Document · PDF

Toelichting. BPgalerijheuvel-VG02

Gemeenteraad 27 februari 2025, gemeente OssBij agendapunt: B Herstelbesluit bestemmingsplan Galerij / Heuvel Oss - 202423.017 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

BESTEMMINGSPLAN Galerij / Heuvel Oss - 2024 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Bestemmingsplan Galerij/Heuvel Oss – 2024 Toelichting

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................................. 4 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................... 4 1.2 Plangebied ................................................................................................................................................. 4 1.3 Geldende bestemmingsplannen .............................................................................................................. 5 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ............................................................................................................................ 8 2.1 Ontstaansgeschiedenis............................................................................................................................. 8 2.2 Bestaande situatie ..................................................................................................................................... 9 2.3 Groen en water ........................................................................................................................................

10 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ............................................................................................................................. 11 3.1 Beoogde situatie ...................................................................................................................................... 12 3.2 Groen, water en duurzaamheid ............................................................................................................. 20 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader .................................................................................................................. 21 4.1 Wettelijk kader ......................................................................................................................................... 22 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................................ 24 4.3 Provinciaal beleid..................................................................................................................................... 24 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................................

28 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ....................................................................................................................... 36 5.1 Natuur ....................................................................................................................................................... 36 5.2 Archeologie en Cultuurhistorie ............................................................................................................... 39 5.3 Mobiliteit en parkeren ............................................................................................................................. 44 5.4 Water......................................................................................................................................................... 48 5.5 Defensie.................................................................................................................................................... 51 5.6 Milieuaspecten ......................................................................................................................................... 51 5.7 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ..............................................................................................................

67 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ............................................................................................................... 68 6.1 Algemeen ................................................................................................................................................. 68 6.2 Regels ....................................................................................................................................................... 68 Hoofdstuk 7 Handhaving .................................................................................................................................... 70 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................................ 70 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ..................................................................... 70 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ................................................................. 71 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 72 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ...........................................................................

73 9.1 Omgevingsdialoog ................................................................................................................................... 73 9.2 Overleg ..................................................................................................................................................... 73 9.3 Inspraak .................................................................................................................................................... 73 9.4 Zienswijzen ............................................................................................................................................... 73

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld ter realisatie van appartementen, woningen en winkels op de hoek van de Galerij/Heuvel in Oss. Specifiek gaat het om de bebouwing gelegen tussen Heuvel 29 en Heuvel 21. In deze bebouwing zijn in de huidige situatie leegstaande winkels aanwezig. Het is de bedoeling om de bestaande bebouwing te slopen en ter plaatse hiervan 3 winkels, 35 appartementen en 3 stadswoningen te realiseren.

Ter hoogte van het plangebied geldt de bestemming ‘centrum-kernwinkelgebied’. Deze bestemming laat het niet toe om op de begane grond te wonen. Daarnaast voldoet het planvoornemen niet aan de in het bestemmingsplan gestelde bouwregels. De achtergevels van woningen moeten namelijk op maximaal 15 meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd. In onderhavige situatie wordt deze afstand overschreden.

Gezien het planvoornemen niet in het vigerende bestemmingsplan past, maar wel binnen het gemeentelijke beleid is een bestemmingswijziging nodig. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Plangebied

De locatie waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft is gelegen op de hoek van Galerij/Heuvel in Oss. Kadastraal bekend als gemeente Oss, sectie A, nummers 3870, 4809, 4810, 4811, 4812, 4813, 4814, 4815, 4816, 4817, 4818, 4819, 4820, 4823 gedeeltelijk, 4825, 4868 gedeeltelijk en 5253. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ca. 1.865 m2. Op de afbeelding hieronder is de locatie (plangebied) met een rode omlijning op de luchtfoto aangeduid.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Het vigerende bestemmingsplan in het plangebied is: ‘Centrum-Oss-2013’, geconsolideerd vastgesteld op 26 september 2013. Hieronder is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan ter hoogte van het plangebied opgenomen. De ligging van het plangebied is globaal met een rode cirkel aangeduid.

In het vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘centrum-kernwinkelgebied’. Deze gronden zijn bestemd voor: a.

detailhandel, uitsluitend toegestaan op de begane grond, en met uitzondering van supermarkten met een verkoopvloeroppervlakte van meer dan 500 m 2;

detailhandel op de verdieping en/of in de kelder is toegestaan voor zover het een uitbreiding betreft van een op de begane grond gevestigde winkel;

horeca tot en met categorie 3, uitsluitend toegestaan op de begane grond;

horeca tot en met categorie 3 op de verdieping, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3';

publiekgerichte dienstverlening, uitsluitend toegestaan op de begane grond;

wonen, uitsluitend toegestaan op de verdiepingen;

horeca van categorie 4, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 4' en uitsluitend op de begane grond;

speelautomatenhal, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'casino';

de bescherming van cultuurhistorische en archeologische waarden;

ondergeschikte waterhuishoudkundige voorzieningen, verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd met dien verstande dat de voorgevels van de gebouwen in of maximaal 2 m achter de bouwgrenzen dienen te worden opgericht en de achtergevels van woningen op maximaal 15 m achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd. Het planvoornemen is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Onder andere omdat de achtergevels van de woningen op een grotere afstand dan 15 meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd. Daarnaast is de functie wonen conform het bestemmingsplan niet toegestaan op de begane grond.

Naast het bestemmingsplan ‘Centrum – Oss – 2013’ geldt ter plaatse ook het Parapluplan Wonen – 2023. Via dit plan zijn de regels voor de bestemming ‘Wonen’ voor de hele gemeente aangescherpt en gelijkluidend gemaakt. Die regels gelden ook ter plaatse van het plangebied.

Het planvoornemen kan op basis van de vigerende bestemmingsplannen niet worden gerealiseerd. Om het planvoornemen mogelijk te kunnen maken is dan een bestemmingswijziging nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen de vigerende bestemmingsplannen ‘Centrum-Oss 2013’ en ‘Parapluplan Wonen – 2023’ binnen het plangebied, haar rechtskracht.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1

Ontstaansgeschiedenis

Het huidige beeld van het centrum is ontstaan in verschillende tijdsperiodes. De ruimtelijke consequenties van de verschillende ontwikkelingen zijn in de opbouw van het centrum nog steeds goed herkenbaar.

Oss dankt zijn ontstaan en vroegste ontwikkeling aan zijn ligging: op de grens tussen de rivierkleigronden langs de Maas en de hogere zandgronden in het zuiden. De variatie van bodemtypen, de beschikbaarheid van water en hout en de aanwezigheid van voedselbronnen (vis, wild, planten) maakten deze omgeving tot een aantrekkelijke vestigingsplaats. Tot aan het einde van de veertiende eeuw ontwikkelde het dorp Oss zich onbegrensd. Radiale uitvalswegen verbonden Oss met de omringende dorpen. De verlening van stadsrechten en de aanleg van een omwalling en stadsrechten leidden tot een abrupte overgang tussen stad en het platteland. Vanaf dat moment vond de stedelijke groei vooral door verdichting binnen de stad plaats. De nieuwe status bezorgde Oss privileges en een belangrijke regionale centrumfunctie. De belangrijkste handelsroutes kwamen samen op de Heuvel. De Heuvel ontwikkelde zich tot het centrale marktplein. In de luwte hiervan kwam het religieuze centrum tot stand. Kenmerkend is dat het stratenpatroon van deze periode nog steeds herkenbaar is in de huidige plattegrond.

In de negentiende eeuw boden het dempen van de stadsgracht, het slechten van de wallen en het slopen van de poorten ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De industrialisatie deed zijn intrede en daarmee nam ook de bevolking toe. De stad veranderde van een agrarische naar een industriële samenleving. Het stadsbeeld wijzigt ingrijpend. De spoorlijnen en de daaraan gelegen industrieën vormden de meest in het oogspringende nieuwe ruimtelijke structuurelementen. De fabrieken ontwikkelden zich vanuit bestaande panden en vulden geleidelijk de open agrarische ruimte aan de achterzijden. Het historische stratenpatroon bleef in grote lijnen gehandhaafd. Fabrieksterreinen vormden omheinde enclaves in de stad. Fabrikanten bouwden hun villa’s aan de Molenstraat. Woningbouw vond plaats door verdichting in de historische stadskern, verdichting in de oksels van het bestaande wegenpatroon en als lintbebouwing langs de radiale wegen en de oude landweggetjes rond de stad. Naast de industriële enclaves ontstonden ook religieuze enclaves. De kloosters met de daaraan verbonden instellingen voor onderwijs en zorg manifesteerden zich als monumentale bakens in de stad. De enclaves omzomen de oude stad, maar voegen nauwelijks nieuwe structuur toe aan de stad. Wel verschuift het bestuurlijk en representatief zwaartepunt van de stad naar de Molenstraat en Spoorlaan.

Na de tweede wereldoorlog ging Oss de tweede fase van industrialisatie in. Bestaande bedrijven breidden uit maar ook veel nieuwe bedrijven kwamen naar Oss. De bevolking groeit snel. De enorme woningnood leidde tot de aanleg van grootschalige woonwijken. Omdat in de historische kern van Oss sprake was van een verkeerscongestie, onvoldoende openbare ruimte en een gebrek aan allure werd de Raadhuislaan aangelegd. Hier kwam een nieuw cultureel en bestuurlijk centrum tot ontwikkeling. De auto kreeg vrij baan in een stelsel van lanen met daaraan gekoppelde parkeerterreinen rondom het centrum. Het historische, multifunctionele centrum veranderde in een stedelijk winkelcentrum voor voetgangers. Om dit allemaal mogelijk te maken, werd de oude structuur van de stad doorsneden. Diverse fabriekscomplexen werden gesloopt. Ook verdwenen markante gebouwen uit het straatbeeld.

In de jaren ‘70 kreeg de stadsvernieuwing vorm. De stadontwikkeling verschoof van radicale naar behoedzame ingrepen in samenspraak met de bewoners. Naast winkelen en werken moest er ook ruimte zijn om te wonen. Het aanleggen van de grootschalige verkeersstructuur werd gestopt en fabriekscomplexen werden woonbuurten, zoals Boschpoort en later ook het Berghkwartier. De laatste jaren biedt het centrum vooral ruimte voor ingrepen die de bestaande stedelijke structuur versterken en gericht zijn op hogere bebouwingsdichtheden en meer functiemenging. Dit is ook terug te zien in het planvoornemen. 2.2

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in het centrum (kernwinkelgebied) van Oss. Het betreft een gedeelte van aaneengeschakelde bebouwing waarin winkelpanden zijn gesitueerd welke in de huidige situatie leeg staan. Het plangebied is gelegen op de hoek Galerij/Heuvel. De afbeeldingen hieronder laten de huidige situatie zien.

2.2.1

Stedenbouwkundige karakteristiek

De historische kern vormt het hart van het centrumgebied. Hier is de middeleeuwse wegenstructuur nog goed herkenbaar. Centraal ligt het plein de Heuvel. Hier komen de oude bebouwingslinten van de Kruisstraat en de Hooghuisstraat-Berghemseweg samen. De Grote Kerk staat afzijdig van de Heuvel en deze linten, maar is via smalle straatjes verbonden met de Heuvel en de Heuvelstraat. Samen met de Wal en de Walstraat vormt dit gebied het kernwinkelgebied, een voetgangersgebied. Kenmerkend voor het gebied is het kleinschalige karakter van straten, percelen en bebouwing. Door de kromming in het stratenpatroon is bijna geen straatwand recht. Vrijwel geen straat is tot het einde te zien. Het beeld verandert steeds. Door de buigingen in het stratenpatroon en verspringende rooilijnen komen de bebouwingshoeken sterk in beeld. De hoek- en zijgevels zijn bepalend voor het straatbeeld. Bijzonder voor dit deel van het centrum is de aaneenschakeling van straten en pleintjes. Met de realisatie van de Oostwal is het deel rondom de Berghemseweg-Klaphekkenstraat afgesneden van de historische kern en is dit deel afzijdig komen te liggen van het centrum. Door de forse ingreep is er geen sprake meer van een ruimtelijke eenheid met het gebied rondom de Heuvel.

Door de aanleg van de Burgwal, de realisatie van grotere (winkel)eenheden en herontwikkeling van panden (zoals ook aan de Galerij, een smalle overdekte passage/doorsteek tussen Heuvel en Walstraat, is gebeurd) wordt het kleinschalige karakter van de historische kern doorbroken. Daar komt bij dat benedenverdieping en bovenverdieping van (winkel)panden vaak een geheel andere architectonische invulling hebben gekregen. Panden zijn als geheel steeds moeilijker herkenbaar. De aanwezigheid van luifels versterkt dat nog. Het eigen karakter van de historische kern staat steeds meer onder druk.

2.2.2

Functionele karakteristiek

Het plangebied is gelegen in het centrumgebied van de stad Oss, met alle daarbij behorende publieksaantrekkende functies op de begane grond, zoals winkels, horeca en dienstverlening. Hier en daar wordt op de verdiepingen gewoond. In een aantal straten is van oudsher een menging van functies aanwezig, zoals in de Kruisstraat en de Houtstraat. Door de menging van het wonen met kleinschalige bedrijfjes of kleinschalige detailhandel zijn dit levendige gebieden in aanloop naar de kern van het centrumgebied. Naar de randen worden deze functies meer gemengd met wonen. Hieromheen ligt een

schil waarin het wonen de boventoon voert.

2.3

Groen en water

Groen In en om het plangebied is geen groen aanwezig. Aan het plangebied grenst een plein, waarop bomen zijn gesitueerd als groene aankleding.

Water Binnen en rondom het plangebied liggen geen waterlopen. Ook is er geen oppervlaktewater aanwezig.

Hoofdstuk 3 Beoogde situatie 3.1

Beoogde situatie

De bebouwing in het plangebied wordt gesloopt. De afbeelding hieronder geeft weer waar het dan precies om gaat.

Ter hoogte van de te slopen bebouwing zijn nieuwe bebouwing en nieuwe functies beoogd. De nieuwbouw bestaat uit vier bouwlagen. Op de begane grond zijn aan de zijde van de Heuvel winkels voorzien. De Galerij wordt opengemaakt, waardoor het overdekte karakter van het huidige straatje verdwijnt. Aan dit opengemaakte straatje is op de begane grond de functie ‘Wonen’ voorzien, net als op de verdiepingen van de bebouwing in het plangebied. De maximale bouwhoogte van de nieuwbouw aan de Heuvel betreft 13 meter. Doordat gewerkt wordt met een setback is een stukje teruggelegen vanaf de Heuvel bezien sprake van een maximale bouwhoogte van 15 meter. In deze bebouwing worden 3 winkels, 35 appartementen en 3 stadswoningen gesitueerd. Hieronder is de indeling per verdieping nader toegelicht.

Begane grond Op de begane grond zijn 3 winkels, 3 stadswoningen en 4 appartementen beoogd. De 3 winkels hebben een totale oppervlakte van 440 m2 BVO, verdeeld over drie ruimtes. De appartementen op de begane grond hebben allen een oppervlakte van 73 m2 BVO. Tevens worden op de begane grond 35 bergingen gesitueerd ten behoeve van de appartementen.

Eerste verdieping Op de eerste verdieping van het gebouw worden 9 appartementen voorzien. Deze appartementen variëren in oppervlakten van 73 m2 BVO tot 93 m2 BVO.

Tweede verdieping Op de tweede verdieping van het gebouw worden tevens 9 appartementen voorzien, gelijk aan de appartementen op de eerste verdieping.

Derde verdieping Op de derde verdieping van het gebouw worden 8 appartementen voorzien. Deze appartementen variëren in oppervlakte van 63 m2 BVO tot 93 m2 BVO. Vierde verdieping Op de vierde verdieping van het gebouw worden 5 appartementen voorzien. Deze appartementen hebben een oppervlakte van 63 m2 BVO.

Impressies Hieronder zijn meerdere impressies van de beoogde situatie weergegeven.

Doelgroepen en segmentering woonprogramma Het planvoornemen voorziet in een gevarieerd woningbouwprogramma. De appartementen zijn allemaal gelijkvloers en via een lift bereikbaar vanaf de begane grond. Door de beoogde oppervlakte zijn de appartementen geschikt voor kleine/middelgrote huishoudens en doordat ze levensloopbestendig zijn voor ouderen. De drie grondgebonden stadswoningen zijn door hun situering en plattegrond eveneens geschikt voor kleine/middelgrote huishoudens, maar voor een jongere doelgroep.

Het woningbouwprogramma is als volgt opgedeeld: -

10 woningen in de sociale huur (maximaal de landelijke liberalisatiegrens of goedkope koop (maximaal 250.000 euro VON);

25 woningen in de middeldure koop (maximaal 390.000 euro VON) of middeldure huur (maximaal 1.100 euro per maand);

3 woningen in de dure koop.

Winkels Op de begane grond zijn drie winkels van verschillende grootten beoogd. De winkels zijn te bereiken via de voorzijde (Heuvel plein) en deels ook via het straatje richting/ vanaf het te behouden deel van de inpandige Galerij. Op deze manier ontstaat er een levendig straatje en een aantrekkelijke doorloop richting de inpandige galerij.

Entree De appartementen, stadswoningen en winkels zijn te bereiken via twee kanten: de bestaande inpandige galerij of het plein (Heuvel).

Meerwaarde planvoornemen De Galerij in Oss is een overdekte passage, van kleine en grotere winkels, gerealiseerd in de jaren ‘70 van de vorige eeuw. Zowel de bouwkundige kwaliteit als het winkelconcept van de huidige passage vraagt om een heroverweging. Geen behoefte is meer aan het aanbod van de winkelunits in deze passage, waardoor transformatie in de reden ligt.

Met dit plan neemt het aantal vierkante meters winkeloppervlak in de Galerij af. Aan de kant van de Heuvel worden drie meer courante winkelunits teruggebouwd. Dit draagt bij aan de opgaven voor het centrum uit de Koers Stadshart. Hierin streven we naar een compacte plint met een gevarieerd winkelaanbod en meer levendigheid in het Stadshart door toevoeging van andere functies, zoals wonen.

Het totale planvoornemen zorgt voor een bijdrage aan de instandhouding/ realisatie van een goede leefbaarheid in het centrum van Oss.

3.1.1

Stedenbouwkundige karakteristiek

In de binnenstad Oss zijn een aantal projecten in uitvoering, waaronder het Walkwartier, waarbij de openbare ruimte opnieuw wordt gedefinieerd. “De winkelstraat als overdekte binnenruimte” lijkt achterhaald. Voor de revitalisering van de Galerij is er dan ook vanuit gegaan dat de overdekte ruimte plaats gaat maken voor een openbare verbinding middels een winkel/woonstraat die de Walstraat en de Heuvel met elkaar verbindt. In de Galerij zelf wordt een gedeelte van de winkelunits vervangen door eengezinswoningen en appartementen rondom een pleintje met een grote boom. Aan de Heuvel zijn op de begane grond winkelunits gepland.

De nieuwe gebouwen worden 3 verdiepingen hoog met een setback voor de 4e laag- en 5e laag. Aan de Heuvel kent het plan 4 volle lagen. Alle woningen zijn ontsloten vanuit de Galerij. Aan de Heuvel zijde wordt gebouwd in de aanwezige rooilijn. De gevelwand van de Heuvel en de Heuvelstraat bestaat uit zelfstandige panden in een vrij kleine korrel. Naast historische panden staan er veel panden uit de jaren ‘50 en ‘60. In het plan voor de Galerij wordt hierop aangesloten. Er worden een 2-tal panden gerealiseerd waarbij de hoogste ook de entree naar de Galerij accentueert. In architectuur sluit het linker pand aan bij de bestaande panden aan de linkerzijde.

De architectuur kenmerkt zich door de plastische werking in de metselwerk vlakken. De opbouw in de hoogte wordt uitgesproken middels betonnen lijnen in de gevel en verticale stroken metselwerk. Het hoofdvolume krijgt een licht grijze kleur. Het kleinere pand aan de Heuvel een bruin rode kleur.

3.1.2

Functionele karakteristiek

Op de begane grond worden naast drie winkels ook woningen ondergebracht die de levendigheid in het gebied zullen versterken. Daarboven komen op de verdieping appartementen van verschillende formaten. De appartementen geven invulling aan de diversiteit in de woningbehoefte, omdat ze in grootte flink van elkaar afwijken en levensloopbestendig zijn. Hierdoor zijn ze geschikt voor senioren, doorstromers en jongeren met een meer of minder gevulde beurs. Met deze invulling sluit het planvoornemen goed aan bij de functionele karakteristiek van het gebied.

3.2

Groen, water en duurzaamheid

Groen In het stadsstraatje tussen de appartementen en stadswoningen is ruimte voor een groene invulling. De benadering van de appartementen via de galerijen krijgt hiermee een vriendelijker karakter en het is beter voor de biodiversiteit.

Water In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig, dit verandert in de nieuwe situatie niet. Er wordt geen oppervlaktewater in het plangebied toegevoegd.

Duurzaamheid De duurzaamheid van het planvoornemen legitimeert zich doordat het pand duurzaam verwarmd wordt door het gebruik van een warmtepomp. De energieopwekking vindt plaats via PV-panelen op de daken van de bovenste verdiepingen.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader 4.1

Wettelijk kader

4.1.1

Wet ruimtelijke ordening

De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: -

Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt;

Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit;

Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing;

Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer;

De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen;

Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden;

Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan;

Er is een drempel voor planschade van 2%;

De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd;

Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt.

Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen. Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan.

De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1.

In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit.

De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen. De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen.

4.1.2

Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking”

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”.

Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Het mogelijk maken van meer dan 12 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling.

Beoordeling plan Dit bestemmingsplan maakt de realisering van 35 appartementen en 3 stadswoningen mogelijk. Het programma bestaat uit: •

10 woningen sociale huur (maximaal de landelijke liberalisatiegrens) of goedkope koop (maximaal 250.000 euro VON)

•

25 woningen middeldure koop (maximaal 390.000 euro VON) of middeldure huur (maximaal 1.100 euro per maand)

•

3 woningen in de dure koop.

Het voorliggende plan is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder en moet dus verantwoord worden vanuit de huidige behoefte. De planlocatie ligt binnen het bestaand stedelijke gebied. Het plangebied heeft namelijk al een stedelijke functie. De ladderverantwoording is daarom alleen gericht op de beschrijving van de behoefte.

Beschrijving behoefte In paragraaf 4.4.2 en 4.4.3 wordt toegelicht dat er kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de woningen uit voorliggend plan. Het programma is daarmee verantwoord vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden.

Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: -

Rijksvaarwegen

Grote rivieren

Defensie

Hoofdwegen en landelijke spoorwegen

Elektriciteitsvoorziening

Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen

Natuurnetwerk Nederland

Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn:

Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden;

De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen;

De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied;

De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden;

Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;

Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

De met dit bestemmingsplan mogelijk te maken ontwikkeling heeft geen directe betrekking op de nationaal geformuleerde belangen. Wel zal bij de verdere uitwerking op lokaal niveau rekening worden gehouden met een klimaatbestendige inrichting en een duurzame energievoorziening.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1

Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving

Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen.

De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan.

Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: -

Werken aan de Brabantse energietransitie

Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant

Werken aan de slimme netwerkstad

Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Het planvoornemen is niet in strijd met de Brabantse Omgevingsvisie. Het draagt namelijk bij aan de basisopgaven ‘werken aan een slimme netwerkstad’ en ‘werken aan een concurrerende, duurzame economie’. 4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid.

In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt.

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: •

Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding.

•

Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Het plangebied ligt in het ‘Stedelijk gebied – Concentratiegebied’. Op de uitsnede van de kaart van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ter hoogte van het plangebied (rode pin) hieronder is dit zichtbaar.

Ter plaatse van het plangebied gelden conform de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant dan ook de instructieregels voor gemeenten voor het stedelijk gebied, ‘Concentratiegebied’. Dit houdt in dat de regels uit afdeling 3.5 stedelijke ontwikkeling en mobiliteit relevant zijn. Voor stedelijke ontwikkelingen zijn er twee werkingsgebieden opgenomen: 1. Stedelijk gebied met een onderverdeling in: •

stedelijk concentratiegebied

•

kernen in landelijk gebied

2. Verstedelijking afweegbaar

Er is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in Stedelijk gebied worden benut of de mogelijkheden in leegkomend of leegstaand erfgoed elders in de gemeente. Als daarbinnen vanuit kwalitatieve- of kwantitatieve overwegingen geen ruimte beschikbaar is, kan een afweging worden gemaakt voor nieuw ruimtebeslag in Verstedelijking afweegbaar.

In artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling is het volgende opgenomen: Lid 1: Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2: Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

In artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik is het volgende opgenomen: Lid 1: Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a.

de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing behalve in de gevallen dat: 1.

nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;

er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functies, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;

bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6. tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);

gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Lid 2: Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel.

Bij stedelijke ontwikkelingen is de relatie gelegd met de afspraken die in het regionaal overleg zijn gemaakt. Deze afspraken gaan over onder andere over duurzame verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik.

Afdeling 5.4 Regionaal samenwerken gaat nader in op de wijze van regionale samenwerking, de onderwerpen van de samenwerking en het maken van regionale afspraken in het regionaal omgevingsoverleg. Van belang zijn de prognoses en analyses die periodiek door Gedeputeerde Staten worden opgesteld.

In artikel 5.18 prognoses is hierover het volgende opgenomen: Lid 1: Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio’s ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Lid 2: De prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie en verstedelijking. Het planvoornemen, dat voorziet in de functies ‘Wonen’ en ‘Detailhandel’, is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, namelijk de kern van Oss dat als zodanig is aangeduid. De stedelijke ontwikkeling is duurzaam, omdat de ontwikkeling zorgvuldig ruimtegebruik bevordert. Er wordt namelijk op een inbreidingsplek in stedelijk gebied ontwikkeld (transformatie van bestaand leegstaand vastgoed), waardoor uitbreiding elders niet noodzakelijk is. Daarbij wordt voor de verschillende doelgroepen op het gebied van wonen gebouwd, waaraan in Oss behoefte is. Verder levert de ontwikkeling een bijdrage aan de afname van m2’s detailhandel.

Het planvoornemen levert daarvoor een bijdrage aan de opgaven die er voor het centrum van Oss liggen, namelijk het levendiger maken door minder vierkante meters winkeloppervlak (compact centrum waar weinig leegstand is) en het toevoegen van woningen. De verder uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 4.4.2, 4.4.3, en 4.4.5.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Structuurvisie

Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015.

In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: -

het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus;

het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen;

het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren;

het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus;

het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens.

Het planvoornemen past in de structuurvisie. Voorzien wordt in de woningbehoefte voor een gemixte doelgroep bestaande uit kleine/middelgrote huishoudens. Doordat de appartementen toegankelijk zijn middels een lift en alle voorzieningen in de appartementen gelijkvloers zijn, sluit het ontwerp aan bij de vraag van de doelgroep senioren. De grondgebonden woningen die daarnaast ook onderdeel zijn van het planvoornemen dragen aanvullend bij aan een aantrekkelijk woningaanbod in het Osse centrum. De vernieuwing/toevoeging van de winkelpanden (minder m2’s dan voorheen aanwezig), dat het planvoornemen eveneens beoogt, sluit aan bij de visie om een bereikbaar (in het centrum, nabij andere voorzieningen) voorzieningenpakket in stand te houden. Dit alles (totale planvoornemen) zorgt voor een bijdrage aan de instandhouding van een goede leefbaarheid in het centrum.

4.4.2

Wonen

De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: •

Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma.

•

Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig.

•

Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen.

•

4.4.3

Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht.

Portefeuillemanagement ‘Wonen’

Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. De uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen worden jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. De systematiek van de PFM werkt met een bandbreedte van de actuele provinciale woningbehoefteprognose en het model Oss met een verhoogde ambitie. Daarmee wordt ingespeeld op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te kunnen vangen.

Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: •

Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus.

•

PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee.

•

Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om

planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. •

De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid.

•

De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken2. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied - landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke doelgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente.

Onder andere de regionale woondeal Noordoost-Brabant (2023) ,de Regionale Woningmarktmonitor 2022, het Regionale

Woonwensenonderzoek (2023).

•

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn de mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw in dit bestemmingsplan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken.

Het plan Onderliggend plan ziet toe op het realiseren van 35 appartementen en 3 stadswoningen. Het programma bestaat uit: •

10 woningen sociale huur of koop

•

25 woningen middeldure huur of koop

•

3 stadswoningen dure koop

De planlocatie ligt in het centrum van Oss. Daarmee zijn de woningen qua woningtype, prijssegment en ligging geschikt voor verschillende doelgroep uit het Osse woonbeleid.

De behoefte aan woningen De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss.

Regionale kader woningbouw De gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering is opgenomen in de Woondeal van de Regio Noord Oost Brabant (RNOB) en volgt de meest actuele provinciale prognose. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020.

Voor de subregio Noordoost-Brabant West (waartoe Oss behoort) is bestuurlijk een regionaal perspectief wonen vastgesteld (geactualiseerd op december 2020). Daarin bepaalt de subregio haar hoofdkoers voor wonen en zijn nadere afspraken gemaakt over afstemming van de woningbouwplannen. Onder andere is afgesproken dat de gemeenten ruim baan geven aan plannen voor wonen door inbreiding,

herstructurering en transformatie. Deze plannen worden éénmaal per jaar gedeeld.

Kwantitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.300 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2040 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 8.500 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss.

bandbreedte opgave

gemeente

woningvoorraad

Oss

periode

prognose

concrete

2020

model Oss

capaciteit*

2023 t/m 2032

5.270

5.985

5.012

2032 t/m 2039

2.561

2.371

Totaal

7.381

8.356

5.012

Totaal 2022 - 2032

5.270

5.985

5.012

* inventarisatie augustus 2023

De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 5.000 woningen. Dit is niet alleen de harde plancapaciteit (juridisch bindende plannen, opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden tot herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een opgave heeft om plancapaciteit voor woningen voor de hele gemeente uit te breiden. Daarom werkt Oss aan de (versnelde) planontwikkeling voor meerdere locaties in het stedelijk gebied en de landelijke kernen. Het voorliggende plan voor 38 wooneenheden is niet opgenomen in de geïnventariseerde capaciteit. Duidelijk is dat de plancapaciteit voor woningen voor de gehele gemeente binnen de kaders van de provinciale prognose en de regionale afspraken blijft en er nog forse tekorten zijn.

De woningbehoefte in het stedelijk gebied De woningprogrammering in Oss is gebiedsgericht, zodat ingespeeld wordt op de woonbehoefte in de verschillende delen (kernenclusters) van de grote gemeente. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de stedelijke zone van Oss langs de A59. Naast het stedelijke gebied Oss-Berghem zijn dit ook de kernen Geffen en Ravenstein. Onderstaande tabel geeft de behoefte en capaciteiten voor woningen in het stedelijk gebied weer. De circa 38 wooneenheden van voorliggend plangebied zijn nog niet opgenomen in de capaciteiten. Uit het overzicht blijkt dat deze woningen qua omvang passen in de bandbreedte van

de behoefte van het stedelijk gebied.

bandbreedte opgave woningvoorraad periode

stedelijk gebied prognose 2020

concrete model Oss

capaciteit*

2023 t/m 2032

4229

4724

4489

2033 t/m 2039

1695

1875

Totaal 2022 t/m 2039

5.924

6.599

4.489

* inventarisatie augustus 2023

Ook in kwalitatieve zin voldoen de nieuwe woningen aan de behoefte. In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten3. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. Belangrijk is ook de betaalbaarheid van wonen, met een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur). Dit is onder andere het gevolg van de sterk gestegen woningprijzen, de beperkte toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen.

In onderstaande figuren is de indicatieve behoefte voor het stedelijk gebied weergegeven. Het programma voor de Galerij aan de Heuvel, met 35 appartementen en 3 stadswoningen past binnen deze behoefte. Met de stadswoningen wordt een uniek woningtype aan de Osse woningvoorraad toegevoegd en de ligging, uitstraling en woonkwaliteit maken dit plan tot zeer gewenste kwalitatieve toevoeging aan het woonbeleid, ondanks dat het niet volledig in lijn is met de Woonagenda Oss 2022-2024.

Opgave tot 2040 versus capaciteit stedelijk gebied 2.500 2.000 1.500 1.000 500

sociale huur

vrije sector huur goedkope koop middeldure koop

prognose 2020

model Oss

dure koop

concrete capaciteit*

De prijssegmenten 2023 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur >

liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 240.000; koop middelduur, > € 240.000 < €405.000, koop duur > € 405.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens, de NHG grens en de consumentenprijsindex en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

Totaal, stedelijk gebied appartementen -grondgebonden 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 prognose 2020

model Oss

appart./levensloopbestendig

concrete capaciteit* Grondgebonden

Duidelijk is dat het voorliggende plan in belangrijke mate voorziet in de behoefte aan appartementen in de sociale sector als ook in de betaalbare sector. Ook na realisering van dit plan blijven nog tekorten in deze segmenten.

De conclusie is dan ook dat de beoogde woningen aan de Galerij aan de Heuvel aansluiten bij de behoefte aan toekomstbestendige en duurzame woonmilieus in het stedelijk gebied Oss/Berghem. Ook maakt dit plan een kwaliteitsimpuls aan het stadscentrum mogelijk doordat we verouderd bestaand vastgoed herontwikkelen. Daarmee voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijkingen aansluit bij de Woonagenda van provincie, regio en de gemeente Oss.

4.4.4

Welstandsbeleid

Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld.

Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’.

Er gelden drie uitzonderingssituaties: -

bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten;

monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument);

bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt.

In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht.

In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies.

Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht en er is geen beeldkwaliteitsplan van kracht. Het plangebied ligt wel binnen 25 meter van een monument, het naastgelegen pand (Heuvel 19) is namelijk een monument. Omdat het plangebied voor het grootste gedeelte binnen de invloedssfeer van 25 meter van een monument is gelegen is welstand van toepassing en moet het plan besproken worden.in de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het plan wordt voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning aan welstand voor advies voorgelegd.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oss&id=4c6d137a-7bd9-49bb-bcce-42c88b504197