Rapportage Taskforce.PDF

Het op de markt brengen van nieuwe woningen ten behoeve van andere dan huidige eigen inwoners vraagt, naast het organiseren van voldoende draagvlak bij de huidige inwoners, ook provinciale en regionale afstemming en regionale acceptatie. Woonmilieus, woning typologieën en aantallen dienen met de Provincie en omliggende gemeenten te worden afgestemd. Maar ook binnen de gemeente dienen vraag en aanbod van binnenstedelijke en buitenstedelijke ontwikkelingen te worden afgestemd. Wordt er niet te veel gelijktijdig in elkaars vijver gevist? Om hier een afgewogen en realistisch beeld van te krijgen adviseren wij gebruik te maken van de kennis van regionaal actieve makelaars. Dergelijke marfktinformatie is van essentieel belang. Met betrekking tot sociale huur is vroegtijdige afstemming, resp. contractering met de in de regio werkzame woningcorporaties van belang. In de visievorming van de opstellers van deze notitie is nog geen gelegenheid geweest nadere specifieke marktkennis op te halen.

Daar waar doorstroming wel plaats vindt, leidt dit overigens ook tot nieuwe Ossenaren. Met deze woningbouwambitie passeert de gemeente Oss in ieder geval voor 2030 de grens van 100.000 inwoners. Echter, méér dan voor de eigen inwoners bouwen, vraagt om een hele concrete eenduidige en consistente visie op de voordelen voor de gemeente. Anders is het risico van vertragingen en erger, gedeeltelijke doorhalingen van plandelen met grote financiële consequenties, aanzienlijk.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

7

Onze visie op aard en omvang van de ambitie (3) • Is “buitengebied” eigenlijk geen “binnengebied”? Oss is voornemens een aanzienlijk deel van haar woningbouwopgave te realiseren in het agrarisch gebied direct ten westen en noordwesten van de kern Oss, hetgeen door de gemeente zelf “buitengebied” wordt genoemd. Er is sprake van misschien wel 2.500 tot 3.000 woningen in Oss-west. Een dergelijke omvang wijkt af van plannen in de provincie Noord-Brabant, waarbij ca 70% van de woningbouwopgave volgens planning binnenstedelijk wordt gerealiseerd. Oss kan naar onze mening om meerdere redenen als een a-typische gemeente worden aangemerkt. Omdat Oss als grootste kern als beste ontsloten ligt aan de doorgaande weginfrastructuur en spoor (met 2 stations), is er een significant verschil met de vele andere kernen en hun directe omgeving, zowel in de eigen gemeente als in de regio. Dat verschil met de andere kernen betreft zowel de schaal als het voorzieningenniveau. Oss, als gemeente inmiddels 33e op de plaats van de 50 grootste gemeenten van Nederland scoort op veel criteria van de Atlas voor gemeenten gemiddeld tot goed. Dat is qua voorzieningenniveau vooral toe te rekenen aan de kern Oss. De kern van Oss heeft ruim 58.000 van de ruim 92.000 inwoners van de gemeente. 1.701 inwoners per km2 in de kern versus 565 inwoners per km2 voor de gemeente als totaal.

De randen van de kern Oss bevinden zich dus relatief dicht bij het bestaande centrum en rechtvaardigen hier met de woningen en voorzieningen op aan te sluiten. Naast enkele wijk gebonden voorzieningen kunnen de extra inwoners dus daadwerkelijk de economie van de binnenstad versterken. Die voordelen hiervan zijn: • Goede ontsluiting naar doorgaande infrastructuur, met relatief weinig benodigde aanvullende ingrepen; • Directe nabijheid van het centrum van Oss en de aldaar aanwezige voorzieningen. • Versterking van bestaande economische activiteiten, in plaats van verwatering of kannibalisatie • Een gebied dat zich vanwege de natuur- en cultuurwaarden leent voor een diversiteit van eigentijdse woonmilieus, met aangepaste dichtheden en accenten, met respect voor de landschappelijke waarden • De uitbreiding voorziet in het realiseren van woonwensen en daarmee aantrekkelijk voor nieuwe bewoners en vervolgens voor gebieds- en projectontwikkelaars. • Afhankelijk van het programma de mogelijkheid om, gebruikmakend van bestaande kwaliteiten in het gebied, voor de gemeente opbrengsten te genereren ten faveure van de veelal onrendabele binnenstedelijke herontwikkeling of aanpassingen van infrastructuur. 10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

8

Complexiteit van de opgave Gebiedsontwikkeling is een complex proces met vele variabelen en onderlinge afhankelijkheden. Dat komt onder andere door de directe samenhang tussen gevalideerde informatie, kwaliteit van de projectorganisatie, investeringen en doorlooptijd. En evident bestuurlijke en politieke continuïteit. Het is voor Oss-west van belang dat op basis van marktontwikkelingen daadwerkelijk kwaliteit wordt gerealiseerd, zowel de productkwaliteit van de huur- en koopwoningen woningen als de kwaliteit van de directe woonomgeving. Enerzijds om daadwerkelijk aantrekkelijk te zijn voor kopers en huurders. Anderzijds omdat de nieuw te realiseren randen van de stad bij kunnen dragen aan het gewenste imago van een 100.000+ gemeente. Om een voldoende hoge kwaliteit te realiseren is geld nodig. Geld wat de kopers en huurders bereid zijn te betalen omdat zij, op het moment dat zij dat willen, het juiste product krijgen aangeboden. Het gaat daarbij niet alleen over de woning en de woonomgeving, maar ook over bereikbaarheid en energievoorziening. Deze waren al sterk in beweging, maar met de COVID crisis is de nadruk op de kwaliteit van wonen en woonomgeving alleen maar sterker geworden. Het nader duiden van het begrip kwaliteit zodat voor een ieder vaststaat wat geleverd moet worden is een voorwaarde voor een succesvolle gebiedsontwikkeling.

Om met de gebiedsontwikkeling van Oss-west opbrengsten te optimaliseren die vervolgens elders in de gemeente binnenstedelijk kunnen worden ingezet, moet het risicoprofiel van de gebiedsontwikkeling bekend zijn en de risico’s voldoende afgedekt kunnen worden. Uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling van Oss-west kan zijn dat de risico’s neergelegd worden bij de partij(en) die in staat en bereid is/zijn om deze risico’s het best te beheersen. Overigens zal voor het compenseren van binnenstedelijke tekorten wel moeten worden bepaald wanneer de opbrengsten uit de grootschalige uitbreiding beschikbaar komen. De kosten gaan immers voor de baat. 10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

• Om snelheid te kunnen maken, moet je geen haast hebben Om snelheid te kunnen maken, dient voorkomen te worden dat een eenmaal in gang gezet proces hapert of tot stilstand komt. Nog dramatischer is het als processen overnieuw moeten worden gedaan. Zorgvuldige burgerparticipatie, zeker in aanloop naar de Omgevingswet, is van belang. Met name door de beoogde omvang van Oss-west, wat zou moeten leiden tot een vergroting van de kern Oss met meer dan 10 %. Als de ambitie groot is, dan moet ook de gebieds-en projectontwikkeling en de daarbij behorende presentatie daaraan gerelateerd zijn. Het realiseren van een uitbreiding van 3.000 woningen is wat anders dan 5 volgordelijke uitbreidingen van 600 woningen. Zowel qua impact op de omgeving, als qua vereisten ten aanzien van benodigde voorzieningen en het organisatievermogen van gemeente en marktpartijen. Woningbouw van deze omvang overstijgt doorsnee project- en gebiedsontwikkeling. Het is een vraagstuk van stadsontwikkeling (zie ook verderop). Milieu- en duurzaamheidswetgeving zijn volop in ontwikkeling. Bij incrementeel ontwikkelen binnen de bestaande kaders is er een groot risico onderweg tot stilstand te komen. Of al bij de eerste procedures bij de MER commissie of bij de Raad van State salamitactiek verweten te worden. Om snelheid te kunnen maken dienen stappen in juiste volgorde te worden genomen.

Goed voorbereid en goed bestuurlijk afgehecht en door de raad van Oss bekrachtigd. Waar winst kan worden geboekt is waar processen parallel zijn te schakelen. Maar dan juist is het van belang niet tegengeworpen te krijgen dat de stappen niet zorgvuldig zijn doorlopen.

9

Gelaagdheid van het ontwikkelingsproces Onderscheid wordt gemaakt tussen de lagen van stedelijke ontwikkeling, gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling en bouw. Nagenoeg iedereen spreekt over versnelling van de woningbouw. Maar het is niet de bouw die versneld moet worden, maar de condities om de bouw te kunnen realiseren. Bouwen komt aan het eind van een langdurig en complex proces van gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling. Bij voorkeur ontleend aan een visie op stedelijke ontwikkeling met ambities omtrent stedelijke functies, mobiliteit, duurzaamheid en energie. Er is dus sprake van een gelaagdheid van stedelijke ontwikkeling, gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling en bouw. Bij elk van die lagen worden andere aspecten onderzocht, besloten en ontwikkeld. Met telkens een andere mogelijkheid van rolverdeling tussen overheid (gemeente) en private partijen.

• Stedelijke ontwikkeling Stedelijke ontwikkeling is des gemeente. Het gaat over het bestemmen van functies, veel breder dan de te realiseren woningen. Het gaat hierbij over sociaal maatschappelijke functies en commerciële functies, bedrijvigheid etc. Maar ook over de ruimtelijke vraagstukken van bereikbaarheid, waterbeheer, openbare ruimte. Keuzes voor functies voor de nieuw te bouwen woningen in Oss, zowel in het bestaande stedelijke gebied als daarbuiten, zijn één op één verbonden met de aard en omvang van de doelgroepen die worden beoogd (wisselwerking), maar ook met de effecten op de bestaande gemeenschap. Nieuwe sociaal maatschappelijke functies kunnen effect hebben op bestaande. Commerciële functies kunnen bestaande Retail en horeca beconcurreren of zelfs kannibaliseren. Voor een omvangrijke opgave van 3000 woningen in Oss West dienen beleidskeuzes te worden gemaakt omtrent de wijze waarop en de mate waarin voorzieningen dienen te worden uitgebreid, of bestaande voorzieningen kunnen worden versterkt. Dergelijke keuzes zijn van directe invloed op de aantrekkelijkheid van de grootschalige uitbreiding, maar ook op de aanliggende bestaande wijken.

Stedelijke ontwikkeling

Gebiedsontwikkeling

Projectontwikkeling

Bouw

Advies: Voer stedelijke regie en stel een regisseur aan. Bepaal ondertussen de “brugleuningen” ten aanzien van voorzieningenniveaus op basis van gedegen onderzoek naar de mogelijkheden en daarmee verband houdende directe en indirecte effecten. 10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

10

Gelaagdheid van het ontwikkelingsproces (2) Informatie paradox Welke keuzes zijn er te maken en hoe breng je de effecten in beeld terwijl de informatie nog beperkt is?

Informatie

Toenemende informatie bij afnemende beslisruimte

Project Beslisruimte

Governance

Belangrijk is bestuurlijk te bepalen wat in ieder geval ongewenst is. We noemen dat de “contramal”. Door expliciet vast te stellen wat de gemeente niet wil of niet kan, blijven mogelijkheden over die, al naar gelang de beelden omtrent de realiseren woonmilieus en programma’s concreter worden. Deze beelden kunnen binnen deze “brugleuningen” verder worden uitgewerkt en voorgelegd. Dat voorkomt dat generieke uitspraken worden gedaan, terwijl de effecten daarvan nog niet zijn te overzien. Het aanstellen van een regisseur die alles overziet en kan sturen op de gewenste ontwikkelingen en daarmee teleurstellingen en onbedoelde effecten van ongewenste ontwikkelingen voorkomt is een voorwaarde voor een succesvolle stedelijke ontwikkeling.

Business case

• Gebiedsontwikkeling

Plan (concept)

Tijd

De contramal Opgave zien als keuzeproces: ook focus op datgene waar niet voor gekozen wordt….

Keuzemogelijkheden en de daarbij behorende effecten inzichtelijk maken………

Datgene waartoe gekozen wordt, wordt nog verder uitgewerkt

Datgene waar (impliciet of expliciet) niet voor gekozen wordt, komt –in principeniet meer terug

Zeven sleutels voor waardevolle afweging COB 2013 10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

Gebiedsontwikkeling vindt plaats in het overgangsgebied tussen (provinciale en lokale) overheid en markt. Veelal in een vorm van publiek private samenwerking. Het op een lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen en de samenwerking met maatschappelijke partners en risico-participatie staan voorop. De gebiedsontwikkeling raakt enerzijds de ambities van de gemeente over de beoogde doelgroepen en bevolkingssamenstelling en hiervan afgeleide gebouwtypologie en openbare ruimte en anderzijds de marktpotentie voor afzet van woningtypen en in efficiënte dichtheden en aantallen woningen zoals die door ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers wordt gezien. Bij optimalisatie van gebieds- en projectontwikkeling en bouw worden keuzes gemaakt die grote invloed kunnen hebben op de beheerskosten in de toekomst. Voorwaarden vanuit de beheersorganisatie gesteld kunnen behoorlijke beperkingen geven voor de optimalisatie van de planontwikkeling. De inrichting van de openbare ruimte en (bijvoorbeeld) de parkeernorm en de wijze waarop parkeren wordt ingepast zijn vaak strijdpunten. Voorschriften omtrent ligging van kabels en leidingen en de toekomstige bereikbaarheid kunnen beperkend zijn voor de inrichting van het gebied. Er is terughoudendheid om te experimenteren met nieuwe mobiliteitsconcepten en de handhaafbaarheid ervan.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie leiden vaak tot andere keuzes voor openbare ruimte, waterbeheer en de materialisatie ervan. 11

Gelaagdheid van het ontwikkelingsproces (3) Voor de rolverdeling tussen gemeente en ontwikkelaar op het niveau van de gebiedsontwikkeling, dient vooraf te worden bepaald op welke wijze de gemeente wil sturen. Is dat met kaders vooraf en daarbinnen de vrijheden voor de gebiedsontwikkelaar, of is dat op basis van de plannen die de gemeente opstelt voor de gebiedsontwikkeling en de ruimte die daarin wordt geboden voor projectontwikkelaars? Bepaalde keuzes beïnvloeden onmiddellijk de verdiencapaciteit van een plan. Met name de verdeling tussen betaalbare woningen en vrije sector. Ook de mate van vóórinvesteringen. Koop je meteen alle benodigde gronden, wordt er onmiddellijk gestart met het aanpassen van de infrastructuur en met het bouwrijp-maken? Advies: Kies ingeval van een grootschalige ontwikkeling voor een invloedrijke rol van de gebiedsontwikkelaar binnen de kaders zoals door de gemeente te stellen. Er is volop ervaring in het land bij deze commerciële partijen en die ervaring wordt ook ingebracht. Het maakt het mogelijk dat door de gemeente te stellen kaders vroegtijdig worden getoetst op haalbaarheid, maakbaarheid en betaalbaarheid. Het voorkomt dat in een veel later stadium aan de Raad gerapporteerd wordt dat gestelde ambities toch moeten worden bijgesteld.

Uit een van de gevoerde gesprekken is gemeld dat Oss het afgelopen decennium veel aandacht heeft besteed aan de herindelingen van 1994, 2003, 2011, 2015 en 2019. Daarmee is (onder andere) het formuleren van stedelijk beleid en ontwikkelen van uitbreidingsplannen achtergebleven, alsmede de noodzakelijke kennis en ervaring ter zake van grootschalige gebiedsontwikkeling. De voorraad aan plannen is opgesoupeerd. De harde planvoorraad is onvoldoende om op korte termijn te voorzien in de woningbehoefte. Was Oss organischer gegroeid, dan was dit waarschijnlijk niet het geval, dan was het tempo van woningbouwontwikkeling hoger geweest en had de stedenbouwkundige plattegrond van Oss er inmiddels al anders uitgezien • Projectontwikkeling Projectontwikkeling is er in vele soorten en maten. Feitelijk is projectontwikkeling, naast het (doen) realiseren van woningen en overig vastgoed voor sociaal/maatschappelijke en commerciële voorzieningen voor eigen risico, ook het (doen) realiseren van nuts- en energievoorzieningen, het voorzien in adaptief waterbeheer, het inrichten van de openbare ruimte etc. Ook hier geldt, net als bij gebiedsontwikkeling, een nader te bepalen demarcatie tussen de rol van de gemeente en de rol van commerciële partijen.

Is gekozen voor gebiedsontwikkeling met veel vrijheden voor commerciële partijen binnen de door de gemeente gestelde kaders, dan zet zich dat automatisch door bij de projectontwikkeling. De gemeente dient niet uitvoerend te worden in werkzaamheden die door commerciële partijen kunnen worden aangestuurd en geoptimaliseerd.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

12

Condities voor bereikbaarheid creëren De hoge ambitie van een grote uitbreiding met 2500 tot 3000 woningen vraagt om een onderscheidende bereikbaarheid. Afhankelijk van de doelgroep speelt bereikbaarheid een grote rol bij het succesvol ontwikkelen van gebieden. Er is sprake van het opwaarderen van bestaande weginfrastructuur tot ontsluitingsweg rond Oss. Wat is de impact van een dergelijke ontsluiting op de overige ontsluitingen van Oss, zowel qua verkeersbeeld, intensiteit en menging van verkeerssoorten, maar ook voor geluid en fijnstof? De plattegrond van Oss wordt voor een deel opnieuw getekend. Zijn alle effecten en eventuele mitigerende maatregelen in beeld? Er is sprake van in gang gezette besluitvorming met betrekking tot de noordelijke ontsluitingsweg en eventueel daarbij te realiseren woningen, niet direct behorend tot het uitbreidingsplan Oss-West. De interactie tussen de hier geschetste ruimtelijke ontwikkelingen zal getoetst moeten worden op de aanwezigheid van complementariteit, alvorens deze ontwikkelingen van acquit gaan. Er is discussie over het oplossend vermogen van de noordelijke ontsluiting. Het verdient dan ook aanbeveling de wederzijdse effecten in beeld te hebben, zodat sprake kan zijn van een no-regret aanpak.

Verleiding om in Oss-West te gaan wonen, zeker voor de doelgroep in het hogere segment die in de toekomst nog de ruimste keuze zal hebben, wordt aanzienlijk vergroot door de bestaande stedelijke ontsluiting uit te breiden met een zelfstandige directe aansluiting op het bovenliggend wegennet. Met sterke voorkeur voor een ongelijkvloerse kruising onder het spoor waardoor doorstroming kan worden gewaarborgd.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

Of een dergelijke ontsluitingsweg kan worden gerealiseerd door opwaardering van de bestaande wegstructuur of door een nieuw tracé mag niet alleen een afweging in kosten zijn, maar ook in waarde. Steeds meer dient daarbij behalve de auto ook de fiets in ogenschouw te worden genomen. Dat geldt zowel voor het snelle forensen- en toeristische fietsverkeer als schoolgaande jeugd. Ook kan faseerbaarheid bij een onderdoorgang van het spoor van invloed zijn op de te maken keuze. Soortgelijke zaken spelen ook bij het mogelijk verplaatsen van het station Osswest. Dat geeft kansen voor Oss-west, zeker in combinatie met een mogelijke zuidelijke ontsluitingsweg. Maar er zullen ook benadeelden zijn die verder van het station af komen te wonen. Vanuit de optiek van ProRail en de vervoerder is dit weer helemaal afhankelijk van de extra vervoerswaarde die er kan worden bereikt.. Een ambitie van 3000 woningen zijn van andere betekenis dan een incrementele ontwikkeling. Nabijheid van doorgaande weginfrastructuur verbindt een grotere regio. Wat voor inpassing vraagt een dergelijk station?.

Wat voor kosten zijn ermee gemoeid en wie behoort die te betalen? Wat is een realistische tijdsplanning en welke risico’s zijn eraan verbonden? En bovenal: moet het wel gaan over een station? Moet het gesprek niet worden geopend over het opheffen van onveilige overgangen in geheel Oss en de bereidheid er een aantal op te geven in ruil voor een algeheel veilige situatie met ongelijkvloerse kruisingen. Dat bepaalt op welk niveau je aan tafel komt. Advies: voer onderzoek uit en zet in op de bereikbaarheid, zowel per OV als de openbare weg. Naast autobereikbaarheid speelt ook veilige en efficiënte bereikbaarheid van de andere modaliteiten. Vanuit de optiek van gezamenlijke kansen dient er zowel qua weg als qua spoor hoog ambtelijk en bestuurlijk te worden ingezet.

13

Noodzaak van een adaptief proces Versnellen kan, mits je kansen kunt benutten en bedreigingen weerstaan. Omdat gebiedsontwikkeling vol zit met aannamen vooraf en onverwachte gebeurtenissen onderweg, is het van belang een adaptief proces in te richten. Tevoren goed voorbereid op de mogelijke risico’s en geëquipeerd om tegenvallers op te vangen. Het gaat daarbij om de benodigde competenties en middelen. Competenties om de tegenvallers of bedreigingen op waarde te schatten en de juiste maatregelen te treffen. Middelen om die maatregelen ook daadwerkelijk uit te voeren. Een duidelijk zicht houden op de visie, doch wel kunnen schakelen tijdens de rit! Ontwikkelstrategie • Creëer ruimte voor het geheel, maar werk toe naar contract voor een deel, • Bij gerealiseerd succes, is er een ticket voor de volgende tranche, in overleg te bepalen (bijv. Aanbesteding Sterke Lekdijk, Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden) • Mogelijk met 1 ontwikkelaar, mogelijk met meerdere. Maar dan regie benodigd op programma en gelijktijdigheid (onderlinge concurrentie) Supervisie op inhoud (plankwaliteit), proces (voortgang, conflicthantering, escalatie) en governance (monitoring op rolverdeling en contractuele condities)

Benodigd is een adaptief proces. We gebruiken daarvoor de metafoor van de professionele bergbeklimmers. Bergbeklimmers willen naar de top. Daar moet je op zijn getraind. Daar moet je je uitrusting en voorraad op hebben geregeld. Je kunt niet onderweg even terug om extra spullen te halen. Maar het heeft geen zin de route voor 100% uit te stippelen. De weersverwachting kijkt maar een paar dagen vooruit. Er zijn meerdere routes naar de top en als je daar tevoren uit kiest, kun je bedrogen uitkomen. Een ervaren bergbeklimmer werkt adaptief. Hij heeft het grote doel voor ogen. Uiteraard wil hij op de top uitkomen. Maar zijn middelen zijn schaars. Je kunt nu eenmaal vanwege het gewicht niet heel veel voedsel en zuurstof meenemen. Om de tocht zo zorgvuldig mogelijk in te richten, baseert de klimmer zich op de weersverwachting voor de komende dagen en kiest een acceptabele route naar een volgend kamp van waaruit hij nog zoveel mogelijk keuzemogelijkheden voor de volgende fasen overheeft. (vrije interpretatie naar Inaugurale rede prof. Wim Leenderste)

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

14

Publiek – private samenwerking Oss kan een ambitie van een grootschalige uitbreiding met 2500 tot 3000 woningen in Oss-west niet alleen realiseren. In eenvoudiger omstandigheden kan Oss zich als initiatiefnemer en opdrachtgever opstellen. Je krijgt dan wat je bestelt, tegen de prijs die de markt er voor vraagt. De “bestelling” van deze gebiedsontwikkeling is niet vooraf te definiëren. De totstandkoming van woningbouw in deze aantallen is een iteratief zoekproces. Zeker met de ambitie om die gebiedsontwikkeling voortvarend tot stand te laten komen en er als gemeente geld aan over te houden wat ingezet kan worden voor andere doelen en ambities in de stad. Nodig zijn kennis van de markt en competenties om te ontwikkelen waarover de gemeente niet of onvoldoende beschikt. En, naast de gemeentelijk ontwikkelambitie, een eigen rol in de besluitvorming als bevoegd gezag waarbij voortschrijdend inzicht eerder regel dan uitzondering is. Deze reis moet de gemeente Oss samen met een of meerdere samenwerkingspartners willen maken. Omdat Oss relatief beperkte ervaring heeft met grote buitenstedelijke gebiedsontwikkeling worden eisen aan deze partner gesteld ten aanzien van: 1. competenties en referentiekader, 2. solvabiliteit en investeringsbereidheid en 3. samenwerkingsbereidheid en beschikbaarheid van de juiste mensen om daar invulling aan te geven.

Een dergelijke samenwerking vraagt ook het nodige van Oss en het nodige van het samenspel. Het gaat om het organiseren van een volwassen-volwassen relatie, het gezamenlijk aanpakken van dilemma’s en het elkaar gunnen.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

Ouder

Ouder

Volwassene

Volwassene

Kind

Kind

Model transactionele analyse Volwassen-volwassen samenwerking versus kat en muis spel (ouder/kind relatie): wie ligt er boven, wie ligt er onder? Langdurige samenwerkingsrelaties in een complexe dynamische omgeving noodzaken volwassen-volwassen samenwerking. Anders zijn er uitsluitend alleen maar verliezers.

15

Publiek – private samenwerking (2)

Zonder begrip en respect voor de verschillen in belangen volgt meestal onbegrip en wantrouwen

Een volwassen-volwassen samenwerking is wat gemakkelijk is af te spreken, maar moeilijk om te organiseren en te onderhouden. Voor een volwassen-volwassen samenwerking is noodzakelijk dat partijen en de mensen die worden ingezet elkaar leren kennen, begrijpen en respecteren. De belangen van de samenwerkende organisaties zijn verschillend. Ze hebben een gezamenlijk doel, maar streven dat na om uiteindelijk hun eigen belang weer te dienen. Het is bij een volwassenvolwassen samenwerking niet voldoende om gezamenlijke doelen af te spreken. Het is noodzakelijk om elkaars belangen te kennen en te begrijpen, elkaars sommen te snappen, de wijze waarop gewerkt wordt en de wijze waarop besluitvorming tot stand komt. Omdat bij het nastreven van gezamenlijke doelen dilemma’s moeten worden aangepakt en opgelost, moet je van elkaar weten wat je kunt verwachten, kunnen vertrouwen op voorspelbaar gedrag, elkaar niet verrassen. Als dat vertrouwen niet is opgebouwd, ontstaat er onbegrip en wantrouwen. De voortdurende onderhandeling die inherent zal zijn aan de samenwerking wordt dan van samenwerkend onderhandelen naar vechtend onderhandelen.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

16

Proces van partnerselectie met voorafgaande marktconsultatie De selectie van de samenwerkingspartner luistert nauw. De noodzaak van de volwassen-volwassen samenwerking en het voortdurend samenwerkend onderhandelen dient niet alleen te worden beleden, maar dient vanaf het allereerste begin te worden uitgeoefend en gewaarborgd. Dat betekent aan weerszijden kwetsbaar opstellen, en daartoe moeten de condities worden gecreëerd. Alle beschikbare informatie moet op tafel. Er zal daarbij altijd benodigde informatie ontbreken. Maar in plaats van het aan de voorkant dichtregelen met meer of minder doordachte keuzes en van daaruit het gesprek aan te gaan, moeten de beoogde samenwerkingspartners een zo goed mogelijk beeld krijgen van de gemeente en haar organisatie. Om deze beoogde partners vooral uit te kunnen dagen op de scherpte van hun analyse en oordeel, de wijze waarop zij omissies en dilemma’s zien en, gebaseerd op hun ervaring en referentiekader tot voorstellen kunnen komen omtrent aanpak en organisatie. In deze marktconsultatie kan worden vastgesteld welke criteria de gemeente moet hanteren om tot een gewenste samenwerkingspartner te komen waarbij een volwassen-volwassen samenwerkingsrelatie tot stand kan komen.

Het gaat daarbij niet zozeer over de inhoud en de plannen, Om een indruk te geven wat voor criteria daarbij niet zullen ontbreken: het omgaan met risico’s en risicoverdeling, de mogelijkheid van escalatie in geval van dilemma’s, de adaptiviteit van de samenwerkingsovereenkomst.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

Stap 1 Marktconsultatie • Openbare aankondiging nadat ambities zijn vastgesteld en omgeving en Provincie zijn geconsulteerd. • Criteria op basis van referenties en relevante ervaring • Inzage in beschikbare informatie • Reflectie op adaptieve ontwikkelstrategie (wat werkt wel, wat niet en waarom) • Uitdagen op aangereikte dilemma’s en mogelijke verrassingen • Do’s en dont’s voor een volwassen-volwassen samenwerkingsrelatie Stap 2a

Selectie van mogelijke samenwerkingspartners (tevoren bepaald gelimiteerd aantal) • Resultaten uit marktconsultatie en daaruit gekozen voorwaarden en condities voor proces en governance • Criteria aan solvabiliteit en investeringsbereidheid • Selectie op basis van toetsing (criteria) Stap 2b Concurrentie gerichte dialoog in 2 rondesSelectieproces op basis van 2 consultatierondes en beoordeling van transparante criteria. Door selectiecommissie met vertegenwoordiging van gemeente en provincie, rijksbouwmeester, hoogleraar)

17

Planning •

•

• • • •

Masterplan/omgevingsvisie Oss-west opstellen 1e helft 2021, inclusief consultering Raad en afstemming met regiogemeenten, Provincie en MER commissie • Kaders (brugleuningen) voor woningbouwambitie, typering inpassing landschap, voorzieningenniveau, bereikbaarheid en energieconcept(en) Marktconsultatie start eind Q2 2021, op basis van geconstateerde dilemma’s • Tevoren condities en samenstelling beoordelingsteam, aanpassen Masterplan/gebiedsvisie Vervolgens vaststelling Masterplan/gebiedsvisie door Raad Q3 2021 Start selectie samenwerkingspartner begin Q4 2021, mogelijkheid van prijsvraag, Keuze samenwerkingspartner einde Q1 2022 Opstellen samenwerkingsovereenkomst einde Q2 2022

Voor de eerste tranche Op basis van een getekende samenwerkingsovereenkomst(en) met opschortende en ontbindende voorwaarden, samen met samenwerkingspartner(s): • Opstellen bestemmingsplan (Chw) en MER plandeel Oss-west na vaststellen omgevingsvisie begin Q2 2022, gezamenlijk met inmiddels geselecteerde samenwerkingspartner en inclusief burgerparticipatie. • Vaststellen bestemmingsplan 26 weken na publicatie ontwerp bestemmingsplan. Q1 2023 • Procedure Raad van State (Crisis en Herstelwet) 6 maanden • Aanvang bouwen medio 2023. Tijdens procedure Raad van State eventueel aanvang bouwrijp maken mogelijk.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

18

Planning

2021

2023

2022 Masterplan/omgevingsvisie Oss West

Nota Reikwijdte en Detailniveau

Inclusief consensus regiogemeenten en Provincie

Marktconsultatie Vaststelling Masterplan/omgevingsvisie in Raad

Actualisatie MER

SOK

Continuiteit samenwerking afhankelijk van positieve resultaten eerste tranche

Selectie samenwerkingspartner

Bestemmingsplan plandeel Oss West met samenwerkingspartner en burgerparticipatie

Vaststelling Bestemmingsplan

Bestemmingsplan plandeel Oss West met samenwerkingspartner en burgerparticipatie

Procedure Raad van State

Procedure Raad van State

Tranche 2

Bouwrijp maken

Tranche 1 10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

Bouw

Vanaf medio 2023 2023 -2027 Bouw medio

19

Adviezen ten aanzien van implementatie Inzoomend op Oss-West (en in het verlengde daarvan Noord-West) tonen zich, gelet op nabijheid van het centrum en de hoofdontsluitingen van weg en spoor, logische uitbreidingslocaties van de bestaande kern die voor Noord al zijn gerealiseerd. Doorgaan op de tot op heden gevolgde weg, maar dan versneld, is altijd een optie. Om de beoogde 7.100 tot 8.200 woningen in de komende 15 jaar, ca. 500 - 600 woningen per jaar, te realiseren heeft Oss haar kaarten gezet op binnenstedelijk in combinatie met uitbreidingen aan de westzijde van Oss. Binnenstedelijke woningbouw is en blijft (ook in Oss) een kwestie van lange(re) adem en een niet altijd sluitende grondexploitatie. Om eventuele tekorten niet a priori ten laste te brengen van de algemene middelen, is een parallelle ontwikkeling van Oss-West aan te bevelen. Zeker indien deze kan worden versneld en opbrengsten voor de gemeente kunnen worden geoptimaliseerd. Vanwege de nabijheid van het station Oss-West en de aansluiting op de hoofdinfrastructuur hebben Oss-West en Oss-Noordwest het zwaartepunt van de uitbreiding aan de randen. Voorzien zijn 1.500 woningen in Oss-West. Met dichtheden van 15 tot 20 woningen per hectare is dan minimaal 75 ha en maximaal 100 ha nodig. De gemeente heeft in Oss-west ten dele de WVG gevestigd en thans ca. 25 ha in eigendom.

De nieuwe ambitie is 2.500 tot 3.000 nieuwe woningen en bij een dichtheid van 20 woningen per hectare is dan minimaal 125 en maximaal 150 hectare grond nodig . De Woonvisie gaat voor het landelijk gebied uit van 60% grondgebonden en 40% gestapeld. Deze verdeling achten wij voor Oss-West te betwijfelen en zal, mede gelet op de bouwkostenstijging per 1-1-2021 (BENG 1,2,3 opgenomen in Bouwbesluit) leiden tot mogelijk lagere grondopbrengsten dan beoogd.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

De aanwezige grondslag (dekzand) is een extra argument voor een zwaartepunt in Oss-West omdat, gelet op de bescheiden dichtheden, terughoudend zal moeten worden omgegaan met infrastructurele voorzieningen en inrichting van openbare ruimte, dan wel bouwen in hogere dichtheden dan thans aangenomen wil de opbrengst voor de gemeente daadwerkelijk worden geoptimaliseerd. De ontwikkeling van 2.500 tot 3.000 woningen in Oss-west, versneld te realiseren en met optimale opbrengst (gelijktijdig met binnenstedelijke (her)ontwikkeling die ook nog de nodige ambtelijke capaciteit zal vragen) vraagt om één of meer samenwerkingspartners. Samenwerking met één of meerdere partners die de marktbehoefte door en door kennen, de benodigde productiecapaciteiten kunnen organiseren en faciliteren, de benodigde proces- en productkwaliteit kunnen realiseren en daarmee ook de risico’s in een concurrentieel speelveld kunnen dragen. Volwassen-volwassen, samenwerkend onderhandelen, in plaats van vechtend onderhandelen. Met daarbij supervisie op inhoud, supervisie op proces, supervisie op governance. Afhankelijk van de omvang, samenstelling, gewenste identiteit, mobiliteit, snelheid van ontwikkelaar, ontwikkelingsstrategie, enz., zal eerst de markt kunnen worden ingeschakeld resp. gecontracteerd. Ook de wijze van aanpak bepaalt hoe je überhaupt binnen de regelgeving een partner of partners kan inschakelen.

Samenwerking volgt na een rondje langs de velden. Waar staan de grote partijen in dit verband? Levert het rondje op dat de appetijt beperkt is, of kan en wil de gemeente geen grote risico’s op langere termijn zelf voor haar rekening nemen, dan komen de kleinere partijen aan snee. Daar is dan een andere programma organisatie voor benodigd. Kortom, voor eenduidige uitspraken over samenwerking moeten de beoogde partners zo snel mogelijk worden bevraagd.

20

Bijlagen

Over de samenstellers van het advies Op 22 oktober heeft Ger Driessen, adviseur van de gemeente Oss, aan Bert van Eekelen (VPRC) gevraagd mee te denken over de marktbetrokkenheid bij de versnelling van de woningbouw in Oss. Bert van Eekelen heeft eerder gewerkt als kwartiermaker voor de agro logistieke gebiedsontwikkeling van Klavertje Vier (Greenport Venlo) en voor de versnelling van het Hoogwaterbeschermingsprogramma. Bert van Eekelen heeft, naast ruime ervaring in andere sectoren, ook nog 8 jaar gewerkt aan de ontwikkeling van de Zuidas Amsterdam en de ontwikkeling van Park21 in Haarlemmermeer. De belangrijkste recente ervaring is echter de betrokkenheid van eind 2016 tot begin 2020 bij de ontwikkeling van de meest groene duurzame stadswijk Floriade in Almere. Het aan het centrum van de gemeente grenzende gebied van 60 ha waar in 2022 de Floriade wereldtuinbouwexpo wordt georganiseerd en het terrein erna wordt doorontwikkeld tot autoluwe stadswijk aan de A6. In de zelfstandige programma-organisatie van de gemeente Almere is, samen met onder andere Jan Vlaming en Charlie Martens gewerkt aan de ontwikkeling van de stadswijk, de gebiedsvisie, het bestemmingsplan (crisis en herstelwet), de grondverwerving de marktconsultatie, de innovatieve uitvraag marktpartijen en de uiteindelijke gunning en implementatie.

Jan Vlaming is ervaren gebiedsontwikkelaar met actuele markttechnische en financiële expertise van gebiedsontwikkeling, woningbouw en infrastructuur Relevante ervaringsprojecten zijn: Gebiedsontwikkelingen in Amsterdam-noord (1700 won.), Saendelft (3.500 won.), Schelphoek Alkmaar (binnenstedelijk 500 won.), Blauwe Berg Hoorn (turborotonde, hoofdontsluitingsweg, 226 woningen, hotel, bioscoop, park, geluidswal, parkeerterreinen), Floriade Almere (600 woningen, 60 waterwoningen en 42.000 m2 bvo voorzieningen) Charlie Martens heeft ruime ervaring (participerend en leidinggevend) bij relevante partijen bij gebiedsontwikkelingen (ontwikkelende belegger, projectontwikkelaar, ontwikkelende aannemer en corporatie/gemeente). De ervaring van Charlie ligt vereeuwigd in (onder andere): Eindhoven Strijp R, Vleuterweide (Leidse rijn), A2 Maastricht, Lansingerland, Ypenburg deelplan 10, Duin in Almere, Berckelbosch Eindhoven, enz. De complementariteit van ons als drietal, de kort beschikbare tijd en de complexere werkomstandigheden vanwege Covid zijn aanleiding geweest gezamenlijk aan te bieden, onder penvoerderschap van VPRC.

Wij drieën verstaan elkaar en op deze wijze wordt 3x ruim 40 jaar uiteenlopende relevante ervaring gebundeld ten behoeve van het antwoord op de vraag over de wijze waarop een gebiedsontwikkeling een bijdrage kan verlenn aan de versnelling van de woningbouw in de gemeente Oss.

10-12-2020

Advies versnelling woningbouw Oss West

22

Documentatie Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ger Driessen Ien Lucas Ien Lucas Lenard Schoonen Lenard Schoonen Lenard Schoonen Lenard Schoonen Lenard Schoonen Paula L’Ortije Paula L’Ortije Paula L’Ortije Paula L’Ortije Paula L’Ortije

10-12-2020

Noot: de hoeveelheid informatie die wij in korte tijd beschikbaar kregen, in combinatie met de te raadplegen eigen bronnen, maakt het mogelijk dat wij in de korte ons beschikbare tijd zaken over het hoofd zien die een iets genuanceerder beeld opleveren. Wat ons betreft kunnen deze inzichten nog aanleiding zijn onderdelen in dit rapport te herzien of genuanceerder te beschrijven.

Taskforce woningbouw en bedrijventerreinen Oss d.d. 29 augustus 2020 Oss gezond en sterk, Oss samen, 5e bijeenkomst Taskforce Nieuwe woningbouwlocaties aan westrand van Oss 2019-2028 (ongedateerd) Go West, Bouwstenen gebiedsontwikkeling Oss West concept 28 oktober 2020 Oss in de hoogste versnelling. Strategische agenda (BRO) concept 4 november 2020 Kaart grondeigendommen Stedenbouwkundige visie Noordwest: een kwalitatieve voorkant …….. 7 februari /7 januari (2020) Luchtfoto’s Ravenstein en Oss Oss in de hoogste versnelling. Strategische agenda woon- en werklocaties (BRO) 13 november 2020 Woonvisie gemeente Oss 2020 (ongedateerd) Grondposities (foto van kaart) Prognose woningbouwbehoefte september 2020 Presentatie portefeuillemanagement wonen 2019 Notitie Oss in de provinciale prognose 2020 Foto eigendommen Gewandeweg Kaart WVG Oss-West locatie Het Brand Perceellijst WVG Oss-West locatie Het Brand Ondertekende koopovereenkomst Amsteleindstraat 29 Excel overzicht grondtransactie Van Den Hengel Concept nota kostenverhaal gemeente Oss Concept plan van aanpak “Meer door anders” Bijdrage notitie Taskforce voor college: financiële instrumenten voor opgave ruimtelijke ontwikkeling Bijlage: onderbouwing en voorwaarden strategische aankopen uitbreidingslocaties Bijlage: onderbouwing reserve binnenstedelijke transformatie

Advies versnelling woningbouw Oss West

29 augustus 2020 13 oktober 2020 17 oktober 2020 2 november 2020 5 november 2020 8 november 2020 8 november 2020 13 november 2020 16 november 2020 16 november 2020 16 november 2020 16 november 2020 24 november 2020 24 november 2020 24 november 2020 24 november 2020 24 november 2020 24 november 2020 24 november 2020 25 november 2020 25 november 2020 25 november 2020 25 november 2020 25 november 2020

23