MPG 2026 (dossier 1052)

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 0 van 54

Meerjarenprogramma Grondbedrijf 2026

Inhoudsopgave 1. Samenvatting Meerjarenprogramma Grondbedrijf 2026 Hoofdstuk 2 – Inleiding en beslispunten Hoofdstuk 3 – Parameters Hoofdstuk 4 – Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen Hoofdstuk 5 – Grondbedrijf naar de toekomst Hoofdstuk 6 – Stand van zaken grondbedrijf, ABR en weerstand Hoofdstuk 7 – Reserves en risicobeheer

4 4 4 4 5 5 7

Beslispunten MPG 2026

10

2. Inleiding 2.1 Een grondexploitatie 2.2 Het MPG 2.3 Leeswijzer

12 12 12 13

Deel 1

3. Parameters 3.1 Toelichting parameters 3.2 Kenschets economische achtergrond bij parameters 3.3 Verantwoording en vergelijking

15 15 16 16

4. Uitgangspunten woningbouw en bedrijventerreinen 4.1 Algemeen 4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s) 4.3 Afsluitingen en activeringen 4.4 Woningbouw 4.5 Bedrijventerreinen en overig 4.6 Gemeenschappelijke regeling(en) 4.7 IMVA’s (voorbereidingskredieten) 4.8 Wijziging en activering voorbereidingskredieten

18 18 18 18 19 20 20 20 21

5. Grondbedrijf naar de toekomst 5.1 Omgevingsvisie 5.2 Landelijke ontwikkelingen 5.3 Gronduitgifte 5.4 Grondpolitiek 5.5 Portefeuille grondbedrijf

23 23 23 24 24 24

Deel 2

6. Stand van zaken grondbedrijf en ABR 6.1 Huidige stand ABR en prognose 6.2 Mutaties ABR 6.3 Verschillen tussen MPG 2026 en MPG 2025 6.4 Winst- en verliesnemingen 6.5 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde 6.6 Vennootschapsbelasting (Vpb) 6.7 Realisatiestimulans

26 26 26 27 29 30 30 31

Deel 3

7. Reserves en risicobeheer 7.1 Risicobeheer 7.2 Toepassing 7.3 Risicoreservering Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

33 33 33 33 pagina 1 van 54

7.4 Kosten IMVA 7.5 Reserves 7.6 Voorzieningen 7.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen 7.8 Conclusie

35 35 36 37 38

Bijlagen

Bijlage I: Cijfers op projectniveau 1.1. Details verkopen – woningbouw 1.2. Details verkopen – industrie en overig 1.3. Boekwaarden Grondbedrijf 1.4. Winst- en verliesnemingen 1.5. Totaalresultaat (eindwaarde)

40 40 41 41 42 43

Bijlage II: Achtergrond risicobeheer

45

Bijlage III: Overzichtskaart

50

Ter inzage I: Reservestaat en projectbladen (vertrouwelijk)

52

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 2 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 3 van 54

1. Samenvatting Meerjarenprogramma Grondbedrijf 2026 Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) 2026. Dit is opgesteld als onderdeel van de jaarrekening 2025. Het MPG gaat dus uit van de recentste cijfers, inzichten en verwachtingen terug- én vooruitkijkend. Hierna leest u per hoofdstuk een samenvatting met daarna de uitgebreide inhoudelijke hoofdstukken zelf. Afgesloten wordt met een algemene conclusie en bijlagen.

Hoofdstuk 2 – Inleiding en beslispunten Dit omvat een inleiding met algemene uitleg over grondexploitaties en het MPG en een leeswijzer. Tevens worden de beslispunten opgesomd.

Hoofdstuk 3 – Parameters Bij elke jaarrekening en begroting wordt een uitgebreide herziening doorgevoerd van alle gemeentelijke grondexploitaties. Aangezien de toekomstige kosten en opbrengsten in tijd worden gefaseerd, zijn de opgenomen bedragen onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitaties wordt met deze prijsontwikkeling in beginsel rekening gehouden door het toepassen van een bepaalde index over alle bedragen vanaf het jaar na actualisatie. In standaardgevallen geeft onderstaande tabel aan welke generieke parameters van toepassing zijn, tenzij er in een exploitatie reden is daarvan af te wijken. Op onderdelen wijkt deze af van het vorige MPG, omdat de recentste marktverkenningen aanleiding gaven tot enkele wijzigingen.

Parameters MPG

2026

2027

2028

2029 e.v.

Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2,00% 1,90% 3,00% 3,50%

2,00% 1,90% 3,00% 3,50%

2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

Hoofdstuk 4 – Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen Het grondbedrijf van de gemeente Oss beschikt begin 2026, met inbegrip van de restantcomplexen, over zeventien actieve grondexploitaties, oftewel BIE’s. In 2025 is één nieuwe grondexploitatie geopend, te weten Amsteleind Noord. Deze exploitatie is dus ook meegenomen in de verslaglegging. Daarnaast zijn een zevental exploitaties afgesloten, te weten Vorstengrafdonk, Crematorium en Horzak Noord te Oss, Piekenhoef en Centrumplan te Berghem, Den Herd te Geffen en Centrumplan te Lith. De afwerking van deze projecten is opgenomen in een restantcomplex, wat in feite een zeventiende exploitatie vormt. Er zijn zes voorbereidingskredieten (IMVA’s) aanwezig, waarvan de Kapelstraat in Megen en Amsteleind Kleinussen in Oss in 2025 gevormd zijn. De voormalige IMVA Amsteleind Noord is zoals omgeschreven gewijzigd in een BIE. Via dit MPG wordt voorgesteld de IMVA Brabantstraat West te Oss te activeren. In 2025 zijn 423 wooneenheden (kavels en appartementen) uitgegeven, terwijl de verwachting een jaar eerder 404 eenheden was. Voor 2026 wordt een totale uitgifte van 250 wooneenheden verwacht, terwijl de eerdere verwachting 313 was. Deze afwijking komt voort uit herfaseringen. Zichtbaar is dat in de jaren erna telkens sprake is van meer uit te geven kavels dan eerder ingeschat.

Het in 2025 geactiveerde complex Amsteleind Noord telde eerder nog niet mee in de vooruitblik. Dit project heeft met name een positief effect op de woningbouwaantallen vanaf 2028. In de jaren vanaf 2026 blijft het aantal uitgiften substantieel met 1.657 eenheden in totaal, met dien verstande dat de IMVA’s nog niet opgenomen zijn in de aantallen. Met betrekking tot de bedrijventerreinen zijn in zowel Vorstengrafdonk als Piekenhoef nog één kavel beschikbaar, welke bij afsluiting van deze BIE’s zijn opgenomen in het restantcomplex. In Macharen wordt maatschappelijke grond uitgegeven middels een interne overdracht. In de onderstaande tabel is de vergelijking tussen voorliggend en vorig MPG zichtbaar wat betreft het aantal woningen.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 4 van 54

Categorieën

2025

2026

2027

2028

2029

2030 >

Koop particulier Koop projectmatig Sociale huur Overige huur

10 170 184 59

37 89 85 39

15 208 47 0

13 218 39 40

13 91 39 10

65 392 192 25

423

250

270

310

153

674

Hoofdstuk 5 – Grondbedrijf naar de toekomst De vastgestelde Omgevingsvisie (2040) van Oss laat zien welke richting de gemeente de komende jaren wil inslaan en hoe we ons gaan ontwikkelen. De gemeente zet in op duurzame groei, leefbare wijken en een sterke verbinding tussen stad en buitengebied. Ruimtelijke kwaliteit - zoals meer groen, aandacht voor klimaatadaptatie en energiezuinige bouw - en de focus op betaalbare woningen en gemengde woonmilieus. In de Omgevingsvisie Oss 2040 worden dorpen verdeeld in vier soorten: groeikernen waar nieuwe woningen en voorzieningen komen, beheerkernen waar het vooral gaat om het behouden van wat er al is, historische stadjes (Megen en Ravenstein) die beschermd worden vanwege hun erfgoed, en landelijke kernen waar rust, natuur en landbouw centraal staan. Daarnaast is aandacht voor landelijke ontwikkelingen, beleidsstukken, uitdagingen en actiepunten. Tot slot wordt ingegaan op de gemeentelijke gronduitgifte, grondpolitiek en de vastgoedportefeuille.

Hoofdstuk 6 – Stand van zaken grondbedrijf, ABR en weerstand De stand van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR) was eind 2025 € 11,5 miljoen. Dit wijkt € 6,6 miljoen positief af van de verwachting in het MPG 2025, waarin nog € 4,9 miljoen werd voorzien. Dit komt voor het belangrijkste deel voort uit een resultaatsbestemming van € 3,8 uit de jaarrekening 2024, welke in het vorige MPG nog niet verrekend kon worden, maar wel tekstueel werd aangekondigd. Daarnaast waren er diverse grote en kleine meevallers in de afzonderlijke exploitaties, zoals een fors hoger grondbod binnen de tender in het Stationskwartier te Ravenstein en de vrijval van het voorbereidingskrediet van Amsteleind Noord. Het aantal tegenvallers was relatief beperkt. Het verschil tussen de prognoses uit het MPG 2025 en de werkelijke resultaten over het boekjaar 2025 is relatief groot. De belangrijkste redenen hiervan zijn de gunstige bijstelling van de voorziening IMVA en de voorziening te verwachten exploitatieverliezen. Voor de jaren 2026 tot 2030 loopt de verwachte stand van de ABR op naar € 22,8 miljoen. Wanneer het in 2026 benodigde weerstandsvermogen van € 24,1 miljoen zuiver wordt afgezet tegen het saldo van de ABR, dan is er sprake van een fictief tekort van € 12,6 miljoen.

In 2027 betreft dit verschil nog € 8,5 miljoen, waarna het verschil steeds kleiner wordt totdat het na 2030 de stand van de ABR niet meer noemenswaardig ontloopt. Omdat geen gelijktijdige manifestatie van risico’s wordt verwacht, wordt het tussentijdse verschil aanvaardbaar geacht. Om deze reden vindt geen volledige afdekking plaats binnen de ABR. Onderstaande tabel geeft de prognose weer van de ABR, waarbij de stand van 1 januari 2026 overeenkomt met 31 december 2025 enzovoorts.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 5 van 54

In 2025 zijn diverse mutaties geweest die het eindsaldo van € 11,5 miljoen hebben gevormd. Een mutatie kan een positief of negatief effect hebben. In 2025 werd € 3,6 miljoen aan winst binnen de actieve grondcomplexen toegevoegd aan de ABR plus bijna € 5,7 ton eenmalige verkopen in het kader van faciliterende projecten en voormalige erfpachtgronden onder de noemer beheersgronden. Er vond onder meer een interne afdracht plaats conform de Nota Kostenverhaal ter grootte van € 1,4 miljoen. Daarnaast is er een positief effect van € 0,6 miljoen vanwege bijstelling van de voorbereidingskredieten. De wijzigingen in verliesvoorzieningen hadden een gunstig effect van bijna € 1,9 miljoen. De Vpb-last bedraag circa € 0,7 ton. De resultaatsbestemming werd hiervoor al eerder genoemd. Deze opsomming is niet uitputtend. Vanaf 2026 tot en met einde looptijd verwachten we nog netto € 13,5 miljoen aan winst te kunnen nemen. In deze periode wordt echter ook aanvullend € 2,1 miljoen verwacht aan bijstelling voorziening IMVA en een onttrekking van € 5,5 miljoen aan bovenwijkse en netwerkvoorzieningen. Om de verliezen uit lopende BIE’s af te dekken is reeds een verliesvoorziening getroffen. Let wel, voorgaande cijfers zijn exclusief het activeren van nieuwe exploitaties die een positief of negatief financieel gevolg kunnen hebben voor de ABR.

Hierna staat een overzicht van de toekomstige inschatting van de winsten en verliezen.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 6 van 54

De totale boekwaarde van de BIE’s (saldo van uitgaven en inkomsten) per eind 2025 was € 26,0 miljoen. Dit is een stijging van € 13,1 miljoen ten opzichte van de € 12,9 miljoen per 1 januari 2025 en komt met name voort uit de activering van Amsteleind Noord, maar ook door overige kleinere mutaties. De boekwaarden van de beheerscomplexen, de IMVA’s en bedrijventerrein Heesch West maken van het genoemde cijfer geen onderdeel uit. De waarden hiervan zijn achtereenvolgens € 30,9 miljoen, € 4,9 miljoen en € 26,0 miljoen. De totale boekwaarde van het grondbedrijf komt hiermee uit op 87,8 miljoen. Totaaloverzicht boekwaarde Grondbedrijf Totaal BIE's Totaal IMVA's Totaal Beheerscomplexen Totaal Grondbedrijf Heesch West Totaal grondbedrijf incl. Heesch West

1 januari 2025

mutatie

1 januari 2026

12.876.724 3.489.913 37.126.224 53.492.860 25.139.719 78.632.579

13.096.717 1.429.534 -6.269.243 8.257.007 868.347 9.125.354

25.973.440 4.919.447 30.856.980 61.749.867 26.008.066 87.757.933

Hoofdstuk 7 – Reserves en risicobeheer In totaal beheert het Osse grondbedrijf per eind 2025 voor afgerond € 38,6 miljoen aan reserves en € 15,9 miljoen aan voorzieningen. Reserves worden gebruikt voor onder meer winsten, opvangen van verliezen bij nieuwe grondexploitaties en eventuele overige mutaties. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en voorbereidingskredieten af. Onderdeel van de reserves is het op basis van de Monte Carloanalyse berekende genoemde weerstandsvermogen van € 24,1 miljoen. De reserves en het weerstandsvermogen houden zoals vaker vermeld nog geen rekening met de activering van de huidige IMVA’s oftewel toekomstige grondexploitatiecomplexen, welke financieel een positief of negatief effect kunnen hebben zodra deze in de toekomst financieel verwerkt worden.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 7 van 54

Conclusie

Het Osse grondbedrijf kent uiteenlopende exploitaties met winsten en verliezen. Zichtbaar is dat het aantal verlieslatende projecten toeneemt ten opzichte van het verleden, waardoor reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties kennen een min, hoewel niet alle complexen. Daarentegen worden nog steeds de financiële vruchten geplukt van de winstgevende complexen, omdat deze winsten in tegenstelling tot verliezen pas in de loop van de tijd aan de reserves worden toegevoegd op basis van de POC-methode. Tevens was er een aanmerkelijk voordeel in 2025 uit de resultaatbestemming jaarrekening 2024. De toekomstige toevoeging van de Realisatiestimulans heeft ook een gunstig effect op de ABR. De ABR kende begin 2024 nog een nulstand, maar is in 2025 weer gegroeid naar een gezonder saldo. De komende jaren zal het saldo verder toenemen, zij het dat nieuwe activeringen van verlieslatende IMVA’s dit effect drukken. Mede in relatie tot de overige reserves en in verhouding tot de risico’s is er ten opzichte van voorgaande jaren meer armslag voor tegenvallers en eventuele uitbreiding van de portefeuille. Deze portefeuille is niettemin nu al uiteenlopend en de verkenning naar nieuwe projecten vindt doorlopend plaats.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 8 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 9 van 54

Beslispunten MPG 2026 Op basis van en ingevolge dit MPG 2026 wordt aan de gemeenteraad voorgelegd: 1.

Het MPG 2026 vast te stellen en de bijbehorende mutaties conform de reservestaat te verwerken.

2.

De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties als volgt vast te stellen:

Parameters MPG

2026

2027

2028

2029 e.v.

Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2,00% 1,90% 3,00% 3,50%

2,00% 1,90% 3,00% 3,50%

2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

3.

Boekhoudkundig af te sluiten van de afgeronde grondexploitaties (BIE’s), te weten: - Vorstengrafdonk te Oss; - Crematorium te Oss; - Piekenhoef te Berghem; - Den Herd te Geffen; - Horzak Noord te Oss; - Centrumplan te Lith; en - Centrumplan te Berghem.

4.

In het kader van voornoemde afsluiting de resterende uitgaven en eventuele inkomsten over te boeken naar het Restantcomplex, omvattende: - Vorstengrafdonk te Oss; - Crematorium te Oss; - Piekenhoef te Berghem; - Den Herd te Geffen; - Horzak Noord te Oss; - Centrumplan te Lith; en - Centrumplan te Berghem.

5. Het per 2026 te activeren van een nieuw voorbereidingskrediet (IMVA) voor project Brabantstraat West te Oss ten bedrage van € 100.000 inclusief de reeds in 2025 geboekte kosten van € 21.000.

6. Het per 2026 op te hogen van het bestaande voorbereidingskrediet (IMVA) voor project Raadhuislaan Zuid te Oss ten bedrage van € 100.000.

7. Af te boeken een bedrag van € 110.000 uit de voorziening IMVA ten laste van de ABR vanwege niet in te brengen voorbereidingskosten in Amsteleind Noord.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 10 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 11 van 54

2. Inleiding 2.1 Een grondexploitatie Het grondbedrijf informeert het college en de raad twee keer per jaar. Dit doen we met het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) en het Najaarsbericht Grondbedrijf bij achtereenvolgens de jaarrekening en begroting. Deze rapportages zijn onderdeel van de zogenaamde planning- en controlcyclus (P&C) van de gemeente. Het MPG en Najaarsbericht rapporteren alleen over actieve gemeentelijke grondexploitaties en de stand van zaken van de IMVA’s, maar niet over de uitvoering van (faciliterende) plannen van ontwikkelaars. Hier bestaat immers geen financiële relatie mee. De gemeente Oss voert een zogenaamd dynamisch grondbeleid, zoals wordt voorgeschreven door de vigerende Nota Grondbeleid. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij elementen van actieve grondpolitiek, dat wordt uitgevoerd met gemeentelijke grondexploitaties. De gemeenteraad activeert in dergelijke gevallen een grondexploitatie (BIE) op het moment dat hij gronden uit wil geven met als doel deze te laten bebouwen, bijvoorbeeld met woningen of bedrijven. Een grondexploitatie mag pas geactiveerd worden zodra de tegen betaling uit te geven grond (grotendeels) in het bezit is van de gemeente. De gemeente transformeert deze gronden van de bestaande functie naar de nieuwe functie. Bij dit proces komen ook allerlei kosten richting de gemeente.

Binnen een grondexploitatie worden de stromen van kosten en opbrengsten in kaart gebracht, waarbij de tijdslijn van kosten en opbrengsten een belangrijke rol speelt in het kader van de kapitaallasten en indexatie. In veel gevallen komen de kosten ruim voordat de opbrengsten kunnen worden verwezenlijkt. Het zogenoemde ‘badkuipeffect’ zorgt ervoor dat veelal eerst een aanzienlijke investering nodig is, alvorens de inkomsten uit de kavels volgen. Uiteindelijk kan een exploitatie met een plus of een min worden afgesloten, waarbij in de huidige tijd de exploitaties met een tekort steeds vaker voorkomen. Dit alles heeft haar uitwerking op de reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf. Behalve deze grondexploitaties verwelkomt het dynamisch grondbeleid ook initiatieven van derden die dus geen gemeentelijke exploitatie vormen, maar wel een belangrijke bijdrage doen aan de gemeentelijke woningvoorraad.

2.2 Het MPG Het Meerjarenprogramma grondbedrijf biedt inzicht in de wijze waarop de reserves en voorzieningen worden beïnvloed door de actualisatie, afsluiting en activering van de verschillende grondexploitaties in 2025. Verder bevat dit document ook een doorkijk richting de toekomst, waarbij zogeheten voorbereidingskredieten (IMVA’s) worden belicht. Dit zijn voorbereidingen die worden getroffen voor (vermoedelijke) toekomstige grondexploitaties. Vanwege de veelal prille fase en de daarmee samenhangende onzekerheden, worden de bijbehorende toekomstige winsten of verliezen nog niet gepresenteerd. Ook omdat door u nog geen besluit is genomen over de activering, werken de financiën afgezien van de gemaakte voorbereidingskosten verder ook nog niet door in het grondbedrijf. Overigens kunnen de gedane grondaankopen al wel grote financiële impact op de gemeente hebben. Daarnaast geeft voorliggend document inzicht in de ontwikkelingen binnen de afdeling Vastgoedbedrijf, waaronder de grondverkopen en de financiële positie van het grondbedrijf. Bovendien geeft het inzicht in de risico’s die hierbij komen kijken. In dit MPG wordt ook vooruitgekeken naar de verwachtingen voor de toekomst wat betreft de lopende exploitaties. Als vertrouwelijke bijlage liggen de zogenoemde projectbladen ter inzage. Deze geven projectspecifieke informatie per exploitatie met soms marktgevoelige gegevens.

Om deze reden wordt in de tekst van dit MPG slechts beperkte projectinformatie opgenomen. Naast het MPG en de projectbladen verwijzen we ook naar de paragrafen grondbeleid en weerstandsvermogen en risicobeheersing in de jaarrekening 2025. Deze paragrafen zijn een verplicht onderdeel in iedere jaarrekening en begroting, geeft inzicht op hoofdlijnen en schetst het beleidskader. Alle stukken worden door de gemeenteraad vastgesteld.

Bijbehorend beslispunt: 1. Het MPG 2026 vast te stellen en de bijbehorende mutaties conform de reservestaat te verwerken.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 12 van 54

2.3 Leeswijzer Dit document bestaat als het ware uit drie delen. In het eerste algemene deel, bestaande uit de hoofdstukken 3 tot en met 5, geven we inzicht in de meer algemene ontwikkelingen en theorie binnen het grondbedrijf van de gemeente Oss. Hoofdstuk 6 betreft het tweede gedeelte met daarin de financiële positie van het grondbedrijf in cijfers. Het derde gedeelte betreft de risico’s en weerstand, te vinden in hoofdstuk 7, met daarbij aandacht voor de stand van de reserves en voorzieningen. De beschreven driedeling wordt toegepast in voorliggend document en de paragraaf grondbeleid. De drie bijlagen geven op hun beurt nader inzicht in specifieke aspecten. De eerste bijlage voorziet in een uitgebreid cijfermatig inzicht wat betreft het uit te voeren programma, de financiële staat van de verschillende complexen alsook de financiële staat van het grondbedrijf als geheel. Bijlage II geeft nader inzicht in de methode waarmee het grondbedrijf de risico’s die op haar afkomen beheert en hoe deze doorwerken in de financiële staat van het grondbedrijf. De derde bijlage van dit MPG bevat een overzichtskaart met toekomstige kaveluitgifte woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties. Ten slotte liggen vertrouwelijk de projectbladen en reservestaat ter inzage. De projectbladen geven per actieve exploitatie inzicht in de stand van zaken.

Het betreffende projectblad is opgebouwd op basis van dezelfde structuur als dit MPG. Voorgaande indeling leidt uiteindelijk tot onderstaande opbouw van de stukken: Deel 1 (Algemene ontwikkelingen binnen het grondbedrijf) • Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de gehanteerde parameters voor de actualisatie en de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss; • Hoofdstuk 4 geeft uitleg over het type projecten die we binnen het grondbedrijf hebben en wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties; en • Hoofdstuk 5 geeft een beleidsmatige vooruitblik van het grondbedrijf naar de toekomst. Deel 2 (Financiële stand van zaken Algemene reserve grondbedrijf) • Hoofdstuk 6 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR). Deel 3 (Financiële stand van zaken reserves en voorzieningen en risicobeheer) • Hoofdstuk 7 bevat een toelichting op ons huidige risicomanagement en de stand van de aanwezige reserves en voorzieningen.

Bijlagen en ter inzage gelegde stukken • In bijlage I zijn alle tabellen opgenomen met de detailinformatie van de verschillende projecten; • Bijlage II betreft een nadere toelichting op ons risicomanagement; • Bijlage III bevat een overzichtskaart van de toekomstige kaveluitgifte woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties; en • Ter inzage I bevat de reservestaat (vertrouwelijk voor de raad) en de projectbladen (vertrouwelijk voor de raad) met daarop alle relevante informatie per project.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 13 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 14 van 54

3. Parameters In dit hoofdstuk worden de parameters toegelicht die gebruikt zijn voor actualisatie van de grondexploitaties. Ook wordt aandacht geschonken aan de achtergrond bij deze parameters.

3.1 Toelichting parameters Bij elke jaarrekening wordt een uitgebreide herziening doorgevoerd van alle gemeentelijke grondexploitaties. Bij deze actualisatie worden de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen jaar verwerkt in de boekwaarde. Vervolgens wordt de begroting van kosten en opbrengsten geactualiseerd, geraamd per prijspeil 1 januari van het jaar volgend op het afgesloten jaar en opnieuw gefaseerd op basis van de recentste inschatting. Aangezien deze toekomstige kosten en opbrengsten in tijd worden gefaseerd, zijn de opgenomen bedragen onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie wordt met deze prijsontwikkeling rekening gehouden door het toepassen van een bepaalde index over alle bedragen vanaf het jaar na actualisatie. Als er bijvoorbeeld specifieke prijsafspraken zijn gemaakt voor het uitvoeren van werkzaamheden of wanneer de grondprijs in bepaalde omstandigheden vast staat, dan kan in een afzonderlijke grondexploitatie beargumenteerd worden afgeweken van de algemene parameters en wordt gerekend conform de specifieke omstandigheden. Zo niet, dan gelden de generieke parameters zoals in de tabel hieronder:

Parameters MPG

2026

2027

2028

2029 e.v.

Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2,00% 1,90% 3,00% 3,50%

2,00% 1,90% 3,00% 3,50%

2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

Bijbehorend beslispunt: 2. De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties als volgt vast te stellen.

Verdisconteringspercentage Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld door de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording ten behoeve van het vaststellen van de netto contante waarde. Al diverse jaren handhaaft zij dit percentage op 2,00%, ondanks dat zij eerder hintte op een mogelijke wijziging. Rente De interne rekenrente is voor 2026 bepaald op 1,10%. Het percentage voor het jaar 2027 en verder is 1,90%. Deze rente is een afgeleide van de totale leningenportefeuille van de gemeente Oss en betreft een gemiddeld rentepercentage over alle investeringen. In tegenstelling tot de overige parameters wordt de rente intern aangeleverd door afdeling F&C. Kostenstijging De kostenstijging is gebaseerd op de elementen plankosten en GWW (grond-, weg- en waterbouw). Beide onderdelen zijn veruit de belangrijkste kostenposten binnen een grondexploitatie. Voor 2026 wordt een percentage van 4,00% aangehouden. Daarna bedraagt het voor de jaren 2027 en 2028 3,00% en tot slot 2,00% voor 2029 en verder. Er is dus een afzwakking gedurende de looptijd zichtbaar. Opbrengstenstijging De opbrengststijging bedraagt naar verwachting 0,00%, 3,50%, 3,50% en 2,00% voor achtereenvolgens de jaren 2026, 2027, 2028 en de jaren vanaf 2029. Deze percentages zijn gebaseerd op de verwachtingen in uitsluitend de woningbouwmarkt.

De reden om dit als uitgangspunt te hanteren is dat woningen het overgrote deel van de portefeuille van de gemeente Oss vertegenwoordigt en de parameters voor detailhandel, bedrijventerreinen en kantoren onevenredig de percentages drukken.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 15 van 54

Omdat de gemeente Oss vooralsnog werkt met een Grondprijsbrief vanaf 1 juli van elk kalenderjaar, zal daarin de absolute aanpassing van de grondprijs worden verwerkt, welke in relatieve zin kan afwijken van voornoemde percentages. Omdat de eerste helft van 2026 nog de oude tarieven gelden, is het jaar 2026 bij uitzondering als 0,00% verwerkt vanuit het voorzichtigheidsprincipe. Bij het Najaarsbericht 2026 worden de nieuwe grondprijzen verwerkt op basis van de dan vastgestelde grondprijzenbrief 2026-2027 en wordt ook de opbrengstenraming daarop aangepast. Met ingang van 2027 zal conform de huidige planning de grondprijsbrief beleidsmatig weer per 1 januari gaan gelden, zodat deze terugkerende halfjaarlijkse tijdelijke discrepantie zal verdwijnen.

3.2 Kenschets economische achtergrond bij parameters Blijvend hoge prijzen en een tekort aan personeel drukken hun stempel op de GWW-sector. De plankosten nemen toe door stijgende lonen bij gemeenten als gevolg van de krappe arbeidsmarkt. De personeelskosten blijven stijgen als gevolg van de aanhoudende krappe arbeidsmarkt in de bouwsector. De materiaalprijzen laten een stabilisatie zien. Nieuwbouwprijzen en bouwkosten blijven stijgen. Omdat prijzen harder toenemen dan kosten, groeit de residuele grondwaarde verder. Grondwaardestijging zal in de duurdere, niet gereguleerde, segmenten sterker zijn dan in de gereguleerde segmenten. Grondwaardestijging voor appartementen blijft beperkt, niet zelden door de kosten van het (gebouwd) parkeren. In 2026 blijven woningprijzen stijgen; een toename in aanbod zorgt voor enige verlichting op een overspannen markt. Een stapeling van beleidsambities in combinatie met politieke onzekerheid bemoeilijkt de nieuwbouwproductie.

3.3 Verantwoording en vergelijking De percentages zijn verwerkt op basis van de bandbreedtes zoals gepubliceerd in de Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor. Voor de opbrengstenstijging is gebruik gemaakt van een ongewogen gemiddelde van deze bandbreedtes. Voor de kostenstijging is ook het gemiddelde van de bandbreedte aangehouden. De percentages zijn afgerond op halve procenten, zij het dat er nooit meer dan 0,1 procentpunt afwijking is ten opzichte van de niet afgeronde getallen. Metafoor is een gerenommeerde partij die elk kwartaal en jaarlijks een financiële vooruitblik geven over de vastgoedmarkt en grondexploitaties. Net als veel andere gemeenten hanteert Oss deze achtergronden en cijfers. Deze worden verwerkt in het gemeentelijk vastgoedprogramma TotalLink als generiek standaardscenario. De percentages wijken licht af van de percentages in het vorige MPG. De kostenstijging is in 2027 een half procentpunt lager en in 2028 één procentpunt hoger. De opbrengstenstijging is in 2027 een half procentpunt lager en anderhalf procentpunt hoger in 2028. Voor 2029 zijn er geen verschillen. De voor- en nadelen ten aanzien van de kosten- en opbrengstenstijging kunnen naar verwachting grofweg tegen elkaar worden weggestreept, wat ook blijkt uit de actualisaties van de afzonderlijke exploitaties.

De financiële gevolgen voor de individuele grondexploitaties zijn echter afhankelijker van de hoogte en fasering van de kosten en opbrengsten in elk complex zelf.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 16 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 17 van 54

4. Uitgangspunten woningbouw en bedrijventerreinen In dit hoofdstuk wordt allereerst kort uitleg gegeven over het type projecten dat binnen het Osse grondbedrijf bestaat. Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties die de gemeente Oss op dit moment kent, maar daarnaast is ook aandacht voor de voorbereidingskredieten en een gemeenschappelijke regeling.

4.1 Algemeen Wij hanteren drie type projecten met bijbehorende verslagleggingsregels, dit betreffen: • BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve (grond)exploitaties of zogenaamde complexen. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen c.q. activeren van een BIE. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd; • IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waarbij het nog niet vaststaat of het project in de toekomst een BIE wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plan- en onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Wordt het uiteindelijk geen exploitatie, dan wordt de IMVA afgeboekt; en • MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden en/of gebouwen met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht en een balanswaarde vertegenwoordigen, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een grondexploitatie heeft plaatsgevonden. Onderstaande paragrafen geven meer toelichting op de BIE’s en IMVA’s.

4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s) In onderstaande tabel worden de per eind 2025 grondexploitaties weergegeven. Dit zijn er drieëntwintig alsmede één restantcomplex, waarin de relatief kleinschalige afwerking van voormalige exploitaties is opgenomen. Deze locaties zijn gelet op de huidige portefeuille gericht op de ontwikkeling van bouwgrond voor voornamelijk woningen en eventueel bedrijven, maatschappelijke- en commerciële functies. Het ontwikkelen van het bijbehorende openbare gebied maakt hier ook onderdeel van uit. Alle kosten voor planvorming en uitvoering van deze projecten worden toegevoegd aan de boekwaarde en de opbrengsten worden op de boekwaarde in mindering gebracht. De boekwaarde is daarom het saldo van inkomsten en uitgaven, waarbij een positieve boekwaarde een negatief saldo aangeeft en andersom. Nadat alle kosten zijn gemaakt en de opbrengsten uit de grondverkoop zijn verkregen, wordt het project afgesloten. In bijlage 1.3 vindt u een actueel overzicht van de boekwaarden per BIE. 6320010 Herstructureringsplannen BIE

Eindjaar 6820000 Woningbouwcomplexen

Eindjaar 6320000 Industrieterreinen

Eindjaar

80120 Oss - Koornstraat Begijnenstraat 2030

80310 Berghem - Piekenhoef

2025

80630 Oss - Vorstengrafdonk 2025

80190 Berghem - Centrumplan

2025

80330 Herpen - Wilgendaal 2

2027

80720 Oss - Crematorium

80200 Oss -Talentencampus

2028

80520 Oss - Horzak Noord

2025

80230 Haren - Groenstraat

2027

80530 Oss - Oijense Zij Noord

80290 Oss - Winkelcentrum De Ruwert

2026

80540 Oss - Amsteleind Noord

2027 2034

80430 Oss - Kapelaan Nausstraat

2026

80550 Macharen - Sportvelden

2032

80440 Oss - Raadhuislaan Noord

2028

80590 Restantcomplexen

81120 Lith - Centrumplan

2025

81420 Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 2033

81150 Ravenstein - Hooghuis

2027

81460 Ravenstein - Stationskwartier

2032

82340 Geffen - Den Herd

2025

82350 Geffen - Leiweg

2028

82360 Geffen - Heesterseweg

2028

82370 Geffen - 't Veld

2028

2025

4.3 Afsluitingen en activeringen Bovenstaand overzicht bevat een grondexploitatie, namelijk Amsteleind Noord te Oss, welke in 2025 is geactiveerd. Daarnaast wordt middels dit MPG de afsluiting van Vorstengrafdonk, Crematorium en Horzak Noord te Oss, Piekenhoef en Centrumplan te Berghem, Den Herd te Geffen en Centrumplan te Lith aan u voorgelegd. Voor alle af te sluiten grondexploitaties geldt dat er nog een beperkt aantal kosten, reserveringen of inkomsten worden verwacht. Omdat het geactiveerd houden van deze exploitaties relatief veel werk kost in relatie tot de verslaglegging en een vertekend beeld opleveren qua actualiteit, wordt de overheveling van deze gelden naar het restantcomplex voorgelegd. In de afzonderlijke projectbladen - deze liggen vertrouwelijk ter inzage - vindt u meer details.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 18 van 54

Alle exploitaties die in 2025 zijn afgesloten, zijn voor de laatste keer opgenomen in voorgaande tabel. Dit maakt dat het totaal aan projecten in de tabel vierentwintig bedraagt. Daarvan zijn er dus zeven projecten afgesloten en resteren er zestien complexen plus het restantcomplex. De toekomstige grondexploitaties c.q. huidige IMVA’s zijn hierin niet meegenomen.

Bijbehorende beslispunten: 3. Boekhoudkundig af te sluiten van de afgeronde grondexploitaties (BIE’s), te weten: - Vorstengrafdonk te Oss; - Crematorium te Oss; - Piekenhoef te Berghem; - Den Herd te Geffen; - Horzak Noord te Oss; - Centrumplan te Lith; en - Centrumplan te Berghem. 4. In het kader van voornoemde afsluiting de resterende uitgaven en eventuele inkomsten over te boeken naar het restantcomplex, omvattende: - Vorstengrafdonk te Oss; - Crematorium te Oss; - Piekenhoef te Berghem; - Den Herd te Geffen; - Horzak Noord te Oss; - Centrumplan te Lith; en - Centrumplan te Berghem.

4.4 Woningbouw In 2025 zijn 423 wooneenheden (kavels en appartementen) uitgegeven, terwijl de verwachting een jaar eerder 404 eenheden was. Deze kleine positieve afwijking komt vooral voort uit herfaseringen. Voor 2026 wordt een totale uitgifte van 250 wooneenheden verwacht. Dit is minder dan in het MPG 2025 werd verwacht, toen de vooruitblik nog 313 was. Deze afwijking komt eveneens voort uit herfaseringen zonder bijzondere achtergrond, waarbij in alle overige jaren de inschatting (ruim) boven de inschatting van vorig jaar ligt. Voor de verdere toekomst zijn met name de activeringen verantwoordelijk voor de uit te geven hoeveelheden. In totaliteit worden nog 1.657 woningen voorzien in de huidige exploitaties. In onderstaande tabel is de vergelijking tussen voorliggend en vorig MPG zichtbaar. Ook is het onderscheid in de verschillende categorieën zichtbaar, zoals de sociale huurwoningen. In bijlage I paragraaf 1.1. is tevens een uitgebreider overzicht per exploitatie opgenomen. Daar is ook inzichtelijk wat de verwachte woningaantallen zijn bij de IMVA’s, oftewel toekomstige exploitaties, alsmede de bedrijventerreinen, omdat deze niet in de onderstaande tabel zijn opgenomen. De forse toename in de woningaantallen vanaf 2030, zoals weergegeven in de tabel, komt voort uit de activering van voormalige IMVA’s.

Wat onder andere opvalt in onderstaande tabel, is de hoeveelheid sociale woningen dat wordt uitgegeven in de jaren 2026 en 2027. Dit ligt onder de 30% zoals dat in de Woonagenda 2025-2027 wordt beoogd. Dit komt met name doordat in sommige grondexploitaties het aandeel voor sociale woningbouw al is uitgegeven, terwijl (een gedeelte van) de koopwoningen nog dient te worden uitgegeven. Dit zorgt ervoor dat de prognose alleen de koopwoningen laat zien, terwijl in het plangebied als geheel wel het sociaal aandeel wordt gehaald zoals werd beoogd.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 19 van 54

Categorieën

2025

2026

2027

2028

2029

2030 >

Koop particulier Koop projectmatig Sociale huur Overige huur

10 170 184 59

37 89 85 39

15 208 47 0

13 218 39 40

13 91 39 10

65 392 192 25

423

250

270

310

153

674

4.5 Bedrijventerreinen en overig Met betrekking tot de bedrijventerreinen zijn door vertraagde verkopen de werkelijke uitgiften van de laatste kavels op Vorstengrafdonk en Piekenhoef gepland voor 2026; de andere kavels zijn reeds in 2025 geleverd. Voor de toekomstige uitgifte van bedrijfskavels wordt momenteel gekeken naar potentiële ontwikkellocaties voor bedrijventerreinen in de gemeente Oss en verdichting op de bestaande terreinen. Binnen Sportvelden te Macharen wordt de locatie voor het nieuwe gemeenschapshuis intern overgedragen tegen de maatschappelijke waarde. De details hiervan zijn ook in de bijlagen te vinden.

4.6 Gemeenschappelijke regeling(en) De gemeente Bernheze, ’s-Hertogenbosch en Oss participeren in de grondexploitatie Heesch West (regionaal bedrijventerrein). Hiervoor is een gemeenschappelijke regeling (GR) aangegaan in 2014. Dit is dus geen gemeentelijke grondexploitatie. Ondanks dat het geen gemeentelijke grondexploitatie is, wordt deze wel deels in de verslaglegging meegenomen. In de algemene begroting wordt in de paragraaf Weerstandsvermogen/risicobeheersing en in de paragraaf Verbonden partijen een verdere toelichting op dit project gegeven. In de eerste fase wordt 50 hectare ontwikkeld en in de tweede fase de overige 30 hectare. De bestemmingsplannen zijn begin 2022 vastgesteld door de gemeenteraden. Door de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan Heesch West wordt de uitvoering erg vertraagd. Begin 2025 hebben de gemeenteraden herstelbesluiten genomen naar aanleiding een advies van de Stichting Advies Bestuursrechtspraak (STAB). Met het herstelbesluit zijn bevindingen en aanbevelingen van STAB in het plan verwerkt zodat het perspectief op voortvarende behandeling en een onherroepelijk bestemmingsplan zoveel mogelijk wordt bevorderd. Begin 2026 hebben de gemeenten het nadere verweer ten opzichte van het herstelbesluit ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Eind mei 2026 vindt de zitting bij de afdeling Bestuursrechtspraak plaats en naar verwachting zal in het derde kwartaal van dit jaar de uitspraak aan de orde zijn. De gemeenschappelijke regeling werkt ondertussen aan voorbereiding van vergunningen, civieltechnische uitwerking en de energievoorziening om daarmee zo spoedig mogelijk na het onherroepelijk worden van het plan tot uitvoering en gronduitgifte over te kunnen gaan.

4.7 IMVA’s (voorbereidingskredieten) Binnen onze gemeente kennen we diverse zogenaamde IMVA’s (immateriële vaste activa) die naar verwachting in de toekomst leiden tot een grondexploitatie. De term voorbereidingskrediet voor een toekomstige exploitatie wordt ook vaak gehanteerd. Het zijn zogenaamde zachte plannen waarover de raad nog een activeringsbesluit dient te nemen. Binnen het grondbedrijf werkten we per eind 2025 aan Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 20 van 54

zes projecten met de status IMVA. Twee IMVA’s zijn middels separate besluitvorming in 2025 geactiveerd, namelijk de Kapelstraat te Megen en Amsteleind Kleinussen te Oss. De voormalige IMVA Amsteleind Noord is naar de status BIE gegaan. Groot Amsteleind tot slot is hernoemd naar Amsteleind Zuid. De bij voorliggend MPG te activeren IMVA Brabantstraat West staat hieronder nog niet opgenomen, omdat deze per 2026 geactiveerd wordt als IMVA. Voor 2026 staan enkele activeringen van IMVA naar grondexploitatie op de planning, zodat onderstaand overzicht bij de volgende actualisatie korter zal zijn. Welke activeringen dit betreft ziet u in de laatste kolom van de tabel in de volgende paragraaf. 6810090 IMVA - Herstructurering IMVA

6810090 IMVA - Woningbouw

80130 Maren-Kessel - Marsna Casella

80150 Megen - Kapelstraat

80460 Oss - Raadhuislaan Zuid 81160 Ravenstein - Vidi Reo

80560 Oss - Amsteleind Zuid 80730 Oss - Amsteleind Kleinussen

De IMVA-projecten hebben grote invloed op het aantal wooneenheden vanaf 2026. Bijvoorbeeld voor Amsteleind Zuid worden al circa 1.800 woningen verwacht. In totaliteit gaat het over bijna 2.500 over de gehele looptijd. In bijlage I paragraaf 1.1 staan hierover uitgebreidere aantallen opgenomen.

4.8 Wijziging en activering voorbereidingskredieten In onderstaande tabel is te zien wat de beginstand van de voorbereidingskredieten in 2025 was, welke boekingen plaatsvonden en wat vervolgens de eindstand was. Er hebben zich geen overschrijdingen voorgedaan. Voor Raadhuislaan Zuid wordt een ophoging gevraagd van € 1,0 ton, omdat er anders onvoldoende budget is tot aan de activering van de grondexploitatie medio 2026. Voor het gebied ten westen van de Brabantstraat in Oss wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van inbreiding. Het budget dat daarvoor naar verwachting benodigd is bedraagt € 1,0 ton, zoals in onderstaande tabel ook staat opgenomen. Dit omvat tevens de door omstandigheden vorig jaar reeds geboekte kosten van € 0,2 ton, waarvoor uw goedkeuring met terugwerkende kracht wordt gevraagd. De bestaande boekwaarde in combinatie met het restantkrediet en de eventuele ophoging geven het totaalkrediet per 1 januari van het jaar 2026 aan. Dit geeft een totaalsom van € 7,0 miljoen voor begin 2026. De voorbereidingskredieten lopen daarna (jaaroverstijgend) door tot de verwachte omvorming van de IMVA naar een grondexploitatie. De inschatting van die jaartallen is tevens zichtbaar in de tabel hierna. IMVA

Totaal krediet per 1-1-25

Boekwaarde 1-1-2025

Mutaties 2025

Boekwaarde 1-1-2026

Restantkrediet per 1-1-2026

Aanvullend krediet MPG 2026

Totaal krediet per 1-1-2026 (restant)

Planning activering

81160 Ravenstein - Vidi Reo

49.028

33.183

112-

33.071

15.957

-

15.957

2028

80460 Oss - Raadhuislaan Zuid

983.949

751.196

225.269

976.465

7.484

100.000

107.484

2026

80730 Oss - Amsteleind Kleinussen

535.300

-

25.306

25.306

509.994

-

509.994

2026

80560 Oss - Amsteleind Zuid

4.781.166

2.639.966

1.074.558

3.714.524

1.066.643

-

1.066.643

2027

95.568

65.568

10.322

75.890

19.678

-

19.678

2027

80150 Megen - Kapelstraat

-

-

73.692

73.692

276.308

-

276.308

2026

80340 Oss - Brabantstraat West

-

-

20.500

20.500

20.500-

100.000

79.501

2026

1.429.534

4.919.447

1.875.565

200.000

2.075.565

80130 Maren-Kessel - Marsna Casella

Totaal

6.445.011

3.489.913

Mede door de activering van grondexploitatie Amsteleind Noord eind 2025 zijn er veel mutaties in de voorbereidingskosten. De bij dit project horende voorziening IMVA is na activering van de grondexploitatie overgeheveld naar de ABR. Kortgezegd komt dit doordat de grondexploitatie begroot is met een positieve eindwaarde. Een nadere toelichting op dit principe vindt u terug onder paragraaf 7.3. Tot slot een bijzondere eenmalige situatie die zich in 2025 voordeed. Voor het project Amsteleind Noord te Oss zijn de projectgrenzen gewijzigd. Eerder geraamde archeologische kosten mochten daarom niet meer ten laste komen van het toenmalige voorbereidingskrediet. Daarom dienen deze formeel te worden afgeboekt, wat ten laste wordt gebracht van de ABR. Hiervoor is een apart beslispunt opgenomen.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 21 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 22 van 54

5. Grondbedrijf naar de toekomst De gemeente Oss ontwikkelt zich steeds verder tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. We hebben de doelstelling om in de periode van 2025-2040 ongeveer 10.000 extra woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Hiervan zal ongeveer de helft binnen gemeentelijke grondexploitaties worden gerealiseerd. De overige woningen zullen via marktinitiatieven tot stand komen. Dit jaar verwachten we de uitgifte van gronden in onder andere Amsteleind Noord op te starten. Vanuit het Grondbedrijf wordt mede beoordeeld welke locaties actief aangekocht kunnen worden om ontwikkelingen mogelijk te maken. Om hier goede invulling aan te geven, wordt er in 2026 gewerkt aan het opstellen van het portefeuilleplan Vastgoedontwikkeling. In dit plan wordt aangegeven waar de komende jaren de focus ligt, hoe er met het bestaand gemeentebezit wordt omgegaan en hoe er tot afwegingen en projecten wordt gekomen.

5.1 Omgevingsvisie De vastgestelde Omgevingsvisie (2040) van Oss laat zien welke richting de gemeente de komende jaren wil inslaan en hoe we ons gaan ontwikkelen. De gemeente zet in op duurzame groei, leefbare wijken en een sterke verbinding tussen stad en buitengebied. Ruimtelijke kwaliteit - zoals meer groen, aandacht voor klimaatadaptatie en energiezuinige bouw - en de focus op betaalbare woningen en gemengde woonmilieus, waar het ook in de toekomst prettig wonen is, zijn belangrijke kernwaarden in de Omgevingsvisie. Naast de hierboven benoemde ontwikkeling van de uitleglocatie Amsteleind, zal de focus met name liggen op de binnenstedelijke ontwikkelingen in Oss, met de nadruk op de ontwikkeling van de spoorzone. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken zijn ook aanpassingen in het voorzieningenniveau en de ontsluitingsmogelijkheden nodig. Per gebied/project wordt deze vraag in beeld gebracht. Het Vastgoedbedrijf pakt ontwikkelingen die belangrijk zijn voor een toekomstbestendige wijk actief op door bijvoorbeeld actieve aankoop van gronden of panden.

In de Omgevingsvisie Oss 2040 worden dorpen verdeeld in vier soorten: groeikernen waar nieuwe woningen en voorzieningen komen, beheerkernen waar het vooral gaat om het behouden van wat er al is, historische stadjes (Megen en Ravenstein) die beschermd worden vanwege hun erfgoed, en landelijke kernen waar rust, natuur en landbouw centraal staan. Nieuwbouwontwikkelingen in de dorpen zullen zich met name richten op de groeikernen.

5.2 Landelijke ontwikkelingen De vraag naar woningen blijft groot in Nederland, het bouwen van nieuwe huizen gaat nog steeds niet snel genoeg. Dat komt vooral door tekorten aan personeel, langere procedures en het tekort aan ruimte op het elektriciteitsnet. Ook zijn de bouwkosten nog steeds hoog, vooral door stijgende lonen. De landelijke overheid werkt aan versnelling. Het nieuwe kabinet Jetten onderkent ook de druk op de woningmarkt het heeft het een topprioriteit gemaakt deze terug te dringen. Dit wil zij langs drie sporen oppakken: - Belemmeringen: schrappen, versoepelen, versimpelen; - Bouwen: ruim baan voor nieuwe huizen; en - Betaalbaar: een passend huis voor iedere portemonnee. In grote lijnen volgen deze sporen de door het vorige kabinet ingezette maatregelen en de aanbevelingen die vanuit de commissie STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) zijn gedaan. Deze commissie heeft een rapport opgeleverd dat meer dan 100 voorstellen bevat die bijdragen aan het versnellen, vereenvoudigen en betaalbaarder maken van woningbouw. In het Programma Woningbouw staat dat er tot 2030 in heel Nederland 900.000 nieuwe woningen moeten komen. Om dit voor elkaar te krijgen, zijn afspraken gemaakt met provincies en gemeenten in de woondeals. Deze afspraken gaan over hoeveel woningen er komen, waar ze worden gebouwd en voor welke doelgroepen.

De woondeals zijn in 2024 en 2025 opnieuw bekeken en aangepast. In deze update is afgesproken dat de majeure gebiedsontwikkelingen in Oss (Amsteleind, Raadhuislaan, Euterpepark, Wethouder v. Eschstraat, Schadewijk, programma tijdelijk wonen, Fraterspark en Stationskwartier Ravenstein) voor een totaal aantal woningen van ongeveer 8.800 zijn opgenomen. Hiervan moeten er voor 2029 ongeveer 2.850 in aanbouw worden genomen. De huidige ontwikkelingen laten zien dat deze aantallen haalbaar zijn.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 23 van 54

Voor Oss vormt de Woonagenda 2025-2027 het lokale kader. Hierin worden uitgangspunten gegeven voor het woningbouwprogramma. Regionale afspraken worden daarbij gebruikt om projecten goed te plannen en om het grondbedrijf op de juiste manier in te zetten.

5.3 Gronduitgifte De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. De eerder benoemde 10.000 toe te voegen woningen zullen in programma aansluiten bij de Osse Woonagenda. Naast locaties voor woningbouw, is er ook ruimte voor economie nodig. Op dit moment heeft de gemeente vrijwel geen uitgeefbare kavels op voorraad. De afdeling Economische Zaken voert een inventarisatie uit naar nieuwe/aanvullende locaties. Voor het grondbedrijf betekent dit dat ook de afweging gemaakt gaat worden of en welke gronden er aangekocht gaan worden. In dat geval wordt, na de aankoop, de ontwikkeling begeleid en vindt vervolgens uitgifte plaats.

5.4 Grondpolitiek De gemeente Oss voert een dynamisch en flexibel grondbeleid. Dit betekent dat per gebiedsontwikkeling een passende rol gekozen wordt. Op een aantal plekken kan dat betekenen dat het grondbedrijf actief gronden aankoopt, beheert, ontwikkelt en uitgeeft om een ontwikkeling of beleidsdoelen mogelijk te maken. In andere gevallen kan de gemeente ervoor kiezen om de markt zijn werk te laten doen en daarbij een faciliterende rol aan te nemen. Ook hierin zijn diverse keuzes te maken, zoals bijvoorbeeld een PPSconstructie of een ontwikkeling volledig aan een marktpartij overlaten, waarbij enkel op omgevingsplan en kostenverhaal wordt gestuurd. Per project of situatie wordt beoordeeld wat de best passende strategie is. Het grondbedrijf heeft een aantal publiek- en privaatrechtelijke instrumenten tot haar beschikking. Hieronder vallen onder andere de instrumenten Voorkeursrecht, verwerving, onteigening, (anterieure) overeenkomsten, samenwerkingsconstructies, erfpacht, uitgifte, kostenverhaal. Omdat we de komende jaren verwachten een aantal grote BIE's te openen, gaan we onderzoeken hoe het weerstandsvermogen van het grondbedrijf voldoende kan zijn om de bijbehorende mogelijke risico's op te kunnen vangen.

5.5 Portefeuille grondbedrijf De huidige plannen in het grondbedrijf geven ruimte voor ongeveer 4.200 woningen (inclusief IMVA’s), met een doorkijk tot 2040. Naast de al in onderzoek zijnde plannen kijkt het grondbedrijf ook verder en wil het de komende jaren werken aan het versterken van strategische posities, om verdere ontwikkeling van de stad en dorpen vorm te geven. Hiervoor wordt, samen met de afdeling LWE, bepaald voor welke kernen er de komende jaren nog locaties gevonden moeten worden welke tot een woningbouwontwikkeling kunnen leiden. Deze info zal worden verwerkt in het portefeuilleplan Vastgoedontwikkeling, waarin een portefeuillestrategie wordt opgenomen. Deze portefeuillestrategie geeft inzicht in de fasering van gemeentelijke projecten en biedt sturing op de risico’s en prioriteiten vanuit het Grondbedrijf. Wanneer we de portefeuille verder gaan vullen, nemen we de uitkomsten uit het nu lopende woningbehoefte onderzoek mee. De uitkomsten van dit onderzoek worden medio 2026 verwacht en geven inzicht in de huidige woningvoorraad. Ook wordt hieruit duidelijk welke behoefte de (toekomstige) inwoners van Oss hebben op het gebied van woningen. De uitkomsten worden op wijk- en kernniveau beoordeeld. Hieruit volgt een gerichtere doorkijk naar de match tussen de vraag naar woningtypes en de woningen die we in de toekomstige projecten moeten gaan bouwen.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 24 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 25 van 54

6. Stand van zaken grondbedrijf en ABR In dit hoofdstuk blikken we terug op de financiële resultaten van het jaar 2025 en vergelijken deze met hoe zij aan het begin van 2025 in het MPG 2025 (jaarrekening 2024) werden begroot. Daarnaast kijken we vooruit naar de te verwachten resultaten in de jaren 2026 – 2030.

6.1 Huidige stand ABR en prognose Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de algemene bedrijfsreserve (ABR) van het grondbedrijf. De lichtblauwe lijn geeft de prognose bij het MPG 2025 weer. De kolommen betreffen de meest actuele stand of raming. Rekening houdend met de mutaties in 2025 bedraagt de ABR aan het eind van dat jaar € 11,5 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk verder naar € 22,8 miljoen in 2030, terwijl de stand eind 2024 nog € 2,4 miljoen was. Hier is een duidelijke groei waarneembaar. De oranje lijn betreft het minimaal vereiste weerstandsvermogen van de ABR. Dit bedrag van € 24,1 miljoen per eind 2025 is minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Dit bedrag is ten opzichte van de prognose in het MPG 2025 sterk gestegen. Dit komt met name door de activering van de grondexploitatie Amsteleind Noord, aangezien dit zowel financieel als fysiek een groot complex betreft. Binnen het complex is er dus sprake van grote inkomsten en uitgaven. Dit vormt, mochten deze inkomsten en uitgaven tegenvallen, een aanzienlijk risico dat dient te worden afgedekt. In Bijlage II staat deze werkwijze nader toegelicht. Onderstaande grafiek geeft de prognose weer van de ABR, waarbij de stand van 1 januari 2026 overeenkomt met 31 december 2025.

Eind 2025 bedraagt de stand van de ABR zoals vermeld € 11,5 miljoen. Dit is € 6,6 miljoen meer dan in het MPG 2025 ingeschat. De redenen hiervoor worden hierna behandeld. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen van € 24,1 miljoen zuiver wordt afgezet tegen de ABR, dan is er sprake van een fictief tekort van € 12,6 miljoen. De komende jaren wordt dit verschil steeds kleiner. Dit is ook zichtbaar in bovenstaande grafiek. Over deze aanvaardbaar geachte discrepantie tussen de stand van de ABR en het weerstandsvermogen leest u in het volgende hoofdstuk meer.

6.2 Mutaties ABR In onderstaande tabel zijn de mutaties zichtbaar die betrekking hebben op de ABR in 2025. De boekingen zijn te verdelen in mutaties zoals winstnemingen, verliesvoorzieningen, beheersgronden, rente, Vpb, bovenwijkse afdracht alsook algemene mutaties of diverse stortingen en onttrekkingen. Ook was er een eenmalige storting van de bestemming van het jaarrekeningresultaat uit 2024. In het overzicht hierna zijn alle boekingen inclusief de begin- en eindstand zichtbaar.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

pagina 26 van 54

Beginstand ABR 1-1-2025

2.375.127

Winstnemingen Woningbouw Herstructurering Industrie Voorzieningen Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen Voorbereidingskredieten (IMVA) Stortingen Verkopen (beheersgronden) Resultaatbestemmingen Jaarrekening 2024 Rente, Vpb & afdracht bovenwijks Rente (ABR) Rentekosten grondaankoop Het Brand Vpb Afdracht bovenwijks Afdracht netwerkvoorzieningen Waarvan diverse stortingen en correcties Som m utaties

3.552.801 3.201.651 351.150 0 2.490.086 1.869.284 620.802 4.361.987 566.487 3.795.500 -1.292.834 26.126 -147.123 -71.200 -744.764 -629.671 273.798 9.112.040

Eindstand ABR 31-12-2025

11.487.167

Vertrouwelijk ter inzage ligt de reservestaat (Verloop reserves en voorzieningen), waarop onder andere het verloop van de ABR is weergegeven in 2025 en de inschattingen voor 2026 en verder. In de paragraaf hierna wordt het verschil verklaard tussen de daadwerkelijke cijfers nu versus die van het MPG 2025. Belangrijke opmerking hierbij is wederom dat het projectresultaat van de huidige IMVA’s nog geen onderdeel uitmaken van de geprognotiseerde stand van de ABR. Om deze reden grijpen de IMVA’s dus ook niet in op de stand van het vereiste weerstandsvermogen in de nabije toekomst (zie hoofdstuk 7). Gelet op de grootte van de verschillende IMVA’s, zullen deze ten tijde van activering – zowel in het geval van winstgevende als verlieslatende projecten - hun weerslag gaan hebben op het minimaal benodigde weerstandsvermogen.

6.3 Verschillen tussen MPG 2026 en MPG 2025 De ABR is per eind 2025 € 6,6 miljoen hoger dan de prognose in het MPG 2025. Onderstaande tabel laat de verschillen zien tussen de prognose over 2025 (MPG 2025) en de werkelijke mutaties in 2025 (MPG 2026). Het verschil is relatief erg groot in gunstige zin, maar hiervoor zijn diverse verklaringen. De verschillen boven de € 50.000 worden onder de tabel tekstueel toegelicht. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen positief en negatief uitvallende mutaties. De winstnemingen en verliezen worden in de volgende paragraaf verder toegelicht. MPG 2025 (prognose mutaties 2025)

Algemene bedrijfsreserve Rente Winstnemingen woningbouw Winstnemingen herstructurering Winstnemingen industrie Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen Bijstelling voorziening IMVA Verkoop beheersgronden en panden Onttrekking Vennootschapsbelasting (Vpb) Nota kostenverhaal Waarvan afdracht Bovenwijks Waarvan afdracht Netwerkvoorzieningen Rentekosten grondaankoop Het Brand Resultaatbestemmingen jaarrekening 2024 Diverse correcties en stortingen

€ € € € € € €

4.303.899 28.316 1.006.943 1.478.599487.000

€ € € € € € €

1.708.432927.654780.778147.1232.492.005

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 – Gemeente Oss

MPG 2026 (werkelijke mutaties 2025) € € € € € € € € € € € € € € €

Verschil

26.126 3.201.651 351.150 1.869.284 620.802 566.487 71.2001.374.435744.764629.671147.1233.795.500 273.798 9.112.040

€ € € € € € € € € € € € € € €

26.126 1.102.248322.834 1.006.9431.869.284 2.099.400 79.487 71.200333.997 182.890 151.107 0 3.795.500 273.798 6.620.036

pagina 27 van 54

Voordelige effect(en) Resultaatsbestemming jaarrekening 2024 en rentebaten (€ 3,8 miljoen positief) In 2025 is besloten om een deel van het jaarrekeningresultaat van 2024 ter grootte van € 3,7 miljoen ten goede te laten komen aan de ABR. Daarnaast waren er nog twee kleine voordelen uit rentebaten, waarmee in totaal de ABR aanvullend met € 3,8 miljoen kon toenemen. Omdat de resultaatsbestemming in het vorige MPG nog niet verwerkt kon worden, is in het MPG 2025 al de tekstuele aankondiging gemaakt. Overigens is over 2025 sprake van dezelfde situatie, waarbij dit geldt voor de post Realisatiestimulans, waarover in paragraaf 6.7 meer te lezen valt. Bijstelling voorziening IMVA (€ 2,1 miljoen positief) Vanuit deze voorziening worden de kosten van mogelijk nieuwe grondexploitaties (IMVA’s) betaald die nog niet geactiveerd zijn. Als deze plannen de status krijgen van BIE, dan worden de kosten (de boekwaarde) ingebracht in de nieuwe grondexploitatie. In het jaar 2025 zijn de aanvullend benodigde voorbereidingskredieten onttrokken aan de ABR. Echter, doordat Amsteleind Noord is geactiveerd, valt ruim 2,1 miljoen uit deze voorziening vrij. Dit verklaart nagenoeg het gehele verschil. Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ 1,9 miljoen positief) Deze verliesvoorziening is ter dekking van het totaal aan uitstaande negatieve exploitaties.

Zodra deze wijzigen, wordt dit bedrag verrekend met de ABR. De mutaties voor deze voorziening staan in de volgende jaarschijven bij voorbaat geraamd op nul, omdat immers de recentste inzichten van de actualisatie verwerkt zijn. Gedurende het jaar zijn er vervolgens altijd wijzigingen in de (negatieve) exploitaties, die gevolgen hebben voor deze voorziening. De meeste aanpassingen zijn relatief klein van aard, maar de hogere prijsbieding in de tender voor het Stationskwartier in Ravenstein is voor een belangrijke mate verantwoordelijk voor de gunstige bijstelling. Nota kostenverhaal (€ 3,3 ton positief) In het vorige MPG is per ongeluk een fout gemaakt in de berekening, waarbij in de prognose voor afdracht bovenwijkse kosten meer woning zijn meegenomen dan in werkelijkheid werden verwacht. Deze fout is in deze actualisatie rechtgezet. Per saldo is er dus geen meerjarig effect voor de ABR, maar voor 2025 is er vanwege deze correctie dus wel een eenmalig voordeel, ondanks dat meer kavels verkocht zijn dan begroot. Voor de achtergrond van het onderdeel kostenverhaal verwijzen wij graag naar de Nota kostenverhaal die dit beleidsveld voor de gemeentelijke exploitaties en projecten van derden regelt. De gelden vloeien in de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving. Deze reserves worden verantwoord in de jaarrekening.