MPG 2025

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 0 van 54

Meerjarenprogramma Grondbedrijf 2025

Inhoudsopgave 1. Samenvatting Meerjarenprogramma Grondbedrijf 2025 Hoofdstuk 2 – Inleiding Hoofdstuk 3 – Parameters Hoofdstuk 4 – Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen Hoofdstuk 5 – Grondbedrijf naar de toekomst Hoofdstuk 6 – Stand van zaken grondbedrijf en ABR Hoofdstuk 7 – Reserves en risicobeheer Conclusie Beslispunten MPG 2025

4 4 4 4 5 5 6 7 9

2. Inleiding 2.1 Een grondexploitatie 2.2 Het MPG 2.3 Leeswijzer

11 11 11 11

3. Parameters 3.1 Toelichting parameters 3.2 Economische achtergrond bij parameters 3.3 Verantwoording en vergelijking

14 14 15 15

4. Uitgangspunten woningbouw en bedrijventerreinen 4.1 Algemeen 4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s) 4.3 Afsluitingen en activeringen 4.4 Woningbouw 4.5 Bedrijventerreinen 4.6 Gemeenschappelijke regeling(en) 4.7 IMVA’s 4.8 Wijziging voorbereidingskredieten

17 17 17 17 18 18 19 19 19

5. Grondbedrijf naar de toekomst 5.1 Tendens in economische omstandigheden 5.2 Gronduitgifte 5.3 Actieve grondpolitiek 5.4 Portefeuille grondbedrijf 5.5 Nota kostenverhaal

22 22 22 23 23 23

6. Stand van zaken grondbedrijf en ABR 6.1 Huidige stand ABR en prognose 6.2 Mutaties ABR 6.3 Verschillen tussen MPG 2024 en MPG 2025 6.4 Winst- en verliesnemingen 6.5 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde 6.6 Vennootschapsbelasting (Vpb)

26 26 26 27 28 29 30

7. Reserves en risicobeheer 7.1 Risicobeheer 7.2 Toepassing 7.3 Risicoreservering 7.4 Kosten IMVA 7.5 Reserves 7.6 Voorzieningen 7.7 Totaaloverzicht reserves en voorzieningen 7.8 Conclusie

31 32 32 32 34 34 35 36 37

Bijlage I: Cijfers op projectniveau 1.1. Details verkopen – woningbouw 1.2. Details verkopen – industrie

39 39 40

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 1 van 54

1.3. 1.4. 1.5.

Boekwaarden Bouwgronden in exploitatie Winst- en verliesnemingen Totaalresultaat (eindwaarde)

40 41 42

Bijlage II: Achtergrond risicobeheer

44

Ter inzage I: Reservestaat en projectbladen (vertrouwelijk)

52

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 2 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 3 van 54

1. Samenvatting Meerjarenprogramma Grondbedrijf 2025 Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) 2025. Deze is opgesteld als onderdeel van de jaarrekening 2024. Het MPG gaat dus uit van de recentste cijfers, inzichten en verwachtingen terugén vooruitkijkend. Hierna leest u per hoofdstuk een samenvatting met daarna de uitgebreide inhoudelijke hoofdstukken zelf. Afgesloten wordt met een algemene conclusie.

Hoofdstuk 2 – Inleiding Dit omvat een inleiding met algemene uitleg over grondexploitaties en het MPG en een leeswijzer.

Hoofdstuk 3 – Parameters Bij elke jaarrekening en begroting wordt een uitgebreide herziening doorgevoerd van alle gemeentelijke grondexploitaties. Aangezien de toekomstige kosten en opbrengsten in tijd worden gefaseerd, zijn de opgenomen bedragen onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitaties wordt met deze prijsontwikkeling in beginsel rekening gehouden door het toepassen van een bepaalde index over alle bedragen vanaf het jaar na actualisatie. In standaardgevallen geeft onderstaande tabel aan welke generieke parameters van toepassing zijn, tenzij er reden is daarvan af te wijken. Onderstaande is deels overeenkomstig het recentste Najaarsbericht, zij het dat de kosten- en opbrengstenstijging verhoogd is gelet op de aanhoudende inflatieontwikkelingen. Parameters MPG Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2025 2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2026 2,00% 1,90% 3,50% 4,00%

2027 2,00% 1,90% 3,50% 4,00%

2028 e.v. 2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

Hoofdstuk 4 – Uitgangpunten woningbouw en bedrijventerreinen Het grondbedrijf van Oss beschikt, met inbegrip van de restantcomplexen, over 23 actieve grondexploitaties, oftewel BIE’s. In 2024 zijn vier nieuwe grondexploitaties geopend, te weten Hooghuis te Ravenstein, Raadhuislaan Noord (voormalig belastingkantoor) te Oss, Sportvelden Macharen en Stationskwartier te Ravenstein. Deze exploitaties zijn dus ook meegenomen in de verslaglegging. Vanwege de afsluiting van Elzeneind te Oss, Walkwartier te Oss, Dorpsplan te Oijen en Lith-Oost is dit MPG het laatste document waarin deze exploitaties aan bod komen. Van de bestaande vijf voorbereidingskredieten, oftewel IMVA’s, zullen in 2025 naar verwachting enkele worden omgezet in een BIE. In 2024 zijn 189 wooneenheden (kavels en appartementen) uitgegeven, terwijl de verwachting een jaar eerder 213 eenheden was. Dit komt voort uit verschuivingen naar de toekomst en niet het vervallen van capaciteit. Voor 2025 wordt een totale uitgifte van 404 wooneenheden verwacht. Dit is aanzienlijk meer dan in het MPG 2024 nog werd verwacht. De afwijking komt voort uit herfaseringen, maar met name activeringen van nieuwe exploitaties die de vorige keer vanwege de IMVA-status nog niet in de optelling waren meegenomen.

In 2024 geactiveerde complexen telden namelijk eerder nog niet mee in de vooruitblik, zodat bijvoorbeeld 198 appartementen voor Raadhuislaan Noord in 2025 toegevoegd zijn. Ook in de jaren na 2025 is het effect zichtbaar van de nieuwe activeringen. Met betrekking tot de bedrijventerreinen is door een vertraagde verkoop de werkelijke uitgifte van de laatste kavel op Vorstengrafdonk gepland voor 2025, de andere kavels zijn in 2024 geleverd en gepasseerd bij de notaris. In de tabel is de vergelijking tussen voorliggend en vorig MPG zichtbaar.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 4 van 54

42

50 0 2025

2026 MPG 2025

Categorieen Koop particulier Koop projectmatig Sociale huur Vrije sector huur

2025 18 151 183 52 404

2026 15 227 63 8 313

2027 MPG 2024

2028

2027 17 92 45 40 194

2029 >

2028 9 109 26 8 152

2029 > 20 94 0 0 114

Hoofdstuk 5 – Grondbedrijf naar de toekomst

De gemeente Oss blijft zich de komende jaren verder ontwikkelen tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. Om te kunnen voorzien in de eigen behoefte en om de regionale woonfunctie van Oss te versterken, is het nodig om elk jaar een toevoeging van circa 600 woningen te realiseren. Deze toevoeging komt enerzijds van het grondbedrijf, waar anderzijds ontwikkelaars middels eigen initiatieven woningen toevoegen aan de Osse woningvoorraad. Met name op korte termijn is een hoog bouwtempo nodig voor het actuele woningtekort. Het Osse grondbedrijf levert daaraan een sterke bijdrage met zijn actieve grondpolitiek. Wel wordt Oss net als de andere gemeenten in Nederland geconfronteerd met economische, wetgevende en demografische uitdagingen.

Hoofdstuk 6 – Stand van zaken grondbedrijf en ABR De stand van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR) was eind 2024 € 2,4 miljoen. Dit wijkt € 7,0 ton negatief af van de verwachting in het MPG 2024, waarin nog € 3,1 miljoen werd voorzien. Dit verschil komt voort uit lagere winstnemingen bij met name de woningbouw, hoewel dit in de praktijk grotendeels een verschuiving naar 2025 betreft. Daarnaast heeft het treffen van enkele negatieve grondexploitaties een nadelig financieel effect. Daarentegen zijn er ook voordelen, zoals een lagere eigen storting voor bovenwijks en netwerkvoorzieningen en een interne bijdrage voor het Stationskwartier te Ravenstein in het kader van de mobiliteitsinvesteringen. Afgezet tegen de verwachting is het verschil tussen de inschatting in het MPG 2024 ten opzichte van nu relatief beperkt. Voor de jaren 2026 tot en met eind 2029 loopt de stand van de ABR op naar € 8,4 miljoen. Wanneer het in 2025 benodigde weerstandsvermogen van € 8,3 miljoen zuiver wordt afgezet tegen het saldo van de ABR, dan is er sprake van een fictief tekort van € 5,9 miljoen. In 2026 betreft dit verschil nog € 3,6 miljoen. De gedeeltelijke afdekking en verwerking van dit risico vindt op concernniveau plaats. Vanaf 2027 loopt het tekort van het weerstandsvermogen en de stand van de ABR veel minder uiteen.

Onderstaande tabel geeft de prognose weer van de ABR, waarbij de stand van 1 januari 2025 overeenkomt met 31 december 2024:

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 5 van 54

In 2024 zijn diverse mutaties geweest die het eindsaldo van € 2,4 miljoen hebben gevormd. Een mutatie kan een positief of negatief effect hebben. In 2024 werd circa € 5,0 miljoen aan winst binnen de actieve grondcomplexen toegevoegd aan de ABR plus bijna € 5,0 ton eenmalige verkopen in het kader van faciliterende projecten onder de noemer beheersgronden (in dit geval afstoting van gronden zonder balanswaarde en pachtinkomsten) en circa € 2,5 ton afdracht voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Ook vond er onder meer een interne afdracht voor kostenverhaal ter grootte van € 7,0 ton en € 1,5 miljoen aan kosten voor de IMVA’s. De omvorming van IMVA’s naar BIE zorgde voor € 1,1 miljoen aan kosten in de vorm van verhoging van de verliesvoorzieningen. Aan de andere kant was er een mobiliteitsbijdrage van € 6,0 ton aan de ABR voor het Stationskwartier vanwege de af te dragen kosten Bovenwijks en Netwerkvoorzieningen die door het openen van deze grex gemaakt zullen gaan worden, met een gunstig effect voor de ABR tot gevolg. Vanaf 2025 tot en met einde looptijd verwachten we nog netto € 10,4 miljoen aan winst te kunnen nemen. In deze periode wordt echter ook aanvullend € 1,5 miljoen aan bijstelling voorziening IMVA en € 2,9 miljoen aan bovenwijks en netwerkvoorzieningen onttrokken. Om de verliezen af te dekken is reeds een verliesvoorziening getroffen.

Let wel, deze cijfers zijn exclusief het activeren van nieuwe exploitaties die een positief of negatief financieel gevolg kunnen hebben voor de ABR. Hierna staat een overzicht van de toekomstige inschatting van de winsten en verliezen in combinatie met een vergelijking:

De totale boekwaarde van de BIE’s (saldo van uitgaven en inkomsten) per 31 december 2024 was € 11,1 miljoen. Dit is een daling van € 10,9 miljoen ten opzichte van het eerdere € 22,0 miljoen en komt vooral voort uit afsluiten van het Walkwartier. De boekwaarden van de beheercomplexen, de IMVA’s en bedrijventerrein Heesch West maken van het genoemde cijfer geen onderdeel uit. De waarden hiervan zijn achtereenvolgens € 37,1 miljoen en € 5,5 miljoen en € 25,1 miljoen. De totale boekwaarde van het grondbedrijf komt hiermee uit op 78,8 miljoen per 31 december 2024.

Hoofdstuk 7 – Reserves en risicobeheer

In totaal beheert het Osse grondbedrijf naar verwachting begin 2025 voor circa € 44,0 miljoen aan reserves en voorzieningen. Reserves worden gebruikt voor onder meer winsten, het opvangen van verliezen en eventuele overige mutaties. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Onderdeel van de reserves is het op basis van de Monte Carlo-analyse berekende genoemde weerstandsvermogen van € 8,3 miljoen. De reserves en het weerstandsvermogen houden zoals vaker vermeld nog geen rekening met de activering van de huidige IMVA’s oftewel toekomstige grondexploitatiecomplexen, welke financieel een positief of negatief effect kunnen hebben.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 6 van 54

Conclusie

Het Osse grondbedrijf kent uiteenlopende exploitaties met winsten en verliezen. Zichtbaar is dat het aantal verlieslatende projecten toeneemt ten opzichte van het verleden, waardoor reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties kennen een min, hoewel niet alle. Daarentegen worden nog steeds de financiële vruchten geplukt van de winstgevende complexen, omdat deze winsten in tegenstelling tot verliezen pas in de loop van de tijd aan de reserves worden toegevoegd. De ABR kende begin 2024 een nulstand, maar is in 2024 weer gegroeid. Deze nulstand kwam voort uit onttrekkingen waartoe in het verleden was besloten en relatief zwaar drukten. In dit document wordt inzichtelijk gemaakt dat de komende jaren het saldo weer verder toeneemt. Mede in relatie tot de overige reserves en in verhouding tot de risico’s kan met name vanaf 2027 weer van een gezond grondbedrijf worden gesproken, waarbij de portefeuille aan projecten even divers is als nu en het recente verleden. Hierbij worden de IMVA’s nog niet in beschouwing genomen.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 7 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 8 van 54

Beslispunten MPG 2025 Op basis van en ingevolge dit MPG wordt aan de gemeenteraad gevraagd: 1. Het MPG 2025 vast te stellen en de bijbehorende mutaties conform de reservestaat in de jaarrekening 2024 door te voeren; 2. De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties als volgt vast te stellen; Parameters MPG Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2025 2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2026 2,00% 1,90% 3,50% 4,00%

2027 2,00% 1,90% 3,50% 4,00%

2028 e.v. 2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

3. Boekhoudkundig af te sluiten van de afgeronde grondexploitaties (BIE’s): Oss - Elzeneindlocatie Slowcare; Oss – Walkwartier; Oijen – Dorpsplan; en Lith – Oost; 4. In het kader van de afsluiting van Walkwartier en Lith-Oost de resterende uitgaven over te boeken naar het restantcomplex; 5. Akkoord te gaan met de budgetoverschrijdingen bij de IMVA’s Klein en Groot Amsteleind te Oss alsmede Marsna Casella te Maren-Kessel ten bedrage van achtereenvolgens € 45.988, € 62.638 en € 13.102 en de budgetten met deze bedragen aan te vullen vanuit de ABR; 6. In te stemmen met het ophogen van het bestaande voorbereidingskrediet (IMVA) voor project Marsna Casella te Maren-Kessel ten bedrage van € 30.000.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 9 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 10 van 54

2. Inleiding 2.1 Een grondexploitatie Het grondbedrijf informeert het college en de raad twee keer per jaar. Dit doen we met het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) en het Najaarsbericht Grondbedrijf bij achtereenvolgens de jaarrekening en begroting. Deze rapportages zijn onderdeel van de planning- en controlcyclus (P&C) van de gemeente. Het MPG en Najaarsbericht rapporteren alleen over actieve gemeentelijke grondexploitaties en de stand van zaken van de IMVA’s, maar niet over de uitvoering van (faciliterende) plannen van ontwikkelaars. De gemeente Oss voert een zogenaamd dynamisch grondbeleid, zoals wordt voorgeschreven door de vigerende Nota Grondbeleid. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij elementen van actieve grondpolitiek, dat wordt uitgevoerd met gemeentelijke grondexploitaties. De gemeenteraad activeert in dergelijke gevallen een grondexploitatie (BIE) op het moment dat hij gronden uit wil geven met als doel deze te laten bebouwen, bijvoorbeeld met woningen of bedrijven. Een grondexploitatie mag pas geactiveerd worden zodra de tegen betaling uit te geven grond (grotendeels) in het bezit is van de gemeente. De gemeente transformeert deze gronden van de bestaande functie naar de nieuwe functie. Bij dit proces komen ook allerlei kosten richting de gemeente.

Binnen een grondexploitatie worden de stromen van kosten en opbrengsten in kaart gebracht, waarbij de tijdslijn van kosten en opbrengsten een belangrijke rol speelt in het kader van de kapitaallasten en indexatie. In veel gevallen komen de kosten ruim voordat de opbrengsten kunnen worden verwezenlijkt. Het zogenoemde ‘badkuipeffect’ zorgt ervoor dat veelal eerst een aanzienlijke investering nodig is, alvorens de inkomsten uit de kavels volgen. Uiteindelijk kan een exploitatie met een plus of een min worden afgesloten, waarbij in de huidige tijd de exploitaties met een tekort steeds vaker voorkomen. Dit alles heeft haar uitwerking op de reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf. Behalve deze grondexploitaties verwelkomt het dynamisch grondbeleid ook initiatieven van derden die dus geen gemeentelijke exploitatie vormen, maar wel een belangrijke bijdrage doen aan de gemeentelijke woningvoorraad.

2.2 Het MPG

Het Meerjarenprogramma grondbedrijf biedt inzicht in de wijze waarop de reserves en voorzieningen worden beïnvloed door de actualisatie, afsluiting en activering van de verschillende grondexploitaties in 2024. Verder bevat dit document ook een doorkijk richting de toekomst, waarbij zogeheten voorbereidingskredieten (IMVA) worden belicht. Dit zijn voorbereidingen die worden getroffen voor (vermoedelijke) toekomstige projecten. Vanwege de veelal prille fase en de daarmee samenhangende onzekerheden worden de bijbehorende toekomstige winsten of verliezen nog niet gepresenteerd. Omdat door u nog geen besluit is genomen over de activering, werken de financiën afgezien van de gemaakte voorbereidingskosten verder ook nog niet door in het grondbedrijf. Overigens kunnen de gedane grondaankopen al wel grote financiële impact op de gemeente hebben. Daarnaast geeft voorliggend document inzicht in de ontwikkelingen binnen de afdeling Vastgoedbedrijf, waaronder de grondverkopen en de financiële positie van het grondbedrijf. Bovendien geeft het inzicht in de risico’s die hierbij komen kijken. In dit MPG wordt ook vooruitgekeken naar de verwachtingen voor de toekomst wat betreft de lopende exploitaties. Als vertrouwelijke bijlage worden de zogenoemde projectbladen opgenomen. Deze geven projectspecifieke informatie per exploitatie.

Om deze reden wordt in de tekst van dit MPG slechts beperkte projectinformatie opgenomen. Naast het MPG en de projectbladen verwijzen we ook naar de paragrafen grondbeleid en risico’s in de jaarrekening 2024. Deze paragrafen zijn een verplicht onderdeel in iedere jaarrekening en begroting, geeft inzicht op hoofdlijnen en schetst het beleidskader. Alle stukken worden door de gemeenteraad vastgesteld.

Bijbehorend beslispunt: 1. Het MPG 2025 vast te stellen en de bijbehorende mutaties conform de reservestaat in de jaarrekening 2024 door te voeren.

2.3 Leeswijzer

Dit document bestaat als het ware uit drie delen. In het eerste algemene deel, bestaande uit de hoofdstukken 3 tot en met 5, geven we inzicht in de meer algemene ontwikkelingen en theorie binnen het grondbedrijf van de gemeente Oss. Hoofdstuk 6 betreft het tweede gedeelte met daarin de financiële positie van het grondbedrijf in cijfers. Het derde gedeelte betreft de risico’s en weerstand, te vinden in hoofdstuk 7, met daarbij aandacht voor de stand van de reserves en voorzieningen. Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 11 van 54

De beschreven driedeling wordt toegepast in voorliggend document, de projectbladen en de paragraaf grondbeleid. De drie bijlagen geven op hun beurt nader inzicht in specifieke aspecten. De eerste bijlage voorziet in een uitgebreid cijfermatig inzicht wat betreft het uit te voeren programma, de financiële staat van de verschillende complexen alsook de financiële staat van het grondbedrijf als geheel. Bijlage II geeft nader inzicht in de methode waarmee het grondbedrijf de risico’s die op haar afkomen beheert en hoe deze doorwerken in de financiële staat van het grondbedrijf. De derde bijlage van dit MPG bevat een overzichtskaart met toekomstige kaveluitgifte woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties. Ten slotte liggen vertrouwelijk de projectbladen en reservestaat ter inzage. De projectbladen geven per actieve exploitatie inzicht in de stand van zaken. Het betreffende projectblad is opgebouwd op basis van dezelfde structuur als dit MPG.

Voorgaande indeling leidt uiteindelijk tot onderstaande opbouw van de stukken: Deel 1 (Algemene ontwikkelingen binnen het grondbedrijf) • Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de gehanteerde parameters voor de actualisatie en de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss; • Hoofdstuk 4 geeft uitleg over het type projecten die we binnen het grondbedrijf hebben en wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties; en • Hoofdstuk 5 geeft de conclusies en het beleid van het grondbedrijf naar de toekomst. Deel 2 (Financiële stand van zaken Algemene reserve grondbedrijf) • Hoofdstuk 6 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR). Deel 3 (Financiële stand van zaken reserves en voorzieningen en risicobeheer) • Hoofdstuk 7 bevat een toelichting op ons huidige risicomanagement en de stand van de aanwezige reserves en voorzieningen. Bijlagen • In bijlage I zijn alle tabellen opgenomen met de detailinformatie van de verschillende projecten; • Bijlage II betreft een nadere toelichting op ons risicomanagement; • Bijlage III bevat een overzichtskaart van de toekomstige kaveluitgifte woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties; en • Ter inzage I (vertrouwelijk voor de raad) bevat de reservestaat en de projectbladen met daarop alle relevante informatie per project.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 12 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 13 van 54

3. Parameters In dit hoofdstuk worden de parameters toegelicht die gebruikt zijn voor actualisatie van de grondexploitaties. Ook wordt aandacht geschonken aan de achtergrond bij deze parameters.

3.1 Toelichting parameters

Bij elke jaarrekening wordt een uitgebreide herziening doorgevoerd van alle gemeentelijke grondexploitaties. Bij deze actualisatie worden de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen jaar verwerkt in de boekwaarde. Vervolgens wordt de begroting van kosten en opbrengsten geactualiseerd, geraamd per prijspeil 1 januari van het jaar volgend op het afgesloten jaar en opnieuw gefaseerd op basis van de recentste inschatting. Aangezien deze toekomstige kosten en opbrengsten in tijd worden gefaseerd, zijn de opgenomen bedragen onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie wordt met deze prijsontwikkeling rekening gehouden door het toepassen van een bepaalde index over alle bedragen vanaf het jaar na actualisatie. Als er bijvoorbeeld specifieke prijsafspraken zijn gemaakt voor het uitvoeren van werkzaamheden of wanneer de grondprijs in bepaalde omstandigheden vast staat, dan kan in een grondexploitatie beargumenteerd worden afgeweken van de algemene parameters en wordt gerekend conform de specifieke omstandigheden. Zo niet, dan geeft onderstaande tabel aan welke generieke parameters van toepassing zijn. Parameters MPG Verdisconteringspercentage Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2025 2,00% 1,10% 4,00% 0,00%

2026 2,00% 1,90% 3,50% 4,00%

2027 2,00% 1,90% 3,50% 4,00%

2028 e.v. 2,00% 1,90% 2,00% 2,00%

Bijbehorend beslispunt: 2. De parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties als volgt vast te stellen.

Verdisconteringspercentage Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld door de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording ten behoeve van het vaststellen van de netto contante waarde. Al diverse jaren handhaaft zij dit percentage op 2,00%. Rente De interne rekenrente is voor 2025 bepaald op 1,10%. Het percentage voor het jaar 2026 en verder is 1,9%. Deze rente is een afgeleide van de totale leningenportefeuille van de gemeente Oss en betreft een gemiddeld rentepercentage over alle investeringen. In tegenstelling tot de overige parameters wordt de rente intern bepaald. Kostenstijging De kostenstijging is gebaseerd op de elementen plankosten en GWW (grond-, weg- en waterbouw). Beide onderdelen zijn veruit de belangrijkste kostenposten binnen een grondexploitatie. Voor 2025 wordt een percentage van 4,00% aangehouden. Daarna bedraagt het voor de jaren 2026 en 2027 3,50% en tot slot 2,00% voor 2028 en verder. Er is dus een afzwakking gedurende de looptijd zichtbaar. Opbrengstenstijging De opbrengststijging bedraagt naar verwachting 0,00%, 4,00%, 4,00% en 2,00% voor achtereenvolgens de jaren 2025, 2026, 2027 en de jaren vanaf 2028. Deze percentages zijn gebaseerd op de verwachtingen in de woningbouwmarkt. De reden om dit als uitgangspunt te hanteren is dat woningen het overgrote deel van de portefeuille van de gemeente Oss vertegenwoordigt.

Omdat de gemeente Oss werkt met een Grondprijsbrief vanaf 1 juli van elk kalenderjaar, zal daarin de absolute aanpassing van de grondprijs worden verwerkt, welke in relatieve zin kan afwijken van voornoemde percentages. Omdat de eerste helft van 2025 nog de oude tarieven gelden, is het jaar 2025 bij uitzondering als 0,00% verwerkt. Bij het Najaarsbericht worden de nieuwe grondprijzen verwerkt op basis van de dan vast te stellen grondprijzenbrief 2025-2026 en wordt ook de opbrengstenraming daarop aangepast.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 14 van 54

3.2 Economische achtergrond bij parameters De betaalbaarheid van woningen komt verder onder druk te staan. De verwachting is dat de woningprijzen in 2025 blijven stijgen vanwege aanhoudende krapte, een ruimere leennorm, dalende hypotheekrente (de beleidsrenteverlaging van de ECB in 2024 heeft een doorwerking in hypotheekrentetarieven waardoor de financieringskosten teruglopen) en stijgende lonen. De stijgende lonen, ruimere leennormen en dalende hypotheekrente worden echter tenietgedaan door stijgende woonlasten. Na een dip is de productie van nieuwbouwwoningen weer op gang gekomen. Het aantal verleende bouwvergunning is echter in het derde kwartaal gedaald ten opzichte van dezelfde maanden een jaar eerder waardoor de vraag bestaat of dit blijvend is. Momenteel wordt vooral gebouwd voor starters en niet zozeer om doorstroom te stimuleren. Het aanbod voor bestaande woningen is gering. De vraag naar nieuwbouwwoningen neemt hierdoor toe. De bouwopgaven zijn groot en er zijn veel (grote) infrawerken aan vervanging toe, terwijl de bouwen infrasector een aanhoudende personeelskrapte hebben. Hierdoor zijn personeelskosten fors gestegen en worden loonsverhogingen geëist door werknemersvakbonden. De prijsontwikkeling van diverse materialen zal onderling verschillend zijn, maar er wordt een matige stijging verwacht. Gemeenten en adviesbureaus kennen ook een krappe arbeidsmarkt.

Dit zal voorlopig niet wijzigen vanwege de grote bouwopgaven die gemeenten hebben. De gemeente Oss heeft de ambitie om in de periode 2020 – 2040 ongeveer 10.000 nieuwe woningen toe te voegen. Dit zorgt voor een grote en structurele vraag naar ambtelijke capaciteit. Door de bovengemiddelde inflatie afgelopen jaren, zijn de plan- en VTU-kosten gestegen. Deze ontwikkeling zal, weliswaar licht afgezwakt, doorzetten. De grondprijzen zijn in toenemende mate afhankelijk van de locatie. Dit weerklinkt in de grondwaardering. Tot halverwege 2024 hanteerde de gemeente Oss één generiek tarief voor iedere m² uit te geven bouwrijpe grond. Voor de in juni 2024 vastgestelde grondprijzenbrief 2024-2025 is binnen de gemeente Oss ook gekozen voor een gedifferentieerd tarief per woningtype en per (groep van) woonkern(en). Daartoe zijn vier woningtypen en drie kernencategorieën geïntroduceerd.

3.3 Verantwoording en vergelijking

De percentages zijn verwerkt op basis van de bandbreedtes zoals gepubliceerd in de Outlook Grondexploitaties 2025 van Metafoor en Stadkwadraat. Voor de opbrengstenstijging is gebruik gemaakt van een ongewogen gemiddelde van deze bandbreedtes. Voor de kostenstijging is de onderkant van de bandbreedte aangehouden. Metafoor is een gerenommeerde partij die elk kwartaal en jaarlijks een financiële vooruitblik geven over de vastgoedmarkt en grondexploitaties. Net als veel andere gemeenten hanteert Oss deze achtergronden en cijfers. Deze worden verwerkt in het gemeentelijk vastgoedprogramma TotalLink als standaardscenario. De percentages wijken af van het recentste Najaarsbericht. Omdat in dit laatste document de recentste inzichten zijn verwerkt, is in afwijking van de overige financiën in dit document, de vergelijking met het recentste Najaarsbericht gemaakt in plaats van met het MPG 2024. Zowel de stijging van de kosten als opbrengsten zijn hoger dan verwacht. De kostenstijging is in 2025 één procentpunt hoger, in 2026 0,5%-punt hoger, in 2027 1,5%-punt hoger en daarna gelijk. De opbrengstenstijging is in 2026 1,5%-punt hoger en in 2026 2%-punt hoger en verder gelijk. De voor- en nadelen ten aanzien van de kosten- en opbrengstenstijging, kunnen gezien de percentages grofweg tegen elkaar worden weggestreept.

De financiële gevolgen voor de individuele grondexploitaties zijn echter afhankelijk van de fasering van de kosten en opbrengsten.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 15 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 16 van 54

4. Uitgangspunten woningbouw en bedrijventerreinen In dit hoofdstuk wordt allereerst kort uitleg gegeven over het type projecten dat we binnen het Osse grondbedrijf hebben. Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties die de gemeente Oss op dit moment kent, maar daarnaast is ook aandacht voor de voorbereidingskredieten en een gemeenschappelijke regeling.

4.1 Algemeen Wij hanteren drie type projecten met bijbehorende verslagleggingsregels, dit betreffen: • BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondexploitaties of zogenaamde complexen. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen/activeren van een BIE. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd; • IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waarbij het nog niet vaststaat of het project in de toekomst een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plankosten, onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Wordt het uiteindelijk geen exploitatie, dan wordt de IMVA afgeboekt; en • MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden en/of gebouwen met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht en een balanswaarde vertegenwoordigen, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een grondexploitatie heeft plaatsgevonden. Een MVA kan vallen onder de beheersgronden, maar dat hoeft niet zo te zijn. Onderstaande paragrafen geven meer toelichting op de BIE’s en IMVA’s.

4.2 Totaaloverzicht grondexploitaties (BIE’s)

In onderstaande tabel worden de lopende grondexploitaties weergegeven. Dit zijn er 23, met inbegrip van de restantcomplexen. Deze locaties zijn gericht op de ontwikkeling van bouwgrond voor voornamelijk woningen en eventueel bedrijven, maatschappelijke- en commerciële functies. Het ontwikkelen van het bijbehorende openbare gebied maakt hier ook onderdeel van uit. Alle kosten voor planvorming en uitvoering van deze projecten worden toegevoegd aan de boekwaarde en de opbrengsten worden op de boekwaarde in mindering gebracht. De boekwaarde is daarom het saldo van inkomsten en uitgaven, waarbij een positieve boekwaarde een negatief saldo aangeeft en andersom. Nadat alle kosten zijn gemaakt en de opbrengsten uit de grondverkoop zijn verkregen wordt het project afgesloten. In de bijlagen vindt u een overzicht. BIE

6320010 Herstructureringsplannen 80120 Oss - Koornstraat Begijnenstraat 80140 Oss - Elzeneindlocatie Slowcare 80190 Berghem - C entrumplan 80200 Oss -Talentencampus 80230 Haren - Groenstraat 80260 Oss - Walkwartier 80290 Oss - Winkelcentrum De Ruwert 80430 Oss - Kapelaan Nausstraat 80440 Oss - Raadhuislaan Noord 81120 Lith - C entrumplan 81140 Oijen - Dorpsplan 81150 Ravenstein - Hooghuis

Eindjaar 2029 2024 2026 2028 2026 2024 2026 2026 2027 2026 2024 2027

6820000 Woningbouwcomplexen 80310 Berghem - Piekenhoef 80330 Herpen - Wilgendaal 2 80520 Oss - Horzak Noord 80530 Oss - Oijense Zij Noord 80550 Macharen - Sportvelden 80590 Restantcomplexen 81400 Lith - Oost 81420 Maren-Kessel - Liesdaal 2 en 3 81460 Ravenstein - Stationskwartier 82340 Geffen - Den Herd 82350 Geffen - Leiweg 82360 Geffen - Heesterseweg 82370 Geffen - 't Veld

Eindjaar 2025 2025 2025

6320000 Industrieterreinen 80630 Oss - Vorstengrafdonk 80720 Oss - C rematorium

Eindjaar 2025 2025

2026 2030 2024 2033 2032 2026 2028 2028 2028

4.3 Afsluitingen en activeringen

Het overzicht in de vorige alinea bevat vier exploitaties die in 2024 zijn geopend, namelijk Hooghuis te Ravenstein, Raadhuislaan Noord (voormalig belastingkantoor) te Oss, Sportvelden te Macharen en Stationskwartier te Ravenstein. Dit is via separate besluitvorming gebeurd. Daarnaast wordt aan u middels dit MPG de afsluiting van Elzeneindlocatie Slowcare te Oss, Walkwartier te Oss, Dorpsplan te Oijen en Lith Oost voorgelegd. In de besluitvorming worden hiervoor expliciete beslispunten opgenomen. Voor twee exploitaties moeten nog een beperkt aantal kosten of reserveringen worden aangehouden. Omdat het geactiveerd houden van deze exploitaties relatief veel werk kost in relatie tot de verslaglegging en een vertekend beeld opleveren qua actualiteit, wordt ook de overheveling van deze gelden naar het restantcomplex voorgelegd. Meer specifiek betreft dit het aanhouden van de reservering voor nadeelcompensatie het Walkwartier en de afrondende werkzaamheden voor het woonrijp maken in Lith Oost. Alle exploitaties die in 2024 zijn afgesloten of geactiveerd, zijn voor de laatste keer opgenomen in voorgaande tabel. Dit maakt dat het totaal aan projecten 27 bedraagt, waarvan dus vier projecten zijn afgesloten en 23 een actieve status hebben. De toekomstige grondexploitaties c.q. huidige IMVA’s zijn hierin niet meegenomen.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 17 van 54

Bijbehorende beslispunten: 3. Boekhoudkundig af te sluiten van de afgeronde grondexploitaties (BIE’s): - Oss - Elzeneindlocatie Slowcare; - Oss – Walkwartier; - Oijen – Dorpsplan; en - Lith – Oost. 4. In het kader van de afsluiting van Walkwartier en Lith-Oost de resterende uitgaven over te boeken naar het restantcomplex.

4.4 Woningbouw

In 2024 zijn 189 wooneenheden (kavels en appartementen) uitgegeven, terwijl de verwachting een jaar eerder 213 eenheden was. Dit komt voort uit verschuivingen naar de toekomst en niet het vervallen van capaciteit. Voor 2025 wordt een totale uitgifte van 404 wooneenheden verwacht. Dit is aanzienlijk meer dan in het MPG 2024 nog werd verwacht. De afwijking komt voort uit herfaseringen, maar met name activeringen van nieuwe exploitaties. In 2024 geactiveerde complexen telden namelijk eerder nog niet mee in de vooruitblik, zodat bijvoorbeeld 198 appartementen voor Raadhuislaan Noord in 2025 toegevoegd zijn. Ook in de jaren na 2025 is het effect zichtbaar van de nieuwe activeringen. In totaliteit worden 1.366 woningen voorzien in de huidige exploitaties. In onderstaande tabel is de vergelijking tussen voorliggend en vorig MPG zichtbaar. Ook is het onderscheid in de verschillende categorieën zichtbaar, zoals de sociale huurwoningen. In bijlage I paragraaf 1.1. is tevens een uitgebreider overzicht per exploitatie opgenomen. Daar is ook inzichtelijk wat de verwachte woningaantallen zijn bij de IMVA’s, oftewel toekomstige exploitaties, alsmede de bedrijventerreinen, omdat deze niet in de tabel zijn opgenomen.

Prognose wooneenheden (in aantal kavels/appartementen)

450

404

400 350

313

300 250

213

194

200

152

150

150

115

114

100

120

42

50 0 2025

2026 MPG 2025

Categorieen Koop particulier Koop projectmatig Sociale huur Vrije sector huur

2025 18 151 183 52 404

2026 15 227 63 8 313

2027 MPG 2024 2027 17 92 45 40 194

2028

2029 >

2028 9 109 26 8 152

2029 > 20 94 0 0 114

4.5 Bedrijventerreinen Met betrekking tot de bedrijventerreinen is door een vertraagde verkoop de werkelijke uitgifte van de laatste kavel op Vorstengrafdonk gepland voor 2025, de andere kavels zijn in 2024 geleverd. Voor de toekomstige uitgifte van bedrijfskavels wordt momenteel gekeken naar potentiële ontwikkellocaties voor bedrijventerreinen in de gemeente Oss en verdichting op de bestaande terreinen. Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss pagina 18 van 54

4.6 Gemeenschappelijke regeling(en) De gemeente Bernheze, ’s-Hertogenbosch en Oss participeren in de grondexploitatie Heesch West (regionaal bedrijventerrein). Hiervoor is een gemeenschappelijke regeling (GR) aangegaan in 2014. Dit is dus geen gemeentelijke grondexploitatie. Samen met de provincie Noord-Brabant is een masterplan opgesteld voor dit bedrijventerrein dat uiteindelijk 80 hectare kan worden. Er zal een gefaseerde ontwikkeling plaatsvinden. In de eerste fase wordt 50 hectare ontwikkeld en in de tweede fase de overige 30 hectare. De belangstelling voor het terrein Heesch West is nog steeds hoog. Door de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan Heesch West bij de Raad van State wordt de uitvoering enorm vertraagd. In 2024 heeft de afdeling de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak gevraagd te adviseren op de onderbouwing voor verkeer en geluid. Op basis van dit advies wordt door de gemeenschappelijke regeling een herstelbesluit voorbereid om ten aanzien van een aantal omgevingseffecten aanvullende borging te bieden om daarmee het perspectief op een voortvarende en positieve uitspraak te bevorderen. Vaststelling van de herstelbesluiten wordt voorzien in het voorjaar van 2025. Verwacht wordt dat de behandeling van de beroepsprocedure spoedig daarna kan plaatsvinden. Definitieve uitspraak zal niet eerder dan tweede helft 2025 aan de orde zijn.

Ondanks dat het geen gemeentelijke grondexploitatie is, wordt deze wel deels in de verslaglegging meegenomen. In de jaarrekening wordt in de paragraaf Weerstandsvermogen/risicobeheersing en in de paragraaf Verbonden partijen een verdere toelichting op dit project gegeven.

4.7 IMVA’s

Binnen onze gemeente kennen we diverse zogenaamde IMVA’s (voorbereidingskosten voor immateriële vaste activa voor toekomstige exploitaties) die naar verwachting in de toekomst leiden tot een grondexploitatie. Binnen het grondbedrijf werken we per eind 2024 aan vijf projecten met de status IMVA. Deze plannen staan hieronder weergegeven. Het gaat hierbij om zogenoemde zachte plannen waarover de raad nog een activeringsbesluit moet nemen. Onder voorbehoud is de verwachting dat de grondexploitaties in 2025 of 2026 worden geopend. 6810090 IMVA - Herstructurering IMVA

6810090 IMVA - Woningbouw

80130 Maren-Kessel - Marsna C asella 80460 Oss - Raadhuislaan Zuid 81160 Ravenstein - Vidi Reo

80540 Oss - Klein Amsteleind 80560 Oss - Groot Amsteleind

De IMVA-projecten hebben grote invloed op het aantal wooneenheden vanaf 2025. Bijvoorbeeld voor Klein en Groot Amsteleind tezamen worden in totaal 3.000 bouwkavels verwacht. Ook Raadhuislaan Zuid kent in potentie 500 wooneenheden. In bijlage I paragraaf 1.1 staat hierover meer informatie.

4.8 Wijziging voorbereidingskredieten

In onderstaande tabel valt terug te zien wat de beginstand van de voorbereidingskredieten in 2024 was, welke boekingen plaatsvonden en wat vervolgens de eindstand was. Vervolgens is in de tweede tabel zichtbaar wat de eventuele overschrijding is en wat het restantkrediet is. Indien noodzakelijk worden enkele ophogingen van de kredieten voorgesteld. Deze aanvraag is reeds gebeurd bij Raadhuislaan Zuid en Groot Amsteleind, waarvoor bij het afgelopen Najaarsbericht aanvullend geld is aangevraagd inclusief argumentatie. De ophoging voor Marsna Casella ter grootte van € 30.000 wordt bij de besluitvorming van dit MPG middels een beslispunt voorgelegd. De reden hiervoor is dat diverse onderzoeken geactualiseerd dienen te worden in aanloop naar de eventuele grondexploitatie. Daarnaast is een beslispunt opgenomen ter verwerking van de overschrijdingen in 2024. De bestaande boekwaarde in combinatie met het eventuele restantkrediet en/of de eventuele ophoging geven de totaal beschikbare financiën per 1 januari van het jaar 2025 aan. De totale voorbereidingskosten (naar boekwaarde) zijn daarmee circa € 7,0 miljoen voor begin 2025. De voorbereidingskredieten lopen daarna (jaaroverstijgend) door tot de verwachte opening van de grondexploitatie. De inschatting van die jaartallen is tevens zichtbaar in de eerste tabel.

IMVA 81160 Ravenstein - Vidi Reo 80460 Oss - Raadhuislaan Zuid 80540 Oss - Klein Amsteleind 80560 Oss - Groot Amsteleind 80130 Maren-Kessel - Marsna C asella Totaal

Totaal voorbereidingskrediet per 1-1-24 49.028 783.949 2.004.348 2.577.328 52.466 5.467.119

Boekwaarde 1-1-2024 26.466 595.088 1.452.515 1.977.506 31.028 4.082.601

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

Mutaties 2024

Boekwaarde 1-1-2025

6.717 156.109 597.821 662.461 34.540 1.457.647

33.182 751.196 2.050.335 2.639.966 65.568 5.540.248

Planning activering 2025 2025 2025 2026 2025

pagina 19 van 54

IMVA

Overschrijding op voorbereidingskrediet 2024 per 1-1-25

81160 Ravenstein - Vidi Reo 80460 Oss - Raadhuislaan Zuid 80540 Oss - Klein Amsteleind 80560 Oss - Groot Amsteleind 80130 Maren-Kessel - Marsna C asella Totaal

Restantkrediet per 1-1-25 15.846 32.753

45.988 62.638 13.102 121.727

48.599

Ophoging krediet 2025

Totaal voorbereidingskrediet per 1-1-2025

200.000 1.200.000 30.000 1.430.000

49.028 983.949 2.050.335 3.839.966 95.568 7.018.847

Door de activering van grondexploitatie Hooghuis Ravenstein, Raadhuislaan Noord (voormalig Belastingkantoor), Sportvelden Macharen en Stationskwartier Ravenstein en de ophogingen is het totaal aan voorbereidingskosten sterk gewijzigd. De openstaande kosten van de activeringen in 2024 zijn overgeheveld naar de Voorziening exploitatieverliezen (naar netto contante waarde). Daarnaast zal een deel van de bovenstaande voorbereidingskosten (naar verwachting) terugvloeien in de ABR bij het activeren van de grondexploitaties in het geval van een positieve eindwaarde of een negatieve eindwaarde die het totale voorbereidingskrediet niet overschrijdt. Dit is echter niet het geval bij negatieve exploitaties die het totale voorbereidingskrediet wel overschrijden. In dat geval dient een aanvullende verliesvoorziening te worden genomen ten laste van de ABR, zoals nader wordt toegelicht onder paragraaf 7.6. Voor de beoogde nieuwe IMVA Woningbouw Kapelstraat te Megen wordt separate besluitvorming voorgelegd en is derhalve nog niet in de tabel opgenomen.

Bijbehorende beslispunten: 5. Akkoord te gaan met de budgetoverschrijdingen bij de IMVA’s Klein en Groot Amsteleind te Oss alsmede Marsna Casella te Maren-Kessel ten bedrage van achtereenvolgens € 45.988, € 62.638 en € 13.102 en de budgetten met deze bedragen aan te vullen. 6. In te stemmen met het ophogen van het voorbereidingskrediet (IMVA) voor project Marsna Casella te Maren-Kessel ten bedrage van € 30.000.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 20 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 21 van 54

5. Grondbedrijf naar de toekomst De gemeente Oss blijft zich de komende jaren verder ontwikkelen tot een ondernemende woon- en werkgemeente met meer dan 100.000 inwoners. Om te kunnen voorzien in de eigen behoefte en om de regionale woonfunctie van Oss te versterken, is het nodig om elk jaar een toevoeging van circa 600 woningen te realiseren. Deze toevoeging komt enerzijds van het grondbedrijf, waar anderzijds ontwikkelaars middels eigen initiatieven woningen toevoegen aan de Osse woningvoorraad. Met name op korte termijn is een hoog bouwtempo nodig voor het actuele woningtekort. Het Osse grondbedrijf levert daaraan een sterke bijdrage. Het grondbedrijf is binnen de mogelijkheden constant bezig met financiële optimalisatie. Dit is een doorlopend proces. Met de gestegen bouwkosten en een tekort aan personeel is dit een uitdaging. Om de verkoop van de kavels voor woningen en bedrijven waar mogelijk verder te optimaliseren, lopen onder andere de volgende initiatieven: • Wonen in Oss: Oss kent al enkele jaren een brede samenwerking voor de Osse woningmarkt. Onder de noemer Wonen in Oss werken verschillende partijen samen om de belangen en toekomst van de Osse woningmarkt in kaart te brengen.

Het gezamenlijk doel is het versterken van de kracht van het Osse wonen; • Zelfbouwcoach: Wanneer de gemeente kavels aan particulieren en CPO-groepen verkoopt, komt er veel informatie op deze inwoners af. Wij helpen hen in het proces met de gemeente. Hiervoor hebben een zelfbouwcoach in dienst; en • Lobby: We versterken onze lobby in de regio en landelijk om onze Osse woonambities uit te dragen. Hierbij willen we optimaal gebruik maken van landelijke en provinciale fondsen en subsidies. De genoemde ambities en acties gaan verder dan het grondbedrijf alleen. Particulier en projectmatig initiatief draagt immers sterk bij aan onze doelen, hoewel onze rol daar minder sterk sturend is dan binnen de eigen grondexploitaties. Deze projecten van derden maken ook geen onderdeel uit van het grondbedrijf. Daarnaast zijn er in de Woonagenda diverse acties vastgelegd, waarnaar wij graag verwijzen.

5.1 Tendens in economische omstandigheden Landelijk zien we dat de vraag naar woningen blijft stijgen. De groei van het aantal huishoudens en de demografische veranderingen zorgen ervoor dat naar verwachting het woningtekort de komende jaren zal blijven toenemen. Om dit tekort aan te pakken, is het noodzakelijk dat er landelijk keuzen gemaakt worden om het tempo van nieuwbouwwoningen op te voeren. Na 2035 wordt een stabilisatie van de woningmarkt verwacht. Ook voor Oss is de verwachting dat het inwoneraantal blijft groeien. Om hierin te voorzien is in de woondeal met de provincie afgesproken dat Oss 10.000 woningen extra gaat bouwen in de periode tot aan 2040. Hoewel de afgelopen jaren het bouwtempo in Oss is achtergebleven bij de landelijke tendens, wordt de komende jaren hierin een inhaalslag verwacht. De start van Amsteleind en het vorm krijgen van binnenstedelijke verdichtingen spelen hierin een rol. De bouw van woningen kent een aantal externe risicofactoren. Bijvoorbeeld netcongestie is van invloed op het oplevertempo van woningen. Het energienetwerk is overbelast, waardoor de leveringszekerheid voor elektriciteit onder druk staat. Extra aansluitingen van nieuwe woningen op het net is niet altijd direct mogelijk. De komende jaren wordt door de netbeheerder ingezet op een netverzwaring die dit risico voor de toekomst moet ondervangen.

Landelijk wordt de realisatie van nieuwbouwwoningen gehinderd door de uitstoot van stikstof op Natura2000-gebieden. Landelijk ondervinden veel nieuwbouwprojecten hiervan grote hinder. Voor Oss is deze discussie minder relevant, de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is circa 10 kilometer vanaf de gemeentegrens. Wettelijk is echter bepaald dat voor de berekening met betrekking tot de invloed van nieuwbouwplannen op Natura 2000-gebieden een straal van 25 kilometer moet worden aangehouden. Hierdoor is een beperkte invloed niet uitgesloten.

5.2 Gronduitgifte De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om in de periode 2020 – 2040 ongeveer 10.000 nieuwe woningen toe te voegen, waarbij qua programma wordt aangesloten bij de van toepassing zijnde Woonagenda. De projecten van het grondbedrijf realiseren ongeveer de helft van de woningen, de overige woningen komen tot stand in zogenoemde faciliterende projecten.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 22 van 54

De locaties voor (nieuwe) bedrijven zijn opgedroogd. De afdeling Economische Zaken voert een inventarisatie uit waarin zowel wordt gekeken naar inbreidingsmogelijkheden op bestaande terreinen als naar uitbreidingsmogelijkheden. Voor inbreiding op bestaande bedrijventerreinen is een pilot op bedrijventerrein Danenhoef gestart. In samenwerking met twee andere gemeenten krijgt het project Heesch-West vorm binnen een gemeenschappelijke regeling. Op dit moment ligt dit plan voor bij de Raad van State en zijn we in afwachting van de uitspraak. Naar aanleiding van vraag afdeling rechtspraak zijn de gemeenten herstelbesluiten aan het voorbereiden. Vaststelling daarvan zal in het voorjaar van 2025 plaatsvinden en nadien volgt de definitieve uitspraak.

5.3 Actieve grondpolitiek

Om de ambities op het gebied van voornamelijk woningbouw te realiseren, wordt door de gemeente zowel aan inbreidings- als uitbreidingslocaties gewerkt. Om deze woningbouwopgave te realiseren, voert de gemeente een zogenaamd dynamisch grondbeleid. Binnen het dynamische grondbeleid voert de gemeente een actief grondbeleid bij woningbouw (versnellingsopgave). Daarmee voert de gemeente de regie over de ontwikkeling van de locaties. Het eigendom van de betrokken gronden ligt in deze gevallen bij de gemeente. Hierdoor heeft de gemeente meer of zelfs volledige regie over het resultaat, programma, ruimtelijke kwaliteit, grondprijzen en tempo van de uitbreiding. Overigens sluit een dynamisch grondbeleid faciliterende projecten niet uit, daar waar marktpartijen ontwikkelingen voorzien die passen binnen de gemeentelijke kaders werken we hieraan mee. Om een dynamisch grondbeleid te kunnen voeren, is het van belang dat de gemeente voldoende grondposities behoudt of bemachtigt. Om hierop in te spelen, is het van belang dat de gemeente de middelen heeft om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren, zijn binnen het grondbedrijf reserves aanwezig die bij een aankoop ingezet kunnen worden.

Uit de reserves dekt de gemeente het eventuele verschil (indien niet wordt voldaan aan “warme grond”) tussen de verwervingskosten en de balanswaardering en daarnaast ook eventuele risico’s af. Bij (planmatige) grondaankopen wordt de verwerving in beginsel zelf betaald uit de grondexploitatie of een reserve. Deze grondpolitiek heeft in het verleden niet alleen maatschappelijke, maar ook financiële meerwaarde opgeleverd. Winsten uit projecten zijn opgespaard in reserves om op een later moment te (her)investeren binnen de gemeente. Deze investeringen zijn onder andere het aankopen van grondposities binnen het grondbedrijf. Maar ook investeringen buiten het grondbedrijf zoals vastgoed, infrastructuur en maatschappelijke ontwikkelingen worden uit de reserves gedekt. Bij de programmabegroting van 2023 is vastgesteld dat opbrengsten uit het grondbedrijf zijn voorbehouden aan specifieke reserves.

5.4 Portefeuille grondbedrijf Zoals in de voorgaande hoofdstukken te lezen was, heeft het grondbedrijf na alle activeringen en afsluitingen in 2024 23 grondexploitaties inclusief het restantcomplex. Inclusief de nieuwe IMVA per 2025 zijn er zijn zes IMVA’s. Deze worden naar verwachting op enig moment ook omgezet naar actieve grondexploitaties. Voor de toekomstige groei van Oss wordt gekeken waar wij als gemeente een actieve rol moeten pakken en de voorbereiding voor aanvullende IMVA’s op willen starten. Zo zullen er ook een aantal locaties vanuit maatschappelijk vastgoed vrij komen welke voor nieuwe ontwikkelingen ingezet kunnen worden. De planning hiervan zal binnen de mogelijkheden en prioritering van het domein worden opgepakt.

5.5 Nota kostenverhaal In december 2021 heeft uw raad de Nota kostenverhaal 2022-2026 vastgesteld. Deze nota hield wat betreft terminologie al rekening met de komst van de inmiddels vigerende Omgevingswet. In deze beleidsregel wordt geregeld dat er fondsafdrachten in de vorm van bovenwijkse voorzieningen en netwerkvoorzieningen plaatsvinden binnen zowel de gemeentelijke grondexploitaties als door marktpartijen. Hier is een reserve bovenwijkse voorzieningen voor gevormd. Ook in 2024 zijn de bovenwijkseen netwerkvoorzieningen gevuld vanuit de grondexploitaties. Dit gaat achtereenvolgens om een bedrag van € 0,4 miljoen en € 0,3 miljoen, tezamen € 0,7 miljoen. Vanaf 2025 en verder wordt op basis van de huidige plannen een aanvulling van in totaal € 2,9 miljoen in de reserves verwacht. Ander onderdeel van de Nota kostenverhaal is het verhalen van de plankosten (oftewel ambtelijke kosten) die wij maken voor een project van derden. Omdat voorgaande buiten het grondbedrijf om verloopt, zijn de genoemde reserves geen onderdeel van het MPG. Naast de Nota Kostenverhaal 2022-2026 heeft het Grondbedrijf nog twee belangrijke financiële beleidsstukken: De Nota Grondbeleid en de Nota Grondprijsbeleid.

In de Nota Grondbeleid wordt weergegeven dat het grondbeleid een middel is om Oss te ondersteunen bij de ambitie om woningen te realiseren en de economie en het voorzieningenniveau te verstevigen. Het grondbeleid helpt de gemeente daarnaast ook om de leefbaarheid in de stad te behouden en te verbeteren. In de Nota GrondMeerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 23 van 54

prijsbeleid is vastgelegd hoe de gemeente de grondprijzen bepaalt die binnen en buiten het grondbedrijf worden gehanteerd. Jaarlijks wordt dit vertaald naar een zogenaamde Grondprijzenbrief met daarin onder meer de kavelprijzen.

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 24 van 54

Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 25 van 54

6. Stand van zaken grondbedrijf en ABR In dit hoofdstuk geven we de terugblik en vooruitblik van voorliggend MPG weer (als onderdeel van de jaarrekening 2024) en vergelijken we waar relevant met de cijfers die we hebben gepresenteerd in het MPG 2024 (als onderdeel van de jaarrekening 2023).

6.1 Huidige stand ABR en prognose

Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de algemene bedrijfsreserve (ABR) van het grondbedrijf. De lichtblauwe lijn geeft de prognose bij het MPG 2024 weer. De kolommen betreffen de meest actuele stand of raming. Rekening houdende met de mutaties in 2024 bedraagt de ABR per 31 december 2024 € 2,4 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk verder naar € 8,4 miljoen in 2030. De donkerblauwe lijn betreft het minimaal vereiste weerstandsvermogen van de ABR. Dit bedrag van € 8,3 miljoen per eind 2024 is minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Dit bedrag is relatief beperkt gestegen ondanks de activeringen van nieuwe exploitaties. Dit komt omdat de rekenmethodiek is aangepast, waaraan in het volgende hoofdstuk meer aandacht wordt geschonken. Onderstaande grafiek geeft de prognose weer van de ABR, waarbij de stand van 1 januari 2025 overeenkomt met 31 december 2024:

Eind 2024 bedraagt de stand van de ABR zoals vermeld € 2,4 miljoen. Dit is € 7,0 ton minder dan in het MPG 2024 ingeschat. De redenen hiervoor worden hierna behandeld. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen van € 8,3 miljoen zuiver wordt afgezet tegen de ABR, dan is er sprake van een fictief tekort van € 5,9 miljoen. In 2026 vermindert dit naar € 3,6 miljoen. Dit is ook zichtbaar in bovenstaande grafiek. Omdat echter op concernniveau alle gemeentelijke risico’s in beeld worden gebracht en het uitgangspunt is dat deze zich nooit in volle omvang voordoen, wordt de risicoafdekking als afdoende beschouwd. In de paragraaf weerstandvermogen en risicobeheersing van de begroting vindt u hierover meer informatie. Vanaf 2027 loopt het tekort van het weerstandsvermogen en de stand van de ABR veel minder uiteen, zodat deze kwestie minder relevant wordt. Een eventuele dotatie in de ABR zou dit spanningsveld in de tussentijd kunnen verminderen of oplossen.

6.2 Mutaties ABR

In onderstaande tabel zijn de mutaties zichtbaar bij de ABR in 2024. De stand van de ABR was eind van dat jaar nihil. De boekingen zijn te verdelen in mutaties zoals winstnemingen, verliesvoorzieningen, beheersgronden, rente, Vpb, bovenwijkse afdracht en eventueel algemene Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 26 van 54

mutaties of diverse stortingen en onttrekkingen. Tot en met 2023 was er ook sprake van bijzondere mutaties, zoals Wonen in Oss, Brede School en Taskforce, maar deze komen sinds 2024 niet meer ten laste van de ABR. In het overzicht hierna zijn alle boekingen inclusief de begin- en eindstand zichtbaar: Beginstand ABR 1-1-2024

0

Mutaties Winstnemingen Woningbouw Herstructurering Industrie Voorzieningen Verliezen Voorbereidingskredieten (IMVA) Stortingen Verkopen (beheersgronden) Bijdrage reserve mobiliteit bovenwijks Stationskwartier Ontrekkingen Afronding bouwclaimovereenkomst Rente, Vpb & afdracht bovenwijks Rente (ABR) Vpb Afdracht Bovenwijks Afdracht Netwerkvoorzieningen Som mutaties

-147.123 -245.000 -374.782 -327.250 2.375.127

Eindstand ABR 13-12-2024

2.375.127

1.775.802 653.456 2.545.078 -1.098.869 -1.457.647 482.961 593.000 -24.500

Vertrouwelijk ter inzage ligt de reservestaat (Verloop reserves en voorzieningen) waarop onder andere het verloop van de ABR is weergegeven in 2024 en de inschattingen voor 2025 en verder. In de paragraaf hierna wordt het verschil verklaard tussen de daadwerkelijke cijfers nu versus die van het MPG 2024. Belangrijke opmerking hierbij is wederom dat de eerdergenoemde nog niet in het besluitvormingsproces verkerende IMVA’s nog geen onderdeel uitmaken van de ABR. Om deze reden grijpen de IMVA’s nog niet in op de stand van de reserve alsook het weerstandsvermogen (hoofdstuk 7). Afhankelijk van de verwachte winst of verlies en bijbehorende risico’s van deze IMVA’s kan dit een aanmerkelijke invloed hebben.

6.3 Verschillen tussen MPG 2024 en MPG 2025 De ABR is per eind 2024 is € 7,0 ton lager dan de prognose in het MPG 2024. Onderstaande afbeelding laat de verschillen zien tussen de prognose over 2024 en de werkelijke mutaties in 2024. De nadelen overstijgen de voordelen dus met € 7,0 ton. De verschillen boven de € 50.000 worden onder de afbeelding tekstueel toegelicht.

Nadelige effecten Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ 1,1 miljoen nadelig) Deze verliesvoorziening is ter dekking van het totaal aan uitstaande negatieve exploitaties. Zodra deze worden afgesloten, wordt dit bedrag verrekend met de ABR. Het verschil is volledig te wijten aan de activering van vier nieuwe exploitaties in 2024. Deze waren wel voorzien, maar omdat hierover nog geen besluit was genomen stonden deze nog niet in de eerdere vooruitblik. Derhalve geeft deze post een vertekend beeld. Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2025 – Gemeente Oss

pagina 27 van 54

Winstnemingen (€ 7,5 ton nadelig) Dit verschil komt voort uit lagere winstnemingen bij met name de woningbouw, hoewel dit in de praktijk grotendeels een verschuiving naar 2025 betreft. Dit betekent dat de winstnemingen alsnog in 2025 plaatsvinden en onderaan de streep geen nadeel optreedt. Bijdrage vanuit reserve binnenstedelijke transformaties voor Raadhuislaan Noord (€ 3,0 ton nadelig) In het vorige MPG werd aangenomen dat deze inkomsten in de ABR gestort zouden worden. In voorliggend MPG is echter gekozen voor een andere administratieve verwerking. Daarmee is het wat betreft deze vergelijking een nadeel, maar is deze post elders in de reservestaat alsnog verwerkt. Onttrekking Vennootschapsbelasting Vpb (€ 2,5 ton nadelig) In het MPG 2024 was de inschatting voor de afdracht van deze belasting nog niet bekend. Als een gevolg daarvan is de betaling in zijn geheel een afwijking, omdat de eerdere inschatting was dat de last nihil zou zijn. Voordelige effecten Nota kostenverhaal (€ 2,5 ton voordelig) Er zijn minder kavels verkocht dan waarvan uit werd gegaan bij het MPG 2024. Dit heeft als gevolg dat er minder afgedragen is op basis van de Nota kostenverhaal vanuit de grondexploitaties aan de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving.

In de praktijk betreffen dit overigens voor het overgrote deel verschuivingen in uitgifte, waarmee het in feite een uitstel van kosten is. Bijstelling voorziening IMVA (€ 4,0 ton voordelig) Vanuit deze voorziening worden de kosten van mogelijk nieuwe grondexploitaties (IMVA’s) betaald die nog niet geactiveerd zijn. Als deze plannen de status krijgen van BIE, dan worden de kosten ingebracht in de nieuwe grondexploitatie. Het voordeel komt voort uit de activering van de vier nieuwe grondcomplexen in 2024. Dit betreft een verschuiving in de financiële administratie. Voorgaande laat onverlet dat er in 2025 wel ophogingen van de voorbereidingskredieten voor Raadhuislaan Zuid, Groot Amsteleind en Marsna Casella plaatsvinden, hoewel dat nu nog niet zichtbaar is in de verschillenanalyse. Verkoop beheersgronden (€ 5,0 ton voordelig) Dit betreft de verkoop van grond zonder boekwaarde (zoals restgroen) en pachtinkomsten (bijvoorbeeld over weilanden). Deze grond vertegenwoordigen geen waarde op de balans. Conform het beleid wordt de betrokken verkoopsom, minus de eventuele boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. Daarmee is deze inkomstenpost een volledig netto-voordeel.