4177.01.MOT.TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat.vastgesteld.pdf

TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat

Inhoudsopgave

Motivering

3

Hoofdstuk1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging planlocatie Huidig planologisch kader Participatie voorbereidingsfase Leeswijzer

3 3 3 4 5 5

Hoofdstuk2 2.1 2.2

Beschrijving van het plan Huidige situatie Toekomstige situatie

6 6 8

Hoofdstuk3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

11 11 13 15 17

Hoofdstuk4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Omgevingsaspecten Bodem Archeologie en cultuurhistorie Natuur Geluid Luchtkwaliteit Geur Milieubelastende activiteiten Omgevingsveiligheid Water Mobiliteit en parkeren Kabels en leidingen Milieueffectrapportage Gezondheid Duurzaamheid

22 22 23 23 25 27 28 28 29 30 32 35 36 37 37

Hoofdstuk5 5.1 5.2

Juridische planopzet Algemeen Toedelen van functies aan locaties

39 39 39

Hoofdstuk6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid van het plan Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

42 42 42

2 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Motivering Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het zuidwesten van Varsseveld liggen de Graaf van Lohnstraat en de Juliana van Stolbergstraat, waar wooncorporatie Wonion een belangrijk aandeel van woningen uit de jaren ‘60 in bezit heeft. Wonion is voornemens om een verduurzamingsslag te maken voor deze huurwoningen. Hierbij wordt een deel van de woningen gerenoveerd en een deel is aangemerkt om gesloopt te worden. In totaal worden er 7 woningen (circulair) gesloopt. Voor deze te slopen woningen worden 14 nieuwe woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt de openbare ruimte heringericht ten behoeve van de extra benodigde parkeerplaatsen. De nieuwbouw en een deel van de herinrichting van de openbare ruimte is op grond van het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' niet geheel mogelijk. Om die reden moet het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' worden gewijzigd. Dit wordt gedaan door middel van dit TAM-omgevingsplan. TAM staat voor 'tijdelijke alternatieve maatregel'. Kort gezegd wordt bij een TAM-omgevingsplan de techniek voor planvorming gebruikt zoals deze onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening (Wro) gold. Deze maatregel kan tijdelijk gebruikt worden onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening Ruimtelijkeplannen.nl.

Juridisch is echter sprake van een wijziging van het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' onder de Omgevingswet.

1.2

Ligging planlocatie

Het projectgebied ligt in het zuidwesten van de kern Varsseveld. Het projectgebied is globaal gelegen aan de Graaf van Lohnstraat en Juliana van Stolbergstraat. Aan de noordzijde grenst het projectgebied aan de Oranjestraat en aan de zuidzijde aan de Arentzenstraat. Op de navolgende afbeeldingen is globaal de ligging en begrenzing van het projectgebied met een rode markering weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het projectgebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit TAM-omgevingsplan.

Globale ligging projectgebied

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 3

Globale begrenzing projectgebied

1.3

Huidig planologisch kader

Voor het projectgebied geldt het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek'. Onderdeel van dit omgevingsplan zijn de bruidsschatregels en de bestemmingsplannen. De bruidsschatregels zijn voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn komen te vervallen en in het omgevingsplan van de gemeente zijn opgenomen. Alle (voorheen of op 31 december 2023) geldende bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek'. Op 23 mei 2024 zijn enkele wijzigingen in de (technische) opmaak van het omgevingsplan doorgevoerd. Ter plaatse van het projectgebied zijn nog geen specifieke regelingen opgenomen in het omgevingsplan. Daarom geldt het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010' dat op 23 juni 2011 is vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek. Op grond van het vigerend bestemmingsplan kent het projectgebied de bestemmingen ''Tuin', Verkeer Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Ter plaatse van de voor- en zijtuinen in het projectgebied is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Voor een groenzone aan de noordzijde van het projectgebied en een groenzone en voetpad aan de zuidzijde is de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. Voor de woningen in het projectgebied zijn een negental bouwvlakken opgenomen binnen de bestemming 'Wonen'.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het vigerend bestemmingsplan weergegeven. Het projectgebied is hierop globaal met een blauwe stippellijn aangegeven.

4 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Uitsnede bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'

Op basis van het Omgevingsplan is herontwikkeling van het projectgebied niet geheel toegestaan. De beoogde functies zijn wel toegestaan maar niet op de gewenste locatie. Hetzelfde geldt voor het bouwen. Er wordt deels buiten het bouwvlak gebouwd. Ook de bouwwijze is niet overal toegestaan. Om de herontwikkeling mogelijk te maken, is voorliggend TAM-omgevingsplan in procedure gebracht.

1.4

Participatie voorbereidingsfase

In paragraaf 6.2.2 is opgenomen op welke wijze burgers en maatschappelijke belangenorganisaties bij de voorbereiding van het omgevingsplan zijn betrokken.

1.5

Leeswijzer

Deze motivering is opgebouwd uit zes hoofdstukken. In het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) is de bestaande en toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 heeft een overzicht van het ruimtelijke beleid en regelgeving. In Hoofdstuk 4 komt de haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Vanuit de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom voorliggend initiatief kan worden uitgevoerd. Een toelichting op de juridische aspecten van dit TAM-omgevingsplan wordt gegeven in Hoofdstuk 5. Afgesloten wordt met Hoofdstuk 6 waarin de focus op de aspecten economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (de procedure) ligt.

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 5

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plan

Huidige situatie

Het projectgebied bevindt zich in het zuidwesten van de kern Varsseveld tussen de Graaf van Lohnstraat, de Juliana van Stolbergstraat, de Oranjestraat en de Arentzenstraat. De betreffende buurt is ontwikkeld gedurende de jaren '60. De woningen in het projectgebied zijn gelegen aan de Graaf van Lohnstraat en de Juliana van Stolbergstraat. De bestaande situatie betreft in totaal 39 tussen- en hoekwoningen die in het bezit zijn van Wonion. De particuliere hoekwoning die niet in het bezit is van Wonion wordt niet meegenomen in voorliggend plan. Alle woningen hebben twee bouwlagen met daarop een kap met donker grijze pannen. De voortuinen en erfafscheidingen variëren per woning. Aan de noord- en zuidzijde van het projectgebied zijn twee groenzones gelegen. Deze groenzones bestaan overwegend uit gras en enkele bomen. Het parkeren vindt plaats op eigen perceel en op parkeerplaatsen langs de weg. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige bebouwing en inrichting van de openbare ruimte in het projectgebied.

Vogelvluchtweergave huidige situatie projectgebied

Straatbeeld Graaf van Lohnstraat

6 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Straatbeeld Juliana van Stolbergstraat

Groenzone noordzijde ter plaatse van de Oranjestraat

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 7

Groenzone zuidzijde ter plaatse van de Arentzenstraat

2.2

Toekomstige situatie

De huidige woningen in het projectgebied voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd. Om die reden wordt een verduurzamingsslag met de bestaande 39 huurwoningen (in eigendom van Wonion) gerealiseerd. Daardoor worden in het projectgebied 32 bestaande tussenwoningen gerenoveerd en worden 7 bestaande hoekwoningen gesloopt. Ten behoeve van deze gesloopte woningen worden 14 boven-benedenwoningen teruggebouwd. Tevens biedt de herontwikkeling van het projectgebied de kans om de openbare ruimte her in te delen met meer ruimte voor parkeren. In de stedenbouwkundige opzet wordt in de toekomstige situatie vastgehouden aan de structuur, maar vergeleken met de huidige situatie hebben de beneden-bovenwoningen een speelsere opzet met verspringingen in de oriëntatie, rooilijnen en materialisatie. Aan de infrastructuur vindt een wijziging plaats aan de noord- en zuidzijde van het projectgebied. De hier gelegen groenzones worden opnieuw ingericht ten behoeve van een aantal extra benodigde parkeerplaatsen, waardoor de toegenomen parkeerbehoefte in het projectgebied wordt opgevangen. De aspecten verkeer en parkeren wordt nader toegelicht in paragraaf 4.10. De trottoirs blijven voornamelijk behouden in het projectgebied.

Navolgende afbeeldingen geven een impressie weer van de toekomstige situatie, de gerenoveerde tussenwoningen en de nieuwe beneden-bovenwoningen ter vervanging van de gesloopte hoekwoningen.

8 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Situatietekening toekomstige situatie

Impressie toekomstige situatie (1)

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 9

Impressie toekomstige situatie (2)

10 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving: ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; steden en regio's sterker en gezonder maken; het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes: combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; afwentelen wordt voorkomen. Beoordeling initiatief Met het initiatief wordt bijgedragen aan de prioriteiten "Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie" en "Steden en regio's sterker en gezonder maken" uit het NOVI. Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk.

De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de woningvoorraad en een kwaliteitsimpuls voor de omgeving. 3.1.2

Instructieregels Rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): 1. 2. 3. 4.

het Omgevingsbesluit (Ob); het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er op grond van het Bkl instructieregels voor het vaststellen van een (wijziging van het) omgevingsplan: de dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl); waarborgen van de veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); beschermen van de waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); beschermen van de gezondheid en het milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 11

Bkl); het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Beoordeling initiatief Voor het initiatief zijn, anders dan de instructieregels die verderop in deze motivering aan bod komen, geen specifieke instructieregels van toepassing. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Onder de Omgevingswet is in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In artikel 5.129g van het Bkl wordt de ladder als volgt omschreven: 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3.

Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Beoordeling initiatief Voorliggende ontwikkeling zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan is sprake van herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Er worden per saldo 7 woningen extra sociale huurwoningen in het projectgebied gerealiseerd.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet namelijk in de renovatie van 32 bestaande woningen, de sloop van 7 bestaande woningen en de nieuwbouw van 14 beneden-bovenwoningen. Uit het regionale en gemeentelijke woonbeleid (regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030, paragraaf 3.3.2; Woonvisie 2018 Oude IJsselstreek, paragraaf 3.4.3; en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw

12 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Oude IJsselstreek, paragraaf 3.4.4) blijkt dat er een grote behoefte is aan extra woningen. Het initiatief voldoet hiermee aan de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.4

Nationale woon- en bouwagenda

In de Nationale Woon- en Bouwagenda (11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid zijn eigen rol voor het grondrecht wonen te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat de overheid nu met meer tempo en meer regie aan de slag moet. De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. De Rijksoverheid wil ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn.

Beoordeling initiatief Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Er worden per saldo 7 sociale huurwoningen extra in het projectgebied gerealiseerd. De extra woningen dragen bij aan de ambitie om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan: energietransitie; klimaatadaptatie; circulaire economie; biodiversiteit; bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat.

Voor dit initiatief zijn met name de ambities voor klimaatadaptatie en het woon- en leefklimaat van toepassing.

Klimaatadaptatie Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hier goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken. De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 13

maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Woon- en leefklimaat Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Beoordeling initiatief Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Daarnaast is onderdeel van het plan dat een gedeelte van het projectgebied, dat als openbare ruimte dient, klimaatadaptief wordt ingericht. Bovendien worden ook de bijgebouwen van alle woningen in het projectgebied voorzien van een groen sedumdak. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de woningvoorraad en een kwaliteitsimpuls voor de omgeving. Het initiatief draagt bij aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 3.2.2

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Ten aanzien van voorliggend initiatief zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'woonlocaties' en 'klimaatadaptatie' relevant.

Paragraaf 5.7.1 'Woonlocaties' In de verordening wordt aangegeven dat een omgevingsplan nieuwe woningen alleen toe laat als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als: a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en

14 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen. Paragraaf 5.7.6 'Klimaatadaptatie' Voor zover een initiatief een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van de instructieregel klimaatadaptie de toelichting bij het ruimtelijke plan een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt.

Beoordeling initiatief Met het plan is sprake van herstructurering binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de (sociale huur)woningvoorraad. Zoals weergegeven in paragraaf 3.3.2 past het initiatief binnen de afspraken uit de Regionale woonagenda Achterhoek. Daarnaast is onderdeel van het plan dat een gedeelte van het projectgebied dat als openbare ruimte dient klimaatadaptief wordt ingericht. Daar waar de benodigde parkeerplaatsen voorzien zijn, worden deze uitgevoerd in haflverharding/grasbeton. Ook worden de bijgebouwen van alle woningen in het projectgebied voorzien van een groen sedumdak. Daarnaast wordt hemelwater zo veel mogelijk geïnfiltreerd in het projectgebied. Met de toevoeging van groen, het verminderen/aanpassen van de benodigde verharding en het creëren van waterberging wordt het projectgebied klimaatrobuust en toekomstbestendig ingericht. Het aspect klimaatadaptatie vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Het initiatief is in overeenstemming met de regels uit de Omgevingsverordening Gelderland.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012

De zeven Achterhoekse gemeenten hebben samen met de woningcorporaties en de provincie onder het motto 'Alleen ga je sneller, samen kom je verder', een gezamenlijke visie op het wonen in de Achterhoek neergelegd voor de periode 2010-2020. De ambitie van de regio Achterhoek luidt daarbij als volgt: Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken. De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit. Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag. Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

De grootste opgave is het realiseren van een omslag in denken: van decennia van groei van de bevolking naar stabilisatie en uiteindelijk krimp. De woningvoorraad wordt maximaal afgestemd op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. De locatie en woonomgeving zijn essentiële kwaliteitskenmerken waarop de Achterhoek zich kan onderscheiden. Centrumplannen voor de grotere kernen dragen bij aan vitale kernen en voegen hiermee kwaliteit toe aan de regio. Deze plannen krijgen prioriteit. Grootschalige uitlegplannen passen niet bij een situatie van krimp.

Beoordeling initiatief De Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 gaat uit van krimp in de regio. Recenter onderzoek toont echter aan dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen en dat er van krimp geen sprake meer is. Desalniettemin is dit beleidsstuk opgenomen, omdat deze onderdeel is van het geldende beleid. "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 15

De ontwikkeling past wel binnen de regionale structuurvisie. Zo is er met onderhavig initiatief sprake van een plan dat bijdraagt aan vitale kernen en het toevoegen van kwaliteit in de regio. Door het realiseren van per saldo 7 extra sociale huurwoningen (beneden-bovenwoningen) en de toevoeging dat de nieuwe benedenwoningen levensloopbestendig worden uitgevoerd, is het voor verschillende doelgroepen mogelijk zich in de Achterhoek te vestigen. Hiermee sluit het woningbouwprogramma aan op de regionale structuurvisie. 3.3.2

Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030

Op 16 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 ('Goed wonen in een vitale regio') vastgesteld als opvolger van de Regionale woonagenda 2015-2025. De directe aanleiding hiervoor zijn de veranderingen op de woningmarkt, in woonbehoeftes en de wens om wonen meer dan voorheen te bezien als een integrale gebiedsopgave. De vorige regionale woonagenda (2015) ging uit van een krimpscenario. De bevolking in de Achterhoek neemt inmiddels toe en ook de woonbehoeftes veranderen. Er komen meer ouderen, kleine huishoudens en starters vinden moeilijk een plek op de woningmarkt. Alle reden om het bestaande beleid op wonen te actualiseren en doelstellingen aan te passen. Deze nieuwe agenda kent vier programmalijnen: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie De ambitie is om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wil de regio haar woningvoorraad flink en versneld uitbreiden. Het streven is om 1.200 woningen per jaar te realiseren. De gemeenten, de provincie en het Rijk maken in de Regionale Woondeal onder voorwaarden afspraken om tot en met 2030 in ieder geval 8.390 woningen te bouwen in de Achterhoek (waarvan 1.500 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek). Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad De ambitie is om zoveel mogelijk woningen kwalitatief en energetisch te verbeteren.

Met verbeteren wordt verduurzamen, levensloopbestendig maken en/of herstructurering bedoeld. De Achterhoek, een plek voor iedereen Er wordt fors geïnvesteerd in een toename van betaalbare woningen. Hiermee wordt ingezet op een evenwichtig woningaanbod in de regio. De Achterhoekse gemeenten geven elkaar de ruimte om te bouwen passend bij de lokale behoefte, tegelijkertijd wordt gezamenlijke verantwoordelijkheid genomen om de extra vraag van jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen te kunnen beantwoorden. Er wordt daarbij zoveel mogelijk aangesloten bij de ambities van het Rijk om tot en met 2030 tweederde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. Daarbij wordt het volgende nieuwbouwprogramma gehanteerd bij projecten van twintig of meer woningen: 28% sociale huur, 32% betaalbare koop tot € 355.000,- (prijspeil 2022) en middenhuur (tot € 1.000,- per maand of minder). Voor starters ligt de betaalbaarheidsgrens vast op maximaal € 250.000,- (prijspeil 2022). Bij minder dan twintig woningen vindt maatwerk plaats, met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de regionale woonagenda. Elke gemeente is verantwoordelijk dat over het gemeentelijk totaal de verdeling in betaalbaarheid gehaald wordt. Wonen als integrale gebiedsopgave Vanuit de regionale woonagenda worden regionale woonstrategieën benoemd.

Woonstrategieën zijn regionale aanpakken om op integrale wijze invulling te geven aan de woningbouw en transformatieopgaven in alle Achterhoekse gemeenten, passend bij de gebiedseigen opgaven en context. Het gaat daarbij om de volgende woonstrategieën: 1. 2. 3. 4.

vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten; vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus; goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten; ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied.

Beoordeling initiatief Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale

16 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd met de toevoeging dat de nieuwe benedenwoningen levensloopbestendig worden uitgevoerd. Er is hierdoor sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de (sociale huur)woningvoorraad. Het initiatief is in overeenstemming met de Regionale woonagenda Achterhoek.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend. De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod.

Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Beoordeling initiatief Met het plan is sprake van herstructurering binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de woningvoorraad en een kwaliteitsimpuls voor de omgeving. Het plan is daarmee in lijn met de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025. 3.4.2

Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek'

De toekomstvisie, uit november 2020, is tot stand gekomen door vele ontmoetingen en bijeenkomsten met inwoners, ondernemers, organisaties en verenigingen. De termen 'leven' en 'het maken' lopen als een rode draad door de toekomstvisie. Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. 1. Benut de stroom van de Oude IJssel De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen. 2. Florerende Smart Industrie Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 17

het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP). 3. Vitaal platteland Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in de gemeente. De landbouwsector is voor de gemeente als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Het platteland zal zich het komende decennium ontwikkelen tot een multifunctioneel buitengebied. 4. De allernieuwste energie In de gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid. Bij al die ontwikkelingen wordt er optimaal gebruik gemaakt van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. De gemeente wil energieneutraal zijn in 2030. 5. Groene parels Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave ‘Groene Parels’ zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap. 6. Gezond oud worden én gezond jong zijn Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benut de gemeente vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen.

Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten worden er voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen geboden. 7. Het witte vel Vanaf de eerste gesprekken is duidelijk geweest dat de Toekomstvisie een levend document moet zijn. Er zullen zich tal van zaken voordoen die de gemeente dwingen deze Toekomstvisie bij te stellen. Hobbels en beren op de weg, maar juist ook kansen, versnellingen en innovaties. Om in de Toekomstvisie ook letterlijk de ruimte te geven om in te springen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente ‘Het Witte Vel’ vanaf het begin eraan toegevoegd. Een nog blanco hoofdstuk dat symbool staat voor de prachtige onzekerheid van de toekomst en al het moois dat daaruit voort gaat komen.

Beoordeling initiatief Met het initiatief worden nieuwe toekomstbestendige, duurzame woningen gerealiseerd. Er worden namelijk met een verduurzamingsslag in totaal 32 woningen gerenoveerd en 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Per saldo worden er dus 7 toekomstbestendige, duurzame sociale huurwoningen extra gerealiseerd. Een deel van de woningen (de nieuwe benedenwoningen) zal levensloopbestendig worden uitgevoerd. De ontwikkeling is in overeenstemming met de 'Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek'. 3.4.3

Woonvisie 2018 Oude IJsselstreek

De Woonvisie 2018 is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. Met de Woonvisie wordt een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda geformuleerd, waar mogelijk gebruik makend van de nieuwste inzichten uit het in 2017 uitgevoerde AWLO (Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-Onderzoek). De belangrijkste onderwerpen van deze Woonvisie zijn: De sociale huurvoorraad: In de sociale huurvoorraad ligt de focus op betaalbaarheid, maximale wachttijd voor woningzoekenden en een monitor op de omvang en samenstelling van de doelgroep. Woonzorg: Het terrein Woonzorg bestaat uit ouderen die niet langer zelfstandig thuis kunnen wonen (de grootste en flink groeiende groep op dit terrein) en bijzondere doelgroepen. De focus ligt op het in kaart brengen van de ontwikkeling van vraag en aanbod voor ouderen, het langer thuis blijven (levensloopbestendig maken van woningen), is er voldoende intramurale capaciteit, is er behoefte aan woonvormen tussen intramuraal en langer thuis blijven en hoe wordt dit gerealiseerd?

18 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Verduurzaming: De gemeente Oude IJsselstreek wil een ruime bijdrage leveren aan het realiseren van de klimaat-, energie- en duurzaamheidsdoelstellingen die zijn vastgelegd op wereld-, landelijke- en regionale schaal. In 2030, moet de gemeente Oude IJsselstreek energieneutraal zijn en wordt er 50% minder gebruik gemaakt van primaire grondstoffen. Woningvoorraad en waarde behoud: Het gaat om het gereed maken voor de toekomst van de bestaande voorraad en het voorkomen van waardeverlies door het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Het uitnemen van woningen aan onderkant van de woningmarkt moet worden voorbereid waarbij (beperkt) terugbouwen door toevoeging van ontbrekende kwaliteiten mogelijk wordt gemaakt.

Beoordeling initiatief Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering voor de omgeving en uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad. Het initiatief is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Woonvisie 2018. 3.4.4

Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. In 2021 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt. Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur.

Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van de kernen.

Beoordeling initiatief De ontwikkeling sluit aan bij de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'. De te renoveren woningen en de nieuw te bouwen woningen in het projectgebied zullen fungeren als startersen levensloopbestendige woningen (ter plaatse van de nieuwe benedenwoningen), een behoefte waar de gemeente extra op wil inzetten. Voor de per saldo 7 extra sociale huurwoningen ligt de nadruk op betaalbaarheid. Verder is er sprake van een inbreidingslocatie. Dit sluit aan bij het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik. Tot slot geldt dat de woningen (gerenoveerd of nieuwbouw) duurzaam uitgevoerd worden met bijvoorbeeld circulaire en biobased materialen en een warmtepomp.

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 19

3.4.5

Visie op landschap, natuur en groene kernen

De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt een gewenst toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving. Op de navolgende afbeelding wordt een uitsnede van de visiekaart ter plaatse van het projectgebied weergegeven. Het projectgebied is met een gele stippellijn omlijnd. Ook is met een legenda de betekenis van de symbolen aangegeven.

Uitsnede visiekaart Visie op landschap, natuur en groene kernen

Op de visiekaart is de bestaande groenstructuur in de Graaf van Lohnstraat en Juliana van Stolbergstraat aangeduid. Verder zijn in de nabije omgeving van het projectgebied de symbolen aangeduid ten behoeve van de ambities 'Particulier initiatief kernen, uitloopgebied voor groene initiatieven', 'Kernen, schoolpleinen vergroenen en groeneducatie stimuleren' en 'Kernen, entree kern vergroenen'.

20 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Beoordeling initiatief Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. Onderdeel van het initiatief is het verduurzamen van de bestaande (en nieuw te bouwen) woningen en het klimaatadaptief herinrichten van de openbare ruimte in het projectgebied. De bestaande groenstructuren in de Graaf van Lohnstraat en Juliana van Stolbergstraat blijven behouden. Met het plan worden de gestelde ambities in de nabije omgeving van het projectgebied niet gehinderd en kwaliteit toegevoegd (hagen, beplanting, groendaken). Het initiatief draagt bij aan de doelstellingen uit de 'Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen'. 3.4.6

Oude IJsselstreek Klimaatbestendig - Klimaatagenda 2022 - 2026

Het klimaat verandert en weersomstandigheden worden extremer. Als de gemeente Oude IJsselstreek veilig, leefbaar en aantrekkelijk willen blijven voor toekomstige generaties, dan moet de leefomgeving zodanig ingericht worden dat mensen zich voldoende kunnen weren tegen de weersextremen. De gemeente Oude IJsselstreek heeft daarom de Klimaatagenda 2022 - 2026 opgesteld, waarin de visie en ambities voor een klimaatbestendige inrichting en de maatregelen voor 2022 tot en met 2026 zijn opgenomen.

Beoordeling initiatief In het kader van klimaatbestendige ontwikkelingen zijn de relevante aspecten (overstromingen, wateroverlast, droogte en hittestress) reeds getoetst bij de provinciale omgevingsverordening (zie paragraaf 3.2.2). 3.4.7

Welstandsnota

Het welstandsadvies in de gemeente Oude IJsselstreek wordt verstrekt door een onafhankelijke commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Bij de toetsing wordt rekening gehouden met het gemeentelijk welstandsbeleid dat voor het betreffende gebied of bouwwerk is vastgesteld en is vastgelegd in de Welstandsnota. Toekomstige bouwplannen moeten wat betreft het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk getoetst worden aan het welstandsbeleid. In de nota worden algemene criteria gegeven waar bouwwerken aan moeten voldoen.

Beoordeling initiatief Voor het initiatief is een advies ruimtelijke kwaliteit verstrekt door het Gelders Genootschap (zie Bijlage 1). Op basis van de presentatie en diverse ontwerpaanpassingen is het plan akkoord bevonden, waardoor er voorzien is in een positief advies. Op 17 maart 2025 is welstand formeel akkoord gegaan met het plan voor de renovatie.

"TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 21

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Bodem

Bij iedere ontwikkeling met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen gezondheidsrisico oplevert voor de gebruikers van de bodem. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect bodem. 4.1.1

(Wettelijk) kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Bkl. Het aanvullingsbesluit bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid. De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door in onderlinge samenhang; de bodem te beschermen tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen; zorg te dragen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, daarbij rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem; duurzaam en doelmatig de resterende historische verontreinigingen en -aantastingen te beheren. 4.1.2

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in maart 2025 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het projectgebied. Het rapport is als Bijlage 2 bijgevoegd. Doel van het verkennend bodemonderzoek is het vaststellen van de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Navolgend volgt kort de conclusie. De bodem bestaat uit matig fijn tot matig grof zand, wat zwak tot sterk siltig is. De bovengrond, tot een diepte variërend van circa 0,5 tot 1,5 m-mv is zwak humeus. In de bodem is veelal roest (sporen of laagjes) en leem (sporen, laagjes of brokken) aanwezig. Incidenteel zijn sporen met ijzeroer aanwezig. In de bovengrond is incidenteel een bijmenging met baksteen (sporen) aangetroffen. Op het maaiveld en in de opgeboorde grond zijn, op zintuiglijke wijze, geen asbestverdachte materialen waargenomen. De hypothese ‘onverdachte locatie’ wordt op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek bevestigd. Uit de analyseresultaten blijkt dat in zowel de boven- als de ondergrond geen overschrijdingen van de kwaliteitseis voor de bodemklasse ‘landbouw /natuur’ zijn aangetoond. Geen van de onderzochte parameters overschrijdt de interventiewaarde uit het Bal. In het grondwater zijn geen van de onderzochte parameters in verhoogde concentraties ten opzichte van de signaleringswaarde gemeten.

De resultaten van het uitgevoerde onderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek. Voor de volledigheid zijn wel de gehaltes PFAS bepaald. De aangetoonde gehaltes PFAS (mengmonsters PFAS MM1 t/m PFAS MM4) liggen onder de normen voor de bodemklasse ‘landbouw/natuur’ uit het Handelingskader. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen belemmeringen voor de voorgenomen werkzaamheden of de haalbaarheid van het plan. 4.1.3

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

22 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met binnen of buiten de locatie van de activiteit aanwezige archeologische of cultuurhistorische waarde. Gezien de aspecten archeologie en cultuurhistorie vaak met elkaar verweven zijn, worden deze hier gezamenlijk besproken. 4.2.1

(Wettelijk) kader

Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met bepaalde uitgangspunten. Het Rijk geeft hiervoor instructieregels (artikel 5.130 lid 2 Bkl). Deze gaan over: ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten; verplaatsing van beschermde monumenten; gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand; aantasting van de omgeving van een beschermd monument; conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

4.2.2

Toetsing

Archeologie Op basis van de gemeentelijke archeologische waarden en verwachtingenkaart blijkt dat het projectgebied een 'lage archeologische verwachting' heeft voor het aantreffen van archeologische vondsten. Voor gronden met een dergelijke verwachting is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Daarnaast vinden er ter plaatse van de te renoveren woningen in het projectgebied geen (mogelijk verstorende) bodemingrepen plaats. Mocht tijdens werkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen, dan dienen deze conform de erfgoedwet 2016 bij de minister gemeld te worden. In de praktijk kan de vinder terecht bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed zodat de vondst geregistreerd wordt in het centraal archeologisch informatiesysteem.

Cultuurhistorie De bestaande bebouwing heeft geen specifieke cultuurhistorische waarde. Rond het projectgebied bevinden zich geen overige cultuurhistorisch waardevolle lijnen of elementen die mogelijke negatieve effecten ondervinden van het initiatief. 4.2.3

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.3

Natuur

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect natuur en de gevolgen voor de omliggende natuur door stikstofdepositie. 4.3.1

(Wettelijk) kader

Op grond van de Omgevingswet moeten bestuursorganen bij het uitoefenen van hun taken zorgdragen voor de bescherming van natuurwaarden. Als uitwerking van Europese richtlijnen richt deze waarborg voor de kwaliteit en integriteit van natuurwaarden zich op de bescherming van (kwetsbare) soorten en gebieden; onder andere door het beperken van de uitstoot en neerslag van stikstof in de natuur. De soortenbescherming richt zich in het nationale beleid op aangewezen beschermde soorten in de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn en de Nationaal beschermde soorten. De gebiedsbescherming richt zich op de Natura 2000-gebieden, de gebieden aangewezen als Natuurnetwerk Nederland en houtopstanden. Tot slot richt de natuurbescherming in het kader van de Omgevingswet zich op het thema faunabeheer. "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld) 23

De opdracht om bij het uitvoeren van taken en bevoegdheden op grond van de Omgevingswet zorg te dragen voor de natuur, is in hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) opgenomen. In hoofdstuk 11 van het Bal zijn hiervoor regels opgenomen over activiteiten met mogelijke gevolgen voor Natura 2000-gebieden, activiteiten met betrekking tot dieren of planten in het wild en activiteiten die houtopstanden, hout en houtproducten betreffen. 4.3.2

Toetsing

Door Econsultancy is in februari 2022 een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3. Navolgend volgt kort de conclusie ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming. Vanwege de verlooptijd vanaf 2022 en daarnaast de overgang van Wet Natuurbescherming naar de Omgevingswet is de quickscan in september 2025 geactualiseerd (zie Bijlage 4). Op basis van de quickscan hoeft er geen nieuw nader onderzoek te worden gedaan. Ook is het niet nodig om een nieuwe Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aan te vragen mits zorgvuldig en overeenkomstig de verleende ontheffing wordt gewerkt. Gebiedsbescherming Natura 2000 Het projectgebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied in Nederland, het Korenburgerveen, bevindt zich op circa 13 kilometer afstand ten noordoosten van het projectgebied. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect. Externe effecten als gevolg van licht, trilling en geluid door de voorgenomen plannen zijn, gezien de afstand tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden, niet te verwachten.

Gezien het type werkzaamheden en de ligging van het projectgebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden zijn er geen negatieve effecten als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door trilling, geluid en mechanische effecten. Door het gebruik van werktuigen kunnen er wel indirecte gevolgen zijn door stikstofdepositie vanuit de lucht. Om deze reden is door Buro Ontwerp & Omgeving in januari 2025 een voortoets stikstofdepositie (AERIUS-berekening) uitgevoerd. Deze berekening is bijgevoegd als Bijlage 5. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt in de gebruiksfase. Er is dus geen significante toename als gevolg van het initiatief. Er is ook voor de realisatiefase een AERIUS-berekening uitgevoerd. Ook in de realisatiefase blijkt dat er geen depositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt. Natuurnetwerk Nederland Het projectgebied maakt geen deel uit van het Gelders Natuurnetwerk. Het projectgebied ligt ook niet in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 400 meter ten noordoosten van het projectgebied. Bij het toetsingskader van het Natuurnetwerk Nederland is geen sprake van externe werking.

Nadelige effecten voor, tijdens en na inrichting van het projectgebied op het Gelders Natuurnetwerk zijn niet te verwachten door de aard van de werkzaamheden en de afstand. De kernkwaliteiten van het Natuurnetwerk worden niet aangetast. Houtopstanden De bomen in het projectgebied vallen niet onder de definitie houtopstanden, zoals bedoeld in hoofdstuk 11 van het Bal. De eventueel te vellen bomen in het projectgebied betreffen houtopstanden op erven of in tuinen. Voor deze houtopstanden geldt geen meldingsplicht en herplantplicht.

Soortenbescherming Op basis van de quickscan is gebleken dat de bebouwing in het projectgebied potentieel geschikt is als nestplaats voor huismus en gierzwaluw, en als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen en steenmarter. Na de quickscan heeft nader onderzoek plaatsgevonden naar deze soorten. De resultaten van dit onderzoek is opgenomen in het activiteitenplan.

24 "TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat" (vastgesteld)

Huismus Gedurende het veldonderzoek in het seizoen 2022, zijn in het onderzoeksgebied elf nestplaatsen van huismussen aangetroffen in de bebouwing behorend tot de onderzoekslocatie. Tevens zijn er in de directe omgeving van het projectgebied nog eens twaalf nestplaatsen van huismussen aangetroffen. De nestplaatsen maken deel uit van een kolonie in Varsseveld. De nestplaatsen van huismussen bevinden zich voornamelijk onder de eerste rij dakpannen, deze ruimtes zijn via de dakgoot bereikbaar. Gierzwaluw Tijdens de veldbezoeken gedurende het seizoen 2022 is één nestplaats van de gierzwaluw aangetroffen in de bebouwing behorende tot het projectgebied. In de directe omgeving zijn geen nestplaatsen aangetroffen. Er zijn verblijfplaatsen bekend in Varsseveld rondom de Juliana van Stolbergstraat en Beckingstraat. De gierzwaluw in het projectgebied maakt deel uit van een populatie gierzwaluwen in Varsseveld. Vleermuizen Voor het onderzoek naar vleermuizen zijn zes veldbezoeken uitgevoerd. Tijdens de onderzoeken naar zomer- en kraamverblijfplaatsen zijn er zeven zomerverblijfplaatsen en één kraamverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in het projectgebied. In de directe omgeving zijn nog eens twee zomerverblijfplaatsen en twee kraamverblijfplaatsen aangetroffen van de gewone dwergvleermuis.

Tijdens de onderzoeken naar paarverblijfplaatsen zijn vier baltsterritoria van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in het projectgebied. Het was niet exact vast te stellen waar de bijbehorende paarverblijfplaatsen zich bevinden. Het is aannemelijk dat de aangetroffen zomerverblijfplaatsen ook dienen als paarverblijfplaats, gezien de territoria zich hier in de directe omgeving van bevinden. Op basis van het onderzoek mag geconcludeerd worden dat er naast twee zomerverblijfplaatsen in het projectgebied ook paarverblijfplaatsen zijn van de gewone dwergvleermuis. De vleermuizen in het plangebied maken deel uit van een grotere lokale populatie vleermuizen uit Varsseveld.

Activiteitenplan Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een ontheffing aangevraagd bij het bevoegd gezag (Provincie Gelderland). Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag is het activiteitenplan opgesteld (zie Bijlage 6). In het activiteitenplan zijn mitigerende maatregelen opgenomen voor de huismus, gierzwaluw en de gewone dwergvleermuis. De ontheffing voor de genoemde soorten is verleend op 29 april 2024 (zie Bijlage 7). 4.3.3