Bijlage 9A Toelichting BP Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023

BESTEMMINGPSLAN Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Bestemmingsplan Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, 30 augustus 2023

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 2 van 74 30 augustus 2023

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofstuk 1.

Hoofstuk 2.

Hoofstuk 3.

Hoofstuk 4.

Hoofstuk 5.

Hoofstuk 6.

Hoofstuk 7.

Hoofstuk 8. Hoofstuk 9.

Inleiding ..................................................................................................................................5 1.1 Aanleiding .......................................................................................................................5 1.2 Plangebied ......................................................................................................................6 1.3 Geldende bestemmingsplannen .....................................................................................6 Bestaande situatie ..................................................................................................................8 2.1 Ontstaansgeschiedenis ..................................................................................................8 2.2 Bestaande situatie ..........................................................................................................9 Beoogde situatie .................................................................................................................. 10 3.1. Beoogde situatie .......................................................................................................... 10 3.2. Stedenbouwkundige karakteristiek .............................................................................. 12 3.3.

Functionele karakteristiek ............................................................................................ 12 3.4 Groen en water ............................................................................................................ 13 Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 14 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................. 14 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................... 16 4.3 Provinciaal beleid ......................................................................................................... 17 4.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................... 23 Omgevingsaspecten ............................................................................................................ 29 5.1 Landschap ................................................................................................................... 29 5.2 Natuur ..........................................................................................................................

31 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie .................................................................................... 38 5.4 Mobiliteit en parkeren .................................................................................................. 42 5.5 Water ........................................................................................................................... 44 5.6 Defensie ....................................................................................................................... 48 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................. 49 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) .................................................................................... 64 Toelichting op het bestemmingsplan ................................................................................... 67 6.1 Algemeen ..................................................................................................................... 67 6.2 Regels .......................................................................................................................... 67 Handhaving .........................................................................................................................

69 7.1 Beleidskader ................................................................................................................ 69 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma .............................................. 69 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ........................................... 70 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................. 71 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................... 72 9.1 Omgevingsdialoog ....................................................................................................... 72 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................. 72 9.3 Inspraak ....................................................................................................................... 74 9.4 Zienswijzen .................................................................................................................. 74

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 3 van 74 30 augustus 2023

BIJLAGEN Bijlage 1: Cultuurhistorische waarde onderzoek Bijlage 2: Structuurontwerp Oijense Bovendijk 36 Oijen Bijlage 3: Aeriusberekening sloopfase Bijlage 4: Aeriusberekening verbouwfase Bijlage 5: Aeriusberekening gebruiksfase Bijlage 6: Watertoets Bijlage 7: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 4 van 74 30 augustus 2023

TOELICHTING Bestemmingsplan Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023

Bureau Leefomgeving B.V. Schoolstraat 7 5961 EE HORST 077 – 208 60 99 contact@bureauleefomgeving.nl www.bureauleefomgeving.nl

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 5 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 1.

1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Oijense Bovendijk 34 staat Kasteel van Oijen. Dit kasteel is een rijksmonument en vormt een complex van cultuurhistorisch belang. Het Kasteel is momenteel in eigendom van Vereniging Natuurmonumenten echter initiatiefnemers zijn de huidige exploitanten van het kasteel. Initiatiefnemers exploiteren in het kasteel een groepsaccomodatie, een horecavoorziening en bieden de locatie aan voor trouwceremonies. Initiatiefnemers wonen in de naastgelegen woonboerderij Oijense Bovendijk 36. Deze woonboerderij is omstreeks 1820 gebouwd en maakte in het verleden onderdeel uit van dit kasteel complex. De woonboerderij is gezien het verleden dan ook van cultuurhistorisch belang en is zodoende opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP). De woonboerderij betreft een L-vormig gebouw en beslaat een oppervlakte van circa 638 m2. Het onderhouden van de monumentale woonboerderij brengt hoge kosten met zich mee. Initiatiefnemers zijn in dat kader voornemens om de woonboerderij te splitsen in twee woningen, te weten een voor- en achterhuis. Het voorste gedeelte van de woonboerderij is reeds volledig ingericht als woning. Deze woning blijft zoals reeds aanwezig behouden. Het achterhuis willen initiatiefnemers inpandig verbouwen tot woning en B&B. Daarmee kunnen de onderhoudskosten van de woonboerderij worden verdeeld over twee huishoudens.

Afbeelding 1.Ligging Oijense Bovendijk 36 Oijen rood omlijnd

Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020” is het splitsen van de woonboerderij tot twee woningen niet toegestaan. De locatie is dan wel voorzien van een woonbestemming echter per bestemmingsvlak is één woning toegestaan. Daarnaast is het realiseren van een B&B bestaande uit vier slaapkamers en voor maximaal acht personen eveneens niet toegestaan doordat dit de maximale toegestane overnachtingscapaciteit overschrijdt. Om de voorgenomen ontwikkeling in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen is voorliggend bestemmingsplan, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), opgesteld. Deze toelichting dient als motivering bij de te doorlopen procedure van het bestemmingsplan. De bijbehorende regels en verbeelding vormen het juridisch-planologisch bindende deel.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 6 van 74 30 augustus 2023

1.2

Plangebied

De monumentale woonboerderij ligt ten zuidoosten van de kern Oijen, aan de Oijense Bovendijk 36. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Oijen, sectie F en perceelnummer 90 en wordt in onderhavig bestemmingplan dan ook aangeduid als “het plangebied”. Het plangebied heeft een oppervlakte van 2.705 m2 en is in de huidige situatie bebouwd met de woonboerderij, een open schuur en twee kleine schuurtjes.

Afbeelding 2. Luchtfoto plangebied en omgeving

De locatie is gelegen tussen de kernen Macharen en Oijen en maakt onderdeel uit van het gehucht Boveneind. Boveneind is een oude bebouwingsconcentratie met verspreid liggende bebouwing voornamelijk gelegen tussen de kern Oijen en Kasteel van Oijen. In het noorden en oosten wordt de locatie begrensd door het rivierbed van de Maas. In het zuiden grenst de locatie gedeeltelijk aan de Oijense Bovendijk en gedeeltelijk aan de woning Oijense Bovendijk 38. In het oosten wordt de locatie begrensd door Kasteel van Ooijen.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan “Oijense Bovendijk 36 Oijen – 2023” gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Tabel 1.bestemmingsplannen en herzieningen ter plaatse van het plangebied

Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss – 2020 Parapluplan Geitenhouderijen – 2019

16 april 2020 5 maart 2020

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 7 van 74 30 augustus 2023

Conform het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020” is de locatie bestemd als ‘Natuur’ en ‘Wonen’. Binnen de woonbestemming is de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ opgenomen. Het plangebied is daarnaast voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde middelhoog’ en van de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’, ‘overige zone – beperking veehouderij’, ‘overige zone – dijkzone woningen’, ‘overige zone – groenblauwe mantel’, ‘overige zone – oeverwal’ en ‘vrijwaringszone – dijk’.

Afbeelding 3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020”

De voor ‘Natuur’ aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere behoud, herstel en ontwikkeling van aardkundige, natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden, kleinschalige natuur- en landschapselementen en tevens de beleving van bos en natuur. Binnen deze bestemming zijn gebouwen niet toegestaan. De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor woondoeleinden met bijbehorende voorzieningen. Ter plaatse van de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ zijn de gronden daarnaast voor behoud en/of herstel van cultuurhistorische en/of architectonische waarden van gebouwen. Per bestemmingsvlak is één woning toegestaan. Ondergeschikt aan de woondoeleinden is een bed en breakfast toegestaan bestaande uit niet meer dan twee slaapkamers en voor niet meer dan vier personen. Het splitsen van de woonboerderij in twee woningen is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Per bestemmingsvlak is namelijk slechts één woning toegestaan. Daarnaast is het realiseren van een bed en breakfast bestaande uit vier slaapkamers en voor maximaal acht personen eveneens niet toegestaan doordat dit de maximale toegestane overnachtingscapaciteit overschrijdt.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 8 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 2.

2.1

Bestaande situatie

Ontstaansgeschiedenis

Het eerste kasteel van Oijen is omstreeks 1334 gebouwd. Dit kasteel is door de volgende eigenaar vervangen door een nieuw kasteel of het bestaande kasteel is toen der tijd uitgebreid en versterkt. Het kasteel bestond toen der tijd uit een hoofdburcht, een grote toren en een voorburcht. Aan het begin van de 16e eeuw is het kasteel van Oijen verwikkeld in de hevige oorlog tussen Brabant en Gelder. Omstreeks 1511 wordt het kasteel gesloopt. De muren worden neergetrokken met touwen en de muren laat men springen met buskruit. Na de sloop is er voor enige tijd geen sprake meer van een kasteel Oijen. In 1594 wordt een nieuw kasteel gebouwd op de plaats van de voormalige voorburcht. Aan beide zijden van dit kasteel liggen lege stukken grond, aan de westkant (‘Ein Ledige Plaedts’) en aan de oostkant (‘Olim dat haus zu oyen gestaen’). Het lege stuk grond aan de oostkant betreft de voormalige hoofdburcht.

Afbeelding 4. Pentekening van kasteel van Oijen uit 1611

Het plangebied is gelegen ten oosten van het kasteel en betreft het deel van de voormalige hoofburcht. Op een tekening van 1611 is te zien dat dit gedeelte toen der tijd bebouwd was met een kleine structuur op palen. Dit zou een schuur, duiventil of kleine boerderij kunnen zijn. Deze structuur is gesloopt en heeft plaats gemaakt voor de huidige woonboerderij die omstreeks 1820 is gerealiseerd. Deze woonboerderij is vervolgens in 1959, 1977 en 1982 verbouwd c.q. gerestaureerd (zie bijlage 1).

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 9 van 74 30 augustus 2023

Afbeelding 5. Historische kaart 1895

2.2

Afbeelding 6. Historische kaart 1965

Bestaande situatie

De locatie is gelegen aan de Oijense Bovendijk 36 in het buitengebied van Oijen. De locatie is bebouwd met een woonboerderij, een open schuur en twee kleine schuurtjes. De locatie is daarnaast nog voorzien van erfverharding. Het niet verharde gedeelte is in gebruik als tuin.

Afbeelding 7. Impressie linkerzijgevel woonboerderij

Afbeelding 8. Impressie rechterzijgevel woonboerderij

Gezien de geschiedenis van het plangebied is deze locatie samen met Kasteel van Oijen door de provincie Noord-Brabant aangeduid als een cultuurhistorisch waardevol complex. In dat kader heeft de gemeente de locatie Oijense Bovendijk 36 volledig aangeduid als cultuurhistorisch waardevol en daarnaast is de woonboerderij opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP).

Afbeelding 9. Impressie voorzijde woonboerderij

Afbeelding 10. Impressie achterzijde woonboerderij

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 10 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 3.

3.1.

Beoogde situatie

Beoogde situatie

Aan de Oijense Bovendijk 36 in Oijen staat de woonboerderij van de initiatiefnemers. Het onderhouden van het monument brengt hoge kosten met zich mee. Om deze cultuurhistorische woonboerderij in stand te kunnen houden zijn initiatiefnemers voornemens om de woonboerderij te splitsen in twee woningen. Het bestaande pand heeft een aanzienlijke inhoud van 3.050 m 3. Door deze aanzienlijke inhoud is het behoud van het pand op termijn problematisch doordat de onderhoudskosten flink zijn toegenomen. Met de splitsing van het pand in twee woningen wordt de kans op behoud op lange termijn gewaarborgd. De onderhoudskosten kunnen dan namelijk worden verdeeld over twee huishoudens. Met de woningsplitsing wordt dan ook verval van de woonboerderij voorkomen. Achterhuis en bijbehorend woonperceel

Voorhuis en woonperceel

bijbehorend

Afbeelding 11. Impressie woningsplitsing en verdeling woonpercelen

Doordat het pand een grote inhoud heeft zullen ook de nieuwe woningen, die ontstaan met de splitsing, een grote inhoudsmaat hebben. Na splitsing heeft het voorhuis een inhoud van 1.650 m3 en het achterhuis een inhoud van 1.400 m3. Ook het woonperceel zal worden gesplitst in twee delen. Het woonperceel behorende bij het voorhuis zal in de beoogde situatie een oppervlakte beslaan van 900 m 2 en het woonperceel behorende bij het achterhuis een oppervlakte van 1.800 m2. Met onderhavig initiatief wordt het monumentale pand gerenoveerd en gesplitst in twee woningen te weten het voorhuis en het achterhuis. Het voorhuis is reeds volledig ingericht als woning. Deze woning blijft zoals reeds aanwezig behouden. Het achterhuis betreft momenteel een schuur die wordt gebruikt als berging. Het voornemen bestaat om dit achterhuis te verbouwen tot woning. Met de verbouwing wordt op de begane grond een keuken, bijkeuken, slaapkamer, badkamer en toilet gerealiseerd. Daarnaast wordt op de verdiepingsvloer een woonkamer, een zolder c.q. berging en twee slaapkamers en badkamers gerealiseerd (zie bijlage 2).

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 11 van 74 30 augustus 2023

Afbeelding 1.Impressie indeling begane grond

Afbeelding 2.Impressie indeling verdiepingsvloer

met bed & breakfast groen omlijnd

Initiatiefnemers zijn daarnaast voornemens om aan de achterzijde van het perceel een uitkijkterras te realiseren.

Afbeelding 3.Impressie uitkijkterras

Afbeelding 4.Impressie zijgevel

De locatie is momenteel bebouwd met de woonboerderij, een open schuur en twee kleine schuurtjes. De open schuur wenst initiatiefnemer te behouden en zal in de beoogde situatie dienst doen als bijgebouw behorend bij het voorhuis. De twee kleine schuurtjes wenst initiatiefnemer te slopen er hiervoor in de plaats wil initiatiefnemer een nieuwe overkapping van circa 59 m2 realiseren. De overkapping betreft een vrijstaand gebouw dat aan twee en een halve zijden wordt gesloten. Voor een overkapping met meer dan twee gesloten wanden gelden de regels van een bijgebouw. Zodoende dient de overkapping te worden aangeduid als bijgebouw. Het voornemen bestaat daarnaast om in het achterhuis een bed & breakfast te realiseren. De overnachtingsaccommodatie is gericht op een kortdurend recreatief verblijf voor maximaal 8 personen in maximaal 4 slaapkamers. Het betreft geen afzonderlijke bed & breakfast kamerverhuur maar verhuur van 4 kamers aan 1 familie/groep. De bed & breakfast is een dan ook een aanvulling op de groepsaccomodatie die initiatiefnemers uitbaten in Kasteel Ooijen. De 8 persoons bed & breakfast zal worden ingericht met 4 slaapkamers en 4 badkamers. De bed & breakfast zal van de woning worden afgesplitst door een metal stud wand die tussen beide wordt geplaatst. Daarnaast zal de bed & breakfast worden voorzien van een eigen ingang.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 12 van 74 30 augustus 2023

Onderhavige locatie is aangewezen als een cultuurhistorisch waardevol complex doordat de woonboerderij in het verleden onderdeel uitmaakte van Kasteel Oijen. Het is dan ook niet wenselijk dat aan de woonboerderij nieuwe aan- of bijgebouwen worden gerealiseerd, ook niet vergunningvrij. Want die doen afbreuk aan de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. Daarom is er op de verbeelding de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ opgenomen. In de planregels is met deze aanduiding geregeld dat het niet mogelijk is om op deze gronden (vergunningvrij) te bouwen.

3.2.

Stedenbouwkundige karakteristiek

Het plangebied is gelegen in het gehucht Boveneind. Boveneind is een oude bebouwingsconcentratie met verspreid liggende bebouwing. De bebouwing bevindt zich met name aan de Oijense Bovendijk, Korenstraat, Grotestraat, Hoogveldstraat, Peperstraat en de Hamstrastraat. Het gehucht kenmerkt zich door de vele historische bebouwing en waardevolle landschapselementen als houtwallen, lanen en boomgaarden. Het fraaie landschap en de verschillende recreatieve bedrijven maken het gebied interessant voor toerisme. De belangrijkste uitgangspunten voor Boveneind zijn dan ook het behouden van de stedenbouwkundige structuur en de relatie met het landschap. Door de ligging aan de Maas, de historische bebouwing en het kasteel is het gebied interessant voor recreanten.

Afbeelding 5.Impressie achterzijde achterhuis

Afbeelding 6.Impressie voorzijde achterhuis

Het initiatief heeft betrekking op een bestaande woonboerderij. Het voornemen bestaat om deze woonboerderij inpandig te verbouwen tot twee woningen. Het initiatief voorziet daarnaast is het realiseren van een bed & breakfast in de woonboerderij. Het is belangrijk om de historische bebouwing en de bestaande stedenbouwkundige structuur binnen Boveneind te behouden. Doordat het gehele initiatief plaats vindt in bestaande bebouwing is er geen sprake van negatieve stedenbouwkundige consequenties.

3.3.

Functionele karakteristiek

In het gehucht Boveneind overheerst de woonfunctie. Er wordt gewoond, eventueel in combinatie met een aan huis verbonden beroep. Ten westen van het plangebied, ter plaatse van Kasteel van Oijen is sprake van een mengeling aan functies. Deze locatie is onder andere in gebruik ten behoeve van zakelijke, recreatieve en maatschappelijke doeleinden in de vorm van groepsaccomodatie en horecavoorziening. Verspreid over het gehucht komen nog enkele (intensieve) veehouderijen en ander soortige bedrijven voor. De Oijense Bovendijk kenmerkt zich als een oud bebouwingslint waaraan historische bebouwing is gelegen. Het bebouwingslint bestaat uitsluitend uit woningen met daartussen een autogarage en een recreatieve voorziening c.q. horecavoorziening. Aan de Oijense Bovendijk overheerst dan ook, net zoals voor de rest van Boveneind, de woonfunctie.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 13 van 74 30 augustus 2023

Binnen het plangebied wordt momenteel gewoond met de daaraan ondergeschikte voorzieningen. In de beoogde situatie wordt binnen het plangebied eveneens gewoond, echter nu niet in één woning maar in twee woningen. Ondergeschikt aan de woonfunctie zal een bed & breakfast worden gerealiseerd. De functionele karakteristiek blijft wonen en daaraan ondergeschikte voorzieningen zoals de bed & breakfast. De nieuwe woning sluit derhalve aan bij het bestaande functionele gebruik van de locatie en is daarmee in de beoogde situatie eveneens passend in de omgeving.

3.4

Groen en water

Voor de ontwikkeling van de locatie is een tekening van de bestaande beplanting opgesteld (zie afbeelding 18). Aan de noordoostzijde wordt het plangebied omzoomd door een beukenhaag. Deze beukenhaag vormt de feitelijke scheiding tussen het plangebied en de Maasdijk. Ten noorden van het achterhuis is de locatie voorzien van een bloemenweide met daartussen drie hoogstamfruitbomen en aan de westzijde een bestaande bomenrij bestaande uit hazelaar, esdoorn en vlier. Ten oosten van het voor- en achterhuis is de locatie ingericht als tuin. In de tuin is ook diverse beplanting aanwezig, te weten een notenboom, twee knotessen en enkele struiken.

Afbeelding 7. Impressie bestaande beplanting

De locatie is zodoende voorzien van diverse beplanting waaronder een beukenhaag als omkadering van het plangebied en diverse (hoogstamfruit)bomen verspreid over het perceel. De aanwezige beplanting verkeert in goede staat en wordt periodiek door initiatiefnemers onderhouden. Aangezien de locatie reeds is voorzien van een verscheidenheid aan groen en de ontwikkelingen voornamelijk inpandig worden gerealiseerd wordt gesteld dat het aanplanten van extra beplanting in dat kader niet benodigd is.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 14 van 74 30 augustus 2023

Hoofstuk 4.

4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; Er is een drempel voor planschade van 2%; De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 15 van 74 30 augustus 2023

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Doorwerking plangebied Het initiatief voorziet enerzijds in de splitsing van de woonboerderij tot twee woningen en anderzijds in het realisaren van vier bed & breakfast kamers binnen de bestaande bebouwing. Uit jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak Raad van State d.d. 1812-2013 met kenmerk ECLI:NL:RVS:2013:2471) blijkt dat de ontwikkeling van een drietal woningen nog geen stedelijke ontwikkeling betreft.

Onderhavige ontwikkeling, waarbij feitelijk sprake is van één nieuwe woning, die ontstaat door de woningsplitsing, kan derhalve ook niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. De Afdeling is in een eerdere zaak van oordeel (ABRvS, 18 juni 2017, ECLI:NL:2017:1724) geweest dat wanneer een bestemmingsplan niet voorziet in een uitbreiding van de maximaal toegelaten bebouwbare oppervlakte aan bebouwing ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan de ladder niet van toepassing is, ook niet bij een functiewijziging ( ABRvS, 5 augustus 2015, 201500276/1/R2). In dit geval is er geen sprake van het creëren van meer bebouwbaar oppervlakte in relatie tot het vigerende bestemmingsplan, de beoogde ontwikkelingen vinden alle plaats binnen de bestaande bebouwing. Gelet hierop kan zeker geconcludeerd worden dat het splitsen van de woonboerderij in twee woningen en het realiseren van vier bed & breakfast kamers binnen de woonboerderij geen stedelijke ontwikkeling betreft als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid Bro. Het initiatief valt derhalve niet onder de werking van de ladder en hoeft er dus niet aan getoetst te worden. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen.

Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 16 van 74 30 augustus 2023

De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1 De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Doorwerking plangebied De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor onderhavig initiatief.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 17 van 74 30 augustus 2023

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De uitbreidingsopgave wordt steeds vaker binnen het bebouwd gebied gezocht (inbreiding in plaats van uitbreiding). Daarnaast is herbestemmen het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw. Economie en leefomgeving worden sterk gekoppeld, waar beide van profiteren.

Want een goed functionerende economie stelt ons in staat te investeren in natuur, landschap en cultuurhistorie. Een fraai, beleefbaar landschap met veelzijdige natuur en cultuurhistorische elementen, historische binnensteden en karakteristieke dorpen en een gevarieerd aanbod aan recreatieobjecten in landelijk en stedelijk gebied vormen een essentiële vestigingsfactor. Doorwerking plangebied Het initiatief heeft betrekking op het splitsen van een monumentaal pand tot twee woningen. Het onderhouden van het monument brengt hoge kosten met zich mee. Voor het behoud van dit monumentale pand is het noodzakelijk om het pand te splitsen tot twee woningen. De onderhoudskosten van het pand kunnen dan worden verdeeld over twee huishoudens. Met het initiatief blijft het cultuurhistorisch waardevol pand behouden en wordt verval en verpaupering voorkomen. Dit past binnen de visie van de provincie Brabant.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 18 van 74 30 augustus 2023

De provincie Brabant geeft in de omgevingsvisie aan dat een gevarieerd aanbod aan recreatieve vestigingen essentieel is voor een goed functionerende economie en voor de beleving van het landschap. Met onderhavig initiatief wordt een bed & breakfast gerealiseerd in een bestaande woonboerderij. De overnachtingsaccommodatie is gericht op een kortdurend recreatief verblijf voor maximaal acht personen in maximaal vier kamers. De locatie is gelegen nabij vele dagrecreatieve voorzieningen zoals Kasteel van Oijen en natuurgebied De Hemelse Waard. Het initiatief draagt derhalve bij aan een gevarieerd aanbod aan recreatieve voorzieningen. Het initiatief is derhalve in lijn met de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten.

Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Afbeelding 8. Uitsnede basiskaart landelijk gebied van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, plangebied rood omlijnd

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 19 van 74 30 augustus 2023

Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘landelijk gebied’ heeft. Daarom zijn de regels uit Afdeling 3.1 Algemeen en Afdeling 3.6 Vitaal platteland relevant. In Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap van Afdeling 3.1 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. Dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. De afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. De op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. Het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. Het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. Het wegnemen van verharding; e. Het slopen van bebouwing; f.

De realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. Het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. In Artikel 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen van Afdeling 3.6 is het volgende opgenomen: In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a. De bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als is verzekerd dat: 1. De bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. b. De vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. c. In het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. Er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. Doorwerking initiatief In artikel 3.9 lid 3 is opgenomen dat een verbetering van de landschappelijke kwaliteit het behouden en herstellen van cultuurhistorische waardevolle bebouwing kan omvatten. Daarnaast is in artikel 3.69 sub b opgenomen dat een bestemmingsplan kan voorzien in de splitsing van cultuurhistorische waardevolle bebouwing mits dit bijdraagt aan het herstel of behoud van deze bebouwing.

Het plangebied is gelegen ten oosten van kasteel van Oijen en betreft de locatie van de voormalige hoofburcht. Op een tekening van 1611 is te zien dat dit gedeelte toen der tijd bebouwd was met een kleine structuur op palen. Deze structuur is gesloopt en heeft plaats gemaakt voor de huidige woonboerderij die omstreeks 1820 is gerealiseerd. Deze woonboerderij is vervolgens in 1959, 1977 en 1982 verbouwd c.q. gerestaureerd (zie bijlage 1). Gezien de historie van de locatie en de leeftijd van de woning is deze opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP). Mede hierdoor heeft de gemeente de woonboerderij aangewezen als bebouwing met een cultuurhistorische waarde. De woonboerderij is derhalve cultuurhistorisch waardevol. In het MIP is opgenomen dat de woonboerderij dateert van voor de 19 e eeuw en dat het gezien de bouwkunst van cultuurhistorische waarde is.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 20 van 74 30 augustus 2023

De woonboerderij is door de leeftijd en de uitstraling dan ook van cultuurhistorisch belang. Het onderhouden van het monument brengt hoge kosten met zich mee. Voor het behoud van dit monumentale pand is het noodzakelijk om het pand te splitsen tot twee woningen. De onderhoudskosten van het pand kunnen dan worden verdeeld over twee huishoudens. Initiatiefnemers zijn in dat kader voornemens om de woonboerderij te splitsen in twee woningen, te weten een voor- en achterhuis. Met de woningsplitsing is voornamelijk sprake van een inpandige verbouwing. De karakteristieke uiterlijke kenmerken van het pand blijven daarbij behouden zoals in de huidige situatie. Met het initiatief blijft het cultuurhistorisch waardevol pand behouden en wordt verval en verpaupering voorkomen. Het initiatief heeft zodoende betrekking op het onderhoud en de instandhouding van de monumentale woonboerderij. Hiermee blijft de woonboerderij beter bewaard voor het nageslacht. Met het initiatief wordt derhalve voldaan aan de regels uit artikel 3.9 en artikel 3.69. In Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit van Afdeling 3.7 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; b.

de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; c. de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woonen leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; d. de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; f. de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Lid 2: De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: I. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; II.

is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en III. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; b. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken; c. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: I. heeft het landgoed ten minste een omvang van10 hectare; II. bestaat 50% van het landgoed uit gerealiseerde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant; III. wordt de fysieke tegenprestatie ingezet voor de ontwikkeling van natuur; IV. is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed; V. wordt de bebouwing geconcentreerd opgericht buiten het Natuur Netwerk Brabant; VI. zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk, waaronder zorg; en VII. is de openbaarheid van het landgoed verzekerd.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 21 van 74 30 augustus 2023

d. als de ontwikkeling plaatsvindt binnen een Cultuurhistorisch waardevol gebied ter behoud van een waardevol cultuurhistorisch complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie gericht op behoud of versterking van de aldaar benoemde waarden en kenmerken. Lid 3: Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; of b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Lid 4: Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste lid, onder a. Doorwerking plangebied In artikel 3.78 lid 2 sub a is opgenomen dat de realisatie van een woning mogelijk is mits de woning wordt gerealiseerd op een aanvaardbare locatie, er sprake is van een fysieke tegenprestatie en moet onderzocht worden of de ontwikkeling tot een ruimte voor ruimte kavel mogelijk is op betreffende locatie. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Oijen en maakt onderdeel uit van de bebouwingsconcentratie Boveneind. De Oijense Bovendijk kenmerkt zich als een oud bebouwingslint waaraan historische bebouwing is gelegen.

Het bebouwingslint bestaat uitsluitend uit woningen met daartussen enkele bedrijven en recreatieve voorziening c.q. horecavoorziening. Aan de Oijense Bovendijk overheerst dan ook de woonfunctie. Derhalve is sprake van een aanvaardbare en passende locatie waarbij de woningen op deze locatie een zeer passende invulling bieden. De locatie is bebouwd met een monumentale woonboerderij. Het onderhouden van het monument brengt hoge kosten met zich mee. Voor het behoud van dit monumentale pand is het noodzakelijk om het pand te splitsen tot twee woningen. De locatie is op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Brabant aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. Met het initiatief is dan ook al in bepaalde mate sprake van een fysieke tegenprestatie doordat een cultuurhistorisch pand wordt gerenoveerd en behouden blijft. Een andere voorwaarde voor een fysieke tegenprestatie is zodoende niet benodigd. Met het initiatief wordt derhalve voldaan aan de regels uit artikel 3.9 en artikel 3.78. Het initiatief heeft daarnaast betrekking op het realiseren van een bed en breakfast in een deel van de woonboerderij. In artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied van afdeling 3.6 paragraaf 3.6.7 is daarover het volgende opgenomen: Lid 1.

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een nietagrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. b. er vindt geen splitsing (IOV) plaats van het bouwperceel; c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie;

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 22 van 74 30 augustus 2023

Lid 2.

Lid 3.

2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

Doorwerking initiatief Het initiatief heeft betrekking op de realisatie van een bed en breakfast bestaande uit vier kamers voor maximaal acht personen. De overnachtingsaccommodatie is gericht op een kortdurend recreatief verblijf. Het betreft geen afzonderlijke bed & breakfast kamerverhuur maar verhuur van vier kamers aan één familie/groep. De bed & breakfast zal worden ingericht met vier slaapkamers en vier badkamers. Voor de realisatie van de bed en breakfast zullen geen constructieve wijzigingen aan het pand worden gedaan behoudens enkele dakramen en opening in de achter topgevel. De ontwikkeling voorziet in een nieuwe economische drager in de nabijheid van Kasteel van Ooijen en de kernen Oijen en Macharen. Naast dat het dus direct een specifieke invulling geeft aan een gemengde plattelandseconomie, wordt het plangebied en omgeving eveneens aantrekkelijker gemaakt voor potentieel nieuwe bezoekers van het aanwezige platteland en andere (nieuwe) economische dragers binnen een gemengde plattelandseconomie. Het initiatief voldoet dan ook aan artikel 3.73 van de Interim omgevingsverordening. Het plangebied is gelegen in een gebied dat is aangeduid als ‘groenblauwe mantel’. In Artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel van afdeling 3.2 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: a.

strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c. borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een beschrijving van de aanwezige ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. Doorwerking initiatief In artikel 3.32 lid 1 is opgenomen dat een initiatief dat plaats vindt binnen de groenblauwe mantel rekening moet houden met de ecologische waarden / kenmerken en met de landschappelijke waarden van het gebied. Met onderhavig initiatief wordt een bestaande woonboerderij gesplitst tot twee woningen zijnde een voor- en achterhuis. In het achterhuis worden inpandig nog vier bed en breakfast kamers gerealiseerd.

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 23 van 74 30 augustus 2023

Onderhavig initiatief is reeds voorzien van een verscheidenheid aan beplanting, zie paragraaf 3.4. De aanwezige beplanting verkeert in goede staat en blijft in het kader van het initiatief gehandhaafd. Gezien het feit dat de ontwikkeling inpandig plaats vindt en de locatie reeds is voorzien van diverse soorten beplanting wordt voldaan aan artikel 3.32 van de Interim Omgevingsverordening. Conclusie Het initiatief voldoet aan het beleid, zoals gesteld in de Interim omgevingsverordening. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied.

Dit moet resulteren in: - Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen - Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid - Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug - Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen - Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied - Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij - De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers - Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk - Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit De bovenstaande doelstellingen worden vertaald naar een ontwikkelingsvisie per landschapstype.

De gemeente maakt onderscheid tussen: - Uiterwaarden - Oeverwal - Komgebied - Dekzandrand - Dekzandrug - Primair agrarisch gebied Per landschapstype is een gebiedsbeschrijving, een ruimtelijke en een functionele visie opgenomen in de Structuurvisie. Naast de visies per landschapstype zijn er ook ontwikkelingsvisies opgesteld per

Oijense Bovendijk 36 Oijen - 2023, pag. 24 van 74 30 augustus 2023

bebouwconcentratie. Per bebouwingsconcentratie is een beschrijving van de ruimtelijke situatie van het gebied gegeven, evenals een visie over landschappelijke kenmerken en de mogelijkheden voor ontwikkelingen en transformaties. We beschrijven in welke bebouwingsconcentraties de realisatie van nieuwe woningen ruimtelijk voorstelbaar is. Daarnaast geven we aan welke andere functies eventueel mogelijk zijn. Uitgangspunt is nieuwe burgerwoningen in het buitengebied niet gewenst zijn. In hoofdlijn zijn de mogelijkheden voor het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied beperkt tot drie mogelijkheden: in de vorm van een stedelijke ontwikkeling binnen zoekgebied verstedelijking, in de vorm van een ruimte-voor-ruimte woning binnen een bebouwingsconcentratie, of met de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking. Doorwerking initiatief Het plangebied is gelegen in de bebouwingsconcentratie Boveneind. De belangrijkste uitgangspunten voor bebouwingsconcentratie Boveneind zijn het behouden van de stedenbouwkundige structuur en de relatie met het landschap. Door de ligging aan de Maas, de historische bebouwing en het kasteel is het gebied interessant voor recreanten. De toeristisch-recreatieve potentie van het kasteel zou beter benut moeten worden. Er zijn verschillende soorten horeca in het gebied aanwezig.

Eventueel nieuw toe te voegen bebouwing moet passen binnen de stedenbouwkundige structuur. Dit wil de gemeente zeer beperkt toestaan en alleen onder strenge randvoorwaarden. Nieuwe bebouwing moet een meerwaarde zijn voor het bebouwingscluster. Bijvoorbeeld door het substantieel versterken van het landschap, de aanleg van paden of het substantieel slopen van ongewenste bebouwing. Bebouwing in een moderne architectuur is mogelijk indien landschappelijk ingepast en in een passende bebouwingstypologie is gebouwd. Om toerisme en recreatie in het gebied te bevorderen en om de cultuurhistorische waarden te versterken is het belangrijk de fijnmazigheid van het gebied te vergroten door de aanleg van paden volgens de historische structuur. Waardevolle zichtlijnen en open plekken moeten bewaard blijven en zo mogelijk worden hersteld. 4.4.2 Wonen In 2022 is daar met de woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners.