Najaarsbericht 2025

pagina 32 van 51

Reserve strategische aankopen Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is dit verschil tijdelijk af te dekken, hoewel dit door gewijzigde verslagleggingsregels minder vaak voorkomt. Ook worden de rentekosten over het aankoopbedrag uit deze reserve betaald, zoals voor de Brandstraat en Amsteleind. In 2025 is bijna € 4 ton vrijgevallen vanwege de afwaardering van landbouwgronden in de grondexploitatie Stationskwartier Ravenstein. Aangezien deze afwaardering binnen de grondexploitatie heeft plaatsgevonden, is het gereserveerde bedrag voor deze afwaardering teruggestort richting de Reserve strategische aankopen. Dit zorgt ervoor dat de hoogte van de reserve per begin 2026 € 6 miljoen bedraagt. Reserve risico’s Heesch West (gemeenschappelijke regeling) Deze reserve is bedoeld als extra financiële buffer voor Heesch West. Oss neemt voor 30% deel in deze Gemeenschappelijke Regeling (GR). De deelnemende gemeenten hebben in 2022 de verliesvoorziening overgedragen aan de GR. Het aandeel van Oss bedroeg destijds € 13,1 miljoen. Dit bedrag was afgeleid van ons deelnemingspercentage van 30% en op het toen gecalculeerde verlies van € 43,7 miljoen.

De grondexploitatie Heesch West is begin 2025 weer geactualiseerd. De exploitatieberekening sluit nu met een tekort van € 38 miljoen. Hierdoor is ruim € 5 miljoen vrijgevallen in 2024 binnen de exploitatie van de GR Heesch West. Dit financieel voordeel is gestort in een egalisatiereserve binnen de GR op basis van artikel 17 van de Financiële verordening Heesch West 2023. Daarnaast hebben wij op de exploitatie zelf een risicoanalyse uitgevoerd omdat de gemeente ’s Hertogenbosch de exploitatie zelfstandig namens de drie deelnemende gemeenten actualiseert. In onze risicoanalyse worden specifieke uitgangspunten en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch West ook een eigen risico-inschatting maken. Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt met een risicobedrag van € 2,5 miljoen. Dit bedrag is sinds begin 2025 de reservestand.

7.6 Voorzieningen Het navolgende staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Daar waar reserves een raadsbevoegdheid zijn, zijn voorzieningen een collegebevoegdheid. Echter zijn voorzieningen specifiek en gebonden tegenover verplichtingen. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per voorziening. De beginstand van 2026 betreft de verwachte stand. Het verloop van de voorzieningen is net als bij de reserves een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. In de bijlagen treft u een gedetailleerde specificatie aan per voorziening.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 33 van 51

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Verliesvoorzieningen dienen direct genomen te worden. Hierbij wordt aangesloten bij de netto contante waarde, waarbij de voorziening afgezien van inhoudelijke aanpassingen elk jaar 2% (rentebijschrijving) toeneemt om uiteindelijk bij de eindwaarde aan te sluiten. Door jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties kunnen er elk jaar mutaties plaatsvinden. Bij afsluiting van het betreffende complex vindt er pas daadwerkelijk een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het definitieve verlies. De beginstand per 2026 is € 12,6 miljoen. De daling van de voorziening wordt met name verklaard door een voordeel binnen de grondexploitaties Centrumplan Lith, Hooghuis Ravenstein en Stationskwartier Ravenstein. Voorziening IMVA Deze voorziening is voor het afdekken van de gemaakte voorbereidingskosten bij het eventueel niet doorgaan van een beoogde toekomstige grondexploitatie. De beginstand per 2026 is € 8,8 miljoen. Voorziening afwaarderingen MVA Deze voorziening geldt voor een tijdelijke correctie op materiële vaste activa ten behoeve van (toekomstige) grondexploitaties.

Hierdoor kan de volledige boekwaarde van de activa te zijner tijd ingebracht worden bij een eventuele grondexploitatie. Bij activa waarvan de bestemming verandert, moet de actuele waarde bepaald worden. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde (aankoopbedrag), dan wordt het verschil in deze voorziening gestort. De stand primo 2026 bedraagt overeenkomstig 2025 € 0. De voorziening is daarmee niet meer zichtbaar, maar wordt voor eventuele benutting in de toekomst boekhoudkundig in stand gelaten.

7.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen In totaal beheert het grondbedrijf begin 2026 voor € 55 miljoen aan reserves en voorzieningen. De verdeling is te zien in navolgende cirkeldiagram. In de bijlagen vindt u een verdere uitsplitsing.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 34 van 51

7.8 Conclusie Het Osse grondbedrijf kent uiteenlopende exploitaties met winsten en verliezen. Zichtbaar is dat het aantal verlieslatende projecten toeneemt ten opzichte van het verleden, waardoor reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties zijn verlieslatend, hoewel dat niet voor alle exploitaties geldt. Daarentegen worden nog steeds de financiële vruchten geplukt van de winstgevende complexen, omdat deze winsten in tegenstelling tot verliezen pas in de loop van de tijd aan de reserves worden toegevoegd. De winsten lopen echter vanaf 2027 aanzienlijk af. De ABR is van een nulstand begin 2024 gestaag aan het groeien en bereikt in 2027 het punt dat de stand boven het minimale weerstandsvermogen uitkomt.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 35 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 36 van 51

Bijlage I: Cijfers op projectniveau 1.1.

Details verkopen – woningbouw

De hieronder staande tabel geeft de gerealiseerde verkoop van bouwkavels voor woningbouw van de afgelopen jaar en de prognose voor de komende jaren per project weer. Het betreft grondexploitaties die de status van BIE hebben. Het gaat hier om bouwkavels die de gemeente verkoopt aan particulieren (zelfbouwers) en aan ontwikkelaars (projectmatige bouw). Gronden die marktpartijen op eigen grond, in eigen beheer ontwikkelen, nemen we niet mee in dit overzicht. Vanaf begin 2025 zijn bijna 1200 toekomstige woningen voorzien. Lopende grondexploitaties

2024

80120 Oss - Koornstraat Begijnenstraat 80190 Berghem - Centrumplan 80200 Oss -Talentencampus 80230 Haren - Groenstraat 80290 Oss - Winkelcentrum De Ruwert 80310 Berghem - Piekenhoef 80330 Herpen - Wilgendaal 2 80430 Oss - Kapelaan Nausstraat 80440 Oss - Raadhuislaan Noord 80520 Oss - Horzak Noord 80530 Oss - Oijense Zij Noord 80550 Macharen - Sportvelden 80590 Restantcomplexen 80630 Oss - Vorstengrafdonk 80720 Oss - Crematorium 81120 Lith - Centrumplan 81150 Ravenstein - Hooghuis 81420 Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 81460 Ravenstein - Stationskwartier 82340 Geffen - Den Herd 82350 Geffen - Leiweg 82360 Geffen - Heesterseweg 82370 Geffen - 't Veld

Gronduitgifte in aantal wooneenheden

2025

2026 37

2027 106

2029 en verder

2028

cumulatief vanaf 2025

30

74

173

40

40

80 7

7

5 21 1 1

198 1 1 32

2

2

20

7 87

198 1 1 56

10 27

25 31 134

57

65

5 1 10

1

145

108

25 38 343 5 6 8 242

5

50

100

1 6 132

189

405

411

114

1.183

Naast de lopende grondexploitaties zijn er ook projecten in voorbereiding (IMVA’s). Dit zijn nog zachte plannen waar nu aan gewerkt wordt. Het verwachte totaal bedraagt ruim 3.500 kavels of appartementen. IMVA

2025

80130 Marsna Casella 80460 Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan zuid 80540 Amsteleind Noord 80560 Amsteleind Zuid 81160 Vidi Reo

Gronduitgifte in aantal wooneenheden

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

2026

2027 3 201

2029 en verder

2028 3 215 200

3 96 300

418

399

700 1.800

7

211

2.500

pagina 37 van 51

1.2.

Details verkopen – industrie

Industriegrond In de onderstaande tabel staat de gerealiseerde verkoop van het aantal vierkante meters industriegrond van het afgelopen jaar en de prognose voor 2025 en de komende jaren. Industrieterreinen

1.3.

2024

2025

2026

80290 Winkelcentrum De Ruwert 80310 Piekenhoef 80630 Vorstengrafdonk 80720 Crematorium Oss

1.922 1.000 31.737

1.800

2.000 14.780

Gronduitgifte in m2

31.737

1.800

16.780

2027

2028

2029 en verder

Boekwaarden Bouwgronden in Exploitatie

Het onderstaande overzicht toont de boekwaarde van bouwgronden in exploitatie (grondexploitaties) tot en met 1 juli 2025. Dit is een momentopname, bij de jaarrekening (MPG) is pas de volledige boekwaarde van een jaarschijf zichtbaar. Boekwaarde Bouwgrond in exploitatie (BIE)

1 januari 2025

mutatie 2025

1 juli 2025

Herstructureringsplannen 80120 Oss - Koornstraat Begijnenstraat 80190 Berghem - Centrumplan 80200 Oss -Talentencampus 80230 Haren - Groenstraat 80290 Oss - Winkelcentrum De Ruwert 80430 Oss - Kapelaan Nausstraat 80440 Oss - Raadhuislaan Noord 81120 Lith - Centrumplan 81150 Ravenstein - Hooghuis subtotaal

994.015 -855.703 2.800.885 345.601 40.998 268.860 1.934.252 268.909 2.159.614 7.957.431

219.450 70.622 129.808 17.646 6.376 81.607 -3.076.780 24.771 -857.271 -3.383.771

1.213.465 -785.081 2.930.693 363.247 47.374 350.467 -1.142.528 293.680 1.302.343 4.573.660

Woningbouwcomplexen 80310 Berghem - Piekenhoef 80330 Herpen - Wilgendaal 2 80520 Oss - Horzak Noord 80530 Oss - Oijense Zij Noord 80550 Macharen - Sportvelden 80590 Restantcomplexen 81420 Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 82340 Geffen - Den Herd 82350 Geffen - Leiweg 82360 Geffen - Heesterseweg 82370 Geffen - 't Veld Geffen 81460 Ravenstein - Stationskwartier subtotaal

286.778 -2.537.669 249.031 -7.954.231 643.731 -227.977 1.378.667 232.237 1.034.548 1.770.043 2.571.092 2.978.263 424.512

-531.915 515.119 -310.084 95.321 101.225 1.932 247.404 -518.368 16.133 17.273 -2.430.040 438.610 -2.357.390

-245.137 -2.022.550 -61.053 -7.858.910 744.956 -226.045 1.626.071 -286.131 1.050.681 1.787.316 141.052 3.416.873 -1.932.878

Industrieterreinen 80630 Oss - Vorstengrafdonk 80720 Oss - Crematorium subtotaal

1.652.777 791.668 2.444.445

-33.701 18.632 -15.069

1.619.076 810.300 2.429.376

10.826.388

-5.756.230

5.070.158

Totaal BIE's

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 38 van 51

1.4.

Winst- en verliesnemingen

Hieronder staan de winst- en verliesnemingen van projecten momenteel tot de BIE-complexen behoren. Negatieve bedragen in de onderstaande tabel zijn verliesnemingen waarvoor bij voorbaat een verliesvoorziening is getroffen. De positieve bedragen zijn winstnemingen die volgens de POC-methode worden genomen en zijn geraamd. Projectnaam Herstructurering Berghem - Centrumplan Haren - Groenstraat Lith - Centrumplan Oss - Kapelaan Nausstraat Oss - Koornstraat Begijnenstraat Oss - Raadhuislaan Noord Oss - Winkelcentrum De Ruwert Oss -Talentencampus Ravenstein - Hooghuis Subtotaal Woningbouw Berghem - Piekenhoef Geffen - Den Herd Geffen - Heesterseweg Geffen - Leiweg Geffen - 't Veld Herpen - Wilgendaal 2 Macharen - Sportvelden Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 Oss - Horzak Noord Oss - Oijense Zij Noord Ravenstein - Stationskwartier Restantcomplexen Subtotaal Industrie Oss - Crematorium Oss - Vorstengrafdonk Subtotaal

Totaal Totaal winstnemingen Totaal verliesvoorziening

2025

2026

2027

2028

2029

58.925 -503.936 -621.824 -967.309 -2.034.144

-2.254 -1.892.612 -1.894.866

-1.715.388 -3.020.964 -4.736.352

-360.441 -360.441

-

412.672 308.590 1.060.872 240.960 1.535.219 37.087 1.040.287 4.635.687

253.139 37.910 1.905.729 55.336 -49.649 70 1.788.593 4.640 3.995.768

742.396 54.157 171.647 968.200

69.756 -359.550 813.965 76.736 600.907

182.792 182.792

-

54.201 54.201

-98.120 990.237 892.117

-

-

-

4.689.888 4.689.888 -

2.853.741 5.044.930 -2.191.189

-

-926.666 968.200 -1.894.866

-4.135.445 960.457 -5.095.902

-177.649 182.792 -360.441

2030 e.v.

-958.682 1.474.012 -3.028.341 -2.513.011

-

-2.513.011 1.474.012 -3.987.023

Toelichting POC-methode: De POC-methode (Percentage of Completion) is een door het BBV verplicht voorgeschreven systematiek voor het bepalen van tussentijdse winstnemingen binnen gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij wordt winst genomen naar rato van de voortgang van het project, op basis van de verhouding tussen gerealiseerde kosten en de totale geprognosticeerde kosten.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 39 van 51

1.5.

Totaalresultaat (eindwaarde)

De eindwaarde is de totale winst of verlies van een plan bij afsluiting in de toekomst, gebaseerd op alle inkomsten en uitgaven, maar ook rente en indexen voor de inkomsten en uitgaven. Hier zijn de verschillen tussen het voorliggend Najaarsbericht en het MPG 2025 weergegeven. MPG 2025 Jaarrekening 2024

Najaarsbericht 2025 Begroting 2026

6320010 Herstructureringsplannen 80120 Oss - Koornstraat Begijnenstraat 80140 Oss - Elzeneindlocatie Slowcare 80190 Berghem - Centrumplan 80200 Oss -Talentencampus 80230 Haren - Groenstraat 80260 Oss - Walkwartier (afgesloten) 80290 Oss - Winkelcentrum De Ruwert 80430 Oss - Kapelaan Nausstraat 80440 Oss - Raadhuislaan Noord 81120 Lith - Centrumplan 81140 Oijen - Dorpsplan (afgesloten) 81150 Ravenstein - Hooghuis Subtotaal

-668.821 685.701 -3.919.250 -2.888.860 -939.952 -14.185.860 -966.423 -625.580 -1.690.522 -1.405.384 -1.967.403 -2.058.091 -30.630.446

-596.834 (afgesloten) -3.911.330 -3.020.964 -920.269 (afgesloten) -967.309 -621.824 -1.715.388 -1.207.914 (afgesloten) -1.892.612 -14.854.443

6820000 Woningbouwcomplexen 80310 Berghem - Piekenhoef 80330 Herpen - Wilgendaal 2 80520 Oss - Horzak Noord 80530 Oss - Oijense Zij Noord 80550 Macharen - Sportvelden 80590 Restantcomplexen 81400 Lith - Oost 81420 Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 82340 Geffen - Den Herd 82350 Geffen - Leiweg 82360 Geffen - Heesterseweg 82370 Geffen - 't Veld 81460 Ravenstein - Stationskwartier Subtotaal

28.111.027 1.885.415 2.015.550 5.286.971 -910.553 581.575 1.052.119 4.475.459 248.244 -355.017 18.833 3.490.240 -3.698.415 42.201.449

28.378.306 1.811.550 2.030.404 5.336.582 -958.682 580.145 (afgesloten) 4.645.964 353.071 -359.550 69.756 4.954.582 -3.028.341 43.813.786

170.504 104.826 -4.533 50.923 1.464.342 670.074 2.664.456

632000 Industrieterreinen 80630 Oss - Vorstengrafdonk 80720 Oss - Crematorium Subtotaal

33.466.472 -85.150 33.381.322

33.503.967 -98.120 33.405.847

37.495 -12.971 24.524

44.952.326

62.365.190

2.997.422

Totaalresultaat - Eindwaarde

TOTAAL

Verschil 71.987 7.920 -132.104 19.683 -886 3.756 -24.866 197.470 165.480 308.441

267.280 -73.865 14.854 49.611 -48.129 -1.430

Wat betreft de waarden geldt het volgende: • Een negatief bedrag betekent dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten, oftewel een verlies met bijbehorende verliesvoorziening ter afdekking bij voorbaat; en • Een positief bedrag betekent dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, oftewel een winst met bijbehorende winstneming gedurende de looptijd. Wat betreft de verschillen geldt het volgende: • Een negatief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij het Najaarsbericht verslechterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG; en • Een positief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij het Najaarsbericht verbeterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG. In de losse projectbladen is per exploitatie zichtbaar hoe de verschillen zijn ontstaan. Derhalve staan de verschillen hier niet meer uitgeschreven. Uiteraard geeft het activeren van IMVA’s een relatief grote schommeling, omdat het uitgangspunt op het vergelijkingsmoment nog nihil was. Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 40 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 41 van 51

Bijlage II: Achtergrond risicobeheer Deze bijlage vormt achtergrondinformatie bij paragraaf 2 van hoofdstuk 7. Hier wordt een technische en financiële uitleg gegeven van het Monte Carlomodel dat invulling geeft aan onze risicoberekening en daarmee ons weerstandsvermogen. Invoergegevens Per exploitatie wordt afgewogen hoe de daar relevante risico’s worden verwerkt. Dit blijkt uit onderstaand overzicht. 1. Opgenomen in de grondexploitatie: Risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden opgenomen in de grondexploitatie. 2. Projectspecifiek: Risico’s met een kans van optreden kleiner dan 50% worden meegenomen bij de Monte Carlo-analyse en worden opgenomen in het weerstandvermogen en bijbehorende rapportage. 3. Conjunctureel: Sensitiviteiten en macro-economische risico’s worden geraamd met de Monte Carlo-analyse en opgenomen in het weerstandvermogen en bijbehorende rapportage.

De conjuncturele macro-economische risico’s zijn uitgewerkt in de volgende twee scenario’s: Basisscenario: recessie Grondprijzen blijven hetzelfde: • Effect: geen Woningverkopen vallen tegen: • Effect: ontwikkelingen vertragen licht en uitgifte vindt later plaats Oplopende marktrentes door interventie ECB: • Effect: rentekosten voor gemeente worden hoger Inflatie wordt minder, maar blijft relatief hoog: • Effect kostenstijging loopt langzaam terug Voorgaande wordt voor 50% meegenomen in het Monte Carlo-model. Zeer slecht scenario: diepe recessie Grondprijzen dalen: • Effect: opbrengstendaling Woningverkopen lopen sterk terug: • Effect: ontwikkelingen vertragen sterk en uitgifte vindt later plaats Oplopende marktrentes door interventie ECB: • Effect: rentekosten voor gemeente worden hoger Inflatie blijft hoog door schaarste en hoge energieprijzen: • Effect: kostenstijging blijft hoog Voorgaande wordt eveneens voor 50% meegenomen in het Monte Carlo-model. Projectspecifieke risico’s Daarnaast zijn er nog projecten met winstnemingen waar projectspecifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen een bepaald project, zoals bijvoorbeeld een geluidswal, bodemvervuiling, niet-gesprongen explosieven of een parkeergarage. Deze risico’s worden financieel berekend en verdisconteerd met de eventuele winstverwachting van het plan.

Bandbreedtes bij de risico’s De meeste benoemde risico’s vallen binnen bandbreedtes. Als een risico zich onverhoopt voordoet, dan zijn de kosten tussen X en Y. Voorbeeld: de kans op een saneringsopgave is 49% en de kosten liggen tussen de € 50.000 en € 100.000. Daarnaast kunnen de bedragen in de grondexploitatie hoger of lager uitvallen. De kosten voor bijvoorbeeld infrastructurele werken worden geschat op een bedrag X. Deze kosten kunnen echter fluctueren binnen een bepaalde bandbreedte, bijvoorbeeld 5% meer of minder. Ook de parameters kunnen fluctueren binnen bandbreedtes. De langetermijnrente hebben we op dit moment bepaald op basis van de huidige uitgangspunten. Dit percentage kan bijvoorbeeld in de toekomst wijzigen. De inflatiepercentages hanteren wij op basis van landelijke inschattingen.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 42 van 51

Voorgaande leidt tot de onderstaande tabel. De bandbreedtes hangen af van de geraamde kosten, ervaringen bij andere projecten, de looptijd van een project, de gesloten overeenkomsten enzovoorts en variëren per project. Ook maken wij gebruik van de lokale kennis en ervaring. In de regel hanteren we onderstaande bandbreedte bij de volgende exploitatieposten. Deze wijken af van het verleden, waarop erna meer. • • • • •

Plan- en onderzoekskosten Verwervingen Openbare werken Sanering Verkopen

minimaal -10% minimaal -10% minimaal -10% minimaal -10% minimaal -5%

maximaal 10% maximaal 10% maximaal 10% maximaal 10% maximaal 5%

Toelichting wijzigingen per 2025 Ten opzichte van het MPG 2024 en het Najaarsbericht 2024 herijken wij ook de uitgangspunten voor de Monte Carlo-analyse. De herijking doen we in balans met de aanpassingen voor de parameters (zie hoofdstuk 3). De uitgangspunten zijn een inschatting van de bandbreedte in welke mate de indexeringspercentages voor kosten en opbrengsten in negatieve of positieve zin zouden kunnen afwijken. Daarnaast nemen we in de scenario’s mee dat de rente hoger kan uitvallen in de toekomst. Wij gaan in onze berekeningen uit van de volgende uitgangspunten voor de wijzigingen van de parameters en de looptijd van de grondexploitaties: Basisscenario: economische vertraging We zien een mogelijke lichte toename van de kostenstijging op jaarbasis met 1 %-punt boven op de gehanteerde index. Dit omdat de diverse bronnen uiteenlopende cijfers presenteren. Daarnaast onderschatten we niet de mogelijkheid dat de woningmarkt zijn piek heeft bereikt, en daarmee de grondprijzen nog maar in beperkte maten stijgen. We vertalen dit in een correctie van de geraamde opbrengstenstijging met -2%-punt in 2026 en 2027. In dit scenario verwachten een lichte stijging van de rente met 0,5%-punt boven op de geraamde rente, door vanwege het afnemen van het eigen vermogen van de gemeente, waarvan het grondbedrijf een onderdeel is.

Zeer slecht scenario: recessie We zien een mogelijke toename van de kostenstijging op jaarbasis met 2%-punt bovenop de parameters. Aan de ene kant zien signaleren we schaarste door een eventuele handelsoorlog, aan de andere kant zien we op langere termijn dat de vraag naar grondstoffen ook teruglopen. Door de slechtere economische omstandigheden dalen de grondprijzen en zien we dat gronduitgifte fors vertraagt. We vertalen dit in een correctie van de geraamde opbrengstenstijging met -3%-punt in 2026 en 2027. En op langere termijn met -1%-punt. In dit scenario verwachten we een stijging van de rente met gemiddeld 2%-punt boven op de geraamde rente, door vanwege het afnemen van het eigen vermogen van de gemeente. Bandbreedte van de kosten en opbrengstenposten per grondexploitatie (sensitiviteit) In aanvulling op de bovenstaande onzekerheden vanwege de veranderde macro-economische omstandigheden, houden we rekening met een onzekerheidsschatting van de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. We herijken de bandbreedte van de kosten, omdat de budgetten laatste jaren zijn geactualiseerd en de ramingsonzekerheid is afgenomen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de aanbestedingsvoordelen ten opzichte van de geraamde budgetten. Bovendien bleken de risico’s zich niet te manifesteren in de bedragen zoals de eerdere bandbreedte opleverde.

Daarnaast gaan we bijvoorbeeld bij verwervingen uit van onafhankelijk getaxeerde waarde. Een bandbreedte van -10% tot 10% voor de kosten vinden we daarom logisch en vereist om tot een realistischer weerstandsvermogen te komen.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 43 van 51

Monte Carlo-methode Het maximale risicoprofiel wordt bepaald door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag. Het is echter niet reëel om dit maximale risicoprofiel als uitgangspunt te kiezen voor de risicoreservering. Een goede methode daarentegen om te bepalen hoe hoog het risicoprofiel is, is de Monte Carl-methode. Deze methode is een simulatietechniek waarbij grondexploitatie niet één keer, maar duizenden keren digitaal wordt doorgerekend. Elke simulatie gaat uit van andere uitgangspunten. Deze uitgangspunten komen voort uit de bandbreedtes die bij de risico-inventarisatie zijn bepaald. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. Op deze wijze verkrijgt men uitkomsten van 10.000 scenario’s in beeld. De theorie geeft vervolgens aan dat 84% van alle simulaties moet kunnen worden afgedekt voor een goede risicobeheersing. In het volgende diagram is dit principe zichtbaar:

Voorgaand voorbeeld geeft een uitkomst weer van een willekeurige simulatie. Uitgaande van de ingevoerde bandbreedtes en risico’s, leidt de methode in dit specifieke geval bij ongeveer 1.900 simulaties tot een positiever resultaat dan waar nu vanuit wordt gegaan in de grondexploitatie (gele lijn). In het slechtste scenario (simulatie 10.000) is het resultaat in dit voorbeeld circa € 160.000 slechter ten opzichte van de huidige exploitatie (rode lijn). De kans dat dit scenario zich voor gaat doen is echter zeer klein. Als we 84% (zwarte lijn) van de berekende scenario’s moeten afdekken, dan moeten we in dit voorbeeld rekening houden met een reservering van ongeveer € 70.000. Uitgangspunten Monte-Carlo analyse Wij gaan voor onze invoergegevens uit van de volgende uitgangspunten voor de wijzigingen van de parameters en de looptijd van de grondexploitaties. Deze parameters zijn in hoofdstuk 3 reeds toegelicht. Parameters Najaarsbericht

2025

2026

2027

2028 e.v.

Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2,00% 1,10% 3,50% 4,00%

2,00% 1,90% 3,50% 4,00%

2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 44 van 51

Resultaten en risico’s basisscenario en zeer slecht scenario De Monte Carlo-analyse is met inbegrip van de toegelichte wijzigingen per 2025 uitgevoerd op basis van onderstaande gegevens: Basis scenario Type marktrisico

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%)

1 0,5 0 1

1 0,5 -2 1

1 0,5 -2 1

1 0,5 0 1

1 0,5 0 1

1 0,5 0 1

1 0,5 0 1

1 0,5 0 1

1 0,5 0 1

Worst case scenario Type marktrisico

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%)

3 2,5 0 2

3 3 -3 2

3 1 -3 2

3 1 -1 2

3 1 -1 2

3 1 -1 2

2 1 0 2

2 1 0 2

2 1 0 2

De effecten van twee voorgaande scenario’s op de eindwaarde staan in de onderstaande tabel:

Marktrisico's Uitgiftevertraging Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentestijging

Totaal

Basisscenario

Zeer slecht scenario

177.912 -1.526.923 -1.219.602 38.757

293.236 -3.103.165 -1.994.955 107.799

-2.529.856

-4.697.085

Uitkomsten Monte Carlo-analyse Onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer van alle berekeningen per project. De nog te nemen winsten en verliezen staan weergegeven op prijspeil 1 januari 2025. Nummer 80120 80190 80200 80230 80290 80310 80330 80430 80440 80520 80530 80550 80590 80630 80720 81120 81150 81420 81460 82340 82350 82360 82370

Totaal

Nog te nemen winst/verlies

Project Oss - Koornstraat Begijnenstraat Berghem - Centrumplan Oss -Talentencampus Haren - Groenstraat Oss - Winkelcentrum De Ruwert Berghem - Piekenhoef Herpen - Wilgendaal 2 Oss - Kapelaan Nausstraat Oss - Raadhuislaan Noord Oss - Horzak Noord Oss - Oijense Zij Noord Macharen - Sportvelden Restantcomplexen Oss - Vorstengrafdonk Oss - Crematorium Lith - Centrumplan Ravenstein - Hooghuis Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 Ravenstein - Stationskwartier Geffen - Den Herd Geffen - Leiweg Geffen - Heesterseweg Geffen - 't Veld

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€

360.44158.925 3.020.9642.254967.309665.811 350.452 621.8241.715.38837.157 2.828.880 958.6824.640 1.044.437 98.120503.9361.892.6123.390.756 3.028.341346.500 359.55069.756 4.522.962

Uitkomst Monte Carlo Analyse € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

209.144- €

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

162.22755.7485.344.20264.33025.33414.070201.05159.801350.0503.069193.573744.7842.62385.51630.00941.052142.680599.2143.279.4855.898116.145227.805646.240-

Berekende risico's leiden tot een negatief resultaat € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

12.394.906- €

162.2275.344.20264.33025.33459.801350.050744.78430.00941.052142.6803.279.485116.145158.049-

Berekende risico's leiden tot minder winst € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

55.74814.070201.0513.069193.5732.62385.516599.2145.89869.756646.240-

10.518.148- €

1.876.758-

pagina 45 van 51

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 12,4 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. •

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 10,5 miljoen. Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 1,9 miljoen. De bloostelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen, en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 1,4 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per 2026 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 11,9 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 10,5 en € 1,4 miljoen. De omvang van de ABR in relatie tot het weerstandsvermogen is reeds beschreven in hoofdstuk 6. Relatie met ABR Het onderscheid tussen de twee situaties is van belang gelet op de gevolgen voor de ABR. Uitgaande van de regels van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), moet direct het verlies genomen worden als een exploitatie negatief wordt. Dit bedrag dient in principe in de ABR gereserveerd te worden voor het geval het risico zich voordoet. Daarnaast kan het zijn dat risico’s een positieve grondexploitatie minder positief maken. Bij deze risico’s is het dan ook niet nodig om direct bij het berekenen van die risico’s, dit bedrag in te houden op de ABR. Dit omdat het project zich in beginsel financieel kan bedruipen. Voordoen risico’s Algemeen moet worden gesteld dat het hier altijd gaat om een prognose. Als de verkopen binnen de plannen mee- of tegenvallen, dan veranderen de cijfers. Verder kunnen de risico’s zich daadwerkelijk voordoen. Als dat leidt tot een verlies in de grondexploitatie, moet dat worden gedekt uit de ABR. In dat geval daalt de ABR. Als het risico daarmee weg is, dan daalt uiteraard ook het benodigde weerstandsvermogen.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 46 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 47 van 51

Bijlage III: Overzichtskaart

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 48 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 49 van 51

Ter inzage I: Reservestaat en projectbladen (vertrouwelijk) Ter inzage bij de griffie liggen de reservestaat en projectbladen per grondexploitatie. De reservestaat geeft de mutaties weer voor alle reserves en voorzieningen. In het verleden was deze integraal in dit document weergegeven. Echter, vanwege de vertrouwelijke aard van enkele cijfers is deze nu los ter inzage. In de projectbladen daarnaast is onder meer aandacht voor het programma inclusief vierkante meters, de verschillenanalyse tussen vorig MPG en huidig Najaarsbericht, een bijbehorende verschillenverklaring en risicoanalyse. Hierbij verdient opmerking dat de boekwaarde soms afwijkt van de getallen in het MPG. De reden hiervoor is dat in deze projectbladen de winstnemingen niet meetellen in de cijfers ten behoeve van het presenteren van de eindwaarde. Voorliggend Najaarsbericht en deze bijlagen dienen namelijk een ander verslagleggingsdoel.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 50 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 51 van 51