Bijlage _2 Ontwikkelvisie_Amsteleind_januari_2025
Tekst van het document
Ontwikkelvisie Amsteleind De dynamiek van de stad combineren met de rust van een groene omgeving
januari 2025
Opdrachtgever: Opgave Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling, Projectenbureau Ontwerp: team Communicatie, unit Vormgeving & Publicatie Januari 2025
Ontwikkelvisie Amsteleind
2
Inhoud Voorwoord
4
1. Inleiding
5
Amsteleind, belangrijke schakel in de Osse groei Locatie
5 7
2. Amsteleind, toen – nu – en in de toekomst
13
Amsteleind - Toen Amsteleind - Nu Amsteleind - In de toekomst
13 16 19
3. Ontwikkelvisie Amsteleind
20
Flexibel raamwerk Groennetwerk Waternetwerk Verkeersnetwerk
20 22 30 31
4. PROGRAMMA
36
Wonen Voorzieningen Bedrijven Inrichting openbare ruimte Duurzame ruimtelijke ontwikkeling Parkeren
36 37 40 42 43 52
5. BUURTEN / DEELGEBIEDEN
54
Amsteleind-Noord Kleinussen Amsteleindstraat Centrale Ruggengraat Oostenakkerstraat
55 56 57 58 59
Afkortingenlijst
60
Ontwikkelvisie Amsteleind
3
Voorwoord De komende jaren gaan we bouwen aan Amsteleind. En het belooft een prach-
Het is belangrijk dat die gedeelde visie er ligt. Want Amsteleind bouwen we
tige wijk te worden. Een wijk waar iedereen met plezier kan wonen. Amsteleind
niet alleen. Dat doen we samen met woningbouwverenigingen, ontwikkelaars
wordt groen, maar vooral ook divers. In Amsteleind bouwen we voor iedereen die
en ondernemers. En natuurlijk met de mensen in de wijk. De huidige bewoners
zoekt naar de dynamiek van de stad en de rust van een groene omgeving. Voor
en vooral ook de mensen die er straks hun nieuwe woning betrekken. Samen
jongeren die zijn opgegroeid in Oss en hier willen blijven. Op zoek naar betaalba-
bouwen we Amsteleind en maken we er een woonwijk van die past bij het Oss
re woonruimte dichtbij de stad. Voor jonge gezinnen die willen dat hun kinderen
van de toekomst.
opgroeien in een gezonde, veilige omgeving. Voor senioren die zich prettig voelen in een levendige wijk met het centrum op fietsafstand. Maar we bouwen ook voor mensen van buiten Oss die kansen zien in deze stad. Waar wel die betaalbare woning te vinden is. Met volop kans op werk en waar je via het spoor direct in verbinding staat met alle steden in de omgeving. Het afgelopen jaar hebben we met vele belanghebbenden besproken hoe Amsteleind er uit moet komen te zien. Welke sfeer de wijk moet uitademen, welke voorzieningen er moeten komen. Maar ook hoe we er met een slimme combinatie van straten, fiets- en voetpaden een autoluwe wijk van kunnen maken. Het beeld dat dit heeft opgeleverd, leggen we nu vast in deze ontwikkelvisie. Zodat Amsteleind straks ook daadwerkelijk de prettige woonwijk wordt die we allemaal voor ogen hebben.
Sidney van den Bergh Wethouder
Ontwikkelvisie Amsteleind
4
1. Inleiding Amsteleind, belangrijke schakel in de Osse groei De wijk Amsteleind voegt een eigen duurzaam en toekomstbestendig woonmilieu toe aan de stad Oss, aanvullend op bestaande woonwijken en geplande binnenstedelijke milieus. Oss is een ondernemende woon- en werkgemeente die de komende jaren groeit naar ruim 100.000 inwoners. Oss staat voor de verstedelijkingsopgave om circa 10.000 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen tot 2040. Dit komt bovenop de verduurzamingsopgave van bestaande woningen en de vervanging (sloop-nieuwbouw) die daarbij eventueel nodig blijkt. Het grootste gedeelte van deze woningen zal in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd, op korte afstand van voorzieningen en goed bereikbaar per fiets en openbaar vervoer. In Oss wordt dan ook al volop gewerkt aan de (her)ontwikkeling van binnenstedelijke locaties in het stadshart en de spoorzone. De spoorzone van Oss biedt mogelijkheden om door middel van transformatie, verdichting, herstructurering en uitleg een schaalsprong in stedelijkheid te bewerkstelligen.
Uitsnede Structuurvisie Oss – 2006, met uitbreiding van het woongebied aan de westzijde van Oss
Aanvullend hierop is de realisatie van Amsteleind een belangrijke stap in de ontwikkeling van de stad. Al in de Structuurvisie van 2006 is het gebied aan de westzijde van de stad aangeduid als toekomstige woningbouwlocatie.
Ontwikkelvisie Amsteleind
5
Gevarieerd woningbouwprogramma
Passend in verstedelijkingsambitie
De insteek is om met een gevarieerd woningbouwprogramma te kunnen voorzien
De keuze voor Amsteleind op de beoogde locatie – direct aansluitend op be-
in de grote actuele woonbehoefte en in diversiteit van woonmilieus. En daarmee in
staande wijken in Oss-West - past in de verstedelijkingsambitie. Het voegt een
te spelen op de uiteenlopende woonwensen van verschillende doelgroepen.
geheel eigen woonmilieu toe, in goede afstemming met bestaande wijken en nieuwe binnenstedelijke woningbouwplannen. Bij de verschillende ontwikke-
In het perspectief van de huidige urgente woningbouwopgave is de toekomstige
lingen in de Spoorzone (o.a. Raadhuislaan en Euterpepark) wordt maximaal
wijk meer dan een toevoeging aan de bestaande wijken aan de westzijde van de
ingezet op aantrekkelijke stedelijke woonmilieus. Deze kunnen echter niet
stad. In combinatie met diverse binnenstedelijke opgaven zal Amsteleind voor-
volledig voorzien in de geschetste woningbehoefte en ook niet in de gewenste
zien in een belangrijk deel van de woningbehoefte voor de komende 15 jaar.
diversiteit aan woonmilieus.
Aansluiten bij wensen en ambities
Het accent bij de projecten in de Spoorzone en rond het stadscentrum ligt op
Met Amsteleind beogen we een nieuw duurzaam woonmilieu toe te voegen dat
gemengde milieus met relatief veel gestapelde woningbouw in hogere dicht-
aansluit op de wensen en ambities van deze tijd, passend bij de behoefte van de
heid. Amsteleind biedt de mogelijkheid om (binnen de compacte opzet van het
doelgroepen die het meest dringend een nieuwe woning zoeken. Op een locatie
stedelijk gebied) een ander, eveneens gewenst woonmilieu toe te voegen. Een
die aansluit op de compacte opzet van het bestaand stedelijk gebied en daardoor
meer ontspannen en groener woonmilieu binnen een gevarieerde stedelijke
goed bereikbaar is. De meeste voorzieningen en werklocaties liggen op fietsaf-
ontwikkeling op fietsafstand van alle belangrijke stedelijke voorzieningen en
stand en ook openbaar vervoer (station Oss West) is dichtbij.
werklocaties in Oss.
Ook om de realisatie van 10.000 woningen betaalbaar en uitvoerbaar te houden,
Overgang tussen stad en ommeland
kiest Oss ervoor om ca. 3000 van deze woningen te realiseren in Amsteleind, die
De locatie aan de rand van het bestaand stedelijk gebied biedt een kans om een
aansluit op de spoorzone van Oss. Met deze uitleglocatie houdt Oss de regie in
aantrekkelijk woonmilieu te realiseren op het snijvlak van stad en landschap. Het
eigen hand en kan daarmee beter sturen op een continue woningproductie.
gebied geeft mogelijkheden om een goede overgang tussen stad en ommeland te maken. En is een kans om een duurzame, toekomstgerichte wijk te ontwikkelen
In de ‘Botsproef Amsteleind, klimaatbestendig ontwikkelen Bodem en Water
met veel aandacht voor landschap, biodiversiteit, klimaatadaptatie en duurzame
gestuurd’ is de locatie voor Amsteleind in samenspraak met provincie en water-
mobiliteit en energievoorziening.
schap nader bepaald. Meer naar het zuiden richting spoorlijn, richting de hoger gelegen dekzandrand en niet in de laaggelegen komgebieden.
Ontwikkelvisie Amsteleind
6
Locatie Gesitueerd tussen ’s-Hertogenbosch en Nijmegen vormt Oss een stad met een sterke regionale rol als werk-, woon- en winkelstad. De stad Oss ligt centraal binnen de gemeente en wordt omgeven door een groot buitengebied met een flink aantal dorpskernen, die veelal op Oss gericht zijn.
Ligging locatie Amsteleind binnen de gemeente
Ontwikkelvisie Amsteleind
7
Aan de westzijde van de stad
De locatie ligt weliswaar aan de rand van de stad, maar toch op fietsafstand (ca. 15
Amsteleind ligt aan de westzijde van het bestaande stedelijk gebied van Oss. Het
minuten fietsen) van het stadscentrum van Oss en andere stedelijke voorzieningen.
ligt in de ‘oksel’ van de spoorlijn (’s-Hertogenbosch-Nijmegen) en de bestaande
Dichterbij liggen de wijkcentra Wolfskooi (in Ussen) en De Ruwert (in Ruwaard).
ontsluitingsweg (gevormd door Heihoekstraat en Kleinussenstraat). Deze lijnen
Verder zijn zowel station Oss-West als Oss Centraal binnen ‘handbereik’.
vormen nu een duidelijke grens tussen het stedelijke gebied aan de zuid- en oostzijde en het landelijke gebied aan de noordwestzijde. Komend vanuit het zuiden
Begrenzing projectgebied
rijd je - wanneer je het spoor oversteekt - ‘een andere wereld’ binnen.
Het projectgebied van Amsteleind heeft aan de zuidzijde een duidelijke begrenzing
Het beoogde plangebied voor Amsteleind is in totaal ca. 92 hectare groot. Het
in de vorm van de spoorlijn (’s-Hertogenbosch-Nijmegen), die hier op een spoordijk
gebied kenmerkt zich in de huidige situatie vooral door agrarisch gebruik en
ligt. Aan de oostzijde is de huidige ontsluitingsweg (Heihoekstraat-Kleinussen-
een aantal typische stadsrandactiviteiten. Er zijn verschillende boerderijen en
straat) de grens van het projectgebied. Aan de noordzijde vormt de Brandstraat
er wordt gewoond langs de oude bebouwingslinten. Ook zijn er steeds meer
de overgang tussen het buitengebied en de uitleglocatie. Aan de westzijde ligt de
niet-agrarische bedrijfsactiviteiten.
grens van het projectgebied gelijk aan de Beekschehoevestraat, Amsteleindstraat en een perceelsloot tussen Amsteleindstraat en Brandstraat.
Locatie Amsteleind in ‘oksel’ stedelijk gebied
Luchtfoto met begrenzing projectgebied Amsteleind
Ontwikkelvisie Amsteleind
8
Projectgebied in relatie tot ondergrond
Geomorfologie
Bij de ontwikkeling van een (uitleg)locatie speelt met name de ondergrond een
Het projectgebied ligt op de overgang van het Brabantse dekzandlandschap en
belangrijke rol om uiteindelijk te komen tot een duurzame ontwikkeling. ‘Bodem
het rivierenlandschap van de Maas. Op de overgang van zand naar klei. Van hoog-
en water sturend’ is een ruimtelijk ordeningsprincipe dat de laatste tijd weer
gelegen naar laaggelegen. Deze aspecten zijn in het projectgebied nadrukkelijk
nadrukkelijker wordt benoemd maar eigenlijk al van oudsher wordt toegepast.
aan de orde.
Zo ligt het bestaande stedelijk gebied nagenoeg volledig op de hoger gelegen dekzandrug en –rand en zijn de lagergelegen komgronden van oudsher gemeden
Bodem
voor stedelijke ontwikkeling. Bodem en water hebben direct invloed gehad op de
De bodem in het projectgebied is laaggelegen zandgrond op de overgang van
keuze voor het plangebied voor Amsteleind.
zand naar klei, de dekzandrand. Sterk beïnvloed door grondwater. Van nature een plek waar kwel (grondwater dat onder druk aan de oppervlakte uit de bodem komt) uittreedt, dat in het zuidelijke zandgebied is geïnfiltreerd. Uit metingen in 2022 en 2023 blijkt echter dat er nu niet of nauwelijks sprake is van kwel in het gebied.
Hoogtekaart met primaire en secundaire waterlopen
Ontwikkelvisie Amsteleind
9
Geomorfologie
Ontwikkelvisie Amsteleind
10
Op navolgende afbeeldingen is duidelijk te zien hoe bepalend de bodem is geweest voor de ontginningsstructuur. De hoger gelegen zandgronden werden van oudsher ontgonnen, de lager gelegen riviergronden niet.
Oude ontginningsstructuur van het zand waarbij met groen de rand van de
Bodemkaart met daarop dezelfde ontginningslijn geprojecteerd
ontginning is aangegeven ten opzichte van de polder rond 1800
Ontwikkelvisie Amsteleind
11
Hieronder de huidige luchtfoto waarbij te zien is dat de oorspronkelijke ontginningslijn aan de noordzijde van Oss gepasseerd is (deel Mettegeupel en Oijense Zij). Ook is het projectgebied aangeduid. Dit ligt grotendeels binnen de oorspronkelijke ontginningen en voor een klein deel erbuiten.
Luchtfoto met daarop dezelfde ontginningslijn geprojecteerd
Ontwikkelvisie Amsteleind
12
2. Amsteleind, toen – nu – en in de toekomst Amsteleind - Toen
Bij Amsteleind ‘hield het op’. Het was de ‘rand’ van Oss. Tot waar de gronden in
Amsteleind is vernoemd naar de nazaten van Jan van Amstel (ca. 1270-1345),
gebruik waren genomen. Dit is ook duidelijk terug te zien op oude topografische
zoon van Gijsbrecht, die in 1304 als gevolg van de verwikkelingen na de
kaarten. Er is een duidelijke grens tussen de langgerekte percelen aan de Kleinus-
moord op Floris V naar Brabant vluchtte, waar hij hulp zocht bij zijn familie,
senstraat en het erachter gelegen ‘Het Brand’. Een naam die vaak werd gegeven
de invloedrijke heren van Cuyk.
aan moerassige plaatsen en draslanden of plekken waar vroeger turf of klot werd gewonnen dat als brandstof werd gebruikt.
De familienaam Amstel werd later uitgebreid met ‘eind’ (Amstel Eind); ‘rand, uitein-
Situatie omstreeks 1925: Amsteleind aan de rand van het akkergebied rondom Oss
de, plaats waar iets ophoudt’.
dat dan nog voornamelijk bestaat uit een ‘spinnenweb’ van bebouwingslinten
Ontwikkelvisie Amsteleind
13
‘In de Bus’ De gronden tussen de Amsteleindstraat en de Oostenakkerstraat zijn al van oudsher in (agrarisch) gebruik, aan de westzijde begrensd door de Beekschehoevestraat. Dit gebied - bestaande uit veel smalle, langgerekte percelen - vormde onderdeel van het gebied ‘In de bus’. ‘Bus’ komt van ‘bos’. Deze percelen zullen ‘oudtijds met geboomte of kreupelhout begroeid zijn geweest of in de nabijheid van dergelijke percelen gelegen zijn geweest’. Vooral in het westelijk deel van dit gebied tussen Amsteleindstraat en Oostenakkerstraat is op de historische kaarten veel van dit ‘geboomte en kreupelhout’ te zien.
Oude akkergebieden Binnen de oude akkergebieden bevonden zich concentraties van boerderijen,
Boerderijclusters aan de Heihoekstraat
veelal op terpen, met name langs de Amsteleindstraat en de Heihoekstraat. De Amsteleindstraat tekent zich op oude kaarten al duidelijk af als een bebouwingslint. Ten minste, ten oosten van de kruising met de Heihoekstraat. Verder naar het westen hield het op met de bebouwing. Iets zuidelijker, ten westen van de Heihoekstraat zijn ook diverse boerderijclusters te ontdekken. Aan de Heihoekstraat zelf en aan een parallel eraan gelegen achterpad.
Lint van boerderijen aan de Amsteleindstraat
Ontwikkelvisie Amsteleind
14
Na de Tweede Wereldoorlog Pas later - na de Tweede Wereldoorlog - verschijnt er ook op andere plekken binnen het projectgebied bebouwing. Langs de tot dan toe nog amper bebouwde Brandstraat, Kleinussenstraat, het westelijk deel van de Amsteleindstraat en de Oostenakkerstraat worden door de jaren heen steeds meer boerderijen en woningen gebouwd. Voor een deel hangt dit samen met de ruilverkaveling, die na het opheffen van de Beersche Overlaet (1942) in de omgeving op gang kwam.
Het voormalige overstromingsgebied transformeerde naar een grootschalig
Situatie omstreeks 1960. Het overstromingsgebied van de Beersche Overlaet is
agrarisch productielandschap. De Kruizenbeemdsche Dijk aan de noordzijde
getransformeerd naar een grootschalig agrarisch productielandschap. En op di-
van het projectgebied werd afgegraven/rechtgetrokken en kreeg later de naam
verse plekken wordt de stad Oss planmatig uitgebreid met nieuwe woonbuurten
Brandstraat. Ook het tot die tijd op de kaarten aangeduide ‘Het Brand‘ werd
rondom het centrum
verkaveld en opgedeeld in verschillende grote percelen die vanaf de Brandstraat of Amsteleindstraat ontsloten werden.
Ontwikkelvisie Amsteleind
15
Amsteleind - Nu
Twee verschillende gebieden
Het projectgebied is vandaag de dag onderdeel van het buitengebied, dat hier
Binnen het projectgebied is sprake van twee duidelijk verschillende gebieden
min of meer ‘koud’ tegen het stedelijk gebied van Oss aan ligt. Dit zorgt bij de
met een eigen karakteristiek. Het zuidelijke gebied tussen Amsteleindstraat en
Heihoekstraat en Kleinussenstraat voor een vrij abrupte overgang tussen twee
spoor is een relatief kleinschalig en besloten gebied. Smalle, met houtsingels en
‘werelden’. De groene lobben/wiggen aan de Amsteleindstraat en Ussenstraat
beplanting omzoomde percelen. Een diversiteit aan woonbebouwing aan de Oos-
vormen hierop een uitzondering en dringen tot ver het stedelijk gebied binnen.
tenakkerstraat, Heihoekstraat en Amsteleindstraat, afgewisseld door agrarische bedrijven en kleinschaligere bedrijvigheid. Deze geven het gebied de uitstraling van een landelijke stadsrand, die op plekken nog herinnert aan vroeger.
Situatie omstreeks 2024. Het stedelijk gebied van Oss wordt ter hoogte van de locatie Amsteleind strak afgekaderd door de spoorlijn aan de zuidzijde en de Heihoekstraat en Kleinussenstraat aan de oostzijde
Huidige situatie: ten zuiden van de Amsteleindstraat een landelijke stadsrand, ten noorden van de Amsteleindstraat de weidsheid van de polder met weilanden en sloten
Ontwikkelvisie Amsteleind
16
In het noordelijke gebied tussen Amsteleindstraat en Brandstraat is er weinig sprake van een dergelijke ‘knusheid’. Achter de bebouwing aan de Kleinussenstraat wordt je blik de weidsheid van de polder ingetrokken. Grootschalige weilanden en (mais)akkers strekken zich uit tot aan de horizon. Aan de Amsteleindstraat liggen twee solitaire agrarisch bedrijven in deze zee van groen. Aan de andere kant - zo’n 700 meter verderop - vormen de woningen aan de Brandstraat een enigszins verdwaald ‘strak rijtje burgerwoningen’ binnen de weidse polder. Deze verschillen zijn duidelijk te herleiden naar de hiervoor beschreven ontstaansgeschiedenis, die voor een belangrijk deel samenhangt met de ondergrond. Het projectgebied ligt op de overgang van de hogere zandgronden naar het lager gelegen poldergebied. Deze overgang van zand naar klei, van hoog naar laag, van droog naar nat heeft zich op verschillende manieren in het gebied vertaald. Vanuit het zuiden is er dus sprake van een duidelijke (abrupte) overgang van een besloten/gesloten naar een open gebied.
Landschappelijke karakteristiek, van beslotenheid in het zuiden naar steeds grotere openheid in het noorden
Ontwikkelvisie Amsteleind
17
Landschappelijke karakteristiek komt ook tot uiting in de straatprofielen (van beslotenheid in het zuiden naar steeds grotere openheid in het noorden) En ook in de beplanting komen deze landschappelijke verschillen tot uiting. Ten zuiden van de Amsteleindstraat zijn er veel groensingels/houtwallen met een variatie aan bomen die je veelal op het zand ziet (o.a. eik, berk, meidoorn, veldesdoorn). De Amsteleindstraat zelf wordt aan weerszijden begeleid door essen die met hun boomkronen een fraaie (besloten) laan vormen. De Brandstraat wordt daarentegen begeleid door een rij knotwilgen, die vaker voorkomen op nattere (polder)gronden.
Ontwikkelvisie Amsteleind
18
Amsteleind - In de toekomst
Duurzame woonwijk
Wij willen in Amsteleind bouwen aan stad én landschap tegelijkertijd. Dat is
Daarbij kiezen we ervoor om Amsteleind in alle opzichten de meest duurzame
immers de essentie van het wonen op deze plek. Dus met iedere nieuwe buurt of
woonwijk van Oss te maken. Klimaatneutraal gebouwde woningen met aan-
woonvlek wordt ook een stuk van het landschappelijk raamwerk aangelegd en
dacht voor circulariteit en natuur inclusief bouwen. Een openbare ruimte met
ontsloten. Amsteleind moet de bewoners het beste van twee werelden bieden.
veel groen en alle ruimte voor biodiversiteit en klimaatadaptatie. Een wijk waar
Wonen met het landschap - bij wijze van spreken - tot aan de voordeur. Maar ook
de fiets op elk schaalniveau op ‘pole position’ komt en de auto niet langer de
met het gemak van alle voorzieningen in Amsteleind en het centrum van Oss op
openbare ruimte domineert. Voor alle bewoners een goed ontsloten wijk, maar
fietsafstand. Juist in die landschappelijke benadering onderscheidt Amsteleind
tegelijkertijd autoluw op buurtniveau.
zich als woonmilieu van de meer binnenstedelijke locaties in de Spoorzone.
Wijkvoorzieningen op loop- en fietsafstand Grootste bouwontwikkeling in Oss
Voor de buurt- en wijkvoorzieningen streven we ernaar deze zoveel mogelijk op
Met ca. 3.000 woningen is Amsteleind veruit de grootste woningbouwontwikke-
loop- en fietsafstand van de woning te realiseren, waar mogelijk met een sprei-
ling voor Oss van de laatste jaren. Deze omvang vraagt om een zorgvuldige ruim-
ding die bijdraagt aan een gemengd woonmilieu. Naast een centraal hart voor de
telijke inpassing in het hiervoor geschetste landschap en een goed doordachte
grotere voorzieningen, zal er verspreid over de wijk ruimte zijn voor functies die
aansluiting op de bestaande stad. Bovenal vraagt het oog voor de menselijke
zich goed verdragen tot de woonfunctie.
maat en identiteit van de nieuw te ontwikkelende buurten. Wij werken daarom vanuit de filosofie van buurtschappen, die de huidige en toekomstige inwoners
Aansluiten bij huidige ontwikkelprincipes
een herkenbare eigen woonomgeving moet geven. Geen anonieme straten, maar
Met Amsteleind sluiten we aan op de belangrijkste ontwikkelprincipes voor
een echt thuis in een buurt met een sterke identiteit, waarbij ontmoeting tussen
duurzame verstedelijking, zoals die ook in de Verstedelijkingsstrategie Brabant
bewoners gestimuleerd wordt door de inrichting van de openbare ruimte en door
2040 zijn verwoord. Bodem en water vormen de basis, landschap en natuur
de plek van voorzieningen. De bestaande woningen in het gebied worden op een
groeien mee, nieuwe woningen versterken de stad en met de mobiliteitstransi-
vanzelfsprekende wijze onderdeel van de opzet en inrichting van de nieuwe wijk.
tie – zoals verwoord in de Koersnota Mobiliteit (2023) - geven we concreet vorm aan de planontwikkeling.
Ontwikkelvisie Amsteleind
19
3. Ontwikkelvisie Amsteleind Flexibel raamwerk
Bestaande bebouwingslinten
Geen blauwdruk, wel een raamwerk
Het raamwerk is met name gebaseerd op de bestaande bebouwingslinten
Voor de nieuwe wijk Amsteleind hebben we géén zogenaamde ‘blauwdruk’
(Brandstraat, Amsteleindstraat, Oostenakkerstraat, Heihoekstraat en Kleinus-
gemaakt van hoe het er omstreeks 2040 uit zou moeten zien. We hebben een
senstraat) en op de historische verkavelingsstructuur in het gebied. De bestaan-
flexibel en duurzaam raamwerk opgesteld. Dit vormt een robuuste steden-
de bebouwingslinten structureren het gebied en vormen verbindingen met
bouwkundige en landschappelijke mal, waarbinnen de verschillende buurten
zowel de bestaande stad als met het aangrenzende buitengebied.
of deelgebieden op een logische wijze in het gebied verankerd moeten worden. Dit raamwerk moet veranderingen in de tijd op kunnen vangen om in te kunnen spelen op veranderende behoeftes en inzichten.
Groen raamwerk Het groene raamwerk borgt de landschappelijke kwaliteit in het gebied en geeft invulling aan de ambitie ‘groen tot aan de voordeur’. In het raamwerk is daarnaast de hoofdontsluitingstructuur van het gebied voor langzaam- en autoverkeer vastgelegd. Tevens is de locatie van verschillende voorzieningen er in hoofdlijnen in bepaald.
Verschillende landschapstypen Bij de toekomstige inrichting van het groene raamwerk wordt ingespeeld op de verschillende landschapstypen. Nieuwe functies kunnen worden toegevoegd in het landschappelijk raamwerk (bijvoorbeeld moestuin, boomgaard, bloemenplukveld, heemtuin, kikkerpoel, trapveld, dierenweide, schooltuintje), mits de samenhang, toegankelijkheid en de doorwaadbaarheid van het gebied
De bestaande bebouwingslinten structureren het gebied en vormen verbindingen
gegarandeerd zijn.
met zowel de stad als het landschap
Ontwikkelvisie Amsteleind
20
Historische verkavelingsstructuur
Toegankelijkheid, voorzieningen en groen zijn essentieel
Door de ligging op de rand van de zandgronden zijn er van oorsprong grote land-
Essentieel voor de kwaliteit van het wonen in het gebied is de toegankelijkheid en
schappelijke verschillen binnen het gebied. Het gedeelte tussen de Amsteleind-
nabijheid van voorzieningen en groen. Het landschappelijke raamwerk biedt ruim-
straat en Oostenakkerstraat en het gedeelte ten westen van de Kleinussenstraat
te aan een fijnmazig netwerk van wandelpaden en fietsroutes. Deze routes vormen
vormde lange tijd de rand van de akkercomplexen die als een krans om Oss lagen.
ook een aantrekkelijk netwerk van ommetjes in de nieuwe woonwijk. Hierna wordt
De smalle, langgerekte, in cultuur gebrachte percelen vormden een scherp con-
uitgebreider ingegaan op de verschillende onderdelen van het raamwerk.
trast met het overstromingsgebied van de Beersche Overlaet dat veelal als open grasland werd gebruikt. Die landschappelijke verschillen komen in het raamwerk ook duidelijk naar voren. En deze zorgen ook voor een duidelijk onderscheid tussen de verschillende deelgebieden binnen het raamwerk.
De historische verkavelingsstructuur vormt een belangrijk uitgangspunt voor
Het raamwerk voor Amsteleind in relatie tot de omgeving
het raamwerk
Ontwikkelvisie Amsteleind
21
Groennetwerk: cultuurhistorisch landschap als fundament en inspiratie
Herkenbare verkavelingsstructuren
Er zijn van oorsprong grote landschappelijke verschillen binnen het gebied door
van het gebied nog herkenbaar in de huidige percelen. In het oosten langs de
de ligging van de locatie op de overgang van hoog naar laag. Van de hoger gele-
Kleinussenstraat veelal slechts met een enkel zakslootje. In het zuiden zijn de
gen, droge zandgronden van de dekzandrug in het zuiden naar de lager gelegen,
perceelsgrenzen soms duidelijker herkenbaar door beplantingen op de per-
natte kleigronden van de Maas in het noorden. Dit zorgt ook vandaag de dag nog
ceelsgrenzen, die het gebied onderverdelen in ‘kamers’. We willen dergelijke
voor verschillende zones in het gebied met een eigen DNA. Het zuiden van het
bestaande houtwalletjes en groensingels in de plannen voor het nieuwe woon-
plangebied wordt gekenmerkt door een kleinschalige verkaveling met langge-
gebied zoveel mogelijk integreren. Naast de betekenis voor klimaatadaptatie,
rekte smalle kavels met een relatief gesloten karakter. Het noordelijk deel kent
aanpak hittestress en biodiversiteit geeft bestaand groen ook direct karakter
daarentegen een veel grootschaligere opzet met een grote mate van openheid.
aan een nieuw woongebied.
Deze verschillen willen we bij de transformatie van de locatie naar een nieuw
Daarnaast willen we nieuwe groenelementen toevoegen om genoemde verkave-
woongebied zoveel mogelijk behouden en benadrukken. Dus niet het plange-
lingsstructuren en landschappelijke verschillen (de overgang van zand naar klei,
bied zomaar ‘leegvegen’ en opnieuw beginnen, maar bestaande kwaliteiten
van hoog naar droog, van gesloten naar open) herkenbaarder te maken. Beplan-
zoveel mogelijk herkenbaar houden en daarop voortborduren.
ting en water spelen daarin een grote rol. Groensingels, houtwallen en gemengde
Verder zijn de historische verkavelingsstructuren in het zuiden en oosten
bosjes zijn bijvoorbeeld voorstelbaar in het zuidelijk deel van het gebied, terwijl Dan gaat het met name om de bestaande wegen (bebouwingslinten) in het
het noordelijk deel zich meer leent voor bijvoorbeeld sloten met knotwilgen.
gebied met laanbeplantingen en sloten. In de bestaande situatie hebben deze al een duidelijk eigen karakter, die in belangrijke mate is terug te voeren op de ligging (landschappelijke ondergrond) binnen het gebied. Zo zorgen de essen aan weerszijden van de Amsteleindstraat voor een heel andere sfeer dan de knotwilgen aan één zijde langs de Brandstraat en de populieren langs de Kleinussenstraat. Die bestaande, verschillende karakteristieken van deze wegen willen we zoveel mogelijk behouden. Het moeten herkenbare lijnen blijven in het nieuwe woonlandschap.
Ontwikkelvisie Amsteleind
22
Noordoostelijk landschap is ‘leeg’ Meer naar het noordoosten is het landschap nu vooral ‘leeg’. In dit gebied is primair de (landschappelijke) overgang tussen de Amsteleindstraat en de Brandstraat en het ertussen gelegen nieuwe woongebied van belang. Onbebouwde, ‘agrarische’ percelen tussen de woonbebouwing aan genoemde straten moeten zorgen voor een natuurlijke aansluiting. Verder is ook een goede landschappelijke invulling aan de westzijde belangrijk om te komen tot een aantrekkelijke, geleidelijke overgang van het stedelijk gebied naar het aangrenzende polderlandschap. Hier zijn grootschalige elementen als een waterpartij en moerasbos voorzien.
Nieuwe wijk inpassen in bestaand landschap Er wordt op verschillende niveaus gestreefd naar inpassing van de nieuwe wijk in het bestaande landschap. Belangrijke principes hierbij zijn: •
Het aansluiten op bestaande structuren Hierbij gaat het om landschappelijke structuren, groene en blauwe verbindingen, recreatieve verbindingen.
•
Gebruik maken van bestaande waarden Het behouden en ontwikkelen van groen- en waterstructuren staat hierbij voorop. Dit geldt ook voor cultuurhistorische waarden.
•
Natuurinclusief en klimaatadaptief ontwerpen in de wijk Daarmee ontstaat met de groene inrichting een robuuste,
Raamwerk: indicatie landschappelijke groenstructuur
toekomstbestendige wijk. •
Het ontwikkelen van de ‘stad – land’ relatie Daarbij ontstaat een nieuwe overgang van de stad naar het aangrenzende platteland.
•
Optimaal gebruik maken van groen en water Zo ontstaat een fijne gezonde leefomgeving.
Ontwikkelvisie Amsteleind
23
dachtspunt is de noord zuid verbinding over het spoor. Aan beide zijden is een goed ontwikkelde stadsrand aanwezig, maar het zuidelijk deel is slecht verbonden met het noordelijk deel.
Met de Osse Maatlat worden criteria uitgewerkt voor het toepassen van maatre-
Bestaande, groene stadsrand gezien vanaf de Gewandeweg
gelen voor vergroening en klimaatadaptatie. In bovenstaand voorbeeld is te zien welke maatregelen hier onderdeel van kunnen uitmaken
Ontwikkelen Brandstraat, Amsteleindstraat en Oostenakkerstraat als groene schakels
Meer specifiek zijn in ieder geval de volgende ontwikkelingen voorzien:
Zowel de Brandstaat, de Amsteleindstraat als de Oostenakkerstraat gaan deel uitmaken van het groene netwerk van de stad. Het huidige karakter als polderweg
Aansluiting op bestaande, groene, westelijke stadsrand
wordt versterkt en nog groener gemaakt. De functie richt zich meer op langzaam
De huidige westelijke stadsrand is een relatief groene stadsrand die als een groene
verkeer en minder op autoverkeer. De aansluiting op de huidige stadsrand en
structuur rond de stad loopt. Deze groenstructuur die bestaat uit water, bos
de groene lobben/wiggen de stad in zal geoptimaliseerd moeten worden als
en open natuur biedt mogelijkheden voor ontspanning. De ambitie is om deze
een doorlopend lint. Kenmerkende eigenschappen van de polderwegen worden
bestaande groenstructuur verder te ontwikkelen. Met de aanleg van een nieuwe
behouden en ontwikkeld. Dit kan door de boomstructuren te behouden en verbe-
parkway zal hier een veel rustigere verkeerssituatie ontstaan en kan de kwaliteit
teren en door ecologisch beheer van de bermen. Daar waar sloten liggen kan een
van groen en verblijven hier ook echt toenemen. Naast ontwikkeling van deze
natuurvriendelijke oever worden aangelegd als daar gelegenheid voor is.
huidige stadsrand willen we hierop aansluiten in de te ontwikkelen delen. Aan-
Ontwikkelvisie Amsteleind
24
Parkway als groene structuur De nieuw aan te leggen parkway zal als een ontsluitingsweg in het groen worden aangelegd, waarbij de groene ruimte waarin de weg ligt een belangrijke kwaliteit vormt. De parkway zal enerzijds een eigen ‘identiteit’ krijgen, als herkenbaar onderdeel van de ontsluitingsroute tussen Cereslaan en Gewandeweg. Anderzijds wordt het karakter afgestemd op het gebied (de ondergrond) waarbinnen de weg ligt. Met het toepassen van verschillende boomsoorten kan op deze verschillen worden ingespeeld. De ligging nabij de bestaande, groene stadsrand en op de overgang naar de polder pleit voor een aansluiting op het boomrijke karakter van de stadsrand. Het noor-
Brandstraat, doorlopend lint naar de stad
delijke deel bevat ook een belangrijke watergang, die in het profiel wordt opgenomen. Het aanleggen van natuurvriendelijke oevers en het bevorderen van bloemrijke bermen en grasvegetaties / ruigtes kan hier de natuurwaarde verder versterken.
Door aan te sluiten op het recreatieve netwerk van de stadsrand verbinden we Amsteleind en zorgen we er voor dat men vanuit de wijk gemakkelijk eruit kan. Ook dit voorkomt autoverkeer en stimuleert een gezonde leefstijl.
Parkway als groene structuur, afgestemd op het landschap
Ontwikkelvisie Amsteleind
25
In het deel langs de Beekschehoevestraat ontstaat een definitieve afronding. Een verdere ontwikkeling in westelijke richting lijkt hier uitgesloten. De westgrens van het noordelijke deel van Amsteleind ligt redelijk ‘willekeurig’ in het agrarische gebied. De groene afronding kan hier zo mogelijk verder worden uitgebreid richting het westen, als hiervoor meer grond beschikbaar komt. Ook is het denkbaar dat een verdere stedelijke ontwikkeling hier plaatsvindt waarbij er weer een nieuwe stadsrand ontstaat.
Ruime bermen met bloemrijke grasvegetaties geven de parkway een natuurlijk beeld en bieden leefgebied voor soorten flora en fauna Natuurrijke inpassingszone westzijde Amsteleind Aan de westzijde van Amsteleind ontstaat de nieuwe stadsrand, zoals deze vanuit de polder wordt beleefd. Hier wordt ruimte vrijgehouden voor een landschappelijke inpassing, die ook benut zal worden voor waterberging voor de ontwikkeling. Voor deze rand willen we een moerasachtig landschap realiseren met water, rietvelden, ruigte en moerasbos. We grijpen hiermee terug naar oorspronkelijke
Voorbeeld van oorspronkelijke natuur: waterpartij met moerasbos
natuurtypen die hier waren voordat de agrarische ontginning plaatsvond.
Ontwikkelvisie Amsteleind
26
Groene verbinding noord–zuid
Zorg voor stad-landverbindingen
Om de groene verbindingen goed aan te sluiten op de nieuwe woonwijk en om
Met de komst van een wijk in het agrarische gebied ontstaat er een nieuwe over-
voldoende recreatieve mogelijkheden te bieden voor de nieuwe bewoners, zou
gang tussen stad en land. Het is één van de kwaliteiten om straks in Amsteleind
een goede verbinding tussen de woonwijk en het deel ten zuiden van het spoor
te wonen. Aan de andere kant ontstaat er een nieuwe druk op het buitengebied,
gewenst zijn. Door het aanleggen van een fiets-voetgangerstunnel en het aan-
omdat er zoveel mensen aan de rand van de stad komen te wonen. Deze mensen
sluiten op het zuidelijke deel kan hier een goede verbinding ontstaan op stadsni-
gaan ommetjes maken, laten hun hond uit en hebben kinderen die buiten willen
veau. Zowel de groene stadsrand kan hiermee worden aangesloten, alsmede een
spelen. Dit kan niet allemaal in de wijk zelf opgevangen worden.
gemakkelijke verbinding richting de zandrug met het gebied van de Geffense Plas en Geffense Bosjes. Tegelijkertijd kan er hierdoor ook een groenblauwe verbin-
Het buitengebied kan een deel van deze activiteiten wel opvangen. Bijvoorbeeld
ding langs de stadrand worden doorgetrokken. Vooral het huidige waternetwerk
met goede uitloopgebieden, die aansluiten op het routenetwerk van wandelen
biedt hier goede kansen voor.
en fietsen. Anderzijds kan het platteland profiteren van de nieuwe bewoners. Bijvoorbeeld door op publiek gerichte nevenactiviteiten te ontplooien, zoals verkoop aan huis of een kinderdagopvang beginnen. Door de stad-landverbinding op een goede manier vorm te geven kan het positieve effect worden versterkt. Negatieve effecten - zoals overlast van stank, bestrijdingsmiddelen of grotere kansen op besmettingsziekten - dienen te worden vermeden. Een en ander pleit voor een overgangszone tussen de woonwijk en het agrarische gebied, waar minder intensief en verbreed gewerkt kan worden en waar naast agrarische productie ook andere verdienmogelijkheden zijn voor ondernemers. Goede stad-landverbindingen zijn hierbij noodzakelijk. Aandachtspunt bij de stad-landverbindingen is de extra druk die kan ontstaan op bepaalde kwetsbare gebieden. Met name de Hertogswetering en het plas-drasgebied langs de Hoolbeemd dienen uit de zonering te blijven.
Een fietstunnel als mogelijke (extra) aansluiting op het zuidelijke deel van Oss (Ruwaard, Geffense Plas, Geffense Bosjes)
Ontwikkelvisie Amsteleind
27
Sluit aan op Hertogswetering Met het watersysteem dat in de wijk komt te liggen is Amsteleind verbonden met een netwerk van watergangen die aantakken op de ecologische verbindingszone (EVZ) Hertogswetering. Het zou extra kwaliteit opleveren om deze natte verbinding zo robuust mogelijk te maken. Dit kan door ruimte te reserveren rondom de watergangen voor een robuuste inrichting. Door ook in het gedeelte tussen Amsteleind en de Hertogswetering de bestaande verbinding zo robuust mogelijk te maken, ontstaat er een stevigere en functionelere groenblauwe aantakking op het natuurnetwerk.
Boerderijwinkel als publieksgerichte nevenactiviteit
De Hertogswetering ligt ten noorden van het plangebied in de polder en vormt een belangrijke blauwgroene structuur. Het tot stand brengen van een verbinEen goede stad-landverbinding is meerwaarde voor bewoners van de wijken,
ding met deze wetering kan door middel van een fijnmazige dooradering van
maar ook voor de ondernemers uit het buitengebied
het agrarische gebied en levert veel kwaliteit op.
Ontwikkelvisie Amsteleind
28
Zorg voor een watersysteem dat kwaliteit voortbrengt
en water en verbeterd ook de kwaliteit van wonen op die plek. We gaan hierbij uit
Door de lagere ligging en de wateropgave die in het gebied speelt, zal het wa-
van ecosystemen die passen bij de lokale situatie van bodem en water. De ecosys-
tersysteem een belangrijke rol spelen in de inrichting van de wijk. Dit kan ook
temen staan in verbinding met de grotere ecologische structuren en lopen door
kwaliteiten opleveren. Door het watersysteem zo te dimensioneren dat er geen
tot in de haarvaten van de wijk. Verbinding van groene zones zorgt voor extra
vervuild water de wijk in stroomt, dat schoon water wordt vastgehouden en dat
biodiversiteit, schonere lucht en verkoeling. Naast de groene gebieden hebben
water de ruimte krijgt, kan Amsteleind juist aantrekkelijker worden gemaakt.
ook de bebouwde gebieden een ecologische functie. Natuurinclusief bouwen is
Vooral het principe van het vasthouden van water op het moment dat het valt
hierbij het uitgangspunt. Gebouwen, wijkgroen en grootschaliger groen maken
is hier uitgangspunt. Daarnaast is het huidige watersysteem vooral een agra-
samen een groen netwerk voor mens en dier. Een groene omgeving nodigt uit tot
risch systeem. Onderzoek zal moeten uitwijzen of en in welke mate aanpassing
ontmoeten, bewegen en gezond gedrag.
mogelijk is.
Vasthouden van water als extra kwaliteit Ecologie Bij het toevoegen van groen in het plangebied vormt het versterken van de biodiversiteit een leidend principe. Dit zorgt voor het optimaal functioneren van groen
Zorgen voor biodiversiteit in de woonwijk
Ontwikkelvisie Amsteleind
29
Waternetwerk: waterberging altijd dichtbij
Parallel aan de Kleinussenstraat en langs de Amsteleindstraat loopt een A-watergang met een belangrijke wateraanvoerende functie voor het agrarische gebied
Watersysteem
ten westen van de stad. Deze waterloop blijft onveranderd onderdeel van het
Ook het water speelt een prominente rol binnen het gebied en vormt derhalve een
landelijke watersysteem en doorkruist het nieuwe woongebied. Daar waar moge-
belangrijk onderdeel van het raamwerk. Het stedelijke oppervlaktewater is nu ge-
lijk en wenselijk wordt dit watersysteem gekoppeld aan het bestaande stedelijke
scheiden van het landelijk watersysteem. Het landelijk watersysteem wordt door de
water van de aangrenzende wijken.
nu aanwezige landbouw gebruikt en door het waterschap op vaste peilen gehouden.
Grondwater Uit de ‘botsproef water en bodem’ die in 2023 is uitgevoerd, komt het grondwater naar voren als een belangrijk thema. Het ontwerp van het gebied zal met twee uitdagingen in het achterhoofd gemaakt moeten worden: 1.
Hoog grondwater mag geen schade veroorzaken aan de gebouwen en infra Hiervoor is goed inzicht nodig in hoe het grondwater zich gedraagt. In het gebied zijn daarom verschillende peilbuizen geplaatst.
2.
Grondwater moet zoveel mogelijk in de grond blijven, en niet worden afgevoerd met de nieuwe te graven (hemel)watervoorzieningen, zoals vijvers of wadi’s. Ook voor dit uitgangspunt is het nodig om goed inzicht te hebben in grondwaterstanden. Het verschil tussen de hoogste grondwaterstand en het maaiveld verschilt in het gebied. Zo lijkt het gebied vlakbij de huidige stadsrand een slechte plek om (diepe) watergangen te graven.
Regenwater Voor het opvangen van regenwater worden aparte (groen)voorzieningen aangelegd. Daar kan regenwater - het liefst - oppervlakkig heen stromen, ter plekke infiltreren of vertraagd worden afgevoerd. Het landschappelijke raamwerk biedt voldoende ruimte hiervoor.
Raamwerk: indicatie waterstructuur
Ontwikkelvisie Amsteleind
30
In het zuidelijke deel is een langgerekte groenzone met waterpartij voorzien op de grens van twee kavelrichtingen midden in het gebied. Deze centrale zone fungeert als wateropvang voor het omliggende woongebied. Via kleinere groenzones / wadi’s wordt hierop afgevoerd. Bij de uitwerking zullen we rekening houden met hoe de oostelijke ‘kop’ van deze langgerekte groenzone wordt vorm gegeven. Voorkomen moet worden dat een nieuwe waterpartij hier een drainerend effect heeft op het grondwater binnen het bestaande stedelijk gebied. In het deel tussen Brandstraat en Amsteleindstraat is ook een waterbergingszone gepland ter hoogte van de bestaande perceelsloot in oost-westrichting. Dit zorgt voor een duidelijke opdeling van het woongebied in herkenbare buurten en biedt de kans om centraal in het gebied een nattere natuurzone te ontwikkelen. De aangrenzende woongebieden kunnen hierop afwateren.
Uit de Koersnota Mobiliteit (2023) is gebleken dat vanwege de huidige fijnmazige weginfrastructuur in Oss goed onderzocht moet worden welke maatregelen
Aan de westzijde is een nieuwe waterloop gepland. Daar waar mogelijk en wen-
leiden tot gewenste, maar ook ongewenste routekeuzes door de stad. De opgave
selijk sluit deze aan op de bestaande watergangen en vijvers in de Ruwaard en
is een doordachte en integrale ontsluitingsstructuur te ontwerpen voor alle
mondt uit in een waterplas aan de noordzijde van het plangebied. De hiervoor
soorten verkeer, rekening houdend met de omgeving. Daarbij kan grofweg een
genoemde centrale waterbergingszones takken hier ook op aan.
onderverdeling worden gemaakt in de ontsluitingsstructuur voor het autoverkeer en die voor het langzaam verkeer.
Verkeersnetwerk De ontwikkeling van ca. 3.000 woningen in Amsteleind in samenhang met de
Een logische ontsluiting voor de auto
inbreidingen in het bestaand stedelijk gebied zorgt voor een aanzienlijke toe-
Voor de auto-ontsluiting wordt aangesloten bij de singelstructuur van Oss. De
name van verplaatsingen. De ambitie is inwoners te stimuleren zoveel mogelijk
ten zuiden van het spoor gelegen Heihoeksingel is één van de belangrijke ont-
gebruik te maken van langzaam verkeer. Fietsen en lopen zijn immers de meest
sluitingswegen binnen Oss. Het zal – mede in het licht van de ontwikkeling van
duurzame vormen van mobiliteit. De afstand van Amsteleind tot het stadshart en
Amsteleind - noodzakelijk zijn om deze bestaande ontsluitingsweg aan te passen
station Oss-Centraal is ca. 15 minuten fietsen. Station Oss-West is maximaal 10
om doorstroming, oversteekbaarheid en veiligheid in de toekomst te kunnen
minuten. Desondanks zal er bij de infrastructuur ook voldoende rekening gehou-
garanderen. Daarbij zal er ook gekeken worden naar maatregelen om de hinder
den moeten worden met autogebruik. Voor veel bewoners zijn openbaar vervoer
voor omwonenden te beperken. Herinrichting van deze bestaande ontsluitings-
en de fiets namelijk niet altijd een geschikt alternatief.
weg wordt opgepakt als een apart traject.
Ontwikkelvisie Amsteleind
31
Voor de ontsluiting van het gebied ten noorden van het spoor leggen we een nieuwe weg aan op een nieuw tracé. De bestaande van noord naar zuid lopende wegen (Huizenbeemdweg, Kleinussenstraat en Heihoekstraat) zijn niet geschikt voor nog grotere verkeersstromen. De aanwezige ruimte is te beperkt voor een goede, verkeersveilige ontsluiting van het gebied. De opwaardering tot gebiedsontsluitingsweg zou daardoor ten koste gaan van het kleinschalige karakter van het (oude) bebouwingslint langs de Heihoekstraat en ten koste van het landelijke, groene karakter van de Kleinussenstraat. De bestaande laanstructuur zou hiervoor dan (deels) moeten wijken. Door de keuze voor een nieuwe ontsluitingsweg op een nieuw tracé kunnen we een goed inpasbare ontsluitingsweg realiseren, zonder de (fysieke) beperkingen die het opwaarderen van de bestaande wegen met zich mee zou brengen. De Heihoekstraat en Kleinussenstraat worden aangepast tot fietsstraat en afgesloten voor doorgaand verkeer. Bestemmingsverkeer - zoals voor sportpark Amstelhoef blijkt mogelijk. Dit om te voorkomen dat het autoverkeer uit de bestaande wijken (Ussen en Mikkeldonk) toch van deze wegen gebruik blijft maken. Het verkeer uit de bestaande wijken wordt via de Hazenkamplaan en Bosschepad aangesloten op de nieuwe ontsluitingsweg.
Raamwerk: indicatie auto-ontsluiting
Ontwikkelvisie Amsteleind
32
De nieuwe ontsluitingsweg wordt door middel van een tunnel onder het spoor verbonden met de Heihoeksingel. De weg buigt met een slinger af van de Heihoekstraat en krijgt vervolgens een centrale ligging binnen het nieuwe woongebied. Aan de noordzijde van het gebied buigt de weg terug naar het bestaande tracé, om via de Huizenbeemdweg aan te sluiten op de Gewandeweg. De nieuwe ontsluitingsweg is voorzien als een weg met rijstroken die door een ruime middenberm van elkaar gescheiden worden met aan weerszijden vrij liggende fietspaden. Als goed ontworpen groene ‘parkway’ speelt het profiel in op de verschillende locaties die de route doorkruist. Het is niet alleen een verkeersontsluiting, maar vooral ook een stadsweg waaraan gewoond en gewerkt kan worden. Een logische plek ook voor voorzieningen. Het profiel sluit aan bij het karakteristieke profiel van de singels, de belangrijke ontsluitingswegen van
Referentie nieuwe ontsluitingsweg (Generaal Hackettlaan, Ede)
Oss. Voldoende verblijfs- en leefkwaliteit en veilige oversteekmogelijkheden zijn integraal onderdeel van de ontwerpopgave voor deze nieuwe weg.
Vanaf de nieuwe ontsluitingsweg worden centrale buurtontsluitingswegen aangelegd naar de verschillende woongebieden. Deze wegen dienen ‘enkel’ als (auto-)ontsluiting van zo’n woongebied. Deze wegen worden onderling niet met elkaar verbonden. Dit om onnodig autogebruik binnen de wijk zoveel mogelijk te voorkomen. Woonstraten of een stelsel van woonstraten zorgen voor een verdere vertakking binnen de woongebieden. Streven is om de woongebieden zoveel mogelijk autoluw te maken en de geparkeerde auto minder dominant te laten zijn in de openbare ruimte.
Referentie nieuwe ontsluitingsweg (Binnenhoek, Tiel)
Ontwikkelvisie Amsteleind
33
Een fijnmazig netwerk van routes voor fietsers en voetgangers In het gebied is al de nodige infrastructuur aanwezig. Het merendeel van deze bestaande wegen wordt binnen het plangebied omgevormd tot fietsstraat. Het gaat dan om de in oost-westrichting gelegen Brandstraat, Amsteleindstraat en Oostenakkerstraat en in noord-zuidrichting om de Kleinussenstraat en Heihoekstraat. Het vormen goede, snelle en veilige verbindingen voor de fiets met zowel de voorzieningen van de stad Oss als met het aangrenzende buitengebied. Deze (oude), landelijke bebouwingslinten met bomen en sloten langs de weg blijven herkenbare elementen binnen het nieuwe woongebied. Het zijn belangrijke dragers binnen het raamwerk. Door betreffende straten in te richten als fietsstraten is het bovendien mogelijk om het aantrekkelijke landelijke, groene karakter van deze straten te behouden.
Raamwerk: indicatie netwerk van fietspaden (rood), fietsstraten (oranje) en wandelpaden (geel)
Ontwikkelvisie Amsteleind
34
Fietsstraten en fietspaden Naast de fietsstraten worden er ook fietspaden aangelegd. Bijvoorbeeld naast de nieuwe ontsluitingsweg, maar ook als specifieke langzaam-verkeersverbindingen binnen het woongebied. Hierdoor moet een fijnmazig netwerk van langzaam-verkeersroutes ontstaan binnen het nieuwe woongebied, waardoor het aantrekkelijk en voor de hand liggend wordt om (vaker) de fiets te pakken. Op alle schaalniveaus zetten we de fiets op ‘pole position’, in een stedelijk fietsnetwerk, maar ook op het niveau van woonbuurt, bouwblok en woning. Tot slot moet het nieuwe woongebied ook worden dooraderd met voetpaden. Om makkelijk en snel ergens te voet heen te kunnen, maar ook voor een blokje om of het uitlaten van de hond.
Amsteleindstraat, toekomstige fietsstraat met een groen, landelijk karakter Betreffende fietsstraten blijven toegankelijk voor bestemmingsverkeer. Er wordt immers ook gewoon gewoond aan deze straten. De auto is hier echter wel duidelijk te gast.
Voetpaden als aantrekkelijke routes voor een blokje om door de wijk en als verbinding met het landschap
Ontwikkelvisie Amsteleind
35
4. PROGRAMMA: gemengde wijk voor wonen en werken Wonen Amsteleind wordt als woongebied ontwikkeld voor een goede mix van alle doelgroepen. Het programma is gebaseerd op de woonafspraken zoals die zijn vastgelegd in de Woonvisie, Woonagenda en regionale woondeal. De relatie tussen stad en land op deze plek en het stedelijk wonen in een groene omgeving maakt Amsteleind onderscheidend van andere woningbouwlocaties in de stad. Uitgegaan wordt van een mix van woningtypen: huur en koop, voor jong en oud, grondgebonden en gestapeld, voor elke portemonnee. In tegenstelling tot eerdere uitbreidingswijken van Oss richten we ons in Amsteleind voor een belangrijk deel op de woonbehoefte van kleine huishoudens. Deels ook op gezinnen, maar vooral ook op doorstroming. Dan gaat het enerzijds om jongeren die het ouderlijk huis kunnen verlaten. Anderzijds is de woonvraag voor een belangrijk deel gericht op
Verschillende woningtypes worden verspreid over het plan
senioren, met gelijkvloerse woningtypen en een toegankelijke openbare ruimte.
(referentie Nobelhorst, Almere)
Gemengde buurten
In het plan willen we bovendien veel verschillende woningtypes aanbieden. Niet
We streven naar gemengde buurten met inwoners uit alle inkomenscategorieën
alleen het type kan verschillen (appartement, rijwoning, tweekapper, vrijstaand,
en achtergronden. De verschillende woningtypes worden daarom ook verspreid
…), maar ook de relatie van de woning tot het openbaar gebied of het landschap.
over het plan. Geen eenvormige buurten met alleen maar appartementen,
Een veranda aan het groen bijvoorbeeld in plaats van een ‘regulier’ voortuintje,
vrijstaande woningen of alleen maar rijwoningen, maar buurten waarin deze
of een collectieve binnentuin in plaats van ieder zijn eigen achtertuin. Een ander
types gemengd door elkaar staan. Ditzelfde geldt voor de verdeling van huur- en
voor Osse begrippen vernieuwend woonconcept is een hybride woonvorm. Dat
koopwoningen. Ook hierin wordt op een gezonde mix aangestuurd.
kan bijvoorbeeld een grondgebonden woning zijn die kenmerken heeft van een
Ontwikkelvisie Amsteleind
36
appartement. Bijvoorbeeld een smalle woning met 4 bouwlagen, zonder voortuin
bieden voor kleinschalige bedrijvigheid, passend bij de maat en schaal van Am-
maar wel met een eigen terras en toegang tot een collectieve tuin.
steleind. Wijkoverstijgende functies, zoals een sportschool of bouwmarkt, kunnen in beperkte mate in de wijk een plek krijgen.
Verder willen we bijzondere woonvormen en particuliere initiatieven binnen het plan de ruimte geven. We denken daarbij zelf bijvoorbeeld aan Collectief Particu-
Voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen betekent dit dat we het
lier Opdrachtgeverschap, woonzorginitiatieven, zogenaamde ‘knarrenhofjes’ en
programma (de omvang en samenstelling) afstemmen op het toekomstig ver-
andere, bijzondere woongroepen.
wachte inwonertal in de wijk. Uitgaande van een gemiddelde huishoudensgrootte in de hele wijk van 2 tot 2,7 personen en uitgaande van 3.000 woningen, zal
Het uitgangspunt voor het woningbouwprogramma naar prijssegmenten volgt
Amsteleind circa 6.000 tot 8.100 inwoners tellen in de eindsituatie.
uit de Oss Woonagenda: •
30% sociale huurwoningen (tot de actuele liberalisatiegrens)
In Amsteleind onderscheiden we verschillende buurten of deelgebieden, met elk
•
10% middeldure huurwoningen
een eigen identiteit (zie hoofdstuk 5). Het programma en de locatie voor voorzie-
•
40% betaalbare koopwoningen
ningen en bedrijvigheid is afgestemd op de ligging en de specifieke kenmerken
-
10% goedkope koopwoningen
van de deelgebieden.
-
30% middeldure koopwoningen
•
20% programma in de vrije sector (dure koop of dure huur)
Maatschappelijke voorzieningen
De genoemde maximale VON-prijzen (Vrij Op Naam) gaan uit van een ontwikke-
Onder maatschappelijke voorzieningen verstaan we in dit geval voorzieningen op
ling volgens de BENG-norm (Bijna EnergieNeutraal Gebouw). Als ontwikkelende
het gebied van onderwijs, ontmoeten, sport en zorg en welzijn. We richten ons in
partijen op gebied van duurzaamheid een stap extra zetten dan zijn er conform
Amsteleind op voorzieningen met een verzorgende functie voor de inwoners uit
collegebesluit van 19-03-2024 opslagen in de VON-prijs mogelijk:
deze wijk. Concreet betekent dit dat we uitgaan van basisonderwijs in combina-
+ € 10.000,- voor een woning die voldoet aan de ENG-norm (EnergieNeutraal
tie met kinderopvang en gymzaal (kindcentrum), eerstelijnszorgvoorzieningen
Bouwen) in plaats van BENG
(huisarts, tandarts, fysiotherapeut, apotheek, verloskundige) en welzijn- en ont-
+ € 15.000,- voor een woning die voldoet aan de NOM-norm (Nul Op de Meter)
moetingsfuncties (gemeenschapshuis, buurtcentrum en/of buurthuiskamer).
Voorzieningen
We zoeken bij de locatie van maatschappelijke voorzieningen naar een balans tus-
Gevarieerde wijk met passend voorzieningenaanbod
sen enerzijds spreiding over de hele wijk en anderzijds clustering op buurtniveau.
Amsteleind wordt een wijk waar het aangenaam wonen, verblijven én onderne-
Spreiding over de wijk in een fijnmazige voorzieningenstructuur is gewenst om alle
men is. We streven naar een levendige wijk door verspreid over de wijk een mix
inwoners in de nabijheid te laten beschikken over de belangrijkste basisvoorzienin-
van maatschappelijke en commerciële voorzieningen te realiseren en ruimte te
gen. Dit betekent dat we veel ruimte bieden voor kleinschalige voorzieningen.
Ontwikkelvisie Amsteleind
37
Clustering van deze kleinschalige voorzieningen is soms nodig voor de haalbaarheid,
In samenspraak met de scholen is een afweging gemaakt tussen spreiding van
maar ook gewenst om zo herkenbare en levendige ‘harten’ te maken. Door maat-
het onderwijs in Amsteleind over twee locaties of samenvoeging op één locatie.
schappelijke voorzieningen op loopafstand te realiseren, stimuleren we bewoners
Uiteindelijk is gekozen voor het laatste. Bij spreiding over twee locaties, waarbij
om in beweging te komen, elkaar te ontmoeten en daardoor elkaar te leren kennen.
de kindcentra centraal in de buurt worden gerealiseerd, komen de twee kind-
Enige mate van clustering heeft verder als voordeel dat functies elkaar kunnen ver-
centra relatief dicht bij elkaar te liggen. Dit vinden we niet voor de hand liggend.
sterken en ruimtes dubbel of multifunctioneel gebruikt kunnen worden.
Gekozen is daarom voor twee kindcentra met gymvoorziening op één centrale locatie direct ten noorden van de Amsteleindstraat. Deze plek ligt centraal in de
Locaties voor wijkgerichte maatschappelijke voorzieningen liggen bij voorkeur
wijk en is zowel vanuit het noordelijke deel als het zuidelijke deel van Amsteleind
centraal in een buurt en moeten in ieder geval goed bereikbaar zijn voor fietsers
goed bereikbaar op circa 500 m afstand. Ook ligt deze locatie gunstig ten opzich-
en voetgangers. Een veilige toegankelijkheid voor auto’s, waaronder ook leveran-
te van de bestaande kindcentra in de wijken Ussen en Ruwaard, zodat daarmee
ciers met vrachtwagens is uiteraard ook van belang.
een logische spreiding over dit deel van Oss ontstaat.
Onderwijs en kinderopvang
Het realiseren van twee kindcentra op één locatie biedt kansen voor samenwer-
Op basis van leerlingenprognoses zijn in Amsteleind uiteindelijk twee basisscho-
king en efficiency tussen de scholen en kinderopvang. Ook biedt het voordelen
len nodig. In aansluiting op de uitgangspunten in het Integraal Huisvestingsplan
om de groei van het aantal leerlingen (en mogelijke krimp in de toekomst) in
onderwijs (IHP) gaan we uit van een basisschool gecombineerd met kinderop-
deze nieuwe wijk op te kunnen vangen.
vang en een kindcentrum met daarbij een gymvoorziening. Voor buitenschoolse opvang is het uitgangspunt dat dit wordt georganiseerd binnen de vierkante
Door de beperkte afstand kunnen kinderen relatief dicht bij huis naar school en
meters van de school.
willen we de verkeersbewegingen zo veel als mogelijk beperken, waarbij een veilige route te voet en met de fiets belangrijk is om te faciliteren. Een directe aanslui-
Een kindcentrum vormt het hart van de buurt waarin ze gevestigd is. Het is een
ting op het fietsnetwerk in de wijk is daarom een belangrijk uitgangspunt. De lig-
ontmoetingsplek voor zowel kinderen als hun ouders. In aansluiting op het beleid
ging aan de Amsteleindstraat (als toekomstige fietsstraat) is in die zin een goed
‘Sociale basis’ en ‘Thuis in de Buurt’ is het uitgangspunt dat het kindcentrum met
uitgangspunt om het fietsverkeer te bevorderen en de verschillende verkeersstro-
de gymvoorziening ook ruimte biedt aan activiteiten van het gemeenschapshuis
men (auto’s, fietsers en voetgangers) zo veel mogelijk te kunnen scheiden.
(multidisciplinair gebruik), zodat deze locatie echt als ontmoetingsplek en sociaal hart van de buurt gaat functioneren.
Ontwikkelvisie Amsteleind
38
tijd. Gebouwen voor zorg en welzijn moeten daarom flexibel zijn en indelingen moeten eenvoudig aan te passen zijn. Vooralsnog gaan we uit van een behoefte aan eerstelijnszorgvoorzieningen van 3 à 4 huisartsen, 1 apotheek, 3 à 4 tandartsen en 6 à 8 fysiotherapeuten. Om de onderlinge samenwerking tussen functies te bevorderen en meer kwaliteit en passende zorg te bieden, is het wenselijk om alle functies in één gebouw te combineren: een gezondheidscentrum. In Amsteleind is ruimte voor één of twee gezondheidscentra. Deze worden gespreid over de wijk gesitueerd op centrale, goed bereikbare locaties. Geschikte locaties hiervoor zijn het voorzieningenhart in Amsteleind Noord en het voorzieningenhart in het zuidelijke deel aan de nieuwe ontsluitingsweg.
Kindcentrum als ontmoetingsplek voor kinderen en hun ouders (referentie CBS De Haven, IAA Architecten) Het is belangrijk om de planning van de ingebruikname van het eerste kindcentrum aan te sluiten op de oplevering van de woningen. De kindcentra worden modulair opgebouwd en groeien mee met de ontwikkeling van het aantal kinderen in de wijk.
Zorg, welzijn en ontmoeten We bieden in Amsteleind in ieder geval een minimaal basisniveau voor zorg en welzijn. Om de behoefte en het ruimtebeslag hiervoor te bepalen, gebruiken we richtinggevende normcijfers. De specifieke en exacte behoefte wordt mede bepaald door de samenstelling van de bevolking, de fysieke en mentale gesteldheid van inwoners en maatschappelijke en sociale omstandigheden (zoals opleiding of schulden). De benodigde omvang en samenstelling van zorg- en welzijnsvoor-
Gezondheidscentrum in het hart van de wijk (referentie gezondheidscentrum
zieningen zal mee moeten veranderen met de wijzigende behoefte in de loop der
Conservatoriumlaan, BbDW)
Ontwikkelvisie Amsteleind
39
Voor welzijns- en ontmoetingsvoorzieningen gaan we in Amsteleind uit van
bloemist, lectuur, etc.), als om commerciële dienstverlening (kapper, nagelstudio,
twee gemeenschapshuizen (buurt-/wijkcentrum) en een buurthuiskamer. Deze
fietsenmaker, e.d.), daghoreca en eventueel maatschappelijke voorzieningen.
voorzieningen hebben als doel om mensen te ondersteunen om de dag zinvol en actief in te vullen, zodat zij mee kunnen doen in de samenleving. Voor het gemeenschapshuis gaan we uit van clustering bij of zelfs (gedeeltelijk) in de kindcentra. Zo kunnen ruimtes, zoals een gymzaal, multifunctioneel gebruikt worden en ontstaat een centrale ontmoetingsplek voor verschillende bewoners.
Bedrijven: detailhandel, horeca en commerciële dienstverlening Detailhandel De winkelvoorzieningen in Amsteleind hebben primair een functie voor de inwoners uit deze wijk. Dat betekent dat we uitgaan van supermarkt(en) en enig aanvullend winkelaanbod, gericht op de dagelijkse aankopen. In ons detailhandelsbeleid gaan we uit van clustering van winkels in buurt- en wijkwinkelcentra. In een eerdere studie (uitgevoerd door DTNP, 2021) is reeds verkend wat het passende of haalbare programma voor detailhandel in Amsteleind is. Hierbij is voor de omvang en locatie ook rekening gehouden met de ligging en omvang van de bestaande winkelcentra in Ussen (De Wolfskooi) en Ruwaard (De Ruwert). Con-