3. Toelichting.pdf

Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Plangebied Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 3 4 5

Hoofdstuk2 2.1 2.2 2.3 2.4

Het plan Samenhang met herontwikkelingslocatie Zuivelfabriek Bebouwings- en functionele structuur Bestaande situatie plangebied Toekomstige situatie plangebied

6 6 6 6 8

Hoofdstuk3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Haalbaarheid Inleiding Beleid Milieu Water Cultuurhistorie en archeologie Flora en fauna Verkeer en parkeren Molenbiotoop Economische haalbaarheid

13 13 13 22 29 33 34 35 36 42

Hoofdstuk4 4.1 4.2

Juridische planaspecten Algemeen Dit bestemmingsplan

43 43 44

Hoofdstuk5 5.1 5.2 5.3

Procedure Participatie Vooroverleg Zienswijzen

46 46 46 46

2bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Tot eind 2017 was aan de Oranjestraat 1, nabij het centrum van Varsseveld, het bedrijf diepvries- en versmarkt Helmink aanwezig. Omdat er geruime tijd geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvinden in het pand, is er gezocht naar een alternatieve invulling voor de locatie in de vorm van woningbouw. De initiatiefnemers zijn voornemens om de bedrijfsbebouwing te slopen en daarvoor in de plaats een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen te realiseren. De bij het plangebied betrokken gronden hebben op basis van het geldende bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010' de bestemming 'Detailhandel' en 'Groen'. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend initiatief heeft een relatie met de herontwikkelingslocatie van de voormalige zuivelfabriek aan de Boterstraat in het centrum van Varsseveld. De detailhandelfunctie die met voorliggend plan vrij komt, is gebruikt voor het mogelijk maken van een supermarkt ter plaatse van de zuivelfabriek.

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van de kern van Varsseveld. Het plangebied wordt begrensd door de Doetinchemseweg aan de noordzijde, enkele woonpercelen aan de oost- en zuidzijde en de Oranjestraat aan de westzijde. Een zijtak van de Oranjestraat deelt het plangebied op in twee delen. Het grootste deel van het plangebied betreft de locatie van de voormalige diepvries- en versmarkt Helmink. Een klein deel betreft een deel van de bestaande parkeerplaats ten westen van de zijtak van de Oranjestraat. Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Globale ligging plangebied

bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 3

Globale begrenzing plangebied

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek op 23 juni 2011. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een geel kader weergegeven.

4bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'

Op grond van het geldend bestemmingsplan zijn aan het plangebied de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Groen' toegekend. Binnen de bestemming 'Detailhandel' is een bouwvlak met maatvoeringseisen opgenomen. Volgens de regels, behorende bij de bestemming 'Detailhandel' is ter plaatse voornamelijk detailhandel met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De als 'Groen' bestemde gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, plantsoenen en parken. De realisatie van 23 appartementen in een woongebouw is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan ter plaatse van de bestemming 'Detailhandel'. Daarnaast geldt dat een deel van de bestaande parkeerplaatsen bestemd is als 'Groen'. Op basis van deze bestemming zijn parkeerplaatsen echter niet toegestaan. Om voorgaande redenen is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden waaraan het plan moet voldoen en bevat de milieu- en omgevingsaspecten van het plan. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (hoofdstuk 4) en de uitkomsten van de gevolgde procedure (hoofdstuk 5).

bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 5

Hoofdstuk 2 2.1

Het plan

Samenhang met herontwikkelingslocatie Zuivelfabriek

Voorliggend initiatief heeft een relatie met de herontwikkelingslocatie van de voormalige zuivelfabriek aan de Boterstraat in het centrum van Varsseveld. De planologische ruimte voor detailhandel die vrijkomt met de herbestemming van de locatie Helmink is gebruikt voor het mogelijk maken van een supermarkt op de locatie van de voormalige zuivelfabriek aan de Boterstraat in het centrum van Varsseveld. Door voorliggend plangebied her te bestemmen ten behoeve van woningbouw wordt de planologische ruimte voor detailhandel wegbestemd. Ter plaatse van de voormalige zuivelfabriek wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt en een supermarkt gerealiseerd. Om de ontwikkelingen aan de Boterstraat mogelijk te maken, is een separate planologische procedure doorlopen.

2.2

Bebouwings- en functionele structuur

2.2.1

Bebouwingsstructuur

Het plangebied is gelegen aan de Doetinchemseweg. De Doetinchemseweg is van oudsher een oud lint richting de kern van Varsseveld. De bebouwing aan dit lint kenmerkt zich door gevarieerde bebouwing en uitstraling. De rooilijn volgt de weg. Deels functioneert de Doetinchemseweg als aanloopstraat en deels als woonstraat. De bebouwing aan de Doetinchemseweg heeft vanaf de Prinses Beatrixstraat richting kerk een gesloten karakter en de bebouwing vormt hier een duidelijke wand. Dit stedelijke karakter introduceert de benadering van het centrum van Varsseveld. Er zijn hier ook enkele winkels gevestigd. De andere zijde van de Doetinchemseweg, richting voorliggend plangebied, kenmerkt zich juist door (woon)bebouwing op ruimere percelen en afstand tot buurpercelen. De rooilijn van de bebouwing ligt iets terug ten opzichte van de aaneengesloten bebouwing. Dat geeft dit gedeelte van de Doetinchemseweg een meer dorps karakter. 2.2.2

Functionele structuur

Het zwaartepunt van het winkel- en voorzieningenaanbod in Varsseveld (ca. 90% van het totale aanbod) ligt in het centrum, rondom de kerk (Kerkplein) en de straten die daarop uitkomen (radialen). De meeste winkels bevinden zich aan de Spoorstraat, zuidzijde Kerkplein en begin Doetinchemseweg. Het (winkel)aanbod in Varsseveld is relatief beperkt van omvang in vergelijking met de rest van Nederland, zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Vrijwel alle winkels en voorzieningen zijn gevestigd rondom het Kerkplein en aan de Spoorstraat, Doetinchemseweg, Schoolstraat, Dames Jolinkweg en Boterstraat. Horeca is voornamelijk rondom het Kerkplein gevestigd. Aan de noordzijde van het Kerkplein, naast de aantakking met de Boterstraat, wordt iedere vrijdagmiddag een weekmarkt gehouden. Tot aan september 2017 was ook diepvries- en versmarkt Helmink als bijzondere trekker gevestigd in Varsseveld. Het plangebied betreft de locatie van de diepvries- en versmarkt. Ten zuidoosten van het plangebied zijn voornamelijk woningen aanwezig. Te westen bevindt zich het woonzorgcomplex van Azora.

2.3

Bestaande situatie plangebied

In het plangebied bevindt zich aan de Oranjestraat 1 de voormalige diepvries- en versmarkt Helmink. Ter plaatse bevindt zich 1.420 m² aan leegstaande bebouwing. De locatie is daarmee bijna volledig bebouwd. Aan de overzijde bevindt zich de bij het bedrijf behorende parkeerplaats van 1.060 m². Hier zijn ongeveer 28 aangeduide parkeervakken en een aantal parkeerplaatsen buiten de bestaande parkeervakken aanwezig. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

6bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Impressie huidige situatie plangebied ter plaatse van de voormalige bedrijfsbebouwing, gezien vanaf de Doetinchemseweg (bron: googlemaps.com)

Impressie huidige situatie plangebied ter plaatse van de voormalige bedrijfsbebouwing, gezien vanaf de Oranjestraat (bron: googlemaps.com)

bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 7

Impressie huidige situatie plangebied ter plaatse van de parkeerplaats, gezien vanaf de Oranjestraat (bron: googlemaps.com)

2.4

Toekomstige situatie plangebied

Voorliggend initiatief voorziet in de transformatie van het voormalige Helmink terrein. Ten behoeve van de realisatie van een woongebouw dat ruimte biedt aan 23 appartementen wordt de leegstaande voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarnaast wordt een deel van de bestaande parkeerplaats bestemd in overeenstemming met de bestaande functie. Op navolgende afbeelding is de toekomstige inrichting van het plangebied weergegeven.

8bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Stedenbouwkundige opzet

Het toekomstige woongebouw bestaat uit drie tot vier bouwlagen. De bouwhoogte van het deel met drie bouwlagen bedraagt maximaal 10,5 m, en het andere deel maximaal 13,5 m. Het gebouw wordt grotendeels uitgevoerd met een plat dak. Aan de straatzijdes worden echter enkele architectectonische kapaccenten geplaatst (zie hiervoor de vogelvluchtbeelden verderop in deze paragraaf). Het deel met vier bouwlagen bevindt zicht op de hoek van de Oranjestraat met de Doetinchemseweg. De appartementen zijn alle levensloopbestendig en hebben een omvang van tussen de 71 m2 en 126 m2 BVO. De appartementen zijn daarmee geschikt voor senioren. Vanwege de nabijheid van het woonzorgcomplex van Azora zouden de bewoners van de appartementen ook zorg kunnen ontvangen van deze zorginstelling. Ten zuidoosten van het woongebouw worden bergingen gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 3 m. Ter plaatse van deze bergingen worden tevens stallingen ten behoeve van scootmobielen gebouwd. De fietsen van de bewoners kunnen in de bergingen worden gestald. Daarnaast is aan de overzijde van de ingang van het gebouw (aan de Oranjestraat) ruimte voor het stallen van fietsen. De ruimte rondom het woongebouw wordt ingericht als tuin. Daarbij wordt gedacht aan het ontwerpen van een ruimte voor de bewoners die geschikt is voor ontmoeting.

Ten westen van het woongebouw is de bestaande parkeerplaats voor de voormalige diepvries- en versmarkt Helmink aanwezig. Het parkeren ten behoeve van de appartementen zal gebeuren op deze parkeerplaats. Deze zal hiervoor worden heringericht. Op deze parkeerplaats is ruimte voor 37 auto's. De herinrichting biedt tevens kansen om ter plaatse klimaatadaptieve maatregelen te nemen in de vorm van de aanleg van een meer robuuste groenstructuur rondom het terrein. De inrichting van de groenstructuren in het plangebied zijn opgenomen in navolgende inrichtingstekening. De inrichting van bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 9

het parkeerterrein zoals opgenomen op de inrichtingstekening is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels (Bijlage 1 van de regels).

Inrichtingsplan

Op de navolgende afbeeldingen zijn sfeerimpressies in vogelvlucht opgenomen van de toekomstige situatie in het plangebied. Het betreffen nadrukkelijk impressies. Bij de verdere uitwerking van het initiatief kunnen deze nog (beperkt) wijzigen.

10bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied (gezien vanuit het noordoosten)

Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied (gezien vanuit het noordwesten)

bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 11

Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied (gezien vanuit het zuidoosten)

12bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 3.1

Haalbaarheid

Inleiding

Ten behoeve van de bestemmingsplanherziening moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, water, externe veiligheid, archeologie en economische haalbaarheid. De beoogde ontwikkeling is op deze aspecten getoetst. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

3.2

Beleid

3.2.1

Algemeen

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan. 3.2.2

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie(NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving: Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; Steden en regio's sterker en leefbaarder maken; Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen. De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het rijksbeleid.

bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 13

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, lid 2) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan wordt een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen gerealiseerd. Het plan wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing. De uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is als Bijlage 1 bijgevoegd. Op basis van recente gegevens uit het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) 2021 naar de leefbaarheid in de regio blijkt dat er een actuele vraag is naar meer woningen. Uit het onderzoek blijkt dat er een vraag is naar koopappartementen vanuit senioren. Daarnaast is er een vraag naar levensloopgeschikte woningen. Het initiatief bestaat uit de sloop van een bedrijfspand. Hiervoor in de plaats wordt een woongebouw gerealiseerd ten behoeve van 23 appartementen. Deze appartementen bevinden zich in de koopsector en zijn alle levensloopbestendig. De appartementen zijn daarmee geschikt voor senioren. Geconcludeerd wordt dat met het initiatief, binnen bestaand stedelijk gebied, wordt voorzien in een behoefte aan woningen. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. 3.2.3

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie'Gaaf Gelderland' Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan: energietransitie; klimaatadaptatie; circulaire economie; biodiversiteit; bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat. Voor dit bestemmingsplan zijn de ambities voor 'klimaatadaptatie' en het 'woon- en leefklimaat' van 14bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

toepassing.

Klimaatadaptatie Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hierbij goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken. De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Woon- en leefklimaat Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Omgevingsverordening De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'wonen', 'klimaatadaptatie' en 'molenbiotoop' relevant.

bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 15

Wonen De verordening bevat de regel dat nieuwe woningbouwontwikkelingen alleen zijn toegestaan wanneer deze passen in het door Gedeputeerde Staten (GS) vastgestelde regionale woonagenda. Ten behoeve van de flexibiliteit is het wel mogelijk om van een regionale woonagenda af te wijken, vooruitlopend op de actualisatie van die regionale woonagenda. Als er nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of als de bestaande regionale woonagenda niet meer actueel is en niet geschikt meer is als beoordelingskader, zal de provincie totdat een nieuwe regionale woonagenda wordt vastgesteld bestemmingsplannen die de bouw van nieuwe woningen mogelijk maken, toetsen aan de volgende criteria: er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, het plan past binnen de meest recente provinciale visie op het woonbeleid, er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden en de provincie stemt in met de ontwikkeling.

Klimaatadaptatie Ter plaatse van het plangebied zijn de regels omtrent 'klimaatadaptatie' van belang. De verordening schrijft voor dat in een bestemmingsplan dat nieuwe activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt, een toelichting wordt opgenomen met een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Daarbij moeten de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte worden betrokken.

Molenbiotoop In de verordening zijn regels opgenomen ten behoeve van het behoud en bescherming van molenbiotopen van windmolens met een monumentenstatus. De bescherming van molenbiotopen betreft vooral behoud van het functioneren door middel van een vrije windvang. Voor windtoevoer geldt dat binnen een straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen, beperkingen moeten worden gesteld aan het oprichten van bebouwing en beplanting. In bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen binnen deze straal wordt geen nieuwe bebouwing dan wel beplanting toegestaan, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt. In de bebouwde kom van Varsseveld zijn de molenromp van de 'Kwaksmölle' aan de Doetinchemseweg 48, en de 'Molen de Engel' gelegen aan de Hiddinkdijk 4 aanwezig. De 'Kwaksmölle' is gelegen op een afstand van circa 130 meter ten noorden van het plangebied. De 'Molen de Engel' is gelegen op een afstand van circa 670 meter ten (noord)oosten van het plangebied. In het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010' is uitsluitend de 'Molen de Engel' beschermd door middel van een vrijwaringszone. Op navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied ten aanzien van de aanwezige molenbiotopen aangeduid met een marker.

16bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Ligging van het plangebied ten opzichte van molenbiotopen

Toetsing provinciaal beleid Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. In de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 wordt aangegeven dat bij woningbouwinitiatieven groter dan twintig woningen minimaal 28% van de woningen sociale huur en minimaal 32% betaalbare koop en/of middenhuur moet betreffen. De Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 is op 16 februari 2023 vastgesteld. De initiatiefnemer heeft voor die tijd echter reeds een lange periode overleg gevoerd met de gemeente over de wenselijke invulling van het plangebied. Daaruit is naar voren gekomen dat vanwege de ligging van het plangebied tussen het centrum en zorgcomplex Azora, onderhavige ontwikkeling met levensloopbestendige woningen gewenst is. Vanwege de nabijheid van het woonzorgcomplex van Azora zouden de bewoners van de appartementen ook zorg kunnen ontvangen van deze zorginstelling. Uit de uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat het initiatief voorziet in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen geschikt voor senioren in de gemeente Oude IJsselstreek in het algemeen en de kern Varsseveld in het bijzonder.

De woningen zijn opgenomen in de woningbouwstrategie van de gemeente Oude IJsselstreek en daarnaast voldoet het plan aan de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw van de gemeente (zie paragraaf 3.2.5). Met de herstructurering/transformatie binnen bestaand bebouwd gebied is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, wordt leegstand en verpaupering tegengegaan en wordt voorzien in een actuele behoefte aan woningen. In de huidige situatie is het plangebied volledig verhard. Het plangebied bestaat uit bebouwing en een parkeerplaats. Alle bebouwing op de locatie zal worden gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen gerealiseerd. De ruimte rondom het woongebouw wordt ingericht als tuin. Door de ontwikkeling zal het verhard oppervlak met circa 410 m2 afnemen (zie paragraaf 3.4). Hemelwater afkomstig van de nieuwe bebouwing zal worden afgekoppeld en ter plaatse in de bodem worden geïnfiltreerd. Omdat het woongebouw een plat dak heeft zijn er tevens kans voor het aanleggen van een groen(/blauw)dak. Dit zorgt voor een vertraagde afvoer van hemelwater en voorkomt hittestress. Op de bergingen kunnen tevens groene daken worden toegepast. De toekomstige bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 17

inrichting van de groenstructuur van het parkeerterrein is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Het initiatief draagt bij aan het voorkomen van wateroverlast, droogte en hittestress. Onderhavig plangebied is gelegen buiten de molenbiotoop van 'Molen de Engel'. Het plangebied is wel gelegen in de molenbiotoop van de nabijgelegen molen 'Kwaksmölle'. Uit paragraaf 3.8 blijkt dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op de molenbiotoop van deze molen. Het initiatief is in overeenstemming met het provinciaal beleid. 3.2.4

Regionaal beleid

Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 Op 16 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 ('Goed wonen in een vitale regio') vastgesteld als opvolger van de Regionale woonagenda 2015-2025. De directe aanleiding hiervoor zijn de veranderingen op de woningmarkt, in woonbehoeftes en de wens om wonen meer dan voorheen te bezien als een integrale gebiedsopgave. De vorige regionale woonagenda (2015) ging uit van een krimpscenario. De bevolking in de Achterhoek neemt inmiddels toe en ook de woonbehoeftes veranderen. Er komen meer ouderen, kleine huishoudens en starters vinden moeilijk een plek op de woningmarkt. Alle reden om het bestaande beleid op wonen te actualiseren en doelstellingen aan te passen. Deze nieuwe agenda kent vier programmalijnen: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie De ambitie is om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wil de regio haar woningvoorraad flink en versneld uitbreiden. Het streven is om 1.200 woningen per jaar te realiseren. De gemeenten, de provincie en het Rijk maken in de Regionale Woondeal onder voorwaarden afspraken om tot en met 2030 in ieder geval 8.390 woningen te bouwen in de Achterhoek (waarvan 1.500 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek).

18bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad De ambitie is om zoveel mogelijk woningen kwalitatief en energetisch te verbeteren. Met verbeteren wordt verduurzamen, levensloopbestendig maken en/of herstructurering bedoeld. De Achterhoek, een plek voor iedereen Er wordt fors geïnvesteerd in een toename van betaalbare woningen. Hiermee wordt ingezet op een evenwichtig woningaanbod in de regio. De Achterhoekse gemeenten geven elkaar de ruimte om te bouwen passend bij de lokale behoefte, tegelijkertijd wordt gezamenlijke verantwoordelijkheid genomen om de extra vraag van jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen te kunnen beantwoorden. Er wordt daarbij zoveel mogelijk aangesloten bij de ambities van het Rijk om tot en met 2030 tweederde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. Daarbij wordt het volgende nieuwbouwprogramma gehanteerd bij projecten van twintig of meer woningen: 28% sociale huur, 32% betaalbare koop en/of middenhuur. Voor starters is een betaalbaarheidsgrens vastgelegd. Bij minder dan twintig woningen vindt maatwerk plaats, met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de regionale woonagenda. Elke gemeente is verantwoordelijk dat over het gemeentelijk totaal de verdeling in betaalbaarheid gehaald wordt.

Wonen als integrale gebiedsopgave Vanuit de regionale woonagenda worden regionale woonstrategieën benoemd. Woonstrategieën zijn regionale aanpakken om op integrale wijze invulling te geven aan de woningbouw en transformatieopgaven in alle Achterhoekse gemeenten, passend bij de gebiedseigen opgaven en context. Het gaat daarbij om de volgende woonstrategiën: 1. Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten; 2. Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus; 3. Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten; 4. Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied. Toetsing regionaal beleid Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. Met het plan is sprake van herstructurering (transformatie) binnen het bestaand bebouwd gebied van de kern Varsseveld. Op de locatie wordt een in onbruik geraakte bebouwing op een bedrijfsperceel gesloopt, waarmee leegstand en verpaupering wordt tegengegaan. De beoogde woningen worden alle levensloopbestendig uitgevoerd. In de Woondeal (Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030) wordt aangegeven dat bij woningbouwinitiatieven groter dan twintig woningen minimaal 28% van de woningen sociale huur en minimaal 32% betaalbare koop en/of middenhuur moet betreffen. De Woondeal is op 16 februari 2023 vastgesteld.

Het initiatief stamt van voor die tijd en de initiatiefnemer heeft ook voor het vaststellen van de woondeal reeds een lange periode overleg gevoerd met de gemeente over de wenselijke invulling van het plangebied. Daaruit is naar voren gekomen dat vanwege de ligging van het plangebied tussen het centrum en zorgcomplex Azora, onderhavige ontwikkeling met levensloopbestendige woningen gewenst is. Vanwege de nabijheid van het woonzorgcomplex van Azora zouden de bewoners van de appartementen ook zorg kunnen ontvangen van deze zorginstelling. Het college heeft voor het vaststellen van de woondeal reeds een positief principebesluit genomen over het initiatief. Uit de uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat er met het initiatief wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige levensloopbestendige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek in het algemeen en de kern Varsseveld in het bijzonder. Met de herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het initiatief draagt bij aan het vergroten van de woningvoorraad binnen de regio Achterhoek en is daarmee in overeenstemming met de Regionale woonagenda Achterhoek. 3.2.5

Gemeentelijk beleid

StructuurvisieOude IJsselstreek2025 De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 19

beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend. De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Toetsing Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw dat ruimte biedt aan 23 appartementen. Met het plan is sprake van herstructurering (transformatie) binnen het bestaand bebouwd gebied van de kern Varsseveld. Op de locatie wordt een in onbruik geraakte bebouwing op een bedrijfsperceel gesloopt waarmee leegstand en verpaupering wordt tegengegaan. Met onderhavig initiatief wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen. Het plan is daarmee in lijn met de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025.

Gebiedsvisiecentrum Varsseveld Op 10 april 2019 is door de gemeenteraad de 'Gebiedsvisie centrum Varsseveld' vastgesteld. De belangrijkste aanleiding voor deze Gebiedsvisie Centrum Varsseveld was de ontwikkelopgave van het terrein van de zuivelfabriek aan de Boterstraat. Naast dit terrein zijn er nog een aantal locaties in en aangrenzend aan het centrum waar ontwikkelopgaven zijn. De locatie Helmink is daar één van. Om de juiste keuzes te kunnen maken ten aanzien van deze verschillende ontwikkelvraagstukken in het centrum, is een visie op het centrumgebied opgesteld. In deze visie zijn ruimtelijke kaders en functionele kansen benoemd die toekomstige ontwikkelingen kunnen sturen op een kwalitatieve invulling en inpassing. Voor onderhavig plangebied zijn in de visie een aantal uitgangspunten opgesteld zoals het aansluiten op gevarieerde bebouwing en uitstraling aan de Doetinchemseweg waarbij parcellering in de bebouwing zichtbaar moet zijn en vergroening van het gebied.

Toetsing Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. Het woongebouw is op te delen in twee massa's, waarbij de gevels aan zowel de zijde van de Doetinchemseweg als de Oranjestraat meerdere malen verspringt. Het gebouw bestaat op de hoek van de Doetinchemseweg met de Oranjestraat uit vier bouwlagen en aan de Oranjestraat uit drie bouwlagen. Met het initiatief wordt concreet invulling gegeven aan de gebiedsvisie voor het centrum van Varsseveld.

Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek De beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is op 24 november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Belangrijkste opgave voor de toekomst is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van deze bestaande voorraad. Dit kan door middel van het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Daarnaast moeten plannen ontwikkeld worden voor vervangende nieuwbouw. De nieuwbouw is slechts een onderdeel van de totale opgave binnen de volkshuisvesting. Deze notitie gaat in op de beperkte woningbouwopgave in de gemeente en waar deze nieuwbouw de meeste toegevoegde waarde heeft. 20bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

Voor de 'Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek' geldt dat deze uitgaat van een krimpscenario, terwijl dit niet langer het geval is. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' is hierbij een relevanter beleidsstuk.

Toetsing Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 duurzame levensloopbestendige woningen. Onderhavig initiatief voldoet aan de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek. Met de herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het initiatief is in lijn met de uitgangspunten Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek.

Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek Aangezien de groei van het aantal huishoudens in de regio langer aan houdt dan verwacht, is op 26 september 2019 door de gemeenteraad de (regionale) 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' vastgesteld: Hiermee is vastgelegd dat er extra woningen moeten komen bovenop het aantal dat nu in afspraken is vastgelegd. Er wordt daarbij ruimte geven aan de bouw van extra woningen, maar met prioriteit voor woningen waar nu behoefte aan is, maar waarvan we een duidelijk tekort in de markt zien. Dit betekent: Dat de woningbehoefte moet worden aangetoond; Dat de prioriteit ligt bij het transformeren van leegstaand vastgoed; Dat inbreiding voor uitbreiding gaat; Dat er een monitor komt die laat zien of de nieuwbouw voldoet aan de gestelde criteria en in hoeverre deze een bijdrage levert aan het oplossen van de mismatch op de huidige woningmarkt. In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld.

De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt. Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van onze kernen.

In het kader van de juiste woning op de juiste plek zijn vier typen woningbouwplannen te onderscheiden waarvoor de lokale kwaliteitscriteria een kader biedt: Bouwen op onbenutte inbreidingslocaties 'van binnen naar buiten'; Buitengebied: woningsplitsing; Buitengebied: functieverandering en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing (VAB's); Buitengebied: landgoederen. Toetsing Met de ontwikkeling wordt voorzien in de sloop van een oud bedrijfspand en de realisatie van levensloopbestendige woningen, geschikt voor senioren. Met de bouw van het woongebouw wordt bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 21

voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. Met het initiatief is sprake van inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. Daarnaast zorgt het plan voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De ontwikkeling is in lijn met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' en 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'.

3.3

Milieu

3.3.1

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 2 bijgevoegd. Op grond van de aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Het bestemmingsplan 'Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)' kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld. 3.3.2

Bodem

Algemeen In het kader van een bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de gewenste ontwikkeling.

Toetsing Verkennend bodemonderzoek Door Ecopart is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd1. Dit onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld. Het doel van het onderzoek is het bepalen van de bodemkwaliteit op de locatie en daarmee mogelijke verontreinigingen in grond en grondwater te signaleren welke consequenties kunnen hebben voor de geplande herontwikkeling van de locatie.

Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de parkeerplaats in zowel de boven- als de ondergrond geen verontreinigingen aanwezig zijn. Het grondwater is ten hoogste licht verontreinigd met barium. Rondom de bebouwing is in de bodem slechts een lichte verontreiniging met lood in de bovengrond en een lichte verontreiniging met enkele metalen in het grondwater aangetoond. Ter plaatse van de bebouwing is in de bovengrond lokaal een sterke verontreiniging met PCB aangetoond.

Nader onderzoek In verband met de aangetoonde sterke verontreiniging met PCB is door Ecopart een nader bodemonderzoek uitgevoerd2. Dit onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd. Het doel van het onderzoek is een beter beeld te verkrijgen van de de bodemkwaliteit ter plaatse van de aangetoonde PCB verontreiniging. Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat er op één plek sprake is van een sterke verontreiniging van PCB in de grond. De verontreiniging is ingekaderd en beperkt van omvang (circa 32 m³, waarvan circa 8 m³ sterk verontreinigd). Het betreft daarom geen geval van ernstige bodemverontreiniging3 en er bestaat geen directe saneringsnoodzaak. Sanering mag plaats vinden op een natuurlijk moment zoals herontwikkeling. In het grondwater is geen verontreiniging met PCB vastgesteld.

Sanering Om de locatie geschikt te maken voor de woonfunctie zal een bodemsanering in verband met de PCB 22bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

verontreiniging worden uitgevoerd. Voorafgaande aan de sanering wordt een door het bevoegd gezag goedgekeurd plan van aanpak of saneringsplan (BUS) opgesteld.

Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 3.3.3

Geluid

Algemeen De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals woningen, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies binnen de geluidszone van (spoor)wegen en/of industrieterreinen worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting.

Toetsing Voor het initiatief is door Buro Ontwerp & Omgeving in februari 2023 een akoestisch onderzoek uitgevoerd4. Het onderzoek is als Bijlage 5 bijgevoegd. In de omgeving van het plangebied bevinden zich alleen wegen. Spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen zijn nabij de locatie niet aanwezig. Het akoestisch onderzoek richt zich op de geluidhinder afkomstig van de Oranjestraat, de Doetinchemseweg en de omliggende 30 km/u-wegen.

Oranjestraat met 50 km-regime De Oranjestraat gaat ten noorden van de Doetinchemseweg over in de Zelhemseweg. In dit onderzoek is de Oranjestraat met 50 km/uur en de Zelhemseweg als één weg beoordeeld. De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Oranjestraat met 50 km-regime bedraagt 44 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

Doetinchemseweg met 50 km-regime De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Doetinchemseweg met 50 km-regime bedraagt 48 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

De omliggende 30 km-wegen De omliggende 30 km-wegen hebben op basis van de Wgh geen zone. Formeel gelden de normen uit de Wgh dan ook niet voor 30 km-wegen. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, zijn bij de beoordeling van de geluidsbelastingen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en de hoogste toelaatbare geluidsbelastingen van 63 dB gebruikt. Deze normen gelden voor een vergelijkbare weg met een 50 km-regime. De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de omliggende 30 km-wegen bedraagt 51 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt niet overschreden.

bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 23

Cumulatieve geluidsbelastingen De hoogste cumulatieve geluidsbelasting bedraagt 52 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. De optredende cumulatieve geluidsbelasting is hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB uit de Wgh, daarmee zijn de optredende geluidsbelastingen op basis van de Wgh acceptabel. De cumulatieve geluidsbelasting is ook van belang voor de berekening van de vereiste gevelisolatie. Volgens het Bouwbesluit 2012 moet een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij nieuwbouw bij wegverkeerslawaai worden gegarandeerd. Volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. Voor de gevelwering wordt gekeken naar de hoogste cumulatieve geluidsbelasting exclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh (in dit geval 57 dB). Ten behoeve van de aanvraag van een 'Omgevingsvergunning bouwen' (voormalige bouwvergunning) moet in een aanvullend bouwakoestisch onderzoek worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn om de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit 2012 te halen.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. 3.3.4

Milieuzonering

Algemeen Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie.

Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor het omgevingstype 'gemengd gebied', 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en het buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype 'rustig woongebied'. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd.

Toetsing Rondom plangebied is er sprake van een menging van bedrijven en woningen, hierdoor is er sprake van een gemengd gebied.

Hinderveroorzakende functies in het plangebied Binnen het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen zelf zijn wel milieuhindergevoelig.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Hierna wordt daarop 24bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

ingegaan. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kunnen de omliggende hinderveroorzakende functies als volgt worden gecategoriseerd: Functie

Adres

Categorie o.b.v. VNG brochure

Restaurant Kerssebloesem

Doetinchemseweg 49

Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d.

Tankstation Gulf

Doetinchemseweg 46

Benzineservicestations - zonder LPG

Kapsalon AB Hairstyling

Doetinchemseweg 41

Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten

Meubelbedrijf Firma Schuurman

Doetinchemseweg 39

Ambachtelijke werkplaats1

1 Een ambachtelijke timmerwerkplaats wordt niet genoemd in de VNG-brochure. De hinder afkomstig van een ambachtelijke timmerwerkplaats is daarom minder dan van een reguliere timmerwerkplaats. De hinder van een ambachtelijke timmerwerkplaats is vergelijkbaar met een bedrijf in de milieucategorie 2. Opgemerkt wordt dat in de huidige situatie sprake is van de opslag voor materiaal en benodigdheden t.b.v. buitenzwembaden. Ook deze functie valt in de milieucategorie 2.

De VNG-brochure geeft de volgende minimaal aanbevolen richtafstanden (in meters) voor een gemengd gebied aan voor deze functies: Functie

Geur

Stof

geluid

Gevaar

Grootste Kortste afstand afstand tot woongeb ouw

Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d.

0

0

0

0

0

9

Benzineservicestations - zonder LPG

10

0

10

0

10

16

Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten

0

0

0

0

0

5

Ambachtelijke werkplaats

10

10

10

10

10

19

De maximale richtafstanden van de omliggende functies, die volgen uit de VNG-brochure, bedraagt 10 m. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de richtwaarden van de omliggende bedrijven. De afstand tussen de nieuw te realiseren woningen en de omliggende functies is daarmee voldoende groot.

Conclusie Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 3.3.5

Luchtkwaliteit

Algemeen De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld) 25

onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan. Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt.

Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein. Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden. Toetsing Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan van deze omvang (minder dan 1.500 woningen) niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool5 uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's. In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie Op basis van voorgaande kan worden geconcludeerd dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het onderhavige initiatief. 26bestemmingsplan "Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)" (vastgesteld)

3.3.6

Externe veiligheid

Algemeen Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijk slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.