Bijlage 2A Toelichting - bijlage 11 Lutterstraat 2 Lithoijen/Vlierstraat 17 Oijen

de notitie Toepassingsbereik en met name de verdeling van ruimtelijke ontwikkelingen over de verschillende categorieën is de basis voor het afsprakenkader over toepassingsbereik. 2. bij planmatige (stedelijke) ontwikkelingen is kwaliteitsverbetering altijd van toepassing; 3. bij niet-planmatige ontwikkelingen: tegenprestatie gerelateerd aan impact:  cat. 1 geen impact: geen tegenprestatie  cat. 2 beperkte impact: landschappelijke inpassing  cat. 3 grote impact: berekende kwaliteitsverbetering van het landschap

Ruimtelijke onderbouwing Lutterstraat 2/Vlierstraat 17, pag. 46 van 51 Datum 16 maart 2018 Kwaliteitsverbetering Binnen de regio is geen unaniem beeld over de toepassing van de landschappelijke tegenprestatie die geleverd moet worden. Er wordt ingezet op keuzevrijheid voor de afzonderlijke gemeenten. Afspraken kwaliteitsverbetering 1. Bij planmatige (stedelijke) ontwikkelingen: storting in een landschapsfonds of bijdrage in natura in landschapsversterkend project. 2. Bij niet-planmatige ontwikkelingen zijn gemeenten zelf verantwoordelijk voor de toepassing: in natura (op of nabij de projectlocatie), financiële bijdrage in landschapsfonds of een combinatie van beide. 3. Bij kwaliteitsverbetering in natura (op of nabij de projectlocatie) bevat het ruimtelijk plan de verantwoording van de kwaliteitsverbetering. 4. De regio kiest niet voor een (sub)regionaal landschapsfonds. Indien gemeenten een grensoverschrijdend landschapsproject willen realiseren, weten zij elkaar te vinden. Methodiek bij niet-planmatige ‘categorie 3’ ontwikkelingen De regio vindt het belangrijk dat er ruimte is voor lokaal maatwerk. Uitgangspunt is een methodiek die uitgaat van een forfaitair bedrag op basis van grondwaardevermeerdering (bestemmingswinst).

Afspraken methodiek bij niet-planmatige ‘categorie 3’ ontwikkelingen - berekening van een vorm van forfaitair bedrag gebaseerd op een percentage van de grondwaardeverandering (bestemmingswinst). Dit berekende forfaitair bedrag bepaalt de omvang van de te leveren prestatie; - gedifferentieerd systeem van functies, inspanningen en (grond)waarden; - een minimale basisinspanning voor de kwaliteitsverbetering, gemeenten kunnen een hogere inspanning vragen; - duidelijkheid aan initiatiefnemers bij start planontwikkeling. Basisinspanning De notitie Toepassingsbereik is het vertrekpunt voor bepalen van de basisinspanning die bij de verschillende ruimtelijke ontwikkelingen wordt voorgestaan. Voor planmatige (stedelijke) ontwikkelingen wordt aangesloten bij de eerdere afspraken voor rood-voor-groenkoppeling bij stedelijke uitbreidingen en het voorstel uit de handreiking. Afspraken basisinspanning Voor niet-planmatige ontwikkelingen in het buitengebied: - categorie 1: geen inspanning; - categorie 2: een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd landschapsplan en borging van uitvoering en beheer; - categorie 3: de beschreven forfaitaire methode, waarbij uitgegaan wordt van minimaal 20% van de grondwaardevermeerdering.

Voor planmatige ontwikkelingen in het buitengebied: - Stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, in zoekgebied voor verstedelijking: Vaste afdracht per m2, te stellen op 1% van de uitgifteprijs; - Infrastructuur: Maatwerk waarbij kwaliteitsverbetering integraal onderdeel is van de gebiedsontwikkeling; - Overige (planmatige) ontwikkelingen zoals windturbines, reclamemasten, zendmasten voor telecommunicatie: Maatwerk aanpak. Maatregelen kwaliteitsverbetering landschap In de evaluatie kwam onduidelijkheid over de maatregelen en kosten die kunnen worden ingebracht voor kwaliteitsverbetering van het landschap naar voren. Om de aanpak voor kwaliteitsverbetering binnen de regio gelijk te schakelen zijn de richtlijnen hieronder kort samengevat. Fysieke maatregelen Op basis van de regeling voor kwaliteitsverbetering landschap uit de Verordening ruimte is voorwaarde dat de kwaliteitsverbetering moet resulteren in fysieke en zichtbare verbetering van het landschap. Investeringen die geen fysieke kwaliteitsverbetering voor het landschap opleveren, zoals

Ruimtelijke onderbouwing Lutterstraat 2/Vlierstraat 17, pag. 47 van 51 Datum 16 maart 2018 milieumaatregelen in de vorm van (asbest)sanering, duurzaamheid en dierenwelzijn, afschrijving economische boekwaarde en aanbrengen van functioneel groen op erf, vallen niet onder het toepassingsbereik van kwaliteitsverbetering landschap. Richtlijn inbreng kosten kwaliteitsverbetering landschap: Inrichting- en beheerkosten voor aanleg of herstel van natuur- en landschapselementen baseren/ relateren aan gegevens (prijzen, minimale oppervlakten, soorten) die beschikbaar zijn vanuit STIKA dan wel andere gestandaardiseerde normbedragen voor maatregelen. Ruimtelijk kwaliteitsbeleid Bij de gemeenten in de regio Noordoost is voldoende beleidskader voor de beoordeling en sturing van ruimtelijke ontwikkelingen en de daarmee verbonden kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit betekent dat gemeenten in de regio beschikken over: - een structuurvisie of voornemens zijn deze op te stellen/ te actualiseren; - een actueel beleidskader en/ of parate gebiedskennis om de inrichtingsvoorstellen voor kwaliteitsverbetering te beoordelen en aan te sturen. - een ambitiekaart met regionale landschapsopgaven voor investering in (sub)regionale landschapsversterkende projecten. Afspraak ruimtelijk kwaliteitsbeleid 1. Gemeenten dragen zelf zorg voor het benodigde ruimtelijk kwaliteitskader. 2.

Gemeenten hebben regierol voor kwaliteitsverbetering van het landschap. Verantwoording en monitoring In de Verordening Ruimte is opgenomen dat van de kwaliteitsverbetering die is verzekerd via een financiële bijdrage in een landschapsfonds regelmatig verslag moet worden gedaan in het regionaal ruimtelijk overleg. Voor de kwaliteitsverbetering via een bestemmingsplan zijn geen nadere vereiste voor de verantwoording opgenomen. Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de uitvoering en handhaving van de kwaliteitsverbetering. Afspraken verantwoording en monitoring 1. Regelmatig wordt in het kader van de Monitor Verordening ruimte verslag gedaan van de financiële bijdrage aan en besteding van het landschapsfonds voor kwaliteitsverbetering van het landschap. 2. Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de uitvoering en de handhaving van de kwaliteitsverbetering. 3. Initiatieven om kennis en kunde over kwaliteitsverbetering te delen, worden in principe door regio /provincie ondersteund.

Categorie 1: geen inpassing of tegenprestatie Tot deze categorie behoren in ieder geval de volgende concreet benoemde ontwikkelingen: - vergroten inhoud van een burgerwoning tot 750 m3; - vergroten inhoud van een bedrijfswoning tot 750 m3; - vergroten aantal m2 bijgebouwen bij woning tot 100 m2 in totaal; - realisatie Ruimte voor ruimte woning(en); - ontwikkeling ter realisatie van EHS compensatie; - wijzigen bestemming naar Bos/Natuur en treffen bestemmingsregeling/aanleg voorzieningen die een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van extensieve recreatieve mogelijkheden tot gevolg hebben; - vestiging van of de splitsing in meerdere wooneenheden in monumentale/ karakteristieke/cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; - uitbreiding bestemmingsvlak wonen tot 1500 m2; - herbouw woning binnen geldend bestemmingsvlak; - wijziging bestemming agrarisch bedrijf (inclusief agrarisch verwant en agrarisch-technisch hulpbedrijf) of niet-agrarisch bedrijf met een omvang van minimaal 1 ha, in bestemming wonen of andere bestemming zoals horeca, niet-agrarisch bedrijf, maatschappelijke doeleinden of recreatie

Ruimtelijke onderbouwing Lutterstraat 2/Vlierstraat 17, pag. 48 van 51 Datum 16 maart 2018

-

-

mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 1500m2, overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 200m2 aan bijgebouwen/ voormalige bedrijfsbebouwing resteert; bed & breakfast en kleinschalige recreatieve nevenactiviteiten in/bij (bedrijfs)woning binnen vigerende bouwregeling (oppervlakte bijgebouwen) en binnen geldend bestemmingsvlak wonen of niet-agrarisch bedrijf tot een maximum van 200 m2; nevenactiviteiten en verbrede landbouwactiviteiten bij een agrarisch bedrijf of Wonen-VAB binnen bestaande bebouwingsmogelijkheden tot een maximum van 200 m2; aan huis gebonden beroep/bedrijf in/bij woning binnen geldende bouwregeling (oppervlakte bijgebouwen); ontheffing mantelzorg in/bij woning binnen geldende bouwregeling (oppervlakte bijgebouwen); ontheffing tijdelijke huisvesting seizoenarbeiders binnen geldende, bestaande bebouwing (dit mag niet leiden tot het ontstaan van een zelfstandige woonruimte); huisvesting reclasseringsjongeren op (agrarisch) bedrijf binnen geldende, bestaande bebouwing; toestaan tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen; verkoop van op het eigen (agrarisch) bedrijf vervaardigde producten (inclusief de verkoop van streekeigen producten) tot een maximum van 200 m2 binnen geldende bouwregeling bedrijfsbebouwing; omzetten van vrijkomende agrarische bedrijfswoning naar plattelandswoning; bouw van ooievaarsnesten; toestaan

Bosman-molens tot 5 m.

Voor het overige behoren tot deze categorie: - ontwikkelingen onder toepassing van de directe bouwmogelijkheden/bouwregels en gebruiksregels van een geldend bestemmingsplan; - binnenplanse 10%-afwijking: kleine afwijkingen ten behoeve van hoogte en situering. Tenzij de ontwikkeling concreet benoemd wordt in een andere categorie. In het voormalige provinciale ruimtelijke beleid (Streekplan, Paraplunota ruimtelijke ordening) waren de hiervoor genoemde oppervlakte- en inhoudsmaten opgenomen als gangbare bovenmaten tot waar gemeenten de mogelijkheid kregen deze ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren. Het zou niet juist zijn voor deze mogelijkheden nu opeens een extra inspanning te eisen.

Categorie 2: landschappelijke inpassing Tot deze categorie behoren in ieder geval de volgende concreet benoemde ontwikkelingen: - minicampings met kleinschalige kampeergelegenheden tot een maximum van 25 mobiele kampeermiddelen; - bed & breakfast en kleinschalige recreatieve nevenactiviteiten in/bij (bedrijfs)woning binnen vigerende bouwregeling (oppervlakte bijgebouwen) en binnen geldend bestemmingsvlak wonen of niet agrarisch bedrijf vanaf een oppervlakte van 200 m2; - nevenactiviteiten en verbrede landbouwactiviteiten bij een agrarisch bedrijf binnen bestaande bebouwingsmogelijkheden vanaf 200 m2; - vormverandering van een agrarisch bouwvlak of een bestemmingsvlak; - paardenbakken aansluitend aan het bouwvlak; - omschakeling van agrarische bedrijfsvoering (grondgebonden, intensief, overig nietgrondgebonden) zonder vergroting van het bouwvlak; - voor zover de locatie is gelegen in het agrarisch gebied, als bedoeld in de Verordening ruimte: vergroten agrarisch bouwvlak tot 1,5 ha, of vergroting met differentiatievlak van maximaal 0,5 ha specifiek ten behoeve van opslag van ruwvoer; - voor zover de locatie is gelegen in de groenblauwe mantel, als bedoeld in de Verordening ruimte: vergroten agrarisch bouwvlak tot 1 ha, of vergroting met differentiatievlak van maximaal 0,5 ha specifiek ten behoeve van opslag van ruwvoer;.

- Wijziging bestemming agrarisch bedrijf (inclusief agrarisch verwant en agrarisch-technisch hulpbedrijf) of niet-agrarisch bedrijf in bestemming wonen of wonen met VAB aanduiding, of andere bestemming, zoals horeca, niet-agrarisch bedrijf, maatschappelijke doeleinden of recreatie, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 5000m2, overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500m2 voormalige bedrijfsbebouwing resteert.

Ruimtelijke onderbouwing Lutterstraat 2/Vlierstraat 17, pag. 49 van 51 Datum 16 maart 2018

Bovenstaande opsomming is niet limitatief. Mits voorzien van een goede onderbouwing hiervan, kunnen ook andere ontwikkelingen tot deze categorie worden beschouwd. Voor het overige behoren tot deze categorie alle ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt via de (binnenplanse) afwijkingsbevoegdheid, tenzij de ontwikkeling concreet benoemd wordt in een andere categorie. Tevens kan in het bestemmingsplan bepaald worden dat een specifieke afwijking wel als categorie 3 behandeld moet worden. Categorie 3: berekende kwaliteitsverbetering van het landschap Tot deze categorie behoren alle ruimtelijke ontwikkelingen die niet onder categorie 1 of categorie 2 vallen; dit betreft onder andere de volgende ontwikkelingen: -

uitbreiding bestemmingsvlak Bedrijf, Wonen (>1500 m2), Horeca, Recreatie etc.; vergroten aantal m2 bebouwing binnen Bedrijf, Recreatie, Horeca etc.; vergroten inhoud van een (agrarische Bedrijfswoning boven 750 m3; vergroten inhoud van een burgerwoning boven 750m3; vergroten aantal m2 bijgebouwen bij een woning groter dan 100 m2; nieuwbouw (eerste) bedrijfswoning.

Voor het overige behoren tot deze categorie alle ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt via een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening, tenzij de ontwikkeling concreet benoemd wordt in een andere categorie. Notie mbt woningen via art. 8.2 / art. 9.2 Vr Het realiseren van een woning op basis van artikel 8.2 en artikel 9.2 uit de Verordening ruimte, kwaliteitsverbetering in bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking, is slechts toegestaan bij een kwaliteitsverbetering die gelijkwaardig is met de aanschaf van een ruimte-voor-ruimte titel. De benodigde kwaliteitsverbetering kan op basis van de Verordening ruimte niet worden gebaseerd op een berekening van 20% van de bestemmingswinst. 4.3.4 Defensie Uit oogpunt van defensie kunnen er beperkingen gesteld worden aan ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied. Belangrijke aandachtspunten met betrekking tot het defensiebelang zijn: - Radarverstoringsgebieden; - Obstakelbeheergebieden; - Laagvliegroutes voor jachtvliegtuigen; - Geluidszones voor militaire luchtvaartterreinen. Het gehele plangebied is gelegen binnen het radarverstoringsgebied van een radar van de vliegbasis Volkel. Binnen dit gebied is het in beginsel niet toegestaan om hogere bebouwing op te richten dan 114 meter boven NAP.

Indien er initiatieven zijn voor het oprichten van hogere bouwwerken of gebouwen, dan kan dit toegestaan worden als blijkt dat de radar niet onevenredig wordt verstoord. Dit kan door TNO worden berekend. Dit bestemmingsplan voorziet echter nergens in bouwmogelijkheden tot een dergelijke hoogte. Daarmee is het belang van het radarverstoringsgebied binnen dit bestemmingsplan voldoende gewaarborgd. Bij een eventueel toekomstig initiatief voor een bouwwerk met een hoogte tot 114 meter boven NAP of hoger dient het defensiebelang nadrukkelijk betrokken te worden bij de aanvaardbaarheid van de ontwikkeling. Voor het overige geldt dat het plangebied niet gelegen is binnen een obstakelbeheergebied, een laagvliegroute voor jachtvliegtuigen of een geluidszone voor militaire luchtvaartterreinen. Aan deze aspecten hoeft dan ook geen verdere aandacht besteed te worden. U hoeft hier niets te doen, de onderbouwing is zo voldoende.

Ruimtelijke onderbouwing Lutterstraat 2/Vlierstraat 17, pag. 50 van 51 Datum 16 maart 2018 4.3.5 Milieueffectrapportage (M.e.r.) Op grond van het Besluit milieueffectrapportage, mede in relatie tot bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, moet voor bepaalde projecten een m.e.r. worden gemaakt of een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd. Met een m.e.r. worden vooraf de milieugevolgen van een besluit in beeld gebracht. In het plangebied is sprake van de aanleg, wijziging of uitbreiding van een klein stedelijk ontwikkelingsproject. Het gaat om de functieverandering van een agrarisch bedrijf naar een bedrijfsverzamelgebouw en de omzetting van een agrarisch bedrijfswoning naar een burgerwoning. Een dergelijk klein stedelijk ontwikkelingsproject valt onder de activiteit D.11.2. in bijlage II van het Besluit m.e.r. waarvoor de term 'stedelijke ontwikkeling' geldt. De drempelwaarde voor een m.e.r.beoordelingsplichtige activiteit van D.11.2. in bijlage II van het Besluit bedraagt: • Een oppervlakte van 100 ha of meer; • Een aangesloten gebied en 2000 of meer woningen. De ontwikkeling ligt ver beneden de drempelwaarde zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Gevoelige gebieden In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied.

Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Het plangebied is niet gelegen in de nationaal natuurnetwerk (voorheen ecologische hoofdstructuur). De projectlocatie is niet gelegen in een waterwingebied en bevat geen specifieke eigenschappen met betrekking tot het thema water. Milieugevolgen In voorgaande paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid, luchtkwaliteit etc. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake is van nadelige milieugevolgen. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen. Voor de bestemmingswijziging is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Ruimtelijke onderbouwing Lutterstraat 2/Vlierstraat 17, pag. 51 van 51 Datum 16 maart 2018 Hoofdstuk 5. Juridische doorvertaling Dit hoofdstuk beschrijft de doorvertaling van het initiatief/ de initiatieven naar de specifieke regeling in de op te stellen herziening van het bestemmingsplan Buitengebied. Deze doorvertaling richt zich uitsluitend op die onderdelen van deze onderbouwing, die een juridische regeling in het bestemmingsplan behoeven. De exacte inhoud van de regels wordt bij de bestemmingsplanherziening nader bepaald. De locatie Vlierstraat 17 Voor de locatie Vlierstraat 17 geldt dat in de herziening het voormalige agrarisch bouwvlak wordt opgedeeld in deels (daar waar de woning met bijgebouwen en tuin is gelegen) de woonbestemming en deels (het ‘achtererf’) een agrarische gebiedsbestemming. In de regels wordt de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen, zijnde 220 m2, expliciet voor deze locatie vastgelegd. De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing wordt in de regels geborgd, door het opnemen van de verplichting om de landschappelijke inpassing conform het inpassingsplan, binnen een bepaalde periode na het onherroepelijk worden van het herzieningsplan uit te voeren én de verplichting om de inpassing vervolgens ook in stand te houden.

De locatie Lutterstraat 2 Voor de locatie Lutterstraat 2 geldt dat in de herziening de bedrijfsbestemming wordt opgenomen, met daarbij de specifieke regeling dat het een bedrijfsverzamelgebouw betreft voor bedrijven met maximaal milieucategorie 2. Voor een deel van het bedrijfsverzamelgebouw wordt de aanduiding ‘aannemersbedrijf’ opgenomen op 2 de verbeelding. Hier is een aannemersbedrijf toegestaan van maximaal 1.000 m . Er is maximaal één bedrijfswoning toegestaan en ook reeds aanwezig. De bestaande tweede woning, ingericht in een deel van de bedrijfsgebouwen, alsmede de bestaande ontsluiting van deze woning naar de openbare weg, worden door het opnemen van een persoonsgebonden overgangsregeling in het herzieningsplan nader geregeld waarmee zowel de woning als de erfontsluitingsweg in een overgangsrechtelijke situatie kunnen worden toegestaan. Hoofdstuk 6

Haalbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid De voorgenomen ontwikkelingen betreffen in beginsel twee particuliere initiatieven van de familie Van de Wetering. De exploitatie van beide locaties valt onder de verantwoordelijkheid van de familie Van de Wetering. Tussen de gemeente Oss en de initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Exploitatieplan Gelet op het bepaalde in artikel 6.12 Wro, is de gemeente niet gehouden een exploitatieplan vast te stellen voor het plangebied daar er geen sprake is van een bouwplan waarbij een exploitatieplan verplicht is conform artikel 6.2.1 Bro. 6.2 PM

Zienswijzen

Ruimtelijke Onderbouwing Bijlagen

Lutterstraat 2 / Vlierstraat 17 (004-023) Gemeente Oss

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Lutterstraat 2 / Vlierstraat 17 (004-023) Gemeente Oss

Inhoud

: Ruimtelijke onderbouwing

IDN-nummer

:

Projectnummer

: 004023

Profitmanagernr.

: P179677

Opdrachtgever

:

Opsteller

: mw. B. van den Hoek

Status

: Ontwerp

Datum

: 12 februari 2018

Pouderoyen Compagnons vormgeving van stad en land is een handelsnaam van Pouderoyen BV St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ NIJMEGEN tel: 024-3224579 fax: 024-3241240 e-mail: info@pouderoyen.nl www.pouderoyen.nl IBAN NL29 RABO 0154 8198 75 KVK 14 06 66 14 BTW NL 8104.81.996 B01

Inhoud bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Bijlage 1

Toelichting landschappelijke inpassing Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen Pouderoyen

Bijlage 2

Memo akoestische onderbouwing, Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

Bijlage 3

Brief provincie stortplaats

Bijlage 4

Watertoets Lutterstraat 2

Bijlage 5

Watertoets Vlierstraat 17

Pouderoyen BV St. Stevenskerkhof 2, 6511 VZ NIJMEGEN

tel: 024-3224579 fax: 024-3241240 e-mail: info@pouderoyen.nl www.pouderoyen.nl

Pouderoyen Compagnons

Bijlage 1

GEMEENTE OSS Toelichting landschappelijke inpassing en kwaliteitsbijdrage Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

Toelichting landschappelijke inpassing en kwaliteitsbijdrage Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen Projectnr.004-023/ 12 februari 2018

INHOUD 1.

INLEIDING .................................................................................... 2

1.1. 1.2.

Aanleiding ....................................................................................... 2 Planlocaties .................................................................................... 2

2.

RUIMTELIJKE CONTEXT ............................................................ 3

2.1.

Context planlocaties ....................................................................... 3 Lutterstraat ......................................................................................... 3 Vlierstraat ........................................................................................... 5 2.2. Landschapsbeleid Gemeente Oss (2015)...................................... 5 Oeverwal ............................................................................................ 5 Komgebied ......................................................................................... 6 2.3. Planvoornemen .............................................................................. 6

3.

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING............................................ 8

3.1. 3.2.

Inpassing locatie Vlierstraat ........................................................... 8 Inpassing locatie Lutterstraat ......................................................... 9 Straatzijde Lutterstraat (westzijde) .................................................... 9 Zuidzijde ........................................................................................... 10 Oostzijde (landschappelijke zijde) ................................................... 10 3.3. Kwaliteitsbijdrage locatie Lutterstraat ........................................... 11 3.4. Beplantingslijst ............................................................................. 13 Vlierstraat ......................................................................................... 13 Lutterstraat ....................................................................................... 13

Bijlagen: tekeningen landschappelijke inpassing

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

1

1.

INLEIDING

1.1. Aanleiding Aanleiding voor het opstellen van onderhavig landschappelijk inpassingsplan is tweeledig. Aan de Lutterstraat te Lithoijen wordt een perceel met bedrijfsloodsen en een bedrijfswoning herbestemd van agrarisch naar niet-agrarische bedrijvigheid. Aan de Vlierstraat te Oijen wordt een agrarische bestemming en bouwvlak gesaneerd waarbij de bedrijfswoning wordt bestemd tot burgerwoning met een bijgebouw. Een vereiste bij bovenstaande planvoornemens is een goede landschappelijke inpassing van de bebouwing en verharding op beide locaties. Voor de locatie aan de Lutterstraat dient naast de reguliere inpassing een landschappelijke kwaliteitsbijdrage te worden geleverd. In voorliggend document wordt het landschapsplan voor beide locaties toegelicht in woord en beeld. Allereerst wordt de ruimtelijke context en de karakteristieken van het landschap beschreven. Daarna volgt de toelichting van de landschappelijke inpassing van de planlocaties. Ten slotte wordt voor de locatie aan de Lutterstraat de benodigde kwaliteitsbijdrage berekend en beschreven.

1.2. Planlocaties De planlocaties liggen aan de Lutterstraat aan de rand van Lithoijen en de Vlierstraat, nabij de kern van Oijen. Beide locaties liggen in het buitengebied van gemeente Oss. Het landschap wordt bepaald door het agrarisch gebruik en de karakteristieken van het rivierenlandschap van de Maas. Onderstaande luchtfoto illustreert de ligging van beide locaties.

Vlierstraat 17 Oijen

Lutterstraat 2 Lithoijen Ligging planlocaties (luchtfoto Google Maps)

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

2

2.

RUIMTELIJKE CONTEXT

2.1. Context planlocaties Lutterstraat De Lutterstraat is een zijweg van de provinciale weg N625, de John F. Kennedybaan. De planlocatie ligt aan de kruising van deze wegen, en maakt deel uit van een klein bebouwingscluster met enkele (agrarische) bedrijven en woningen, en een kleine jachthaven aan de Oude Maas. Het omliggend gebied kent overwegend een agrarisch gebruik, in de vorm van akker- en weidepercelen. De wegen worden begeleid middels laanbeplanting en de (boeren-)erven zijn veelal rijk beplant met erfbeplanting. De planlocatie bestaat uit opslagloodsen, erfverharding en een bedrijfswoning aan de kruising van de Lutterstraat en de provinciale weg. Aan de noordzijde van de loods zit inpandig een mantelzorgwoning. De locatie wordt omgeven door erfbeplanting zoals bomenrijen en –groepen, struweelhagen en een groenwal. Aan de Lutterstraat zit een brede verharde inrit.

Locatie Lutterstraat

De planlocatie aan de Lutterstraat ligt ter plaatse van een bijzonder historisch element, namelijk het fort van Luttereind. Dit maakte deel uit van het verdedigingsstelling van Lithoijen, die uit drie verdedigingswerken bestond en op zijn beurt weer deel uit maakte van de Noord-Brabantse Waterlinie. Het fort van Luttereind is op gericht in 1833 en diende om de verhoogde weg tussen Oss en Lithoijen te beschermen en zonodig te kunnen afsluiten. Het bestond uit aarden wallen met een brede gracht eromheen.

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

3

Uitsnede van de topografische kaart van 1873 met daarop het fort van Luttereind aangegeven. (topotijdreis.nl)

De gemeente Oss heeft de ambitie om deze cultuurhistorische waarden te behouden en te versterken. Hieraan wordt invulling gegeven door de Contouren en de entrees van het voormalig fort te markeren in het landschap. Onderhavig planvoornemen biedt mogelijkheden voor een eerste aanzet van het gedeeltelijk zichtbaar maken van het voormalige fort. De gemeente heeft middels een ontwerp kenbaar gemaakt dat een gedeelte van de gracht op het huidige perceel van de planlocatie heeft gelegen. De ambitie is om dit gedeelte terug te brengen door deze onderdeel te maken van onderhavig landschapsplan. In het navolgend hoofdstuk wordt hieraan invulling gegeven.

Uitsnede van de ambitiekaart met de contouren van het fort van Luttereind op de huidige situatie geprojecteerd. (Gemeente Oss)

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

4

Vlierstraat De Vlierstraat loopt van de kern van Oijen tot aan de Maas en haar nevengeul, de Oude Maas. Het landschap wordt bepaald door de ligging van de Maas en het netwerk van dijken die het achterland tegen de Maas beschermen. Binnendijks is het gebruik voornamelijk agrarisch, met akkers en weiden en de tussenliggende agrarische erven. Beplanting bestaat voornamelijk uit bomenlanen langs de wegen en verspreid liggende bosperceeltjes en boomgaarden. De planlocatie bestaat uit een vrijstaande woning en een bijgebouw aan de straatzijde. Op het achterterrein ligt een grasweide en een paarden rijbak. Beplanting bestaat uit (korte) groensingels op de perceelsgrenzen aan weerszijden van de woning en het bijgebouw.

Locatie Vlierstraat

2.2. Nota Landschapsbeleid Gemeente Oss (2015) De locatie aan de Vlierstraat behoort door de ligging nabij de Maas tot het landschap van de oeverwal. De Lutterstraat ligt op de overgang van de landschappen van het komgebied en die van de oeverwal. Deze landschapstypen worden als volgt gekarakteriseerd. Oeverwal Oeverwallen zijn hoger gelegen ruggen in het landschap in binnendijks gebied op enige afstand van de Maas. Het wordt gekenmerkt door een halfopen tot besloten landschap met een regelmatige en blokvormige verkaveling. Het gebruik is overwegend agrarisch en tussen de percelen staan houtwallen, bomenlanen en boomgaarden. De dijk is hierbij een belangrijk landschappelijke element: het vormt een verbindend element tussen de kleine kernen langs de Maas.

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

5

Er wordt gestreefd naar een versterking van de kleinschaligheid en het groene karakter van de oeverwal. Dit betekent een verdichting rondom de kernen door de aanplant van kleinschalige landschapselementen zoals hagen, boomgaarden, singels en laanbeplanting. Zo ontstaat er een afwisseling tussen open en besloten en wordt het onregelmatige en kleinschalige kavelpatroon versterkt.

Uitsnede kaart landschapstypen (Nota Landschapsbeleid 2015 Gemeente Oss)

Komgebied Het komgebied bestaat uit laaggelegen en grootschalige polders met voornamelijk een agrarisch gebruik. Het landschap wordt gekenmerkt door de smalle verkaveling, waterlopen en de openheid. In het komgebied streeft men naar een behoud en versterking van de rechtlijnige opbouw en de kenmerkende openheid. Dit kan door een minimum aan opgaande beplanting toe te passen om zo de lange zichtlijnen en brede zichtrelaties te behouden en te versterken.

2.3. Planvoornemen Het planvoornemen is –vanwege de twee planlocaties- vanzelfsprekend ook tweeledig. Aan de Lutterstraat wordt de bestemming van het perceel gewijzigd van agrarisch naar niet-agrarisch. De huidige bedrijvigheid is namelijk niet agrarisch van aard waardoor een agrarische bestemming niet overeenkomt met het huidige gebruik. De bedrijfswoning blijft als zodanig behouden en bestemd, en ook de inpandige mantelzorgwoning wordt voorlopig niet gesaneerd. Een persoonsgebonden overgangsrecht wordt namelijk opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan. Dit betekent dat in onderhavig plan ook een scenario is opgenomen voor het moment dat de woning en inrit gesaneerd worden.

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

6

Aan de Vlierstraat wordt de vergunning voor een varkenshouderij ingetrokken wat betekent dat ook hier de bestemming aangepast dient te worden en de woning als burgerwoning wordt bestemd. De agrarische bestemming en bouwvlak komen hierbij te vervallen. De rest van het perceel blijft behouden als paarden- of grasweide. Voor beide locaties geldt dat deze op een goede manier moeten worden ingepast in het bestaande landschap. Hiervoor geldt dat de voorgenomen maatregelen dienen aan te sluiten bij de kernkwaliteiten van het landschap zoals beschreven in het nota landschapsbeleid van de gemeente Oss. Tevens moet invulling worden gegeven aan de randvoorwaarden van de gemeente zoals beschreven in de brief van 27 februari 2017.

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

7

3.

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

Hierna wordt de landschappelijke inpassing van beide locaties weergegeven en toegelicht. In de bijlage zijn eveneens de inpassingstekeningen in groter formaat opgenomen. Voor de locatie aan de Lutterstraat wordt naast de inpassing een landschappelijke kwaliteitbijdrage berekend en beschreven.

3.1. Inpassing locatie Vlierstraat Aan de Vlierstraat zijn de voorgenomen maatregelen minder omvangrijk. Hier staat reeds een woning, waarvan het bijgebouw moet worden ingepast. Het bijgebouw staat naast de woning, en is daardoor zichtbaar vanaf de straat en vanaf de dijkweg aan de noordzijde, de Oijense Benedendijk. Inpassing van het bijgebouw wordt bereikt door de aanplant van een geschoren haag van circa 1,5 meter hoog aan drie zijden van het gebouw. De haag wordt vrij dicht op de gevel voorzien, zodat doorzichten langs de haag behouden blijven. Enkel aan de zijde van de woning en het erf, de noordoostzijde, blijft vanwege de toegang vrij van beplanting. Aan zowel de voor- als de achterzijde worden twee bomen aangeplant, die bij voldoende kroonvorming het zicht op het bijgebouw verzachten.

Inpassingstekening Vlierstraat

De bestaande groensingels aan weerszijden van de woning met bijgebouw blijven behouden en worden indien mogelijk aangevuld met extra struweel en bomen. De noordzijde van het perceel blijft vrij van opgaande beplanting om de doorzichten naar en vanaf de dijk en de Vlierstraat te behouden.

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

8

3.2. Inpassing locatie Lutterstraat Aan de Lutterstraat dienen de bedrijfsloodsen te worden voorzien van een robuuste inpassing, zodat het zicht op de loodsen wordt verzacht of zelfs geheel wordt weggenomen. De grootschalige loodsen met de grijsgroene gevelbekleding contrasteren namelijk met het kleinschalige landschap van de oeverwal en zijn daardoor niet passend in het bestaande landschap. Om deze reden worden de navolgende maatregelen genomen. Vanzelfsprekend dient er uitsluitend gewerkt te worden met streekeigen beplantingsoorten. Deze zijn opgenomen in de plantlijst.

Inpassingtekening Lutterstraat (Fase I)

Straatzijde Lutterstraat (westzijde) Aan de westzijde staat reeds beplanting op het perceel. Tussen de loods en de straat staan bomengroepen en een struweelhaag. Ten zuiden daarvan ligt de inrit van het bedrijfserf. De inrit zal aan de straatzijde worden versmald tot een maximale breedte van 12 meter. Ten noorden van de inrit wordt een klein gedeelte van de verharding doorgetrokken om de aanwezige toegang tot de loods bereikbaar te houden. Langs de perceelsrand aan de straat wordt de bestaande haag gesnoeid tot een hoogte van circa 1,5 meter hoog. De haag voorziet deze zijde van het bedrijfsperceel van een nette groene plint en een in het landschap passende erfscheiding. Ten zuiden wordt een nieuwe haag aangeplant en doorgetrokken tot circa 10 meter op de zuidelijke perceelsgrens. De boomgroepen hebben reeds een aanzienlijke maat en dragen hierdoor bij aan de inpassing van de westgevel van de loods. Op de plek waar de inrit wordt versmald wordt een bomengroep aangeplant, aansluitend op de bestaande bomen. De bomen worden voorzien van

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

9

een ondergroei van diverse soorten (inheemse) struweelbeplanting. Het samenspel van de haag, de bomen en het struweel zorgt voor een voldoende dichte groensingel aan deze zijde van het perceel. Zuidzijde Aan de zuidzijde ligt de erfverharding tot aan de erfgrens. Op het aangrenzende (buur-)perceel staat een groensingel van diverse soorten struweel en bomen. Deze singel zal op de planlocatie worden versterkt door het uitnemen van verharding en de aanplant van een bomenrij met ondergroei. De singel krijgt een breedte van circa 7 meter en zal in samenspraak met de buren moeten worden ingevuld met inheemse soorten. Oostzijde (landschappelijke zijde) Aan de oostzijde grenst het perceel aan het open agrarisch landschap. Komend uit het oosten over de provinciale weg zijn de loodsen van grote afstand te zien. Een robuuste inpassing aan deze zijde is derhalve noodzakelijk. Om deze reden wordt een groensingel aangeplant bestaande uit twee bomenrijen met ondergroei van diverse soorten struweel. Een robuuste groensingel met een dichte takkenstructuur zorgt ook in de winter voor voldoende afscherming. Aan de noordzijde is de inpassing tweeledig. Zolang de mantelzorgwoning in het bedrijfspand zit, wordt de inrit gehandhaafd en krijgt de voorziene bomenrij aan deze zijde geen onderbegroeiing ten behoeve van het uitzicht vanuit de mantelzorgwoning.

Zodra de mantelzorgwoning wordt gesaneerd wordt de inrit verwijderd. De bomenrij wordt vervolgens aangevuld met ondergroei zodat ook de hier de groensingel voldoende dicht wordt. De grondwal met diverse boom(vormers) aan de oostzijde van het woonperceel blijft behouden.

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

10

Inpassingtekening Luttersraat (Fase II)

3.3. Kwaliteitsbijdrage locatie Lutterstraat Het planvoornemen aan de Lutterstraat behoort tot een ontwikkeling in het buitengebied van de derde categorie. Dit betekent onder andere dat een berekening van de ruimtelijke kwaliteitswinst noodzakelijk is, en dat een bijdrage van 20 procent van deze winst ten goede moet komen aan de landschappelijke kwaliteit ter plaatse. Navolgende berekening toont de kwaliteitswinst en vervolgens worden de beoogde maatregelen voor de landschapsverbetering beschreven.

Huidige waarde Totaal Nieuwe waarde Totaal

Bestemming Agrarisch met bouwblok

Agrarisch zonder bouwblok Bedrijf met bouwblok

Oppervlakte (m²) Waarde (per m²) 10887 € 25,00

5887 5000

Toename waarde Kwaliteitsbijdrage (20%)

€ 5,00 € 50,00

Totaal € 272.175,00 € 272.175,00 € 29.435,00 € 250.000,00 € 279.435,00 € 7.260,00 € 1.452,00

De ruimtelijke kwaliteitswinst voor de locatie Lutterstraat betreft € 7.260,-. De bijdrage dient 20 procent van deze winst te bedragen en komt dus neer op €1.452,-. De kwaliteitsbijdrage wordt geleverd door het terugbrengen van een gracht en de aanleg van een kruiden- en bloemrijk grasland. De gracht maakte deel uit van het hiervoor beschreven Fort Luttereind, welke nu weer in etappes zichtbaar wordt gemaakt. De gracht wordt ter plaatse van de planlocatie teruggebracht door de aanleg van strak vormgegeven grondwallen die de contouren van de gracht volgen. Eventueel kan met een informatiebord duidelijk worden gemaakt dat dit

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

11

een reconstructie is van het fort, zodat er draagvlak wordt gecreëerd om ook de andere delen terug te brengen in het landschap. Omdat de planlocatie mogelijk op een oude vuilstortplaats ligt, is afgraven van de grond onwenselijk. Daarom is er gekozen voor een realisatie op maaiveld, waarbij strak gevormde grondlichamen de contour van de gracht weergeven. Het overige gedeelte van de grasweide langs de provinciale weg wordt ingezaaid met diverse kruidenmengels, zodat er een kruiden- en bloemrijk grasland ontstaat dat de plaatselijke ecologie ten goede komt. Tevens geeft het een fraai aanzicht voor de passanten op de weg. De totale kwaliteitsbijdrage wordt als volgt berekend. Hiervoor zijn de normen van Stika (Stimuleringsfonds Groen Blauw Stimuleringskader Brabant) gehanteerd. De aanleg voor de aanvoer van grond is een afgewogen aanname. Onderdeel Kruidenrijk grasland Aanvoer grond voor grondlichamen Totaal

Omvang Eenheid Bijdrage per eenheid Totaal 2984 m² € 0,16 € 484,90 222 m³ € 30,00 € 6.660,00 € 7.144,90

De totale investering in het landschap overtreft ruimschoots de benodigde bijdrage.

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

12

3.4. Beplantingslijst Vlierstraat Geschoren haag: Beuk Plantmaat 1.20m, 5 planten per strekkende meter; Totale lengte betreft ca. 45 meter; Aanplant na 1 jaar terugzetten op 1.5 m hoogte. Daarna 2 maal per jaar scheren tot 1.5 meter hoog en gewenste breedte. Bomen: Eik, beuk, noot, linde (of andere inheemse bomen van de 1e orde, passend op de overgang tussen oeverwal en komgebied); Plantmaat bij aanplant 14-16cm, totaal 4stuks; Onderhoud vindt plaats door: - Aanbrengen van boompalen en boomband bij aanplant ten behoeve van rechte stamgroei (te verwijderen 5 jaar na aanplant). - 1 maal per 2 jaar netheidssnoei en begeleidingssnoei ten behoeve van opkronen en kroonvorming in de winterperiode. - Bij eventuele uitval de betreffende boom in het voorjaar vervangen. Lutterstraat Bomen: Eik, beuk, noot, linde (of andere inheemse bomen van de 1e orde, passend op de overgang tussen oeverwal en komgebied); Plantmaat bij aanplant 14-16cm, totaal ca. 45-50 stuks (7-8m h.o.h., oostzijde twee rijen); Ondergroei: Veldesdoorn, haagbeuk, lijsterbes, sleedoorn, egelantier, gelderse roos, hazelaar. Totale lengte enkele rij (8 meter breed): ca. 160 meter; Totale lengte dubbele rij (oostzijde, 16 meter breed): ca. 75 meter; Aanplant 1st. per 1.25m², plantmaat bij aanplant 100-120cm. Geschoten haag: Beuk Plantmaat 1.20m, 5 planten per strekkende meter; Totale lengte betreft ca. 70 meter.

Mengsel Bloemrijk en kruidenrijk grasland

004-023 Landschappelijk inpassingsplan Lutterstraat 2 Lithoijen en Vlierstraat 17 Oijen

12 februari 2018

13

0

10

20

30

40

50m

N

004-023 2017-03-22 Landschapsplan Vlierstraat 17 Lithoijen

Bestaande boomgroepen met ondergroei

Aanplant geschoren haag en twee bomen aan voor- en achterzijde

Bestaande boomgroepen

0

10

20

30

Fase I

40

50m

N

Aan te planten geschoren haag perceelsgrens

Aanplant van bomen met ondergroei

Scheren/snoeien van haag perceelsgrens

Bestaande bomen aanvullen met ondergroei

004-023 2017-11-21 Landschapsplan Lutterstraat 2 Lithoijen

Aan te planten struweel/ondergroei

Aan te planten haag

Bestaande haag

Aan te planten bomen

Bestaande bomen

Legenda

- Behoud mantelzorgwoning en inrit; - Aanplant bomenrij zonder ondergroei

Fase I:

Aanplant groensingel met bomen en ondergroei

Bloemrijk grasland

Gedeelte van gracht zichtbaar gemaakt door strak vormgegeven grondwallen

Bestaande grondwal met boomvormers

Aanplant van bakenboom op hoek perceel

0

10

20

30

Fase II

40

50m

N

004-023 2017-11-21 Landschapsplan Lutterstraat 2 Lithoijen

Aan te planten struweel/ondergroei

Aan te planten haag

Bestaande haag

Aan te planten bomen

Bestaande bomen

Legenda

- Saneren mantelzorgwoning en inrit; - Aanplant ondergroei

Fase II:

Pouderoyen Compagnons

Bijlage 2

Memo Datum Documentnummer Relatie Onderwerp

9 november 2017 M179677.001.001/JSM Actief Bewind, de heer A. van de Wetering akoestische onderbouwing

Inleiding: in opdracht van Pouderoyen Compagnons is een akoestische onderbouwing opgesteld naar aanleiding van een bestemmingsplanprocedure aan de Lutterstraat 2 te Lithoijen, gemeente Oss. Ter plaatse bestaat het plan om een loods om te vormen tot een bedrijfsverzamelgebouw. Tevens is het bestaande aannemersbedrijf opgenomen c.q. vastgelegd in de verbeelding behorende bij het nieuwe bestemmingsplan. In navolgende figuur 1 is deze verbeelding opgenomen.

Figuur 1: Verbeelding

Richtafstanden: voor bouwbedrijven met een bruto bedrijfsoppervlakte kleiner dan 1.000 m2 geldt volgens de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ voor milieu-categorie 2 een richtafstand van 30 meter voor rustige woonwijk en 10 meter voor gemengd gebied. Ook de overige nog nader in te vullen bedrijven zullen maximaal milieu-categorie 2 bedrijven (mogen) zijn. Voor deze bedrijven geldt eveneens een richtafstand van 30 en 10 meter voor rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. De onderhavige situatie betreft een gemengd gebied, gezien de aanwezigheid van agrarische en niet-agrarische bedrijvigheid in de omgeving, en de ligging aan een drukke weg. Gezien de afstand tussen inrichtingsgrens en woningen van derden groter is dan 10 meter, wordt voldaan aan

M179677.001.001/JSM, Pagina 2 van 2

de richtafstand. De systematiek in de VNG-publicatie is zodanig van opzet dat geen sprake is van cumulatie van de richtafstanden behorende bij bedrijven. Daar deze systematiek ook gebruikt wordt bij het indelen van bedrijventerreinen in de omgeving van gevoelige objecten is dit ook niet logisch. Zo worden hogere milieu-categorie bedrijven het verst van de gevoelige objecten gepositioneerd en omringd door een lagere categorie bedrijven. Op deze wijze is er sprake van een goede ruimtelijke ordening. Hierbij is het niet logisch dat een cluster van milieu-categorie 2 bedrijven tezamen een categorie 3 (of hoger) bedrijf vormt. Voor het aspect geluid zijn de milieu-categorieën en de bijbehorende afstanden bepaald op basis van een totaal geluidvermogen in dB/m2. Het verschil tussen gemengd gebied en rustige woonwijk is ontstaan uit de globale geluideis dat in gemengd gebied een geluidbelasting van 50 dB(A) etmaalwaarde op de gevel aanvaardbaar wordt geacht en voor rustige woonwijk 45 dB(A). Grofweg kan een verschil van 5 dB gelijk worden gesteld aan een halvering van de afstand. Nu, bij elke milieu-categorie bedrijf, is een bepaalde invulling van activiteiten te verwachten en daarmee samenhangend een bepaald geluidvermogen per m2 en dus ook een bepaalde geluidbelasting op de gevel.

Bij een bedrijf met een lage milieu-categorie zijn bijvoorbeeld de aantallen machines, personeel en bezoekende klanten beperkt. Doordat er bij een klein bedrijf minder personeel werkzaam is, zijn er ook nauwelijks tot geen gelijktijdig in bedrijf zijnde machines wat voor een cumulatieve geluidsproductie zorgt. Het aantal bedrijven of de bedrijfsoppervlakte van deze bedrijven verandert hier niets aan. Voorbeeld: twee klein(schalig)e bouwbedrijven naast elkaar functioneren niet als één groot bouwbedrijf doordat ze toevallig naast elkaar gesitueerd zijn. Conclusie: om deze reden kan gesteld worden dat er geen sprake is van cumulatie van bedrijfscategorieën, noch van richtafstanden. Verkeersaantrekkende werking: zowel in de huidige situatie als de toekomstige is er sprake van personeels- en bezoekersextensieve bedrijven. Het aantal verkeersbewegingen is dus in beide gevallen beperkt. In de huidige situatie (akkerbouw) is sprake van relatief veel zwaar verkeer (trekkers en vrachtwagens) en in de toekomstige situatie overwegend van licht verkeer (personenauto’s/bestelwagens). Conclusie: de toekomstige situatie is akoestisch gunstiger dan de huidige situatie.

ir. J. Smeets Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

Pouderoyen Compagnons

Bijlage 3

22-09-2017 Aan de heer van de Wetering Naar aanleiding van uw telefonisch contact en toegezonden info medio juli, hebben wij zoals aangegeven contact gezocht met de gemeente Oss. Op 6 september hebben wij gesproken met de heer R. van den Broek jurist van de afdeling Ruimtelijke ordening. Wij hebben van hem een goed overzicht gekregen van de situatie en de initiatieven die momenteel met betrokkenen partijen worden uitgewerkt. In dit overleg hebben wij gezamenlijk geconcludeerd dat er overeenkomstig de regelgeving twee procedurele sporen zijn te onderscheiden die afzonderlijk van elkaar beoordeeld dienen te worden. De gemeente Oss is verantwoordelijk voor de invulling van het ruimtelijke spoor. Hierin zullen de gewenste bestemmingen via een aanpassing van het huidige bestemmingsplan vorm moeten krijgen. Mocht er op enig moment een nieuwe ruimtelijke bestemming aan uw perceel worden toegekend, dan zal een milieutoets van de bodem onderdeel gaan uitmaken van deze wijzigingsprocedure. Op deze wijze zal worden geborgd, dat het toekomstig gebruik aansluit bij de kwaliteit van de ondergrond. De gemeente Oss blijft in het ruimtelijke traject voor de familie Van de Wetering het aanspreekpunt. Aal gevolg van de aanwezigheid van de voormalige stort op uw persceel is er ook een milieuspoor aanwezig.

Vanwege onze rol in het hergebruik van stortplaatsen zullen wij als provincie reageren op uw vraag die hiermee verband houdt. U heeft ons een afschrift van een brief gestuurd d.d. 1 november 1994 van de gemeente gericht aan u. In deze wordt aangegeven dat: “ de aangetroffen bodemverontreiniging aan de Lutterstraat 2 te Lithoijen is opgenomen in het bodemsaneringsprogramma van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. De sanering van de locatie zal, zoals het er nu naar uitziet, binnen een tijdsbestek van twintig jaar plaatshebben.” In bovenstaande passage wordt het begrip “saneren” gebruikt, onze ervaring leert dat dit begrip bij veel mensen tot verwarring kan leiden. Om deze reden geven wij in onderstaande toelichting weer wat dit voor uw huidige situatie betekent. De stortplaats op uw terrein is in het verleden opgenomen geweest in het bodemsaneringsprogramma van de provincie Noord-Brabant. Eventuele bodemsanering daarvan vindt plaats in het kader van de Wet bodembescherming. De wet bodembescherming geeft in artikel 37 aan dat de bodem met spoed gesaneerd moet worden wanneer er risico’s zijn voor mens, plant en dier of voor onbeheersbare verspreiding. Om de risico’s van deze stortplaats en van de deklaag te bepalen is de stortplaats daarom in 2007 en 2011 onderzocht. Uit deze onderzoeken kwam dat er geen risico’s zijn voor plant, dier of voor onbeheersbare verspreiding zijn.

Aan de hand van de onderzoeksresultaten heeft de GGD in 2012 ook beoordeeld of er bij het huidige gebruik gezondheidsrisico’s zijn. De GGD concludeert op basis van de onderzoeksresultaten dat er geen risico’s zijn voor de volksgezondheid voor de aangetroffen verontreinigingen met koper en PAK. Ook het gehalte aan DDT/DDD/DDE dat elders op de stort is aangetroffen in het onderzoek in 2007 leidt niet tot gezondheidsrisico’s omdat er geen sprake is van gewasconsumptie uit eigen tuin. Bij het huidige gebruik heeft uw perceel daarom alle functionele eigenschappen die het daarvoor nodig heeft. U bent geïnformeerd over deze onderzoeksresultaten en de conclusie van de G.G.D. door middel van onze brief van 21 december 2012 met kenmerk 3326056. Bij deze brief was een informatiefolder gevoegd met een samenvatting van de resultaten en is u de mogelijkheid

gegeven om het betreffende onderzoeksrapport digitaal te ontvangen of telefonisch op te vragen. Omdat er geen risico’s zijn voor mens, plant dier of onbeheersbare verspreiding hoeft deze stortlocatie in het kader van de Wet bodembescherming niet met spoed gesaneerd te worden en zal de provincie Noord-Brabant in het kader van de Wet bodembescherming de stortplaats op uw perceel niet verwijderen. De onderzoeksinspanningen voor de provincie zijn hiermee afgerond. Wij hopen dat u hiermee volledig bent geïnformeerd en duidelijkheid is gegeven over de huidige stand van zaken rondom de locatie Lutterstraat 2 te Lithoijen.

Pouderoyen Compagnons

Bijlage 4

datum 10-11-2017 dossiercode 20171110-38-16389 Uit de door u ingevoerde gegevens is de volgende informatie verkregen uit de digitale watertoets: Kaart materiaal: Heeft u een beperkingsgebied geraakt? nee Welke gemeente omvat het grootste deel van het door u getekende plangebied Oss Vragen: Houdt het plan uitsluitend een interne functieverandering voor een gebouw in? Hierbij is ook geen sprake van een verhardingstoename en/of afkoppeling van hemelwater? ja Is er sprake van een directe lozing van afvalwater op oppervlaktewater? nee De WaterToets 2017

Pouderoyen Compagnons

Bijlage 5

datum 10-11-2017 dossiercode 20171110-38-16388 Persoonlijke gegevens aanvrager Projectnaam : 004-023 Vlierstraat 17 Naam aanvrager : Bernadette van den Hoek Organisatie : Pouderoyen Compagnons Straat/Postbus : Stevenskerkhof Nummer : 2 Postcode : 6511 VZ Plaats : Nijmegen Telefoon : 0243224579 E-mail : bernadette.vd.hoek@pouderoyen.nl Gemeente waarin de locatie ligt Naam gemeente : Oss Contactpersoon : Ruben van den Broek Telefoon : 140412 E-mail : R.van.den.Broek@oss.nl Waterparagraaf geen belang Met het ruimtelijk plan is geen belang van het waterschap gemoeid. We hebben dan ook geen op- of aanmerkingen op het plan. Tot slot Let op bij de verwerking van afvalwater. Omdat de gemeente hierbij meestal het bevoegd gezag is, dient u hiermee contact op te nemen. Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld. Voor het aanvragen van of informatie over een watervergunning kunt u contact op te nemen met het waterwetloket. E-mail: info@aaenmaas.nl Tel.: (073) 615 83 33 Team Watertoets, Waterschap Aa en Maas Vragen? Heeft u vragen of opmerkingen over de Digitale Watertoets? Laat het ons per mail weten info@aaenmaas.nl Voordringende vragen kunt u ons bereiken op telefoonnummer (073) 615 68 51. Ligging plangebied

Waterschap Aa en Maas streeft ernaar om correcte en actuele informatie in deze applicatie aan te bieden. Aan het beschikbaar gestelde kaartinformatie kunnen geen rechten worden ontleend. Waterschap Aa en Maas aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige vorm van schade naar aanleiding van het gebruik of de informatie die via deze applicatie beschikbaar wordt gesteld.

De WaterToets 2017

datum 10-11-2017 dossiercode 20171110-38-16388 Uit de door u ingevoerde gegevens is de volgende informatie verkregen uit de digitale watertoets: Kaart materiaal: Heeft u een beperkingsgebied geraakt? nee Welke gemeente omvat het grootste deel van het door u getekende plangebied Oss Vragen: Houdt het plan uitsluitend een interne functieverandering voor een gebouw in? Hierbij is ook geen sprake van een verhardingstoename en/of afkoppeling van hemelwater? ja Is er sprake van een directe lozing van afvalwater op oppervlaktewater? nee De WaterToets 2017