bijlage 2 OUDE VERSIE Woonvisie gemeente Opsterland 'volkshuisvestingsprogramma'

De meergezinswoningen zijn voor 45 procent in eigendom van de woningcorporaties; de overige 55 procent is evenredig verdeeld over de koopsector en de particuliere huursector. Gezinnen (inclusief eenoudergezinnen) en paren wonen voornamelijk in eengezinswoningen en in een koopwoning. Zij beschikken vaak over een hoger inkomen dan eenpersoonshuishoudens. Eenpersoonshuishoudens huren (vaak een corporatiewoning) ongeveer even vaak als dat ze kopen en wonen vaker dan meerpersoons huishoudens in appartementen. De corporatiesector wordt voor ruim 85 procent bewoond door de primaire en secundaire inkomensgroep en voor minder dan 15 procent door midden- en hogere inkomens. In 2021 tekort aan koopwoningen Op twee manieren heeft RIGO een indicatie 3 gekregen van de mate van een mismatch tussen vraag en aanbod op de huidige woningmarkt: de verhuisbalans en de slaagkans. Beide manieren geven vrijwel identieke uitkomsten. De eerste en voornaamste conclusie is een huidig tekort aan koopwoningen. Het gaat dan om betaalbare woningen met een koopprijs tot maximaal €350.000. De tweede conclusie is dat grondgebonden gewenst wordt, maar dat bij een gebrek aan eengezinswoningen het appartement aanvaard wordt als alternatief. Er is dus op dit moment veel vraag naar betaalbare eengezinswoningen.

3

Niet alle soorten vraag en aanbod kunnen in deze methoden worden meegenomen.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

27

De provinciale demografische prognose tot 2040: afname bevolking, groei huishoudens In de Woningmarktanalyse staat de periode 2021-2030/2040 centraal. Omdat de regionale woningbouwafspraken betrekking hebben op de periode 2020-2030, legt RIGO bij de prognoses van huishoudens en woningbehoefte de nadruk op de ontwikkeling vanaf 2020. Opsterland kent sedert 2008 een bevolkingsafname; deze trend zet zich tot 2030 door om na 2030 steviger te worden. Tot 2040 is een afname van circa 1.100 personen voorzien. Dit kan effecten hebben voor het economische draagvlak van tal van (commerciële) voorzieningen waar ‘handen’ nodig zijn zoals in de zorg (professioneel personeel en mantelzorgers). Het aantal huishoudens groeit tot 2030 nog door met circa 410 door selectief vertrek en vestiging en scheidingen. Tussen 2030 en 2040 wordt echter een afname van circa 210 huishoudens voorzien. De gehele periode 2020-2040 toont dus een netto groei van circa 200 huishoudens. Het is verstandig de vinger aan de pols te houden, want het moment waarop groei overgaat in stabilisatie en wellicht afname van huishoudens kan in de tijd verschuiven. De dynamiek naar leeftijdsklassen is stevig. De vergrijzing betreft de bestaande huishoudens. Veel gezinnen belanden in de fase waarin kinderen het ouderlijk huis verlaten en steeds meer ouderen komen alleen te staan.

Er worden ook jonge gezinnen gevormd, maar per saldo neemt het aantal gezinnen af volgens de provincie. Op het gebied van de inkomensverdeling worden geen grote veranderingen verwacht. De effecten van de scenario’s basis, recessie en crisis tonen beperkte verschillen. Dat heeft te maken met het aandeel ouderen dat beschikt over een stabiel inkomen (AOW, pensioen). De additionele woningbehoefte tot 2040 is positief Net als het aantal huishoudens neemt ook de woningbehoefte toe. De raming van RIGO laat zien dat de woningbehoefte in de gemeente Opsterland tussen 202 0 en 2030 toeneemt met circa 410 woningen. Tussen 2030 en 2040 wordt als gevolg van een afnemend aantal huishoudens een afnemende woningbehoefte van 210 woningen voorzien. Over de gehele periode 2021-2040 komt de netto groei van de woningbehoefte dan op circa 200 woningen. Er zal met name meer vraag ontstaan naar eengezinskoopwoningen. Geleidelijk neemt ook de vraag naar appartementen licht toe, zowel in de koop- als in de huursector. Van de eengezinshuurwoningen zijn op termijn wat minder nodig volgens de raming. Focus op de opgave tot 2030 Omdat de raming van demografie en woningbehoefte op de langere termijn meer onzekerheden kent, legt RIGO de focus op de ontwikkeling van de woningbehoefte voor de periode tot 2030.

Deze periode is voor het formuleren van beleid het meest relevant, al hoewel de periode na 2030 zeker niet uit het oog moet worden verloren. Woningen hebben immers een lange levensduur en leegstand is ongewenst. Op basis van de raming is de opgave voor de periode 2020-2030 410 woningen toe te voegen. Het gaat daarbij om koopwoningen. De raming laat voor de huursector eerder een afname van de vraag zien, met name voor eengezinswonin gen.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

28

In het model van de raming van de additionele woningbehoefte is overigens geen rekening gehouden met een eventueel al bestaand woningtekort. Hiervoor is al aangegeven dat er in Opsterland wel indicaties zijn voor een tekort: het ging vooral om een tekort aan betaalbare koopwoningen, liefst eengezinswoningen. De uitkomsten van deze woningmarktanalyse bieden de gemeente een basis om in gesprek te gaan over beleidskeuzes t.a.v. de ontwikkeling van de woningvoorraad en woningtoevoegingen. Een gemeente kan daarin eigen afwegingen maken. Ook zijn er vele strategieën om veranderingen tot stand te brengen. De gemeente staan meerdere instrumenten ter beschikking (woningbouw, sloop, herbestemming, splitsing, omzetting, bevorderen doorstroming, prestatieafspraken enzovoort). Belanghouders zoals corporaties en marktpartijen zijn belangrijke partners. Een toekomstraming is omgeven met onzekerheden. De gebruikte provinciale raming is van voor de COVID-19 periode. Welke tijdelijke en blijvende effecten COVID-19 heeft op de economie, demografie en woningmarkt is nu nog onduidelijk, Mogelijk gaat dit volgende ramingen beïnvloeden. Of dit ook effect zal hebben op de voorspellingen over toekomstige huishoudenafname in de gemeente zal moeten blijken. Het is aan te bevelen om de vinger aan de pols te houden en nieuwe ramingen goed te volgen.

Zo kan tijdig worden geanticipeerd, ook op manieren hoe om te gaan met groei of afname van de woningbehoefte. Meer verbinding tussen wonen en zorg Door de vergrijzing ligt er ook een opgave om het wonen meer te verbinden met de zorg. Voor ouderen gaat het om geschikte woningen én voorzieningen in de nabijheid én handen aan het bed én de mogelijkheden tot ontmoeting. De vergrijzing zorgt voor een toename van mensen met mobiliteitsproblemen. De raming laat zien dat met name veel mensen zijn aangewezen op een rollator. Het grootste deel van de groep met mobiliteitsproblemen woont al levensloopbestendig. Voor de resterende groep van circa 150 huishoudens betekent dit het aanpassen van de woning. Gezien het hoge eigenwoningbezit in de gemeente ligt deze opgave met name bij de eigenaar-bewoners. Ook zal die groei leiden tot een hogere vraag naar Wmo-gelden. Door lichamelijke beperkingen zullen ouderen ook vaker een beroep doen op mantelzorgers en thuiszorg. Ouderen die mobiliteitsproblemen ervaren of voorzien kunnen in plaats van hun woning aan te passen ook verhuizen naar levensloopgeschikte woningen, al of niet met vormen van gemeenschappelijkheid of nabijheid van zorg (bijv. een hofje of een aanleunwoning). Er ontstaan overal in den lande vernieuwende initiatieven, ook in Opsterland. Hierdoor kunnen senioren zich beter redden en langer zelfstandig blijven wonen.

Het brengt ook doorstroming op de woningmarkt op gang, waardoor de achter te laten woningen beschikbaar komen voor jongere huishoudens. Het is voor ouderen vaak een grote stap om te verhuizen; verleiding en ondersteuning kan dit bevorderen.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

29

De vergrijzing zorgt in Opsterland richting 2040 ook voor bijna een verdubbeling van het aantal personen dat langdurig zorg nodig heeft (financiering via de Wlz) en waarvoor langer zelfstandig wonen op termijn niet lukt. Het gaat om de 80 -plussers die doorgaans aangewezen zijn op verpleeghuiszorg en hun woning leeg achterlaten. De verpleeghuizen liggen vaak niet in de dorpen of zelfs de gemeente waar men nu nog woont. Dit heeft vaak gevolgen voor de mate waarin het sociale netwerk kan worden ingeschakeld. Een klein deel van deze doelgroep blijft thuis wonen, vaak in een levensloopbestendige woning, en ontvangt de zorg via Volledig Pakket Thuis, Modulair Pakket Thuis of Persoonsgebonden Budget. Mogelijk zal deze groep door verdere extramuralisering nog verder groeien. Door ontwikkelingen aan de arbeidsaanbod- en mantelzorgkant moet de zorg georganiseerd worden met steeds minder handen aan het bed. De zorgpartijen en vrijwilligers vormen mede daardoor ook een belangrijke gesprekspartner voor de gemeente.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

30

Bijlage 2: Uitwerking volkshuisvestingsprogramma Onderstaand wordt de uitwerking van het volkshuisvestingsprogramma met betrekking tot de onderdelen ‘Woningbouw en woningbouwprogrammering’, ‘Balans in de woningvoorraad: regie op voldoende betaalbare woningen’ en ‘Woonbehoefte van aandachtsgroepen’ toegelicht. Woningbouw en woningbouwprogrammering In de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân (zie bijlage 3) is met het op 20 april 2023 ondertekenen door het Rijk, provincie Fryslân en de vijf regiogemeenten a fgesproken dat de regio Zuidoost Fryslân zich gezamenlijk inzet voor de realisatie van 4.680 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Elke gemeente neemt daarbij een haalbaar en passend deel van de regionale opgave voor haar rekening. Daarom zijn in de Regionale woondeal afspraken gemaakt over (minimale) opgave per gemeente zoals opgenomen in tabel 2 (bijlage 3) van de Regionale woondeal (zie onderstaand). Gemeente Smallingerland zet zich in voor de realisatie van Gemeente Heerenveen zet zich in voor de realisatie van Gemeente Opsterland zet zich in voor de realisatie van Gemeente Weststellingwerf zet zich in voor de realisatie van Gemeente Ooststellingwerf zet zich in voor de realisatie van Totaal regionale opgave

1.230 woningen 1.720 woningen 530 woningen 500 woningen 700 woningen 4.680 woningen

Met de provincie is afgesproken om de versnelling van de woningbouw te concentreren rondom zogenaamde ‘sleutelprojecten’. Dit zijn projecten die een bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke doelen (voldoende betaalbare woningen, corporatiewoningen en wonen en zorg voor ouderen) in relatie tot de autonome behoefte waarvan partijen vinden dat partijen daar gezamenlijke energie, tijd en financiële middelen op moeten inzetten. Om deze woningen zo snel mogelijk te kunnen bouwen zijn er in de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân voor de gemeente Opsterland een vijftal sleutelprojecten opgenomen aansluitend op de kernen Gorredijk, Bakkeveen, Ureterp, Terwispel en Langezwaag. Dit zijn uitleggebieden die in eigendom van de gemeente zijn, zodat de gemeente op de soorten woningen in deze gebieden en het tempo van bouwen kan sturen. De regio Zuidoost Fryslân kenmerkt zich door een grote verscheidenheid aan woonmilieus; stedelijke kernen Drachten en Heerenveen, drie regionale centra (Wolvega, Oosterwolde en Gorredijk) en meer dan honderd kleine(re) dorpen en mogelijkheden om te wonen in het landelijk gebied. Het is daarmee een aantrekkelijk gebied waar het goed wonen, werken en recreëren is. De gemeenten werken in regioverband samen, gericht op het versterken van de economie en de aantrekkingskracht voor huishoudens binnen de regio en daarbuiten.

De ambities vragen om een integraal programma voor alle ruimte-vragende onlosmakelijk met elkaar verbonden functies: wonen, werken en landschap. Deze zijn verwoord in bijlage 4 ‘Position paper Zuidoost Fryslân’ van 28 oktober 2022 en bijlage 5 ‘Vernieuwde proactieve werkwijze bij Position paper Zuidoost Fryslân’.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

31

Tussen 2022 en 2032 neemt het aantal huishoudens in Zuidoost Fryslân naar verwachting toe met 3.100 tot 4.700 (volgens de Friese bevolkingsprognose 2020 en Primos 2022). Ervan uitgaande dat ieder extra huishouden zich één-op-één vertaalt in de vraag naar een extra woning, is de woningbouwopgave in de regio de komende tien jaar fors. Dit betreft een beleidsneutraal scenario en is nog zonder eventuele realisatie van extra werkgelegenheid. De laatste jaren is zowel het buitenlands als het binnenlands migratiesaldo in Zuidoost Fryslân hoog geweest. Huishoudensgroei in de regio is toe te schrijven aan huishoudensverdunning en instroom van buiten. De natuurlijke aanwas is immers al jaren negatief. Overal in Nederland was de afgelopen vijf jaar sprake van een fors grotere buitenlandse arbeidsmigratie dan waar prognoses rekening mee hielden. Deze gingen landelijk uit van een instroom van circa 40.000 huishoudens per jaar, maar in werkelijkheid waren het er meer dan 100.000. Daarnaast is gesignaleerd dat COVID-19 een aanwakkerende werking heeft op mensen met een voorkeur voor landelijk wonen. Onder invloed van vaker digitaal (thuis)werken kunnen zij verhuizen naar een woning gelegen binnen een steeds grotere cirkel om de Randstad. Sinds COVID-19 is sprake van een verdubbeling van dit soort verhuizingen, ofte wel circa 10% van alle verhuisstromen in Nederland.

Hier kan de regio van profiteren met haar verscheidenheid aan dorpse en landelijke woonmilieus omringd door groen en water. De regio Zuidoost Fryslân zet in op meer en gevarieerde woningbouw. Huishouden sgroei in de regio is toe te schrijven aan huishoudensverdunning en instroom van buiten. Het is belangrijk om woningen te bouwen die een waardevolle aanvulling zijn op de bestaande voorraad, op plekken waar de meerwaarde het grootst is. Dit hangt samen met een verschuiving in de kwalitatieve vraag van gezinswoningen – waarvan er al relatief veel zijn in de regio – naar kleinere en levensloopbestendige woonvormen. Dit komt door huishoudensverdunning, vergrijzing en ontgroening. Een groot deel van deze woningen zal in de categorie 'betaalbaar' gebouwd moeten worden, passend bij de inkomenssituatie van de inwoners. De opgave in de regio ligt voornamelijk in de versnelling van de reeds bestaande plannen. Hier zet de regio op in. Belangrijk uitgangspunt daarbij is adaptief programmeren. Veranderingen en uitdagingen in het ruimtelijke domein volgen elkaar razendsnel op. Belangrijk is dat de regio wendbaar blijft, om zich aan te kunnen passen aan situaties en vragen die de regio nog niet kent (adaptief) en belangrijk is om niet af te wachten tot ontwikkelingen de regio overkomt, maar hiervoor zelf actief aan het stuur te blijven (proactief).

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

32

Uitgaande van de hoge instroom van de afgelopen vijf jaar kiest de regio ervoor om in te zetten op huishoudensgroei. Enerzijds voor de autonome (beleidsneutrale) huishoudensontwikkeling in onze regio, anderzijds om onze ambities voor meer werkgelegenheid waar te kunnen maken. Dit scenario gaat in de periode tot 2030 uit van een toename van zo’n 5.400 huishoudens gedreven door de hoge migratie van de afgelopen vijf jaar. Dit stelt de gemeente in staat om woningen te ontwikkelen waaraan een kwantitatieve én kwalitatieve behoefte bestaat, zoals aan levensloopbestendige woningen of nultredenwoningen (woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond). Dit draagt bij aan doorstroming en beweegruimte in de bestaande woningvoorraad. Hierdoor kan de gemeente op korte termijn een sterk en divers woonprogramma neerzetten met het oog op het voorkomen en mitigeren van negatieve effecten in minder courante woningen op de langere termijn. In de Provinciale Prognose Bevolking en Huishoudens 2022 (peildatum 20 juni 2023) heeft de provincie Fryslân voor de gemeente Opsterland (indicatief) een groei van aantal huishoudens berekend van 687 huishoudens in de periode 2022 tot 2030 en voor de periode tot 2035 nog eens een groei van 94 huishoudens. De gemeente Opsterland gaat dan ook uit van een benodigde programmering tot 2035 van circa 1.000 woningen (zie onderstaande samenvatting).

Hierbij hanteert de gemeente Opsterland twee sporen in de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Enerzijds het buitenstedelijk bouwen (sleutelprojecten) om snel te kunnen voldoen aan de bouw van voldoende betaalbare woningen zoals met het Rijk en de provincie is afgesproken in de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân. Anderzijds om woningbouw binnen de rode contour (zie onderstaande uitleg) te realiseren (binnenstedelijk bouwen) om op adequate wijze in te kunnen spelen op het aanpakken van kwalitatieve knelpunten (b.v. leegstaande scholen) en knelpunten in de leefomgeving (noodzakelijke herstructurering en transformatie), waarbij de ontwikkeling van deze knelpunten sterk afhankelijk is van marktpartijen. Wanneer in het bestaande gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, is uitbreiding van stad of dorp mogelijk, mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit het Omgevingsverordening Fryslân.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

33

Samenvatting benodigde woningbouw 2022 tot 2035 gemeente Opsterland A

B

C

D

gemeente

huishoudensgroei 2022 – 2030

huishoudensgroei 2030 -2035

130 % planning 2022 - 2035

experimenten 2023 - 2030

Opsterland

687

94

ca. 1.000

30

Toelichting op het bovenstaande overzicht: Kolom A: Zoals in bijlage 5 beschreven zetten de gemeenten in de regio Zuidoost Fryslân in op een hoog migratiesaldo om te voorzien in behoefte en doorstroming. De gemeente Opsterland neemt hiervan proactief conform de Provinciale Prognose Bevolking en Huishoudens 2022 een aantal van 687 woningen voor haar rekening. Hiervan zijn reeds 65 woningen gerealiseerd in 2022. Kolom B: Zoals in paragraaf 1.4. beschreven wil de gemeente Opsterland daarnaast adaptief programmeren in de periode na 2030. De extra woningbouwopgave die is opgenomen in de Provinciale Prognose Bevolking en Huishoudens 2022 bedraagt een aantal van 94 woningen tot 2035. Kolom C: Omdat er altijd woningbouwplannen zijn die geen doorgang vinden of vertraging oplopen wordt er 130 % aan woningbouwplannen geprogrammeerd. Kolom D: Afgesproken is dat de regio Zuidoost woningbouwruimte krijgt voor experimenten. Voor Opsterland gaat het daarbij om 30 woningen (tot en met 2030). Met het instellen van de regeling pré-mantelzorgwoningen in de gemeente Opsterland wordt invulling gegeven aan deze experimenteerruimte. Begrenzing bestaand stedelijk gebied De provincie Fryslân heeft in de Verordening Romte Fryslân en de per 1 januari 2024 van kracht zijnde Omgevingsverordening Fryslân (OVO) de begrenzing van het bestaande stedelijk gebied (BSG) opgenomen (de zogenaamde rode contouren).

Met deze wordt onderscheid gemaakt tussen het BSG en het landelijk gebied. Het gebied buiten het BSG vormt het landelijk gebied. Tot het bestaand stedeli jk gebied van een kern rekent de provincie het (aaneengesloten) gebied met stedelijke functies (woonbebouwing, bedrijfsbebouwing in brede zin en maatschappelijke functies), waaronder mede begrepen de daarbij behorende voorzieningen (inclusief groenvoorzien ingen) en verkeersinfrastructuur. Naast bestaande bebouwing gaat het ook om de mogelijkheden voor nieuwe bebouwing en functies en mogelijkheden voor uitbreiding die in onherroepelijke bestemmingsplannen zijn opgenomen. Binnenstedelijk bouwen Omgevingsverordening Fryslân Per 1 januari 2024 wordt de Verordening Romte Fryslân vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân (OVO). Artikel 2.7 van de OVO geeft aan dat een omgevingsplan nieuwe woningen kan bevatten, wanneer deze passen binnen de regionale woningbouwafspraken.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

34

Buitenstedelijk bouwen Omgevingsverordening Fryslân In het algemeen zijn per saldo voldoende locaties voor stedelijke voorzieningen, zoals woningbouw en bedrijvigheid en voorzieningen beschikbaar in de steden en dorpen om in de vraag te voorzien. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit (door herstructurering van de woningvoorraad en transformatie dan wel herstructurering van verouderde bedrijventerreinen en kantoorlocaties) staat daarom voorop. Wanneer in het bestaande gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, is uitbreiding van stad of dorp mogelijk, mits dit aansluit op het bestaand stedelijk gebied en de uitbreiding naar aard en schaal past bij de stad of het dorp (artikel 2.6). Artikel 2.6 van de OVO geeft aan dat in een omgevingsplan op gronden buiten het bestaand stedelijk gebied nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden mogen worden opgenomen voor nieuwe stedelijke functies, indien deze aansluiten op het bestaand stedelijk gebied en wat aarde en schaal passen bij de stad of het dorp. Artikel 2.2 tot en met artikel 2.4 gaan dieper in op het buitenstedelijk bouwen. Artikel 2.2.

Omgevingstafel Voor een omgevingsplan, dat voorziet in een nieuwe ontwikkeling of nieuwe activiteit buiten het bestaand stedelijk gebied die mogelijk aanzienlijke effecten op de omgevingskwaliteit heeft, wordt een ruimtelijk inrichtingsplan met behulp van een omgevingstafel opgesteld. Artikel 2.3. Zuinig en meervoudig ruimtegebruik 1. Een omgevingsplan, dat voorziet in nieuwe functies of uitbreiding van bestaande functies buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat voor die functies een onderbouwing van het principe van zuinig- en meervoudig ruimtegebruik, waaruit tenminste blijkt: a. dat de nieuwe functie voorziet in een behoeft; b. dat het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van een bestaand bouwperceel, en c. dat de mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en indien mogelijk worden benut. 2. In het geval in een omgevingsplan een nieuwe stedelijke functie wordt toegedeeld buiten het bestaand stedelijk gebied, moet worden onderbouwd waarom die functie redelijkerwijs niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Artikel 2.4.

Koppelen en verbinden Een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke functie of uitbreiding van bestaande functies buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat voor die functies een onderbouwing van de wijze waarop nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden in het plan bijdragen aan één of meerdere opgaven voor de leefomgeving, zoals energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, werkgelegenheid of het versterken van de biodiversiteit, door het maken van slimme combinatie en het benutten van koppelkansen.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

35

Balans in de woningvoorraad: regie op voldoende betaalbare woningen Zoals in de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân (zie bijlage 3) is beschreven is er een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte wordt ernaar gestreefd dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn. De gemeenten in de regio Zuidoost Fryslân zetten zich tot en met 2030 in voor de realisatie van 3.300 betaalbare huur- en koopwoningen. Hiermee wordt 70% van de opgave in de regio gerealiseerd in het betaalbare segment. Omdat in Fryslân de inkomens gemiddeld lager zijn dan het gemiddelde in Nederland, sluit de regio aan bij wat betaalbaar is voor de inwoners van Fryslân en binnen de specifieke doelgroepen. In de Regionale woondeal wordt vooralsnog de door het Rijk gehanteerde definities onder betaalbaar gehanteerd:  sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens  huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens tot een huur behorende bij maximaal 187 WWS punten (€ 1000 prijspeil 2022)  koopwoningen tot €355.000 (NHG grens 2022) De provincie en gemeenten gaan in 2023 onderzoeken wat in Fryslân betaalbaar is voor de inwoners en de beoogde doelgroepen. Corporaties, huurdersorganisaties en marktpartijen worden hier bij betrokken. Hierbij is bijzondere aandacht voor sta rters op de woningmarkt.

De uitkomsten van dit onderzoek worden gebruikt in de provinciale monitoring en het toekomstig (woon)beleid van de provincie en de gemeenten. Waar nodig worden de afspraken in de Regionale woondeal over het begrip betaalbaarheid aangepast. Gemeenten in de regio Zuidoost Fryslân en provincie zetten zich samen met de corporaties in voor de realisatie van 1.400 nieuwe corporatiewoningen tot en met 2030. Hiermee wordt ten minste 30% van de nieuwbouwopgave per gemeente gerealiseerd als sociale huurwoning. Voor de gemeente Opsterland betekent deze afspraak dat er tot en met 2030 een aantal van 159 sociale huurwoningen gebouwd moet worden (30% van 530 woningen) en dat er daarnaast nog eens 212 koopwoningen (40% van 530 woningen) met een vrij op naam prijs van maximaal € 355.000 gebouwd moet worden (of midden huurwoningen met een huurprijs onder de € 1.000 per maand). In lijn met de inzet van sleutelprojecten en de mogelijkheden vanuit de gemeente om hier te kunnen sturen, wordt een verdeling van sociale huur en betaalbare koop (maximaal € 355.000) over de sleutelprojecten opgenomen: Sleutelproject

aantal

sociale huur

midden huur

koop < € 355.000

koop > € 355.000

Gorredijk

Loevestein fase 5

300

52

-

134

114

Bakkeveen

Aylvalân

40

-

15

16

9

Ureterp

Fugelliet Noord

28

-

-

24

4

Terwispel

Kolderveen

27

7

-

18

2

Langezwaag

Langezwaag Noord

16

-

-

5

11

411

59

15

197

140

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

36

Naast de 20 in Loevestein fase 4 gereserveerde kavels voor 20 middenhuur huurwoningen en de 59 in sleutelprojecten gereserveerde ruimte voor sociale huur heeft Woningcorporatie Elkien de intentie om 30 sociale huurwoningen in de vorm van een appartementencomplex te bouwen aan De Hoop in Gorredijk (het voormalig hoofdgebouw van De Miente). De gemeente Opsterland streeft ernaar om de woningcorporaties Elkien en WoonFriesland een verdeelsleutel voor de bouw van sociale huurwoningen van respectievelijk 79% en 21% te laten hanteren. Bij het maken van concrete prestatieafspraken kunnen woningcorporaties hierin schuiven. In de op 3 juli 2023 vastgestelde Omgevingsvisie stuurt de gemeente bij nieuwbouw van woningen niet meer op aantallen, maar stuurt de gemeente gebiedsgericht. Samengevat zijn hierin een drietal lijnen te herkennen. 1. De in de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân benoemde doelgroepen te realiseren op een aantal uitleggebieden (in de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân benoemd als ‘sleutelprojecten’), waar de gemeente Opsterland eigenaar van is, om zodoende de regie op de ontwikkeling van deze woningen in eigen hand te houden. 2. In alle kernen in de gemeente woningen te kunnen bouwen om de leefomgeving te versterken middels herstructurering en transfo rmatie van vastgoed binnen het bestaand ‘stedelijk gebied’. 3.

Bouwen buiten het bestaand ‘stedelijk gebied’ mogelijk te maken mits dit past in de Omgevingsverordening Fryslân. Woonbehoefte van aandachtsgroepen In het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting wordt gevraagd aandacht te besteden aan specifieke doelgroepen zoals ouderen en jongeren, urgent woningzoekenden en overige aandachtsgroepen als arbeidsmigranten, studenten en woonwagenbewoners. In dit wetvoorstel is tevens opgenomen dat gemeenten, als verplicht onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma, een regionaal afgestemde woonzorgvisie moeten opstellen voor alle aandachtsgroepen. Het gaat daarbij om 1) de omvang van alle aandachtsgroepen en ouderen, 2) de woonopgave en –ambitie van aandachtsgroepen en ouderen, 3) afspraken rond zorg en ondersteuning bij de te huisvesten mensen en 4) afspraken rondom fair share over de regio. De gemeente Opsterland gaat dit verder uitwerken samen met de andere gemeenten in de regio Zuidoost Fryslân.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

37

Ouderen en jongeren Zoals uit het RIGO onderzoek (zie bijlage 1) blijkt, zorgt de vergrijzing ook voor een opgave om het wonen meer te verbinden met de zorg. De vergrijzing zorgt voor een toename van mensen met mobiliteitsproblemen. De raming laat zien dat met name veel mensen zijn aangewezen op een rollator. Het grootste deel van de groep met mobiliteitsproblemen woont al levensloopbestendig. Voor de resterende groep van circa 150 huishoudens betekent dit het aanpassen van de woning. Gezien het hoge eigenwoningbezit in de gemeente ligt deze opgave met name bij de eigenaar-bewoners. Ook zal die groei leiden tot een hogere vraag naar Wmo-gelden. Door lichamelijke beperkingen zullen ouderen ook vaker een beroep doen op mantelzorgers en thuiszorg. De regeling pré-mantelzorgwoningen anticipeert op deze ontwikkeling. Ouderen die mobiliteitsproblemen ervaren of voorzien, kunnen in plaats van hun woning aan te passen ook verhuizen naar levensloopgeschikte woningen. Hierdoor kunnen senioren zich beter redden en langer zelfstandig blijven wonen. Het brengt ook doorstroming op de woningmarkt op gang, waardoor de achter te laten woningen beschikbaar komen voor jongere huishoudens. Het is voor ouderen vaak een grote stap om te verhuizen; verleiding en ondersteuning bevordert deze stap.

Gezien de sterke vergrijzing en de wens om de woonmogelijkheden voor jongeren te bevorderen kiest de gemeente Opsterland ervoor om de woningcorporaties te vragen nieuwe sociale huurwoningen zoveel mogelijk levensloopbestendig uit te voeren. Gezien de sterke vergrijzing en de wens om de woonmogelijkheden voor jongeren te bevorderen door middel van doorstroming kiest de gemeente Opsterland ervoor om voorwaarden op te nemen bij de bouw van nieuwbouwwoningen . Het opnemen van voorwaarden bij nieuwbouw wordt mogelijk gemaakt vanuit de Omgevingswet, maar ook door het opnemen van voorwaarden bij de verkoop van bouwgrond. Naar aanleiding van de inspraakreactie van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt bij de verkoop van grond ten behoeve van de bouw van sociale huurwoningen wordt een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar opgenomen. Concreet is uitgangspunt om nieuwe sociale huurwoningen zo veel mogelijk levensloopbestendig uit te voeren. Daarnaast wil de gemeente bij de verkoop van gronden voor vrijstaande woningen (waarvan aangenomen mag worden dat de bouwsom boven de € 355.000 ligt) de verkoopvoorwaarde opnemen dat deze woningen als nultredenwoning worden gebouwd. Dit zijn woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond. Deze woningen hebben over het algemeen meer ruimte alsmede financiële middelen om dit te kunnen realiseren.

Bij de bouw van koopwoningen onder de € 355.000 V.O.N. wordt deze voorwaarde niet gesteld, omdat deze categorie ‘betaalbare’ woningen over het algemeen als twee-onder-een-kap worden gebouwd en daarmee minder ruimte en financiële middelen hebben om deze woningen als nultredenwoning te kunnen realiseren. Bij alle gronden die de gemeente verkoopt wordt een zelfbewoningsplicht van minimaal vijf jaar opgenomen.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

38

Deze zelfbewoningsplicht wordt middels een boetebeding vastgelegd in de notariële akte voor levering van de bouwgrond. Bij het leveren van bouwgrond voor projectmatige bouw dient deze zelfbewoningsplicht met boetebeding als kettingbeding te worden meegenomen. Tot vijf jaar na eerste bewoning van de woning zal het gekochte zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders van Opsterland niet aan derden mogen worden vervreemd en geleverd, noch worden bezwaard met beperkte rechten behoudens dat van hypotheek. Wanneer koper van de bouwgrond niet binnen een termijn van twee jaar zelf de woning bewoond of in het geval van projectmatige bouw de koper van de woning niet binnen een termijn van drie maanden na het opleveren van de woning de woning zelf bewoond of wanneer de koper van de grond (of in het geval van projectmatige bouw de koper van de woning) binnen vijf jaar na eerste bewoning van de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wetho uders van Opsterland vervreemd, is koper (in het geval van projectmatige bouw de koper van de woning) een per direct opeisbare boete van € 50.000 verschuldigd aan de gemeente, te verrekenen bij het passeren van de verkoopakte van de woning.

Ontheffing van deze zelfbewoningsplicht wordt door het college van burgemeester en wethouders verleend bij overlijden van koper of wanneer sprake is van echtscheiding, of wanneer er van baan wordt veranderd waarvoor verhuizing noodzakelijk is. Lokaal gebonden woningzoekenden Woningcorporatie Elkien heeft aangegeven in 2023 en 2024 een pilot ‘gericht toewijzen’ uit te voeren, waarbij van de wettelijke mogelijkheden gebruik wordt gemaakt om aan maximaal 50% in mutaties in 10 dorpen aan huurders met sociale binding met het dorp een woning toe te wijzen. Het betreft de dorpen Ureterp, Beetsterzwaag, Wijnjewoude, Bakkeveen, Nij Beets, Tijnje, Lippenhuizen, Langezwaag, Terwispel en Hemrik. Opzet is ook om met name jongeren meer de kans te geven in eigen dorp te kunnen blijven wonen. Urgent woningzoekenden De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) geeft aan dat gemeenten binnen een jaar nadat de wet in werking treed (beoogd 1 juli 2024) een Huisvestingsverordening moeten vaststellen en te voorzien in een urgentieregeling. Daa rin zal een aantal verplichte categorieën van urgent woningzoekenden moeten worden opgenomen. Uiterlijk twee jaar na ingang van de wet dient dan ook een Huisvestingsverordening te worden vastgesteld.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

39

Een van de knelpunten die met name grote (centrum)gemeenten hebben genoemd is dat zij verwachten dat zij een onevenredig groot aandeel van de woningzoekenden die voor urgentie in aanmerking komen moeten gaan huisvesten, termijn kleine(re) gemeenten juist een onevenredig klein deel zullen gaan huisvesten. Di t heeft met verschillende factoren te maken. Zo bevinden zich veel van de voorzieningen voor maatschappelijke opvang en beschermd wonen of GGZ-instellingen zich in de grote steden. Hierdoor zullen deze mensen na het verlaten van zo’n instelling veelal ook in die stad urgentie aanvragen. Gemeenten krijgen met het wetsvoorstel Wvrv de verplichting opgelegd om in regionaal verband afspraken te maken over een evenredige verdeling van deze categorieën urgent woningzoekenden. De gemeente Leeuwarden heeft dan ook opgeroepen een Regionaal Uniforme Urgentieregeling in het leven te roepen die dit probleem ondervangt. Een van de taken van de provincie is om vast te stellen of bovengenoemd regionaal verband de gehele provincie omvat of de huidige zes woondealregio’s. De Vereniging Friese Woningcorporaties en WoonFriesland hebben op 28 januari 2021 een Convenant Weer Thuis ondertekent samen met de Friese gemeenten en zorgaanbieders. Deze partijen hebben de gezamenlijke ambitie om mensen die dakloos zijn of beschermd wonen te begeleiden naar zelfstandig wonen.

Er is dus al een goede samenwerking tussen gemeenten, corporaties, huurdersorganisaties en zorgpartijen met een heldere (overleg)structuur, met afgevaardigden van alle betrokken organisaties (ambtelijk en bestuurlijk). Tevens is gekozen voor het instellen van een Transferpunt om urgente woningzoekenden te verdelen, te begeleiden en te monitoren. Dit Transferpunt is belegd bij Sociaal Domein Fryslân als onderdeel van het integrale project Brede Aanpak Dakloosheid. De gezamenlijke Friese woningcorporaties stellen jaarlijks maximaal 300 woningen beschikbaar voor bemiddeling. In reactie op de oproep van Leeuwarden heeft de VFG aangegeven graag gebruik te willen maken van de bestaande samenwerking en structuur. Een Huisvestingsverordening (al of niet in regionaal verband opgesteld) zal door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. Hierin dient in elk geval te worden opgenomen: - een aantal verplichte urgentie categorieën; - de verplichting om een evenredig deel van de vrijkomende sociale huurvoorraad toe te wijzen aan urgenten (gekoppeld aan een vergunningstelsel).

De verplicht te hanteren categorieën van woningzoekenden die gemeenten in deze Huisvestingsverordening moeten opnemen zijn:  mantelzorgers- en ontvangers  mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid  uitstromers uit intramurale zorginstellingen (maatschappelijke opvang, opvang van slachtoffers van geweld in huiselijke kring/’vrouwenopvang’, opvang van slachtoffers van mensenhandel, beschermd wonen, instellingen voor klinische geestelijke gezondheidszorg en forensische zorg, instellingen voor jeugdzorg)  woningzoekenden na detentie  (dreigend) dakloze mensen  stoppende sekswerkers

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

40

De toewijzing van woningen aan statushouders behoeft niet gekoppeld te worden aan een Huisvestingsverordening (met bijbehorend vergunningstelsel). Zoals bekend zijn gemeenten primair verantwoordelijk ten aanzien van het doen huisvesten en integreren van statushouders. Hiervoor legt het Rijk (half)jaarlijks een taakstelling bij gemeenten neer. De provincie ziet toe op de realisatie hiervan. In lijn met het besluit van de gemeenteraad op 11 juni 2018 om statushouders urgent te verklaren door een addendum toe te voegen aan de op 18 april 2017 vastgestelde Woonvisie 2017 -2021 wordt met deze Woonvisie deze urgentie opnieuw vastgesteld. Uitwerking hiervan wordt door gemeente en woningcorporaties meegenomen in de jaarlijkse prestatieafspraken. De gemeente Opsterland streeft ernaar om de woningcorporaties Elkien en WoonFriesland een verdeelsleutel bij de opvang van statushouder en urgent woningzoekenden van respectievelijk 79% en 21% te hanteren. Bij het maken van concrete prestatieafspraken kunnen woningcorporaties hierin schuiven. Overige aandachtsgroepen De gemeente Opsterland kent op dit moment geen specifiek beleid met betrekking tot arbeidsmigranten en studenten. Zodra meer duidelijkheid ontstaat omtrent de daadwerkelijke vraag zal deze verwerkt worden in een aanpassing van het Omgevingsplan.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

41

Bijlage 3: Regionale woondeal Zuidoost Fryslân (20 april 2023) Externe bijlage

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

42

Bijlage 4: Rapportage Stec groep ‘Een krachtig profiel voor Zuidoost Fryslân – Position paper’ (28 oktober 2022) Externe bijlage

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

43

Bijlage 5: Rapportage Stec groep ‘Naar een vernieuwde proactieve werkwijze’ (28 oktober 2022) Externe bijlage

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

44

Bijlage 6: Provinciale Prognose Bevolking en Huishoudens 2022 ‘uitkomsten trendraming 2022 – 2050’ (20 juni 2023) Externe bijlage

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

45