Bijlage 1A Toelichting - BP Paradijs - Peperstraat 15 Haren - 2024

BESTEMMINGPSLAN Paradijs - Peperstraat 15 Haren - 2024 Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 1 van 63 Vastgesteld, september 2024

Bestemmingsplan Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024 vastgesteld Toelichting

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 2 van 63 Vastgesteld, september 2024

Gemeente Oss, september 2024

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 3 van 63 Vastgesteld, september 2024

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 7 1.2 Plangebied .................................................................................................................................... 7 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................................... 8 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie ................................................................................................................ 9 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ................................................................................................................. 12 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader ....................................................................................................... 15 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 15 4.2 Rijksbeleid ..................................................................................................................................

17 4.3 Provinciaal beleid ....................................................................................................................... 18 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 20 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ........................................................................................................... 27 5.1 Landschap .................................................................................................................................. 27 5.2 Natuur ......................................................................................................................................... 28 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ................................................................................................... 30 5.4 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................. 35 5.5 Water .......................................................................................................................................... 37 5.6 Defensie ......................................................................................................................................

42 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 43 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ................................................................................................... 55 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels .................................................................................................... 57 6.1 Algemeen.................................................................................................................................... 57 6.2 Regels......................................................................................................................................... 57 Hoofdstuk 7 Handhaving........................................................................................................................ 59 7.1 Beleidskader ............................................................................................................................... 59 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................. 59 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht .......................................................... 60 Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid ...........................................................................................

61 Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................. 62 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................................... 62 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................ 62 9.3 Inspraak ...................................................................................................................................... 63 9.4 Zienswijzen ................................................................................................................................. 63

REGELS VERBEELDING BIJLAGEN

zie separaat bijlagenboek

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 4 van 63 Vastgesteld, september 2024

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 5 van 63 Vastgesteld, september 2024

TOELICHTING Bestemmingsplan Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 6 van 63 Vastgesteld, september 2024

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 7 van 63 Vastgesteld, september 2024

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad van Oss het bestemmingsplan ‘Groenstraat – Haren – 2012’ vastgesteld. Dit plan maakt de bouw van woningen mogelijk. In eerste instantie gaat het plan uit van 31 woningen. Voor een aantal woningen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen gezien het agrarisch bedrijf aan de Peperstraat 15 in Haren. Echter heeft deze wijzigingsbevoegdheid geen stand gehouden bij de Raad van State. Hierdoor is uitsluitend uitvoering gegeven aan de realisatie van 26 woningen. Aangezien het agrarisch bedrijf aan de Peperstraat 15 in Haren nu omschakelt naar een woonbestemming, is het nu mogelijk om het gedeelte van de wijzigingsbevoegdheid in te vullen met woningen. Het plan bestaat uit zeven grondgebonden woningen. Hiermee wordt woningbouwproject ‘Het Paradijs’ afgerond. Het initiatief aan de Peperstraat 15 in Haren bestaat uit het saneren van het agrarisch bedrijf, de omschakeling van de bedrijfswoning naar burgerwoning en het toevoegen van twee vrijstaande woningen aan de Luensestraat. Beiden initiatieven maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan ‘Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024’. 1.2

Plangebied

Het plangebied bestaat uit de locatie Peperstraat 15 (blauw omlijnd) en de verdere uitwerking van ‘Het Paradijs fase 3’ (rood omlijnd) in Haren, gemeente Oss.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 8 van 63 Vastgesteld, september 2024

De locatie van ‘Het Paradijs fase 3’ (rood omlijnd) maakt onderdeel uit van de kadastrale percelen bekend als gemeente Megen, sectie G nummers 971 en 282. De locatie Peperstraat 15 in Haren is kadastraal bekend als gemeente Megen, sectie G, perceelnummer 283. De omvang van het perceel bedraagt 3.629 m². 1.3

Geldende bestemmingsplannen

De locatie ‘Het Paradijs’ ligt binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Groenstraat – Haren – 2012’, vastgesteld op 29 maart 2012. In het bestemmingsplan heeft de planlocatie de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer-Verblijf’. De locatie ‘Peperstraat 15’ ligt binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Negen Kernen – 2012’, vastgesteld op 13 september 2012. In het bestemmingsplan is de locatie bestemd als ‘Agrarisch’ met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde hoog’, met de aanduiding ‘bedrijfswoning’ en maatvoering ‘maximum bouwhoogte: 9 m en maximum goothoogte: 3 m’ (gedeelte binnen bouwvlak) en maatvoering ‘maximum bouwhoogte: 10 m en maximum goothoogte: 4,5 m’ (gedeelte achteraf) met ‘maximum bebouwingspercentage terrein: 20%’. Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024’ gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Groenstraat–Haren - 2012

2012-02-09

Uitspraak RvSt Groenstraat-Haren - 2012

2012-12-19

Partiële herziening 2 Negen Kernen - 2012

2014-06-04

Partiële herziening 1 Negen Kernen - 2012

2014-08-28

Parapluplan Geitenhouderijen - 2019

2020-03-05

Parapluplan Wonen – 2023

2023-06-16

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 9 van 63 Vastgesteld, september 2024

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Omgeving Het plangebied ligt aan de rand van de kern Haren. De kern Haren ligt op een rivierduin in het voormalige stroomgebied van de Maas. Door de hogere ligging waren deze gronden beter geschikt voor bewoning en agrarisch gebruik dan de lager gelegen kleigronden, die vaak grote delen van het jaar blank stonden. De boerderijen werden gebouwd rondom gemeenschappelijke bolle akkers, de essen. Rondom deze akkers en boerderijen lagen wegen die de essen met elkaar en de omgeving verbonden. De boerderijen waren met de voorkant (het woonhuis) naar de es met kerkpaden gericht, de achterkant (het schuurgedeelte) en de schuren lagen naar de weg. Dit oorspronkelijke bebouwingspatroon is op diverse plekken binnen Haren nog herkenbaar. Kenmerkend zijn de clusters boerderijen langs met name de Middelweg, Groote Woordstraat en Groenstraat. De kerk is gebouwd bij de oostelijke es. Rondom de kerk is het ‘centrum’ van Haren ontstaan. Ten zuiden hiervan ligt het klooster Bethlehem. Het gebied aan de westzijde van de Lietingstraat lag ook hoger en was daardoor ook geschikt voor bebouwing. Langs deze weg is lintbebouwing op terpen ontstaan. De aanleg van de Dorpenweg in de jaren ’60 van de vorige eeuw betekende een verbetering van de ontsluiting van Haren maar leidde ook tot een ruimtelijke ‘opdeling’ van de kern. De oorspronkelijke bebouwingslinten zijn in de loop der tijd verdicht.

De kleine westelijke es is hierdoor vanaf de weg nauwelijks nog zichtbaar. De oostelijke es is daarentegen nog relatief open. Het bebouwingspatroon van Haren is verder verdicht en uitgebreid door de aanleg van nieuwe woonstraten- en buurten. De kern Haren heeft een sterk woonkarakter. In Haren zijn er geen voorzieningen beschikbaar voor de dagelijkse levensbehoefte, maar wel voorzieningen zoals maatschappelijke- en horecavoorzieningen in het centrum van Haren, waaronder de kerk, begraafplaats, een basisschool, een gemeenschapshuis, een café/cafetaria en een congrescentrum. Verder zijn er nog voorzieningen aanwezig, zoals een woonwerkvoorziening (Emmaus) aan de Dorpenweg, een sportcomplex, een meubelhandel, een café en diverse bedrijven en agrarische bedrijven aan de Peperstraat, Groenstraat, Berghemseweg, Dorpenweg en Lietingstraat. De agrarische locatie aan de Peperstraat 15 komt te vervallen, waardoor woningbouw op deze locatie mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast wordt het project ‘Het Paradijs’ afgerond door de laatste zeven woningen mogelijk te maken. Plangebied De locatie ‘Het Paradijs’ ligt aan de noordoostzijde van Haren aan de Groenstraat en Luensestraat. Het perceel is ca. 2.675 m² groot. Verder bestaat het plangebied enkel uit gras en de weg ‘Het Paradijs’ die zorgt voor de ontsluiting van het gebied.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 10 van 63 Vastgesteld, september 2024

De locatie ‘Peperstraat 15’ ligt eveneens aan de rand van de kern Haren, waar in de directe nabijheid van de locatie overwegend woonpercelen zijn gelegen, een enkele bedrijfsbestemming en agrarische gronden in het achterliggende buitengebied aan de noordzijde. Onderstaand een afbeelding van de omgeving van de locatie Peperstraat 15.

Stedenbouwkundig en functionele karakteristiek Bebouwing Het plangebied bevindt zich aan op de hoek van de Peperstraat, Groenstraat en het Paradijs. De twee vrijstaande woningen horend bij het initiatief aan de Peperstraat 15 sluiten aan op de Luensestraat. Op de locatie ‘Het Paradijs’ is geen bebouwing aanwezig. Wel sluit het plan aan op de bestaande woningen aan Het Paradijs. De locatie ‘Peperstraat 15’ bestaat uit een karakteristieke woonboerderij uit 1915. De agrarische bedrijfswoning heeft een oppervlakte van 200 m². Achter de bedrijfswoning bevindt zich een berging/garage van 237 m². Verder achter op het perceel ligt de varkensstal (350 m²) en erfverharding. Onderstaand een aantal afbeeldingen m.b.t. het plangebied, namelijk de woonboerderij, de berging/garage, de varkensstal aan de Peperstraat 15 en het zicht op de locatie ‘Het Paradijs’.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 11 van 63 Vastgesteld, september 2024

Verkeer De nieuw te realiseren woningen aan Het Paradijs sluiten aan op de bestaande weg die aansluit op de Luensestraat. De agrarische bedrijfswoning aan de Peperstraat 15 wordt ontsloten middels een inrit aan de Peperstraat. De garage is bereikbaar middels een tweede inrit en voor de stal is een derde inrit beschikbaar. Deze beide inritten zijn ontsloten aan de Luensestraat, welke naar het achterliggende buitengebied aansluit op de Dorpenweg. In de praktijk wordt deze weg weinig gebruikt als ontsluiting. In de huidige situatie is geen sprake van verkeersoverlast of verkeersknelpunten. Achter op het perceel waar de nieuwe woningen worden gesitueerd, is nog een inrit aanwezig welke aansluit op de Luensestraat. Deze inrit bestaat uit gras en is afgesloten door middel van een hek. Groen De locatie ‘Het Paradijs’ bestaat nu uit gras. De woonboerderij inclusief bijbehorende bouwwerken aan de Peperstraat wordt omgeven door een net ingerichte tuin met bomen, hagen en beplanting. De voortuin van de woning bestaat uit grasland met bomen en beplanting met rondom een haag. De achtertuin is eveneens voorzien van een haag langszij de Luensestraat en bestaat uit een groot grasveld afgewisseld met solitaire bomen. Water Langs de Luensestraat liggen twee greppels, die bijdragen aan de waterhuishouding in het gebied. Beide bestaande inritten zijn voorzien van een duiker.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 12 van 63 Vastgesteld, september 2024

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

Met onderhavig plan wordt de woningbouwlocatie Het Paradijs afgerond en wordt de varkenshouderij aan de Peperstraat 15 in Haren gesaneerd. Aangezien het bestemmingsplan ‘Groenstraat – Haren – 2012’ in 2012 al is vastgesteld, is er opnieuw naar de wensen vanuit het woningbouwprogramma en de stedenbouwkundige opzet gekeken van Het Paradijs. Gekozen is om uitsluitend grondgebonden woningen toe te voegen. Het gaat om één vrijstaande woning, één twee-onder-een-kapwoning en vier rijwoningen. Het totaal komt uit op zeven woningen. Vanuit de gemeente heeft het de voorkeur om de vier rijwoningen te realiseren als CPOproject. Daarnaast is er aan de zuid-oostkant ruimte gemaakt voor een wadi. Hierdoor wordt voldaan aan de waterbergingseis. Op deze locatie is ook ruimte om een nutsvoorziening te realiseren. Aan de Peperstraat 15 wordt de agrarische bedrijfsvoering beëindigd. De milieuvergunning voor de varkenshouderij (100 vleesvarkens) met een gering aantal zoogkoeien ouder dan 2 jaar (10 stuks) komt te vervallen. In ruil voor de beëindiging en de sloop van de varkensstal (350 m²) mogen twee nieuwe vrijstaande woningen achter op het perceel worden gerealiseerd. De bestaande (bedrijfs)woning en berging/garage blijven behouden. Hiermee komt de agrarische bestemming op het perceel te vervallen en verkrijgt het totale perceel een woonfunctie.

Stedenbouwkundige opzet Onderstaand de stedenbouwkundige opzet van het plan en de inpassing van ‘fase 3’ in ‘Het Paradijs’.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 13 van 63 Vastgesteld, september 2024

Onderstaand het gehele stedenbouwkundig plan/bestaande situatie van het woningbouwproject ‘Het Paradijs’. De inrichting van de openbare ruimte moet nog verder worden uitgewerkt. Ook de situering van de brandgang bij de vier rijwoningen moet hierin mee worden genomen.

Het plan maakt de bouw van zeven woningen mogelijk. Er is gekozen om aan te sluiten op de bestaande stedenbouwkundige structuren van het plan uit 2012. Op de hoek Het Paradijs/Luensestraat zorgt een vrijstaande woning voor een afronding van dit woonbuurtje waarbij tevens wordt aangesloten op de bebouwingsstructuur van de Peperstraat. Wel is er gekeken wat de wensen van dit moment zijn vanuit het woningbouwprogramma. Dit heeft geresulteerd in één vrijstaande woning, één twee-onder-een-kapwoning en vier rijwoningen (met voorkeur voor CPO). De bouw van de twee vrijstaande woningen op het perceel aan de Peperstraat 15 vormt een logische afronding van de bebouwde kom aan de noordzijde van Haren. De inbreiding van de twee nieuwe woningen zullen qua stedenbouw en architectuur passen bij de reeds gerealiseerde nieuwebouw aan Het Paradijs en de toekomstige nieuwbouw aan Het Paradijs. Het gebied betreft een rustige woonwijk met veelal vrijstaande woningen met in het nieuwe gedeelte van het Paradijs tevens rijwoningen en een tweeonder-één-kap-woning. Functioneel gezien is de situering van de nieuwe woningen achter op het perceel aan de Peperstraat 15 dan ook logisch en passend te noemen. Ook doordat hiermee clustering van bebouwing op het perceel mogelijk is, maar ook breder gezien sprake is van clustering van bebouwing met de aangrenzende nieuwbouw aan Het Paradijs.

De nieuwe woningen worden op een goede manier landschappelijk ingepast door het reeds aanwezige groen in de vorm van bomen, hagen en beplanting op het totale perceel aan de Peperstraat 15. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn de twee nieuwe vrijstaande woningen passend binnen een woongebied wat gekarakteriseerd wordt als een rustige woonwijk. De twee vrijstaande woning op het achter terrein aan de Peperstraat 15 krijgen een oppervlakte van circa 100 m² per woning (8 x 12,5 m). De bouw- en goothoogte van de woningen bedraagt maximaal 9 m en 3,5 m. Bij het hoofdgebouw mag een bijgebouw met een oppervlakte van 100 m². Het bijgebouw heeft een maximale bouw- en goothoogte van 5 m en 3,5 m. De voorste nieuwe woning, gezien vanaf de

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 14 van 63 Vastgesteld, september 2024

Peperstraat, zal worden gebouwd op een perceel met een oppervlakte van 834 m². De nieuwe woning daarachter wordt gebouwd op een perceel met een oppervlakte van 987 m². Verkeer en parkeren De woningen aan ‘Het Paradijs’ worden ontsloten via de bestaande weg ‘Het Paradijs’. Op deze manier vindt er een mooie afronding plaats van dit woningbouwproject. Het parkeren vindt gedeeltelijk plaats op eigen terrein en gedeelte in het openbaar gebied. Hierbij is gekozen voor het langsparkeren. De nieuwe woningen aan de Luensestraat (locatie Peperstraat) worden ontsloten middels de bestaande inrit aan de Luensestraat naar de varkensstal. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Er is ruimte voor minimaal drie parkeerplaatsen per woning. Groen en water Voor de locatie ‘Het Paradijs’ wordt aan de zuid-westkant een wadi gerealiseerd. Hiermee wordt er groen toegevoegd aan het plan. Eveneens zorgt dit voor dat wordt voldaan aan de waterbergingseis. De nieuwe woningen (locatie Peperstraat) worden ingepast door middel van de bestaande beplanting op het perceel en worden waar mogelijk aangevuld. Het hemelwater afkomstig van de twee nieuwe woningen zal worden geborgd en infiltreren door gebruik te maken van grindkoffers. Voor de afvoer van het huishoudelijk afvalwater van de nieuwe woningen wordt een aparte rioolaansluiting aangevraagd. Zie paragraaf 5.5 ‘Water’ voor meer informatie hierover.

Onderstaand een schets van de twee nieuw te realiseren woningen.

De twee nieuwe woningen worden ingebreid in het bestaand stedelijk gebied in plaats van een te slopen varkensstal, waardoor het open karakter van het achterliggende landschap onaangetast zal blijven. De nieuwe woningen zullen worden voorzien van nieuw aangelegde tuinen. Hiermee kan gegarandeerd worden dat de veranderingen die plaatsvinden binnen het perceel op een passende wijze onderdeel uit zullen maken van het omringende landschap. De ontwikkeling zal zowel op korte als op langere termijn geen negatieve ruimtelijke, stedenbouwkundige of landschappelijke effecten op de omgeving hebben.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 15 van 63 Vastgesteld, september 2024

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: - Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; - Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; - Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; - Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; - De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; - Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; - Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; - Er is een drempel voor planschade van 2%; - De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; - Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt. Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen.

Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2. De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. Beoordeling plan Voorliggend plan past binnen dit beleidskader.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 16 van 63 Vastgesteld, september 2024

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wet ruimtelijke ontwikkeling. In het Bro staat onder meer dat gemeenten bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moeten houden met bijvoorbeeld cultuurhistorie of bodem. Verder staat in het Bro dat een plan moet voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Beoordeling plan Het plan ‘Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024’ maakt de realisering van totaal negen woningen mogelijk.

Namelijk twee nieuwe woningen aan de Peperstraat 15 in Haren en zeven nieuwe woningen in het project ‘Het Paradijs fase 3’. Het voorliggende plan is geen nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Uit jurisprudentie blijkt namelijk dat woningbouwplannen met minder dan 12 woningen niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Ook ligt de planlocatie binnen het bestaand stedelijk gebied van Haren. Gezien het feit dat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in dit geval niet van toepassing is, hoeft het plan niet verder aan de Ladder worden getoetst: de ontwikkeling is niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 17 van 63 Vastgesteld, september 2024

Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Beoordeling plan Voorliggend plan past binnen dit beleidskader. 4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: - Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; - De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; - De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; - De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; - Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; - Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Beoordeling plan Het Rijksbeleid heeft geen gevolgen voor het plan. Geen van de nationale belangen wordt met onderhavig plan aangetast of beïnvloed. Voorliggend plan past binnen dit beleidskader.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 18 van 63 Vastgesteld, september 2024

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: - Werken aan de Brabantse energietransitie - Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant - Werken aan de slimme netwerkstad - Werken aan een concurrerende, duurzame economie 4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de Interim Verordening Noord-Brabant gewijzigd. Deze wijzigingen zijn al doorgevoerd als voorloper op de Omgevingsverordening van de provincie die inwerking treedt als de Omgevingswet inwerking treedt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 19 van 63 Vastgesteld, september 2024

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Zoals op bovenstaande uitsnede van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant te zien is, is onderhavig plan gelegen in het Stedelijk gebied. Dit plan zorgt voor de realisatie van negen woningen en ligt in de kern Haren. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is deze locatie aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. De uit artikel 3.42 3.6 en 5.18 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voortvloeiende verantwoording van deze ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 4.4.3 (woningbouwprogramma). Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling Daarnaast geldt voor de locatie Peperstraat 15 in Haren het volgende. Met de ontwikkeling wordt een intensieve veehouderij in het stedelijk gebied beëindigd, hetgeen de omgeving duurzaam ten goede komt. De woningen worden duurzaam ontwikkeld. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle vergunningsaanvragen voor nieuwbouw voldoen aan de Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG)-eisen. Conform de maatregelen voor duurzaam bouwen is het uitgangspunt bij de bouw van de woning gasloos bouwen. De benodigde energie voor warm water zal gegenereerd worden middels een warmtepomp en de toepassing van zonnepanelen (nul-op-de-meter). Hiermee wordt ook een bijdrage geleverd aan de benodigde elektriciteit. Vanzelfsprekend zal de woning voldoen aan de meest actuele eisen en mogelijkheden omtrent isolatie.

Verder zal gelet op de klimaatveranderingen en ruimte voor biodiversiteit natuurinclusief of klimaatadaptief worden gebouwd. Hedendaags is zichtbaar dat het weer steeds extremer wordt, zoals hevige regenval en droge, hete zomers, waartegen voorzorgsmaatregelen getroffen kunnen worden.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 20 van 63 Vastgesteld, september 2024

Met de ontwikkeling kan hier rekening mee worden gehouden door de opvang van het hemelwater door een bergingsvoorziening in de vorm van een greppel of wadi. Het hemelwater dat op de nieuwe verharding valt zal wegvloeien naar het omliggende land. Verder zal het plan ingepast worden door voldoende groen en waar mogelijk bomen. Deze zorgen voor de opslag van CO2 en de nodige schaduwwerking en aangenamer klimaat in het stedelijk gebied. Bovendien dragen de groenvoorzieningen, zoals hagen bij aan de biodiversiteit. Onderhavig plan is een logische afronden van het stedelijk gebied. De nieuwe woningen aan Het Paradijs sluiten aan op de al gerealiseerde woningbouw. Daarbij wordt rekening gehouden met omliggende bestaande woonfuncties. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Doordat de nieuwe woningen achter op het perceel aan de Peperstraat 15 geclusterd gesitueerd worden, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Er is sprake van de transformatie van een voormalige varkenshouderij, waarbij de varkensstal plaats maakt voor de twee nieuwe woningen op het perceel binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee worden de mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied benut. Dit geldt ook voor de nieuwe woningen aan ‘Het Paradijs’. Hiervoor geldt dat het een afronding is van een bestaand woningbouwproject binnen het bestaand stedelijk gebied.

Artikel 5.18 Prognose Met onderhavig plan worden negen nieuwe woningen gerealiseerd. Dit is afgestemd en past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Oss. In paragraaf 4.4.3 wordt dit verder onderbouwd. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Op 1 maart 2006 is de structuurvisie voor de gemeente Oss vastgesteld. De structuurvisie schetst de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere termijn (tot 2020). Het is de opvolger van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 1996 - 2015. In de visie zijn op het gebied van het wonen de volgende opgaven geformuleerd: - het versterken van de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus; - het verhogen van de leefbaarheid in de wijken en de kernen; - het voorzien in de woningbehoefte, met name voor ouderen en jongeren; - het verhogen van de keuzemogelijkheden in het aanbod van woningen en woonmilieus; - het vasthouden van de huishoudens met de hogere inkomens. Ten aanzien van het voorzieningenniveau is in de visie neergelegd dat de gemeente Oss er naar zal streven een bereikbaar voorzieningenpakket voor de wijken en de kernen in stand te houden. Onderhavig plan wordt in de structuurvisie aangemerkt als woongebied: kern met inbreiding/beheer. Voor de locatie ‘Het Paradijs’ geldt dat het een afronding is van een bestaand woningbouwproject, een inbreidingslocatie. De twee nieuwe woningen voor de locatie ‘Peperstraat 15’ zorgen voor een logische afronding van de bebouwde kom aan de noordzijde van de kern Haren. Ook gezien de ligging nabij de reeds aanwezige nieuwbouwwoningen en nog te bouwen nieuwbouwwoningen aan Het Paradijs.

In de structuurvisie is voor de koers voor het landelijk gebied aangegeven dat de kern Haren in de kom blijft, wat betreft omvang en ordening zoals ze zijn, om eenheid en openheid van de kommen te behouden. Door clustering van bebouwing in het stedelijk gebied wordt hieraan tegemoet gekomen.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 21 van 63 Vastgesteld, september 2024

Met onderhavig plan wordt voorzien in de woningbehoefte. Van de zeven woningen zijn er drie verschillende soorten woningtypen wat zorgt voor keuzemogelijkheid in het aanbod van woningen en woonmilieus. 4.4.2 Wonen De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. In 2022 is daar met de Woonagenda 2022-2024 een actualisatie op gemaakt. De Woonagenda 2022-2024 geeft richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren en borduurt voort op de Woonvisie van 2020. Zo wordt uitvoering gegeven aan vier ambities: • Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. • Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. • Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. • Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht.

4.4.3 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie 2020. Er vindt periodiek een strategische afwegingen prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. De systematiek van de PFM werkt met een bandbreedte van de actuele provinciale woningbehoefteprognose en het model Oss met een verhoogde ambitie. Daarmee wordt ingespeeld op de oplopende tekorten op de woningmarkt, de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken en de noodzaak om tussentijdse vertraging bij planontwikkeling of planuitval op te kunnen vangen. Enkele uitgangspunten van de woningbouwprogrammering zijn: • Met het portefeuillemanagement bepalen we het woningbouwprogramma van Oss, zowel naar omvang als kwalitatieve samenstelling.

Dit programma stemmen we af op de bestaande woningvoorraad en de behoefte van de verschillende doelgroepen qua woningtype, eigendomsvorm en woonmilieus. • PFM Wonen maakt het mogelijk om nieuwbouwprojecten in de hele gemeente strategisch af te stemmen in planning en prioriteit. De keuzen en prioritering maken we op basis van een afweging van beleidskeuzes uit de woonvisie. Maar ook de ruimtelijk-functionele meerwaarde voor een gebied, de verplichtingen uit het verleden en de financiën wegen we mee. • Voor de omvang van de woningbouwopgave wordt uitgegaan van een bandbreedte. De basisopgave is afgeleid van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant ( september 2020). Het Osse model gaat uit van een extra inspanning voor de ontwikkeling van woningbouwplannen gezien de grote tekorten op de woningmarkt. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en tegelijkertijd de woonfunctie van Oss versterken. De bandbreedte van de woningbouwopgave en de kwalitatieve doelstellingen vanuit de woonvisie is het kader waarbinnen we woningbouw in dit bestemmingsplan afwegen.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 22 van 63 Vastgesteld, september 2024

•

•

•

De provinciale prognose is berekend op het niveau van de totale gemeente. We vertalen deze prognose door naar de woningbehoefte in de verschillende gebiedsdelen van Oss. Voor het landelijke gebied is de opgave voor woningbouw gericht op de behoefte vanuit de natuurlijke bevolkingsontwikkeling in de landelijke kernen. Voor Geffen en Ravenstein wordt uitgegaan van enige extra programmering, gezien hun strategische ligging in de stedelijke zone Den Bosch – Nijmegen, in combinatie met de goede bereikbaarheid, voorzieningen en specifieke woonmilieus. Het zwaartepunt van stedelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, ligt in de stedelijke zone Oss-Berghem. Dit is ook het uitgangspunt van het provinciale beleid. De kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte vanuit de verwachte ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en de bevindingen uit verschillende onderzoeken 1. De kwalitatieve opgave verschilt per gebiedsdeel (stedelijk gebied landelijk gebied). Gezien de vergrijzing van de bevolking en de toename van kleinere huishoudens zijn starters en ouderen belangrijke aandachtgroepen. In de programmeringen liggen de hoofdaccenten bij toegankelijkheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de nieuwe woningen. Aandachtspunt blijft ook de verbreding naar toekomstgerichte woonmilieus en de versterking van Oss als woongemeente.

Voor de afweging en prioritering in het woningbouwprogramma zijn alle mogelijkheden voor woningbouw in Oss in beeld gebracht. Op de eerste plaats is dit de zogenaamde harde plancapaciteit. Woningbouw is op deze plekken al rechtstreeks mogelijk op basis van de bestaande bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Daarnaast hebben we ook de zachte plancapaciteiten in beeld gebracht. Dit zijn concrete initiatieven voor woningbouw, die al dan niet al in procedure zijn, globale plannen die in gebiedsvisies zijn opgenomen en mogelijkheden voor woningbouw door herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen of functies.

Verantwoording Wonen Uit jurisprudentie blijkt dat de toevoeging van een zeer beperkt aantal woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is in de zin van Bro art. 3.1.6 lid 2. Een verantwoording volgens de Ladder voor Duurzame verstedelijking is niet nodig. Deze paragraaf geeft de verantwoording van de woningbouw van onderhavig plan vanuit het gemeentelijke beleid, de provinciale bepalingen en zoals voorgeschreven vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van het programma voor woningbouw in dit bestemmingsplan is nadrukkelijk afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss, zoals eerder weergegeven. Ook is rekening gehouden met de kaders vanuit de provincie en regionale afspraken. Het plan Het plan bestaat uit het toevoegen van zeven woningen aan Het Paradijs; één vrijstaande woning, één twee-onder-een-kapwoning en vier rijwoningen. In het plan van 2012 was voor deze locatie een stedenbouwkundige opzet gemaakt voor vijf woningen. Dit waren met name vrijstaande woningen. Na tien jaar is gekeken wat nu wenselijk is ten behoeve van het woningbouwprogramma. Gekozen is om nu meer rijwoningen toe te voegen die in het betaalbare segment zitten. De woningen zijn hierdoor geschikt voor de meest prioritaire doelgroep, namelijk de doelgroep die op zoek is naar een betaalbare woning.

De capaciteiten voor woningbouw in dit bestemmingsplan hebben we afgewogen en beoordeeld volgens de systematiek van Portefeuillemanagement Wonen Oss (PFM Wonen). Met het PFM Wonen wordt zowel kwantitatief als kwalitatief sturing gegeven aan het totale woningbouwprogramma van de gemeente Oss. Voor de locatie ‘Peperstraat 15’ geldt dat het toevoegen van de twee vrijstaande woningen vanuit het beleid voor wonen toelaatbaar is, mits de ontwikkeling passend is bij de organische ruimtelijke structuur van de kern Haren (ruimtelijk en stedenbouwkundig voorstelbaar). Dit is onderbouwd in hoofdstuk 3. Daarnaast vindt er een flinke kwaliteitsverbetering plaats door de sanering van het agrarische bedrijf. 1 1 Onder andere het regionaal perspectief op bouwen en wonen (2019) en de Regionale Woningmarktmonitor 2018, het Regionale

Woningmarktonderzoek (2019).

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 23 van 63 Vastgesteld, september 2024

De behoefte aan woningen De gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering is opgenomen in de Woondeal van de Regio Noord Oost Brabant (RNOB) en volgt de meest actuele provinciale prognose. De prognose van de provincie is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens per gemeente. Hieruit is de verwachte behoefte aan woningen afgeleid. De meest actuele provinciale prognose is van september 2020. Voor de subregio Noordoost-Brabant West (waartoe Oss behoort) is bestuurlijk een regionaal perspectief wonen vastgesteld (geactualiseerd op december 2020). Daarin bepaalt de subregio haar hoofdkoers voor wonen en zijn nadere afspraken gemaakt over afstemming van de woningbouwplannen. Onder andere is afgesproken dat de gemeenten ruim baan geven aan plannen voor wonen door inbreiding, herstructurering en transformatie. Deze plannen worden éénmaal per jaar gedeeld. Over uitbreidingsplannen, buiten bestaand stedelijk gebied moet regionale afstemming plaatsvinden. Dit geldt ook voor plannen die de opgave vanuit de prognose per gemeente overschrijden. Kwantitatieve woningbehoefte gemeente Oss Per 1 januari 2020 zijn er ongeveer 40.300 woningen in de gemeente Oss. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2020 moeten er tot 2030 nog circa 5.300 woningen toegevoegd worden (exclusief vervangende nieuwbouw).

Tot 2040 is volgens de prognose een totale toevoeging van circa 8.500 woningen nodig. De gemeentelijke programmering gaat uit van een verhoogde opgave. Deze bandbreedte geeft de noodzakelijke flexibiliteit om planuitval en planvertraging op te vangen. Tegelijkertijd wil Oss de woningbouw op korte termijn versnellen gezien de oplopende tekorten op de woningmarkt en de ambitie om de woonfunctie van Oss te versterken. In onderstaande tabel is de bandbreedte van de woningprogrammering afgezet tegen de plancapaciteit in Oss. (NB: het voorliggende plan voor de realisatie van één vrijstaande woning, twee twee-onder-een-kapwoningen en vier rijwoningen is reeds opgenomen in de concrete plancapaciteit). bandbreedte opgave woningvoorraad

gemeente Oss

2023 t/m 2032 2032 t/m 2039 Totaal

prognose 2020 5.270 2.561 7.381

model Oss 5.985 2.371 8.356

Totaal 2022 - 2032

5.270

5.985

periode

concrete capaciteit* 5.012 0 5.012 5.012

* inventarisatie augustus 2023 De totale concrete capaciteit in woningbouwplannen voor de hele gemeente Oss bedraagt circa 5.000 woningen (actualisatie augustus 2023). Dit is niet alleen de zogenaamde harde capaciteit (juridisch bindend, opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ook woningbouw in concrete plannen, die nog in procedure zijn. Ook de concrete mogelijkheden voor herontwikkeling of transformatie van bestaande bebouwing zijn hierin opgenomen. Duidelijk is dat Oss nog een opgave heeft om de plancapaciteit voor woningen voor de gehele gemeente uit te breiden. De woningbehoefte in dorpencluster Megen Het plangebied ligt in het dorp Haren. Woningbouw op deze locatie is vooral gericht op de woningbehoefte vanuit Haren. Haren ligt in het dorpencluster Megen. De provinciale woningbouwprognose is doorberekend naar de verschillende gebiedsdelen van Oss (PFM Wonen Oss). Onderstaande tabel geeft de behoefte en capaciteiten voor woningen in het dorpencluster Megen weer.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 24 van 63 Vastgesteld, september 2024

De 7 woningen van het plangebied zijn al opgenomen in de capaciteiten. Uit het overzicht blijkt dat de woningen in Haren qua omvang passen in de bandbreedte van de behoefte van het cluster Megen. bandbreedte opgave woningvoorraad periode 2023 t/m 2032 2033 t/m 2039 Totaal 2022 t/m 2039 * inventarisatie augustus 2023

prognose 2020 121 44 165

cluster Megen

concrete model Oss capaciteit* 134 82 49 0 183 82

De kwalitatieve behoefte In de Woonvisie Oss 2020 en PFM Wonen Oss is er een indicatieve raming gemaakt van de behoefte aan verschillende kwaliteiten, met een onderscheid naar woningtype, eigendomsvorm, woonmilieus en prijssegmenten 2. De raming is gebaseerd op recente woningmarktonderzoeken en ontwikkelingen in de woningmarkt van Oss en de regio. Hierbij is ook rekening gehouden met de wisselwerking met de bestaande woningvoorraad en de behoefte vanuit de verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, inkomensklassen e.d.). Gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling wordt er een toenemende behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en ouderen voorzien, als gevolg van vergrijzing van de samenleving en gezinsverdunning. Belangrijk is ook de betaalbaarheid van wonen, met een blijvende behoefte aan betaalbare woningen (zowel koop als huur). Dit is onder andere het gevolg van de sterk gestegen woningprijzen, de beperkte toegankelijkheid van de sociale sector en de toenemende behoefte aan kleinere woningen. De provinciale woningbouwprognose is doorberekend naar de verschillende gebiedsdelen van Oss (systematiek PFM Wonen Oss, 2019). Onderstaande tabel geeft de behoefte en capaciteiten voor woningen in het dorpencluster Megen weer. De circa zeven woningen van plangebied zijn al opgenomen in de capaciteiten.

Uit het overzicht blijkt dat deze woningen qua omvang passen in de bandbreedte van de behoefte van het dorpencluster Megen. Totaal opgave versus capaciteit cluster Megen 70 60 50 40 30 20 10 0

sociale huur vrije sector goedkope middeldure dure koop huur koop koop prognose 2020

model Oss

concrete capaciteit*

2 De prijssegmenten 2023 zijn als volgt: huur goedkoop, kale huur < liberalisatiegrens; huur middelduur, kale huur >

liberalisatiegrens; koop goedkoop < € 240.000; koop middelduur, > € 240.000 < €405.000, koop duur > € 405.000. Deze prijsgrenzen zijn gekoppeld aan landelijke standaarden zoals de liberalisatiegrens, de NHG grens en de consumentenprijsindex en zullen daarom per jaar meebewegen met deze landelijke standaarden.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 25 van 63 Vastgesteld, september 2024

Totaal, cluster Megen appartementen -grondgebonden 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

prognose 2020

model Oss

appart./levensloopbestendig

concrete capaciteit* Grondgebonden

Hiermee voorziet het beoogde plan zowel qua prijssegmenten als qua woningtypen vooral in de behoefte van starters en kleinere/middelgrote huishoudens. Ook na realisering blijven er tekorten voor met name de betaalbare segmenten in huur en koop. Belangrijk is daarnaast dat het voorliggende plan de afronding betekent van het plan Paradijs in het dorp Haren. Conclusie De conclusie is dan ook dat de beoogde zeven woningen voor de locatie ‘Het Paradijs’ aansluiten bij de behoefte aan toekomstbestendige en duurzame woonmilieus in het cluster Megen. En dat de twee woningen aan de locatie ‘Peperstraat 15’ passend zijn binnen de kern Haren. Dit sluit aan bij de Woonagenda van provincie, regio en de gemeente Oss. 4.4.4 Welstandsbeleid Op 24 september 2020 is “Samen bouwen aan een mooi Oss, Nota uiterlijk van bouwwerken Oss 2020” vastgesteld. Dit welstandsbeleid legt meer verantwoordelijkheid bij de inwoners en bedrijven van de gemeente Oss. Met deze nota geldt in principe voor het gehele grondgebied van de gemeente een welstandsvrij beleid. Nieuwe bouwaanvragen hoeven niet te worden voorgelegd aan het Adviesteam Architectuur om te worden getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’.

Er gelden drie uitzonderingssituaties: bebouwing binnen beschermde stads- en dorpsgezichten; monumenten en de panden in de directe omgeving van een monument (binnen een straal van 25 meter vanaf een monument); bebouwing binnen gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. In deze gevallen is voor bebouwing een welstandadvies wél verplicht. In het welstandsvrije deel van de gemeente blijft de mogelijkheid bestaan om bouwplannen voor te leggen aan het Adviesteam Architectuur voor een vrijblijvend welstandsadvies.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 26 van 63 Vastgesteld, september 2024

Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- en dorpsgezicht of in de nabijheid van een monument. Voor het plan is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de bebouwing zal worden getoetst. De plannen zullen niet vrijwillig aan het Adviesteam Architectuur worden voorgelegd. 4.4.5 Beleid aan huis gebonden activiteiten Op 22 november 2012 heeft de gemeenteraad het Beleid aan huis gebonden activiteiten – Actualisatie 2012 vastgesteld. Het beleid voor aan huis gebonden activiteiten is opgesteld om mogelijkheden te bieden aan ondernemen vanuit de eigen woning. Door de jaren heen zijn de activiteiten die aan huis worden ondernomen steeds meer divers geworden. Het gaat allang niet meer alleen om een huisarts of accountant aan huis. Er is een breed scala dat aan huis uitgeoefend kan worden. Voorbeelden zijn een adviesbureau, pedicure of afslanksalon. Ook komen er steeds vaker vragen om kleinschalige cursussen te mogen geven, voor kleinschalige kinderopvang, ambachtelijke bedrijfjes of een bed en breakfast. Met het beleid wordt ingespeeld op de veranderende inzichten over aan huis gebonden activiteiten. Er wordt ruimte gegeven aan deze nieuwe vormen om vanuit de thuissituatie te werken. Het gaat dus altijd om een bewoner die de activiteit uitvoert. Een andere belangrijke voorwaarde is steeds dat de activiteit zich goed verhoudt met de woonomgeving.

Het beleid aan huis gebonden activiteiten is er op gericht om zoveel mogelijk rechtstreeks toe te staan. Er is een lijst opgesteld met een breed scala aan activiteiten die rechtstreeks mogen worden uitgeoefend in de woning. Deze lijst is als bijlage opgenomen bij de regels. Bij het opstellen van de lijst van rechtstreeks toegestane activiteiten is de woonomgeving het uitgangspunt geweest. Dit houdt in dat er geen bedrijven op staan die veel verkeer aantrekken of activiteiten die milieuhinder veroorzaken, die niet past in een woonomgeving. Het oppervlak van de rechtstreeks toegestane activiteiten is 35m2. Maar niet alle activiteiten kunnen rechtstreeks in een woning worden uitgevoerd. Soms is een toetsing vooraf nodig. Als dit positief is, wordt toestemming verleend in de vorm van een ‘omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken’. Bij deze afweging spelen publieksaantrekkende werking en milieu- en verkeersaspecten altijd een rol. Voorbeelden van activiteiten waarbij een toetsing vooraf nodig is zijn: een groter oppervlak dan het toegestane 35 m2, andere activiteiten dan die in de lijst zijn opgenomen of groepsmatige activiteiten. In het nieuwe beleid worden de mogelijkheden voor dit afwijkend gebruik beschreven.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet de aanvrager een concrete aanvraag om toestemming bij de gemeente indienen.

Paradijs – Peperstraat 15 Haren – 2024, pag. 27 van 63 Vastgesteld, september 2024

Hoofdstuk 5

5.1

Omgevingsaspecten

Landschap

5.1.1 Nota Landschapsbeleid Binnen de gemeente Oss bestaat grote aandacht voor het landschap en het landelijke gebied. De Nota Landschapsbeleid 2015 zorgt voor een beleidskader welke een sturende werking heeft bij ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied. Ruimtelijke ingrepen en nieuwe functies in het buitengebied hebben een grote uitstraling naar de omgeving. Dit betekent dat bij deze ingrepen (bijvoorbeeld de bouw van agrarische bedrijfsgebouwen) eisen aan de landschappelijke inpassing van objecten moeten worden gesteld. De gemeente wordt verder geconfronteerd met de aanleg (of juist verwijdering) van (landschaps)elementen door particulieren op agrarische percelen in het buitengebied. Dergelijke initiatieven komen vaak niet overeen met de ter plaatse aanwezige en te behouden landschappelijke kwaliteit (bijvoorbeeld behoud van openheid of gebruik van niet-inheemse boomsoorten). Goede toetsingskaders en sturingsinstrumenten zijn voor bescherming maar ook voor ontwikkeling van het landschap onmisbaar. In de Nota Landschapsbeleid wordt per deelgebied beschreven wat de landschappelijke visie is. De verschillende deelgebieden zijn: Uiterwaarden Oeverwal Komgebied Dekzandrand Dekzandrug Per deelgebied wordt aangegeven wat de ontwikkelingsvisie is. Daarbij worden aandachtspunten voor uitwerking en uitvoering geschetst.

Beoordeling plan Het plangebied is gelegen binnen het landschapstype ‘Komgebied’. In dit gebied wordt gestreefd naar het versterken van de rechtlijnige opbouw van de kommen met het duidelijke ritme van sloten, wegen en erven. Het contrast met de lossere vormen van de oeverwal en dekzandrand wordt versterkt door karakteristieken van dit landschapstype zoals openheid rationaliteit en grootschaligheid te benadrukken. Openheid is de belangrijkste kwaliteit van het komgebied. Het behoud en versterken van een open karakter is dan ook uitgangspunt, evenals het behoud van zichtrelatie. De locatie ‘Het Paradijs’ zorgt voor de afronding van het woningbouwproject ‘Het Paradijs’. De te realiseren woningen hebben geen negatieve invloed op het landschap. Daarnaast wordt er een wadi gerealiseerd dat voor openheid zorgt in het plan. Voor de locatie ‘Peperstraat 15 geldt dat de bestaande agrarische functie komt te vervallen en worden in plaats van de te slopen varkensstal twee nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd. In de huidige situatie is het perceel reeds grotendeels landschappelijk ingepast met gebiedseigen bomen, hagen en beplanting. De twee woningen worden op het perceel binnen deze landschappelijke inpassing gerealiseerd. De twee nieuwe woningen zullen beide voorzien worden van een tuin. Voor de ontwikkeling is een landschapsplan niet benodigd.