Eindrapportage Oss FINAL.PDF

Vastgoed in relatie tot het centrum van Oss Betrokkenheid Oss De betrokkenheid bij het centrum van Oss wordt positief omschreven. Maar liefst 47% van de respondenten is geboren en getogen in Oss en 38% geeft aan positief betrokken te zijn bij het centrum van Oss. ‘’Ik woon er niet meer, maar gun iedere stad een leuk en zinvol centrum met fijne ondernemers.’’ Beoordeling locatie De aspecten rondom de locatie van het vastgoed worden relatief hoog beoordeeld door de eigenaren. Het is opmerkelijk dat de uitstraling naar verhouding laag wordt beoordeeld, terwijl pandeigenaren hier zelf invloed op kunnen uitoefenen. Wat vindt u van uw locatie op de volgende aspecten (schaal 1 – 5)? Gemiddelden: • Zichtbaarheid 4,4 • Omvang per unit 4,3 • Frontbreedte (etalage) 4,3 • Omgeving (buren) 4,0 • Openbare ruimte 4,0 • Uitstraling 3,9 • Druktebeeld (voor de deur) 3,6

29

Bijlage 1: vastgoedanalyse

Betekenis vastgoed in het centrum van Oss Voor 43,8% van de respondenten is het vastgoed een ondernemersinkomstenbron; voor 40,6% is het een aanvulling op de inkomsten (bijvoorbeeld beleggingen). Het vastgoed is voor 18,8% van de respondenten van betekenis voor zijn of haar pensioen.

Huurprijsontwikkeling 2015 – 2020 Respondenten zagen de afgelopen vijf jaar een stabilisering of daling in de huurprijzen; een kleine 11% heeft een stijging ervaren. Toekomst Meer dan de helft (58,6%) van de respondenten verwacht een stabilisering in de huurprijzen voor de komende drie jaar, 27,6% verwacht een daling en de resterende 20,7% verwacht een stijging. Van de respondenten is 10,3% onzeker over de huurprijsontwikkeling. Als de verwachting van het merendeel van de respondenten klopt, verandert er de komende drie jaar op basis van huurprijsontwikkeling niet veel ten opzichte van de afgelopen vijf jaar.

woonmogelijkheden in het centrum terug, zoals bijvoorbeeld: wonen boven winkels of een woontoren. De functiemix en kwaliteit in het overige programma kan worden verbeterd, dit blijkt ook uit de beoordeling. Respondenten suggereren dat er met name meer sturing van ‘buiten’ naar ‘binnen’ nodig is. ‘’Kwaliteit kan zeker hoger; mag stadser. Wonen in centrum toevoegen: woontoren!’’ Welke beoordeling geeft u aan de ruimtelijke opzet en inrichting en de uitstraling van bedrijven van Oss op de volgende aspecten (schaal 1 – 5)? Gemiddelden: • Inrichting publieke ruimte 3,8 • Routing 3,7 • Onderhoud gevels 3,6 • Presentatie etalages 3,6

Beoordeling centrum van Oss

Over het algemeen zijn respondenten tevreden over de ruimtelijke opzet en inrichting en de uitstraling van bedrijven, maar dit kan nog altijd beter. Er valt volgens de bevraagden winst te behalen in het aanbrengen van sfeer, het voetgangersgebied, een creatieve en ruime vormgeving en het compacter maken van het centrum tot de zogenoemde ‘pit & schil’.

Welke beoordeling geeft u aan het winkelaanbod van Oss op de volgende aspecten (schaal 1 – 5)? Gemiddelden: • Aantal winkels 3,5 • Brancheverdeling 3,1 • Kwaliteit winkels 3,0

Welke beoordeling geeft u aan de toegankelijkheid (auto) van Oss op de volgende aspecten (schaal 1 – 5)? Gemiddelden: • Bereikbaarheid 3,9 • Aantal parkeerplaatsen 3,8 • Parkeerregime (tijd/tarief) 3,5

Het is opvallend dat de beoordeling op het winkelaanbod gemiddeld scoort. Enerzijds zijn respondenten van mening dat het winkelaanbod van Oss grote ketens zoals H&M, ZARA en Costes mist. Anderzijds zien respondenten (ongewenst) steeds meer speciaalzaken en lokaal ondernemerschap verdwijnen.

Merendeel van de respondenten is van mening dat parkeren in Oss aantrekkelijker zou moeten zijn, bijvoorbeeld middels parkeerzones van twee uur. Volgens hen blijven bezoekers weg uit het centrum vanwege de parkeertarieven en daarnaast is er voldoende parkeergelegenheden om een parkeerzone in te stellen.

Welke beoordeling geeft u aan het overige aanbod van Oss op de volgende aspecten (schaal 1 – 5)? Gemiddelden: • Horeca bedrijven 4,0 • Kwaliteit horeca 4,0 • Aantal 3,3 • Functie mix 3,3 • Kwaliteit overig programma 3,3 De meningen over het overige aanbod van Oss zijn verdeeld. Respondenten zien in de toekomst graag

Rapport: Stadshart Oss 2025

Welke beoordeling geeft u aan de toegankelijkheid (fiets) van Oss op de volgende aspecten (schaal 1-5)? Gemiddelden: • Bereikbaarheid 3,9 • Aantal fietsrekken 3,3 Het aantal fietsenrekken in het centrum mag naar inziens van de respondenten toenemen, met name in horecagebieden.

30

Bijlage 1: vastgoedanalyse

Toekomst Toekomstplannen vastgoed Oss huidige situatie Respondenten zijn gevraagd wat hun toekomstplannen zijn voor het vastgoed in Oss in de huidige situatie. De top 4 hieruit is als volgt: 1. Huidig vastgoed behouden, minimaal investeren (35,5%) 2. Huidig vastgoed herontwikkelen voor verhuur (behoud eigendom) (25,8%) 3. Meer vastgoed verwerven (voor verhuur) (22,6% 4. Meer vastgoed verwerven, investeren in herontwikkeling (voor verkoop) (22,6%) ‘‘Samen een visie ontwikkelen voor een kernachtig centrum met een totaalplan voor het gehele centrum.’’ Volgens de respondenten moeten panden continu worden onderhouden. De Galerij moet worden aangepakt. In dit gebied kan een transitie van winkels naar wonen extra onder de aandacht worden gebracht. Toekomstplannen vastgoed Oss ‘als u mag dromen’ Respondenten verwerven in het ideale toekomstscenario het liefst meer vastgoed in Oss voor verhuur óf herontwikkeling van het huidige vastgoed

voor verhuur. Het merendeel van de respondenten heeft de mogelijkheden voor het transformeren van het vastgoed wel eens onderzocht of is daar momenteel mee bezig. Acties voor een toekomstbestendig centrum van Oss Respondenten hebben behoefte aan het samen ontwikkelen van een visie, waarin niet wordt vastgehouden aan oude gedachten, maar een vertaling wordt gemaakt naar ‘durven – doen’. Het is van belang dat de onderlinge verstandhouding positief groeit. Dat betekent dat de samenwerking tussen vastgoed – ondernemers – gemeente op peil moet komen. ‘’Meer Oss! Laten we beginnen met het uitvoeren van de pit! Waardoor media weer positief over het centrum van Oss gaat schrijven.’’ Daarin zien respondenten een grote noodzaak op het inzetten van het compacter maken van het centrum. Het kernwinkelgebied moet worden verkleind en worden verbeterd door de vestiging van kwalitatieve winkels. Beleving kan worden vergroot door kunst en cultuur aan het centrum toe te voegen, met tot gevolg meer bezoekers en een langere verblijfsduur.

DNA-kaart centrum Oss totaal

Rapport: Stadshart Oss 2025

31

Bijlage 1: Vastgoedanalyse

Kansenkaart betrokkenheid

Kansenkaart investeringen en projecten

Rapport: Stadshart Oss 2025

32

Bijlage 2: Sturing op gebiedstransformatie succesvolle gebiedstransformatie te komen. Met betrekking tot richting geven is het belangrijk dat er duidelijke keuzes worden gemaakt en daarmee duidelijk gecommuniceerd wordt waar men voor staat en wie, wanneer, waarin investeert. Hierdoor weten zowel de bestaande als de nieuwe stakeholders waar hun mogelijkheden en perspectieven liggen. En door daarnaast ook de nadruk te leggen op verbinden, bijvoorbeeld via het organiseren van een betere lokale samenwerking, wordt het benodigde organiserend vermogen bij de transformatie van het Osse centrum vergroot.

Harde en zachte sturing Er is een onderscheid te maken tussen harde en zachte sturing ten behoeve van gebiedstransformatie, zoals weergegeven in Figuur 1. Reguleren met juridische instrumenten en stimuleren met financiële instrumenten behoren tot de categorie harde sturing. Daar tegenover staat zachte sturen via instrumenten die richting geven en verbinden. Zachte sturing gaat over het relationele aspect en zorgt voor vertrouwen tussen de betrokken partijen omdat er wordt gestuurd in overleg (in plaats van op afstand). Wij zien dit dan ook als essentieel om in het centrum van Oss tot een

Sturen op afstand

(representatief/generiek) Richting geven

Reguleren

Communicatieve instrumenten die de keuzes van partijen beïnvloeden

Juridische instrumenten die de mogelijkheden van partijen beperken (of verruimen/dereguleren)

Zachte sturing

Harde sturing

(communicatief/rationeel)

(juridisch/financieel) Verbinden

Stimuleren

Instrumenten die de samenwerking en (zelf)organisatie van partijen bespoedigen

Financiële instrumenten die (in)direct kosten/ risico’s voor partijen verlagen

Sturen in overleg

(participatief/specifiek)

Figuur 1: Instrumentenwaaier meervoudige sturing. Bron: Verheul et al (2017)

Rapport: Stadshart Oss 2025

33

Bijlage 2: Sturing op gebiedstransformatie

Soorten instrumenten Zoals eerder aangegeven hebben gebiedstransformaties er baat bij als er met een mix van instrumenten wordt gestuurd. De instrumentenwaaier in Figuur 2 toont

voor elk van de vier sturingsmogelijkheden een aantal instrumenten. In Hoofdstuk 3 gaan we specifieker in op een aantal van deze instrumenten voor de gebiedstransformatie in het centrum van Oss.

Sturen op afstand Richtinggevend

Regulerend

· Gebiedsvisie en planomtimalisatie · Interactieve planvorming · Gebiedsbranding

· Parkeernormen aanpassen Gebiedsconcessie · Fexibel bestemmingsplan · Stedelijke herverkaveling · Private ontwikkelbijdragen

Zachte sturing

Harde sturing Faciliterend

Stimulerend

· Afstemmen investeringsagenda’s · Ketensamenwerking · Wervende coalitie · Selectie private ontwikkelpartner

· Revolverend fonds · Publieke ontwikkelingsmaatschappij · Gebiedsinvesteringsfonds · Maatschappelijk fonds · Privaat gebiedsinvesteringsfonds · Incentive/up-zoning · Tax increment financing · Crowd funding · (Eeuwigdurende) erfpact · Privaat beheer openbare ruimte

Sturen in overleg Figuur 2: Instrumentenwaaier voor sturing op gebiedstransformaties afhankelijk van rol Bron: Verheul et al (2017)

Instrumentenselectie Om tot een besluit te komen over welke instrumenten de samenwerkende partijen in Oss centrum willen inzetten, kan met het afwegingskader in Figuur 3

output - legitimiteit Werkt het?

consequentie

· Is de aanpak effectief en efficient? · Leidt de instrumentenmix tot synergie of is de mix contraproductief? Past het?

passendheid

· Past de aanpak binnen het coalitieakkoord? · Is er steun in de raad? · Zijn de kosten te verantwoorden?

worden gewerkt. Hierin staan vier kernvragen die over elk instrument kunnen worden beantwoord om te besluiten of deze geschikt is.

input- legitimiteit Mag het? · Is de inzet van het instrument hier juridisch toegestaan (volgens nationale en internationale wet- en regelgeving)? Hoort het? · Vindt de bevolking de aanpak aanvaardbaar? (bijv. voor zover bekend via (sociale) media of opinieonderzoek?)

Figuur 3: Afwegingskader instrumentenselectie. Bron: Verheul et al (2018)

Rapport: Stadshart Oss 2025

34

Bijlage 3: Financieringsmodellen collectieve samenwerking Hoe kan de investering van ondernemerscollectief, vastgoedcollectief óf een ondernemers- en vastgoedcollectief in een gebied worden gefinancierd? Naast een vrijwillig lidmaatschap van een ondernemersvereniging kent Nederland drie instrumenten die een verplichte heffing ten behoeve van een ondernemersfonds mogelijk maken. Deze instrumenten worden ingezet om collectieve investeringen ter versterking van het ondernemersen investeringsklimaat in Nederlandse dorpen en steden mogelijk te maken. Het gaat om de reclamebelasting, bedrijveninvesteringzone (BIZ) en een heffing op basis van de onroerendezaakbelasting (OZB). In Oss wordt momenteel al met reclamebelasting gewerkt; in deze bijlage lichten we daarom de BIZ en OZB toe. Onderaan worden alle drie de instrumenten in een overzichtelijke tabel met elkaar vergeleken.

Bedrijveninvesteringszone (BIZ) Sinds 1 januari 2015 is de nieuwe landelijke wet op de bedrijveninvesteringszone van kracht. Een BIZ is een afgebakend gebied waarbinnen ondernemers of vastgoedeigenaren samen investeren in het verbeteren van de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving en het economisch klimaat. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een gecombineerde BIZ op te richten, waarin zowel ondernemers als vastgoedeigenaren verenigd zijn. Iedereen binnen het afgebakende gebied draagt financieel bij. De verplichte BIZ-bijdrage (zowel een vaste als gedifferentieerde bijdrage is mogelijk) wordt ieder jaar door de gemeente geheven in de vorm van een extra heffing. Grondslag voor een BIZ-heffing zijn WOZ-objecten zonder een woonbestemming. Een BIZ kan voor minimaal 1 jaar en maximaal 5 jaar worden ingesteld. Voordat een BIZ ingesteld kan worden, dient in het betreffende gebied een wettelijke draagvlakmeting plaats te vinden. In tegenstelling tot de reclamebelasting en OZB-heffing zijn de draagvlakeisen voor de BIZ wettelijk vastgesteld. Net zoals de reclamebelasting is de BIZ geschikt voor een afgebakend gebied en niet voor de gehele gemeente.

Rapport: Stadshart Oss 2025

Zie voor de gebundelde ervaringen van meer dan 100 BIZ’en in Nederland het Handboek Beter met BIZ (Diesvelt & Van Dijken, 2019).

Heffing onroerendezaakbelasting (OZB) Het enige instrument waarmee een gemeentebreed ondernemersfonds kan worden ingesteld is een fonds op basis van OZB-heffing. Deze heffing betreft een percentuele opslag op de OZB voor niet-woningen. Dit kan voor het gebruikersdeel, eigenarendeel of allebei tegelijk. Net zoals de reclamebelasting is deze regeling gebaseerd op gemeentelijke wetgeving en is dus niet gebonden aan landelijke regels, zoals dat bij de BIZ het geval is. De gemeenteraad is bevoegd om conform eigen eisen en inzicht een dergelijke fonds mogelijk te maken. Een gemeentebreed ondernemersfonds leidt vaak tot meer samenwerking tussen verschillende deelgebieden en maakt gebiedsoverstijgende investeringen mogelijk. De gemeente int de bedragen en stelt het budget daarna ter beschikking aan het fonds. De belastingsystematiek van de OZB maakt het vooralsnog niet mogelijk om bepaalde categorieën belastingplichtigen vrij te stellen van de bijdrage aan het ondernemersfonds. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van trekkingsrechten, waarmee deelgebieden (ondernemersorganisaties) aanspraak kunnen maken op hun deel uit het fonds. Er is op deze manier voor alle deelgebieden structureel budget beschikbaar, wat een positief effect heeft op hun slagkracht en continuïteit.

Dit stimuleert tevens initiatief van onderop en vormt daarmee een stimulans voor gebieden met een lagere organisatiegraad en minder slagkracht om zich toch te verenigen om zo aanspraak te maken op een budget om activiteiten te organiseren. Een goede structuur van trekkingsrechten zorgt voor draagvlak en legitimiteit. Het voordeel van deze regeling is tevens dat in een keer de free riders problematiek in de hele gemeente wordt aangepakt en collectieve investeringen door gebruikers en eigenaren voor alle winkelgebieden en alle bedrijventerreinen mogelijk wordt gemaakt.

35

Bijlage 3: Financieringsmodellen collectieve samenwerking

Matrix financieringsmodellen Reclamebelasting

Bedrijveninvesteringszone (BIZ)

Verhoging onroerendezaakbelasting (OZB)

Gebruikers én eigenaren

Nee

Ja

Ja

Iedereen draagt financieel bij

Nee

Ja

Ja

Zekerheid over jaarlijkse inkomsten

Nee

Ja

Ja

Complexiteit invoering laag

Ja

Nee

Ja

Uitvoeringskosten laag

Nee

Nee

Ja

Voor alle gebieden in een keer geregeld

Nee

Nee

Ja

Wettelijke landelijke draagvlakeisen

Nee

Ja

Nee

Rapport: Stadshart Oss 2025

36

Bijlage 4: Landelijk advies voor transitie Landelijk advies: de belangrijkste leidende principes voor de transitiestrategie voor (winkel)centra Bron: Stec Groep (mei 2020). Naar vitale (winkel)centra: toekomstperspectief in crisistijd. Onderzoek naar de impact van corona op centra en transformatie van (winkel)vastgoed onder 120 gemeenten. Principe 1. Marktspanning is essentieel, er is waardeverlies bij oplopende leegstand Voldoende marktspanning is cruciaal in de lokale en regionale winkelmarkt. Als de leegstand op termijn hoger is dan een gezonde frictieleegstand (circa 6 tot 8% in de winkelmarkt) dan daalt de waarde van omliggend vastgoed. Gemiddeld is dit circa 1,5 tot 1,8% waardedaling bij elke extra procent leegstand bovenop de frictieleegstand. Belangrijker dan de waardedaling is dat hoge leegstand het risico op een negatieve spiraal van imagoproblemen en afnemende economische vitaliteit naar dalende leefbaarheid, verloedering en ondermijning vergroot. Transformatie is een belangrijk middel om marktspanning te behouden en het centrum aantrekkelijk te maken en houden. Principe 2. Reduceer plancapaciteit en onbenutte bestemmingen waar dat nodig is Het is belangrijk de planologisch-juridische, financiële en organisatorische kaders binnen de gemeente en de regio zo in te zetten dat er geen winkelvastgoed op ongewenste plekken bij komt.

Dat zit in overcapaciteit aan plannen voor nieuwe projecten, maar ook vaak in dubbelbestemmingen en onbenutte plancapaciteit op allerlei plekken die het centrum kunnen kannibaliseren. Zowel overcapaciteit als onbenutte plancapaciteit dienen aangepakt te worden. Dit vraagt om strategische keuzes tussen plekken (in de gemeente, maar ook binnen het centrum). Een deel van de plannen kan mogelijk worden uitgesteld voor de periode na 2025 en 2030. Op termijn is in de praktijk niet voldoende, in vrijwel alle Nederlandse centra. Veel aanloopstraten zullen transformeren en ook op een deel van de hoofdstraten is het belangrijk winkels te spikkelen met woningen en andere functies. Principe 3. Kies onversneden voor het centrum We zien het centrum van een kern als belangrijkste

Rapport: Stadshart Oss 2025

locatie van die kern. Vallen hier gaten, dan ontstaat er een soort donut: een kern waar het hart uitvalt. Bijkomend voordeel is dat het centrum aansluit bij huisvestingswensen en -eisen van groeiende doelgroepen bij wonen (gericht op de dubbele vergrijzing), en andere functies. Het is belangrijk deze focus beleidsmatig in het omgevingsplan te verankeren, telkens ten faveure van het centrum. Dat betekent in de praktijk dat woningbouw toevoegen in het centrum kansen biedt om te voorzien in een groeiende woningbouwbehoefte in de grotere gemeenten. Maar het kan in balans- en krimpgebieden ook betekenen dat men afziet van woningbouwplannen op minder aantrekkelijk gelegen locaties. Principe 4. Groot denken, klein handelen Vanuit financieel oogpunt is een stap-voor-stap-aanpak nodig, binnen een algemeen gedeelde ambitie op het (hoofd)centrum als belangrijkste gemengd gebied in de gemeente. Toevoegingen aan de voorraad dienen altijd hand in hand te gaan met afwegingen over sloop, (tijdelijke) hergebruik, flexibele programmering en afschrijvingsbeginselen. Cruciaal is dat de tijdsspanne tussen kosten en baten zo klein mogelijk is. Denken vanuit een (grotere) toekomstgerichte visie, maar klein en stapsgewijs handelen is hierbij de sleutel. (Financiële) risico’s worden daarmee ook hanteerbaar en dus aanvaardbaar en bijsturing is mogelijk. Sloop, hergebruik, transformatie en her- c.q.

nieuwbouw zijn dan goed verweven. Principe 5. Bestuurlijk lef: doen wat nodig is Misschien wel het belangrijkste principe in het transformeren van winkelgebieden is dat bestuurders de ambitie hebben om er echt wat aan te doen. Instrumenten noch financiën vormen zelden het probleem. Leidend is: er vol op inzetten, de samenwerking zoeken, consortia maken (die per case verschillen), acties uitvoeren en daardoor resultaten behalen. En dat werkt dan weer aanstekelijk. Een instrument aanbieden alleen is niet genoeg. Het gaat om de bestuurlijke wil en het lef dat daarbij komt kijken!

37