toelichting

BESTEMMINGSPLAN Raadhuislaan Noord - Oss - 2024 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 1 van 71 Vastgesteld september 2024

Bestemmingsplan Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, September 2024

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 2 van 71 Vastgesteld september 2024

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 3 van 71 Vastgesteld september 2024

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................. 6 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 6 1.2 Plangebied ..................................................................................................................................... 6 1.3 Geldende bestemmingsplannen..................................................................................................... 6 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie..................................................................................................................

8 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ..................................................................................................................10 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ........................................................................................................12 4.1 Wettelijk kader .............................................................................................................................12 4.2 Rijksbeleid ....................................................................................................................................14 4.3 Provinciaal beleid .........................................................................................................................15 4.4 Gemeentelijk beleid......................................................................................................................18 Hoofdstuk 5 Verantwoording ....................................................................................................................24 5.1 Programma ..................................................................................................................................24 5.2 Omgevingsaspecten ....................................................................................................................29 5.3 Milieuaspecten

.............................................................................................................................48 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ......................................................................................................64 6.1 Algemeen .....................................................................................................................................64 6.2 Regels ..........................................................................................................................................64 Hoofdstuk 7 Handhaving .........................................................................................................................67 7.1 Beleidskader ................................................................................................................................67 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ...............................................................67 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ............................................................68 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................69 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................70 9.1 Omgevingsdialoog

.......................................................................................................................70 9.2 Vooroverleg ..................................................................................................................................70 9.3 Inspraak .......................................................................................................................................71 9.4 Zienswijzen ..................................................................................................................................71

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN

zie separaat bijlagenboek

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 4 van 71 Vastgesteld september 2024

TOELICHTING Bestemmingsplan Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 5 van 71 Vastgesteld september 2024

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 6 van 71 Vastgesteld september 2024

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Oss heeft in samenwerking met vastgoedontwikkelaar AM B.V. de plannen uitgewerkt voor de herontwikkeling van de locatie van het voormalige belastingkantoor in Oss (plan Linck). Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om op deze locatie aan de Raadhuislaan/Lievekamplaan 198 appartementen en 1000 m2 aan commerciële functies te realiseren. . 1.2

Plangebied

De locatie betreft het belastingkantoor met achtergelegen parkeerterrein. Dit gebied wordt begrensd door de Raadhuislaan aan de zuidzijde, de Lievekamp aan de westzijde en de Maasvallei aan de noord- en oostkant. Het betreft de percelen met kadastrale aanduiding “Gemeente Oss, sectie E 4621 en sectie E 7513”.

Planbegrenzing

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan “Raadhuislaan-Noord-Oss-2024” geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan “Centrum-Oss-2013” dat op 26 september 2013 is vastgesteld. De planontwikkeling kan niet worden gerealiseerd binnen dit bestemmingsplan. De gronden waarop de ontwikkeling plaats zal vinden, hebben nu de bestemmingen “Kantoor” en “Verkeer en Verblijf”. Binnen de bestemming “Kantoor” zijn op deze locatie alleen “kantoren” en “dienstverlening” (en ondergeschikte voorzieningen) toegestaan. Binnen de bestemming “Verkeer en Verblijf” zijn – met uitzonderingen van een paar specifieke gevallen – geen gebouwen toegestaan. De woningen en de andere commerciële

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 7 van 71 Vastgesteld september 2024

functies die in het voorliggende plan worden voorgestaan, passen daarom niet in het geldende bestemmingsplan. Er moet daarom een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest dit plan, binnen het plangebied, zijn rechtskracht.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 8 van 71 Vastgesteld september 2024

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Het huidige beeld van de locatie en omgeving wordt in sterke mate bepaald door de ontstaansgeschiedenis van de Raadhuislaan. Vanaf het einde van de jaren ’60 is de weg aangelegd als onderdeel van een geplande rondweg rond het stadscentrum, samen met de Lievekamplaan en Oostwal. In het toen nog agrarische gebied aan de rand van het centrum werd rondom de weg in de plannen ruimte gecreëerd voor een schaalsprong met nieuwe stedelijke functies. Onder andere een nieuw gemeentehuis, politiebureau, theater, waterschapskantoor, appartementen en ook het belastingkantoor kregen er een plek. In de ruimtelijke opzet is daarbij gekozen voor gesloten bouwblokken aan de noordzijde van de weg en meer losse (grootschalige) bebouwing in het groen aan de zuidzijde langs het spoor. Behalve voor deze nieuwe stedelijke voorzieningen kwam er in het gebied ook alle ruimte voor het parkeren, zowel aan de zuidzijde als aan de noordzijde in de Maasvallei.

Ontwikkeling Raadhuislaan, foto ca. 1981

Jarenlang heeft het gebied als kantoorlocatie goed gefunctioneerd, maar vanaf het begin van deze eeuw veranderde dat snel. Een aantal van de hier gevestigde functies hield op te bestaan, andere functies verhuisden naar locaties buiten Oss, zoals ook de belastingdienst. Resultaat was een steeds omvangrijker leegstand van kantoorpanden in de Raadhuislaan. In 2013 was dit aanleiding om samen met alle betrokkenen (vastgoedeigenaren, ondernemers, bewoners) een perspectief te schetsen voor een vitale, duurzame toekomst: ‘Oss Avenue’. Een gezamenlijke visie om ruimte te maken voor andere functies (met ook pilots) en om de huidige dominante verkeersfunctie van de weg om te vormen naar meer verblijfskwaliteit en groen. De ideeën voor de openbare ruimte zijn daarna uitgewerkt in een in 2017 door de raad vastgestelde ‘Visie Centrumring’.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 9 van 71 Vastgesteld september 2024

De vernieuwing van de Raadhuislaan heeft vanaf ca. 2010 vorm gekregen met onder andere de uitbreiding en modernisering van het Gemeentehuis, het Waterschapsgebouw en Museum Jan Cunen. De herbestemming van een kantoor tot appartementen (‘Heer van Oss’) is een recente laatste stap in deze ontwikkeling.

In 2017 heeft de gemeente het belastingkantoor verworven voor een volgende stap in de transformatie van het gebied. Samen met het achterliggende parkeerterrein de Maasvallei is dit een kans om het gebied een stevige impuls te geven. De kaders voor de gebiedsontwikkeling van deze locatie zijn vastgelegd in het ‘Ambitiedocument Raadhuislaan Noord’ (2021). Het document schetst de voorwaarden om te komen tot een stedelijke invulling met een goed gemixt woonprogramma en ruimte voor (commerciële) voorzieningen. Met als uitgangspunt: reuring aan de Raadhuislaan en rust aan de zijde van de Maasvallei. Het realiseren van een betere verbinding met het stadscentrum is onderdeel van de opgave.

Ondertussen worden ook aan de zuidzijde plannen uitgewerkt voor een flinke transformatie van de omgeving.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 10 van 71 Vastgesteld september 2024

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

Het plan Linck geeft concreet invulling aan de gewenste invulling van de locatie zoals geschetst in het ‘Ambitiedocument Raadhuislaan Noord’. De voorgestelde opzet geeft een samenhangend ruimtelijk beeld met diverse gebouwen, een aantrekkelijke openbare ruimte, een woonprogramma met in totaal 198 appartementen (170 huur en 28 koop) en ruimte voor commerciële functies. De gevraagde reuring aan de Raadhuislaan is vertaald in een stedelijke bebouwingswand met appartementen en in de plint en binnentuin 1000 m2 aan (commerciële) functies. Hierbij is ruimte voor dag- en afhaalhoreca, cultuur en ontspanning, kantoor, maatschappelijke functies, dienstverlening en bedrijven categorie 1 en 2. De bebouwingshoogte sluit aan op de bestaande panden in de omgeving, maar maakt tegelijk ook een schaalsprong, onder andere met een hoogteaccent als onderdeel van de straatwand. Een ruime doorgang in deze wand maakt de gewenste verbinding tussen Raadhuislaan, Maasvallei en stadscentrum mogelijk. De gevraagde rust is vertaald naar een meer ontspannen, groene invulling van de Maasvallei met een tweetal appartementgebouwen. De positie van de gebouwen is zo gekozen dat er doorzichten zijn en er een aantrekkelijke nieuwe looproute van het stadscentrum naar de Raadhuislaan ontstaat. De hoogte van de gebouwen is hier afgestemd op de bestaande bebouwingshoogtes in de omgeving.

Belangrijk onderdeel van het plan is de ontmoetingsfunctie voor bewoners, vertaald in een aantal gemeenschappelijke ruimtes, zowel in de groene ruimte op maaiveld als bovenin de woongebouwen. Die laatste zijn via loopbruggen onderling verbonden. Centraal in de groene buitenruimte is een stadskas voorzien als ontmoetingsruimte.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 11 van 71 Vastgesteld september 2024

Het parkeren wordt voor een groot deel voorzien in een bovengrondse parkeergarage langs het spoor die in de toekomst mogelijk wordt gecombineerd met een grotere toekomstige parkeervoorziening als onderdeel van de gebiedsontwikkeling aldaar. Het andere deel van het parkeren wordt in een kelder onder de nieuwe bebouwing zelf opgevangen, ontsloten vanaf de Lievekamplaan. Omdat er geen grote parkeerkelder onder de hele locatie nodig is kan de openbare ruimte tussen de geplande gebouwen volwaardig biodivers en natuurinclusief worden ingericht. Dit past bij de gewenste uitstraling van de Maasvallei als groene oase in de stad.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 12 van 71 Vastgesteld september 2024

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 13 van 71 Vastgesteld september 2024

Voorliggend bestemmingsplan ‘Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024’ voorziet in nieuwe bouwmogelijkheden. De Grex-wet is daarom van toepassing. In hoofdstuk 8 wordt dit verder uitgewerkt. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Plannen, die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken, moeten gemotiveerd worden vanuit de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De bepaling luidt (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening): “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”.

Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen zijn ontwikkelingen die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Op basis van jurisprudentie geldt voor woningbouwlocaties dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat voor commerciële functies 500 m2 de ondergrens is. Het plan Linck maakt de herontwikkeling van het voormalige Belastingkantoor mogelijk. Na de sloop van het voormalige kantoorpand, wordt op het perceel (inclusief het achtergelegen parkeerterrein) ruimte gemaakt voor 198 appartementen (waaronder 10 friendswoningen) en 1.000 m2 aan overige functies op de begane grond. Het voorliggende plan is aan te merken als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De planlocatie ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van de stad Oss. De ladderverantwoording is daarom alleen gericht op de beschrijving van de behoefte. Een verzwaarde motivering is niet nodig. In paragraaf 5.1 gaan we hier verder op in.

4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 14 van 71 Vastgesteld september 2024

-

Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Het onderhavige plan raakt geen van de belangen die in de Barro worden genoemd. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 15 van 71 Vastgesteld september 2024

- Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Als het gaat om de toevoeging van woningen in Nederland geeft het Rijk in de NOVI aan dat er tot 2030 circa 900.000 woningen gebouwd moeten worden. Om deze woningbouw een impuls te geven, zijn in de NOVI gebieden benoemd waar overheden samenwerken aan goed bereikbare grootschalige woningbouw. Daarbij wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijven. De gebieden zijn onderdeel van de regionale verstedelijkingsstrategieën uit de NOVI. Binnen de provincie Noord-Brabant gaat het hier om het Stedelijk Gebied Eindhoven en de Brabantse Stedenrij (Breda-Den Bosch-Tilburg). Oss is (vooralsnog) niet aangemerkt als specifiek ‘NOVI-aandachtsgebied’. Het met dit bestemmingsplan mogelijk te maken planvoornemen heeft geen directe betrekking op de nationaal geformuleerde belangen. Wel geeft het een passend antwoord op de structureel aanwezige vraag naar woningen, de behoefte aan ruimte voor werken en voorzieningen en een meer klimaatbestendige inrichting met duurzame energievoorziening dan het voormalige belastingkantoor in de huidige situatie kent.

Het planvoornemen is inpasbaar binnen de ambities en doelstellingen zoals geformuleerd in de NOVI. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 16 van 71 Vastgesteld september 2024

-

Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Het planvoornemen is in lijn met de Brabantse Omgevingsvisie. Het voorziet namelijk in de basisopgaven ‘werken aan een slimme netwerkstad’ en ‘werken aan een concurrerende, duurzame economie’. 4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten.

Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Dit plan voor de Raadhuislaan ligt in de kern Oss, in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangeduid als ‘Stedelijk Gebied – Concentratiegebied’. Op de uitsnede van de kaart van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ter hoogte van het plangebied (rode pin) hieronder is dit zichtbaar.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 17 van 71 Vastgesteld september 2024

Op onderhavig planvoornemen is artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van toepassing. In dit artikel is geregeld dat ontwikkelingen die voorzien in de functie “Wonen, werken of voorzieningen” binnen het stedelijk gebied moeten zijn gelegen. Onderhavig initiatief, een (stedelijke) ontwikkeling die voorziet in de functies wonen, werken en voorzieningen, ligt in het bestaand stedelijk gebied. Verder geldt dat het initiatief een duurzame stedelijke ontwikkeling moet zijn. Hiervoor gelden diverse criteria, namelijk: - bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; - bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; - geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; - houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; - geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; - draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen geeft hieraan invulling, omdat het herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke locatie betreft met een programma waaraan behoefte is (zorgvuldig ruimtegebruik): woningen en ruimtes voor werken en voorzieningen.

Daarbij geldt dat de omgeving niet hinderlijk is voor het planvoornemen of andersom (veilige en gezonde leefomgeving). De ligging van het planvoornemen maakt het gebruik van duurzame energie goed mogelijk, omdat het in het bestaand stedelijk gebied is gelegen dat op het net is aangesloten en ook als eerste aangesloten zal blijven. Hemelwaterberging en -infiltratie is onderdeel van het planvoornemen (voldoende ruimte voor opvang water). Doordat het planvoornemen in het hart van het stedelijk weefsel op loop-/fietsafstand van voorzieningen en OV-haltes zoals een bus- en treinstation wordt ontwikkeld, kan gemakkelijk gebruik gemaakt worden van duurzame mobiliteitsoplossingen. Verder draagt het planvoornemen bij aan een duurzame, concurrerende economie. Zo maken niet alleen ruimtes voor werken en voorzieningen onderdeel uit van het planvoornemen, maar neemt door de toevoeging van woningen ook de behoefte hieraan op deze plek en de omgeving van het planvoornemen toe wat een positief effect heeft op de levensvatbaarheid ervan.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 18 van 71 Vastgesteld september 2024

Verder is paragraaf 3.1.2 “Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies” van toepassing. Het gaat in onderhavige situatie dan vooral om de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en - voor zover het het landelijk gebied betreft - ook kwaliteitsverbetering van het landschap. Met dit plan wordt - met uitzondering van kwaliteitsverbetering van het landschap, omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft - hieraan invulling gegeven. Het plan is gelegen in het bestaand stedelijk gebied van Oss. Door een voormalige kantoorlocatie met buitenterrein te herontwikkelen voor 198 woningen (waaronder 10 friendswoningen) en 1000 m2 aan ruimte voor werken en voorzieningen wordt niet alleen ruimtebeslag op een uitbreidingslocatie voorkomen (zorgvuldig ruimtegebruik), maar ontstaat ook een sterk verbeterde omgevingskwaliteit. Ten aanzien van de te hanteren lagenbenadering kan worden gesteld dat de netwerklaag hier het meest onderscheidend is.

Het planvoornemen: - draagt bij aan karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp (het plangebied levert een bijdrage aan het creëren van een aantrekkelijk stedelijk klimaat aan de rand van het centrum van Oss); - draagt bij aan het uitnutten/ontwikkelen van duurzame mobiliteit (het plangebied voegt een substantiële hoeveelheid programma toe in het hart van de stad waar OV-netwerken samenkomen); - draagt door het toepassen van hoogteaccenten op passende plekken bij aan het voor de Raadhuislaan en omgeving beoogde stedelijke karakter; - draagt bij aan versterking van de stedelijke groenstructuur (realisatie groen binnengebied dat openbaar is). De uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is verder opgenomen in paragraaf 5.1. Uit bovenstaande blijkt dat het planvoornemen niet in strijd is met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Kerndoel van de visie is het opvangen van de groei van de woningbehoefte en het versterken van de kwaliteit en diversiteit aan woonmilieus in de gemeente Oss. Enerzijds door intensivering (inbreiding, herstructurering en transformatie) op strategisch gelegen locaties, anderzijds door uitbreiding van woonmilieus gekoppeld aan infrastructuur en aansluitend op het bestaande bebouwde gebied met oog voor het onderliggende landschap. De waardering voor een ruim opgezette stad in een groene setting is bij dit alles groot.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 19 van 71 Vastgesteld september 2024

Dit plan voorziet door intensivering in de vorm van herstructurering in de ontwikkeling van 198 appartementen (waaronder 10 friendswoningen) in diverse categorieën, typen en prijsklassen. Er worden 170 huurwoningen gerealiseerd, waarvan er 108 onder de sociale huur en 52 onder middeldure huur vallen en 10 woningen als zogenaamd ‘friendsconcept’ worden uitgegeven. Daarnaast worden er 28 koopwoningen gerealiseerd in de middeldure en dure categorie. Hiermee wordt voorzien in de grote woningbehoefte die bestaat. Met de diversiteit en verschillende prijsklassen worden verschillende doelgroepen bediend. Het programma maakt het wonen in het plan ook aantrekkelijk voor ouderen en jongeren. Het planvoornemen past in de structuurvisie. Via transformatie, sloop en nieuwbouw op een binnenstedelijke locatie wordt een passend antwoord gecreëerd op een structureel aanwezige vraag naar woningen voor verschillende doelgroepen. 4.4.2 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente.

Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. 4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afwegingen prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld.

Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021). De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 20 van 71 Vastgesteld september 2024

•

•

•

•

van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant ( september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen.

Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen.

Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Het onderhavige plan sluit aan bij het gemeentelijk beleid. In zowel Structuurvisie als Woonvisie wordt aangegeven dat gestreefd wordt naar woningdifferentiatie en naar voldoende aanbod voor starters, ouderen en mensen met een laag- en middeninkomen. Met dit plan wordt een divers woningaanbod gerealiseerd dat ook geschikt is voor deze doelgroep. Het plan voorziet in een groot aandeel huurappartementen, waarvan 108 sociale huur. Daarnaast worden 28 koopwoningen gerealiseerd. De verantwoording ten aanzien van het aspect Wonen is opgenomen in paragraaf 5.1.

1 1 Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale

Woningmarktonderzoek (2019).

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 21 van 71 Vastgesteld september 2024

4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandsadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. Een welstandsadvies is dus niet verplicht. Het plan is desondanks vrijwillig voorgelegd aan het Adviesteam Omgevingskwaliteit dat enkele suggesties heeft gedaan voor de verdere uitwerking van de plannen.

4.4.5 Detailhandel De Visie op de detailhandelsstructuur Oss 2006-2015 (vastgesteld op 14 februari 2008) kent een concentratiegedachte en hiërarchie in winkelgebieden als uitgangspunten. Doel van de concentratiegedachte is de consument te bedienen in een fijnmazige verzorgingsstructuur van winkelcentra, waarbinnen de detailhandel zoveel mogelijk is geconcentreerd. Uitgegaan wordt van een duurzame aanbodstructuur die bestaat uit ook op de langere termijn levensvatbare en elkaar aanvullende detailhandelsvoorzieningen. Het hiërarchische systeem kent het centrum van Oss als hoofdwinkelcentrum (recreatieve functie, aanbod op modisch gebied, versterking lokale en regionale positie). In de wijken en buurten zijn de voorzieningen geclusterd in een wijk- of buurtcentrum gericht op de dagelijkse aankopen (de ‘boodschappencentra’). Daarnaast zijn er winkelbranches benoemd die zich buiten de winkelcentra kunnen vestigen. Ook hierbij wordt gestreefd naar clustering binnen zogenaamde perifere detailhandelszones op bedrijventerreinen, bij voorkeur in de vorm van thematisering: bijvoorbeeld de wooninrichting op de woonboulevard. Voor de wijken en buurten is het uitgangspunt dat de inwoners van Oss, waar het draagvlak het toelaat, beschikken over een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op acceptabele afstand van de woning.

Hierbij wordt ingezet op een geconcentreerd voorzieningenaanbod in de winkelcentra. Een moderne fullservice supermarkt is daarbij een randvoorwaarde om voldoende trekkracht en perspectief te genereren voor de overige dagelijkse voorzieningen. In dit plan wordt geen zelfstandige detailhandel toegestaan, alleen ondergeschikte en productiegebonden detailhandel bij maatschappelijke of bedrijfsmatige activiteiten. Op die manier wordt de detailhandelsstructuur die gericht is op het concentreren van zelfstandige detailhandel in het stadshart en de wijk- en buurtcentra – om zo in deze centra leegstand te voorkomen en de aantrekkelijkheid en leefbaarheid te borgen – beschermd.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 22 van 71 Vastgesteld september 2024

4.4.6 Horeca In het Integraal Horecabeleidsplan zijn de sociaal-maatschappelijke, economische en ook ruimtelijke aspecten van de horecabranche betrokken. Ruimtelijk gezien zijn de volgende uitgangspunten uit het horecabeleidsplan van belang: gestreefd wordt naar een clustering van horeca met andere publieksgerichte voorzieningen; gebieden met een overheersende woonfunctie zijn horecaluwe gebieden; het beleid is niet gericht op uitbreiding van de horecafuncties; in de gemengde gebieden met voorzieningen (wijk- en buurtcentra) en langs hoofdstraten waar al meerdere publieksgerichte voorzieningen aanwezig zijn, is horeca met een gebiedsgerichte functie toelaatbaar. voor de wijk- en buurtcentra gaat het vooral om daghoreca die zich richt op het winkelende publiek, zoals een lunchroom of cafetaria. In specifieke situaties kan bij voorzieningenclusters de vestiging van een café als gerichte buurtontmoetingsplek voorstelbaar zijn. De bestaande horecavoorzieningen in de buurten en wijken liggen veelal aan de hoofdstraten waar al meerdere publieksgerichte voorzieningen aanwezig zijn. Het ruimtelijk beleid is hier consoliderend, dat wil zeggen dat deze voorzieningen overwegend gehandhaafd kunnen blijven. In het beleidsplan wordt verder aangegeven dat het streven erop is gericht om bij de actualisering van bestemmingsplannen de regels te standaardiseren aan de hand van standaardregels.

Voor de horeca zijn hiertoe vijf horecabestemmingen geformuleerd. De horecabestemming categorie 1 t/m 3 omvat zogenaamde lichte, winkelondersteunende horeca, zoals een snackbar en een restaurant. De categorieën 4 en 5 betreffen de zogenaamde zware uitgaanshoreca, zoals een café, discotheek en casino (n.b. de definities in dit bestemmingsplan kennen een andere categorie-indeling). In dit plan wordt uitgegaan van horeca van zeer beperkte omvang: beperkt in omvang (maximaal 250 m2) en alleen daghoreca en afhaalhoreca. Op deze manier kan de horeca een bijdrage leveren aan de gewenste reuring aan de Raadhuislaan, maar blijft de impact op horecavoorzieningen in de omgeving beperkt. 4.4.7 Kantoren Eind 2011 heeft de gemeenteraad de Kantorennota ‘Meer grip op de Osse Kantorenmarkt’ vastgesteld. Dit is een herziening van de gemeentelijke kantorennota uit 2008. Door de economische crisis was het wenselijk de berekeningen uit 2008 opnieuw tegen het licht te houden. Uit de nota van 2010 blijkt dat er binnen de gemeente Oss nog steeds behoefte is aan nieuwe kantoorruimte. Die behoefte is wel minder dan in 2008. Daaruit volgt dat duidelijke keuzes moeten worden gemaakt over locaties.

Waar in de nota van 2008 nog verschillende locaties (waaronder bedrijventerrein Euterpelaan) als geschikt voor kantoorontwikkeling werden genoemd, legt de nota uit 2010 de nadruk op het kiezen voor de beste locatie. In een veranderende kantorenmarkt is een centrum/stationslocatie het locatietype dat toekomstgericht is en het beste aansluit bij de wensen van de moderne kantoorgebruiker. Dit o.a. vanwege de dubbele bereikbaarheid, multifunctionaliteit en gebiedskwaliteit. Nieuwe kantoorontwikkelingen dienen plaats te vinden op centrum/stationslocaties. Vanuit de beperkte behoefte betekent dit dat met het toestaan van kantoren op andere locaties terughoudend moet worden omgegaan, zeker gezien de geconstateerde versnippering van het Osse kantooraanbod. In dit plan worden kantoren toegestaan. Het oppervlak neemt echter fors af ten opzichte van de oppervlakte die op basis van de huidige planologische situatie is toegestaan. Dit strookt ook met de tendens dat er minder behoefte is aan grotere panden voor de kantoorfunctie. Enige ruimte voor

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 23 van 71 Vastgesteld september 2024

kantooractiviteiten binnen het plangebied is echter wel gewenst. Door de centrale ligging biedt juist deze locatie mogelijkheden voor een goede invulling. 4.4.8 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving.

Vanwege deze verhouding met de woonomgeving staat het beleid het uitoefenen van een aan huis gebonden activiteit – met uitzondering van specifieke situaties – niet toe. In dit bestemmingsplan worden aan huis gebonden activiteiten dan ook niet toegestaan.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 24 van 71 Vastgesteld september 2024

Hoofdstuk 5

Verantwoording

5.1 Programma Deze paragraaf geeft de verantwoording van de ontwikkeling aan de Raadhuislaan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (paragraaf 4.1.2.). De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergegeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken. 5.1.1 Wonen Dit bestemmingsplan maakt de realisering van maximaal 198 woningen (waaronder 10 friendswoningen) mogelijk. Het programma bestaat uit: • 108 appartementen goedkoop / sociale huur en 10 friendswoningen in de goedkope/middeldure huur [60%] • 52 appartementen middeldure huur [26%] • 28 appartementen vrije marktwaarde [14%] In totaal valt 86% in de categorie betaalbaar. De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. Regionaal kader woningbouw De gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering is opgenomen in de Woondeal van de Regio Noord Oost Brabant (RNOB) en volgt de meest actuele provinciale prognose.

De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020. Over plannen voor wonen door inbreiding, herstructurering en transformatie wordt regionaal niet afgestemd. Deze worden jaarlijks met elkaar gedeeld. Kwalitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.300 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2040 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 8.500 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In de volgende tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 25 van 71 Vastgesteld september 2024

bandbreedte opgave woningvoorraad

gemeente Oss

2023 t/m 2032 2032 t/m 2039 Totaal

prognose 2020 5.270 2.561 7.381

model Oss 5.985 2.371 8.356

Totaal 2022 - 2032

5.270

5.985

periode

concrete capaciteit* 5.012 0 5.012 5.012

* inventarisatie augustus 2023 De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 5.000 woningen. Dit is niet alleen de harde plancapaciteit (juridisch bindende plannen, opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden tot herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een opgave heeft om plancapaciteit voor woningen voor de hele gemeente uit te breiden. Daarom werkt Oss aan de (versnelde) planontwikkeling voor meerdere locaties in het stedelijk gebied en de landelijke kernen. De woningbehoefte in het stedelijk gebied Oss-Berghem De woningprogrammering in Oss is gebiedsgericht, zodat ingespeeld wordt op de woonbehoefte in de verschillende delen (kernenclusters) van de grote gemeente. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de stedelijke zone van Oss langs de A59. Naast het stedelijke gebied Oss-Berghem zijn dit ook de kernen Geffen en Ravenstein. Voor het stedelijk gebied wordt uitgegaan van een behoefte met een bandbreedte van 5.900-6.600 woningen voor de periode 2023-2040. Uitgaande van een capaciteit van circa 4.500 woningen, is het nodig om nieuwe woningen toe te voegen om in de woningbehoefte te voorzien.

Onderstaande tabel geeft dit weer (de concrete capaciteit is inclusief voorliggend plan).

bandbreedte opgave woningvoorraad periode 2023 t/m 2032 2033 t/m 2039 Totaal 2022 t/m 2039 * inventarisatie augustus 2023

prognose 2020 4229 1695 5.924

stedelijk gebied

concrete model Oss capaciteit* 4724 4489 1875 0 6.599 4.489

De kwalitatieve behoefte In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten2. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. Belangrijk is ook de betaalbaarheid van wonen, met een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur) en vrije sector huur.

2 De prijssegmenten 2023 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur > liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 240.000; koop middelduur, > € 240.000 < €405.000, koop duur > € 405.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens, de NHG grens en de consumentenprijsindex en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 26 van 71 Vastgesteld september 2024

Dit is onder andere het gevolg van de sterk gestegen woningprijzen, de beperkte toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen. Opgave tot 2040 versus capaciteit stedelijk gebied 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

sociale huur

vrije sector huur goedkope koop middeldure koop

prognose 2020

model Oss

dure koop

concrete capaciteit*

Tot 2040, stedelijk gebied appartementen -grondgebonden 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 prognose 2020

model Oss

appart./levensloopbestendig

concrete capaciteit* Grondgebonden

Bovenstaande figuren geven de indicatieve behoefte voor het stedelijk gebied Oss-Berghem weer versus de concrete capaciteit (bron: PFM Wonen Oss, 2023). Zichtbaar is een tekort in o.a. het betaalbare koopsegment en de sociale huur. Bij de programmering van plan Linck aan de Raadhuislaan is rekening gehouden met bovenstaande behoefteraming. Dit heeft geleid tot een gevarieerd woningprogramma met een diverse soorten huur en koopwoningen, zoals eerder bij de planbeschrijving weergegeven. Met de geschetste samenstelling voorziet het plan in de behoefte van verschillende doelgroepen, zowel in de huur als koop in verschillende woningtypen waaronder veel woningen in de sociale huursector. Ook wordt met een groot deel levensloopbestendige/ gelijkvloerse appartementen ingespeeld op de behoefte van oudere en kleinere huishoudens. Conclusie De ontwikkeling van 198 appartementen in plan Linck aan de Raadhuislaan in Oss sluit aan bij de woningbehoefte van gemeente Oss en in het bijzonder het stedelijk gebied Oss-Berghem – zowel naar omvang als naar type woningen. Daarmee is het programma verantwoord vanuit de Ladder voor

Raadhuislaan-Noord-Oss – 2024, pag. 27 van 71 Vastgesteld september 2024

duurzame verstedelijking en sluit het plan aan bij de Woonagenda van provincie, regio en de gemeente Oss. 5.1.2

Commerciële functies

De 1000 m2 die wordt gecreëerd in de plint en de binnentuin van het plan biedt ruimte aan kantoren, dienstverlening, maatschappelijke functies, horeca categorie 3, functies op het gebied van cultuur en ontspanning en bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2. Voor de functies kantoren en dienstverlening geldt een maximum oppervlak van 950 m2; voor de functies maatschappelijk en bedrijven geldt een maximum oppervlak van 500 m²; voor horeca categorie 3 geldt een maximum van 250 m² en voor cultuur en ontspanning geldt een maximum van 350 m2. In de stadskas in de binnenruimte is nog ruimte voor 50 m2 aan functies op het gebied van cultuur en ontspanning. We kiezen bewust voor planologische ruimte voor verschillende functies op deze locatie. Het project maakt onderdeel uit van de Spoorzone. In het kader van de verstedelijkingsopgave streven we hier naar ‘stedelijke interactiemilieus’. Dit zijn gebieden waar wonen, werken en recreëren in de nabijheid van elkaar kunnen plaatsvinden, op locaties die goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer, fiets of te voet. In de praktijk kan de plint flexibel ingevuld worden met 1 of verschillende functies. We creëren ruimte voor die functies die goed passen in een gemengd stedelijk (woon)milieu, die bijdragen aan het realiseren van de gewenste levendigheid en die aansluiten bij het bereikbaarheidsprofiel (nabij NS-station en Stadscentrum).

Kantoren en dienstverlening Voorheen bood het bestaande planologisch regime ruimte aan 3.339 m2 aan oppervlak dat benut kon worden voor kantooractiviteiten en dienstverlening. Per saldo is het oppervlak dat benut kan worden ten behoeve van deze functies af met minimaal 2.339 m2. Hiermee kan het project Linck - als het gaat om de kantoor- en dienstverleningsfunctie - feitelijk niet worden gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan grotere panden voor kantoren of dienstverlening is beperkt. Dat is ook mede aanleiding voor deze herontwikkeling. Desondanks is het wel belangrijk dat er enige ruimte blijft bestaan voor kantoor- en dienstverleningsactiviteiten in het plangebied. Door de centrale ligging aan de rand van het Stadshart en op korte afstand van NS-station Oss is de Raadhuislaan een zeer gunstige vestigingslocatie voor bedrijven in de kantoor- of dienstverleningssector, zeker als het gaat om de begane grond aan de Raadhuislaan. Door maximaal 950 m² voor kantoorruimte of dienstverlening mogelijk te maken op deze kantoorlocatie in Oss, zal de impact op andere plannen in het stedelijk gebied van Oss minimaal zijn. Bedrijvigheid De gemengde bestemming biedt mogelijkheden voor de vestiging van maximaal 500 m² aan bedrijvigheid in de milieucategorieën 1 en 2.