Toelichting BP zwaluwstraat spoorlaan

Algemene aanduidingsregels In deze regels zijn algemeen geldende gebiedsaanduidingen geregeld voor de onderdelen geluidindustrielawaai en trillingen. Afwijken van de bouwregels algemeen Deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan ten behoeve van niet-ingrijpende gebruiks- en/of bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. Algemene wijzigingsregels Deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om bestemmingen te wijzigen ten behoeve van kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Dit artikel regelt het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik van gronden en bouwwerken. Slotregel Dit artikel regelt de formele titel waaronder het bestemmingsplan kan worden aangehaald. Bijlage: lijst van rechtstreeks toelaatbare aan huis gebonden activiteiten In deze bijlage zijn de rechtstreeks toelaatbare aan huis gebonden activiteiten opgenomen.

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 78 van 85 juni 2024

Bijlage: milieuzoneringslijst In deze bijlage zijn de bedrijfsactiviteiten genoemd die volgens de regels toelaatbaar zijn in een gemengd gebied.

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 79 van 85 juni 2024

Hoofdstuk 7 7.1

Handhaving

Beleidskader

Naar aanleiding van een landelijk traject heeft de gemeente Oss in 2005 de nodige besluiten genomen om de handhaving te professionaliseren. De gemeente wil namelijk een professionele organisatie zijn. Om haar handhavingstaken zo transparant en objectief mogelijk uit te voeren, heeft zij een toezicht-, sanctie- en gedoogstrategie opgesteld. De wijze waarop de gemeente handelt bij overtredingen is daarin vastgelegd. Het uitgangspunt voor handhaving is: elke norm die het verdient te worden gesteld, verdient het ook te worden gehandhaafd. De gemeente is verantwoordelijk voor het algemeen belang, dat concreet wordt in de belangen van veiligheid, volksgezondheid, natuurlijk milieu en ruimtelijke kwaliteit. Deze belangen vragen om een actieve handhaving. Een goede handhaving start echter al bij het opstellen van beleid, regels en voorschriften. Om in dit verband bestemmingsplannen actief te kunnen handhaven moet voldaan zijn aan de volgende criteria:  het opstellen van uitvoerbaar beleid en duidelijke regels;  het verstrekken van duidelijke informatie op basis waarvan burgers en bedrijven hun keuzes kunnen maken;  zorgen voor de naleving van regels door middel van toezicht en de inzet van handhavingsinstrumenten.

Als primaire verantwoordelijkheid van burgers en bedrijven wordt gezien:  het aanvaarden van de consequenties van de eigen keuzes;  nakoming van afspraken en naleving van regels. In het Handhavingsprogramma wordt het concrete belang van handhaving van regels van bestemmingsplannen aangegeven. De negatieve effecten van niet-handhaving kunnen immers groot zijn, zoals schade aan natuur en ruimtelijke kwaliteit, financieel-economische schade en onveiligheid. Maar ook kunnen burgers en bedrijven worden benadeeld door illegale activiteiten van hun buren/omwonenden. De ruimte in Nederland is schaars en iedereen heeft belang bij een goede woon-, werk- en leefomgeving. De kwaliteit hiervan wordt grotendeels in bestemmingsplannen vastgelegd en die kwaliteit verdient het om te worden beschermd, onder meer door toezicht op naleving van de regels en desnoods bestuursrechtelijke handhaving. Het bestuurlijke belang van een adequate handhaving van bestemmingsplannen is dus groot, maar dat geldt ook voor de individuele belangen van burgers en bedrijven.

7.2

Professionele handhaving en handhavingsprogramma

De gemeente Oss voldoet aan de wettelijke kwaliteitscriteria voor een professionele handhavingsorganisatie. Elke vier jaar wordt er een Handhavingsprogramma opgesteld waarin de prioriteiten voor de uitvoering worden vastgelegd. Dit gebeurt na de aantreding van een nieuwe gemeenteraad en de vorming van een nieuw college van burgemeester en wethouders. Elk jaar wordt aan de hand van een probleem- of omgevingsanalyse een voortschrijdend programma gemaakt, waarin rekening wordt gehouden met gewijzigde wetgeving en de op dat moment concrete problematiek. Handhaving van bestemmingsplannen is een vaste prioriteit in het programma.

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 80 van 85 juni 2024

7.3

Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht

De regels van dit bestemmingsplan zijn getoetst op handhaafbaarheid. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voorziet in een verbod op het (laten) gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit. In beginsel worden bouwwerken die in overeenstemming zijn met het vorige bestemmingsplan positief bestemd. Hetzelfde geldt voor gebruik in overeenstemming met het vorige bestemmingsplan. Met andere woorden: bestaande rechten worden gerespecteerd. Zij zijn in beginsel alleen onder het algemene overgangsrecht gebracht als te voorzien is dat zij binnen de planperiode van tien jaar zullen verdwijnen. Als sprake is van een naar huidige beleidsinzichten onwenselijke situatie die in het vorige bestemmingsplan al onder het overgangsrecht valt, is bezien of deze onder het persoonsgebonden overgangsrecht kan worden gebracht. Dat wil zeggen dat het overgangsrecht voor de betreffende percelen is beperkt tot degenen die die percelen gebruiken op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Voortgezet gebruik door anderen wordt niet als bestaand gebruik aangemerkt. Wij geven hieraan de voorkeur boven een uitsterfconstructie. Een uitsterfconstructie houdt in feite een positieve bestemming in, die afloopt na beëindiging van het betreffende gebruik. Dit maakt opvolging in de tijd door meerdere gebruikers mogelijk.

Daarmee kan in beginsel het ongewenste gebruik eindeloos lang duren. Persoonsgebonden overgangsrecht heeft als voordeel dat het gekoppeld is aan gebruik door één specifieke gebruiker of een beperkt aantal specifieke gebruikers. Daarmee kan het ongewenste gebruik in de praktijk eerder beëindigd worden, en zeker niet eindeloos lang voort blijven duren, waarmee meer recht wordt gedaan aan de bedoeling van overgangsrecht. Het persoonsgebonden overgangsrecht heeft zeker bij situaties die illegaal zijn ontstaan onze voorkeur boven een uitsterfregeling. Daarnaast kan het voorkomen dat bouwwerken in strijd met het vorige bestemmingsplan zijn opgericht, of dat bestaand gebruik in strijd is met dat plan. Een positieve bestemming ligt dan in de rede als de met het vorige bestemmingsplan strijdige situatie naar huidige beleidsinzichten ruimtelijk aanvaardbaar is. Indien de betreffende situatie ruimtelijk niet aanvaardbaar is, zal hiertegen in beginsel handhavend worden opgetreden. Indien dat in een uitzonderlijk geval niet (meer) mogelijk is, is bezien of de situatie onder het persoonsgebonden overgangsrecht gebracht kan worden. Overigens zijn strijdige situaties op grond van de planregels standaard uitgezonderd van het algemene overgangsrecht. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft dit voor.

Uiteindelijk is altijd maatwerk vereist om te bepalen of een positieve bestemming, algemeen overgangsrecht of persoonsgebonden overgangsrecht mogelijk is.

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 81 van 85 juni 2024

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan voorziet in nieuwe bouwmogelijkheden. De Grondexploitatie-wetgeving is dan ook van toepassing. Dat betekent dat meerkosten voor de planologische procedure als gevolg van particuliere ontwikkelingen dienen te worden verhaald op de initiatiefnemer(s). Het verhaal van deze kosten kan op twee manieren worden geregeld, namelijk via een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan. De gemeente Oss heeft nadrukkelijk de voorkeur om dit via een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer te regelen omdat het opstellen van een exploitatieplan aanzienlijke meerkosten voor gemeente én initiatiefnemer tot gevolg heeft. Met de initiatiefnemer Brabant Wonen is een anterieure overeenkomst gesloten. De kosten die voortvloeien uit het plan zijn voor rekening en risico van initiatiefnemer. Hiermee is de financiële haalbaarheid voor de gemeente gegarandeerd. In de anterieure overeenkomst is ook vastgelegd dat de eventuele planschade voor rekening komt voor de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 82 van 85 juni 2024

Hoofdstuk 9

9.1

Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omgevingsdialoog

Gemeente en Brabant Wonen werken nauw samen in de herontwikkeling van de Vogelbuurt. Gezamenlijk zijn huurders en eigenaren in het plangebied en in een brede straal omwonenden uitgenodigd voor de omgevingsdialoog. Daarnaast is ook het wijkcentrum betrokken en uitgenodigd.

Afbeelding 9.1: Plangebied (voor de sloop van fase 1)

Afbeelding 9.2: Betrokken omwonenden

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 83 van 85 juni 2024

Huurders en eigenaren uit het gebied zijn al vroeg in het proces betrokken. In 2022 heeft er een woononderzoek plaatsgevonden. Brabant Wonen nodigde de bewoners van 89 woningen in de Merelstraat, Koekoekstraat, Reigerstraat en een deel van de Lijsterlaan en Leeuwerikstraat uit voor een woononderzoek. 80% van de bewoners en twee woningeigenaren deden mee. Op 1 september 2022 was er een bewonersbijeenkomst. Brabant Wonen vertelde wat de uitkomst van het technisch onderzoek was en hoe het staat met de plannen voor de Spoorlaan en Zwaluwstraat. En hoe het nu verder gaat met het toekomstplan voor de Vogelbuurt. Er is onderzoek gedaan naar renovatie of stap voor stap vernieuwen. Ook woningeigenaren zijn uitgenodigd voor een toelichting van het besluit van Brabant Wonen en de aanzet voor het toekomstplan. Op 30 november 2022 vond er een meedenkavond plaats. De aanwezige bewoners vertelden welke wensen en ideeën zij hebben voor de toekomst van de buurt. Er waren ook vragen van bewoners. In een nieuwsbrief zijn de uitkomsten van de meedenkavond en antwoord op de belangrijkste vragen opgenomen. Ook de woningeigenaren uit de buurt zijn uitgenodigd voor de meedenksessie. Met alle wensen en ideeën die opgehaald zijn, is de architect aan de slag gegaan. Hij houdt daarbij rekening met de uitgangspunten van Brabant Wonen en de gemeente Oss, en met alle ontvangen input van bewoners.

Afbeelding 9.3: Wensen bewoners tijdens de meedenkavond

Omdat de huurwoningen al oud zijn, is besloten om de buurt stap voor stap te vernieuwen. De eerste, voorlopige schetsen voor de nieuwe buurt zijn opgenomen in het Toekomstplan en zijn in maart 2023 met de buurt gecommuniceerd middels een nieuwsbrief. Het plan gaat uit van groene woonstraten en besloten binnenpleintjes, omringd door verschillende soorten woningen. Elkaar ontmoeten, spelen en bewegen staat centraal. De duurzame huizen krijgen geen gasaansluiting. Maar daardoor wél een lage CO2-uitstoot. Er komen sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen.

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 84 van 85 juni 2024

In het voorjaar 2023 is de bewonersverhuisregeling besproken met de huurders en werkten Brabant Wonen en gemeente Oss verder aan het ontwerp voor het nieuwe buurtplan. In februari 2023 hebben inloopspreekuren plaatsgevonden. Eén van de wensen van bewoners is om ook eengezinswoningen te bouwen in de eerste fase (Spoorlaan/Zwaluwstraat). Het bleek mogelijk om dit met een beperkt aantal woningen te doen. Ook is er veel aandacht voor het behoud van het karakter van de wijk. Door de huizen met rode dakpannen zie je bijvoorbeeld de sfeer van de Delftse school architectuur weer terug. En er komen veel mogelijkheden om elkaar te ontmoeten. In juni 2023 zijn de aanpassingen met de klankbordgroep besproken. Op 30 augustus 2023 is een inloopbijeenkomst georganiseerd voor een breed gebied van omwonenden. De belangstelling was met 70 mensen ruim. Belangstellenden konden kennisnemen van het plan door het volgen van een doorlopende presentatie. Daarnaast konden zij hun vragen stellen aan en in gesprek gaan met medewerkers van gemeente, Brabant Wonen en architect. Daarvoor waren presentatieborden aanwezig. Er ontstonden geanimeerde gesprekken. Daarbij kwamen een aantal aandachtspunten/vragen naar voren. Deze zijn in het verslag beantwoord. In de bijlage bij deze toelichting zijn de verslagen van de klankbordgroep en het verslag van de inloopbijeenkomst opgenomen.

9.2

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat ‘het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn’. Ter uitvoering daarvan zijn de in dat artikel genoemde instanties in de gelegenheid gesteld om te reageren op het ontwerpbestemmingsplan. Naar aanleiding van een vooroverlegreactie van Waterschap Aa en Maas is een aanvulling op de waterparagraaf gedaan. Deze aanvulling is opgenomen als aanvulling op de watertoets in bijlage 8 bij deze toelichting. Ook de waterparagraaf in de plantoelichting is aangepast. ProRail heeft aangegeven dat middels een risicoanalyse overwegen aan moet worden gegeven hoe een eventuele risicotoename op deze overwegen beheerst en gecompenseerd worden. Wij hebben ingenieursbureau Arcadis opdracht gegeven een integrale risicoanalyse uit te voeren. Hierbij wordt rekening gehouden met (ruimtelijke) ontwikkelingen in de toekomst. De opzet en werkwijze van deze analyse is afgestemd met ProRail. Overwegen in de nabijheid van de Zwaluwstraat / Spoorlaan maken deel uit van de analyse.

9.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht voor iedereen gedurende 6 weken ter inzage liggen. Tegelijkertijd is het plan elektronisch beschikbaar via de gemeentelijke website en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Burgemeester en wethouders hebben de terinzagelegging vooraf medegedeeld in het plaatselijke blad Oss Actueel, in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Iedereen kon zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad naar voren brengen tijdens de terinzagelegging.

Spoorlaan/Zwaluwstraat Oss - 2024, pag. 85 van 85 juni 2024

Er zijn 10 zienswijzen ingebracht. Voor de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de Nota van zienswijzen en wijzigingen ontwerpbestemmingsplan ‘Spoorlaan / Zwaluwstraat Oss – 2024’.