Bijlage 1A Toelichting Langwijkstraat 27 Lithoijen

BESTEMMINGPSLAN Langwijkstraat 27 Lithoijen - 2023 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 1 van 65 Vastgesteld april 2024

Bestemmingsplan Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, April 2024

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 2 van 65 Vastgesteld april 2024

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 3 van 65 Vastgesteld april 2024

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................. 7 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 7 1.2 Plangebied ..................................................................................................................................... 7 1.3 Geldende bestemmingsplannen..................................................................................................... 8 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie.................................................................................................................. 9 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie .................................................................................................................. 12 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ........................................................................................................ 16 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................. 16 4.2 Rijksbeleid ....................................................................................................................................

18 4.3 Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 18 4.4 Gemeentelijk beleid...................................................................................................................... 23 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ............................................................................................................ 27 5.1 Natuur .......................................................................................................................................... 27 5.2 Archeologie en Cultuurhistorie ..................................................................................................... 29 5.3 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................... 35 5.4 Water ........................................................................................................................................... 36 5.5 Defensie ....................................................................................................................................... 40 5.6 Milieuaspecten .............................................................................................................................

40 5.7 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ..................................................................................................... 56 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels ...................................................................................................... 58 6.1 Algemeen ..................................................................................................................................... 58 6.2 Regels .......................................................................................................................................... 58 Hoofdstuk 7 Handhaving ......................................................................................................................... 60 7.1 Beleidskader ................................................................................................................................ 60 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................... 60 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht ............................................................ 61 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................. 62 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................

63 9.1 Omgevingsdialoog ....................................................................................................................... 63 9.2 Vooroverleg .................................................................................................................................. 63 9.3 Inspraak ....................................................................................................................................... 65 9.4 Zienswijzen .................................................................................................................................. 65

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN Zie separaat bijlagenboek voor de navolgende bijlagen: Bijlage 1 – Tekening bouwplan Bijlage 2 - Bodemonderzoek Bijlage 3 – Archeologisch onderzoek Bijlage 4 – Watertoets Bijlage 5 – Aerius berekeningen bouw- en gebruiksfase Bijlage 6 – Advies Erfgoedcommissie Bijlage 7 – Verslag omgevingsdialoog Bijlage 8 – Aanvullend bodemonderzoek Bijlage 9 – Selectieadvies Archeologie

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 4 van 65 Vastgesteld april 2024

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 5 van 65 Vastgesteld april 2024

TOELICHTING Bestemmingsplan Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 6 van 65 Vastgesteld april 2024

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 7 van 65 Vastgesteld april 2024

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Langwijkstraat 29 is een vrijstaande woning gelegen. Rondom deze woning zijn enkele voormalige agrarische opstallen en enkele kleine weilandjes gelegen die hobbymatig worden gebruikt. De eigenaren (hierna initiatiefnemers) van de woning hebben het plan opgevat om ten oosten van de bestaande woning een nieuwe levensloopbestendige woning te bouwen voor hunzelf ofwel een van hun kinderen. Het is juridisch planologisch nog niet toegestaan om op dit af te splitsen perceel een woning te realiseren. Hiervoor is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan is hiervoor opgesteld en deze toelichting bevat de motivering ten aanzien van de besluitvorming. 1.2 Plangebied Het plangebied bestaat uit een deel van het perceel kadastraal bekend gemeente Lithoijen, sectie A, nummer 2456. Dit totale kadastrale perceel heeft een omvang van 6.818 m2. Het plangebied zoals weergeven met blauw in onderstaande figuur 1, betreft 1.557 m2 van het kadastrale perceel tussen de woningen Langwijkstraat 29 en 25. In de bestaande situatie is hier sprake van een weiland met een tuinbestemming en een deel van de woonbestemming bij nr. 29. Het plangebied is in overleg met de gemeente bepaald en omvat de beoogde kadastraal af te splitsen gronden bij de nieuwe woning met het verwachte huisnummer 27.

Figuur 1 Plangebied Langwijkstraat 29 Lithoijen

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 8 van 65 Vastgesteld april 2024

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Er zijn diverse bestemmingsplannen in verschillende vormen van toepassing binnen het huidige plangebied. Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan Langwijkstraat 27 Lithoijen geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan Twee kernen - 2018 dat door de gemeenteraad van Oss op 20 augustus 2018 is vastgesteld. Op 29 juni 2022 is het ontwerpbestemmingsplan van het ‘Parapluplan Wonen – 2023’ ter inzage gelegd. De planregels in dit bestemmingsplan sluiten aan bij de plansystematiek uit het parapluplan en hoeven daarom niet belemmerend te werken voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Daarnaast is het op 17 januari 2022 vastgestelde parapluplan (Geitenhouderijen – 2019) van kracht. Dit plan is echter inhoudelijk gezien niet van toepassing op onderhavige locatie waar het gaat om de bouw van de een woning. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest het plan ‘Twee kernen – 2018’, binnen het plangebied, zijn rechtskracht. De parapluplannen worden niet gewijzigd door dit bestemmingsplan en blijven van kracht.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 9 van 65 Vastgesteld april 2024

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Het plangebied tussen de Langwijkstraat 25 en 29 in Lithoijen is gelegen ten oosten van de bestaande woning Langwijkstraat 29 van de initiatiefnemers. Het plangebied is in de bestaande situatie in gebruik als hobbymatig weiland. In navolgend hoofdstuk wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van de bestaande situatie aan de Langwijkstraat in de kern Lithoijen, hierbij wordt steeds iets verder ingezoomd op het plangebied. Ontstaansgeschiedenis Lithoijen Lithoijen is een langgerekte nederzetting die zich binnendijks heeft ontwikkeld op een deels kunstmatig verhoogde oeverwal. Dit gebied werd al bewoond tijdens de Romeinse overheersing. De nederzetting bestond oorspronkelijk uit kleine groepen boerderijen (wijken) langs paden, later uitgebreid en door lintbebouwing aaneengesloten. Tussen 1900 en 1925 is de H. Remigiuskerk, pastorie en kerkhof en het klooster met school gebouwd. In deze periode is ook het raadhuis (1906) aan het dorpsplein (Prelaat van den Berghplein) gerealiseerd. Ontstaansgeschiedenis Langwijkstraat Uit de toelichting van het moederplan ‘Twee kernen – 2018’ volgt dat de bebouwing in Lithoijen oorspronkelijk geheel op terpen was gelegen. Zware klei werd voor dit doel gedolven uit de nabijgelegen verlandde stroombeddingen.

De vooral agrarische bebouwing was gegroepeerd in buurtjes, veelal “wijken” genoemd, zoals de Lange Wijk, de Scheurheuvel, de Olijfwijk en het Dorp. De Lange wijk (huidige Langwijkstraat) is zeer langgerekt met een vluchtpad dat aansluit op de dijk. Dit pad is in zijn geheel verdwenen. Zie onderstaande ligging van het plangebied in de langwerpige terp ‘Langwijkstraat’ uit de topografische kaart van 1925. Wat opvalt is dat de diverse boerderijen ten noorden van de weg zijn gelegen. Tot de jaren ’60 zijn er nauwelijks nieuwe woningen gebouwd in of nabij de Langwijkstraat zo blijkt uit de website ‘topotijdreis’. Omdat het plangebied zich in de vouw van de kaarten bevond kan niet precies worden herleid wanneer welke gebouwen nabij het plangebied van de boerderij Langwijkstraat 29 zijn gebouwd of afgebroken

Figuur 2 Uitsnede topografische kaart 1925 van het plangebied aan de Langwijkstraat 27 te Lithoijen (bron: topotijdreis.nl)

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 10 van 65 Vastgesteld april 2024

Langwijkstraat Het plangebied is gelegen aan de Langwijkstraat, zoals hiervoor omschreven is dit van oorsprong een langgerekte terp waarbij de boerderijen voornamelijk ten noorden van de weg waren gelegen. Later zijn er woningen toegevoegd tussen de bestaande boerderijen aan de noordzijde en zijn aan de zuidzijde overwegend vrijstaande woningen gerealiseerd. Woningen staan qua nokrichting veelal evenwijdig aan de weg, maar de oorspronkelijke boerderijen maar ook enkele meer recente woningen staan soms ook haaks op de weg, hiermee levert het straatbeeld een gevarieerd beeld op van hoofzakelijk vrijstaande woningen. De straat zelf heeft de functie van een ontsluitingsweg met aan de zuidzijde een sloot. De stedenbouwkundige karakteristiek bestaat uit vrijstaande woningen op grote percelen. Sprake is van grote voor- en achtertuinen. Het huidig aanwezige straatbeeld wordt gekenmerkt door een losse dorpse sfeer met verschillende typen bebouwing, zoals karakteristieke boerderijen en woningen welke vanaf de jaren 60 tot heden in losse bouwplannen zijn toegevoegd aan het straatbeeld. De typologie van de woningen (met uitzondering van de karakteristieke boerderijen) is eigentijds, het kleurgebruik en de materialisering divers. De bebouwing bestaat uit één bouwlaag met zadeldak. De woningen rondom het plangebied hebben een gemiddeld vloeroppervlak op de begane grond van circa 120 m2.

Bouwvlakken in de straat zijn divers en variëren van hele grote bouwvlakken rondom de karakteristieke boerderijen, tot kleine bouwvlakken rondom de wat oudere woningen. Recentere bouwvlakken van nieuwgebouwde woningen de laatste decennia hebben veelal een bouwvlak van 10x12 tot 10x15 meter. Bouwvlakken zijn overwegend evenwijdig aan de weg gelegen, een enkele uitzondering daargelaten. Woningen Langwijkstraat 29 en 25 Het plangebied is gelegen tussen twee bestaande woningen, zie onderstaande figuur. De woning Langwijkstraat 29 is gebouwd in 1959 en is in plaats gekomen van de voormalige boerderij op het perceel. De boerderij die achter deze woning stond is hiervoor afgebroken, maar enkele voormalige agrarische opstallen zoals kippenhokken en een paardenstal zijn blijven staan en in gebruik als bijgebouwen bij de woning en ten behoeve van hobbymatig gebruik. Het betreft een relatief groot perceel van ruim 6.800 m2 waarbij de woning aan de voorzijde centraal op het kavel is gelegen, met aan de oostzijde van de bestaande woning een weiland van ongeveer 1.000 m2 in omvang waar de initiatiefnemers voornemens zijn een nieuwe woning te bouwen. De boerderij aan de Langwijkstraat 25 is gebouwd in 1890 en is een van de oudste boerderijen uit de kern Lithoijen.

De boerderij staat haaks op de weg en met het voorhuis naar het noorden gericht, de zuidzijde van het gebouw betreft de voormalige stal/opslag van de boerderij.

Figuur 3 Uitsnede luchtfoto bestaande situatie plangebied tussen woningen nr. 29 (westzijde) en nr. 25 (oostzijde), (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 11 van 65 Vastgesteld april 2024

Huidige planologische situatie plangebied In de huidige situatie is de bestemming van het plangebied gedeeltelijk tuin en wonen. Zie onderstaande uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Twee kernen – 2018’ en met de rode lijn indicatie het plangebied. De voorzijde van het plangebied heeft een tuinbestemming en de achterzijde van het plangebied een woonbestemming behorende bij de woning Langwijkstraat 29. De dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologisch historische kern’ en ‘Waarde – Landschap’ zijn van toepassing vanwege de ontstaansgeschiedenis en het cultuurhistorisch verleden van de Langwijkstraat als langwerpige terp. Omliggende bestemmingen zijn over het algemeen woonbestemmingen met uitzondering van het agrarisch bedrijf aan de Langwijkstraat 33, dit bedrijf ligt op ongeveer 50 meter vanaf het plangebied.

Figuur 4 Uitsnede vigerend bestemmingsplan bestaande situatie plangebied tussen woningen nr. 29 (westzijde) en nr. 25 (oostzijde), (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 12 van 65 Vastgesteld april 2024

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

De initiatiefnemers en bewoners van de Langwijkstraat 29 willen tussen deze woning en nr. 25 een nieuwe levensloopbestendige vrijstaande woning oprichten. Bedoeld voor ofwel henzelf ofwel een van de kinderen. Omdat de woning nr. 25 een karakteristieke boerderij is waarvan het boerderijensemble een gemeentelijk monument is, zijn de bouwplannen indicatief uitgewerkt om voor te leggen aan de Erfgoedcommissie. Hierbij is het bouwplan stedenbouwkundig en schetsmatig uitgewerkt, er is nog geen complete tekening gemaakt van de bouwfase. Bouwplan Het bouwplan bestaat uit de bouw van een vrijstaande woning met één bouwlaag met kap, binnen een bouwvlak van 15 meter breed en 10 meter diep. Er wordt aansluiting gezocht qua opzet bij de bestaande woning Langwijkstraat 29 die bestaat uit een origineel hoofdgebouw waarvan de nok evenwijdig aan de weg loopt, met een lagere aanbouw waarvan de nok haaks op de weg staat. In dit geval wordt een hoofdopzet van het gebouw gerealiseerd met de nok evenwijdig aan de weg. Bij de woning is een losstaande garage voorzien. Daarnaast wordt een bestaand bijgebouw bij de woning Langwijkstraat 29 binnen het plangebied gebracht, dit gebouw blijft gehandhaafd. Stedenbouwkundig plan – bijlage 1 In figuur 5a is een stedenbouwkundig beeld opgenomen van de bestaande situatie en beoogde situatie, inclusief de hoogteverschillen in het plangebied.

In bijlage 1 is het origineel van de tekening opgenomen. Hieruit blijkt dat de beide woningen iets hoger (0,3-0,5 m) zijn gelegen dan het plangebied. In de beoogde situatie zal het plangebied rondom de bouw van de woning opgehoogd worden, zodat de nieuw te bouwen woning op dezelfde hoogte komt te staan als de woning Langwijkstraat 29. Het plangebied rondom de boerderij Langwijkstraat 25 zal dan nog iets hoger (0,2-0,3 m) liggen. Door de concentratie van de nieuwe woning nabij de woning nr. 29 wordt het gemeentelijke monument nr. 25 niet aangetast en wordt het zicht op deze boerderij niet belemmerd vanaf de straatzijde.

Figuur 5 Stedenbouwkundig 3D beeld van bestaande situatie (boven) en beoogde situatie (onder),

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 13 van 65 Vastgesteld april 2024

Beeldkwaliteitsplan en advies erfgoedcommissie Voor de toetsing van de bouwplannen door de erfgoedcommissie (hierna: commissie) is door een ter zake deskundige een beeldkwaliteitsplan opgesteld en dit plan is voorgelegd aan de commissie. De commissie heeft hierover in haar vergadering van 16 mei 2023 geadviseerd. De commissie vind het toevoegen van een nieuwe woning tussen nr. 25 en 29 denkbaar, ook is ingestemd met het bouwplan van een zadeldak dat evenwijdig aan de weg loopt. De commissie merkt ten eerste in haar advies op dat een ingetogen architectuur wordt aanbevolen, zodat de woning zich goed voegt in het lint. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen beelden voldoen daar niet aan. Een schuurwoning wordt niet passend geacht in deze context. De nieuwe woning moet het hoofdgebouw vormen en daarbij vindt de commissie materialen zoals metselwerk en pannen beter passend. Ten tweede merkt de commissie op dat het voorstel is dat de grond wordt opgehoogd mits dit op een vergelijkbare manier gebeurd als bij de andere woningen aan de Langwijkstraat. Oftewel dat de grond rondom de woning wordt opgehoogd en daarna afloopt naar het bestaande peil. Hierdoor zal het perceel richting de straat af lopen. Op de derde plaats wordt ten aanzien van de positie van de woning geadviseerd om het pand iets verder terug te leggen ten opzichte van nr.

29, zodat de voorzijde van de woning zowel ten opzichte van nr. 29 als ten opzichte van nr. 25 verspringt, waardoor de woning meer ondergeschikt blijft aan de aangrenzende bestaande woningen. Er is in overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundige besloten om waar mogelijk, gehoor te geven aan de adviezen van de erfgoedcommissie. Op basis hiervan is besloten om de materialisatie van het gebouw niet verder uit te werken in het kader van het bestemmingsplan. De materialisatie wordt uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouw, waarna vervolgens het plan opnieuw in die procedure wordt voorgelegd aan de erfgoedcommissie. Ten aanzien van de tweede opmerking van de commissie is afgesproken om het peil van de bestaande woning nr. 29 aan te houden voor de nieuwe woning (5,9 meter boven NAP). Om gevolg te geven aan de opmerkingen van de commissie zal de tuin naar weg toe aflopen in hoogte. Ten aanzien van de derde opmerking is de verbeelding van het bestemmingsplan aangepast, waarbij de voorgevel van de nieuw op te richten woning op 1 meter achter de bestaande voorgevel van nr. 29 is gelegd. Er zijn enkele stedenbouwkundige schetsen gemaakt waarin de uitgangspunten voor de nieuwe woning zijn opgenomen.

In onderstaande figuur 5b zijn de uitgangspunten ten aanzien van de beeldkwaliteit van de beoogde woning in beeld gebracht, met inbegrip van de adviezen van de commissie.

Woning op afstand van de weg zoals kenmerkend voor de Langwijkstraat

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 14 van 65 Vastgesteld april 2024

Kleine gevelopeningen in richting monumentale boerderij zoals kenmerkend voor historische boerderijen

Figuur 5b Stedenbouwkundig 3D beeld van bestaande situatie (boven) en beoogde situatie (onder),

Beoogde bestemmingen In het voorliggende bestemmingsplan wordt ten opzichte van de huidige situatie een tuinbestemming gewijzigd in een woonbestemming. Daarnaast wordt een deel van de bestaande woonbestemming binnen het plangebied getrokken conform het beoogde toekomstige gebruik van de percelen, hiermee ontstaat één planregeling voor de bouw van eventuele bouwwerken bij deze woning. Hiermee wordt ook voorkomen dat er ten aanzien van het bouwvergunningsvrije bouwen onduidelijkheden kunnen ontstaan. Er wordt op basis van het uitgewerkte bouwplan van de initiatiefnemers een bouwvlak toegekend van 15x10 meter, oftewel van 150 m2. Aangezien het bouwplan een levensloopbestendige woning betreft en dus alle voorzieningen gelijkvloers worden gerealiseerd, is de inschatting dat deze oppervlakte noodzakelijk is voor het realiseren van deze woning. De vigerende dubbelbestemmingen over, van, voor archeologie en landschap blijven gehandhaafd. Zie navolgend figuur voor een uitsnede van de verbeelding van de Interim omgevingsverordening.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 15 van 65 Vastgesteld april 2024

Figuur 6 Uitsnede verbeelding Langwijkstraat 27 Lithoijen - 2023

Omgevingsaspecten Openbaar groen of water maken geen onderdeel uit van het initiatief. Wel is de nieuw te realiseren woning voorzien van een diepe voor- en achtertuin. Dit is typerend voor het straatbeeld. Er wordt een nieuwe inrit voorzien en voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein, inclusief een vrijstaande garage. Bestaande beplanting binnen het plangebied blijft waar mogelijk behouden. Er hoeft niet gesloopt te worden voor de bouw van de woning.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 16 van 65 Vastgesteld april 2024

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kostenverhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. 4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 17 van 65 Vastgesteld april 2024

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Het plan Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023 maakt de realisering van een nieuwe vrijstaande woning mogelijk. Het voorliggende plan is daarmee, op basis van jurisprudentie hierover, geen nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder en hoeft dus niet verantwoord te worden vanuit de huidige behoefte. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen.

Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro.

Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de Rijk vaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 18 van 65 Vastgesteld april 2024

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de Nationale Omgevingsvisie. 4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 19 van 65 Vastgesteld april 2024

Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Planspecifieke toetsing Onderhavig initiatief is gelegen in de kern van Lithoijen en bestaat uit het toevoegen van één nieuwe woning (inbreiding) op een perceel dat reeds voor de functie ‘Wonen’ en ‘Tuin’ in gebruik is. Het gaat om de ontwikkeling van een nieuwe woning in een hobby matig gebruikt weiland van een bestaande woning. Het initiatief is op deze locatie een voor de hand liggende keuze. Het initiatief vindt aansluiting bij ‘Werken aan een concurrerende, duurzame economie’.

Door herontwikkeling op deze plek is uitbreiding op een andere plek niet nodig, door bouw van een nieuwe woning voor de kinderen of een levensloopbestendige woning ontstaat er ook ruimte voor de kinderen om te blijven wonen in het dorp. Hiermee wordt bijgedragen aan het in standhouden van de leefbaarheid van het dorp. Onderhavige ontwikkeling is passend in de Brabantse Omgevingsvisie. 4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten.

Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 20 van 65 Vastgesteld april 2024

Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Planspecifieke toetsing - algemeen Ter plaatse van het plangebied gelden conform de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de instructieregels voor gemeenten voor de ‘Landelijke kern’. Zie ook de uitsnede van de kaart van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ter hoogte van het plangebied (rode pijltje) hieronder. Het plangebied ligt in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘Landelijke kern’ en ‘Aardkundig waardevol gebied’ heeft. Voor deze twee gebiedsaanduidingen zijn instructieregels aan gemeenten opgenomen in de Interim omgevingsverordening. Daarnaast zijn er enkele basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Zoals de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit uit artikel 3.5 en de regels omtrent zorgvuldig ruimtegebruik uit artikel 3.6. Omdat het in deze gaat om de bouw van een woning binnen bestaand stedelijk gebied is hiermee sprake van inbreiding en wordt gevolg gegeven aan deze basisprincipes.

Figuur 7 Uitsnede kaart 3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie 23-08-2023)

Planspecifieke toetsing – Landelijke kern Aangezien het plangebied binnen de aanduiding Landelijke kern is gelegen, zijn de regels uit Afdeling 3.5 stedelijke ontwikkeling en mobiliteit uit de Interim omgevingsverordening voor dit plan relevant. In artikel 3.42 is een basisregel opgenomen voor duurzame stedelijke ontwikkelingen. Wij zullen toetsen of deze ontwikkeling kan voldoen aan deze basisregels rondom een duurzame stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.42 lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a) de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b) het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 21 van 65 Vastgesteld april 2024

Artikel 3.42 lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a) bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b) bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c) geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d) houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e) geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f) draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Onderhavige ontwikkeling zijnde de bouw van één nieuwe woning, is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, namelijk de kern van Lithoijen welke als zodanig is aangeduid als Landelijke kern in de Interim omgevingsverordening. De bouw van deze woning past binnen de regionale afspraken, zie hiervoor paragraaf 4.4.2 en 4.4.3. Doordat binnen bestaande stedelijk gebied gebouwd wordt is sprake van inbreiding en wordt toepassing gegeven aan het basisprincipe van zorgvuldig ruimtegebruik. Er wordt gebouwd ter plaatse van een bestaand hobbymatig gebruikt weiland. De bouw heeft geen gevolgen voor omliggende woningen of bedrijven en zal op basis van het Bouwbesluit gasloos en zeer duurzaam worden gebouwd.

De positie van de woning en het bouwplan zoals opgenomen in bijlage 1 zijn getoetst door de Erfgoedcommissie van de gemeente Oss, ten aanzien van mogelijke effecten op de naastgelegen karakteristieke boerderij Langwijkstraat 25. Aan de overige kenmerken van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor een woning wordt tevens voldaan, zo blijkt uit de toets aan de omgevingsaspecten in hoofdstuk 5. Planspecifieke toetsing – Aardkundig waardevol gebied Ter plaatse van het plangebied loopt een deel van de peelrandbreuk, een aardkundig waardevol gebied in de vorm van de Peelrandbreuk. De Peelrandbreuk is gevormd door verschuivingen in het aardoppervlak (platentektoniek), naar schatting is het 400 miljoen jaar geleden ontstaan. Eigenschappen van de Peelrandbreuk zijn hoogteverschillen en het zogenaamde “waterdichte scherm”. Dit waterdichte scherm is ontstaan doordat de breukvlakken ten opzichte van elkaar verschuiven. Dit zorgt voor een zeer slecht doorlaatbare verticale laag, die ter plekke van de breuk soms onverwachte geohydrologische eigenschappen heeft. Enkele honderden meters van de projectlocatie stroomt de Maas, die in het Holoceen ontstaan is (de periode van 11.700 jaar tot nu). De Maas is dus veel jonger dan de Peelrandbreuk. Doordat de Maas in dit gebied grind en zand heeft afgezet, is in de ondiepe ondergrond weinig te merken van de Peelrandbreuk.

In het landschap (aan de oppervlakte) is geen sprake van een hoogteverschil: de peelrandbreuk is op deze manier niet zichtbaar. Op grond van artikel 3.28 van de Interim omgevingsverordening is een bestemming dat van toepassing is op een gebied dat is aangeduid als Aardkundig waardevol gebied: a) is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de aardkundige waarden en kenmerken zoals beschreven in de Aardkundig Waardevolle Gebiedenkaart Noord-Brabant; b) stelt regels ter bescherming van de aardkundige waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. In dit geval is voor het bouwplan een Archeologisch en een Bodemonderzoek (incl. aanvullend bodemonderzoek) uitgevoerd naar mogelijke archeologische waarden in het gebied en naar de

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 22 van 65 Vastgesteld april 2024

bodemkwaliteit ten behoeve van het gebruik als wonen. De rapporten hiervan zijn opgenomen in de bijlagen 2,3 en 8 en de uitkomsten beschreven in hoofdstuk 5. Uit het bodemonderzoek en na het aanvullende onderzoek op het gebied van asbest is gebleken dat de bodemkwaliteit voldoende is voor het beoogde gebruik als woning. Uit het verkennende archeologisch onderzoek is gebleken dat niet bij voorbaat kan worden uitgesloten dat er geen archeologische resten aanwezig zullen zijn, daarom zal een proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden. De peelrandbreuk loopt ook ten noorden van het plangebied waar het nieuwbouwplan ‘De Groene Beemd Lithoijen -2024’ is gepland en waar in totaal 87 grondgebonden woningen zijn voorzien. Dit ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen vanaf 21 september tot en met 1 november 2023. Uit de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan blijkt dat in het kader van deze grotere gebiedsontwikkeling concreet onderzoek is gedaan naar de ligging van de peelrandbreuk. Uit het onderzoek van Royal Haskoning DHV (bijlage 17, pg. 8) bij dit ontwerpbestemmingsplan blijkt het volgende: “De ondergrond op de projectlocatie start met een holocene deklaag, voornamelijk bestaande uit klei. De dikte van deze holocene kleilaag varieert over het oppervlak van het projectgebied tussen de 4 en 6 meter.

Het eerste watervoerend pakket bestaat uit de zandige Formatie van Kreftenheye, met een dikte van ongeveer 5 meter. Tot deze diepte is de Peelrandbreuk nog niet te zien. Daaropvolgend splitst het gebied zich dankzij de Peelrandbreuk: aan de westzijde bevindt zich een pakket (formatie van Sterksel), met een dikte van ongeveer 20 meter. Vervolgens zijn twee slecht doorlatende lagen aanwezig (Formaties van Sterksel en Waalre) vanavd een diepte van -25 m NAP. Daaronder bevindt zich de zandige Formatie van Oosterhout van 90 meter, met daaronder de complexe eenheid van de Formatie van Oosterhout. Ten oosten van de breuk zijn voornamelijk zandige eenheden te vinden (resp Formaties van Peize Waalre, Oosterhout, Breda), tot een diepte van -240 m NAP. Conclusie: doordat in het eerste watervoerend pakket zich voornamelijk Kreftenheye zand bevindt tot ongeveer -6 m NAP dat recenter is ontstaan dan de Peelrandbreuk, is het waarschijnlijk dat de Peelrandbreuk geen grote invloed heeft op de ondiepe geohydrologie”. Navolgend wordt omschreven in hoeverre deze conclusies aansluiten bij het uitgevoerde onderzoek naar de bodemgesteldheid binnen het plangebied van dit bestemmingsplan.

In het kader van het uitgevoerde archeologisch onderzoek door ‘Bureau voor Archeologie’ zijn ter plaatse van het plangebied Langwijkstraat 27 in totaal 6 boringen uitgevoerd, waarvan 1 boring tot 4 meter onder het maaiveld (zie bijlage 3 bij deze toelichting). Uit paragraaf 3.3 op pagina 24 van het rapport blijkt dat ook er plaatse van dit plangebied er metersdiepe kleilagen liggen. De kop van de onderliggende eerste zandlaag (beddingafzettingen van de Lith beddinggordel) ligt op 3,5 meter onder maaiveld. Uit het onderzoek van Royal Haskoning DHV blijkt dat dit eerste watervoerende pakket ongeveer 5 meter dik is en dat tot deze diepte de peelrandbreuk niet is te zien. Aangezien deze gebiedsontwikkeling aansluitend is gelegen op korte afstand van dit plangebied (<45 meter) kan er redelijkerwijs worden aangesloten bij deze uitkomsten. Op basis van de regels voor ondergronds bouwen in dit bestemmingsplan mag een ondergronds bouwwerk niet dieper worden dan 4 meter onder peil. Uit het uitgevoerde archeologisch onderzoek blijkt dat er tot 3,5 meter onder maaiveld kleigronden aanwezig zijn.

De daaronder gelegen zandlaag is 5 meter dik, dit maakt dat ter plaatse van het plangebied tot een diepte van 8,5 meter onder maaiveld de peelrandbreuk niet zichtbaar is (door de latere afzettingen van de maas in de vorm van zand en klei) en dan ook niet verstoord zal worden door graaf/bouwwerkzaamheden tot maximaal 4 meter diepte.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 23 van 65 Vastgesteld april 2024

Hierbij kan bovendien worden aangetekend dat het plangebied beperkt wordt opgehoogd zoals beschreven in hoofdstuk 3, waardoor naar verwachting ook geen verstoring van de zandlaag zal plaatsvinden. Er kan dan ook geconcludeerd worden op grond van de uitgevoerde onderzoeken, dat de aanwezige aardkundige waarden in dit plangebied niet zullen worden verstoord. Er zijn geen zichtbare hoogteverschillen en uit het gravend archeologisch onderzoek blijkt dat er geen peelbreukrand sporen zijn tot een diepte van 8,5 meter. Er is daarom geen aanleiding om een regeling ter bescherming van de peelbreukrand op te nemen. Conclusie Dit plan voor de realisatie van een woning ligt in de kern Lithoijen, in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangeduid als Landelijke kern. De uit artikel 3.42, 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 4.4.2 en 4.4.3. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015.

-

In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Ten aanzien van het voorzieningenniveau is in de visie neergelegd dat de gemeente Oss er naar zal streven een bereikbaar voorzieningenpakket voor de wijken en de kernen in stand te houden. De bouw van deze nieuwe woning draagt bij aan de ambities zoals neergelegd in de Structuurvisie voor het leefbaar houden van kleine kernen. 4.4.2 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad.

Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 24 van 65 Vastgesteld april 2024

4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afwegingen prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce Versnelling aanpak woningbouw en bedrijventerreinen wonen Oss, 2021). De verhoogde ambitie voor woningbouwprogrammering speelt in op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te vangen.

Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling. Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant ( september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken.

De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen. • De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. • De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen.

In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente.

1 1 Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale

Woningmarktonderzoek (2019).

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 25 van 65 Vastgesteld april 2024

•

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw aan Langwijkstraat 27 Lithoijen vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen, regionale afspraken en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De toevoeging van een enkele woning is vanuit het beleid voor wonen toelaatbaar mits de ontwikkeling passend is bij de organische ruimtelijke structuur van de kernen (ruimtelijk en stedenbouwkundig voorstelbaar). Uit jurisprudentie blijkt dat de toevoeging van een zeer beperkt aantal woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de Ladder voor Duurzame verstedelijking is niet nodig. 4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’.

Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies. Uit onderstaande figuur (uitsnede kaart Welstandsnota) blijkt dat het plangebied binnen de directe invloedssfeer ligt van een gemeentelijk monument. Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing door de Erfgoedcommissie zal worden getoetst, zie bijlage 1 bij de toelichting. In bijlage 6 is het positieve advies van de Erfgoedcommissie opgenomen. In het kader van de omgevingsvergunning bouw zal daarnaast ook een Welstandsadvies worden opgevraagd, deze verplichting volgt uit het Welstandsbeleid van de gemeente Oss.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 26 van 65 Vastgesteld april 2024

Figuur 8 Uitsnede kaart ‘Gebieden Welstandsadvies’ Oss (d.d. 23-3-2023)

4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving. Het beleid aan huis gebonden activiteiten is erop gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage 1 opgenomen bij de regels.

Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publiek aantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol. Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen.

Langwijkstraat 27 Lithoijen – 2023, pag. 27 van 65 Vastgesteld april 2024

Hoofdstuk 5

5.1

Omgevingsaspecten

Natuur

5.1.1 Wet natuurbescherming De Wet natuurbescherming beschermt Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. Het is belangrijk voor de natuur dat er veel verschillende planten- en diersoorten zijn. Wanneer het met de natuur goed gaat, is er ook meer ruimte voor economische en andere maatschappelijke activiteiten. Maar sommige soorten zijn kwetsbaar, zoals vleermuizen en mussen. Een goede natuurbescherming is dan ook belangrijk. Rolverdeling tussen provincies en Rijk Sinds 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur binnen de provincie. De provincies zorgen voor de vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren en internationaal beleid (zoals Natura2000). Ruimtelijke plannen en omgevingsvergunningen die invloed hebben op beschermde natuur moeten passen binnen de Wet natuurbescherming. Daarnaast gelden ook provinciale regelingen voor natuurbescherming. 5.1.2 Groen en natuur/biodiversiteit Natuur- en landschapsvisie 2005 De visie vormt een toetsings- en ontwikkelingskader voor het natuur- en landschapsbeleid in Oss. Zij geeft richting aan ontwikkelingen en nodigt initiatiefnemers uit om een bijdrage te leveren aan projecten. De visie heeft als bouwsteen bijgedragen aan de Structuurvisie Oss 2020.

De ambities die in de visie zijn opgenomen zijn: Het realiseren van een tweetal natuur- en landschapsparken, te weten: 'Maashorst-Herperduin' en het Maaspark'. Het realiseren van stevige verbindingen tussen de natuur- en landschapsparken. Behoud en herstel van natuur- en landschapswaarden in het 'Land van Grutto en Pastinaak' en het 'Land van Dassen en Struweel'. Het realiseren van een groenblauw lint door de polder rond de Hertogswetering. Het ontwikkelen van aantrekkelijke groengebieden in en rond Oss en de dorpen, te weten de 'Groenblauwe Slinger door Oss', de 'Groene geledingszone ten zuiden van Oss', de 'Groene dorpen' en de 'Maasband'. Natuur inclusief bouwen De gemeente streeft ernaar om bij (ver)bouwen zoveel als mogelijk rekening te houden met de natuur en de biodiversiteit ofwel ‘natuur inclusief’ te bouwen. Aan initiatiefnemers wordt gevraagd om dit ook te doen. Bijzonder waardevolle bomen In 1998 is de beleidsnota “Bijzonder waardevolle bomen” opgesteld, waarin bomen zijn opgenomen die vanwege specifieke waarden bescherming verdienen. De lijst met waardevolle bomen wordt periodiek geactualiseerd. De laatste actualisatie van de regels en criteria voor een bijzondere boom is opgenomen in de nota “Bijzondere bomen in Oss 2018”.