MPG 2021-2024 Eindversie incl kaft.PDF

MPG 2021-2024 Meerjarenprogramma Grondbedrijf en Jaarverslag 2020

MPG 2021 – 2024 MeerjarenProgramma Grondbedrijf en Jaarverslag 2020 7 april 2021 afdeling vastgoedbedrijf dienst gemeentebedrijven

Inhoudsopgave 1 2

Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG Inleiding en doel rapportages grondbedrijf 2.1 Inhoud 2.2 Algemeen 3 Macro-economische ontwikkelingen 3.1 Economische situatie algemeen 3.2 Woningbouw 3.3 Bedrijventerreinen 3.4 Conclusies 4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR 4.1 Projectenoverzicht 4.2 Parameters 4.3 Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) 4.4 Huidige stand ABR & prognose 4.5 Het jaar 2020: verschillen tussen Najaarsbericht en MPG 4.6 Winst- en verliesnemingen 4.7 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde 5 Risicomanagement 5.1 Kosten IMVA 5.2 Reserves 5.3 Voorzieningen 5.4 Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen 6 Grondbedrijf naar de toekomst 6.1 De problemen: Conclusie MPG 6.2 De oplossing: Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen

2 5 5 5 6 6 8 10 11 12 12 12 13 13 14 15 17 18 19 19 20 21 22 22 23

Bijlage I Cijfers op projectniveau I. Details verkopen – woningbouw II. Details verkopen - industrie III. Boekwaarden complexen IV. Winst- en verliesnemingen V. Totaalresultaat (eindwaarde) VI. Verloop reserves en voorzieningen (totaaloverzicht) Bijlage II Risicomanagement Bijlage III Begrippen- en afkortingenlijst

24 24 25 25 27 28 29 30 33

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 1 van 34

1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG

1 Factsheet grondbedrijf / samenvatting MPG Het coronavirus zorgt voor krimp in de economie (Hoofdstuk 3.1) De Nederlandse economie liep in 2020 door de coronapandemie flinke schade op. Zo is de economie aan het einde van het derde kwartaal 2020 met 2,5% gekrompen ten opzichte van één jaar eerder. Tevens is een krimp voorzien in het vierde kwartaal als gevolg van de nieuwe lockdown, hoe groot deze krimp precies zal zijn is tot op heden nog niet bekend. Wat de middellange en langetermijn verwachtingen zijn voor de economie, is ook nog niet bekend. Toch lijkt de huizenmarkt tot op heden nog niet geraakt door de coronacrisis (Hoofdstuk 3.1)

De Hypotheekrente staat momenteel op het allerlaagste niveau ooit. Aan het begin van de coronapandemie werden hypotheekverstrekkers voorzichtiger, waardoor een lichte stijging zichtbaar is halverwege 2020. In de laatste maanden was er echter opnieuw een daling zichtbaar waardoor het laagste niveau ooit werd bereikt. Voor potentiële kopers zorgt dit voor lagere maandlasten, waardoor er meer ruimte ontstaat om een woning te kopen. Aan de andere kant is echter zichtbaar dat de woningprijzen door het beperkte aanbod verder zijn gestegen, waardoor deze extra ruimte weer wordt beperkt. Dit zien we terug in de verkoop van woningen de bedrijventerreinen (Hoofdstuk 3.2 en 3.3) Woningbouw (gronduitgifte in aantal kavels)

Bedrijventerrein (Gronduitgifte in ha's) 25,00

700 600

20,00 500 15,00

400 300

10,00 200 5,00

100 0 2016

2017 2018 2019 2020 Begroting 2021-2024 MPG 2021-2024 incl IMVA

2021

2022 2023 MPG 2021-2024

2024

2025

Gerealiseerd t/m 2020

Woningbouw: In 2020 zijn er 191 kavels verkocht. Fors lager dan de verwachting van 317 die tijdens het Najaarsbericht is voorspeld. Deze daling wordt veroorzaakt door een vertraging in uitgiften van twee appartementencomplexen in de plannen Talentencampus en Bergoss. Deze verkopen worden in 2021 verwacht waardoor een stijging in verwachte verkopen zichtbaar is. Na 2021 loopt het aantal verkopen in de huidige plannen terug. Als de voorbereidingsprojecten (IMVA’s) worden meegenomen zal er een minder sterke daling plaatsvinden.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

0,00 2016 2017 2018 2019 Gerealiseerd t/m 2020

2020 2021 2022 2023 Begroting 2021-2024

2024 2025 MPG 2021-2024

Bedrijventerreinen: De verkoop van bedrijfsgrond in Oss is in 2020 goed verlopen. Met name de verkoop binnen Vorstengrafdonk (16,29 ha) is positief. De verkoop op De Geer sloot ook aan op de planning (3,49 ha). Voor 2021 is de verwachting dat de verkopen significant afnemen als gevolg van de afronding van De Geer en Vorstengrafdonk. Samen met de Taskforce zijn we aan het kijken waar we nieuwe plannen kunnen realiseren. De ontwikkeling van nieuwe plannen duurt enkele jaren. De komende jaren is er nog wel ruimte op het regionale bedrijventerrein Heesch West.

pagina 2 van 34

De algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) stijgt de komende jaren fors als gevolg van alle verkopen, maar vlakt daarna af (Hoofdstuk 4)

De groene lijn in voorgaande grafiek geeft de stijging van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) weer. In 2021 neemt de ABR wat af en komt omdat bij de programmabegroting 2021-2024 besloten is om € 5,7 miljoen af te romen. De ABR stijgt van € 24,26 miljoen per 1-1-2021 naar € 29,1 miljoen per 1-1-2025. Ook blijft de ABR ruim boven de minimale stand van de ABR (rode lijn). De minimale stand is nodig om alle berekende risico’s af te dekken. Dit betekent dat er, op basis van de huidige prognoses, in de toekomst ruimte is om af te romen. Het verschil tussen de verwachte stand van de ABR en de benodigde risicobuffer geeft een prognose van de (maximaal) mogelijke afroming. Voor de komende jaren worden deze berekend op: 1-1-2022: € 16,5 miljoen 1-1-2023: € 3,2 miljoen 1-1-2024: € 1,3 miljoen 1-1-2025: € 1,3 miljoen Of de totale afroming ook daadwerkelijk plaats gaat vinden, wordt in een later stadium bepaald. Dit zal als integrale afweging bij het opstellen van de nieuwe programmabegroting geschieden. Hiervoor is input van de Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen belangrijk. Bij de vaststelling van de Programmabegroting 2021 heeft de gemeenteraad besloten om, vanuit de vrijval van de ABR van het boekjaar 2020, € 5,7 mln. af te romen ten gunste van de volgende zaken. De afroming van € 5,7 mln. komt ten gunste van de volgende zaken:  € 2,0 mln.

Storting investeringsfonds Stadshart Oss  € 3,1 mln. Investeringsimpuls Ontmoeten, Sport en cultuur  € 0,5 mln. Meekoppelkansen Waterveiligheidsproject Meanderende Maas  € 0,075 mln. Onderzoek nieuwbouw Golfslagbad Reserves en Voorzieningen (Hoofdstuk 5) In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 59,2 mln. aan reserves en voorzieningen (op 1-1-2021). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening en de reserve Heesch-West beslaan samen 25% van alle voorzieningen en reserves binnen het grondbedrijf. De ABR maakt 41% uit van alle reserves en voorzieningen. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 30%.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 3 van 34

Grondbedrijf naar de toekomst toe (Hoofdstuk 6) Het grondbedrijf heeft in 2020 minder kavels ten behoeve van woningbouw uitgegeven dan voorafgaand geraamd (191 ten opzichte van 317). Het verschil wordt verklaard door een tweetal gevallen betreffende projectmatige bouw (Talentencampus en Bergoss), waardoor de prognose direct fors afwijkt van het eindresultaat. Naar verwachting worden deze gronden uitgegeven in 2021, waardoor er in dit jaar een grotere piek wordt verwacht in uitgiften dan bij het Najaarsbericht was geraamd. Als gemeente zitten we nog altijd boven het langjarige gemiddelde van 150 woningen, maar willen we groeien naar 300 om te kunnen voldoen aan de geprognosticeerde vraag. Voor bedrijfsgronden zien we dat de huidige Portefeuille opraakt. De vraag naar bedrijfskavels is echter nog altijd hoog is. Hierom is de Taskforce versnelling momenteel aan het onderzoeken of er nieuwe mogelijkheden zijn. Dit doen zij zowel regionaal als interregionaal. Tot 2025 kan er nog € 22,3 miljoen vrijvallen vanuit de ABR, daarna zien we ook dit opdrogen. Bijna 74% van dit bedrag (€ 16,5 miljoen) valt al op 1-1-2022 vrij. De gemeente realiseert zich dat er de komende jaren een belangrijke opgave te wachten staat. Zo wil de gemeente voldoen aan de hoge vraag en groeien naar een ‘100.000-plus’ gemeente.

Hiervoor zal er een opschaling nodig zijn in jaarlijkse uitgiften en de hoeveelheid projecten die het grondbedrijf onder handen heeft. Om deze ambities waar te maken heeft de gemeente in mei van 2020 een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen opgericht. Het doel van deze taskforce is om te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de uitvoering van projecten. Zo wordt onderzocht hoe de gemeente kan opschalen naar een uitgifte van circa. 600 woningen per jaar, worden nieuwe ontwikkellocaties voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen in kaart gebracht en wordt er onderzoek gedaan naar nieuwe ontwikkelconcepten die een potentiële versnelling mogelijk maken. Hierbij is van belang dat er wordt ingespeeld op de Osse identiteit en een juiste inpassing bij het Osse landschap. Om deze opschaling en ambities te behalen is het noodzakelijk om de incidentele vrijval uit de ABR de komende jaren op een juiste wijze in te zetten. De winsten zijn het resultaat van projecten die in het verleden opgestart zijn en kunnen worden gebruikt voor het opstarten van nieuwe projecten. Zo is het voorstel vanuit de Taskforce in ieder geval om een reserve op te richten voor het afdekken van de verliezen bij de herstructureringsplannen. Ook is er een revolverend fonds nodig voor het aankopen van (strategische) gronden. Beslispunten MPG 2021-2024 1.

Vaststellen van de het MPG 2021-2024; 2. Er wordt aan de raad gevraagd om drie nieuwe voorbereidingsprojecten (IMVA’s) vast te stellen. Het gaat om de ontwikkelingen Raadhuislaan Zuid Oss, Oss West en Stationskwartier Ravenstein.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 4 van 34

2 Inleiding en doel rapportages grondbedrijf

2 Inleiding en doel rapportages grondbedrijf Het grondbedrijf informeert het gemeentebestuur twee keer per jaar. Dit doen we met het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) en het Najaarsbericht. Het MPG en Najaarsbericht geven inzicht in de ontwikkelingen binnen de afdeling vastgoedbedrijf, waaronder de verkopen en de financiële positie van het grondbedrijf. Naast deze rapportages verwijzen we ook naar de paragraaf grondbeleid. De paragraaf grondbeleid is verplicht in de programmabegroting en de jaarrekening. Alle stukken worden door de gemeenteraad vastgesteld. De paragraaf geeft een inzicht op hoofdlijnen en schetst het beleidskader. Het MPG en het Najaarsbericht gaan een slag dieper en bevatten uitgebreidere informatie over de projecten en cijfers. 2.1 Inhoud Het MPG bestaat uit twee delen. Het eerste deel geven we inzicht in het totale grondbedrijf van de gemeente Oss. In het tweede deel geven we inzicht in de stand van zaken van de verschillende complexen.

Deel 1:  Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de macro–economische ontwikkelingen en de recente situatie op de woning- en bedrijvenmarkt in Oss;  Hoofdstuk 4 geeft de stand van zaken weer van het grondbedrijf en de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR);  Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op ons huidige risicomanagement en de stand van de reserves en voorzieningen;  Hoofdstuk 6 geeft de conclusies en het beleid van het grondbedrijf naar de toekomst;  In bijlage I hebben we alle tabellen opgenomen met de detailinformatie van de verschillende projecten;  Bijlage II betreft een nadere toelichting op ons risicomanagement;  Bijlage III geeft een overzicht van de afkortingen en gehanteerde begrippen. Deel 2: Deel 2 geeft een overzicht van de stand van zaken van de verschillende complexen. Dit stuk ligt vertrouwelijk voor de gemeenteraad ter inzage. 2.2 Algemeen We hanteren drie type projecten. Hierin volgen we de verslagleggingsregels. Het betreft:  IMVA: Immateriële Vaste Activa. Dit zijn projecten waar nog geen gronden voor zijn aangekocht, of waarbij het nog niet vast staat of het project in de toekomst een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) wordt. De kosten die gemaakt worden betreffen plankosten, onderzoekskosten, kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp, enz. De raad besluit tot het openen van een IMVA.

Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt.  MVA: Materiële Vaste Activa zijn gronden en/of gebouwen met een vaste bestemming, die nog niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die vanuit strategisch oogpunt zijn aangekocht, maar waar nog geen raadsbesluit met vaststelling van een exploitatie heeft plaatsgevonden.  BIE: Bouwgrond In Exploitatie. Dit zijn alle actieve grondexploitaties. De gemeenteraad moet besluiten tot het openen van een BIE. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. In dit document geven we de ramingen weer van het MPG 2021-2024 en we vergelijken ze met de ramingen die we hebben gepresenteerd in het Najaarsbericht 2020 (als onderdeel van de programmabegroting 2021-2024). Het MPG 2021-2024 geven we in de grafieken weer met ‘groen’ en het Najaarsbericht met ‘blauw’. De reeds gerealiseerde cijfers geven we weer in ‘grijs’.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 5 van 34

3 Macro-economische ontwikkelingen

3 Macro-economische ontwikkelingen 3.1 Economische situatie algemeen Gegevens NEPROM, Rabobank, DTZ-Zadelhof, NVM, CBS en CPB – januari/maart 2020. Informatie achterhaald via internet.

Terugblik 2020 De Nederlandse economie liep in de eerste twee kwartalen van 2020 door de coronapandemie flinke schade op. Het bbp daalde in de eerste twee kwartalen met meer dan 10% waarna het grootste deel van deze schade goed werd gemaakt in het derde kwartaal met een historische hoge groei van 7,8% ten opzichte van het tweede kwartaal. Het grootste deel van het herstel van de economie is te danken aan de gestegen huishoudensconsumptie, overheidsconsumptie, de toename van het handelssaldo en investeringen in het derde kwartaal van 2020. Desondanks weegt deze groei niet op tegen de geleden schade uit de eerste en twee kwartalen. Zo is de economie aan het einde van het derde kwartaal 2020 met 2,5% gekrompen ten opzichte van één jaar eerder. Tevens is een krimp voorzien in het vierde kwartaal als gevolg van de nieuwe lockdown, hoe groot deze krimp precies zal zijn is tot op heden nog niet bekend, deze berekeningen worden pas 45 dagen na afloop van een kwartaal bekend gemaakt. Het effect van de economische krimp en de coronapandemie zijn tevens zichtbaar in het consumentenvertrouwen. Consumenten waren een stuk pessimistischer over het economische klimaat met als gevolg dat het vertrouwen daalde naar een diepte punt in maart, waarna er langzaam een herstel zichtbaar werd.

Her herstel van het consumentenvertrouwen is echter nog niet op het niveau wat het ooit geweest was en stond op januari 2021 op een niveau van -19, waarmee deze ver onder het gemiddelde van de afgelopen 20 jaar valt (-7).

Fig. Consumentenvertrouwen, Nederland (CBS, 2021)

Fig. Verloop werkloosheid, Nederland (CBS, 2020)

Verder is de werkloosheid, na een lange perode van daling, weer gestegen. Waar in januari van 2020 Nederland circa. 284.000 werklozen telde, was dit cijfer in augustus gestegen naar circa. 426.000, waarna het jaar met lichte daling werd afgesloten. De coronapandemie, de lockdown en de avondklok zorgt ervoor dat bedrijven terughoudender zijn met het aannemen van nieuwe mensen en projecten eventueel tijdelijk uitstellen tot de rust is wedergekeerd. Vooralsnog is de werkloosheid nog wel lager dan tijdens de piek in de kredietcrisis. Tegenover deze dreigingen staat een continue lage rentestand en extra overheidsinvesteringen om de Nederlandse economie te stimuleren en herstellen. Vastgoedmarkt Ondanks de coronapandemie trekt de vastgoedmarkt aan door de lage rentestand en de stijging van het beschikbare kapitaal bij beleggers (wereldwijd). Omdat in vastgoed relatief hoge rendementen kunnen worden gehaald, is het populair ten opzichte van andere beleggingscategorieën waar de rendementen lager zijn. Het gevolg is dat de vraag naar vastgoed toeneemt en de prijzen stijgen. Dit is vooral te merken in stedelijke gebieden. De vastgoedmarkt is erg conjunctuurgevoelig. Verandering in financiële markten kan tot een snelle ommekeer leiden. Binnen de vastgoedmarkt zorgt de conjunctuur voor verschillen per deelsector.

Vooral de vraag naar woningen en logistiek vastgoed (dat profiteert van ecommerce) stijgt. Daarentegen is zowel in de winkel-, de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt (te) veel aanbod beschikbaar. Alleen bij logistiek vastgoed zien we een substantiële toename in gebruik. De particuliere woningmarkt is een markt met veel vraag en weinig aanbod. Hier verwachten wij een aanhoudende vraag.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 6 van 34

Binnen de gemeente Oss is er sprake van een meer ontspannen woningmarkt met een evenwichtige groei. Maar ook hier daalt het aanbod van beschikbare woningen de laatste twee jaar sterk met stijgende woningprijzen als gevolg.

Fig. Aanbod koopwoningen 2008-2020, Oss (huizenzoeker, 2021)

De gemiddelde transactieprijs stijgt ook in Oss sinds halverwege 2017 sterk. Oss volgt de landelijke trend, maar ligt qua prijs wel lager (ca. € 15.000 tot € 20.000) dan het landelijk gemiddelde van de afgelopen 5 jaren.

Fig. Mediaan vraagprijs woningen 2008-2020, Nederland & Oss (huizenzoeker, 2021)

Naar verwachting zal deze lift zich nog enige tijd doorzetten. Dit heeft vooralsnog te maken met de nog steeds dalenede hypotheekrentes en het dalende aanbod aan koopwoningen. Hierdoor zijn mensen instaat en bereid om een hoger bedrag te lenen en te bieden, waardoor de huizenprijzen nog hoger zullen stijgen in de al krappe huizenmarkt. Deze krapte op de huizenmarkt is vooral zichtbaar in het segment goedkope koop- en starterswoningen.

Fig. Verloop Hypotheekrente 2011-2020 (Homefinance.nl, 2020)

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 7 van 34

3.2 Woningbouw Verkopen binnen de gemeentelijke plannen In 2020 hebben we minder woningen verkocht dan waarvan bij het Najaarsbericht nog is uitgegaan. Deze daling is vooral het gevolg van een lagere verkoop in de plannen Talentencampus (10 in plaats van 77) en Bergoss & Sheddaken (0 in plaats van 63), het betreft hier verkopen van twee apartementencomplexen aan een ontwikkelaar, deze gronden zijn nog niet geleverd maar worden verwacht in 2021. Wel is er een sterke stijging zichtbaar in het plan Piekenhoef (88 in plaats van 68). 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Begroting 2021-2024 MPG 2021-2024 Fig. werkelijke verkoop bouwkavels in 2020, verschil t.o.v. het Begroting 2021-2024

Als gevolg van de verbeterde woningmarkt werd de afgelopen jaren een piek in de verkopen voorspeld. Deze piek zou worden bereikt in 2019 t/m 2021 (bij gelijkblijvende marktomstandigheden). In onderstaande tabel zien we dat de verwachte piek voor 2020 niet is behaald. Zo werd bij het Najaarsbericht verwacht dat er 317 kavels zouden worden verkocht, waar er dit in werkelijkheid slechts 191 zijn geworden, waarmee er wordt afgedaald naar langjarige gemiddelde van circa. 150 woningen. De daling in afnamen wordt met name verklaard door een vertraging in de uitgifte door een aantal projecten, zoals de Talentencampus en Bergoss. Het betreft hier uitgiften aan ontwikkelende partijen (hoofdzakelijk bestemd voor appartementencomplexen), waardoor de gegevens sterk aan fluctuatie onderhevig zijn. Naar verwachting worden deze kavels in 2021 uitgegeven en hierdoor is er een grote stijging in het aantal verwachte uitgiften in 2021 zichtbaar. Na 2021 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat wel het feit dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten. Zie daarvoor de aparte regel in de navolgende tabel ‘MPG 2021-2024 incl. IMVA’. Het betreft hier de voorbereiding voor projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen.

Als we naar deze lijn kijken, zien we een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. Als deze fictieve productie allemaal doorgaat wordt het streefgetal van circa. 300 ruimschoots behaald. Het gaat hierbij echter om zachte plannen waarvan de raad nog geen grondexploitatie heeft vastgesteld.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 8 van 34

Woningbouw Gronduitgifte in aantal kavels 700 600 500 400 300 200 100 0 Gerealiseerd t/m 2020

2016

2017

2018

2019

2020

161

161

114

321

191

321

Begroting 2021-2024

2021

2022

2023

2024

2025 16

317

534

198

108

69

MPG 2021-2024

191

604

244

99

66

11

MPG 2021-2024 incl IMVA

191

638

381

330

304

251

Fig. totale verkoop bouwkavels naar de toekomst toe

In de onderstaande grafiek geven we de aantallen nog te realiseren woningen weer t/m 2033 per plan voor zowel de zachte (voorbereidingsprojecten) als de harde plannen (vastgestelde grondexploitaties). Hierbij benoemen we alleen de grootste plannen (>50 woningen). In totaal is er binnen de vastgestelde grondexploitaties een capaciteit beschikbaar van 1074 woningen (groene balken). De IMVA-projecten kennen in potentie een capaciteit van ca. 1200 woningen (grijze balken). Deze plannen zijn echter nog te benoemen als zachte plancapaciteit, aangezien deze plannen nog niet zijn vastgesteld als BIE en zich nog in de voorbereidende fase bevinden.

Talentencampus Oss Koornstraat Begijnenstraat Bergoss & Sheddaken Liesdaal 2 en 3 Oijense Zij Noord cumulatief 2021

Wilgendaal 2-4 Wal Kwartier Oss Piekenhoef Het Brand Oss Geffen Leiweg Brempad

Voormalig belastingkantoor 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

Fig. Aantallen nog te realiseren woningen.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 9 van 34

3.3 Bedrijventerreinen Algemeen Als gevolg van de coronapandemie daalde het vertrouwen van industriële ondernemers naar het laagste niveau sinds de start van het onderzoek naar producentenvertrouwen. Producenten waren met name pessimistisch over de verslechtering van de verwachte bedrijvigheid als de orderportefeuille. Over de rest van 2020 is een sterke stijging zichtbaar doordat ondernemers optimistischer zijn geworden, door een toename aan verwachte bedrijvigheid en de stijging van de orderportefeuille. Naar verwachting zal dit vertrouwen zich aan het begin van 2021 doorzetten. Vooral bij producenten van bouwmaterialen en elektronische machines steeg het vertrouwen sterk. Het vertrouwen van de grafische- en voedingsmiddelenindustrie is echter nog een kleine daling zichtbaar.

Producentenvetrouwen 2017-2020

Producentenvetrouwen Fig. Producentenvertrouwen 2017-2020 (CBS, 2020) (CBS, 2021)

Door de toenemende vraag zijn bedrijven geneigd om meer voorraad aan te houden en hiervoor is opslagruimte nodig. Dit zorgt ervoor dat tevens de vraag naar modern logistiek vastgoed aanhoudt. Verkopen bedrijventerrein gemeente Oss De landelijke trend voor nieuwbouwplekken voor de logistieke sector zien we ook terug bij de verkoop van de Osse bedrijventerreinen. Op bijna alle percelen in Vorstengrafdonk ligt een optie of zijn afgelopen jaar getransporteerd. Met name de verkoop binnen Vorstengrafdonk (16,28 ha) ten behoeve van het distributiecentrum voor een grote supermarktketen en de verkopen in De Geer (3,49 ha) zijn positief.

18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Piekenhoef

De Geer oost-zuid Vorstengrafdonk

De Bulk 2-3

Danenhoef Zuid

Crematorium Oss

Begroting 2021-2024 MPG 2021-2024 Fig. werkelijke verkoop bedrijfskavels (in m2) in 2020, verschil t.o.v. de Begroting

De verwachte verkoop van bedrijfskavels in 2020 is grotendeels uitgekomen. De verkoop van Crematorium Oss heeft wat vertraging opgelopen, maar naar verwachting zal deze verkoop in 2021 plaatsvinden.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 10 van 34

Het aantal beschikbare bedrijfskavels loopt de komende jaren flink terug en daarbij ook het aantal te verwachten verkopen. Voor 2021 wordt een afzet van 6,24 ha voorzien. Waarna de verkoop vanaf 2024 drastisch zal teruglopen wegens de afronding van Vorstengrafdonk, De Geer en Piekenhoef. Op (middel)lange termijn zal er dan ook een tekort ontstaan naar (kleinschalige) bedrijfskavels. Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren. Dit wordt mede veroorzaakt door de intreding van nieuwe ruimtelijke regels, zoals de ladder van duurzame verstedelijking, waardoor de zoektocht naar nieuwe locaties voor bedrijfskavel lastig is geworden. In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het Najaarsbericht 2020. Hierin is te zien dat de voorraden dreigen op te raken.

Bedrijventerrein Gronduitgifte in hectares 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Gerealiseerd t/m 2020

2016

2017

2018

2019

2020

2,08

4,34

10,01

8,98

21,21

8,98

Begroting 2021-2024 MPG 2021-2024

2021

2022

2023

2024

2025

21,94

5,63

4,20

4,20

0,27

0,27

21,21

6,24

4,33

4,33

0,67

0,00

Fig. totale verkoop bedrijfskavels (in ha) naar de toekomst toe

3.4 Conclusies Conclusies woningbouw  De verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen is in 2020 niet behaald, maar deze uitgifte wordt wel in 2021 verwacht, waardoor er in 2021 een piek ontstaat. Met een uitgifte van 191 kavels liggen we nog steeds boven het langjarige gemiddelde van 150 woningen.  Na 2022 daalt het aantal woningen in de vastgestelde grondexploitaties fors. Dit betekent dat als we willen inzetten op een minimaal gelijkblijvend productieniveau de nieuwe locaties met grote urgentie moeten worden aangepakt (een dip kan hierin niet voorkomen worden). En zal voorts verdere investeringen in locaties noodzakelijk zijn. Momenteel is de gemeente al bezig met de voorbereiding van enkele plannen. Als de IMVA’s worden meegenomen worden zullen de uitgiftencijfers ruimschoots boven het jarenlange gemiddelde uit komen. Het streven is echter om naar de 600 woningen per jaar te groeien. Conclusies bedrijfsgrond  In 2018 tot en met 2020 heeft de gemeente Oss een sterke stijging gezien in de uitgifte van bedrijfskavels. De hoge piek in 2020 is mede het gevolg geweest van de verkoop van gronden ten behoeve van een grote supermarktketen. Tot en met 2023 zien we nog redelijk hoge uitgiftencijfers waarna deze vanaf 2024 drastisch afnemen. Deze terugname in uitgiften heeft te maken met de afronding van het bedrijventerrein Vorstengrafdonk en de Geer Oost-Zuid.

Voor wat betreft de bedrijventerreinen zal dus op korte termijn "nee" moeten worden verkocht en zal met name in interregionaal verband voor de grotere afnemers oplossingen gevonden moeten worden. Op dit moment is de gemeente dan ook druk opzoek naar nieuwe ontwikkellocaties met behulp van de taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen.  De strengere ruimtelijke richtlijnen zorgen ervoor dat de zoektocht naar nieuwe bedrijfslocaties een stuk lastiger is geworden.  Voor wat betreft Heesch West verwachten we bij doorzetting van de huidige markt een grote belangstelling. Dit betekent dat ook dit bedrijventerrein snel vol zal lopen.  Om een goede investeringsbeslissing te nemen voor de middellange termijn is het noodzakelijk om een visie en een bijbehorende strategie op te stellen, ook hier is de taskforce volop mee aan de slag.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 11 van 34

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR

4 Stand van zaken grondbedrijf en ABR 4.1 Projectenoverzicht Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van het Najaarsbericht 2020. De voorbereidingskosten voor nieuwe projecten (IMVA) en strategische aankopen zijn hierin ook meegenomen omdat het grondbedrijf belast is met de projectvoering. Voor een BIE is een raadsbesluit nodig. Bij het Najaarsbericht 2020 heeft de gemeenteraad besloten om de herontwikkeling Kapelaan Nausstraat te starten als grondexploitatie. In de fase voor de vaststelling van de grondexploitatie worden voorbereidingskosten gemaakt. Om deze kosten te dekken, openen we een voorbereidingskrediet (IMVA). Binnen het grondbedrijf werken we momenteel aan 9 projecten met de status IMVA. Daarnaast werken we ook aan het regionale bedrijventerrein Heesch West. Hiervoor is een Gemeenschappelijke Regeling aangegaan met de gemeenten Bernheze en ’s-Hertogenbosch. Heesch West laten we hier verder buiten beschouwing. Alle andere projecten zijn bekend bij de gemeenteraad en in eerdere besluiten reeds aan de raad voorgelegd. Bij deze jaarrekening worden drie nieuwe IMVA projecten toegevoegd, namelijk Gebiedsontwikkeling Raadhuislaan Zuid Oss, Oss West en Stationskwartier Ravenstein. Bij beide plannen is het voorkeursrecht van toepassing verklaard. IMVA

BIE

61905 IMVA - herstructurering 80260 Walkwartier, locatie TBL 80410 Schaepskooi 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat 80440 Voormalig belastingkantoor 81150 Hooghuis Ravenstein 81160 Vidi Reo 82120 Herontwikkeling Gemeentehuis Geffen 62401 herstructureringsplannen 80110 Bergoss 80120 Koornstraat Begijnenstraat 80140 Elzeneindlocatie Slowcare 80190 centrumplan Berghem 80200 Talentencampus 80220 Megen Zuid 80230 groenstraat haren 80240 De Kolk Ravenstein 80260 Walkwartier 80290 Gebiedsontwikkeling winkelcentrum De Ruwert 80390 Soos 66 Oss 80420 Spaander Straatsche Akkers 80430 Herontwikkeling Kapelaan Nausstraat 80450 Schelversakker 1 81120 Centrumplan Lith 81140 Dorpsplan Oijen 82110 Centrumplan Geffen Wijzigingen tov begroting 2021-2024 80460 Raadhuislaan Zuid Oss 80560 Oss West 81460 Stationskwartier Ravenstein

eindjaar 2021 2024 2022 2023 2024 2021 2022 2022 2024 2023 2021 2021 2023 2022 2022 2022 2021

61905 IMVA - woningbouw 80540 Het Brand Oss 80550 Herontwikkeling sportvelden Macharen 80560 Oss West 81460 Stationskwartier Ravenstein 82370 Geffens Veld

61905 IMVA - industrieterreinen 80680 Heesch-West

62201 woningbouwcomplexen 80310 piekenhoef 80330 Wilgendaal 2 Herpen 80520 horzak-noord 80530 Oijense Zij Noord 80590 restant complexen 81400 Lith Oost 81420 Liesdaal 2 en 3 82310 Oude Baan Geffen 82330 Weverstraat Geffen 82340 Den Herd Geffen 82350 Leiweg 3 Geffen 82360 Heesterseweg Geffen

62302 industrieterreinen 80620 de geer oost-zuid 80630 vorstengrafdonk 80660 de bulk 2-3 80690 Danenhoef Zuid 80710 Binnenhaven Elzenburg 80720 Crematorium Oss

eindjaar 2024 2028 2022 2025 2020 2024 2033 2021 2021 2022 2021 2022

eindjaar 2021 2023 2020 2020 2021 2021

nieuwe IMVA nieuwe IMVA nieuwe IMVA

4.2 Parameters Bij het doorrekenen van de grondexploitaties hanteren we de volgende parameters.

In afwijking van de standaard, hebben we voor het bedrijventerrein Vorstengrafdonk de opbrengstenstijging in 2021 op 0% gezet en vanaf 2022 op 1%. Zoals aangegeven hebben we bijna alle gronden uitgegeven in optie. In die optieovereenkomsten zijn afspraken gemaakt over de grondprijs. Die bedragen zijn in de exploitatie opgenomen. De rekenrente is bij de jaarrekening nacalculatorisch bepaalt op 1%. De rente blijft naar verwachting ook de komende jaren laag. De rente is gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Voor de verdisconteringsvoet wordt volgens de aanbevelingen van de commissie BBV 2% gehanteerd.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 12 van 34

4.3 Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De blauwe lijn is de raming voor de afgelopen Begroting. De groene lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige MPG. De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

4.4 Huidige stand ABR & prognose Op 1 januari 2021 bedraagt de stand van de ABR € 24,26 mln. positief. In bijlage I tabel VI staat de totale lijst (verloop reserves en voorzieningen) waarop het verloop van de ABR is gebaseerd. Ten opzichte van het Najaarsbericht, is de stand van de ABR per 1-1-2021 € 4,6 mln. hoger. Naar de toekomst toe stijgt de ABR iets minder hard dan geraamd in het Najaarsbericht. In 2022 is een daling van bijna € 1,0 mln. zichtbaar ten opzichte van de begroting. Dit komt omdat in de begroting de voorgenomen afroming van € 5,675 mln. nog niet was meegenomen in de grafiek. Daarna stijgt de ABR met de ongeveer dezelfde snelheid als geraamd in het Najaarsbericht. De conclusie is dat we ook de komende jaren een stijging van de ABR verwachten. Zo stijgt de ABR van € 24,26 miljoen naar € 29,14 miljoen op 1-1-2025. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 5,6 miljoen per 1-1-2021 naar € 6,5 miljoen per 1-1-2025. De komende jaren blijft er financiële ruimte om af te romen en zal worden betrokken bij de Taskforce. Afroming ABR in 2021: € 5,675 mln. In de Begroting 2021 is besloten om de ABR in 2021 met € 5,675 mln. af te romen ten gunste van een aantal zaken. De afroming van € 5,675 mln. komt ten gunste van de volgende zaken:  € 2,0 mln. Storting investeringsfonds Stadshart Oss  € 3,1 mln. Investeringsimpuls Ontmoeten, Sport en cultuur  € 0,5 mln.

Meekoppelkansen Waterveiligheidsproject Meanderende Maas  € 0,075 mln. Onderzoek nieuwbouw Golfslagbad

Mogelijk verwachte afroming 2021 en verder Op basis van de huidige prognoses is de afroming tussen 2022 en 2025 circa € 22,3 mln. Hiervan valt het overgrote deel in 2022.    

2022 2023 2024 2025

€ 16,5 mln. € 3,2 mln. € 1,3 mln. € 1,3 mln.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 13 van 34

Conclusies verloop ABR  De komende jaren verwachten we een stijging van de ABR naar € 29,14 miljoen op 1-1-2025. Hierdoor is er nog ruimte voor afroming. Hierbij moeten we wel een aantal belangrijke kanttekeningen plaatsen:  Tot 2025 valt er nog € 22,3 miljoen vrij vanuit de ABR, daarna zien we dit opdrogen. Bijna 74% van dit bedrag (€ 16,5 miljoen) kan op 1-1-2022 afgeroomd worden.  De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen af. De verwachte winstnemingen vlakken dus vanaf 2021 af.  De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Naar verwachting zal o.a. het plan Het Brand Oss een positief plan zijn.  Projecten kennen, afhankelijke van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten.  Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. Voorgaande houdt dus geen rekening met de hoge initiële, risicodragende investeringen die noodzakelijk zijn om de productie op lange termijn te waarborgen.

In de Taskforce zal hier uitgebreid op worden ingegaan. 4.5 Het jaar 2020: verschillen tussen Najaarsbericht en MPG De ABR is per 1-1-2021 ongeveer € 4,6 miljoen hoger dan de prognose in het Najaarsbericht. Dit komt met name door de volgende mutaties. Groen betekent een voordeel ten opzichte van het Najaarsbericht, rood betekent een nadeel ten opzichte van het Najaarsbericht.

Hieronder volgt een tekstuele toelichting op bovenstaande verschillen. Alleen verschillen van meer dan € 50.000 ten opzichte van het Najaarsbericht worden tekstueel toegelicht. Positief is een beter resultaat ten opzichte van het Najaarsbericht. Negatief is een slechter resultaat dan waarvan is uitgegaan bij het Najaarsbericht. Voordelig effect Winstneming woningbouw (€ 2.144.370 voordelig) Het merendeel betreft kleine aanpassingen van grondexploitaties. In het project Piekenhoef en HorzakNoord zijn substantieel meer gronden verkocht dan waar tijdens het schrijven van Najaarsbericht van werd uitgegaan. Het grootste verschil zit hem echter in de raming omtrent bouw- en woonrijp maken van verschillende fase in het project Piekenhoef. Na herziening van de raming zijn de nog te verwachte kosten met circa € 1,1 mln. naar beneden bijgesteld, waardoor er fors meer winst is genomen dan waar van uitgegaan werd tijden het schrijven van het Najaarsbericht. Bijstelling verkoop beheersgronden (€ 1.365.977 voordelig) De gemeente heeft in 2020 meerdere onroerende zaken verkocht. Conform het beleid wordt de koopsom, minus de boekwaarde, aan de ABR toegevoegd. Zo zijn onder andere kavels/panden aan de Rijnstraat, Brouwersstraat en Vossehol verkocht.

Afroming overschot ABR naar reguliere begroting (€ 868.000 voordelig) In het MPG 2020-2023 en het Najaarsbericht werd nog verwacht dat er een onttrekking van € 0,87 mln. ten behoeve van afvalstoffenheffing zou plaatsvinden. In het najaar van 2020 is echter gebleken (door Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 14 van 34

incidentele meevallers) dat deze post niet nodig was, waardoor deze onttrekking niet heeft plaatsgevonden. Met als resultaat dat er minder van het overschot ABR is afgeroomd. Taskforce versnelling woningbouw (€ 312.853 voordelig) In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. Daarnaast gaat de taskforce kijken naar nieuwe locaties voor woningen en bedrijven. In 2020 is € 87.146 van dit budget gespendeerd. Structuurvisie gebiedsvisie (€ 250.000 voordelig) In november 2020 is er een budget van € 250.000 beschikbaar gesteld voor het ontwikkelen van een structuurvisie, gebiedsvisie. Tot op heden is dit budget nog niet besteed. Naar verwachting wordt dit budget in 2021 aangewend. Koepelcomplex gronden (€ 196.612 voordelig) Het voordelige resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een incidentele verkoop in Berghem. Bijstelling voorziening IMVA (verlaging voorziening € 106.078 voordeliger) Vanuit deze voorziening schieten we de kosten voor van mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status van BIE hebben. Als deze plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie.

Indien de plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. Omdat in 2020 een aantal plannen (Kapelaan Nausstraat en Oijense Zij) in exploitatie zijn genomen is de gevormde voorziening hiervoor vrijgevallen. Een uitgebreide toelichting op de kosten in 2020 staat in Bijlage I, tabel III Nadelig effect Winstneming Industrie (€ 141.827 negatief) Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht wordt veroorzaakt door lagere opbrengsten in het project Vorstengrafdonk (€ 209.760). Deze lagere winsten worden veroorzaakt door een andere verdeling van de POC-methode. Daar tegenover staat een hogere opbrengst in De Geer Oost-Zuid (€ 62.415). De overige verschillen betreffen kleine afwijkingen welke binnen verwachte marges vallen. Afroming ontwikkeling Hooghuis (€ 176.140 nadelig) Betreft aanvullende afschrijving vaste activa Hooghuis Ravenstein. Winstneming Herstructurering (€ 361.934 nadelig) Binnen de lopende grondexploitatie Elzeneindlocatie Slowcare en De Kolk Ravenstein schuift een groot deel van de winstneming door van 2020 naar 2021. Dit zorgt voor een nadelig effect in het boekjaar 2020 maar dit heeft over de gehele looptijd geen nadelig effect.

4.6 Winst- en verliesnemingen Winstnemingen Op grond van de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van de commissie BBV moet winst genomen worden op basis van het zogenoemde principe van percentage of completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Stel: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% van de te verwachten winst als tussentijdse winstneming. In deze berekening is dat voor dit jaar 18,2% van de verwachte winstneming. Als in het verleden pas 15% winst is genomen, nemen we het verschil tussen de 15% en 18,2% als tussentijdse winstneming. Op basis van de POC-methode is er in 2020 € 14,4 miljoen aan winst binnen de grondcomplexen. Vanaf 2021 tot en met 2033 verwachten we nog netto € 13,4 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage in de winstnemingen wordt geleverd vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Piekenhoef, Wilgendaal en Oijense Zij. Verliesneming In 2024 is een piek zichtbaar in de verliesneming. Deze verliesneming wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het nog te nemen verlies van het Walkwartier. Om dit verlies te dekken is er reeds een verliesvoorziening getroffen.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 15 van 34

Overzicht van de Winst- en verliesnemingen in de komende periode De onderstaande grafiek geeft een overzicht van de winst- en verliesnemingen binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s). Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

Hierbij valt op dat er na 2020 substantieel minder winsten worden geboekt. Na 2024 droogt dit bijna geheel op. Dit komt doordat de meeste exploitaties sluiten in 2024. In de daaropvolgende jaren wordt dan ook nog maar een winst verwacht van circa € 0,91 miljoen. Het gaat hierbij om reeds vastgestelde grondexploitaties. Verliesvoorziening Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. De totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt per 1-1-2021 circa € 17,5 mln. In de volgende grafiek zijn de voorziene verliesnemingen per 1-1-2021 (groene balk) en reeds geboekte verliesneming (rode balk) bij elkaar opgeteld. Dit geeft inzicht in het totale tekort. De 10 projecten met het grootste tekort zijn opgenomen in de onderstaande grafiek. De volledige lijst met verliesnemingen staat in bijlage IV.

Centrumplan Lith Megen Zuid Weverstraat Geffen Hooghuis Ravenstein Schelversakker 1 Dorpsplan Oijen Centrumplan Geffen centrumplan Berghem Bergoss Wal Kwartier €-

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

€2 €4 €6 reeds genomen verlies

€8 €10 nog te nemen verlies

€12 Miljoenen

pagina 16 van 34

De toekomstige verliesnemingen zijn de werkelijke afboekingen van het bij de grondexploitaties berekende verlies. Deze verliezen zijn reeds gedekt vanuit de voorziening te verwachten exploitatieverliezen. Conclusies: Winst- en verliesneming  Het grondbedrijf functioneert momenteel goed.  De negatieve herstructureringslocaties worden gecompenseerd door de winstgevende uitleglocaties en bedrijventerreinen.  Op termijn is dit beeld anders. Na 2021 volgt er veel minder winst uit de grondexploitatie en vanaf 2024 droogt de te nemen winst uit de huidige portefeuille nagenoeg op. Het gaat hierbij om de reeds vastgestelde grondexploitaties. 4.7 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde De boekwaarde per 1 januari 2021 is € 80,3 miljoen. Deze boekwaarde is verdeeld onder de beheercomplexen, bedrijventerrein Heesch-West, de IMVA’s en de complexen die aangemerkt zijn als Bouwgrond in exploitatie (BIE). Het project Heesch-West is een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Bernheze en ‘s-Hertogenbosch. In dit project participeert de gemeente Oss voor 30%. Het benoemde bedrag is dan ook 30% van de huidige boekwaarde van het project.

Onderstaande tabel geeft de verschillen weer met de boekwaarde van 1 januari 2021. In bijlage I, tabel III staat een onderbouwing van de verschillende posten. per 1 januari 2020

mutatie 2020

per 1 januari 2021

33,4 1,6 20,9 41,4 97,3

0,1 -0,3 0,5 -17,2 -17,0

33,5 1,3 21,4 24,1 80,3

beheercomplexen IMVA's Heesch-West Bouwgrond In Exploitatie Totaal

Wat valt op?  De boekwaarde bij de beheercomplexen is verhoogd met € 0,05 mln. Aan de batenkant staat de verkoop van gemeentelijk vastgoed zoals de verkoop van bedrijfsgronden. Daarnaast hebben we nog enkele erfpachtgronden voor woningbouw verkocht aan de erfpachter (€ 1,24 mln.). Aan de kostenkant staat een toevoeging van € 1,29 mln.  De wijziging in de boekwaarde IMVA’s ontstaat vooral door toename plankosten Belastingkantoor, Het Brand en Gemeentehuis Geffen. Daartegenover staat een grotere afname van de boekwaarde doordat Kapelaan Nausstraat en Oijense Zij gedurende 2020 zijn overgegaan tot BIE.  Het aandeel van de gemeente in de mutatie van de boekwaarde bij Heesch-West is € 0,5 mln. De totale boekwaarde bij Heesch-West bedraagt € 71,5 mln. Het aandeel van de gemeente Oss hierin is 30%.  De boekwaarde van de BIE’s is met € 17,2 miljoen verlaagd. Dit komt met name door de grote verkopen in 2020 binnen de lopende complexen en een wijziging in de nog te verwachten bouw- en woonrijp kosten voor het project Piekenhoef.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 17 van 34

5 Risicomanagement

5 Risicomanagement Waarom hebben we risicomanagement? De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om grip te krijgen op de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo analyse. De raad heeft de nieuwe Risicomanagement vastgesteld bij het Najaarsbericht 2018. In deze analyse benoemen we een aantal risico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn (b.v. een onverwachte vervuiling in de grond) of conjuncturele risico’s (b.v. een hogere rente of een lagere grondprijs). Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse dekken we af via de Algemene Bedrijfsreserve (ABR). Dat doen we via een reservering. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.

Naast het afdekken van risico’s geeft het risicomanagement ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden. In de ABR worden namelijk direct winsten uit de grondexploitaties gestort. Het risicoprofiel moet altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Als de stand van de ABR hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere worden afgeroomd naar de reguliere gemeentelijke begroting. Monte Carlo simulatie De Monte Carlo simulatie is een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. De Monte-Carlomethode wordt meestal toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van (of onzekerheid met betrekking tot) de startcondities. Risicoreservering De Monte-Carlomethode leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 6,66 mln. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In de onderstaande grafiek is het risicoprofiel per projectencluster weergegeven.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. Het uiteindelijke bedrag wat we moeten reserveren, berekenen we door de hiervoor bepaalde risico’s uit te zetten in de tijd en op basis van de voortgang van de projecten. We dekken niet het gehele bedrag van € 6,66 mln. af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 18 van 34





Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten last van de ABR. Verliezen moeten direct genomen worden. De risico’s van de projecten met een tekort moeten daarom directe gereserveerd zijn in de ABR. Het risicoprofiel van alle projecten met een tekort is circa € 4,67 miljoen (1-1-2021). Projecten met winst – conjuncturele risico’s: Dit zijn risico’s als gevolg van de economische situatie van Nederland, zoals lagere verkoopprijzen, vertraging, andere rentestanden, enz. Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming. Hoe hoog deze toekomstige winsten mogen zijn wordt bepaald op basis van de POC-methode. Voor het bepalen van de risicoreservering in de ABR sluiten we daarom aan bij dezelfde (POC) methode. Voor de winstgevende projecten geldt per 1-1-2021 een risicoprofiel van € 0,93. miljoen.

Per 1-1-2021 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 5,6 mln. De omvang van de minimale stand van de ABR is terug te zien in de grafiek van het verloop van de ABR (paragraaf 4.3). Tot slot zijn er nog projecten met winstnemingen waar project specifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen één project, bijvoorbeeld: mogelijke bodemvervuiling, niet gesprongen explosieven, enz. Deze risico’s worden financieel berekend en verdisconteerd met de winstverwachting van het plan. 5.1 Kosten IMVA Projectrisico’s bij IMVA’s berekenen we anders. De gemaakte (plan)kosten dekken we direct af in de voorziening programmaprojecten. De raad besluit tot het openen van een IMVA. Binnen 5 jaar na het openen van een IMVA kunnen de kosten overgeboekt worden naar een nieuw te openen BIE. Na de termijn van 5 jaar moeten gemaakte kosten worden afgeboekt.

Voorziening IMVA

Stand 1-1-2020 1.604.164

Stand 1-1-2021 1.259.793

Verschil 344.371 lager

Voor een specificatie zie bijlage I paragraaf III. 5.2 Reserves De hieronder staande staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer. Onder de staafdiagram volgt een toelichting per reserve. De stand van 2021 betreft de reserves, zoals gevormd op 1-1-2021. De standen voor de jaren 2022 tot en met 2025 zijn een inschatting. Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse. In bijlage I, tabel VI treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 19 van 34

ABR Deze reserve vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf en dient om conjuncturele risico’s op te vangen. Conjuncturele risico’s zijn algemeen van aard en hebben betrekking op de gehele projectenportefeuille. Het zijn risico’s die samenhangen met macro-economische ontwikkelingen. Vertraging in de uitgifte door een lagere woningvraag of een verlaging van de grondprijzen door een slechtere economie zijn voorbeelden van conjuncturele risico’s. Uit de grafiek volgt een duidelijke groeiende prognose van de ABR voor de komende jaren. In voorgaande tabel is een afname van de ABR zichtbaar in 2022, deze afname wordt veroorzaakt door de afroming van 2021 (€ 5,675 mln.). Dit conform besluitvorming vaststelling programmabetroting 2021-2024. Reserve risico’s Heesch–West De exploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast deze berekening hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-west ook een eigen inschatting maken. Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 2,04 miljoen.

Omdat Heesch West geen Osse grondexploitatie is, is een afzonderlijke reserve gevormd. Reserve Strategische aankopen Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is het deficit tijdelijk af te dekken tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde. De reserve is niet bedoeld om de hele aankoop te financieren. De reserve is in 2019 en 2020 aangevuld met € 0,5 mln. per jaar vanuit het surplus van de ABR. Hiermee komt de hoogte van de reserve uit op € 1,0 mln. (stand 31-12-2020). Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Per jaar wordt een afweging gemaakt of er een storting vanuit de ABR plaatsvindt. 5.3 Voorzieningen De onderstaande staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Onder de staafdiagram volgt een toelichting per voorziening. De stand van 2021 betreft de voorzieningen, zoals gevormd op 1-1-2021. De standen voor de jaren 2022 tot en met 2025 zijn een inschatting. Het verloop van de voorzieningen is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse. In bijlage I, tabel VI treft u een specificatie aan van de reserves en voorzieningen.

Verloop voorzieningen per 1 januari, in miljoenen euro's 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 -2,0

2021

2022

2023

2024

2025

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen

17,57

18,14

16,02

13,52

0,00-

Voorziening IMVA

1,26

1,82

1,97

2,01

2,01

Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch-West

13,11

-

-

-

-

-

0,38

0,38

0,38

0,38

Voorziening strategische gronden

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 20 van 34

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen Zoals aangegeven, hebben we per 1 januari een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Als het verlies zich daadwerkelijk voordoet (bij afsluiting van het betreffende complex), vindt er een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies. De verliesvoorzieningen per project staan opgenomen in bijlage I tabel IV. Voorziening IMVA Projectrisico’s bij IMVA’s dekken we direct af met deze voorziening. Gelet op de BBV regels, moet de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Voor deze afboeking is deze voorziening gevormd. Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch West op te vangen. Uitgaande van de huidige planning, dragen we deze voorziening eind 2021 over aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West Voorziening strategische gronden Eind 2021 wordt er € 0,38 mln. overgeheveld vanuit de reserve strategische gronden naar de voorziening strategische gronden. 5.4 Totaaloverzicht Reserves en Voorzieningen In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 59,24 mln.

aan reserves en voorzieningen (op 1-1-2021). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening en de reserve Heesch-West beslaan samen 25% van alle voorzieningen en reserves binnen het grondbedrijf. De ABR maakt 41% uit van alle reserves en voorzieningen. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 30%.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 21 van 34

6 Grondbedrijf naar de toekomst

6 Grondbedrijf naar de toekomst 6.1 De problemen: Conclusie MPG Woningbouw De afgelopen jaren was er sprake van een boeggolf bij de verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen. Door het herstel van de markt zitten we nu op de boeggolf. In 2020 hebben we meer woningen uitgegeven dan het gemiddelde (191 in plaats van 150 gemiddeld). Echter is dit lager dan dat tijdens het Najaarsbericht werd voorspeld (toen gingen we nog uit van 317). Dit verschil wordt verklaard door minder uitgiften in de projecten Bergoss en Talentencampus. Het betreft hier in beide gevallen projectmatige bouw, waardoor een grote fluctuatie zichtbaar is: wanneer de gronden voor appartementen niet in één bepaald jaar worden afgenomen, dan wijken de prognoses direct sterk af van het eindresultaat. Naar verwachting worden deze gronden in 2021 getransporteerd. Mede hierdoor wordt er in 2021 een grote piek verwacht in de uitgifte. Deze trend zet zich door tot 2022, waarna de uitgiften binnen de vastgestelde grondexploitaties langzaam maar zeker opdrogen. Vanaf 2025 zien we de lijn van uitgifte dan ook zakken aar slechts 10 tot 15 woningen per jaar. Er zit wel zachte plancapaciteit in de voorbereidingsprojecten (IMVA’s), maar deze plancapaciteit wordt conform niet meegenomen in de voorspellingen naar de toekomst.

De daadwerkelijke uitvoering is namelijk afhankelijk van het feit of deze projecten worden vastgesteld als BIE. Bedrijfsgrond In 2018 tot en met 2020 hebben we een sterke stijging gezien in de uitgifte van bedrijfskavels. In 2020 is er circa 21,21 ha getransporteerd, dit is mede het gevolg van de verkoop van de grond voor een distributiecentrum van een grote supermarkt. Vanaf 2021 zien we dat de verwachte gronduitgiften weer langzaam teruglopen, waarna ook deze vanaf 2025 volledig opdrogen. Dit is niet het gevolg van een vermindering van de vraag, maar van het afnemen van de beschikbare capaciteit. Vanaf 2022 zien we nog 2 jaar een uitgifte van 4,3 ha/jaar. Daarna is de gemeentelijke industrieportefeuille leeg, daarom is het afgelopen jaar de Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen opgericht. De Taskforce is opzoek naar een oplossing voor het opdrogen van de bedrijventerreinen. Zo is de Taskforce bijvoorbeeld druk opzoek naar nieuwe ontwikkellocaties voor (nieuwe) bedrijventerreinen, onderzoekt het de mogelijkheid om bestaande terreinen uit te breiden en wordt er interregionaal naar oplossingen gezocht. De gemeente Oss participeert in het regionale bedrijventerrein Heesch West. De verwachting is dat in 2022 de eerste verkopen zullen plaatsvinden. We zien nu al een grote belangstelling voor deze kavels vanuit de markt.

Dit betekent dat naar verwachting ook dit bedrijventerrein snel vol zal lopen. Daarbij komt dat er nauwelijks planologische mogelijkheden zijn voor bedrijven (groot en klein), terwijl ook hier de regionale en lokale behoefte groot is. Zelfs tijdens de huidige coronapandemie blijft de vraag onverminderd hoog. Risicodragend vermogen De komende jaren verwachten we een stijging van de ABR naar € 29,14 miljoen op 1-1-2025. Hierdoor is er nog ruimte voor afroming. Rekening houdend met de minimaal noodzakelijke stand van de ABR om alle risico’s binnen de exploitaties af te dekken, valt tot 2025 circa € 22,3 miljoen vrij vanuit de ABR. Bijna 74% van dit bedrag (€ 16,5 miljoen) valt al op 1-1-2022 vrij. In het verloop van de ABR zien we terug dat het aantal plannen sterk afneemt. Na 2023 vlakt de ABR af. De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR, aangezien het hier voorbereidingsprojecten betreft. Er is risicodragend kapitaal nodig om nieuwe plannen te initiëren. Verder zal de vraag naar nieuwe woningen voor een groot deel gevonden gaan worden in binnenstedelijke herstructureringslocaties. Deze ontwikkelingen kosten in de regel veel geld. Een groot deel van de noodzakelijke investeringen zal gedekt moeten worden vanuit de ABR in de toekomst.

Hierbij moet minimaal gedacht worden aan tientallen miljoenen aan risicodragend vermogen vanuit de ABR voor een selectieve, actieve grondpolitiek om de ontwikkelingen goed en voortvarend met een voor de gemeente acceptabel verdienmodel in de markt te zetten.

Gemeente Oss, MPG 2021–2024

pagina 22 van 34

6.2 De oplossing: Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen De gemeente realiseert zich dat er de komende jaren een belangrijke opgaven te wachten staat. Zo wil de gemeente voldoen aan de nog altijd hoge vraag en groeien naar een meer robuuste ‘100.000-plus’ gemeente. Om deze ambities te realiseren zal een opschaling in de jaarlijkse uitgiften/ realisatie plaats moeten vinden. In mei van 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de uitvoering van projecten. Zo wordt onderzocht hoe de gemeente kan groeien naar een uitgifte van circa. 600 woningen per jaar. Omdat de vraag niet binnen korte termijn kan worden opgevangen (wegens gebrek aan plancapaciteit) is de taskforce bezig met het nadenken over nieuwe en andere ontwikkelingsconcepten om een versnelling mogelijk te maken. Daarnaast kijkt de taskforce ook naar potentiële nieuwe locaties voor zowel woningen als bedrijven. Eén van de belangrijke opgave waar de Taskforce momenteel mee bezig is zijn de ontwikkelingen rondom Oss-West. In eerste instantie zijn hier circa. 1.500 woningen geprogrammeerd, maar momenteel wordt onderzocht of de aanwezige plancapaciteit kan worden opgeschaald naar 2.500/3.000 woningen.