toelichting en regels Oijense Bovendijk 19 ontwerp

BESTEMMINGSPLAN Oijense Bovendijk 19 Oijen - 2023 Toelichting + regels

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 1 van 71 Ontwerp september 2023

Bestemmingsplan Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023 Ontwerp

Toelichting

Gemeente Oss, September 2023

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 2 van 71 Ontwerp september 2023

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................... 6 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 6 1.2 Plangebied .................................................................................................................................... 6 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................................... 7 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ................................................................................................................ 8 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ................................................................................................................. 10 Algemeen ................................................................................................................................................ 10 Beeldkwaliteit .......................................................................................................................................... 11 Landschappelijke uitgangspunten ..........................................................................................................

12 Verkeer en parkeren ............................................................................................................................... 13 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 15 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 15 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................. 17 4.3 Provinciaal beleid ....................................................................................................................... 17 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 21 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ........................................................................................................... 26 5.1 Landschap .................................................................................................................................. 26 5.2 Natuur .........................................................................................................................................

28 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ................................................................................................... 31 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................. 34 5.5 Water .......................................................................................................................................... 34 5.6 Defensie...................................................................................................................................... 41 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 41 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ................................................................................................... 63 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels .................................................................................................... 65 6.1 Algemeen.................................................................................................................................... 65 6.2 Regels.........................................................................................................................................

65 Hoofdstuk 7 Handhaving........................................................................................................................ 67 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................... 67 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................. 67 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht .......................................................... 68 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 69 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................. 70 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................................... 70 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................ 70 9.3 Inspraak ...................................................................................................................................... 71 9.4 Zienswijzen ................................................................................................................................. 71

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN zie separaat bijlagenboek

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 3 van 71 Ontwerp september 2023

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 4 van 71 Ontwerp september 2023

TOELICHTING Bestemmingsplan Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 5 van 71 Ontwerp september 2023

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 6 van 71 Ontwerp september 2023

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van de herziening van het vigerende bestemmingsplan voor de locatie aan Oijense Bovendijk 19 te Oijen, hierna het plangebied genoemd. De initiatiefnemer van de beoogde herontwikkeling is eigenaar van het plangebied en voerde tot 2021 aan Oijense Bovendijk 19 een intensieve veehouderij in de vorm van een varkenshouderij. De varkenshouderij inmiddels gestaakt. Alle stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij zijn gesaneerd, de milieuvergunning is ingetrokken en de dierrechten zijn doorgehaald. In samenhang met de sanering wordt de bedrijfswoning herbestemd naar een reguliere burgerwoning. Op het erf wordt beoogd vijf nieuwe woningen op te richten in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. Het betreft hierbij een blok van drie woningen en een twee-onder-een-kap woning. Om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken is een partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. Daarvoor is dit bestemmingsplan opgesteld. 1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied van gemeente Oss, ten oosten van de kern Oijen. Op navolgende figuur is de ligging van het plangebied en de directe omgeving weergegeven op luchtfoto. Het plangebied is omkaderd met een bolletjeslijn.

Figuur 1: Luchtfoto plangebied

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 7 van 71 Ontwerp september 2023

1.3 Geldende bestemmingsplannen Ter plaatse is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss - 2020’ het vigerende bestemmingsplan. De locatie is in dit bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch met waarden - Landschap’ met de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie verwachtingswaarde middelhoog en ‘Waterstaat – Waterkering’ (deels). Ter plaatse is een bouwvlak opgenomen en geldt de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’. De locatie kent de gebiedsaanduidingen ‘overige zone - beperking veehouderij’, ‘overige zone – oeverwal’, ‘overige zone – stads- en dorpsranden’ en ‘vrijwaringszone – dijk’. Er is een bouwvlak opgenomen en de locatie kent de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’. Navolgende figuur geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan voor van het plangebied.

Figuur 2: Uitsnede vigerende verbeelding

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest dit plannen, binnen het plangebied, haar rechtskracht.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 8 van 71 Ontwerp september 2023

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie Het plangebied aan de Oijense Bovendijk 19 is bestemd voor de intensieve veehouderij. Het plangebied is gelegen op een oeverwal waarbij bebouwing langs de dijk kenmerkend is. Percelen zijn verkaveld in de lengterichting, gescheiden door sloten en oorspronkelijk ook met bomen. De percelen kennen naar achteren toe minder bebouwingsintensiteit. Binnen het plangebied is een bedrijfswoning aanwezig in de vorm van een dijkwoning. De dijkwoning dateert van origine uit 1878. Tot voorkort waren op het erf verschillende agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Deze zijn vanwege de deelname aan de saneringsregeling varkenshouderij bijna allemaal gesloopt. De agrarische bedrijfsgebouwen kenden een oppervlakte van in totaal 3.139 m² en bevonden zich achter het woonhuis. Het erf wordt middels een enkele inrit ontsloten aan de Oijense Bovendijk. Het agrarische bouwvlak is vrij dicht gesitueerd tot de bebouwde kom en bevindt zich in de kernrandzone van Oijen. Navolgende figuren geven een beeld van de situatie voor en na de sanering.

Figuur 3: Voorafgaand aan de sanering (2020)

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 9 van 71 Ontwerp september 2023

Figuur 4: Erf na de sloop van de stallen (2022)

Op bovenstaande figuur is achter het woonhuis nog een deel van een bedrijfsgebouw te zien en achteraan staat een landbouwloods. Deze bebouwing wordt gesloopt binnen 12 maanden na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan. In navolgend hoofdstuk wordt dit nader beschreven.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 10 van 71 Ontwerp september 2023

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

Algemeen Nu de agrarische bedrijfsgebouwen voor de varkenshouderij zijn gesloopt beoogd de initiatiefnemer het perceel te bestemmen ten behoeve van woonfuncties. De bestaande agrarische bedrijfswoning wordt herbestemd als burgerwoning en daarachter worden vijf woningen toegevoegd met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. Initiatiefnemer koopt hiertoe twee volledige bouwtitels aan. De bouwtitels dienen uiterlijk voor vaststelling toegevoegd te worden. Stedenbouwkundige inpassing De nieuwe toevoeging in woningen geschied zoals hierboven aangegeven middels toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. Het betreft hierbij een blok van drie en een blok van twee woningen. Daarbij is in de verkavelingsopzet rekening gehouden met de landschapsstructuur. Het landschap vormt dan ook de basis voor de mogelijke ontwikkeling. Dat bestaat in dit geval uit een relatief smalle ontginningsstructuur loodrecht op de dijk. Doorzichten vanaf de dijk naar het achterland zijn kenmerkend voor dit landschap en dienen daarom onbebouwd te blijven. Dit geldt zowel voor hoofdals bijgebouwen. Het geheel dient de uitstraling te krijgen van een boerenerf. Direct aan de dijk staat de woning. Deze maakt onderdeel uit van de oorspronkelijke bebouwingsstructuur en ligt hoger dan het achterland. De toe te voegen bebouwing ligt duidelijk achter het dijklichaam en ligt lager.

Het aanwezige hoogteverschil in het landschap blijft gehandhaafd. Mede daardoor wordt de bebouwing op het achterterrein landschappelijk gezien ondergeschikt. Er ontstaat een nieuw en compact bebouwingsensemble, voorzien van een lage goot hoogte. Er komen drie grotere eenvoudige volumes. Het gaat hier om twee volumes voor de woongebouwen en een groot volume voor berging en het parkeergelegenheid. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’ en binnen de bouwvlakken. De bestaande entree tot het achterterrein blijf gehandhaafd en staat loodrecht op de dijk. Alle woningen worden hierover ontsloten. In navolgende figuur is dit inzichtelijk gemaakt.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 11 van 71 Ontwerp september 2023

Blok van drie woningen

50 m geurcontour

Blok van twee woningen

Bijgebouwen en inpandige parkeerruimte

Landschapszone 10 m

Figuur 5: Beoogde verkaveling

Beeldkwaliteit Het plangebied wordt ingericht als eigentijds landelijk ‘boerenerf’, achter de woningen aan de dijk. De nieuwe woningen worden uitgevoerd als zogenaamde ‘schuurwoningen’ met een landelijke uitstraling. Er is sprake van realisatie van landelijke, eenvoudige bouwvolumes van één bouwlaag met een duidelijke kap. De kap dient indien mogelijk uit twee onaangetaste vlakken te bestaan zonder dwarskappen, topgevels of andere aantastingen. De woningen hebben een ingetogen kleur- en materiaalgebruik en hoofdvolumes worden gebouwen met overwegend baksteen in aardetinten en hout. Navolgende figuur geeft een beeld van de beeldkwaliteit van de woningen.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 12 van 71 Ontwerp september 2023

Figuur 6: Voorbeeld passende beeldkwaliteit

Landschappelijke uitgangspunten Het plangebied wordt ingeplant met inheemse en gebiedseigen beplanting. Kenmerkend voor de beoogde inrichting zijn de twee landschapszones aan weerszijden van het plangebied. De zones kennen een breedte van ten minste 10 meter en worden voorzien van streekeigen beplanting. Hier mag niet worden gebouwd en dienen te worden ingericht conform het beplantingsplan dat als bijlage bij de regels is opgenomen. De zone aan de westzijde bestaat uit kruiden- en bloemrijk grasland met verspreid daarin bomen, solitair of in kleine groepen. De zone aan de oostzijde bestaat uit heesters en of de oostelijke erfgrens wordt een bomenrij voorzien. De inrichting van de tuinen wordt in dit bestemmingsplan niet voorgeschreven. Binnen het plangebied wordt een poel aangelegd in een klein ‘natuurgebiedje’ als vierkant blok. Wanneer deze poel gebruikt wordt als drinkpoel voor het vee mag deze gedeeltelijk worden uitgerasterd. Rondom de poel is sprake van ruigte en beheer gericht op het openhouden van de poel. De poel wordt de voorschriften van het Brabants Landschap aangelegd en onderhouden. Navolgende figuur geeft een beeld voor de inrichting van de poel.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 13 van 71 Ontwerp september 2023

In navolgende figuur wordt het beplantingsplan weergegeven.

Figuur 7: Uitsnede beplantingsplan

Verkeer en parkeren Het huidige agrarische bedrijf en de bedrijfswoning wordt middels een inrit ontsloten op de Oijense Bovendijk. Deze ontsluiting blijft gehandhaafd als ontsluiting van de bestaande woning en de achtergelegen te realiseren Ruimte voor Ruimte woningen. In samenhang met de oprichting van de Ruimte voor Ruimte woningen wordt het intensieve veehouderijbedrijf gesaneerd. De toevoeging van de woningen aan de Ooijense Bovendijk heeft een toename van personenvervoer tot gevolg. Echter, als gevolg van de sanering van de veehouderij, is er per saldo een afname van verkeersbewegingen van (zwaardere) voertuigen voor de Oijense Bovendijk. Deze herbestemming heeft dan ook geen negatief effect op de verkeersbewegingen ter plaatse. De nieuwe woningen worden ontsloten aan de Oijense Bovendijk middels de bestaande ontsluiting. Aan deze ontsluiting liggen twee hoofdgebouwen die dienen ten behoeve van parkeerkoffers en bijgebouwen van de nieuwe woningen. Aangrenzend liggen ook de tuinen van de woningen. De twee blokken met woonfuncties liggen aan de westzijde van het erf. In de regels van dit bestemmingsplan zijn voorwaarden opgenomen voor het realiseren van voldoende parkeergelegenheid.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 14 van 71 Ontwerp september 2023

Verbeelding Navolgende figuur geeft de beoogde situatie na herontwikkeling weer. Gekozen is voor een woonbestemmingsvlak met daarbinnen bouwvlakken ten behoeve van de bestaande en toe te voegen bebouwing. De woonbestemming wordt geflankeerd door de bestemming ‘Groen – Landschappelijke inpassing’ ten behoeve van een groen raamwerk. De achtergelegen grond behoud de agrarische bestemming. Dat geldt tevens voor perceel F337, een strook grond die thans nog gelegen is binnen het huidige agrarisch bouwvlak. Dit perceel is in eigendom van het buurperceel Oijense Bovendijk 21, deze gronden krijgen een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden. De relevante aanduidingen en dubbelbestemmingen zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 8: Uitsnede verbeelding

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 15 van 71 Ontwerp september 2023

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 16 van 71 Ontwerp september 2023

houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. In de ‘Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking’ en de hierop gebaseerde jurisprudentie (nr.

201402621/1/R1) is af te leiden dat bij het toevoegen van enkele woningen op grond van de Ruimte voor Ruimte regeling geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daarmee een toets aan de ladder duurzame verstelijking niet noodzakelijk is. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 17 van 71 Ontwerp september 2023

van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. De realisatie van woningbouw vindt plaats met toepassing van de provinciale beleidsregeling Ruimte voor Ruimte. Deze regeling is verankerd in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3

Provinciaal beleid

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 18 van 71 Ontwerp september 2023

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie Middels onderhavig initiatief wordt een intensieve veehouderij, in de kernrand van Oijen, herbestemd in naar een woonfunctie. De sanering draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit in de directe omgeving. Er wordt niet direct bijgedragen aan de hoofdopgaven, al vindt wel een kwaliteitsslag plaats op het gebied van klimaat door het wegenemen van ammoniak. De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze Interim omgevingsverordening vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze verordening. 4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld.

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt,

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 19 van 71 Ontwerp september 2023

vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Navolgende figuren betreffen uitsneden van de Interim omgevingsverordening waarop de ligging van het plangebied met de zwarte bolletjeslijn is aangeduid op de relevante kaarten.

Figuur 9: Aanwijzing plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Het plangebied is aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’ en kent de aanduidingen ‘Gemengd landelijk gebied’. Specifieke regels voor wonen binnen het ‘Landelijk gebied’ worden verderop in deze paragraaf toegelicht. Het plangebied kent in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant tevens de aanduidingen ‘Stalderingsgebied’ en ‘Beperkingen veehouderij’. Middels deze aanduidingen worden randvoorwaarden gesteld aan ontwikkelingen van veehouderijbedrijven en wordt sturing gegeven aan het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en op het tegengaan van leegstand. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is.

Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. Met de sloop van alle stallen in gebruik voor de varkenshouderij

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 20 van 71 Ontwerp september 2023

en het hergebruik van bedrijfswoning als burgerwoning, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De realisatie van Ruimte voor Ruimte woningen wordt gezien als ‘nieuwvestiging’ maar behoort conform artikel 3.80 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant tot de mogelijkheden, in afwijking van artikel 3.6, dat gebruik gemaakt moet worden van een bestaand bouwperceel. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is uitdrukkelijk bepaald dat bij Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen geen toepassing gegeven behoeft te worden aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap zoals bedoeld in artikel 3.9. Binnen het plangebied wordt kwaliteitswinst behaald doormiddel van het saneren van de veehouderij, het afbreken van stallen, het intrekken van de milieuvergunning, het doorhalen van de dierrechten, de realisatie van nieuwe natuur en de landschappelijke inpassing van het plangebied. De bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. Omdat het woonbestemmingsvlak maximaal 1500 m2 bedraagt is er sprake van een categorie 1 ontwikkeling en is een berekening van de kwaliteitsbijdrage niet van toepassing. Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Als een veehouderij binnen Beperkingen veehouderij ligt, gelden er afwijkende regels. Uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij zijn uitgesloten binnen dit gebied. Het huidige varkensbedrijf wordt gesaneerd, waarbij alle dierenverblijven worden gesloopt. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Beperkingen veehouderij’.

Artikel 3.52 Staldering Binnen het ‘Stalderingsgebied’ gelden extra voorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen gericht op het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en het tegengaan van (verdere) leegstand. De toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel is alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. De beoogde herontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. Het huidige varkensbedrijf wordt gesaneerd, waarbij alle dierenverblijven worden gesloopt. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Stalderingsgebied’. Artikel 3.68 en 3.69 Wonen binnen Landelijk gebied Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. In afwijking van artikel 3.68 stelt artikel 3.69, sub c dat het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan, indien is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Met de beoogde herontwikkeling wordt de varkenshouderij aan Oijense Bovendijk 19 gesaneerd.

De bestaande bedrijfswoning wordt herbestemd naar een reguliere burgerwoning. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. De woning wordt niet gesplitst in meerdere wooneenheden. Voldaan wordt aan de regels voor wonen binnen landelijk gebied. Artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte Artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening stelt dat onder voorwaarden kan worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels binnen het ‘Stedelijk gebied’ of ‘Landelijk gebied’. Navolgend

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 21 van 71 Ontwerp september 2023

worden de voorwaarden uit artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening punt voor punt besproken en toegelicht met betrekking tot het plangebied: 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; Gebruik wordt gemaakt van geaccordeerde bouwtitels Ruimte voor Ruimte, waarmee zeker is gesteld dat sprake is van een winst van de omgevingskwaliteit. De bouwtitels worden als bijlage bij deze toelichting worden gevoegd. b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78, derde lid; In artikel 3.78, derde lid is bepaald dat sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt, of als de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Het plangebied is gelegen binnen in de kernrandzone van Oijen. Aan de Oijense Bovendijk is van oudsher sprake van lintbebouwing aan de dijk. Lange tijd bevond bebouwing zich uitsluitend langs enkele hoofdaders zoals de Oijense Boven- en Benedendijk, de Vlierstraat en de Kruisstraat.

In de vijftigerjaren vindt de eerste uitbreiding van de bebouwde kom plaats tussen de Oijense Bovendijk en de Pastoor Feletstraat. Daartoe is in de jaren ‘60 ook de Smits van Oyenweg gerealiseerd. De percelen zijn dan ook gesitueerd in de kernrandzone van Oijen. De realisatie van de woningen vindt plaats binnen een erfmodel op de locatie van de huidige varkensstallen. c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; In artikel 3.77 is aangegeven dat de ontwikkelingsrichting van een gebied in elk geval wordt bepaald door welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering in de omgeving passen. De sanering van het varkensbedrijf in de kernrandzone betreft een passende ontwikkeling. De realisatie van de beoogde Ruimte voor Ruimte woningen past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. De ontwikkelvisie voor het gebied wordt nader toelicht in paragraaf 4.4.7. De kavels worden landschappelijk worden ingepast en het geheel zorgt voor een ruimtelijke kwaliteitsimpuls. 2. Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Niet van toepassing. 3. Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b.

artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied, eerste lid, onder a. De bouwtitels Ruimte voor Ruimte worden als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. Voldaan kan worden aan de ruimte-voor-ruimteregeling zoals gesteld in artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen;

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 22 van 71 Ontwerp september 2023

-

het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens.

Ten aanzien van het voorzieningenniveau is in de visie neergelegd dat de gemeente Oss er naar zal streven een bereikbaar voorzieningenpakket voor de wijken en de kernen in stand te houden. Onderhavig initiatief ziet toe op het saneren van een agrarisch bedrijf in de kernrandzone van Oijen. Hierdoor wordt bijgedragen aan betere leefomgeving in de kern. In samenhang met de sanering worden er wijf extra wooneenheden gerealiseerd. Het betreft hier een rij van drie en een tweekapper. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van de kern Oijen. 4.4.2 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen.

In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied. Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug - Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen - Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied - Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij - De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers - Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk - Het bieden van ruimte voor waterveiligheid,

waterkwantiteit en waterkwaliteit De bovenstaande doelstellingen worden vertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype. We maken onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen in de Structuurvisie. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 23 van 71 Ontwerp september 2023

bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. We beschrijven in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geven we aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking. Met de beoogde herontwikkeling wordt een agrarisch bedrijf gesaneerd en wordt het plangebied herbestemd naar wonen. De sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen heeft een positief effect op de belevingswaarde van het gebied en draagt bij aan ontstening van de polder. De veehouderij is op korte afstand gelegen van de kern Oijen. Na sanering zal het woon- en leefklimaat derhalve aanzienlijk verbeteren.

4.4.3 Woonvisie en Woonagenda Oss De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit eerdere woonvisies en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren, concreet gemaakt in Woonagenda 2022-2024. Met het actuele woonbeleid wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. 4.4.4 Portefeuillemanagement Wonen gemeente Oss en taskforce versnelling woningbouw Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss).

Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021). De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Als actueel richtinggevend kader hanteert gemeente Oss de Woonagenda 2022-2024. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn:

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 24 van 71 Ontwerp september 2023

•

•

•

•

•

•

Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen.

De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken 1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente.

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmings- plannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Middels dit initiatief worden woningen gerealiseerd met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. deze woningen komen niet ten laste van het gemeentelijke woningbouwcontingent. Er wordt een blok van drie woningen in de middeldure koop en een blok van twee woningen in de dure koop gerealiseerd. Gelet op de verschillende prijssegmenten in het plan wordt voor verschillende doelgroepen gebouwd. De nieuwe woningen dienen te voldoen aan de voorwaarden voor duurzaamheid. Daardoor past dit initiatief binnen de woonvisie van de gemeente.

1 Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale

Woningmarktonderzoek (2019).

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 25 van 71 Ontwerp september 2023

4.4.5 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. Wel zijn in de regels van dit bestemmingsplan voorwaarden opgenomen met betrekking tot de goot- en bouwhoogte. Op de verbeelding zijn specifiek bouwvlakken opgenomen waarbinnen nieuwe bebouwing is toegestaan.

Hierdoor wordt zeker gesteld dat er een compact bebouwingsensemble ontstaat en de woningen een lage goothoogte kennen, zeker aan de landschapszijde. 4.4.6 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan.

Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage opgenomen bij de regels. Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35 m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 26 van 71 Ontwerp september 2023

Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen. 4.4.7 Ontwikkelrichting Oijense Bovendijk In de ontwikkelrichting Oijense Bovendijk worden de huidige ruimtelijke situatie, gebiedstypering, kwaliteiten en knelpunten en de visie benoemd voor het gebied. Het belangrijkste uitgangspunt voor dit gebied tussen Oijen en het bebouwingscluster Boveneind is het behoud en het versterken van de relatie tussen de dijk en het open landschap. Vanaf de dijk gaat het om smalle doorzichten die richting de Pastoor Feletstraat breder worden en het beeld van het open buitengebied versterken. Op een aantal plekken in dit gebied zou het daarom goed zijn om deze smalle doorzichten te borgen en te begrenzen met houtwallen. Om de openheid richting het zuiden te versterken zou op enkele plekken (grootschalige) bebouwing verwijderd moeten.

Ter verevening van de sanering van de grootschalige bebouwing is toevoeging van een of enkele woningen mogelijk in een compacte, geconcentreerde opzet die aansluit bij de bestaande structuren en/ of die deze verder versterkt. Zoals omschreven is ter verevening van de grootschalige bebouwing toevoeging van enkele woningen mogelijk. Met onderhavig bestemmingsplan wordt een wijziging mogelijk gemaakt waarbij sprake is van een compacte en geconcentreerde opzet. De bestaande structuren in de omgeving bestaan uit gehuchten langs de dijk of hieraan gekoppeld. De nieuwe structuur die wordt toegevoegd zorgt ook voor een erf of gehucht aan de dijk. Aangesloten wordt op de gebiedsvisie Oijense Bovendijk. De Gebiedsvisie is als bijlage 1 toegevoegd bij dit bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 5.1

Omgevingsaspecten

Landschap

5.1.1 Nota Landschapsbeleid Binnen de gemeente Oss bestaat grote aandacht voor het landschap en het landelijke gebied. De Nota Landschapsbeleid 2015 zorgt voor een beleidskader welke een sturende werking heeft bij ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied. Ruimtelijke ingrepen en nieuwe functies in het buitengebied hebben een grote uitstraling naar de omgeving. Dit betekent dat bij deze ingrepen (bijvoorbeeld de bouw van agrarische bedrijfsgebouwen) eisen aan de landschappelijke inpassing van objecten moeten worden gesteld. De gemeente wordt verder geconfronteerd met de aanleg (of juist verwijdering) van (landschaps)elementen door particulieren op agrarische percelen in het buitengebied. Dergelijke initiatieven komen vaak niet overeen met de ter plaatse aanwezige en te behouden landschappelijke kwaliteit (bijvoorbeeld behoud van openheid of gebruik van niet-inheemse boomsoorten). Goede toetsingskaders en sturingsinstrumenten zijn voor bescherming maar ook voor ontwikkeling van het landschap onmisbaar.

Oijense Bovendijk 19 Oijen – 2023, pag. 27 van 71 Ontwerp september 2023

In de Nota Landschapsbeleid wordt per deelgebied beschreven wat de landschappelijke visie is. De verschillende deelgebieden zijn: Uiterwaarden Oeverwal Komgebied Dekzandrand Dekzandrug Per deelgebied wordt aangegeven wat de ontwikkelingsvisie is. Daarbij worden aandachtspunten voor uitwerking en uitvoering geschetst. Het plangebied is gelegen ter plaatse van een oeverwal. De oeverwal is een hogergelegen rug in het landschap en ligt hoog en droog, binnendijks op enige afstand van de rivier de Maas. Het karakter van de oeverwal is kleinschalig en halfopen tot besloten. Het verkavelingspatroon op de oeverwal is blokvormig en overwegend regelmatig. Bebouwing (veelal geconcentreerd in kleine kernen en in bebouwingslinten), beplantingselementen (houtwallen, een enkele boomgaard) en grondgebruik (grasland, bouwland) bepalen hier de maat van de ruimte. Het menselijk handelen is in dit landschapstype duidelijk aanwezig; het is een intensief in cultuur gebracht gebied. Deels is nog de oude percelering van voor 1850 herkenbaar aanwezig. Zo’n 100 jaar geleden was de karakteristiek van de oeverwal uitgesprokener dan nu: het was zeer kleinschalig en besloten, met veel boomgaardjes, houtwallen, boomsingels, akkers en kleine kernen. Op diverse plekken dragen monumentale bomen bij aan het ruimtelijke beeld. Binnen het plangebied wordt een varkensbedrijf gesaneerd en wegbestemd.

Daarvoor komt een woonfunctie terug. Het landschap vormt de basis voor de ontwikkeling. Dat bestaat in dit geval uit een relatief smalle ontginningsstructuur loodrecht op de dijk. Doorzichten vanaf de dijk naar het achterland zijn kenmerkend voor dit landschap en dienen daarom onbebouwd te blijven. Direct aan de dijk staat de woning. Deze maakt onderdeel uit van de oorspronkelijke bebouwingsstructuur en ligt hoger dan het achterland. De toe te voegen bebouwing ligt duidelijk achter het dijklichaam en ligt lager. Het aanwezige hoogteverschil in het landschap blijft gehandhaafd. Mede daardoor wordt de bebouwing op het achter terrein landschappelijk gezien ondergeschikt. Landschapselementen die de oorspronkelijke structuur versterken vormen een toegevoegde waarde en zijn een basis voor de ruimtelijke kwaliteit. Daarom worden aan weerszijden van het erf twee groenstructuren van ten minste 10 meter breed toegevoegd. Deze versterken de lijnstructuur van het landschap achter de dijk. 5.1.2