Motivering Functiewijziging Post-Telegraaf-Telefoonlocatie_BOPA

Wanneer binnen het plangebied graafwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 1,4 m beneden maaiveld (buffer van 0,3 m ten opzichte van het archeologische niveau conform Roorda e.a. 2016) kunnen archeologische resten verloren gaan. 4.3 Selectieadvies Indien de bodemingrepen voor de nieuwbouw dieper reiken dan 1,4 m -mv adviseert KSP Archeologie om een archeologisch vervolgonderzoek te laten voeren. Mochten de ingrepen dieper reiken dan 1,4 m -mv, dan adviseert KSP Archeologie een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek om vast te stellen of in het plangebied archeologische resten aanwezig zijn en zo ja, welke waardering hieraan gegeven kan worden. Voor dit gravende archeologisch onderzoek is een Programma van Eisen (PvE) noodzakelijk dat is goedgekeurd door de bevoegde overheid. In dit PvE wordt de werkwijze en de randvoorwaarden van het onderzoek vastgelegd.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

78

CRI250040.003/BGO

Met dit project is geen sprake van roering van de gronden met een diepte van meer dan 1,4 m-mv. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Dit project is uitvoerbaar in relatie tot het aspect archeologie. Aangezien het onderzoek is uitgevoerd door middel van een steekproef kan echter, op basis van de onderzoeksresultaten, de aan- of afwezigheid van eventuele archeologische waarden niet met zekerheid gegarandeerd worden. Indien bij graafwerkzaamheden archeologische waarden worden aangetroffen, dienen deze conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10, bij de minister gemeld te worden. Daarnaast wordt het advies gegeven om de vondst ook bij de gemeente te melden. 6.9.2

Cultuurhistorie De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend beschermingsregime opnemen in het Omgevingsplan. In het Besluit kwaliteit leefomgeving staan hiervoor instructieregels (artikel 5.130 lid 2 Bkl). Deze regels gaan over: - ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten; - verplaatsing van beschermde monumenten; - gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand; - aantasting van de omgeving van een beschermd monument; - aantasting van karakteristieke stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen; - conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

6.9.2.1 Toets Het projectgebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van Oss aan de Molenstraat. De Molenstraat is een historische verbindingsroute naar het centrum en is op de cultuurhistorische waardenkaart aangeduid als een weg met redelijke hoge historisch geografische waarden. Deze aanvraag heeft geen consequenties voor de waarden van deze weg. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart, waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid.

Projectgebied

Figuur 36: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart, waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

79

CRI250040.003/BGO

Het projectgebied is gelegen aan een route naar het centrum van Oss, waaraan vanaf circa 1900 statische villa’s zijn gebouwd. Binnen het projectgebied is de markante bebouwing eerder al gesloopt en in circa 1970 vervangen door het huidige pand, dat geen fraai aanzicht in het straatbeeld geeft. In de omgeving van het projectgebied zijn een aantal panden uit de periode 1900-1930 wél behouden gebleven. Deze panden zijn aangeduid als Rijks- of gemeentemomenten. Navolgende figuur geeft een uitsnede uit de Erfgoedatlas, waarop deze bebouwing is uitgelicht.

Projectgebied

Figuur 37: Uitsnede kaart uit de Erfgoedatlas, waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid

Aan de Molenstraat zijn een aantal Rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten gelegen. De Rijksmonumenten in de directe omgeving betreffen de navolgende panden: - Molenstraat 61, stadsvilla, woonhuis uit 1988; - Molenstraat 63, fabrikantenvilla, woonhuis uit 1890; - Molenstraat 65, Villa Constance, woonhuis uit 1988; Navolgende figuur geeft deze panden in het straatbeeld weer.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

80

CRI250040.003/BGO

Figuur 38: Beeld met Rijksmonumenten in het straatbeeld, gelegen ten zuiden van het projectgebied aan Molenstraat 61, 63 en 65

Daarnaast zijn aan de Molenstraat een aantal gemeentelijke monumenten gelegen. Dit betreft de panden aan: - Molenstraat 3, woonhuis; - Molenstraat 13 en 13a, winkel/woonhuis; - Molenstraat 15, winkel/woonhuis; - Molenstraat 30 Titus Brandsma Lyceum; - Molenstraat 53-55-55a, Boterstraat 1a, kantoor; - Molenstraat 56, woonhuis; - Molenstraat 57, villa; - Molenstraat 59, villa, - Molenstraat 62, herenhuis, - Molenstraat 64, herenhuis; - Molenstraat 72, woonhuis; - Molenstraat 74-76, winkel/woonhuis; - Molenstraat 81, Hotel/restaurant; - Molenstraat 130, Villa; - Molenstraat 159, Leerfabriek Van Maasakker. Naast het projectgebied ligt het Titus Brandsmalyceum. Dit pand is cultuurhistorisch waardevol. De school is in 1923 gestart door de paters Carmelieten, met als drijvende kracht pater Titus Brandsma. Zij konden daartoe beschikken over de villa die margarinefabrikant Jan Jurgens (18350-1913) als erfenis naliet. In 1948 werd de oorspronkelijke naam ‘Carmelcollege’ gewijzigd in ‘Titus Brandsmalyceum, naar de oprichter van de school. De villa op deze locatie werd al snel te klein voor de school. In 1926/1928 werd een nieuw schoolgebouw naast de villa gerealiseerd. In 1953 is de villa gesloopt en is het schoolgebouw uitgebreid. Navolgende figuur geeft een beeld van dit gebouw.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

81

CRI250040.003/BGO

Projectgebied

Figuur 39: Beeld met foto’s van het pand (BHIC-beeldbank) en een luchtfoto met de huidige situatie. Het projectgebied is direct ten zuiden van deze bebouwing gelegen

Met dit project is sprake van transformatie van een binnenstedelijke locatie waarbij bebouwing zonder hoogwaardige ruimtelijke uitstraling wordt vervangen door nieuwbouw die voor wat betreft aard en uitstraling past bij de bebouwing in de Molenstraat. Dit is nader toegelicht in hoofdstuk 3 van deze motivering. De bebouwing binnen het projectgebied is niet cultuurhistorisch waardevol. Deze aanvraag tast geen cultuurhistorische waarden aan.

6.10

Behoud van ruimte voor toekomstige functies en huidige staat van werken Het Rijk geeft in paragraaf 5.1.7. van het Bkl instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovenlokale belangen werken daarmee door in de vaststelling en wijziging van een omgevingsplan. Deze instructieregels zijn niet van toepassing op activiteiten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit al rechtmatig op een locatie worden verricht of zijn toegestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van die bepalingen.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

82

CRI250040.003/BGO

Kabels en leidingen verschillen in omvang en wat zij vervoeren. Daarnaast liggen kabels en leidingen in verschillende (openbare) gronden, waardoor verschillende belangen geraakt worden. Bij de aanleg kunnen meerdere regels in diverse juridische instrumenten van toepassing zijn. 6.10.1 Toets Binnen het projectgebied zijn diverse kabels en leidingen aanwezig. Deze kabels en leidingen hebben een bovenlokaal belang. De instructieregels uit deze paragraaf hebben geen betrekking op het initiatief, daar in de omgeving geen voorzieningen aanwezig zijn van bovenlokale belangen, militaire terreinen, etc. Binnen het projectgebied bevinden zich geen kabels en leidingen die relevant zijn in dit kader.

6.11

Toegankelijkheid van openbare (buiten)ruimte Voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, wordt in het omgevingsplan rekening gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking. (artikel 5.162 toegankelijkheid openbare buitenruimte).

6.11.1 Toets Met de inrichting van de openbare buitenruimte wordt rekening gehouden met de toegankelijkheid voor mindervaliden. Dit project voorziet in realisatie van een doorsteek door het projectgebied naar de Oostwal. Het projectgebied wordt hierdoor meer open, meer toegankelijk en meer beleefbaar.

6.12

Verkeer en parkeren

6.12.1 Verkeer De Mobiliteitsvisie Oss uit 2009 heeft als doel het in balans brengen van bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid. De mobiliteitsvisie is uitgewerkt in het Mobiliteitsplan 2020 Oss. Het deelplan Wegen werkt het gewenste netwerk voor het autoverkeer uit. Per weg is de gewenste functie vastgelegd. Van belang is de vraag of een initiatief leidt tot extra verkeersbewegingen en of de toename van verkeersbewegingen passen binnen de normen die voor ontsluitingswegen gelden. 6.12.1.1 Toets Dit project ziet toe op transformatie van een binnenstedelijke locatie. De infrastructuur in de omgeving van het projectgebied is ingericht op een stedelijke functie. Het verkeer dat het projectgebied verlaat gaat richting het centrum in het noorden of verlaat Oss via het zuiden. De Molenstraat sluit aan op de hoofdstructuur. Dit plan is uitvoerbaar in relatie tot verkeersstromen. De toename aan vervoersbewegingen zal niet leiden tot problemen over de doorgaande weg of in de wegenstructuur in de omgeving. Dit is meer uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 3.3.1 van deze motivering. 6.12.2 Parkeren De gemeente Oss heeft het gemeenlijk parkeerbeleid vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen Oss 2023’. Deze nota beoogt het vastleggen van de parkeernormen van Oss en het bepalen van een transparant en eenduidig toetsingskader. Bij nieuwbouwontwikkelingen is het belangrijk dat

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

83

CRI250040.003/BGO

voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen worden gerealiseerd. Daarmee wordt voorkomen dat parkeeroverlast in of verrommeling van de openbare ruimte optreedt. De belangrijkste principes hierbij zijn: - Parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen worden in principe binnen het plangebied (op eigen terrein) gerealiseerd; - Bij sloop/nieuwbouw, verbouw en wijziging van de gebruiksfunctie hoeft alleen parkeeraanbod te worden gerealiseerd voor de ‘extra’ parkeervraag; - Bij ontwikkelingen met verschillende type functies kan, onder de voorwaarde dat het parkeeraanbod afwisselend door verschillende doelgroepen te gebruiken is, per saldo worden volstaan met minder parkeerplaatsen dan voor elke functie afzonderlijk benodigd is; - Parkeerplaatsen voor bezoekers moeten voor hen toegankelijk zijn; - De aanvrager van een omgevingsvergunning levert een onderbouwing van de parkeeroplossing voor auto’s en fietsen, de gemeente toetst deze onderbouwing aan deze nota. De parkeernormen uit de voorgaande parkeernota uit 2017 waren gebaseerd op de parkeerkencijfers van de CROW. In deze nota wordt voor woonfuncties afgeweken van het uitgangspunt dat de parkeernormen worden gebaseerd op de parkeerkencijfers van CROW.

Uit actuele cijfers over het daadwerkelijke autobezit blijkt namelijk onder meer dat (zo stelt de gemeentelijke parkeernota): - De woninggrootte bepalend is voor het autobezit per woning; - Het autobezit bij appartementen substantieel lager is dan bij grondgebonden woningen; - Het autobezit bij sociale huur- en middenhuurwoningen substantieel lager is dan bij koop- en duurdere huurwoningen. Tevens blijken het type grondgebonden woning (vrijstaand, twee-onder-een-kapwoningen, rijwoning) of de woningwaarde minder bepalende factoren te zijn voor het autobezit per woning. Met de gemeentelijke parkeernormen voor woonfuncties en niet-woonfuncties wordt het minimumaantal te realiseren parkeerplaatsen berekend. Wanneer de initiatiefnemer ervoor kiest om meer parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, is dit mogelijk. 6.12.2.1 Toets Het aspect parkeren is uitgewerkt en opgenomen in paragraaf 3.3.2 van deze motivering.

6.13

Natuur en biodiversiteit Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl regels opgenomen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten, waaronder vogels en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

84

CRI250040.003/BGO

6.13.1 Gebiedsbescherming 6.13.1.1 Natura 2000 Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. In deze gebieden worden flora, fauna en hun natuurlijke leefomgeving beschermd om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden zijn aangewezen in twee Europese richtlijnen: de Vogelrichtlijn (uit 1979) en de Habitatrichtlijn (uit 1992). Nederland kent een netwerk van 162 Natura 2000-gebieden. Negatieve effecten op Natura 2000-gebieden kunnen zowel direct als indirect van aard zijn. Directe effecten zijn bijvoorbeeld verstoringen door licht, geluid of trillingen. Een belangrijk negatief indirect effect op Natura 2000-gebieden is een verhoogde stikstofdepositie. Een activiteit die niet direct verband houdt met of nodig is voor het beheer van een Natura 2000-gebied maar wel significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, wordt een ‘Natura 2000-activiteit' genoemd binnen de definities van de Omgevingswet. Een Natura 2000-activiteit dient te voldoen aan Rijksregels zoals de specifieke zorgplicht. Daarnaast dient het bevoegd gezag geïnformeerd te worden bij een eventueel ongewoon voorval. 6.13.1.2 Natuurnetwerk Nederland Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk heeft als doel om natuurgebieden beter te verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied.

Het NNN bestaat over het algemeen uit kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en verbindingszones. In beginsel zijn de provincies verantwoordelijk voor de instandhouding en ontwikkeling van het Natuurnetwerk Nederland. Instructieregels met betrekking tot de bescherming van Natuurnetwerk Nederland zijn dan ook opgenomen in de omgevingsverordening van de provincie. 6.13.1.3 Stikstof Een activiteit die voor stikstofdepositie zorgt, wordt aangemerkt als een vergunningplichtige Natura 2000-activiteit als significante effecten op een Natura 2000-gebied niet kunnen worden uitgesloten. De beoordelingsregels kunnen er in dat geval toe strekken dat de omgevingsvergunning alleen wordt verleend als geregistreerde stikstofdepositieruimte aan de Natura 2000-activiteit wordt toegedeeld (artikel 5.29, lid 3 Ow). 6.13.1.4 Houtopstanden Houtopstanden worden op basis van nationaal beleid beschermd door in het Bal opgenomen Rijksregels. In het Omgevingsplan wordt door de gemeenteraad een bebouwingscontour houtkap vastgesteld. Hierbinnen gelden de regels voor het vellen van houtopstanden niet die in het Bal staan. Deze regels worden gesteld met het oog op natuurbescherming, de instandhouding van het bosareaal in Nederland, of het beschermen van landschappelijke waarden.

De kern van het beschermingsregime uit het Bal wordt gevormd door een meldingsplicht voor degene die voornemens is om buiten de bebouwingscontour een houtopstand te vellen, en een verplichting om binnen 3 jaar na het vellen of tenietgaan op dezelfde grond te herbeplanten. Daarbij geldt als kwaliteitseis dat de herbeplanting geschiedt op ‘bosbouwkundig verantwoorde wijze’. De provincie kan daar bij omgevingsverordening maatwerkregels of maatwerkvoorschriften over vaststellen.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

85

CRI250040.003/BGO

6.13.2 Soortenbescherming Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hierover actief beleid voeren. Hierbij kan worden gedacht aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming. De Omgevingswet definieert een flora- en fauna-activiteit als volgt: een ‘activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten’. Door deze brede formulering van een flora- en fauna-activiteit is het bij activiteiten in de fysieke leefomgeving nodig om te controleren of er soorten aanwezig zijn en indien aanwezig, welke soorten dat zijn. Een flora- en fauna-activiteit kan nadelig zijn voor bijvoorbeeld natuurbescherming. Iemand die dat weet of kan weten, moet zich altijd houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit (artikel 11.27, Bal).

De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten. 6.13.3 Toets Door Eceau is een quisckscan Flora en fauna uitgevoerd. In deze quickscan komen zowel de gebiedsbescherming als de soortenbescherming aan bod. Hierna wordt per onderwerp nader ingegaan op de conclusies en aanbevelingen voortvloeiend uit de uitgevoerde quickscan. Voor een nadere omschrijving en de uitgewerkte stukken wordt verwezen naar de in de bijlage bijgevoegde rapportage (Eceau, MIB-1QS240614, d.d. 20 september 2024). 6.13.3.1 Gebiedsbescherming Natura 2000 Het projectgebied is gelegen op een afstand van circa 11,2km tot het dichtstbijzijnde Natura 2000gebied. Dit betreft het gebied ‘Rijntakken’. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een verrijkend extern effect. Voorbeelden van externe werking betreffen een permanente toename van geluid, licht of stikstofdepositie of door optreden van een (grote) tijdelijke toename in dergelijke effecten. Gelet op de afstand tot de nabijgelegen Natura 2000-gebieden, alsmede de inrichting van het tussengelegen gebied, waaronder dichtbebouwd gebied, kunnen effecten anders dan stikstofdepositie bij voorbaat uitgesloten worden. Natuurnetwerk Nederland Het projectgebied is gelegen op circa 1,6 kilometer tot de aangemerkte NNB-gebieden.

Gezien de afstand, de kenmerken van het tussenliggende gebied met dichte bebouwing, en de aard van de werkzaamheden, kunnen effecten op het Natuurnetwerk Brabant worden uitgesloten. Tevens is de ontwikkellocatie geen onderdeel van andere beschermde gebieden zoals ecologische verbindingszones, natuurcompensatiegebieden of belangrijke weidevogelbeschermingsgebieden. Stikstof Voor zowel de uitvoerfase als de gebruiksfase is een AERIUS berekening uitgevoerd om te bezien of de beoogde herontwikkeling een nadelig effect kan hebben op voor stikstof gevoelige gebieden. Door NOX is een onderzoek naar het effect in relatie tot stikstof uitgevoerd. Dit onderzoek met

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

86

CRI250040.003/BGO

datum 2 juni 2025 behoort als bijlage bij deze motivering. De conclusie uit dit onderzoek is hierna opgenomen. Uit de berekening blijkt dat de stikstofdepositie op natuurgebieden 0,00 mol/ha/jr bedraagt. Daarmee zijn uit het oogpunt van stikstofdepositie geen belemmeringen voor het planvoornemen. Houtopstanden Dit planvoornemen heeft geen effect op houtopstanden. Indien bomen gekapt gaan worden dient enkel voldaan te worden aan de gemeentelijke richtlijnen. De Omgevingswet vormt geen bezwaar. 6.13.3.2 Soortenbescherming De effecten van dit plan in het kader van soortenbescherming zijn onderzocht en volledig omschreven in het onderzoek dat als bijlage bij deze motivering behoort. De conclusies uit dit onderzoek zijn hierna opgenomen. ‘Het saneren van een bedrijfsgebouw en het realiseren van nieuwe bebouwing, en alle bijbehorende werkzaamheden leiden mogelijk tot aantasting van vaste verblijfplaatsen of nesten van gebouwbewonende vleermuizen en huismussen. Behoudens algemene broedvogels en vrijgestelde soorten, worden geen effecten verwacht op functionele leefomgevingen en vaste rust- en/of verblijflocaties van andere beschermde soorten, beschermde gebieden of houtopstanden. -

-

Ten aanzien van algemene grondgebonden zoogdieren is enkel de Algemene Zorgplicht van toepassing. Ten aanzien van vleermuizen is het vooralsnog niet bekend of verblijfplaatsen aanwezig zijn in de bebouwing. Daarnaast passeren en foerageren vleermuizen aannemelijk op of rondom de locatie en worden door (foutief toegepaste) bouwverlichting mogelijk verstoord. Ten aanzien van vogels met jaarrond beschermde nestlocaties en/of leefgebieden is enkel de aanwezigheid van huismus niet uitgesloten. Ten aanzien van algemene vogels kunnen broedsels en nesten verstoord worden gedurende het broedseizoen. Ten aanzien van amfibieën worden enkel vrijgestelde soorten verwacht. Voor deze soorten is de Algemene Zorgplicht van kracht. Voor vlinders, libellen, overige ongewervelden, reptielen en vissen met een beschermde status krachtens het Besluit activiteiten leefomgeving is geen geschikt leefgebied aanwezig. Standplaatsen en geschikte omstandigheden ten aanzien van beschermde vaatplanten zijn niet aangetroffen Er is geen sprake van effecten op houtopstanden onder bescherming van de Omgevingswet Gelet op de afstand tot beschermde gebieden, de aard van de werkzaamheden, de genomen maatregelen en de tussengelegen inrichting van het gebied worden geen (negatieve) effecten verwacht.

Er zijn enkele aanleidingen aangetroffen die het noodzakelijk maken dat vervolgstappen of aanvullend onderzoek uitgevoerd moet worden. Voor een aantal soorten is het voldoende als er tijdens de uitvoering rekening wordt gehouden met de eventuele aanwezigheid.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

87

CRI250040.003/BGO

‘Nader onderzoek Alvorens de aanvang van de beoogde ontwikkeling dient voor vleermuizen aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden om uitsluitsel te geven over de aan- dan wel afwezigheid van vaste rust- en/of verblijflocaties in de huidige bebouwing. Slechts in het westelijke deel van de bebouwing zijn open stootvoegen aangetroffen, derhalve is het uitvoeren van het onderzoek met één ecoloog per veldbezoek voldoende. Het onderzoek betreft vijf gerichte veldbezoeken in de periode mei t/m oktober. Bij het onderzoek dient rekening gehouden te worden met gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Alvorens de aanvang van de beoogde ontwikkeling dient voor huismussen aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden om uitsluitsel te geven over de aan- dan wel afwezigheid van vaste verblijflocaties in de huidige bebouwing, derhalve is het uitvoeren van het onderzoek met één ecoloog per veldbezoek voldoende. Het onderzoek betreft twee gerichte veldbezoeken in de periode 1 april t/m 15 mei, oftewel door dakpannen te lichten om nesten te zoeken in de periode 15 september t/m 1 maart. Afhankelijk van de bevindingen van het nadere onderzoek naar huismussen en vleermuizen zullen vervolgmaatregelen, een ontheffingsaanvraag of geen vervolgstappen benodigd zijn.

Maatregelen bij de uitvoering - Voor vleermuizen dient rekening gehouden te worden met mogelijk foeragerende of passerende individuen middels het juist toepassen van bouwverlichting óf door te werken buiten de schemerende en donkere dagdelen indien in de periode april t/m oktober gewerkt wordt. Voorbeelden van juiste verlichting: amber-/roodkleurige verlichting, beperkte hoogte van lichtmasten en verlichting naar beneden gericht en convergeren - In verband met de potentie voor algemene vogelsoorten zoals zwarte roodstaart, turkse tortel en overige kleine zangvogels werkzaamheden buiten het broedseizoen (betreffende de periode medio maart t/m medio juli) uitvoeren. Indien de werkzaamheden opgestart en uitgevoerd worden binnen het broedseizoen dient de locatie ongeschikt gemaakt te worden alvorens de aanvang van het broedseizoen. Indien nodig kan ook binnen het broedseizoen gewerkt worden door de planlocatie vlak voorafgaand aan de werkzaamheden te laten controleren op de aanwezigheid van in gebruik zijnde nesten - In het kader van de Algemene Zorgplicht dient voorzichtig gehandeld te worden met alle aanwezige flora en fauna.’ In navolging van dit verkennende soortenonderzoek is aanvullend soortenonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek, opgesteld door Arceau, met datum 28 november 2025 en rapportnummer MIB1AO250424 behoort als bijlage bij deze motivering.

De conclusies uit dit onderzoek zijn hierna opgenomen. Naar aanleiding van een ecologische quickscan is aan de Molenstraat 32, 34 en 40a te Oss nader soortenonderzoek uitgevoerd naar huismus en vleermuizen. Tijdens het onderzoek zijn geen vaste nest-, rust- of verblijfslocaties van deze soorten vastgesteld binnen de besluitlocatie of binnen de invloedssfeer van de beoogde werkzaamheden. Er is derhalve geen sprake van aantasting van essentiële gebiedsfuncties of beschermde nesten/verblijfplaatsen van huismus en of

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

88

CRI250040.003/BGO

gebouwbewonende vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en meervleermuis). Tijdens beide veldbezoeken gericht op huismus is geen nest-indicerend gedrag waargenomen binnen het plangebied. De aanwezigheid van huismusnesten kan daarmee worden uitgesloten. Tijdens de zeven vleermuisbezoeken is geen territoriaal, zwerm- of verblijfplaats-indicerend gedrag vastgesteld. Daarmee worden kraam-, zomer-, paar- en winterverblijven binnen de besluitlocatie uitgesloten. Binnen de besluitlocatie foerageren uitsluitend incidenteel gewone dwergvleermuizen en ruige dwergvleermuizen. Gezien de inrichting van de besluitlocatie en de ruime aanwezigheid van beter geschikt foerageergebied in de omgeving, worden deze foerageeractiviteiten niet als functioneel of essentieel beschouwd. Gezien de vele aanwezige lijnvormige structuren en bebouwing in de directe omgeving zijn er diverse alternatieve vliegroutes beschikbaar, waardoor de aangetroffen niet-essentiële vliegroutes geen beschermde gebiedsfunctie vormen.’ Dit project leidt niet tot aantasting van beschermde soorten. Dit project is uitvoerbaar in relatie tot soortenbescherming.

6.14

Toetsing m.e.r.-beoordeling Overeenkomstig paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het Omgevingsbesluit dient te worden bepaald of een ontwikkeling mer-beoordelingsplichtig is. Dit kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Een milieueffectrapportage (MER) is een procedure die de milieueffecten van een plan of project in beeld brengt. Het doel van de MER is om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvoering over plannen, programma's en projecten die mogelijk duidelijke milieueffecten hebben. De verwachte effecten op het milieu en alternatieve oplossingen worden beschreven in een milieueffectrapport (MER). Daarnaast is participatie en kennisgeving een belangrijk onderdeel binnen de mer. Op deze manier vormt de mer een hulpmiddel voor de besluitvorming. Een Omgevingsplan valt onder een plan of programma waarvoor een milieueffectrapportage van toepassing is (Omgevingswet, Paragraaf 16.4.1, artikel 16.34). De Motivering van de beslissing (art.

11.11 lid 3 Omgevingsbesluit) bestaat uit: a) de relevante criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn; en b) als is beslist dat geen milieueffectrapport moet worden gemaakt: 1) de kenmerken en maatregelen, bedoeld in artikel 11.10, derde lid, als degene die voornemens is het project uit te voeren deze heeft voorgesteld; en 2) het moment waarop die maatregelen moeten zijn gerealiseerd.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

89

CRI250040.003/BGO

6.14.1.1 Toets Voor plannen die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen die een kader vormen voor m.e.r.(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd. Met betrekking tot de ontwikkeling is in voldoende mate inzicht verkregen in de milieugevolgen van deze aanvraag. Gelet op de kenmerken van het plan, de locatie van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten moet worden geconcludeerd dat het plan niet leidt tot milieueffecten van een dusdanige omvang dat sprake kan zijn van ‘belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu’. De effecten blijven beperkt tot het projectgebied en de directe omgeving daarvan. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-(beoordelings)procedure of m.e.r.-procedure. Dit is in een aanmeldnotitie verwoord aan de gemeente Oss.

6.15

Conclusie Gelet op bovenstaande paragrafen kan worden gesteld dat wordt voldaan aan aspecten van de fysieke leefomgeving. Sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

90

CRI250040.003/BGO

7

Uitvoerbaarheid

7.1

Economisch

7.1.1

Kostenverhaal Op grond van Omgevingswet (afdeling 13.6 Ow) zijn overheden verplicht om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. Indien sprake is van een ontwikkeling op eigendomsgronden van de overheid zelf, is het kostenverhaal verzekerd en zijn daartoe geen overeenkomst of kostenverhaalsregeling aan de orde. Is sprake van een ontwikkeling die niet op eigendomsgronden van de overheid is gelegen, is het uitgangspunt van de overheid om middels het sluiten van een anterieure overeenkomst het kostenverhaal te verzekeren. Dit is mogelijk op grond van artikel 13.13 Ow. Indien de onderhandelingen over deze overeenkomst succesvol zijn, kan overgegaan worden tot het afwijken van het Omgevingsplan en vinden betalingen plaats op grond van de gemaakte afspraken. De initiatiefnemer heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de gemeente over kostenverhaal van dit plan.

7.1.2

Nadeelcompensatie Nadeelcompensatie is de vergoeding van schade die de overheid veroorzaakt in de uitoefening van haar taak of bevoegdheid. In afdeling 15.1 van de Omgevingswet wordt een aantal besluiten of maatregelen aangewezen die als oorzaak van de schade kunnen optreden. Aangewezen zijn besluiten of maatregelen die rechtstreeks werkende rechten en verplichtingen voor burgers en bedrijven bevatten, of die rechtstreeks gevolgen hebben voor burgers en bedrijven door verandering van de fysieke leefomgeving. De belangrijkste schadeveroorzakende besluiten zijn: het omgevingsplan; een omgevingsvergunning; een projectbesluit voor realisatie van een project van het Rijk, provincie of waterschap; rechtsreeks werkende regels in een verordening van provincie of waterschap. Alleen schade veroorzaakt door die besluiten of maatregelen komt voor vergoeding in aanmerking. De schade moet redelijkerwijs toe te rekenen zijn aan de schadeoorzaak. De schade moet het rechtstreekse gevolg zijn van het besluit of de maatregel. Bijvoorbeeld de bouw van een woning of aanleg van een weg, of het gevolg zijn van de feitelijke uitvoering van de activiteit. Bijvoorbeeld een tijdelijke wegafsluiting. De schade kan ook het gevolg zijn van een activiteit, die pas later zichtbaar wordt. Bijvoorbeeld schade door grondwateronttrekking kan zich jaren later openbaren.

Bij de vraag of de schade moet worden vergoed, en zo ja hoeveel, speelt een aantal factoren een rol. Het moet gaan om schade die boven het normaal maatschappelijk risico (4%) uitsteekt.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

91

CRI250040.003/BGO

Voor deze aanvraag wordt een verhaalsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het plan. Er is sprake van transformatie van een binnenstedelijke bedrijfslocatie naar een woningbouwlocatie. Niet uitgesloten is dat er nadeelcompensatie is met deze aanvraag. Indien dit aan de orde is dient het nadeel nader te worden bepaald.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1

Participatie en omgevingsdialoog Op 7 oktober 2021 heeft de gemeenteraad van Oss de nota Participatie onder de Omgevingswet vastgesteld. Dit project vindt plaats in navolging van plannen van een initiatiefnemer op zijn locatie. De Omgevingswet bepaalt dat de initiatiefnemer er dan ook verantwoordelijk voor is om zijn omgeving te betrekken. De overheid heeft hierin in principe geen rol. Wel moet uiteindelijk de gemeente bij het verlenen van een vergunning beoordelen of de belangen van de omgeving voldoende zijn gehoord en meegewogen. Voor de omgevingsdialoog hanteert gemeente Oss de Handreiking Omgevingsdialoog, waarin wordt aangegeven hoe de omgevingsdialoog dient te worden vormgegeven. Deze aanvraag is middels een informatie avond door de initiatiefnemer toegelicht. Deze informatieavond vond plaats op dinsdag 25 november 2025. Omwonenden zijn daarvoor met een brief uitgenodigd. Deze uitgenodigden wonen in naburige straten rondom het projectgebied, Het betreft de volgende adressen: - Molenstraat 30; - Molenstraat 35 – 55A; - Molenstraat 57, 59, 61, 63; - Oostwal 4 t/m 4B, 6 t/m 6B, 8A t/m 8D, 10 t/m 10C, 12A t/m 12C, 16, 18; - Oostwal 30 t/m 142. Voor de omgevingsdialoog van 25 november 2025 hebben van de 141 genodigden zich 15 aangemeld. Uiteindelijk hebben 17 geïnteresseerden de inloopavond bezocht. Het verslag van deze omgevingsdialoog behoort als bijlage bij deze aanvraag.

De conclusie van de omgevingsdialoog is als volgt: Door middel van de dialoog op de inloopavond en het verslag is het de bedoeling om zo veel mogelijk de betrokken en omwonende te horen over de zorgen en de vragen over de plannen ontstaan. De vragen en opmerkingen welke zijn gesteld of aangegeven tijdens de omgevingsdialoog zijn met zorg beantwoord. Op basis van de aangereikte feedback zal nauwkeurig worden afgewogen welke aanpassingen verwerkt kunnen worden in het ontwerp. Dit proces zal zorgvuldig worden uitgevoerd, met oog voor de belangen van alle partijen. Op een later moment zal de omgeving nader geïnformeerd worden over de verdere planvorming en proces.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

92

CRI250040.003/BGO

7.2.2

Bevoegd gezag en afstemming met ketenpartners De gemeenteraad stelt voor het gehele grondgebied van de gemeente één omgevingsplan vast waarin regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. Uit artikel 1.2 van de Omgevingswet volgt welke activiteiten in elk geval tot de fysieke leefomgeving behoren. Alle regels in het omgevingsplan samen moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Hoe dit evenwicht er precies uitziet, hangt af van de wijze waarop de betrokken belangen worden gewogen. Net als bij de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening heeft het bevoegd gezag beleidsruimte bij het bepalen welke belangen bij botsing prevaleren. De gemeente Oss beoordeelt aan de hand van de gegevens of er voldaan wordt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten nader onderzocht en afgewogen (zie hoofdstuk 6). Gelet op het beleidskader en de effecten op de fysieke leefomgeving is er voor de wijziging van het Omgevingsplan gemeente Oss waarmee dit initiatief wordt mogelijk gemaakt sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De conclusie is dat alles overwegende de ontwikkeling aanvaardbaar is.

7.2.3

Vaststellingsprocedure Het ontwerp-omgevingsplan wordt op grond van de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht voor iedereen gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tegelijkertijd wordt het plan elektronisch beschikbaar gesteld via de gemeentelijke website en de landelijke website. Burgemeester en wethouders delen de ter inzage legging mee in het plaatselijke blad Oss Actueel, in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Iedereen kan zijn zienswijze over het ontwerp omgevingsplan bij de gemeenteraad naar voren brengen tijdens de terinzagelegging. Het eindverslag van deze zienswijzenprocedure gaat onderdeel uitmaken van het raadsbesluit tot vaststelling van dit omgevingsplan.

7.2.4

Inspraak Dit plan wordt niet voor inspraak ter inzage gelegd. Door initiatiefnemer is een omgevingsdialoog gevoerd.

7.3

Conclusie Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het plan economisch en maatschappelijk uitvoerbaar is.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

93

CRI250040.003/BGO

8

Belangenafwezig en conclusie Deze aanvraag heeft betrekking op wijziging van de Post-Telegraaf-Telefoonlocatie van het projectgebied naar een woningbouwlocatie met commerciële ruimten op de begane grond. In de huidige situatie is ter plaatse sprake van een gemengde functie waarop het gebouw voor het communicatiebedrijf KPN is toegestaan. Beoogd wordt het gebouw te slopen en een nieuw pand met 64 woningen in een pand met zes bouwlagen te realiseren. Op de begane grond worden commerciële ruimten met een omvang van 157 m² gerealiseerd. Daarvoor wordt een BOPA aangevraagd. Een BOPA kan verleend worden als sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL), zo volgt uit artikel 8.0a, tweede lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving en indien sprake is van een concreet plan. Met dit projectvoornemen wordt voldaan aan alle vereisten voor wat betreft de fysieke leefomgeving. Sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Bijlagen

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

94