Ruimtelijke motivering tijdelijke woningen Gewandeweg Oss_20221230

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING TIJDELIJKE WONINGEN Gewandeweg, Oss 12 maart 2024

1/57

DATUM KENMERK

06-03-2023 20221230/57947/RKe

PROJECT

Tijdelijke woningen Oss (Gewandeweg)

OPDRACHTGEVER BrabantWonen PROJECTNUMMER 20221230

2/57

INHOUD Hoofdstuk 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Aanleiding Ligging en projectgrenzen Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2. 2.1. 2.2.

Bestaande en beoogde situatie

Huidige situatie Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3. 3.1. 3.2. 3.3.

Inleiding

Ruimtelijk beleidskader

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4.

Omgevingsaspecten

4.1. Bedrijven en milieuzonering 4.2. M.e.r.-beoordeling 4.3. Akoestiek 4.4. Bodem 4.5. Natuur 4.6. Externe veiligheid 4.7. Luchtkwaliteit 4.8. Mobiliteit en parkeren 4.9. Archeologie 4.10. Water 4.11. Geur en veehouderijen 4.12. Gezondheid 4.13. Landschap

Hoofdstuk 5. 5.1.

Juridische planbeschrijving

Omgevingsvergunning

4 4 4 6 6

7 7 11

16 16 17 20

28 28 29 32 33 34 38 40 41 44 45 47 48 51

54 54

Hoofdstuk 6.

Financiële uitvoerbaarheid

55

Hoofdstuk 7.

Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid

56

7.1. 7.2.

Bijlagen

3/57

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro Inspraak

56 56

57

HOOFDSTUK 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding BrabantWonen is voornemens om 100 flexwoningen te realiseren op een terrein aan de Gewandeweg in Oss. De Woningcorporatie doet dit in samenwerking met de gemeente. De gemeente wil daarnaast nog de mogelijk bieden voor het realiseren van maximaal 12 tiny houses op deze locatie. Zowel de flexwoningen als tiny houses zijn tijdelijke woningen. De druk op de sociale woningmarkt in Oss neemt de komende tijd nog altijd toe. De doelgroep van huishoudens met lage inkomens groeit, ouderen blijven langer thuis wonen (kunnen ook minder snel naar een zorgwoning) en de uitstroombeweging vanuit beschermd wonen en maatschappelijke opvang is in volle gang. Daarnaast groeit de bevolking in Oss de komende decennia nog, waardoor de vraag naar woningen alleen maar blijft stijgen. Eind 2035 verwacht gemeente Oss circa 7.000 tot 8.000 woningen meer nodig te hebben dan er nu zijn. Daarom is er voldoende woningproductie nodig. Het aantal inbreidingslocaties in Oss is beperkt en de mogelijkheden die er zijn worden al volop benut. Deze stroom reguliere woningen moet de verhoudingen tussen vraag en aanbod weer in evenwicht brengen. Maar om de huurmarkt ook op korte termijn lucht te geven is meer nodig.

Het is daarom van belang een tweesporenbeleid te voeren, waarbij door het bouwen van woningen voor korte en lange termijn flexibeler op een veranderende vraag kan worden ingespeeld. Flexwoningen op tijdelijke locaties kennen een korte bouwtijd. Het is een moderne manier om snel kwalitatief goede woningen toe te voegen, voor de korte termijn. Met betrekking tot de doelgroepen is de marktvraag van bereikbare woningen vanuit actief woningenzoekenden onder 1 en 2 persoons huishoudens tussen 24 en 34 jaar in Oss het grootst. In de prestatieafspraken 2021-2024, worden vier locaties benoemd voor een totale realisatie van circa 240 tijdelijke woningen. Deze flexwoningen zien we als aanvulling op het huidige aanbod en op de bouw van reguliere woningen, waarbij we koersen op een compleet en gevarieerd woonprogramma, passend bij de huidige marktvraag. Dit project is dus bedoeld om de acute druk op de huidige woningmarkt te verlichten en het is de bedoeling dat deze woningen snel gerealiseerd kunnen worden. De woningen moeten na maximaal 30 jaar weer verwijderd worden. Het initiatief is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om toch mee te kunnen werken aan dit initiatief dient, naast de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, omgevingsvergunning te worden verleend om voor wat betreft het gebruik van de gronden te mogen afwijken van het bestemmingsplan.

In het belang van een soepele doorlooptijd van de procedure is ervoor gekozen de omgevingsvergunning in twee fasen aan te vragen. De eerste fase omvat de aanvraag van de omgevingsvergunning voor ‘afwijkend gebruik’, de tweede fase omvat te zijner tijd de aanvraag voor de daadwerkelijke bouw van het project. Een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2. Ligging en projectgrenzen Het projectgebied bevindt zich in het buitengebied, maar direct aansluitend aan het stedelijk gebied, ten noordwesten van Oss. Het projectgebied ligt grofweg tussen de Gewandeweg, Huizenbeemdweg, Mikkeldonkweg en Visstraat. Ten oosten van het projectgebied bevindt zich het stedelijk gebied. Aan de noordzijde bevindt zich een A-watergang van waterschap Aa en Maas. In het bijzonder gaat het om het perceel dat kadastraal bekend staat als gemeente Oss, sectie N, nummer 135 (ged.). Momenteel is het projectgebied in gebruik als landbouwgrond met wisselende teelten. De omvang van het projectgebied bedraagt ongeveer 3,5 hectare.

4/57

Luchtfoto van Oss (ligging projectgebied rood omcirkeld) (Bron: PDOK Viewer)

Luchtfoto met kadastrale grenzen (projectgebied globaal blauw omlijnd) (Bron: PDOK Viewer)

5/57

1.3. Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Het projectgebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss - 2020’ dat op 16 april 2020 is vastgesteld. Volgens het geldende bestemmingsplan is het perceel bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ met dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde middelhoog’. Het beoogde project past niet binnen het geldende bestemmingsplan omdat woningen niet zijn toegestaan binnen de enkelbestemming.

Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied-Oss - 2020’. Het projectgebied is met rode marker aangeduid. (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4. Leeswijzer Deze onderbouwing bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het gebiedsen projectprofiel. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op relevante beleidskaders. In hoofdstuk 4 wordt in gegaan op relevante omgevings- en milieuaspecten. De juridische vormgeving van het projectbesluit is neergelegd in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 is de financiële uitvoerbaarheid geregeld. Hoofdstuk 7 gaat tenslotte in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6/57

HOOFDSTUK 2. BESTAANDE EN BEOOGDE SITUATIE 2.1. Huidige situatie De projectlocatie is gelegen ten westen van de buurt Klein Mikkeldonk. Het projectgebied zelf maakt deel uit van de buurt Langendonk in de wijk Buitengebied-Noord. De locatie ligt grofweg tussen de Gewandeweg, Huizenbeemdweg, Mikkeldonkweg en Visstraat. Ten oosten van het projectgebied bevindt zich het stedelijk gebied van Oss. Aan de noordzijde bevindt zich een A-watergang van waterschap Aa en Maas. Het projectgebied is, net als het perceel ten westen van het projectgebied, in gebruik als landbouwgrond met wisselende teelten, waaronder maïs.

Foto van het terrein d.d. 16 augustus 2022 vanaf de Gewandeweg uit zuidoostelijke richting (Bron: Cyclomedia, Streetsmart)

Foto van het terrein d.d. november 2020 vanaf de Gewandeweg uit zuidoostelijke richting (Bron: Google Streetview)

7/57

2.1.1. Gebiedsanalyse Het projectgebied ligt ten noordwesten van Oss, tegen de wijk Mikkeldonk. Deze wijk is gebouwd in de jaren 90 van de vorige eeuw en bestaat volledig uit laagbouw in de vorm van vrijstaande, twee-onder-een-kap- en rijenwoningen. Rondom Mikkeldonk is een groenstrook met een brede watergang aanwezig. De noordoosthoek van het projectgebied grenst aan een parkstrook met wandelpaden. Dit parkje sluit weer aan op een aantal brede bosstroken aan de Mikkeldonkweg. De woningen van de wijk staan met de achter- of zijkanten richting het projectgebied. Ten zuidoosten van het projectgebied is een klein woonwagenkampje. Vanuit de Forel is een doodlopende weg richting projectgebied. De polder Het projectgebied ligt in de open polder. Er zijn in westelijke en noordelijke richting verre zichtlijnen en er is sprake van een enorme weidsheid. In de polder zijn vrijwel geen bomen aanwezig, afgezien van erfbeplanting bij de enkele boerderijen die er staan. Vanaf de boerderijen aan de Huizenbeemdweg 24 en 39 is zicht op het projectgebied. Water Op ongeveer een kilometer afstand van de planlocatie loopt de Hertogswetering, welke van oost naar west door het buitengebied van Oss loopt. Aan de noordzijde van Oss zijn een aantal natuurstroken met wandelpaden die de stad met de Hertogswetering verbinden.

Aan noordzijde van het projectgebied loopt een brede watergang van zo’n 5 meter breed. Deze sluit aan op de Hertogswetering. Aan de westzijde van het projectgebied loopt een smalle sloot, met wilgenopschot. Gewandeweg Aan de zuidzijde van het projectgebied loopt de Gewandeweg, een doorgaande route tussen Oss en Den Bosch. De weg heeft geen vrijliggende fietspaden. Deze weg wordt als sluiproute gebruikt. Ook wordt er hard gereden. Ter hoogte van het projectgebied is laanbeplanting van essen aanwezig. Ter hoogte van de kruising met de Huizenbeemdweg stopt deze laanbeplanting. Komende vanuit Oss, rijdend over de Gewandeweg, ontplooit zich plotseling een zeer open landschap; er is een zeer abrupte overgang tussen stad en land. Vanaf het westelijk deel van de Gewandeweg is het zicht op Oss groen, door de park- en bosstroken die de stad scheiden van de polder. De randen van Oss De westrand van Oss kenmerkt zich door een scherp contrast tussen de dichte stad en het open landschap, met opgaande, dichte groene rand. Een aantal groene vingers/ inprikkers lobben verbinden de stad met het land. Deze groene lobben hebben een halfopen karakter.

Scherp contrast tussen dichte stad en open landschap

8/57

Groene lobben verbinden de stad met het land

2.1.2. Landschap Landschapstypen De nota Landschapbeleid (2015) gaat uit van de vijf landschapstypen die in Oss voorkomen: de uiterwaard, de oeverwal, het komgebied, de dekzandrand en de zandrug. Het plangebied ligt nog net op de dekzandrand, op de grens met het komgebied. Qua uitstraling lijkt het plangebied meer op het komgebied dan op dekzandrandgebieden, vanwege het open karakter. De dekzandrand De dekzandrand is een overgangszone van het lagergelegen kleigebied naar de hogergelegen dekzandrug. De dekzandranden zijn van oudsher de meest geschikte bewoningsplaatsen; vrijwel de gehele kern Oss ligt op deze rand. De dekzandranden kenmerken zich van oorsprong door een kleinschalige opbouw, met een halfopen tot besloten karakter en met nabij de kernen een onregelmatig verkavelingspatroon. Op grotere afstand van de kernen en buurtschappen zijn later ontstane nieuwere, grootschaliger, rationele en lineaire ontginningen te vinden, zoals ook in het projectgebied. Kenmerkend zijn de opgaande elzensingels op de kavelgrenzen. De delen van de dekzandrand die niet bebouwd zijn, zijn voornamelijk in agrarisch gebruik. Ze bestaan uit grootschalige land(en tuin)bouwlanden die meestal een grote mate van openheid hebben. Zo ook ten westen van de stad Oss. De zogenaamde groene lobben (of vingers), die vanuit het buitengebied de stad ‘inprikken’ bevinden zich ook op de dekzandrand.

De grens tussen de dekzandrand en het open komgebied is nabij het projectgebied eigenlijk niet zichtbaar; de dekzandrand loopt vrijwel ongemerkt over in de lager liggende rivierkom. Het komgebied De komgronden beslaan een groot gedeelte van het grondoppervlak van de gemeente Oss. Deze kleiige, relatief laaggelegen polders, worden begrensd door de oeverwal in het noorden en de dekzandrand in het zuiden. Het landschap is grootschalig, open tot zeer open en wordt gekenmerkt door een zeer regelmatig, rationeel, rechtlijnig verkavelingspatroon. De ruimtelijke opbouw wordt bepaald door de openheid, de smalle slagenverkaveling, waterlopen, enkele kades, boerderijen al dan niet met erfbeplanting, een aantal eendenkooien. De openheid in het komgebied is zeer kenmerkend en uniek in het Oost-Brabantse land. De Hertogswetering is gelegen in het laagste gedeelte van de kom en vormt een belangrijke lijn in het landschap. De open komgebieden zijn van groot belang voor weidevogels. Het is een belangrijk foerageergebied voor vogels als bijvoorbeeld de grutto.

1900

9/57

1950

Historie Op de kaart van rond 1900 is te zien dat de uitbreiding van Oss de gronden in de omgeving van het projectgebied nog niet bereikt hebben. Het projectgebied vormt een groot weide gebied, waarschijnlijk in gebruik als hooiland. Direct ten oosten van het projectgebied is de kleinschalige slagenverkaveling, met beplanting op de kavelgrenzen te zien. Dit waren akkers. Ten noordwesten van het projectgebied liep een noordoost- zuidwest gerichte doorgaande sloot met een pad erlangs. In de periode tussen 1900 en 1950 is er weinig verandert in het gebied. Wel zijn een tweetal wegen die naar de kleinschalige akkers liepen verhard. Rond 1990 is een deel van de woonwijk Ussen, ten zuiden van het projectgebied, ontwikkeld. Verder is de hoogspanningsleiding aangelegd. Het buitengebied is verder ontwikkeld en er zijn relatief veel boerderijen bij gekomen. Ook op het projectgebied zijn een tweetal erven ontstaan (waarschijnlijk boerderijen). Opvallend is de kavelrichting, die aan de westzijde noordzuid gericht is, en aan de noord zijde noordwest- zuidoost gericht. In de periode tussen 1990 en nu zijn de woonwijken Mikkeldonk en Mettegeupel ontwikkeld. Ook zijn de aanleg van enkele bosjes nabij de Mikkeldonkweg, deels als uitloopgebied voor de nieuwe wijk, opvallend. De boerderij aan de zuidwest zijde van het projectgebied is verdwenen.

1990

2023

Uitsneden Algemene Hoogtekaart Nederland (AHN) van de omgeving (links) en het projectgebied (rechts)

10/57

Hoogteligging Op de Algemene Hoogtekaart Nederland (AHN) is te zien dat aan de noord- en westzijde van het projectgebied de laagste gronden liggen (blauw) en aan de zuidoostzijde de hoogte (oranje). Ook is de verhoogde ligging van de vuilstort aan de zuidzijde goed te zien. Inzoomend op het projectgebied valt de iets hogere ligging van de twee plekken in het zuiden van het projectgebied, en de lagergelegen sloten rondom het perceel op. Aan de westzijde van het perceel loopt (op een kwart) een noord-zuid gerichte laagte/ greppel. 2.1.3. Natuur De Hertogswetering (NNN) vormt een belangrijke structurerende natte verbinding. Tegen de Hertogswetering aan, en tussen Mikkeldonk en de Hertogswetering liggen kleine natuurgebieden (NNB). Er ligt geen Natura2000gebied in de buurt. De open komgebieden zijn van groot belang voor weidevogels. Het is een belangrijk foerageergebied voor vogels als de grutto. De bestaande doorgaande structuren in het komgebied, zoals de Hertogswetering vormen natte ecologische verbindingszones. Op de dekzandrand is de aanwezigheid van elzen-essen of eikenhakhoutbosjes en kavelrandbeplanting (met name elzensingels) zijn ecologisch gezien waardevol. Vanuit ecologisch oogpunt is het leggen van een relatie tussen zand- en kleigebied wenselijk. Vooral in en aan de rand van weidevogelgebieden is de aanwezigheid van opgaande beplanting niet wenselijk.

Weidevogels zijn namelijk erg gebaat bij openheid. Zelfs struweel en riet zijn niet wenselijk, omdat hier predators als vossen kunnen schuilen. Het grondwaterpeil verhogen heeft een gunstig effect op de weidevogelstand. De parkachtig ingerichte rand van Mikkeldonk is naast recreatief ook ecologisch van waarde. 2.1.4. Verkeer en recreatieve routes De Gewandeweg vormt een belangrijke oostwest verbinding tussen Oss en Den Bosch. Met name aan de noordzijde van Oss zijn diverse wandel- en fietsroutes aanwezig. Aan de oostzijde van het projectgebied is een wandelroute aanwezig, die de stadsrand volgt. 2.1.5. Kernkwaliteiten Naar aanleiding van voorgaande analyse komen de volgende kernkwaliteiten voor het projectgebied naar voren: • ligging op de dekzandrand, grenzend aan het open komgebied; • openheid van het komgebied ten westen en noorden; • aanwezigheid water/ nat gebied; • verre zichtlijnen in noordelijke en westelijke richting; • noord-zuid structuur; • groene stadstrand Oss; • scherp contrast tussen dichte stad en open landschap, met opgaande, dichte groene rand; • groene vingers/ inprikkers verbinden stad en land (met halfopen karakter); • aan noordzijde van plangebied komen twee verkavelingsrichtingen samen; de kavelstructuur van het plangebied kent een noord-zuid verkaveling. Ten noorden van plangebied juist een noordwest- zuidoost verkaveling.

Komt samen bij brede sloot aan noordzijde; • de kenmerkende opgaande elzensingels (met name in noord-zuid richting) op de dekzandrand; • hoogten: lage ligging, twee hoogtes in zuiden; • natuur: weidevogelgebied aan noordwestzijde/ parkachtige inrichting aan oostzijde (rand Mikkeldonk); • natuurstroken met wandelpaden die de stad met de Hertogswetering verbinden aan de noordzijde van Oss.

2.2. Toekomstige situatie 2.2.1. Programma Het beoogde project voorziet in 100 flexwoningen (2- en 3 kamerappartementen in twee of drie bouwlagen) en 12 tiny houses voor een periode van 30 jaar. Deze flexwoningen zijn bedoeld om de acute druk op de huidige woningmarkt te verlichten. Hiermee wordt op korte termijn flexibeler op een veranderende vraag ingespeeld en is het tevens een moderne

11/57

manier om snel kwalitatief goede woningen toe te voegen. Met betrekking tot de doelgroepen is de marktvraag van bereikbare woningen vanuit actief woningenzoekenden onder 1 en 2 persoons huishoudens tussen 24 en 34 jaar in Oss het grootst. 2.2.2. Stedenbouwkundig en landschappelijke uitgangspunten en ontwerprichtlijnen Vanuit de analyse in paragraaf 2.1 en de kernkwaliteiten die daaruit naar voren zijn gekomen zijn een aantal ontwerprichtlijnen en uitgangspunten geformuleerd voor het stedenbouwkundig ontwerp. Structuur • een groene hoofdstructuur maken, die -als de woningen verdwenen zijn- behouden blijft en zorgt voor een recreatieve en ecologische meerwaarde in het gebied; • de groene hoofdstructuur van de west- en noordrand van Oss met halfopen groene lobben en dichte randen doorzetten in het projectgebied; • behoud scherp contrast open land en besloten stad; • rationele inrichting; • lijnen in noordzuid richting; • een centrale pleinruimte t.b.v. ontmoeting en ontspanning; • relatie met Mikkeldonk vergroten; • open zicht in noordelijke- en zuidelijke richting. Water • water belangrijke rol laten spelen; • waterberging in de vorm van sloten en/of poelen; • in lage delen van het projectgebied poelen/ wadi’s.

Groen • groene vinger/ groene lob ontwikkelen in aansluiting op de open groene strook onder het hoogspanningsnet; • zicht vanaf westzijde op groen, niet op bebouwing; • maken van een randpark, aansluitend aan de groene parkstrook aan de noordoostzijde (zie Structuurvisie Oss-West); • kenmerkende opgaande elzensingels in noordzuid richting op de dekzandrand kopiëren. Natuur • ecologische verbinding in noordzuid richting (klei en zand); • ecologische waarde vergroten door aanleg bosstroken, flauwe taluds watergangen; • streven naar meer biodiversiteit; • nieuwe natuurstrook met wandelpad maken die de stad met de Hertogswetering verbindt aan de westzijde van Oss. Routes/ ontsluiting • auto ontsluiting vanaf Gewandeweg, langzaam verkeersontsluitingen aan noord- en oostzijde; Ter hoogte van deze ontsluiting worden snelheidsremmende maatregelen getroffen in de vorm van een plateau. De bebouwde komgrens die nu vóór de geplande ontsluitingsweg ligt (ter hoogte van de Brasem), wordt verschoven richting de kruising Gewandeweg/Huizenbeemdweg. De maximum snelheid wordt hiermee teruggebracht van 60 km/uur naar 50 km/uur. Deze maatregelen worden uitgewerkt in het inrichtingsplan.

• wandelroute(s), aansluitend aan bestaande padenstelsel; • fietsroute aansluitend aan bestaande fietspadenstelsel; • Gewandeweg als sluiproute 'aanpakken' met het terugdringen van snelheid en zo mogelijk aanleg vrijliggend fietspad. Bebouwing • clusters van woningen binnen de kamerstructuur. Ieder cluster heeft een eigen identiteit.

12/57

2.2.3. Stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp De 100 flexwoningen (39 appartementen en 61 grondgebonden woningen) en 12 tiny houses worden gerealiseerd in vijf clusters (kamers). Drie kamers liggen in de noordelijke helft van het projectgebied en twee kamers in het zuidelijke deel. Het perceel Gewandeweg 47 vormt de zesde kamer maar ligt niet binnen het projectgebied. Rondom Gewandeweg 47 zijn bomen aangeplant op eigen terrein. Om te waarborgen dat tussen het perceel en de nieuwe woonwijk een groene buffer blijft bestaan, wordt de aanplant van een smalle, maar dichte beplantingsstrook voorgesteld. Ook de andere kamers worden van elkaar onderscheiden door houtsingels, waarmee de noord-zuidrichting wordt benadrukt. In west-oost richting worden de kamers van elkaar gescheiden door enerzijds een watergang en anderzijds de centrale ontsluiting van het plangebied. Deze ontsluiting loopt in eerste instantie van één van de onderste kamers parallel aan de houtsingel naar het midden van het plangebied en vervolgt daarna in oostelijke richting haar weg. Hier wordt het plangebied met een fietsontsluiting op het bestaand stedelijk gebied aangesloten. In de noordwestelijke kamer komen grondgebonden woningen (2 bouwlagen) en een parkeercluster voor deze woningen. Het parkeercluster ligt aan de rand van de kamer en de woningen liggen rondom een centrale groene ruimte.

In de middelste kamer in het noordelijke deel van het plangebied komen appartementen in deels twee en deels drie bouwlagen. Ook hier is een parkeercluster voor de woningen voorzien. De noordoostelijke kamer biedt ruimte voor maximaal 12 tiny houses (één bouwlaag) met parkeerclusters voor deze woningen. De zuidwestelijke kamer bevat zowel grondgebonden woningen van twee bouwlagen als appartementen in drie bouwlagen. Aan de noordzijde van deze kamer is een parkeercluster voor deze woningen voorzien. De zuidoostelijke kamer bevat de hoofdontsluiting van het gebied. In deze kamer zijn ook grondgebonden woningen (twee bouwlagen) rondom een parkeercluster voorzien en een centrale pleinruimte. Parallel aan de noordzuid-verbinding die door het projectgebied loopt, wordt een watergang aangelegd waarmee water het gebied in wordt getrokken. Halverwege takt de watergang af, waar deze de scheiding zal vormen tussen het noordwestelijke en zuidwestelijke kwadrant. Aan de noordzijde wordt een groenzone gerealiseerd in aansluiting op de bestaande stadsrand en wandelroutes. Ook worden hier zichtlijnen op het landschap gecreëerd. Ten slotte is aan de westzijde van het projectgebied een vlak met groen gereserveerd. Het gaat om een bossage ter afscherming van de bebouwing. Hier zijn ook mogelijkheden voor het aanleggen van een voedselbos.

Deze beoogde inrichting is niet strijdig met het vigerend bestemmingsplan (agrarisch) en maakt daarom geen onderdeel uit van de omgevingsvergunningaanvraag.

13/57

Randvoorwaarden tijdelijke woningen

Schetsontwerp projectgebied

14/57

2.2.4. Duurzaamheid De woningen worden modulair en als mogelijk circulair en biobased gebouwd. Modulaire gebouwen kunnen hergebruikt, verplaatst of getransformeerd worden. Modulair vastgoed is daarmee een soort spaarbank van materialen, bouwdelen en grondstoffen die elke keer opnieuw kunnen worden gebruikt waardoor de economische restwaarde maximaal blijft. Het is (potentieel) een gesloten keten waarmee grote aantallen afval, verspilling en CO2-uitstoot worden beperkt. Ook het aantal transportbewegingen van en naar een bouwplaats is vele malen lager dan bij traditionele bouwprojecten waardoor we minder wegverkeer, minder fijnstof en wederom minder CO2-uitstoot realiseren. De woningen hebben een kwaliteit voor een levensduur van tenminste 40 jaar, waardoor ze bij einde exploitatieperioden (30 jaar) opnieuw ingezet kunnen worden op een nieuwe locatie. De woningen zijn all-electric woningen en daarmee gasloos. De verwarming van de woningen is dus ook elektrisch. Als de gebruikte elektriciteit groen wordt opgewekt, dan wordt er tijdens bewoning voor het verwarmen van de woning dus geen CO2 geproduceerd. Naast elektrische verwarming zal een warmtepompboiler zorgen voor de warmwatervoorziening. En zullen de daken van de woonblokken maximaal voorzien worden met zonnepanelen. Waardoor de woningen zullen voldoen aan energielabel A.

Algemeen uitgangspunt is geen gebruik van materialen die schadelijk zijn voor mens en/of milieu. De toegepaste materialen tijdens de bouw en bij in gebruik name zijn gerecycled, van goed beheerde natuurlijke oorsprong of zijn aan het einde van de gebruiksduur eenvoudig te recyclen, zodat zij terugkeren in goed beheerde technische of natuurlijke (materiaal)kringlopen.

15/57

HOOFDSTUK 3. RUIMTELIJK BELEIDSKADER Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op deze onderbouwing. Gezien de aard van het project is rijksbeleid niet van belang, met uitzondering van de 'Ladder van duurzame verstedelijking'. Daarnaast wordt er alleen ingegaan op het relevante provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1. Rijksbeleid 3.1.1. Ladder voor duurzame verstedelijking Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de ladder) is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder is opgenomen in artikel 3.1.6. lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen.

Dit project voorziet in het realiseren van maximaal 112 flexwoningen voor de duur van maximaal 30 jaar. Voor een woningbouwlocatie volgt uit de jurisprudentie dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Gelet op het aantal flexwoningen en het feit dat ze langer dan 10 jaar mogelijk worden gemaakt op een locatie dat in het geldende bestemmingsplan niet bestemd is voor wonen, is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat dit projectbesluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en dat de locatiekeuze gemotiveerd moet worden en dat een beschrijving van de behoefte nodig is. Behoefte In paragrafen 3.3.2 en 3.3.3 wordt toegelicht dat er kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is aan de woningen uit voorliggend plan. Het programma is daarmee verantwoord vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking. Locatie Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen.

In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het projectgebied is gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied van Oss. Een locatie van deze omvang om met circa 112 flexwoningen een tijdelijke maar acute woningbehoefte op te vangen is binnenstedelijk niet voorhanden.

16/57

3.1.2. Nationale Woon- en Bouwagenda (2022) Het programma 'Een thuis voor iedereen' is het 2e van de 6 programma's onder de Nationale Woon- en Bouwagenda. Dit programma heeft als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. In het programma 'Woningbouw' van de Nationale Woon- en Bouwagenda is vervolgens opgenomen dat door de realisatie van voldoende betaalbare woonruimte de toegankelijkheid van de woningmarkt voor mensen uit aandachtsgroepen, spoedzoekers en starters verbeterd moet worden. Zogeheten flex- of transformatiewoningen kunnen snel worden gerealiseerd en helpen daarmee de woningnood acute te verkleinen. In het programma 'Woningbouw' is daarom de realisatie van 15.000 flex- of transformatie woningen per jaar als streefdoel opgenomen. Vanuit dit programma is door het Rijk een subsidie toegekend voor de realisatie van flexwoningen in Oss op de locatie van het projectgebied.

3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Interim omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim omgevingsverordening (Iov) is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen. Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: • Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten.

Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. • Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Iov voor de volgende thema’s rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Binnen het projectgebied zijn rechtstreekse regels van toepassing voor grondwateronttrekking. Volgens Kaart 1: Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het projectgebied in zijn geheel aangeduid als ‘Diep grondwaterlichaam’ en ‘Geen attentiezone waterhuishouding’.

Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone ‘Geen Attentiezone waterhuishouding’. De rechtstreeks werkende regels voor landbouw 17/57

(kaart 2) zijn in dit geval niet relevant, aangezien de ontwikkeling geen betrekking heeft op het oprichten of wijzigen van een veehouderij. Instructieregels Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Voor dit projectgebied gaat het om de volgende thema's (voor zover van belang voor de gemeente): • Verstedelijking afweegbaar • Aardkundig waardevol • Gemengd landelijk gebied • Landelijk gebied • Beperkingen veehouderij • Stalderingsgebied De aanduidingen 'Beperkingen veehouderij' en Stalderingsgebied' hebben betrekking op (de ontwikkeling van) veehouderijen. Hier is geen sprake van waardoor deze regelingen niet van belang zijn voor deze ontwikkeling. De instructieregels ten aanzien van 'Gemengd landelijk gebied' zijn eveneens niet relevant voor het gebruik van deze locatie als woonlocatie. Voor dit projectgebied zijn enkel de instructieregels ‘Aardkundig waardevol gebied’, 'Landelijk gebied' en ‘Verstedelijking afweegbaar’ relevant. Hieronder wordt op deze instructieregels ingegaan. Aardkundig waardevol gebied Een project of plan binnen Aardkundig waardevol gebied moet mede gericht zijn op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de aardkundige waarden en kenmerken zoals beschreven in de Aardkundig Waardevolle Gebiedenkaart NoordBrabant.

Volgens die kaart ligt het noordoostelijke deel van het projectgebied binnen het ‘Peelrandbreukstelsel’. De Peelrand- en Feldbissbreuk zijn unieke voorbeelden van actieve breuken in los ‘gesteente’ Hierdoor kunnen wijstgronden ontstaan, waarbij de hoger gelegen kant van de breuk natter is dan het lagergelegen land. De te beschermen aardkundige elementen zijn: • Breukzones van het Peelrandbreukenstelsel en Feldbissbreuk; • (Potentiële) Wijstgronden; • (Zichtbare) hoogteverschillen bij breuken; • Hydrologische werking bij breukzones (voorkomen van “lekprikken breuk”. In zijn algemeenheid mogen geen activiteiten plaatsvinden welke zorgen voor negatieve effecten voor de geologische, geomorfologische, bodemkundige en (geo)hydrologische waarden van de breuk. Daarbij mogen geen activiteiten plaatsvinden die leiden tot een verdere achteruitgang van wijst en die een eventueel toekomstig herstel bemoeilijkt. Landelijk gebied In landelijk gebied moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.9; een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving). In deze ruimtelijke onderbouwing moet gemotiveerd worden hoe dit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied en hoe de uitvoering geborgd is.

Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

18/57

Dit project betreft een tijdelijke functie. Met de provincie is afgesproken dat de functie van de betreffende gronden, in dit geval landbouwgronden, na de looptijd van de vergunning weer teruggebracht wordt naar de oorspronkelijke situatie. De voorwaarden voor het realiseren van de flexwoningen moeten in overeenstemming zijn met de beginselen van omkeerbaarheid van het project en het terrein. Dat sluit niet uit dat initiatiefnemer wil investeren in een bepaalde landschappelijke kwaliteit op het terrein, maar wel van dusdanige aard, dat deze ná het verwijderen van de flexwoningen weer in de oorspronkelijke staat teruggebracht kan worden. De huidige bestemming blijft immers een agrarische bestemming. Hiervoor is in de gebruiksovereenkomst met de initiatiefnemer opgenomen dat het perceel na 30 jaar in de oude staat moet worden opgeleverd. Tevens wordt onderzocht of de bestaande groene omkadering van het projectgebied versterkt kan worden. Deze versterking zal dan wel permanent van aard zijn. Het uitgangspunt is, dat over 30 jaar het aangelegde groen als 'bestaand' groen in stand wordt gehouden, overeenkomstig het beleid zoals dat nu geldt. Verstedelijking afweegbaar Artikel 3.42 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) schrijft voor dat de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen ‘Stedelijk gebied’ dient te leggen.

Binnen de aanduiding 'Verstedelijking afweegbaar' is het onder voorwaarden mogelijk om in afwijking van artikel 3.42 te voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied (artikel 3.43). Deze voorwaarden zijn: • binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; • transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; • de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Beoordeling project Dit project betreft een tijdelijke functie. Het uitgangspunt is dan ook om zo min mogelijk verandering aan te brengen aan de bodem in het gebied. In dat kader kan worden vermeld dat binnen het gebied met aardkundige waarden geen ingrepen zijn voorzien die voor negatieve effecten voor de geologische, geomorfologische, bodemkundige en (geo)hydrologische waarden van de breuk zorgen. In die (noordoost)hoek van het projectgebied is immers een groenzone voorzien in aansluiting op de bestaande stadsrand.

Voor het overige deel van het plangebied geldt dat de te realiseren bebouwing en verkeersstructuren na het verstrijken van de looptijd van de vergunning in zijn geheel kunnen worden verwijderd zonder blijvende impact op het gebied. De beoogde landschapsstructuren (watergangen en aanplant opgaand groen) sluiten aan bij de kwaliteiten van de omgeving en het is dan ook de bedoeling dat deze structuren nadien behouden blijven. Het snel realiseren van een tijdelijk woonprogramma om te voorzien in een acute woonbehoefte is niet geheel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied. Cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed is niet direct voor handen of het geschikt maken ervan is erg kostbaar. Binnen stedelijk zijn met name twee andere alternatieve onbebouwde locaties beschikbaar, te weten de locatie Meidoornlaan in Oss en een binnenstedelijke locatie in Ravenstein. Voor beide locaties wordt afzonderlijk een omgevingsvergunningprocedure doorlopen om hier eveneens tijdelijke woningen mogelijk te maken. Om toch snel te kunnen voorzien in de tijdelijke woonbehoefte is daarom gekeken naar locaties met de aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’.

Deze gebieden komen namelijk voort uit provinciaal beleid en uitwerkingsplannen voor stedelijke en landelijke regio’s en zijn in dat kader in de voormalige Verordening Ruimte en nadien de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangewezen als gebieden waarop eventuele uitbreidingsplannen voor stedelijke ontwikkeling zich bij uitstek dienen te richten. In hoofdstuk 2 is op basis van een (landschappelijk) gebiedsanalyse verkend wat de mogelijkheden zouden kunnen zijn voor tijdelijke woningen binnen het betreffende gebied, rekening houdende met de kernkwaliteiten van het gebied. Voorliggend plan laat zien dat het mogelijk is een tijdelijk woonprogramma te realiseren waarbij de bestaande kwaliteiten van het gebied worden gerespecteerd of juist worden versterkt, zodat er na afloop van de vergunningstermijn geen onomkeerbare negatieve effecten zijn. In paragraaf 3.1.1 en paragraaf 3.3.2 is gemotiveerd dat het woonprogramma past binnen de regionale afspraken voor woningbouw. Zodoende wordt aan de voorwaarden uit artikel 3.43 ( Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar ) van de Iov voldaan.

19/57

Uit artikel 3.42 lid 2 volgt dat een duurzame stedelijke ontwikkeling voor o.a. wonen een zorgvuldig ruimtegebruik en een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving bevordert, rekening houdt met klimaatverandering (waaronder hittestress) en optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit. In deze ruimtelijke motivering is gemotiveerd dat hiervan sprake is. Zo wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de omgevingskwaliteit en keuzen ten aanzien van ontsluiting en wordt in hoofdstuk 4 voor de relevante omgevingsaspecten gemotiveerd dat ter plaatse van het projectgebied een veilige en gezonde leefomgeving kan worden gewaarborgd. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 3.1.2 van de regels van de Iov zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de evenwichtige toedeling van functies. In de verordening is bepaald dat een bepaalde bestemming pas aan gronden mag worden toegekend als sprake is van een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Voor ontwikkelingen binnen landelijk gebied geldt aanvullend dat de ontwikkeling in voldoende mate moet bijdragen aan kwaliteitsverbetering van het landschap.

Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. Het betreft een tijdelijke ontwikkeling op landbouwgrond aan de rand van stedelijk gebied. De woningen worden modulair en circulair gebouwd. Modulaire gebouwen kunnen hergebruikt, verplaatst of getransformeerd worden. Modulair vastgoed is daarmee een soort spaarbank van materialen, bouwdelen en grondstoffen die elke keer opnieuw kunnen worden gebruikt waardoor de economische restwaarde maximaal blijft. De woningen gaan bij afloop tijdelijke omgevingsvergunning herplaatst worden naar een andere locatie, waar deze opnieuw ingezet kunnen worden als flexwoningen. Er is dan ook sprake van een duurzame herstructureringslocatie. Zoals in paragraaf 3.1.1 van deze toelichting te zien is, is daarbij toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De circulariteit en duurzaamheid van dit project is bovendien een meerwaarde. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema’s aan de orde: • de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.

• de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Al deze aspecten komen terug in deze ruimtelijke onderbouwing. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het project voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema’s binnen de lagen (zie planologische en milieuaspecten). Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit project zijn en dat het project voorziet in een veilig en goed woon- en leefklimaat. In paragraaf 4.13.2 wordt gemotiveerd hoe wordt omgegaan met kwaliteitsverbetering van het landschap. Kortheidshalve volstaat hier de conclusie dat aan de verplichting bedoeld in artikel 3.9 van de Iov wordt voldaan.

3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1. Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: • het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; • het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; 20/57

• • •

het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens.

Dit project voorziet met de realisatie van betaalbare flexwoningen (sociale huur), bedoeld voor een- en tweepersoonshuishoudens die hier maximaal tot einde tijdelijke omgevingsvergunning kunnen wonen in de acute woningbehoefte en verhoogt hiermee de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus. 3.3.2.

Wonen

Woonvisie Gemeente Oss 2020 De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Daarnaast neemt de druk op de sociale woningmarkt in Oss de komende tijd nog altijd toe. De doelgroep van huishoudens met lage inkomens groeit, ouderen blijven langer thuis wonen (kunnen ook minder snel naar een zorgwoning) en de uitstroombeweging vanuit beschermd wonen en maatschappelijke opvang is in volle gang.

Daarnaast groeit de bevolking in Oss de komende decennia nog, waardoor de vraag naar woningen alleen maar blijft stijgen. Eind 2035 verwacht gemeente Oss ca 7.000 à 8.000 woningen meer nodig te hebben dan er nu zijn. Daarom is er voldoende woningproductie nodig. Het aantal inbreidingslocaties in Oss is beperkt en de mogelijkheden die er zijn worden al volop benut. De belangrijkste toevoeging van woningen z.al echter gerealiseerd worden in Oss West. In deze uitbreidingswijk zijn plannen voor 2.500 tot 3000 woningen. Enkele woningcorporaties zullen daarvan 1.000 sociale huurwoningen bouwen. De bouw hiervan gaat op z’n vroegst in 2023 van start. Deze stroom reguliere woningen moet de verhoudingen tussen vraag en aanbod weer in evenwicht brengen. Maar om de huurmarkt ook op korte termijn lucht te geven is meer nodig. Het is daarom van belang een tweesporenbeleid te voeren, waarbij door het bouwen van woningen voor korte en lange termijn flexibeler op een veranderende vraag kan worden ingespeeld. Flexwoningen op tijdelijke locaties kennen een snellere procedure en een kortere bouwtijd. Het is een moderne manier om snel kwalitatief goede woningen toe te voegen, voor de korte termijn.

Met betrekking tot de doelgroepen is de marktvraag van bereikbare woningen vanuit actief woningenzoekenden (mensen die staan ingeschreven bij WoonServiceRegionaal en het afgelopen jaar minimaal 1x hebben gereageerd op een woning) onder 1 en 2 persoons huishoudens tussen 24 en 34 jaar in Oss het grootst. De groep heeft over het algemeen een korte inschrijfduur, tot 1 jaar (bron: Katoomba). In de prestatieafspraken 2021-2024, worden vier locaties benoemd voor een totale realisatie van circa 240 tijdelijke woningen. Met name in het stedelijk gebied, waarbij we werken met tijdelijke contracten. Deze flexwoningen zien we als aanvulling op het huidige aanbod en op de bouw van reguliere woningen, waarbij we koersen op een compleet en gevarieerd woonprogramma, passend bij de huidige marktvraag. 3.3.3. Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor

21/57

woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021). De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit.

De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. • De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen.

Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch –Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. • De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied - landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente. • Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen.

Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies. 1 Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale Woningmarkton-

derzoek (2019).

22/57

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw in dit bestemmingsplan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en de regionale afspraken. Het plan Voorliggend project maakt de ontwikkeling van maximaal 112 flexwoningen (appartementen en grondgebonden woningen) in de sociale huur mogelijk voor een periode van 30 jaar. De flexwoningen komen ten noorden van de Gewandeweg, tegen de wijk Mikkeldonk, en worden kant-en-klaar op de locatie geplaatst. Hierdoor kunnen er snel extra woningen worden gebouwd om in de grote behoefte van deze woningen te kunnen voorzien. De doelgroep van huishoudens met lage inkomens groeit, ouderen blijven langer thuis wonen (kunnen ook minder snel naar een zorgwoning) en de uitstroombeweging vanuit beschermd wonen en maatschappelijke opvang is in volle gang. Daarnaast groeit de bevolking in Oss de komende decennia nog, waardoor de vraag naar woningen alleen maar blijft stijgen. Met het oog op kleinere huishoudens en de behoefte aan betaalbare woningen is dit plan ontwikkeld.

Qua woonmilieu wordt in een groene setting aangesloten bij het karakter van Oss. De behoefte aan woningen De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. Regionale kader woningbouw De gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering is opgenomen in de Woondeal van de Regio Noord Oost Brabant (RNOB) en volgt de provinciale prognose. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. Deze onderbouwing is gerelateerd aan de provinciale prognose van september 2020. De meest actuele provinciale prognose is van november 2023 en in de loop van 2024 zal de gemeente Oss de figuren zoals hierna getoond actualiseren zodat deze in lijn zijn met de meest actuele prognose. Uit de figuren blijkt echter dat er ten opzichte van de voorgaande prognose al een tekort was aan woningbouwplannen. Dat tekort is in het licht van de nieuwe, hogere, prognose alleen maar groter geworden. Kwantitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss.

Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.300 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw). Tot 2040 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 8.500 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss. (NB: het voorliggende plan voor de realisatie van maximaal 112 flexwoningen in Oss is reeds opgenomen in de concrete plancapaciteit).

23/57

24/57

De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 5.000 woningen. Dit is niet alleen de harde plancapaciteit (juridisch bindende plannen, opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden tot herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een opgave heeft om plancapaciteit voor woningen voor de hele gemeente uit te breiden. Daarom werkt Oss aan de (versnelde) planontwikkeling voor meerdere locaties in het stedelijk gebied en de landelijke kernen. Het voorliggende plan voor maximaal 112 woningen is reeds opgenomen in de geïnventariseerde capaciteit. Duidelijk is dat de plancapaciteit voor woningen voor de gehele gemeente binnen de kaders van de provinciale prognose en de regionale afspraken blijft en er nog forse tekorten zijn. De woningbehoefte in het stedelijk gebied De woningprogrammering in Oss is gebiedsgericht, zodat ingespeeld wordt op de woonbehoefte in de verschillende delen (kernenclusters) van de grote gemeente. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de stedelijke zone van Oss langs de A59. Naast het stedelijke gebied Oss Berghem zijn dit ook de kernen Geffen en Ravenstein.

Onderstaande tabel geeft de behoefte en capaciteiten voor woningen in het stedelijk gebied weer. De maximaal 112 woningen van het plangebied zijn reeds opgenomen in de capaciteiten. Uit het overzicht blijkt dat deze woningen qua omvang passen in de bandbreedte van de behoefte van het stedelijk gebied.

Ook in kwalitatieve zin voldoen de nieuwe woningen aan de behoefte In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten2. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. In de kwalitatieve raming is dit vertaald naar een toenemend aandeel appartementen of levensloopbestendige woningen. Belangrijk is ook de betaalbaarheid van wonen, met een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur) en vrije sector huur. Dit is onder andere het gevolg van de sterk gestegen woningprijzen, de beperkte toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen. 1 De prijssegmenten 2023 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur > liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 240.000;

koop middelduur, > € 240.000 < €405.000, koop duur > € 405.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens, de NHG grens en de consumentenprijsindex en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

In onderstaande figuren is de indicatieve behoefte voor het stedelijk gebied weergegeven. Voorliggend programma, met maximaal 112 flexwoningen, past binnen deze behoefte.

25/57

Duidelijk is dat het voorliggende plan in belangrijke mate voorziet in de behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens in de sociale huursector. Ook na realisering van dit plan blijven er nog tekorten in dit segment. De conclusie is dan ook dat de beoogde flexwoningen in voorliggend plan aansluiten bij de behoefte aan woningen op de korte termijn om de immense woningvraag te verminderen. Hiermee voldoet het plan aan de Ladder voor duurzame verstedelijkingen en sluit aan bij de Woonagenda van provincie, regio en gemeente Oss. 3.3.4. Visie Stedelijk gebied Oss-Berghem De Visie Stedelijk gebied Oss-Berghem vormt samen met de gebiedsvisies voor het Buitengebied en voor Stadjes & Kernen de bouwstenen voor de integrale omgevingsvisie voor de gemeente Oss. De omgevingsvisie is een van de belangrijke beleidsinstrumenten onder de Omgevingswet die op 1 januari 2024 wordt ingevoerd. In de gebiedsvisie geeft gemeente Oss aan wat de visie en voorstellen zijn voor de ontwikkeling van het stedelijk gebied Oss-Berghem. Dit wordt gedaan aan de hand van verschillende thema’s: gezond & veilig, duurzaam (energie, klimaat & biodiversiteit), ondernemen, wonen en mobiliteit.