Najaarsbericht 2025

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 1 van 51

Najaarsbericht 2025 Grondbedrijf

1. Samenvatting Najaarsbericht grondbedrijf 2025 Hoofdstuk 2 – Inleiding Hoofdstuk 3 – Parameters Hoofdstuk 4 – Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen Hoofdstuk 5 – Grondbedrijf naar de toekomst Hoofdstuk 6 – Stand van zaken grondbedrijf en ABR Hoofdstuk 7 – Risicobeheer en weerstand Conclusie Beslispunten Najaarsbericht Grondbedrijf 2025 2. Inleiding 2.1 Inhoud van het Najaarsbericht 2.2 Wat is een grondexploitatie? 2.3 Leeswijzer

5 5 5 5 6 6 8 8 9 11 11 11 11

Deel I 3. Parameters 3.1 Toelichting parameters 3.2 Verantwoording en vergelijking 4. Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen 4.1 Algemeen 4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s) 4.3 Afsluitingen en activeringen 4.4 Woningbouw 4.5 Bedrijventerreinen 4.6 Gemeenschappelijke regeling(en) 4.7 IMVA’s 4.8 Wijziging voorbereidingskredieten 5. Grondbedrijf naar de toekomst 5.1 Omgevingsvisie 5.2 Landelijke ontwikkelingen 5.3 Gronduitgifte 5.4 Actieve grondpolitiek 5.5 Reserves 5.6 Portefeuille grondbedrijf 5.7 Beleidsstukken Grondbedrijf

13 13 14 16 16 16 16 17 18 18 18 19 21 21 21 22 22 22 22 23

Deel II 6. Stand van zaken grondbedrijf en ABR 6.1 Huidige stand ABR en prognose 6.2 Mutaties ABR 6.3 Verschillen tussen Najaarsbericht en MPG 6.4 Winst- en verliesnemingen 6.5 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde 6.6 Vennootschapsbelasting (Vpb)

25 25 26 26 28 28 28

Deel III 7. Risicobeheer en weerstand 7.1 Risicobeheer 7.2 Toepassing 7.3 Risicoreservering 7.4 Kosten IMVA 7.5 Reserves 7.6 Voorzieningen 7.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen 7.8 Conclusie

30 30 30 30 32 32 33 34 35

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 2 van 51

Bijlage I: Cijfers op projectniveau 1.1. Details verkopen – woningbouw 1.2. Details verkopen – industrie 1.3. Boekwaarden Bouwgronden in Exploitatie 1.4. Winst- en verliesnemingen 1.5. Totaalresultaat (eindwaarde) Bijlage II: Achtergrond risicobeheer Bijlage III: Overzichtskaart Ter inzage I: Reservestaat en projectbladen (vertrouwelijk)

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

37 37 38 38 39 40 42 48 50

pagina 3 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 4 van 51

1. Samenvatting Najaarsbericht grondbedrijf 2025 Voor u ligt het Najaarsbericht grondbedrijf 2025. Deze is opgesteld als onderdeel van de begroting 2026. Het Najaarsbericht gaat dus uit van de recentste inzichten en verwachtingen. Hierna leest u per hoofdstuk een samenvatting met daarna de uitgebreide inhoudelijke hoofdstukken zelf.

Hoofdstuk 2 – Inleiding Dit document is opgebouwd uit drie hoofdonderdelen: 1. Algemene ontwikkelingen binnen het grondbedrijf (Hoofdstukken 3–5): Hierin wordt ingegaan op de bredere context en beleidsmatige kaders van het grondbedrijf van de gemeente Oss. 2. Financiële positie (Hoofdstuk 6): Dit deel bevat een cijfermatig overzicht van de financiële situatie van het grondbedrijf. 3. Risico’s en weerstand (Hoofdstuk 7): Dit behandelt de risicoanalyse, beschikbare reserves en voorzieningen van het grondbedrijf. Bijlagen Het document bevat drie bijlagen die verdieping bieden: • Bijlage I: Gedetailleerde financiële gegevens van het programma en de grondexploitaties. • Bijlage II: Toelichting op de risicobeheersingsmethodiek en de impact op de financiële positie. • Bijlage III: Overzichtskaart van toekomstige woningbouwkavels binnen gemeentelijke grondexploitaties.

Hoofdstuk 3 – Parameters Bij elke jaarrekening en begroting actualiseert de gemeente alle grondexploitaties grondig. Omdat we toekomstige kosten en opbrengsten spreiden over meerdere jaren, beïnvloeden prijsontwikkelingen de opgenomen bedragen. Om hier rekening mee te houden, passen we vanaf het jaar na actualisatie een index toe op alle bedragen binnen de grondexploitatie. In standaardgevallen gebruiken we de generieke parameters uit onderstaande tabel. Alleen de interne rente voor het jaar 2026 is aangepast naar 1,1% ten opzichte van de eerder verwachte 1,9%. De andere parameters zijn gelijk gebleven ten opzichte van het MPG 2025.

Hoofdstuk 4 – Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen Het grondbedrijf van Oss beschikt over 23 actieve grondexploitaties (inclusief restantcomplexen), oftewel BIE’s. In 2025 zijn er nog geen nieuwe grondexploitaties geopend. Het voornemen is om de exploitatie Amsteleind Noord eind 2025 vast te laten stellen, tegelijkertijd met het omgevingsplan. Omdat dit plaatsvindt ná besluitvorming over voorliggend document, is deze grondexploitatie niet meegenomen in het totaalaantal van de 23 actieve grondexploitaties en de getallen van de verslaglegging daarover. Eind 2025 wordt bij het vaststellen van de jaarrekening voorgesteld om naar verwachting 7 grondexploitaties over te hevelen naar restantcomplexen. In Berghem betreft dit Piekenhoef en het Centrumplan, in Lith is dit eveneens het Centrumplan, in Geffen betreft dit Den Herd en in Oss gaat het om de exploitaties Crematorium, Horzak Noord en Vorstengrafdonk. Voor 2026 wordt een totale uitgifte van 411 wooneenheden verwacht exclusief IMVA’s. Dit is aanzienlijk meer dan bij het MPG 2025 werd verwacht. De afwijking komt voort uit herfasering waarbij verkopen voornamelijk naar voren zijn gehaald. De grondexploitatie Sportvelden Macharen en Stationskwartier Ravenstein zorgen met name voor een gewijzigde fasering van de uitgifte.

In Macharen is de uitgifte wat vertraagd, maar in Ravenstein is een groot deel van de uitgifte naar voren gehaald. Waar namelijk bij het MPG nog de verwachting was om in 2026 41 wooneenheden binnen het Stationskwartier uit te geven, is inmiddels de verwachting dat dit er ruim 130 zullen worden. In totaal worden nog 1.183 wooneenheden voorzien in de huidige exploitaties. Met betrekking tot de bedrijventerreinen is door een vertraagde verkoop de werkelijke uitgifte van de laatste kavel op Vorstengrafdonk gepland voor 2026.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 5 van 51

Hoofdstuk 5 – Grondbedrijf naar de toekomst De gemeente Oss wil tot 2040 circa 8.500 extra woningen realiseren om te groeien tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. Deze woningbouwopgave wordt deels ingevuld via marktinitiatieven, de gemeente neemt middels actief grondbeleid ook haar verantwoordelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op snelle bouw in Amsteleind en op binnenstedelijke verdichting, met name in de Spoorzone. Tevens wordt gezocht naar nieuwe gronden ten behoeve van bedrijventerreinen. Deze ontwikkelingen liggen in lijn met de Omgevingsvisie, die dit jaar door de gemeenteraad is vastgesteld. Voor de dorpen resulteert deze visie vooral in woningbouw in de zogenoemde ‘groeikernen’. Om het actieve grondbeleid ook werkelijk tot uitvoering te kunnen brengen, heeft het grondbedrijf meerdere reserves tot haar beschikking. Deze worden ingezet om de majeure ontwikkelingen financieel te ondersteunen en de daarbij behorende risico’s op te vangen.

Hoofdstuk 6 – Stand van zaken grondbedrijf en ABR De stand van de ABR is naar verwachting primo 2026 € 7,2 miljoen. Dit wijkt € 2,3 miljoen positief af van de verwachting in het MPG 2025, waarin nog € 4,9 miljoen werd voorzien. Het saldo zal tot en met 2030 verder aangroeien tot € 13,4 miljoen. Het benodigde weerstandsvermogen bedraagt in 2026 € 11,9 miljoen. De ABR zit daarmee in 2026 € 4,7 miljoen onder de stand van het benodigde weerstandsniveau. De gedeeltelijke afdekking en verwerking van dit risico vindt op concernniveau plaats. Vanaf 2027 is de hoogte van de ABR voldoende om de risico’s op te vangen. Onderstaande tabel geeft de prognose weer van de ABR:

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 6 van 51

Het verloop van de ABR wordt bepaald door mutaties. Dit zijn mutaties zoals winstnemingen, verliesvoorzieningen, beheersgronden, IMVA, rente, Vpb, bovenwijkse afdracht en algemene mutaties. De mutaties worden vergeleken met het MPG 2025. In 2025 wordt € 3,7 miljoen toegevoegd aan de ABR als gevolg van resultaatbestemming bij de jaarrekening 2024. Deze mutatie was bij het opstellen van het MPG niet voorzien. De mutatie op de voorziening te verwachten exploitatieverliezen valt € 9,2 ton voordeliger uit en er is sprake van een verschuiving van verkoop kavels waardoor de afdracht Nota Kostenverhaal € 1,0 ton lager is dan bij het MPG voorzien. Bijstelling van de voorziening IMVA met € 1,8 miljoen heeft een negatief effect op de hoogte van de ABR. Evenals een winstneming die € 6,5 ton lager is dan bij het MPG voorzien. Tot slot heeft verschuiving van een verkoop beheersgrond naar 2026 tot gevolg dat de ABR eind 2025 lager uitvalt. Per saldo groeit de ABR naar schatting met € 4,8 miljoen in 2025. Vanaf 2026 tot en met einde looptijd van de reeds geactiveerde BIE’s verwachten we nog netto € 8,6 miljoen aan winst te kunnen nemen. In deze periode wordt € 13,5 miljoen aan verlies genomen. Om deze verliezen af te dekken is reeds een verliesvoorziening getroffen. Hierna staat een overzicht van het toekomstig verloop:

De totale boekwaarde (saldo van uitgaven en inkomsten) van de grondexploitaties per 1 juli 2025 is bijna € 5,1 miljoen. Dit is een daling van ruim € 5,7 miljoen ten opzichte 1 januari 2025 en komt met name voort uit verkopen binnen de grondexploitaties Raadhuislaan Noord in Oss en ’t Veld in Geffen. De boekwaarde van de beheersgronden, bedrijventerrein Heesch West en de IMVA’s maakt van het genoemde cijfer geen onderdeel uit.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 7 van 51

Hoofdstuk 7 – Risicobeheer en weerstand In totaal beheert het Osse grondbedrijf naar verwachting begin 2026 voor circa € 55 miljoen aan reserves en voorzieningen. Reserves worden gebruikt voor onder meer het toevoegen van winsten, het opvangen van verliezen en eventuele overige mutaties. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Onderdeel van de reserves is het op basis van de Monte Carlo-analyse berekende benodigde weerstandsvermogen van € 11,9 miljoen in 2026. De reserves en het weerstandsvermogen houden nog geen rekening met de activering van de huidige IMVA’s oftewel toekomstige grondexploitatiecomplexen.

Conclusie Het Osse grondbedrijf kent uiteenlopende exploitaties met winsten en verliezen. Zichtbaar is dat het aantal verlieslatende projecten toeneemt ten opzichte van het verleden, waardoor reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties zijn verlieslatend, hoewel dat niet voor alle exploitaties geldt. Daarentegen worden nog steeds de financiële vruchten geplukt van de winstgevende complexen, omdat deze winsten in tegenstelling tot verliezen pas in de loop van de tijd aan de reserves worden toegevoegd. De winsten lopen echter vanaf 2027 aanzienlijk af. De ABR is van een nulstand begin 2024 gestaag aan het groeien en bereikt in 2027 het punt dat de stand boven het minimale weerstandsvermogen uitkomt.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 8 van 51

Beslispunten Najaarsbericht Grondbedrijf 2025 Op basis van en ingevolge dit Najaarsbericht wordt aan de gemeenteraad gevraagd: 1.

Het Najaarsbericht 2025 vast te stellen en bijbehorende mutaties in de begroting door te voeren;

2.

De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties als volgt vast te stellen;

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 9 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 10 van 51

2. Inleiding 2.1 Inhoud van het Najaarsbericht Het Najaarsbericht laat zien hoe de actualisatie van grondexploitaties doorwerkt in de financiële positie van het grondbedrijf. We geven inzicht in voorbereidingskredieten (IMVA’s), ontwikkelingen binnen het Grondbedrijf, de risico’s en in de verwachtingen voor de lopende projecten. Projectinformatie per exploitatie is opgenomen in vertrouwelijke projectbladen die ter inzage liggen. Daarnaast verwijzen we naar de paragraaf grondbeleid in de programmabegroting 2026–2029. Deze biedt beleidsmatige duiding en wordt, net als het MPG en het Najaarsbericht, vastgesteld door de raad.

2.2 Wat is een grondexploitatie? Het college informeert de raad twee keer per jaar via het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) en het Najaarsbericht. Deze rapportages zijn onderdeel van de planning- en controlcyclus en richten zich op actieve gemeentelijke grondexploitaties en de stand van zaken van Immateriële Vaste Activa (IMVA’s). Een grondexploitatie is een financieel instrument waarmee we de kosten en opbrengsten van gebiedsontwikkeling in kaart brengen. Denk aan het bouwrijp maken van gronden, het aanleggen van infrastructuur en het verkopen van kavels. We starten pas een exploitatie als de gemeente (grotendeels) eigenaar is van de gronden. De gemeenteraad activeert deze wanneer er plannen zijn om gronden uit te geven voor bebouwing, bijvoorbeeld voor woningen of bedrijven. Bij een exploitatie investeren we vaak eerst aanzienlijk, terwijl de opbrengsten pas later volgen; het zogenoemde ‘badkuipeffect’. Dit heeft invloed op de financiële positie van het grondbedrijf, waaronder reserves en voorzieningen. Naast gemeentelijke exploitaties ondersteunen we ook particuliere initiatieven die bijdragen aan de woningbouw, maar waarvoor de gemeente geen financiële verantwoordelijkheid draagt.

2.3 Leeswijzer Het Najaarsbericht bestaat uit drie delen en een aantal bijlagen: Deel 1 (Algemene ontwikkelingen binnen het grondbedrijf) • Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de gehanteerde parameters voor de actualisatie en de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss; • Hoofdstuk 4 geeft uitleg over het type projecten die we binnen het grondbedrijf hebben en wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties; • Hoofdstuk 5 geeft de conclusies en het beleid van het grondbedrijf naar de toekomst. Deel 2 (Financiële stand van zaken Algemene Reserve Grondbedrijf) • Hoofdstuk 6 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR). Deel 3 (Financiële stand van zaken reserves en voorzieningen en risicobeheer) • Hoofdstuk 7 bevat een toelichting op ons huidige risicomanagement en de stand van de aanwezige reserves en voorzieningen. Bijlagen • In bijlage I zijn alle tabellen opgenomen met de detailinformatie van de verschillende projecten; • Bijlage II betreft een nadere toelichting op ons risicomanagement; • Bijlage III bevat een overzichtskaart van de toekomstige kaveluitgifte woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties; en • Ter inzage I (vertrouwelijk voor de raad) bevat de reservestaat en de projectbladen met daarop alle relevante informatie per project.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 11 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 12 van 51

3. Parameters In dit hoofdstuk worden de parameters toegelicht die gebruikt zijn voor de doorrekening van de portefeuille van het grondbedrijf. Ook wordt aandacht geschonken aan de achtergrond bij deze parameters.

3.1 Toelichting parameters Actualisatie van grondexploitaties in het Najaarsbericht Bij elk Najaarsbericht actualiseren we alle gemeentelijke grondexploitaties. We doen dit op basis van de werkelijke kosten en opbrengsten in de eerste helft van het jaar, aangevuld met een inschatting voor de rest van het jaar en de resterende looptijd. Daarnaast verwerken we wijzigingen in plannen en eventuele onverwachte financiële ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomst. Omdat toekomstige kosten en opbrengsten verspreid zijn over meerdere jaren, houden we rekening met prijsontwikkelingen. We passen hiervoor een index toe op alle bedragen vanaf het jaar na de actualisatie. Zo rekenen we alles door naar het huidige prijsniveau en gebruiken we vaste parameters om de bedragen door te vertalen naar het moment waarop de kosten of opbrengsten daadwerkelijk plaatsvinden. Als er specifieke afspraken zijn gemaakt - bijvoorbeeld over de uitvoering van werkzaamheden of de grondprijs - dan kunnen we in de exploitatie gemotiveerd afwijken van de standaardparameters. In alle andere gevallen gebruiken we de generieke parameters zoals weergegeven in de onderstaande tabel.

Bijbehorend beslispunt: 2. De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties als volgt vast te stellen.

Verdisconteringspercentage Dit percentage is niet gewijzigd ten opzichte van het MPG 2025. De Commissie BBV stelt dit vast en houdt het al meerdere jaren op 2,00%. We gebruiken het verdisconteringspercentage om de netto contante waarde van toekomstige geldstromen te berekenen. Rente De interne rekenrente voor 2026 is gewijzigd naar 1,1%, dit was 1,9%. Andere jaren blijven ongewijzigd. De interne rekenrente is gebaseerd op het gemiddelde rentepercentage van de gemeentelijke leningenportefeuille. Kostenstijging We zien geen reden om de percentages bij te stellen ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG. De kostenraming binnen grondexploitaties is vooral gebaseerd op plankosten en kosten GWW (grond-, wegen waterbouw). Opbrengstenstijging De opbrengststijging in 2025 is nihil, omdat per 1 juli van dit jaar de nieuwe (verhoogde) grondprijzen zijn verwerkt. Deze zijn geldend tot en met 30 juni 2026. Daarna worden de nieuwe prijzen ingevoerd in elke exploitatie op basis van de nieuwe grondprijzenbrief. De exploitaties zijn dus in het eerste jaar altijd gebaseerd op de recentste prijzen, die mogelijk kunnen afwijken van de generieke opbrengststijging in het eerste jaar. Voor opvolgende jaren geldt sowieso wel het generieke cijfer.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 13 van 51

3.2 Verantwoording en vergelijking De gehanteerde percentages voor kosten- en opbrengstenstijgingen zijn gebaseerd op een ongewogen gemiddelde van de bandbreedtes zoals opgenomen in het Meerjarenprogramma Grondbeleid (MPG) 2025. Voor de jaren 2025 tot en met 2028 (en verder) blijven we vasthouden aan de eerder vastgestelde parameters voor kostenstijgingen. Voor opbrengsten hanteren we de ramingen vanaf 2026. Op dit moment zijn er geen signalen vanuit relevante organisaties of informatiebronnen die aanleiding geven om deze percentages te herzien en waarmee we de schattingsonzekerheid verkleinen.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 14 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 15 van 51

4. Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen In dit hoofdstuk wordt allereerst kort uitleg gegeven over het type projecten dat we binnen het Osse grondbedrijf hebben. Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties die de gemeente Oss op dit moment kent, maar daarnaast is ook aandacht voor de voorbereidingskredieten en de gemeenschappelijke regeling Heesch West.

4.1 Algemeen Wij hanteren drie type projecten met bijbehorende verslagleggingsregels, dit betreffen: • BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondexploitaties of zogenaamde complexen. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen/activeren van een BIE. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd; • IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waarbij het nog niet vaststaat of het project in de toekomst een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plankosten, onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Wordt het uiteindelijk geen exploitatie, dan wordt de IMVA afgeboekt; • MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden en/of gebouwen met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht en een balanswaarde vertegenwoordigen, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een grondexploitatie heeft plaatsgevonden. Een MVA kan vallen onder de beheersgronden, maar dat hoeft niet zo te zijn. Onderstaande paragrafen geven meer toelichting op de BIE’s en IMVA’s.

4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s) In onderstaande tabel worden de lopende grondexploitaties weergegeven. Dit zijn er 23 inclusief de restantcomplexen. Deze locaties zijn gericht op de ontwikkeling van bouwgrond voor voornamelijk woningen en eventueel bedrijven, maatschappelijke- en commerciële functies. Het ontwikkelen van het bijbehorende openbare gebied maakt hier ook onderdeel van uit. Alle kosten voor planvorming en uitvoering van deze projecten worden toegevoegd aan de boekwaarde en de opbrengsten worden op de boekwaarde in mindering gebracht. De boekwaarde is daarom het saldo van inkomsten en uitgaven, waarbij een positieve boekwaarde een negatief saldo aangeeft en andersom. Nadat alle kosten zijn gemaakt en de opbrengsten uit de grondverkoop zijn verkregen wordt het project afgesloten. In de bijlagen vindt u een overzicht van de boekwaarde van de betreffende projecten.

4.3 Afsluitingen en activeringen Op het moment van schrijven van het Najaarsbericht zijn in 2025 geen nieuwe grondexploitaties geopend. Het voornemen is om de exploitatie Amsteleind Noord eind 2025 vast te laten stellen, tegelijk met het omgevingsplan. Omdat dit plaatsvindt ná de besluitvorming over voorliggend document, is deze grondexploitatie niet meegenomen in het totaalaantal van 23 BIE’s en de daarbij horende getallen van verslaglegging.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 16 van 51

Naar verwachting wordt bij het vaststellen van de jaarrekening 2025 voorgesteld om 7 grondexploitaties over te hevelen naar restantcomplexen. Voor deze exploitaties moeten nog een beperkt aantal kosten of reserveringen worden aangehouden. Omdat het geactiveerd houden van deze exploitaties relatief veel werk kost in relatie tot de verslaglegging en een vertekend beeld opleveren qua actualiteit, wordt bij het vaststellen van het MPG de overheveling van deze gelden naar het restantcomplex voorgelegd. Het betreft de volgende exploitaties: • Berghem - Piekenhoef • Berghem - Centrumplan • Geffen - Den Herd • Lith - Centrumplan • Oss - Crematorium • Oss - Horzak Noord • Oss - Vorstengrafdonk De toekomstige grondexploitaties c.q. huidige IMVA’s zijn nog niet in het overzicht opgenomen.

4.4 Woningbouw Voor 2026 wordt een totale uitgifte van 411 wooneenheden verwacht exclusief IMVA’s. Dit is aanzienlijk meer dan bij het MPG 2025 werd verwacht. De afwijking komt voort uit herfasering waarbij verkopen voornamelijk naar voren zijn gehaald. De grondexploitatie Sportvelden Macharen en Stationskwartier Ravenstein zorgen met name voor een gewijzigde fasering van de uitgifte. In Macharen is de uitgifte wat vertraagd als gevolg van de stroomaansluitingen, maar in Ravenstein is een groot deel van de uitgifte naar voren gehaald. Waar namelijk bij het MPG nog de verwachting was om in 2026 41 wooneenheden binnen het Stationskwartier uit te geven, is inmiddels de verwachting dat dit er ruim 130 zullen worden. In totaal worden nog 1.183 wooneenheden voorzien in de huidige exploitaties. In onderstaande grafiek is de vergelijking tussen voorliggend Najaarsbericht en het MPG 2025 zichtbaar. Ook is het onderscheid in de verschillende categorieën zichtbaar. In bijlage I paragraaf 1.1. is tevens een uitgebreider overzicht per exploitatie opgenomen. Daar is ook inzichtelijk wat de verwachte woningaantallen zijn bij de IMVA’s, oftewel toekomstige exploitaties, alsmede de bedrijventerreinen, omdat deze niet in de onderstaande grafiek en tabel zijn opgenomen.

Categorieen

2025

2026

2027

2028

2029 >

Koop particulier Koop projectmatig Sociale huur Vrije sector huur

23 146 184 52

30 220 122 39

8 97 10 30

3 105 0 0

20 94 0 0

405

411

145

108

114

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 17 van 51

4.5 Bedrijventerreinen Met betrekking tot de bedrijventerreinen is door een vertraagde verkoop de werkelijke uitgifte van de laatste kavel op Vorstengrafdonk gepland voor 2026. Voor de toekomstige uitgifte van bedrijfskavels wordt momenteel gekeken naar potentiële ontwikkellocaties voor bedrijventerreinen in de gemeente Oss.

4.6 Gemeenschappelijke regeling De gemeente Bernheze, ’s-Hertogenbosch en Oss participeren in de grondexploitatie Heesch West (regionaal bedrijventerrein). Hiervoor is een gemeenschappelijke regeling (GR) aangegaan in 2014. Dit is dus geen gemeentelijke grondexploitatie. Samen met de provincie Noord-Brabant is een masterplan opgesteld voor dit bedrijventerrein dat uiteindelijk 80 hectare kan worden. Er zal een gefaseerde ontwikkeling plaatsvinden. In de eerste fase wordt 50 hectare ontwikkeld en in de tweede fase de overige 30 hectare. De bestemmingsplannen zijn begin 2022 vastgesteld door de gemeenteraden. Door de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan Heesch West bij de Raad van State wordt de uitvoering enorm vertraagd. Begin dit jaar hebben de gemeenteraden herstelbesluiten genomen. Een herstelbesluit houdt in dat een plan wordt aangepast of gecorrigeerd voordat de Raad van State er een definitief oordeel over velt. Het herstelbesluit vindt plaats in perspectief van de lopende beroepsprocedure en zal daarom ook mee worden genomen tijdens de zitting. Behandeling van de beroepsprocedure zal naar verwachting rond de jaarwisseling plaatsvinden. Ondanks dat het geen gemeentelijke grondexploitatie is, wordt deze wel deels in de verslaglegging meegenomen.

In de begroting wordt in de paragraaf Weerstandsvermogen/risicobeheersing en in de paragraaf Verbonden partijen een verdere toelichting op dit project gegeven.

4.7 IMVA’s Binnen onze gemeente kennen we diverse zogenaamde IMVA’s (kosten voor immateriële vaste activa c.q. voorbereidingskredieten voor toekomstige exploitaties) die naar verwachting in de toekomst leiden tot een grondexploitatie. Binnen het grondbedrijf werken we op het moment van schrijven van dit Najaarsbericht aan vijf projecten met de status IMVA. Deze plannen staan hieronder weergegeven. Het gaat hierbij om zogenoemde zachte plannen waarover de raad nog een activeringsbesluit moet nemen. Onder voorbehoud is de verwachting dat de grondexploitatie Amsteleind-Noord in 2025 wordt geopend en de overige 4 IMVA’s in 2026 met eventueel uitloop naar 2027. 6810090 IMVA - Herstructurering IMVA

6810090 IMVA - Woningbouw

80130 Maren-Kessel - Marsna Casella

80540 Oss - Amsteleind Noord

80460 Oss - Raadhuislaan Zuid

80560 Oss - Amsteleind Zuid

81160 Ravenstein - Vidi Reo

De IMVA-projecten hebben invloed op het aantal bouwkavels/wooneenheden vanaf 2025. Bijvoorbeeld voor Amsteleind Noord en Zuid tezamen worden in totaal 3.000 wooneenheden verwacht. Raadhuislaan Zuid voorziet circa 500 wooneenheden. In bijlage I paragraaf 1.1 staat hierover meer informatie.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 18 van 51

4.8 Wijziging voorbereidingskredieten In onderstaande tabel is te zien wat het totale voorbereidingskrediet is voor de IMVA’s per 1 januari 2025 en welke kosten (boekwaarde) tot en met die periode zijn gemaakt. Vervolgens valt terug te zien welke boekingen hebben plaatsvonden (mutaties) in de periode tot en met 30 juni en wat vervolgens de stand van de boekwaarde was per 1 juli 2025. Daarmee is het restantbudget voor de betreffende IMVA zichtbaar in de kolom restantkrediet. De boekwaarde per 1-7-2025 dient lager te zijn dan het totaalkrediet uit de eerste kolom. Zo niet, dan leidt dit tot een eventueel tekort. Dit is het geval bij Amsteleind Noord. Voor zowel Amsteleind Noord als Amsteleind Zuid is in april 2025 aanvullend krediet beschikbaar gesteld door de gemeenteraad voor engineering van de ontsluitingsroute Amsteleind. Ruim € 1,8 miljoen wordt gedekt vanuit de bedrijfsreserve grondbedrijf door het ophogen van de betreffende voorbereidingskredieten. De verwerking hiervan is zichtbaar in onderstaande tabel.

IMVA

Totaal krediet per 1-1-25

Boekwaarde 1-1-2025

Mutaties 2025 t/m 30-6-2025

Boekwaarde 1-7-2025

Restantkrediet

Totaal Ophoging Planning krediet per krediet 2025 activering 1-7-2025

81160 Ravenstein - Vidi Reo

49.028

33.183

330

33.513

15.515

49.028

2026

80460 Oss - Raadhuislaan Zuid

983.949

751.196

121.223

872.419

111.530

983.949

2026

80540 Oss - Amsteleind Noord

2.050.335

2.050.335

361.051

2.411.386

361.051-

724.000

2.774.335

2025

80560 Oss - Amsteleind Zuid

3.839.966

2.639.966

619.998

3.259.964

580.002

1.086.000

4.925.966

2026

95.568

65.568

7.426

72.994

22.574

95.568

2026

7.018.846

5.540.248

1.110.027

6.650.275

368.571

80130 Maren-Kessel - Marsna Casella

Totaal

1.810.000

8.828.846

De bestaande boekwaarde per 1 juli in combinatie met het eventuele restantkrediet en/of de eventuele ophoging geven de totaal beschikbare financiën per 1 juli van het jaar 2025 aan. Het totale voorbereidingskrediet was circa € 7,0 miljoen voor begin 2025. Na ophoging van de voorbereidingskredieten van Amsteleind Noord en Zuid komt het totale voorbereidingskrediet uit op ruim € 8,8 miljoen. De voorbereidingskredieten lopen daarna (jaaroverstijgend) door tot de verwachte opening van de grondexploitatie. De inschatting van die jaartallen is tevens zichtbaar in de tabel. Mogelijk zal een deel van de bovenstaande voorbereidingskosten terugvloeien in de ABR bij het activeren van de grondexploitaties in het geval van een positieve eindwaarde óf in het geval van een negatieve eindwaarde die het totale voorbereidingskrediet niet overschrijdt. Dit is echter niet het geval bij negatieve exploitaties. Als hier sprake van is, dan wordt een aanvullende verliesvoorziening getroffen ten laste van de ABR, zoals nader wordt toegelicht onder paragraaf 7.6. In het najaar van 2025 verwachten we een nieuwe IMVA Woningbouw Kapelstraat te Megen middels separate besluitvorming voor te leggen. Deze IMVA is daarom nog niet in de tabel opgenomen en zal zichtbaar zijn in het MPG 2026.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 19 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 20 van 51

5. Grondbedrijf naar de toekomst De gemeente Oss ontwikkelt zich tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. Om dit te realiseren worden tot 2040 circa 8.500 extra woningen in de stad toegevoegd. Deze opgave wordt deels ingevuld door initiatieven uit de markt, maar een significant deel wordt ook in de gemeentelijke projecten gerealiseerd. Met name op korte termijn is een hoog bouwtempo nodig voor het actuele woningtekort. Komend jaar wordt de start bouw binnen Amsteleind verwacht. Binnen Euterpepark wordt de visie en (mogelijke) inzet vanuit de gemeente herijkt. Vanuit het Osse grondbedrijf wordt mede beoordeeld op welke vlakken actief locaties aangekocht en tot ontwikkeling worden gebracht. Om hier goede invulling aan te geven, wordt de komende periode gewerkt aan het opstellen en actualiseren van het afdelingsplan Vastgoedontwikkeling. In dit plan wordt aangegeven waar de komende jaren de focus ligt, hoe er met het bestaand gemeentebezit wordt omgegaan en hoe er tot afwegingen en projecten wordt gekomen en hoe hiervoor tot een afgewogen formatieaanvraag wordt gekomen.

5.1 Omgevingsvisie Dit jaar is de (eerste) Omgevingsvisie voor Oss vastgesteld1. Hierin wordt een toekomstbeeld gedeeld waarin de gemeente inzet op duurzame groei, leefbare wijken en een sterke verbinding tussen stad en buitengebied. Ook Ruimtelijke kwaliteit (meer groen, inzet op klimaatadaptatie en energiezuinige bouw) en de focus op betaalbare woningen en gemengde woonmilieus - waar het ook in de toekomst goed wonen is - zijn kernwaarden in de Omgevingsvisie. Er vindt een grote uitbreiding plaats aan de westzijde van Oss (Amsteleind). Voor de overige woningaantallen wordt ingezet op een duurzame binnenstedelijke toevoeging met focus op stedelijke ontwikkeling. Dit betekent een forse inbreidingsopgave voor de bestaande stad, waarbij met name naar ontwikkelingen in het centrum en de spoorzone wordt gezocht. Het toevoegen van deze aantallen woningen is geen op zichzelf staand proces, om dit mogelijk te maken zijn ook aanpassingen in het voorzieningenniveau en de ontsluitingsmogelijkheden nodig. Per gebied/project wordt deze vraag in beeld gebracht. Wanneer de markt bepaalde ontwikkelingen niet oppakt, maar deze wel belangrijk zijn voor een toekomstbestendige wijk, wordt actieve aankoop van gronden of panden en de financiële en juridische ontwikkeling door het grondbedrijf ingezet.

Om het afwegingskader hierin nog beter vorm te geven, wordt binnen de gemeente onderzocht of een hoogbouwvisie en een zogeheten plintenstrategie hieraan bij kunnen dragen. In de Omgevingsvisie Oss 2040 worden dorpen verdeeld in vier soorten: groeikernen waar nieuwe woningen en voorzieningen komen, beheerkernen waar het vooral gaat om het behouden van wat er al is, historische stadjes (Megen en Ravenstein) die beschermd worden vanwege hun erfgoed, en landelijke kernen waar rust, natuur en landbouw centraal staan. Nieuwbouwontwikkelingen in de dorpen zullen zich met name richten op de groeikernen.

5.2 Landelijke ontwikkelingen Landelijk blijkt dat de vraag naar woningen onverminderd hoog blijft. De druk op de woningmarkt blijft hoog2. Landelijk worden als grootste knelpunten een gebrek aan bouwlocaties, stijgende bouwkosten, krapte in personeel en langdurige procedures gezien. Om hier een oplossing voor te vinden, is het programma STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) opgericht. Dit programma heeft tot doel de woningbouw in Nederland te versnellen, vereenvoudigen en betaalbaarder te maken. In juli dit jaar heeft de minister (Mona Keijzer) het eindrapport ontvangen3. Het demissionaire kabinet zal naar verwachting in het najaar hierop reageren en in deze reactie waarschijnlijk de meeste aanbevelingen oppakken. Naast de ontwikkelingen in Den Haag, is ook netcongestie een landelijk risico. Netcongestie belemmert woningbouw doordat het elektriciteitsnet overbelast is, waardoor nieuwe woningen niet tijdig kunnen worden aangesloten. Dit kan leiden tot vertragingen, hogere kosten en beperkingen in het toepassen van duurzame technieken zoals warmtepompen en zonnepanelen. Ook in Oss speelt deze problematiek, bij een aantal projecten is niet voldoende uitbreidingscapaciteit op het net aanwezig. Hierdoor loopt de uitvoering van het project vertraging op.

Recent is er een projectleider Netcongestie aangesteld. Vanuit deze functie wordt de volledige problematiek rondom netcongestie voor Oss in beeld gebracht en zullen oplossingen worden gezocht.

1 2 3

https://www.oss.nl/inwoners/bouwen-en-wonen/Omgevingswet/Omgevingsvisie.htm https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/07/10/landelijk-monitor-voortgang-woningbouw-voorjaar-2025 https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2025/07/10/minister-keijzer-ontvangt-eindrapport-stoer-elke-schakel-in-beeld-om-sneller-meer-en-betaalbaarder-te-bouwen

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 21 van 51

5.3 Gronduitgifte De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. De hierboven benoemde 8.500 toe te voegen woningen zullen in programma aansluiten bij de vastgestelde Woonagenda 4. De projecten van het grondbedrijf realiseren ongeveer de helft van de toe te voegen woningen, de overige woningen komen tot stand in zogenoemde faciliterende projecten. Naast locaties voor woningbouw, is er ook ruimte voor economie nodig. Op dit moment heeft de gemeente vrijwel geen uitgeefbare kavels op voorraad. De afdeling Economische Zaken voert een inventarisatie uit naar nieuwe/aanvullende locaties. Voor het grondbedrijf betekent dit dat in het proces ook de afweging gemaakt gaat worden of dit tot de inzet van actieve grondpolitiek gaat leiden. In dat geval worden gronden aangekocht, wordt de ontwikkeling begeleid en vind vervolgens uitgifte plaats. Daarnaast worden ook mogelijkheden onderzocht om bestaande bedrijventerreinen beter te benutten. Hoewel het niet de verwachting is dat dit veel extra uitgeefbare meters oplevert, kan mogelijk wel de interne verdeling op het bedrijventerrein zorgen voor betere uitbreidings- en groeimogelijkheden van zittende bedrijven. In samenwerking met twee andere gemeenten krijgt het project Heesch-West vorm binnen een gemeenschappelijke regeling.

Door de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan Heesch West bij de Raad van State wordt de uitvoering enorm vertraagd. Begin dit jaar hebben de gemeenteraden herstelbesluiten genomen. Het herstelbesluit vindt plaats in perspectief van de lopende beroepsprocedure en zal daarom ook mee worden genomen tijdens de zitting. Behandeling van de beroepsprocedure zal naar verwachting rond de jaarwisseling plaatsvinden. Naar verwachting zullen de eerste kavels nog niet in 2026 worden verkocht.

5.4 Actieve grondpolitiek De gemeente Oss voert een dynamisch en flexibel grondbeleid. Dit betekent dat per gebiedsontwikkeling een passende rol gekozen wordt. Op een aantal plekken kan dat betekenen dat het grondbedrijf actief gronden aankoopt, beheert, ontwikkelt en uitgeeft om een ontwikkeling of beleidsdoelen mogelijk te maken. In andere gevallen kan de gemeente ervoor kiezen om de markt zijn werk te laten doen en daarbij een faciliterende rol aan te nemen. Ook hierin zijn diverse keuzes te maken, zoals bijvoorbeeld een PPSconstructie5 of een ontwikkeling volledig aan een marktpartij overlaten, waarbij enkel op omgevingsplan en kostenverhaal wordt gestuurd. Per project of situatie wordt beoordeeld wat de best passende strategie is. Het grondbedrijf heeft een aantal publiek- en privaatrechtelijke instrumenten tot haar beschikking. Hieronder vallen onder andere de instrumenten Voorkeursrecht, verwerving, onteigening, (anterieure) overeenkomsten, samenwerkingsconstructies, erfpacht, uitgifte, kostenverhaal.

5.5 Reserves Om deze majeure ontwikkelingen ook financieel te kunnen waarborgen en de daarbij behorende risico’s op te kunnen vangen, wordt er een financieel beleid gevoerd dat wordt ondersteund met bestemmingsreserves. Deze worden verder toegelicht in de nota Reserves. Voor het grondbedrijf zijn enkele specifieke reserves van belang: - Algemene bedrijfsreserve (ABR); - Reserve strategische aankopen; - Reserve binnenstedelijke transformaties;

5.6 Portefeuille grondbedrijf De huidige plannen in het grondbedrijf geven ruimte voor circa 4.500 woningen (inclusief IMVA’s), met een doorkijk tot circa 2040. Naast de reeds in onderzoek zijnde plannen kijkt het grondbedrijf ook verder en wil het de komende jaren werken aan het versterken van strategische posities, om verdere ontwikkeling van de stad en dorpen vorm te geven. Hiervoor wordt, samen met de afdeling Wonen, bepaald voor welke kernen er de komende jaren nog locaties gevonden moeten worden welke tot een woningbouwontwikkeling kunnen leiden.

4

In deze woonagenda wordt onder andere de verdeling van woningen over verschillende categorieën vastgelegd: standaard is dit minimaal 30% sociale huur, minimaal 10% middeldure huur (tot actuele liberalisatiegrens), minimaal 30% koopsector tot de actuele betaalbaarheidsgrens, 30% vrije koopwoningen. https://www.oss.nl/inwoners/Actueel-2/plannen-en-projecten/Woonagenda-2025-2027.htm 5 Een PPS-constructie (Publiek Private Samenwerking) is een samenwerking tussen de gemeente en private partijen, waarbij beide bijdragen aan de ontwikkeling van een gebied.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 22 van 51

5.7 Beleidsstukken Grondbedrijf Het Grondbedrijf heeft enkele belangrijke financiële beleidsstukken om te sturen op de eigen grondexploitaties en gronduitgiftes: De Nota Grondbeleid en de Nota Grondprijsbeleid. In de Nota Grondbeleid wordt weergegeven dat het grondbeleid een middel is om Oss te ondersteunen bij de ambitie om woningen te realiseren en de economie en het voorzieningenniveau te verstevigen. Daarnaast wordt gezorgd voor het rechtvaardig verdelen van kosten en baten tussen gemeente en grondeigenaren en het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen. In de Nota Grondprijsbeleid is vastgelegd hoe de gemeente de grondprijzen bepaalt die binnen en buiten het grondbedrijf worden gehanteerd. Jaarlijks wordt dit vertaald naar een zogenaamde Grondprijzenbrief met daarin onder meer de kavelprijzen voor grondexploitaties. Het huidige Grondprijsbeleid loopt eind dit jaar af. Komende periode wordt gewerkt aan het herijken van deze nota. Naast deze twee nota’s is er ook de nota Kostenverhaal. Ook deze nota geeft financiële kaders en legt uit hoe de gemeente kosten voor bijvoorbeeld wegen, groen en riolering doorberekent aan projectontwikkelaars bij nieuwe bouwplannen. De kosten welke in de nota kostenverhaal worden benoemd worden ook doorgelegd naar de gemeente als het een eigen grondexploitatie betreft.

Zo betaalt iedereen eerlijk mee aan de aanleg van nieuwe voorzieningen. De nota Verkoop en verhuur van groen- en reststroken tenslotte geeft kaders voor de verhuur en verkoop van kleinere stukjes grond zoals stroken gras of snippergroen naast hun tuin. Deze kaders moeten zo helder zijn, dat deze voor iedereen navolgbaar zijn en ervoor zorgen dat ongebruikte grond door bewoners gebruikt kan worden en ook blijft passen in de omgeving. Het huidige beleid is verouderd, komende jaar wordt ook hier een actualisatie gemaakt.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 23 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 24 van 51

6. Stand van zaken grondbedrijf en ABR In dit hoofdstuk geven we de ramingen weer van het Najaarsbericht 2025 (als onderdeel van de programmabegroting 2026-2029) en vergelijken we deze met de ramingen die we hebben gepresenteerd in het MPG 2025 (als onderdeel van de jaarrekening 2024).

6.1 Huidige stand ABR en prognose Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de algemene bedrijfsreserve (ABR) van het grondbedrijf. De lichtblauwe lijn geeft de prognose bij het MPG 2025 weer. De kolommen betreffen de meest actuele stand of raming bij voorliggend Najaarsbericht. Rekening houdende met de geschatte mutaties in 2025, bedraagt de ABR per 1 januari 2026 naar verwachting € 7,2 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk verder naar € 13,4 miljoen in 2030. De oranje lijn stippellijn betreft het minimaal vereiste weerstandsvermogen van de ABR. Dit bedrag van € 11,9 miljoen hebben we minimaal nodig om alle risico’s per 2026 af te dekken. Bij het MPG 2025 was het benodigde weerstandsvermogen voor 2026 nog ingeschat op € 8,5 miljoen. Dit bedrag is behoorlijk gestegen ten opzichte van het MPG 2025 vanwege extra gesignaleerde risico’s bij de grondexploitatie Talentencampus. In paragraaf 7.3 wordt hier nader op ingegaan.

Op 1 januari 2026 bedraagt naar verwachting de stand van de ABR zoals vermeld € 7,2 miljoen. Dit is € 2,3 miljoen hoger dan werd geschat bij het MPG 2025. Dit verschil wordt voornamelijk verklaard door resultaatbestemming bij de jaarrekening 2024, waarbij is besloten tot een storing van € 3,7 miljoen ten gunste van de ABR. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen in 2026 van € 11,9 miljoen zuiver wordt afgezet tegen de ABR (€ 7,2 miljoen), dan is er sprake van een fictief tekort van € 4,7 miljoen. Dit is ook zichtbaar in bovenstaande grafiek. Omdat echter op concernniveau alle gemeentelijke risico’s in beeld worden gebracht en het uitgangspunt is dat deze zich nooit in volle omvang voordoen, wordt de risicoafdekking als afdoende beschouwd. In de paragraaf weerstandvermogen en risicobeheersing vindt u hierover meer informatie.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 25 van 51

6.2 Mutaties ABR In onderstaande tabel zijn de mutaties zichtbaar die betrekking hebben op de ABR in 2025. De stand van de ABR was per 1 januari 2025 € 2,4 miljoen en loopt op tot € 7,2 miljoen einde jaar. Dit zijn mutaties zoals winstnemingen, verliesvoorzieningen, beheersgronden, IMVA, rente, Vpb, bovenwijkse afdracht en algemene mutaties. Beginstand ABR 1-1-2025

2.375.127

Winstnemingen Woningbouw Herstructurering Industrie Voorzieningen Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen Voorbereidingskredieten (IMVA) Stortingen Verkopen (beheersgronden) Resultaatbestemmingen Jaarrekening 2024 Rente, Vpb & afdracht bovenwijks Rente (ABR) Rentekosten grondaankoop Het Brand Vpb Waarvan afdracht Bovenwijks Waarvan afdracht Netwerkvoorzieningen Som mutaties

4.689.888 4.635.687 0 54.201 -2.372.263 916.335 -3.288.599 4.198.500 403.000 3.795.500 -1.728.184 26.126 -147.123 0 -850.159 -757.028 4.787.940

Eindstand ABR 13-12-2025

7.163.067

Vertrouwelijk ter inzage ligt de reservestaat (Verloop reserves en voorzieningen) waarop het verloop van de ABR is weergegeven voor het lopende jaar, maar waar ook een inschatting is gemaakt voor 2026 en verder. Zoals in dit gehele document berust de tweede helft van 2025 op een inschatting omdat op moment van schrijven het jaar 2025 nog niet is afgerond. In de paragraaf hierna wordt het verschil verklaard tussen de huidige inschatting en die van het MPG 2025. Belangrijke opmerking hierbij is wederom dat de nog niet in het besluitvormingsproces verkerende IMVA’s geen onderdeel uitmaken van de ABR, omdat hiervoor nog geen activeringsbesluit heeft plaatsgevonden. Om deze reden grijpen de IMVA’s nog niet in op de stand van de reserve alsook het weerstandsvermogen (hoofdstuk 7). Afhankelijk van de verwachte winst of verlies en bijbehorende risico’s van deze IMVA’s kan dit een aanmerkelijke invloed hebben.

6.3 Verschillen tussen Najaarsbericht en MPG De ABR is per 1 januari 2026 naar verwachting € 2,3 miljoen hoger dan de prognose in het MPG 2025. In onderstaande afbeelding zijn de verschillen zichtbaar met daarna een tekstuele toelichting. Het betreft hier dus de mutaties in 2025, waarbij de voordelen de nadelen dus met € 2,3 miljoen overstijgen, die de verwachte beginstand van 2026 bepalen. Na de tabel volgt per onderdeel een omschrijving.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 26 van 51

Voordelige effecten Resultaatbestemming jaarrekening 2024 (€ 3,8 miljoen voordelig) De jaarrekening 2024 van de gemeente Oss is met een positief resultaat afgerond. Na integrale afweging is besloten om bij resultaatbestemming € 3,7 miljoen in te zetten voor het aanvullen van de ABR. Het is wenselijk dat de ABR meegroeit om ook de risico's van de toekomstige projecten (IMVA’s) af te kunnen dekken, zodat onverwachte situaties kunnen worden opgevangen. Daarnaast is er voor bijna € 1,0 ton aan rentebaten van reeds ontvangen subsidies (WBI en SPUK Wokt) voor Stationskwartier Ravenstein en Raadhuislaan Zuid via resultaatbestemming bij de jaarrekening toegevoegd aan de ABR. Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ 9,2 ton voordelig) Deze verliesvoorziening is ter dekking van het totaal aan uitstaande negatieve exploitaties. Zodra deze worden afgesloten, wordt dit bedrag verrekend met de ABR. Het verschil wordt voornamelijk verklaard door de grondexploitaties Centrumplan Lith, Hooghuis Ravenstein en Stationskwartier Ravenstein. Voor een nadere toelichting geven de projectbladen meer inzicht. Nota Kostenverhaal (€ 1,0 ton voordelig) Op basis van de huidige inschatting worden er in 2025 minder kavels verkocht dan waarvan werd uitgegaan bij het MPG.

Dit heeft als gevolg dat er minder afgedragen is op basis van de Nota kostenverhaal vanuit de grondexploitaties aan de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving. In de praktijk betreffen dit overigens voor het overgrote deel verschuivingen in uitgifte, waarmee het in feite een uitstel van kostenverhaalskosten is. Nadelige effecten Verkoop beheersgronden en panden (€ 0,8 ton nadelig) Dit betreft de verkoop van grond zonder boekwaarde zoals restgroen en pachtinkomsten (bijvoorbeeld over weilanden). Conform het beleid wordt de betrokken verkoopsom, minus de eventuele boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. In dit geval schuift de verkoop één jaar op waardoor dit geen nadeel betreft, maar de inkomst in 2026 valt. Winstnemingen (€ 6,5 ton nadelig) Het verschil komt voort uit lagere winstneming van € 9,5 ton bij Industrie. Dit betreft echter een verschuiving van de winstneming naar 2026. Winstneming bij woningbouw is daarentegen € 3,0 ton hoger dan bij het MPG ingeschat en komt voornamelijk door een herfasering van de uitgifte en aanbestedingsvoordelen. Bijstelling voorziening IMVA (€ 1,8 miljoen nadelig) Vanuit deze voorziening worden de kosten van mogelijke nieuwe grondexploitaties (IMVA’s) betaald die nog niet geactiveerd zijn. Als deze plannen de status BIE krijgen, dan worden de kosten ingebracht in de nieuwe grondexploitatie.

Het nadeel komt voort uit de aanvraag voor een aanvullend krediet van € 1,8 miljoen voor engineering van de ontsluitingsroute Amsteleind.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 27 van 51

6.4 Winst- en verliesnemingen Winstnemingen In 2026 wordt ruim € 5 miljoen aan winst uit de actieve grondcomplexen verwacht en toegevoegd aan de ABR. In de jaren daarna wordt nog € 3,6 miljoen aan te onttrekken winsten verwacht. Het zwaartepunt zit dus in 2026, maar daarna lopen de winsten terug. Dit heeft te maken met afronding van diverse projecten, maar ook het algemene beeld dat de grondexploitaties steeds meer financieel onder druk komen te staan. De grootste bijdrage aan winstnemingen wordt nog geleverd vanuit de projecten ‘t Veld Geffen, Oijense Zij Noord en Liesdaal Maren-Kessel. Verliesneming Vanaf 2026 verwachten we nog netto € 13,5 miljoen aan verlies te moeten nemen. In 2028 wordt het grootste verlies voorzien, dan worden de grondexploitaties Talentencampus en Raadhuislaan Noord afgesloten. Omdat op de verliezen vooruit wordt gelopen, er is bij activering van de betreffende grondexploitaties reeds een verliesvoorziening getroffen. Hierdoor zal dit niet (nogmaals) negatief ingrijpen op de stand van de ABR. Overzicht De volgende grafiek geeft een overzicht van de winst- en verliesnemingen binnen de grondexploitaties (BIE’s) in miljoenen euro’s vanaf 2025. Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR. Onderstaande gegevens zijn zonder de IMVA’s.

In de bijlage 1.4 is een compleet overzicht te vinden van alle geprognosticeerde winsten en verliezen.

6.5 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde De totale boekwaarde (saldo van uitgaven en inkomsten) van de grondexploitaties per 1 juli 2025 is bijna € 5,1 miljoen. Dit is een daling van ruim € 5,7 miljoen ten opzichte 1 januari 2025 en komt met name voort uit verkopen binnen de grondexploitaties van Raadhuislaan Noord en ’t Veld in Geffen. De boekwaarde van de beheersgronden, bedrijventerrein Heesch West en de IMVA’s maakt van het genoemde cijfer geen onderdeel uit, omdat dit voor de begroting niet voldoende nauwkeurig ingeschat kan worden. Wel wordt de boekwaarde hiervan bij het volgende MPG 2026 behorend bij de jaarrekening 2025 opgenomen.

6.6 Vennootschapsbelasting (Vpb) Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt geheven over de winst die een onderneming maakt. Het Osse grondbedrijf wordt sinds 2016 aangemerkt als onderneming en is daarmee in dit kader belastingplichtig. Welk bedrag de gemeente in 2025 moet betalen is nog niet bekend en derhalve in de begroting als nihil opgenomen. Het bedrag wordt uiteraard wel verwerkt in het MPG 2026 bij jaarrekening 2025.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 28 van 51

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 29 van 51

7. Risicobeheer en weerstand 7.1 Risicobeheer De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een beoogd projectresultaat: de eindwaarde. Het is en blijft echter altijd een inschatting zolang een project niet is afgerond. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst naar boven of beneden afwijkt. Om inzicht te krijgen in de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de analyse genaamd Monte Carlo. In deze risicoanalyse benoemen we een aantal standaardrisico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn zoals een bodemvervuiling of conjuncturele risico’s zoals hogere inflatie of lagere grondprijzen. Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse, dekken we af via de ABR en indien nodig via de overige reserves binnen het grondbedrijf of de gemeente. Deze afweging en afdekking vindt plaats op concernniveau, hoewel nooit volledig ter hoogte van het totaal aan risico’s omdat het uitgangspunt is dat deze zich niet in volle omvang tegelijk zullen voordoen.

Naast het waar mogelijk afdekken van risico’s geeft het risicobeheer ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden of juist niet. In de ABR worden namelijk winsten uit de grondexploitaties gestort, maar daaruit wordt ook de voorziening voor verliezen gevoed. Het bedrag aan risico’s dient bij voorkeur altijd afgedekt te kunnen worden binnen de ABR. Omdat over 2025 de stand van de ABR ontoereikend is in relatie tot de totaalsom aan risico’s, kunnen de overige reserves binnen en buiten het grondbedrijf in beschouwing worden genomen als eventuele dekking. De verwerking hiervan vindt zoals beschreven op concernniveau plaats. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de risicoparagraaf van de begroting. Als de stand van de ABR in de toekomst hoger is dan de berekende dekkingsgraad, kan het meerdere in theorie worden afgeroomd als daartoe door de raad wordt besloten.

7.2 Toepassing Een goed onderbouwde grondexploitatie is de basis van een goede beheersing van de risico’s. De risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden als uitgangspunt opgenomen in de grondexploitatie en zijn dus meegenomen in de eindwaarde. De risico’s met een kleinere kans van optreden worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. Deze worden buiten het scenario gehouden, maar het berekende bedrag wordt op basis van de Monte Carlo-analyse opgenomen in het vereiste weerstandsvermogen. De volledige technische werking van dit model wordt omwille van de leesbaarheid uitgelegd in bijlage II. In de projectbladen van elk project is de uitkomst zichtbaar onder Deel III.

7.3 Risicoreservering De hiervoor uitgelegde Monte-Carlomethode leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaalbedrag aan risico’s bedraagt € 12,4 miljoen per eind 2025. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen exclusief de IMVA’s. In onderstaande afbeelding is dit bedrag opgedeeld in de drie soorten exploitaties. De risico’s bij de woningbouwcomplexen zijn in voorliggend Najaarsbericht lager ingeschat dan bij het MPG 2025. Bij industrieterreinen en herstructureringscomplexen juist andersom, daar zijn de risico’s hoger. Met name laat deze laatste categorie een groot verschil zien ten opzichte van het MPG 2025. De grondexploitatie Talentencampus heeft het grootste risicoprofiel (€ 5,3 miljoen). Doordat de uitvoering van de woningbouwlocaties en de aanleg van de ongelijkvloerse fietskruispunten wordt herijkt vanuit de programma’s woningbouw en mobiliteit en nemen de risico’s toe. Wanneer de woningbouwlocaties niet tot ontwikkeling worden gebracht leidt dit tot het verlies van opbrengsten. Ook is het nog onduidelijk in welke vorm de fietsverbindingen tussen het Sibiliuspark en de talentencampus worden gerealiseerd. Waardoor dit mogelijk leidt tot hogere uitvoeringskosten dan geraamd.

Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 30 van 51

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 12,4 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. •

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle projecten met een verlies is circa € 10,5 miljoen. Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 1,9 miljoen. De blootstelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 1,4 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per 2026 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op afgerond € 11,9 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 10,5 en € 1,4 miljoen. De omvang van de ABR in relatie tot het weerstandsvermogen is omschreven in hoofdstuk 6. Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss

pagina 31 van 51

7.4 Kosten IMVA De gemaakte voorbereidingskosten dekken we direct af met de voorziening IMVA. IMVA’s maken tot aan moment van opening van de grondexploitatie door de raad geen onderdeel uit van het berekende weerstandsvermogen en worden dus ook niet in de doorrekeningen meegenomen. In hoofdstuk 4.7 zijn de ontwikkelingen ten aanzien van de IMVA’s reeds behandeld.

7.5 Reserves Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. Het hieronder getoonde staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. De beginstand van 2025 is de daadwerkelijke eindstand van 2024 en de beginstand van 2026 betreft de verwachte eindstand van 2025 evenals de jaren erna inschattingen betreffen. De stippellijn geeft het minimale weerstandsvermogen weer. In hoofdstuk 6.1 is het weerstandsvermogen afgezet tegen de ABR, maar in onderstaande afbeelding is het weerstandsvermogen afgezet tegen de gehele reservepositie van het grondbedrijf. Onder de staafdiagram volgt een beschrijving per reserve. Een gedetailleerde specificatie van de reserves en voorzieningen ligt bij de griffie ter inzage (zie de verwijzing bij Ter inzage I na de bijlagen).

ABR Deze algemene reserve vangt afwijkingen ten opzichte van de prognose op en vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Men noemt dit verschijnsel van het verwerken van afwijkingen en mutaties ook wel egaliseren. Het weerstandsvermogen betreft de risico’s van de BIE en niet de IMVA’s, zoals hiervoor beschreven. De ABR is naar verwachting per 1 januari 2026 € 7,2 miljoen. In paragraaf 6.2 is beschreven hoe deze stand tot stand is gekomen. In de jaren na 2025 loopt de ABR steeds verder op, met voor zover nu ingeschat kan worden tot € 13,4 miljoen per begin 2030. In 2025 en 2026 kent de ABR onvoldoende vermogen om aan het minimale weerstandsniveau te voldoen, echter vanaf 2027 is te zien dat de ABR net boven het minimale weerstandsniveau uitkomt. Daar waar de ABR algemeen van aard is, zijn de overige reserves die hierna aan bod komen geoormerkt voor specifieke doeleinden. Reserve binnenstedelijke transformaties Deze reserve is bedoeld om de verliezen van binnenstedelijke herstructureringsopgaven op te vangen. Behalve kosten voor grondexploitaties, kunnen dit ook kosten zijn die niet aan grondexploitaties zijn toe te rekenen zoals kosten voor openbare ruimte buiten een exploitatiegebied. Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

De reservestand is begin 2026 € 18,0 miljoen, welk bedrag de afgelopen jaren vanuit de algemene dienst van de gemeente gestort is. In 2025 is in totaal bijna € 1,4 miljoen onttrokken ten behoeve van flexwoningen aan de Gewandeweg, voor een gebiedsvisie voor Euterpepark en de Spoorzone én voor de activering van nieuwe grondexploitaties (Hooghuis Ravenstein en Raadhuislaan Noord). In 2025 is de laatste storting van € 5,0 miljoen vanuit de begroting voorzien. Najaarsbericht grondbedrijf 2025 – Gemeente Oss