Eindrapportage Oss FINAL.PDF

Stadshart Oss

RAPPORT

2025

Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Visie en gebiedsprofielen 6 3

Uitvoeringsagenda 2021 en verder

4

Geraadpleegde bronnen

21

27

Bijlage 1: vastgoedanalyse 29 Bijlage 2: sturing op gebiedstransformatie 33 Bijlage 3: financieringsmodellen collectieve samenwerking 35 Bijlage 4: landelijk advies voor transitie 37

Rapport: Stadshart Oss 2025

2

01 Inleiding Leeswijzer Dit hoofdstuk beschrijft bondig de hedendaagse situatie. Hierin wordt de link gelegd tussen de visie Koers Stadshart Oss 2016 en het huidige rapport: Stadshart Oss 2025. Dit rapport biedt meer duidelijkheid over het perspectief van vastgoedeigenaren in het Osse centrum en biedt alle lokale partijen houvast bij het sámen werken aan de toekomst.

Situatie Het belang van een integrale visie op transformatie voor het behoud van aantrekkelijke en levendige kernwinkelgebieden in steden en dorpen is groter dan ooit. De detailhandel had voorafgaand aan de coronacrisis al te maken met een grote uitdaging vanwege veranderend consumentengedrag en de groei van het online winkelen. De toename van horeca heeft het overschot aan winkelmeters toen enigszins kunnen opvullen, maar ook hier trad op vele plekken in Nederland verzadiging op. Het vallen van ‘gaten’ in (winkel)gebieden was voorafgaand aan de coronacrisis al een reëel probleem en zal naar verwachting alleen maar toenemen.

Van Koers Stadshart Oss 2016 naar 2025 In december 2016 is de visie Koers Stadshart Oss vastgesteld door de gemeenteraad. In deze visie kiest Oss duidelijk voor een compacte binnenstad, met een hoge concentratie aan detailhandel, ontmoeting en

Rapport: Stadshart Oss 2025

cultuur, om zo de levendigheid te borgen. Hiervoor wordt in het centrum onderscheid gemaakt tussen gebieden die tot de pit en de flexibele schil behoren. De pit is het gebied met aaneengesloten centrumfuncties, terwijl in de flexibele schil een verkleuring naar nietcentrumfuncties wordt toegestaan, zoals wonen op de begane grond. Vier jaar na de vaststelling van Koers Stadshart Oss 2016 worden de belangrijkste uitgezette lijnen – zoals het inzetten op een compacter centrum en het onderscheid tussen pit en schil – nog steeds gedeeld door de stakeholders. Maar tegelijkertijd voelden vastgoedeigenaren zich nog onvoldoende betrokken en gehoord en klonken er geluiden om scherpere keuzes en meer daadkracht. Een compact centrum, graag, maar hoe? Wie is er aan zet? En hoe kunnen we gezamenlijk het tij van de verwachte toename in leegstand trachten te keren?

3

Inleiding

Door de centrummanager is op 7 september 2020 een inventarisatie gemaakt van de leegstand in Oss. De cijfers zijn als volgt: Gebied Pit Schil

Aantal panden 123 215

Leegstand (aantal) 16 37

Leegstand (%) 13,0 17,2

Totaal

338

53

15,7

Verloop van leegstand: 9% in 2014 19% in 2019 16% in 2020 N.B: • Exclusief panden Walkwartier • Splitsing pit/schil in: Kruisstraat - Molenstraat – Walstraat • Schil inclusief: Gengske - Schakel - Galerij

Aanpak Om te komen tot een passende aanscherping van Koers Stadshart Oss 2016 én een gedragen plan voor het vervolg, hebben we vanaf het begin al ingezet op het betrekken van de verschillende lokale stakeholders. De aanpak bestond uit de volgende onderdelen: •

• • •

Drie bijeenkomsten met de samenwerkingscommissie (afvaardiging van: gemeente, centrummanagement, ondernemers en vastgoed) Twee werksessies met vastgoedeigenaren Vastgoedanalyses Interviews en enquêtes afgenomen bij 32 vastgoedeigenaren

Bevindingen De gedetailleerde bevindingen uit de interviews, enquêtes en vastgoedanalyses zijn te vinden in Bijlage 1. Hieronder duiden we een aantal van de belangrijkste resultaten die de onderbouwing vormen voor de uitwerking in Hoofdstukken 2 en 3: • Behoefte aan het samen ontwikkelen van een visie, met een vertaling naar ‘durven - doen’ • Grote gevoelde noodzaak voor het compacter maken van het centrum. • Betrokkenheid van eigenaren bij het centrum is hoog • De investeringsbereidheid onder de bevraagde vastgoedeigenaren in de binnenstad van Oss is hoog. • Eigenaren geven een hoge waardering van aspecten rondom de locatie van hun vastgoed • Het winkelaanbod wordt gemiddeld beoordeeld. Grote ketens worden gemist, maar tegelijkertijd ziet men (ongewenst) steeds meer speciaalzaken en lokaal ondernemerschap verdwijnen. • Behoefte aan meer woonmogelijkheden in het centrum, zoals wonen boven winkels of een woontoren. Functiemix en kwaliteit in het overige programma kan worden verbeterd. • Tevredenheid over ruimtelijke opzet en inrichting en de uitstraling van bedrijven, maar er zijn ook verbeterpunten (zoals het aanbrengen van sfeer) • Belang van een aantrekkelijk parkeerbeleid voor bezoekers. • Behoefte aan meer fietsenrekken • Wens voor meer transitie van winkels naar wonen in de Galerij. • Behoefte aan meer beleving aan het centrum, bijvoorbeeld via kunst en cultuur.

Leeswijzer Stadshart Oss 2025 ”Ik ben erg benieuwd naar de opvattingen van de vastgoedeigenaren. Juist nu de maatregelen tegen het coronavirus een negatief economisch effect hebben, willen we versneld aan de slag. Zodat we straks een plan hebben voor een stadscentrum dat klaar is voor de toekomst. Samen met de vastgoedeigenaren, ondernemers en het centrummanagement gaan we er iets moois van maken.” – Joop van Orsouw, Wethouder Centrum gemeente Oss

Rapport: Stadshart Oss 2025

De bevindingen van het onderzoek resulteren in Stadshart Oss 2025. Dit document biedt meer duidelijkheid over het perspectief van vastgoedeigenaren in het Osse centrum en biedt alle partijen houvast bij het werken aan de toekomst. Hoofdstuk 2 bevat gebiedsprofielen voor de Osse binnenstad, die een aanscherping op en uitwerking vormen van Koers Stadshart Oss uit 2016. Deze gebiedsprofielen zijn gevoed door de inzichten die vastgoedeigenaren hebben opgeworpen in interviews, enquêtes en in werksessies. In totaal zijn voor de Osse binnenstad vijf gebiedsprofielen geschetst, die qua gebiedsgrenzen grotendeels aansluiten op de Koers Stadshart Oss uit 2016, maar die een verdiepingsslag

4

Inleiding

bieden op programma (functies), openbare ruimte en vastgoed. Hoofdstuk 3 bevat de Uitvoeringsagenda. Hierin wordt ingegaan op verschillende manieren waarop gebiedstransformatie kan worden gestuurd en worden er concrete sturingsinstrumenten aangereikt die in Oss van toepassing kunnen zijn. Ook komen er inspirerende voorbeelden uit andere gemeenten aan bod.

Uitvoeringstermijn

Voor de gebiedsprofielen geldt dat er vanaf 2021 zeker belangrijke stappen zullen worden gezet, maar dat ze waarschijnlijk nog niet allemaal in 2025 al volledig zullen zijn gerealiseerd. Voor de aangedragen sturingsinstrumenten geldt dat er door de betrokken partijen een prioritering in moet worden gemaakt, en middelen voor beschikbaar moeten worden gesteld. Zie voor advisering omtrent de uitvoering het afsluitende deel van Hoofdstuk 3.

De uitvoering van bepaalde acties die worden aangedragen in dit rapport kan snel van start gaan, terwijl er voor andere acties meer tijd benodigd is.

Investeringsfonds Stadshart Oss In de programmabegroting van de gemeente Oss is al enkele jaren een apart programmahoofdstuk gewijd aan het Dynamisch Stadscentrum. Dit programma beoogt de ontmoetingsfunctie van het centrum te versterken voor de inwoners van Oss. Onder andere via een ruimtelijk compact(er) centrum met een meer gevarieerd aanbod, waarbij ook aandacht is voor verduurzaming met groen. Eerdere prioriteringen uit de Koers Stadshart Oss blijven gehandhaafd, ondanks ontwikkelingen zoals de coronacrisis. Sterker nog, er wordt aangegeven dat de krimp sneller gaat dan verwacht. Des te meer reden om nu door te pakken op basis van de Koers Stadshart Oss. Om dit alles te realiseren, is de gemeentelijke reserve ‘Investeringsfonds Stadshart Oss’ gevormd. De afgelopen drie jaren is hier telkens een bedrag in gestort van in totaal € 5,5 miljoen. Het fonds is gericht op majeure investeringen in stedelijke (vastgoed) ontwikkeling waarvan parkeren en openbare ruimte & groen onderdeel kunnen zijn. Het betreft investeringen op fysieke plekken die een belangrijke bijdrage leveren aan een toekomstbestendig Stadscentrum, waarin vernieuwen van de vitaliteit, attractiviteit en de economische veerkracht centraal staat. Daarnaast wordt deze reserve gebruikt voor stimuleringsregelingen om de fysieke aantrekkelijkheid en de compactheid van het stadshart te verbeteren.

Zo worden de regeling Wonen in het centrum, de stimuleringsregeling Gevelverbetering en budget voor vergroening gedekt uit deze reserve. Verder is er budget toegekend voor regelingen die bijdragen aan het compact maken van het stadshart, zoals een regeling die de verplaatsing stimuleert van ondernemers naar de pit (en de schil) van het stadshart. De vrije bestedingsruimte van deze reserve is eind 2020 ruim € 2 miljoen.

Rapport: Stadshart Oss 2025

5

02

Visie en gebiedsprofielen

Leeswijzer Dit hoofdstuk beschrijft bondig de ontwikkelrichting voor Stadshart Oss 2025. Dit Stadshart Oss kent vijf gebieden met elk een eigen profiel. Elk gebiedsprofiel schetst voor die betreffende locatie de ontwikkelrichting, met bijbehorende sfeer, programma (functies) activiteiten en fysieke aspecten (vastgoed, openbare ruimte).

Stadshart Oss 2025 In 2025 kent de binnenstad van Oss een divers en bruisend karakter, met veel aandacht voor ontmoeting. Het DNA van Oss is dan duidelijk voelbaar in de binnenstad: de karakteristieke pleinen springen eruit, verbonden door de historische straten en intieme stegen.

Oss is een stad die zichzelf steeds opnieuw weet uit te vinden, dat heeft de geschiedenis keer op keer aangetoond. Of het nu ging om een stadsbrand die de binnenstad in 1751 in de as legde, of de wegtrekkende industrie die een grote leegte achterliet - letterlijk en figuurlijk: de ondernemersmentaliteit van Oss heeft de stad er steeds weer bovenop weten te krijgen. Mouwen opstropen en aanpakken, met hier en daar een rebelse inslag. Momenteel staat de Osse binnenstad op een kantelpunt en is het zaak om zichzelf wederom opnieuw uit te vinden. Hierbij kan het ondernemende karakter van de Ossenaar de doorslag geven.

Dit Osse stadshart is gefundeerd op drie sterke polen de Heuvel, het Walplein en het Walkwartier, die elkaar aanvullen en ieder hun eigen, onderscheidende karakter hebben. Deze drie polen worden onderling verbonden door ‘kernstraten’ die ononderbroken binnenstedelijk programma kennen. In eerste instantie wordt bij

Rapport: Stadshart Oss 2025

deze kernstraten ingezet op winkelfuncties, maar bij dreigende langdurige leegstand wordt pro-actief ingezet op het aantrekken van andere publieksfuncties, om de vitaliteit van de binnenstad te borgen.

Naar een binnenstedelijk woonmilieu in de schil Dit Osse stadshart van 2025 kent een sterk contrast tussen pit en schil. Waar de pit bruisend is en een diversiteit aan centrumfuncties bevat, bestaat de schil juist geheel uit een binnenstedelijk woonmilieu. Hier zijn zowel op de verdiepingen als op de begane grond woningen te vinden. De functies en activiteiten in het Osse centrum bedienen hoofdzakelijk de Ossenaar - ontmoeten, frequent-benodigd, beleving - maar de bijzondere uitstraling en culturele programmering van het Walkwartier en de Groene Engel trekt geregeld ook bezoekers van buiten Oss aan.

“Het kwartje is bij mij ook pas een jaar geleden gevallen, het besef dat er simpelweg teveel winkelruimte in Nederland is ten opzichte van de vraag. Daarom is het nú tijd om winkelprogramma te gaan doorschuiven, van schil naar pit. Want door de schil te verkleuren naar woongebied, kan de pit krachtig blijven.” – Ton Kemkens, vastgoedeigenaar, Patrimoniums

6

Visie en gebiedsprofielen

Het Osse stadshart van 2025 is robuust, doordat de belevingswaarde en verblijfskwaliteit niet langer volledig afhankelijk is van programma en activiteiten. Door in te zetten op (het aaneenschakelen van) sterke en aantrekkelijke groene ruimtes en het uitlichten (of letterlijk aanlichten) van bijzondere historische plekken, wordt de binnenstad in zichzelf een aantrekkelijke plek die het verhaal van Oss uitdraagt.

Een plek om een avondwandeling te maken, om even op een bankje te zitten, een plek om trots op te zijn. Mochten er in de toekomst ‘gaten’ vallen in het binnenstedelijk programma dan is de openbare ruimte sterk genoeg om het aantrekkelijke karakter van de Osse binnenstad te dragen. Het vergroenen van het centrum biedt ook aanknopingspunten om routes en (mentale) verbindingen tussen de binnenstad en de rest van Oss aan te halen.

Om aan dit toekomstbeeld te werken, zet Oss in haar stadshart richting 2025 in op de volgende ontwikkelrichtingen: Drie sterke polen, die elkaar aanvullen en onderling een onderscheidend karakter hebben: Heuvel (horeca), Walplein (zelfstandige winkels en (Osse) specialiteiten) en het Walkwartier (cultuur); Een binnenstad die in zichzelf aantrekkelijk is en belevingswaarde heeft - met sterke en aantrekkelijke groene ruimtes, het uitlichten en aanlichten van belangrijke historische panden en plekken - en daarvoor niet langer afhankelijk is van programma en activiteiten. Verbindende ‘kernstraten’ met ononderbroken binnenstadsprogramma op de begane grond (winkels en publieksfuncties) en wonen op de verdiepingen; Binnenstedelijk wonen in de schil; Pro-actief doorschuiven programma van schil naar pit; Stevige vergroening Heuvel, Walplein en Walkwartier en goede groene verbindingen met de rest van Oss.

Rapport: Stadshart Oss 2025

7

Visie en gebiedsprofielen

Dit Stadshart Oss 2025 kent vijf gebieden met een eigen profiel. Elk gebiedsprofiel schetst voor die locatie de ontwikkelrichting, met bijbehorende sfeer. Om houvast te bieden, omschrijft het gebiedsprofiel ook welk

programma (functies), activiteiten en fysieke aspecten (vastgoed, openbare ruimte) bij de locaties passen. Daarmee is een gebiedsprofiel geen blauwdruk, maar geeft wel duidelijk richting aan de toekomst.

Gebiedsprofielen binnenstad Oss

Heuvel

Schil Kernstraat

Walplein

Walkwartier

Figuur 1: Overzicht gebiedsprofielen

Rapport: Stadshart Oss 2025

8

Visie en gebiedsprofielen: Heuvel

Profiel 1: Heuvel De Heuvel is een van de drie krachtige polen van de Osse binnenstad. In 2025 is de Heuvel een bruisend en herkenbaar ontmoetingsplein, waar de nadruk ligt op hoogwaardige horeca. De Heuvel is dag en nacht levendig; er is altijd wat te doen. Ossenaren komen hier voor lunch, borrel of diner of gaan op stap in een van de kroegen. Voor bezoekers van buiten Oss is de Heuvel dé plek om een hapje of drankje te nuttigen. Het plein zelf wordt veelvuldig gebruikt, met overdag veel terrassen. Ook voor verschillende publieksevenementen is de

Rapport: Stadshart Oss 2025

Heuvel de plek bij uitstek, zoals voor culinaire evenementen (bijvoorbeeld in samenwerking met de Peperstraat), een kerstmarkt of Koningsdag. Naast horeca is er op de Heuvel ruimte voor publieksgerichte functies en dienstverlening die niet hoofdzakelijk afhankelijk zijn van passantenstromen en voor kleinschalige culturele voorzieningen die aanvullend (en dus niet concurrerend) zijn aan het Walkwartier.

9

Visie en gebiedsprofielen: Heuvel

Programma Heuvel Het volgende programma past goed bij de beoogde sfeer op de Heuvel: Begane grond Heuvel:

Bij het invulling geven op het vlak van horeca of cultuur is er de intentie dat strategische en/of karakteristieke panden voorrang krijgen op niet-karakteristieke panden. Dit in het geval er meerdere panden tegelijkertijd vrij komen, of leeg staan, en slechts voor één een passende verhuurder gevonden wordt. Deze strategische en/of karakteristieke panden zijn: Heuvel 40 (hoekpand Heuvel/Eikenboomgaard), Heuvel 36, Heuvel 26 (hoekpand Heuvel/Terwaenen), Heuvel 29 en de hoekpanden Heuvel/Peperstraat.

Vastgoed

•

Horeca: wel: hoogwaardige restaurants, brasserie, bistro, café, kroeg, koffiebar, wijnbar of bierspeciaalzaak, bakkerij met lunchroom niet: snackbars, fastfood- en shoarmazaken, discotheek

•

Publieksgerichte functies: wel: arbeidsbureau, hoogwaardige kapper (met eigen signatuur, life style), reisbureau, makelaarskantoor, opticien/audicien, VVV, schoenmaker, hotel of bed&breakfast, vergaderruimte niet: belhuis, stomerij, fotostudio, printshop

•

Cultuur: wel: kunstgalerie, kleinschalige expositieruimte, workshops niet: filmhuis, kleinschalig theater, musea

Het vastgoed op de Heuvel is grotendeels geschikt en aantrekkelijk voor de functies zoals dit profiel beoogt. Enkele panden vragen aandacht en hebben stevige fysieke ingrepen nodig om de uitstraling in de toekomst aantrekkelijk te houden en om op een passende manier ruimte te kunnen bieden aan het beoogde profiel. Dit betreft onder andere het hoekpand Heuvel 26 en het pand aan de Heuvel dat doorgang biedt aan de Galerij.

Openbare ruimte Het is van belang om de openbare ruimte van het Heuvelplein in de toekomst van een hoogwaardige inrichting te voorzien die de aantrekkelijkheid van de horecafuncties vergroot en het Heuvelplein ook aantrekkelijk maakt als er geen terrassen of markt staat. Hiervoor is stevige vergroening nodig, evenals aantrekkelijk zitmeubilair. Nu oogt het plein vrij groot en leeg als het niet in gebruik is. Het zou goed zijn het plein gevoelsmatig te verkleinen, bijvoorbeeld via enkele boomgroepen met zitjes, en het differentiëren in bestrating. Hierbij is het wel zaak om deze vergroening dusdanig in te richten, dat het gebruik van de Heuvel als evenemententerrein mogelijk blijft.

Verdieping Heuvel:

• •

horeca (zelfde categorieën als begane grond) wonen

Rapport: Stadshart Oss 2025

10

Visie en gebiedsprofielen: Walplein

Gebiedsprofiel voor 2025

Walplein

■ Een van de drie krachtige polen van de binnenstad Oss ■ (Zelfstandige) winkels uit Oss en omgeving

Heuvel

■ Vernieuwende concepten, kleinschalige niche- en specialiteiten winkels

Schil Kernstraat

■ Toevallige ontmoetingen door kruispunt van belangrijke routes

Walplein

Walkwartier

■ Nabije ligging Walkwartier: aanknopingspunten voor tijdelijke programmering

Cultuur

Publieksgerichte functies

Detailhandel

Begane grond Walplein: Detailhandel wel: hoogwaardige mode en schoenen, boetiekjes, vintage, interieur, bloemen- en plantenwinkel, conceptstore, antiek, design, specialiteiten, wijnhandel niet: grote (inter)nationale ketens, supermarkt

Cultuur wel: kunstgalerie, kleinschalige expositieruimte, workshops niet: filmhuis, kleinschalig theater, musea

Publieksgerichte functies wel: hoogwaardige kapper (met eigen signatuur, life style), opticien/audicien, schoenmaker, hotel of bed&breakfast niet: belhuis, stomerij, fotostudio, printshop

Verdieping Walplein: Wonen Intentie: bij meervoudige leegstand strategische hoekpanden voorrang geven bij invulling Galerie, expositie of workshops

Publieksgerichte functies

Hoogwaardige detailhandel

Wonen alleen op de verdieping

VERDIEPING BG

Profiel 2: Walplein Het Walplein is een andere belangrijke pool van het Osse Stadshart. In 2025 bepalen onderscheidende en hoogwaardige winkels de uitstraling en het gebruik van het Walplein. Het zijn dan vooral (zelfstandige) winkels uit Oss en omgeving die het beeld vormen, samen met het middensegment aan ketens (franchisers) op het gebied van mode en schoenen. Daarnaast kenmerkt het Walplein zich door ruimte te bieden aan (ver) nieuwe(nde) concepten, kleinschalige niche- en specialiteitenwinkels. Het Walplein is levendig en trekt vooral mensen uit Oss, maar is ook een duidelijke bestemming voor mensen die Oss bezoeken.

Rapport: Stadshart Oss 2025

Net als de Heuvel heeft ook het Walplein een belangrijke ontmoetingsfunctie. Enerzijds komt dit doordat het Walplein op een kruispunt ligt van belangrijke routes in de binnenstad, waardoor deze plek veel toevallige ontmoetingen zal uitlokken. Anderzijds biedt de nabije ligging van het Walkwartier, met een sterke culturele programmering, aanknopingspunten om het Walplein tijdens evenementen ook te programmeren met activiteiten met een creatief en cultureel karakter.

11

Visie en gebiedprofielen: Walplein

Programma Walplein Het volgende programma past goed bij de beoogde sfeer op het Walplein: Begane grond Walplein:

Om het Walplein sterker te maken en sterk te houden is het zaak dat een aantal strategische panden (‘eye catchers’) een invulling krijgen op het vlak van onderscheidende detailhandel of cultuur - en dus geen publieksgerichte functies of dienstverlening. Dit zijn in ieder geval de panden die het plein ‘opspannen’: de hoekpanden op het Walplein (Walplein 24, Walplein 25, Kruisstraat 5) . Ook in het geval er meerdere panden tegelijkertijd vrij komen, of leeg staan, en slechts voor één een passende verhuurder gevonden wordt, is er de intentie dat deze panden voorrang krijgen op andere.

Openbare ruimte

•

Detailhandel: wel: hoogwaardige mode en schoenen, boetiekjes, vintage, interieur, bloemen- en plantenwinkel, conceptstore, antiek, design, specialiteiten, wijnhandel niet: grote (internationale) ketens, supermarkt

•

Cultuur: wel: kunstgalerie, kleinschalige expositieruimte, workshops niet: filmhuis, kleinschalig theater, musea

•

Publieksgerichte functies: wel: hoogwaardige kapper (met eigen signatuur, life style), opticien/audicien, schoenmaker, hotel of bed&breakfast niet: belhuis, stomerij, fotostudio, printshop

Verdieping Walplein: • Wonen Hoewel het Walplein anno 2020 deels al het programma bevat zoals dit profiel beoogt, toch is dit nog te beperkt om het plein volledig conform dit gebiedsprofiel te laten functioneren. Meer onderscheidende (specialistische) winkels zijn wenselijk. Daarnaast komt het culturele aspect van dit profiel momenteel nog onvoldoende uit de verf.

Rapport: Stadshart Oss 2025

Het Walplein heeft baat bij een verdere stevige vergroening. Het plein is een belangrijk kruispunt in de binnenstad, waar verschillende zichtassen samenkomen. Het zou goed zijn als het Walplein deze brandpuntfunctie waardig kan invullen, door het stenige karakter verder om te bouwen in een groene en aantrekkelijke ontmoetingsplek. Waar het Walplein nu enkele solitaire bomen kent, waarbij het stenige karakter nog steeds dominant is, zou het sterk zijn om meer ruimte te geven aan groen, zodat er een evenwichtige balans tussen groen en bestrating kan ontstaan. Het inzetten op meer boomgroepen, met grote stadsbomen, meer hoogwaardig zitmeubilair en ruim opgezette plantvakken die ook in de waterberging een rol kunnen spelen, kan het Walplein de allure geven die het verdient.

Vastgoed Het vastgoed op het Walplein is grotendeels geschikt en aantrekkelijk voor de functies zoals dit profiel beoogt. Enkele panden vragen nadrukkelijk aandacht en hebben stevige fysieke ingrepen nodig om de uitstraling in de toekomst aantrekkelijk te houden en om op een passende manier ruimte te kunnen bieden aan het beoogde profiel. Gezien de strategische ligging van het hoekpand op de Walstraat 25 en de huidige uitstraling ervan, heeft dit pand hoge prioriteit om de uitstraling met fysieke ingrepen aan te pakken. Daarnaast is een aantal bovenverdiepingen momenteel nog onvoldoende geschikt om als woning te fungeren (‘wonen boven winkels’), waaronder de bovenverdieping van Walplein 20 en 22. Om deze bovenverdiepingen hiervoor geschikt te maken, zijn fysieke ingrepen nodig, waarbij ‘meekoppelkansen’ liggen in het tegelijkertijd opknappen van de gevel.

12

Visie en gebiedsprofielen: Kernstraten

Gebiedsprofiel voor 2025

Kernstraten

■ Fysieke en mentale verbinding tussen de pleinen van Oss ■ Voornamelijk binnenstedelijk programma: winkels en publieksgerichte functies

Heuvel

Schil Kernstraat

■ Grote landelijke ketens met een brede mix (sport, persoonlijke verzorging, buitenleven, cadeaus)

Walplein

Walkwartier

■ Trekken met name de Ossenaren zelf aan

Begane grond Kernstraten: Publieksgerichte functies

Detailhandel

Detailhandel wel: (middel)grote landelijke ketens (mode, schoenen, drogisterij, sport/outdoor, elektronica), cadeauwinkel, bloemen- en planten, wijnhandel, fietsenwinkel, speelgoed

niet: supermarkt, boetiekjes, vintage, interieur, conceptstore, antiek, design, specialiteiten

Publieksgerichte functies wel: hoogwaardige kapper, tandarts, huisarts, opticien/ audicien, schoenmaker, fotostudio, stomerij, fietsenmaker niet: belhuis, printshop, speelhal

Verdieping Kernstraten: Wonen Programmaladder begane grond: Eerst winkelprogramma, dan publieksgerichte functies, dan doorschuiven programma van schil naar kernstraten Publieksgerichte functies

Detailhandel: grotere ketens

Wonen alleen op de verdieping

VERDIEPING BG

Profiel 3: Kernstraten De drie polen van het stadshart Oss worden onderling verbonden door krachtige kernstraten. Deze straten leggen de fysieke en mentale verbinding tussen de Heuvel, het Walplein en het Walkwartier. In 2025 dragen deze straten nog steeds binnenstedelijk programma, met winkels en publieksgerichte functies. Hier zijn vooral de (middel)grote, landelijke winkelketens te vinden, waarbij minder de focus ligt op het gebied van mode, maar een brede mix ontstaat van winkels, bijvoorbeeld op het gebied van sport,

Rapport: Stadshart Oss 2025

persoonlijke verzorging, buitenleven, zien/horen, of cadeaus. (Voor grote (inter)nationale ketens, die flinke metrages vragen, is ruimte in het Walkwartier, zie gebiedsprofiel 5.) Zowel de winkels als de publieksgerichte functies in de kernstraten trekken met name mensen uit Oss zelf aan. Onder de kernstraten vallen: Heuvelstraat en het deel dat in de pit ligt van de Kruisstraat, Walstraat, Terwaenen en Molenstraat.

13

Visie en gebiedsprofielen: Kernstraten

Programma Kernstraten Het volgende programma past goed bij de beoogde sfeer in de kernstraten: Begane grond Kernstraten:

Programmaladder Kernstraten (begane grond) Het is denkbaar dat er op termijn niet genoeg winkelprogramma is om deze kernstraten te vullen. Daarom wordt een ‘programmaladder’ voorgesteld, die ingezet wordt in het geval er langdurig gaten vallen in het programma van deze straten. Hiermee wordt voorkomen dat leegstand het beeld gaat overheersen en daarmee de aantrekkelijkheid en het functioneren van het Osse stadshart als geheel negatief beïnvloedt.

•

•

•

Detailhandel: wel: (middel)grote, landelijke ketens (mode, schoenen, drogisterij, sport/outdoor, elektronica), cadeauwinkel, bloemen- en planten, wijnhandel, fietsenwinkel, speelgoed niet: supermarkt, boetiekjes, vintage, interieur, conceptstore, antiek, design, specialiteiten Publieksgerichte functies: wel: hoogwaardige kapper (met eigen signatuur, life style), tandarts, huisarts, opticien/audicien, schoenmaker, fotostudio, stomerij, fietsenmaker niet: belhuis, printshop, speelhal

Verdieping Kernstraten: • Wonen De historische kernstraten hebben een typisch krommend verloop waardoor een aantal panden in het oog springt, zoals de ‘buitenbocht’ van de Heuvelstraat en de hoekpanden met de Kerkstraat en de Monsterstraat. Om de kernstraten goed te laten functioneren, is het zaak dat deze strategische panden geprogrammeerd blijven met winkel- of publieksfuncties zoals het gebiedsprofiel beschrijft. In het geval er meerdere panden tegelijkertijd vrij komen, of leeg staan, en niet voor allemaal een passende verhuurder gevonden wordt, is er de intentie dat deze panden voorrang krijgen op andere.

Rapport: Stadshart Oss 2025

Concreet houdt deze programmaladder in: •

•

•

In eerste instantie wordt gestreefd naar winkelprogramma conform het gebiedsprofiel. Indien dit niet haalbaar is (na 6 tot 12 maanden leegstand) verschuift de insteek naar: publieksgerichte functies conform het gebiedsprofiel. Indien dit niet haalbaar is (na nog eens 6 tot 12 maanden leegstand) verschuift de insteek naar: doorschuiven programma dat nog in de schil aanwezig is naar de kernstraten in de pit.

Openbare ruimte Om te zorgen dat de kernstraten hun rol als verbinders - tussen het Walplein, Heuvel en Walkwartier, maar ook met de rest van Oss - goed kunnen invullen, is het belangrijk dat de openbare ruimte krachtig en aantrekkelijk is. Ook hier kan vergroening bijdragen aan de verbindingskracht van de kernstraten. Aangezien de straatprofielen van de kernstraten niet ruim zijn, liggen hier vooral kansen in gevelgroen.

Vastgoed Voor de panden in de ‘buitenbocht’ van de Heuvelstraat en de hoekpanden met de Kerkstraat en de Monsterstraat is het belangrijk dat ze recht

14

Visie en gebiedsprofielen: Kernstraten

(blijven) doen aan het historisch karakter van de Osse binnenstad (dus geen sloop/nieuwbouw van historische panden, wel (gevel)renovatie en herbestemming). De panden in de kernstraten zijn grotendeels geschikt voor het beoogde programma aan (middel)grote winkels en publieksfuncties. Het historische karakter van de straten, met veelal een kleine stedelijke korrel, maakt dat eventuele transformaties relatief makkelijk uit te voeren zijn. Wat betreft wonen op de verdiepingen geldt - op een aantal uitzonderingen na dat het leeuwendeel van de panden hiervoor geschikt is, of makkelijk geschikt te maken is.

Rapport: Stadshart Oss 2025

15

Visie en gebiedsprofielen: Schil

Gebiedsprofiel voor 2025

Schil

■ Transformatie naar binnenstedelijk wonen ■ Ook wonen op de begane grond

Heuvel

■ Doorschuiven binnenstedelijk programma naar pit

Schil Kernstraat

■ Schil heeft verschillende gezichten. Transformatie is maatwerk: historische straten stapsgewijs, Burgwal en stegen vragen projectmatige aanpak.

Walplein

Walkwartier

Voor

Wonen

Begane grond en verdieping schil: Wonen: wel: woningen voor mensen die qua leefstijl zoeken naar inspiratie, reuring, verrassing, houden van gezelligheid en actief in het leven staan

niet: woningen voor gezinnen of mensen die qua leefstijl naar rust zoeken

Na

Uniek binnenstedelijk wonen; óók op de BG

Interieur

VERDIEPING BG

Profiel 4: Schil De pit van het Osse stadshart wordt omgeven door een schil waar anno 2020 her en der nog binnenstedelijk programma op de begane grond te vinden is. Vooruitkijkend naar 2025 is het zaak om de schil te transformeren naar een binnenstedelijk woonmilieu - dus ook met wonen op de begane grond - zodat het binnenstadsprogramma zich in de pit kan blijven concentreren. Zoals de programmaladder van de kernstraten aangeeft, worden - indien noodzakelijk - winkel- en

Rapport: Stadshart Oss 2025

publieksfuncties uit de schil doorgeschoven naar de pit. Hierbij krijgt de Peperstraat een bijzondere positie. Deze straat heeft de laatste jaren een krachtig Oss’ gezicht ontwikkeld, dat goed aansluit op het beoogde gebiedsprofiel van de Heuvel. Bij het doorschuiven van programma van schil naar pit komt deze straat pas aan de beurt als al het andere programma uit de schil al is doorgeschoven. Ook de Eikenboomgaard neemt een bijzondere plek in binnen de schil. Want ondanks dat de Eikenboomgaard geen deel uitmaakt van de pit, is hij ook in 2025 van

16

Visie en gebiedsprofielen: Schil

groot belang voor het Osse centrum. Zo kan het Eikenboomgaardplein (parkeerterrein Terwaenen) - uit spreidingsoverwegingen - een belangrijke rol vervullen in het huisvesten van een aantal evenementen. Evenementen dragen immers sterk bij aan de mate van verrassing en beleving in het centrum van Oss en maken een belangrijk onderdeel uit van de Osse identiteit, zoals de kermis, de muziekboulevard op Hemelvaartsdag en de feesten rond Koningsdag. Voor de Eikenboomgaardstraat zal - conform het nieuwe evenementenbeleid - voorlopig uitgegaan worden van behoud van het aantal evenementen.

Programma Schil Het volgende programma past goed bij de beoogde sfeer in de schil: Begane grond en verdieping schil:

•

Wonen: wel: woningen voor mensen die qua leefstijl zoeken naar inspiratie, reuring, verrassing, houden van gezelligheid en actief in het leven staan niet: woningen voor gezinnen of mensen die qua leefstijl naar rust zoeken

Openbare ruimte Net zoals voor de andere deelgebieden geldt dat de schil baat heeft bij een vergroening van de openbare ruimte. Gezien het historische karakter van een groot deel van de straten in de schil en de beperkte ruimte die hiermee gepaard gaat, is het denkbaar dat vergroening veel meer het karakter van plantvakken en geveltuintjes krijgt. Specifiek voor het Eikenboomgaardplein (parkeerterrein Terwaenen) geldt dat dit een belangrijke entree vormt van het centrum van Oss Terwaenen is een van de meest gebruikte routes om naar het centrum van Oss te komen. Het is van belang om deze entree aantrekkelijk en uitnodigend te laten zijn. Momenteel is het Eikenboomgaardplein erg stenig.

Rapport: Stadshart Oss 2025

Gezien de beschikbare ruimte is stevige vergroening mogelijk en wenselijk - waarbij er uiteraard rekening gehouden moet worden met de mogelijkheden om evenementen te huisvesten op het plein. Specifiek voor de Burgwal geldt dat, bij een

Plan Park Eikenboomgaard In 2018 heeft Centrummanagement Oss het idee geopperd voor Park Eikenboomgaard: een groen stadspark dat de verbinding vormt tussen de Eikenboomgaard en de Oostwal. De plannen beschrijven een multifunctioneel park met een gracht, hoogteverschillen en ruimte voor evenementen en manifestaties. De groenstructuur van Oss kenmerkt zich door een ‘gordel’ van - veelal intieme - groene ruimtes die als een ring rond het centrum liggen, waaronder ook het Jan Cunenpark, het Fraterspark, het groen bij de Groene Engel of in de toekomst - het TBL sportpark. Qua locatie kan Park Eikenboomgaard zich voegen in deze groene gordelstructuur en zo in potentie de groene ring rond het centrum versterken. Een dergelijke groene gordel biedt Ossenaren bijvoorbeeld de mogelijkheid om een ‘ommetje Oss’ te maken, een rondwandeling langs de verschillende groene plekken in de stad, die veelal gekoppeld zijn aan bijzondere gebouwen en betekenisvolle locaties in de stad. Kijkend naar het plan Park Eikenboomgaard is het van belang om als gemeente Oss de afweging te maken of de beoogde inrichting en gebruik van het voorgestelde parkontwerp aansluiten bij de manier waarop de stad Oss de groene gordelstructuur rond het centrum wil versterken.

transformatie naar een binnenstedelijke woonmilieu, de openbare ruimte forse aandacht verdient. Zowel in straatprofiel als in inrichting en vergroening is het de aanbeveling om in te zetten op een straat met een aantrekkelijke verblijfssfeer voor de voetganger en de fietser, waarbij de auto niet langer de hoofdrol speelt.

17

Visie en gebiedsprofielen: Schil

Vastgoed De beoogde transformatie naar wonen - ook op de begane grond - vraagt een aanpassing van het vastgoed. Het voorkomen van de schil varieert sterk. Straten zoals de Kruisstraat, Houtstraat, Kerkstraat, Monsterstraat, Peperstraat en de Hooghuisstraat hebben een historisch karakter. Op uitzonderingen na zijn de schaal en de maat van de panden hier goed geschikt voor woningen. De panden in de Walstraat zijn van een jongere levensduur, maar ook hier geldt dat de maat en schaal redelijk goed aanpasbaar zijn naar wonen. Voor deze straten in de schil geldt dat de transformatie naar een binnenstedelijk woonmilieu goed stapsgewijs kan plaatsvinden. Enerzijds door bij mutaties in verhuur de omslag naar wonen te maken, anderzijds door - indien gaten in het programma van de pit dreigen - functies uit de schil door te schuiven naar de pit en het pand in de schil te transformeren naar wonen. Binnen de schil nemen de stegen ‘t Gengske, de Schakel en de Galerij een bijzondere positie in. Eenmaal getransformeerd bieden deze stegen in potentie een uitzonderlijk aantrekkelijk woonmilieu aan: midden in de binnenstad en toch rustig en beschut wonen. Van de drie stegen is ‘t Gengske het makkelijkst te transformeren tot woningen; voor de Schakel en de Galerij is de opgave ingewikkelder - door de grote maatvoering en geringe daglichttoetreding.

Voor deze stegen geldt dat het ontwikkelen van groene (semi-private) buitenruimtes, bijvoorbeeld robuuste daktuinen of patiotuinen, bijna randvoorwaardelijk is om hier een aantrekkelijk woonmilieu te realiseren

Rapport: Stadshart Oss 2025

Daarnaast kan een dergelijke groene binnenwereld ook sterk bijdragen aan de aantrekkelijkheid en het onderscheidend vermogen van de Osse binnenstad als geheel, doordat er een aantrekkelijke ‘scharrelroute’ te ontdekken valt. De financiële haalbaarheid van de transformatie naar wonen in de stegen is een aandachtspunt. Daarom verdient het de aanbeveling om bij transformatie naar wonen in de stegen de hoogte te benutten, door meer verdiepingslagen toe te staan, en daarmee een haalbare business case een stap dichterbij te brengen. De Burgwal kent een ander gezicht. De westzijde van de straat bestaat uit een grootschalig bouwblok uit de jaren zestig met veel verschillende eigenaren. Hier vraagt de omslag naar woningen een projectmatige aanpak, op schaal van het bouwblok. Hierbij kan het helpen om - met een architect - nieuwe woonconcepten te verkennen en de mogelijkheden te verkennen door de het bouwblok in de achterliggende steeg De Galerij mee te nemen in de planvorming. In alle gevallen verdient het de aanbeveling om het in geval van een transformatie naar wonen het opknappen van de gehele gevel mee te nemen (bijvoorbeeld renovatie historische gevels, kwaliteitsverbetering aanzicht).

18

Visie en gebiedsprofielen: Walkwartier

Gebiedsprofiel voor 2025

Walkwartier

■ Een van de drie krachtige polen van de binnenstad Oss ■ Cultuur belangrijke drager (Warenhuis)

Heuvel

■ Nadrukkelijk zoeken naar complementariteit in programma

Schil Kernstraat

■ Walkwartier trekt zowel mensen uit Oss, als bezoekers van buiten

Publieksgerichte Horeca functies

Cultuur

Detailhandel

Walplein

Walkwartier

Begane grond Walkwartier: Detailhandel wel: grote (inter)nationale modeketens, young fashion, life style, interieur, boeken, kunstenaarsbenodigdheden, hobbywinkel, conceptstore, design niet: supermarkt

Cultuur wel: bibliotheek, stadsarchief, muziekschool, kunstgalerie, kleinschalige expositieruimte, kunst- en cultuurworkshops, podiumzaal, filmhuis, educatie niet: grote bioscoop, grote concertzaal

Horeca wel: brasserie, bistro, koffiebar, wijnbar of bierspeciaalzaak, tapasbar, café niet: snackbars, fastfood- en shoarmazaken, discotheek

Publieksgerichte functies: wel: toeristisch informatiepunt, hotel of bed&breakfast, vergaderruimte niet: belhuis, stomerij, fotostudio, printshop

Verdiepingen Walkwartier: Wonen en cultuur

Horeca

Detailhandel

Publieksgerichte Galerie, expositie functies of workshops

Wonen en cultuur op de verdieping

VERDIEPING BG

Profiel 5: Walkwartier De komende jaren wordt het Walkwartier herontwikkeld. Dit is de derde pool van het Stadshart Oss 2025. Het wordt een plek voor ontmoeten en cultuur, maar ook voor winkelen, horeca en wonen. Het nieuwe Walkwartier zal zich ontwikkelen tot een belangrijke trekker voor het centrum van Oss, die zowel mensen uit Oss, als bezoekers van buiten weet aan te trekken en mensen zal verleiden om langer in de binnenstad te verblijven.

Rapport: Stadshart Oss 2025

Stadshart Oss 2025 gaat voor het gebiedsprofiel Walkwartier volledig uit van de voorgenomen planontwikkeling voor het Walkwartier en de businsess case voor het Walkwartier/Warenhuis.

19

Visie en gebiedsprofielen: Walkwartier

Begin 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met de herontwikkeling van het Walkwartier: het oude warenhuis van de V&D en aangrenzende winkels maken plaats voor een woontoren met 135 appartementen, 2.500 m2 retail en horeca, 4.200 m2 cultuur en 500 m2 aan commerciële publieksfuncties. Hiermee biedt het Walkwartier nadrukkelijk ruimte voor grote, (inter)nationale ketens die flinke metrages vragen. Ook parkeerterrein De Wal is onderdeel van de herontwikkeling. Dit wordt ontwikkeld tot een groen, gezellig stadsplein. Onder de woontoren komt een parkeergarage voor de bewoners. Het sportveld van het TBL wordt in de toekomst omgetoverd tot een stadssportpark Het Warenhuis (voorheen UIThuis) wordt een belangrijke ontmoetingsplek voor Oss, waar altijd wat te beleven is, met cultuur als belangrijke drager. Het wordt de plek waar culturele instellingen, verenigingen en ook het bedrijfsleven zich vestigen en waar ruimte is voor talent, groei, verrassingen en nieuwe inzichten. In het Warenhuis zullen in ieder geval de bibliotheek en het stadsarchief hun intrek nemen, maar ook K26 (Stichting Kunst en Cultuur Oss), onderwijsproject Stooom, delen van het Titus Brandsmalyceum, Platform Global Goals, het toeristisch informatiepunt en centrummanagement Oss.

Daarnaast zijn er een aantal andere Osse partijen die als programmapartner betrokken zijn, waaronder theater De Lievenkamp, De Groene Engel en Museum Jan Cunen.

Programma Walkwartier Het volgende programma past goed bij de beoogde sfeer in het Walkwartier:

•

Horeca: wel: brasserie, bistro, koffiebar, wijnbar of bierspeciaalzaak, tapasbar, café niet: snackbars, fastfood- en shoarmazaken, discotheek

•

Detailhandel: wel: grote (inter)nationale modeketens, young fashion, life style, interieur, boeken, kunstenaarsbenodigdheden, hobbywinkel, conceptstore, design niet: supermarkt

•

Publieksgerichte functies: wel: toeristisch informatiepunt, hotel of bed&breakfast, vergaderruimte niet: belhuis, stomerij, fotostudio, printshop

Begane grond Walkwartier:

•

Cultuur: wel: bibliotheek, stadsarchief, muziekschool, kunstgalerie, kleinschalige expositieruimte, kunst- en cultuurworkshops, podiumzaal, filmhuis, educatie niet: grote bioscoop, grote concertzaal

Rapport: Stadshart Oss 2025

Verdieping Walkwartier: • Wonen en cultuur

20

Uitvoeringsagenda 03 2021 en verder Leeswijzer En dan nu: tijd voor actie! In dit hoofdstuk beschrijven we de manieren waarop de samenwerkende partijen in Oss kunnen sturen op gebiedstransformatie, en reiken we verschillende instrumenten aan die van toepassing kunnen zijn in Oss. We geven een toelichting op elk instrument en geven aan welke partijen nodig zijn voor de uitvoering. Ook delen we voorbeelden uit andere gemeenten ter informatie en inspiratie.

Sinds de vaststelling van de Koers Stadshart Oss in 2016 zijn stappen gezet richting de uitvoering, maar sommige aspecten zijn onvoldoende aangepakt of veranderd. Uit de enquêtes, interviews en (online) bijeenkomsten komt naar voren dat de urgentie om te transformeren duidelijk gevoeld wordt en dat men wil dat er meer en sneller actie wordt ondernomen door de betrokken partijen. Het is dus tijd voor actie! We gaan hierna eerst in op twee cruciale samenwerkingsverbanden die randvoorwaardelijk zijn om de uitvoering van Stadshart Oss 2025 te kunnen realiseren: 1. een structureel samenwerkingsoverleg tussen de gemeente en private stakeholders; 2. een vastgoedcollectief.

Rapport: Stadshart Oss 2025

Vervolgens beschrijven we de manieren waarop de samenwerkende partijen in Oss kunnen sturen op gebiedstransformatie, en we reiken hiervoor zes relevante instrumenten aan. We geven een toelichting op elk instrument en geven aan welke partijen nodig zijn voor de uitvoering. Daarnaast presenteren we drie aanvullende acties die uit het onderzoek naar voren zijn gekomen. Ook delen we voorbeelden uit andere gemeenten ter informatie en inspiratie. We sluiten af met een aantal tips ten behoeve van de uitvoering van Stadshart 2025.

Structureel samenwerkingsoverleg In de totstandkoming van dit rapport is nauw samengewerkt tussen de gemeente, vastgoedeigenaren

21

Uitvoeringsagenda 2021 en verder

en centrummanagement. Om ervoor te zorgen dat de voorgestelde maatregelen en acties daadwerkelijk worden uitgevoerd, dient er als belangrijke eerste stap een structureel samenwerkingsoverleg te worden opgezet. Dit overlegorgaan draagt de verantwoordelijkheid voor het aanjagen en initiëren van diverse acties uit dit rapport en ziet toe op de algehele voortgang van het transformatieproces. De tijdelijke samenwerkingscommissie Steengoed Oss kan de basis vormen voor dit structurele overleg, waarbij we adviseren om de vertegenwoordiging van de vastgoedeigenaren en ondernemers te versterken. Zodra er daarnaast ook een vastgoedcollectief is gevormd (zie hierna), kunnen vertegenwoordigers van dat collectief onderdeel uitmaken van het samenwerkingsoverleg.

Vastgoedcollectief Het oprichten van een vastgoedcollectief is van groot belang, aangezien de betrokkenheid van alle vastgoedeigenaren in het transformatieproces een belangrijke succesvoorwaarde is. Uiteindelijk bepalen de vastgoedeigenaren welke toekomstige invulling hun vastgoed krijgt en hoe zij in gezamenlijkheid kunnen zorgen dat belangen van diverse vastgoedpartijen goed op elkaar worden afgestemd. Daarnaast fungeert een vastgoedcollectief als een volwaardige partner voor de gemeente Oss, ondernemers en andere betrokken partijen. Het vastgoedcollectief dient tot stand te worden gebracht op initiatief van de vastgoedeigenaren, met waar nodig ondersteuning van de gemeente

”De uitvoering van Stadshart Oss 2025 valt of staat met de verenigingskracht van de vastgoedeigenaren. Het is voor de gemeente belangrijk dat we de vastgoedeigenaren als collectief kunnen betrekken bij ontwikkelingen.” – ambtenaar gemeente Oss

Bijlage 3 voor een toelichting op twee verschillende instrumenten die een verplichte heffing ten behoeve van een vastgoedcollectief mogelijk maken: een BIZ en een heffing onroerendezaakbelasting (OZB).

Meervoudig sturen op gebiedstransformatie Om te komen tot een gebiedstransformatie, zijn er verschillende perspectieven over de rol van de samenwerkende partijen (Verheul et al., 2017). Deze zijn als volgt: 1.

2.

3.

Niets doen (laissez-faire): een vrije markt waarin de prijs wordt bepaald door een balans tussen vraag en aanbod. Wanneer het financieel interessant is, gaan marktpartijen vanzelf investeren in plekken en gebouwen. Reguleren en subsidiëren: de aanname in dit perspectief is dat publieke interventie in de markt nodig is om vraag en aanbod naar elkaar toe te laten bewegen, bijvoorbeeld via subsidies (zoals provinciale subsidies voor stedelijke vernieuwing Meervoudig sturen: vanuit dit perspectief worden overheden ook erkend als partij in de markt die (investerings)keuzes van andere marktpartijen kan beïnvloeden. Dit kan op verschillende manieren.

Uit onderzoek van de TU Delft (Verheul et al., 2017) blijkt dat stedelijke transformatie het beste kan worden aangepakt door een mix van instrumenten te gebruiken die zowel op harde als zachte wijze sturing geven aan de betrokken partijen. Dus niet alleen financiële of juridische instrumenten, maar juist ook instrumenten op het gebied van samenwerking en de relatie tussen partijen. We adviseren de samenwerkende partijen in Oss dan ook om het derde perspectief in te zetten: meervoudig sturen. In Bijlage 2 lichten we toe wat dat inhoudt, welke soort instrumenten daarbij horen, en hoe men een afweging kan maken in de selectie van deze (en eventueel toekomstige) instrumenten.

Instrumenten Oss. Van belang is dat het collectief zo snel mogelijk van de grond komt, al is het in eerste instantie een informeel netwerk. Dit kan later altijd uitgroeien tot een formeel samenwerkingsverband, zoals een Bedrijveninvesteringszone (BIZ). Financiering van het vastgoedcollectief is uiteraard ook belangrijk. Zie

Rapport: Stadshart Oss 2025

We bespreken hierna zes instrumenten die wij aan de samenwerkende partijen in Oss adviseren ten behoeve van de gewenste transformatie van het centrum. Zoals eerder genoemd, is het formeren van een structureel samenwerkingsoverleg én het oprichten van een vastgoedcollectief cruciaal voor het inzetten van onderstaande instrumenten en het aanjagen en monitoren van de overige gewenste ontwikkelingen.

22

Uitvoeringsagenda 2021 en verder

Inspiratiekader: Stedelijke herverkaveling Winterswijk In Winterswijk wordt er via stedelijke herverkaveling gewerkt aan de nieuwe invulling van een groot aantal gebouwen op vier plaatsen. Een eerste ronde leverde zeven mogelijke transacties op. Als die worden uitgevoerd, verdwijnt driekwart van de leegstand, worden er vier monumenten opnieuw gebruikt, komen er een 600 parkeerplaatsen bij en krijgt het dorp twee hectare openbaar groen met water erbij. Door de ruildeals is geen nieuwbouw van woningen nodig, alleen verplaatsing.

INSTRUMENT

AAN ZET

1. Vastgoedcollectief Als cruciale eerste stap: de oprichting van een vastgoedcollectief. Hiermee kan in gezamenlijkheid worden gezorgd voor een goede afstemming van de verschillende belangen van vastgoedeigenaren. Daarnaast fungeert een vastgoedcollectief als een volwaardige partner voor de gemeente Oss, ondernemers en andere partijen. In beginsel kan het collectief de vorm krijgen van een informeel netwerk; dit kan later uitgroeien tot een formeel samenwerkingsverband zoals een Bedrijveninvesteringszone (BIZ).

Vastgoedeigenaren, ondersteund door CMO

2. Convenant Stadshart Oss 2025 Vertalen van de onderlinge afspraken tussen de samenwerkende partijen naar een Convenant Stadshart Oss 2025. Het convenant wordt ondertekend door de wethouder Centrum, het vastgoedcollectief en CMO.

Gemeente Oss samen met het vastgoedcollectief en CMO

3. Transitiecoach Geadviseerd wordt om een extern adviseur aan te stellen die fungeert als Transitiecoach. Deze functie combineert twee rollen, die we hieronder toelichten: een verplaatsingscoach en een transformatiecoach. De transformatiecoach zal ook nauw samenwerken met de positioneringsmakelaar (zie hierna). Een belangrijke leidraad is het huidige rapport: de transitiecoach geeft zoveel mogelijk invulling aan de gebiedsprofielen.

Onafhankelijk adviseur, aangesteld door de gemeente Oss in samenwerking met het vastgoedcollectief en CMO

Een verplaatsingscoach helpt de ondernemer op weg naar een nieuwe locatie. Het vertrekpunt is het vaststellen van de behoefte van de ondernemer en het koppelen van deze behoefte aan wensen van de vastgoedeigenaren en waar mogelijk gebiedsprofielen. Een transformatiecoach helpt eigenaren op weg naar een nieuwe bestemming voor panden en geeft hen inzicht in nieuwe mogelijkheden. Ook heeft hij/zij daarbij aandacht voor de panden die daardoor worden achtergelaten. Vaak gaat het om (langdurig) leegstaande panden. De transformatiecoach kent de geldende regelgeving en neemt het voorbereidende werk uit handen van eigenaren/ ontwikkelaars.

Rapport: Stadshart Oss 2025

23

Uitvoeringsagenda 2021 en verder

4. Subsidies ter stimulering van versterking winkelfunctie Er zijn verschillende mogelijkheden om publieke middelen ter beschikking te stellen om de winkelfunctie te versterken, zoals subsidies voor het samenvoegen van panden, verbetering en uitstraling winkelpand (zie ook de onlangs verlengde Subsidie Gevelverbetering in Oss) en verfraaiing van de buitenruimte. De gemeente Oss is met de provincie Noord-Brabant in gesprek om (financiële) ondersteuning te verkennen.

Gemeente Oss

5. Vastgoedacquisiteur Een vastgoedacquisiteur zorgt voor meer bekendheid van centrum van Oss bij landelijke retail- en horecaketens en trekt deze actief aan (en ontvangt bijvoorbeeld commissie per succesvolle transactie). De acquisiteur zet zijn netwerk in en fungeert als spin-in-het-web tussen vastgoedeigenaren en de voor Oss aantrekkelijke/passende formules. Hij zorgt voor korte lijnen met de gemeente om drempels voor geïnteresseerde partijen zoveel mogelijk weg te nemen. Werkt nauw samen met de transformatiecoach en CMO. Ook hierbij is het huidige rapport een belangrijke leidraad: de vastgoedacquisiteur geeft zoveel mogelijk invulling aan de gebiedsprofielen.

Onafhankelijk adviseur, aangesteld door het vastgoedcollectief en CMO, ondersteund door de gemeente Oss

6. Transformatiesubsidie ter stimulering van functiewijzigingen van (voormalige) winkelpanden Er zijn verschillende mogelijkheden om publieke middelen ter beschikking te stellen om eigenaren te stimuleren mee te werken aan de transformatie van winkelgebieden, zoals: gevelsubsidie, verplaatsingssubsidie, vervaardigen van transformatieplan, transformeren van vastgoed en het verbeteren of aanbrengen van een trapopgang om een bovenverdieping geschikt te maken voor bewoning. De gemeente Oss is met de provincie Noord-Brabant in gesprek om (financiële) ondersteuning te verkennen.

Gemeente Oss

Tabel 1: Overzicht aanbevolen instrumenten voor stedelijke transformatie centrum Oss

Inspiratiekader: Gebiedsfonds Nieuwegein In Nieuwegein wordt gewerkt met een gebiedsfonds waarin de gemeente, provincie en ontwikkelaars allemaal geld inleggen voor ontwikkeling van de openbare ruimte. Een klein percentage van de vrij-opnaamprijs gaat naar het gebiedsfonds en wordt betaald zodra de bouwvergunning verleend is. Dat schept zekerheid voor de gemeente die weet dat er geld binnenkomt voor het gebied.

Inspiratiekader: WOM Utrecht De Amsterdamsestraatweg is een levendige straat in Utrecht van 5 kilometer lang waar honderden ondernemers zijn gevestigd. Sinds 2008 zet de Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM, een samenwerking tussen gemeente Utrecht en woningcorporatie Mitros) Noordwest zich in voor het verhogen van de leefbaarheid en economische vitaliteit van het gebied. Zo heeft de WOM winkels aangekocht die worden getransformeerd naar koopappartementen voor de vrije sector. De WOM realiseert dit in samenwerking met particuliere eigenaren.

Rapport: Stadshart Oss 2025

24

Uitvoeringsagenda 2021 en verder

Inspiratiekader: Positionering Stadshart Heerhugowaard De winkeliers, horecaondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente Heerhugowaard bundelen al langer de krachten rond het Stadshart. De openbare ruimte is onlangs opnieuw ingericht en concrete acties helpen steeds meer de bezoekers de weg te vinden naar de aanwezige voorzieningen. Toch waren alle partijen er samen van overtuigd dat er nog meer ‘in de pot zit’. Ze zijn daarom (onder begeleiding van Stad & Co) een traject opgestart om gezamenlijk de positionering van het Stadshart te bepalen. Hieruit kwam de merkstrategie ‘Zeg maar Hugo!’, waarmee het Stadshart de komende jaren krachtig en gericht kan worden gepromoot.

Aanvullende acties Aanvullend zijn door de stakeholders verschillende concrete acties aangedragen die niet tot de categorie ‘instrumenten’ behoren. Deze acties worden in Tabel

2 verder toegelicht. Over de daadwerkelijke uitvoering van deze voorgestelde acties dient nader overleg plaats te vinden door het structurele samenwerkingsoverleg.

ACTIE

AAN ZET

Aanlichten historische en strategische plekken om de belevingswaarde van het Osse stadshart te vergroten, zoals de kerk (reeds aangelicht), de Groene Engel en de hoekpanden van het Heuvel- en Walplein. Hiermee wordt het centrum ook ‘s avonds een aantrekkelijkere verblijfsplek.

Gemeente Oss en CMO

Monitoren van de (veranderende) ontwikkelingen en behoeften met betrekking tot mobiliteit en bereikbaarheid, zodat hier tijdig op kan worden geanticipeerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan duurzame vervoersmodaliteiten, hubs, bevoorrading en parkeercapaciteit (ook in relatie tot wonen in het centrum).

Gemeente Oss in samenwerking met vastgoedeigenaren

Visie ontwikkelen op hoogbouw: in welke (deel)gebieden in het centrum van Oss is hoogbouw wenselijk én mogelijk?

Gemeente Oss

Tabel 2: Aanvullende acties aangedragen door stakeholders

Aan de slag! In het onderzoek hebben we een hoge betrokkenheid ervaren bij de vastgoedeigenaren, en ook hun bereidheid om samen met elkaar en de gemeente aan de slag te gaan is groot. Vanwege de gevolgen van de coronacrisis is de urgentie hoog om tijdig te anticiperen op zaken zoals toenemende leegstand. Het is daarom cruciaal om zo snel mogelijk aan de slag te gaan met de uitvoering van maatregelen en acties uit dit rapport. Voor een snelle en goed overwogen start, adviseren we de samenwerkende partijen om op basis van dit document een inventarisatie te maken van uit te voeren acties tussen 2021 en 2025, en

Rapport: Stadshart Oss 2025

de periode daarna. Onderdeel hiervan is een afstemming van de prioritering, rolverdeling en de benodigde middelen en mankracht om tot uitvoering te komen.

“Kwaliteit kan zeker hoger; mag stadser. Wonen in het centrum toevoegen: woontoren!”

- vastgoedeigenaar Oss

25

Daarnaast dient er afstemming te worden gezocht met de politiek, ondernemers en bewoners.het convenant kunnen ook worden gekoppeld aan de collegeperiode (en vierjaarlijks ondertekend worden door de wethouder Stadscentrum en vertegenwoordigers van vastgoed en ondernemers in het stadshart).

“Meer Oss! Laten we beginnen met het uitvoeren van de pit, waardoor de media weer positief over het centrum van Oss gaan schrijven.” – vastgoedeigenaar Oss

Figuur 2: voorbeeld van gedifferentieerde hoogbouw per deelgebied (Verdichtingsvisie Eindhoven, december 2020)

Monitoring We adviseren een (twee)jaarlijkse monitoring van Stadshart Oss 2025, zodat tijdig geanticipeerd kan worden op relevante ontwikkelingen of veranderde omstandigheden, zoals: • Het verder compact maken van de binnenstad, bijvoorbeeld vanwege de effecten van corona. • Het verder verkleinen van de pit in het geval kernstraten onverhoeds meer leegstand kennen

•

dan wenselijk is en de schil geen programma meer heeft om door te schuiven. In dat geval de pit verkleinen door Terwaene en Kruisstraat bij de schil te trekken. Verschuivingen in de horecaplekken die ‘hot & happening’ zijn, waardoor gebiedsprofielen bijsturing vragen.

Rapport: Stadshart Oss 2025

26

Geraadpleegde 04 bronnen Centrummanagement Oss (2019). Notitie Vereniging vastgoedeigenaren centrum Oss. Diesvelt, E. en Van Dijken, M. (2019). Handboek Beter met BIZ. Stad & Co. Evers, D. et al. (2020), Veerkracht op de proef gesteld: Een verkenning van de impact van corona op binnensteden. Den Haag: PBL. Gemeente Oss (2016). Koers Stadshart Oss. Gemeente Oss (2020). Prioriteitennota 2021 – 2024. NRW, IVBN & INretail (2017). Instrumenten voor een succesvolle transitie van de winkelstructuur. Retailagenda en DNWS ( juni 2020). Lokale transformatie, wat werkt wel en wat werkt niet. Retailinsiders (www.retailinsiders.nl) Rijksdienst voor ondernemend Nederland (www.rvo.nl) Stec Groep (mei 2020). Naar vitale (winkel)centra: toekomstperspectief in crisistijd. Onderzoek naar de impact van corona op centra en transformatie van (winkel)vastgoed onder 120 gemeenten. Verheul, Daamen, Heurkens & Hobma (9 oktober 2018). Meervoudig sturen in gebiedstransformaties: op zoek naar rollen en instrumenten. Presentatie, TU Delft. Verheul, Daamen, Heurkens, Hobma & Vriends (2017). Gebiedstransformaties: Ruimte voor durf en diversiteit. Delft: TUDelft in opdracht van Agenda Stad, Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Rapport: Stadshart Oss 2025

27

Colofon Het traject Steengoed Oss is uitgevoerd door Stad & Co en RUIMTEVOLK in opdracht van de gemeente Oss. Dit document, Stadshart Oss 2025, is tot stand gekomen in samenwerking met vastgoedeigenaren, centrummanagement Oss (CMO) en de gemeente Oss. Adviseurs Stad & Co: Eugène van Gerwen, Eric Duffhuis, Nicole Haas, Farzad Ghaus, Floor Boumans Adviseurs RUIMTEVOLK: Anne Seghers en Pieternella Aten Opmaak & redactie: Stad & Co Foto’s: Gemeente Oss © Stad & Co januari 2021

Amsterdam

Eindhoven

Utrecht

Wibautstraat 131D - TSH 1091 GL Amsterdam +31 (0)20 260 2626 info@stadenco.nl

Vestdijk 39-A 5611 CA Eindhoven +31 (0)40 296 8844 info@stadenco.nl

Jaarbeurs Innovation Mile Jaarbeursplein 6 3521 AL Utrecht info@ruimtevolk.nl

Postbus 11100 1001 GC Amsterdam

Postbus 4914 5604 CC Eindhoven

Postbus 196 6800 AD Arnhem

Bijlage 1 Vastgoedanalyse AANPAK ENQUÊTES EN INTERVIEWS Aanpak In de zomer en het najaar van 2020 is een enquête afgenomen bij 32 vastgoedeigenaren in Oss. Dit betreft ondernemers met een vastgoedportefeuille: eigenaren die in bezit zijn van meerdere panden. Voor 12 van de respondenten geldt dat zij de vragen tijdens een interview hebben beantwoord. Zij zijn hiertoe persoonlijk benaderd. Sommige interviews betreffen gesprekken met meerdere personen tegelijk vanwege gezamenlijk familiebezit; zij worden in de statistische analyses als 1 vastgoedeigenaar beschouwd. Focus enquête • Inventarisatie vastgoed & investeringsbereidheid • Centrumontwikkeling Respondentenverdeling per type bedrijf Vastgoed 4 Detailhandel 3 Beleggingen 3 Horeca 1 Makelaar en vastgoed 1 Accountant en vastgoed 1 Projectontwikkelaar en vastgoed 1 Asset management 1 Onbekend 17

BEVINDINGEN Vastgoed Locatie vastgoed • 32% - eigenaar van vastgoed in het centrum van Oss • 29% - eigenaar van vastgoed in zowel het centrum van Oss als elders in Oss • 52% - ook buiten Oss vastgoed in bezit Herkomst vastgoed Via welke weg is het vastgoed in uw bezit gekomen? • 61% - als interessante investering/belegging • 23% - huisvestiging i.v.m. eigen zaak • 13% - vastgoed als een deel van een portefeuille • 14% - overig (o.a. via een erfenis/andere ondernemingen/ouders)

Rapport: Stadshart Oss 2025

Verkoop vastgoed Meer dan de helft van de respondenten (55%) wil zijn of haar vastgoed niet verkopen. Bijna een derde (29%) heeft wel eens overwogen het vastgoed te verkopen, maar de verkoop is niet doorgegaan wegens onvoldoende gegadigden of te lage biedingen.