Toelichting - BP Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg_Kromstraat en Dr_ Ruijsstraat Overlangel - 2023

BESTEMMINGPSLAN Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/ Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel - 2023

Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 1 van 95 vastgesteld

Bestemmingsplan Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel - 2023 Vastgesteld Toelichting

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 2 van 95 vastgesteld

Gemeente Oss, 21 september 2023

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 3 van 95 vastgesteld

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................. 7 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 7 1.2 Plangebied ..................................................................................................................................... 7 1.3 Geldende bestemmingsplannen.....................................................................................................

8 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ................................................................................................................11 2.1 Ruimtelijke ontwikkeling Overlangel .............................................................................................11 2.2 Ruimtelijke opbouw plangebied ...................................................................................................12 2.3 Functionele structuur....................................................................................................................14 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ..................................................................................................................15 3.1 Ruimtelijk......................................................................................................................................15 3.2 Functioneel...................................................................................................................................17 3.3 Relatie met het landschap............................................................................................................17 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ........................................................................................................19 4.1 Wettelijk kader

.............................................................................................................................19 4.2 Rijksbeleid ....................................................................................................................................25 4.3 Provinciaal beleid .........................................................................................................................26 4.4 Gemeentelijk beleid .....................................................................................................................29 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten.............................................................................................................39 5.1 Landschap ...................................................................................................................................39 5.2 Natuur ..........................................................................................................................................41 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie .....................................................................................................45 5.4 Mobiliteit en parkeren ...................................................................................................................49 5.5 Water

...........................................................................................................................................52 5.6 Defensie .......................................................................................................................................61 5.7 Milieuaspecten .............................................................................................................................62 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .....................................................................................................82 5.9 Kabels en leidingen ......................................................................................................................83 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ......................................................................................................85 6.1 Algemeen .....................................................................................................................................85 6.2 Regels ..........................................................................................................................................85 Hoofdstuk 7 Handhaving .........................................................................................................................89 7.1 Beleidskader

................................................................................................................................89 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ...............................................................89 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ............................................................90 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................91 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................93 9.1 Omgevingsdialoog .......................................................................................................................93 9.2 Vooroverleg ..................................................................................................................................94 9.3 Inspraak .......................................................................................................................................95 9.4 Zienswijzen ..................................................................................................................................95 9.5 Ambtshalve wijzigingen…………………………………………………………………………………….95

REGELS VERBEELDING

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 4 van 95 vastgesteld

BIJLAGEN zie separaat bijlagenboek

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 5 van 95 vastgesteld

TOELICHTING Bestemmingsplan Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel - 2023

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 6 van 95 vastgesteld

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 7 van 95 vastgesteld

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Diverse bewoners van Overlangel, Neerloon en Keent (NOK) hebben nog geen eigen woning en hebben behoefte aan een zelfstandige woning. Ook zijn er bewoners van deze kernen, die behoefte hebben aan een woning die meer aansluit op hun situatie: bijv. senioren die kleiner en gelijkvloers willen wonen en mensen die gezien hun omstandigheden (zoals gezinsvorming) juist groter willen wonen. De bewoners willen graag in Overlangel wonen, omdat de meesten daar wonen of vandaan komen. Om te voorzien in woningen om aan deze behoefte tegemoet te komen, hebben de bewoners het heft in eigen handen genomen en een bewonersvereniging BIO (Bouwen In Overlangel) opgericht, waarbij de bewoners risicodragend de opdrachtgever zijn voor een woonontwikkeling waar zij woningen kunnen bouwen die zo goed mogelijk op hun wensen aansluiten. Het betreft hier dus een project op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), waar veel belangstelling voor bestaat. Voor dit voornemen tot woningbouw zijn twee locaties in beeld: de locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat van de oude basisschool aan de Dr. Ruijsstraat 17A; de locatie Overlangelseweg/Kromstraat ter plaatse van het agrarisch gebied ten noorden van de Overlangelseweg en ten westen van de Kromstraat.

Over ontwikkeling van deze locaties heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oss op 8 juni 2021 een brief verzonden aan de initiatiefnemers met daarin de uitspraak om onder voorwaarden in principe medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling. De woningbouwontwikkelingen op de genoemde locaties zijn niet mogelijk op basis van de geldende bestemmingsplannen. Daarom is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. 1.2

Plangebied

Locatie Overlangelseweg/ Kromstraat

Locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat

Ligging en begrenzing plangebied (Bron: www.kadastralekaart.com)

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 8 van 95 vastgesteld

Het plangebied omvat de twee locaties voor woningbouw die in beeld zijn bij BIO. De locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat betreft het perceel, kadastraal bekend als gemeente Ravenstein, sectie E, nr. 442 met een oppervlakte van ca. 2280 m2. De locatie Overlangelseweg/Kromstraat betreft de percelen, kadastraal bekend als gemeente Ravenstein, sectie E, nr’s.792, 847, 1020 en 1021 (allen gedeeltelijk) met een oppervlakte van ca. 5770 m2. 1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel - 2023’ geldt binnen het plangebied onderstaand bestemmingsplan. Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

‘Negen Kernen 2012’ (identificatienummer NL.IMRO.0828.BPnegenkernen2012-VG01)

13 september 2012

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest dit plan, binnen het plangebied, zijn rechtskracht.

Uitsnede geldende bestemmingsplan ‘Negen Kernen 2012’ met de twee plangebiedsdelen in rode omlijning aangegeven (Bron: Ruimtelijke Plannen).

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 9 van 95 vastgesteld

Als enkelbestemmingen voor het zuidelijk plandeel (locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat) gelden de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie historische kern’. Voor het noordelijk plandeel (locatie Overlangelseweg/Kromstraat) gelden de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden – Landschap’, ‘Tuin’ en ‘Wonen’. Als dubbelbestemming geldt voor het grootste deel van het plangebied de bestemming ‘Waarde - Archeologie verwachtingswaarde hoog’ en voor een klein deel aan de zuidzijde de dubbelbestemming‘ Waarde – Archeologie historische kern’. De ontwikkeling van nieuwe woningbouw past niet in het geldende bestemmingsplan. De locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat heeft, op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Negen Kernen 2012’ een bestemming ‘Maatschappelijk’ waarbinnen wonen niet is toegestaan. Daarnaast is het geldende bouwvlak toegesneden op de bestaande bebouwing, maar niet op de voorgenomen woningbouw. De locatie Overlangelseweg/Kromstraat heeft deels de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’, waarbinnen geen wonen is toegelaten, deels de bestemming ‘Wonen’, waarbinnen de bouwvlakken niet in overeenstemming zijn met de woningbouwvoornemens en deels de bestemming ‘Tuin’, die niet overal in overeenstemming is met het woningbouwplan.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om te voorzien in een passende juridisch planologische basis voor de woningbouwplannen en om de haalbaarheid hiervan aan te tonen/onderbouwen.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 10 van 95 vastgesteld

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 11 van 95 vastgesteld

Hoofdstuk 2

2.1

Bestaande situatie

Ruimtelijke ontwikkeling Overlangel

Overlangel werd mogelijk al in de IJzertijd bewoond. In de middeleeuwen was hier een haven die vooral een handelsfunctie had (steenkool, graan, wijn en hop). Ook was er een scheepswerf. Bij de haven ontstond activiteit, zoals cafés en winkels die uitgroeide tot het dorp Overlangel. Overlangel maakte in de middeleeuwen deel uit van Heerlijkheid Langel in het Land van Herpen. Deze omvatte ook Neerlangel. In 1360 werd het stadje Ravenstein gesticht, tussen Neerlangel en Overlangel in. Aangezien ook het machtscentrum zich daarheen verschoof, sprak men sindsdien van het Land van Ravenstein. Omstreeks 1500 was er te Overlangel reeds sprake van een Sint-Antoniuskapel. In 1854 werd Overlangel afgesplitst van de parochie Herpen en verheven tot een zelfstandige parochie en werd de huidige vroegneogotische Sint-Antoniuskerk gebouwd. Deze werd bekostigd door een familie van graan- en wijnhandelaren. Nadat de zeilschepen, in de 2e helft van de 19e eeuw, werden vervangen door stoomboten, werd Overlangel niet vaak meer aangedaan. De kanalisering van de Maas, in 1938, betekende het definitieve einde van de havenactiviteiten. De maasmeander waaraan Overlangel gelegen was, werd toen van de rivier afgesneden.

Op de onderstaande topografische kaart uit 1870 is te zien dat de Maasdijk en de Grindweg, die nu Oude Graafsestraat heet, de belangrijkste wegen rond Overlangel waren, waar zich ook bebouwing bevond en dat de Kerkstraat ter plaatse van de brink de dorpsentree vanaf de Oude Graafsestraat vormde. Behalve de Kerkstraat, Oude Graafsestraat en Maasdijk is ook de Overlangelseweg een van de oude bebouwingslinten van Overlangel, evenals de Dr. Ruijsstraat, die deels bebouwd was.

Uitsnede topografische kaart 1870 (Bron: topotijdreis).

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 12 van 95 vastgesteld

Het dorp is gebouwd op de overgang van de oeverwal naar (verhoogde delen van) het komgebied en is daarmee een combinatie van een dijkdorp en een donkdorp. Overlangel kenmerkt zich door een bijzondere opbouw. Dit dorp heeft zich, in tegenstelling tot een aantal andere dorpen, niet aan het lint langs de Maas ontwikkeld, maar via linten naar binnen. Het dorp heeft zich als het ware juist afzijdig van de Maas ontwikkeld. De zone dicht bij de dijk bleef lange tijd onbebouwd. Dit is een belangrijk historisch kenmerk in de ruimtelijke opbouw van Overlangel. Ondanks dat er vanuit de provincie op een zone langs de dijk een verstedelijkingsgebied is aangeven, is het ruimtelijk en historisch logischer om voor kleine uitbreidingen te zoeken op plekken buiten de dijkzone. Een beperkte aanvulling aan de Overlangelseweg/Kromstraat ondersteunt meer de historische context, als een uitbreiding in de “open gebieden”, die van oudsher tussen de linten zijn gesitueerd.

2.2

Ruimtelijke opbouw plangebied

Plandeel Overlangelseweg/Kromstraat De Overlangelseweg heeft de kwaliteiten van een oud bebouwingslint aan de rand van een dorp: open doorzichten naar het buitengebied, een bebouwing die varieert in leeftijd, verschijning en situering ten opzichte van de straat. Oorspronkelijk ging het overwegend om agrarische bebouwing met de boerderij aan de straatzijde en schuren en stallen daarachter. Tegenwoordig heeft deze bebouwing aan de Overlangelseweg een woonfunctie. Ook ter hoogte van het plangebied is, tussen de Vlierbosstraat en de Kromstraat een royaal open doorzicht naar buiten aanwezig.

De Kromstraat met zicht op het plangebied

Het groene straatprofiel van de Overlangelseweg (rijbaan, bermen met zaksloten, groene voortuinen met hagen van diverse (voornamelijk inheemse) soorten)

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 13 van 95 vastgesteld

De bebouwing langs oorspronkelijke linten is overwegend 1 laag met een kap, waarvan de nok in de meeste gevallen evenwijdig is gesitueerd aan de straat. In de loop der jaren zijn deze linten verdicht met aanvullende woningbouw die met enige regelmaat bestaat uit 2 lagen met een kap. Het profiel van de weg bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een berm, plaatselijk voorzien van zaksloten. De huizen hebben groene voortuinen. Opvallend is de diversiteit aan hagen, die bijdragen aan een gevarieerd en kleurrijk beeld en die de individuele parcellering benadrukken, die kenmerkend is voor een oud bebouwingslint. Het plangebied zelf betreft een akker (thans maisakker) met aan de noordzijde een zaksloot.

Het westelijk plangebied met de achterpercelen van de bebouwing aan de Overlangelseweg. Rechts op de foto de brede zaksloot die de noordgrens van het plangebied vormt.

Het westelijk deel van de locatie Overlangelseweg/Kromstraat, dat een agrarische bestemming behoudt.

Plandeel Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat De Kerkstraat is een oud bebouwingslint. De Antonius Abt Kerk, die aan deze straat ligt, vormt het middelpunt van het dorp. De bebouwing langs de straat is overwegend opgetrokken in 1 bouwlaag met kap, maar met enige regelmaat is er ook bebouwing in 2 lagen met kap aanwezig. Het is een straat met een smal profiel. Er is, zeker ter hoogte van het plangebied, weinig ruimte tussen de rijbaan en de tuinen/voorerven. In het straatprofiel is daardoor geen ruimte voor bomen. De grote beuk (zie onderstaande foto uit 2015) aan de zuidzijde van de kerk, die belangrijk bijdroeg aan een enigszins groen

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 14 van 95 vastgesteld

beeld van de nogal ‘kale’ Kerkstraat, is recent bezweken aan een schimmelaantasting. Er is een nieuwe beuk teruggeplant, maar deze is nog jong en klein. Meer zuidelijk is wel meer ruimte naast de rijbaan. De bomen die hier zijn aangeplant zijn perenbomen, die vrij klein zijn en blijven. In de Nota Landschapsbeleid 2015 wordt aanbevolen om deze perenbomen te vervangen door bomen die groter worden (1e categorie).

Op de voorgrond het plangebied aan de Kerkstraat (links op de foto) en de Dr. Ruijsstraat (rechts).

Foto uit 2015 (google maps streetview). Opvallend is het smalle profiel van de Kerkstraat met weinig opgaand groen. De beuk achter de kerk (zie foto), die prominent bijdroeg aan het groene beeld van de Kerkstraat, is bezweken aan een schimmelinfectie, zodat de Kerkstraat nu vrijwel verstoken is van bomen (zie ook voorgaande foto).

2.3

Functionele structuur

De locatie Overlangelseweg/Kromstraat betreft een woongebied op de overgang naar het agrarisch buitengebied. De locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat bevindt zich in het dorpscentrum van Overlangel met de kerk met pastorie, een slagerij en een kringloopwinkel (op de locatie van een voormalig café). Ook hier is de woonfunctie het belangrijkst.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 15 van 95 vastgesteld

Hoofdstuk 3 3.1

Beoogde situatie

Ruimtelijk

Locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat Op de locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat is voorzien in bebouwing, die zich oriënteert op deze straten. De Kerkstraat is in de ruimtelijke structuur belangrijker dan de Dr. Ruijsstraat. Het is de belangrijkste noordzuid lopende straat in het dorp en het is de straat waar de kerk aan ligt. Daarom oriënteren de meeste woningen zich op de Kerkstraat. De woning op de hoek van de Kerkstraat en de Dr. Ruijsstraat kent een oriëntatie op beide straten. De Kerkstraat en Dr. Ruijsstraat zijn straten met een smal profiel: naast de rijbaan is er in de bestaande situatie niet veel ruimte voor bermen, parkeren of voetpaden. Daarom wordt het parkeren achter de woningen opgelost. Dit is gebeurd door een achterterrein te maken met aan de westzijde parkeren in de achtertuin van de nieuwe woningen en aan de oostzijde haakse parkeerplaatsen. Het parkeergebiedje wordt ontsloten vanaf de Kerkstraat. Voor de woningen aan de Kerkstraat is voorzien in een brede bermstrook, waar ruimte is voor een paar stevige bomen om bij te dragen aan een groener beeld van deze straat die, sinds het verdwijnen van de grote beuk aan de zuidzijde van de Antonius Abtkerk, een nogal ‘kaal’ aanzien heeft. De groenstrook kan tevens worden benut voor waterberging (wadi’s).

Bij de brede groenplek aan de noordwestzijde van het plangebied kan de waterbergingsfunctie gecombineerd worden met spelen door een inrichting die het terrein zowel in droge als natte toestand interessant maakt als speelterrein.

Locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 16 van 95 vastgesteld

Op deze locatie zijn 9 grondgebonden woningen voorzien. Aan de Kerkstraat komen rijwoningen, uitgevoerd in twee lagen met een kap. De kap is evenwijdig gesitueerd aan de straat. Rekening houdend met de maat en schaal van de dorpse bebouwing bestaat deze rij uit twee delen; een vierkapper en een driekapper. Om de naastgelegen pastorie en kerk niet geheel aan het zicht te onttrekken zijn de woningen op afstand van de straat gesitueerd. Aan de Dr. Ruijsstraat is een tweekapper gesitueerd, die qua typologie aansluit bij het naast gelegen perceel. De woning op de hoek van de Kerkstraat en de Dr. Ruijsstraat, wordt uitgevoerd als een zogenaamde “kopwoning” van de rij van vier. Deze woning heeft een alzijdige uitstraling, zodat er zowel naar de Kerkstraat als de Dr. Rijsstraat een voorkant ontstaat. Locatie Overlangelseweg/Kromstraat Waar de locatie aansluit op de Overlangelseweg en de Kromstraat, oriënteert de nieuwe bebouwing zich op deze beide oude straten. In het plangebied oriënteren de woningen zich op een erf dat vanaf de Kromstraat wordt ontsloten. Vanaf het erf loopt een langzaamverkeersroute naar de Overlangelseweg. Op deze locatie zijn 10 halfvrijstaande grondgebonden levensloopbestendige woning worden uitgevoerd.

woningen

voorzien,

die

allen

als

Vanwege de ligging in de dorpsrand, wordt qua typologie aangesloten op de agrarische bebouwing aan de zuidrand van de Overlangelseweg, door een moderne vertaalslag te geven aan de oorspronkelijke verschijning van boerderijen en schuren. Voor deze locatie wordt voorzien in een landschappelijke inpassing, die deels gecombineerd wordt met waterbergingsvoorzieningen, zoals een wadi met opgaand groen aan de noordzijde van het plangebied, en opgaand groen gecombineerd met bloemrijk gras aan de westzijde waar het huidige open gebied tussen de Overlangelseweg en het buitengebied een meer natuurlijke, maar nog steeds open, invulling krijgt (zie ook het inrichtings- en landschappelijk inpassingsplan dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd).

Locatie Overlangelseweg/Kromstraat

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 17 van 95 vastgesteld

3.2 Functioneel Met de 19 woningen, die in totaal zijn voorzien op de beide woonlocaties, wordt aangesloten op de overwegende woonfunctie van Overlangel.

3.3

Relatie met het landschap

Groter verband Overlangel ligt op de overgang van het jonge rivierkleilandschap van de Maas met zandige oeverwallen en donken en lager gelegen open komgronden. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door een brede dekzandrug die de overgang met het Brabant van het zand markeert. De oude dorpen en steden in de regio liggen op de oeverwallen en donken en op de flanken van de dekzandrug in het zuiden. De laaggelegen komgebieden werden extensief gebruikt. In de middeleeuwen zijn de rivierkleigronden bedijkt. Om de wateroverlast in de komgebieden tegen te gaan zijn grote weteringen aangelegd, zoals de Hertogswetering. Door de aanleg van dijken resteerde minder ruimte voor het water van de Maas en is een complex stelsel van overlaten ontwikkeld. Een deel van het Maaswater stroomde binnendijks door de lage komgebieden naar het westen (de Beerse Maas). De nederzettingen en de oude cultuurgronden werden door dijken tegen overstromingen van de Beerse Maas beschermd. Door verbeteringen in het stroombed van de Maas kon de Beerse Overlaat in 1942 worden gesloten. De komgronden waren vanouds als grasland in gebruik. Vanwege de regelmatige overstromingen was het gebied onbebouwd. Er liggen meerdere eendenkooien. Na de Tweede Wereldoorlog zijn de komgebieden goed ontwaterd en zijn nieuwe boerderijen gebouwd. De open rivierkleipolders worden geflankeerd door oeverwallen en donken.

Het grondgebruik op deze hogere delen is gevarieerder dan in de polders. Het landschap vormt door de bebouwing en opgaande begroeiing een groot contrast met de open kleipolders. De afwisseling van open en meer besloten gebieden is ook nu nog kenmerkend voor het landschap van de oeverwallen. In de kommen zijn na de landinrichting moderne, grootschalige veehouderij bedrijven ontstaan. In het Structuurplan Bomen (vastgesteld 20 oktober 2016) wordt het volgende vermeld: De hoofdstructuren Oude Graafsestraat, Dr. Ruijsstraat, Overlangelseweg en Kerkstraat verdienen allen als oude structuurdragers een laanstructuur. Locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat In het Structuurplan Bomen wordt over de Kerkstraat en Dr. Ruijsstraat het volgende aangegeven: De huidige beplanting van eik en haagbeuk langs de Oude Graafsestraat en de Dr. Ruijsstraat blijft behouden en wordt verder aangevuld met deze soorten. Aan het zuidelijk deel van de Kerkstraat staan perenbomen. Voor een belangrijke weg zijn deze bomen te klein. Daar waar ruimte is wordt de beplanting aangevuld met bijvoorbeeld linde. Bij reconstructie van de Kerkstraat lijkt er ruimte te zijn voor een nieuwe bomenrij. Locatie Overlangelseweg/Kromstraat Dit plandeel bevindt zich in de noordelijke kernrand van Overlangel, die kleinschalig van karakter is.

De huidige landschappelijke inpassing is wisselend van karakter en ook kwaliteit: plaatselijk met veel opgaand groen op de kavelgrenzen, op andere plekken alleen met hagen en tuinbeplanting. De Overlangelseweg heeft de kwaliteiten van een oud bebouwingslint aan de rand van een dorp: een afwisseling van open doorzichten naar het buitengebied en een bebouwing die varieert in leeftijd, verschijning en situering ten opzichte van de straat. Oorspronkelijk ging het overwegend om agrarische bebouwing met de boerderij aan de straatzijde en schuren en stallen daarachter. Tegenwoordig heeft deze bebouwing aan de Overlangelseweg een woonfunctie.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 18 van 95 vastgesteld

Aan de noordzijde van het plangebied is, tussen de Vlierbosstraat en de Kromstraat, een royaal open doorzicht naar buiten aanwezig. Het profiel van de Overlangelseweg bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een berm met deels een watervoerende sloot (b-watergang op de legger van het Waterschap Aa en Maas) die ter hoogte van de Vlierbosstraat noordelijk van de weg loopt en die iets westelijk van deze straat ‘oversteekt’ naar de zuidzijde. Ook waar deze b-watergang niet loopt zijn greppels/zaksloten. De huizen hebben groene voortuinen. Opvallend is de diversiteit aan hagen, die bijdragen aan een gevarieerd en kleurrijk beeld en die de individuele parcellering benadrukken, die kenmerkend is voor een oud bebouwingslint. Het plangebied zelf betreft een akker (thans maisakker) met aan de noordzijde een zaksloot, die recent verlegd is naar de kavelgrens tussen het plangebied en het perceel ten noorden van het plangebied. Deze sloot ligt buiten het plangebied. In het Structuurplan Bomen (vastgesteld 20 oktober 2016) wordt het volgende aangegeven: De Overlangelseweg heeft voor een deel al een fraaie laanstructuur. Door deze laanstructuur aan te vullen met bomen zonder onderbeplanting wordt het groene karakter van de oeverwallen behouden.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 19 van 95 vastgesteld

Hoofdstuk 4

4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; Er is een drempel voor planschade van 2%; De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 20 van 95 vastgesteld

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Onderhavig bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel - 2023’ maakt de realisering van 9 woningen op de locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat mogelijk en van 10 woningen op de locatie Overlangelseweg/Kromstraat. Eerstgenoemde locatie ligt binnen het stedelijk gebied van Overlangel. Laatstgenoemde locatie ligt deels binnen stedelijk gebied en deels binnen landelijk gebied.

Motivering behoefte en afweging alternatieve woningbouwmogelijkheden Voorliggend project is een initiatief van het CPO (Collectief van Particuliere Opdrachtgevers) BIO (Bouwen in Overlangel). Overlangel maakt deel uit van de in de Structuurvisie Oss 2020 aangewezen cluster Ravenstein; Neerloon, Overlangel, Keent, Koolwijk en Herpen. Met name in Herpen (woongebied Wilgendaal) is nog plancapaciteit aanwezig voor de bouw van nieuwe woningen. Er zijn goede redenen voor BIO om tot woningbouw voor hun initiatief in Overlangel te komen en niet in een ander dorp: Het CPO, dat het initiatief ontwikkelt, betreft een collectief dat grotendeels bestaat uit bewoners van Overlangel (74%). De leden van buiten Overlangel zijn familie/vrienden. waarvan het grootste deel van oudsher een binding heeft met het dorp en hier ook graag wil (blijven) wonen en waarvoor een woningbouwlocatie buiten Overlangel niet aantrekkelijk is. Het betreft een groep met een goede sociale cohesie (familie/vrienden/verenigingsleden), die (ook doordat het merendeel uit Overlangel komt en hier actief is) belangrijk is voor de sociale cohesie in het dorp en die kunnen bijdragen aan versterking hiervan. De sociale cohesie verzwakt als dorpsbewoners vertrekken/in een ander dorp dan Overlangel een woningbouwontwikkeling zouden beginnen.

Een van de knelpunten, die in het provinciale Actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw worden geconstateerd is dat de mogelijkheden om via maatwerk met kleinschalige, collectieve wooninitiatieven de omgevingskwaliteit in het buitengebied te vergroten, op dit moment beperkt zijn en/of te weinig worden benut. In navolgende tabel is de opbouw van het CPO weergegeven. Ook wordt in de tabel inzichtelijk gemaakt dat voorzien wordt in nieuwe starterswoningen (ten behoeve van de blauw gemarkeerde deelnemers) en dat door de woningbouw op de CPO locaties starterswoningen, goedkope en middeldure doorstroomwoningen vrijkomen, waarvan een belangrijk deel in Overlangel.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 21 van 95 vastgesteld

1 2 3 4 5 6 7

Plaats Overlangel Overlangel Overlangel Overlangel Overlangel Overlangel Overlangel

8 9 10

Ravenstein Overlangel Neerloon

11

Overlangel

12

Overlangel

13 14

Overlangel Overlangel

15 16 17

Wijchen Neerloon Overlangel

18

Overlangel

19

Cuijk

Huidige woning Doorstroomwoning Laat rijwoning (koop) achter Laat rijwoning (koop) achter Doorstroomwoning Starterswoning huur Laat rijwoning (koop) achter Starter thuiswonend (geen eigen woning) Starterswoning huur Doorstroomwoning Starter thuiswonend (geen eigen woning) Starter thuiswonend (geen eigen woning) Starter thuiswonend (geen eigen woning) Doorstroomwoning Starter thuiswonend (geen eigen woning) Starterswoning huur Starterswoning huur Starter thuiswonend (geen eigen woning) Starter thuiswonend (geen eigen woning) Starter thuiswonend (geen eigen woning)

Nieuwe woning in plangebied Levensloopbestendige woning Halfvrijstaande doorstroomwoning Halfvrijstaande doorstroomwoning Levensloopbestendige woning Starterswoning koop Halfvrijstaande doorstroomwoning Starterswoning koop Starterswoning koop Levensloopbestendige woning Starterswoning koop Starterswoning koop Starterswoning koop Levensloopbestendige woning Starterswoning koop Starterswoning koop Starterswoning koop Starterswoning koop Starterswoning koop

In de zoektocht naar locaties in Overlangel, zijn 4 locaties in beeld geweest, zoals ook te zien is in het Bidbook van BIO, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. 1. Locatie Dr. Ruijsstraat/Kerkstraat De locatie aan de Kerkstraat ligt geheel in stedelijk gebied en past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Oss, zoals verduidelijkt is in de paragraaf in deze bestemmingsplantoelichting inzake de Woonvisie Oss 2020. De locatie aan de Kerkstraat is, gezien de centrale ligging, de huidige functie (voormalig schoolgebouw waarvoor geen geschikte invulling meer te vinden is), de ligging in stedelijk gebied en de beschikbaarheid een logische locatie om tot herontwikkeling te komen, waarbij woningbouw voor de hand ligt, omdat aan andere functies geen behoefte (meer) is in Overlangel. De locatie aan de Kerkstraat in qua capaciteit niet toereikend voor de leden van het CPO. Daarom is naar meer locaties gekeken. 2. Locatie Veldweg Deze locatie ligt buiten stedelijk gebied, maar is in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant aangemerkt als gebied waar verstedelijking afweegbaar is. De locatie is qua maat redelijk toegesneden op de oppervlakte die BIO nodig heeft om invulling te geven aan hun woningvraag. Deze locatie is echter in het bezit van de Parochie en wordt verpacht. De locatie is niet verwerfbaar en is daarom afgevallen.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 22 van 95 vastgesteld

3. Locatie Oude Graafsestraat Bebouwing van deze locatie past niet binnen het beleid van de gemeente Oss: Uniek aan Overlangel is, dat het een dorp is dat niet aan de dijk, maar achter de dijk ligt. In de Nota Landschapsbeleid 2015 is uitgangspunt dat de openheid tussen de Maasdijk en de bebouwde kom van Overlangel in stand gehouden wordt. De locatie bevindt zich buiten het beslag van de bebouwde kom van Overlangel, ligt niet in stedelijk gebied en is in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant niet aangemerkt als een locatie waar verstedelijking afweegbaar is. Een deel van de locatie valt binnen de vrijwaringszone van de Maasdijk, waar om technische redenen niet gebouwd kan worden. Het oppervlak van de locatie is aanmerkelijk groter dan de behoefte van BIO, dus zou een deel verworven moeten worden, wat gecompliceerder is dan verwerving van het totale perceel.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 23 van 95 vastgesteld

4. Locatie Overlangelseweg/Kromstraat De locatie aan de Overlangelseweg/Kromstraat betreft een locatie die, op grond van de provinciale Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, deels in stedelijk gebied en deels in landelijk gebied ligt, zoals te zien is op onderstaande afbeelding. Kijkend naar de aanwezige woonpercelen aan de Overlangelseweg en de Kromstraat is er geen sprake van een uitgesproken uitbreidingslocatie, maar eerder van een locatie in het bebouwingsbeslag van de kernrand van Overlangel, waar met een grenscorrectie van het stedelijk gebied mogelijkheden aanwezig zijn voor aanvulling en herstructurering van de dorpsrand op een organische wijze. Middels deze dorpse stedenbouw met een bijpassende architectuur kan een nieuwe, passende, afronding gemaakt worden, die zich voegt in de oorspronkelijk dorpsrand. In de verkavelingsopzet is er bewust voor gekozen om niet alle bebouwing aan de Overlangelseweg te situeren en het lint verder dicht te bouwen, maar juist een open zichtlijn richting het landschap veilig te stellen.

Begrenzing stedelijk gebied (rode stippellijn) in het plangebied aan de Overlangelseweg/Kromstraat (bron: Interim Omgevingsverordening Noord Brabant, geconsolideerde versie 15 april 2022)

Stedelijk afweegbaar gebied aan noordoostzijde Overlangel De locatie ten oosten van de Kromstraat, die als ‘Verstedelijking afweegbaar’ is opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, is buiten beeld gebleven om de volgende redenen: Overlangel kenmerkt zich door een bijzondere opbouw. Dit dorp heeft zich, in tegenstelling tot een aantal andere dorpen, niet aan het lint langs de Maas ontwikkeld, maar juist via linten naar binnen. Het dorp heeft zich als het ware afzijdig van de Maas ontwikkeld. De zone dichtbij de dijk bleef lange tijd onbebouwd. Dit is een belangrijk historisch kenmerk in de ruimtelijke opbouw van Overlangel. Ondanks dat er vanuit de provincie op een zone langs de dijk een verstedelijkingsgebied is aangeven, is het ruimtelijk en historisch logischer om voor kleine uitbreidingen te zoeken op plekken buiten de dijkzone. Een beperkte aanvulling aan de Overlangelseweg/Kromstraat ondersteunt meer de historische context, als een uitbreiding in de “open gebieden”, die van oudsher tussen de linten zijn gesitueerd.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 24 van 95 vastgesteld

Voor kleine kernen zoals Overlangel zijn in het verleden geen ruimtelijke visies gemaakt. Het uitgangspunt was lange tijd dat woningbouw zou plaatsvinden in de hoofdkernen om de voorzieningen zoveel mogelijk in stand te houden. Aanvankelijk was Herpen de hoofdkern van Overlangel. In de kleine kernen werd in principe nauwelijks gebouwd, behoudens een kleine transformatie. Herpen maakte later deel uit van Ravenstein en daarna van de gemeente Oss. In de gemeente Oss wordt het uitgangspunt gehanteerd dat verzoeken vanuit de bevolking worden gefaciliteerd. De gemeente heeft geen leidende rol, in de zin dat zij geen actief grondbeleid voeren of penvoerder zijn bij het opstellen van het bestemmingsplan. De gemeente ondersteunt kleinschalige lokale initiatieven vanuit het dorp. Het is echter nog steeds zo dat de grotere woningbouwbehoefte gerealiseerd wordt in de hoofdkern, in dit geval Herpen. Andere reden waarom dit gebied buiten beschouwing is gebleven is het feit dat het niet verwerfbaar is. Overige locaties Er is nog ruimte op enkele binnenterreinen in Overlangel. Deze zijn buiten beeld gebleven omdat deze niet verwerfbaar en ook niet, of slecht, bereikbaar zijn. De plannen van BIO zijn door de gemeente Oss informeel besproken met de Provincie.

Deze staat niet onwelwillend tegen een aanpassing van de begrenzing van het stedelijk gebied: het betreft geen structurele verandering, maar een geringe verlegging van de bestaande contour. Voorwaarde is dat paragraaf 3.1.2 (evenwichtige toedeling van functies) van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant in acht wordt genomen. Dit is gebeurd (zie paragraaf 4.3.2 van deze bestemmingsplantoelichting inzake de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant). Conclusie Inzichtelijk is gemaakt dat er een behoefte is om specifiek in Overlangel tot ontwikkeling van nieuwe woningen te komen. Er heeft een locatieafweging plaatsgevonden, waaruit duidelijk wordt dat (voorzover de ontwikkeling is gesitueerd buiten stedelijk gebied) geen alternatieve locaties aanwezig zijn om adequaat in deze behoefte te voorzien. Verduidelijkt is voor welke doelgroepen de woonontwikkeling bestemd is. Het betreft voor het grootste deel starterswoningen en levensloopbestendige woningen. Een deel bestaat uit doorstroomwoningen, waardoor bestaande starterswoningen op de markt beschikbaar komen. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen.

Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 25 van 95 vastgesteld

De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: -

Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden;

-

De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen;

-

De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied;

-

De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden;

-

Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;

-

Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 26 van 95 vastgesteld

Conclusie Met de ontwikkeling, die met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt wordt op diverse manieren aangesloten op het beleid van de NOVI: -

-

4.3

Klimaatbestendige inrichting: door te voorzien in waterberging op eigen terrein en door te zorgen voor voldoende opgaand groen in en rond het plangebied ter voorkoming van hittestress met inheemse (dus klimaatbestendige) beplanting. Verandering van de energievoorziening: De woningen worden gasloos uitgevoerd en in principe voorzien van zonnepanelen. Toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met natuur en landschap: door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing van het plangebied.

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Conclusie De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit, zoals in deze paragraaf beschreven. In deze plantoelichting wordt uitgebreid ingegaan op deze aspecten en wordt aangetoond dat de diverse omgevingsaspecten niet conflicterend zijn met de voorgestane woonontwikkeling. In het bijgevoegde landschappelijk inpassingsplan met bijgevoegde inrichtingsprincipes voor de buitenruimte wordt inzichtelijk gemaakt hoe een goede omgevingskwaliteit wordt gecreëerd en hoe wordt zorggedragen voor een goede landschappelijke inpassing met inheemse soorten, die bij de streek horen. Het plan is daarmee in lijn met de Brabantse Omgevingsvisie.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 27 van 95 vastgesteld

4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten.

Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. De regels van de Interim Omgevingsverordening zijn er, in lijn met het beleid van de SVRO (die op termijn vervangen zal worden door de Omgevingsvisie), op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied. De begrenzingen van de stedelijke en landelijke regio’s zijn vastgelegd in de kaarten behorende bij de Interim Omgevingsverordening. In de verordening zijn ook het bestaand stedelijk gebied, de zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling en de ecologische hoofdstructuur begrensd. Het grootste deel van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is op de kaarten behorende bij de Interim Omgevingsverordening aangeduid als stedelijk gebied. Alleen aan de noordzijde van het plandeel aan de Overlangelseweg/Kromstraat is een klein deel van de woonontwikkeling gelegen in landelijk gebied (zie ook paragraaf 4.1.2 ‘Ladder Duurzame Verstedelijking’ van deze plantoelichting).

De agrarische bestemming ligt weliswaar in het komplan (‘Negen Kernen 2012’), maar is in de Interim Omgevingsverordening van de Provincie aangewezen als landelijk gebied (geen zoekgebied verstedelijking). Het gebied is ook aangeduid als stalderingsgebied. Dit is voor het plangebied niet relevant, omdat hier geen stallen voorkomen. Voorts is aangegeven welke normen er gelden ten aanzien van wateroverlast in binnenstedelijk gebied. Hiermee is in de waterparagraaf van onderhavig bestemmingsplan rekening gehouden. Voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat deze voldoet aan, wat hierover is vermeld paragraaf 3.1.2 van de IOV (artikel 3.5 t/m 3.9): ‘Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies’.

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 28 van 95 vastgesteld

Artikel 3.5, de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, wordt uitgewerkt in artikel 3.6 t/m 3.8. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Zorgvuldig ruimtegebruik is getoetst in de paragraaf inzake de Ladder Duurzame Verstedelijking in hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan. Toetsing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking laat zien dat de woningbouwontwikkeling, waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld voorziet in een aantoonbare behoefte en dat (voorzover de ontwikkeling is gesitueerd buiten stedelijk gebied) geen alternatieve locaties aanwezig zijn om adequaat in deze behoefte te voorzien. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Deze omgevingsaspecten zijn onderzocht in hoofdstuk 5 van voorliggend bestemmingsplan. Aangetoond is dat er geen sprake is van onacceptabele effecten.

Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De woonontwikkeling, die met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt creëert de volgende meerwaarden: Een leegstaand gebouw in het dorpscentrum wordt geamoveerd ten behoeve van woningbouw, wat kan bijdragen aan de levendigheid en economie van het dorp. Gronden die thans zijn bestemd voor agrarisch gebruik worden deels bebouwd met woningen (bijdrage aan levendigheid/economie van het dorp) en deels voorzien van inheemse beplanting (landschappelijk inpassingsplan is bij dit bestemmingsplan gevoegd), waardoor de beplanting meer divers wordt (zie hiervoor ook navolgend artikel 3.9). Het CPO, dat het initiatief ontwikkelt, betreft een collectief dat grotendeels bestaat uit bewoners van Overlangel (74%). De leden van buiten Overlangel zijn vrienden/kennissen. waarvan het grootste deel van oudsher een binding heeft met het dorp en hier ook graag wil (blijven) wonen.

Deze groep van actieve mensen kan een belangrijke bijdrage (blijven) leveren aan de sociale cohesie in het dorp (die verzwakt wanneer deze dorpsbewoners vertrekken). Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Een deel van de noordelijke planlocatie ligt in het landelijk gebied. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;

Woningbouwontwikkeling Overlangelseweg/Kromstraat en Dr. Ruijsstraat Overlangel 2023, pag. 29 van 95 vastgesteld

c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Voorzien is in een landschapsplan, waarin invulling wordt gegeven aan de hierboven genoemde punten a en b. In de regels wordt, middels een voorwaardelijke verplichting, de uitvoering en instandhouding van dit landschapsplan geborgd. Omdat de ontwikkeling aan de Overlangelseweg/Kromstraat een deel van het landelijk gebied beslaat, zal ter compensatie een afdracht worden gedaan aan het gemeentelijk groenfonds ter grootte van 1% van de uitgiftesom van het plandeel dat in de Interim Omgevingsverordening tot het landelijk gebied wordt gerekend. De oppervlakte van dit plandeel beslaat ca. 3.070 m2. De uitgifteprijs per m2 bedraagt € 370,80. Totale uitgiftesom bedraagt derhalve € 1.138.356,00. Op basis hiervan zal een afdracht gedaan worden van € 11.384,00. Conclusie Het voornemen tot ontwikkeling van 19 woningen is in lijn met het beleid uit de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant.

De woningen zijn goeddeels gesitueerd in stedelijk gebied en voldoen daarmee aan het beleid dat stedelijke ontwikkeling als hoofdregel alleen mogelijk is binnen vastgesteld bestaand stedelijk gebied en zodoende zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen. Een deel van de woningen is gesitueerd in landelijk gebied, maar er is goed te motiveren, waarom het toch acceptabel wordt geacht om in het plangebied tot ontwikkeling van deze woningen te komen. Voor deze woningen wordt voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, conform artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening. De woningbouw in het plan is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma, zoals ook in de paragraaf over de gemeentelijke woonvisie in dit hoofdstuk wordt verduidelijkt.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Oss 2020 In de Structuurvisie Oss 2020 wordt over de kleinere kernen in het landelijk gebied van de gemeente het volgende aangegeven: Aan de kernen in het landelijk gebied wordt een toekomstrichting geboden door levende dorpenclusters na te streven met oog voor de leefbaarheid en ontwikkelingsruimte. Onder condities is selectief bouwen in en bij de dorpen mogelijk. Er worden 3 dorpenclusters onderscheiden: Macharen, Megen en Haren; Dieden-Demen, DeursenDennenburg, Neerlangel, Huisseling en Ravenstein; Neerloon, Overlangel, Keent, Koolwijk en Herpen. Binnen de clusters van de dorpen zijn voorzieningen als scholen, verenigingen etc. aanwezig, en waar mogelijk ook winkels. De voorzieningen zijn in ieder geval te vinden in de hoofdkernen van de clusters: Megen, Ravenstein en Herpen. Vanuit landschappelijke overwegingen wordt het verantwoord geacht de kernen op de oeverwallen en flank ruimte te bieden voor nieuwe bebouwing. Het versterken en behouden van de ruimtelijke karakteristiek van de dorpen staat voorop. Rekening houdend met de lagenbenadering bieden de dorpen ruimtelijke potenties, die nu nog niet benut zijn. Met name voor jongeren en ouderen zijn de mogelijkheden om in het eigen dorp te blijven wonen gering. Aan deze specifieke woningbehoefte kan gehoor worden gegeven door woningen toe te voegen.