MPG 2022-2025.PDF

MPG 2022-2025 Meerjarenprogramma Grondbedrijf en Jaarverslag 2021

MPG 2022 – 2025 MeerjarenProgramma Grondbedrijf en Jaarverslag 2021 3 maart 2022 afdeling vastgoedbedrijf dienst gemeentebedrijven

Inhoudsopgave 1 2 3

4

5

6

Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG Inleiding en doel rapportages grondbedrijf Inhoud Algemeen Macro-economische ontwikkelingen Economische situatie algemeen Woningbouw Bedrijventerreinen Conclusies Stand van zaken grondbedrijf en ABR Projectenoverzicht Parameters Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) Huidige stand ABR & prognose Het jaar 2021: verschillen tussen Najaarsbericht en MPG Winst- en verliesnemingen Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde Risicomanagement Kosten IMVA Reserves Voorzieningen Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen Grondbedrijf naar de toekomst Conclusie MPG

6.3

6.4

Stikstof en PFAS

Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen Grondprijsbeleid en nota kostenverhaal

Bijlage I Cijfers op projectniveau I. Details verkopen – woningbouw II. Details verkopen - industrie III. Boekwaarden complexen IV. Winst- en verliesnemingen V. Totaalresultaat (eindwaarde) VI. Verloop reserves en voorzieningen (totaaloverzicht) Bijlage II Risicomanagement Bijlage III Begrippen- en afkortingenlijst

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

2 5 5 5 6 6 9 11 12 13 13 13 14 14 15 16 18 20 21 21 23 23 25 25

26

26 27 28 28 29 29 31 32 33 34 37

pagina 1 van 37

1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG

1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG Van krimp naar groei (Hoofdstuk 3.1) De Nederlandse economie heeft in 2020 vanwege het coronavirus en de bijbehorende maatregelen een flinke klap te verduren gekregen. Zo kromp de economie in het tweede kwartaal van 2020 met 8,5 procent. Vanaf het derde kwartaal begon de economie te herstellen. Dit herstel heeft zich doorgezet in 2021. Zo is het bbp eind 2021 6,5% groter ten opzichte van eind 2020. Verder is in 2021 het producentenvertrouwen toegenomen. Het consumentenvertrouwen daarentegen is begin 2021 toegenomen, maar na het tweede kwartaal weer sterk afgenomen. Vertraging in de uitgifte zorgt voor krimp in de verkoop van woningkavels, de verkoop van bedrijfskavels verloopt wel volgens de prognose (Hoofdstuk 3.2 en 3.3)

Woningbouw: In 2021 zijn er 222 kavels verkocht. Fors lager dan de verwachting van 526 die tijdens het Najaarsbericht is voorspeld. Deze daling wordt veroorzaakt door een vertraging in uitgiften van aantal projecten, zoals Talentencampus, Walkwartier en Kapelaan nausstraat. Deze verkopen worden in 2022 verwacht waardoor een stijging in verwachte verkopen zichtbaar is. Na 2022 loopt het aantal verkopen in de huidige plannen terug. Als de voorbereidingsprojecten (IMVA’s) worden meegenomen zal er een minder sterke daling plaatsvinden.

Bedrijventerreinen: Het aantal beschikbare bedrijfskavels loopt de komende jaren flink terug en daarbij ook het aantal te verwachten verkopen. Voor 2022 wordt een afzet van 3,23 ha voorzien. Waarna er vanaf 2025 geen te verkopen bedrijfskavels meer zijn. Op (middel)lange termijn zal er dan ook een tekort ontstaan naar (kleinschalige) bedrijfskavels. Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren. De komende jaren is er nog wel ruimte op het regionale bedrijventerrein Heesch West.

De algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) daalt in 2023 fors als gevolg van de afroming van de ABR (Hoofdstuk 4)

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 2 van 37

De groene lijn in voorgaande grafiek geeft vanaf 2023 een stijging van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) weer. De daling van de ABR in 2022 komt door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022. Bij vaststelling van de programmabegroting 2022-2025 is besloten om de ABR af te romen: € 5,1 miljoen naar reserve strategische aankopen € 10 miljoen reserve binnenstedelijke transformatie € 3,074 miljoen reserve bovenwijkse voorzieningen Naar verwachting neemt de stand van de ABR vanaf 2023 weer toe naar € 20,3 miljoen op 1-1-2026. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 4,4 miljoen per 1-1-2022 naar € 5,3 miljoen per 1-1-2026. Hierdoor blijft er de komende jaren financiële ruimte om af te romen. Het verschil tussen de verwachte stand van de ABR en de benodigde risicobuffer geeft een prognose van de (maximaal) mogelijke afroming. Voor de komende jaren worden deze berekend op: 1-1-2023: € 6,5 miljoen 1-1-2024: € 2,5 miljoen 1-1-2025: € 2,6 miljoen 1-1-2026: € 3,2 miljoen Of de totale afroming ook daadwerkelijk plaats gaat vinden, wordt in een later stadium bepaald. Dit zal als integrale afweging bij het opstellen van de nieuwe programmabegroting geschieden. Reserves en Voorzieningen (Hoofdstuk 5) In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 63,27 mln. aan reserves en voorzieningen (op 1-1-2022). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af.

Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening en de reserve Heesch-West beslaan samen 24% van alle voorzieningen en reserves binnen het grondbedrijf. De ABR maakt 39% uit van alle reserves en voorzieningen. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 30%.

Grondbedrijf naar de toekomst toe (Hoofdstuk 6) Het grondbedrijf heeft in 2021 minder kavels ten behoeve van woningbouw uitgegeven dan voorafgaand geraamd (222 ten opzichte van 526). Het verschil wordt verklaard doordat in de projecten Kapelaan Nausstraat, Talentencampus en het Walkwartier nog geen uitgiften zijn geweest. Naar verwachting worden deze gronden in 2022 getransporteerd. Mede hierdoor wordt er in 2022 een hogere uitgifte verwacht dan was begroot bij het najaarsbericht. Na 2022 dalen de uitgiften binnen de vastgestelde grondexploitaties.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 3 van 37

Voor bedrijfsgronden zien we dat de huidige Portefeuille opraakt. De vraag naar bedrijfskavels is echter nog altijd hoog is. Vanaf 2025 moet nee worden verkocht. Dit komt omdat de projecten Vorstengrafdonk en de Geer bijna afgerond zijn. Tot 2026 kan er naar verwachting nog € 14,8 miljoen vrijvallen vanuit de ABR. De gemeente realiseert zich dat er de komende jaren een belangrijke opgaven te wachten staat. Zo wil de gemeente voldoen aan de nog altijd hoge vraag naar woningen en industrieterreinen. Tevens heeft de gemeente als ambitie om te groeien naar een robuuste ‘100.000-plus’ gemeente. Om deze ambities te realiseren zal een opschaling in de jaarlijkse uitgiften/ realisatie plaats moeten vinden. Om deze reden heeft de gemeenteraad in 2020 de taskforce woningbouw en bedrijventerreinen in het leven geroepen. Het doel hiervan is dat de gemeente kan onderzoeken hoe de gemeente kan groeien naar een uitgifte van circa 600 woningen per jaar. Waarbij rekening wordt gehouden met de Osse identiteit en de inpassing in het Osse landschap. Momenteel wordt er druk gewerkt aan de IMVA’s Oss west en stationskwartier Ravenstein. In december heeft de raad de nieuwe nota grondbeleid en grondprijsbeleid samen met de nota kostenverhaal vastgesteld. Dit betekent dat er vanaf nu fondsafdrachten in de vorm van bovenwijkse voorzieningen en netwerkvoorzieningen gaan plaatsvinden.

De fondsafdrachten lopen via de ABR. Verder werken we nu met een vaste grondprijs. Beslispunten MPG 2022-2025 1. Vaststellen van de het MPG 2022-2025; 2. Vaststellen van de parameters als basis voor de herziening van de grondexploitaties: Parameters MPG Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging industrie Opbrengstenstijging overig

2022 1,16% 4,0% 2,0% 3,0%

2023

1,16% 3,0% 2,0% 2,0%

2024 2025 en verder 1,16% 1,16% 3,0% 2,0% 2,0% 1,0% 2,0% 1,5%

3. Vast te stellen dat fondsafdrachten vanwege de nota kostenverhaal vanuit de grondexploitatieprojecten in de reserve bovenwijkse voorzieningen worden gestort via de ABR

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 4 van 37

2 Inleiding en doel rapportages grondbedrijf

2 Inleiding en doel rapportages grondbedrijf Het grondbedrijf informeert het gemeentebestuur twee keer per jaar. Dit doen we met het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) en het Najaarsbericht. Het MPG en Najaarsbericht geven inzicht in de ontwikkelingen binnen de afdeling vastgoedbedrijf, waaronder de verkopen en de financiële positie van het grondbedrijf. Naast deze rapportages verwijzen we ook naar de paragraaf grondbeleid. De paragraaf grondbeleid is verplicht in de programmabegroting en de jaarrekening. Alle stukken worden door de gemeenteraad vastgesteld. De paragraaf geeft een inzicht op hoofdlijnen en schetst het beleidskader. Het MPG en het Najaarsbericht gaan een slag dieper en bevatten uitgebreidere informatie over de projecten en cijfers. Inhoud Het MPG bestaat uit twee delen. Het eerste deel geven we inzicht in het totale grondbedrijf van de gemeente Oss. In het tweede deel geven we inzicht in de stand van zaken van de verschillende complexen.

Deel 1: Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de macro–economische ontwikkelingen en de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss; • Hoofdstuk 4 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR); • Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op ons huidige risicomanagement en de stand van de reserves en voorzieningen; • Hoofdstuk 6 geeft de conclusies en het beleid van het grondbedrijf naar de toekomst; • In bijlage I hebben we alle tabellen opgenomen met de detailinformatie van de verschillende projecten; • Bijlage II betreft een nadere toelichting op ons risicomanagement; • Bijlage III geeft een overzicht van de afkortingen en gehanteerde begrippen.

•

Deel 2: Deel 2 geeft een overzicht van de stand van zaken van de verschillende complexen. Dit stuk ligt vertrouwelijk voor de gemeenteraad ter inzage. Algemeen We hanteren drie type projecten. Hierin volgen we de verslagleggingsregels. Het betreft: • IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waar nog geen gronden voor zijn aangekocht, of waarbij het nog niet vast staat of het project in de toekomst een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plankosten, onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp, enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt. • MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden en/of gebouwen met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een exploitatie heeft plaatsgevonden. • BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondexploitaties. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen van een BIE.

Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. In dit document geven we de ramingen weer van het MPG 2022-2025 en we vergelijken ze met de ramingen die we hebben gepresenteerd in het Najaarsbericht 2021 (als onderdeel van de programmabegroting 2022-2025). Het MPG 2022-2025 geven we in de grafieken weer met ‘groen’ en het Najaarsbericht met ‘blauw’. De reeds gerealiseerde cijfers geven we weer in ‘grijs’.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 5 van 37

3 Macro-economische ontwikkelingen

3 Macro-economische ontwikkelingen Economische situatie algemeen

Gegevens NEPROM, Rabobank, DTZ-Zadelhof, NVM, CBS en CPB – januari/maart 2021. Informatie achterhaald via internet.

Van krimp naar groei De Nederlandse economie heeft in 2020 vanwege het coronavirus en de bijbehorende maatregelen een flinke klap te verduren gekregen. Zo kromp de economie in het tweede kwartaal van 2020 met 8,5 procent (een krimp die nog nooit eerder was gemeten door het CBS). Deze krimp was niet alleen zichtbaar in Nederland, maar internationaal was eenzelfde trend zichtbaar. Gedurende deze periode was er dan ook een sterke daling zichtbaar in het consumenten- en producentenvertrouwen (CBS, 2021). Vanaf het derde kwartaal 2020 is echter een tegenovergesteld beeld zichtbaar. Door steun vanuit de overheid, versoepeling van coronamaatregelen en een toename van het handelssaldo en investeringen trok de economie sterk aan. Door de versoepeling van de coronamaatregelen zijn consumenten meer gaan besteden, dit is ook zichtbaar in de stijging van het consumenten- en producentenvertrouwen. Deze trend zet zich door in het tweede kwartaal van 2021. Het consumentenvertrouwen neemt na het tweede kwartaal van 2021 af, dit heeft onder andere te maken met de stijgende prijzen en de nieuwe lockdown (CBS, 2021). Het bbp is eind 2021 6,5% groter ten opzichte van eind 2020. Dit is een sterke groei, dit is het gevolg van de sterke krimp een jaar eerder. We zien dan ook dat de economie herstellende is en dat het bbp nu zelfs hoger is dan voor corona.

Het bbp is in het vierde kwartaal met 0,9 % gegroeid ten opzichte van een kwartaal eerder. Deze groei is kleiner dan de groei van de eerdere kwartalen, dit komt door de lockdown die in december 2021 is ingevoerd. De groei van het bbp is vooral te danken aan de stijging van investeringen en het handelsaldo. Verder nam ook de overheidscomsumptie toe (CBS, 2021). Door de versoepeling van de coronamaatregelen stijgt de bedrijvigheid en komen verschillende vormen van werkgelegenheid weer op gang. Het vertrouwen in de economie stijgt en dit is terug te zien in de dalende trend van de werkloosheid in Nederland. Zo telde de werkloze beroepsbevolking in het vierde kwartaal van 2020 nog circa 490 duizend mensen en is dit in het vierde kwartaal van 2021 afgenomen tot 370 duizend mensen (CBS, 2021). Deze sterke daling zorgt voor spanning op de arbeidsmarkt, waardoor er momenteel meer vacatures zijn dan werklozen. Zo stonden er in het vierde kwartaal 105 vacatures open tegenover elke 100 werklozen (CBS, 2021). Als kanttekening moet hierbij wel worden gezegd dat in 2021 de groep werklozen die langer dan één jaar werkloos is, is gestegen ten opzichte van het zelfde kwartaal in 2020.

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

pagina 6 van 37

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

Afkomstig uit: (CBS, 2021)

Vastgoedmarkt Ondanks de coronapandemie is de woningmarkt nog steeds booming en stond de woningmarkt ook in 2021 onder druk. Belangrijke oorzaken zijn de historisch lage rentestand, het structureel te kort aan woningen en de toenemende concurrentie doordat (particuliere) investeerders (wereldwijd) de woningmarkt betreden (Hypotheker, 2021). Er zijn in het vierde kwartaal van 2021 ruim 35.000 woningen verkocht, dit is 23% minder dan een jaar eerder. Een belangrijke reden hiervoor is het dalende aanbod van koopwoningen. Tussen september en december stonden er slechts 15.600 woningen te koop. Door de schaarste stijgen de huizenprijzen. De prijzen stegen in 2021 met 20,7% (Hypotheker, 2021). Tevens hoeven starters (jonger dan 35 jaar) per 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen bij de aankoop van woning. Dit in combinatie met historisch lage hypotheekrente (waardoor mensen meer kunnen lenen) en de versoepeling van de hypotheekregels. Zo telt in 2021 het tweede inkomen tot 90% mee in het bepalen van de maximale hypotheek, ten opzichte van 70% in 2019 (Hypotheekadviseur.nl, 2021). In theorie zouden deze maatregelen ervoor moeten zorgen dat er meer financiële ruimte ontstaat om een woning te kunnen kopen.

In de praktijk zien we echter dat door de krapte op de woningmarkt de huizenprijzen nog steeds sterk stijgen en dat zowel de afschaffing van overdrachtsbelasting (voor starters) en de historisch lage rentestand hieraan bijdragen. Gemiddelde hypotheekrentestand

Afkomstig uit: (Homefinance, 2021) Doordat de woningmarkt zo sterk onder druk staat, zien we dat de huizenprijzen in heel Nederland sterk toenemen en dat de financiële ruimte die wordt gecreëerd door bijvoorbeeld de afschaffing van de overdrachtsbelasting worden ingezet om te overbieden op de vraagprijs. De woningmarkt is zelfs zo krap, Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 7 van 37

dat overbieden de nieuwe norm is geworden (RTL Nieuws, 2021). Als we kijken naar de prijsstijging van de afgelopen jaren, volgt de prijsstijging in de gemeente Oss de landelijke trend.

Gemiddelde transactieprijzen bestaande woningbouw in euro's (x1.000 euro's)

450 400 350 300 250 200 150

Oss e.o.

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

100 Nederland

Afkomstig uit: (NVM, 2021) Niet alleen de prijzen van woningen zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen, maar ook de gemiddelde huurprijs per m2 zijn de afgelopen jaren gestegen. Dit betekent echter niet dat dat de huurprijs per woning (veel) duurder is geworden. De huurprijs per woning is relatief stabiel gebleven, wel is een trend zichtbaar waarbij woningen kleiner worden en hierdoor dus de prijs per m² stijgt.

Gemiddelde m2-prijs (huur), Nederland 2021 in euro's 16 14 12 10 8

Q1 2021

Q1 2021 Woonhuizen

Q1 2021 Gemiddeld

Q1 2021

Appartementen

Afkomstig uit: (NVM & VGM, 2021)

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 8 van 37

Woningbouw Verkopen binnen de gemeentelijke plannen In 2021 hebben we 304 minder bouwkavels verkocht dan waarvan bij het Najaarsbericht is uitgegaan. Dit komt onder andere omdat bij de projecten Walkwartier, Talentencampus en Kapelaan Nausstraat nog geen verkoop heeft plaatsgevonden. Het Walkwartier is een jaar uitgesteld. Kapelaan Nausstraat wordt begin 2022 verkocht en bij Talentencampus zijn onderhandelingen gaande. Verder is te zien dat bij Oijense Zij er nog een aantal verkopen moeten plaatsvinden. Deze verkopen vinden in 2022 plaats. In totaal zijn er in 2021 222 bouwkavels verkocht, in plaats van 526 wat begroot was bij het Najaarsbericht 2021.

Fig. werkelijke verkoop bouwkavels in 2021 verschil t.o.v. het Begroting 2022-2025

Als gevolg van de verbeterde woningmarkt werd de afgelopen jaren een piek in de verkopen voorspeld. Deze piek zou worden bereikt in 2019 t/m 2021 (bij gelijkblijvende marktomstandigheden). In navolgende tabel zien we dat de verwachte piek voor 2021 niet is behaald. Naar verwachting worden deze kavels in 2022 uitgegeven. Hierdoor is een stijging te zien in het aantal verwachte uitgiften in 2022. Na 2022 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat veel van de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat wel het feit dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten, zoals stationskwartier Ravenstein en Oss west. Zie daarvoor de aparte regel in de navolgende tabel ‘MPG 2022-2025 incl. IMVA’. Het betreft hier de voorbereiding voor projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen. Als we naar deze lijn kijken, zien we een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. Als deze fictieve productie allemaal doorgaat wordt het streefgetal van circa. 600 in 2023 gehaald. Het gaat hierbij echter om zachte plannen waarvan de raad nog geen grondexploitatie heeft vastgesteld. Zoals in de grafiek te zien droogt het aantal te verkopen bouwkavels de komende jaren snel op, als de IMVA projecten niet meegenomen worden.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 9 van 37

Fig. totale verkoop bouwkavels naar de toekomst toe

Er zijn een aantal IMVA projecten die grote invloed hebben op het aantal bouwkavels na 2021. Dit zijn onder andere Oss west met een verwachting van 3.000 bouwkavels, met een uitgifte van 200 bouwkavels per jaar vanaf 2023. Raadhuislaan zuid met 420 bouwkavels. Belastingkantoor met 120 bouwkavels en Stationskwartier Ravenstein met een verwachting van 265 bouwkavels. Verder is in de grafiek te zien dat het MPG 2022-2025 hoger ligt met de uitgifte van bouwkavels ten opzichte van het Najaarbericht 2021 (begroting 2022-2025). Dit komt omdat het project ’t Veld Geffen nu een BIE is. Deze grondexploitatie is in december 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarom is er ten opzichte van de blauwe lijn van het Najaarsbericht een verschil.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 10 van 37

Bedrijventerreinen Verkopen bedrijventerrein gemeente Oss De landelijke trend voor nieuwbouwplekken voor de logistieke sector zien we ook terug bij de verkoop van de Osse bedrijventerreinen. Op bijna alle percelen in Vorstengrafdonk ligt een optie of zijn afgelopen jaar getransporteerd. De verwachte verkoop van bedrijfskavels in 2021 is grotendeels uitgekomen, zoals in de grafiek hieronder te zien is. De verkoop van Crematorium Oss heeft wat vertraging opgelopen, maar naar verwachting zal deze verkoop in 2022 plaatsvinden. Bij Piekenhoef zijn er zelfs meer kavels uitgegeven dan er begroot waren bij het Najaarsbericht.

Fig. werkelijke verkoop bedrijfskavels (in m2) in 2021, verschil t.o.v. de Begroting

Het aantal beschikbare bedrijfskavels loopt de komende jaren flink terug en daarbij ook het aantal te verwachten verkopen. Voor 2022 wordt een afzet van 3,23 ha voorzien. Waarna er vanaf 2025 geen te verkopen bedrijfskavels meer zijn. Op (middel)lange termijn zal er dan ook een tekort ontstaan aan (kleinschalige) bedrijfskavels. Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren. In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het Najaarsbericht 2021. Er zijn wat kleine verschillen ten opzichte van het Najaarbericht. Dit komt omdat het aantal uitgeefbare vierkante meters die begroot stonden niet helemaal klopte met de werkelijkheid. In de grafiek is te zien dat de voorraden dreigen op te raken en dat op termijn nee verkocht moet worden. Als de gemeente aan de vraag van de markt wil blijven voldoen is het van belang om nieuwe projecten voor bedrijventerreinen op te starten.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 11 van 37

Fig. totale verkoop bedrijfskavels (in ha) naar de toekomst toe

Conclusies Conclusies woningbouw • De verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen is in 2021 niet behaald, maar deze uitgifte wordt wel in 2022 verwacht. Met een uitgifte van 222 kavels liggen we nog steeds boven het langjarige gemiddelde van 150 woningen. • Na 2022 daalt het aantal woningen in de vastgestelde grondexploitaties fors. Dit betekent dat als we willen inzetten op een minimaal gelijkblijvend productieniveau de nieuwe locaties met grote urgentie moeten worden aangepakt. En zal voorts verdere investeringen in locaties noodzakelijk zijn. Momenteel is de gemeente al bezig met de voorbereiding van enkele plannen, zoals Oss west Stationskwartier Ravenstein en Raadhuislaan Zuid. Als de IMVA’s worden meegenomen worden zullen de uitgiftencijfers ruimschoots boven het jarenlange gemiddelde uit komen. Het streven is om een uitgifte van 600 woningen per jaar te hebben. Conclusies bedrijfsgrond • In 2018 tot en met 2021 heeft de gemeente Oss een sterke stijging gezien in de uitgifte van bedrijfskavels. Na 2021 lopen de verkopen van bedrijfskavels aanzienlijk terug. Met uiteindelijk tot gevolg dat er in 2025 geen bedrijfskavels meer te koop zijn. Deze terugname in uitgiften heeft te maken met de afronding van het bedrijventerrein Vorstengrafdonk en de Geer Oost-Zuid.

Voor wat betreft de bedrijventerreinen zal dus op korte termijn "nee" moeten worden verkocht en zal met name in regionaal verband voor de grotere afnemers oplossingen gevonden moeten worden. • Voor wat betreft Heesch West verwachten we bij doorzetting van de huidige markt een grote belangstelling. Indien alles voorspoedig verloopt hopen we daar in 2023 de eerste gronduitgiften te doen. De uitgifte van de eerste 50 ha wordt voorzien in de jaren 2023 tot en met 2030.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 12 van 37

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR Projectenoverzicht Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van het Najaarsbericht 2021. De voorbereidingskosten voor nieuwe projecten (IMVA) en strategische aankopen zijn hierin ook meegenomen omdat het grondbedrijf belast is met de projectvoering. Eind 2021 is het project uitbreiding ‘t Veld Geffen een BIE geworden. Een ander verschil ten opzichte van het najaarsbericht is dat herontwikkeling Gemeentehuis Geffen is afgesloten als IMVA. Dit project is afgeboekt en wordt geen BIE. In onderstaande tabel is te zien dat een aantal projecten afgesloten worden in 2021. Het gaat om de volgende projecten: Spaander Straatsche Akkers, Centrumplan Geffen, Restant complexen, Oude Baan Geffen, De bulk 2-3 en Danenhoef Zuid. In de fase voor de vaststelling van de grondexploitatie worden voorbereidingskosten gemaakt. Om deze kosten te dekken, openen we een voorbereidingskrediet (IMVA). Binnen het grondbedrijf werken we momenteel aan 10 projecten met de status IMVA. Daarnaast werken we ook aan het regionale bedrijventerrein Heesch West. Hiervoor is een Gemeenschappelijke Regeling aangegaan met de gemeenten Bernheze en ’s-Hertogenbosch. Heesch West laten we hier verder buiten beschouwing.

Alle andere projecten zijn bekend bij de gemeenteraad en in eerdere besluiten reeds aan de raad voorgelegd. IMVA

BIE

61905 IMVA - herstructurering 80260 Walkwartier, locatie TBL 80410 Schaepskooi 80440 Voormalig belastingkantoor 80460 Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan zuid 81150 Hooghuis Ravenstein 81160 Vidi Reo 62401 herstructureringsplannen 80110 Bergoss 80120 Koornstraat Begijnenstraat 80140 Elzeneindlocatie Slowcare 80190 centrumplan Berghem 80200 Talentencampus 80220 Megen Zuid 80230 groenstraat haren 80240 De Kolk Ravenstein 80260 Walkwartier 80290 Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ruw 80390 Soos 66 Oss 80420 Spaander Straatsche Akkers 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat, vasts 80450 Schelversakker 1 81120 Centrumplan Lith 81140 Dorpsplan Oijen 82110 Centrumplan Geffen Wijzigingen tov najaarsbericht 2021 82370 Uitbreiding t'Veld Geffen 82120 Herontwikkeling Gemeentehuis Geffen

eindjaar 2022 2024 2023 2023 2024 2022 2022 2022 2024 2023 2022 2021 2023 2022 2022 2022 2021

61905 IMVA - woningbouw 80540 Het Brand Oss 80550 Herontwikkeling sportvelden Macharen 80560 Oss west 81460 Stationskwartier Ravenstein

61905 IMVA - industrieterreinen 80680 Heesch-West

62201 woningbouwcomplexen 80310 piekenhoef 80330 Wilgendaal 2 Herpen 80520 horzak-noord 80530 Oijense Zij Noord 80590 restant complexen 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82310 Oude Baan Geffen 82330 Weverstraat Geffen 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen 82370 Uitbreiding t'Veld Geffen

62302 industrieterreinen 80620 de geer oost-zuid 80630 vorstengrafdonk 80660 de bulk 2-3 80690 Danenhoef Zuid 80710 Binnenhaven Elzenburg 80720 Crematorium Oss

eindjaar 2024 2028 2022 2025 2021 2024 2033 2021 2022 2022 2022 2022 2026

eindjaar 2022 2023 2021 2021 2022 2022

van IMVA naar BIE IMVA afgesloten

Parameters Bij het doorrekenen van de grondexploitaties hanteren we de volgende parameters. Naast de standaard parameters zoals in de tabel hieronder aangegeven, zijn er bij enkele projecten project specifieke afwijkingen op basis van contracten . Parameters MPG Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging industrie Opbrengstenstijging overig

2022 1,16% 4,0% 2,0% 3,0%

2023

1,16% 3,0% 2,0% 2,0%

2024 2025 en verder 1,16% 1,16% 3,0% 2,0% 2,0% 1,0% 2,0% 1,5%

De rekenrente is bij de jaarrekening over 2021 nacalculatorisch bepaalt op 1,05%. Voor 2022 en verder blijft de rente op 1,16%. De rente blijft naar verwachting ook de komende jaren laag. De rente is gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Voor de verdisconteringsvoet wordt volgens de aanbevelingen van de commissie BBV 2% gehanteerd. Voor de percentages van de kostenstijging en opbrengstenstijging hebben we gebruik gemaakt van de cijfers van Metafoor. Metafoor heeft voor het bepalen van de parameters veel externe rapporten geraadpleegd. Ten aanzien van de gehanteerde parameters voor de grondexploitaties zijn er naast COVID veel belangrijke marktontwikkelingen te noemen. Ten opzichte van de begroting zijn er veel ontwikkelingen geweest in de woningmarkt, lokaal en internationaal die de prijzen en inflatie hebben doen toenemen. De daarvan afgeleide grondprijsstijgingen in Oss zijn gemiddeld voor het landelijk beeld. Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 13 van 37

Het landelijk beeld wordt goed weergegeven in de kwartaalrapportages van het bureau Metafoor, welke de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, aannemersmarkt en financiële markten goed volgt. Het betreft hier inzichten op basis van marktanalyse van eind 2021 begin 2022. Door recente ontwikkeling in Oekraïne valt niet uit te sluiten dat de parameters in het najaarsbericht 2022 zullen moeten worden bijgesteld. Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De blauwe lijn is de raming voor de afgelopen Begroting. De groene lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige MPG. De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

Huidige stand ABR & prognose Op 1 januari 2022 bedraagt de stand van de ABR € 24,4 mln. positief. In bijlage I tabel VI staat de totale lijst (verloop reserves en voorzieningen) waarop het verloop van de ABR is gebaseerd. Ten opzichte van het Najaarsbericht, is de stand van de ABR per 1-1-2022 € 0,5 mln. hoger. Door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022 neemt de ABR in beginsel sterk af. Rekening houdende met de afroming 2022 bedraagt de ABR per 1 januari 2023 naar verwachting € 11,3 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk weer naar € 20,3 miljoen op 1 januari 2026. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 4,4 miljoen per 1-12022 naar € 5,3 miljoen per 1-1-2026. Hierdoor blijft het de komende jaren mogelijk om een deel af te romen. Afroming ABR in 2022: € 18,2 mln. In de Programmabegroting 2022-2025 is besloten om de ABR in 2022 met € 18,2 mln. af te romen. Dit o.a. om toekomstige binnenstedelijke transformaties mogelijk te maken en verder invulling te kunnen geven aan de Taskforce versnelling woningbouw. Op grond hiervan wordt: • € 5,1 miljoen gestort en de reserve strategische aankopen; • € 10 miljoen gestort in reserve binnen stedelijke transformatie • € 3,074 miljoen in reserve bovenwijkse voorzieningen (infrastructurele ontwikkelingen).

Mogelijk verwachte afroming 2022 en verder Op basis van de huidige prognoses is een afroming van circa € 14,8 miljoen mogelijk in 2023 tot en met 2026. • • • •

2023 2024 2025 2026

€ 6,5 mln. € 2,5 mln. € 2,6 mln. € 3,2 mln.

Conclusies verloop ABR • De komende jaren verwachten we een daling van de ABR naar € 20,3 miljoen op 1-1-2026. Dit komt door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022. • Prognose is dat er tot en met 2026 nog € 14,8 miljoen vrij kan vallen vanuit de ABR. Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 14 van 37

• • •

•

Veel van de huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen de komende jaren af. De verwachte winstnemingen vlakken dus na 2021 af. Dit komt voornamelijk door wegvallende winstnemingen bij de bedrijventerreinen. De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Naar verwachting zal o.a. het plan Oss west een positief resultaat kennen. Projecten kennen, afhankelijke van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten. Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. Om deze reden wordt € 10 miljoen van de afroming van de ABR in 2022 gebruikt om de reserve binnenstedelijke transformatie te vullen.

Het jaar 2022: verschillen tussen Najaarsbericht en MPG De ABR is per 1-1-2022 ongeveer € 0,5 miljoen hoger dan de prognose in het Najaarsbericht. Dit komt met name door de volgende mutaties. Groen betekent een voordeel ten opzichte van het Najaarsbericht, rood betekent een nadeel ten opzichte van het Najaarsbericht.

Hieronder volgt een tekstuele toelichting op bovenstaande verschillen. Alleen verschillen van meer dan € 100.000 ten opzichte van het Najaarsbericht worden tekstueel toegelicht. Positief is een beter resultaat ten opzichte van het Najaarsbericht. Negatief is een slechter resultaat dan waarvan is uitgegaan bij het Najaarsbericht. Voordelig effect Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ 1.040.729 voordelig) De exploitatieverliezen zijn ruim € 1 miljoen lager dan geraamd bij het Najaarsbericht. De belangrijkste verschillen bestaan uit Walkwartier, Talentencampus, Binnenhaven Elzenburg en Hooghuis Ravenstein. • Walkwartier: De verliesvoorziening voor het complex Walkwartier wordt verhoogd met circa € 350.000. Dit komt door een gedeelte van de BTW die we niet kunnen terugvorderen en de duurdere uitkoop van de zittende huurders, waarover eerder is bericht in het najaarsbericht van 2021 en een raadsinformatiebrief. In de risicoreserve (minimale stand ABR) was hier reeds rekening mee gehouden en wordt hier dus door gedekt. Doordat de risico’s hebben plaatsgevonden is de risicoreserve (minimale stand ABR) voor het Walkwartier met € 300.000 naar beneden bijgesteld. • Talentencampus: voor € 0,2 miljoen nadelig ten opzichte van het Najaarsbericht. Bij Talentencampus zijn de verwervingskosten van het ROC kavel voor sociale woningbouw hoger uitgevallen dan geraamd.

Hiervoor is middels een college besluit extra budget aangevraagd. De rest van het verslechterde resultaat is te wijten aan de indexeringskosten voor het bouw enwoonrijp maken. Deze kosten schuiven op naar 2022 en 2023. • Binnenhaven Elzenburg: Het verschil is met € 0,16 miljoen verslechterd door de opgelopen vertraging, en dit vertaald zich in hogere plankosten, advieskosten en indexeringen. • Hooghuis Ravenstein: voor € 1,5 miljoen voordelig ten opzichte van het Najaarsbericht. De verwachting bij het Najaarsbericht 2021 was dat Hooghuis Ravenstein een BIE zou worden. Dit is nog niet het geval en daarom heeft er nog geen storting in de voorziening te verwachten exploitatieverliezen plaatsgevonden. Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 15 van 37

De overige wijzigingen binnen de complexen (zowel positief als negatief) hebben hoofdzakelijk te maken met kleine planwijzigingen of bijstellingen van de plankosten. Bijstelling verkoop beheersgronden (€ 592.659 voordelig) De gemeente heeft in 2021 meerdere onroerende zaken verkocht. Conform het beleid wordt de koopsom, minus de boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. Structuurvisie gebiedsvisie (€ 250.000 voordelig) In november 2020 is er een budget van € 250.000 beschikbaar gesteld voor het ontwikkelen van een structuurvisie, gebiedsvisie met name ten behoeve van Oss west. Dit geraamde bedrag zou uit de ABR gehaald worden. Omdat de kosten van de structuurvisie Oss west ondergebracht zijn bij IMVA van Oss west behoeft genoemd bedrag niet beschikbaar te blijven. In 2021 zijn voor Oss west, zie bijlage I onderdeel III, in dit kader ruim € 580.000 voorbereidingskosten gemaakt. Deze kosten zijn ten laste gebracht van de ABR. Taskforce versnelling woningbouw (€ 165.923 voordelig) In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. In 2021 was er nog € 312.854 beschikbaar. Werkelijk is hieromtrent € 146.931 besteed in 2021.

Winstneming woningbouw (€ 86.580 voordelig) De hogere winstneming van de woningbouw wordt vooral veroorzaakt door de nieuwe grondprijzen die zijn doorgerekend in de grondexploitaties. Dit zorgt onder andere bij de projecten Liesdaal, Wilgendaal en Den Herd Geffen voor een hogere winst dan begroot bij het Najaarbericht. Verder heeft het project Piekenhoef invloed op de hogere winstneming. Bij Piekenhoef zorgen de lagere kosten voor het bouw- en woonrijp maken samen met de hogere jaaropbrengst van de verkochte kavels voor een beter resultaat ten opzichte van het Najaarsbericht. Bij het project Horzak noord is in het verleden te veel winst genomen, daarom wordt deze winst in 2021 teruggedraaid. Dit heeft een nadelig effect op het totaal van de winstneming woningbouw. Nadelig effect Winstneming Herstructurering (€ -147.107 nadelig) Doordat bij de projecten De Kolk Ravenstein en Elzeneind slowcare in het verleden te veel winst is genomen, wordt in 2021 bij deze voor deel teruggedraaid. Hierdoor is de winstneming herstructurering ten opzichte van het najaarsbericht nadelig. Een ander project die aan het verschil heeft bijgedragen is Megen zuid. Bij het Najaarsbericht gingen we er vanuit dat het project in 2021 afgesloten zou worden, waardoor in 2021 winst zou worden genomen.

Het project was nog niet helemaal afgerond en daarom is de winstneming en de afsluiting van dit project doorgeschoven naar 2022. Koepelcomplex gronden ( € -169.737 nadelig) Bij de koepelcomplexen is een nadelig resultaat van € 169.737 ten opzichte van het Najaarsbericht. Bijstelling voorziening IMVA (verhoging voorziening € -456.852 nadelig) Vanuit deze voorziening schieten we de kosten voor van mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status van BIE hebben. Als deze plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie. Indien de plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. De verhoging van de voorziening komt grotendeels door het project Belastingkantoor en Oss west. Hierbij zijn de plankosten hoger uitgevallen dan verwacht bij het Najaarsbericht. In 2021 is de grondexploitatie ‘t Veld Geffen vastgesteld. Verder is het project Gemeentehuis Geffen afgesloten als IMVA, dit wordt geen BIE. De gevormde voorziening voor deze twee projecten is hierdoor vrijgevallen. Een uitgebreide toelichting op de kosten in 2021 staat in Bijlage I, tabel III. Winstneming Industrie (€ -544.346 nadelig) Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht wordt (deels) veroorzaakt door het project Vorstengrafdonk voor € 0,7 miljoen nadelig.

Door een bijstelling in de compensatie voor ophoging van de uitgeefbare bedrijfskavels en een kleine bijstelling van het uitgeefbare vierkante meters aan bedrijfskavel verslechtert het exploitatieresultaat. Het andere deel ligt voornamelijk aan een hogere winst bij het project de Geer van € 0,14 miljoen ten opzichte van het Najaarsbericht. Dit komt omdat de kosten van het bouw- en woonrijp maken van dit project lager uitvallen dan geraamd. Winst- en verliesnemingen Winstnemingen Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 16 van 37

Op grond van de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van de commissie BBV moet winst genomen worden op basis van het zogenoemde principe van percentage of completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Stel: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% van de te verwachten winst als tussentijdse winstneming. In deze berekening is dat voor dit jaar 18,2% van de verwachte winstneming. Als in het verleden pas 15% winst is genomen, nemen we het verschil tussen de 15% en 18,2% als tussentijdse winstneming. Op basis van de POC-methode is er in 2021 € 7,9 miljoen aan winst binnen de grondcomplexen. Vanaf 2022 tot en met 2033 verwachten we nog netto € 23,1 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage in de winstnemingen wordt geleverd vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Piekenhoef, Wilgendaal, Liesdaal, Elzeneind Slowcare, ‘t Veld Geffen en Oijense Zij. Verliesneming In 2024 is een piek zichtbaar in de verliesneming. Deze verliesneming wordt voor € 13,5 miljoen veroorzaakt door het te nemen verlies van het Walkwartier. Om dit verlies te dekken is er reeds een verliesvoorziening getroffen.

Overzicht van de Winst- en verliesnemingen in de komende periode De onderstaande grafiek geeft een overzicht van de winst- en verliesnemingen binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s). Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

Hierbij valt op dat er in 2024 een piek zichtbaar is in de verliesvoorziening. Dit komt omdat dan de verliesneming van € 13,5 miljoen voor het Walkwartier wordt voorzien. Bij het najaarsbericht (begroting 2022) was te zien dat de winstneming na 2021 elk jaar verder zou afnemen. Omdat in december 2021 voor ‘t Veld Geffen de grondexploitatie is vastgesteld is met name de verwachte winstneming bij deze MPG hoger dan verwacht bij het Najaarsbericht 2021. Het gaat in de grafiek om reeds vastgestelde grondexploitaties. Verliesvoorziening Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. De totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt per 1-1-2022 circa € 19,1 mln. In de volgende grafiek zijn de voorziene verliesnemingen per 1-1-2022 (groene balk) en reeds geboekte verliesneming (rode balk) bij elkaar opgeteld. Dit geeft inzicht in het totale tekort. De 10 projecten met het grootste tekort zijn opgenomen in de onderstaande grafiek. De volledige lijst Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 17 van 37

met verliesnemingen staat in bijlage IV.

De toekomstige verliesnemingen zijn de werkelijke afboekingen van het bij de grondexploitaties berekende verlies. Deze verliezen zijn reeds gedekt vanuit de voorziening te verwachten exploitatieverliezen. Conclusies: Winst- en verliesneming • De negatieve herstructureringslocaties worden gecompenseerd door de winstgevende uitleglocaties en bedrijventerreinen. • In 2024 is er een piek wat betreft verliesneming, dit komt doordat in 2024 de verliesneming van het Walkwartier wordt voorzien. • Na 2022 volgt er minder winst uit de grondexploitatie. Echter de verwachte winstnemingen nemen wel weer toe t.o.v. het Najaarsbericht 2021. Dit komt door het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie ‘t Veld Geffen in de gemeenteraad van december 2021. Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde De boekwaarde per 1 januari 2022 is € 80 miljoen. Deze boekwaarde is verdeeld onder de beheercomplexen, bedrijventerrein Heesch-West, de IMVA’s en de complexen die aangemerkt zijn als Bouwgrond in exploitatie (BIE). Het project Heesch-West is een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Bernheze en ‘s-Hertogenbosch. In dit project participeert de gemeente Oss voor 30%. Het benoemde bedrag is dan ook 30% van de huidige boekwaarde van het project.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 18 van 37

Onderstaande tabel geeft de verschillen weer met de boekwaarde van 1 januari 2022. In bijlage I, tabel III staat een onderbouwing van de verschillende posten. per 1 januari 2021

mutatie 2021

per 1 januari 2022

33,5 1,3 21,4 24,1 80,3

2,8 0,9 1,1 -5,2 -0,4

36,3 2,2 22,5 18,9 79,9

beheercomplexen IMVA's Heesch-West Bouwgrond In Exploitatie Totaal *afgrond in mln.

Wat valt op? • De boekwaarde bij de beheercomplexen is verhoogd met € 2,8 mln. Dit komt door een hogere boekwaarde op erfpachtgronden woningbouw en industrieterreinen. • De wijziging in de boekwaarde IMVA’s is vooral ontstaan door een toename in de plankosten van het project Belastingkantoor en Oss west. ‘T Veld Geffen is overgegaan tot BIE daardoor is de boekwaarde van het IMVA afgeboekt. • Het aandeel van de gemeente in de mutatie van de boekwaarde bij Heesch-West is € 1,1 mln. De totale boekwaarde bij Heesch-West bedraagt € 75,1 mln. Het aandeel van de gemeente Oss hierin is 30%. • De boekwaarde van de BIE’s is met € 5,2 miljoen verlaagd.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 19 van 37

5 Risicomanagement

5 Risicomanagement Waarom hebben we risicomanagement? De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om grip te krijgen op de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo analyse. De raad heeft de nieuwe Risicomanagement vastgesteld bij het Najaarsbericht 2018. In deze analyse benoemen we een aantal risico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn (b.v. een onverwachte vervuiling in de grond) of conjuncturele risico’s (b.v. een hogere rente of een lagere grondprijs). Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse dekken we af via de Algemene Bedrijfsreserve (ABR). Dat doen we via een reservering. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.

Naast het afdekken van risico’s geeft het risicomanagement ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden. In de ABR worden namelijk direct winsten uit de grondexploitaties gestort. Het risicoprofiel moet altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Als de stand van de ABR hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere worden afgeroomd naar de reguliere gemeentelijke begroting. Monte Carlo simulatie De Monte Carlo simulatie is een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. De Monte-Carlomethode wordt meestal toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van (of onzekerheid met betrekking tot) de startcondities. Risicoreservering De Monte-Carlomethode leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 6,13 mln. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In de onderstaande grafiek is het risicoprofiel per projectencluster weergegeven.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. Het uiteindelijke bedrag wat we moeten reserveren, berekenen we door de hiervoor bepaalde risico’s uit te zetten in de tijd en op basis van de voortgang van de projecten. We dekken niet het gehele bedrag van € 6,13 mln. af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten. Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 20 van 37

•

•

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten last van de ABR. Verliezen moeten direct genomen worden. De risico’s van de projecten met een tekort moeten daarom directe gereserveerd zijn in de ABR. Het risicoprofiel van alle projecten met een tekort is circa € 4,38 miljoen (1-1-2022). Projecten met winst – conjuncturele risico’s: Dit zijn risico’s als gevolg van de economische situatie van Nederland, zoals lagere verkoopprijzen, vertraging, andere rentestanden, enz. Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming. Hoe hoog deze toekomstige winsten mogen zijn wordt bepaald op basis van de POC-methode. Voor het bepalen van de risicoreservering in de ABR sluiten we daarom aan bij dezelfde (POC) methode. Voor de winstgevende projecten geldt per 1-1-2021 een risicoprofiel van € 0,77 miljoen.

Per 1-1-2022 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 4,4 mln. De omvang van de minimale stand van de ABR is terug te zien in de grafiek van het verloop van de ABR (paragraaf 4.3). Tot slot zijn er nog projecten met winstnemingen waar project specifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen één project, bijvoorbeeld: mogelijke bodemvervuiling, niet gesprongen explosieven, enz. Deze risico’s worden financieel berekend en verdisconteerd met de winstverwachting van het plan. Kosten IMVA Projectrisico’s bij IMVA’s berekenen we anders. De gemaakte (plan)kosten dekken we direct af in de voorziening programmaprojecten. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt.

Voorziening IMVA

Stand 1-1-2021 1.259.793

Stand 1-1-2022 2.176.852

Verschil 917.059 hoger

Voor een specificatie zie bijlage I paragraaf III. Reserves De hieronder staande staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per reserve. De stand van 2022 betreft de reserves, zoals gevormd op 1-1-2022. De standen voor de jaren 2023 tot en met 2026 zijn een inschatting. Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse. In bijlage I, tabel VI treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 21 van 37

ABR Deze reserve vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf en dient om conjuncturele risico’s op te vangen. Conjuncturele risico’s zijn algemeen van aard en hebben betrekking op de gehele projectenportefeuille. Het zijn risico’s die samenhangen met macro-economische ontwikkelingen. Vertraging in de uitgifte door een lagere woningvraag of een verlaging van de grondprijzen door een slechtere economie zijn voorbeelden van conjuncturele risico’s. Uit de grafiek volgt een duidelijke dalende prognose van de ABR voor 1 januari 2023. Dit komt door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022. Dit conform besluitvorming vaststelling programmabegroting 2022-2025. Na 2023 is te zien dat de ABR weer toeneemt. Reserve risico’s Heesch–West De exploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast deze berekening hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-west ook een eigen inschatting maken. Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 1,73 miljoen per 1 januari 2022.

Omdat Heesch West geen Osse grondexploitatie is, is een afzonderlijke reserve gevormd. Reserve Strategische aankopen Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is het deficit tijdelijk af te dekken tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde. De reserve is niet bedoeld om de hele aankoop te financieren. De reserve bedraagt per 1-1-2021 € 1 miljoen. De stand per 1-1-2022 komt uit op € 0,62 miljoen. Dit komt omdat in 2021 € 0,38 miljoen is afgeboekt op de grondaankoop te Ravenstein. Dit bedrag is gestort in de voorziening afwaarderingen. In 2022 vindt er een storting van € 5,1 miljoen vanuit de ABR plaats in de reserve strategische aankopen. Hierdoor is de stand van de reserve per 1-12023 € 5,7 miljoen. Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Per jaar wordt een afweging gemaakt of er een storting vanuit de ABR plaatsvindt. Reserve binnenstedelijke transformatie Dit is een nieuwe reserve. In 2022 wordt er een bedrag van € 18,2 miljoen afgeroomd uit de ABR. Een deel van dit bedrag € 10 miljoen wordt in de nieuwe reserve binnenstedelijke transformatie gestort. De reserve is bedoeld om de verliezen van binnenstedelijke herstructueringsopgaves op te vangen.

Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 22 van 37

Reserve bovenwijkse voorzieningen De reserve bovenwijkse voorzieningen wordt gevuld door een storting vanuit het ABR in 2022 voor een bedrag van € 3,074 miljoen en door het nota kostenverhaal. De geschatte beginstand van deze reserve is per 1-1-2023 € 4,48 miljoen. Voorzieningen De onderstaande staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Onder het staafdiagram volgt een toelichting per voorziening. De stand van 2022 betreft de voorzieningen, zoals gevormd op 1-1-2022. De standen voor de jaren 2023 tot en met 2026 zijn een inschatting. Het verloop van de voorzieningen is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse. In bijlage I, tabel VI treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Als het verlies zich daadwerkelijk voordoet (bij afsluiting van het betreffende complex), vindt er een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies. De verliesvoorzieningen per project staan opgenomen in bijlage I tabel IV. Voorziening IMVA Projectrisico’s bij IMVA’s dekken we direct af met deze voorziening. Gelet op de BBV regels, moet de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Voor deze afboeking is deze voorziening gevormd. Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch West op te vangen. Het bestemmingsplan Heesch West is begin 2022 vastgesteld door de gemeenteraden. Op grond daarvan zal in april 2022 deze voorziening over gedragen worden aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West. Voorziening afwaarderingen (I)MVA In 2021 is er € 0,38 miljoen overgeheveld vanuit de reserve strategische gronden naar de voorziening afwaarderingen.

Verder zit in de voorziening afwaarderingen de boekwaarde van Hooghuis Ravenstein verwerkt. In 2020 hebben we € 1.726.140 in deze voorziening gestort omdat het Hooghuis Ravenstein niet meer functioneel in gebruik is. Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 63,27 miljoen aan reserves en voorzieningen (op 1-12022). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening en de reserve Heesch-West beslaan samen 24% van alle voorzieningen en reserves binnen het grondbedrijf. De ABR maakt 39% uit van alle reserves en voorzieningen. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 30%.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 23 van 37

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 24 van 37

6 Grondbedrijf naar de toekomst

6 Grondbedrijf naar de toekomst Conclusie MPG Woningbouw De afgelopen jaren was er sprake van een boeggolf bij de verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen. In 2021 hebben we meer woningen uitgegeven dan het gemiddelde (222 in plaats van 150 gemiddeld). Echter is dit lager dan dat tijdens het Najaarsbericht werd voorspeld (toen gingen we nog uit van 526). Dit verschil wordt verklaard doordat in de projecten Kapelaan Nausstraat, Talentencampus en het Walkwartier nog geen uitgiften zijn geweest. Het betreft hier voor een deel projectmatige bouw, waardoor een grote fluctuatie zichtbaar is: wanneer de gronden voor appartementen niet in één bepaald jaar worden afgenomen, dan wijken de prognoses direct sterk af van het eindresultaat. Naar verwachting worden deze gronden in 2022 getransporteerd. Mede hierdoor wordt er in 2022 een hogere uitgifte verwacht dan was begroot bij het Najaarsbericht. Na 2022 dalen de uitgiften binnen de vastgestelde grondexploitaties. Er zit wel zachte plancapaciteit in de voorbereidingsprojecten (IMVA’s), maar deze plancapaciteit wordt conform niet meegenomen in de voorspellingen naar de toekomst. De daadwerkelijke uitvoering is namelijk afhankelijk van het feit of en wanneer deze projecten worden vastgesteld als BIE. Indien de IMVA’s wel worden meegenomen dan groeien we naar ons streef aantal van 600 bouwkavels per jaar. Zie hiervoor blz.

10 van dit MPG 2022-2025 de grafiek met tabel onder paragraaf 3.2. Bedrijfsgrond In 2018 tot en met 2020 hebben we een sterke stijging gezien in de uitgifte van bedrijfskavels. Vanaf 2021 zien we dat de verwachte gronduitgiften weer langzaam teruglopen, waarna ook deze vanaf 2025 volledig opdrogen. Dit is niet het gevolg van een vermindering van de vraag, maar van het afnemen van de beschikbare capaciteit. Vanaf 2022 zien we nog 2 jaar een uitgifte van 3,2 en 2,65 ha/jaar. Daarna is de gemeentelijke industrieportefeuille ongeveer leeg. Vanaf 2025 is de gemeentelijke industrieportefeuille echt leeg en moet er nee verkocht worden. De gemeente Oss participeert in het regionale bedrijventerrein Heesch West. De verwachting is dat in 2023 de eerste verkopen zullen plaatsvinden. We zien nu al een grote belangstelling voor deze kavels vanuit de markt. Dit betekent dat naar verwachting ook dit bedrijventerrein snel vol zal lopen. Risicodragend vermogen De komende jaren verwachten we een kleine daling van de ABR naar € 20,3 miljoen op 1-1-2026. Dit ondanks de afroming van de ABR van € 18,2 miljoen in 2022. Rekening houdend met de minimaal noodzakelijke stand van de ABR om alle risico’s binnen de exploitaties af te dekken, valt tot en met 2026 circa € 14,8 miljoen vrij vanuit de ABR.

De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR, aangezien het hier voorbereidingsprojecten betreft. Er is risicodragend kapitaal nodig om nieuwe plannen te initiëren. Verder zal de vraag naar nieuwe woningen voor een groot deel gevonden gaan worden in binnenstedelijke herstructureringslocaties. Deze ontwikkelingen kosten in de regel veel geld. Een groot deel van de noodzakelijke investeringen zal gedekt moeten worden vanuit de ABR in de toekomst. Hierbij moet minimaal gedacht worden aan tientallen miljoenen aan risicodragend vermogen vanuit de ABR voor een selectieve, actieve grondpolitiek om de ontwikkelingen goed en voortvarend met een voor de gemeente acceptabel verdienmodel in de markt te zetten.

Gemeente Oss, MPG 2022–2025

pagina 25 van 38

Stikstof en PFAS Binnen de ruimtelijke ontwikkeling spelen momenteel twee grote problemen, namelijk de discussie rond de stikstof en PFAS. Stikstof (PAS) In 2015 heeft het Rijk geprobeerd de natuur te beschermen, door voor te sorteren op nieuwe maatregelen die de stikstofuitstoot in de toekomst naar beneden zouden moeten brengen (luchtwassers, elektrisch vervoer). Deze regeling wordt ook wel de PAS genoemd (programmatische aanpak stikstof). In 2019 heeft de Raad van State een negatieve uitspraak gedaan over de PAS. Daarmee is deze regeling komen te vervallen. Het gevolg hiervan is nu dat bij ieder initiatief separaat moet worden aangetoond of er geen sprake is van een verslechtering van de natura2000-gebieden. Dat geldt voor alle nieuwe bestemmingsplannen. Het geldt echter ook al voor omgevingsvergunningen die nog moeten worden aangevraagd. Inmiddels heeft het Rijk een rekenmethode (de AERIUS-berekening) ontwikkeld waarmee we per plan kunnen berekenen wat de effecten zijn. Als significante negatieve effecten kunnen worden uitgesloten, dan kan de vergunning alsnog worden verleend of het bestemmingsplan worden vastgesteld. Per 1 juli 2021 is het besluit ‘stikstofreductie en natuurverbetering’ gepubliceerd.