Bijlage 4 Structuurvisie Oss-West.PDF

Watersysteem Het huidige watersysteem ter plaatse van het plangebied bestaat uit een agrarisch systeem en is gericht op het in stand houden van de voor de landbouw ideale waterpeilen. Met de transformatie van het plangebied wordt een nieuw stedelijk watersysteem ontwikkeld. Bij de ontwikkeling van OssWest zal onderzocht worden wat de mogelijkheden zijn om een gescheiden watersysteem te realiseren, waarbij het nieuwe stedelijke watersysteem van Oss-West wordt losgekoppeld van het aangrenzende landelijke systeem. Een gescheiden watersysteem maakt het mogelijk de groenblauwe structuur van Oss-West zoveel mogelijk op een natuurlijke wijze te laten functioneren.

35 Structuurvisie Oss-West

De beschermingsgebieden vormen beperkingen voor de woningbouw

Aanwezigheid van schoon kwelwater kan worden gezien als een bijzondere

van Oss-West. Ook loopt er een rioolpersleiding door het plangebied

gebiedseigenschap waarin en omheen veel natuurwaarde kan ontstaan. Bij

waarbij er binnen beschermingszone van 3,5 meter aan weerszijden niet

de positionering van de groenblauwe structuur van Oss-West wordt reke-

gebouwd mag worden. Het plangebied ligt in drie grondwaterdeelgebie-

ning gehouden met de natuurlijke kwelstromen, waarmee mogelijkheden

den die gescheiden worden door breuklijnen. Het grondwatersysteem,

worden gecreëerd om kwelgerelateerde natuurwaarden te realiseren.

in combinatie met kwel- en infiltratie kan leiden tot overlast en schade, zoals natte kelders.

Overige onderwerpen Conform de Keur van Waterschap Aa en Maas dient rekening te worden

Ook zorgt de ontwikkeling voor toename van verharding in een gebied

gehouden met een aantal beschermingsgebieden in het noorden van

dat nu nog niet in grote mate verhard is. Dit zal gecompenseerd moeten

het plangebied. De beschermingsgebieden vormen beperkingen voor de

worden om een versnelde afvoer van water te voorkomen. De keuzes en

woningbouw van Oss-West. Ook loopt van oost naar west een rioolperslei-

afwegingen moeten nog gemaakt worden met betrekking tot de manier

ding door het plangebied. Deze rioolpersleiding kent aan beide zijden een

van compenseren toename verharding.

beschermingszone van 3,5 meter waarbinnen niet gebouwd mag worden. Verder ligt het plangebied in drie grondwaterdeelgebieden die gescheiden

In het ontwerp voor Oss-West geven we water de ruimte. Door de blauwe

worden door breuklijnen. Het grondwatersysteem, in combinatie met kwel

structuur als belangrijk principes mee te nemen in het ontwerp, kan wa-

en infiltratie kan leiden tot overlast en schade, zoals natte kelders.

teroverlast bij extreme neerslag worden opgevangen in en rondom de wijk. Daarbij sluiten we de waterstromen uit het bestaand stedelijk gebied aan

Kaders, ambities en doelstellingen

op het watersysteem in de nieuwe wijk. Het watersysteem in het plange-

•

bied kan ook voorzien in de opslag van water voor de drogere perioden.

plan op de overstromingscapaciteit •

Het plangebied bestaat uit verschillende woonmilieus met verschillende bebouwingsdichtheden. De opzet van de eilandenstructuur is erop

Het waterneutraal uitvoeren van Oss-West: niet meer afvoer van water dan in de natuurlijke situatie

•

gericht water de ruimte te geven. Het is belangrijk dat de woongebieden altijd bereikbaar blijven via een ontsluitingsweg.

Watertoets (waterproces) moet inzicht bieden in de impact van het

Ambitie voor een ‘ongemalen wijk’: mogelijkheid om natuurlijk systeem te behouden.

•

Met als mogelijke consequentie dat geconcentreerde woningbouwdelen zelf (eilanden, terpen) mogelijk opgehoogd moeten worden en

Kwel

daaromheen ruimte voor water en groen.

Onderdeel van het natuurlijke watersysteem vormen de kwelstromen. Het

•

Met gesloten grondbalans.

plangebied Oss-West ligt op de flank van het dekzandlandschap en is daar-

•

Ingrepen in natuurlijk systeem zo beperkt mogelijk houden.

mee potentieel gebied voor kwelwater dat uittreedt vanuit de zandrug.

36 Structuurvisie Oss-West

14. Klimaat, energie en duurzaamheid Opgave: zorg voor een duurzaam energieconcept om bij te dragen aan de

Het uitgangspunt voor de gebouwen die in Oss-west worden gebouwd is

(inter)natio­nale klimaatdoelstellingen

minimaal BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen); we streven naar energieneutraal. Dit betekent dat we inzetten op het gebruik van materialen

De doelstelling is dat heel de gemeente Oss in 2050 volledig energieneu-

die lokaal en/of circulair geproduceerd zijn.

traal is. Dit betekent dat de ambitie voor Oss-West op het gebied van duurzaamheid groot is. Vanzelfsprekend wordt Oss-West aardgasvrij aangelegd.

Kaders, ambities en doelstellingen

In plaats van aardgas zetten we in op de het gebruik van grootschaligere

•

Groot aandeel zon-op-dak

warmte- en koudeopslag en onderzoeken we de mogelijkheden een warm-

•

Zelfvoorzienende wijk voor energiegebruik en -opwek, zowel voor

tenet te ontwikkelen.

gebouwen (warmte, koeling), als bewoners (apparaten, verlichting, auto’s) en in de openbare ruimte (straatverlichting, installaties riool,

Oss-West wordt een zelfvoorzienende wijk wat betreft energiegebruik en -opwek. Dit geldt zowel voor de gebouwen (warmte, koeling), als bewoners

waterpeil). •

(apparatuur, verlichting, auto’s) en in de openbare ruimte (straatverlichting, installaties riool, waterpeil). Dat kan o.a. door het gebruik van energie

bereid op de toenemende gevolgen van klimaatverandering. •

zoveel mogelijk te beperken (zoals energie neutrale gebouwen) en zoveel mogelijk gebouwen en andere plekken te gebruiken voor de opwek van

Woonomgeving, infrastructuur, groen en openbare ruimte dat is voorFlexibiliteit in ontwerp en realisatie om te kunnen anticiperen op gewijzigde belangen.

•

energie (zonnepanelen). Met de huidige meet- en regeltechniek en zoveel

Flexibiliteit in het Programma van Eisen en ruimtelijke invulling (ruimtevraag) in de verschillende fases.

mogelijk opslag in het woongebied kan alle opwek en gebruik door wijkbe-

•

Bouwmaterialen circulair, en lokaal produceren.

woners onderling worden verrekend. Hiermee maken we een goede stap

•

Gebouwen demontabel maken, om bij aanpassingen de afvoer van

naar echt ‘energieneutraal’ wonen en werken. De energie die niet in het

materiaal zoveel mogelijk te beperken.

plangebied kan worden opgewekt, zal elders binnen de gemeentegrenzen duurzaam worden opgewekt.

37 Structuurvisie Oss-West

15. Ontwikkeling voorkeursscenario Wat vooraf ging

Schets Oss-West Taskforce

Structuurbeeld Oss-West 2020

Najaar 2020

Structuurvisie 2006

38 Structuurvisie Oss-West

Ontwikkeling vanuit de 3 scenario’s

2. Levendige Linten. De bestaande structuur met groene lobben en

Het doel van de structuurvisie is om te komen tot integratie van diverse

wijken wordt doorgezet naar het westen. Elke buurt heeft zijn eigen

opgaven op het gebied van wonen, gezondheid, bereikbaarheid, mobili-

karakter en dichtheid. De groene lobben zorgen voor een sterke

teit, economie, maatschappelijke voorzieningen, groen, landschap, water,

relatie tussen het wonen en het landschap. De bestaande linten

klimaat, energie en duurzaamheid.

Amsteleindstraat, Brandstraat en Gewandeweg vormen de dragers

Om de keuzes op deze verschillende thema’s inzichtelijk te maken zijn drie

van de nieuwe buurten. De linten worden omgevormd tot autolu-

scenario’s ontwikkeld. In elk scenario worden andere keuzes gemaakt.

we fietsstraten, zodat een direct verbinding voor langzaam verkeer richting het centrum ontstaat. Aan de linten liggen de belangrijkste

1. Ringpark. Een compacte uitbreiding van Oss om zoveel mogelijk

voorzieningen, wat de levendigheid van de linten ten goede komt.

van het bestaande landschap te behouden. Een park verbindt de

De bestaande wegen Huizenbeemdweg, Kleinussenstraat en Heil-

bestaande groene lobben met elkaar tot een ringpark. Dit park kan

hoekstraat worden optimaal benut en opgewaardeerd, zodat ook de

doorgezet worden aan de noordzijde, als een groen uitloopgebied dat

nieuwe wijk via deze weg ontsloten kan worden en er geen nieuwe

stad en landschap met elkaar verbindt. De bestaande wegen Huizen-

doorsnijding door de groene lobben nodig is.

beemdweg, Kleinussenstraat en Heilhoekstraat worden ontlast door een nieuwe wijkontsluiting door de wijk. Zo wordt het ringpark een

3. Eilandenrijk. Er wordt een nieuwe landschappelijke kwaliteit geïntro-

autoluw gebied dat de nieuwe en bestaande wijken met elkaar ver-

duceerd, geïnspireerd op de ondergrond en de historie van het gebied

bindt. De voorzieningen zijn centraal geclusterd nabij het park. Rond

als overstromingsgebied. In dit landschap liggen compacte buurt-

dit voorzieningencluster vinden we de hoogste dichtheden. Naar bui-

schappen als eilanden in het landschap, elk met hun eigen voorzie-

ten toe wordt de dichtheid lager. Aan de westzijde wordt een goede

ningenkern. Door de eilanden licht op te hogen wordt de waterveilig-

overgang met het landschap gemaakt door hier veel water te maken.

heid gegarandeerd. Het karakter en de dichtheid verschilt per eiland. De wijk wordt ontsloten middels een nieuwe ontsluitingsweg: een ‘parkway’ die zich voegt in het landschap. De bestaande linten, zowel in noord-zuid als in oost-west richting, worden afgewaardeerd tot fietsstraten zodat deze hun kleinschalige historische karakter kunnen behouden. Op basis van deze scenario’s is een voorkeursscenario gemaakt. Niet door één van de drie scenario’s te kiezen en uit te werken, maar door de beste elementen uit de drie scenario’s te combineren.

39 Structuurvisie Oss-West

Analyse 3 scenario’s

40 Structuurvisie Oss-West

Ringpark •

Compacte uitbreiding van Oss om open landschap te sparen

•

Ringpark verbindt de groene lobben en verbindt oud en nieuw

•

Aan westzijde robuuste groen/blauwe zone voor goede overgang stad en landschap

•

Nieuwe wijkontsluitingsweg door de wijk, Kleinussenstraat voor langzaam verkeer

•

Linten inrichten als fietsstraten verbinden Oss West met de stad

•

Binnen woonveld verschillende gemengde buurten met eigen identiteit en dichtheid

•

Compact voorzieningencluster aan Ringpark

•

Karakter van bestaande linten niet te handhaven

•

Compact bouwen met deze omvang levert hittestress en voorzieningen voor waterafvoer naar buiten de wijk

•

Beperkte flexibiliteit in fasering en grondverwerving

41 Structuurvisie Oss-West

Levendige Linten •

Uitbreiding volgens lobbenstructuur, gekoppeld aan de bestaande linten

•

Elke buurt, lint en groene lob heeft eigen karakter

•

Sterke vervlechting wonen met groene lobben

•

Voorzieningen in de linten zorgen voor levendigheid

•

Ontsluiting via opgewaardeerde bestaande wegen

•

Linten herinrichten als fietsstraten verbinden Oss-West met de stad

•

Benutting bestaande lintstructuur

•

Verbinding groene lobben met landschap

•

Bestaande linten als belangrijke ontsluiting noodzaakt ingrijpende aanpassing

42 Structuurvisie Oss-West

Eilandenrijk •

Landschappelijke inpassing

•

Buurtstructuur met ruimte voor water en groen

•

Geheel nieuwe landschappelijke structuur benadrukt eigenheid van het gebied

•

Elk eiland vormt terp in het landschap met eigen identiteit en voorzieningen

•

Ontsluiting via nieuwe ‘parkway’ door het gebied, afwaarderen Kleinussenstraat

•

Linten herinrichten als fietsstraten verbinden Oss-West met de stad

•

De nieuwe ontsluitingsweg ligt (te) ver van de bestaande

43 Structuurvisie Oss-West

Combinatie tot een voorkeursscenario Vanuit het scenario Ringpark spreekt aan hoe bestaande en nieuwe buurten met elkaar verbonden worden door een parkzone, waar niet alleen plek is voor groen, natuur en water, maar ook voor ontmoeting en voorzieningen. Ook het principe om de uitbreiding compact te houden wordt hoog gewaardeerd. Uit het scenario Levendige Linten is de keuze om de linten als fietsstraten in te richten overgenomen. Ook de manier waarop stad en landschap met elkaar verbonden worden via de groene lobben spreekt aan. Het scenario Eilandenrijk spreekt aan vanwege de unieke nieuwe kwaliteit die wordt geïntroduceerd. In alle scenario’s wordt er voor gekozen om het plangebied ten zuiden van de Amsteleindstraat voorlopig als reservering te zien voor toekomstige ontwikkeling, wanneer meer duidelijkheid is ontstaan rondom de eventuele verplaatsing van station Oss West. Wanneer gekozen wordt voor verplaatsing ligt een sterkere verdichting voor de hand dan wanneer het station op de huidige plek blijft liggen. Mogelijk zelf voor meer of andere functies dan hoofdzakelijk wonen. Hoe de ontwikkeling van dit gebied er ook uit komt te zien, het betreft een uitbreiding bovenop de voorziene 3000 woningen.

44 Structuurvisie Oss-West

16. Opbouw van de nieuwe wijkstructuur Klimaat adaptief woonlandschap Oss West is opgezet als een toekomstgericht woonlandschap, op de overgang van zand naar klei, en van hoog naar laag. Het woonlandschap biedt veel ruimte voor water, groen, natuur en (stads)landbouw. In dat landschap liggen diverse compacte buurtschappen, elk met een eigen kern met kleinschalige buurtvoorzieningen. Deze opzet zorgt voor korte afstanden tussen het wonen en het landschap, wat een gezonde levensstijl stimuleert. De ruimte voor groen en water maakt de wijk tevens klimaatadaptief en maakt een grote de biodiversiteit mogelijk. De buurtschappen liggen op een veilige hoogte ten aanzien van wateroverlast, zodat Oss West ondanks haar lagere ligging is toegerust op een veranderend klimaat. Wonen in Oss West is wonen in een landschappelijke setting, met alle dagelijkse voorzieningen om de hoek en een levendige mix van doelgroepen en woningtypes, zowel grondgebonden als gestapeld. De opzet in meerdere buurtschappen maakt dat er veel wonen “aan de randen” mogelijk is met uitzicht op de groene ruimte. Wonen in Oss-West onderscheidt zich van de binnenstedelijk wonen door de nabijheid van groen en de verbinding met het landschap.

Een exploitatiegebied van ca. 161 ha voor 3000 woningen en voorzieningen, westelijke ontsluitingsweg, hoofdstructuur groen (functioneel groen, recreatief groen, ringpark, langzaam verkeer verbindingen) en hoofdstructuur water. Was eerder fictief plangebied en normatief 120 ha.

45 Structuurvisie Oss-West

Stimuleren van langzaam verkeer In Oss West wordt langzaam verkeer gestimuleerd. De bestaande wegen in noord-zuid richting en in oost-west richting worden ontlast, zodat deze als fietsstraten kunnen worden ingericht en de bomen en het kleinschalige karakter van deze vaak historische linten behouden blijven. Zodoende ontstaan meerdere veilige en directe fietsverbindingen richting het centrum en richting het landschap. Dit wordt verder aangevuld zodat een fijnmazig netwerk voor voetgangers en fietsers. ontstaat. Ook voor de auto is Oss West goed ontsloten dankzij een nieuw gebiedsontsluitingsweg in noord-zuid richting. Deze weg vormt een integraal onderdeel van Oss West en is zorgvuldig ingepast in het woonlandschap. Er is extra aandacht voor de kruisingen met de fietsstraten en de oversteekbaarheid bij de voorzieningen.

Ringpark met wijkvoorzieningen De overgang tussen de bestaande buurten en Oss West wordt gevormd door een brede parkzone, waar ruimte is voor groen en water, maar ook voor voorzieningen en ontmoeten. Zo wordt gezond leven in de vorm van wandelen, fietsen, spelen, ontmoeten en andere recreatieve bezigheden gestimuleerd, óók voor de inwoners van de bestaande buurten. De parkzone kan doorgetrokken worden langs de noordzijde van Oss, zodat een robuust ringpark ontstaat dat de stad met het landschap verbindt. In het park zijn de belangrijke voorzieningen gedacht, zoals de, supermarkten, zorgcluster en een evenemententerrein. Deze voorzieningen zijn goed ontsloten voor langzaam verkeer via de fietsstraten die door het park lopen, maar ook voor autoverkeer via de nieuwe ontsluitingsweg langs het park.

46 Structuurvisie Oss-West

Referentiebeelden

47 Structuurvisie Oss-West

17. Ontwikkelstrategie Uitgangspunt voor de ontwikkelingsstrategie

in projecten en bij gebieds(her)ontwikkelingen. Daarbij vindt de gemeen-

De baten van deze ontwikkeling komen zoveel mogelijk terecht bij de

te de overkoepelende ambities voor gezondheid, veiligheid en duurzaam-

gemeenschap. Waaronder de ambities en plannen voor de spoorzone (een

heid belangrijk. Aan initiatiefnemers (en dat is de gemeente ook vaak

bovenwijkse (netwerk)voorziening conform nota kostenverhaal).

zelf) vragen wij hoe zij hieraan invulling kunnen geven.

Daarom: •

Voert de gemeente een actief grondbeleid.

De eventuele verplaatsing van station Oss-West wordt nog onderzocht.

•

Heeft de gemeente een breed Wvg (wet voorkeursrecht gemeenten)

Dit is van meerdere factoren afhankelijk en kan leiden tot een afwijkende

gevestigd.

invulling. Bovendien kent het gebied tussen spoor en Amsteleindstraat

Wordt niet op voorhand het hele gebied planmatig ontwikkeld, maar

een zeer versnipperd grondeigendom. Dit gebied is daarom aangemerkt

kiezen we voor buurtgewijze ontwikkeling en flexibiliteit in omvang

als optiegebied en wordt (vooralsnog) niet meegenomen in de ontwikkel-

en fasering.

strategie.

•

•

Wordt nader uitgewerkt hoe de relatie met ontwikkelaars, beleggers en corporaties wordt vormgegeven.

Samenhang van ontwikkelingsprogramma en project(en)

Strategie

De opgave om circa 3000 woningen te ontwikkelen en te realiseren is

De Visie Stedelijk gebied Oss-Berghem van november 2021 geeft de

een meerjarig programma, geen (bouw)project. Er is pas sprake van een

ambities weer, de doelstellingen en bedoelingen die de gemeente heeft

(bouw)project als het beoogde eindresultaat en de daarbij te hanteren

voor de fysieke leefomgeving van het stedelijk gebied Oss-Berghem. De

kaders (kwaliteit, tijd en geld) eenduidig te definiëren zijn.

gemeente agendeert deze zaken en geeft de belangrijke kwaliteiten en ontwikkelingsrichtingen aan. Zodat inwoners, bezoekers, werknemers en

Bij een programma is het eindresultaat nog afhankelijk van externe ont-

ondernemers er gezond, veilig en duurzaam kunnen wonen, werken en

wikkelingen en dient tussentijds te worden bijgestuurd om de beoogde

leven. En als een uitnodiging aan initiatiefnemers om met hun ambities

doelen te bereiken.

en plannen aan te sluiten bij wat de gemeente belangrijk vindt. Niet uitgesloten kan worden dat zelfs het doel gedurende het programDe gemeente geeft daarbij niet aan welke prioritering er moet zijn tussen

ma nog een of meerdere keren dient te worden bijgesteld. Er zal sprake

de verschillende ambities en kwaliteiten. Dat komt vooral tot uitdrukking

zijn van voortschrijdend inzicht en het programma (en de daarvan af te

48 Structuurvisie Oss-West

leiden (deel)projecten dient adaptief te zijn. Dit betekent dat bij nieuwe

niet voorspellen hoe de markt van vraag en aanbod zich ontwikkelt.

inzichten, bijvoorbeeld in de opgave van klimaatadaptatie, energie en na-

Een gemiddelde afzet van 200 woningen per jaar betekent 15 jaar bou-

tuur, maar ook in de wijze waarop de ontwikkeling, bouw en exploitatie

wen. Met een vroegst mogelijke start eind 2023 en een eerste oplevering

daar op in kunnen spelen, het programma dient te worden bijgestuurd.

begin 2025 betekent dit dat tot 2040 gebouwd en opgeleverd zal gaan worden. Het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte zoals dit wordt

Bij een programma wordt daarom gewerkt met globale(re) uitgangs-

voorbereid heeft een looptijd van 20 jaar.

punten ten aanzien van de opgave, het plan, de kosten en baten en de planning. Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, zoals bij

Tijdigheid voorzieningen

Oss-West, voorziet in de mogelijkheid te werken met dergelijke globale

De buurtgewijze ontwikkeling vraagt een goede mix van wonen, voorzie-

uitgangspunten.

ningen en mogelijke bedrijvigheid. Buurtvoorzieningen waarbij buurtbewoners elkaar al vanaf de start van de eerste bewoning kunnen treffen

Zonder projecten komen er geen nieuwe wijken met woningen en voor-

zijn van groot belang.

zieningen tot stand. Daarom worden met overzichtelijke omvang en voor overzichtelijke periode (deel)projecten gedefinieerd.

Start, volgorde en fasering van de ontwikkeling Mede gelet op de omgevingsaspecten en (milieu)belemmeringen ligt het

Doorlooptijd

voor de hand te beginnen met de ontwikkeling op de al door de gemeen-

De doorlooptijd voor het programma voor Oss-West wordt in belangrijke

te verworven grondposities.

mate bepaald door het tempo waarin de woningen kunnen worden ontwikkeld, gebouwd en opgeleverd. Daarbij is de afzet van koopwoningen

Er zal sprake zijn van buurtgewijze ontwikkeling. De gemeente wil zich

en huurwoningen in de duurdere sector niet altijd gelijk. Deze is afhanke-

niet op voorhand vastleggen op een bouwvolgorde. Die zal mede wor-

lijk van de markt. Voor huurwoningen in de goedkopere segmenten geldt

den bepaald door de kansen die er zijn om te sturen op maatschappelijk

dat daar een dermate grote vraag is, dat daar wel met een marktonaf-

verantwoorde prijsontwikkeling. Nog nader bepaald zal worden op welke

hankelijke afzet gerekend kan worden. Mits de bouw- en grondprijzen het

locatie(s) wordt gestart met de ontwikkeling en in welke volgorde de

mogelijk maken om binnen de maximale stichtingskosten de gewenste

buurten worden ontwikkeld.

woningen te bouwen. Aangezien de gemeente bij voorrang wil bouwen voor inwoners met een Met Oss-West wordt rekening gehouden met een gemiddelde afzet van 200

wat kleinere portemonnee, betekent dat er, naast de ambities op het ge-

woningen per jaar. Dit is niet overmatig veel, maar als uitgangspunt realis-

bied van gezondheid, woonkwaliteit en duurzaamheid goed afgesproken

tisch. Er wordt immers ook volop in de binnenstad gebouwd en we kunnen

moet worden wie waaraan bijdraagt. De afdracht aan de bestemmings-

49 Structuurvisie Oss-West

reserve vanuit de GREX en de eventuele met marktpartijen te sluiten

Bijzondere kosten

anterieure overeenkomsten geldt als uitgangspunt. Het kostenverhaal uit

Bij de bouwkosten spelen niet alleen de kosten van de woningen een rol,

de gemeentelijke Nota Kostenverhaal zoals die op 16 december 2021 is

maar ook de kosten van de openbare ruimte, de inrichting ervan, de kos-

vastgesteld en een organische ontwikkeling zonder tijdvak.

ten van de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur en kosten van gemeenschappelijke voorzieningen.

Rollen van de gemeente en marktpartijen Buurtgewijze ontwikkeling, gefaseerd in de tijd, adaptief ten aanzien van

Voor Oss geldt dat, ten opzichte van veel andere steden, een hoog gemid-

voortschrijdend inzicht en liefst een gestage woningafname die zo min

delde groen per woning wordt gehanteerd. Het bouwen in het gebied

mogelijk afhankelijk is van de markt.

van Oss-West nodigt vanwege de ligging en bodemgesteldheid uit tot zodanige landschappelijke inpassing dat de behoefte aan ruimte voor

Samenwerking met marktpartijen is vanzelfsprekend, maar op een nader

watercompensatie, wateropvang en natuurontwikkeling gecombineerd

per buurt of deel daarvan te bepalen wijze, onder condities die vooraf

kan worden met nieuwe functies in het gebied, waaronder recreatie.

door de gemeente dienen te worden gesteld. De karakteristieken in het gebied van Oss-West verschillen van zuid naar Omdat een stedelijke ontwikkeling een lange doorlooptijd kent, vol zit

noord. Van de delen bij de Amsteleinstraat en het spoor aan de zuidzijde

met aannamen vooraf en onverwachte gebeurtenissen onderweg, is het

richting de Hertogswetering aan de noordzijde. Deze verschillen komen

van belang om maximaal ruimte te bieden aan initiatieven die bijdragen

tot uiting in de opzet van de plannen, de maatregelen die nodig zijn

aan het realiseren van de doelen van de gemeente.

en de kosten die hiermee zijn gemoeid. Aan de zuidzijde kan op goed bruikbare grond worden gebouwd en kan er eenvoudiger landschappelijk

Ontwikkelaars die grondposities hebben ingenomen kunnen na vaststel-

worden ingepast dan het noordelijker gelegen gebied met andere grond-

ling van het Chw bestemmingsplan en de hieraan voorafgaand met de

slag, lagere ligging en een bijzondere wateropgave. Dat betekent dat

gemeente gesloten anterieure overeenkomsten waarmee het kostenver-

het karakter van de buurten logischerwijs van zuid naar noord ook gaat

haal is zeker gesteld, beginnen met de ontwikkeling waarbij de gemeente

verschillen, ieder op eigen wijze kwalitatief aantrekkelijk.

de regie voert over planning, fasering, woningbouwprogramma, beeldkwaliteit Openbare Ruimte, etc.

Voorzien is een mix van intensieve bebouwing met parkachtig groen tot een woongebied dat sterker landschappelijk wordt ingepast.

Wordt het kostenverhaal niet door een anterieure overeenkomst verzekerd, dan overweegt de gemeente een publiekrechtelijk kostenverhaal.

50 Structuurvisie Oss-West

Sturing op het programma

Het voornemen is als gemeente de gronden voor de woongebieden, de

Gezonde financiële sturing met regie door gemeente en samenwerking

hoofdwaterstructuur en de ontsluitingsweg buiten de woongebieden te

met een breed scala van marktpartijen (kansenstrategie)

verwerven, bouwrijp te (laten) maken en de grond binnen de woongebie-

•

Actief grondbeleid met onder andere de toepassing Wet voorkeurs-

den rechtstreeks uit te geven aan woningbouwcorporaties, maatschappe-

recht gemeenten.

lijke organisaties, bedrijven en aan ontwikkelaars en zelfbouwers.

• •

Adaptief ontwikkelen, rekening houden met de veranderingen in de woningbouwopgave, klimaatopgave en marktmogelijkheden.

Gemeente Oss en een aantal markpartijen hebben de afgelopen jaren

Conform gemeentebegroting: De resultaten uit de gebiedsontwikke-

grondposities verworven. Juist door als gemeente de regie te houden

ling zijn bestemd om aan te wenden voor bijdrage aan de fondsen,

en zorgvuldig samenwerkings- en ontwikkelingsovereenkomsten te

opgericht in de Nota Kostenverhaal.

sluiten, indien nodig door aan te besteden, kan ervoor worden gezorgd dat ambitieuze plannen haalbaar zijn en de risico’s van de ontwikkeling

Het is van belang om geen eenzijdige buurten te bouwen. Het gaat om

en realisering bij die partijen komen te liggen die de risico’s het beste

een mix tussen allerhande doelgroepen in allerhande typen woningen.

kunnen dragen.

De mix kan per buurt nog verschillen maar wat in alle buurten, dus over de gehele wijk geldt, is dat er geen duidelijk zichtbaar onderscheid moet

Het is voor de betaalbaarheid van belang om de grondkosten zo laag

zijn tussen de dure en de goedkope(re) woningen. Uiteraard zullen er ver-

mogelijk te houden. Dit is de reden dat de gemeente heeft besloten tot

schillen zijn in het volume van de woning, de eventuele tuin en de inrich-

actief grondbeleid en de Wet voorkeursrecht gemeente heeft gevestigd .

ting van het huis, maar uiterlijk dienen de woningen niet op voorhand te

In april 2019 en mei 2021 heeft de raad een besluit genomen waardoor

typeren zijn naar opvallende verschillen in de bouwprijs.

de Wet voorkeursrecht gemeenten op een aantal kadastrale percelen is gevestigd. Op 16 november 2021 heeft het College van B&W een besluit

Partnerschap voor duurzaam ontwikkelen en bouwen

genomen waardoor er op een aanzienlijk deel van de resterende gronden

Extra ruimte voor de actuele landelijke thema’s klimaatadaptatie, water,

een voorlopig voorkeursrecht is gevestigd dat binnen drie maanden zal

natuur- en landschapsontwikkeling en versterking van biodiversiteit

worden bestendigd door de raad.

vallen niet onder de gebruikelijke grondexploitatie van gebiedsontwikkeling. Parallel aan de ontwikkel- en bouwopgave van de te realiseren

Waar mogelijk koopt de gemeente agrarische grond van eigenaren die

buurten in deze structuurvisie zullen partners worden gezocht voor

hun grond aanbieden, tegen koopprijzen die in verhouding dienen te

grondverwerving, inrichting en beheer van de tussenliggende gebieden

staan tot de waarde voor de beoogde ontwikkeling en het moment waar-

en de overgangen naar het weidegebied. Dit wordt nader uitgewerkt in

op een ontwikkeling ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.

de aanloop naar het Ontwerp Bestemmingsplan.

51 Structuurvisie Oss-West