6 Toelichting (2)

BESTEMMINGPSLAN Beekschehoevestaat 8 / Molengraaf Geffen - 2023

Toelichting

Gemeente Oss | Raadhuislaan 2 | 5341 GM | Oss | T: 14 0412 | F: 0412 642605 | www.oss.nl |

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 1 van 78 Vastgesteld december 2023

Bestemmingsplan Beekschehoevestraat 8 – Molengraaf Geffen – 2023 Vastgesteld Toelichting

Gemeente Oss, Juli 2023

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 2 van 78 Vastgesteld december 2023

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied .................................................................................................................................... 6 1.3 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................................... 7 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie .............................................................................................................. 10 2.1 Huidige situatie ........................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 3 Beoogde situatie ................................................................................................................. 13 3.1 Planvoornemen ................................................................................................................................. 13 Hoofdstuk 4 Ruimtelijk beleidskader .......................................................................................................

16 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 16 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................. 17 4.3 Provinciaal beleid ....................................................................................................................... 19 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 25 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten ........................................................................................................... 32 5.1 Landschap .................................................................................................................................. 32 5.2 Natuur ......................................................................................................................................... 39 5.3 Archeologie en Cultuurhistorie ................................................................................................... 41 5.4 Mobiliteit en parkeren .................................................................................................................

45 5.5 Water .......................................................................................................................................... 47 5.6 Defensie...................................................................................................................................... 50 5.7 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 51 5.8 Milieueffectrapportage (M.e.r.) ................................................................................................... 69 Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels .................................................................................................... 73 6.1 Algemeen.................................................................................................................................... 73 6.2 Regels ......................................................................................................................................... 73 Hoofdstuk 7 Handhaving........................................................................................................................ 75 7.1 Beleidskader ...............................................................................................................................

75 7.2 Professionele handhaving en handhavingsprogramma ............................................................. 75 7.3 Handhaafbaarheid, positief bestemmen, overgangsrecht .......................................................... 76 Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 77

Hoofdstuk 9 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................. 78 9.1 Omgevingsdialoog ...................................................................................................................... 78 9.2 Vooroverleg ................................................................................................................................ 78 9.3 Zienswijzen ................................................................................................................................. 78

BIJLAGEN -

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 3 van 78 Vastgesteld december 2023

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11:

Landschappelijk inpassingsplan (d.d. 7 april 2022) LIR berekening (kenmerk: W-18-0925) Verkennend bodemonderzoek Molengraaf (d.d. 23 april 2022, kenmerk: MGF.328522) Flora- en Fauna inspectie Beekschehoevestraat (d.d. 26 april 2022) Archeologisch onderzoek (d.d. 28 april 2022 eindversie 3 augustus 2022, kenmerk: 22028) Akoestisch onderzoek (d.d. 19 oktober 2022, kenmerk: BureauL.243.WVL.v02) Stikstofdepositie onderzoek (d.d. 19 april 2022, kenmerk: BureauL.243.Stikstof.v01) Geuronderzoek (d.d. 28 april 2022), kenmerk: 20220507.v01) Watertoets Advies brandweer Omgevingsdialoog

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 4 van 78 Vastgesteld december 2023

TOELICHTING Bestemmingsplan Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 5 van 78 Vastgesteld december 2023

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Beekschehoevestraat 8 in Geffen is agrarisch bedrijf met bedrijfswoning gelegen. Het gaat om een intensieve veehouderij in de vorm van een varkenshouderij. De eigenaar (hierna ‘initiatiefnemer’) is op leeftijd en wil graag stoppen met het bedrijf. Verkoop van het bedrijf is geen optie, omdat het hier niet gaat om een toekomstbestendige veehouderij. De forse investering die hiervoor benodigd zou zijn, is niet rendabel gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf, op korte afstand van de kern, en het ontbreken van een bedrijfsopvolger. Derhalve is initiatiefnemer voornemens de bedrijfsactiviteiten ter plaatse te beëindigen en de varkenshouderij hierbij volledig te saneren. Met het wegvallen van de agrarisch functie is er ook geen sprake meer van een bedrijfswoning. Initiatiefnemer is derhalve voornemens de agrarisch bestemming te wijzigen in een woonbestemming. Ook wil initiatiefnemer in ruil voor het saneren van de varkenshouderij twee nieuwe woningen realiseren aan de Molengraaf, eveneens in Geffen. Met het beëindigen van de intensieve veehouderij op de locatie Beekschehoevestraat vindt een grote kwaliteitswinst plaats door het volledig vervallen van geur, fijnstof en ammoniak, zeker in relatie tot de ligging nabij de kernen Oss en Geffen, maar ook in relatie tot het toekomstige uitbreidingsgebied Oss-West.

Hiermee wordt de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de kern niet alleen in de huidige situatie, maar ook op de langere termijn, sterk verbeterd.

Beekschehoevestraat 8

Molengraaf Afbeelding 2 Plangebied

Afbeelding 1 Ligging en omgeving plangebied

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 6 van 78 Vastgesteld december 2023

1.2

Plangebied

Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op twee locaties zijnde; de voormalige intensieve veehouderij aan de Beekschehoevestraat 8 en de woningbouwlocatie aan de Molengraaf ong. beide te Geffen. De beide locaties worden in onderhavig bestemmingsplan samen aangeduid als ”het plangebied”. Hemelsbreed liggen de beide locaties circa 2,5 kilometer van elkaar verwijderd. Beekschehoevestraat 8 De intensieve veehouderij is gelegen aan de Beekschehoevestraat 8, ten noordoosten van de kern Geffen. De locatie is thans bebouwd met een bedrijfswoning, vier stallen en een loods. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Geffen, sectie D, nummer 880 en heeft een oppervlakte van 15.850 m². Aan de oostelijke zijde wordt het plangebied begrenst door de Beekschehoevestraat. Aan de zuidelijke en westelijke zijde wordt het plangebied begrensd door een melkveehouderij. Dit in tegenstelling tot de noordelijke zijde waar het plangebied wordt begrensd door een burgerwoning.

Afbeelding 3 Beekschehoevestraat 8

Molengraaf ong. De locatie is thans in gebruik als akker c.q. weiland. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Geffen, sectie C, nummer 6235 (ged.) en heeft een oppervlakte van circa 4.700 m². Het plangebied wordt aan de noordoostzijde begrenst door de Molengraaf. Aan de overzijde van de Molengraaf is de kom van Geffen gelegen, waar overwegend woningen zijn gelegen. De locatie is dan ook gelegen in het kernrandgebied. De overige zijden worden begrensd door akker c.q. weiland. Ten noordwesten zijn twee burgerwoningen gelegen.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 7 van 78 Vastgesteld december 2023

Afbeelding 4 Molengraaf ong.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan “Beekschehoevestraat en Molengraaf” gelden binnen het plangebied verschillende bestemmingsplannen en herzieningen. Deze zijn opgenomen in onderstaande lijst. Naam bestemmingsplan

Datum vaststelling

Buitengebied Oss – 2020

16-04-2020

Parapluplan Geitenhouderijen - 2019

05-03-2020

Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliezen deze plannen, binnen het plangebied, hun rechtskracht. Beide locaties maken onderdeel uit van het bestemmingsplan “Buitengebied Oss - 2020”. Beekschehoevestraat 8 De locatie Beekschehoevestraat is bestemd als ‘Agrarisch met waarden - Landschap’ en volledig voorzien van een bouwvlak met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - veehouderij’. Daarnaast is de locatie voorzien van de gebiedsaanduidingen ‘overige zone - bebouwingsconcentratie’ en ‘overige zone dekzandrand’. Tevens is de locatie voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde middelhoog’.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 8 van 78 Vastgesteld december 2023

Afbeelding 5 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (Beekschehoevestraat 8 Geffen)

Molengraaf ong. De locatie Molengraaf is grotendeels bestemd als ‘Agrarisch met waarden - Landschap’. Daarnaast is de gehele locatie voorzien van de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – beperking veehouderij’, ‘overige zone - dekzandrug’, ‘overige zone – groenblauwe mantel’ en ‘overige zone – stads- en dorpsranden’. Tevens is de locatie voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie verwachtingswaarde hoog’.

Afbeelding 6 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (Molengraaf ong. Geffen)

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 9 van 78 Vastgesteld december 2023

De voor ‘Agrarisch met waarden - Landschap’ aangewezen gronden zijn bestemd voor uitoefening van een agrarisch bedrijf met daaronder begrepen hobbymatig agrarische grondgebruik. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - veehouderij’ is tevens een veehouderij en paardenhouderij toegestaan. Per bouwvlak is niet meer dan één agrarisch bedrijf toegestaan, waarbij de gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden opgericht en het bouwvlak geheel bebouwd mag worden. Per agrarische bedrijf is één bedrijfswoning toegestaan. In de agrarische bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om de bestemming ‘Agrarische met Waarden - Landschap’ te wijzigen in ‘Wonen’ voor de omschakeling van agrarische bedrijvigheid naar wonen, mits voldaan wordt aan de gestelde wijzigingsvoorwaarden. In dit geval kan echter geen gebruik gemaakt worden van deze wijzigingsbevoegdheid omdat niet alleen de bestaande woning wordt omgezet maar er ook sprake is van nieuwbouw. Derhalve kan er niet worden voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 10 van 78 Vastgesteld december 2023

Hoofdstuk 2

2.1

Bestaande situatie

Huidige situatie

Beekschehoevestraat 8 In het buitengebied van de gemeente Oss, aan de Beekschehoevestraat 8 in Geffen is een intensieve veehouderij gelegen. Het gaat hier om een intensieve veehouderij in de vorm van een varkenshouderij. De locatie is thans bebouwd met een bedrijfswoning, vier stallen en een loods. De locatie is gelegen op een afstand van 420 meter van de, ten oosten gelegen, kern Oss en op een afstand van 700 meter van de, ten noordwesten gelegen, kern Geffen.

Uitbreidingsgebied Oss-West

Kern Oss 420 meter 700 meter

Kern Geffen Afbeelding 7 Ligging Beekschehoevestraat (rood; plangebied)

De locatie is bebouwd met een bedrijfswoning, vier stallen en een loods. De huidige agrarische bedrijfsgebouwen hebben een gezamenlijk oppervlakte van 4.227 m². Aan de voorzijde van het perceel (zijde Beekschehoevestraat) is de bedrijfswoning gelegen. Direct achter de woning zijn twee, kleine, stallen gelegen. Ten zuiden hiervan is een loods gelegen die thans in gebruik is als opslag. Achter op het perceel zijn nog twee grotere stallen gelegen.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 11 van 78 Vastgesteld december 2023

Bedrijfswoning

Afbeelding 8 Luchtfoto huidige situatie (rood; plangebied)

De veehouderij beschikt over een milieutoestemming voor het houden van 2.200 vleesvarkens. In de volgende tabel is de vergunde situatie weergegeven. Tabel 1 Vergunde situatie Beekschehoevestraat

Diercategorie

Huisvestingsstyseem

Aantal dieren

Ammoniak (NH3)

Geuremissie (OU/s)

Vleesvarkens Vleesvarkens Vleesvarkens Totaal

D3.2.1.1 D3.4.1 D3.4.2

504 960 736 2.200

1.512 2.400 2.576 6.488

11.592 22.080 16.928 50.600

Fijnstof emissie (PM10) 138 264 202 604

Molengraaf Aan de rand van de kern Geffen, aan de Molengraaf is een onbebouwd perceel gelegen dat thans in gebruik is als akker c.q. weiland. Het onbebouwde perceel is gelegen ten noordoosten van de woning Molengraaf 5 en ten zuidoosten van de woningen Wolfdijk 18 en 18A. De Molengraaf vormt de grens tussen de kom van Geffen en het buitengebied. De locatie is dan ook gelegen aan het kernrandgebied van de kom. Aan de westkant van de Molengraaf is sprake van verspreid gelegen bebouwing met een diversiteit aan functies. Burgerwoningen en (agrarische) bedrijven worden afgewisseld door akker c.q. weilanden. Aan de oostkant van de Molengraaf is geen bebouwing gelegen, hier vormt de weg met daarlangs een watergang de grens tussen buitengebied en bebouwde komt.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 12 van 78 Vastgesteld december 2023

Molengraaf

Kern Geffen

Afbeelding 9 Ligging Molengraaf (rood; plangebied)

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 13 van 78 Vastgesteld december 2023

Hoofdstuk 3

Beoogde situatie

3.1 Planvoornemen Op de locatie Beekschehoevestraat 8 in Geffen is de intensieve veehouderij, zijnde een varkenshouderij, van initiatiefnemer gevestigd. De locatie is thans bebouwd met een bedrijfswoning, vier stallen en een loods. De initiatiefnemer heeft inmiddels bijna de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en is door het ontbreken van bedrijfsopvolging is initiatiefnemer voornemens de bedrijfsactiviteiten te beëindigen. Een alternatief voor beëindigen van de bedrijfsactiviteiten is het verkopen van de bedrijfslocatie met voorzetting en intensivering van de agrarische activiteiten. Dit is gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheden niet rendabel en gelet op de ligging, nabij de kern ook niet wenselijk. Daarnaast zou er, bij verkoop, in het kader van de versnelde transitie naar een zorgvuldige veehouderij een forse investering moeten worden gedaan om aan de nieuwe eisen te kunnen voldoen. Dit is gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheden niet rendabel. Initiatiefnemer is derhalve voornemens de bedrijfsactiviteiten ter plaatse te beëindigen en de varkenshouderij hierbij volledig te saneren. De bedrijfswoning zal hierbij behouden blijven en omgezet worden naar een burgerwoning. Daarnaast is initiatiefnemer voornemens om, in ruil voor het saneren van de intensieve veehouderij, elders binnen de gemeente, twee nieuwe woningen op te richten.

Deze woningen zijn beoogd aan de Molengraaf, net buiten de kern van Geffen. Beekschehoevestraat 8 De agrarisch bebouwing behorende bij de intensieve veehouderij wordt in het kader van de onderhavige ontwikkeling gesloopt. In totaliteit zal er circa 4.227 m² aan bebouwing worden gesloopt. Enkel de huidige bedrijfswoning zal behouden blijven. Initiatiefnemer is voornemens om bij de woning een nieuw bijgebouw van circa 500 m² te realiseren ten behoeve van opslag. Dit nieuwe bijgebouw is ondergeschikt aan de woonfunctie en voorziet in het woongenot van de (toekomstige) eigenaren. Gezien de ligging en grootte van het perceel is het aannemelijk dat de bewoners van deze locatie hier hobbymatige activiteiten zullen ontplooien, waarvoor een opslagruimte noodzakelijk is. Denk hierbij aan opslagruimte voor hobbymatige machines om de omliggende gronden te onderhouden of opslag ten behoeve van het hobbymatig houden van paarden. In dit bestemmingsplan wordt daarom een aanduiding toegekend aan deze locatie waarmee het oppervlakte van bijgebouwen 500 m² mag bedragen. Met het beëindigen van de intensieve veehouderij vindt een grote kwaliteitswinst plaats door het volledig vervallen van geur, fijnstof en ammoniak, zeker in relatie tot de ligging nabij de kernen Oss en Geffen. Het plangebied is tevens gelegen aan de rand van het nieuw te realiseren de woningbouwontwikkeling OssWest.

Dit gebied zal in de komende jaren worden herontwikkeld naar een nieuwe woonwijk waarbinnen ruimte is voor circa 3.000 woningen. Hiermee wil de gemeente een forse bijdrage leveren aan het heersende woningtekort. Met het saneren van de intensieve veehouderij vormt deze eveneens geen belemmering meer ten aanzien van de beoogde woningbouwontwikkeling Oss-West. Daarnaast vindt er aanzienlijke ontstening van het buitengebied van Oss plaats en vervalt de verkeersaantrekkende werking (voornamelijk zware vrachtwagens) van en naar de intensieve veehouderij volledig.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 14 van 78 Vastgesteld december 2023

Afbeelding 10 Beoogde situatie Beekschehoevestraat

Molenstraat In ruil voor het saneren van de intensieve veehouderij aan de Beekschehoevestraat is initiatiefnemer voornemens aan de Molengraaf twee nieuwe woningen te realiseren. De twee nieuwe woningen zijn beoogd op een thans onbebouwd perceel aan de Molengraaf. Het onbebouwde perceel is gelegen ten noordoosten van de woning Molengraaf 5 en ten zuidoosten van de woningen Wolfdijk 18 en 18A. Op deze locatie zijn twee ruime (circa 1.500 m²) bouwkavels voorzien welke van elkaar gescheiden worden door een groene buffer, iedere bouwkavels is bestemd voor één vrijstaande burgerwoning. Aan de Molengraaf zijn reeds diverse woningen gelegen, het realiseren van twee nieuwe woningen ter plaatse zorgt dan ook voor een passende toevoeging aan het bestaande bebouwingslint. Daarnaast is de locatie gelegen aan de rand van de bebouwde kom, de omgeving kan getypeerd worden als een (niet-)agrarisch overgangsgebied/kernrandzone tussen de bebouwde kom en het buitengebied. Dit gebied vormt de geleidelijke overgang tussen het de kern Geffen en het buitengebied. In de toekomstige situatie is er aan de Molengraaf sprake van verspreid liggende woningen met hiertussen doorzichten naar het achterliggende buitengebied. Dit is zeer passend binnen de visie van een kernrandzone, waar de agrarische functie steeds meer afneemt en ‘Wonen’ en agrarisch grondgebruik de boventoon voert.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 15 van 78 Vastgesteld december 2023

Afbeelding 11 Beoogde ontwikkeling Molengraaf

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 16 van 78 Vastgesteld december 2023

Hoofdstuk 4

4.1

Ruimtelijk beleidskader

Wettelijk kader

4.1.1 Wet ruimtelijke ordening De hoofdlijnen van de Wet ruimtelijke ordening zijn: ▪ Decentraal wat kan en centraal wat moet: rijk en provincie moeten en mogen niet meer regelen dan wat de taak van deze overheden direct met zich brengt; ▪ Rijk, provincie en gemeente hebben gelijke instrumenten en kunnen die inzetten voor de eigen taken op het gebied van de ruimtelijke ordening: structuurvisie, bestemmingsplan en projectafwijkingsbesluit; ▪ Rijk en provincie kunnen zaken voor gemeente dwingend voorschrijven via een verordening en via een aanwijzing; ▪ Er is een strikte scheiding tussen beleid en bestemmingsplan; beleidsdocumenten hebben geen directe juridische werking meer; ▪ De goedkeuring van de provincie op bestemmingsplannen is vervallen; ▪ Voor de realisering van projecten kan een projectafwijkingsbesluit genomen worden; ▪ Voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen spelen kan de gemeente kiezen om een beheersverordening te maken in plaats van een bestemmingsplan; ▪ Er is een drempel voor planschade van 2%; ▪ De mogelijkheid van kostenverhaal bij grondexploitatie is verbeterd; ▪ Bestemmingsplannen moeten analoog en digitaal worden gemaakt.

4.1.2 Grondexploitatiewet Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De grondexploitatiewet is als paragraaf 6.4 in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen. Doelstelling van de nieuwe wet is een goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Onder de Grex-wet is kostenverhaal mogelijk via het privaatrechtelijke spoor (door middel van een vrijwillige samenwerkingsovereenkomst) en door middel van het publiekrechtelijke spoor. Het kostenverhaal heeft een verplichtend karakter. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Maar als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Dit publiekrechtelijke verhaal gaat door middel van een exploitatieplan, waarvan de totstandkoming gelijk op moet lopen met een bestemmingsplan. De verplichting tot een publiekrechtelijke regeling is gekoppeld aan twee voorwaarden: 1. In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening nodig. Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, of een projectafwijkingsbesluit. 2.

De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen. De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen. Doorwerking plangebied

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 17 van 78 Vastgesteld december 2023

Dit bestemmingsplan voorziet in nieuwe bouwmogelijkheden op de locatie Molengraaf. De Grondexploitatie-wetgeving is dan ook van toepassing. Dat betekent dat meerkosten voor planologische procedures als gevolg van particuliere ontwikkelingen dienen te worden verhaald op de initiatiefnemers. Het verhaal van deze kosten kan op twee manieren worden geregeld, namelijk via een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan. De gemeente Oss heeft nadrukkelijk de voorkeur om dit via een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer te regelen omdat het opstellen van een exploitatieplan aanzienlijk meer kosten voor de gemeente én initiatiefnemer tot gevolg heeft.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

De Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: ▪

▪

▪

▪

▪

▪

Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden.

We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Doorwerking plangebied Met het initiatief wordt ingespeeld op de geformuleerde nationale belangen. Bovendien geldt voor het plangebied dat er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding zijn, mede gezien de kleinschaligheid en aard van het initiatief.

4.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 18 van 78 Vastgesteld december 2023

maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen verdere regels gesteld moeten worden. In het Barro komen dertien nationale belangen als titels terug. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente Oss: ▪ Rijksvaarwegen ▪ Grote rivieren ▪ Defensie ▪ Hoofdwegen en landelijke spoorwegen ▪ Elektriciteitsvoorziening ▪ Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen ▪ Natuurnetwerk Nederland ▪ Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrenst. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro.

Voor de gemeente Oss zijn met name de titels met betrekking tot de rijksvaarwegen, de grote rivieren, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en defensie (rechtstreeks) van belang. De regels in titel 2.4 Grote rivieren vormen feitelijk de doorwerking van de Beleidsregels Grote rivieren. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Doorwerking plangebied Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) een relevante ruimtereservering geldt. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen. Geconcludeerd kan worden dat het Barro niet van toepassing is op onderhavig plan. 4.2.3 Besluit ruimtelijke ordening; “Ladder voor duurzame verstedelijking” Vanaf 1 oktober 2012 is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (Bro art. 3.1.6 lid 2). Gemeenten moeten plannen, die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, motiveren volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving.

Per 1 juli 2017 is de Ladder vereenvoudigd, en vervangen door de volgende tekst (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening): “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Doorwerking plangebied

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 19 van 78 Vastgesteld december 2023

Doorwerking plangebied Zoals de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder heeft overwogen (uitspraak van 20 april 2016, zaak nr. ECLI:NL:RVS:2016:1075), is een planologische functiewijziging geen stedelijke ontwikkeling. Hiervan is met onderhavig initiatief mede sprake. Onderhavig initiatief heeft immers betrekking op de functiewijziging van een agrarisch bedrijf naar woondoeleinden. Naast de functiewijziging worden er ook twee nieuwe woningen gerealiseerd. Gelet op de kleinschaligheid van het woningbouwplan (welke slechts de toevoeging van twee woningen omvat), voorziet het initiatief, conform de uitspraak van de Raad van State van 18 december 2013 in zaaknummer 201302867/1/R4, niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro verder niet van toepassing is. Er hoeft in het kader van het toevoegen van de woningen dan ook niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1 Brabantse Omgevingsvisie: De kwaliteit van Brabant, visie op de Brabantse leefomgeving Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De visie beschrijft de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. Voor deze opgaven wordt aangegeven wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Omgevingsvisie de provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu- en waterplan en de natuurvisie vervangen. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Om deze basisopgave te verwezenlijken zijn er vier hoofdopgaven gesteld: ▪ Werken aan de Brabantse energietransitie ▪ Werken aan een ‘klimaatproof’ Brabant ▪ Werken aan de slimme netwerkstad ▪ Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 20 van 78 Vastgesteld december 2023

Doorwerking plangebied Met het initiatief wordt een intensieve veehouderij gesaneerd. Door het wegvallen van de uitstoot van fijnstof, ammoniak, geur en de verkeersaantrekkende werking van met name zware verkeersbewegingen betekent dit een enorme verbetering voor het woon- en leefklimaat op de locatie en de omgeving. De huidige bedrijfswoning wordt hierbij omgezet naar een burgerwoning. In ruil voor het saneren van de intensieve veehouderij zullen aan de Molengraaf, net buiten de kern van Geffen, twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Het beëindigen van de ongewenste agrarische bedrijvigheid in de nabijheid van een woonkern en het wijzigen van de betreffende agrarische bestemming naar een woonbestemming past binnen de visie van Noord-Brabant. Ook het oprichten van twee woningen, elders binnen de gemeente, past binnen de visie van Noord-Brabant omdat het, al is het maar op kleine schaal, bijdraagt aan de forse provinciale woningbouwopgave.

4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. In april 2022 is de laatste actualisatie doorgevoerd. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: ▪ Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. ▪ Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels.

Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Beekschehoevestraat 8 Deze locatie is gelegen in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘Landelijk gebied – gemengd landelijk gebied’ heeft. Met onderhavig planvoornemen zijn specifiek de artikel 3.9 en 3.68 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant relevant.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 21 van 78 Vastgesteld december 2023

Afbeelding 12 Uitsnede Iov kaart 2

In Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap van Afdeling 3.1 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. Dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. De afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. De op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. Het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. Het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. Het wegnemen van verharding; e. Het slopen van bebouwing; f. De realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. Het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. In Artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied lid 1 van Afdeling 3.6 is het volgende opgenomen: Lid 1.

Een bestemmingplan van toepassing op landelijk gebied bepaal dat: a. Alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan; b. Zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. Doorwerking plangebied: Een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het gebied of de omgeving zoals gesteld in artikel 3.9. De verbetering moet financieel,

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 22 van 78 Vastgesteld december 2023

juridisch en feitelijk zijn geborgd en passen in het ruimtelijk beleid. Er moet ook verantwoord worden hoe de regionale afspraken over de kwaliteitsverbetering van het landschap worden nagekomen. De “notitie toepassingsbereik” vormt het basisdocument voor het afsprakenkader van de provincie met de gemeenten in de regio Noordoost-Brabant. De notitie bevat de categorie-indeling voor de niet-planmatige ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied en de bijbehorende tegenprestatie. Deze notitie geeft de minimale benodigde inspanning weer die regionaal is afgesproken. Voorliggend initiatief is op basis van de “notitie toepassingsbereik" als een categorie 2 ontwikkeling (wijziging agrarische bestemming met bouwvlak in een woonbestemming) te beschouwen. Dat betekent dat er een landschappelijke inpassing moet worden geleverd. Het initiatief voorziet in de omschakeling van een agrarische bestemming (met bouwvlak) ten gunste van een woonbestemming. In het kader van onderhavig initiatief wordt de locatie landschappelijk ingepast (zie paragraaf 3.4) zodat de locatie op een passende wijze onderdeel uit maakt van het omliggende landschap. Het initiatief is dan ook stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar. Het initiatief voorziet op deze locatie slechts in het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Er worden op deze locatie geen nieuwe woningen toegevoegd.

Het initiatief op deze locatie is derhalve passend in de Interim omgevingsverordening. Molengraaf Deze locatie is gelegen in een gebied dat volgens de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant de aanduiding ‘Landelijk gebied – groenblauwe mantel’ heeft. Met onderhavig planvoornemen is specifiek de artikel 3.32 en artikel 3.78 relevant.

Afbeelding 13 Uitsnede Iov

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 23 van 78 Vastgesteld december 2023

In artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel van afdeling 3.2 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan van toepassing op de groenblauwe mantel: a. Strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken; b. Stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c. Borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken. Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een omschrijving van de aanwezige ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken. In artikel 3.78 maatwerk met als doel omgevingskwaliteit van afdeling 3.7 is het volgende opgenomen: Lid 1. Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. De ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven aan de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; b. De realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere manier is verzekerd; c.

De ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woonen leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; d. De ontwikkeling en versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; e. Is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; f. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en g. Bij de uitwerking van het plan deskundige worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Lid 2. De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd; a. Als de activiteit de realisatie van een woning betreft: I. Wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in het Landelijk gebied; II. Is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en III.

Is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van de ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; b. Als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder verleende vergunningen, zijn ingetrokken; c. Als de activiteit de ontwikkeling van een landgoed betreft: I. Heeft het landgoed tenminste een omvang van 10 hectare; II. Bestaat 50% van het landgoed uit gerealiseerde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant; III. Wordt de fysieke tegenprestatie ingezet voor de ontwikkeling van natuur;

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 24 van 78 Vastgesteld december 2023

IV.

Lid 3.

Lid 4.

Is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van een landgoed; V. Wordt e bebouwing geconcentreerd opgericht buiten het Natuur Netwerk Brabant; VI. Zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk, waaronder zorg; en VII. Is de openheid van het landgoed verzekerd. d. Als de ontwikkeling plaatsvindt binnen een cultuurhistorisch waardevol gebied ter behoud van een waardevol cultuurhistorisch complex, zoals beschreven op de cultuurhistorische waardenkaart, de invulling gericht is op behoud of versterking van de aldaar benoemde waarden en kenmerken. Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als; a. De locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; of b. De ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. Artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied, eerste lid, onder a.

Doorwerking plangebied Het initiatief voorziet het saneren van een intensieve veehouderij nabij de kernen Geffen en Oss en in ruil hiervoor op de locatie Molengraaf twee nieuwe woningen realiseren. De locatie waar de nieuwe woningen zijn beoogd is aan te merken als het overgangsgebied/kernrandzone tussen de kern Geffen en het buitengebied. Ruimtelijk gezien is er derhalve sprake van een aanvaardbare en passende locatie waarbij woningen op deze locatie een zeer passende invulling bieden. Mede gelet op het feit dat er aan de Molengraaf al diverse vrijstaande woningen zijn gelegen, welke allen op een groen ingepast en ruim perceel zijn gelegen. De beoogde nieuwe woningen zullen betreffen eveneens vrijstaande woningen op een groen ingepast en ruim perceel. Met het toevoegen van twee nieuw woningen op deze locatie wordt de kernrandzone van Geffen verder ingekleed en wordt er een passende invulling gegeven aan een thans onbebouwd perceel aan de rand van de kern. Gelet op het woningtekort kan met enige zekerheid gesteld worden dat de kavels op korte termijn verkocht en bebouwd zullen worden, leegstand en economische onzekerheid zijn derhalve niet aan de orde. Daarnaast sluit het toevoegen van de twee woningen welke ingepast worden in het groen goed aan bij het landelijke karakter van de Molengraaf.

Voor beide woningen wordt een fysieke tegenprestatie geleverd die qua omvang gelijk is aan een ruimte-voor-ruimtekavel. De hoogte van deze tegenprestatie is vastgelegd in een LIR berekening. Voor een nadere toelichting van de LIR berekening wordt verwezen naar paragraaf 5.1.3. Het initiatief voorziet tevens in het oplossen van een knelpunt elders binnen de gemeente door het saneren van de intensieve veehouderij aan de Beekschehoevestraat. Met het saneren van de intensieve veehouderij zal enerzijds sloop plaats vinden van de voormalige bebouwing, alsmede het intrekken van de vigerende milieuvergunningen. Dit zorgt voor een aanzienlijke verbetering van het woon- en leefklimaat. Het initiatief op deze locatie is derhalve passend in de Interim omgevingsverordening. Verder is paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Het gaat in onderhavige situatie dan vooral om de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en voor zover het landelijk gebied betreft ook kwaliteitsverbetering van het landschap. Met dit plan wordt, omdat het een herontwikkeling betreft, hieraan invulling gegeven. Sprake is van vervanging van functies, waarbij een

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 25 van 78 Vastgesteld december 2023

bestaande bebouwde ruimte wordt herontwikkeld waardoor een lagere milieubelasting ontstaat. Ook wordt invulling gegeven aan de regeling kwaliteitsverbetering van het landschap, daarop wordt verderop in deze toelichting ingegaan. Dit geldt ook voor alle van toepassing zijnde milieuaspecten, die in het volgende hoofdstuk van deze toelichting aan de orde komen. Voldaan wordt aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015 De gemeente Oss heeft een omvangrijk buitengebied. In de afgelopen jaren zijn de buitengebieden van Oss, Lith en Geffen samengevoegd. Voor de afzonderlijke buitengebieden waren al structuurvisies opgesteld. Het is belangrijk dat de gemeente een integrale visie heeft op het totale buitengebied van de gemeente Oss. Deze visie is samengekomen in de ‘Structuurvisie Buitengebied Oss – 2015’. Het plangebied van deze structuurvisie is het totale buitengebied van de gemeente Oss, met uitzondering van motorcrosscircuit Nieuw-Zevenbergen en vakantiepark Herperduin. De structuurvisie biedt de juridische basis voor financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie zijn doelstellingen opgenomen die moeten leiden tot een robuuste en duurzame ruimtelijke structuur voor een vitaal en multifunctioneel buitengebied.

Dit moet resulteren in: ▪ Een vitaal buitengebied, waar een goed evenwicht is tussen alle aanwezige functies zoals landbouw, toerisme, recreatie, natuur, water en wonen ▪ Een versterking van de ruimtelijke identiteit met aandacht voor verscheidenheid, ruimte en landelijkheid ▪ Een versterking van de aanwezige landschapstypen: uiterwaarden, oeverwal, komgebied, dekzandrand en dekzandrug ▪ Behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren en elementen ▪ Gebieden met blijvende ruimte en mogelijkheden voor (grondgebonden) landbouw, met name binnen het primaire agrarisch gebied ▪ Voldoende afstand tussen slecht verenigbare functies zoals wonen en intensieve veehouderij ▪ De instandhouding van de leefbaarheid door het zorgvuldig en afgewogen bieden van ruimte aan nieuwe economische dragers ▪ Nieuwe impulsen voor toerisme en recreatie, met bijzondere aandacht voor versterking van de recreatie in de Maashorst en het Maasgebied en het ontwikkelen van aantrekkelijke uitloopgebieden met natuur en recreatie nabij de stad Oss en toeristisch-recreatieve verbindingen tussen kernen op afstand van de Maas en de Maasdijk ▪ Het bieden van ruimte voor waterveiligheid, waterkwantiteit en waterkwaliteit Doorwerking plangebied Met de beoogde herontwikkeling van de locatie Beekschehoevestraat wordt een intensieve veehouderij gesaneerd en wordt

het plangebied herbestemd naar wonen. De sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen heeft een positief effect op de belevingswaarde van het gebied en draagt bij aan de ontstening van het buitengebied. Na sanering zal het woon- en leefklimaat ter plaatse van de locatie en de omgeving aanzienlijk verbeteren door het volledig wegvallen van de emissies van geur, fijnstof en ammoniak. Op de locatie Molengraaf worden, op zeer korte afstand van de kern twee vrijstaande woningen gerealiseerd. Het is ruimtelijk niet noodzakelijk om deze locatie in te vullen met wonen, omdat hier op dit

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 26 van 78 Vastgesteld december 2023

moment geen knelpunt aanwezig is. De invulling van twee woningen op deze locatie is echter wel acceptabel, omdat op de andere locatie in het buitengebied wel een knelpunt wordt opgelost. Daarnaast sluit het initiatief aan bij de landelijke karakteristiek van de Molengraaf.

4.4.2 Aanvulling ontwikkelingsvisie bebouwingsconcentraties Recentelijk heeft de gemeente een enkele aanvullingen gedaan op de structuurvisie voor wat betreft de bebouwingsconcentraties. De locatie Molengraaf is gelegen in de bebouwingsconcentratie ‘Geffen West’. Geffen West Huidige ruimtelijke situatie De bebouwingsconcentratie Geffen-West bestaat uit de westelijke dorpsrand van Geffen (de Molengraaf) en drie haaks daarop liggende bebouwingslinten in oost-westrichting: Den Ham/Nulandsestraat, de Wolfdijk/Singel en de Groenstraat/Zandstraat. Bij de herindeling van de gemeente Maasdonk is de grens tussen ’s-Hertogenbosch en Oss net ten westen van Geffen verlegd. De visie met bijbehorende toekomstmogelijkheden beperkt zich tot het grondgebied van Oss.

Afbeelding 14 Impressie gebied

Gebiedstypering Bebouwingsconcentratie Geffen-West ligt net als het hele dorp Geffen op de dekzandrug. Oorspronkelijk komt hier een kleinschalig landschap voor met houtwallen, houtsingels en bosschages. Opvallend is de laagte tussen Nuland en Geffen in. Als de Beerse Overlaat in gebruik was kon het rivierwater ook hier komen. Daarom zie je op de historische kaart van 1900 heel duidelijk de zomerdijk rondom deze laagte liggen.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 27 van 78 Vastgesteld december 2023

1900

1945

2000

2021

1975

Afbeelding 15 Topografische kaarten

Westelijke dorpsrand Geffen De molengraaf is deels nog de oorspronkelijke oude zomerdijk en vormt de overgang van woongebied naar agrarische gebied. De dorpsrand is hier behoorlijk gesloten door de aaneenschakeling van dichte, opgaande bosschages en bebouwing. Aan de noordwestzijde van de Molengraaf staat een relatief nieuw rijtje woningen. Deze woningen zijn gebouwd ter vervanging van het agrarische bedrijf wat er voorheen lag. Ook de woonwijk aan de zuidoostzijde van de Molengraaf is nog relatief nieuw. Qua planopzet is juist langs de Molengraaf ruimte voor water en groen gemaakt. De woningen staan met de voor- en zijkanten naar de Molengraaf. Langs het noordelijke deel van de Molengraaf bevindt zich aan de oostzijde een jaren ’80 wijk. De achterzijde van de woningen zijn uit het zicht ontnomen door ruime beplanting. Door dit groen heen liggen enkele wandel- fietsbruggetjes van de wijk naar de Molengraaf. Tegenover deze jaren ’80 wijk ligt aan de Molengraaf een relatief dicht bosje. Op de kop van de Molengraaf staat een boerderij met wat ruimte, en dus ook zicht, er om heen. De Molengraaf heeft niet altijd een besloten karakter gehad. Tot circa 2010 was er nog volop zicht naar het buitengebied. Oost-west bebouwingslinten Den Ham/Nulandsestraat is het noordelijkste bebouwingslint tussen Geffen en Nuland. Dit bebouwingslint doorsnijdt de natuurlijke laagte in de dekzandrug.

Daarom lag hier vroeger nog de Koppeldijk achter. Ook het spoor ligt op de dijk. De Wolfdijk/Singel was vroeger de toegangsweg naar het Nulands kasteel en het Elsbosch (dubbel sterrenbos). Huizen en boerderijen bevonden zich alleen op het hogere, oostelijke deel. De Groenstraat/Zandstraat is de zuidelijke verbinding tussen Geffen en Nuland. De Groenstraat is deels het oorspronkelijke tracé van de oude Zomerdijk. Tegenwoordig vormen de Molengraaf, Wolfdijk, Loonsestraat en Groenstraat een carré, waarbij het midden open gebied is. Analyse Geffen-West Kwaliteiten De concentratie beschikt over de volgende kwaliteiten: ▪ Groene uitstraling Molengraaf; ▪ Carré met open middengebied; ▪ Molengraaf en Groenstraat zijn onderdeel van de oude Zomerdijk; ▪ De Wolfdijk/Singel vormde de toegangsweg naar voormalige kasteel Nuland; ▪ De oost-west georiënteerde bebouwingslinten hebben volop doorzichten op het landschap.

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 28 van 78 Vastgesteld december 2023

Knelpunten De volgende knelpunten behoeven verbetering: ▪ Weinig tot geen doorzichten vanaf de Molengraaf op het achterliggende landschap. Visie Geffen West De oost-west bebouwingslinten behouden hun open structuur met doorzichten naar het landschap. De zichtlijnen op het opengebied in het carré blijven behouden. De waardevolle bomen aan de westzijde van de Molengraaf versterken deze straat als lijn element in het landschap en geven in combinatie met de laagte aan de oostzijde van de straat weer vorm aan de voormalige Zomerdijk. Een deel van de Molengraaf is echter te dicht bebost waardoor het doorzicht op het lager gelegen groene midden carré niet beleefbaar is. Een extra doorzicht naar het carré is gewenst, zodat het gevoel van de dorpsrand wordt versterkt. Het zeer beperkt toevoegen van enkele woningen, in combinatie met het verbeteren van het doorzicht naar het middengebied en het inzichtelijk maken van de dijk, kan leiden tot een kwaliteitsverbetering. De Groenstraat is de toegangsweg tot het dorp. Het is juist karakteristiek dat er aan minimaal een zijde zicht is het open landschap. Verdere verdichting is hier geen ruimtelijke kwaliteit. De verbetering van het middengebied zou tot stand komen door de kavelsloten te verbreden en natuurvriendelijk in te richten. Dit in combinatie met kleinschalige landschapselementen zoals bomen, bosjes en poelen.

Afbeelding 16 Uitsnede visiekaart (rood; plangebied)

Nieuwe woningen zijn enkel mogelijk als: ▪ De woning binnen de gebiedsaanduiding stads- en dorpsranden ligt (bestemmingsplan ‘Buitengebied Oss 2020’); ▪ Deze woning (maximaal 2) in het ‘bosje’ langs de Molengraaf liggen; o Elke woning omringd is door de bomen van het bosje, maar het bosje in zijn totaal verminderd wordt om een doorzicht naar het middengebied te creëren;

Beekschehoevestraat 8 / Molengraaf Geffen 2023, pag. 29 van 78 Vastgesteld december 2023

o

Via een inprikker en op afstand met de Molengraaf verbonden worden, waar de dijk inzichtelijke gemaakt wordt.

Doorwerking plangebied De locatie Molengraaf is onderdeel van de bovenstaande ontwikkelingsvisie en wordt specifiek benoemd, daar de woningen in het ‘bosje’ beoogd zijn. Met het realiseren van de twee woningen wordt het open zicht naar het middengebied juist versterkt door aan weerszijde van de woningen zichtlijnen te creëren. Hierdoor wordt het middengebied weer beleefbaar en wordt de dorpsrand versterkt. De woningen worden op enige afstand van de Molengraaf gepositioneerd, in lijn met de naastgelegen woningen. Het initiatief is dan ook passend binnen de ontwikkelingsvisie bebouwingsconcentraties. 4.4.3 Woonvisie Gemeente Oss 2020 De Woonvisie Gemeente Oss 2020 formuleert de belangrijkste doelen en ambities voor het wonen in Oss voor de komende jaren. De woonvisie 2020 bestendigt de visie en ambities uit eerdere woonvisies en plaatst deze in het huidig tijdsgewricht. Daarbij geeft de Woonvisie 2020 de richting en focus op het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren, concreet gemaakt in Woonagenda 2022-2024. Met het actuele woonbeleid wil de gemeente Oss aan vier ambities uitvoering geven: ▪ Complete woongemeente. Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma. ▪ Comfortabele woningvoorraad. Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners.

De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig. ▪ Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen. Ook aandacht voor de inwoners met een middeninkomen en jongeren die in de koop- en huursector buiten de boot dreigen te vallen. ▪ Versterking van de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Doorwerking plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied, daarvoor is geen volkshuisvestelijke opgave gesteld. Derhalve is de Woonvisie gemeente Oss 2020 niet zozeer relevant, wel is de kwantitatieve toevoeging van woningen in het buitengebied relevant in verband met de bepaling van het woningbouwprogramma. Ondanks de ligging in het buitengebied dient het toevoegen van woningen te passen binnen de vastgestelde aantallen nieuw toe te voegen woningen. Voor het al dan niet kwantitatief passend zijn van onderhavig initiatief in het beleid hanteert de gemeente Oss de systematiek van het portefeuillemanagement Wonen. In de paragraaf hieronder komt dit verder aan de orde.

4.4.4 Portefeuillemanagement ‘Wonen’ gemeente Oss en taskforce versnelling woningbouw Voor de bepaling van het woningbouwprogramma hanteert de gemeente Oss de systematiek van het Portefeuillemanagement Wonen (PFM Wonen Oss). Dit is ook vastgelegd in de Woonvisie Oss 2020. Er vindt periodiek een strategische afweging en prioritering van woningbouwprojecten plaats. De provinciale prognoses en de gemeentelijke doelstellingen voor woningbouw zijn de basis voor deze afweging. De systematiek van de PFM wordt steeds toegepast bij de afweging van nieuwe plannen voor woningbouw, telkens tegen de achtergrond van de meest actuele ontwikkelingen op de Osse woningmarkt. In 2019 zijn de uitgangspunten van het portefeuillemanagement Wonen uitvoerig geactualiseerd en deze wordt jaarlijks bijgesteld. Daarmee wordt aangesloten op de actuele behoefte en ontwikkelingen. In 2021 is de ambitie voor de omvang van de Osse woningbouwprogrammering tot 2035 bijgesteld (Rapportage Taskforce