Toelichting

BESTEMMINGPSLAN Wijlseweg 11-11a - Maren-Kessel - 2023 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 1 van 66 Vastgesteld

Bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a MarenKessel – 2023 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, 2024

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 2 van 66 Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied .................................................................................................................................... 6 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................................... 6 Hoofdstuk 2

Bestaande situatie ................................................................................................................ 8

Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ................................................................................................................. 10 3.1 Planvoornemen ................................................................................................................................. 10 3.2 Landschappelijke inpassing .............................................................................................................. 11 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 13 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 13 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................. 15 4.3 Provinciaal beleid ....................................................................................................................... 16 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 20 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ...........................................................................................................

27 5.1 Landschap .................................................................................................................................. 27 5.2 Natuur ......................................................................................................................................... 29 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ................................................................................................... 34 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................. 38 5.5 Water .......................................................................................................................................... 39 5.6 Defensie...................................................................................................................................... 40 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 41 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ................................................................................................... 56 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ....................................................................................................

60 6.1 Algemeen.................................................................................................................................... 60 6.2 Regels ......................................................................................................................................... 60 Hoofdstuk 7 Handhaving........................................................................................................................ 62 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................... 62 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................. 62 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht .......................................................... 63 Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 64

Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................. 65 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................................... 65 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................ 65 9.3 Inspraak ...................................................................................................................................... 65 9.4 Zienswijzen ................................................................................................................................. 65

BIJLAGEN Bijlage 1: Bijlage 2:

AERIUS berekening (sloop-, bouw- en gebruiksfase) V-Stack geurberekening

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 3 van 66 Vastgesteld

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11:

Landschappelijk inpassingsplan (d.d. 4 november 2023, kenmerk: PNR 5398JB11.11A) LIR berekening (d.d. 6 november 2023) Verkennend bodemonderzoek (d.d. februari 2022) Flora- en Fauna inspectie (d.d. 16 december 2021) Aanvullend onderzoek vleermuizen (d.d. 11 oktober 2022) Archeologisch onderzoek (d.d. 17 juni 2022) Akoestische onderzoek (d.d. 20 december 2021, kenmerk: 17222-01/Rap-01) Watertoets Omgevingsdialoog Beeldkwaliteitsplan Certificaat bouwtitel Wijlseweg Maren-Kessel

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 4 van 66 Vastgesteld

TOELICHTING Bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a – 2023

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 5 van 66 Vastgesteld

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Wijlseweg 11-11a in Maren-Kessel is een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning gelegen. Het gaat om een intensieve veehouderij in de vorm van een kalvermesterij. Naast de bedrijfswoning met adres Wijlseweg 11a is in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss – 2020’ met persoonsgebonden overgangsrecht geregeld dat het vroegere bedrijfsgebouw met adres Wijlseweg 11 alleen bewoond mocht worden door de broer van initiatiefnemer (H.A.M. van Oss). Hierdoor kon initiatiefnemer de noodzakelijke intensieve zorg aan zijn broer (blijven) verlenen. Met het overlijden van hun broer is het perceel waarop de vroegere bedrijfswoning met adres Wijlseweg 11 en enkele bedrijfsgebouwen zich bevinden in eigendom gekomen van initiatiefnemer en zijn zussen. De eigenaar (hierna ‘initiatiefnemer’) is op leeftijd en wil graag stoppen met het bedrijf. Verkoop van het bedrijf is geen optie, omdat het hier niet gaat om een zorgvuldige veehouderij. De forse investering die hiervoor benodigd zou zijn, is niet rendabel gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf, op korte afstand van de kern, en het ontbreken van een bedrijfsopvolger. De initiatiefnemer heeft om die reden gezocht naar een alternatieve invulling, welke hij heeft gevonden in woningbouw.

Het idee is om de stallen te slopen en hiervoor in de plaats twee vrijstaande woningen te realiseren en gelijktijdig de bestaande bedrijfswoning en het bedrijfsgebouw waarin dat bewoond werd (op basis van het persoonsgebonden overgangsrecht), om te zetten naar burgerwoningen. Het concept van de nieuwe ruimtelijke opzet is een ‘boerenerf’, waaraan de vier woningen zijn gesitueerd. Met het beëindigen van de intensieve veehouderij, op korte afstand van de kern, wordt de belemmering op het gebied van geur voor eventuele toekomstige uitbreiding van de kern Maren-Kessel, in aansluiting op de laatste uitbreidingswijk Liesdaal weggenomen. Hiermee wordt de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de kern niet alleen in de huidige situatie, maar ook op de langere termijn, sterk verbeterd.

Afbeelding 1 Plangebied

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 6 van 66 Vastgesteld

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Wijlseweg 11-11a in het buitengebied van Maren-Kessel. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Lith, sectie F, nummers 336, 337 en 338 (ged.) en heeft een totaal oppervlakte van circa 3,5 hectare. De locatie wordt aan de oostelijke zijde begrenst door de Wijlseweg. Het plangebied wordt aan de overige zijde begrenst door de omliggende landbouwgronden, welke eigendom zijn van initiatiefnemer. De bedrijfswoning Wijlseweg 11a wordt bewoond door initiatiefnemer. Het bedrijfsgebouw dat werd bewoond, (op basis van het persoonsgebonden overgangsrecht) Wijlseweg 11 is met het overlijden van hun broer in eigendom gekomen van initiatiefnemer en zijn zussen. Het plangebied betreft het thans aanwezige

Afbeelding 2 Luchtfoto plangebied (rood plangebied)

agrarische bouwvlak.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss – 2020

16-04-2020

Parapluplan Geitenhouderijen - 2019

05-03-2020

Voorbereidingsbesluit huisvesting arbeidsmigranten Oss

15-02-2022

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 7 van 66 Vastgesteld

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht. Met uitzondering van het voorbereidingsbesluit huisvesting arbeidsmigranten Oss, deze blijft gelden en behoudt zijn rechtskracht. Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Buitengebied Oss -2020”. De locatie is hierin bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ en daarbij voorzien van een bouwvlak. Binnen het bouwvlak is de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - veehouderij’ opgenomen. Tevens is de locatie voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde hoog’. Ook gelden ter plaatse de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – beperking veehouderij’, ‘overige zone oeverwal’ en ‘overige zone – stads- en dorpsranden’. Tevens is ter plaatse van de eerste bedrijfswoning de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – persoonsgebonden overgangsrecht wijlseweg 11’ opgenomen. De voor ‘Agrarisch met waarden - Landschap’ aangewezen gronden zijn bestemd voor uitoefening van een agrarisch bedrijf met daaronder begrepen hobbymatig agrarische grondgebruik. Conform bijlage 7 van het vigerende bestemmingsplan is in dit specifieke geval een rundveehouderij toegestaan.

Per bouwvlak is niet meer dan één agrarisch bedrijf toegestaan, waarbij de gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden opgericht en het bouwvlak geheel bebouwd mag worden. Per agrarische bedrijf is één bedrijfswoning toegestaan. Het bedrijfsgebouw werd bewoond door de broer van initiatiefnemer. Met het overlijden van de broer is het persoonsgebonden overgangsrecht op dit gebouw komen te vervallen. De locatie is thans in eigendom gekomen van initiatiefnemer en zijn zussen. De bedrijfswoning, Wijlseweg 11a, betreft de woning van initiatiefnemer. In de agrarische bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om de bestemming ‘Agrarische met Waarden - Landschap’ te wijzigen in ‘Wonen’ voor de omschakeling van agrarische bedrijvigheid naar wonen, mits voldaan wordt aan de gestelde wijzigingsvoorwaarden. In dit geval kan echter geen gebruik gemaakt worden van deze wijzigingsbevoegdheid omdat niet alleen de bestaande woning mag worden omgezet. Er is ook sprak van nieuwbouw derhalve kan er niet voldaan worden aan de wijzigingsvoorwaarden.

Afbeelding 3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 8 van 66 Vastgesteld

Hoofdstuk 2

2.2

Bestaande situatie

Huidige situatie

Aan de Wijlseweg 11-11a in Maren-Kessel is een agrarisch bedrijf gelegen. Het gaat hier om een intensieve veehouderij in de vorm van een kalvermesterij. De locatie is thans bebouwd met een bedrijfswoning, een woning waarop het persoonsgebonden overgangsrecht rust, drie stallen en een loods. Maren-Kessel kan worden onderverdeeld in twee gebieden met elk een eigen ontstaansgeschiedenis, het oorspronkelijke Maren en het naoorlogse Maren-Kessel. De twee gebieden zijn aan elkaar gegroeid en vormen in die zin een ruimtelijk geheel. De bebouwingsstructuur van Maren-Kessel kan grofweg in twee delen worden opgedeeld; de historische, gegroeide structuur van Maren rondom de Provincialeweg en het nieuwe, geplande wederopbouwdorp. Dit laatste vormt thans de huidige kern van Maren-Kessel. Het plangebied is landschappelijk gelegen aan de rand van de oeverwal op de overgang naar de kom, in het landschap van het rivierengebied. Het agrarisch bedrijf is op korte afstand van de bebouwde kom gesitueerd en bevindt zich in het overgangsgebied van de kern Maren-Kessel en het buitengebied. Het plangebied ligt hemelsbreed slechts 75 meter verwijderd van het bebouwingslint aan de Provincialeweg en 300 meter van de huidige bebouwde kern. Ten westen van de huidige bebouwde kern is de woningbouwontwikkeling Liesdaal gelegen, dit betreft de laatste uitbreidingswijk van Maren-Kessel.

Na voltooiing van de uitbreidingswijk bedraagt de afstand tot de bebouwde kern nog slechts 150 meter. Het plangebied ligt dan ook in de directe invloedssfeer van de kern.

Huidige bebouwde kern Provincialeweg

300 meter

75 meter Liesdaal

Afbeelding 4 Omgeving plangebied

De huidige agrarische bedrijfsgebouwen hebben een oppervlakte van circa 2.450 m². Aan de voorzijde van het perceel (zijde Wijlseweg) is een bedrijfsgebouw dat werd bewoond (11), zijnde een boerderij, met direct aangrenzend een stal gelegen. Ten noorden van is een loods gelegen die thans in gebruik is als opslag.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 9 van 66 Vastgesteld

Achter op het perceel is de bedrijfswoning (11a), zijnde een inpandige woning in de stal, gelegen. De derde stal is parallel hieraan gelegen. De overige gronden, rondom het plangebied worden thans gebruikt voor landbouwdoeleinden. De thans aanwezige woningen behoren beide bij het agrarische bedrijf. Het bedrijfsgebouw , Wijlseweg 11,werd bewoond door de broer van initiatiefnemer. Initiatiefnemer en zijn zussen verleende intensieve zorg aan hun broer, derhalve is er jaren geleden een de bedrijfswoning, Wijlseweg 11a, gerealiseerd. Hierdoor kon initiatiefnemer bij het bedrijf wonen en de zorg aan zijn broer blijven verlenen. Met het overlijden van hun broer is de bedrijfswoning in eigendom gekomen van de initiatiefnemer en zijn zussen.

Wijlseweg 11

Wijlseweg 11a

Afbeelding 5 Luchtfoto huidige situatie

De veehouderij beschikt over een milieutoestemming voor het houden van 416 vleeskalveren en 260 vleesstierkalveren. In de volgende tabel is de vergunde situatie weergegeven. Tabel 1 Huidige situatie Wijlseweg 11-11a

Diercategorie

Huisvestingsstyseem

Aantal dieren

Ammoniak (NH3)

Geuremissie (OU/s)

Vleeskalveren Vleesstierkalveren Totaal

A4.2 A6.100

416 260 676

1040 650 1690

0 0 0

Fijnstof emissie (PM10) 0 0 0

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 10 van 66 Vastgesteld

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

3.1 Planvoornemen Op de locatie Wijlseweg 11-11a in Maren-Kessel is de intensieve veehouderij, zijnde kalvermesterij, van initiatiefnemer gevestigd. De initiatiefnemer heeft inmiddels bijna de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en door het ontbreken van bedrijfsopvolging is initiatiefnemer voornemens de bedrijfsactiviteiten te beëindigen. Een alternatief voor beëindigen van de bedrijfsactiviteiten is het verkopen van de bedrijfslocatie met voorzetting en intensivering van de agrarische activiteiten. Dit is gezien de ligging, op korte afstand van de kern, niet wenselijk. Daarnaast zou er, bij verkoop, in het kader van de versnelde transitie naar een zorgvuldige veehouderij een forse investering moeten worden gedaan om aan de nieuwe eisen te kunnen voldoen. Dit is gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheden niet rendabel. Initiatiefnemer kiest er derhalve voor om de bedrijfsactiviteiten volledig te beëindigen. Om het saneren van het agrarische bedrijf en de sloop van de agrarische bebouwing te kunnen bekostigen wenst initiatiefnemer aan de achterzijde van het perceel twee nieuwe woningen te realiseren. De bestaande bedrijfswoningen woning vallende onder het persoonsgebonden overgangsrecht, blijven hierbij behouden. In totaliteit is er in de toekomstige situatie dan sprake van vier burgerwoningen.

De agrarische bebouwing behorende bij de intensieve veehouderij wordt in het kader van de onderhavige ontwikkeling gesloopt. Enkel de bestaande loods op de locatie Wijlseweg 11 blijft (gedeeltelijk) behouden en zal worden bestempeld als bijgebouw bij de woning Wijlseweg 11. De loods heeft in de toekomstige situatie een oppervlakte van 290 m², conform het vigerende bestemmingsplan is echter maximaal oppervlakte van 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen toegestaan. In dit bestemmingsplan wordt daarom een aanduiding toegekend aan deze kavel waarmee het oppervlakte van bijgebouwen 290 m² mag bedragen.

Afbeelding 6 Beoogde situatie

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 11 van 66 Vastgesteld

Het plangebied zal opgedeeld worden in vier ruime woonpercelen, ieder bestemd voor één vrijstaande burgerwoning. De kavel Wijlseweg 11 heeft in de toekomstige situatie een oppervlakte van 2.849 m². De kavel Wijlseweg 11A heeft in de toekomstige situatie een oppervlakte van 1.739 m². De overige twee kavels krijgen een oppervlakte van 1.500 m². Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom, de omgeving kan getypeerd worden als (niet-)agrarisch overgangsgebied/kernrandzone. Dit gebied vormt de geleidelijke overgang tussen het stedelijk gebied Maren - Kessel en de grootschalige, open polder. Om de ruimtelijke opzet en karakteristiek van dit gebied te behouden, zullen de woningen rondom een gezamenlijk boerenerf worden gesitueerd en wordt er geen aansluiting gezocht bij het bestaande bebouwinglint en/of de planmatige kern. In de toekomstige situatie is er dus sprake van een kleine concentratie van vier woningen passend binnen de sfeer van het landelijk wonen en ‘wonen rondom een boerenerf’. Dit is zeer passend binnen de visie van een kernrandzone, waar de agrarische functie steeds meer afneemt en ‘Wonen’ en agrarisch grondgebruik de boventoon voert. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken dienen de thans voor ‘Agrarisch’ bestemde gronden te worden gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’.

3.2 Landschappelijke inpassing Met de sloop van de bedrijfsbebouwing is er sprake van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van het landschap. Om het beoogde initiatief verder op de juiste manier in het landschap in te passen is er voor de locatie een landschappelijk inpassingsplan opgesteld.

Afbeelding 7 Landschappelijk inpassingsplan

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 12 van 66 Vastgesteld

De woningen zijn allen gelegen aan een gemeenschappelijk erf en worden ontsloten via de reeds bestaande in/uitrit. Het gemeenschappelijke erf zal worden uitgevoerd in een verharding die de ligging in het rivierengebied weerspiegelt. Het midden van het gezamenlijke erf zal voorzien worden van gras en/of beplanting. Het gehele plangebied zal worden omzoomd met een struweelhaag. De percelen zullen onderling geschieden worden door geschoren hagen, bomenrijen en solitaire bomen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de bijlagen.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 13 van 66 Vastgesteld

Hoofdstuk 4

4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; Er is een drempel voor planschade van 2%; De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 14 van 66 Vastgesteld

met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Doorwerking plangebied Zoals de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder heeft overwogen (uitspraak van 20 april 2016, zaak nr. ECLI:NL:RVS:2016:1075), is een planologische functiewijziging geen stedelijke ontwikkeling. Hiervan is met onderhavig initiatief mede sprake. Onderhavig initiatief heeft immers betrekking op de functiewijziging van een agrarisch bedrijf naar woondoeleinden. Naast de functiewijziging worden er ook d nieuwe woningen gerealiseerd.

Gelet op de kleinschaligheid van het woningbouwplan (welke slechts de toevoeging van twee woningen omvat), voorziet het initiatief, conform de uitspraak van de Raad van State van 18 december 2013 in zaaknummer 201302867/1/R4, niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro verder niet van toepassing is. Er hoeft in het kader van het toevoegen van twee woningen dan ook niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen.

In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 15 van 66 Vastgesteld

Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Doorwerking plangebied Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) een relevante ruimtereservering geldt. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen. Geconcludeerd kan worden dat het Barro niet van toepassing is op onderhavig plan. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: ▪

▪

▪

▪

▪

▪

Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden.

We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Doorwerking plangebied Met het initiatief wordt ingespeeld op de geformuleerde nationale belangen. Bovendien geldt voor het plangebied dat er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding zijn, mede gezien de kleinschaligheid en aard van het initiatief.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 16 van 66 Vastgesteld

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Doorwerking plangebied Met het initiatief wordt een intensieve veehouderij gesaneerd op korte afstand van de kern. Door het wegvallen van de uitstoot van fijnstof, ammoniak, geur en de verkeersaantrekkende werking van met name zware verkeersbewegingen betekent dit een enorme verbetering voor het woon- en leefklimaat op de locatie en de omgeving. Daarnaast is de locatie, door de ligging nabij de kern, niet langer passend voor een toekomstbestendig agrarisch bedrijf. De intensieve veehouderij wordt derhalve beëindigd. De huidige bedrijfswoning wordt en het bedrijfsgebouw dat werd bewoond (op basis van het persoonsgebonden overgangsrecht) worden hierbij omgezet naar burgerwoningen. De overige bedrijfsbebouwing zal in het kader van de ontwikkeling worden gesloopt.

Hiervoor in de plaats komen twee vrijstaande woningen. Het beëindigen van de ongewenste agrarische bedrijvigheid in de nabijheid van een woonkern en het wijzigen van de betreffende bestemmingen naar een woonbestemming past binnen de visie van NoordBrabant. Ook het oprichten van twee woningen daarvoor in de plaats past binnen de visie van NoordBrabant omdat het, al is het maar op kleine schaal, bijdraagt aan de forse provinciale woningbouwopgave.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 17 van 66 Vastgesteld

4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: ▪ Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. ▪ Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels.

Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘Landelijk gebied’ heeft. Verder is het gebied ook aangeduid als ‘Verstedelijking afweegbaar’. Met onderhavig planvoornemen zijn specifiek de artikel 3.69 en 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant relevant.

Afbeelding 7 Uitsnede IoV kaart 3

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 18 van 66 Vastgesteld

Afbeelding 8 Uitsnede Iov kaart 2

Artikel 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen In dit artikel is geregeld dat een bestemmingsplan kan voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning als is verzekerd dat er: 1. Geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. Onderhavig planvoornemen voorziet niet in de splitsing van de huidige bedrijfswoning in meerdere woonfuncties. De bedrijfswoning en het bedrijfsgebouw dat werd bewoond (op basis van het persoonsgebonden overgangsrecht) worden enkel omgezet naar burgerwoningen. De overtollige bebouwing wordt in het kader van de voorgenomen ontwikkeling gesloopt, met uitzondering van de loods welke als bijgebouw bij de woning Wijlseweg 11 wordt bestempeld . Voldaan wordt aan artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Artikel 3.78 Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentratie In dit artikel is geregeld dat een bestemmingsplan van toepassing op ‘Verstedelijking afweegbaar’ kan voorzien in de nieuwvestiging van één of meer woningen als uit een ontwikkelingsvisie blijkt dat: a. De woningen worden opgericht binnen een bebouwingsconcentratie; b. Er geen sprake is van een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling; c. De nieuwvestiging: 1. Bijdraagt aan behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteit van de bebouwingsconcentratie; 2.

Gepaard gaat met een fysieke tegenprestatie die in evenredige verhouding staat tot de ontwikkeling van woningen; 3. Is bezien of een ruimte voor ruimte ontwikkeling deel kan uitmaken van de kwaliteitsverbetering. Hierbij geldt dat sprake is van een evenredige verhouding als de fysieke tegenprestatie vergelijkbaar is met de regeling ruimte voor ruimte.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 19 van 66 Vastgesteld

Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van twee nieuwe woningen en het formaliseren van een voormalige bedrijfswoning en een bedrijfswoning (voorheen vallende onder een persoonsgebonden overgangsrecht, met het overlijden van deze persoon is het overgangsrecht komen te vervallen). Feitelijk gezien dus het realiseren van drie nieuwe woontitels. Het plangebied is te beschouwen als zijnde onderdeel van de kernrand van Maren-Kessel. Conform het vigerende bestemmingsplan is het plangebied dan ook voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – stads- en dorpsranden’. Conform de begripsbepaling van de Iov is een kernrandzone aan te duiden als een bebouwingsconcentratie. Het perspectief voor de agrarische sector is hier al beperkt en al langere tijd wordt de aanwezige functiemix sterker ontwikkeld. De beoogde ontwikkeling voorziet in het realiseren van woonerf waaraan vier woningen zijn gelegen ter vervanging van een voormalige intensieve veehouderij. In totaliteit worden er slechts twee woningen toegevoegd, het initiatief leidt dan ook niet de aanzet van een stedelijke ontwikkeling maar betreft slechts een op zichzelf staande ontwikkeling. Het concept van de ontwikkeling ‘wonen rondom een boerenerf’ is zeer passend binnen de stedenbouwkundige karakteristiek van een kernrandzone en geeft geen aanleiding voor verdere verstedelijking.

Tevens is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld, zie bijlage. Voldaan wordt aan artikel 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. De nieuwvestiging: 1. Draagt bij aan het behoud en de ontwikkeling van de omgevingskwaliteit van de bebouwingsconcentratie doordat de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats nieuwe woningen worden gerealiseerd. Er vindt een aanzienlijke ontstening van het buitengebied plaatst. Daarnaast wordt de nieuwe bebouwing enkel ter plaatse van de reeds bestaande bebouwing opgericht waardoor bestaande zichtlijnen naar het achterliggende poldergebied worden behouden. Het landschappelijk inpassingsplan zet in op de versterking van de kwaliteit van het overgangsgebied tussen de kern en het buitengebied. Voor een nadere uitwerking van het landschappelijk inpassingsplan wordt verwezen naar paragraaf 3.2. 2. Gaat gepaard met een fysiek tegenprestatie die in evenredige verhouding staat tot de ontwikkeling van de beoogde nieuwe woningen. Conform het regionaal verband met de provinciale afgestemde beleid en de Oss uitwerking daarvan die door de provincie is goedgekeurd is een berekening gemaakt (bijlage 2 bij de toelichting). Hiervoor is gebruik gemaakt van de rekenmodule ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit’ zoals aangereikt door de provincie.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling dient de compensatie minimaal ter hoogte van 3 RvR titels (twee woningen toevoegen en omzetten bedrijfswoning (voorheen vallende onder het persoonsgebonden overgangsrecht)). Voor een nadere toelichting hiervan wordt verwezen naar de bijgevoegde LIR-berekening. 3. Maakt geen onderdeel uit een ruimte voor ruimte ontwikkeling, omdat de uiteindelijk gekozen vorm van kwaliteitsverbetering beter passend is beoordeeld. Voldaan wordt aan artikel 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Verder is paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Het gaat in onderhavige situatie dan vooral om de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en voor zover het landelijk gebied betreft ook kwaliteitsverbetering van het landschap. Met dit plan wordt, omdat het een herontwikkeling betreft, hieraan invulling gegeven. Sprake is van vervanging van functies, waarbij een bestaande bebouwde ruimte wordt herontwikkeld waardoor een lagere milieubelasting ontstaat. Ook wordt invulling gegeven aan de regeling kwaliteitsverbetering van het landschap, daarop wordt verderop in deze

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 20 van 66 Vastgesteld

toelichting ingegaan. Dit geldt ook voor alle van toepassing zijnde milieuaspecten, die in het volgende hoofdstuk van deze toelichting aan de orde komen. Voldaan wordt aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied.

Dit moet resulteren in: ▪ Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen ▪ Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid ▪ Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug ▪ Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen ▪ Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied ▪ Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij ▪ De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers ▪ Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk ▪ Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit Doorwerking plangebied Met de beoogde herontwikkeling wordt een intensieve veehouderij gesaneerd en wordt het plangebied herbestemd naar wonen.

De sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen heeft een positief effect op de belevingswaarde van het gebied en draagt bij aan de ontstening van het buitengebied. De intensieve veehouderij is op korte afstand van de bebouwde kom van Maren-Kessel gelegen. Na sanering zal het woon- en leefklimaat derhalve aanzienlijk verbeteren door het volledig wegvallen van de emissies van geur, fijnstof en ammoniak. Daarnaast is er conform de structuurvisie ruimte binnen bebouwingsclusters voor nieuwbouw en transformatie naar woningen.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 21 van 66 Vastgesteld

4.4.2 Aanvulling ontwikkelingsvisie bebouwingsconcentraties Recentelijke heeft de gemeente enkele aanvullingen gedaan op de structuurvisie voor wat betreft de bebouwingsconcentraties. Onderhavig plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘zuidelijke dorpsrand Maren-Kessel’. Zuidelijke dorpsrand Maren-Kessel Huidige ruimtelijke situatie De zuidelijke dorpsrand van Maren-Kessel is een overgangszone van het woongebied naar primair agrarisch gebied. Dit is ook het grensgebied tussen de besloten oeverwal in het noorden en het open komgebied in het zuiden. De hoofdzakelijk agrarische bebouwing ligt ogenschijnlijk verspreid in het open en orthogonale landschap. Alle aanwezige bebouwing ligt gekoppeld aan de noord-zuid en/of oost-west wegen.

Afbeelding 9 Randen Maren-Kessel (dorpsrand en oeverwal)

Gebiedstypering Maren-Kessel bestaat uit vier verschillende gebieden: ▪ Het oorspronkelijke Maren (nu bekend als Oud Maren); ▪ Het naoorlogse Maren-Kessel; ▪ De bebouwingsconcentratie Kessel; ▪ De bebouwingsconcentratie ‘de zuidelijke rand van Maren-Kessel’. ▪ Deze zuidelijke rand sluit aan op de bebouwde kom van Oud Maren en het naoorlogse Maren-Kessel. De huidige bebouwingsstructuur van Oud Maren is nog grotendeels gelijk aan de situatie van rond 1850. Karakteristiek is hier de lintbebouwing in oost-westelijke richting langs de Marensedijk, de Oude Pastoriestraat en de provinciale weg. Daar waar Oud Maren organisch gegroeid is, is Maren-Kessel juist planmatig met een orthogonale structuur opgezet. Het was een nieuw dorp halverwege (Oud) Maren en Kessel met een nieuwe kerk en school. Vanaf de jaren ’60 zijn beide gebieden langzaamaan elkaar gegroeid.

1900

1945

2000

2021

Afbeelding 10 Topografische kaarten

1975

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 22 van 66 Vastgesteld

Het westelijke deel van de bebouwingsconcentratie ‘Zuidelijke rand van Maren-Kessel’ sluit aan op de lintenstructuur van Oud Maren. De bebouwing staat met de voorzijde aan de provinciale weg. Het lint is hier zodanig verdicht dat er geen of sporadisch zicht is op het achterliggende polderlandschap vanaf de provinciale weg. De steeds verdere verdichting van het lint werd veroorzaakt door het ontbreken van uitbreidingsmogelijkheden. Immers de Beerse Overlaat liep tot aan de lintbebouwing. Aan de zuidzijde van het lint bevinden zich een paar bedrijven, die qua korrelgrootte afwijken van de woonbebouwing in de linten. Op korte afstand, ten zuiden van de historische dorpslinten, liggen een vijftal straten, parallel aan elkaar, noord-zuid georiënteerd. Deels zijn dit de oude historische wegen. Op de kaart van 1900 zijn de Hooge Steeg, de Wijl Steege en de Leigraaf al als weg te zien. Tegenwoordig heten ze: Hogeweg, Wijlseweg en Kesselseweg. Deels zijn het relatief nieuwe wegen voortkomend uit de blokverkaveling van het komgebied. Vanaf circa 1950 zijn de lange noord-zuidverbindingswegen tussen de dorpen op de dekzandrug en de dorpen op de oeverwal aangelegd. De Kesselseweg (de oude Wijl Steeg) verbindt Nuland met Kessel.

De verspreid liggende agrarische bebouwing ligt aan deze vijf noord-zuidgerichte polderwegen of aan de haaks hierop liggende verbindingswegen direct tegen de dorpsrand aan. Het landschap van deze bebouwingsconcentratie is tweeledig. Qua geomorfologie (vorming van de aarde) behoort dit gebied deels tot de oeverwal. Het gebied is echter in zijn geheel vrij open en hoort qua beleving tot het landschapstype komgebied. Het komgebied is zeer lang onbebouwd gebleven. Paas na de sluiting van de Beerse Overlaat konden bedrijven zich voor het eerst echt vestigen in de polder (komgebied). De polder werd een gebied waar het vee kon weiden, een gebied dat volledig ingericht werd voor de optimale landbouw. Na de Tweede Wereldoorlog volgden grote ruilverkavelingen. Er kwamen grote, goed georganiseerde, efficiënte boerenbedrijven, die produceerden voor de wereldmarkt. Door de schaalvergroting is veel van de historische kavelstructuur verdwenen. De aanwezige agrarische bedrijven zijn veehouderijen met melkrundvee, vleesvee, paarden en/of vleesvarkens.

Analyse Zuidelijke dorpsrand Maren-Kessel Kwaliteiten De concentratie beschikt over de volgende kwaliteiten: ▪ De aanwezige slotenstructuur die de overgang tussen overwal en komgebied markeert; ▪ Waardevolle open gebieden aan de zuidzijde; ▪ De provinciale weg tot aan de knik is een historisch, en organisch verder verdicht, bebouwingslint met bijna geen doorzichten; ▪ Waardevolle bomenrijen en knotwilgen langs de noord-zuid wegen; ▪ Houtsingel tussen akker en nieuwbouwwijk; ▪ De agrarische bedrijven liggen verspreid in het landschap; ▪ De agrarische bebouwing is gekoppeld aan de vijf noord-zuid wegen en de haaks daarop liggende verbindingswegen langs de dorpsrand. Knelpunten De volgende knelpunten behoeven verbetering: ▪ Grootschalige bebouwing aan de westzijde blokkeert het zicht op het open landschap; ▪ Agrarische bebouwing ligt zonder (ruime) erfbeplanting in het landschap; ▪ Het onderscheid tussen landschapstypes oeverwal en komgebied is hier zeer vertroebeld. Visie Zuidelijke dorpsrand Maren-Kessel Zoals aangegeven behoort het gebied qua beleving tot het landschapstype komgebied. De keuze wordt gemaakt om hier geen geleidelijke overgang oeverwal-komgebied te maken, maar een harde grens waardoor beide landschapstypen beter tot hun recht komen. De ruimtelijke verschillen tussen de oeverwal en het komgebied worden daardoor versterkt.

Het gebied ten zuiden van de komgrens van de kern MarenKessel bouwt dus voort op de inrichting volgens het landschapstype komgebied waarbij de grootschalige kenmerken van open polder worden versterkt door aanwezige laanstructuren rond de kern en andere agrarisch grondgebruik. De openheid wordt gerespecteerd in de orthogonale structuur. Het patroon van verspreid liggende kleine agrarische clusters in het open landschap, maar wel gekoppeld aan deze orthogonale structuur wordt behouden en versterkt. Opgaande beplantingsstructuren in noord-zuidrichting belemmeren het uitzicht van en naar het dorp niet, maar begeleiden juist het zicht van en naar Maren-Kessel. Daarom wordt ingezet op

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 23 van 66 Vastgesteld

het behouden en versterken van deze noord-zuid gerichte boomstructuren. Dit beteken dat, vergelijkbaar met de andere wegen, langs de Pastoor Roesweg een nieuwe bomenlaan gewenst is. Vanaf de entree bij de kruising Kesselseweg en Nolderweg is een prachtig zicht op het dorp en het landschap door de aanwezigheid van waardevol open gebied. Dit dient behouden te worden. Nieuwe bebouwing is mogelijk als er agrarisch en/of bedrijfsbebouwing verdwijnt. Zo kan door het verwijderen van de grootschalige bebouwing aan de westzijde ruimte ontstaan voor beperkt nieuwe bebouwing, die past in de opzet en verschijningsvorm van het huidige lint, waarin groen elementen een belangrijke rol spelen. Met name het kassenbedrijf steekt te ver het landschap in en tast het karakter van de dorpsrand aan. De bedrijfsgebouwen aan de provinciale weg kunnen plaats maken voor beperkt nieuwe lintbebouwing, waarbij een aantrekkelijk doorzicht op het achterliggende landschap gemaakt wordt. Op de locaties van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s) zijn onder voorwaarden kleine clusters woningen mogelijk. Clusters op een nieuwe plek zijn ruimtelijk niet gewenst.

Nieuwe woningen zijn enkel mogelijk als: ▪ Deze past in het patroon van verspreid liggende agrarische clusters in het open landschap; ▪ Deze onderdeel uitmaakt van een cluster dat qua ruimtelijke opbouw refereert naar de nieuwe zakelijke agrarische clusters uit deze streek; ▪ Deze zich bevindt op een locatie van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s) of in de directe nabijheid daarvan als dat nodig is om aan te sluiten op een noord-zuidweg; ▪ Het kleine cluster direct aansluit op vier van de vijf noord-zuidwegen; ▪ Deze landschappelijk goed wordt ingepast. Bij nieuwe bebouwingsclusters wordt ruime ‘erfbeplanting’ toegepast (ook als dit ten koste van een noord-zuid zichtlijn gaat); ▪ Het nieuwe kleine cluster niet direct aansluit op een ander cluster, tenzij het om twee VAB’s gaat die al aaneengesloten liggen. De minimale afstand is de grootte van een gemiddeld cluster inclusief landschappelijke inpassing; ▪ Het kleine cluster op voldoen afstand van de bestaande lintbebouwing ligt; ▪ Deze binnen de gebiedsaanduiding stads- en dorpsranden ligt (bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss 2020’.

Afbeelding 11 Uitsnede visiekaart (rood; plangebied)

Doorwerking plangebied Onderhavig plangebied betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie, welke in het kader van onderhavige ontwikkeling gesaneerd wordt. Ter plaatse worden vier woonkavels gerealiseerd, waarvan twee met hierop de bestaande woningen. Derhalve wordt er een klein cluster gerealiseerd, aansluitend op

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 24 van 66 Vastgesteld

een noord-zuid verbinding, zijnde de Wijlseweg. Daarnaast wordt de locatie voorzien van een gedegen landschappelijk inpassing waarmee de woningen groen ingepast worden in het landschap. Het initiatief is dan ook passend binnen de ontwikkelingsvisie bebouwingsconcentraties.

4.4.3 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit de Woonvisie 2013 en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren. Met de woonvisie wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Doorwerking plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied, daarvoor is geen volkshuisvestelijke opgave gesteld.

Derhalve is de Woonvisie gemeente Oss 2020 niet zozeer relevant, wel is de kwantitatieve toevoeging van woningen in het buitengebied relevant in verband met de bepaling van het woningbouwprogramma. Desondanks de ligging in het buitengebied dient het toevoegen van woningen te passen binnen de vastgestelde aantallen nieuw toe te voegen woningen. Voor het al dan niet kwantitatief passend zijn van onderhavig initiatief in het beleid hanteert de gemeente Oss de systematiek van het portefeuillemanagement Wonen. In de paragraaf hieronder komt dit verder aan de orde.

4.4.4 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss sinds 2012 de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss, actualisatie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen geactualiseerd (PFM Wonen, actualisatie december 2019). Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte, ontwikkelingen en de prognoses. Enkele uitgangspunten van PFM Wonen Oss zijn: ▪ Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. ▪ PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie.

Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee.

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 25 van 66 Vastgesteld

▪

▪

▪

De omvang van de woningbouwopgave is afgeleid van de prognose van de provincie Noord-Brabant. De meest recente prognose is van september 2020 en geeft een bandbreedte voor de opgave: Laag (autonome opgave woningvoorraad vanuit bevolkingsprognose) en hoog (autonome opgave + inlopen huidige tekorten). We richten ons voor de komende 10 jaar periode op de opgave op basis van de hoge prognose. Dit is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied - landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen.

In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus, Oss als woongemeente versterken.

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies. Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw aan de Wijlseweg 11-11a vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 4.1.2). Onderhavig plan bestaat uit de realisatie van drie nieuwe woningen aan de Wijlseweg en het functioneel wijzigen van een bedrijfswoning naar burgerwoning. De voormalige bedrijfswoning en het bedrijfsgebouw dat werd bewoond (op basis van het persoonsgebonden overgangsrecht) maken reeds onderdeel uit van de gemeentelijke woningvoorraad. De nieuwe woningen worden toegevoegd aan de gemeentelijke voorraad.

De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. De toevoeging van enkele burgerwoningen is vanuit het beleid voor wonen toelaatbaar indien het onderdeel uitmaakt van een ruimtelijke of maatschappelijke meerwaarde-ontwikkeling in het buitengebied. In het plan wordt een agrarisch bedrijf gesaneerd en worden slechts twee woningen toegevoegd. Daarom is bij dit plan sprake van een ruimtelijke meerwaarde-ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat de toevoeging van een Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale Woningmarktonderzoek (2019). 1

Wijlseweg 11-11a – 2023, pag. 26 van 66 Vastgesteld

woning geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de Ladder voor Duurzame verstedelijking is niet nodig.

4.4.5 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Er gelden drie uitzonderingssituaties: ▪ bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; ▪ monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); ▪ bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. Deze is als bijlage bijgevoegd.