Motivering Functiewijziging Post-Telegraaf-Telefoonlocatie_BOPA

Functiewijziging Post-Telegraaf-Telefoonlocatie Molenstraat 32-34 Oss Motivering

Projectgegevens Rapportnummer Datum rapportage

: CRI250040.003/BGO : 7 januari 2026

Functiewijziging Post-TelegraafTelefoonlocatie Molenstraat 32-34 Oss Motivering

Onderdeel

: Motivering behorende bij een Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit (BOPA)

Status

: ingediend

Contactpersoon Crijns Rentmeesters B.V.

: 5.1.2e

in samenwerking met

Crijns Rentmeesters B.V. Koningsplein 20 5721 GJ Asten +31 (0)493 47 17 77 info@crijns-rentmeesters.nl www.crijns-rentmeesters.nl

Lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters Onderdeel van de Aelmans Adviesgroep

Op onze dienstverlening is de Regeling van Rentmeesters van toepassing die u vindt op www.crijns-rentmeesters.nl. Crijns Rentmeesters B.V. is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22030061. Alleen aan het volledige originele document kunnen rechten worden ontleend door de opdrachtgever. Derden (met uitzondering van bevoegde gezagen) kunnen geen rechten ontlenen aan dit rapport. Crijns Rentmeesters B.V. is niet aansprakelijk voor schade die direct dan wel indirect voortvloeit uit conclusies, aannames en/of aanbevelingen die vermeld staan in dit rapport. Crijns Rentmeesters B.V. is niet aansprakelijk voor mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van dit rapport zelf neemt.

Sjabloonversie oktober 2024

Inhoudsopgave 1

Inleiding ...................................................................................................................1 1.1 Aanleiding en achtergrond ..................................................................................................... 1 1.2 Locatie en projectgebied ........................................................................................................ 2 1.3 Leeswijzer ............................................................................................................................... 3

2

Beschrijving huidige situatie ....................................................................................5 2.1 Omgeving van het projectgebied ........................................................................................... 5 2.1.1

Historische context omgeving projectgebied ................................................................................ 5

2.1.2

Ruimtelijke structuur ................................................................................................................... 8

2.1.3

Groen en openbare ruimte......................................................................................................... 10

2.2 Huidige situatie projectgebied ............................................................................................. 11

3

Beschrijving voorgenomen ontwikkeling en toekomstige situatie ........................14 3.1 Beschrijving van het plan...................................................................................................... 14 3.2 Stedenbouwkundige inpassing ............................................................................................. 15 3.3 Groen .................................................................................................................................... 18 3.4 Verkeer en parkeren............................................................................................................. 21

4

3.4.1

Verkeer ..................................................................................................................................... 21

3.4.2

Parkeren.................................................................................................................................... 21

Toetsing aan het omgevingsplan ...........................................................................24 4.1 Huidige regeling omgevingsplan........................................................................................... 24 4.2 Strijdigheid activiteit en voorgenomen wijziging in relatie tot het omgevingsplan ............. 26

5

Wettelijk kader ......................................................................................................28 5.1 Rijksbeleid en rijksregels ...................................................................................................... 28 5.1.1

Omgevingswet........................................................................................................................... 28

5.1.2

Omgevingsbesluit ...................................................................................................................... 29

5.1.3

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ............................................................................................... 29

5.1.4

Instructieregels Rijk (AMvB's) ..................................................................................................... 30

5.1.5

Conclusie................................................................................................................................... 32

5.2 Provinciaal beleid ................................................................................................................. 32 5.2.1

Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving .......... 32

5.2.2

Beleidskader leefomgeving ........................................................................................................ 34

5.2.3

Beleidskader Wonen en Werken ................................................................................................ 37

5.2.4

Verstedelijkingstrategie en ontwikkelperspectief stedelijk Brabant ............................................. 38

5.2.5

Omgevingsverordening Noord-Brabant ...................................................................................... 39

5.3 Waterschapsbeleid ............................................................................................................... 43 5.3.1

Principes Waterschap Aa en Maas.............................................................................................. 43

5.3.2

Waterbeheerprogramma 2022-2027 .......................................................................................... 43

5.3.3

Water- en rioleringsprogramma Oss 2023-2029.......................................................................... 44

5.3.4

Toets ......................................................................................................................................... 45

5.4 Gemeentelijk beleid.............................................................................................................. 46

6

5.4.1

Omgevingsvisie Oss 2040 ........................................................................................................... 46

5.4.2

Woonbeleid............................................................................................................................... 47

5.4.3

Klimaatadaptatie ....................................................................................................................... 48

5.4.4

Beleid ten aanzien van gezondheid, zorg en welzijn .................................................................... 50

5.4.5

Landschap, Natuur en Biodiversiteit ........................................................................................... 52

5.4.6

Inrichting en beheer openbare ruimte, verkeer en parkeren ....................................................... 53

Omgevingsaspecten en milieu (omgevingswaarden) ............................................54 6.1 Veiligheid .............................................................................................................................. 54 6.1.1

Externe veiligheid ...................................................................................................................... 54

6.1.2

Niet-gesprongen explosieven ..................................................................................................... 56

6.2 Water .................................................................................................................................... 58 6.2.1

Nationaal Water Programma 2022-2027 .................................................................................... 58

6.2.2

Waterschapsbeleid Waterschap Aa en Maas .............................................................................. 58

6.2.3

Gemeentelijk waterbeleid .......................................................................................................... 58

6.2.4

Toets ......................................................................................................................................... 59

6.3 Luchtkwaliteit ....................................................................................................................... 60 6.4 Gezondheid........................................................................................................................... 62 6.4.1

Spuitzones ................................................................................................................................. 62

6.4.2

Endotoxinen .............................................................................................................................. 63

6.4.3

Geitenhouderijen....................................................................................................................... 63

6.4.4

Hittestress ................................................................................................................................. 64

6.4.5

Hoogspanningsverbindingen ...................................................................................................... 65

6.4.6

Straling ...................................................................................................................................... 66

6.5 Geluid.................................................................................................................................... 67 6.5.1

Geluid door activiteiten ............................................................................................................. 67

6.5.2

Geluid door wegverkeer............................................................................................................. 68

6.6 Trillingen ............................................................................................................................... 71 6.6.1

Toets ......................................................................................................................................... 71

6.7 Bodem .................................................................................................................................. 71 6.7.1

Toets ......................................................................................................................................... 72

6.8 Geur ...................................................................................................................................... 72 6.8.1

Geur door activiteiten................................................................................................................ 73

6.8.2

Geur door het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf ......................................... 73

6.9 Bescherming van Landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed .. .............................................................................................................................................. 75 6.9.1

Archeologie ............................................................................................................................... 75

6.9.2

Cultuurhistorie .......................................................................................................................... 79

6.10 Behoud van ruimte voor toekomstige functies en huidige staat van werken...................... 82 6.10.1

Toets ......................................................................................................................................... 83

6.11 Toegankelijkheid van openbare (buiten)ruimte ................................................................... 83 6.11.1

Toets ......................................................................................................................................... 83

6.12 Verkeer en parkeren............................................................................................................. 83 6.12.1

Verkeer ..................................................................................................................................... 83

6.12.2

Parkeren.................................................................................................................................... 83

6.13 Natuur en biodiversiteit ....................................................................................................... 84 6.13.1

Gebiedsbescherming ................................................................................................................. 85

6.13.2

Soortenbescherming.................................................................................................................. 86

6.13.3

Toets ......................................................................................................................................... 86

6.14 Toetsing m.e.r.-beoordeling ................................................................................................. 89 6.15 Conclusie............................................................................................................................... 90

7

Uitvoerbaarheid ....................................................................................................91 7.1 Economisch........................................................................................................................... 91 7.1.1

Kostenverhaal............................................................................................................................ 91

7.1.2

Nadeelcompensatie ................................................................................................................... 91

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid....................................................................................... 92 7.2.1

Participatie en omgevingsdialoog ............................................................................................... 92

7.2.2

Bevoegd gezag en afstemming met ketenpartners...................................................................... 93

7.2.3

Vaststellingsprocedure............................................................................................................... 93

7.2.4

Inspraak .................................................................................................................................... 93

7.3 Conclusie............................................................................................................................... 93

8

Belangenafwezig en conclusie ...............................................................................94

Bijlagen Bijlage 1

Bomeneffectanalyse

Bijlage 2

Onderzoek Omgevingsveiligheid

Bijlage 3

Onderzoek niet gesprongen explosieven

Bijlage 4

Bodemonderzoek

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek activiteiten

Bijlage 6

Archeologisch weg- en railverkeer

Bijlage 7

Archeologisch onderzoek

Bijlage 8

Flora- en faunaonderzoek

Bijlage 9

Nader onderzoek flora- en faunaonderzoek

Bijlage 10 Stikstofonderzoek Bijlage 11 Parkeeronderzoek Bijlage 11 Verslag omgevingsdialoog

Teksten, tekeningen en foto’s uit deze motivering met een weergave van het plan en onderbouwing van de stedenbouwkundige invulling, met name opgenomen in hoofdstuk 2 en 3 zijn opgesteld door Molenaar & Co architecten, Patrimonium en Kruitkok landschapsarchitecten, Vernieuwing van de Post-Telegraaf-Telefoonlocatie, 8 november 2024 en uitwerkingen tot en met december 2025.

CRI250040.003/BGO

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en achtergrond Deze motivering is opgesteld voor wijziging van de Post-Telegraaf-Telefoonlocatie aan Molenstraat 32-34 te Oss, gemeente Oss, hierna ook wel ‘projectgebied’ genoemd, naar een woningbouwlocatie met een commerciële ruimten op de begane grond. Navolgende figuur geeft de grondslagen van dit project weer.

Figuur 1: Grondslagen, opbouw en onderdelen project, Molenaar & Co Architecten, 16 december 2025

In de huidige situatie is sprake van een gemengde functie waarop het gebouw voor het communicatiebedrijf KPN is toegestaan. Beoogd wordt het gebouw te slopen en een nieuw pand met 64 woningen in een pand met zes bouwlagen te realiseren. Navolgende figuur geeft een beeld van dit bouwplan.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

1

CRI250040.003/BGO

Figuur 2: Beeld van het bouwplan

De gemeente Oss is voornemens medewerking te verlenen aan de ontwikkeling met een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een BOPA kan verleend worden als sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL), zo volgt uit artikel 8.0a, tweede lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving en indien sprake is van een concreet plan. In deze motivering is aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en wordt het plan concreet weergegeven.

1.2

Locatie en projectgebied Het projectgebied is gelegen in het centrum van de kern Oss. Navolgende figuur geeft de ligging van het projectgebied op een topografische kaart weer. Het projectgebied is rood omlijnd.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

2

CRI250040.003/BGO

Figuur 3: Topografische kaarten met de ligging van het projectgebied en de directe omgeving

Het projectgebied betreft de percelen kadastraal bekend als: gemeente Oss, sectie E, nummers 3863, 6615, 7988, 7989 en 7990. Het projectgebied heeft een omvang van 3.062 m². Navolgende figuur geeft een kadastraal overzicht weer van het projectgebied, geprojecteerd op een luchtfoto. Het projectgebied is hierop met een rode belijning aangegeven.

Figuur 4: Uitsnede van de kadastrale kaart, waarop de ligging van het projectgebied in een rode belijning is aangeduid

1.3

Leeswijzer Deze wijziging van het omgevingsplan maakt een activiteit mogelijk. Na dit inleidende hoofdstuk volgen de hoofdstukken met de verantwoording van die activiteit. In hoofdstuk 2 staat een beschrijving en analyse van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. In hoofdstuk 5 vindt toetsing plaats aan de ruimtelijke beleidskaders; in welke mate sluit de voorgenomen wijziging aan op het beleid en aan de (omgevings)visie en programma’s van de gemeente Oss en hogere overheden. In hoofdstuk 6

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

3

CRI250040.003/BGO

vindt toetsing plaats aan regels en normen van omgevingsaspecten en milieu. Tot slot komt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke haalbaarheid van de activiteit aan de orde. In hoofdstuk 8 leest u dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (conclusie).

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

4

CRI250040.003/BGO

2

Beschrijving huidige situatie

2.1

Omgeving van het projectgebied

2.1.1

Historische context omgeving projectgebied Het projectgebied is gelegen in het centrum van Oss. De kern Oss heeft een lange ontwikkelingsgeschiedenis. Dit is omschreven in de nota ‘Oss-stadscentrum, Cultuurhistorische en ruimtelijke analyse’ (Van Meijeladviseurs in cultuurhistorie, oktober 2009). Deze paragraaf is daaraan ontleend. De kern Oss dankt zijn ontstaan en vroegste ontwikkeling aan zijn ligging van deze kern op de grens tussen de rivierkleigronden langs de Maas en de hogere zandgronden in het zuiden. De variatie van bodemtypen, de beschikbaarheid van water en hout en de aanwezigheid van voedselbronnen maakten deze omgeving tot een aantrekkelijke vestigingsplaats. Tot aan het einde van de veertiende eeuw ontwikkelde het dorp Oss zich onbegrensd. Radiale uitvalswegen verbonden Oss met de omringende dorpen. De verlening van stadsrechten en de aanleg van een omwalling en stadsrechten leidden tot een abrupte overgang tussen stad en het platteland. Vanaf dat moment vond de stedelijke groei vooral door verdichting binnen de stad plaats. De nieuwe status bezorgde Oss privileges en een belangrijke regionale centrumfunctie. De belangrijkste handelsroutes kwamen samen op de Heuvel, waarmee de Heuvel zich ontwikkelde tot het centrale marktplein. In de luwte hiervan kwam het religieuze centrum tot stand.

Kenmerkend is dat het stratenpatroon van deze periode nog steeds herkenbaar is in de huidige plattegrond van de kern. In de negentiende eeuw boden het dempen van de stadsgracht, het slechten van de wallen en het slopen van de poorten ruimte voor nieuwe ontwikkelingen binnen het centrum. De stad veranderde door de industrialisatie van een agrarische naar een industriële samenleving. Dit leidde tot ingrijpende wijziging van het stadsbeeld. De spoorlijnen en de daaraan gelegen industrieën vormden de meest in het oog springende nieuwe ruimtelijke structuurelementen. De fabrieken ontwikkelden zich vanuit bestaande panden en vulden geleidelijk de open agrarische ruimte aan de achterzijden. Het historische stratenpatroon bleef in grote lijnen gehandhaafd. Fabrieksterreinen vormden omheinde enclaves in de stad. Fabrikanten bouwden hun villa’s aan de Molenstraat. Woningbouw vond plaats door verdichting in de historische stadskern, verdichting in de oksels van het bestaande wegenpatroon en als lintbebouwing langs de radiale wegen en de oude landweggetjes rond de stad. Naast de industriële enclaves ontstonden ook religieuze enclaves. De kloosters met de daaraan verbonden instellingen voor onderwijs en zorg manifesteerden zich als monumentale bakens in de stad. Binnen het projectgebied is dan al een post- en telegraafkantoor gevestigd.

Navolgende figuur betreft een luchtfoto uit circa 1920, waarop de ligging van de het projectgebied aan de Molenlaan is aangeduid.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

5

CRI250040.003/BGO

Figuur 5: Uitsnede historische kaart uit circa 1925, waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid

Navolgende figuur betreft een uitsnede uit de historische atlas uit circa 1920, waarop de ligging van de het projectgebied aan de Molenlaan is aangeduid.

Projectgebied Figuur 6: Uitsnede historische kaart uit circa 1925, waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid

Na de tweede wereldoorlog ging Oss de tweede fase van industrialisatie in. Bestaande bedrijven breidden uit maar ook veel nieuwe bedrijven kwamen naar Oss. De bevolking groeit snel. De enorme woningnood leidde tot de aanleg van grootschalige woonwijken. Omdat in de historische kern van Oss sprake was van een verkeerscongestie, onvoldoende openbare ruimte en een gebrek aan allure werd de Raadhuislaan aangelegd. Hier kwam een nieuw cultureel en bestuurlijk centrum tot

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

6

CRI250040.003/BGO

ontwikkeling. De auto kreeg vrij baan in een stelsel van lanen met daaraan gekoppelde parkeerterreinen rondom het centrum. Het historische, multifunctionele centrum veranderde in een stedelijk winkelcentrum voor voetgangers. Om dit allemaal mogelijk te maken, werd de oude structuur van de stad doorsneden. Diverse fabriekscomplexen werden gesloopt. Ook verdwenen markante gebouwen uit het straatbeeld. In de jaren ‘70 kreeg de stadsvernieuwing vorm. Het oude pand binnen het projectgebied wordt dan vervangen door het huidige, meer besloten pand. Navolgende figuur betreft een uitsnede van de historische kaart uit circa 1977, waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid.

Projectgebied Figuur 7: Uitsnede historische kaart uit circa 1925, waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid

De stadontwikkeling verschoof van radicale naar behoedzame ingrepen in samenspraak met de bewoners. Naast winkelen en werken moest er ook ruimte zijn om te wonen. Het aanleggen van de grootschalige verkeersstructuur werd gestopt en fabriekscomplexen werden woonbuurten, zoals Boschpoort en later ook het Berghkwartier. De laatste jaren biedt het centrum vooral ruimte voor ingrepen die de bestaande stedelijke structuur versterken en gericht zijn op hogere bebouwingsdichtheden en meer functiemenging. De Molenstraat is een oud bebouwingslint en vormt de zuidelijke toegang tot het centrumgebied. Aan deze straat zijn rond 1900 statige villa’s gebouwd. Het projectgebied maakt al lange tijd als posten telegraafkantoor en later als telefoniecentrale onderdeel uit van het straatbeeld aan de historische radiaal Molenlaan. Navolgende figuur geeft historische foto’s van invulling van deze locatie.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

7

CRI250040.003/BGO

Figuur 8: Historische foto's van het projectgebied

2.1.2

Ruimtelijke structuur Het projectgebied is gelegen in het centrum van Oss, tussen de spoorlijn en het huidige centrum. Door de verschillende ontwikkelingen en ingrepen in de structuur kent het centrumgebied in de huidige situatie geen eenduidige karakteristiek. Op een relatief klein gebied is de verscheidenheid in aard en omvang van de functies groot. Opvallend is het verschil in lange brede straten, solitaire bebouwing, onbebouwde ruimtes, dichte bouwblokken en smalle straatjes. De kleinschalige structuur wordt doorsneden door een grootschalige wegenstructuur. Kleinschalige bebouwing bevindt zich vooral aan de oude bebouwingslinten als de Kruisstraat en rondom de Heuvel. Grootschalige bebouwingselementen zijn gegroepeerd aan de Raadhuislaan. Het projectgebied is gelegen aan De Molenstraat. De statige villa’s die rond 1900 zijn gebouwd vormen voor een belangrijk deel van het beeld van de straat. Aan de centrumzijde sluit het Titus Brandsmacollege, gelegen naast het projectgebied, aan bij de uitstraling van de rijke bebouwing. Helaas staat er ook bebouwing die in het geheel niet aansluit bij de monumentale panden in dit deel

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

8

CRI250040.003/BGO

van de straat, waaronder de huidige bebouwing binnen het projectgebied. Navolgende figuur geeft de bebouwing binnen het projectgebied en de directe omgeving aan. Projectgebied

Figuur 9: Beeld met bebouwing rondom het projectgebied, met aan de noordzijde van het projectgebied het Titus Brandsmacollege

Zowel de Molenstraat als de Spoorlaan hebben een gemengd karakter. Vanaf het station is de route Spoorlaan-Molenstraat de meest logische voetgangersverbinding met het winkelgebied. Navolgende figuur geeft een beeld van de functies en de functiemenging binnen het projectgebied weer.

Projectgebied Figuur 10: Beeld van functies en functiemenging in de omgeving van het projectgebied

De functionele structuur rondom het projectgebied bestaat hoofdzakelijk uit detailhandel, wonen, dienstverlening, maatschappelijke, infrastructuur en groenfuncties.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

9

CRI250040.003/BGO

2.1.3

Groen en openbare ruimte Het centrum van Oss heeft een hoge bebouwingsdichtheid en kent een intensief gebruik. Met uitzondering van het voetgangersgebied is veel openbare ruimte gereserveerd voor de auto. Brede rijwegen en grote parkeerplaatsen domineren het beeld. Van een samenhangende groenstructuur is in het centrum geen sprake. Wel kent het centrum parken, plantsoenen, lanen en losse bomen die een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit en de uitstraling van het centrumgebied. Daarnaast versterkt de veelheid aan straathoeken, pleintjes en stoepverbredingen het verblijfskarakter van het centrumgebied.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

10

CRI250040.003/BGO

2.2

Huidige situatie projectgebied Het projectgebied betreft een transformatielocatie binnen het centrum van Oss. Navolgende figuur geeft een beeld met een luchtfoto in de huidige situatie.

Figuur 11: Luchtfoto met in rood de huidige situatie binnen het projectgebied

Figuur 12: Luchtfoto-obliek met de huidige situatie binnen het projectgebied, opname datum 5 maart 2025

De huidige bebouwing binnen het projectgebied bestaat uit een aantal verschillende volumes variërend in hoogte, bouwstijl en bouwjaar die door KPN deels nog in gebruik zijn als verdeelstation. Dit is weergegeven in navolgende figuur.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

11

CRI250040.003/BGO

Figuur 13: Beeld met de huidige bebouwing binnen het projectgebied (M&C, P en KL)

Met de transitie van koper naar glasvezel kan KPN zich terugtrekken tot een veel kleiner volume en kan de overige bebouwing gesloopt worden. Het pand heeft in de huidige situatie geen architectonische waarden. Navolgende foto’s geven een beeld van de huidige situatie weer.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

12

CRI250040.003/BGO

Figuur 14: Foto’s met de huidige bebouwing binnen het projectgebied

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

13

CRI250040.003/BGO

3

Beschrijving voorgenomen ontwikkeling en toekomstige situatie

3.1

Beschrijving van het plan De bebouwing binnen het besluitgebied wordt niet meer gebruikt voor de beoogde functie. De aard, en uitstraling van de huidige bebouwing is kwalitatief niet hoogwaardig. Daarom is gezocht naar een passende nieuwe invulling voor de locatie die zowel ruimtelijk als functioneel aansluit bij de plek en (markt)behoefte. Navolgende figuur geeft een beeld van het plan in het straatbeeld.

Figuur 15: Beeld van he plan in het straatbeeld

De ambitie van de initiatiefnemer is om binnen het projectgebied een sociaal en bereikbaar programma in te passen. Dit leidt tot realisatie van de volgende functies binnen het projectgebied.

Realisatie van 64 woningen van verschillende klassen: - 38 sociale huurwoningen; - 21 betaalbare koopwoningen - 5 dure koopwoningen (prijspeil 205) Realisatie van commerciële dienstverlening - omvang 158 m² KPN glasvezelinstallatie - Zendmast met ondergrond, omvang 68 m²; - KPN Installatieruimte, ondergrond 142 m²

Afhankelijk van afspraken met Woningcorporatie Brabant Wonen wat de precieze invulling van sociale huur, middenhuur en/of sociale koop wordt. Hiermee worden 59,4 % van de woningen in het

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

14

CRI250040.003/BGO

project in het sociale segment aangeboden, 32,8 % in het midden segment en 7,8% in het hoge segment. De ambitie is om binnen het projectgebied op verschillende vlakken een ambitieus ‘state of the art’ project te realiseren, afgestemd op de omgeving en de buurpanden. Het project heeft een passend programma binnen de woonagenda van Oss. Door samenvoeging met de voormalige Brabants Dagblad locatie en met de appartementen van Brabant Wonen aan de Oostwal wordt binnen het projectgebied en de directe omgeving hiervan een binnenstedelijk vergroend en klimaatadaptief woonmilieu aan meerdere hoven nagestreefd. Navolgende figuur geeft een beeld van het projectgebied (in rood) en het terrein behorende bij Brabant Wonen (in blauw)

5.1.2e

5.1.2e

Figuur 16: Projectgebied in rood en terrein van Brabant Wonen (in blauw), ( &C, en

3.2

5.1.2e

)

Stedenbouwkundige inpassing Met dit plan worden 64 woningen in een gebouw met 5 bouwlagen boven maaiveld gerealiseerd. Navolgende figuur geeft een beeld van de invulling van het projectgebied.

Motivering 5.1.2e

CRI250040.003/BGO

Figuur 17: Beoogde inrichting projectgebied (Molenaar & Co)

De ontwikkelingen binnen het projectgebied dragen bij aan realisatie van kwalitatief hoogwaardige woningen binnen de kern Oss. De nieuwe ontwikkeling voegt tevens een nieuwe stedenbouwkundige laag toe aan Oss. Op een strategische plek, in het centrum en op loopafstand van het station worden woningen en voorzieningen toegevoegd. Een terrein dat op dit moment geheel afgesloten is, wordt ontsloten voor toekomstige bewoners en voetgangers. Er ontstaat de mogelijkheid om van de Molenstraat door te steken naar de Oostwal. Dit is weergegeven in navolgende figuur.

Figuur 18: Nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor langzaam verkeer door herontwikkeling van het projectgebied (M&C, P en KL)

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

16

CRI250040.003/BGO

Een doorsteek van gebakken klinkers, loopt via een groene steeg, naar een gemeenschappelijke tuin op de begane grond met daktuin, naar een driehoekig entreehof, via een gemeenschappelijk parkeerterrein naar de Oostwal. Door het maken van verschillende groene hoven met een eigen identiteit krijgen de bestaande en toekomstige bewoners een eigen adres. Dit is weergeven in navolgende figuur.

5.1.2e

Figuur 19: Ontwikkeling van groene hoven binnen het projectgebied (M&C, en KL)

Navolgende figuren geven het bouwplan weer.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

17

CRI250040.003/BGO

Figuur 20: Bouwplan achterbouw, Molenaar & Co

3.3

Groen Het projectgebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van Oss. Door Cobra Groeninzicht is een Bomeneffectanalyse voor dit plan opgesteld. Dit rapport met datum 14 juli 2025 en rapportnummer 305264 behoort als bijlage bij deze motivering. De conclusies uit dit rapport zijn in deze paragraaf opgenomen. In het projectgebied staan drie bruine beuken (Fagus sylvatica 'Atropunicea'), twee esdoornbladige platanen (Platanus x hispanica), twee Hollandse linden (Tilia x europaea), een beuk (Fagus sylvatica), een moeraseik (Quercus palustris), een zomereik (Quercus robur), een veldesdoorn (Acer campestre) en een eetappel (Malus domestica). Boom 1 heeft een verhoogde beleidsstatus en staat als bijzondere boom op de bomenlijst van de gemeente Oss. De Conclusies uit het onderzoek zijn hierna opgenomen. Op basis van de kwaliteitsbeoordeling, het groeiplaatsonderzoek en de voorgenomen plannen Is de invloed van de projectonderdelen op de bomen bepaald. De tabel toont de bomenbalans. De bomenbalans vat de uitkomsten samen van ons onderzoek naar de projectinvloeden vanuit de voorgenomen planvorming.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

18

CRI250040.003/BGO

Tabel 1: Bomenbalans uit Bomeneffectanalyse

Navolgende figuur geeft een beeld van de bomen die onderzocht zijn in relatie tot dit plan.

Figuur 21: Plattegrond van de bomen binnen en rondom het projectgebied

Navolgende tabel omvat de projectinvloeden voor de boven- en ondergrondse situatie samen en laat zien voor welke bomen deze gelden. De projectinvloeden per boom staan ook in de inventarisatielijst in bijlage 3, onderdeel Analyse in het rapport.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

19

CRI250040.003/BGO

Tabel 2: Projectinvloeden bomen door deze aanvraag

Boom 2 en 3 kunnen in het huidige projectplan niet blijven staan op hun huidige positie. De verplantbaarheid van deze bomen is onderzocht. Recent is de bovengrondse inrichting rondom de bomen gewijzigd. De bomen stonden in kleine ronde boomspiegels in elementenverharding. Nu staan de bomen in een ruimer aaneengesloten plantvak. Tijdens de herinrichting zijn oppervlakkig groeiende wortels tot circa 5 cm diameter beschadigd geraakt. De bomen hebben een evenredig ontwikkelde wortelkluit met relatief fijne wortels binnen 1,5 meter van de stam. Wij troffen wortels aan tot 5 cm diameter van 10 tot 120 cm onder maaiveld. De bomen hebben een goede conditie en de boomsoort is geschikt om te worden verplant. Voor een succesvolle verplanting is een goede voorbereiding, een toekomstbestendige groeiplaats en nazorg van de verplante bomen van essentieel belang. De bomen zijn goed verplantbaar mits een wortelkluit van ten minste 3 bij 3 bij 1 m wordt verplant. Twee bomen worden verplant of vervangen, Voor vijf bomen zijn voor of tijdens de werkzaamheden specifieke maatregelen nodig. Die zijn noodzakelijk voor de duurzame instandhouding van deze bomen.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

20

CRI250040.003/BGO

3.4

Verkeer en parkeren

3.4.1

Verkeer In de jaren ‘60 is met een forse ingreep langs, en gedeeltelijk door de historische kern van Oss, ruimte gemaakt voor een stadsring. Hierdoor is in het centrum sprake van een kleinschalig netwerk van straatjes dat ontsloten wordt door brede wegen aan de rand van het gebied. Een kwaliteit van het centrum van Oss is dat door deze ingreep, het gebied goed ontsloten is voor autoverkeer. Het fietsverkeer maakt juist gebruik van oude historische lijnen. Buiten het centrum loopt de hoofdwegenstructuur van Oss. De hoofdwegenstructuur wordt gevormd door de Dr. Saal van Zwanenbergsingel-Hertogin Johannasingel-John F. Kennedybaan aan de westzijde, de Zaltbommelseweg-Hertogensingel-Singel 1940-1945 in het noorden, de Kapelsingel-Vijversingel in het oosten en aan de zuidkant de Gasstraat en de Wethouder Van Eschstraat. Centraal door het centrum van Oss loopt de Raadhuislaan en de Oostwal. Beide wegen sluiten aan op de hoofdwegenstructuur: de Raadhuislaan in het westen en zuiden via de Kromstraat, Kortfoortstraat en Molenstraat en de Oostwal direct op de noordelijke hoofdwegenstructuur. De verbinding geldt als gebiedsontsluitingsweg, maar is van lagere orde als de hoofdwegenstructuur. Voor fietsers is het centrum goed bereikbaar via de oude radiale structuur. Straten als de Berghemseweg, Molenstraat, Kruisstraat, Begijnenstraat en Koornstraat verbinden de woonwijken met het centrum.

Het centrum van Oss is goed ontsloten en de Molenstraat maak onderdeel uit van het wegennet ter ontsluiting van het centrum. Met dit plan worden 64 woningen gerealiseerd met commerciële ruimten met een omvang van 157 m². Met dit plan is sprake van een redelijke grote verkeersgeneratie. Dit is weergegeven in navolgende tabel.

Tabel 3: Tabel met verkeersgeneratie

De infrastructuur is ingericht op stedelijke functie. Het verkeer dat het projectgebied verlaat gaat richting het centrum in het noorden of verlaat Oss via het zuiden. De Molenstraat sluit aan op de hoofdstructuur. Dit plan is uitvoerbaar in relatie tot verkeersstromen. 3.4.2

Parkeren Het parkeerbeleid van de gemeente Oss is opgenomen in de Nota Parkeernormen Oss 2023. De Nota Parkeernormen van de gemeente Oss beoogt het vastleggen van de parkeernormen van Oss en het bepalen van een transparant en eenduidig toepassingskader voor parkeren.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

21

CRI250040.003/BGO

Bij nieuwbouwontwikkelingen is het belangrijk dat voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen worden gerealiseerd. Daarmee wordt voorkomen dat parkeeroverlast in of verrommeling van de openbare ruimte optreedt. De belangrijkste principes hierbij zijn: - parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen worden in principe binnen het projectgebied (op eigen terrein) gerealiseerd; - bij sloop/nieuwbouw, verbouw en wijziging van de gebruiksfunctie hoeft alleen parkeeraanbod te worden gerealiseerd voor de ‘extra’ parkeervraag; - bij ontwikkelingen met verschillende type functies kan, onder de voorwaarde dat het parkeeraanbod afwisselend door verschillende doelgroepen te gebruiken is, per saldo worden volstaan met minder parkeerplaatsen dan voor elke functie afzonderlijk benodigd is; - parkeerplaatsen voor bezoekers moeten voor hen toegankelijk zijn; - de aanvrager van een omgevingsvergunning levert een onderbouwing van de parkeeroplossing voor auto’s en fietsen. De gemeente toetst deze onderbouwing aan de parkeernota. De stedelijkheid van een gemeente blijkt van invloed te zijn op het autobezit en autogebruik in die gemeente. In 2022 kent de gemeente Oss een gemiddelde dichtheid van 1.424 adressen per vierkante kilometer. De gemeente valt daarmee nog net in de categorie matig stedelijk. Binnen de gemeente Oss zijn er echter grote verschillen in stedelijkheidsgraad.

Om recht te doen aan deze verschillen worden verschillende parkeernormen binnen de gemeente Oss gehanteerd. Voor de kern Oss geldt stedelijkheidsgraad 2 (sterk stedelijk) als uitgangspunt. Met een gebiedsindeling kan daarnaast recht worden gedaan aan de verschillen binnen deze kern. Het centrum van Oss is als stedelijkheidsgraad 1 (zeer sterk stedelijk) aangemerkt. In deze gemeentelijke parkeernota wordt voor parkeernormen bij woonfuncties afgeweken van het uitgangspunt dat de parkeernormen worden gebaseerd op de parkeerkencijfers van CROW. Uit actuele cijfers over het daadwerkelijke autobezit blijkt namelijk onder meer dat: - de woninggrootte bepalend is voor het autobezit per woning; - het autobezit bij appartementen substantieel lager is dan bij grondgebonden woningen. - het autobezit bij sociale huur- en middenhuurwoningen substantieel lager is dan bij koop- en duurdere huurwoningen. Voor woonfuncties zijn de parkeernormen daarom grotendeels gebaseerd op het daadwerkelijke autobezit in Oss en niet op de indeling van CROW. Aangezien de gemeente Oss het gebruik van de fiets wil stimuleren en de kwaliteit van de openbare ruimte wil verbeteren, moet met het vaststellen van deze nota bij alle nieuwbouwplannen en transformatieprojecten rekening worden gehouden met het stallen van fietsen (inclusief brom- en snorfietsen).

Hiervoor worden geen concrete normen gesteld, de aanvrager van een omgevingsvergunning moet de fietsparkeerbehoefte inzichtelijk maken inclusief de bijbehorende fietsparkeeroplossing. CROW maakt in haar parkeerkencijfers naast onderscheid in stedelijkheidsgraad ook onderscheid naar stedelijke zone. Daarbij worden vier zones gehanteerd: centrum, schil centrum, rest bebouwde kom en buitengebied. Binnen de parkeernota van de gemeente Oss is het projectgebied aangeduid als ‘binnenstad’. Binnen het projectgebied worden 64 woningen en 157 m² commerciële ruimte gerealiseerd.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

22

CRI250040.003/BGO

Navolgende figuur geeft de parkeerbalans voor dit plan weer.

Tabel 4: Parkeerbalans bij woonfuncties binnen de gemeente Oss

De netto theoretische parkeerbehoefte in de toekomstige situatie is 50,3 parkeerplaatsen. Voor de herontwikkeling van het KPN-gebouw is een parkeeronderzoek opgesteld. Dit rapport behoort als bijlage bij deze motivering. Hierin zijn meerdere parkeeroplossingen onderzocht om te zorgen voor voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Het woningbouwprogramma is gewijzigd van 77 naar 64 appartementen en het terrein is zo efficiënt mogelijk ingericht waardoor er 22 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast wordt op basis van parkeerdrukmetingen de rest parkeercapaciteit op het parkeerterrein van BrabantWonen benut en komt er op eigen terrein een deelauto die vier reguliere auto’s vervangt. Ondanks deze maatregelen blijft er op bepaalde momenten een theoretisch tekort aan parkeerplaatsen op eigen terrein. Uit het parkeeronderzoek blijkt echter dat er in de Bergoss parkeergarage meer dan genoeg rest parkeercapaciteit is om het tekort aan parkeerplaatsen op eigen terrein op te vangen. Daarmee is voor de herontwikkeling van het KPN-gebouw sprake van voldoende parkeergelegenheid en is de parkeerbalans sluitend.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

23

CRI250040.003/BGO

4

Toetsing aan het omgevingsplan

4.1

Huidige regeling omgevingsplan Voor het projectgebied is het ‘Omgevingsplan gemeente Oss’ sinds 1 januari 2024 van rechtswege geldend. Dit plan wordt door de gemeente nog nader ingevuld. Het projectgebied is eerder bestemd in de bestemmingsplannen: Centrum-Oss 2013, Partiële herziening 1 Centrum-Oss 2013 en Parapluplan Wonen – 2023’ waarmee deze bestemmingsplannen met de bruidsschat als planregime van het omgevingsplan van rechtswege gelden. De bestemmingsplannen ‘Partiële herziening 1 Centrum-Oss-2013’ en ‘Parapluplan Wonen -2023’ betreffen regelherzieningen. In het bestemmingsplan ‘Centrum-Oss-2013’ is een verbeelding opgenomen, waarop het projectgebied is aangeduid. Navolgende figuur geeft een uitsnede van deze kaart’, ter plaatse van het projectgebied.

Figuur 22: Uitsnede bestemmingsplan ‘Centrum-Oss-2013’ waarop de ligging van het projectgebied is aangeduid

Het projectgebied is grotendeels aangeduid als ‘Gemengd – 1’. De ontsluiting richting Oostwal heeft de functie ‘Verkeer – Verblijf’. Binnen de functie ‘Gemengd – 1’ is de maatvoeringsaanduiding ‘maximum bebouwingspercentage terrein: 60%’ opgenomen. Binnen het projectgebied zijn daarbij planologische aanduidingen binnen gedeelten van het projectgebied opgenomen. Deze gedeelten zijn hierna op kaart uitgelicht.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

24

CRI250040.003/BGO

Het bouwvlak is voorzien van de volgende maatvoeringsaanduidingen ‘maximum bouwhoogte 13 meter, maximum goothoogte 10 meter’

Bouwvlak met de maatvoeringsaanduiding ‘maximum bouwhoogte 13 meter’. Hier is geen goothoogte opgenomen.

Tabel 5: Uitsneden bestemmingsplan ‘Centrum-Oss-2013’ waarop de dubbelfuncties, en aanduidingen zijn aangeduid die over een gedeelte van het projectgebied van toepassing zijn

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

25

CRI250040.003/BGO

4.2

Strijdigheid activiteit en voorgenomen wijziging in relatie tot het omgevingsplan Beoogd wordt het projectgebied te herontwikkelen naar een woongebouw, met commerciële ruimten met een omvang van 157 m², met daarbij behorende groenvoorzieningen en parkeren. Het projectgebied is in het omgevingsplan aangewezen als ‘Gemengd – 1’. Navolgende tabel geeft de toegestane functies binnen deze functie ‘Gemengd – 1’ weer.

Tabel 6: Tabel met functies binnen 'Gemengd - 1' in het omgevingsplan

Woonfuncties en de dienstverleningsfunctie zijn toegestaan binnen het projectgebied. De aard en uitvoering van het plan past niet binnen de huidige planregels. In het omgevingsplan is in artikel 6.2.2 van het plan Centrum – Oss – 2013 opgenomen dat: a. Hoofgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. b. De goothoogte en de bouwhoogte niet meer mogen bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven. c. De bouwhoogte niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' is aangegeven.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

26

CRI250040.003/BGO

Met dit plan is sprake van overtreding van de grenzen in de bouwregels zoals opgenomen in artikel 6.2. Er is wel sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties waartoe deze wijziging is opgesteld. Deze motivering vormt een passend juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling. De beoogde woningbouw draagt substantieel bij aan realisatie van passende woningbouw conform de woningbouwopgave van de gemeente Oss. De nieuwbouw draagt bij aan opwaardering van de uitstraling van de bebouwing en sluit aan bij de omgeving.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

27

CRI250040.003/BGO

5

Wettelijk kader

5.1

Rijksbeleid en rijksregels

5.1.1

Omgevingswet De Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking getreden. De Omgevingswet moet leiden tot meer ruimte voor duurzame ontwikkelingen, meer rekening houden met regionale verschillen, meer ruimte bieden voor maatwerkoplossingen en belanghebbenden vroegtijdig betrekken in de besluitvorming. Daarnaast is het doel van de Omgevingswet om de tientallen vormen van wet- en regelgeving onder het oude omgevingsrecht van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), te bundelen in één wet die toeziet op het omgevingsrecht en daarmee te voorkomen dat initiatiefnemers rekening moeten houden met veel verschillende wetten met elk hun eigen procedures, planvormen en regels. Met de Omgevingswet en bijbehorende uitvoeringsregelgeving streeft de regering vier verbeterdoelen na: - het vergroten van de inzichtelijkheid, de voorspelbaarheid en het gebruiksgemak van het omgevingsrecht; - het bewerkstelligen van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving; - het vergroten van de bestuurlijke afwegingsruimte door een actieve en flexibele aanpak mogelijk te maken voor het bereiken van doelen voor de fysieke leefomgeving; - het versnellen en verbeteren van besluitvorming over projecten in de fysieke leefomgeving. De wet bundelt wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water.

Daarmee vormt de wet de basis voor de samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. Om de Omgevingswet uit te voeren, hebben overheden de beschikking over 6 'kerninstrumenten': - de omgevingsvisie: op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau kan een omgevingsvisie worden opgesteld; een samenhangend, strategisch plan dat rekening houdt met alle ontwikkelingen in de leefomgeving. - het programma: maatregelen om de leefomgeving te beschermen, te beheren, te gebruiken en te ontwikkelen. Het programma richt zich op een onderwerp, een bepaalde bedrijfssector of een gebied. Verschillende overheden kunnen ook samen een programma opstellen. - decentrale regels: Decentrale overheden hebben 1 regeling voor de fysieke leefomgeving voor hun hele grondgebied. Dit zijn het gemeentelijk omgevingsplan, de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Hierin staan verschillende soorten regels. Bijvoorbeeld decentrale regels voor activiteiten van burgers en bedrijven. En kaders om vergunningen te toetsen. Ook worden er gebieden in aangewezen die een bepaalde functie hebben. - algemene rijksregels: dit zijn het Bkl, Bal, Bbl en de Omgevingsregeling. Deze ‘Algemene Maatregelen van Bestuur’ (AMvB’s) worden in de onderstaande paragrafen nader toegelicht. - de omgevingsvergunning: veel initiatieven van burgers en bedrijven hebben gevolgen voor de leefomgeving.

Voor de meeste daarvan gelden algemene regels. Soms is een vergunning nodig. Bijvoorbeeld voor het verbouwen van een rijksmonument. De overheid toetst vooraf of dat mag.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

28

CRI250040.003/BGO

-

het projectbesluit. Het projectbesluit is een uniforme procedure voor besluitvorming over complexe projecten van het Rijk, een provincie of een waterschap. Bijvoorbeeld de aanleg van een weg, windmolenpark of natuurgebied. Een projectbesluit regelt in dezelfde procedure de afwijking van het omgevingsplan. Het projectbesluit kan ook gelden als een omgevingsvergunning.

5.1.1.1 Toets Deze aanvraag voor een Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit ziet toe op de wijziging van het gemeentelijk omgevingsplan. Een vrijkomende centrumlocatie wordt herontwikkeld naar woningbouwontwikkeling met commerciële ruimten, parkeren en landschappelijke inpassing. Aangesloten wordt bij de provinciale Omgevingsverordening. 5.1.2

Omgevingsbesluit Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage. Concreet bevat het Omgevingsbesluit bepalingen over de volgende onderwerpen: bevoegdheden, handhaving en beheer; procedurele regels; projectprocedure; milieueffectrapportage; financiële bepalingen; digitale voorzieningen.

5.1.2.1 Toets Deze aanvraag voor een Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit ziet toe op verlening van een vergunning in afwijking van de bouwregels van het gemeentelijk omgevingsplan. De gemeente biedt de mogelijkheid tot participatie en volgt de procedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. De gemeente geeft kennis van het voornemen om de vergunning te verlenen. De kennisgeving wordt gepubliceerd via de Landelijke voorziening bekendmaken en beschikbaar stellen (LVBB). Met deze aanvraag wordt geen voorbereidingsbesluit genomen of een milieueffectrapportage opgesteld. Wel wordt voor deze ontwikkeling een vormvrije m.e.r.-beoordeling gedaan, met het verzoek tot het niet opstellen van een milieueffectrapportage. 5.1.3

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: 1. Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; 2. De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen;

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

29

CRI250040.003/BGO

3. De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; 4. De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; 5. Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; 6. Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. 5.1.3.1 Toets Deze aanvraag ziet toe op realisatie van een bouwplan op een centrumlocatie naar een woningbouwlocatie. Een bestaande zendmast blijft aanwezig.

Hiermee wordt bijgedragen aan de grote woningopgave die er ligt en wordt een enorme kwaliteitsslag behaald ter plaatse van het projectgebied en de omgeving hiervan. Met dit plan is sprake van een klimaatbestendige herinrichting van het projectgebied. De ontwikkeling sluit aan bij de realisatie van een stedelijke netwerk. Dit plan past binnen de ambities voor verstedelijking van de gemeente Oss en de regio. 5.1.4

Instructieregels Rijk (AMvB's)

5.1.4.1 Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat ter bescherming van de nationale belangen instructieregels, waaronder: - waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2); - beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3); - beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid, geur en bodemkwaliteit; - beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; - het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; - het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, Rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën. Toets Het plan wordt in hoofdstuk 6 van deze motivering getoetst aan de regels van de sectorale aspecten die voorvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit die toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB’s.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

30

CRI250040.003/BGO

5.1.4.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De toelichting bij een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Artikel 5.129 g Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een nieuwe stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van de ontwikkeling in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. In artikel 5.129 g Bkl is geen ondergrens vastgelegd. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel ‘in beginsel’ grenzen. Bij de realisatie van woningen kan worden geconcludeerd dat bij de toevoeging van meer dan 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen zoals maatschappelijke functies, cultuur, leisure of recreatie.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit zijn ontwikkelingen die een nieuw of groter planologisch beslag op de ruimte leggen dan het geldende omgevingsplan toestaat. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten hebben. Het is niet relevant of het projectgebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Toets Deze ontwikkeling voorziet in de transformatie van centrumlocatie (functie gemengd) naar woningbouwlocatie met 64 woningen. Tevens wordt een omvang van 157 m² aan commerciële ruimten ingepast, evenals een aanwezige zendmast. Er is sprake van realisatie van meer dan 12 woningen, waarmee sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Er is echter geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is geen sprake van een groter planologisch beslag op de ruimte dan het geldende omgevingsplan toestaat. Derhalve is toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking voor de beoogde ontwikkeling niet nodig. 5.1.4.3 Besluit activiteiten leefomgeving Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving.

Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. Toets Het plan wordt in hoofdstuk 6 van deze motivering getoetst aan de regels van de sectorale aspecten die voorvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit die toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB’s.

Motivering Molenstraat 32-34 Oss

31

CRI250040.003/BGO

5.1.4.4 Besluit bouwwerken leefomgeving Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Toets Het plan wordt in hoofdstuk 6 van deze motivering getoetst aan de regels van de sectorale aspecten die voorvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit die toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB’s. 5.1.4.5 Omgevingsregeling In de Omgevingsregeling heeft het Rijk alle technische details van de andere regelgeving uitgewerkt. Denk aan aanvraagvereisten voor omgevingsvergunningen en rekenregels voor geluid. Toets Het plan wordt in hoofdstuk 6 van deze motivering getoetst aan de regels van de sectorale aspecten die voorvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit die toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB’s. 5.1.5

Conclusie Met deze aanvraag wordt conform de Omgevingswet en op basis van de daaruit voortvloeiende Amvb’s een omgevingsvergunning verleend. Met deze aanvraag is sprake van realisatie van een bouwplan op een centrumlocatie naar een woningbouwlocatie. Met dit plan wordt bijgedragen aan de grote woningopgave die er in de gemeente en de regio ligt en wordt een enorme kwaliteitsslag behaald ter plaatse van het projectgebied en de omgeving hiervan. Met dit plan is sprake van een klimaatbestendige herinrichting van het projectgebied. De ontwikkeling sluit aan bij een realisatie van een stedelijke netwerk. Dit plan past binnen de ambities voor verstedelijking van de gemeente Oss en de regio.