Document · PDF

2023 04 19 - MPG op peildatum 1 januari 2023.pdf

Raadscommissie gecombineerd 19 juni 2023, gemeente Oude IJsselstreekBij agendapunt: 9: Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 202311.946 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) Peildatum 1 januari 2023 1.

Inleiding

Aanleiding Met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties geeft het college invulling aan de nota grondbeleid om jaarlijks te rapporteren over het verloop van de grondexploitaties van de gemeente Oude IJsselstreek.

Doelstelling MPG Met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (hierna MPG) wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de actuele inhoudelijke en financiële voortgang van alle grondexploitaties. De grondexploitatie is de financiële vertaling van de ontwikkelingen in een (ruimtelijk) project. Doorgaans zijn dat grondexploitaties voor woningbouwplannen of de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Vooruitgekeken wordt naar verwachte ontwikkelingen en als dat aan de orde is kunnen verantwoorde en strategische keuzes worden gemaakt voor de komende jaren. De laatst vastgestelde MPG kent als peildatum 1 januari 2022 en is in de raadsvergadering van donderdag 30 juni 2022 vastgesteld. Met het vaststellen van het MPG zijn ook de financiele kaders voor de lopende grondexploitaties bepaald. De gepresenteerde resultaten van de grondexploitaties in deze MPG zijn gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties op peildatum 1 januari 2023 voor de jaarrekening 2022.

Uitgangspunten en werkwijze Alle lopende grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Het actualiseren van de grondexploitatie houdt het volgende in: • • • • •

Bijstelling van de boekwaarden op basis van inkomsten en uitgaven van het afgelopen jaar; Actualiseren van de ramingen voor de nog geplande uitgaven en inkomsten; Actualiseren van de planning en fasering naar aanleiding van de laatste ontwikkelingen; Het verwerken van eventuele gevolgen uit wijziging van wet – en regelgeving; Aanpassing van parameters.

Het is voor iedereen inmiddels helder dat de inflatieontwikkeling financiele gevolgen heeft. In de paragraaf grondbeleid van de begroting 2023 - 2026 is dan ook bij de actuele ontwikkelingen stilgestaan bij de gevolgen van de forse toename van de kostenstijging en dan met name voor de grondexploitatie van het Varsseveld Industrie Park (Het VIP). Dat is te verklaren doordat we aan de vooravond staan van het daadwerkelijk bouw - en woonrijp maken van het plangebied, het om grote uitgaven gaat en het project kent een resterende doorlooptijd van tien jaar. Met dit alles in het achterhoofd en actueel inzicht zijn de begrote kosten voor het bouw - en woonrijp maken, de planontwikkelingskosten en de grondopbrengsten tegen het licht gehouden. Aan de hand van een opgestelde functiekaart is het toekomstig ruimtegebruik in beeld gebracht en op basis van kengetallen zijn de kosten voor het bouw en woonrijp maken opnieuw in beeld gebracht. Ook is de hoogte van de kosten voor planontwikkeling en voorbereiding en toezicht op de uitvoering bijgesteld aan de hand van kengetallen (opslagen over de begrote civieltechnische kosten). Dit alles heeft ertoe geleid dat de begrote kosten voor de ontwikkeling van Het VIP per saldo hoger uitvallen dan voorzien was in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022.

Tegelijkertijd hebben we door Cushman & Wakefield een advies over de te hanteren uitgifteprijzen per m2 laten uitbrengen. In het advies is een differentiatie aangebracht voor wat betreft de percelen binnen Het VIP (denk o.a. aan de zichtlocaties nabij de Aaltenseweg). Uit het advies volgt dat we uit kunnen gaan van hogere uitgifteprijzen per m2 wat uiteraard een positief effect heeft op het resultaat

van de grondexploitatie voor Het VIP. De financiele gevolgen van dit alles worden in hoofdstuk vier van deze toelichting weergegeven.

Aanpassing parameters Bij het aanpassen van de parameters gaat het om het te hanteren rentepercentage, de kostenstijging en de opbrengstenstijging. De rente waarmee in de grondexploitaties per 1 januari 2023 wordt gerekend, bedraagt 1,50% op jaarbasis en is daarmee ongewijzigd ten opzichte van het gehanteerde rentepercentage in de grondexploitaties op peildatum 1 januari 2022. De gemeenten zijn verplicht om de werkelijke rente over het vreemd vermogen toe te rekenen aan de grondexploitaties. Ten aanzien van de kostenstijging geldt dat een onderscheid gemaakt is in de kosten voor het bouw en woonrijp maken en in de overige kosten. Voor het overgrote deel van de huidige grondexploitaties geldt dat het bouw - en woonrijp maken grotendeels is afgerond en daarmee is de hoogte van het percentage slechts van geringe invloed. De resterende budgetten voor het bouw - en woonrijp maken zijn van peildatum 1 januari 2022 naar peildatum 1 januari 2023 ( = peildatum geactualiseerde grondexploitatie) geïndexeerd met 7,56% (Bron: kostenstijging Grond, weg - en waterbouw van BDB Bouw(kosten)data). Het restant aan overige kosten zijn van peildatum 1 januari 2022 naar peildatum 1 januari 2023 geïndexeerd met 10% (bron: consumentenprijsindex 2022 CBS).

Let op: voor Het VIP geldt dat de eenheidsprijzen voor het bouw - en woonrijp maken gebaseerd zijn op een civieltechnisch prijzenboek op peildatum 1 januari 2023. Voor de periode na 1 januari 2023 is voor wat betreft de

kostenstijging aansluiting gezocht bij de "Outlook Grondexploitaties 2023" uitgegeven door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Het percentage voor opbrengstenstijging wordt op 0,00% op jaarbasis gehandhaafd. Voor het overgrote deel van de lopende grondexploitaties geldt dat de resterende exploitatieperiode van korte duur is. Ook zijn in veel gevallen al (koop)afspraken gemaakt. Dit alles geldt echter niet voor de grondexploitatie van het Varsseveldse Industrie Park. Voor de nog uit te geven kavels op het bedrijventerrein zijn geen afspraken gemaakt. De parameter voor de opbrengstenstijging is in dit geval gebaseerd op de "Outlook grondexploitaties 2023" van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Let op: de uitgifteprijzen voor de kavels op Het VIP zijn gebaseerd op een advies uitgebracht door Cushman & Wakefield en kennen als peildatum 1 januari 2023.

Leeswijzer In hoofdstuk twee wordt ingegaan op het nog te realiseren programma zoals verwerkt in de geactualiseerde grondexploitaties. Aansluitend volgt in hoofdstuk drie een toelichting op het resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties. Vervolgens wordt in hoofdstuk vier ingegaan op de verschillen tussen de MPG 2022 en de MPG 2023. In hoofdstuk vijf wordt bij het aanvullend benodigd krediet voor een tweetal projecten stilgestaan. Daarna zal in hoofdstuk zes inzicht in het verloop van de voorzieningen gegeven. In hoofdstuk zeven wordt kort bij de vennootschapsbelasting stilgestaan. Tot slot volgt in hoofdstuk zeven een toelichting op de uitgevoerde risico – analyse. 2.

Programma

Woningbouw In 2016 is de plancapaciteit voor woningbouw teruggebracht, maar in de afgelopen jaren is regionaal het standpunt ingenomen om in ieder geval voor starters en senioren te blijven bouwen. Dit alles wel onder de voorwaarden van regionale en lokale kwaliteitscriteria waaraan plannen getoetst kunnen worden. Dit heeft vervolgens als resultaat dat eerder geschrapte bouwmogelijkheden binnen en buiten de gemeentelijke grondexploitaties alsnog (al dan niet in gewijzigde vorm) kunnen worden benut. Het benutten van eerder geschrapte bouwmogelijkheden is bijvoorbeeld aan de orde bij Kromkamp in Sinderen en bij de Slawijkseweg in Netterden. Op 22 april 2021 heeft de gemeenteraad een vijftal uitleglocaties met een capaciteit voor 1.400 tot 1.850 woningen voor de periode tot 2030 aangewezen. Binnen de gemeente is de planvorming voor vier van de vijf aangewezen uitleglocaties inmiddels begonnen. De daarmee gepaard gaande kosten worden gedekt vanuit gevoteerde

voorbereidingskredieten waarvan de verantwoording via de bestuursrapportage verloopt. De voorbereidingskosten worden uiteindelijk ingebracht in de nog te openen gemeentelijke (grond)exploitaties voor de te onderscheiden locaties. Verder is op woensdag 8 maart 2023 de woondeal voor de Regio Achterhoek in aanwezigheid van de minister en de gedeputeerde getekend en in de periode tot 2030 mogen we in de regio afgerond 8.400 woningen realiseren waarvan afgerond 1.500 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. Een groot aandeel van de opgave moet uiteraard in de vastgestelde uitleglocaties landen. Tot slot zijn er veel initiatieven om tot woningbouw te komen binnen de bebouwde kom van de gemeente waarbij de gemeente veelal faciliterend optreedt. Het verplichte kostenverhaal wordt in dat geval verzekerd met het opstellen van een anterieure overeenkomst. In de lopende grondexploitaties houden we rekening met het volgende nog uit te geven programma: Tabel 1: Nog te realiseren woningbouwprogramma

Project

Slawijkseweg Kromkamp

Programma per 01.01.2023

Fasering

2 kavels voor vrijstaande woningen Maximaal 4 kavels (starters en senioren)

2023 2023 - 2024

Voor de goede orde: de acht kavels voor woningbouw in ’t Kuipje in Breedenbroek (collectief particulier opdrachtgeverschap) zijn in 2022 volledig verkocht en daarmee in eigendom overgegaan. In de grondexploitatie voor de Slawijkseweg in Netterden is voor wat betreft het programma nog uitgegaan van de mogelijkheden op basis van het vigerend bestemmingsplan. Op het moment dat de uitvraag (ontwikkeling van 11 woningen) in 2023 ook daadwerkelijk leidt tot een overeenkomst met een initiatiefnemer zal de uitkomst daarvan financieel vertaald worden in de grondexploitatie. Bedrijventerrein Binnen de gemeente kennen we drie vastgestelde en lopende grondexploitaties voor bedrijventerreinen. Het gaat om het bedrijventerrein De Rieze in Ulft, Hofskamp Oost II in Varsseveld en het Varsseveld Industriepark in Varsseveld. Beide eerstgenoemde projecten lopen al enige jaren en naar verwachting zal de grondexploitatie voor De Rieze in Ulft per 31.12.2025 afgesloten kunnen worden en die voor Hofskamp Oost II in Varsseveld per 31.12.2024. De uitgifte van kavels loopt gestaag door. In 2022 hebben we op bedrijventerrein De Rieze kavels verkocht met een totaal oppervlak van 1,48 hectare. De interesse vanuit de markt voor een bedrijfskavel is nog altijd aanwezig. Het Didam arrest heeft wel tot vertraging in de uitgifte van kavels geresulteerd.

In de paragraaf grondbeleid van de begroting 2023 - 2026 is bij de actuele ontwikkelingen al stilgestaan bij de gevolgen van het Didam arrest (alinea "Didam arrest en uitgifte kavels"). Voor de uitgifte van de resterende bedrijfskavels hebben we de benodigde uitgifteprocedure (met daarin o.a. de uitgiftecriteria opgenomen) opgesteld en naar verwachting worden de resterende kavels op bedrijventerrein De Rieze V + VI op korte termijn op de markt gebracht. Voor wat betreft Het VIP geldt dat het bestemmingsplan 25 hectare aan bedrijfskavels toestaat. In de geactualiseerde grondexploitatie per 1 januari 2023 is rekening gehouden met de grondopbrengst op basis van afgerond 21 hectare aan gronden (afgerond 19 hectare in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022). Een toelichting hierop volgt in hoofdstuk vier van deze memo. Wel zijn de eerste fysieke activiteiten met betrekking tot de ontwikkeling van Het VIP inmiddels begonnen: in het noordelijk deel van het plangebied is een amfibieënpoel en de noodzakelijke waterberging aangelegd. In de lopende grondexploitaties houden we rekening met het volgende nog uit te geven programma: Tabel 2: Nog te realiseren programma bedrijventerreinen Project Programma per 01.01.2023

Fasering

De Rieze V + VI Hofskamp Oost II Het VIP

2023 - 2025 2023 - 2024 2024 - 2032

2,8 ha (gereserveerd 0,5 ha en 2,3 ha een vrije gronden) 1,7 ha (gereserveerd 1,1 ha en 0,7 ha aan vrije gronden) 21 ha aan vrije gronden

Naast onze eigen grondexploitaties voor bedrijventerreinen werken we ook samen met de gemeenten Doetinchem, Montferland en Bronckhorst bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen in de regio. Daarbij gaat het specifiek om de ontwikkeling van het Regionaal Bedrijventerrein in de gemeente Doetinchem en DocksNLD in de gemeente Montferland. De vier gemeenten zitten risicodragend in deze ontwikkelingen. In 2019 hebben de vier Achterhoekse gemeenteraden ingestemd met de uitwerking van de gedachtelijnen voor de toekomst van de bedrijventerreinen in de West Achterhoek. De uitwerking van deze gedachtelijnen betekent voor het A18 Bedrijvenpark dat het noordelijk deel weer in exploitatie is genomen door de toenemende vraag naar (grote) bedrijfskavels, de concrete belangstelling en een daadwerkelijke verkoop op het noordelijk deel. De recentelijke actualisatie van de grondexploitatie (peildatum 1 januari 2023) van het Bedrijvenpark A18 in Doetinchem laat een positief resultaat zien. We hoeven dan ook geen voorziening te treffen voor onze deelname in het Bedrijvenpark A18. Met het actualiseren van de grondexploitatie is ook een risico - analyse uitgevoerd en daaruit volgt dat het saldo aan financiële effecten van de geïnventariseerde kansen en bedreigingen binnen de geactualiseerde grondexploitatie zelf opgevangen kunnen worden.

Dit betekent dat we voor het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit geen rekening meer hoeven te houden met een financieel risico in relatie tot de ontwikkeling van het Bedrijvenpark A18 in Doetinchem. In de jaarrekening 2021 is nog rekening gehouden met een risico - omvang van € 40.000 per 31 december 2021 en deze komt dan ook te vervallen. 3.

Financieel verloop grondexploitaties

Boekwaarden en saldo onderhanden werk De boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt € 8.256.851 per 31 december 2022 (uitgaven minus inkomsten). Dit is het geïnvesteerd vermogen dat, vermeerderd met de nog te maken kosten (inclusief kostenstijging en rentelasten), moet worden terugverdiend met toekomstige opbrengsten uit verkopen. In tabel 3 wordt het verloop van de boekwaarde weergegeven, de getroffen voorziening per 1 januari 2023 en het saldo onderhanden werk1: Tabel 3: Verloop boekwaarde per project Project

Boekwaarde per 31.12.2021

Realisatie in 2022 Inkomsten

Uitgaven

Boekwaarde per 31.12.2022

Saldo

Voorziening Onderhanden werk

Woningbouw Slawijkseweg Kromkamp Kuipje Subtotaal

€ € € €

165.467 100.312 40.418 306.197

€ € € €

1.053 4.281 134.301 139.634

€ € € €

320.210 320.210

€ € € €

1.053 4.281 -185.909 -180.576

€ € € €

166.520 104.593 -145.492 125.621

€ - € € - € € 188.731 € € 188.731 €

166.520 104.593 -334.223 -63.110

Bedrijventerrein De Rieze V + VI Hofskamp Oost II VIP Subtotaal

€ € € €

3.269.626 1.294.208 4.199.170 8.763.004

€ € € €

55.358 119.586 437.865 612.809

€ € € €

1.263.926 -19.343 1.244.583

€ € € €

-1.208.569 138.929 437.865 -631.774

€ € € €

2.061.057 1.433.138 4.637.035 8.131.230

€ € € €

2.061.057 1.433.138 4.637.035 8.131.230

Totaal

€

9.069.202 €

752.443 €

1.564.793 €

-812.350 €

€ € € €

8.256.851 € 188.731 € 8.068.120

In 2022 zijn per saldo meer inkomsten dan uitgaven gerealiseerd en dat is te danken aan de verkoop van de kavels voor woningbouw in Breedenbroek (’t Kuipje) en bedrijfskavels in Ulft (De Rieze V + VI). Tegelijkertijd laat de grondexploitatie voor ’t Kuipje een tekort zien van € 188.731 netto contant per 1 januari 2023 waarvoor dan ook conform de vereisten vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording een voorziening is getroffen. Het saldo onderhanden werk komt daarmee uit op € 8.068.120 per 31 december 2022. Het saldo van gerealiseerde uitgaven minus gerealiseerde inkomsten van € 812.350 in 2022 bestaat uit een regulier deel (daadwerkelijke uitgaven en inkomsten per project) van € 911.937 en uit een deel van € 99.586 aan winstneming. In tabel 4 wordt het onderscheid weergegeven:

1 Onder deze rubriek wordt binnen de balans van de jaarrekening van onze gemeente het geïnvesteerd vermogen, de

boekwaarde, gecorrigeerd met de verliesvoorziening, vermeldt

Tabel 4: Boekwaarden lopende grondexploitaties en balanswaarde onderhanden werk

Project

Boekwaarde per 31.12.2021

Mutaties in 2022 Regulier Winstneming

Totaal

Woningbouw Slawijkseweg Kromkamp Kuipje Subtotaal

€ € € €

165.467 100.312 40.418 306.197

Bedrijventerrein De Rieze V + VI Hofskamp Oost II VIP Subtotaal

€ € € €

3.269.626 1.294.208 4.199.170 8.763.004

TOTAAL

€ 9.069.202 €

Voorziening

€

€ € € €

Boekwaarde per 31.12.2022

1.053 € 4.281 € -185.909 € -180.576 €

1.053 4.281 -185.909 -180.576

€ € € €

166.520 104.593 -145.492 125.621

€ -1.208.569 € € 138.929 € € 437.865 € € -631.774 €

-1.288.812 119.586 437.865 -731.361

€ € € €

80.243 19.343 99.586

€ € € €

2.061.057 1.433.138 4.637.035 8.131.230

99.586 €

8.256.851

132.205

€

188.731

Balanswaarde onderhanden werk* € 8.936.996

€

8.068.120

-812.350 €

-911.937 €

* Vlottende activa - voorraden onderhanden werk

Uit het overzicht blijkt dat de balanswaarde onderhanden werk (boekwaarde gecorrigeerd met de getroffen voorziening) is afgenomen. Voor wat betreft de tussentijds genomen winst: deze wordt als een negatieve opbrengst in de grondexploitatie verantwoord en wordt ook daadwerkelijk onttrokken aan de grondexploitatie. Verder blijkt uit tabel 4 dat de voorziening ter dekking van het tekort op de grondexploitatie voor ’t Kuipje is toegenomen. Een toelichting op zowel de genomen winst als op de opgehoogde voorziening ter dekking van het tekort op de grondexploitatie van ’t Kuipje komt in het vervolg van deze toelichting aan de orde (respectievelijk in hoofdstuk drie en in hoofdstuk vier). Verwacht resultaat Alle grondexploitaties zijn geactualiseerd op peildatum 1 januari 2023. In de grondexploitatie wordt een onderscheid gemaakt in de al gerealiseerde uitgaven en opbrengsten per 31 december 2022 en in de nog te verwachten uitgaven en inkomsten voor de periode na 1 januari 2023. Hieronder volgt voor de lopende grondexploitaties een overzicht van de nog te verwachten uitgaven en opbrengsten voor de periode na 1 januari 2023, het resultaat op einddatum (eindsaldo) en het netto contant resultaat op peildatum 1 januari 2023: Tabel 5: Resultaat grondexploitatie per project Projecten

Boekwaarde per 31.12.2022

Nog te realiseren (eindwaarde) Uitgaven Inkomsten Saldo

Resultaat op eindwaarde

Resultaat netto contant

Woningbouw Slawijkseweg Kromkamp Kuipje Subtotaal

€ € € €

166.520 104.593 -145.492 125.621

€ € € €

33.874 59.079 337.997 430.951

€ € € €

248.045 167.285 415.330

€ € € €

-214.171 -108.206 337.997 15.620

€ € € €

-47.650 -3.614 192.505 141.242

€ € € €

-46.716 -3.473 188.731 138.542

Voordelig Voordelig Nadelig

Bedrijventerrein De Rieze V + VI Hofskamp Oost II VIP Subtotaal

€ € € €

2.061.057 1.433.138 4.637.035 8.131.230

€ € € €

254.979 160.943 21.171.184 21.587.106

€ € € €

2.811.235 1.714.200 25.868.150 30.393.585

€ € € €

-2.556.256 -1.553.257 -4.696.966 -8.806.479

€ € € €

-495.199 -120.119 -59.931 -675.249

€ € € €

-466.637 -115.455 -49.164 -631.256

Voordelig Voordelig Voordelig

Totaal

€

8.256.851 €

-534.008 €

-492.715

22.018.057 €

30.808.916 €

-8.790.859 €

Uit bovenstaand overzicht volgt dat het totaal aan grondexploitaties een verwacht positief resultaat kent van € 492.715 netto contant op peildatum 1 januari 2023. Voor de grondexploitatie van ’t Kuipje is sprake van een getroffen voorziening ter dekking van het begrote tekort voor deze ontwikkeling. Een samenvatting van de geactualiseerde grondexploitaties is als bijlage 1 opgenomen. Per 31 december 2022 is voor een tweetal projecten (tussentijds) winst genomen. De (tussentijdse) winst mag pas worden genomen op het moment dat voldoende zekerheid bestaat. Hierbij dient de

Percentage Of Completion (POC) methode te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: • • •

Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; en De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; en De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen)

De POC-methode werkt op hoofdlijnen als volgt: % gerealiseerde uitgaven x % gerealiseerde inkomsten = % winstneming. Per 31 december 2022 is in totaliteit voor € 99.586 aan (tussentijdse) winst genomen: • •

De Rieze: Hofskamp Oost fase II:

€ 80.243 per 31 december 2022 € 19.343 per 31 december 2022

De berekening van de genomen winst in 2022 is, evenals een totaaloverzicht van de tussentijds genomen winst voor de te onderscheiden projecten, terug te vinden in bijlage 2 van deze toelichting. 4.

MPG 2022 versus MPG 2023

In tabel 6 worden de resultaten van de grondexploitaties voor de MPG 2022 vergeleken met de resultaten van de geactualiseerde grondexploitaties voor de MPG 2023. Om een juiste vergelijking te kunnen maken, zijn de resultaten van de grondexploitaties op peildatum 1 januari 2022 met één jaar opgerent naar peildatum 1 januari 2023 (op basis van een verdisconteringsvoet van 2% op jaarbasis). Dus het totaalresultaat van de grondexploitaties per 1 januari 2022 van netto contant € 706.152 bedraagt € 720.275 netto contant per 1 januari 2023 (€ 706.152 x 1,02). Dit resultaat wordt vergeleken met de uitkomst van de geactualiseerde grondexploitaties van € 492.715 netto contant per 1 januari 2023 (zie tabel 5): Tabel 6: Vergelijking MPG 2022 vs MPG 2023 (netto contant) Projecten NCW GREX 2022 NCW GREX 2022 peildatum 01.01.2022 peildatum 01.01.2023

NCW GREX 2023 Verschil NCW peildatum 01.01.2023 peildatum 01.01.2023

Woningbouw Slawijkseweg Kromkamp Kuipje Subtotaal

€ € € €

-46.764 -2.840 132.205 82.602

€ € € €

-47.699 -2.897 134.850 84.254

€ € € €

-46.716 -3.473 188.731 138.542

€ € € €

983 -576 53.881 54.288

Bedrijventerrein De Rieze V + VI Hofskamp Oost II VIP Subtotaal

€ € € €

-613.982 -157.563 -17.208 -788.753

€ € € €

-626.262 -160.715 -17.552 -804.528

€ € € €

-466.637 -115.455 -49.164 -631.256

€ € € €

159.624 45.260 -31.612 173.272

Totaal

€

-706.152 €

-492.715 €

227.560

-720.275 €

Uit het overzicht volgt een verschil van netto contant € 227.560 op peildatum 1 januari 2023. Een deel van het verschil (ruim 40%) is toe te rekenen aan de tussentijds genomen winst voor het bedrijventerrein De Rieze V + VI en Hofskamp Oost II. Zoals al aangegeven in hoofdstuk drie van deze toelichting komt de tussentijdse winstneming ten goede aan de gemeente, maar wordt het wel onttrokken aan de grondexploitatie (het bedrag wordt in de boekwaarde als een negatieve opbrengst verantwoord en suggereert daarmee een negatief effect). De rest van het verschil is per saldo toe te rekenen aan de invloed van rente, kosten – en opbrengstenstijging in combinatie met een gewijzigde fasering en aan wijzigingen in de begrote uitgaven en inkomsten. Het is niet exact te duiden hoe groot bijvoorbeeld het effect van een wijziging in de kosten – en opbrengstenstijging is op het resultaat. Het effect is namelijk mede afhankelijk van de fasering (wanneer worden welke uitgaven dan wel inkomsten verwacht) en van de hoogte van de nog te verwachten uitgaven en inkomsten. Maar om toch gevoel te krijgen bij de verschillen in de kosten – en

opbrengstenstijging worden in tabel 7 de gehanteerde parameters in de MPG 2022 en MPG 2023 met elkaar vergeleken: Tabel 7: Vergelijking gehanteerde parameters in MPG 2022 en MPG 2023 Toelichting 2022 2023 2024 2025

2026 e.v.

GREX 2022 Uitgaven Inkomsten (Het VIP)

4,00% 0,50%

3,00% 1,00%

2,00% 2,00%

GREX 2023 Uitgaven Inkomsten (Het VIP)

7,56% - 10% 0,00%

6,00% 0,00%

4,00% 0,00%

2,00% 2,00%

Uit het overzicht volgt dat met name in de eerste jaren de verwachte kostenstijging hoger uitvalt dan voorzien was in de grondexploitaties op peildatum 1 januari 2022. Ook de verwachte opbrengstenstijging (gemiddelde stijging van de m2 prijzen) valt lager uit dan aanvankelijk aangenomen is. Zoals aangegeven, is ook de fasering van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. In tabel 8 worden de verwachte einddata per project weergegeven: Tabel 8: Vergelijking einddata projecten Projecten

GREX 2022

GREX 2023

Woningbouw Slawijkseweg Kromkamp Kuipje

31 december 2023 31 december 2023 31 december 2023

31 december 2023 31 december 2024 31 december 2023

Bedrijventerrein De Rieze V + VI Hofskamp Oost II VIP

31 december 2025 31 december 2023 31 december 2031

31 december 2025 31 december 2024 31 december 2032

Let op: het overzicht geeft inzicht in de einddatum van een project. Daarbinnen kunnen ook verschuiving van te verwachte uitgaven en inkomsten aan de orde zijn. In bijlage 3 is per project een verschillenanalyse opgenomen. Daarin worden onder “A – Grondexploitatie per 1 januari 2022 versus grondexploitatie per 1 januari 2023” allereerst de kosten en opbrengsten één op één met elkaar vergeleken (naast elkaar gezet). Daarbij wordt vervolgens het verschil op startwaarde toebedeeld naar indexatie 2022 – 2023, de rentetoerekening in 2022 en in de gewijzigde uitgaven en inkomsten. Verder worden de verschillen in kostenstijging, opbrengstenstijging en rentelasten weergegeven. De één op één vergelijking geeft niet het juiste beeld en dat geldt met name ten aanzien van de parameters (kostenstijging, opbrengstenstijging en rente). Als voorbeeld de kostenstijging: de begrote kostenstijging in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022 voorziet in de kostenstijging voor 2022 en verder. In de geactualiseerde grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023 is de kostenstijging in 2022 verwerkt in de begrote uitgaven dan wel inkomsten (dus bijvoorbeeld bij de plankosten) en wordt dus niet meer separaat bij de kostenstijging gepresenteerd. De begrote kostenstijging in de grondexploitatie per 1 januari 2023 voorziet in de kostenstijging voor 2023 en verder.

Ofwel: in de één op één vergelijking worden de bijstellingen in 2022 niet meegenomen. Dergelijke verschillen zijn in de vergelijking onder “B – vergelijking eindwaarde” gecorrigeerd. Dus om voort te borduren op de kostenstijging: de toegepaste kostenstijging in 2022 (verwerkt in de begrote plankosten per 1 januari 2023) is weer aan de kostenstijging toegevoegd. Daarmee worden de verschillen op startwaarde als gevolg van wijzigingen in de begrote uitgaven en inkomsten apart gepresenteerd en wordt ook inzichtelijk gemaakt wat het verschil in kostenstijging, opbrengstenstijging en rente is. In voorgaande alinea is ingegaan op de cijfermatige verschillen tussen de MPG 2022 en MPG 2023. In het vervolg van dit hoofdstuk volgt op hoofdlijnen per project een toelichting op de verschillen:

Slawijkseweg in Netterden (woningbouw) Het resultaat van de grondexploitatie voor Slawijkseweg in Netterden is licht afgenomen (er is sprake van een verschil van € 983 netto contant per 1 januari 2023) en dit is per saldo toe te rekenen aan de toegenomen kostenstijging voor de periode 2022 en verder. Kromkamp in Sinderen (woningbouw) Het positieve resultaat van de grondexploitatie voor Kromkamp in Sinderen is licht verbeterd (er is sprake van een verschil van € 576 netto contant per 1 januari 2023) en dit is per saldo te danken aan het opnieuw vaststellen van de uitgifteprijs voor de vier nog uit te geven kavels in het plangebied. 't Kuipje in Breedenbroek (woningbouw) Het tekort op de grondexploitatie voor 't Kuipje in Breedenbroek is verder toegenomen. Het tekort valt hoger uit als gevolg van de toegenomen kostenstijging en door de hoger uitvallende gemeentelijke planbegeleidingskosten. De voorziening ter dekking van het tekort is dan ook opgehoogd. Het project voorziet in de bouw van acht woningen (zes starters woningen en twee seniorenwoningen). De kavels zijn in 2022 ook daadwerkelijk verkocht. Echter, het betreft een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en gebleken is dat een dergelijke ontwikkeling een intensievere begeleiding vraagt.

Als voorbeeld: in dit geval hebben wij acht verkoopovereenkomsten moeten opstellen en daarover intensief contact gehad met de kopers. Dit is anders op het moment dat we het perceel in zijn geheel aan een bouwer / ontwikkelaar verkopen die daar vervolgens acht woningen gaat bouwen en verkopen. De Rieze V + VI in Ulft (bedrijventerrein) De grondexploitatie voor De Rieze V + VI in Ulft laat nog altijd een overschot zien. Het overschot is weliswaar met € 159.624 netto contant per 1 januari 2023 afgenomen. Onderdeel van het verschil is de genomen winst in 2022. Zoals al toegelicht is hier geen sprake van een negatief effect ten opzichte van de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022. Het betreft hier het onttrekken van een deel van de winst aan de grondexploitatie. De rest van het verschil is deels toe te rekenen aan de toegenomen kostenstijging, maar zeker ook aan de toegenomen nog te verwachten uitgaven. In de geactualiseerde grondexploitatie is budget opgenomen voor de aanleg van een extra ontsluiting om daarmee een perceel van ruim één hectare op te kunnen delen in kleinere percelen en wordt rekening gehouden met extra uitgaven voor groeninrichting. Met deze extra uitgaven is in de grondexploitatie per 1 januari 2022 geen rekening gehouden.

Hofskamp Oost II in Varsseveld (bedrijventerrein) Ook de grondexploitatie voor Hofskamp Oost II in Varsseveld laat nog een overschot zien. Het resultaat is met € 45.260 netto contant per 1 januari 2023 afgenomen. Ook hier vormt de tussentijds genomen winst in 2022 onderdeel van het verschil. Het restant verschil is ook hier deels toe te rekenen aan de hoger uitvallende kostenstijging. Daarnaast vallen de nog te realiseren grondopbrengsten lager uit. In de grondexploitatie per 1 januari 2022 is een deel van een te verkopen perceel gewaardeerd als zichtlocatie. Dit blijkt echter niet realistisch te zijn en de aanpassing is met het actualisatie van de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023 dan ook doorgevoerd. Het VIP in Varsseveld (bedrijventerrein) De grondexploitatie voor Het VIP laat een licht positief resultaat zien. Per saldo is het resultaat van de grondexploitatie met € 31.612 netto contant per 1 januari 2023 verbeterd. Uiteraard heeft de hoger uitvallende kostenstijging in combinatie met een lager uitvallende opbrengstenstijging een negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Ook de begrote uitgaven voor voornamelijk het bouw en woonrijp maken en de planbegeleidingskosten vallen hoger uit dan voorzien was in de grondexploitatie per 1 januari 2022. Daarentegen vallen de te verwachten grondopbrengsten ook hoger uit dan waarmee rekening werd gehouden.

De te hanteren uitgifteprijzen zijn op peildatum 1 januari 2023 gebaseerd op een door Cushman & Wakefield uitgebracht advies. Gemiddeld genomen valt de uitgifteprijs hoger uit (was afgerond € 105,- per m2 en bedraagt nu afgerond € 119,- per m2) dan waarmee rekening is gehouden. Tot slot is in de toelichting op de door de raad vastgestelde grondexploitatie in januari 2021 aangegeven dat de maximale exploitatieduur op 10 jaar is vastgesteld (voorzichtigheidsprincipe vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording). In de grondexploitatie op

peildatum 1 januari 2022 is aangenomen dat de verkoop van kavels in 2024 zou beginnen. Rekening houdend met de resterende doorlooptijd van 10 jaar (vanaf 1 januari 2022) zou daarmee nog 8 jaar resteren voor de verkoop van kavels. Het uitgiftetempo is gebaseerd op de gemiddelde uitgifte op jaarbasis binnen de gemeente in de afgelopen jaren (circa 2,4 hectare op jaarbasis). Dat resulteert in een uit te geven oppervlak van afgerond 19 hectare. Het bestemmingsplan laat de ontwikkeling van 25 hectare aan bedrijfskavels toe. Inmiddels zijn we een jaar verder en op het moment van schrijven is het nog steeds de verwachting dat de start van de verkoop van de kavels in 2024 plaats zal gaan vinden. De peildatum van de grondexploitatie is met een jaar opgeschoven (van 1 januari 2022 naar 1 januari 2023) en op het moment dat we rekening houden met een resterende doorlooptijd van 10 jaar betekent dit dat we een jaar extra aan uit te geven gronden kunnen inrekenen (9 jaar in plaats van 8 jaar). Uiteraard heeft dit een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023. 5.

Aanvullend krediet

In hoofdstuk één en hoofdstuk vier van deze memo is al stilgestaan bij de doorgevoerde wijzigingen in de grondexploitatie voor Het VIP op peildatum 1 januari 2023. De te verwachte uitgaven vallen hoger uit dan voorzien was in de laatst vastgestelde grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022 als gevolg van onder meer de inflatieontwikkeling. De hoger uitvallende uitgaven kunnen in dit geval echter gedekt worden door de geactualiseerde uitgifteprijzen en de grondexploitatie laat dan ook een positief resultaat zien. In hoofdstuk vier van deze memo is een toelichting op de ontwikkelingen binnen de grondexploitatie voor ’t Kuipje gegeven. De nog te verwachten uitgaven vallen hoger uit ten opzichte van de begrote uitgaven in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022 en daarmee ook ten opzichte van het gevoteerd krediet. Voor zowel het Varsseveld Industrie Park als voor ’t Kuipje geldt dan ook dat aanvullend krediet benodigd is. In tabel 9 wordt het aanvullend benodigd krediet inzichtelijk gemaakt: Tabel 9: Aanvullend benodigd krediet Omschrijving Gevoteerd

Varsseveld Industrie Park Actualisatie

Aanvulling

Gevoteerd

Kuipje Actualisatie

Aanvulling

Gevoteerd

Totaal Actualisatie

Aanvulling

Uitgaven Kostenstijging Rentelasten

€ € €

19.479.068 € 1.032.385 € 1.420.438 €

22.708.638 € 1.990.940 € 1.108.641 €

3.229.570 € 958.555 € -311.797 €

444.450 € 13.103 € 2.794 €

505.130 € 9.768 € -2.182 €

60.680 € -3.335 € -4.977 €

19.923.518 € 23.213.768 € 1.045.487 € 2.000.708 € 1.423.232 € 1.106.459 €

3.290.250 955.220 -316.773

Totaal

€

21.931.891 €

25.808.219 €

3.876.328 €

460.347 €

512.715 €

52.369 €

22.392.237 € 26.320.934 €

3.928.697

Voor de grondexploitatie van het Varsseveld Industrie Park is een aanvullend krediet van € 3.876.328 nodig en voor ’t Kuipje € 52.369. In bijlage 3 van deze toelichting is de verschillenanalyse per project opgenomen. Zo ook voor het Vip en ’t Kuipje. Bij onderdeel “B – vergelijking eindwaarde” wordt zichtbaar wat toe te rekenen is aan een wijziging in de begrote uitgaven, kostenstijging en aan het saldo aan rentelasten. Het aanvullend benodigd krediet van € 3.876.328 voor Het VIP is dan ook als volgt onder te verdelen naar de hierboven benoemde items: • • •

Wijziging in begrote uitgaven: Wijziging in kostenstijging: Wijziging in rentesaldo:

€ 1.836.964 (+) € 2.288.174 (+) € 248.809 (-)

Voor ’t Kuipje is het aanvullend benodigd krediet van € 52.369 als volgt onder te verdelen naar de benoemde items: • • •

Wijziging in begrote uitgaven: Wijziging in kostenstijging: Wijziging in rentesaldo:

€ 39.479 (+) € 17.261 (+) € 4.370 (-)

Verloop voorzieningen

De totale verliesvoorziening is ten opzichte van de MPG 2022 met € 56.525 toegenomen. In tabel 10 wordt het verloop van het totaal aan voorzieningen weergegeven: Tabel 10: Verloop voorzieningen Omschrijving

Voorziening per 01.01.2022

Vrijval voorziening

Aanwenden voorziening

Restant voorziening

Opvoeren voorziening

Voorziening per 01.01.2023

Woningbouw Bedrijventerrein Samenwerking bedrijvenpark A18

€ € €

132.205 € - € - €

- € - € - €

56.525 € - € - €

188.731 -

Totaal

€

132.205 €

- €

56.525 €

188.731

Op peildatum 1 januari 2023 resteert alleen voor de grondexploitatie van ’t Kuipje nog een voorziening ter grootte van het geraamde tekort. 7.

Vennootschapsbelasting

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting voor publieke organisaties ingevoerd. Het heeft tot gevolg dat de gemeentebelasting moet afdragen over de winst die we met "commerciële activiteiten" maken. Onder commerciële activiteiten verstaat de Vpb-wetgeving activiteiten die zowel de gemeente als private partijen kunnen verrichten en waarmee overschotten worden behaald. Binnen de gemeente is een aantal jaren geleden een Quick Scan (berekening) uitgevoerd om te bezien of de gemeente (voor het onderdeel grondexploitaties) in aanmerking komt voor vennootschapsbelasting. Op basis van deze inventarisatie is gebleken dat de gemeente op basis van die informatie niet in aanmerking komt voor de vennootschapsbelasting. De uitkomst van de hiervoor benoemde exercitie is gedeeld met de belastingdienst en zij deelden die conclusie. Voor een groot deel was dit toe te rekenen aan het tekort op de grondexploitatie voor Hutten Noord. Deze grondexploitatie is echter met het opstellen van de jaarrekening 2021 afgesloten. Daarnaast zijn in 2021 een tweetal nieuwe grondexploitaties geopend (Varsseveld Industriepark en 't Kuipje) en is het resultaat als gevolg van de marktomstandigheden aan het verbeteren.

Vandaar dat we in 2022 in overleg met een extern deskundige een verkenning hebben uitgevoerd om te bezien of we te maken krijgen met de vennootschapsbelasting in relatie tot de lopende grondexploitaties. Op basis van deze verkenning is de verwachting dat we voor wat betreft 2022 en 2023 nog niet te maken krijgen met de vennootschapsbelasting aangezien nog geen sprake is van structureel positieve resultaten (welke thans worden voorzien) op de grondexploitaties, maar dat dit mogelijkerwijs vanaf 2024 wel gaat spelen (o.a. i.v.m. het voornemen tot afsluiten van een aantal grondexploitaties). In 2023 zal het vraagstuk in overleg met de extern deskundige opnieuw tegen het licht gehouden worden. 8.

Risico’s

Grondexploitaties kenmerken zich (onder meer) door het feit dat in een vroeg stadium kosten worden gemaakt, terwijl de opbrengsten (en dus de dekking van de exploitaties) veelal op een later moment worden geboekt. In dergelijke trajecten doen zich financiële risico’s voor (marktontwikkeling, tegenvallende opbrengsten, et cetera). Omdat de risico’s binnen de grondexploitaties zich waarschijnlijk nooit gelijktijdig en/of met een maximale omvang aandienen, kan voor de bepaling van de weerstandscapaciteit niet worden volstaan met een optelling van de afzonderlijke projectrisico’s. Sommige risico’s zullen zich nooit voordoen, terwijl andere zich in hun maximale omvang aandienen. Met het actualiseren van de grondexploitaties worden ook de kansen en bedreigingen in beeld gebracht en met behulp van een rekenmodel worden middels simulatie willekeurige scenario's bepaald en gerangschikt van “bestcase” tot “worstcase”. Het model levert een bandbreedte waartussen het financiële resultaat zich waarschijnlijk zal gaan begeven. Deze exercitie wordt per project (de lopende grondexploitaties) uitgevoerd en met de uitkomsten kan de omvang van de benodigde (vereiste) weerstandscapaciteit specifiek voor de grondexploitaties hierop afgestemd worden. Naast risico’s op grondexploitaties kent de gemeente meerdere risico’s.

Het totaal aan geïnventariseerde risico’s vormt de benodigde weerstandscapaciteit. Daarnaast wordt de aanwezige

weerstandscapaciteit in beeld gebracht. De verhouding tussen de beschikbare capaciteit en de vereiste capaciteit vormt het weerstandsvermogen en dat zegt iets over de mate waarin de gemeente in staat is om eventuele tegenvallers op te vangen. Vertrekpunt voor de risicoberekeningen zijn de geactualiseerde grondexploitaties zoals opgenomen in deze toelichting. Onderstaande tabel laat een samenvatting van de analyse per complex zien. Behalve het risico (risico ten opzichte van resultaat) is ook de vereiste weerstandscapaciteit per complex aangeduid indien geen rekening wordt gehouden met verevening met resultaten en risico’s van andere complexen. Wel wordt rekening gehouden met het resultaat van het betreffend complex zelf. De optelling van de aldus per complex bepaalde vereiste weerstandscapaciteit, is dus de totaal benodigde risicobuffer wanneer geen rekening wordt gehouden met verevening van positieve en negatieve risico’s en resultaten tussen de grondexploitatiecomplexen. Tabel 11: Samenvatting risicoanalyse lopende grondexploitaties Omschrijving

VIP

Totaal

Resultaat grondexploitatie NCW

Slawijkseweg Kromkamp €

-46.716 €

-3.473 € 188.731 €

t Kuipje

De Rieze

-466.637 €

Hofskamp Oost Fase II -115.455 €

-49.164 €

-492.715

Toelichting

Resultaat plus verliesvoorziening

€

-46.716 €

-3.473 €

- €

-466.637 €

-115.455 €

-49.164 €

-681.446

Positief

Minimumresultaat (90% zekerheid)

€

-9.316 €

26.560 € 232.331 €

-330.037 €

-8.455 € 1.102.792 € 1.013.875

Negatief

Risico t.o.v. resultaat

d=c-a

€

37.400 €

30.033 €

43.600 €

136.600 €

107.000 € 1.151.956 € 1.506.590

Negatief

Risico (indien > 0)

e=d+b

€

- €

26.560 €

43.600 €

- €

- € 1.102.792 € 1.172.952

Negatief

Positief

Ter verduidelijking voor de leesbaarheid van het overzicht volgt hier een toelichting op de uitkomst van de risicoanalyse voor Slawijkseweg: in de basis kent de grondexploitatie een overschot van € 46.716 op peildatum 1 januari 2023. En dus is voor het project geen voorziening getroffen (alleen aan de orde op het moment dat de grondexploitatie een negatief resultaat laat zien). Uit de risicoanalyse volgt dat met 90% zekerheid gesteld kan worden dat het resultaat van de grondexploitatie niet lager dan - € 9.316 ( = positief) zal uitvallen. Daarmee bedraagt het risico ten opzichte van het basisresultaat € 37.400 op peildatum 1 januari 2023. Het risico met de omvang van € 37.400 kan echter binnen de huidige grondexploitatie opgevangen worden zonder directe financiële consequenties. Dit geldt niet voor de grondexploitaties van Kromkamp, 't Kuipje en het Varsseveld Industriepark (VIP). Voor deze projecten wordt het gekwantificeerde restant risico dan ook meegenomen als input voor de vereiste weerstandscapaciteit. Het totaal aan vereiste weerstandscapaciteit in relatie tot de lopende grondexploitaties van gemeente Oude IJsselstreek komt daarmee uit op € 1.172.952 op peildatum 1 januari 2023. Het hiervoor benoemde bedrag wordt meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen van de gemeente.

Ten opzichte van de MPG 2022 is de omvang van de vereiste capaciteit met afgerond 0,45 miljoen euro toegenomen en dat is hoofdzakelijk toe te rekenen aan Het VIP. Dat is op zich niet vreemd, aangezien een groot deel van de uitgaven en nog alle inkomsten gerealiseerd dienen te worden. Met name de risico’s in relatie tot de kostenstijging, rentelasten en mogelijke vertraging in de ontwikkeling (als gevolg van bijvoorbeeld vraaguitval of problemen met de energievoorziening) spelen hierin een rol.

Bijlage 1 – Samenvatting grondexploitaties

Kasstroomschema - Slawijkseweg in Netterden % jaarlijkse kostenstijging % rente Omschrijving UITGAVEN 1 Verwerving 2 Sloopkosten 3 Milieu onderz.kosten 4 Bodemsanering 5 Hoofdinfrastructuur 6 Bouw- en woonrijp maken 7 Kunstwerken 8 Planschade 9 Beheerkosten onroerend goed 10 Plankosten en VTU 11 Afdracht fonds bovenwijks 12 Afdracht fonds bedr. Terreinen 13 Boekwaarde rente 14 Niet verrekenbare BTW Totaal

Totaal 696.142 15.085 56.187 366.498 706 218.982 3.175 6.350 68.459 -

Boekwaarde 01-jan-23 696.142 15.085 46.796 362.507 290 202.303 3.175 6.350 68.459 -

1.431.583

1.401.107

9.390 3.991 416 16.679 -

6,00% 1,50% 2023 2023 9.390 3.991 416 16.679 -

4,00% 1,50% 2024 0 -

4,00% 1,50% 2025 0 -

2,00% 1,50% 2026 0 -

2,00% 1,50% 2027 0 -

2,00% 1,50% 2028 0 -

2,00% 1,50% 2029 0 -

2,00% 1,50% 2030 0 -

2,00% 1,50% 2031 0 -

2,00% 1,50% 2032 0 -

30.476

0,00%

nog te realiseren

% jaarlijkse opbrengststijging Omschrijving INKOMSTEN 15 Woningbouw 16 Bedrijven 17 Kantoren 18 Winkels / horeca 19 Bijzondere doeleinden 20 Subsidies 21 Exploitatiebijdrage 22 Bijdrage Rijk 23 Bijdrage AD 24 Winstneming Totaal INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging Inkomstenstijging Kasstroom Rentetoerekening SALDO INV PER ULTIMO (EINDWAARDE) CONTANTE WAARDE

Totaal

nog te realiseren 248.045 -

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

859.721 285.000 531.845 - 193.934

Boekwaarde 01-jan-23 611.676 285.000 531.845 - 193.934

248.045 -

1.482.631,81

1.234.587

248.045

901 216.668

2.498

2.498 - 47.650

n.v.t. n.v.t.

901 50.148 2.498 - 47.650 166.520 - 46.716 positief

Kasstroomschema - Kromkamp in Sinderen % jaarlijkse kostenstijging % rente Omschrijving UITGAVEN 1 Verwerving 2 Sloopkosten 3 Milieu onderz.kosten 4 Bodemsanering 5 Hoofdinfrastructuur 6 Bouw- en woonrijp maken 7 Kunstwerken 8 Planschade 9 Overige kosten 10 Beheerkosten onroerend goed 11 Plankosten en VTU 12 Afdracht fonds bovenwijks 13 Afdracht fonds bedr. Terreinen 14 Boekwaarde rente 15 Niet verrekenbare BTW Totaal

nog te realiseren

2.155.236 80.000 22.845 113.532 371.799 149.575 15.440 1.311 310.387 163.164 -

Boekwaarde 01-jan-23 2.155.236 80.000 22.845 113.532 330.107 149.575 15.440 1.079 301.010 163.164 -

41.692 233 9.377 -

6,00% 1,50% 2023 2023 20.846 233 9.377 -

3.383.289

3.331.987

51.302

30.456

20.846

0,00%

Totaal

% jaarlijkse opbrengststijging Omschrijving INKOMSTEN 16 Woningbouw 17 Bedrijven 18 Kantoren 19 Winkels / horeca 20 Bijzondere doeleinden 21 Subsidies 22 Exploitatiebijdrage 23 Bijdrage Rijk 24 Bijdrage AD 25 Bestaande objecten Totaal

Totaal

4,00% 1,50% 2024 2024 20.846 -

4,00% 1,50% 2025 0 -

2,00% 1,50% 2026 0 -

2,00% 1,50% 2027 0 -

2,00% 1,50% 2028 0 -

2,00% 1,50% 2029 0 -

2,00% 1,50% 2030 0 -

2,00% 1,50% 2031 0 -

2,00% 1,50% 2032 0 -

nog te realiseren 167.285 -

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

437.318 35.713 350.000 2.571.649 -

Boekwaarde 01-jan-23 270.032 35.713 350.000 2.571.649 -

83.643 -

3.394.680

3.227.395

167.285

83.643

5.372 110.612

2.782 50.405

2.590 60.207

2.405

1.569 55.757

836 - 3.614

n.v.t. n.v.t.

INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging Inkomstenstijging Kasstroom

5.372 6.019

Rentetoerekening SALDO INV PER ULTIMO (EINDWAARDE) CONTANTE WAARDE

2.405 - 3.614 104.593 - 3.473 positief

Kasstroomschema - Kuipje in Breedenbroek % jaarlijkse kostenstijging % rente Omschrijving UITGAVEN 1 Verwerving 2 Sloopkosten 3 Milieu onderz.kosten 4 Bodemsanering 5 Hoofdinfrastructuur 6 Bouw- en woonrijp maken 7 Kunstwerken 8 Planschade 9 Kosten overige voorzieningen 10 Beheerkosten onroerend goed 11 Plankosten en VTU 12 Afdracht fonds bovenwijks 13 Afdracht fonds bedr. Terreinen 14 Boekwaarde rente 15 Niet verrekenbare BTW Totaal

Boekwaarde 01-jan-23

nog te realiseren

1.195 303.697 10.000 19.379 170.253 606 -

1.195 54.680 16.812 101.425 606 -

249.017 10.000 2.567 68.828 -

6,00% 1,50% 2023 2023 249.017 10.000 2.567 68.828 -

505.130

174.718

330.412

0,00%

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

9.768 - 340.180

- 2.182

- 2.182 192.505

n.v.t. n.v.t.

Totaal

Totaal 320.210 -

Boekwaarde 01-jan-23 320.210 -

320.210

INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging Inkomstenstijging Kasstroom

9.768 - 194.688

Rentetoerekening SALDO INV PER ULTIMO CONTANTE WAARDE

- 2.182 192.505 - 145.492 188.731 negatief

nog te realiseren

4,00% 1,50% 2024 2024 -

4,00% 1,50% 2025 0 -

2,00% 1,50% 2026 0 -

2,00% 1,50% 2027 0 -

2,00% 1,50% 2028 0 -

2,00% 1,50% 2029 0 -

2,00% 1,50% 2030 0 -

2,00% 1,50% 2031 0 -

2,00% 1,50% 2032 0 -

Kasstroomschema - De Rieze V + VI in Ulft % jaarlijkse kostenstijging % rente Omschrijving UITGAVEN 1 Inbreng bw Rieze V + VI incl. bijk. Kosten 2 Sloopkosten 3 Milieu onderz.kosten 4 Bodemsanering 5 Hoofdinfrastructuur 6 Bouw- en woonrijp maken 7 Kunstwerken 8 Planschade 9 Beheerkosten onroerend goed 10 Plankosten en VTU 11 Afdracht fonds bovenwijks 12 Afdracht fonds bedr. Terreinen 13 Boekwaarde rente 14 Niet verrekenbare BTW Totaal

nog te realiseren

4.097.808 15.410 584.078 354.426 652.312 -

Boekwaarde 01-jan-23 4.097.808 11.841 443.100 290.941 652.312 -

3.569 140.977 63.485 -

6,00% 1,50% 2023 2023 1.784 24.163 21.162 -

5.704.033

5.496.002

208.032

47.110

131.134

29.788

0,00%

Totaal

4,00% 1,50% 2024 2024 1.784 108.188 21.162 -

4,00% 1,50% 2025 0 8.626 21.162 -

2,00% 1,50% 2026 0 -

2,00% 1,50% 2027 0 -

2,00% 1,50% 2028 0 -

2,00% 1,50% 2029 0 -

2,00% 1,50% 2030 0 -

2,00% 1,50% 2031 0 -

2,00% 1,50% 2032 0 -

Boekwaarde 01-jan-23

nog te realiseren

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

6.663.314 33.465 - 450.939 339

3.885.544 - 450.939 339

2.777.770 33.465 -

1.564.970 33.465 -

1.212.800 -

6.246.180

3.434.945

2.811.235

1.598.435

1.212.800

15.714 2.587.490

1.393 1.549.933

10.621 1.071.045

3.701 - 33.488

31.233

30.916 542.040

8.131 - 520.874

- 7.813 - 495.199

n.v.t. n.v.t.

INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging Inkomstenstijging Kasstroom

15.714 526.433

Rentetoerekening SALDO INV PER ULTIMO (EINDWAARDE) CONTANTE WAARDE

31.233 - 495.199 - 466.637

2.061.057 positief

Kasstroomschema - Hofskamp Oost II in Varsseveld % jaarlijkse kostenstijging % rente Omschrijving UITGAVEN 1 Verwerving 2 Sloopkosten 3 Milieu onderz.kosten 4 Bodemsanering 5 Hoofdinfrastructuur 6 Bouw- en woonrijp maken 7 Kunstwerken 8 Planschade 9 Beheerkosten onroerend goed 10 Plankosten en VTU 11 Afdracht fonds bovenwijks 12 Afdracht fonds bedr. Terreinen 13 Boekwaarde rente 14 Niet verrekenbare BTW Totaal

nog te realiseren

7.991.317 89.114 32.635 11.992 2.746.924 46.541 7.602 962.641 74.463 74.463 4.254.559 -

Boekwaarde 01-jan-23 7.991.317 89.114 32.635 11.992 2.697.954 46.541 3.418 889.609 74.463 74.463 4.254.559 -

48.970 4.184 73.032 -

6,00% 1,50% 2023 2023 24.485 2.092 36.516 -

16.292.250

16.166.064

126.186

63.093

0,00%

Totaal

4,00% 1,50% 2024 2024 24.485 2.092 36.516 -

4,00% 1,50% 2025 0 -

2,00% 1,50% 2026 0 -

2,00% 1,50% 2027 0 -

2,00% 1,50% 2028 0 -

2,00% 1,50% 2029 0 -

2,00% 1,50% 2030 0 -

2,00% 1,50% 2031 0 -

2,00% 1,50% 2032 0 -

Boekwaarde 01-jan-23

nog te realiseren

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

17.740.373 29.856 109.149 - 1.432.251 -

16.026.173 29.856 109.149 - 1.432.251 -

1.714.200 -

1.100.600 -

613.600 -

16.447.126

14.732.926

1.714.200

1.100.600

613.600

6.975 1.581.039

1.865 1.035.642

5.110 545.397

27.782

21.497 418.993

6.285 - 120.119

n.v.t. n.v.t.

INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging Inkomstenstijging Kasstroom

6.975 147.901

Rentetoerekening SALDO INV PER ULTIMO CONTANTE WAARDE

27.782 - 120.119 1.433.138 - 115.455 positief

Kasstroomschema - Het VIP in Varsseveld % jaarlijkse kostenstijging % rente Omschrijving UITGAVEN 1 Verwerving 2 Sloopkosten 3 Milieu onderz.kosten 4 Bodemsanering 5 Hoofdinfrastructuur 6 Bouw- en woonrijp maken 7 Kunstwerken 8 Planschade 9 Beheerkosten 10 Plankosten en VTU 11 Afdracht fonds bovenwijks 12 Afdracht fonds bedr. Terreinen 13 Boekwaarde rente 14 Niet verrekenbare BTW Totaal

7.447.681 519.676 161.150 216.754 530.905 9.909.801 201.457 265.541 242.565 3.150.120 62.988 -

Boekwaarde 01-jan-23 3.837.386 85.559 50.248 50.511 2.900 10.905 536.539 62.988 -

nog te realiseren 3.610.295 519.676 75.591 166.507 530.905 9.859.290 201.457 262.641 231.660 2.613.581 -

6,00% 1,50% 2023 2023 3.193.284 414.097 37.796 110.007 1.366.261 22.384 87.547 35.558 405.590 -

22.708.638

4.637.035

18.071.602

5.672.523

2.067.279

531.592

2.939.691

3.042.269

1.653.646

555.471

549.485

543.499

516.146

0,00%

2,00%

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Totaal

Boekwaarde 01-jan-23

nog te realiseren

4,00% 1,50% 2024 2024 106.867 31.170 37.796 1.385.147 22.384 87.547 37.593 358.777 -

4,00% 1,50% 2025 0 5.072 122.578 22.384 87.547 33.642 260.370 -

2,00% 1,50% 2026 0 305.072 74.409 56.500 2.191.265 22.384 29.691 260.370 -

2,00% 1,50% 2027 0 2.754.584 22.384 25.740 239.561 -

2,00% 1,50% 2028 0 530.905 858.546 22.384 21.789 220.022 -

2,00% 1,50% 2029 0 295.227 22.384 17.838 220.022 -

2,00% 1,50% 2030 0 295.227 22.384 13.887 217.986 -

2,00% 1,50% 2031 0 295.227 22.384 9.937 215.951 -

2,00% 1,50% 2032 0 295.227 5.986 214.933 -

24.677.375 -

2.741.931 -

24.677.375

2.741.931

1.990.940 1.190.775 5.805.608

- 5.672.523

124.037 550.614

54.435 2.155.903

430.653 - 628.414

515.439 54.839 - 760.940

318.847 110.774 880.211

120.354 167.828 2.233.933

132.428 226.023 2.286.041

144.475 285.382 2.339.339

150.271 345.929 2.421.442

1.108.641,25

69.556 10.379.114

155.687 9.984.186

149.763 7.978.046

119.671 8.726.130

130.892 9.617.961

144.269 8.882.020

133.230 6.781.317

101.720 4.596.996

68.955 2.326.612

34.899 - 59.931

INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging Inkomstenstijging Kasstroom

1.990.940 1.190.775 1.168.572

Rentetoerekening SALDO INV PER ULTIMO CONTANTE WAARDE

1.108.641 - 59.931 4.637.035 - 49.164 positief

Bijlage 2 – Tussentijdse winstneming

A – Overzicht tussentijds genomen winst lopende grondexploitaties FCL

Project 2018

Winstneming in jaar 2020

2019

2021

60820004 60820007 60820013

Woningbouw Slawijkseweg Kromkamp Kuipje Subtotaal

€ € € €

-193.934 - € -193.934 €

60320002 60320003 60320004

Bedrijventerrein De Rieze V + VI Hofskamp Oost II VIP Subtotaal

€ € € €

-625.141 -625.141

€ € € €

-249.161 -249.161

€ € € €

-47.923 -98.714 -146.637

€ € € €

-322.773 -439.892 -762.665

TOTAAL

€

-625.141 €

-249.161 €

Totaal per 31 december

€

-625.141 €

-874.302 €

-146.637 €

Genomen winst per 31.12.2022

2022

€ € € €

-956.599 €

€ € - € - €

-80.243 -19.343 -99.586

-193.934 -193.934

€ € € €

-450.939 -1.432.251 -1.883.190

-99.586 €

-2.077.124

-1.020.939 € -1.977.538 € -2.077.124

B – Berekening tussentijdse winstneming Bedrijventerrein De Rieze V + VI Berekening tussentijdse winst bedr.terr. De Rieze V & VI Ulft (jaarrek. 2020) Omschrijving

Opbrengsten

lasten

resultaat

incl renten en kststijg

voordelig

Totaal van de ramingen

6.697.119,03

5.730.382,81

9 6 6 .7 3 6 ,2 2

Totaal gerealiseerd

3.885.883,56

5.496.001,74

1.610.118,18 Boekwaarde

Nog te realiseren Risico's lasten: Gevoeligheidsrisico: Spreidingsrisico: Risico's opbrengsten: Prijsaanpassingen () %: Beperkingen ()

2.811.235,47

234.381,07

Raming incl. onzekerheid % gerealiseerd / raming (Tussentijdse winstneming)

6.615.053,56

5.804.740,81

8 1 0 .3 1 2 ,7 5

58,02%

95,91%

55,65%

verwacht

74.358,00

82.065,47

voordelig

4 5 0 .9 3 8 ,8 6

Reeds genomen winst Winstneming boekjaar 2022

verwacht zeker

-370.695,75 8 0 .2 4 3 ,1 1

C – Berekening tussentijdse winstneming Bedrijventerrein Hofskamp Oost II Berekening tussentijdse winst bedr.terr. Hofskamp-Oost 2e fase Varsseveld (jaarrek. 2022) Omschrijving

Opbrengsten

lasten

resultaat

incl renten en kststijg

voordelig

Totaal van de ramingen

17.879.377

16.283.717

Totaal gerealiseerd

16.165.177

16.166.064

Nog te realiseren Risico's lasten: Gevoeligheidsrisico: Spreidingsrisico: Risico's opbrengsten: Prijsaanpassingen 5 %: Beperking contour vergister 25 % \ Raming incl. onzekerheid % gerealiseerd / raming (Tussentijdse winstneming)

1.714.200

117.654

17.879.377

16.283.717

1.595.660

verwacht

886 Boekwaarde

voordelig

90,41%

99,28%

1.595.660 1.432.251

Reeds genomen winst Winstneming boekjaar 2022

verwacht

89,76% -1.412.908 19.343

zeker

Bijlage 3 – Verschillenanalyse

1 - SLAWIJKSEWEG IN NETTERDEN (WONINGBOUW) A - Grondexploitatie per 1 januari 2022 versus grondexploitatie per 1 januari 2023 Omschrijving

GREX 2022 per 01.01.2022

GREX 2023 per 01.01.2023

Verschil

Verklaring verschil

Uitgaven Verwerving Milieu onderz.kosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Beheerkosten onroerend goed Plankosten en VTU Afdracht fonds bovenwijks Afdracht fonds bedr. Terreinen Boekwaarde rente Totaal

€ € € € € € € € € €

696.142 15.085 55.527 366.218 706 217.465 3.175 6.350 68.886 1.429.553

€ € € € € € € € € €

696.142 15.085 56.187 366.498 706 218.982 3.175 6.350 68.459 1.431.583

€ € € € € € € € € €

660 280 1.516 -427 2.030

Inkomsten Grondverkoop Exploitatiebijdrage Bijdrage AD Winstneming Totaal

€ € € € €

859.721 285.000 531.845 -193.934 1.482.632

€ € € € €

859.721 285.000 531.845 -193.934 1.482.632

€ € € € €

Saldo

€

-53.079 €

-51.049 €

2.030

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

€ € €

947 € - € 3.478 €

901 € - € 2.498 €

-46 -981

Saldo eindwaarde Saldo contant

€ €

-48.653 € -46.764 €

-47.650 € -46.716 €

1.003 48

Saldo contant per 01.01.2023

€

-47.699 €

-46.716 €

983

Verdisconteringsvoet

Totaal

Index 2022 - 2023

Rentetoerekening in 2022

Overige aanpassingen

€ € € € € € € € € €

660 280 1.516 -427 2.030

€ € € € € € € € € €

660 280 1.516 2.457

€ € € € € € € € € €

-427 -427

€ € € € € € € € € €

Inkomsten Grondverkoop Exploitatiebijdrage Bijdrage AD Winstneming Totaal

€ € € € €

Saldo

€

2.030 €

-427 €

2.457 €

B - Vergelijking eindwaarde Omschrijving

GREX 2022 per 01.01.2022

GREX 2023 per 01.01.2023

Verschil

Toelichting

Uitgaven Inkomsten Saldo

€ € €

1.429.553 € 1.482.632 € -53.079 €

Kostenstijging* Opbrengstenstijging Rente**

€ € €

947 € - € 3.478 €

3.358 € - € 2.071 €

2.410 -1.408

Per saldo minder rentelasten: geen rente over genomen winst (-) en extra rentelasten a.g.v. verminderde kasstroom in opbrengsten (+)

Saldo eindwaarde

€

-48.653 €

-47.650 €

1.003

Per saldo afgenomen (+)

* Kostenstijging grondexploitatie 01.01.2023: ** Rente:

Index 2022 - 2023 + kostenstijging 2023 en verder Toegerekende rente 2022 + rentelasten 2023 en verder

De parameter voor kostenstijging valt hoger uit dan voorzien was in de grondexploitatie per 1 januari 2022 (+)

2 - KROMKAMP IN SINDEREN (WONINGBOUW) A - Grondexploitatie per 1 januari 2022 versus grondexploitatie per 1 januari 2023 Omschrijving

GREX 2022 per 01.01.2022

GREX 2023 per 01.01.2023

Verschil

Verklaring verschil

Totaal

Index 2022 - 2023

Rentetoerekening in 2022

Overige aanpassingen

Uitgaven Verwerving Sloopkosten Milieu onderz.kosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planschade Kosten overig Beheerkosten onroerend goed Plankosten en VTU Boekwaarde rente Totaal

€ € € € € € € € € € €

2.155.236 80.000 22.845 113.532 350.681 149.575 15.440 1.311 309.534 161.659 3.359.814

€ € € € € € € € € € €

2.155.236 80.000 22.845 113.532 371.799 149.575 15.440 1.311 310.387 163.164 3.383.289

€ € € € € € € € € € €

21.118 852 1.505 23.475

Uitgaven Verwerving Sloopkosten Milieu onderz.kosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planschade Kosten overig Beheerkosten onroerend goed Plankosten en VTU Boekwaarde rente Totaal

€ € € € € € € € € € €

21.118 852 1.505 23.475

€ € € € € € € € € € €

852 852

€ € € € € € € € € € €

1.505 1.505

€ € € € € € € € € € €

21.118 21.118

Inkomsten Grondverkoop Subsidies Bijdrage AD Totaal

€ € € €

444.606 350.000 2.571.649 3.366.255

€ € € €

473.031 350.000 2.571.649 3.394.680

€ € € €

28.425 28.425

Inkomsten Grondverkoop Subsidies Bijdrage AD Totaal

€ € € €

28.425 28.425

€ € € €

28.425 28.425

Saldo

€

-6.440 €

-11.390 €

-4.950

Saldo

€

-4.950 €

1.505 €

-7.307

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

€ € €

1.280 € - € 2.206 €

5.372 € € 2.405 €

4.092 200

Saldo eindwaarde Saldo contant

€ €

-2.955 € -2.840 €

-3.614 € -3.473 €

-659 -633

Saldo contant per 01.01.2023

€

-2.897 €

-3.473 €

-576

Verdisconteringsvoet

852 €

B - Vergelijking eindwaarde Omschrijving

GREX 2022 per 01.01.2022

GREX 2023 per 01.01.2023

Verschil

Toelichting

Uitgaven Inkomsten Saldo

€ € €

3.359.814 € 3.366.255 € -6.440 €

3.380.932 € 3.394.680 € -13.748 €

21.118 28.425 -7.307

Extra uitgaven in relatie tot resterende werkzaamheden in openbaar gebied (+) Te hanteren uitgifteprijzen voor de vier nog uit te geven kavels opnieuw residueel vastgesteld (-) Per saldo voordelig effect (-)

Kostenstijging* Opbrengstenstijging Rente**

€ € €

1.280 € - € 2.206 €

6.224 € - € 3.910 €

4.944 1.704

De parameter voor kostenstijging valt hoger uit en er is sprake van extra uitgaven (+) Per saldo toegenomen rentelasten als gevolg van verminderde kasstroom in opbrengsten en extra jaar doorlooptijd (+)

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.oude-ijsselstreek.nl/api/v1/meetings/4643/documents/26717