Document · PDF

MPG 2026 (dossier 1052)

Gemeenteraad 25 juni 2026, gemeente OssBij agendapunt: B Vaststelling MPG 2026 behorend bij jaarrekening 202516.975 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Diverse correcties en stortingen (€ 2,7 ton positief) In 2025 is besloten om de bijdrage van de provincie voor het zogenaamde Bos van Oss ten goede te laten komen aan de ABR. Dit was de vorige actualisatie nog niet bekend. Daarnaast vindt er een eenmalige nadelige afboeking plaats als gevolg van een correctie van de projectgrenzen die verband houden tussen Amsteleind Noord en de flexwoningen aan de Gewandeweg. Dit is reeds beschreven in paragraaf 4.8. Het saldo van beide boekingen geeft een incidenteel voordeel. Verkoop beheersgronden (€ 0,8 ton positief) Dit betreft de verkoop van grond zonder boekwaarde (zoals restgroen) en pachtinkomsten (bijvoorbeeld over weilanden). Deze gronden vertegenwoordigen geen waarde op de balans. Conform het beleid wordt de betrokken verkoopsom, minus de eventuele boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. Daarmee is deze inkomstenpost altijd een volledig netto-voordeel. Er is een kleine gunstige afwijking wegens een onverwachte verkoop van een voormalige erfpachtkavel. Nadelige effect(en) Winstnemingen (€ 1,8 miljoen negatief gezamenlijk) De winstnemingen worden in drie categorieën verdeeld, namelijk woningbouw, herstructurering en industrie-/bedrijventerreinen. Bij de eerste categorie zit een nadeel door lagere winstnemingen, maar bij de anderen een voordeel. Per saldo is het totaal aan winstnemingen ten opzichte van wat begroot was negatief.

In de praktijk betreft dit overigens grotendeels verschuivingen naar de toekomst, zodat een deel van de winsten later alsnog plaatsvinden. In de paragraaf hierna leest u meer over de toekomstige vooruitblik. Hieronder staat een algemene opsomming van de noemenswaardige wijzigingen per onderliggende exploitatie. Den Herd in Geffen sloot € 1,1 ton hoger door een meevaller in de sanering. ’t Veld in Geffen is € 1,0 miljoen verbeterd door naar voren gehaalde verkopen en een positief resultaat in de aanbesteding. De Oijense Zij in Oss valt € 5,3 ton negatief uit vanwege een lagere winstneming door uitstel van het eindjaar. Liesdaal te Maren-Kessel heeft een lagere winstneming van € 1,2 miljoen door het uitblijven van Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss pagina 28 van 54

een grondtransactie in 2025. Wilgendaal te Herpen valt € 4,9 ton negatiever uit door onder meer en tegenvaller in het kostenverhaal voor de geluidswal. Het Centrumplan in Berghem is hoger afgesloten doordat budgetten voor herstelwerkzaamheden zijn vrijgevallen. Het verschil bij de industrieterreinen tot slot, oftewel Vorstengrafdonk, is relatief groot, omdat de laatste kavel en daarmee de totale resterende winstneming is uitgesteld naar 2026. In de ter inzage gelegde projectbladen vindt u per project een uitgebreide toelichting. Niet alle projecten zijn in deze opsomming overigens benoemd, zodat de optelling van de genoemde projecten niet overeenkomt met de totaalsom. Onttrekking Vennootschapsbelasting (€ 0,7 ton negatief) In het MPG 2025 was de inschatting voor de afdracht van de Vpb nog niet bekend. Als een gevolg daarvan is de betaling in zijn geheel een afwijking. De last is circa € 70.000. In paragraaf 6.6 leest u meer achtergrond.

6.4 Winst- en verliesnemingen Winstnemingen In 2025 is € 3,6 miljoen aan winst uit de actieve grondcomplexen toegevoegd aan de ABR. In de jaren daarna wordt nog € 13,5 miljoen aan te onttrekken winsten verwacht ten bate van de ABR. Het zwaartepunt hiervan zit in de eerstvolgende jaren. Dit heeft te maken met de afronding van diverse projecten en nog naar BIE om te vormen IMVA’s, maar ook het algemene beeld waarin grondexploitaties tegenwoordig financieel veel harder onder druk staan. In de bijlagen vindt u per complex een overzicht. Let wel, de winsten zijn ook hier exclusief de IMVA’s. De oorzaken van de wijziging zijn hiervoor beschreven. Verliesnemingen In 2025 vond er per saldo een mutatie van € 1,9 miljoen positief plaats voor de voorziening te verwachten exploitatieverliezen. Zoals eerder vermeld komt dit voordeel door de hogere prijsbieding in de tender van het Stationskwartier te Ravenstein. Daarnaast zijn er 2 verlieslatende projecten, te weten Crematorium en Centrumplan Lith afgesloten. Beide projecten worden minder negatief afgesloten, in totaal bijna € 2,0 ton, dan bij het MPG 2025 voorzien. De verliesvoorziening is gebaseerd op de huidige inschattingen, waarbij een verlies in overeenstemming met de verslagleggingsregels direct door middel van een voorziening dient te worden afgedekt.

Dit brengt het totaal op € 11,0 miljoen aan verliesvoorziening (inclusief rentebaten) per begin 2026. Omdat dus op de verliezen vooruit wordt gelopen, zal daarom niet negatief worden ingegrepen op de stand van de ABR bij afsluiting. De financiële ‘pijn’ is immers bij voorbaat genomen. In de bijlagen vindt u per complex een overzicht. Let wel, de verliezen zijn wederom exclusief de IMVA’s. Overzicht De volgende grafiek geeft een overzicht van de winst- en verliesnemingen binnen de grondexploitaties vanaf 2025, zij het dat de verliesvoorzieningen tot op heden reeds verwerkt zijn. Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 29 van 54

6.5 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde De totale boekwaarde (saldo van uitgaven en inkomsten) per 31 december 2025 is € 87,8 miljoen. Deze boekwaarde is verdeeld over de zogenaamde beheercomplexen, IMVA’s, gemeenschappelijke regeling Heesch West en de actieve BIE’s.

Onderstaande tabel geeft de mutaties weer in 2025. In bijlage 1.3 staat een uitgebreide uitsplitsing van de boekwaarde per BIE. Totaaloverzicht boekwaarde Grondbedrijf Totaal BIE's Totaal IMVA's Totaal Beheerscomplexen Totaal Grondbedrijf Heesch West Totaal grondbedrijf incl. Heesch West

1 januari 2025

mutatie

1 januari 2026

12.876.724 3.489.913 37.126.224 53.492.860 25.139.719 78.632.579

13.096.717 1.429.534 -6.269.243 8.257.007 868.347 9.125.354

25.973.440 4.919.447 30.856.980 61.749.867 26.008.066 87.757.933

De totale boekwaarde van het grondbedrijf is in 2025 toegenomen met € 9,1 miljoen. Het activeren van Amsteleind Noord is hiervan bij de BIE’s veruit de belangrijkste reden, aangezien bij activering het vastgoed (in voorgaande jaren gekochte gronden en opstallen) als boekwaarde in het complex is ingebracht. Bij de beheerscomplexen komt de verandering voornamelijk voort uit de vermindering van de erfpachtgronden onder industrieterreinen.

6.6 Vennootschapsbelasting (Vpb) Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt geheven over de winst die een onderneming maakt. Het Osse grondbedrijf wordt sinds 2016 samen met enkele andere onderdelen binnen de gemeente zoals het parkeerbedrijf als fiscale onderneming aangemerkt en is daarmee in dit kader belastingplichtig voor de Vpb. Ook voor 2025 is een aanslag ontvangen. Vanwege te verrekenen verliezen uit het verleden is de Vpb-last beperkt met circa € 70.000. Het jaar ervoor was de last nog € 2,5 ton. Gelet op diverse verliezen is de verwachting dat de komende jaren de afdracht eveneens beperkt of zelfs nihil is. Deze inschatting is onder voorbehoud. Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 30 van 54

6.7 Realisatiestimulans Een nieuw onderdeel binnen het grondbedrijf is de zogenaamde Realisatiestimulans. De regering streeft er namelijk naar dat er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen worden gebouwd, waarvan in elk geval 70% betaalbaar. De gemeente Oss heeft dit onder meer in de Woonagenda 2025-2027 vertaald in de doelstelling om 10.000 extra woningen toe te voegen tot 2040. Om gemeenten financieel te ondersteunen bij deze grote opgave, heeft de Rijksoverheid deze zogenaamde Realisatiestimulans in het leven geroepen. Gemeenten ontvangen een vaste bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart in de periode 2025 tot en met 2029. De bijdrage wordt uitgekeerd in het jaar nadat de bouw is gestart. De idee hierachter is woningbouw haalbaarder te maken en vooral te versnellen. Aan u wordt middels separate besluitvorming voorgelegd om deze gelden generiek te laten landen in de ABR van het grondbedrijf. De Rijksoverheid schrijft overigens niet voor hoe de financiën dienen te worden aangewend, maar Oss kiest voor de ABR. Op de voorgestelde wijze kunnen de financiën op een eenduidige wijze verwerkt en uitgegeven worden binnen en door de gemeente. De ontvangen gelden komen door de keuze van Oss volledig ten goede aan de (versnelling van de) woningbouwopgave, omdat de ABR dient om de verliezen en winsten van gemeentelijke woningbouwprojecten op te vangen.

In het kader van het budgetrecht wordt dit voorstel dus apart aan de raad voorgelegd, hoewel dit besluit op moment van schrijven nog niet gepasseerd is. Daarom zal de bijdrage over 2025, welke ontvangen wordt in 2026, bij uitzondering worden toegevoegd aan het resultaat van de jaarrekening van de gemeente. Middels resultaatsbestemming wordt later in 2026 de bijdrage, mits u daartoe positief besluit, alsnog aan de ABR van het grondbedrijf toegevoegd. Omdat u vermoedelijk in de tussentijd beslist dat de bijdrage voortaan rechtstreeks aan de ABR toe te kennen, zal vanaf 2026 de bijdrage rechtstreeks in de ABR worden gestort. De afwijkende verwerking ‘met een omweg’ over 2025 is dus eenmalig. Omdat de resultaatsbestemming nog niet besloten is, is de bijdrage over 2025 nog niet opgenomen in de reservestaat. De bijdrage van 2026 en verder daarentegen wel. Bij de begroting 2027 (Najaarsbericht 2026) is de Realisatiestimulans over 2025 alsnog zichtbaar binnen de ABR. Behalve de versnelling van de woningbouw zorgt het in de tussentijd ook voor een versteviging van de financiële positie van het grondbedrijf. Op basis van de verwachte betaalbare woningaantallen binnen de grondexploitaties wordt een totaalbijdrage van minstens € 9 miljoen verwacht tot 2030, waarna volgens de huidige inzichten de subsidieregeling afloopt.

Voor 2025 bijvoorbeeld wordt een bijdrage toegekend (zoals hiervoor omschreven te ontvangen via resultaatsbestemming) van € 2,5 miljoen over het aantal woningen waarvan de bouw in genoemd jaar gestart is. Ook voor de toekomstige jaren wordt een substantiële subsidie verwacht. Voor de inschatting daarvan wordt een voorzichtigheidspercentage gehanteerd. Behalve de eigen exploitaties ontvangt de gemeente ook subsidie voor faciliterende projecten van derden. Omdat deze vooralsnog onvoldoende inzichtelijk zijn per jaarschijf, zijn deze gelden nog niet opgenomen met uitzondering van de toegekende bijdrage over 2025. De uiteindelijke subsidie die ontvangen wordt is dus hoogstwaarschijnlijk hoger dan voor nu begroot vanaf 2026. In de volgende actualisatie zullen de faciliterende woningaantallen alsnog worden opgenomen, omdat de interne administratie naar verwachting dan voldoende gereed is.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 31 van 54

7. Reserves en risicobeheer Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 32 van 54

7. Reserves en risicobeheer 7.1 Risicobeheer De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en inzichten, het meest reëel zijn voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een beoogd projectresultaat: de zogenaamde eindwaarde. Het is en blijft echter altijd een inschatting zolang een project niet is afgerond. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst naar boven of beneden afwijkt. Om inzicht te krijgen in de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de analyse genaamd Monte Carlo. In deze risicoanalyse benoemen we een aantal standaardrisico’s die kunnen optreden binnen een project, gebaseerd op conjuncturele risico’s zoals hogere inflatie of lagere grondprijzen. Daarnaast kunnen projectspecifieke incidentele risico’s optreden, zoals bodemvervuiling, onvoorziene ecologische maatregelen of prijswijzigingen bij grootschalige infrastructurele werken. Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse, dekken we in beginsel af via de ABR. Naast het waar mogelijk afdekken van risico’s, geeft het risicobeheer ook inzicht in wanneer er in theorie een veilige afroming van de ABR kan plaatsvinden of juist niet.

In de ABR worden namelijk winsten uit de grondexploitaties gestort, maar daaruit wordt ook de verliesvoorziening gevoed. Het bedrag aan risico’s dient bij voorkeur afgedekt te worden binnen de ABR. Omdat het uitgangspunt echter is dat niet alle risico’s zich tegelijkertijd manifesteren, is het aanvaardbaar dat het minimaal benodigde weerstandsvermogen boven het peil van de ABR zelf ligt. Zoals omschreven in het vorige hoofdstuk wordt dit verschil steeds kleiner en na 2030 zelfs nagenoeg nihil, in het geval de ontvangen Realisatiestimulans over 2025 aan de ABR wordt toegevoegd. Afgezien van dit uitgangspunt zijn er binnen het grondbedrijf diverse overige reserves aanwezig welke ter dekking van de risico’s kunnen dienen. Voor meer informatie wordt verwezen naar de risicoparagraaf van de jaarrekening, waar tevens de samenhang met de gemeentelijke risico’s omschreven is.

7.2 Toepassing Een goed onderbouwde grondexploitatie is de basis van een goede beheersing van de risico’s. De risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden als uitgangspunt opgenomen in de grondexploitatie en zijn dus meegenomen in de eindwaarde. De risico’s met een kleinere kans van optreden worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. Deze worden buiten het doorgerekende hoofdscenario gehouden, maar het berekende bedrag wordt op basis van de Monte Carlo-analyse opgenomen in het vereiste weerstandsvermogen. De volledige technische werking van dit model wordt omwille van de leesbaarheid uitgelegd in bijlage II. In de projectbladen van elk project is de uitkomst zichtbaar in de hoek rechtsonder.

7.3 Risicoreservering De Monte-Carlomethode leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaalbedrag in dezen bedroeg € 27,7 miljoen per eind 2025. Deze bedragen zijn gebaseerd op het risicoprofiel van alle grondexploitaties tezamen exclusief de IMVA’s. In onderstaande afbeelding is dit bedrag opgedeeld naar soorten exploitaties. De risico’s bij de woningbouwcomplexen zijn bij voorliggend MPG meer dan verdubbeld. Dit komt voor het overgrote deel voort uit de activering van Amsteleind Noord, waarbij de risico’s in de beginfase het grootst zijn en dus het zwaarst drukken. Ook bij de herstructureringsplannen is sprake van een forse stijging, voornamelijk door de ophoging van de reservering voor de Osse Talentencampus. Overigens zijn er ook afsluitingen per 2025 die het risicoprofiel drukken, zij het beperkt omdat deze zich in de eindfase bevonden.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 33 van 54

De ABR moet in beginsel van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 27,7 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. •

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 22,9 miljoen. Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 4,8 miljoen. De blootstelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen, en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 1,2 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per 2026 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 24,1 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 22,9 en € 1,2 miljoen. De omvang van de ABR in relatie tot het weerstandsvermogen is reeds beschreven in hoofdstuk 6. Omdat niet tegelijkertijd alle risico’s zich manifesteren, is het aanvaardbaar dat de komende jaren het minimaal benodigde weerstandsvermogen boven het peil van de ABR ligt.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 34 van 54

7.4 Kosten IMVA De gemaakte voorbereidingskosten dekken we direct af met de voorziening IMVA. IMVA’s maken tot aan moment van opening van de grondexploitatie door de raad geen onderdeel uit van het berekende weerstandsvermogen en worden dus ook niet in de doorrekeningen meegenomen. In hoofdstuk 4.7 en 4.8 zijn de financiële ontwikkelingen ten aanzien van de IMVA’s in 2025 en de toekomst behandeld.

7.5 Reserves Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van de geactualiseerde prognoses. Het hieronder getoonde staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. De beginstand van 2026 is de daadwerkelijke eindstand van 2025. De jaren erna betreffen inschattingen. Door de oranje stippellijn wordt de minimale stand van het weerstandsvermogen weergegeven, zoals toegelicht in hoofdstuk 6.1. Daar is het minimaal vereiste weerstandsvermogen afgezet tegen de ABR, maar in onderstaande afbeelding is het afgezet tegen de gehele reservepositie. Bij noodzaak kan het zo zijn dat overige reserves dienen ter dekking van de risico’s. Onder het staafdiagram volgt een beschrijving per reserve. Een gedetailleerde specificatie van de mutaties in de reserves en voorzieningen ligt bij de griffie ter inzage (zie Ter inzage I na de bijlagen).

ABR Deze algemene reserve vangt afwijkingen ten opzichte van de prognose in de grondexploitaties op en vormt het primaire weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Men noemt dit verschijnsel van het verwerken van afwijkingen en mutaties ook wel egaliseren. Het minimaal benodigde weerstandsvermogen betreft de risico’s van de BIE en niet de IMVA’s, een en ander zoals hiervoor reeds beschreven. De ABR was per eind 2025 € 11,5 miljoen. In paragraaf 6.2 is beschreven hoe deze stand tot stand is gekomen. In de jaren 2026 en verder loopt de ABR steeds wat verder op met voor zover nu ingeschat kan worden tot € 22,8 miljoen begin 2030. De komende jaren kent de ABR onvoldoende vermogen om aan het minimaal vereiste weerstandsvermogen te voldoen, terwijl vanaf 2029 de stand van de ABR en het weerstandsvermogen elkaar benaderen. Hierin zijn geen activeringen van IMVA’s verwerkt. Daar waar de ABR algemeen van aard is, zijn de overige reserves die hierna aan bod komen geoormerkt voor specifieke doeleinden, tenzij de raad anders besluit. Reserve binnenstedelijke transformaties Deze reserve is bedoeld om de tekorten van binnenstedelijke herstructureringsopgaven op te vangen. Behalve kosten voor grondexploitaties, kunnen dit ook zaken zijn die niet aan grondexploitaties zijn toe te rekenen zoals kosten voor openbare ruimte buiten een exploitatiegebied.

Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. De reservestand eind 2025 is € 18,6 miljoen. In dat jaar is ruim € 7,5 ton onttrokken voor de Gewandeweg en het Euterpepark in Oss. In 2025 vond ook een laatste storting van € 5,0 miljoen vanuit de algemene dienst plaats, waardoor in de afgelopen vier jaar de reserve met € 20,0 miljoen is gevoed. Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 35 van 54

Reserve strategische grondaankopen Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen waarvoor nog geen IMVA of exploitatie bestaat, kan uit deze reserve geput worden. Ook indien de IMVA reeds wel bestaan, dan is het mogelijk de rentelasten uit deze reserve te dekken. Zo worden de rentekosten over het aankoopbedrag uit deze reserve betaald voor bijvoorbeeld de Brandstraat en Amsteleind te Oss. In 2025 was er een eenmalig voordeel van bijna € 3,8 ton vanwege de vrijval van een eerdere afwaardering voor het Stationskwartier in Ravenstein. De reserve bedraagt ultimo 2025 € 6,0 miljoen. Reserve risico’s Heesch West (gemeenschappelijke regeling) Deze reserve is bedoeld als extra financiële buffer voor Heesch West. Oss neemt voor 30% deel in deze gemeenschappelijke regeling. De deelnemende gemeenten hebben in 2022 de verliesvoorziening overgedragen aan de gemeenschappelijke regeling. Het aandeel van Oss bedroeg destijds € 13,1 miljoen. Dit bedrag was afgeleid van ons deelnemingspercentage van 30% en op het toen gecalculeerde verlies van € 43,7 miljoen. De grondexploitatieberekening Heesch West is begin 2026 weer geactualiseerd.

De exploitatieberekening sluit nu met een exploitatietekort van € 38,4 miljoen, een verslechtering van € 0,4 miljoen. Dit nadeel is verrekend met egalisatiereserve binnen de gemeenschappelijke regeling op basis van artikel 17 van de Financiële verordening Gemeenschappelijke regeling Heesch West 2025. Daarnaast hebben wij over de grondexploitatie een zelfstandige risicoanalyse uitgevoerd. Dit omdat de gemeente ’s-Hertogenbosch de exploitatie zelfstandig namens de drie deelnemende gemeenten actualiseert. Voor onze aanvullende risicoreservering worden specifieke uitgangspunten en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een louter Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-West ook een eigen risico-inschatting maken. Onze inschatting levert een extra risicobedrag op van € 2,5 miljoen. Dit bedrag zit per beging 2026 in de Reserve Heesch West.

7.6 Voorzieningen Het navolgende staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Daar waar reserves een raadsbevoegdheid zijn, zijn voorzieningen een collegebevoegdheid. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per voorziening. De beginstand van 2026 is het daadwerkelijke eindsaldo van 2025. Het verloop van de voorzieningen is net als bij de reserves een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses. In de bijlagen treft u een gedetailleerde specificatie aan per voorziening.

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de actieve complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd c.q. aangevuld of verminderd in het jaar dat een complex een geactualiseerd negatief resultaat laat zien. Verliesvoorzieningen dienen direct genomen te worden. Hierbij wordt aangesloten bij Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 36 van 54

de netto contante waarde, waarbij de voorziening afgezien van inhoudelijke aanpassingen elk jaar 2,0% (rentebijschrijving) toeneemt om uiteindelijk in het afsluitingsjaar bij de eindwaarde aan te sluiten. Door jaarlijkse actualisatie van de exploitaties kunnen er elk jaar mutaties plaatsvinden. Bij afsluiting van het betreffende complex vindt er pas daadwerkelijk een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het definitieve verlies. De stand per eind 2025 is € 11,0 miljoen, oftewel een verbetering van € 2,2 miljoen ten opzichte van het jaar ervoor. Diverse mutaties liggen hieraan ten grondslag, zij het dat deze over het algemeen relatief klein zijn. De opvallendste is de verbetering van € 1,6 miljoen voor het Stationskwartier in Ravenstein als gevolg van de eerder benoemde meevallende tender. Voorziening IMVA Deze voorziening is voor het afdekken van de gemaakte voorbereidingskosten bij het eventueel niet doorgaan van een beoogde toekomstige grondexploitatie. De stand per eind 2025 is € 4,9 miljoen. Dit betreft een verlaging van € 6,2 ton. Dit wordt met name veroorzaakt door het activeren van Amsteleind Noord, waarvan de mutatie (het vrijgevallen voorbereidingskrediet) zwaarder weegt dan de toegenomen kosten (aanvullend benodigd krediet) van de nog bestaande IMVA’s.

Voorziening afwaarderingen (I)MVA Deze voorziening geldt voor een tijdelijke correctie op materiële vaste activa ten behoeve van (toekomstige) grondexploitaties. Hierdoor kan de volledige boekwaarde van de activa te zijner tijd ingebracht worden bij een eventuele grondexploitatie. Bij activa waarvan de bestemming verandert, moet de actuele waarde bepaald worden. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde (aankoopbedrag), dan wordt het verschil in deze voorziening gestort. Momenteel is de stand van deze voorziening echter nul, omdat er geen tijdelijke correcties zijn. De correcties die er waren zijn de afgelopen jaren ondergebracht in de grondexploitaties zelf. De voorziening is daarmee momenteel ‘slapend’.

7.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen In totaal beheert het Osse grondbedrijf per eind 2025 voor afgerond € 38,6 miljoen aan reserves en € 15,9 miljoen aan voorzieningen, dus € 54,5 miljoen in totaal. De verdeling is te zien in navolgende cirkeldiagram. In de bijlagen vindt u een verdere uitsplitsing.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 37 van 54

7.8 Conclusie Het Osse grondbedrijf kent uiteenlopende exploitaties met winsten en verliezen. Zichtbaar is dat het aantal verlieslatende projecten toeneemt ten opzichte van het verleden, waardoor reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties kennen een min, hoewel niet alle complexen. Daarentegen worden nog steeds de financiële vruchten geplukt van de winstgevende complexen, omdat deze winsten in tegenstelling tot verliezen pas in de loop van de tijd aan de reserves worden toegevoegd op basis van de POC-methode. Tevens was er een aanmerkelijk voordeel in 2025 uit de resultaatbestemming jaarrekening 2024. De toekomstige toevoeging van de Realisatiestimulans heeft ook een gunstig effect op de ABR. De ABR kende begin 2024 nog een nulstand, maar is in 2025 weer gegroeid naar een gezonder saldo. De komende jaren zal het saldo verder toenemen, zij het dat nieuwe activeringen van verlieslatende IMVA’s dit effect drukken. Mede in relatie tot de overige reserves en in verhouding tot de risico’s is er ten opzichte van voorgaande jaren meer armslag voor tegenvallers en eventuele uitbreiding van de portefeuille. Deze portefeuille is niettemin nu al uiteenlopend en de verkenning naar nieuwe projecten vindt doorlopend plaats.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 38 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 39 van 54

Bijlage I: Cijfers op projectniveau 1.1.

Details verkopen – woningbouw

De hieronder staande tabel geeft de gerealiseerde verkoop van bouwkavels voor woningbouw van 2025 weer. Daarnaast geeft het de prognose weer voor de komende vier jaar plus een vooruitblik voor de resterende looptijd per project. In de rij onderaan staan de totalen. Tevens is het totaal vanaf 2026 per project in de laatste kolom zichtbaar. Het betreft grondexploitaties die de status van BIE hebben. Het gaat hier om wooneenheden (kavels en appartementen) die de gemeente verkoopt aan particulieren (zelfbouwers) en aan ontwikkelaars (projectmatige bouw). Gronden die marktpartijen op eigen grond in eigen beheer ontwikkelen (faciliterende projecten) nemen we niet mee in dit overzicht. Er zijn nog 1.657 toekomstige woningen voorzien. Dit betreft het jaar waarin de gemeente de gronden verkoopt en kan dus circa één of twee jaar afwijken van het jaar van oplevering van de woning aan de bewoner(s).

Lopende grondexploitaties 80120 Oss - Koornstraat Begijnenstraat 80190 Berghem - Centrumplan 80200 Oss -Talentencampus 80230 Haren - Groenstraat 80290 Oss - Winkelcentrum De Ruwert 80310 Berghem - Piekenhoef 80330 Herpen - Wilgendaal 2 80430 Oss - Kapelaan Nausstraat 80440 Oss - Raadhuislaan Noord 80520 Oss - Horzak Noord 80530 Oss - Oijense Zij Noord 80540 Oss - Amsteleind Noord 80550 Macharen - Sportvelden 80590 Restantcomplexen 80630 Oss - Vorstengrafdonk 80720 Oss - Crematorium 81120 Lith - Centrumplan 81150 Ravenstein - Hooghuis 81420 Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 81460 Ravenstein - Stationskwartier 82340 Geffen - Den Herd 82350 Geffen - Leiweg 82360 Geffen - Heesterseweg 82370 Geffen - 't Veld

Gronduitgifte in aantal wooneenheden

2025

2026

2028

106

136

80 7

132 2

31 136

105

156

6 7 10

423

250

270

310

2029

2030 en cumulatief verder vanaf 2026

2027

198 1 1 132 21

628

892 59

7 39

38 345

5 6 8 86

153

674

1.657

Enkele verkopen zullen verlopen via Restantcomplexen wegens de overhevelingen per 2026. Naast de lopende grondexploitaties zijn er ook projecten in voorbereiding (IMVA’s). Dit zijn nog zachte plannen, waar nu aan gewerkt wordt. Het verwachte totaal in deze projecten bedraagt ruim 2.500 kavels of appartementen. De opbouw van de tabel is conform voorgaande uitleg. IMVA

2025

2026

2028

2029

3 16 100

3 8 200

100 7

100

1.800 50

131

226

311

1.850

80130 Maren-Kessel - Marsna Casella 80150 Megen - Kapelstraat 80460 Oss - Raadhuislaan Zuid 80560 Oss - Amsteleind Zuid 80730 Oss - Amsteleind Kleinussen 81160 Ravenstein - Vidi Reo

Gronduitgifte in aantal wooneenheden

2030 en verder

2027

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

cumulatief vanaf 2026 9 24 378 1.800 300 7

2.518

pagina 40 van 54

1.2.

Details verkopen – industrie en overig

Industriegrond In de onderstaande tabel staat de gerealiseerde verkoop van het aantal vierkante meters industriegrond van het afgelopen jaar en de prognose voor 2026 en verder. Op basis van de huidige portefeuille is geen uitgifte na 2027 voorzien. Industrieterreinen 80290 Winkelcentrum De Ruwert 80310 Piekenhoef 80630 Vorstengrafdonk 80720 Crematorium Oss

Gronduitgifte in m2

2025

2026

1.800

2.000 14.780

2027

2028

2029

2030 en verder

6.046

7.846

16.780

De resterende verkopen zullen verlopen via het Restantcomplex wegens de overhevelingen per 2026. Overig In onderstaande tabel staan de overige functies. Dit betref één project te Macharen, waar het de ondergrond van het nieuwe gemeenschapshuis betreft in 2027. Overige functies

1.3.

2025

2026

2027

80550 Macharen - Sportvelden

3.674

Gronduitgifte in m2

3.674

2028

2029

2030 en verder

Boekwaarden Grondbedrijf

Boekwaarde Bouwgrond in exploitatie (BIE)

1 januari 2025

mutatie 2025

1 januari 2026

Herstructureringsplannen 80120 Oss - Koornstraat Begijnenstraat 80190 Berghem - Centrumplan (afgesloten) 80200 Oss -Talentencampus 80230 Haren - Groenstraat 80290 Oss - Winkelcentrum De Ruwert 80430 Oss - Kapelaan Nausstraat 80440 Oss - Raadhuislaan Noord 81120 Lith - Centrumplan (afgesloten) 81150 Ravenstein - Hooghuis subtotaal

994.015 -855.703 2.800.885 345.601 40.998 268.860 1.934.252 268.909 2.159.614 7.957.431

-294.599 855.703 193.900 37.353 46.472 111.257 -2.946.024 -268.908 -691.178 -2.956.025

699.416 0 2.994.785 382.954 87.470 380.117 -1.011.772 1 1.468.436 5.001.406

Woningbouwcomplexen 80310 Berghem - Piekenhoef (afgesloten) 80330 Herpen - Wilgendaal 2 80520 Oss - Horzak Noord (afgesloten) 80530 Oss - Oijense Zij Noord 80540 Oss - Amsteleind Noord 80550 Macharen - Sportvelden 80590 Restantcomplexen 81420 Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 82340 Geffen - Den Herd (afgesloten) 82350 Geffen - Leiweg 82360 Geffen - Heesterseweg 82370 Geffen - 't Veld Geffen 81460 Ravenstein - Stationskwartier subtotaal

286.778 -2.537.669 249.031 -7.954.231 2.050.335 643.731 -227.977 1.378.667 232.237 1.034.548 1.770.043 2.571.092 2.978.263 2.474.848

-286.776 873.561 -249.031 1.218.357 19.404.557 187.895 1.087.398 455.575 -232.237 41.249 52.685 -5.320.730 1.264.682 18.497.186

1 -1.664.108 0 -6.735.874 21.454.892 831.626 859.421 1.834.242 0 1.075.797 1.822.728 -2.749.638 4.242.945 20.972.034

Industrieterreinen 80630 Oss - Vorstengrafdonk (afgesloten) 80720 Oss - Crematorium (afgesloten) subtotaal

1.652.777 791.668 2.444.445

-1.652.777 -791.668 -2.444.445

0 0 0

12.876.724

13.096.717

25.973.440

Totaal BIE's

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 41 van 54

Totaaloverzicht boekwaarde Grondbedrijf Totaal BIE's Totaal IMVA's Totaal Beheerscomplexen Totaal Grondbedrijf Heesch West Totaal grondbedrijf incl. Heesch West

1.4.

1 januari 2025

mutatie

1 januari 2026

12.876.724 3.489.913 37.126.224 53.492.860 25.139.719 78.632.579

13.096.717 1.429.534 -6.269.243 8.257.007 868.347 9.125.354

25.973.440 4.919.447 30.856.980 61.749.867 26.008.066 87.757.933

Winst- en verliesnemingen

Hieronder staan de winst- en verliesnemingen van projecten die momenteel tot de BIE-complexen behoren. Negatieve bedragen in de onderstaande tabel zijn verliesnemingen waarvoor bij voorbaat een verliesvoorziening is getroffen. De positieve bedragen zijn winstnemingen, welke gaandeweg in de ABR vloeien. Dat verliezen vooraf worden genomen en winsten tussentijds, komt voort uit de regels van het BBV gebaseerd op het voorzichtigheidsprincipe. Projectnaam

2025

2026

2027

335

2028

2029

2030 e.v.

(301.573)

Herstructurering Berghem - Centrumplan (afgesloten) Haren - Groenstraat Lith - Centrumplan (afgesloten)

351.150 (536.880)

Oss - Kapelaan Nausstraat

(658.583)

Oss - Koornstraat Begijnenstraat

Oss - Raadhuislaan Noord

(1.798.901)

Oss - Winkelcentrum De Ruwert

(968.062)

Oss -Talentencampus

(3.114.819)

Ravenstein - Hooghuis Subtotaal

(185.730)

(1.626.645)

(1.965.483) (1.965.148)

(4.913.720)

Woningbouw Berghem - Piekenhoef (afgesloten)

369.771

Geffen - Den Herd (afgesloten)

363.867

Geffen - Heesterseweg

62.768

13.958

Geffen - Leiweg

(351.067)

Geffen - 't Veld

1.558.808

1.305.478

769.839

834.436

(68.100)

175.223

66.784

Herpen - Wilgendaal 2 Macharen - Sportvelden Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 Oss - Amsteleind Noord

(781.615)

105.566

1.430.797

(57.104)

181.504

66.087

1.639.525

1.671

161.239

201.635

2.612.739

Oss - Horzak Noord (afgesloten)

28.522

Oss - Oijense Zij Noord

843.217

704.817

1.813.038

(1.867.469)

3.201.651

1.541.196 5.157.511

2.656.996

840.070

267.722

1.603.180

Oss - Crematorium (afgesloten)

(55.768)

Oss - Vorstengrafdonk (afgesloten) Subtotaal

(55.768)

2.960.153 3.552.801 (592.648)

3.530.866 5.157.511 (1.626.645)

691.848 2.657.331 (1.965.483)

(4.073.650) 1.191.137 (5.264.787)

267.722 267.722 -

1.301.607 4.252.264 (2.950.657)

Ravenstein - Stationskwartier Restantcomplexen Subtotaal Industrie

Totaal Totaal winstnemingen Totaal verliesvoorziening

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 42 van 54

1.5.

Totaalresultaat (eindwaarde)

De eindwaarde is de totale winst of verlies van een plan bij afsluiting in de toekomst, gebaseerd op alle inkomsten en uitgaven, maar ook rente en indexen voor de inkomsten en uitgaven. Hier zijn de verschillen tussen het voorliggend MPG 2026 en het MPG 2025 weergegeven. Als gevolg van de activering van Amsteleind Noord, maar ook mutaties bij ’t Veld in Geffen en het Stationskwartier in Ravenstein zijn er behoorlijke verschillen.

Wat betreft de waarden geldt het volgende: • Een negatief bedrag betekent dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten, oftewel een verlies met bijbehorende verliesvoorziening ter afdekking bij voorbaat; en • Een positief bedrag betekent dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, oftewel een winst met bijbehorende winstneming faseringsgewijs gedurende de looptijd. Wat betreft de verschillen geldt het volgende: • Een negatief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij dit MPG verslechterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG 2025; en • Een positief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij dit MPG verbeterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG 2025. In de losse projectbladen is per exploitatie zichtbaar hoe de verschillen zijn ontstaan. Het activeren van een IMVA geeft een relatief grote schommeling, omdat het uitgangspunt voor deze voormalige IMVA op het vergelijkingsmoment nog nihil was.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 43 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 44 van 54

Bijlage II: Achtergrond risicobeheer Deze bijlage vormt achtergrondinformatie bij paragraaf 2 van hoofdstuk 7. Hier wordt een technische en financiële uitleg gegeven van het Monte Carlomodel dat invulling geeft aan onze risicoberekening en daarmee ons weerstandsvermogen. Invoergegevens Per exploitatie wordt afgewogen hoe de daar relevante risico’s worden verwerkt. Dit blijkt uit onderstaand overzicht. 1. Opgenomen in de grondexploitatie: Risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden opgenomen in de grondexploitatie. 2. Projectspecifiek: Risico’s met een kans van optreden kleiner dan 50% worden meegenomen bij de Monte Carlo-analyse en worden opgenomen in het weerstandvermogen en bijbehorende rapportage. 3. Conjunctureel: Sensitiviteiten en macro-economische risico’s worden geraamd met de Monte Carlo-analyse en opgenomen in het weerstandvermogen en bijbehorende rapportage. Dit wordt voor 50% meegenomen in het model. De tweede en derde categorie worden hieronder uitgebreider toegelicht: 1. Projectspecifieke risico’s Daarnaast zijn er nog projecten met winstnemingen waar projectspecifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen een bepaald project, zoals bijvoorbeeld een geluidswal, bodemvervuiling, niet-gesprongen explosieven of een parkeergarage.

Deze risico’s worden financieel berekend en verdisconteerd met de eventuele winstverwachting van het plan. Bandbreedtes bij de risico’s De meeste benoemde risico’s vallen binnen bandbreedtes. Als een risico zich onverhoopt voordoet, dan zijn de kosten tussen X en Y. Voorbeeld: de kans op een saneringsopgave is 49% en de kosten liggen tussen de € 50.000 en € 100.000. Daarnaast kunnen de bedragen in de grondexploitatie hoger of lager uitvallen. De kosten voor bijvoorbeeld infrastructurele werken worden geschat op een bedrag X. Deze kosten kunnen echter fluctueren binnen een bepaalde bandbreedte, bijvoorbeeld 5% meer of minder. Ook de parameters kunnen fluctueren binnen bandbreedtes. De langetermijnrente hebben we op dit moment bepaald op basis van de huidige uitgangspunten. Dit percentage kan bijvoorbeeld in de toekomst wijzigen. De inflatiepercentages hanteren wij op basis van landelijke inschattingen. Voorgaande leidt tot de onderstaande tabel. De bandbreedtes hangen af van de geraamde kosten, ervaringen bij andere projecten, de looptijd van een project, de gesloten overeenkomsten enzovoorts en variëren per project. Ook maken wij gebruik van de lokale kennis en ervaring. In de regel hanteren we onderstaande bandbreedte bij de volgende exploitatieposten. Deze wijken af van het verleden, waarop erna meer. • • • • •

Plan- en onderzoekskosten Verwervingen Openbare werken Sanering Verkopen

minimaal -10% minimaal -10% minimaal -10% minimaal -10% minimaal -5%

maximaal 10% maximaal 10% maximaal 10% maximaal 10% maximaal 5%

2. Conjuncturele macro-economische risico’s Deze zijn uitgewerkt in de volgende twee scenario’s, welke per het MPG van 2025 zijn gewijzigd: Basisscenario: economische vertraging We zien een mogelijke lichte toename van de kostenstijging op jaarbasis met 1 %-punt boven op de gehanteerde index. Dit omdat de diverse bronnen uiteenlopende cijfers presenteren. Daarnaast onderschatten we niet de mogelijkheid dat de woningmarkt zijn piek heeft bereikt, en daarmee de grondprijzen nog maar in beperkte maten stijgen. We vertalen dit in een correctie van de geraamde opbrengstenstijging met -2%-punt in 2026 en 2027. In dit scenario verwachten we een lichte stijging van de rente met 0,5%-punt boven op de geraamde rente, vanwege het afnemen van het eigen vermogen van de gemeente, waarvan het grondbedrijf een onderdeel is. Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 45 van 54

Zeer slecht scenario: recessie We zien een mogelijke toename van de kostenstijging op jaarbasis met 2%-punt boven op de parameters. Aan de ene kant zien signaleren we schaarste door een eventuele handelsoorlog, aan de andere kant zien we op langere termijn dat de vraag naar grondstoffen ook teruglopen. Door de slechtere economische omstandigheden dalen de grondprijzen en zien we dat gronduitgifte fors vertraagt. We vertalen dit in een correctie van de geraamde opbrengstenstijging met -3%-punt in 2026 en 2027. En op langere termijn met -1%-punt. In dit scenario verwachten we een stijging van de rente met gemiddeld 2%-punt boven op de geraamde rente, door vanwege het afnemen van het eigen vermogen van de gemeente. Bandbreedte van de kosten en opbrengstenposten per grondexploitatie (sensitiviteit) In aanvulling op de bovenstaande onzekerheden vanwege de veranderde macro-economische omstandigheden, houden we rekening met een onzekerheidsschatting van de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. We herijken de bandbreedte van de kosten, omdat de budgetten laatste jaren zijn geactualiseerd en de ramingsonzekerheid is afgenomen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de aanbestedingsvoordelen ten opzichte van de geraamde budgetten. Bovendien bleken de risico’s zich niet te manifesteren in de bedragen zoals de eerdere bandbreedte opleverde.

Daarnaast gaan we bijvoorbeeld bij verwervingen uit van onafhankelijk getaxeerde waarde. Een bandbreedte van -10% tot 10% voor de kosten is daarom logisch en vereist om tot een realistischer weerstandsvermogen te komen. Monte Carlo-methode Het maximale risicoprofiel wordt bepaald door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag. Het is echter niet reëel om dit maximale risicoprofiel als uitgangspunt te kiezen voor de risicoreservering. Een goede methode daarentegen om te bepalen hoe hoog het risicoprofiel is, is de Monte Carlo-methode. Deze methode is een simulatietechniek waarbij de grondexploitatie niet één keer, maar duizenden keren digitaal wordt doorgerekend. Elke simulatie gaat uit van andere uitgangspunten. Deze uitgangspunten komen voort uit de bandbreedtes die bij de risicoinventarisatie zijn bepaald. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. Op deze wijze verkrijgt men uitkomsten van 10.000 scenario’s in beeld. De theorie geeft vervolgens aan dat 84% van alle simulaties moet kunnen worden afgedekt voor een goede risicobeheersing. In het volgende diagram is dit principe zichtbaar:

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 46 van 54

Voorgaand voorbeeld geeft een uitkomst weer van een willekeurige simulatie. Uitgaande van de ingevoerde bandbreedtes en risico’s, leidt de methode in dit specifieke geval bij ongeveer 1.900 simulaties tot een positiever resultaat dan waar nu vanuit wordt gegaan in de grondexploitatie (gele lijn). In het slechtste scenario (simulatie 10.000) is het resultaat in dit voorbeeld circa € 160.000 slechter ten opzichte van de huidige exploitatie (rode lijn). De kans dat dit scenario zich voor gaat doen is echter zeer klein. Als we 84% (zwarte lijn) van de berekende scenario’s moeten afdekken, dan moeten we in dit voorbeeld rekening houden met een reservering van ongeveer € 70.000. Uitgangspunten parameters Wij gaan voor onze invoergegevens uit van de volgende uitgangspunten voor de wijzigingen van de parameters en de looptijd van de grondexploitaties. Deze parameters zijn in hoofdstuk 3 reeds toegelicht.

Parameters MPG

2026

2027

2028

2029 e.v.

Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2,00% 1,90% 3,00% 3,50%

2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

Resultaten en risico’s basisscenario en zeer slecht scenario De Monte Carlo-analyse is uitgevoerd op basis van onderstaande gegevens: Basis scenario Type marktrisico

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%)

1 0,5 0 1

1 0,5 -2 1

1 0,5 0 1

Worst case scenario Type marktrisico

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Uitgiftevertraging (jaar) Rentestijging (%) Opbrengstenstijging (%) Kostenstijging (%)

3 2,5 0 2

3 3 -3 2

3 1 -3 2

3 1 -1 2

2 1 0 2

De effecten van twee voorgaande scenario’s op de eindwaarde staan in de onderstaande tabel: Marktrisico's

Basisscenario

Zeer slecht scenario

Uitgiftevertraging Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentestijging

-392.714 -3.769.091 -3.881.273 -797.253

-1.211.655 -7.710.701 -7.529.415 -2.264.866

Totaal

-8.840.331

-18.716.636

Uitkomsten Monte Carlo-analyse Onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer van alle berekeningen per project. De nog te nemen winsten en verliezen staan weergegeven op prijspeil 1 januari 2026.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 47 van 54

Nummer 80120 80190 80200 80230 80290 80310 80330 80430 80440 80520 80530 80540 80550 80590 80630 80720 81120 81150 81420 81460 82340 82350 82360 82370

Totaal

Nog te nemen winst/verlies

Project Oss - Koornstraat Begijnenstraat Berghem - Centrumplan Oss -Talentencampus Haren - Groenstraat Oss - Winkelcentrum De Ruwert Berghem - Piekenhoef Herpen - Wilgendaal 2 Oss - Kapelaan Nausstraat Oss - Raadhuislaan Noord Oss - Horzak Noord Oss - Oijense Zij Noord Oss - Amsteleind Noord Macharen - Sportvelden Restantcomplexen Oss - Vorstengrafdonk Oss - Crematorium Lith - Centrumplan Ravenstein - Hooghuis Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 Ravenstein - Stationskwartier Geffen - Den Herd Geffen - Leiweg Geffen - Heesterseweg Geffen - 't Veld

Berekende risico's leiden tot een negatief resultaat

Uitkomst Monte Carlo Analyse

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

301.5733.114.819335 968.062242.007 658.5831.798.9012.517.855 2.977.285 781.6151.541.196 1.965.4833.260.809 1.867.469351.06776.726 2.909.754

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€

1.718.393 €

194.1045.347.78869.73023.758178.10854.136400.31978.64712.899.050829.482146.954164.152838.2485.483.341156.477294.941537.059-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

27.696.294- €

194.1045.347.78869.39523.75854.136400.3199.921.765829.482164.1525.483.341156.477218.215-

Berekende risico's leiden tot minder winst € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

335178.10878.6472.977.285146.954838.24876.726537.059-

22.862.932- €

4.833.362-

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 22,9 miljoen. Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 4,8 miljoen. De bloostelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen, en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 1,2 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per 2026 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 24,1 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 22,9 en € 1,2 miljoen. De omvang van de ABR in relatie tot het minimaal vereiste weerstandsvermogen is reeds beschreven in hoofdstuk 6. Omdat niet tegelijkertijd alle risico’s zicht manifesteren, is het aanvaardbaar dat de komende jaren het minimaal benodigde weerstandsvermogen boven het peil van de ABR ligt. Relatie met ABR Het onderscheid tussen de twee situaties is van belang gelet op de gevolgen voor de ABR. Uitgaande van de regels van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), moet direct het verlies genomen worden als een exploitatie negatief wordt. Dit bedrag dient in principe in de ABR gereserveerd te worden voor het geval het risico zich voordoet. Daarnaast kan het zijn dat risico’s een positieve grondexploitatie minder positief maken. Bij deze risico’s is het dan ook niet nodig om direct bij het berekenen van die risico’s, dit bedrag in mindering te brengen op de ABR. Dit omdat het project zich in beginsel financieel kan bedruipen. Voordoen risico’s Algemeen moet worden gesteld dat het hier altijd gaat om een prognose. Als de verkopen binnen de plannen mee- of tegenvallen, dan veranderen de cijfers. Verder kunnen de risico’s zich daadwerkelijk voordoen. Als dat leidt tot een verlies in de grondexploitatie, moet dat worden gedekt uit de ABR.

In dat geval daalt de ABR. Als het risico daarmee weg is, dan daalt uiteraard ook het benodigde weerstandsvermogen. Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 48 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 49 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 50 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 51 van 54

Ter inzage I: Reservestaat en projectbladen (vertrouwelijk) Ter inzage bij de griffie liggen de reservestaat en projectbladen per grondexploitatie. De reservestaat geeft alle mutaties weer voor alle reserves en voorzieningen in 2025 en de toekomst. Vanwege de vertrouwelijke aard van enkele cijfers is deze bijlage los ter inzage gelegd. In de projectbladen - ook vertrouwelijk ter inzage - is onder meer aandacht voor het programma inclusief vierkante meters, de verschillenanalyse tussen vorig MPG en het huidig MPG, een bijbehorende verschillenverklaring en de risicoanalyse. Hierbij verdient opmerking dat de boekwaarde soms beperkt afwijkt van de getallen in het voorliggende MPG. De reden hiervoor is dat in deze projectbladen de winstnemingen niet meetellen in de cijfers ten behoeve van het presenteren van de eindwaarde. Het MPG en deze bijlagen dienen namelijk een verschillend verslagleggingsdoel.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 52 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 53 van 54

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oss&id=57628b0a-8a7d-4372-9347-b279ff5ba87a