Regels met bijlagen

BESTEMMINGPSLAN Wijlseweg 11-11a - Maren-Kessel - 2023 Regels

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

INLEIDENDE REGELS Begrippen Wijze van meten

4 4 10

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

BESTEMMINGSREGELS Verkeer - Verblijf Wonen

12 12 13

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

ALGEMENE REGELS Anti-dubbeltelregel Landschappelijke tegenprestatie Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Afwijken van de bouwregels algemeen Wijzigingsregels Overige regels

18 18 19 20 22 23 25 26 28

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

OVERGANGS- EN SLOTREGELS Overgangsrecht Slotregel

29 29 30

Bijlagen bij regels Bijlage 1 Lijst direct toelaatbare activiteiten Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Bijlage 3 Landschappelijk inpassingsplan Wijlseweg 11-11a

31 32 35 41

2

Inhoudsopgave (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Regels

Regels (vastgesteld)

3

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Hoofdstuk 1

Artikel 1

1.1

INLEIDENDE REGELS

Begrippen

plan:

het bestemmingsplan "Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023" van de gemeente Oss.

1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0828.BPwijlseweg11mk-VG01 met de bijbehorende regels inclusief bijlagen.

1.3

aan-huis-verbonden activiteit:

een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit die in of bij een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde.

1.6

bedrijf/bedrijfsactiviteit:

de uitoefening van opslag-, handels-, transport- en industriële en ambachtelijke bedrijven, een en ander met uitsluiting van agrarische bedrijven, detailhandel, horeca, dienstverlening, zelfstandige kantoren, maatschappelijke voorzieningen en voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning.

1.7

bedrijfsgebouw:

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf of bedrijfsactiviteit.

1.8

bedrijfsvloeroppervlakte (bvo):

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een bedrijf, kantoor of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

4

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

1.9

bestaand:

a. ten aanzien van bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wetten gegeven voorschriften; b. ten aanzien van gebruik: gebruik van gronden en opstallen zoals dat legaal aanwezig is op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 1.10

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

1.11

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.12

bijgebouw:

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.13

bouwen:

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

1.14

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.15

bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

1.16

bouwmassa:

een verzameling gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen.

1.17

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.18

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel.

Regels (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

1.19

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegelaten.

1.20

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct, indirect met de grond verbonden is, hetzij direct, hetzij indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

1.21

carport:

een dakconstructie, vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, bestemd voor het overdekt stallen van auto's.

1.22

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.23

eerste bouwlaag:

de bouwlaag op de begane grond.

1.24

functie:

activiteiten ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

1.25

gebouw:

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.26

hobbymatig agrarisch grondgebruik:

het gebruik van grond voor agrarische activiteiten in een omvang die niet als bedrijfsmatig kan worden beschouwd, met uitzondering van volkstuinen.

1.27

hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw kan worden aangemerkt.

6

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

1.28

horeca:

een bedrijf gericht op één of meer van de navolgende bedrijfsmatige activiteiten: a. het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren en/of dranken met de mogelijkheid deze ter plaatse of elders te nuttigen; b. het verstrekken van nachtverblijf; c. het exploiteren van zaalaccommodatie; d. het bieden van gelegenheid tot dansen. 1.29

huishouden:

de leefvorm of samenlevingsvorm van een alleenstaande of een gezin, waaronder mede wordt begrepen: a. het inwonen of het bewonen van kamers door ten hoogste 2 verwanten of andere personen in het hoofdgebouw en/of aan- en uitbouw, al dan niet bij wijze van mantelzorg en al dan niet met eigen voorzieningen; b. een met een gezin gelijk te stellen samenlevingsverband, waaronder mede wordt begrepen: 1. een woongroep van mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking of aandoening, met inbegrip van begeleiding en toezicht gericht op zelfstandige bewoning; 2. de gezamenlijke huisvesting van een groep van maximaal 4 niet verwante personen die gebruik maken van de gemeenschappelijke voorzieningen in de woning. 1.30

kelder:

een geheel of nagenoeg geheel, dat wil zeggen maximaal 0,5 m boven peil, ondergronds gelegen ruimte die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk.

1.31

lawaaisport:

een sport waarbij in hoge mate (mechanisch) geluid wordt geproduceerd, zoals autosport, motorsport, (model)vliegsport en karting.

1.32

mantelzorg:

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

1.33

onderbouw:

een gedeelte van een gebouw dat gedeeltelijk onder peil is gelegen.

1.34

paardenbak:

een door middel van een afscheiding afgezonderd stuk terrein met een andere ondergrond dan gras, kennelijk ingericht voor het africhten en/of trainen en berijden van paarden en pony's en/of het anderszins beoefenen van de paardensport, met of zonder de daarbij behorende voorzieningen.

1.35

peil:

a. voor bouwwerken op een perceel waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende, afgewerkte, normale maaiveld.

Regels (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

1.36

permanente bewoning:

bewoning van een verblijf als hoofdverblijf.

1.37

ruimtelijke kwaliteit:

de kwaliteit van de ruimte zoals bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte.

1.38

seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.39

statische opslag:

opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, zonder dat deze ter plaatse bewerkt, verwerkt, gerepareerd of verhandeld worden. Hieronder wordt o.a. verstaan de opslag van (antieke) auto's, boten en caravans;

1.40

teeltondersteunende voorziening:

voorziening in, op of boven de grond die door agrarische bedrijven met plantaardige teelten wordt gebruikt om één of meer van de volgende doelen na te streven: a. verbetering van de productie, onder meer door teeltvervroeging en -verlating, terugdringing van onkruidgroei en beperking van vraatschade; b. verbetering van de arbeidsomstandigheden, onder meer door gewassen verhoogd te telen; c. bereiken van positieve effecten op milieu en water (bodembescherming, terugdringen onkruidbestrijding, effectief omgaan met water). Voorbeelden van teeltondersteunende voorzieningen zijn: aardbeiteelttafels, afdekfolies, antiworteldoeken, boomteelthekken, hagelnetten, insectengazen, plastic tunnels, ondersteunende kassen, schaduwhallen en vraatnetten.

Knalapparatuur wordt niet aangemerkt als teeltondersteunende voorziening.

1.41

tijdelijke teeltondersteunende voorziening:

teeltondersteunende voorziening die zo lang de teelt het vereist aanwezig is, met een maximum van acht maanden per jaar.

1.42

uitbouw:

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

8

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

1.43

verdieping:

elke bouwlaag boven de eerste bouwlaag op de begane grond.

1.44

voorgevellijn:

de lijn (in hoeksituaties: de lijnen) waarin de naar de weg of ander openbaar gebied gekeerde gevel(s) van het dichtst bij die weg of ander openbaar gebied gelegen gebouw is (zijn) gelegen alsmede het verlengde daarvan.

1.45

werk:

een constructie, geen bouwwerk zijnde.

1.46

wonen:

het bewonen van een woning.

1.47

woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

1.48

woonhuis:

een gebouw dat één grondgebonden woning omvat.

Regels (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het betreffende bouwwerk op een bouwperceel.

2.2

de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel:

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken samen.

2.3

het bebouwingspercentage:

de oppervlakte die met gebouwen (carports en overkappingen inbegrepen) is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming; de oppervlakte wordt altijd in gehele getallen bepaald.

2.4

de breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.

2.5

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6

de breedte van een bouwperceel:

tussen de zijdelingse perceelsgrenzen, gemeten over ten minste 3/4 van de lengte van het bouwperceel, in welke lengte in ieder geval het bouwvlak aanwezig is of de toegestane situering van het hoofdgebouw indien geen bouwvlak is aangegeven.

2.7

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.8

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

10

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

2.9

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, luchtkokers, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.10

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Regels (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Hoofdstuk 2

Artikel 3

3.1

BEST EM M INGSREGELS

Verkeer - Verblijf

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

wegen en woonstraten met niet meer dan twee rijstroken; erven, pleinen en paden; parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen; groenvoorzieningen; speel- en verblijfsvoorzieningen en beeldende kunst; terrein voor markten, standplaatsen en evenementen; voorzieningen voor afvalinzameling, openbaar vervoer en zend- en ontvangstinstallaties; water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met bijbehorende voorzieningen.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Algemeen

Bebouwing mag alleen worden opgericht voor de doelen, genoemd in artikel 3.1.

3.2.2

Gebouwen

a. Gebouwen zijn niet toegestaan. b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen op deze gronden gebouwen voor nutsvoorzieningen en openbaar vervoer worden gebouwd. Hiervoor gelden de volgende regels: 1. De oppervlakte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 15 m2. 2. De hoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 3 m. 3.2.3

Bouwwerken die geen gebouw zijn

Voor het bouwen van bouwwerken die geen gebouw zijn, gelden de volgende regels: a. De bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 12 m. b. De bouwhoogte van zend- en ontvangstinstallaties mag niet meer bedragen dan 12 m. c. De bouwhoogte van objecten van beeldende kunst mag niet meer bedragen dan 12 m. d. De bouwhoogte van overige bouwwerken die geen gebouw zijn mag niet meer bedragen dan 4 m.

12

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 4

Wonen

4.1

Bestemmingsomschrijving

4.1.1

Algemeen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. Wonen in woningen inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen; b. Activiteiten, genoemd in bijlage 1 'Lijst van rechtstreeks toelaatbare aan-huis-gebonden activiteiten' met een bedrijfsvloeroppervlakte van niet meer dan 35 m²; c. Een bed and breakfast met een overnachtingscapaciteit van niet meer dan 2 slaapkamers en voor niet meer dan 4 personen tegelijk; d. Ondergeschikte waterhuishoudkundige voorzieningen; Met bijbehorende voorzieningen.

4.1.2

Detaillering

In het doel 'Wonen': a. Is recreatief nachtverblijf in de vorm van kortdurend, incidenteel overnachten (maximaal 1 nacht) in een camper zonder gezamenlijke huisvesting van een groep van maximaal 8 personen toegestaan. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen

a. Bebouwing mag alleen worden opgericht voor de doelen, genoemd in artikel 4.1; b. Het aantal woningen bedraagt per bestemmingsvlak niet meer dan één; c. Als er een bouwvlak is aangegeven, mogen woning uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat buiten het bouwvlak uitsluitend erkers, balkons en luifels zijn toegestaan, mits de bouwgrens met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden en de breedte van de erker, het balkon of de luifel niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van de betreffende gevel; d. Algehele herbouw van de woning mag, eventueel in afwijking van het bepaalde in artikel 7.4, uitsluitend plaatsvinden op de oorspronkelijke locatie binnen het bestemmingsvlak; e. Voor de voorgevel van de woning mogen geen aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen worden gebouwd, met uitzondering van erkers, balkons of luifels, mit de voorgevel met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden en de breedte van de erker, het balkon of luifel niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van de voorgevel; f. De afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelgrens dient ten minste 3 m te bedragen, met dien verstande dat bij hoekwoningen het hoofdgebouw aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens moet worden geplaatst en dat bij tussenwoningen het hoofdgebouw aan beide zijden in de zijdelingse perceelsgrens moet worden geplaatst. g.

Vrijstaande bijgebouwen moeten op minimaal 1 m achter de voorgevel van de woning worden gebouwd. h. De bebouwing binnen de zone 'overige zone - oeverwal' moet verder voldoen aan de regels in de onderstaande tabel: Bouwwerken

Regels (vastgesteld)

Maximale Maximale Maximale goothoogte in m bouwhoogte in m oppervlakte in m2

Maximale inhoud in m3

13

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Woning inclusief 3 aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen

8

-

750

Vrijstaande bijgebouwen

5

100

-

3

Erf- en terreinafscheidinge n

-voor de voorgevellijn of als er geen voorgevellijn is: 1,2; -voor het overige: 2

Bouwwerken met een dakconstructie die geen gebouw zijn

3

-voor de voorgevel van de woning: 0 -achter de voorgevel van de woning: 30

-

Overige bouwwerken die geen gebouw zijn

-lichtmasten voor paardenbakken: 4

-

-

-

-

-overige: 3 i.

In afwijking op het bepaalde onder h: 1. Is ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - 29' één vrijstaand bijgebouw toegestaan met een maximaal oppervlakte van 290 m².

4.2.2

Voorwaardelijke verplichting beeldkwaliteit

Het bouwen van woningen, zoals bedoeld in artikel 4.2 is uitsluitend toegestaan indien is aangetoond dat wordt voldaan aan de beeldkwaliteitseisen, zoals opgenomen in bijlage 2 'Beeldkwaliteitsplan'.

4.3

Afwijken van de bouwregels

4.3.1

Afwijking

Indien wordt aangetoond dat een dialoog is gevoerd met de direct omwonende kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van: a. Het bepaalde in artikel 4.2 onder h, voor het toestaan van een grotere inhoud van de woning, onder de volgende voorwaarden: 1. De inhoud bedraagt maximaal 1.000 m³; 2. De woning moet naar aard, schaal en uitstraling passen in de omgeving; 3. Artikel 6 is van toepassing. b. Het bepaalde in artikel 4.2 onder h, voor een afwijkende goothoogte van de woning to 5 m en een afwijkende bouwhoogte van de woning tot 10 m; c. Het bepaalde in artikel 4.2 onder d, voor het algeheel herbouwen van een woning op een andere locatie, mits: 1. De herbouw plaats vindt binnen hetzelfde bestemmingsvlak; 2. De herbouw vanuit landschappelijk, stedenbouwkundig en/of milieukundig oogpunt een verbeterde situering tot gevolg heeft; 3. De belangen van omliggende al dan niet agrarische bedrijven en aangrenzende percelen niet

14

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023 onevenredig worden aangetast; 4. De bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 5. Overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. Het bepaalde in artikel 4.2 onder f, voor een kleinere afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, als de belangen van derden hierdoor niet onevenredig worden aangetast; e. Het bepaalde in artikel 4.2 onder h, voor het bouwen van mobiele vakantiewagens waarvoor op grond van artikel 3.4 wordt of is afgeweken van de gebruiksregels; f. Het bepaalde in artikel 4.2 onder h, voor het bouwen van windmolens tot een maximale hoogte (inclusief wieken) van 12 m; g. Het bepaalde in artikel 4.2 onder ha, voor het bouwen van ooievaarsnesten met een maximale hoogte van 8 m; 4.3.2

Toelaatbaarheid

Afwijking ingevolge artikel 4.3.1 is uitsluitend toegestaan mits: a. Geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1. De ruimtelijke kwaliteit; 2. De gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; 3. Het straat- en/of bebouwingsbeeld; 4. De landschappelijke en natuurwaarden; 5. De verkeersveiligheid; 6. De woonsituatie. b. De noodzaak hiervan is aangetoond voorzover het gaat om de afwijkingen ingevolge artikel 4.3.1 onder c. 4.4

Afwijken van de gebruiksregels

Indien wordt aangetoond dat een dialoog is gevoerd met de direct aanwonenden kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.1 voor de activiteiten als genoemd in onderstaande tabel onder de voorwaarde dat de ruimtelijke en/of stedenbouwkundige inpasbaarheid en de milieuhygiënische aanvaardbaarheid zijn aangetoond en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. b. c. d. e. f.

de ruimtelijke kwaliteit; de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; het straat- en/of bebouwingsbeeld; de landschappelijke en natuurwaarden; de verkeersveiligheid; de woonsituatie;

en met inachtneming van de per afzonderlijke activiteit omschreven voorwaarden in onderstaande tabel:

Activiteit

Regels (vastgesteld)

Voorwaarden

15

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Het gebruik van bijgebouwen voor bewoning

- het gebruik dient noodzakelijk te zijn vanuit een oogpunt van mantelzorg; - op het perceel dient al een woning aanwezig te zijn; - de afwijking wordt niet meer dan één keer tegelijkertijd per woning verleend; - er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van belangen van belanghebbenden; - de voor mantelzorg te gebruiken ruimte wordt ingepast binnen de bouwmogelijkheden voor bijgebouwen en is in ieder geval niet groter dan 100 m²; - het bijgebouw is gelegen op een afstand van niet meer dan 40 m van de woning, tenzij op ruimere afstand van de woning een bijgebouw is gelegen dat op relatief eenvoudige wijze geschikt is te maken voor bewoning en er sprake blijft van een relatie tussen woning en bijgebouw

Bedrijfsmatige opslag

- uitsluitend statische opslag/opslag van caravans is toegestaan; - afwijking wordt uitsluitend verleend voor gebouwen voor opslagdoeleinden tot een maximum van 500 m²; - alle gebouwen dienen te worden gesloopt, met uitzondering van de woning met aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, 100 m² vrijstaande bijgebouwen, cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en maximaal 500 m² bebouwing voor de opslagfunctie; - de opslag dient te voldoen aan de eisen die daaraan uit hoofde van de wettelijke bepalingen inzake externe veiligheid worden gesteld; - de opslag mag niet leiden tot een onevenredige vergroting van de lokale verkeersdruk; - bedrijfsmatige activiteiten verband houdend met de opslag zijn niet toegestaan; - buitenopslag is niet toegestaan; - het gebouw waar de opslag plaatsvindt, dient landschappelijk te worden ingepast; - er zijn geen milieuhygiënische bezwaren

Het toestaan van activiteiten die genoemd worden - de woonfunctie blijft als hoofdfunctie, dat wil in bijlage 1 Lijst van rechtstreeks toelaatbare zeggen voor ten minste 50%, gehandhaafd; aan-huis-gebonden activiteiten met een - de bedrijfsvloeroppervlakte bedraagt niet meer dan bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 35 m² of die 75 m²; niet in die lijst genoemd worden, maar naar aard en - er vindt geen onevenredige aantasting plaats van omvang gelijk te stellen zijn met de in die lijst wél de kwaliteit van de woonomgeving; genoemde activiteiten - een goede verkeersafwikkeling is gewaarborgd en er wordt voorzien in de parkeerbehoefte; - het betreft een activiteit uit of vergelijkbaar met categorie 1 van 3 Bedrijvenlijst; - de activiteit mag geen sterk publieksaantrekkende werking hebben; - de activiteit is niet uitgesloten in de 'lijst van rechtstreeks toelaatbare aan-huis-gebonden activiteiten'

16

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Het toestaan van groepsmatige activiteiten

- de woonfunctie blijft als hoofdfunctie, dat wil zeggen voor ten minste 50%, gehandhaafd; - de bedrijfsvloeroppervlakte bedraagt niet meer dan 75 m²; - de aard, de groepsgrootte en de frequentie leiden niet tot een onevenredige aantasting van de kwaliteit van de woonomgeving; - een goede verkeersafwikkeling is gewaarborgd en er wordt voorzien in de parkeerbehoefte;

Detailhandel als onderdeel van de uitoefening van een aan-huis-gebonden activiteit

- de detailhandel is onderdeel van de klantgerichte activiteiten ter plaatse; - de detailhandel is van ondergeschikte aard en een niet-zelfstandig onderdeel van de totale bedrijfsvoering;

De huisvesting van meer dan één huishouden in een vrijstaande woning

- er worden niet meer dan 8 personen in één woning gehuisvest; - er is maximaal één slaapplaats per persoon aanwezig; - de grootte van de woning is geschikt. Dit is het geval als er ten minste 12 m² gebruiksoppervlakte per persoon aanwezig is; - er kan worden voldaan aan de geldende gemeentelijke parkeernormen; - de privacy van aangrenzende percelen mag niet onevenredig worden aangetast

Regels (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Hoofdstuk 3

Artikel 5

ALGEM ENE REGELS

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

18

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 6

6.1

Landschappelijke tegenprestatie

Tegenprestatieplicht

a. de ontwikkelingen als bedoeld in artikel 6.2 die worden gerealiseerd op basis van dit bestemmingsplan met toepassing van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan dan wel met toepassing van een wijzigingsregeling moeten gepaard gaan met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van bodem, water, natuur, landschap en/of cultuur; b. Deze fysieke verbetering dient duurzaam in stand te worden gehouden; c. Als de vereiste fysieke verbetering niet kan worden gerealiseerd, dient deze te worden uitgevoerd als een financiële storting in een gemeentelijk fonds voor financiering van landschappelijke projecten; d. De omvang van de tegenprestatie is afhankelijk van de omvang van de ruimtelijke ontwikkeling en moet in een redelijke verhouding hiertoe staan. 6.2

Tegenprestatie ontwikkelingen

De ontwikkelingen als bedoeld in artikel 6.1 onder a is het realiseren van telecommunicatiemasten met toepassing van 11.2.

Regels (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 7

7.1

Algemene bouwregels

Afwijkende bebouwing

Als de bestaande bebouwing afwijkt van hetgeen elders in deze regels is toegestaan, dienen in afwijking van die regels, de bestaande afwijkingen voor wat betreft: a. b. c. d. e. f. g.

Goothoogte; Bouwhoogte; Oppervlakte; Inhoud; afstand tot de as van de weg; afstand tot de zijdelingse perceelsgrens; situering ten opzichte van andere bebouwing.

ter plaatse van de afwijking als maximaal toelaatbaar worden aangehouden, mits deze afwijkende maatvoering op legale wijze tot stand is gekomen.

7.2

Parkeervoorzieningen

7.2.1

Bouwregels voor parkeervoorzieningen

In aanvulling op wat er geregeld is voor de voorkomende bestemmingen gelden de volgende regels: a. Als de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet het gebouw en moet de andere bebouwing op het betreffende bouwperceel zodanig worden geplaatst of ingericht dat voor het parkeren of stallen van auto's voldoende ruimte aanwezig is in, op of onder het gebouw dan wel op of onder het onbebouwde gedeelte van het bouwperceel. b. De onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's en op de situatie ter plaatse. De afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een auto van een gehandicapte - voor zover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - moet minstens 3,50 bij 5,00 m bedragen. c. Als de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen moet het gebouw zodanig worden geplaatst of ingericht dat in deze behoefte in voldoende mate kan worden voorzien aan, in of onder het gebouw dan wel op of onder het onbebouwde gedeelte van het betreffende bouwperceel. d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en c, mits op andere wijze in de nodige parkeerruimte respectievelijk ruimte voor het laden en lossen van goederen wordt voorzien. 7.2.2

Beleidsregels voor toepassing normen voldoende parkeervoorzieningen

Van voldoende ruimte voor parkeren of stallen van auto's als bedoeld in artikel 7.2.1 onder a is sprake als wordt voldaan aan de door burgemeester en wethouders op 13 december 2016 vastgestelde 'Parkeernormen 2017 gemeente Oss'. Hierbij geldt dat als deze beleidsregels worden gewijzigd of vervangen, rekening wordt gehouden met deze wijziging of vervanging.

7.3

Ondergronds bouwen

7.3.1

Ondergrondse bouwwerken

a. Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken die geen gebouw zijn, gelden geen beperkingen behalve voor zover in deze regels anders is bepaald. Ondergrondse bouwwerken mogen uitsluitend

20

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023 worden gebruikt overeenkomstig het bij de bestemming toegestane gebruik. b. Voor het bouwen en gebruiken van ondergrondse gebouwen gelden, behalve voor zover in deze regels anders is bepaald, de volgende regels: 1. ondergrondse gebouwen die deels zichtbaar zijn boven het aansluitende, afgewerkte, normale maaiveld, zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, die ook buiten het bouwvlak zijn toegestaan; 2. ondergrondse gebouwen die onzichtbaar zijn boven het aansluitende, afgewerkte, normale maaiveld, zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan; 3. in afwijking van het bepaalde onder b1 en b2 zijn ondergrondse gebouwen onder en bij woonhuizen uitsluitend toegestaan als kelder onder het woonhuis en onder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen; 4. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse gebouwen bedraagt maximaal 4 meter onder peil; 5. de oppervlakte van ondergrondse gebouwen wordt meegerekend bij het berekenen van de toegestane bedrijfsvloeroppervlakte en de toegestane verkoopoppervlakte; 6. de oppervlakte van ondergrondse gebouwen wordt uitsluitend meegerekend bij het toegestane bebouwingspercentage voor zover die gebouwen zichtbaar zijn boven het aansluitende, afgewerkte, normale maaiveld; 7.

de inhoud van ondergrondse gebouwen voor zover gelegen onder het maaiveld wordt niet meegerekend bij de toegestane inhoud van een woning; 8. ondergrondse gebouwen mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig het bij de bestemming toegestane gebruik. 7.3.2

Afwijken van ondergronds bouwen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van artikel 7.3.1 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties of met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 meter onder peil onder de voorwaarden dat: a. de waterhuishouding niet wordt verstoord; b. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden; c. dit niet strijdig is met de belangen verbonden aan de bestemming van de betreffende gronden, en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast. 7.4

Afstand van bouwwerken tot de weg

De afstand van bouwwerken tot de as van de weg dient ten minste 20 m te bedragen. In aanvulling hierop geldt voor rijksweg A50 een afstand van 30 m uit de rand van de weg voor (beperkt) kwetsbare objecten. Het hiervóór bepaalde geldt niet voor bouwwerken die worden opgericht binnen bouwvlakken binnen de bestemming 'Wonen'.

Regels (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 8

8.1

Algemene gebruiksregels

Verboden gebruik

a. Onder het gebruiken van gronden, bouwwerken of onderkomens in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik, daaronder begrepen het doen en/of laten gebruiken: 1. als stort- en/of opslagplaats 2. voor buitenopslag 3. voor (detail)handel 4. voor bedrijfsdoeleinden 5. voor een kleinschalig kampeerterrein, groepskampeerterrein en/of natuurkampeerterrein 6. voor motor-, water- en modelvliegtuigsport en andere vormen van lawaaisport 7. voor een seksinrichting en/of escortbedrijf 8. voor bewoning 9. als ligplaats voor woonschepen of woonarken b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing als de bestemmingsomschrijving (inclusief detaillering) in de overige planregels het betreffende gebruik expliciet toestaat. 8.2

Afwijken van inrichtingsplannen

a. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in de artikelen 9.1 voor het anders uitvoeren van een inrichtingsplan mits die andere uitvoering vanuit het oogpunt van landschappelijke inpassing en/of compensatie en/of ruimtelijke kwaliteit minimaal gelijkwaardig is aan het oorspronkelijke inrichtingsplan, een en ander ter beoordeling van burgemeester en wethouders. b. Met een omgevingsvergunning kan worden bepaald dat het verbod als bedoeld in de artikelen 9.1 pas geldt na een langere periode dan 1 respectievelijk 2 jaar als daar genoemd indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven.

22

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 9

9.1

Algemene aanduidingsregels

Overige zone - inrichtingsplan

In aanvulling op het bepaalde in de overige artikelen geldt ter plaatse van de aanduiding 'overige zone inrichtingsplan' het volgende: a. de gronden zijn tevens bestemd voor de inrichting conform bijlage 3 'Landschappelijk inpassingsplan, met dien verstande dat de aanduiding van bouwwerken geen onderdeel vormt van de inrichting; b. Er mag alleen worden gebouwd als is zeker gesteld dat de inrichting van de gronden plaatsvindt conform bijlage 3 'Landschappelijk inpassingsplan Wijlseweg 11-11a', met dien verstande dat de aanduiding van bouwwerken geen onderdeel vormt van de inrichting; c. onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan gebruik, daaronder mede begrepen het doen en/of laten gebruiken, van gronden in afwijking van het inrichtingsplan dat als bijlage 3 onderdeel uitmaakt van deze regels, met dien verstande dat de aanduiding van bouwwerken geen onderdeel vormt van de inrichting en met dien verstande dat dit verbod uitsluitend geldt vanaf 2 jaar na de verlening van de eerste omgevingsvergunning voor het bouwen op deze gronden. 9.2

Overige zone - oeverwal

9.2.1 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken die geen bouwwerken zijn of van werkzaamheden a. Vergunningsplicht oeverwal Het is, zo nodig in afwijking van wat elders in deze regels is bepaald, verboden op en/of in gronden met de aanduiding 'overige zone - oeverwal' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken die geen bouwwerk zijn en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen of te laten uitvoeren: 1. het vergraven, egaliseren en ophogen van gronden; 2. het bebossen of anderszins beplanten met hoog opgaande bomen, struiken, heesters en daarmee vergelijkbare houtopstanden (met een hoogte van 1,5 m en meer); 3. het rooien en kappen van bomen, struiken, heesters en daarmee vergelijkbare houtopstanden, behoudens het oogsten van teelten; 4. het aanleggen, verbreden en (half)verharden van gronden; 5. het aanleggen van waterlopen en het vergraven, verleggen, verruimen en dempen van bestaande waterlopen, sloten, greppels, kolken, oppervlaktewater, oevers, poelen en wielen; 6. het aanbrengen van onder- en bovengrondse leidingen, constructies, installaties en apparatuur; 7. werken en werkzaamheden die wijziging van de waterhuishouding of waterstand beogen of ten gevolge hebben, zoals uitdiepen, draineren en slaan van putten; 8. het plaatsen van teeltondersteunende voorzieningen. b.

Uitzonderingen oeverwal Het verbod onder a geldt niet voor die geen bouwwerk zijn en werkzaamheden: 1. die op het moment van inwerkingtreding van het plan legaal in uitvoering waren of legaal konden worden uitgevoerd krachtens een voor dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde vergunning; 2. binnen bouwvlakken; 3. binnen bestemmingsvlakken 'Verkeer - Verblijf' en 'Wonen'; 4. die de uitvoering betreffen van een bouwwerk dat voor wat betreft het aspect 'bouwen' is vergund op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; 5. die de uitvoering betreffen van een voorgeschreven inrichtingsplan.

Regels (vastgesteld)

23

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

c. Toelaatbaarheid oeverwal 1. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a mag alleen worden verleend als door de uitvoering van het werk of de werkzaamheid, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden en/of functies die het plan beoogt te beschermen, dan wel hieraan door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden tegemoetgekomen. 2. Bij de afweging als bedoeld als onder a wordt in ieder geval betrokken de bestemmingsomschrijving van de ter plaatse geldende bestemming en/of zone. 3. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a voor werken en/of werkzaamheden op en/of in gronden die tevens bestemd is tot 'Waarde - Archeologie verwachtingswaarde hoog' kan alleen worden verleend als tevens, voor zover vereist, een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken die geen bouwwerk zijn of van werkzaamheden op grond van de artikel 28 wordt verleend. 9.3

Overige zone - stads- en dorpsranden

Binnen deze zone zijn de overige regels uitsluitend van toepassing, voor zover dit volgt uit de regels.

9.4

Overige zone - beperking veehouderij

Binnen deze zone zijn de overige regels uitsluitend van toepassing voor zover dit volgt uit de regels.

24

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 10

10.1

Afwijken van de bouwregels algemeen

Afwijkingen

Mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. b. c. d. e. f.

de ruimtelijke kwaliteit; de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; het straat- en/of bebouwingsbeeld; de landschappelijke en natuurwaarden; de verkeersveiligheid; de woonsituatie.

kan het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning afwijken van: a. de regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, als de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit of andere verkeerskundige redenen daartoe aanleiding geven; hierbij geldt dat de grens van de weg slechts over een ondergeschikte lengte mag opschuiven, waarbij de maximale overschrijding 15 m bedraagt; b. de regels en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, als een meetverschil daartoe aanleiding geeft; c. de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes voor het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes voor de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m3 mag bedragen; 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen; d. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken die geen gebouw zijn, wordt vergroot: 1. voor kunstwerken die geen gebouw zijn tot niet meer dan 15 m; 2. voor waarschuwings- en/of communicatiemasten tot niet meer dan 40 m; 3. voor overige bouwwerken die geen gebouw zijn tot niet meer dan 10 m; e.

de regels voor de maximaal toegestane bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen en toestaan dat erf- en terreinafscheidingen worden gebouwd tot maximaal 2 m, mits de ruimtelijke kwaliteit en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden aangetast; f. de regels voor de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen voor een overschrijding van de toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat: 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak; 2. de overschrijding van de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 m. g. de regels voor de minimale afstand van gebouwen tot de weg, mits het bepaalde in de Wet geluidhinder in acht wordt genomen. 10.2

Uitzonderingen

Het bevoegd gezag kan niet afwijken als bedoeld in artikel 10.1 voor: a. recreatiewoningen; b. verkooppunten voor motorbrandstoffen.

Regels (vastgesteld)

25

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 11

11.1

Wijzigingsregels

Wijziging actualiseren

Burgemeesters en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen voor de actualisering van de in het plan opgenomen verwijzing naar wetten, verordeningen, circulaires, publicaties, instanties en dergelijke, als het handhaven van de in de regels opgenomen redactie tot onduidelijkheden en/of onjuistheden met het oog op de verwijzing leidt en als de actualisering geen inhoudelijke beleidswijziging betreft.

11.2

Wijzigingen overig

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om het bestemmingsplan te wijzigen voor de in de onderstaande tabel omschreven activiteiten, zulks met inachtneming van de aangegeven voorwaarden:

Wijziging

Voorwaarden

Toevoegen of laten vervallen van de bescherming - de geconstateerde aan- of afwezigheid van van archeologische waarden door het laten vervallen archeologische waarden, in voorkomend geval na en/of opnemen van de medebestemming 'Waarde - beëindiging van onderzoek en/of opgraving, geeft Archeologie Monument', 'Waarde - Archeologie aanleiding tot wijziging; historische kern', 'Waarde - Archeologie - alvorens tot wijziging over te gaan, horen verwachtingswaarde hoog' of 'Waarde - Archeologie burgemeester en wethouders de Rijksdienst voor verwachtingswaarde middelhoog' het Cultureel Erfgoed, uitsluitend als de wijziging (mede) betrekking heeft op de medebestemming 'Waarde - Archeologie Monument'. Toevoegen of laten vervallen van de bescherming van cultuurhistorische waarden door het laten vervallen en/of opnemen van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'

26

- de geconstateerde aan- of afwezigheid van cultuurhistorische waarden geeft aanleiding tot wijziging; - alvorens tot wijziging over te gaan horen burgemeester en wethouders de Monumentenkamer van de gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit of een andere deskundige op het gebied van monumentenzorg.

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Toelaten van telecommunicatiemasten en daarmee - wijziging is alleen mogelijk van de bestemmingen vergelijkbare voorzieningen door de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap', 'Agrarisch 'Bedrijf' op te nemen met waarden - Landschap en natuur', 'Sport', 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijf'; - de hoogte van bouwwerken mag niet meer zijn dan 50 m; - de omvang van de wijzigingslocatie mag niet meer zijn dan 25 m2; - uit onderzoek moet gebleken zijn dat plaatsing ter plaatse in het belang van communicatievoorziening noodzakelijk en verantwoord is, waarbij dat onderzoek in ieder geval betrekking moet hebben op: 1. de mogelijkheden van plaatsing van deze voorzieningen op bestaande gebouwen of bouwwerken; 2. de benutting van de mogelijkheden van gemeenschappelijk gebruik door telecommunicatiebedrijven; 3. de inpassing van de mast in landschappelijk en stedenbouwkundig opzicht - er zijn geen milieuhygiënische bezwaren. Wijziging van de bestemming 'Verkeer - Verblijf' in 'Natuur'

- de weg is zo nodig aan het openbaar verkeer onttrokken; - er is sprake van vrijwilligheid van de grondeigenaren; - wijziging is noodzakelijk in het kader van de uitvoering van een natuurontwikkelingsproject.

Wijziging naar de bestemming 'Natuur' voor natuurontwikkeling

- wijziging vindt niet plaats op gronden binnen de zone 'overige zone - komgebied'; - de belangen van omliggende al dan niet agrarische bedrijven en aangrenzende percelen worden niet onevenredig aangetast; - er is sprake van vrijwilligheid van de grondeigenaren; - er dient te zijn zekergesteld dat de inrichting van de nieuwe natuur passend is gelet op de waarden die de betreffende zone beschermt.

Regels (vastgesteld)

27

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 12

12.1

Overige regels

Verwijzing naar andere wettelijke regelingen

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luiden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

28

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Hoofdstuk 4

Artikel 13

13.1

OVERGANGS- EN SLOT REGELS

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 13.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Regels (vastgesteld)

29

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Artikel 14

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023".

30

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Bijlagen bij regels

Regels (vastgesteld)

31

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Bijlage 1 Lijst direct toelaatbare activiteiten

32

Regels (vastgesteld)

Lijst van rechtstreeks toelaatbare aan-huis-gebonden activiteiten Als rechtstreeks toelaatbare aan-huis-gebonden activiteiten worden aangemerkt de volgende beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten: rubriek

aan-huis-gebonden activiteiten

1

Individuele praktijk voor - huisartsenij, medische en paramedische - psychologie, dienstverlening - psychiatrie, - fysiotherapie en bewegingsleer, - voedingsleer en voedingsadvies, - mondhygiëne, - tandheelkunde, - logopedie, - orthopedagogie, - verloskunde, - alternatieve geneeswijze, - diergeneeskunde

2

Individuele praktijk voor zakelijke dienstverlening

- notaris, - advocaat, deurwaarder en juridisch adviseur, - accountant en belastingconsulent, - assurantie- en verzekeringsbemiddeling, - exploitatie en handel in onroerende zaken, - hypotheekadviseur en financieel adviseur - tolk/vertaler

3

Vervaardiging en kunstnijverheid in de vorm van een eenmansbedrijf

- (maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf - hoedenmaker - (muziek)instrumentenmaker - kaarsenmaker - lijstenmaker - vervaardiging munten - vervaardiging sieraden - kunstschilder (met atelier) - fotograaf

4

Individuele praktijk op - reclame ontwerp gebied van advies, ontwerp - grafisch ontwerp en onderzoek - architectonisch ontwerp - stedenbouwkundig ontwerp - tuin- en landschapsontwerp - computerservice en informatietechnologie - maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek

5

Kantoor- en opslagfunctie voor bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend

- kantoor-, stallings- en opslagfunctie voor schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, klussenbedrijf, bestratingsbedrijf, loodgieter, elektricien, metselaar, glazenwasser (een en ander zonder bewerking of verwerking van stoffen, voorwerpen of materialen) - kantoor,- stallings- en opslagfunctie voor een groothandelsbedrijf en voor internetverkoop (mits zonder klantcontact aan huis)

6

Eenmans-reparatie-/ verhuurbedrijf

- uurwerkreparatiebedrijf - goud- en zilverwerkreparatiebedrijf - reparatie van kleine consumentenartikelen (antiek, radio’s/tv’s/digitale apparatuur) - reparatie van muziekinstrumenten

7

Overige dienstverlening in

- kappersbedrijf (met niet meer dan één kappersstoel)

de vorm van eenmansbedrijven

- schoonheidsspecialist - manicure - pedicure - hondentrimmer - taxi-/koeriersbedrijf (alleen eigen rijder, ten hoogste één auto) - begrafenisonderneming (niet zijnde een mortuarium) - decorateur - privé-docenten (zoals remedial teachers en individuele muziek-, spraak- en taalllessen).

Uitsluitingen. Tot de onder punt 1 tot en met 7 bedoelde rechtstreeks toelaatbare aan-huis-gebonden activiteiten worden in ieder geval niet gerekend:

- groepsmatige activiteiten, dat wil zeggen het verlenen van diensten en het geven van onderricht en informatie aan 3 of meer personen tegelijk - buitenopslag, dat wil zeggen opslag van goederen buiten gebouwen - opslag van brandgevaarlijke en explosiegevaarlijke stoffen - reparatiebedrijven voor gemotoriseerde voertuigen - detailhandel

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan

Regels (vastgesteld)

35

St.edenbouw en Ruimtelijke Kansen

ST.ERK

BEELDKWALITEITSPLAN: BOERENERF ONTWIKKELING AAN DE WIJLSEWEG 11 te Maren-Kessel

MASSA & VOLUME

9m

9m

3m

3,5 m

Het hoofdgebouw van de boerderij heeft een imposante en robuuste uitstraling. Het is opgetrokken uit stevige materialen zoals baksteen en vormt daarmee een statig en ruim gebouw. Het hoofdgebouw van de boerderij wordt voorzien van een zadelkap en wolfseind. Rechthoekige grondvorm als basis De maximale nokhoogte is 9 meter. De maximale goothoogte is 3,5 meter. De kopgevel is georiënteerd op de straat, waarbij de kapvorm logischerwijs in de lengterichting is gepositioneerd. De hellingshoek van het dak bedraagt minimaal 30 graden.

•

• • • •

•

•

De schuurwoningen zijn in termen van massa en volume ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Ze hebben het karakter van grote schuren en mogen daarmee minder robuustheid uitstralen. De schuurwoningen worden voorzien van een zadelkap waarbij gestreefd wordt naar eerlijkheid en eenvoud in de vormgeving en de omvang. Rechthoekige grondvorm is de basis. De maximale nokhoogte bedraagt 9 meter. De maximale goothoogte is 3 meter. De oriëntatie van de bebouwing is vrij, zolang deze zich achter het hoofdgebouw bevindt en de kapvorm de lengte richting volgt. De hellingshoek van het dak bedraagt minimaal 30 graden.

De schuurwoningen op het boerenerf staan duidelijk in de schaduw van het hoofdgebouw en zijn nooit hoger dan het hoofdgebouw. Ze maken onmiskenbaar deel uit van het boerenerf vanwege hun kapvorm en langgerekte bouwstijl. Wat betreft massa en volume betekent dit het volgende:

A. SCHUURWONINGEN

•

• • • • •

•

Het hoofdgebouw van de boerderij met een zadelkap en wolfseind is een van de kenmerkende gebouwen van het terrein. De massa en het volume zullen dan ook behouden blijven. Dit betekent het volgende:

A. HOOFDGEBOUW

ARCHITECTUUR Witte gevel. Rode dakpannen. Zadeldak met wolfseind. Openingen voor ramen, deuren, enzovoort, worden voornamelijk geplaatst in de kopgevel of in beganegrond van het gebouw. Sober van uitstraling, met uitzondering van de kopgevel, daar zijn verbijzonderingen voorstelbaar.

•

•

•

•

•

Het gebruik van materiaal is in principe vrij, zolang deze complemantair zijn aan het hoofdgebouw. Schuurwoningen worden voorzien van een zadeldak, waarbij een kloeke kap wordt nagestreefd. Het basement van de schuurwoning is duidelijk zichtbaar, waarbij het onderscheid tussen kap en de beganegrond wordt benadrukt. Openingen voor ramen en deuren worden zoveel mogelijk aan de achterzijde van de woning geplaatst. De voorkant van de woningen krijgt een sobere en gesloten uitstraling.

De schuurwoningen vormen, in relatie tot de principes van het boerenerf, de schuren die bij de boerderij horen, oftewel het hoofdgebouw. De gebouwen staan op gepaste afstand van het hoofdgebouw en zijn qua massa en volume ondergeschikt. Afwijken wat betreft sfeer en uitstraling is om deze reden geen probleem, zolang het hoofdidee van een schuur intact blijft. Wat betreft architectuur betekent dit het volgende:

A. SCHUURWONINGEN

•

• • • •

De voormalige boerderij vormt het hoofdgebouw van het erf. Het gebouw met zadelkap en wolfseind is een prachtig voorbeeld van hoe traditionele landelijke architectuur, met een sterke en duurzame uitstraling, zich naadloos in het landelijke landschap voegt. Dit principe wordt te allen tijde gehandhaafd even als de bestaande uitstraling. Wat betreft architectuur en uitstraling betekent dit:

A. HOOFDGEBOUW

De nieuwe schuurwoningen worden voorzien van een zwarte dakpan. Op deze manier ontstaat een duidelijke samenhang tussen de schuurwoningen (en kan afgeweken worden qua gevelbekleding) en ontstaat tegelijkertijd een duidelijk verschil met het hoofdgebouw.

ZWARTE PANNEN

In de huidige situatie heeft het hoofdgebouw een rode pannen. Dit zal ook het uitgangspunt zijn voor mogelijke ontwikkelingen op de locatie van het hoofdgebouw. Rood vormt daarmee een afwijkende kleur t.o.v. de overige woningen.

RODE PANNEN

In de huidige situatie heeft het hoofdgebouw een witte gevel. Dit zal ook het uitgangspunt zijn voor mogelijke ontwikkelingen op de locatie van het hoofdgebouw. Wit vormt de basiskleur voor het hoofdgebouw. Voor de schuurwoningen kan deze kleur als bijzonder accent worden toegepast. Op deze manier wordt er aansluiting gezocht, terwijl het hoofdgebouw altijd als zodanig herkenbaar blijft.

STUC-/KEIMWERK (OF WITTE BAKSTEEN) ...

MATERIAAL

Hoewel de exacte tint rood/oranje niet vaststaat, dient deze kleurindicatie om aan te geven dat het materiaal een warme kleur heeft. Dit wordt bewust gedaan om opnieuw contrast te creëren met het hoofdgebouw.

Baksteen vormt het vertrekpunt voor de nieuw te bouwen schuurwoningen. Deze keuze is ingegeven om aan te sluiten bij het lokale karakter, mede vanwege de voormalige baksteenfabrieken langs de Maas, evenals het toegepaste materiaal bij bestaande boerderijen.

WARME TINTEN EN KLEUREN

Verfraaiingen in de gevel en accenten op specifieke plekken, kunnen afwijken van het hoofdmateriaal. Het is voorstelbaar (mits goed ontworpen) dat hierbij moderne en strakke materialen worden gekozen, die contrasteren met de warme uitstraling.

VERBIJZONDERINGEN/ACCENTEN

Een materiaal dat goed aansluit bij de witte gevel van het hoofdgebouw en tevens zorgt voor een natuurlijke uitstraling is hout. Daarom is het goed voorstelbaar om hout te gebruiken, zowel als hoofdmateriaal als voor bijzondere accenten. Als hiervoor wordt gekozen, is het wel van belang dat het hout een warme uitstraling heeft. De houtnerven en de warme bruine tinten dragen namelijk bij aan een welkome en aangename sfeer op het binnenterrein.

WARM HOUT

OPENBAAR - PRIVÉ

INSPIRATIE

Qua verharding wordt aangesloten bij de verharding op het binnenterrein om de overgang zo soepel mogelijk te laten verlopen. De tuinen aan de voorzijde worden voorzien van lage beplanting, waardoor het zicht op de achtergelegen schuurwoning behouden blijft. Niet noodzakelijk, maar wel wenselijk is om contrast qua vorm en uitstraling op te zoeken tussen tuin en gebouw enerzijds, en tuin en openbare ruimte anderzijds. Organische vormen en een wildere natuurlijke inrichtingen van de tuin zijn goed voorstelbaar. 2. Naast de bovenstaande is het ook goed voorstelbaar om de overgang tussen openbare ruimte en privégedeeltes geleidelijker te maken door aan de voorzijde beide werelden samen te brengen. Dit kan door middel van inhammen of een kleine voorruimte. Door op deze manier om te gaan met de ruimte ontstaat er een privégedeelte bij de woning dat ondergeschikt is aan het hoofdvolume van de schuurwoning en tegelijkertijd aanvoelt als openbaar.

•

•

•

1. Om de woningen op een passende wijze te voorzien van een eigen voortuin, moet de aansluiting tussen openbaar en privé goed georganiseerd worden. Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten:

Voor de schuurwoning zou de optimale situatie zijn dat de woningen direct gekoppeld worden aan de openbare ruimte. Gezien de aard van de woningen kunnen we ons echter voorstellen dat dit vanuit de gebruiker niet wenselijk is. Om deze reden is ervoor gekozen om de overgang tussen openbaar en privé op een andere manier te organiseren, waarbij de woningen wel over een eigen ruimte kunnen beschikken in de vorm van een voortuintje, maar de integratie met het openbaar gebied wel wordt gezocht.

A. SCHUURWONINGEN (1)

De overgang van openbaar naar privé wordt daarom gerealiseerd door middel van een kleine voortuin, een langere (eigen) oprit en een lage erfafscheiding.

Voor een naadloze overgang van openbaar naar privé is het wenselijk om aan te sluiten bij de rest van de omgeving. Een korte studie wijst uit dat veel hoofdgebouwen een open voorkant hebben. Erfafscheidingen worden niet of nauwelijks toegepast, waardoor het zicht op het hoofdgebouw wordt benadrukt.

A. HOOFDGEBOUW

bestemmingsplan Wijlseweg 11-11a Maren-Kessel - 2023

Bijlage 3 Landschappelijk inpassingsplan Wijlseweg 11-11a

Regels (vastgesteld)

41

plangebied

Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland

het plangebied

T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Het plangebied is gelegen ten zuidwesten van de kern Maren-Kessel en ten zuidoosten van Maren. Zie de markeringen in de uitsnede van de topografische kaart hieronder en de luchtfoto rechts.

LIGGING

Landschappelijke inpassing ‘WIJLSEWEG 11-11A' Wijlseweg 11-11A, 5398 JB Maren-Kessel - PNR 5398JB11-11A.201221/271022/130123/160223/041123

1

(print op A3)

topografische kaart 1872

grasland in de kom

Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland

2

(print op A3)

Topkaart 1872: het plangebied in gebruik als grasland in het overgangsgebied van de oeverwal naar de kom

bebouwing en bouwland op de oeverwal

T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

karakteristiek De landschappelijke context is te kenschetsen de rand van de oeverwal op de overgang naar de kom, in het landschap van het rivierengebied. Kenmerkend voor deze context is het voorkomen van; geschoren hagen, boomgaarden, bomenrijen en solitaire bomen rond het woonhuis, groensingels, bosjes of bomenrijen langs de veldkanten. Zie de uitsnede van de topografische kaart uit 1872 hieronder en de projectie in de luchtfoto rechts.

In 1872 was het plangebied in gebruik als grasland. Aan de noordoostkant en de zuidoostkant van het plangebied bevonden zich percelen met bouwland. Het plangebied was dicht bij de langs de dijk uitgestrekte kern Maren gesitueerd.

SITUATIE 1872

Landschappelijke inpassing ‘WIJLSEWEG 11-11A' Wijlseweg 11-11A, 5398 JB Maren-Kessel - PNR 5398JB11-11A.201221/271022/130123/160223/041123

1967 voor het eerst bebouwing gekarteerd

1956 plangebied omgeven door bouwland

Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland