Toelichting+regels

BESTEMMINGPSLAN Hooghuis Ravenstein - 2024 Toelichting + regels

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Hooghuis Ravenstein, pag. 1 van 68 23 mei 2024

Bestemmingsplan Hooghuis Ravenstein NL.IMRO.0828.BPhooghuisrvn-VG01 Toelichting

Gemeente Oss, 23 mei 2024

Hooghuis Ravenstein, pag. 2 van 68 23 mei 2024

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Inleiding ............................................................................................................................. 4 Hoofdstuk 1 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................ 4 1.2 Plangebied ....................................................................................................................................... 4 1.3 Geldend bestemmingsplan .............................................................................................................. 5 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie .............................................................................................................. 6 2.1 Ontstaansgeschiedenis.................................................................................................................... 6 2.2 Bestaande situatie ........................................................................................................................... 7 2.3 Groen en water ................................................................................................................................ 9 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ...............................................................................................................

10 3.1 Beoogde situatie ............................................................................................................................ 10 3.2 Groen en water .............................................................................................................................. 12 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ..................................................................................................... 13 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................... 13 4.2 Rijksbeleid...................................................................................................................................... 15 4.3 Provinciaal beleid........................................................................................................................... 15 4.4 Gemeentelijk beleid ....................................................................................................................... 18 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ......................................................................................................... 25 5.1 Natuur ............................................................................................................................................

25 5.2 Archeologie en Cultuurhistorie ...................................................................................................... 30 5.3 Mobiliteit en parkeren .................................................................................................................... 35 5.4 Water ............................................................................................................................................. 38 5.5 Defensie ......................................................................................................................................... 42 5.6 Milieuaspecten ............................................................................................................................... 43 5.7 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ...................................................................................................... 61 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels .................................................................................................. 63 6.1 Algemeen ...................................................................................................................................... 63 6.2 Regels ............................................................................................................................................

63 Hoofdstuk 7 Handhaving ...................................................................................................................... 65 7.1 Beleidskader .................................................................................................................................. 65 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ................................................................. 65 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ............................................................. 66 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ......................................................................................... 67 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................ 68 9.1 Omgevingsdialoog ......................................................................................................................... 68 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................... 68 9.3 Inspraak ......................................................................................................................................... 68 9.4 Zienswijzen ....................................................................................................................................

68 BIJLAGEN Bijlage 1: Inspectiegegevens bomen Bijlage 2: Quickscan flora en fauna Bijlage 3: Aeriusberekeningen Bijlage 4: Archeologisch bureau- en booronderzoek Bijlage 5: Selectiebesluit archeologie Bijlage 6: Digitale watertoets Bijlage 7: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 8: Verkennend asbestonderzoek Bijlage 9: Geuronderzoek Bijlage 10: Akoestisch onderzoek

Hooghuis Ravenstein, pag. 3 van 68 23 mei 2024

Bijlage 11: QRA Gasunie Bijlage 12: Nader onderzoek vleermuizen Bijlage 13: Verslag omgevingsdialoog Bijlage 14: Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Hooghuis Ravenstein, pag. 4 van 68 23 mei 2024

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Dit bestemmingsplan is opgesteld voor de ontwikkeling van Middingstraat 1 in Ravenstein, waar het Hooghuislyceum was gevestigd. Het schoolgebouw waarin het Hooghuislyceum was gevestigd is al geruime tijd niet meer voor de functie ‘onderwijs’ in gebruik. De leerlingen zijn gehuisvest op een locatie in het centrum van Oss. Het schoolgebouw staat op dit moment dan ook grotendeels leeg. Omdat er dringend behoefte is aan woningbouw in Ravenstein en omdat deze locatie onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied (inbreiding voor uitbreiding) is een studie verricht om deze locatie om te vormen tot woningbouw. Op basis hiervan is besloten de locatie voor woningbouw in te zetten. Het planvoornemen gaat uit van de sloop van de bestaande bebouwing, zodat vervolgens 25 grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om 13 woningen in de categorie sociale huur en 12 woningen in de categorie betaalbare koop (tot € 355.000). In het vigerende bestemmingsplan “Kom Ravenstein – 2013” is de locatie bestemd als ‘Maatschappelijk’ en ‘Verkeer’. Het planvoornemen past niet in het vigerende bestemmingsplan, omdat de functie ‘Wonen’ binnen deze bestemmingen niet is toegelaten. Om het planvoornemen mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2 Plangebied De locatie waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft is gelegen aan Middingstraat 1 in Ravenstein. De locatie is kadastraal bekend gemeente Ravenstein, sectie A, nummers 1265 en 1619. Het plangebied heeft een oppervlakte van 6.305 m2. Op de afbeelding hieronder is de locatie (plangebied) met een blauwe omlijning op de luchtfoto met kadastrale ondergrond aangeduid.

Hooghuis Ravenstein, pag. 5 van 68 23 mei 2024

1.3 Geldend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan in het plangebied is: “Kom Ravenstein – 2013”, vastgesteld op 20 juni 2013. Het bestemmingsplan is onherroepelijk in werking getreden. Het plangebied heeft hierin de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Verkeer’. Verder geldt een dubbelbestemming in het kader van de bescherming van archeologische waarden: ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde hoog’. Dit betekent dat zonder nader archeologisch onderzoek niet meer dan 100 m2 dieper dan 30 cm geroerd mag worden. Hieronder is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan ter hoogte van het plangebied opgenomen. De ligging van het plangebied is met een rode omlijning aangeduid.

Het planvoornemen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat de functie ‘Wonen’ ter plaatse niet is toegestaan. Om het planvoornemen mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest het vigerende bestemmingsplan “Kom Ravenstein – 2013”, binnen het plangebied, haar rechtskracht.

Hooghuis Ravenstein, pag. 6 van 68 23 mei 2024

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis Ravenstein is ontstaan op de oeverwal langs de rivier de Maas. De bebouwde kern van Ravenstein bestond lange tijd uit ‘alleen’ het historische vestingstadje. De groei van de bevolking werd opgevangen binnen de wallen van de vesting. De huidige kom van Ravenstein bestond destijds overwegend uit onbebouwd agrarisch gebied met een bebouwingslint (de Grotestraat) richting Huisseling en enkele (onverharde) wegen. Pas in de naoorlogse periode werd voor het eerst grond buiten de vesting aangewend voor nieuwe woonuitbreidingen. Deze uitbreidingen hadden een planmatig karakter. Begonnen werd met een klein gebied tussen de Graafsestraat (destijds nog de doorgaande weg naar Deursen en Overlangel) en het bovenste hoornwerk. In een traditionele blokverkaveling werden veelal halfvrijstaande woningen (twee-onder-een-kap) en rijwoningen gebouwd aan licht geknikte straten. Dit heldere patroon werd aan de zuidzijde van de Graafsestraat doorgezet tot aan de Grotestraat.

Omstreeks 1970 was het gebied tussen de spoorlijn en de Grotestraat aan de beurt. In een relatief losse structuur werd om een bedrijf aan de Stationssingel heen gebouwd. Iets later, verder in noordelijke richting, werd het resterende gebied bebouwd met rijwoningen. Deze werden volgens de stedenbouwkundige principes van dat moment ‘gestempeld’ in een op zichzelf staande, rechthoekige structuur. Met de oostelijke uitbreiding Veerkamp werd de woonbebouwing in een schil rond de oude vestingstad afgerond. De buurt bestaat uit een aaneenschakeling van woonerven die op een paar plekken vanaf de Veersingel worden ontsloten.

Hooghuis Ravenstein, pag. 7 van 68 23 mei 2024

Door de barrièrewerking van de spoorlijn in het noordwesten, de Maas in het noorden en de snelweg (destijds nog rijksweg) aan de zuidoostzijde, zijn de uitbreidingsmogelijkheden beperkt. Omstreeks de jaren ’90 wordt Ravenstein daarom uitgebreid in zuidelijke richting. Aan de andere zijde van de Dorpenweg wordt een langgerekt woongebied gerealiseerd, De Weem.

2.2 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Ravenstein aan de Middingstraat. Ter hoogte van het plangebied is een schoolgebouw (Hooghuislyceum) gelegen. Dit gebouw is al langere tijd niet meer in gebruik voor deze functie. De foto’s hieronder geven inzicht in de huidige situatie.

Hooghuis Ravenstein, pag. 8 van 68 23 mei 2024

2.2.1 Stedenbouwkundige karakteristiek De transformatie van Ravenstein, van agrarische grond tot woongebied, is voor een belangrijk deel beïnvloed door de ontwikkeling van infrastructuur in de directe omgeving. De Maas en de spoorlijn vormden al voor de eerste planmatige woonuitbreidingen aan de orde waren een ruimtelijke begrenzing aan de noord- en westzijde. Later, rond 1960-1970, zijn de uitbreidingsmogelijkheden van Ravenstein verder ingeperkt door de aanleg van respectievelijk de A50 en de Dorpenweg. De kom van Ravenstein bestaat uit een aaneenschakeling van woonbuurten met elk hun eigen karakteristiek. De historische wegen, Graafsestraat en Grotestraat, zijn binnen deze woonbuurten nog herkenbaar. In de naoorlogse periode werd er steeds een stuk grond rondom de stadsgracht verworven, dat getransformeerd werd tot een nieuwe woonbuurt. Zo is het gebied tussen de spoorlijn, snelweg, Dorpenweg en het vestingstadje uiteindelijk opgevuld met diverse, planmatig opgezette woonbuurten zijn ontworpen en gebouwd volgens de stedenbouwkundige principes, die op dat moment gangbaar waren. Dit heeft niet overal tot een logische stedenbouwkundige structuur geleid. In de woonbuurten aan de westzijde en de oostzijde zijn (nagenoeg) alleen rijwoningen gebouwd. In het overige deel ten noorden van de Dorpenweg zijn naast rijwoningen ook veel vrijstaande en halfvrijstaande woningen gebouwd.

Het kleine bedrijventerrein Langakker vormt ruimtelijk een zelfstandig gebied in de oksel van de A50 en de Dorpenweg. Het gedeelte ten zuidwesten van de Dorpenweg heeft ruimtelijk weinig relatie met Ravenstein. Alleen via de rotonde op de Dorpenweg is deze langgerekte woonbuurt met de rest van de kern verbonden. Het zijn rustige woonbuurten met overwegend vrijstaande en halfvrijstaande woningen. De rijwoningen zijn op een paar plekken binnen de buurt geconcentreerd.

Hooghuis Ravenstein, pag. 9 van 68 23 mei 2024

Op de locatie was en is geen historische bebouwing aanwezig. Deze locatie is pas in de tweede helft van de jaren ’60 voor het eerst bebouwd. De bebouwing ter hoogte van de buurpercelen (oost, zuid en west) stamt ook uit deze periode.

2.2.2 Functionele karakteristiek Het overgrote deel van de kom van Ravenstein bestaat uit monofunctionele woonbuurten. Er wordt gewoond, eventueel in combinatie met een aan huis verbonden beroep. Verspreid over het gebied komen ook wat andere functies voor zoals een klein bedrijventerrein (Langakker), een aantal sportlocaties, scholen en winkels. Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Ravenstein. Hier zijn voornamelijk woonfuncties aanwezig. Het plangebied heeft in de huidige situatie nog een maatschappelijke functie. 2.3 Groen en water Groen In het plangebied is in de huidige situatie aan de randen groen in de vorm van struiken en bomen aanwezig. Water In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Nabij het plangebied, langs de Dorpenweg, ligt wel een sloot. Deze ligt nagenoeg tegen het plangebied (zuidwesthoek) aan.

Hooghuis Ravenstein, pag. 10 van 68 23 mei 2024

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

3.1 Beoogde situatie Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van 25 grondgebonden woningen. Het gaat hierbij om 13 woningen in de categorie sociale huur en 12 woningen in de categorie betaalbare koop (tot € 355.000). Hieronder is de situatietekening opgenomen waarop de nieuwe inrichting van het plangebied is weergegeven.

In het plangebied komen drie typen woningen. Betaalbare koopwoningen in de typen: rij- en hoekwoningen van een laag met zadeldak en rij- en hoekwoningen van twee lagen met zadeldak. Ook zijn sociale huurwoningen voorzien in het type: rij- en hoekwoning tweelaags plat afgedekt. Op bovenstaande verkavelingstekening zijn de kavels 1 t/m 12 (blauw en rood) de kavels die in het betaalbare koopsegment worden beoogd. De kavels 13 t/m 25 (oranje) betreffen kavels voor sociale huurwoningen. 3.1.1 Stedenbouwkundige karakteristiek Het bestaande schoolgebouw is gesitueerd aan een entree (Dorpenweg/Veersingel) van Ravenstein. De school is met de achterzijde gepositioneerd aan de Dorpenweg en ligt enigszins verscholen achter een muur aangevuld met een aarde wal met bomen. De entree, de voorkant, van de school is gesitueerd aan de Kleefsestraat en Kleverham, welke straten zich kenmerken als woonstraten met grondgebonden

Hooghuis Ravenstein, pag. 11 van 68 23 mei 2024

woningen. De zijkant van de school grenst aan de Middingstraat, eveneens een woonstraat met grondgebonden woningen. Bij de herontwikkeling van de locatie vormt woningbouw het uitgangspunt vanwege de behoefte maar ook omdat het de meest passende functie is in deze omgeving. Bij de situering van de nieuwbouw heeft de situering van de school het uitgangspunt gevormd. Er is een aaneengesloten rij van grondgebonden woningen met de achtertuinen gesitueerd, aan de Dorpenweg. Op deze manier ligt de woonbebouwing, vergelijkbaar met de school, met de achterzijde naar de Dorpenweg. De groene entree vanaf de Dorpenweg tot het stadje blijft door het handhaven van de bomen ongewijzigd. Bijkomend voordeel is dat de bestaande muur met houtwal gaat fungeren als geluidsscherm. De woonstraten Middingstraat, Kleefsestraat en Kleverham worden aangevuld met grondgebonden woningen. De woningen staan overwegend met de voorkanten naar de straat. Hierdoor ontstaat er een evenwichtig straatbeeld met aan weerszijde grondgebonden woningen. Door deze situering van woningen ontstaat er een centraal middengebied waarin geparkeerd kan worden en er ruimte is voor groen en water. Zowel de maat en schaal van de woningen als de inrichting van de omgeving sluiten aan bij de directe woonomgeving. De nieuwe bebouwing voegt zich in de bestaande bebouwingsstructuur van de aangrenzende woonomgeving.

De ontwikkeling van de woningen als vervanging van het schoolgebouw sluit aan bij de bestaande stedenbouwkundige structuur, waardoor deze niet ingrijpend wordt gewijzigd.

3.1.2 Functionele karakteristiek In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk woonfuncties aanwezig. In de huidige situatie zijn in het plangebied maatschappelijke bebouwing in de vorm van een schoolgebouw en een bijbehorend buitenterrein aanwezig. Door het planvoornemen wijzigt deze maatschappelijke functie naar een woonfunctie. De ontwikkeling sluit goed aan op de bestaande functionele structuur van de omgeving. De

Hooghuis Ravenstein, pag. 12 van 68 23 mei 2024

verbeelding van het vigerende bestemmingsplan geeft dit goed weer, de functie ‘Wonen’ (geel) is rondom het plangebied (rode cirkel) alom aanwezig.

3.2 Groen en water Groen In de nieuwe situatie wordt tussen de woonclusters ruimte gereserveerd voor parkeren en een groene invulling. Het groen zorgt voor het tegengaan van hittestress, klimaatadaptatie en bevordert de biodiversiteit. Water In de nieuwe situatie wordt in verband met de hemelwaterberging ter compensatie van de nieuwe openbare verharding in het plangebied een wadi gerealiseerd, zie de situatieschets van het de beoogde situatie in paragraaf 3.1. Door hemelwaterberging bovengronds ter realiseren wordt de beleving van ‘water’ versterkt.

Hooghuis Ravenstein, pag. 13 van 68 23 mei 2024

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Hooghuis Ravenstein, pag. 14 van 68 23 mei 2024

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Planspecifiek Met voorliggend plan worden met direct recht 25 woningen mogelijk gemaakt. Hiermee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom dient de ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen. Behoefte In paragrafen 4.4.3 en 4.4.4 wordt toegelicht dat er kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de woningen uit voorliggend plan. Het programma is daarmee verantwoord vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Locatie Het plangebied waarbinnen deze woningen worden gerealiseerd ligt binnen de stedenbouwkundige kom van de kern Ravenstein en is bebouwd. Het plangebied ligt daarmee binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee is er sprake van duurzaam ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee succesvol doorlopen. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor.

Hooghuis Ravenstein, pag. 15 van 68 23 mei 2024

Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Het planvoornemen dat via dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt heeft geen directe betrekking op de nationaal geformuleerde belangen. Wel zal bij de verdere uitwerking op lokaal niveau rekening worden gehouden met een klimaatbestendige inrichting en een duurzame energievoorziening. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op

Hooghuis Ravenstein, pag. 16 van 68 23 mei 2024

orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan.

Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Het planvoornemen is niet in strijd met de Brabantse Omgevingsvisie. De stedelijke functie die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt is namelijk gelegen in het bestaand stedelijk gebied, waardoor het onder andere bijdraagt aan het ‘werken aan een slimme netwerkstad’. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld.

Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding.

Hooghuis Ravenstein, pag. 17 van 68 23 mei 2024

-

Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Het plangebied ligt in het ‘Stedelijk gebied’, ‘Landelijke kern’. Op de uitsnede van de kaart van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ter hoogte van het plangebied (rode omlijning) hieronder is dit zichtbaar.

Op onderhavig planvoornemen is artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van toepassing. In dit artikel is geregeld dat ontwikkelingen die voorzien in de functie “Wonen, werken of voorzieningen” binnen het stedelijk gebied moeten zijn gelegen. Onderhavig initiatief, een (stedelijke) ontwikkeling die voorziet in de functie wonen, ligt in het bestaand stedelijk gebied. Verder geldt dat het initiatief een duurzame stedelijke ontwikkeling moet zijn. Hiervoor gelden diverse criteria, namelijk: - bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; - bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;

Hooghuis Ravenstein, pag. 18 van 68 23 mei 2024

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; - geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; - draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het initiatief geeft hieraan invulling, omdat het herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke locatie betreft met een programma waaraan behoefte is (zorgvuldig ruimtegebruik). Daarbij geldt dat de omgeving niet hinderend is voor het initiatief of andersom (veilige en gezonde leefomgeving). De ligging van het initiatief maakt het gebruik van duurzame energie goed mogelijk, omdat het in het bestaand stedelijk gebied is gelegen dat op het net is aangesloten en ook als eerste aangesloten zal blijven. Hemelwaterberging en -infiltratie is onderdeel van het initiatief (voldoende ruimte voor opvang water). Doordat het planvoornemen nabij het centrum wordt ontwikkeld kan gemakkelijk gebruik gemaakt worden van duurzame mobiliteitsoplossingen, zoals het pakken van de fiets of door te wandelen. Ook is het openbare vervoer vanaf het plangebied gemakkelijk bereikbaar. Verder is door de ligging van het initiatief een duurzame, concurrerende economie mogelijk.

De woningen concentreren zich in een stedelijk gebied, waar ook economische functies aanwezig zijn. Het planvoornemen draagt bij aan de levensvatbaarheid daarvan. -

Verder is paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Het gaat in onderhavige situatie dan vooral om de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en voor zover het het landelijk gebied betreft ook kwaliteitsverbetering van het landschap. Met dit plan wordt - met uitzondering van kwaliteitsverbetering van het landschap, omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft - hieraan invulling gegeven. Het plan is gelegen in de bebouwde kom van Ravenstein. Door 25 grondgebonden woningen toe te voegen is dergelijk ruimtebeslag niet op een uitbreidingslocatie benodigd. Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Ravenstein, nabij de kern en daardoor aan alle zijden reeds ingekapseld door stedelijke functies in de vorm van bestaande bebouwing en een provinciale weg. Met het planvoornemen wordt rekening gehouden met duurzaamheidsmaatregelen. Qua architectuur, vorm, massa en materiaalgebruik is de bestaande stedenbouwkundige structuur en beeldkwaliteit van de omgeving uitgangspunt, wat ervoor zorgt dat het planvoornemen hierin naadloos opgaat. Zie ook paragraaf 3.1.1 “Stedenbouw”.

De uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 4.4.3 (Portefeuillemanagement Wonen) en 3.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Uit bovenstaande blijkt dat het planvoornemen niet in strijd is met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus;

Hooghuis Ravenstein, pag. 19 van 68 23 mei 2024

-

het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens.

Het planvoornemen past in de structuurvisie. Voorzien wordt in woningen waaraan op dit moment veel behoefte is: sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen Alle woningen (25 stuks) in het planvoornemen zijn van die categorieen. In de wijk in Ravenstein waar deze woningen worden gerealiseerd is overwegend sprake van twee onder één kap woningen en vrijstaande woningen. Het op deze plek toevoegen van rijwoningen in de vorm van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen zorgt voor een gemixter woningaanbod dan nu in deze wijk het geval is. Het planvoornemen draagt hiermee bij aan meer diversiteit van het woonmilieu, verhoging van de leefbaarheid in deze wijk en Ravenstein en verhoging van het aanbod voor een doelgroep die anders in deze wijk niet aan bod komt. 4.4.2 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad.

Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. De uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen worden jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. De systematiek van de PFM werkt met een bandbreedte van de actuele provinciale woningbehoefteprognose en het model Oss met een verhoogde ambitie.

Daarmee wordt ingespeeld op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te kunnen vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging

Hooghuis Ravenstein, pag. 20 van 68 23 mei 2024

•

•

•

•

van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de kernen.

Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied - landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke doelgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn de mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen.

Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw in dit bestemmingsplan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken. Het plan Dit bestemmingplan maakt de ontwikkeling van een nieuw woongebied aan de zuidrand van Ravenstein mogelijk, direct aansluitend op de bestaande dorpse structuur. Het plan omvat circa 25 woningen. In het plangebied wordt voorzien in een gedifferentieerde samenstelling. In lijn met de Woonvisie Oss 2020 kent dit plande volgende programmering als uitgangspunt (vastgelegd in anterieure overeenkomst) • 52% sociale huur • 48% betaalbare koop (met een maximale v.o.n. prijs van €355.000)

1 Onder andere de regionale woondeal Noordoost-Brabant (2023) ,de Regionale Woningmarktmonitor 2022, het Regionale Woonwensenonderzoek (2023).

Hooghuis Ravenstein, pag. 21 van 68 23 mei 2024

De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. Regionaal kader woningbouw De gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering is opgenomen in de Woondeal van de Regio Noord Oost Brabant (RNOB) en volgt de meest actuele provinciale prognose. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020. Over plannen voor wonen door inbreiding, herstructurering en transformatie wordt regionaal niet afgestemd. Deze worden jaarlijks met elkaar gedeeld. Voorliggend plan betreft een herstructurering en is derhalve niet regionaal afgestemd. Kwalitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.300 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2040 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 8.500 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave.

Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss. De beoogde ontwikkeling is al opgenomen in de concrete capaciteit. bandbreedte opgave woningvoorraad

gemeente Oss

2023 t/m 2032 2032 t/m 2039 Totaal

prognose 2020 5.270 2.561 7.381

model Oss 5.985 2.371 8.356

Totaal 2022 - 2032

5.270

5.985

periode

concrete capaciteit* 5.012 0 5.012 5.012

* inventarisatie augustus 2023 De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 5.000 woningen. Dit is niet alleen de harde plancapaciteit (juridisch bindende plannen, opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden tot herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een opgave heeft om plancapaciteit voor woningen voor de hele gemeente uit te breiden. De woningbehoefte in de kern Ravenstein De woningprogrammering in Oss is gebiedsgericht, zodat ingespeeld wordt op de woonbehoefte in de verschillende delen (kernenclusters) van de grote gemeente. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de stedelijke zone van Oss langs de A59. Naast het stedelijke gebied Oss-Berghem zijn dit ook de kernen Geffen en Ravenstein.

Hooghuis Ravenstein, pag. 22 van 68 23 mei 2024

Het plangebied ‘Hooghuis’ is een herstructureringslocatie aan de zuidzijde van Ravenstein. Woningbouw op deze locatie is in eerste instantie gericht op de woningbehoefte van de kern Ravenstein. Voor Ravenstein wordt uitgegaan van een behoefte met een bandbreedte van circa 370-460 woningen voor de periode 2023-2040. Onderstaande tabel geeft dit weer (de concrete capaciteit is inclusief voorliggend plan). bandbreedte opgave woningvoorraad periode 2023 t/m 2032 2033 t/m 2039 Totaal 2022 t/m 2039 * inventarisatie augustus 2023

prognose 2020 258 114 372

cluster Ravenstein

concrete model Oss capaciteit* 324 390 138 0 462 390

De kwalitatieve behoefte In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten 2. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. Belangrijk is ook de betaalbaarheid van wonen, met een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur) en vrije sector huur. Dit is onder andere het gevolg van de sterk gestegen woningprijzen, de beperkte toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen.

Totaal opgave (tot 2040) versus capaciteit cluster Ravenstein

Totaal, cluster Ravenstein appartementen grondgebonden

200 500

150

400 300

100

200

50 0

100 sociale huur vrije sector huur prognose 2020

goedkope koop

model Oss

middeldure koop

dure koop

concrete capaciteit*

0

prognose 2020

model Oss

appart./levensloopbestendig

concrete capaciteit* Grondgebonden

Bovenstaande figuren geven de indicatieve behoefte voor het cluster Ravenstein weer versus de concrete plancapaciteit (bron: PFM Wonen Oss, 2023). Zichtbaar is een tekort in het goedkope en middeldure koopsegment. Bij de programmering van het plan ‘Hooghuis’ is rekening gehouden met 2 De prijssegmenten 2023 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur >

liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 240.000; koop middelduur, > € 240.000 < €405.000, koop duur > € 405.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens, de NHG grens en de consumentenprijsindex en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

Hooghuis Ravenstein, pag. 23 van 68 23 mei 2024

bovenstaande behoefteraming. Dit heeft geleid tot een gevarieerd woningprogramma met betaalbare huur– en koopwoningen. Met de beschreven samenstelling voorziet het plan in de behoefte van verschillende doelgroepen. Conclusie De ontwikkeling van 25 woningen aan de zuidkant van Ravenstein in voorliggend plan sluit aan bij de woningbehoefte van gemeente Oss en in het bijzonder de kern Ravenstein – zowel naar omvang als naar type woningen. Daarmee is het programma verantwoord vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking en sluit het plan aan bij de Woonagenda van provincie, regio en de gemeente Oss.

4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing moet worden getoetst. Het plan hoeft niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur. Dit is vrijwillig wel gebeurd in oktober 2023.

4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving.

Hooghuis Ravenstein, pag. 24 van 68 23 mei 2024

Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage opgenomen in deze toelichting of bij de regels. Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol. Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen.

Hooghuis Ravenstein, pag. 25 van 68 23 mei 2024

Hoofdstuk 5 5.1

Omgevingsaspecten

Natuur

5.1.1 Wet natuurbescherming De Wet natuurbescherming beschermt Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. Het is belangrijk voor de natuur dat er veel verschillende planten- en diersoorten zijn. Wanneer het met de natuur goed gaat, is er ook meer ruimte voor economische en andere maatschappelijke activiteiten. Maar sommige soorten zijn kwetsbaar, zoals vleermuizen en mussen. Een goede natuurbescherming is dan ook belangrijk. Rolverdeling tussen provincies en Rijk Sinds 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur binnen de provincie. De provincies zorgen voor de vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren en internationaal beleid (zoals Natura2000). Ruimtelijke plannen en omgevingsvergunningen die invloed hebben op beschermde natuur moeten passen binnen de Wet natuurbescherming. Daarnaast gelden ook provinciale regelingen voor natuurbescherming. 5.1.2 Groen en natuur/biodiversiteit Natuurinclusief bouwen De gemeente streeft ernaar om bij (ver)bouwen zoveel als mogelijk rekening te houden met de natuur en de biodiversiteit ofwel ‘natuurinclusief’ te bouwen. Aan initiatiefnemers wordt gevraagd om dit ook te doen. Een groene invulling is onderdeel van het planvoornemen.

De bestaande bomen in/rondom het plangebied worden zoveel als mogelijk behouden en er worden nieuwe bomen en plantsoenen met daarin een wadi toegevoegd. Om ervoor te zorgen dat in de bebouwing natuurinclusieve elementen worden verwerkt is in de regels van dit bestemmingsplan hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Bijzonder waardevolle bomen In 1998 is de beleidsnota “Bijzonder waardevolle bomen” opgesteld, waarin bomen zijn opgenomen die vanwege specifieke waarden bescherming verdienen. De lijst met waardevolle bomen wordt periodiek geactualiseerd. De laatste actualisatie is opgenomen in de nota “Bijzondere bomen in Oss 2018”. In deze nota is vastgelegd dat de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de aangewezen waardevolle bomen altijd geweigerd moet worden tenzij het kappen van deze bomen vanuit het algemene belang noodzakelijk is. Dit is verder vertaald in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Op grond van de APV is voor het kappen van bomen die op de Beschermde bomenlijst staan een vergunning vereist. De vergunning kan op grond van verschillende criteria door het college van burgemeester en wethouders worden geweigerd. Aan de hand van de kaart behorende bij de nota “Bijzondere bomen in Oss 2018” is nagegaan of in/nabij het plangebied sprake is van waardevolle bomen.

Hieronder is een uitsnede van de kaart ter hoogte van het plangebied opgenomen, het plangebied is hierop met een rode cirkel geduid. Op de afbeelding is zichtbaar dat in of nabij het plangebied geen waardevolle bomen aanwezig zijn.

Hooghuis Ravenstein, pag. 26 van 68 23 mei 2024

Groen Voor groen in ruimtelijke plannen is een stappenplan ontwikkeld dat handvatten geeft over hoe om te gaan met groen in het plan. Kortweg bestaat het stappenplan uit: inventariseren, beoordelen en inpassen. Is het niet mogelijk om in te passen, dan is verplaatsen de eerste keuze en verwijderen de laatste. Bij het maken van een groenplan is het verder belangrijk om na te denken over hoe het er over 20 jaar uitziet, genoeg variatie in soorten en leeftijden toe te passen, aan te sluiten op aangrenzende groenstructuren, het benutten van de functie van het groen en het gebruik van inheemse soorten die aansluiten bij de bodemsoort van het ‘onderliggende’ landschap. Het stappenplan is voor het planvoornemen doorlopen, hieronder wordt erop ingegaan. Het groen in/rondom het plangebied is geïnventariseerd. Zie hiervoor onderstaande afbeelding en bijgaand overzicht (bijlage 1).

Hooghuis Ravenstein, pag. 27 van 68 23 mei 2024

De kwaliteit van alle bomen in het plangebied is goed, met uitzondering van één boom aan de Middingstraat, deze is matig, maar niet zodanig dat de boom verwijderd moet worden. De levensverwachting is dat de bomen nog meer dan 15 jaar mee kunnen. Bij het ontwerpen van het stedenbouwkundig plan is daarom dan ook geprobeerd de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden. Dit lukt helaas niet op alle plekken. Voor het bouwplan moeten zeven bomen worden gekapt. Er worden ook nieuwe bomen geplant: 14 stuks. Hiervoor is aangesloten bij de bestaande structuur. Bijvoorbeeld is aan de Kleverham in een rijtje van oorspronkelijk 6 bomen er eentje weggevallen. Hier wordt weer een boom van hetzelfde type toegevoegd. Voor de overige toe te voegen bomen is nog niet vastgelegd om welk type het gaat. Hiervoor zal bij de aanvraag omgevingsvergunning een inrichtingsplan moeten worden overlegd bij IBOR, die het plan beoordelen op basis van de hierboven geformuleerde uitgangspunten en de kwaliteit en beheersbaarheid ervan. Het is belangrijk dat hierbij het Handboek Bomen van het Norminstituut Bomen gehanteerd wordt. Een en ander is zichtbaar op onderstaande afbeelding, waarbij de navolgende toelichting relevant is: • bestaande te behouden bomen: donkergroene stippen. • bestaande te kappen bomen: rode kruizen. • nieuwe bomen: lichtgroene stippen.