MPG 2023-2026.PDF

Hierdoor heeft de gemeente meer inspraak over het resultaat, het programma, de ruimtelijke kwaliteit en het tempo van de uitbereiding. Om actief grondbeleid te kunnen voeren is het van belang dat de gemeente voldoende grondposities bemachtigt. Hiervoor is het van belang dat de gemeente de mogelijkheid heeft om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren is de reserve strategische aankopen ingesteld. Veranderende (macro-)economische omstandigheden De veranderingen in wereld leiden tot veel (consument)onzekerheid. De energieprijzen zijn nog niet stabiel, grondstofkosten blijven stijgen en hypotheken staan onder druk door een stijgende hypotheekrente. De eerste twee zaken vertalen zich in hogere kosten binnen de grondexploitaties, waardoor minder winst genomen kan worden. Wat uiteindelijk tot gevolg heeft dat de ABR lager wordt. Het laatste punt raakt de consument op de woningmarkt. Het krijgen van een hypotheek wordt hierdoor beperkt. Nota kostenverhaal In december 2021 heeft de raad de nieuwe nota grondbeleid en grondprijsbeleid samen met de nota kostenverhaal vastgesteld. Dit betekent dat er fondsafdrachten in de vorm van bovenwijkse voorzieningen en netwerkvoorzieningen plaatsvinden. Hier is een reserve bovenwijkse voorzieningen voor gevormd. In 2022 zijn de bovenwijkse- en netwerkvoorzieningen gevuld vanuit de grondexploitaties.

Bij de bovenwijkse voorziening ging dit om een bedrag van € 430.898 en bij de netwerkvoorzieningen om een bedrag van € 328.511.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 25 van 37

Bijlage I Cijfers op projectniveau

Bijlage I Cijfers op projectniveau I. Details verkopen – woningbouw De hieronder staande tabel geeft de gerealiseerde verkoop van bouwkavels voor woningbouw van de afgelopen twee jaar en de prognose voor de komende vier jaar per project weer. Het betreft grondbedrijfcomplexen die de status van BIE hebben. Het gaat hier om bouwkavels die de gemeente verkoopt aan particulieren (zelfbouwers) en aan ontwikkelaars (projectmatige bouw). Gronden die marktpartijen op eigen grond, in eigen beheer ontwikkelen, nemen we niet mee in dit overzicht. Lopende grondexploitaties Gronduitgifte in aantal kavels 80110 Bergoss & Sheddaken 80120 Koornstraat Begijnenstraat 80140 Elzeneind Slowcare 80190 Centrumplan Berghem 80200 Talentencampus Oss 80220 Megen Zuid 80230 Groenstraat Haren 80240 De Kolk Ravenstein 80260 Wal Kwartier Oss 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2-4 80390 Soos 66 80420 Spaander Straatsche Akkers 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat 80520 Horzak- Noord 80530 Oijense Zij Noord 80590 Restcomplex woningbouw 81120 Centrumplan Lith 81140 Dorpshart Oijen 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82110 Centrumplan Geffen 82310 Oude Baan 82320 Verlengde De Run 82330 Weverstraat 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 Uitbreiding t'Veld Geffen

2021 222

2022 221

2023 189

2024 261

2025 2026 en verder 69 279

108 30 40 74

121 4

1 14

135 1 7

0 43

25

21 1 2

191

0 13

15

0 3

10 12 1

1

0 11

0 3

3 2 2

2

0

6

29

60

250

Naast de lopende grondexploitaties zijn er ook projecten in voorbereiding (IMVA’s). Dit zijn nog zachte plannen waar nu aan gewerkt wordt. IMVA 80130 Marsna Casella 80440 Voormalig belastingkantoor 80460 Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan zuid 80540 Klein Amsteleind 80550 Sportpark Marcharen 80560 Groot Amsteleind 81150 Hooghuis Ravenstein 81160 Vidi Reo 81460 Stationskwartier Ravenstein

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

2023 0

2024 214

2025 317

2026 500 9

240

240 150 20

2027 en verder 2.950

199

15

20

600 2.250

21 7 50

100

150

pagina 26 van 37

II.

Details verkopen - industrie

Industriegrond In de onderstaande tabel staat de gerealiseerde verkoop van het aantal vierkante meters industriegrond van de afgelopen 2 jaar en de prognose voor de komende vier jaar. Het betreft grondbedrijfcomplexen die de status van BIE hebben. Industrieterreinen Gronduitgifte in m2 80310 Piekenhoef 80620 De Geer Oost-Zuid 80630 Vorstengrafdonk 80660 De Bulk 2-3 80690 Danenhoef Zuid 80720 Crematorium Oss

III.

2021 98.611 8.000 14.262 74.696

2022 3.650 3.650

2023 52.825 1.500

2024 1.500 1.500

2025 2026 en verder 0 0

46.517

1.653 4.808

Boekwaarden complexen

Een positief bedrag betekent dat er meer kosten dan opbrengsten zijn en een negatief bedrag betekent dat er meer opbrengsten zijn dan kosten. Boekwaarde (beheercomplexen) Beheercomplexen Verhuurde gronden en gebouwen Beheerscomplexen Erfpachtsgronden industrieterreinen Erfpachtsgronden woningbouw totaal

Boekwaarde (IMVA) IMVA

6810090 herstructureringsplannen 80130 Marsna Casella 80260 Centrum V&D-locatie (TBL) 80410 Schaepskooi 80440 vm belastingkantoor 80460 Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan zuid 81150 & 81160 Hooghuis & Vidi Reo Ravenstein 6810090 woningbouwcomplexen 80540 Klein Amsteleind 80550 Herontwikkeling sportvelden Macharen 80560 Groot Amsteleind 81460 Stationskwartier Ravenstein totaal

1 januari 2022 274.530 7.775.472 21.740.206 6.321.164 36.111.372

mutatie 2022

1 januari 2022

mutatie 2022

-381.197 -399.874 1.755.829 974.758

1 januari 2023 274.530 7.394.275 21.340.332 8.076.993 37.086.130

1 januari 2023

307.529 64.385 680.796 121.045 65.733

2.466 -307.529 -64.385 7.226 212.904 55.988

2.466 688.021 333.949 121.721

108.205 83.995 581.702 163.462 2.176.852

936.143 118.891 565.626 237.786 1.765.115

1.044.348 202.886 1.147.328 401.248 3.941.967

Boekwaarde (Heesch-West) Heesch-West 6810090 industrieterreinen Heesch-West totaal

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

1 januari 2022

mutatie 2022

1 januari 2023

22.533.065

1.751.433

24.284.498

22.533.065

1.751.433

24.284.498

pagina 27 van 37

Boekwaarde (BIE) per 1 januari 2023 1 januari 2022

mutatie 2022

1 januari 2023

489.401305.749 380.8521.661.252651.617 333.415262.687 301.87214.133.700 205.62728.763743.318 1.949.545 529.709 47.72415.127.418

679.445 120.138 378.456 -1.049.333 309.191 120.667 20.099 194.666 -1.032.484 325.051 28.763 552.296 -1.949.545 288.761 13.677 -1.000.151

190.044 425.887 2.3962.710.585960.808 212.748282.786 107.20613.101.216 119.424 1.295.614 818.470 34.04714.127.267

6820000 woningbouwcomplexen 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2-4 80520 Horzak- Noord 80530 Oijense Zij 80590 Restcomplex woningbouw 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82330 Weverstraat Geffen 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 ’t Veld Geffen subtotaal

158.226 1.863.313 1.499.3177.020.929726.9231.026.215 15.769158.557 934.871 1.391.780 3.170.432 -559.546

-156.529 -1.230.793 293.224 -2.780.391

1.697 632.520 1.206.0939.801.319-

-633.738 -271.325 15.769 11.185 19.104 178.110 377.201 -4.178.181

1.360.662754.890 169.742 953.975 1.569.890 3.547.633 -4.737.728

632000 industrieterreinen 80620 De Geer Oost-Zuid 80630 Vorstengrafdonk 80710 Binnenhaven Elzenburg 80720 Crematorium Oss subtotaal

189.9633.293.144 519.591 729.754 4.352.525

12.899 1.041.380 -519.591 10.934 545.623

177.0644.334.524 740.688 4.898.148

totaal

18.920.397

-4.632.709

14.287.687

totaal grondbedrijf

79.741.686

-141.403

79.600.283

Totaal grondbedrijf Heesch-west Totaal excl. Heesch-west

79.741.686 22.533.065 57.208.621

-141.403 1.751.433 -1.892.836

79.600.283 24.284.498 55.315.785

Bouwgrond in exploitatie (BIE) 6320010 herstructureringsplannen 80110 Bergoss 80120 Koornstraat 80140 Elzeneind-Slowcare 80190 Centrumplan Berghem 80200 Talentencampus Oss 80220 Megen Zuid 80230 Groenstraat Haren 80240 De Kolk Ravenstein 80260 GREX Wal Kwartier 80290 De Ruwert 80390 Soos 66 80430 Kapelaan Nausstraat 80450 Schelversakker 1 81120 Centrumplan Lith 81140 Dorpshart Oijen subtotaal

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 28 van 37

IV. Winst- en verliesnemingen Hieronder staan de winst en verliesnemingen van projecten die in 2022 tot de BIE-complexen behoren. Negatieve bedragen vanaf 2023 in de onderstaande tabel zijn verliesnemingen waarvoor een voorziening is getroffen. De positieve bedragen zijn winstnemingen. Negatieve bedragen kunnen in 2022 ook bijstellingen van eerder genomen winsten zijn, dan horen ze bij de winsten en niet als verlies. Dit geldt voor de projecten Wilgendaal, Lith oost en Liesdaal. BIE (uitvoeringsprojecten) 62401 herstructureringsplannen 80110 Bergoss 80120 Koornstraat-Begijnenstraat 80140 Elzeneindlocatie Slowcare 80190 Centrumplan Berghem 80200 Talentencampus 80220 Megen Zuid 80230 Groenstraat 80240 De Kolk Ravenstein 80260 Wal Kwartier 80290 De Ruwert 80390 Soos '66 80430 Kapelaan Nausstraat 80450 Schelversakker 1 81120 Centrumplan Lith 81140 Dorpsplan Oijen subtotaal

Gerealiseerd 2022

2024

-580.448 346.464

3.982

71.950 4.578

427.302 -565.981 40.294 1.012.138 -3 -98.840 -248.289 -8.586

5.392 563.427

62302 industrieterreinen 80620 De Geer Oost-Zuid 80630 Vorstengrafdonk 80710 Binnenhaven Elzenburg 80720 Crematorium Oss subtotaal

5.677 841.213 -567.988

totaal € €

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

-52.875 -148.279

-2.178.600

2027 ev.

-14.494

-103325 -14.179.671

-870.310

-778225 -17.046.977

-2.012.306

525.108 463.234 52.689 2.767.274

156.832 313.011

145.415

818.734

217.903

12.461 118.142

6.355 69.566

87.346 -184.794 -42.052 10.539 3.809.947

148.623

74.088

76.677

93.256

75.400

1.222.770

6.030 1.519.150

566.732 1.023.306

400.311 549.799

2.132.785 3.432.232

-15.527.827

-12.291.004

-12.291.004

906.664

71.691 3.041.891

278.902

-46.336 3.067.247

3.436.640

928.266

2.689.914 € 3.293.097- €

2026

-585.381

-1.803.410

-1.445.511

prognose 2025 -349.277

408.515

7452

62201 woningbouwcomplexen 80310 Piekenhoef 80330 Wilgendaal 2 Herpen 80520 Horzak-Noord 80530 Oijense Zij Noord 80590 Restcomplex woningbouw 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82330 Weverstraat 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 Uitbreiding t'veld Geffen subtotaal

Totaal winstneming Totaal verliesvoorziening

2023

7.635.419 € 1.519.150 € 906.504- € 17.046.977- €

1.023.306 € 2.012.306- €

549.799 -

€ €

3.432.232 -

pagina 29 van 37

V. Totaalresultaat (eindwaarde) Betreft de winst- en verliesneming per project. Dit betreft zowel het verleden (boekwaarde) als de toekomst. Toelichting op genoemde waarde in het MPG 2023-2026 en de programmabegroting 2023-2026: • Een negatief bedrag betekent dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten (een verlies). • Een positief bedrag betekent dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. (een winst). Toelichting op verschil: • Een negatief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij de programmabegroting 2023-2026 verslechterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG 2023-2026. • Een positief bedrag betekent dat het resultaat zoals berekend bij de programmabegroting 2023-2026 verbeterd is ten opzichte van het resultaat berekend bij het MPG 2023-2026 De grote afwijkingen > € 0,5 miljoen • Gebiedsontwikkeling winkelcentrum de Ruwert: Langere doorlooptijd, sloopkosten hoger uitgevallen en nieuwe besteksraming die hoger uitvalt. • Wilgendaal 2 Herpen: Plankosten opnieuw geraamd, nieuwe besteksramingen, verkaveling wijkt af waardoor er minder vierkante meters uitgeefbaar zijn en de grondprijs van sociale huur valt lager uit. • Liesdaal: Verhoging civiele kosten, hogere kostenstijging en minder opbrengstenstijging.

• ’t Veld Geffen: Stedenbouwkundigplan is aangepast, de uitgeefbare kavels zijn kleiner geworden hierdoor zijn de grondopbrengsten afgenomen en de kosten voor het openbaar gebied toegenomen.

Project Begroting 62401 Herstructureringsplannen Totaal 80110 Bergoss -5.627.468 Totaal 80120 Koornstraat Begijnenstraat -568.213 Totaal 80140 Elzeneindlocatie Slowcare 1.377.691 Totaal 80190 centrumplan Berghem -5.560.310 Totaal 80200 Talentencampus -2.045.999 Totaal 80220 Megen Zuid -1.137.935 Totaal 80230 groenstraat haren -966.864 Totaal 80240 De Kolk Ravenstein 54.500 Totaal 80260 Walkwartier -14.147.225 Totaal 80290 Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ru -153.544 Totaal 80390 Soos 66 Oss 8.306 Totaal 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat -535.181 Totaal 80450 Schelversakker 1 -1.811.326 Totaal 81120 Centrumplan Lith -1.362.990 Totaal 81140 Dorpsplan Oijen -2.041.792 subtotaal -34.518.349

-5.658.156 -585.670 1.154.343 -5.136.359 -2.178.600 -1.107.645 -1.021.339 59.247 -14.179.671 -870.310 7.452 -585.381 -1.803.410 -1.482.203 -2.066.682 -35.454.383

-30.688 -17.458 -223.348 423.952 -132.602 30.289 -54.475 4.747 -32.446 -716.766 -854 -50.200 7.916 -119.214 -24.889 -936.034

62201 Woningbouwplannen Totaal 80310 Piekenhoef Totaal 80330 Wilgendaal 2 Herpen Totaal 80520 horzak-noord Totaal 80530 Oijense Zij noord Totaal 80590 restant complexen Totaal 81400 Lith Oost Totaal 81420 Liesdaal 2 en 3 Totaal 82330 Weverstraat Geffen Totaal 82340 Den Herd Geffen Totaal 82350 Leiweg Geffen Totaal 82360 Heesterseweg Geffen Totaal 82370 Uitbreiding t'Veld Geffen subtotaal

27.957.680 3.692.324 895.827 5.193.910 575.505 174.489 2.687.607 -1.672.420 301.052 -153.521 -7.452 4.096.218 43.741.220

28.088.777 1.947.092 863.924 5.722.883 575.505 94.257 1.846.898 -1.580.786 235.969 -184.794 42.052 3.121.789 40.773.567

131.097 -1.745.232 -31.903 528.973 -80.231 -840.709 91.634 -65.084 -31.273 49.504 -974.429 -2.967.654

62302 Industrieterreinen Totaal 80620 de geer oost-zuid Totaal 80630 vorstengrafdonk Totaal 80710 Binnenhaven Elzenburg (rijkssubsidie) Totaal 80720 Crematorium Oss subtotaal

12.167.804 32.911.527 -640.355 -33.671 44.405.305

12.272.295 32.834.935 -567.988 -46.336 44.492.907

104.492 -76.592 72.367 -12.665 87.602

53.628.176

49.812.090

-3.816.086

totale winst- en verliesneming

Gemeente Oss, MPG 2023-2026

pagina 30 van 37

MPG

Verschil

VI.

Verloop reserves en voorzieningen (totaaloverzicht) 2022 beginstand

Bedrijfsreserv es 1 Algemene bedrijfsreserv e (740002) 1.1 Winstnemingen woningbouw

24.395.304

rente

mutaties

282.986

1.2 Winstnemingen herstructurering 1.3 Winstnemingen industrie

-21.434.794 572.013

2023 beginstand 3.679.554

rente

mutaties

40.107

-1.776.083 4.036.793

357.898

485.043

846.890

3.113.582

1.4 Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen

-2.034.866

1.5 Bijstelling voorziening IMVA

-2.312.451

2024 beginstand 1.943.578

2025 rente

mutaties

21.185

368.589 1.519.150

beginstand 2.333.352

rente

mutaties

25.434

738.864 1.023.306

2026 beginstand 3.097.650

rente

mutaties

33.764

229.621 549.799

2027 Eindstand 3.361.035

-3.235.033

1.6 Bijstelling verlengde de Run 1.7 Verkoop beheersgronden // verkoop verh panden // verzk.

127.174

1.8 Campagne "Wonen in Oss"

-2.500

1.9 Storting in de bestemmingsreserve tbv de Brede School

-2.500

-1.710.000

1.10 Onttrekking Vennootschapsbelasting (VPB) 1.11 Storting reserve strategische aankopen 1.12 Afroming overschot ABR naar reguliere begroting

-18.174.000

-3.379.965

-52.832

-113.091

1.13 Afroming ontwikkeling Kapelaan Nausstraat 1.14 Hooghuis Ravenstein (gebouw) 1.15 Niet verhaalbare kosten Heesch West 1.16 Taskforce versnelling woningbouw 1.17 Structuurvisies / Gebiedsvisies 1.18 Haalbaarheidsonderzoek gebiedsontwikkeling Raadhuislaan-zuid -759.409

-823.790

-1.000.938

-137.319

1.19.1 Afdracht bovenwijkse voorzieningen (6210240)

1.19 Nota kostenverhaal

-430.898

-474.619

-615.710

-36.407

-173.055 -47.280

1.19.2 Afdracht bovenwijkse netwerkvoorzieningen (6210250)

-328.511

-349.170

-385.228

-100.913

-125.775

1.20 Rentekosten grondaankoop het Brand

-147.123

-147.123

-147.123

-147.123

-147.123

1.21 Afboeking IMVA Gemeentehuis Geffen (geen IMVA meer)

289.769

1.22 Aanvulling ABR vanwege extra nadeel Walkwartier (vanuit res. Stadshart) Totaal bedrijfsreserv es

288.200 24.395.304

282.986

-20.998.736

3.679.554

40.107

-1.776.083

1.943.578

21.185

368.589

2.333.352

25.434

738.864

3.097.650

33.764

229.621

3.361.035

Ov erige reserv es 2 Reserv e risico's Heesch West (742030) 3 Reserv e strategische aankopen (742027) 3.1 Storting vanuit ABR (afroming 2022)

1.733.700 623.700

5.083.426 5.100.000

3.2 Rente gronden Ravenstein

1.733.700

1.733.700

1.733.700

1.733.700

1.733.700

5.707.126

5.707.126

5.707.126

5.707.126

5.707.126

-16.574

4 Reserv e binnenstedelijke transformatie (742046)

10.000.000

10.000.000

5 M utatie reserv e bov enw ijkse v oorzieningen (742047)

3.504.898

3.504.898

5.1 Storting vanuit ABR (afroming 2022)

3.074.000

5.2 Afdracht bovenwijkse voorzieningen (6210240) 5.2.1

GREX

10.000.000 3.854.584

10.000.000

7.359.482

615.710

10.000.000

7.975.192

36.407

10.000.000

8.011.598

47.280

430.898

474.619

615.710

36.407

47.280

430.898

474.619

615.710

36.407

47.280

6 M utatie reserv e v erbetering fy sieke kw aliteit leefomgev ing (742048)

328.511

6.1 Afdracht bovenwijkse netwerkvoorzieningen (6210250)

328.511

349.170

385.228

100.913

125.775

6.2

328.511

349.170

385.228

100.913

125.775

GREX

8.058.878

3.379.965

328.511

349.170

677.682

Totaal ov erige reserv es

2.357.400

18.916.835

21.274.235

4.203.755 63

25.477.990

7 Voorziening IM VA (750007) 7.1 - Bijstelling MPG ten laste van de ABR

2.176.852

1.765.116 2.312.451

3.941.968

3.235.033 3.235.033

7.177.001

-906.504 -580.448

18.646.886

385.228

1.000.938

1.062.910

100.913

26.478.928

137.319

1.163.822

125.775

26.616.247

173.055

1.289.597

26.789.301

Voorzieningen 7.177.001

7.177.001

7.177.001

7.2 - Bijstelling plankosten bestaande IMVA's 7.3 - Correctie voorziening 7.4 - Afboeking voorziening IMVA 8 Voorziening te v erw achten ex ploitatiev erliezen (750009) 80110 Bergoss 80120 Koornstraat Begijnenstraat 80190 centrumplan Berghem 80200 Talentencampus

-547.336 19.132.459 443.763

382.649 8.875

-345.118 116.428

139.952

2.799

186.380

19.169.991

383.400 11.381

259.817

5.196

-251.355

273

279

1.793.706

35.874

264.423

41.880

42.718

6.583

372.938

-17.046.977

1.972.847

6.714

39.457

-2.012.306

6.849

-349.277

284

-14.494

17.065

-870.310

15.259

-778.225

-2

-0

-2

-2.178.600

80220 Megen Zuid 80230 groenstraat haren

37.434

749

61.130

1.986

2.026

-103.325

12.724.879

254.498

649.680

272.581

278.033

-14.179.671

80290 Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ruwert

147.582

2.952

669.578

16.402

16.730

80390 Soos 66 Oss (extra mutatie)

142.389

2.848

-145.236 11.253

11.478

80260 Wal Kwartier

80420 Spaander Straatsche Akkers 80430 Kapelaan Nausstraat 80450 Schelversakker 1 (extra mutatie)

365.578

7.312

1.774.432

35.489

80451 Schelversakker 1 (extra mutatie) 80710 Binnenhaven Elzenburg (extra mutatie)

189.761

-585.381

-6.510 -1.803.410

634.045

12.681

80711 Binnenhaven Elzenburg (extra mutatie)

-78.738 -567.988

80720 Crematorium Oss

10.822

216

34.389

909

81120 Centrumplan Lith

451.299

9.026

273.014

14.667

51.838

1.037

-52.875

65.586

3.623

-184.794

41.228

825

-42.052

81140 Dorpsplan Oijen

-46.336 14.960

81400 Lith Oost 82110 Centrumplan Geffen (extra mutatie) 82110 Centrumplan Geffen 82330 Weverstraat Geffen

93.446

1.869

113.318

2.266

82110 Weverstraat Geffen (extra mutatie) 82350 Leiweg 3 Geffen

-8.586

82360 Heesterseweg Geffen 9 Voorziening te v erw achten ex ploitatiev erlies Heesch West (750011) 9.1 - Aanvulling 2022

13.105.794

-13.105.794 16.659

9.2 - Uitbetaling voorziening aan GR 10 Voorziening Afw aarderingen (I)M VA (750008) 10.1

Strategische gronden Ravenstein

10.2

Hooghuis Ravenstein (gebouw) Totaal v oorzieningen

Totaal generaal Grondbedrijf

Gemeente Oss, MPG 2023-2026

-86.730

-13.122.453 2.102.440

2.102.440

2.102.440

2.102.440

2.102.440

2.102.440

36.517.546

382.649

-11.685.796

25.214.398

383.400

2.328.529

27.926.327

372.938

-17.046.977

11.252.288

39.457

-2.012.306

9.279.439

-0

63.270.250

665.635

-13.767.697

50.168.187

423.507

4.756.200

55.347.894

394.123

-15.677.450

40.064.567

64.891

-1.136.123

38.993.335

33.764

pagina 31 van 37

9.279.439 402.676

39.429.775

Bijlage II Risicomanagement

Bijlage II Risicomanagement Basisuitgangspunt nieuwe risicomethode De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) wordt gevuld vanuit de grondexploitaties. Per project gaan we specifiek bekijken welke kansen en risico’s wij verwachten en wat de impact daarvan is bij het betreffende project. De afwijkingen in de algemene parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijging en looptijd) gelden wel voor alle projecten. Bandbreedtes bij de benoemde risico’s De meeste benoemde risico’s vallen binnen bandbreedtes. Een risico kan zich voordoen. En als het risico zich voordoet, dan zijn de kosten tussen X en Y. Voorbeeld: de kans op een saneringsopgave is 50% en de kosten liggen tussen de € 50.000 en € 100.000. Daarnaast kunnen de bedragen in de grondexploitatie hoger of lager uitvallen. De kosten voor b.v. infrastructurele werken worden geschat op een bedrag X. Deze kosten kunnen echter fluctueren binnen een bepaalde bandbreedte (b.v. ± 5%). Ook de parameters kunnen fluctueren binnen bandbreedtes. De langetermijnrente hebben we op dit moment bepaald (op basis van de voorschriften van het BBV) op 1,0% per jaar. Dit percentage kan in de toekomst hoger worden of wellicht nog lager. Monte-Carlo methode Het maximale risicoprofiel bepaal je door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag.

Het is echter niet reëel om dit maximale risicoprofiel als uitgangspunt te kiezen voor je risicoreservering. Een goede methode om te bepalen hoe hoog het risicoprofiel is, is de Monte-Carlo methode. De MonteCarlo methode is een simulatietechniek waarbij grondexploitatie niet één keer maar 10.000 keer wordt doorgerekend. Elke simulatie gaat uit van andere uitgangspunten. Deze uitgangspunten komen voort uit de bandbreedtes die bij de risico-inventarisatie zijn bepaald. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. Op deze wijze krijg je de uitkomsten van 10.000 scenario’s in beeld. De theorie geeft vervolgens aan dat als je 84% van alle simulaties moet kunnen afdekken voor een goede risicobeheersing.

Dit voorbeeld geeft een uitkomst weer van een willekeurige simulatie. Uitgaande van de ingevoerde bandbreedtes en risico’s, leidt de methode in dit specifieke geval bij ca. 1.900 simulaties tot een positiever resultaat dan waar nu van uit wordt gegaan in de grondexploitatie (gele lijn). In het slechtste scenario (simulatie 10.000) is het resultaat in dit voorbeeld ca. € 160.000 slechter ten opzichte van de huidige exploitatie (rode lijn). De kans dat dit scenario zich voor gaat doen is echter zeer klein. Als we 84% (zwarte lijn) van de berekende scenario’s moeten afdekken, dan moeten we in dit voorbeeld rekening houden met een reservering van ca. € 70.000. Gemeente Oss, MPG 2023-2026

Pagina 32 van 37

Uitgangspunten Monte-Carlo analyse Wij gaan in onze berekeningen uit van de volgende uitgangspunten voor de wijzigingen van de parameters en de looptijd van de grondexploitaties. parameter Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging Looptijd Basis scenario Type marktrisico uitgiftevertraging(jaar) rentestijging(%) opbrengstenstijging(%) kostenstijging(%) Worst case scenario Type marktrisico uitgiftevertraging(jaar) rentestijging(%) opbrengstenstijging(%) kostenstijging(%)

Reguliere exploitaties Normaal scenario 1,09% 6,0% 0,0% Project specifiek 2023

2023

1 1 0 0

2 1 0 2

2024

2024

1 1 0 0

2 2 0 2

2025

2025

1 1 0 -1

2 2,5 -0,5 2

2026

2026

1 1 0 1

2 3 -0,5 2

2027

2027

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2028

2028

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2029

2029

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2030

2030

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2031

2031

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2032

2032

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2033

2033

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

Daarnaast hebben we per project gekeken naar de specifieke risico’s en de bandbreedtes. Deze worden in de volgende tabel per project weergegeven. Deze inschatting wordt gemaakt in samenspraak met de projectleider. De bandbreedtes hangen af van de geraamde kosten, ervaringen bij andere projecten, de looptijd van een project, de gesloten overeenkomsten, enz. en variëren per project. In de regel hanteren we een bandbreedte bij de volgende exploitatieposten: • Plankosten • Openbare werken • Verwervingen • Sanering • Verkopen Verder komen bij de verschillende projecten nog project specifieke risico’s voor, zoals een mogelijke verkoop van een specifiek perceel wat niet (nadeel) of juist wel (voordeel) kan plaatsvinden. Ook kan het voorkomen dat voor bepaalde planonderdelen nog een keuze gemaakt moet worden in de inrichting. Dat is ook een projectspecifiek risico.

Gemeente Oss, MPG 2023-2026

Pagina 33 van 37

Uitkomsten Monte-Carlo analyse Onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer van alle berekeningen per project. De nog te nemen winsten en verliezen staan weergegeven op prijspeil 1-1-2023 (nominale waarde). Nog te nemen winst/verlies

project Bergoss Koornstraat Begijnenstraat Elzeneindlocatie Slowcare centrumplan Berghem Talentencampus Megen Zuid groenstraat haren De Kolk Ravenstein Wal Kwartier Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ruwert Piekenhoef Wilgendaal 2 Herpen Soos 66 Oss Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat, vaststelling grex Schelversakker 1 horzak-noord Oijense Zij Noord restant complexen de geer oost-zuid vorstengrafdonk Binnenhaven Elzenburg (rijkssubsidie) Crematorium Oss Centrumplan Lith Dorpsplan Oijen Lith Oost Liesdaal 2 en 3 Weverstraat Geffen Den Herd Geffen Leiweg 3 Geffen Heesterseweg Geffen Uitbreiding t'Veld Geffen Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

580.448349.277754.979 14.4942.178.60071.950 103.3258.560 14.179.671870.3091.109.242 506.444 7.452 585.3811.803.41092.983 4.816.049 377.368 3.883.104 701.68446.336778.22552.87580.0241.330.845 8.586235.969 184.79442.0523.121.789 6.542.760-

Berekende risico's Berekende leiden tot een risico's leiden tot negatief resultaat minder winst 59.303- € 59.303- € 220.525- € 220.525- € 28.250- € € 28.250271.616- € 271.616- € 953.285- € 953.285- € 19.828- € € 19.828119.893- € 119.893- € 79.079- € 70.519- € 8.56051.650- € 51.650- € 405.394- € 405.394- € 137.672- € € 137.672744.370- € 237.926- € 506.444€ € 93.925- € 93.925- € € € 194.327- € 101.344- € 92.983881.079- € € 881.079€ € 14.118- € € 14.118464.318- € € 464.318€ € 46.166- € 46.166- € 131.378- € 131.378- € 10.895- € 10.895- € 197.647- € 197.647- € 997.078- € € 997.078€ € 59.408- € € 59.40884.596- € 84.596- € 105.747- € 105.747- € € 2.023.5602.023.560- € 8.395.106- € 3.161.808- € 5.233.298-

Uitkomst Monte Carlo Analyse € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 8,4 miljoen. Als gevolg van de berekende risico’s kunnen twee situaties gaan ontstaan: 1. Het berekende risico doet zich voor in een project met een negatief resultaat of zorgt ervoor dat dit projectresultaat negatief wordt. Kortom als de risico’s zich voordoen leidt dit tot een extra verliesneming. In onze berekening gaat dat om een bedrag van € 3,2 miljoen. 2. Het berekende risico doet zich voor in een project met een positief resultaat. Kortom als het risico zich voordoet leidt dat tot een lagere winstneming, het eindresultaat blijft echter positief. Het gaat hier om een bedrag van € 5,2 miljoen. Relatie met ABR Het onderscheid tussen de twee situaties is van belang gelet op de gevolgen voor de ABR. Uitgaande van de regels van het BBV moeten wij direct verlies nemen als een exploitatie negatief wordt. Dit bedrag moeten we dus altijd gereserveerd houden in de ABR, mocht zich het risico voordoen. Een lagere winst is een proces wat doorloopt over de hele looptijd van een project. Uiteindelijk sluit een complex met een lagere winst. Bij deze risico’s is het dan ook niet nodig om direct bij het berekenen van die risico’s, dit bedrag in te houden op de ABR. Het kan ook verdeeld worden over de looptijd van het project.

Reservering van de risico’s in de ABR Om de risico’s goed af te dekken in de ABR hanteren we altijd het berekende bedrag bij de negatieve exploitaties (bij voordoen berekende risico’s negatief) als minimale basis voor de stand van de ABR. Daarnaast is het voorstel om de risico’s die een verlaging van de winst tot gevolg hebben, te verdelen over de looptijd van de projecten. Voor het verdelen van de risico’s over de looptijd van de projecten sluiten we aan bij dezelfde methode van winstneming binnen de projecten. De winst nemen we conform de eisen van het BBV op basis van de POC-methode (Percentage of Completion). Volgens ditzelfde percentage reserveren we ook jaarlijks een deel van de bij het betreffende plan geprognotiseerde risico. Dus als we in een jaar 25% van de geprognotiseerde winst mogen nemen, nemen we ook 25% van het geprognotiseerde risico. Hiermee komt het totale geraamde risico uit op een bedrag van € 5,2 mln op 1-1-2023. Risico’s en nieuwe projecten Algemeen moet worden gesteld dat het hier altijd gaat om een prognose. Als de verkopen binnen de plannen mee- of tegenvallen, dan veranderen de cijfers. Verder kunnen de risico’s zich daadwerkelijk voor Gemeente Oss, MPG 2023-2026 Pagina 34 van 37

gaan doen. Als dat leidt tot een verlies in de grondexploitatie, moet dat worden gedekt uit de ABR. In dat geval daalt de ABR. Als het risico daarmee weg is, dan daalt uiteraard ook de benodigde risicobuffer.

Gemeente Oss, MPG 2023-2026

Pagina 35 van 37

Bijlage III Begrippen- en afkortingenlijst

Bijlage III Begrippen- en afkortingenlijst Afroming De bedragen die vanuit de algemene bedrijfsreserve van het grondbedrijf naar andere zaken toegaan. ABR Algemene Bedrijfsreserve De algemene bedrijfsreserve is een algemene reserve van het grondbedrijf. Het grondbedrijf dekt conjuncturele risico’s af met deze reserve. Deze reserve dient als weerstandvermogen voor het grondbedrijf. De ABR wordt gevuld vanuit de winstnemingen binnen de exploitaties. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen wordt gedekt vanuit de ABR. BBV Besluit Begroting en Verantwoording De Gemeentewet schrijft voor dat elke gemeente jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. BIE Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondcomplexen. BW Boekwaarde Saldo van kosten en opbrengsten vanaf de start van een project tot nu (de peildatum); ook wel de waarde op de balans of geïnvesteerd vermogen. Contante waarde De waarde op dit moment van een bedrag dat in de toekomst beschikbaar komt, waarbij gecorrigeerd wordt voor de rentefactor. De eindwaarde is de tegengestelde bewerking van de contante waarde. EW Eindwaarde De waarde van een bedrag in de toekomst, waarbij gecorrigeerd wordt voor de rentefactor. De eindwaarde is de tegengestelde bewerking van de contante waarde.

Voorbeeld: € 1.000 op 1 januari 2021, is over drie jaar op 1 januari 2024 als de rente 1,5% per jaar bedraagt € 1.000 x (1,015) x (1,015) x (1,015) = € 1.000 x (1,015)3 = € 1.045,68 waard. De eindwaarde geeft inzicht in de eindstand van een project, of: hoeveel winst/verlies hebben we als we het project te zijner tijd afsluiten. Dit bedrag gebruiken we om de stand van de ABR naar de toekomst toe te kunnen berekenen. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken, om de contante waarde te bepalen. Vaak wordt deze waarde in de berekeningen ook aangeduid als rente of rendement. Vanuit het BBV is een verplichte disconteringsvoet voorgeschreven van 2%. Grondcomplex (afgekort complex) De term grondexploitatiecomplex is een synoniem voor grondexploitatie of, afgekort GREX. Een complex is een ruimtelijk plan, voorzien van een financiële vertaling. Het complex bevat de grondexploitatieopzet met daarin in elk geval opgenomen (a) een kaart van het grondexploitatiecomplex, (b) een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex. Vanuit het BBV spreken we hier over een BIE.

IMVA Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waar vaak nog geen gronden of panden voor zijn aangekocht en waarbij het nog niet vast staat of het project in de toekomst een BIE wordt. Als voorbeeld geldt het herbestemmen van een voormalig schoolgebouw. Indien de gemeenteraad besluit tot wijziging van de bestemming (maatschappelijke doeleinden naar woonbestemming) alsmede tot een grondexploitatie dan wordt het een BIE. Eventuele voorbereidingskosten hieromtrent worden als IMVA verwerkt in de balans. Als binnen 5 jaar tot een BIE wordt besloten dan kunnen alle gemaakte onderzoekskosten van de IMVA ingebracht worden bij de grondexploitatie. Indien de termijn van 5 jaar wordt overschreden dan moet het deel van de kosten dat ouder is dan 5 jaar direct als verlies genomen worden.

Gemeente Oss, MPG 2023-2026

Pagina 36 van 37

MVA Materiële Vaste Activa zijn gronden of panden (v.m. belastingkantoor Oss) waarvoor nog geen reëel en stellig voornemen is om te ontwikkelen. MVA’s kunnen administratief verhuizen van de Algemene Dienst naar een grondcomplex als de gemeenteraad besluit tot een grondexploitatie. Het kan ook voorkomen dat het strategische vastgoed ingezet wordt voor activiteiten van de gemeente buiten het grondbedrijf. NCW Netto contante waarde Verschil tussen de contante waarde van alle opbrengsten en de contante waarde van alle kosten van een project (complex). De NCW krijg je ook door de toekomstige eindwaarde contant te maken. De contante waarde krijg je door bedragen in de tijd terug te rekenen naar een datum (de zogenaamde peildatum) door te corrigeren voor de rentefactor (zie begrip contante waarde). Door per project de netto contante waarde te berekenen, kunnen de resultaten van projecten met elkaar vergeleken worden. Voorbeeld: bij een complex verwachten we op 31 december 2024 een winst te kunnen nemen van € 1.000. De disconteringsvoet is 2%. De netto contante waarde op 1-1-2021 wordt dan als volgt berekend: € 1.000 euro / (1,02)^4 = € 923,85. Nominale waarde (ook wel startwaarde) Is de waarde zonder rekening te houden met de tijdsfactor. Het is de waarde op prijspeil heden.

Residuele grondprijsberekening Methode om een grondprijsberekening te maken, waarbij de grondprijs het residu is van: de marktwaarde (v.o.n.) -/- btw -/- stichtingskosten (bouw- en bijkomende kosten) exclusief grond. Reserve Er zijn twee soorten reserves binnen het grondbedrijf, namelijk de algemene bedrijfsreserve en de bestemmingsreserves. De algemene bedrijfsreserve dient als weerstandsvermogen voor risico’s binnen het grondbedrijf. De bestemmingsreserves, bijvoorbeeld voor strategische aankopen, hebben een specifiek bestedingsdoel. Voorziening Het grondbedrijf treft voorzieningen om de te verwachten verliezen af te dekken en het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde in huidige bestemming van de IMVA’s af te dekken. Voorzieningen zijn niet vrij te besteden. Winstnemingen De (tussentijdse) winsten, die genomen worden in een grondexploitatie of verkoop van onroerende zaken (beheercomplexen) komen ten gunste van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf.

Gemeente Oss, MPG 2023-2026

Pagina 37 van 37