MPG 2023-2026.PDF

MPG 2023-2026 Meerjarenprogramma Grondbedrijf en Jaarverslag 2022

MPG 2023 – 2026 MeerjarenProgramma Grondbedrijf en Jaarverslag 2022 25 april 2023 Afdeling vastgoedbedrijf Dienst gemeentebedrijven

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG 2 Inleiding en doel rapportages grondbedrijf Inhoud Algemeen 3 Situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss Woningbouw Bedrijventerreinen Parameters Conclusies 4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR Projectenoverzicht IMVA Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) Huidige stand ABR & prognose Het jaar 2022: verschillen tussen Najaarsbericht en MPG Winst- en verliesnemingen Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde 4.8 Vennootschapsbelasting 5 Risicomanagement Kosten IMVA Reserves Voorzieningen Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen 6 Grondbedrijf naar de toekomst Gronduitgifte Actieve grondpolitiek Veranderende (macro-)economische omstandigheden Nota kostenverhaal Bijlage I Cijfers op projectniveau I. Details verkopen – woningbouw II. Details verkopen - industrie III. Boekwaarden complexen IV. Winst- en verliesnemingen V. Totaalresultaat (eindwaarde) VI. Verloop reserves en voorzieningen (totaaloverzicht) Bijlage II Risicomanagement Bijlage III Begrippen- en afkortingenlijst

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

1 2 5 5 5 6 6 7 8 9 11 11 11 12 13 13 15 17 18 19 21 21 23 24 25 25 25 25 25 26 26 27 27 29 30 31 32 36

pagina 1 van 37

1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG

1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG Hoofdstuk 3

Woningbouw: In 2022 zijn er 221 kavels verkocht. Dit is lager dan de 321 kavels dat was voorspeld met het Najaarsbericht. Dit komt omdat bij de projecten Elzeneind Slowcare en Kapelaan Nausstraat geen verkopen hebben plaatsgevonden. Bij zowel Elzeneind Slowcare als Kapelaan Nausstraat is de verwachting dat de kavels in 2023 worden verkocht. Ook bij het plan Wilgendaal Herpen is het aantal verkopen sterk achtergebleven. Na 2024 loopt het aantal verkopen in de huidige plannen terug. Als de voorbereidingsprojecten (IMVA’s) worden meegenomen komt er weer een stijging in het aantal kavels dat wordt uitgegeven.

Bedrijventerreinen: Het aantal beschikbare bedrijfskavels loopt de komende jaren flink terug en daarbij ook het aantal te verwachten verkopen. Voor 2023 wordt een afzet van 5,28 ha voorzien. Waarna er vanaf 2025 geen te verkopen bedrijfskavels meer zijn. Binnenkort zal er dan ook een tekort ontstaan naar (kleinschalige) bedrijfskavels. Naar verwachting komt er vanaf 2024/2025 wel ruimte op het regionale bedrijventerrein Heesch West.

De algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) daalt in 2022 fors als gevolg van de afroming van de ABR (Hoofdstuk 4) `

In 2022 is een sterke daling te zien door afroming van de ABR op basis van programmabegroting 20222025. Op 1 januari 2023 bedraagt de stand van de ABR € 3,7 miljoen positief. In de Programmabegroting 2023-2026 is besloten om de ABR in 2023 met € 3,4 miljoen af te romen. Dit bedrag wordt gestort in de reserve bovenwijkse voorzieningen. In de jaren hierna kan er naar verwachting niet afgeroomd worden vanuit de ABR. Dit omdat de ABR in 2022 onder de grens van de minimale omvang is gekomen. Rekening houdende met de afroming 2023 bedraagt de ABR per 1 januari 2024 naar verwachting € 1,9 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk weer naar € 3,3 miljoen op 1 januari 2027. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 5,2 miljoen per 1-1-2023 naar € 6,3 miljoen per 1-1-2027. Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 2 van 37

Reserves en Voorzieningen (Hoofdstuk 5) In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 50,17 miljoen aan reserves en voorzieningen (op 1-12023). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening Heesch West van € 13,1 miljoen is in 2022 overgedragen aan de GR Heesch West. De verdeling die er overblijft is te zien in onderstaande cirkeldiagram. Zo beslaat naar verwachting op 1-1-2023 de ABR 7% van alle voorzieningen en reserves. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 38% van het totaal.

Grondbedrijf naar de toekomst toe (Hoofdstuk 6) De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om in de periode 2020 – 2040 ca 8.500 nieuwe woningen toe te voegen. Hiervoor zijn verschillende binnenstedelijke herstructureringslocaties in beeld (bijvoorbeeld voormalig belastingkantoor, Euterpepark, Raadhuislaan Zuid), maar ook uitbreidingswijken als Amsteleind en Stationskwartier Ravenstein. De locaties voor (nieuwe) bedrijven zijn vrijwel opgedroogd. De afdeling Economische Zaken voert een inventarisatie uit waarin zowel wordt gekeken naar mogelijkheden op bestaande terreinen, als naar uitbreidingsmogelijkheden. Om de ambities op het gebied van woningbouw en bedrijventerrein te realiseren wordt door de gemeente zowel aan inbreidings- als uitbreidingslocaties gewerkt. Om de woningbouw- en industrieopgave te realiseren voert de gemeente een actief grondbeleid. De veranderingen in wereld leiden tot veel (consument)onzekerheid. De energieprijzen zijn nog niet stabiel, grondstofkosten blijven stijgen en hypotheken staan onder druk door een stijgende hypotheekrente. De eerste twee zaken vertalen zich in hogere kosten binnen de grondexploitaties, waardoor minder winst genomen kan worden of een groter verlies genomen moet worden.

Wat uiteindelijk tot gevolg heeft dat de ABR lager wordt. Het laatste punt raakt de consument op de woningmarkt. Het krijgen van een hypotheek wordt hierdoor beperkt. Beslispunten MPG 2023-2026 1. Vaststellen van de het MPG 2023-2026; 2. Vaststellen van de parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties: Parameters MPG Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2023 1,09% 6,0% 0,0%

2024 1,09% 4,0% 0,0%

2025 1,09% 4,0% 1,5%

2026 en verder 1,09% 2,0% 1,5%

3. Vaststellen dat de grondexploitaties Binnenhaven Elzenburg, Schelversakker 1, Soos 66 en Weverstraat worden afgesloten. 4. Instemmen met de voorbereidingsbudgetten voor de onderstaande IMVA’s voor het jaar 2023*.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 3 van 37

IMVA projecten

IMVA opgericht in

Benodigd budget 2023

Planning openen GREX

80440

vm belastingkantoor

2017

150.000

2023

80550

herontw sportv Macharen

2019

135.000

2023

81150

Hooghuis Ravenstein

2018

140.000

2024

81160

Vidi Reo

2018

5.000

2025

81460

Stationskwartier Ravenstein

2021

300.000

2024 2024

80460

Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan Zuid

2021

110.000

80540

Klein Amsteleind

2019

960.000

2024

80560

Groot Amsteleind

2021

1.430.000

2026

80130

Marsna Casella

2022

5.000

2024

Totaal

3.235.000

* de beschikbaargestelde bedragen bij de programmabegroting 2023-2026 (Najaarsbericht 2022 Grondbedrijf) komen hiermee te vervallen

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 4 van 37

2 Inleiding en doel rapportages grondbedrijf

2 Inleiding en doel rapportages grondbedrijf Het grondbedrijf informeert het gemeentebestuur twee keer per jaar. Dit doen we met het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) en het Najaarsbericht. Het MPG en Najaarsbericht geven inzicht in de ontwikkelingen binnen de afdeling vastgoedbedrijf, waaronder de verkopen en de financiële positie van het grondbedrijf. Naast deze rapportages verwijzen we ook naar de paragraaf grondbeleid. De paragraaf grondbeleid is verplicht in de programmabegroting en de jaarrekening. Alle stukken worden door de gemeenteraad vastgesteld. De paragraaf geeft een inzicht op hoofdlijnen en schetst het beleidskader. Het MPG en het Najaarsbericht gaan een slag dieper en bevatten uitgebreidere informatie over de projecten en cijfers. Inhoud Het MPG bestaat uit twee delen. Het eerste deel geven we inzicht in het grondbedrijf van de gemeente Oss. In het tweede deel geven we inzicht in de stand van zaken van de verschillende complexen.

Deel 1: Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss; Hoofdstuk 4 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR); • Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op ons huidige risicomanagement en de stand van de reserves en voorzieningen; • Hoofdstuk 6 geeft de conclusies en het beleid van het grondbedrijf naar de toekomst; • In bijlage I hebben we alle tabellen opgenomen met de detailinformatie van de verschillende projecten; • Bijlage II betreft een nadere toelichting op ons risicomanagement; • Bijlage III geeft een overzicht van de afkortingen en gehanteerde begrippen.

• •

Deel 2: Deel 2 geeft een overzicht van de stand van zaken van de verschillende complexen. Dit stuk ligt vertrouwelijk voor de gemeenteraad ter inzage. Algemeen We hanteren drie type projecten. Hierin volgen we de verslagleggingsregels. Het betreft: • IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waarbij het nog niet vast staat of het project in de toekomst een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plankosten, onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp, enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt. • MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden en/of gebouwen met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een grondexploitatie heeft plaatsgevonden. • BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondexploitaties. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen van een BIE.

Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. In dit document geven we de ramingen weer van het MPG 2023-2026 en we vergelijken ze met de ramingen die we hebben gepresenteerd in het Najaarsbericht 2022 (als onderdeel van de programmabegroting 2023-2026). Het MPG 2023-2026 geven we in de grafieken weer met ‘groen’ en het Najaarsbericht met ‘blauw’. De reeds gerealiseerde cijfers geven we weer in ‘grijs’.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 5 van 37

3 Situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss

3 Situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss Woningbouw Verkopen binnen de gemeentelijke plannen In 2022 hebben we 100 minder bouwkavels verkocht dan waarvan bij het Najaarsbericht is uitgegaan. Dit komt omdat bij de projecten Elzeneind Slowcare en Kapelaan Nausstraat nog geen verkopen hebben plaatsgevonden. Bij zowel Elzeneind Slowcare (28 kavels) als Kapelaan Nausstraat (21 kavels) is de verwachting dat de kavels in 2023 worden verkocht. Verder is te zien dat ook bij Wilgendaal het aantal verkopen sterk is achtergebleven (45 kavels). Deze verkopen van 45 kavels vinden later plaats. In totaal zijn er in 2022 221 bouwkavels verkocht, in plaats van 321 wat begroot was bij het Najaarsbericht.

Fig. werkelijke verkoop bouwkavels in 2022 verschil t.o.v. het Begroting 2023-2026

Na 2024 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat veel van de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten, zoals Stationskwartier Ravenstein, Raadhuislaan Zuid, Belastingkantoor en Klein Amsteleind. Zie daarvoor de aparte regel in de navolgende tabel MPG 20232026 incl. IMVA. Het betreft hier de voorbereiding van projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen. Als we naar deze lijn kijken, zien we in 2024 een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. Het gaat hierbij echter om zachte plannen waarover de raad nog een besluit moet nemen (vaststelling grondexploitatie). Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 6 van 37

Fig. totale verkoop bouwkavels naar de toekomst toe

Er zijn een aantal IMVA projecten die grote invloed hebben op het aantal bouwkavels na 2023. Dit zijn onder andere Klein Amsteleind met een verwachting van in totaal 750 bouwkavels met een start van uitgifte in 2026. Raadhuislaan Zuid met 480 bouwkavels start uitgifte vanaf 2025. En Belastingkantoor is de uitgifte in 2024 voor 199 woningen. Bedrijventerreinen Verkopen bedrijventerrein gemeente Oss Op alle percelen ligt een optie of zijn reeds verkocht. Daarnaast wordt op relatief korte termijn een tekort voorzien in bedrijfskavels in Oss. De verwachte verkoop bij het Najaarsbericht is niet uitgekomen. De verwachting was dat er in 2022 3,23 hectare bedrijfsgrond werd verkocht. In werkelijkheid was dit maar 0,37 hectare. Bij Vorstengrafdonk en Crematorium zijn de verkopen uitgesteld naar 2023. Bij het project Crematorium wordt er gewacht op een uitspraak van de Raad van State.

Fig. werkelijke verkoop bedrijfskavels (in m2) in 2022, verschil t.o.v. de Begroting

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 7 van 37

In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het Najaarsbericht 2022. Er zijn wat kleine verschillen (0,27 hectare) ten opzichte van het Najaarsbericht. Dit komt omdat het aantal uitgeefbare vierkante meters die begroot stonden niet helemaal klopte met de werkelijkheid. Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren. Vanaf 2024/2025 kan het regionale bedrijventerrein Heesch West naar verwachting in een deel van de vraag voorzien (deze is niet meegenomen in het bovengenoemde overzicht).

Fig. totale verkoop bedrijfskavels (in ha) naar de toekomst toe

Parameters Bij de jaarrekening wordt jaarlijks een uitgebreide actualisatie en eventuele herziening doorgevoerd van alle gemeentelijke grondexploitaties. Bij deze actualisatie zijn de gerealiseerde kosten en opbrengsten in 2022 verwerkt in de boekwaarde. Vervolgens wordt de begroting van kosten en opbrengsten geactualiseerd, geraamd per prijspeil 1 januari 2023 en opnieuw gefaseerd op basis van de beste inschatting. Aangezien deze begroting in tijd wordt gefaseerd zijn de opgenomen bedragen onderhevig aan prijsontwikkelingen. In de grondexploitatie wordt met deze prijsontwikkeling rekening gehouden door het indexeren van de begrotingsonderdelen. Als er specifieke prijsafspraken zijn gemaakt voor het uitvoeren van werkzaamheden of de verkoop van gronden dan kan worden afgeweken van de algemene parameters en wordt gerekend met de overeengekomen prijzen met eventuele bijbehorende indexering. Onderstaande tabel geeft aan welke parameters we hanteren. Parameters MPG Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging

2023 1,09% 6,0% 0,0%

2024 1,09% 4,0% 0,0%

2025 1,09% 4,0% 1,5%

2026 en verder 1,09% 2,0% 1,5%

Rente De rekenrente is bij de jaarrekening over 2022 nacalculatorisch bepaald op 1,12%. De rekenrente voor de periode tot en met 2026 is bepaald op 1,09%. Deze rente is een afgeleide van de totale leningportefeuille (vreemd vermogen) van de gemeente Oss en betreft een gemiddeld rentepercentage over alle investeringen. Kostenstijging Bij het najaarsbericht van 2022 hebben we de kostenstijging voor 2022 bijgesteld naar 10%. Voornamelijk door de toename van de prijzen voor grondstoffen, is voor de komende jaren een verdere stijging van de kosten te verwachten (CBS, 2022). In de grondexploitaties is daarom, conform de outlook grondexploitaties 2023 van Metafoor, voor het jaar 2023 rekening gehouden met een index van 6%, voor 2024 en 2025 met 4% en de daarop volgende jaren met 2%. Opbrengstenstijging Bij de actualisatie van de grondexploitaties naar peildatum 1 januari 2023 zijn de geraamde grondverkopen geactualiseerd op basis van de grondprijzenbrief 2022-2023. De markt voor bestaande woningen is de afgelopen jaren erg dynamisch gebleken. Na een periode van omvangrijke stijgingen, laten de prijzen vanaf medio 2022 een daling zien (NVM, 2022). Deze omslag Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 8 van 37

wordt niet zo zeer veroorzaakt door een wegvallende vraag, maar door de ontwikkeling van de hypotheekrente, de hoge inflatie en het dalende consumentenvertrouwen (CBS, 2022). De grondwaarde voor nieuwbouwwoningen heeft minder grillig gereageerd op deze veranderingen. Bij de bestaande bouw was overbieding meer regel dan uitzondering en door de lange doorlooptijd bij nieuwbouw was er een vertragend effect van de prijsontwikkelingen. Door gestegen energieprijzen zijn nieuwbouwwoningen ook meer in trek dan bestaande woningen, waardoor een duidelijk verschil te zien is tussen de prijsontwikkeling van nieuwbouw- en de bestaande woningen.

Bron: Analyse nieuwbouw 4e kwartaal 2022, NVM

Ondanks dat de prijsontwikkeling voor nieuwbouwwoningen, en daarmee de prijsontwikkeling voor bouwgrond, minder is gedaald dan voor bestaande woningen, is er wel een afvlakking in de stijging te zien. Wanneer we de afvlakkende stijging combineren met de prijsontwikkeling van de stichtingskosten voor nieuwbouwwoningen, is het de verwachting dat de grondwaarde zal stabiliseren. Daarom is de index voor 2023 en 2024 op 0% gezet, daarna wordt gerekend met 1,5% in lijn met de inflatiedoelstelling van de ECB. De vraag naar (grootschalige) logistieke en bedrijfsmatige bouwgrond is gedurende 2022 op een hoog niveau gebleven. Door de aanhoudende hoge vraag naar goederen is de verwachting dat de vraag naar bouwgrond voor bedrijfsmatig vastgoed de komende jaren ook hoog zal blijven. Wel is door de gestegen rente een wijziging waarneembaar in het bruto aanvangsrendement die de grondwaarde stijging tempert. Om die reden wordt de index van de grondprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed gelijkgesteld aan die voor woningbouw. Conclusies Conclusies woningbouw • De verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen is in 2022 niet behaald (100 kavels minder), maar deze uitgifte wordt extra in 2023 verwacht. • Na 2024 daalt het aantal woningen in de vastgestelde grondexploitaties fors.

Dit betekent dat, als we willen inzetten op een minimaal gelijkblijvend productieniveau, de nieuwe locaties met grote urgentie moeten worden aangepakt. Momenteel is de gemeente al bezig met de voorbereiding van enkele plannen, zoals Klein- en Groot Amsteleind, Belastingkantoor, Stationskwartier Ravenstein en Raadhuislaan Zuid. Als de IMVA’s worden meegenomen zullen de uitgiftencijfers naar verwachting rond de 500 komen te liggen in 2024.

Conclusies bedrijfsgrond Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 9 van 37

• •

In 2018 tot en met 2021 heeft de gemeente Oss een sterke stijging gezien in de uitgifte van bedrijfskavels. In 2023 is het de verwachting dat nog de bedrijfskavels die onder optie definitief van eigenaar wisselen bij de notaris. Er zijn dus geen vrije bedrijfskavels meer om uit te geven. Voor wat betreft Heesch West verwachten we bij doorzetting van de huidige markt een grote belangstelling. Indien alles voorspoedig verloopt hopen we daar in 2025 de eerste gronduitgiften te doen. De uitgifte van de eerste 50 hectare wordt voorzien in de jaren 2025 tot en met 2031.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 10 van 37

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR Projectenoverzicht Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van het Najaarsbericht 2022. De voorbereidingskosten van eventueel toekomstig nieuwe grondexploitaties (IMVA) zijn hierin ook meegenomen. In onderstaande tabel is te zien dat een aantal projecten afgesloten zijn in 2022. Het gaat om de volgende projecten: Binnenhaven Elzenburg, Schelversakker 1, Soos 66 en Weverstraat. In de fase voor de vaststelling van een grondexploitatie worden voorbereidingskosten gemaakt. Binnen het grondbedrijf werken we momenteel aan 9 projecten met de status IMVA. Daarnaast werken we ook aan het project Heesch West. Omdat dit een gemeenschappelijk project betreft, laten we die hier buiten beschouwing. Alle projecten zijn bekend bij de gemeenteraad en in eerdere besluiten reeds aan de raad voorgelegd. IMVA

BIE

6810090 IMVA - herstructurering 80130 Marsna Casella 80440 Voormalig belastingkantoor 80460 Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan zuid 81150 Hooghuis Ravenstein 81160 Vidi Reo

6320010 herstructureringsplannen 80110 Bergoss 80120 Koornstraat Begijnenstraat 80140 Elzeneindlocatie Slowcare 80190 centrumplan Berghem 80200 Talentencampus 80220 Megen Zuid 80230 groenstraat haren 80240 De Kolk Ravenstein 80260 Walkwartier 80290 Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ruwert 80390 Soos 66 Oss 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat, vaststelling grex 80450 Schelversakker 1 81120 Centrumplan Lith 81140 Dorpsplan Oijen

eindjaar 2023 2025 2023 2025 2024 2023 2024 2023 2024 2025 2022 2024 2022 2025 2023

6810090 IMVA - woningbouw 80540 Klein Amsteleind (het Brand Oss) 80550 Herontwikkeling sportvelden Macharen 80560 Groot Amsteleind (Oss west) 81460 Stationskwartier Ravenstein

6810090 IMVA - industrieterreinen 80680 Heesch-West*

6820000 woningbouwcomplexen 80310 piekenhoef 80330 Wilgendaal 2 Herpen 80520 horzak-noord 80530 Oijense Zij Noord 80590 restant complexen 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82330 Weverstraat Geffen 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 Uitbreiding t'Veld Geffen

6320000 industrieterreinen 80620 de geer oost-zuid 80630 vorstengrafdonk 80710 Binnenhaven Elzenburg 80720 Crematorium Oss

eindjaar 2024 2028 2023 2025

eindjaar 2023 2023 2022 2023

2024 2033 2022 2024 2023 2023 2029

IMVA Nieuwe complexen worden onder de noemer IMVA (immaterieel vast actief) op de balans gezet. Op deze IMVA boeken we plan- en onderzoekskosten van projecten die nog in de voorbereidingsfase zitten. De gemeenteraad moet binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Voor de grondexploitaties in voorbereiding (IMVA’s) is per complex bij de programmabegroting 20232026 een inschatting gemaakt van de voorbereidingskosten voor 2022 en 2023. In 2022 is er € 2,8 miljoen budget beschikbaar gesteld, waarvan € 2,3 miljoen is gerealiseerd in 2022. Voor 2023 zijn de budgetten opnieuw tegen het licht gehouden en geactualiseerd op basis van lopende verplichtingen en planningen. Bij de begroting van 2024 worden voorbereidingskosten voor de complexen opnieuw ingeschat. De verwachting voor de projecten is dat de grondexploitaties in 2023 tot en met 2026 worden geopend. Bij het openen van de grondexploitaties worden de voorbereidingskosten overgeboekt naar de grondexploitatie. De voorbereidingskosten zijn via de voorziening IMVA financieel afgedekt. De vorming van de voorziening gebeurt door een onttrekking vanuit de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR). Bij een kostendekkend plan zal de voorziening IMVA vrijvallen en dan zal de ABR daarmee weer aangevuld worden.

De voorbereidingskosten bestaan uit ambtelijke uren alsmede onderzoeken die door externe partijen worden uitgevoerd. In de onderstaande tabel staan voor de verschillende IMVA-projecten de verwachte budgetten 2023 weergegeven. IMVA projecten

IMVA opgericht in

Benodigd budget 2023

Planning openen GREX

80440

vm belastingkantoor

2017

150.000

2023

80550

herontw sportv Macharen

2019

135.000

2023

81150

Hooghuis Ravenstein

2018

140.000

2024

81160

Vidi Reo

2018

5.000

2025 2024 2024

81460

Stationskwartier Ravenstein

2021

300.000

80460

Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan Zuid

2021

110.000

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 11 van 37

80540

Klein Amsteleind

2019

960.000

2024

80560

Groot Amsteleind

2021

1.430.000

2026

80130

Marsna Casella

2022

5.000

2024

Totaal

3.235.000

Hieronder het overzicht van de beschikbare budgetten en de werkelijke realisatie 2022 per IMVA. Onder deze tabel worden de grootste afwijkingen kort toegelicht. IMVA Voormalig belastingkantoor Herontwikkeling sportvelden Macharen Hooghuis Ravenstein Vidi Reo Stationskwartier Ravenstein Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan Zuid Groot Amsteleind (Oss west) Klein Amsteleind (het Brand) Marsna Casella Totaal

Afboekingen/ Realisatie 2022 Veschil correcties 40.000 -175.421 182.647 32.774 100.000 118.891 -18.891 170.000 36.782 133.218 5.000 19.206 -14.206 550.000 237.786 312.214 85.000 212.904 -127.904 1.850.000 565.626 1.284.374 936.143 -936.143 5.000 2.466 2.534 2.805.000 -175.421 2.312.451 667.970

Budget 2022

Hieronder wordt een toelichting gegeven op de grote verschillen. • Het verschil bij het Belastingkantoor is ontstaan doordat er bij de begroting 2022 geen rekening is gehouden met een voorschot op de koopsom (€ 150.000) die in 2022 ontvangen is. Tevens is er ook geen rekening gehouden met de uitkeringen van de bijdrages van ontwerpprijsvraag. In 2022 zijn er behoorlijk meer plankosten gemaakt dan begroot, het budget is vooraf te laag ingeschat. Het plan vergt meer ambtelijk inzet door veranderende marktomstandigheden. Verder is in 2022 € 42.000 aan voorbereidingskosten afgeboekt omdat voor die kosten de voorbereidingstermijn van 5 jaar is overschreden. Tevens is een bedrag van ca. € 133.000 gecorrigeerd in verband met (in het verleden) geboekte exploitatiekosten die niet op de kostensoortenlijst Bro staan. • Hooghuis Ravenstein: Bij de begroting werd rekening gehouden met meer voortgang van dit project dan daadwerkelijk is gerealiseerd. • Stationskwartier Ravenstein: De werkzaamheden zijn beter verdeeld over de tijd. De besteding in 2022 is lager uitgevallen, het budget voor 2023 is hierop herijkt. • Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan Zuid: De gerealiseerde kosten zijn hoger dan begroot met name vanwege uitgevoerde onderzoeken (o.a. financieel en parkeren) inzake de haalbaarheid en voorbereiding en de bijbehorende ambtelijke inzet.

• Klein Amsteleind & Groot Amsteleind: Bij het najaarsbericht 2022 was dit Oss west (Amsteleind). Dit is later gesplitst in klein en groot Amsteleind. De projecten zijn in het kader van de jaarrekening 2022 financieel gescheiden. De historische kosten zijn ook herverdeeld. Per saldo is er in 2022 ongeveer € 350.000 minder uitgegeven als begroot. De verwachting is dat dit bedrag in 2023 alsnog wordt uitgegeven aan doorlopende onderzoekskosten en onderzoekskosten voor het optiegebied. Verder zijn in 2022 de IMVA’s Walkwartier locatie TBL (€ 307.529) en Schaepskooi (€ 64.385) afgesloten conform besluitvorming Najaarsbericht 2022. Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De blauwe lijn is de raming voor de afgelopen begroting 2023-2026. De groene lijn betreft de meest actuele raming bij dit huidige MPG. De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 12 van 37

Huidige stand ABR & prognose Op 1 januari 2023 bedraagt de stand van de ABR € 3,7 mln. positief. In bijlage I tabel VI staat de totale lijst (verloop reserves en voorzieningen) waarop het verloop van de ABR is gebaseerd. Ten opzichte van het Najaarsbericht 2022, is de stand van de ABR per 1-1-2023 € 4,9 miljoen lager (zie paragraaf 4.5 voor een toelichting op dit verschil). Door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022 neemt de ABR in beginsel sterk af. Rekening houdende met de afroming 2023 bedraagt de ABR per 1 januari 2024 naar verwachting € 1,9 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk weer naar € 3,3 miljoen op 1 januari 2027. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 5,2 miljoen per 1-1-2023 naar € 6,3 miljoen per 1-1-2027. Afroming ABR in 2023: € 3,4 mln. In de Programmabegroting 2023-2026 is besloten om de ABR in 2023 met € 3,4 miljoen af te romen. Dit bedrag wordt gestort in de reserve bovenwijkse voorzieningen. In de jaren hierna kan er naar verwachting niet afgeroomd worden vanuit de ABR. Dit omdat de ABR in 2022 onder de grens van de minimale omvang is gekomen. Conclusies verloop ABR • Het komende jaar verwachten we een daling van de ABR naar € 1,9 miljoen. Dit komt door de afroming van € 3,4 miljoen in 2023. • Vanaf 2024 kan er tijdelijk niet afgeroomd worden vanuit de ABR. • De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen veelal af.

De verwachte winstnemingen vlakken de komende jaren dus ook af. • De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Het is niet de verwachting dat de IMVA-projecten een (groot) positief effect hebben op de ABR. • Projecten kennen, afhankelijk van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten. • Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. Hiervoor hebben we bij de afroming in 2022 van de ABR € 10 miljoen gereserveerd in de reserve binnenstedelijke transformatie. Het jaar 2022: verschillen tussen Najaarsbericht en MPG De ABR is per 1-1-2023 ongeveer € 4,9 miljoen lager dan de prognose in het Najaarsbericht. Dit komt met name door de volgende mutaties. Groen betekent een voordeel ten opzichte van het Najaarsbericht, rood betekent een nadeel ten opzichte van het Najaarsbericht.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 13 van 37

Hieronder volgt een tekstuele toelichting op bovenstaande verschillen. Alleen verschillen van meer dan € 100.000 ten opzichte van het Najaarsbericht worden tekstueel toegelicht. Positief is een beter resultaat ten opzichte van het Najaarsbericht. Negatief is een slechter resultaat dan waarvan is uitgegaan bij het Najaarsbericht. Voordelig effect Nota kostenverhaal (€ 635.609 voordelig) Er zijn minder kavels verkocht dan waar vanuit werd gegaan bij het Najaarsbericht. Dit heeft als gevolg dat er minder afgedragen is op basis van de nota kostenverhaal vanuit de grondexploitaties aan de reserve bovenwijkse voorzieningen en de reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving. Bijstelling voorziening IMVA (€ 492.548 voordelig) Vanuit deze voorziening betalen we de kosten van mogelijk nieuwe grondexploitaties die niet tot een BIE leiden. Als deze plannen wel de status krijgen van BIE, dan worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe grondexploitatie. Indien de plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. De verlaging van de voorziening wordt veroorzaakt door afboekingen. De projecten Schaepskooi en Walkwartier, locatie TBL zijn afgesloten, conform besluitvorming bij het Najaarsbericht 2022, als IMVA’s, dit worden geen BIE’s. De gevormde voorziening voor deze twee projecten is derhalve volledig ingezet.

Ook heeft er een afboeking plaatsgevonden met betrekking tot het voormalig belastingkantoor (overschrijding 5 jaarstermijn en kostensoortenlijst Bro). Bijstelling verkoop beheersgronden (€ 127.174 voordelig) De gemeente heeft in 2022 meerdere onroerende zaken verkocht. Conform het beleid wordt de koopsom, minus de boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. Taskforce versnelling woningbouw (€ 113.091 voordelig) In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 vanuit de ABR beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. Het restant budget daaromtrent bedroeg per 2022 € 165.923 en daarvan is werkelijk € 52.832 uitgegeven. Nadelig effect Winstneming Herstructurering (€ -452.959 nadelig) Ten opzichte van het Najaarsbericht is de winstneming herstructurering afgenomen. Dit komt voor € 0,4 miljoen door het project Elzeneind Slowcare. Bij Elzeneind Slowcare is het resultaat verslechterd doordat de verkoopopbrengst naar beneden is bijgesteld op basis van de grondwaarde huidige planuitwerking gymzaal Elzeneind. Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ -593.629 nadelig) De exploitatieverliezen zijn ruim € 0,6 miljoen hoger dan geraamd bij het Najaarsbericht.

De belangrijkste verschillen bestaan uit Winkelcentrum de Ruwert, Talentencampus en Centrumplan Lith. • Winkelcentrum de Ruwert: Het resultaat is verslechterd met € 0,7 miljoen omdat de sloopkosten van het pand D’n Iemhof hoger zijn uitgevallen i.v.m. de aanwezigheid van asbest. Omdat nog ongeveer de helft van het pand gesloopt moet worden in de toekomst, zijn er ook nog extra sloopkosten geraamd. Er is een nieuwe besteksraming voor de civiele werken, die hoger uitvalt door de indexatie. En daarnaast is de doorlooptijd van het project verlengd, waardoor er extra plankosten en uren voor VAT (Voorbereiding, administratie en toezicht) zijn geraamd en ook de parameters voor kostenstijgingen meer invloed hebben. Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 14 van 37

• • •

Talentencampus: Het resultaat is verslechterd met € 0,1 miljoen omdat de kosten voor het bouwen woonrijp maken van het openbaar gebied zijn toegenomen door de oplopende inflatie. Opbrengsten voor de nog te verkopen grond zijn juist voorzichtiger ingeschat. Centrumplan Lith: Het resultaat is verslechterd met 0,1 miljoen door het verhogen van de plankosten gezien de nog te doorlopen ruimtelijke procedure en een extra indexatie van de civiele ramingen. Centrumplan Berghem: Het resultaat ten opzichte van het Najaarsbericht is verbeterd met € 0,4 miljoen. Dit komt doordat de pandeigenaar zijn eigendom zelf gaat herontwikkelen. Door de zelfrealisatie is het niet meer noodzakelijk dat de gemeente verwevingen doet om extra parkeerplaatsen te realiseren. De opgenomen posten voor het verwerven vallen daarom vrij. De kosten voor het herstructureren van het openbaar gebied zijn opgelopen.

De overige wijzigingen binnen de complexen (zowel positief als negatief) hebben hoofdzakelijk te maken met kleine planwijzigingen, inflatie en bijstellingen van de plankosten. Winstneming Industrie (€ -1.564.024,46 nadelig) Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht wordt (deels) veroorzaakt door het project de Geer OostZuid. De opgenomen kostenpost voor het compenseren van de ophoogkosten is afgebouwd. We verwachten de grondexploitatie in de loop van 2023 af te sluiten. Verder werd bij het Najaarsbericht verwacht dat er in 2022 bij het project Vorstengrafdonk € 1,6 miljoen meer winst genomen kon worden. Deze winst verwachten we nog steeds alleen nu is de verwachting dat de winst in 2023 genomen wordt. Dit heeft te maken met het feit dat de geraamde opbrengsten 2022 niet zijn gerealiseerd. Deze opbrengsten verwachten we nu in 2023. Hierdoor kan er in 2022 minder winst genomen worden. Winstneming woningbouw (€ -3.641.353 nadelig) De lagere winstneming van de woningbouw wordt vooral veroorzaakt door de projecten Wilgendaal, Piekenhoef, Oijense zij en Liesdaal. • Wilgendaal: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is met € 1,5 miljoen verslechterd. Dit komt door een lagere winstneming en omdat er in het verleden te veel winst is genomen. Het resultaat is verslechterd met € 1,7 miljoen omdat er nieuwe bestekramingen zijn toegevoegd voor de civiele werken.

Daarnaast zijn er uren voor plankosten toegevoegd, omdat de raming voor de toekomst ontoereikend was. Over het algemeen geldt dat de kostenstijgingen een grote rol spelen in de verslechtering van het resultaat. Aan de opbrengstenkant hebben we ook twee tegenvallers: de werkelijke verkaveling wijkt af van de verkaveling die was opgenomen, waardoor er minder vierkante meters uitgeefbaar zijn en de grondprijs voor de sociale huurwoningen valt lager uit. Verder wordt de te veel genomen winst teruggedraaid in 2022. Het gaat om een bedrag van € 0,6 miljoen. Dit heeft een nadelig effect op het totaal van de winstneming woningbouw. • Piekenhoef: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is verslechterd met € 0,2 miljoen. Dit komt door de POC-methode. De tussentijdse winstneming is lager uitgevallen dan geraamd bij het Najaarsbericht. Deze winst wordt op een later moment genomen. • Oijense zij: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is verslechterd met € 1,4 miljoen. Dit komt door de POC-methode. De tussentijdse winstneming is lager uitgevallen dan geraamd bij het Najaarsbericht. Deze winst wordt op een later moment genomen. • Liesdaal: Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht is verslechterd met € 0,2 miljoen.

Als door enige reden het verwachte winstpercentage daalt, zal een teveel aan reeds genomen winsten teruggestort worden om het ontstane verschil weer af te dekken. Dit heeft een nadelig effect op het totaal van de winstneming woningbouw, daarom wordt deze winst in 2022 teruggedraaid. o Het resultaat is verslechterd met € 0,5 miljoen. Dit komt door een verhoging van de civiele kosten (geactualiseerde deelraming, circa € 266.000), hogere kostenstijging door aangepaste percentage kostenstijging (circa € 258.000) en minder opbrengstenstijging door aangepaste percentage opbrengstenstijging (circa € 310.000). Gezien de lange doorlooptijd van dit project heeft het (op portefeuilleniveau) aanpassen van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging relatief veel impact. Verder is bij het project Liesdaal in het verleden te veel winst genomen, daarom wordt deze winst in 2022 teruggedraaid. Het gaat om een bedrag van € 0,2 miljoen. Dit heeft een nadelig effect op het totaal van de winstneming woningbouw. Winst- en verliesnemingen Winstnemingen Op grond van de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van de commissie BBV moet winst genomen worden op basis van het zogenoemde principe van percentage of completion (POC).

Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Gemeente Oss, MPG 2023–2026 pagina 15 van 37

Stel: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% van de te verwachten winst als tussentijdse winstneming. In deze berekening is dat voor dit jaar 18,2% van de verwachte winstneming. Als in het verleden pas 15% winst is genomen, nemen we het verschil tussen de 15% en 18,2% als tussentijdse winstneming. Op basis van de POC-methode is er in 2022 € 2,7 miljoen aan winst binnen de grondcomplexen. Hier staat ook € 0,9 miljoen aan terugdraaiing van winst bij drie complexen tegenover in verband met teveel genomen winst in het verleden. Vanaf 2023 tot en met 2033 verwachten we nog netto € 14,2 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage in de winstnemingen wordt geleverd vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Piekenhoef, Wilgendaal, Liesdaal, ‘t Veld Geffen en Oijense Zij. Verliesneming In 2024 is een piek zichtbaar in de verliesneming. Deze verliesneming wordt voor € 14,2 miljoen veroorzaakt door het te nemen verlies van het Walkwartier. Om dit verlies te dekken is er reeds een verliesvoorziening getroffen. Overzicht van de Winst- en verliesnemingen in de komende periode De onderstaande grafiek geeft een overzicht van de winst- en verliesnemingen binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s).

Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

Verliesvoorziening Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. De totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt per 1-1-2023 circa € 19,2 miljoen. In de volgende grafiek zijn de voorziene verliesnemingen per 1-1-2023 (groene balk) en reeds geboekte verliesneming (rode balk) bij elkaar opgeteld. Dit geeft inzicht in het totale tekort. De 10 projecten met het grootste tekort zijn opgenomen in de onderstaande grafiek. De volledige lijst met verliesnemingen staat in bijlage IV.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 16 van 37

De toekomstige verliesnemingen zijn de werkelijke afboekingen van het bij de grondexploitaties berekende verliezen. Deze verliezen zijn reeds gedekt vanuit de voorziening te verwachten exploitatieverliezen. Conclusies: Winst- en verliesneming • In 2024 is er een piek wat betreft verliesneming, dit komt doordat in 2024 de verliesneming van het Walkwartier wordt voorzien. • Na 2023 volgt er minder winst uit de grondexploitatie. Dit komt omdat veel grondexploitaties aflopend zijn en de kosten zijn gestegen voor de aanleg van het openbaar gebied. Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde De boekwaarde per 1 januari 2023 is € 79,6 miljoen. Deze boekwaarde is verdeeld onder de beheercomplexen, bedrijventerrein Heesch-West, de IMVA’s en de complexen die aangemerkt zijn als Bouwgrond in exploitatie (BIE). Het project Heesch-West is een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Bernheze en ‘s-Hertogenbosch. In dit project participeert de gemeente Oss voor 30%. Het benoemde bedrag is dan ook 30% van de huidige boekwaarde van het project.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 17 van 37

Onderstaande tabel geeft de verschillen weer met de boekwaarde van 1 januari 2022. In bijlage I, tabel III staat een onderbouwing van de verschillende posten. per 1 januari 2022

mutatie 2022

per 1 januari 2023

36,1 2,2 22,5 18,9 79,7

1,0 1,8 1,8 -4,6 -0,1

37,1 3,9 24,3 14,3 79,6

Beheercomplexen IMVA's Heesch-West Bouwgrond In Exploitatie Totaal *afgerond in miljoenen euro’s

Wat valt op? • De boekwaarde bij de beheercomplexen is verhoogd met € 1 mln. Dit komt door een hogere boekwaarde op erfpachtgronden woningbouw. • De wijziging in de boekwaarde IMVA’s is vooral ontstaan door een toename in de plankosten van het project Klein Amsteleind en Groot Amsteleind. De IMVA’s Schaepskooi en Walkwartier, locatie TBL zijn afgeboekt omdat deze IMVA’s zijn afgesloten. • Het aandeel van de gemeente in de mutatie van de boekwaarde bij Heesch-West is € 1,8 mln. De totale boekwaarde bij Heesch-West bedraagt € 80,9 mln. Het aandeel van de gemeente Oss hierin is 30%. • De boekwaarde van de BIE’s is met € 4,6 miljoen verlaagd. Vennootschapsbelasting (Vpb) Vennootschapsbelasting wordt ook wel Vpb genoemd en wordt geheven over de winst die een onderneming maakt. Het grondbedrijf is in dit kader belastingplichtig. Eind 2022 is bekend geworden dat we € 436.000 Vpb moeten betalen over het jaar 2020. Verliezen zijn verrekenbaar te weten één jaar terug en onbeperkt voorwaarts. In afwachting van de aangifte over 2021 zijn we ervan uitgegaan dat we de aanslag 2020 zouden kunnen verrekenen. Derhalve hebben we de aanslag 2020 niet verwerkt in de jaarrekening 2022.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 18 van 37

5 Risicomanagement

5 Risicomanagement Waarom hebben we risicomanagement? De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om inzicht te krijgen op de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo analyse. In deze analyse benoemen we een aantal risico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn (b.v. een onverwachte vervuiling in de grond) of conjuncturele risico’s (b.v. een hogere rente of inflatie en een lagere grondprijs). Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse dekken we in principe af via de Algemene Bedrijfsreserve (ABR). Dat doen we via een reservering. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.

Naast het afdekken van risico’s geeft het risicomanagement ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden. In de ABR worden namelijk direct winsten uit de grondexploitaties gestort. Het risicoprofiel moet in principe altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Als de stand van de ABR hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere worden afgeroomd. Risicobeheer Een goed onderbouwde grondexploitatie is de basis van een goede beheersing van de risico’s. De risico’s met een kans van optreden groter dan 50% worden opgenomen in de grondexploitatie. De risico’s met een kleinere kans van optreden worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. We ramen de risico’s op drie niveaus: 1. Opgenomen in de grondexploitatie: a. Risico’s met een kans van optreden groter dan (>) 50% worden opgenomen in de grondexploitatie. 2. Project specifiek: a. Risico’s met een kans van optreden kleiner dan (<) 50% worden meegenomen bij de Monte Carlo analyse en worden opgenomen in de rapportage van het weerstandvermogen. 3. Monte Carlo: a. Sensitiviteiten en macro-economische risico’s worden geraamd met de Monte Carlo analyse en opgenomen in de rapportage van het weerstandvermogen. De Macro economische risico’s zijn uitgewerkt in de volgende twee scenario: Basis scenario: Recessie • Grondprijzen blijven hetzelfde: o Effect: geen opbrengstenstijging.

• Woningverkopen lopen terug: o Effect: ontwikkelaars vertragen in uitgifte en nemen gronden later af. • ECB gaat inflatie te lijf, marktrentes lopen op: o Effect rentekosten voor gemeente wordt hoger. • Inflatie loopt terug door verminderde vraag, maar blijft aan de hoge kant: o Effect kostenstijging loopt langzaam terug. Voor 50% meegenomen in het Monte Carlo model Worst case scenario: diepe recessie: • Grondprijzen dalen: o Effect: opbrengstendaling. • Woningverkopen lopen terug: o Effect ontwikkelaars vertragen in uitgifte en nemen gronden later af. • ECB gaat inflatie te lijf, marktrentes lopen op: o Effect rentekosten voor gemeente wordt hoger. • Inflatie blijft hoog door schaarste, en hoge energie prijzen: o Effect: kostenstijging blijven hoog Voor 50% meegenomen in het Monte Carlo model Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 19 van 37

De sensitiviteiten zijn basis van inschatting en ervaring en verwerkt in de onderstaande brandbreedte: • Plan-en onderzoekskosten min 0% - max 20% • Verwervingen min 0% - max 10% • Openbare werken min -10% - max 20% • Sanering min 0% - max 10% • Verkopen min -5% - max 5% Monte Carlo simulatie De Monte Carlo simulatie is een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. De Monte-Carlomethode wordt meestal toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van (of onzekerheid met betrekking tot) de startcondities. Risicoreservering De Monte-Carlomethode leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 8,4 miljoen. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In de onderstaande grafiek is het risicoprofiel per projectencluster weergegeven. De risico’s bij de woningbouwcomplexen zijn bij het MPG hoger ingeschat dan bij het Najaarsbericht. Dit komt met name door veranderende economische omstandigheden

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. Het uiteindelijke bedrag wat we moeten reserveren, berekenen we door de hiervoor bepaalde risico’s uit te zetten in de tijd en op basis van de voortgang van de projecten. We dekken niet het gehele bedrag van € 8,4 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. •

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten direct genomen worden. De risico’s van de projecten met een tekort moeten daarom direct vanuit de ABR betaald kunnen worden. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 3,2 miljoen (1-1-2023). Projecten met winst – conjuncturele risico’s: Dit zijn risico’s als gevolg van de economische situatie van Nederland, zoals lagere verkoopprijzen, vertraging, andere rentestanden, inflatie, enz. Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming. Hoe hoog deze toekomstige winsten mogen zijn wordt bepaald op basis van de POC-methode. Voor het bepalen van de risicoreservering in de ABR sluiten we daarom aan bij dezelfde (POC) methode. Voor de winstgevende projecten geldt per 1-1-2023 een risicoprofiel van € 5,2 miljoen.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 20 van 37

Per 1-1-2023 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 5,2 mln. De omvang van de minimale stand van de ABR is terug te zien in de grafiek van het verloop van de ABR (paragraaf 4.3). Tot slot zijn er nog projecten met winstnemingen waar project specifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen één project, bijvoorbeeld: mogelijke bodemvervuiling, niet gesprongen explosieven, enz. Deze risico’s worden financieel berekend en verdisconteerd met de winstverwachting van het plan. Resultaten en risico’s basis scenario en worst case scenario Basis scenario Type marktrisico uitgiftevertraging(jaar) rentestijging(%) opbrengstenstijging(%) kostenstijging(%) Worst case scenario Type marktrisico uitgiftevertraging(jaar) rentestijging(%) opbrengstenstijging(%) kostenstijging(%)

2023

2023

1 1 0 0

2 1 0 2

2024

2024

1 1 0 0

2 2 0 2

2025

2025

1 1 0 -1

2 2,5 -0,5 2

2026

2026

1 1 0 1

2 3 -0,5 2

2027

2027

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2028

2028

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2029

2029

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2030

2030

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2031

2031

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2032

2032

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

2033

2033

1 0 0 1

2 1 -0,5 2

De effecten van twee scenario’s op de eindwaarde staan in de onderstaande tabel:

Marktrisico's Uitgiftevertraging Kostenstijging Opbrengstenstijging/daling Rentestijging Totaal

Basis scenario -116.837 -214.770 0 -145.907

Worst case scenario -205.898 -1.805.956 -319.282 -478.379

-477.515

-2.809.514

Nog te openen (toekomstige) grondexploitaties (in voorbereiding onder de IMVA) maken geen onderdeel uit van deze voorstaande doorrekening. Kosten IMVA De gemaakte (plan)kosten dekken we direct af in de voorziening programmaprojecten. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt. Reserves Het hieronder staande staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per reserve. De stand van 2023 betreft de reserves, zoals gevormd op 1-1-2023. De standen voor de jaren 2024 tot en met 2027 zijn een inschatting. Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse. In bijlage I, tabel VI treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 21 van 37

ABR Deze reserve vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf en dient om conjuncturele risico’s op te vangen. Conjuncturele risico’s zijn algemeen van aard en hebben betrekking op de gehele projectenportefeuille. Het zijn risico’s die samenhangen met macro-economische ontwikkelingen. Vertraging in de uitgifte door een lagere woningvraag of een verlaging van de grondprijzen door een slechtere economie zijn voorbeelden van conjuncturele risico’s. Uit de grafiek volgt een fors dalende ABR per 1 januari 2023. Dit komt met name door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022. Dit conform besluitvorming vaststelling programmabegroting 2022-2025. In 2023 is te zien dat de ABR nog verder afneemt, dit komt door afroming van € 3,4 miljoen in 2023 ten gunste van de reserve bovenwijkse voorzieningen. Reserve risico’s Heesch–West De exploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast deze berekening hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-west ook een eigen inschatting maken. Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening.

Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 1,73 miljoen. Omdat Heesch West geen Osse grondexploitatie betreft, is een afzonderlijke reserve gevormd. Reserve Strategische aankopen Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is het deficit tijdelijk af te dekken tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde. De reserve is niet bedoeld om de hele aankoop te financieren. Ook worden de rentekosten over het aankoopbedrag uit deze reserve betaald. De reserve bedroeg per 1-1-2022 € 0,62 miljoen. In 2022 is een storting van € 5,1 miljoen gedaan vanuit afroming ABR. Hierdoor is de stand van de reserve per 1-1-2023 € 5,7 miljoen. Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Per jaar wordt een afweging gemaakt of er een storting vanuit de ABR plaatsvindt. Reserve binnenstedelijke transformatie Dit is een nieuwe reserve. In 2022 is er een bedrag van € 18,2 miljoen afgeroomd uit de ABR. Een deel van dit bedrag wordt in de nieuwe reserve binnenstedelijke transformatie gestort. Dit bedrag is 10mln. De reserve is bedoeld om de verliezen van binnenstedelijke herstructueringsopgaves op te vangen.

Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. Reserve bovenwijkse voorzieningen Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 22 van 37

De reserve bovenwijkse voorzieningen is gevuld door een storting vanuit het ABR (afroming) in 2022 voor een bedrag van € 3,074 miljoen en door de afdracht bovenwijkse voorzieningen vanuit de grondexploitaties voor een bedrag van € 0,4 miljoen. De beginstand van deze reserve bedraagt per 1-12023 € 3,5 miljoen. Vanuit kostenverhaal op basis van anterieure overeenkomsten hebben we in 2022 nog vrijwel geen ontvangsten gehad. Reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving De mutatie reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving wordt gevuld vanuit de bovenwijkse netwerkvoorzieningen. Het bedrag van de afdracht bovenwijkse netwerkvoorzieningen komt bijna volledig voort uit de grondexploitaties. De beginstand van deze reserve is per 1-1-2023 € 0,3 miljoen. Ook hier geldt dat in 2022 nog vrijwel geen bijdragen zijn ontvangen vanuit kostenverhaal op basis van afgesloten anterieure overeenkomsten. Voorzieningen De onderstaande staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per voorziening. De stand van 2023 betreft de voorzieningen, zoals gevormd op 1-1-2023. De standen voor de jaren 2024 tot en met 2027 zijn een inschatting. Het verloop van de voorzieningen is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse.

In bijlage I, tabel VI treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Door jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties kunnen er uiteraard elk jaar mutaties plaatsvinden. Bij afsluiting van het betreffende complex vindt er pas daadwerkelijk een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies. Voorziening IMVA Deze voorziening is voor het afdekken van de gemaakte onderzoekskosten bij het eventueel niet doorgaan van een beoogde toekomstige grondexploitatie. Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch West op te vangen. Het bestemmingsplan Heesch West is begin 2022 vastgesteld door de gemeenteraden. Op grond daarvan is in april 2022 deze voorziening over gedragen aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West. Afhankelijk de jaarlijks te actualiseren grondexploitatieberekeningen Heesch West zal moeten blijken of we de komende jaren aanvullende bijdragen moeten betalen of eventueel geld terugkrijgen. Voorziening afwaarderingen (I)MVA Deze voorziening geldt voor een tijdelijke correctie op materiele vaste activa ten behoeve van (toekomstige) grondexploitaties.

Hierdoor kan de volledige boekwaarde van de activa te zijner tijd ingebracht worden bij een eventuele grondexplotatie. Bij activa waarvan de bestemming verandert moet de actuele waarde bepaald worden. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde (aankoopbedrag) dan wordt de waardedaling als verlies ten laste van het resultaat verantwoord. Dit doen we via deze voorziening bijzondere waardevermindering. De stand per 1-1-2023 bedraagt € 2,1 miljoen. Dit bedrag bestaat uit € 0,38 miljoen voor gronden Stationskwartier Ravenstein en voor € 1,7 miljoen ten behoeve van het Hooghuis Ravenstein. Deze oude school is niet meer functioneel in gebruik en derhalve is de boekwaarde afgezonderd in deze voorziening. Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 23 van 37

Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 50,17 miljoen aan reserves en voorzieningen (op 1-12023). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening Heesch West is in 2022 overgedragen aan de GR Heesch West. Per 1-1-2023 hebben we dan ook één grote voorziening minder. De verdeling die overblijft is te zien in navolgende cirkeldiagram. Zo beslaat op 1-1-2023 de ABR 7% van alle voorzieningen en reserves. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 38% van het totaal.

Gemeente Oss, MPG 2023–2026

pagina 24 van 37

6 Grondbedrijf naar de toekomst

6 Grondbedrijf naar de toekomst De gemeente Oss ontwikkelt zich de komende jaren tot een ondernemende woon- en werkgemeente met ruim 100.000 inwoners. Om te kunnen voorzien in de eigen behoefte en om de regionale woonfunctie van Oss te versterken is het nodig om elk jaar een toevoeging van 500 tot 600 woningen te realiseren. Meer woningen betekent ook meer voorzieningen en ruimte voor economische groei. Wij zijn continu bezig met zoeken naar mogelijkheden om de financiële positie van het grondbedrijf te verbeteren. Dit is een doorlopend proces. Om de verkoop van de kavels voor woningen en bedrijven te optimaliseren, lopen de volgende initiatieven. Wonen in Oss: Oss kent al enkele jaren een brede samenwerking voor de Osse woningmarkt. Onder de noemer Wonen in Oss werken verschillende partijen samen om de belangen en toekomst van de Osse woningmarkt in kaart te brengen. Het gezamenlijk doel is het versterken van de kracht van het Osse wonen. Zelfbouwcoach: Wanneer we als gemeente kavels aan particulieren en CPO-groepen verkopen, komt er veel informatie op deze inwoners af. Wij helpen hen in het proces met de gemeente. Hiervoor ehbben wij zelfbouwcoaches in dienst. Gronduitgifte De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn.

Hiertoe is de ambitie om in de periode 2020 – 2040 ca 8.500 nieuwe woningen toe te voegen. Een groot deel hiervan vind plaats binnen plannen van de gemeente. Hiervoor zijn verschillende binnenstedelijke herstructureringslocaties in beeld (bijvoorbeeld voormalig belastingkantoor, Euterpepark, Raadhuislaan Zuid), maar ook uitbreidingswijken als Amsteleind en Stationskwartier Ravenstein. Ook de locaties voor (nieuwe) bedrijven zijn vrijwel opgedroogd. De afdeling Economische Zaken voert een inventarisatie uit waarin zowel wordt gekeken naar mogelijkheden op bestaande terreinen, als naar uitbreidingsmogelijkheden. Bij de uitgifte van gronden voeren wij een open en transparant proces, wat in lijn is met de Didamuitspraak uit 2021. Dit houdt in dat we de voorgenomen verkopen vooraf publiceren op de gemeentelijke website. Daar waar we direct aan één gegadigde verkopen, wordt dit op dezelfde website medegedeeld. Actieve grondpolitiek Om de ambities op het gebied van woningbouw en bedrijventerrein te realiseren wordt door de gemeente zowel aan inbreidings- als uitbreidingslocaties gewerkt. Om de woningbouw- en industrieopgave te realiseren voert de gemeente een actief grondbeleid in. Bij actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling van locaties bij de gemeente.