Toelichting+regels MrvCoothstr14

BESTEMMINGPSLAN Meester van Coothstraat 14 Lith - 2024 Toelichting + regels

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 1 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Bestemmingsplan Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024 vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, 27 juni 2024

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 2 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

INHOUDSOPGAVE

Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................. 4 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 4 1.2 Plangebied ..................................................................................................................................... 4 1.3 Geldend bestemmingsplan............................................................................................................. 5 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie .................................................................................................................. 7 2.1 Ontstaansgeschiedenis .................................................................................................................. 7 2.2 Bestaande situatie .......................................................................................................................... 9 2.2.1 Stedenbouwkundige karakteristiek ............................................................................................

9 2.2.2 Functionele karakteristiek .........................................................................................................10 2.3 Groen en water ............................................................................................................................10 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ..................................................................................................................11 3.1 Beoogde situatie ..........................................................................................................................11 3.1.1 Stedenbouwkundige karakteristiek ..........................................................................................12 3.1.2 Functionele karakteristiek .........................................................................................................13 3.2 Groen en water ............................................................................................................................14 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ........................................................................................................14 4.1 Wettelijk kader..............................................................................................................................15 4.1.1 Wet ruimtelijke

ordening...........................................................................................................15 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” ......................................15 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)...............................................................16 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 17 4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie.................................................................................................. 17 4.3 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 17 4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving ... 17 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant .......................................................................

18 4.4 Gemeentelijk beleid......................................................................................................................20 4.4.1 Structuurvisie ...........................................................................................................................20 4.4.2 Wonen......................................................................................................................................21 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ ........................................................................................21 4.4.4 Welstandsbeleid .......................................................................................................................21 4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten ......................................................................................26 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ............................................................................................................27 5.1 Natuur ..........................................................................................................................................28 5.1.1 Wet natuurbescherming ...........................................................................................................28 5.1.2 Groen en natuur/biodiversiteit

..................................................................................................28 5.1.3 Natuurtoets ...............................................................................................................................29 5.2 Archeologie en Cultuurhistorie .....................................................................................................31 5.2.1 Erfgoedwet en overgangsregeling omgevingswet....................................................................31 5.2.2 Archeologiebeleid .....................................................................................................................31 5.2.3 Archeologietoets...................................................................................................................32 5.2.4 Cultuurhistorie ..........................................................................................................................34 5.3 Mobiliteit en parkeren...................................................................................................................36 5.3.1 Verkeer.....................................................................................................................................36 5.3.2 Parkeren...................................................................................................................................37 5.4 Water

...........................................................................................................................................39

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 3 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

5.4.1 Wetgeving en beleid .................................................................................................................39 5.4.2 Watertoets ................................................................................................................................40 5.5 Defensie .......................................................................................................................................47 5.6 Milieuaspecten .............................................................................................................................47 5.6.1 Bedrijven en milieuzonering .....................................................................................................47 5.6.2 Bodem......................................................................................................................................48 5.6.3 Externe veiligheid .................................................................................................................51 5.6.4 Geurhinder: agrarisch ..............................................................................................................56 5.6.5 Geur: industrieel ...................................................................................................................57 5.6.6 Luchtkwaliteit

............................................................................................................................57 5.6.7 Straling .................................................................................................................................61 5.6.8 Weg-, spoor- en industrielawaai ...............................................................................................62 5.6.9 Gezondheid ..............................................................................................................................63 5.7 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .....................................................................................................68 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ......................................................................................................69 6.1 Algemeen .....................................................................................................................................70 6.2 Regels ..........................................................................................................................................70 Hoofdstuk 7 Handhaving .........................................................................................................................72 7.1 Beleidskader

................................................................................................................................72 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................... 72 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ........................................................... 73 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................ 74 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................... 75 9.1 Omgevingsdialoog....................................................................................................................... 75 9.2 Overleg........................................................................................................................................ 75 9.3 Inspraak .......................................................................................................................................75 9.4 Zienswijzen ..................................................................................................................................76

BIJLAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12: Bijlage 13:

Aeriusberekeningen + notitie Quickscan flora en fauna Archeologisch bureauonderzoek Selectiebesluit archeologie Digitale Watertoets Waterhuishoudkundig plan Onderzoek geurhinder veehouderijen Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Verkennend, actualiserend en afperkend bodemonderzoek BUS-melding Veldrapport Bever Verslag omgevingsdialoog Besluit Hogere Waarde

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 4 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Dit bestemmingsplan is opgesteld voor de herontwikkeling van de locatie Meester van Coothstraat 14 in Lith. Ter plaatse was een bedrijf in busreizen gevestigd, maar dat bedrijf is door brand tenietgedaan. De brand was de aanleiding voor het heroverwegen van de invulling van de locatie. Dit heeft geleid tot het verzoek van de eigenaar aan de gemeente Oss om het bedrijf hier niet meer voort te zetten, maar de locatie te ontwikkelen voor woningbouw. Een voorstelbare en wenselijke ontwikkeling op deze plek in de kern van Lith. Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van 24 woningen, bestaande uit 23 appartementen in twee volumes en 1 vrijstaande woning. De woningen zijn van het type goedkope koop of huur (6 stuks), betaalbare koop tot de NHG-grens1 (17 stuks) en dure koop (1 stuk). Het college van B&W heeft besloten aan het planvoornemen medewerking te willen verlenen. Dit heeft zij per brief van 9 februari 2023 aan de initiatiefnemer medegedeeld. Hieraan heeft het college van B&W de diverse voorwaarden verbonden, namelijk: -

-

Er moet een goede uitstraling van het geheel in stedenbouwkundige, landschappelijke en/of architectonische zin wordt bereikt. Er moet vanuit landschappelijk oogpunt een harde overgang naar het buitengebied worden voorkomen. Er mogen geen onevenredige nadelige gevolgen zijn voor de in de omgeving aanwezige waarden en voor de belangen van derden. De bebouwing moet aan de voorzijde zijn gelegen in het groen, parkeren aan de voorzijde van de bebouwing is in beginsel niet gewenst. Het voorstel is om slechts parkeerplaatsen aan te leggen achter de bebouwing gelegen aan de Mr. Van Coothstraat. Mocht bij gebruik blijken dat dit onvoldoende is, dan kunnen op een later moment – in overleg met de gemeente - alsnog extra parkeerplaatsen aan de voorzijde gerealiseerd worden. Er mag geen berging naast de hoofdbebouwing aan de straat komen te staan, dergelijke bebouwing moet minimaal achter de voorgevel van de woning van de buren (Valkseweg 1) komen te staan. (Ondergrondse) container(s) moet worden ingepast in een haag. Er moet aandacht zijn voor de afwatering van de gebouwen op het terrein (hydrologisch neutraal). Er moet een watervergunning worden aangevraagd bij het Waterschap in verband met de naastgelegen A-watergang. Er moet een omgevingsdialoog worden gevoerd. Er moet om het planvoornemen mogelijk te kunnen maken een bestemmingsplan worden opgesteld.

Het planvoornemen kan op basis van het vigerende bestemmingsplan niet gerealiseerd worden. Om het planvoornemen mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin. 1.2 Plangebied De locatie waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft is gelegen aan de Meester van Coothstraat 14 in Lith. De locatie is kadastraal bekend gemeente Lith, sectie A, nummers 4060, 4061 en 4062. Het

1

Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 5 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

plangebied heeft een oppervlakte van 3.175 m2. Op de afbeelding hieronder is de locatie (plangebied) met een blauwe omlijning op de luchtfoto met kadastrale ondergrond aangeduid.

1.3 Geldend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan in het plangebied is: ‘Twee Kernen – 2018’, vastgesteld op 20 augustus 2018. Het bestemmingsplan is onherroepelijk in werking getreden. Het plangebied heeft hierin de bestemming “Bedrijf”. Aanvullend is er nog de functieaanduiding “specifieke vorm van bedrijf – touringcarbedrijf” van toepassing. Verder geldt de dubbelbestemming in het kader van de bescherming van archeologische waarden: “Waarde – Archeologie historische kern”. Dit betekent dat zonder nader archeologisch onderzoek niet meer dan 50 m2 dieper dan 30 cm geroerd mag worden. Hieronder is een uitsnede van de verbeelding behorende bij dit vigerende bestemmingsplan ter hoogte van het plangebied opgenomen. De ligging van het plangebied is met een rode pin aangeduid en beslaat de volledige aan elkaar grenzende paarsgekleurde gronden.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 6 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Het planvoornemen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat de functie ‘Wonen’ ter plaatse niet is toegestaan. De locatie is bestemd als ‘Bedrijf’, wat is bedoeld voor bedrijfsdoeleinden. Daarnaast past het planvoornemen niet binnen het vigerende bouwvlak en de bijbehorende bouwregels. Ter plaatse geldt naast het bestemmingsplan ‘Twee Kernen – 2018’ ook het bestemmingsplan ‘Parapluplan Wonen – 2023’ dat op 16 juni 2023 door de gemeenteraad van Oss is vastgesteld. Dit paraplubestemmingsplan vervangt diverse begrippen in geldende vigerende bestemmingsplannen en bevat regels over het gebruiken van een woning voor de huisvesting van meer dan één huishouden. Om het planvoornemen mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest het vigerende bestemmingsplan “Twee Kernen – 2018”, binnen het plangebied, haar rechtskracht.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 7 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis De ontwikkeling van het gebied waarbinnen Lith ligt is in sterke mate bepaald door de rivier de Maas en rivieren die hier voorheen stroomden. De rivier is de vormende kracht in dit gebied. Deze rivieren hebben de laatste 10.000 jaar veel materiaal afgezet. Doordat bij overstromingen de stroomsnelheid dicht bij de rivier hoger was dan verder bij de rivier vandaan bezonken de grotere deeltjes (zand en lichte klei) dicht bij de rivier en de kleinere deeltjes (zware klei) op grotere afstand van de rivier. Hierdoor ontstonden parallel aan de rivier hoger gelegen rivierklei-/zandgronden, ook bekend als stroomruggen of oeverwallen. Verder van de rivier af ontstonden lager gelegen, zwaardere komgronden. Door de ligging aan de rivier en het ontbreken van bedijking was er in het gebied jaarlijks terugkerende wateroverlast. De hoge gronden van de oeverwallen en de rivierduinen overstroomden zelden en boden een relatief veilige woonplaats. Bewoning heeft zich in deze gebieden dan ook lange tijd beperkt tot deze hoger gelegen gebieden. De waterstanden waren destijds overigens niet zo hoog als tegenwoordig, door het ontbreken van dijken. De oeverwallen hadden als voordeel dat ze zeer geschikt waren als akkerbouwgrond, vanwege de natuurlijke vruchtbaarheid en de goede bewerkbaarheid. Op deze oeverwallen zijn de kernen Lith en Lithoijen ontstaan.

Ook nu zijn de oeverwallen mede te herkennen aan de boomgaarden en kleinschalige akkers. Lith heeft een oude bewoningsgeschiedenis. De oudste vondsten die gedaan zijn, dateren uit de late bronstijd/vroege ijzertijd (700 à 500 voor Christus). Ook de Romeinen hebben hier hun sporen achtergelaten. In deze periode stroomde de Maas veel zuidelijker dan nu het geval is, waarschijnlijk vlak langs de huidige kern Teeffelen en door een deel van de huidige kern Lithoijen. Zoals vrijwel overal in noordwest Europa nam omstreeks 1200 de bevolking toe. Er ontstond meer behoefte aan landbouwgrond en aan veilige woonplekken. De rivier werd bedijkt, wat de veiligheid vergrootte en het verlies van landbouwproducten door overstromingen verkleinde. Aanvankelijk legde ieder dorp zijn eigen langs- en dwarsdijken aan. In de loop van de dertiende eeuw werden die losse dorpspolders aaneengesmeed, waardoor een doorgaande dijk langs de Maas ontstond. In Lith vond dit proces ergens in het begin van de veertiende eeuw plaats. In grote lijnen bleef de ruimtelijke structuur van Lith na de Middeleeuwen gelijk tot aan het begin van de twintigste eeuw. Toen vonden er diverse grootschalige ingrepen plaats, die de kern en het landschap ingrijpend veranderden. Een goed voorbeeld hiervan zijn de rivierverbeteringen in de jaren ’30.

Diverse meanders van de Maas werden afgesneden waardoor de rivier korter en rechter werd. Bovendien werden de rivierdijken op diverse plaatsen flink verhoogd. Diverse ruilverkavelingen veranderden de wegen, de afwaterings- en kavelstructuur. Slechts kleine stukken land zijn buiten de ruilverkavelingen gevallen en hebben daardoor nog hun vroegere parcellering. De bebouwing in Lith is sterk verdicht. Vele wegen werden verhard. Lith heeft diverse grootschalige geplande uitbreidingen ondergaan. Temidden van de vroeger nog losjes gegroepeerde dorpsbebouwing heeft een sterke verdichting plaatsgevonden. Toch heeft Lith, ondanks deze ingrepen, haar oorspronkelijke ruimtelijke opbouw grotendeels behouden. Het organisch gegroeide dorp draagt bij aan het specifieke karakter van het gebied. De kern heeft een

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 8 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

duidelijke relatie met het omliggende landschap. Er is sprake van een sterke verweving tussen bebouwde kern en het landelijk gebied. Op de topografische kaart van 1912 is het huidige Lith goed herkenbaar. De hoofdwegenstructuur is nagenoeg ongewijzigd. De belangrijkste dragers van het dorp zijn de Lithsedijk en de Meester van Coothstraat. Aan deze wegen en aan enkele dwarsverbindingen is de meeste bebouwing gesitueerd. Vroeger waren er een viertal min of meer van elkaar gescheiden buurten te herkennen. De omgeving van het huidige centrum is waarschijnlijk de oudste. De Engwijk, een langgerekte kunstmatige hoogte ligt aan het Engwijkpad begeleid door een rij boerderijen. Karakteristiek voor Lith is de padenstructuur. Kenmerkend voor deze paden is dat het woongedeelte aan het pad is gelegen en het bedrijfsgedeelte aan een bredere achterweg. De oogst kon zo gemakkelijk in- en uit worden gereden. De paden zijn hoger gelegen zodat in geval van hoog water met droge voeten de dijk kon worden bereikt. Op de historische kaart zijn de open ruimtes aangrenzend aan de paden goed te herkennen. Deze groene gebieden zijn laag gelegen en waren daardoor vaak te nat om te bebouwen. Een derde gebied is de bebouwing langs de dijk. Dicht opeengepakt langs de dijk lagen een aantal huizen waarvan de meeste kleiner waren dan de boerenhoeven in de polder.

Hier was de schippers en handelsbuurt gevestigd. De meer op de rivier en minder op het land gerichte economische bedrijvigheid. Het vierde gebied is de Heuvelwijk. Deze wijk is gericht op het Brouwerspad wat structuurbepalend was en de achterweg was hieraan duidelijk ondergeschikt. De grootste veranderingen in 1956 ten opzichte van de situatie in 1912 zijn de naoorlogse uitbreidingen en het dempen van het Wiel aan de Ringkade. Veel bebouwing is er in de tussenliggende periode niet toegevoegd.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 9 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

2.2 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Lith aan de Meester van Coothstraat. Ter hoogte van het plangebied was een bedrijf in busreizen gevestigd. Een deel van de bedrijfsbebouwing ter plaatse is enige tijd geleden afgebrand. Op dit moment is de resterende (verouderde) bedrijfsbebouwing nog aanwezig, welke samen met het buitenterrein in de huidige situatie fungeert voor de stalling van touringcars en opslag van derden. De afbeeldingen hieronder geven inzicht in de huidige situatie.

2.2.1 Stedenbouwkundige karakteristiek De ruimtelijke structuur van Lith wordt bepaald door de oost-westgerichte structuurlijnen van de dijk en de Meester van Coothstraat. In de zone tussen deze ruimtelijke dragers liggen karakteristieke groene gebieden, de dorpspaden en de planmatig ontworpen woonbuurten.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 10 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Kenmerkend in Lith zijn de vele nog aanwezige historische elementen. De historische gebouwen, de dijk en het oude wegenpatroon bepalen het beeld in de kern. Het middeleeuwse wegenpatroon is nog redelijk intact gebleven. Er zijn nog veel overblijfselen uit de vroegere perioden aanwezig die de huidige ruimtelijke structuur voor een groot deel bepalen. Op de locatie, die gelegen is aan een oude structuur (Meester van Coothstraat) was en is geen historische bebouwing aanwezig. Deze locatie is pas in de tweede helft van de jaren ’60 voor het eerst bebouwd. De bebouwing ter hoogte van de buurpercelen (oost, zuid en west) stamt ook uit deze periode. 2.2.2 Functionele karakteristiek Tot zo’n 20 jaar geleden was er in de kernen nauwelijks sprake van centrumvorming en waren grote delen van aan te merken als gebieden met een gemengde functie. Temidden van de woonbebouwing kwamen nog veelvuldig agrarisch bedrijven, andersoortige bedrijven, winkels, kantoren etc. voor. Inmiddels heeft er een sterkte ontmenging plaatsgevonden. De winkelvoorzieningen en horeca zijn vrijwel geheel geconcentreerd in het dorpscentrum van Lith. De agrarische bedrijvigheid is nagenoeg beëindigd of verplaatst naar het buitengebied. Niet-agrarische bedrijvigheid is eveneens nagenoeg beëindigd of verplaatst naar bedrijventerrein “Het Wargaren”. Het grootste deel van de kern heeft een uitgesproken woonfunctie.

Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Lith. Hier zijn voornamelijk woonfuncties aanwezig. Het plangebied heeft in de huidige situatie nog een bedrijfsfunctie. 2.3 Groen en water Groen In het plangebied is in de huidige situatie geen groen aanwezig. Water In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel grenst direct aan het plangebied een Awatergang.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 11 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

3.1 Beoogde situatie Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van een tweetal appartementengebouwen met in totaal 23 appartementen en 1 vrijstaande woning. Hierbij gaat het om 6 goedkope koop en/of huurappartementen, 17 betaalbare koopappartementen (tot de NHG-grens2) en 1 vrijstaande woning in het dure koopsegment. Hieronder is de situatietekening opgenomen waarop de nieuwe inrichting van het plangebied is weergegeven.

De appartementengebouwen bestaan uit drie bouwlagen. De derde (bovenste) bouwlaag oogt als de kap van het gebouw. De vrijstaande woning bestaat uit twee tot tweeëneenhalve bouwlaag, waarbij de bovenste bouwlaag eveneens de kap betreft. Het voorste gebouw, gelegen aan de Meester van Coothstraat, telt in totaal acht appartementen. In het gebouw zijn twee appartementen gesitueerd met een oppervlakte van ca. 75 m2 GBO. Deze appartementen vallen binnen het betaalbare segment (tot de NHG-Grens3). Daarnaast zijn in ditzelfde gebouw zes appartementen met een oppervlakte van ca. 50 m2 GBO gesitueerd. Dit betreffen koop/huurappartementen in het goedkope segment. In het andere appartementengebouw, dat gesitueerd is op het achterterrein, telt in totaal 15 appartementen. Het gaat om 6 appartementen met een oppervlakte van ca. 75-80 m2 GBO en 9

2 Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning. 3

Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 12 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

appartementen met een oppervlakte van ca. 90-95 m2 GBO. Al deze appartementen zijn betaalbare koopappartementen (tot de NHG-grens4). Verder heeft de vrijstaande woning die direct aan de Meester van Coothstraat is gesitueerd en is gelegen ten westen en noordwesten van de appartementengebouwen, een oppervlakte van ca. 150 m2 GBO. Het gaat hier om een koopwoning in het dure segment (boven NHG-grens5). 3.1.1

Stedenbouwkundige karakteristiek

Het plangebied is qua grootte typisch voor een voormalige bedrijfskavel aan de rand van het dorp. Het kavel wordt aan de voorzijde begrensd door de Mr. Van Coothstraat en de Valkseweg en aan de achterzijde door een waterloop. Deze factoren vormen de eerste randvoorwaarden voor de nieuwe invulling van de kavel, welke zijn aangevuld met het ‘toevoegen van groen’ voor sfeer, lucht en doorzichten. Voor parkeren geldt dat naar een oplossing moet worden gezocht, waarbij de auto’s vanaf de Mr. Van Coothstraat zo min mogelijk in het zicht staan. Aan de doorgaande Mr. Van Coothstraat is gekozen voor de projectie van een villa in het groen. Op het achtererf is een appartementencomplex geprojecteerd. Tussen de bebouwing is de ruimte zoveel mogelijk gevuld met groen, welke bestaat uit een aantal mooie bomen die de sfeer bepalen. Het parkeren krijgt eveneens – onttrokken aan het zicht van buitenaf - een plek op het binnenerf. De grote hagen eromheen en de half open bestrating van de rijweg en de parkeerplaatsen geeft een verwijzing van parkeren in een park. De grote bomen eromheen geven een beschutte plek en voorkomen hittestress op het terrein. Het mooie aan deze locatie is dat het aan de rand van het dorp ligt. De achterzijde van de locatie heeft als grote kwaliteit dat men een ver uitzicht heeft.

Het is ook daarom dat het grootste deel van het woonprogramma gerealiseerd wordt op het achterterrein. De drie volumes zijn onderling verbonden met de drie grote huizen welke de grote massa delen in een fijnere korrel. Aan de kant van het groene binnenerf verschaffen twee entrees de toegang tot de vijftien appartementen. Het gebouw is drie lagen hoog waarvan de bovenste laag in de kap zit. Deze hoogte is voor de plek, als markering in de bocht van de Mr. Van Coothstraat, goed passend. Aan de achterzijde van het woonblok, gericht op het verre uitzicht liggen de buitenruimtes van de bewoners. Deze oriëntatie verschaft een hoge mate van privacy en heeft door zijn ligging op het zuiden ook een positieve uitwerking op de energiehuishouding. De balkons van de woningen zorgen namelijk voor schaduw in de woningen tijdens hete zomerdagen. In de winter komt de zon, door zijn lage stand net de woning binnen en warmt daarmee het binnenklimaat op. Als onderdeel van de totale planvorming maakt een levensloopbestendige woning ten westen op het perceel ook deel uit van het plan. Deze woning volgt in zijn opzet, anderhalve laag met een kap, het hoogteprofiel de lintbebouwing van de Mr. Van Coothstraat. De woning heeft een ruime kavel, wat past bij een vrijstaande woning en zorgt door zijn positionering voor een evenwichtig ensemble in de straat.

4 5

Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning. Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 13 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 14 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

3.1.2 Functionele karakteristiek In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk woonfuncties aanwezig. In de huidige situatie zijn in het plangebied bedrijfsbebouwing en een buitenterrein aanwezig dat gebruikt wordt voor de stalling van touringcars en de opslag van derden. Met het planvoornemen wijzigt deze bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Door de herziening van het bestemmingsplan wordt aansluiting gezocht bij de functionele structuur van de omgeving. Er wordt een gevarieerd woningaanbod toegevoegd dat aansluit bij de behoefte. 3.2 Groen en water Groen Op het binnenterrein tussen de beoogde bebouwing is naast parkeren ruimte voor een groene invulling (een aantal mooie bomen die de sfeer bepalen). Dit bevordert de biodiversiteit in het plangebied en geeft een groene uitstraling. Water In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. In de nieuwe situatie wordt hier wel in voorzien. Onder andere in verband met de opgave voor de berging van hemelwater. De bestaande A-watergang die aan het plangebied grenst verandert niet, deze blijft intact.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 15 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 16 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Het plan Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2023 maakt de realisering van 24 woningen mogelijk. Het voorliggende plan is omdat het meer dan 11 nieuwe woningen bevat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder en moet dus verantwoord worden voor wat betreft de locatie en vanuit de behoefte. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen vinden in beginsel plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, zodat zo min mogelijk nieuw ruimtebeslag nodig is.

De planlocatie bestaat uit de transformatie van een bedrijfslocatie naar een woonlocatie in het bestaand stedelijk gebied van Lith en voldoet daarmee aan de locatievereiste die de ladder stelt. De ladderverantwoording is verder alleen nog gericht op de beschrijving van de behoefte. In paragraaf 4.4.2 en 4.4.3 wordt hier nader op ingegaan. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 17 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Het planvoornemen dat via dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt heeft geen directe betrekking op de nationaal geformuleerde belangen. Wel zal bij de verdere uitwerking op lokaal niveau rekening worden gehouden met een klimaatbestendige inrichting en een duurzame energievoorziening. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 18 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Het planvoornemen is niet in strijd met de Brabantse Omgevingsvisie. De stedelijke functie die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt is namelijk gelegen in het bestaand stedelijk gebied, waardoor het onder andere bijdraagt aan het ‘werken aan een slimme netwerkstad’.

4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten.

Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 19 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

Het plangebied ligt in het ‘Stedelijk gebied’, ‘Landelijke kern’. Op de uitsnede van de kaart van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ter hoogte van het plangebied (rode pin) hieronder is dit zichtbaar.

Op onderhavig planvoornemen is artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van toepassing. In dit artikel is geregeld dat ontwikkelingen die voorzien in de functie “Wonen, werken of voorzieningen” binnen het stedelijk gebied moeten zijn gelegen. Onderhavig initiatief, een (stedelijke) ontwikkeling die voorziet in de functie wonen, ligt in het bestaand stedelijk gebied. Verder geldt dat het initiatief een duurzame stedelijke ontwikkeling moet zijn. Hiervoor gelden diverse criteria, namelijk: • bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; • bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; • geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; • houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; • geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; • draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het initiatief geeft hieraan invulling, omdat het herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke locatie betreft met een programma waaraan behoefte is (zorgvuldig ruimtegebruik). Daarbij geldt dat de omgeving niet hinderend is voor het initiatief of andersom (veilige en gezonde leefomgeving).

Voor wat betreft duurzame energie is niet alleen het verbruik, maar vooral ook hetgeen aan energie niet verbruikt hoeft te worden interessant. Buiten de verplichte BENG-vereisten, zorgt de initiatiefnemer voor de beperking van het uiteindelijke energieverbruik door meer dan gemiddeld goede kierdichting toe te

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 20 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

passen. Ook biedt de initiatiefnemer duurzaamheidsmaatregelen aan die kopers bovenop de reeds van toepassing zijnde maatregelen kunnen afnemen. Verder geldt dat hemelwaterberging en -infiltratie onderdeel van het initiatief is, er wordt hydrologisch neutraal ontwikkeld/geen sprake is van lozing van hemelwater op het gemeentelijke rioolstelsel (voldoende ruimte voor opvang water). Doordat het planvoornemen nabij het centrum wordt ontwikkeld kan gemakkelijk gebruik gemaakt worden van duurzame mobiliteitsoplossingen, zoals het pakken van de fiets of door te wandelen. Ook is het openbare vervoer vanaf het plangebied gemakkelijk bereikbaar. Verder is door de ligging van het initiatief een duurzame, concurrerende economie mogelijk. De woningen concentreren zich in een stedelijk gebied, waar ook economische functies aanwezig zijn. Het planvoornemen draagt bij aan de levensvatbaarheid daarvan. Verder is paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Het gaat in onderhavige situatie dan vooral om de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en voor zover het het landelijk gebied betreft ook kwaliteitsverbetering van het landschap.

Met dit plan wordt - met uitzondering van kwaliteitsverbetering van het landschap, omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft - hieraan invulling gegeven. Het plan is gelegen in de bebouwde kom van Lith. Door 24 woningen in de vorm van twee appartementengebouwen en 1 vrijstaande woning toe te voegen is dergelijk ruimtebeslag niet op een uitbreidingslocatie benodigd. Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Lith, nabij de kern en daardoor aan alle zijden reeds ingekapseld door bestaande bebouwing. Met het planvoornemen wordt rekening gehouden met duurzaamheidsmaatregelen. Qua architectuur, vorm, massa en materiaalgebruik is de stedenbouwkundige structuur en beoogde beeldkwaliteit voor Lith zoveel mogelijk uitgangspunt. Door dit te hanteren en de nieuw te realiseren bebouwing hierbij aan te sluiten is het initiatief passend in het landschap en de omgeving. Zie ook paragraaf 3.1.1 “Stedenbouw”. De uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 4.4.3 (Portefeuillemanagement Wonen) en 3.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Uit bovenstaande blijkt dat het planvoornemen niet in strijd is met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Het planvoornemen past in de structuurvisie. Voorzien wordt in de woningbehoefte voor een gemixte doelgroep bestaande uit starters en senioren. Van de 24 woningen zijn er zes appartementen van het

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 21 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

type goedkope koop en/of huur, 17 van het type betaalbare koop tot NHG-grens6 en wordt er één vrijstaande woning (dure koop) ontwikkeld. De appartementen zijn door de grootte en prijsklassen voor verschillende typen starters geschikt. Verder geldt dat er 18 appartementen levensloopbestendig zijn, omdat ze op de begane grond zijn gelegen of via een lift bereikbaar zijn. Verder kan de vrijstaande woning levensloopbestendig worden uitgevoerd (volledige programma op de begane grond). Daarmee komt het aantal woningen dat voor de doelgroep senioren passend kan zijn op 19 woningen. Met de realisatie van het planvoornemen ontstaat er een aantrekkelijk woningaanbod. Dit zorgt voor een bijdrage aan de instandhouding van een goede leefbaarheid in Lith. 4.4.2 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners.

De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. De uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen worden jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. De systematiek van de PFM werkt met een bandbreedte van de actuele provinciale woningbehoefteprognose en het model Oss met een verhoogde ambitie.

Daarmee wordt ingespeeld op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te kunnen vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee.

6

Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning.

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 22 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

•

•

•

•

Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone OssBerghem.

Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken7. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke doelgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn de mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw in dit bestemmingsplan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken. Het plan Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van een tweetal appartementengebouwen met in totaal 23 appartementen en 1 vrijstaande woning. Hierbij gaat het om 6 goedkope koop en/of huur appartementen, 17 betaalbare koopappartementen (tot de NHG-grens8) en 1 vrijstaande woning (dure koop). De appartementen zijn door hun grootte geschikt voor kleine en middelgrote huishoudens. De vrijstaande 7 Onder andere de regionale woondeal Noordoost-Brabant (2023) ,de Regionale Woningmarktmonitor 2022, het Regionale

Woonwensenonderzoek (2023). Geldend op het moment van verkoop, mits niet lager dan thans (2023) vastgesteld op 405.000 euro per woning.

8

Mr. Van Coothstraat 14 Lith – 2024, pag. 23 van 76 Vastgesteld 27 juni 2024

woning is voor middelgrote en grote huishoudens geschikt. Van de 23 appartementen zijn er 18 levensloopbestendig. De vrijstaande woning kan eveneens levensloopbestendig worden uitgevoerd (volledige woonprogramma op de begane grond). De woningen zijn hierdoor geschikt voor de meest prioritaire doelgroep, namelijk de doelgroep die op zoek is naar een betaalbare woning. Ook wordt de senior, die gelijkvloers wil gaan wonen, met dit plan bediend. Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom van Lith, nabij de voorzieningen. Daarmee zijn de woningen ook qua ligging geschikt voor de beoogde doelgroepen. Het plan is afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss. Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. De behoefte aan woningen De gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering is opgenomen in de Woondeal van de Regio Noord Oost Brabant (RNOB) en volgt de meest actuele provinciale prognose. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020.

Voor de subregio Noordoost-Brabant West (waartoe Oss behoort) is bestuurlijk een regionaal perspectief wonen vastgesteld (geactualiseerd op december 2020). Daarin bepaalt de subregio haar hoofdkoers voor wonen en zijn nadere afspraken gemaakt over afstemming van de woningbouwplannen. Onder andere is afgesproken dat de gemeenten ruim baan geven aan plannen voor wonen door inbreiding, herstructurering en transformatie. Deze plannen worden éénmaal per jaar gedeeld. Over uitbreidingsplannen, buiten bestaand stedelijk gebied moet regionale afstemming plaatsvinden. Dit geldt ook voor plannen die de opgave vanuit de prognose per gemeente overschrijden. Kwantitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.300 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2040 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 8.500 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken.