bijlage 2 OUDE VERSIE Woonvisie gemeente Opsterland 'volkshuisvestingsprogramma'

t aak s t el li ng o

[STATUS]

Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’

[STATUS]

Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’

Met ondersteuning van: RIGO Research & Advies B.V.

Inhoud Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’

2

Inleiding

2

Wetgeving

3

Trends en kaders

3

Opgaven en speerpunten voor Opsterland

8

Bestaande woningvoorraad: inspelen op de kwalitatieve vraag

12

Wat zien we?

12

Wat willen we bereiken?

13

Waar zetten we op in?

13

Woningbouw: maatwerk en flexibiliteit

16

Wat zien we?

16

Wat willen we bereiken?

17

Waar zetten we op in?

17

Wonen welzijn zorg: senioren en bijzondere doelgroepen

19

Wat zien we?

19

Wat willen we bereiken?

21

Waar zetten we op in?

21

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

24

Wat zien we?

24

Wat willen we bereiken?

25

Waar zetten we op in?

26

Bijlage 1: Samenvatting Woningmarktanalyse

27

Bijlage 2: Uitwerking volkshuisvestingsprogramma

31

Bijlage 3: Regionale woondeal Zuidoost Fryslân (20 april 2023)

42

Bijlage 4: Rapportage Stec groep ‘Een krachtig profiel voor Zuidoost Fryslân – Position paper’ (28 oktober 2022)

43

Bijlage 5: Rapportage Stec groep ‘Naar een vernieuwde proactieve werkwijze’ (28 oktober 2022)

44

Bijlage 6: Provinciale Prognose Bevolking en Huishoudens 2022 ‘uitkomsten trendraming 2022 – 2050’ (20 juni 2023)

45

Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’ Inleiding In april 2017 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2017-2021 vastgesteld. Deze woonvisie bepaalde de koers van het woonbeleid in de afgelopen periode. In Opsterland is het fijn wonen, en de gemeente staat er in veel opzichten goed voor. De komende jaren is het zaak om te verstevigen wat goed gaat, en om tijdig in te spelen op veranderingen in de samenleving over 10 of 20 jaar. De gemeente is ambitieus en streeft naar vernieuwing. Om daaraan uitvoering te kunnen geven heeft de gemeente een actueel woonbeleid nodig. De vorige woonvisie (2017-2021) vormt nog steeds een goede basis voor de nieuwe woonvisieperiode. Vandaar dat de gemeente spreekt over een geactualiseerde Woonvisie. Zo is de situatie dat de additionele woningbehoefte tot 2030 beperkt van omvang is en zich richt op de koopsector, niet veranderd. Dit blijkt uit de Woningmarktanalyse Opsterland, die RIGO in 2021 heeft uitgevoerd ten behoeve van de actualisering van de woonvisie en die o.a. is gebaseerd op de meest recente demografische prognoses. Toch zijn er ook nieuwe ontwikkelingen waar op moet en zal worden ingespeeld. Er is gebleken dat er in de Woonvisie meer aandacht nodig is voor het onderdeel wonen en zorg, omdat de (dubbele) vergrijzing toeneemt.

Daarnaast is de insteek richting de dorpen veranderd; de gemeente maakt geen onderscheid meer tussen grote en kleine dorpen. In alle dorpen is er meer ruimte voor initiatief vanuit de samenleving. Deze Woonvisie is tot stand gekomen in samenwerking met allerlei belanghouders zoals Plaatselijke Belangen, woningcorporaties, Huurdersorganisatie De Bewonersraad, zorgpartijen en marktpartijen. Zij hebben gedurende meerdere bijeenkomsten hun inbreng geleverd. De gemeente kan de doelen in de Woonvisie niet realiseren zonder draagvlak en medewerking van deze organisaties en van bewoners. In dit hoofdstuk worden de (landelijke) trends en ontwikkelingen geschetst, waarna ingezoomd wordt op de gemeente Opsterland. De kern van de opgave leidt tot een aantal speerpunten. De opeenvolgende hoofdstukken bevatten ieder een uitwerking van zo’n speerpunt. De Omgevingsvisie 2015-2030 voor de gemeente Opsterland is geactualiseerd en is in het voorjaar van 2023 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Speerpunten in de Omgevingsvisie zijn: 1. Bevorderen leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen; 2. Klimaatadaptatie; tegengaan van waterloverlast en hittestress; 3. Bevorderen energietransitie; 4. Naar een landbouw met toekomst; 5. Herstel van biodiversiteit.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

2

Bij het bevorderen van de leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen zijn in de Omgevingsvisie de volgende keuzes gemaakt:  We streven naar kwalitatieve verbetering van de bestaande woningvoorraad en een kwalitatief goede nieuwbouw: toekomstbestendig, energiezuinig en meer nultredenwoningen (bad- en slaapkamer op de begane grond).  We realiseren vijf sleutelprojecten aansluitend op de kernen Gorredijk, Bakkeveen, Ureterp, Terwispel en Langezwaag, waarmee invulling wordt gegeven aan de kwalitatieve doelen uit Nationale Bouw- en Woonagenda.  Naast sleutelprojecten is in elk dorp woningbouw mogelijk binnen de rode co ntouren (zoals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening) om bestaande initiatieven te faciliteren en binnenstedelijke knelpunten (zoals vrijkomende scholen) op te lossen.  Tijdelijke woonvormen worden toegestaan in de vorm van pré-mantelzorgwoningen en Tiny Houses (vergunning max. 10 jaar). Wetgeving Het opstellen van een Woonvisie gebeurt op basis van artikel 42 van de Woningwet. Per 1 juli 2024, wanneer de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking treedt, zal het opstellen van een Woonvisie vallen onder de Omgevingswet (ingangsdatum 1 januari 2024) en verandert de naamgeving in Volkshuisvestingsprogramma. Om hierop alvast te anticiperen is de naamgeving van deze Woonvisie gewijzigd in Woonvisie gemeente Opsterland, ‘volkshuisvestingsprogramma’.

Een belangrijk instrument om uitvoering te geven aan het volkshuisvestingsprogramma is het omgevingsplan. In het omgevingsplan worden – juridisch bindende – regels gesteld op grond waarvan bijvoorbeeld woningen ge bouwd kunnen worden, maar ook regels gericht op de bouwmogelijkheden uitsluitend binnen een bepaalde prijssegmentering of huurcategorie. In een volkshuisvestingsprogramma dienen een aantal onderdelen terug te komen: a. Woningbouw en woningbouwprogrammering b. Balans in de woningvoorraad: regie op voldoende betaalbare woningen c. Woonbehoefte van aandachtsgroepen d. Leefbaarheid e. Verduurzaming Specifieke uitgangspunten met betrekking tot de eerste drie onderdelen worden in bijlage 2 verwoord ‘Uitwerking volkshuisvestingsprogramma’. Trends en kaders De woningmarkt is en blijft in beweging. Denk hierbij aan demografische en economische ontwikkelingen en gewijzigd Rijksbeleid. Al deze ontwikkelingen hebben hun eigen dynamiek. Dit plaatst de gemeente voor nieuwe uitdagingen en vraagt om een actuele kijk op de bekende thema’s als nieuwbouw, verduurzaming en de relatie met zorg. De belangrijkste ontwikkelingen en kaders die het woonbeleid van de gemeente beïnvloeden worden hierna beschreven.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

3

Dynamiek op de woningmarkt De woningmarkt is de afgelopen jaren flink veranderd. De vorige Woonvisie werd opgesteld in een periode waarin zich een aarzelend herstel van de woningmarkt begon af te tekenen. Nu is er veel vraag naar zowel koop- als huurwoningen. Tegelijkertijd wordt de doorstroming moeilijker. De bouwproductie neemt weer toe, maar de tekorten worden landelijk nog niet direct ingelopen. Er is sprake van forse prijsstijgingen door de toenemende vraag. De druk op de koopwoningmarkt met de bijbehorende prijsstijgingen en aangescherpte hypotheekvoorwaarden zorgt ervoor dat het kopen van een woning voor starters en andere huishoudens met een laag of onzeker inkomen niet mogelijk is op dit moment. Op de huurwoningmarkt spelen weer andere dynamieken een rol. De vraag naar woningen is hier ook onverminderd groot. Door het invoeren van inkomensgrenzen en striktere toewijzingscriteria is het aandeel mensen dat gebruik kan maken van het sociale gedeelte van de woningmarkt afgenomen. Door de meer eenzijdige instroom van lagere inkomens neemt de draagkracht van dorpen en buurten soms af. De extramuralisering van de zorg zorgt er tevens voor dat mensen langer zelfstandig wonen. Naast de kwalitatieve eisen die dit aan woningen stelt, beperkt dit ook de doorstroming.

Vergrijzing en wonen en zorg De (dubbele) vergrijzing zet door en het wordt duidelijker dat er nieuwe oplossingen gevonden moeten worden tussen intramuraal verblijf en langer thuis blijven wonen in. De groep zorgbehoevenden bestaat voor een groot deel uit senioren, en dat deel groeit de komende jaren het hardst. Daarnaast is er een grote verscheidenheid aan andere groepen met zorgvragen en -behoeften. Zorg en begeleiding moeten goed en efficiënt worden georganiseerd. Bovendien draagt de juiste woning op de juiste plek bij aan een verminderde zorgvraag en bovendien aan een spoedig of meer volledig herstel. Dit brengt een aanpassingsopgave in de bestaande voorraad met zich mee en stelt soms eisen aan nieuwbouw. Zowel woningcorporaties als eigenaar-bewoners zijn verantwoordelijk voor deze aanpassingsopgave. Tevens nemen particulieren in toenemende mate het initiatief voor het realiseren van woon/zorgvoorzieningen. Initiatief vanuit bewoners is een goede ontwikkeling, want de uitdagingen in het veld van de zorg en maatschappelijke voorzieningen zijn groot. De personeelstekorten in de zorg lopen op, mantelzorgers geven steeds vaker aan dat zij de hoeveelheid nodige zorg als zwaar ervaren, en tegelijk hebben zorgvoorzieningen een steeds groter verzorgingsgebied nodig om te kunnen bestaan.

Om in de toekomst hechte gemeenschappen te houden in de mooie dorpen van Opsterland, moe t goed gekeken worden hoe en waar deze gemeenschappen kunnen worden ondersteund bij deze ontwikkelingen. Verduurzaming Verduurzaming is steeds minder vrijblijvend. In vervolg op het Akkoord van Parijs, gericht op het beperken van de opwarming van de aarde tot 1,5 ℃, is in Nederland het Klimaatakkoord opgesteld (2019). Het belangrijkste doel van het Klimaatakkoord is de CO2-uitstoot in 2030 met 49% te verminderen vergeleken met 1990. In 2050 moet de uitstoot van broeikasgassen met 95% afgenomen zijn.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

4

Wat betreft de gebouwde omgeving moeten in 2050 alle woningen van het aardgas af zijn. Dat betekent isoleren en gebruikmaken van duurzame warmte en elektriciteit. Als eerste stap moeten in 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd zijn. De verduurzaming van gebouwen gaat gestaag door. Gemeenten hebben de regierol in de buurt- en wijkgerichte aanpak. Hiervoor is in Opsterland de Transitievisie Warmte op 13 december 2021 vastgesteld. Deze is opgesteld samen met Ooststellingwerf en Weststellingwerf. De gemeente Opsterland heeft de ambitie om in 2035 energieneutraal te zijn. Er is daarvoor veel samenwerking met woningeigenaren, corporaties en ondernemers nodig. Corona, flexibilisering van arbeid, en andere maatschappelijke trends De hierboven beschreven trends van vergrijzing, verduurzaming en woningtekort, tekenen zich op de middellange termijn duidelijk af, en zijn dus in ieder geval belangrijk om mee aan de slag te gaan. Andere zaken laten zich lastiger voorspellen, zoals de economische conjunctuur voor de komende jaren, omdat nog niet bekend is welke gevolgen de pandemie verder zal hebben op de arbeids- en woningmarkt.

Zet de trend van flexibilisering van arbeidscontracten door, met bijkomende beperkingen voor het verkrijgen van een hypotheek, of wordt deze gekeerd? Is er voldoende werk of wordt de economische groei juist beperkt door personeelstekorten? Hoe ontwikkelt het aantal (arbeids-)migranten zich? Gaan meer mensen vaker thuis werken en is dat van invloed op de woonwensen? Deze en andere ontwikkelingen houdt de gemeente in de gaten. Regionale samenwerking Zuidoost Fryslân De gemeente Opsterland maakt onderdeel uit van een regionale woningmarkt. Opsterland vormt met de vier buurgemeenten Smallingerland, Heerenveen, Ooststellingwerf en Weststellingwerf de regio Zuidoost Fryslân. De gemeente grenst in het noorden en noordoosten aan Smallingerland en de Groningse gemeente Westerkwartier, in het (zuid)oosten aan Ooststellingwerf en de Drentse gemeente Noordenveld en in het zuiden en westen aan Heerenveen. De gemeente Opsterland werkt veel samen met andere gemeenten, soms op provinciaal niveau, soms in kleiner verband. In regionaal verband maakt Opsterland samen met Heerenveen, Smallingerland, Ooststellingwerf en Weststellingwerf, afspraken met de provincie over kwalitatieve en kwantitatieve doelen en opgaven op het gebied van het wonen. Tussen de provincie Fryslân en de regio Zuidoost Fryslân zijn woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2020 – 2030 (zie onderstaand overzicht).

Deze zijn vastgelegd in de brief van Gedeputeerde Staten van Fryslân van 12 juli 2022.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

5

Overzicht woningbouwafspraken 2020 tot 2030 Regio Zuidoost Fryslân d.d. 12 juli 2022 A

B

C

D

E

Gemeente

Verdeling o.b.v. prognose provincie 2020-2030

130 % planning

Aantal woningen buitenstedelijk

Experimenten

Dorpen binnenstedelijk vrij

Heerenveen

1.113

1.447

827

150

Heerenveen Akkrum Jubbega

Ooststellingwerf

320

416

186

35

Alle dorpen

Opsterland

410

533

250

30

Gorredijk Beetsterzwaag

Smallingerland

1.025

1.332

691

50

Drachten

Weststellingwerf

470

611

370

28

Wolvega Noordwolde

3.338

4.339

2.324

293

Toelichting op het bovenstaande overzicht voor de gemeente Opsterland: Kolom A: Op basis van de demografische prognoses van de provincie Fryslân van 2020 bedraagt de provinciale woningbehoefte voor de periode 2020 – 2030 een aantal van 10.000 woningen. Op basis hiervan is voor de gemeente Opsterland een woningbouwruimte in de periode 2020 – 2030 van 410 woningen berekend. Kolom B: Omdat er altijd woningbouwplannen zijn die geen doorgang vinden of vertraging oplopen mag er tot 130 % aan woningbouwplannen worden geprogrammeerd in de regio. Voor Opsterland gaat het dan om 533 woningen. Kolom C: Het aantal te programmeren woningen op buitenstedelijke locaties bedraagt voor Opsterland maximaal 250 woningen. Kolom D: De regio Zuidoost Fryslân krijgt ruimte voor experimenten. Voor Opsterland gaat het daarbij om 30 woningen. Met het instellen van de regeling pré-mantelzorgwoningen in de gemeente Opsterland wordt invulling gegeven aan deze experimenteerruimte. Kolom E: De provincie geeft aan dat in elke gemeente in een aantal dorpen binnenstedelijk vrij mag worden gebouwd. Voor Opsterland betreft het de dorpen Gorredijk en Beetsterzwaag. De woningbouwruimte van de kolommen D: Experimenten en E: Dorpen binnenstedelijk vrij, komt niet ten laste van het te realiseren aantal woningen op basis van de provinciale prognose (kolom A; 410 woningen).

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

6

Op verschillende regionale niveaus zijn ook enkele andere onderleggers van belang voor het woonbeleid:  Streekagenda Leefbaarheid, wonen en zorg (gemeenten Zuidoost Fryslân, het Wetterskip Fryslân en provincie Fryslân);  Regionale Monitor Brede Welvaart Zuidoost Friesland 2021 (FSP);  De Fryske oanpak Beschermd Wonen vanaf 2022 (regio Fryslân);  Transitievisie Warmte OWO-gemeenten 2021 (gemeenten Opsterland, Weststellingwerf, Ooststellingwerf).

Uitgangspunten Rijk en provincie Fryslân Om het woningtekort in Nederland terug te dringen en een gezond evenwicht op de woningmarkt te bereiken heeft minister De Jonge in de Nationale Bouw- en Woonagenda BZK bepaald dat er in heel Nederland 900.000 woningen gebouwd moeten worden in de periode 2022 tot en met 2030, waarbij het streven is dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. De minister heeft dit aantal kwalitatief verdeeld in een aantal categorieën. Te weten:  250.000 door de corporaties te bouwen sociale huurwoningen  350.000 betaalbaar in de vorm van midden huur (tot € 1.000 per maand) en betaalbare koop (< 355.000 euro)  300.000 overige koopwoningen Met de provincie Fryslân zijn op 13 oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de Nationale opgave. Voor Fryslân is afgesproken dat in de periode 2022 – 2030 in deze provincie 17.500 woningen gebouwd moeten worden. Regionale woondeals Onderling maken het Rijk, provincies en gemeenten afspraken over ieders aandeel in het behalen van de doelstellingen zoals opgenomen in de Nationale Bouw- en Woonagenda BZK. Samen met de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben de provincie Fryslân en de gemeenten in Fryslân, verdeeld over zes regio’s op 20 april 2023 Regionale Woondeals ondertekend.

In de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân wordt voor de regio Zuidoost Fryslân uitgegaan van een totaal aantal van 4.680 nieuwbouwwoningen in de periode 2022 tot en met 2030. Voor Opsterland wordt daarbij uitgegaan van minimaal 530 woningen. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is in de Regionale woondeal afgesproken er naar te streven dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Het Rijk hanteert voor de term ‘betaalbaar’ een huurprijs van maximaal € 1.000 per maand of een koopsom onder de Nationale Hypotheek Grens van 2022 (€ 355.000 V.O.N.). Daarnaast is in de Regionale woondeal afgesproken dat partijen in de regio Zuidoost Fryslân zich samen met de corporaties inzetten om ten minste 30% van de nieuwbouwopgave als sociale huurwoning te realiseren.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

7

Om deze volkshuisvestelijke doelen in de regio te realiseren worden sleutelprojecten ontwikkeld. Dit zijn projecten die van (groot) belang zijn om de prestatieafspraken met de daarin benoemde doelgroepen tussen Rijk, provincie en gemeenten te kunnen realiseren en waarvan deze partijen gezamenlijk vinden dat daar extra tijd, energie en financiële middelen in gestoken moet worden om die projecten mogelijk te maken. Om deze volkshuisvestelijke doelen in de gemeente Opsterland te realiseren worden vijf sleutelprojecten ontwikkeld. Verwezen wordt naar bijlage 2 ‘Uitwerking volkshuisvestingsprogramma’. Het gaat daarbij om locaties (deels) buiten het bestaand stedelijk gebied, waarbij de gemeente Opsterland eigenaar is van deze locaties. Opgaven en speerpunten voor Opsterland De gemeente Opsterland telde op 1 januari 2022 een aantal van 29.770 inwoners. De kracht van Opsterland als plattelandsgemeente wordt voor een belangrijk deel bepaald door de kwaliteit van zestien vitale dorpen in een gevarieerd landschap. De grote variatie aan natuur en landschap biedt de inwoners een bijzondere, kwalitatief hoogwaardige leefomgeving. De grootste dorpen zijn Gorredijk, Ureterp en Beetsterzwaag. Opsterland ligt gunstig ten opzichte van werkgelegenheidscentra als Drachten en Heerenveen en heeft ook goede verbindingen met Leeuwarden en Groningen.

Opgaven Opsterland heeft te maken met vergrijzing en ontgroening in de bevolkingssamenstelling. Tot 2035 zal het aantal inwoners en huishouden nog licht stijgen 1. De verwachting is dat vanaf 2035 de bevolking en het aantal huishoudens zal afnemen . De belangrijkste opgave is om de woningvoorraad beter aan te laten sluiten bij de huidige en toekomstige vraag, gelet op de veranderende bevolkingssamenstelling , de veranderende eisen en de betaalbaarheid. Op de woningmarkt kunnen starten en eindigen in een eengezinskoopwoning is minder vanzelfsprekend geworden. Tegelijk dienen wonen en zorg goed op elkaar afgestemd te worden. Ook de verduurzaming is een majeure opgave. Dit alles vraagt van de gemeente verbinding met de zorg, de woningcorporaties, de verduurzamingspartners en de bewoners (eigenaar-bewoners en huurders). Er staan uitdagingen voor de deur waarvoor samenwerking nodig is. Hierbij kan gebruik gemaakt worden van het enthousiasme, de daadkracht, de mienskip: het is fijn wonen in Opsterland, en dat wil de gemeente graag zo houden. In deze geactualiseerde Woonvisie zijn de inhoudelijke speerpunten (zie verderop in dit hoofdstuk) grotendeels hetzelfde gebleven als in de vorige versie. Wel is er een aantal nieuwe ambities en accenten. Ook is er meer focus op samenwerking, taaken rolverdeling en ruimte voor initiatieven.

De gemeente stelt zich flexibel op en wil als samenwerkingspartner de juiste keuzes ondersteunen en faciliteren; ook op termijn, als de bevolking vanwege de vergrijzing mogelijk stabiliseert of zelfs afneemt, of als er juist andere toekomstscenario’s reëler worden.

1

De nieuwste prognose van de provincie (zie bijlage 6) wijkt in positieve zin af van de op 3 juli 2023 vastgestelde Omgevingsvisie.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

8

In het Deltaplan voor het Noorden is een snelle treinverbinding tussen Amsterdam en het Noorden opgenomen, aangewezen als Novex gebied Lelylijn. Deze verbinding heeft als doel bij te dragen aan een landelijke schaalsprong in het ‘spreiden’ van wonen, werk en welvaart door reistijdwinsten, biedt een tweede toegangspoort naar Noordelijk Nederland en vormt (mogelijk) een schakel in een internationale verbinding naar Hamburg en verder. In het Regeerakkoord kabinet-Rutte IV is hiervoor drie miljard euro vrijgemaakt. In dit Deltaplan voor Noord-Nederland is – richting 2040 – voor de drie noordelijke provincies en de provincie Flevoland een extra woningbouwopgave benoemd. Deze kent een bandbreedte van 25.000 tot 75.000 woningen bovenop de autonome verwachte groei van 100.000 woningen. Deze woningbouwopgave wordt bezien enerzijds in het licht van groei van bedrijvigheid en werkgelegenheid en anderzijds tegen de achtergrond van verbetering en uitbreiding van het spoornetwerk. Deze opgave zal waarschijnlijk vooral gerealiseerd worden in de stedelijke gebieden langs deze Lelylijn. De gemeente Opsterland wil de mogelijkheid hebben richting 2040 hierop proactief en adaptief te programmeren. Scenario’s voor 2040 Het Fries Sociaal Planbureau (FSP) heeft op verzoek van en in overleg met de Gemeenteraad een viertal toekomstscenario’s uitgewerkt voor Opsterland.

Deze scenario’s helpen om het gesprek over wenselijke en mogelijke toekomsten aan te gaan , om in het nu en in de toekomst wendbaar te zijn, om in te kunnen spelen op verandering. De scenario’s zijn verbeeld in afbeelding 1. De assen zijn bepaald door de twee meest onzekere processen ten aanzien van de toekomst. Voor het wonen & leven is dat in eerste instantie de demografische ontwikkeling: zal de bevolking in Opsterland (licht) stijgen of (licht) dalen? De andere onzekerheid is de onderliggende waarden waarmee mensen hun woonplek kiezen. Zijn die gericht op het primaire levensonderhoud (nabijheid van zorg, werk en onderwijs) of op levensstijl (behoefte aan vrijheid, rust & ruimte, lokale verbondenheid en/of nabijheid van familie en vrienden)? Dit heeft geleid tot de vier scenario’s. Met deze geactualiseerde Woonvisie wil de gemeente een goede basis bieden voor de komende jaren om het goed wonen in Opsterland te ondersteunen en verstevigen. Welke toekomst er ook op Opsterland afkomt, de basis is er.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

9

Afbeelding 1 Scenario ’s Fries Sociaal Planbureau

Speerpunten van de Woonvisie Voor de komende jaren kiest de gemeente voor de volgende doelstellingen. We willen:  Dat de gemeente Opsterland ook in de toekomst een aantrekkelijke omgeving is om te wonen.  Dat de woningen voldoen aan de veranderende toekomsteisen, o.a. op het gebied van duurzaamheid, en aansluiten op de toekomstige vraag (kleinere huishoudens, senioren).  Dat alle groepen huishoudens en inkomensgroepen voor passende huisvesting terecht kunnen in de gemeente. We kiezen de volgende vier speerpunten om hier, samen met de eerder genoemde partijen, aan te werken: 1. Bestaande woningvoorraad: inspelen op de (kwalitatieve) vraag 2. Woningbouw: flexibiliteit en maatwerk 3. Wonen welzijn zorg: senioren en bijzondere doelgroepen 4. Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

10

Leeswijzer De speerpunten worden in de volgende hoofdstukken nader uitgewerkt. Per speerpunt is de volgende opzet gehanteerd: wat zijn relevante ontwikkelingen op de woningmarkt (wat zien we?), welke doelen stelt de gemeente (wat willen we bereiken?) en hoe wil de gemeente dat bereiken (waar zetten we op in?). In de vorige Woonvisie was er een apart hoofdstuk over samenwerking. Dit is nu verwerkt in de opgaven per thema, juist omdat op alle thema’s samenwerking en helderheid over de rolverdeling belangrijk is. Achterin de geactualiseerde Woonvisie is in bijlage 1 een samenvatting opgenomen van de Woningmarktanalyse, die RIGO heeft uitgevoerd ten behoeve van het opstellen van de Woonvisie. De belangrijkste uitkomsten van deze analyse zijn in deze Woonvisie verwerkt.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

11

Bestaande woningvoorraad: inspelen op de kwalitatieve vraag Wat zien we? In Opsterland overheersen koopwoningen (72 procent). Ruim 85 procent van de voorraad is een eengezinswoning. 68 procent van de voorraad is eengezinskoop. De meergezinswoningen zijn voor 45 procent in eigendom van de woningcorporaties; de overige 55 procent is evenredig verdeeld over de koopsector en de particuliere huursector. Gezinnen met kinderen en paren wonen voornamelijk in eengezinswoningen en in een koopwoning. Zij beschikken vaak over een hoger inkomen dan eenpersoonshuishoudens. Eenpersoonshuishoudens huren (vaak een corporatiewoning) ongeveer even vaak als dat ze kopen, en wonen vaker dan meerpersoonshuishoudens in appartementen. Er is sprake van vergrijzing en ontgroening in de bevolkingssamenstelling. In de gemeente wonen relatief steeds meer oudere, kleine huishoudens. Sinds 2008 neemt het aantal inwoners in de gemeente licht af en dit zet zich naar verwachting door (Woningmarktanalyse RIGO 2021). Omdat de bevolkingssamenstelling verandert, ontstaat er een andere, gedifferentieerdere vraag naar woningen. Zo zullen er, als gevolg van de ouder wordende bevolking, meer woningen nodig zijn die levensloopbestendig of aanpasbaar zijn. Ook voor jongeren, uitstromers uit Beschermd Wonen, statushouders en arbeidsmigranten kunnen er nieuwe (flexibele) woonvormen nodig zijn.

Er ligt een grote opgave in de bestaande woningvoorraad om deze woningen aan de huidige en toekomstige wensen en eisen te laten voldoen, zowel in de huur- als in de koopsector. De corporaties werken vanwege hun veranderende doelgroep aan de transformatie van hun bezit van eengezinswoningen naar woningen voor één en tweepersoonshuishoudens. Verduurzaming is een grote opgave. Opsterland wil in 2035 energieneutraal zijn; dat betekent aan de ene kant meer energie lokaal duurzaam opwekken, en aan de andere kant energieverbruik terugdringen. De woningvoorraad dient te worden aangepast, om zo energiezuinig mogelijk te worden. Eind 2021 is in OWO-verband een Transitievisie Warmte opgesteld. Deze is leidend in deze opgave, en wordt uitgewerkt in plannen. Voor het behoud van de leefbaarheid van de (kleine) dorpen is de sociale structuur en de draagkracht (hoe mensen samenleven, burenhulp, ontmoetingsmogelijkheden) minstens zo belangrijk als de gebouwde omgeving.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

12

Wat willen we bereiken? 1. Dat de ruimtelijke en woonkwaliteit in de gemeente en dorpen wordt versterkt . Dit is van belang in elk van de mogelijke toekomstscenario’s zoals geschetst door het FSP, zowel bij groei als bij afname van de bevolking. Investeren in kwaliteitsverbetering en transformatie of vervanging van de bestaande bebouwing vereist daarom inzet. Zo kunnen bijvoorbeeld karakteristieke gebouwen behouden blijven en kan leegstand, die kwalitatieve achteruitgang van de leefomgeving en waardedaling van woningen tot gevolg heeft, voorkomen worden. Elk dorp vraagt om maatwerk. 2. Dat de woningvoorraad beter aansluit bij de toekomstige vraag, gelet op de veranderende bevolkingssamenstelling en de veranderende eisen op het gebied van kwaliteit. Dat betekent woningen en buurten verduurzamen (toekomstbestendig, energiezuinig, alternatieve energiebronnen, klimaat adaptief) en meer levensloopbestendig maken. Voor elk dorp en elke buurt is dat maatwerk. 3. Dat het prettig wonen blijft in de dorpen en het dorpseigene behouden blijft. Waar zetten we op in? Ad 1. Het stimuleren en faciliteren van initiatieven gericht op kwaliteitsverbetering en instandhouding van de bestaande (woning)voorraad, onder andere in het ruimtelijk (vergunningen)beleid. Instandhouding en verbetering is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de eigenaar.

De gemeente zal hieraan in principe medewerking verlenen. Het stimuleren en faciliteren van initiatieven gericht op hergebruik van bestaande niet-woongebouwen, zoals bijvoorbeeld winkels, scholen en sommige bedrijfsgebouwen, of de vervanging daarvan, bijvoorbeeld ten behoeve van een woonfunctie. In het geval dat er woningen worden gecreëerd, raakt dit aan woningbouw (zie hoofdstuk 3). De gemeente adviseert en faciliteert. Daarbij wordt gedacht aan inventarisatie van locaties, partijen verbinden, ondersteunen met kennis, versnellen van procedures en het inzetten van actief grondbeleid. We geven prioriteit aan de versterking van de dorpsharten; daar profiteert het hele dorp van. We inventariseren welke opgaven er liggen en wat de rol van de gemeente daarin is. Voor leegkomende agrarische bebouwing het (waar mogelijk) herbestemmen van de oorspronkelijke boerderij naar een woonfunctie of wonen-met-zorgfunctie. Voor de losse ligboxstallen en dergelijke resteert sloop in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling of gebruik voor kleinschalige bedrijvigheid. Ad 2. Kwalitatieve opwaardering van de voorraad; dit betekent herstructurering of renovatie van slechte woningen. Woningeigenaren, waaronder verhuurders, zijn hiervoor zelf verantwoordelijk. De gemeente zal waar nodig stimuleren of aanschrijven.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

13

Het levensloopbestendig maken van de woningvoorraad door woningaanpassingen en herstructurering. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in huurwoningen (verantwoordelijkheid corporaties) en koopwoningen (verantwoordelijkheid van eigenaar-bewoners). Dit wordt verder uitgewerkt in het hoofdstuk Wonen Welzijn Zorg. Een ander instrument dat we onder de aandacht willen brengen is woningsplitsing. Door bijvoorbeeld grote woningen te splitsen kunnen ouderen gelijkvloers beneden gaan wonen en ontstaat een extra (boven)woning voor bijvoorbeeld jonge starters, die wellicht ook hand- en spandiensten kunnen verrichten voor hun benedenburen. Voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving, waaronder de woningen, buurten en dorpen, is de Transitievisie Warmte (OWO 2021) leidend voor de gemeente. Dit plan wordt regelmatig geactualiseerd. Voor de woningvoorraad zet de Visie in op het stimuleren en faciliteren van initiatieven van onderop. Over de verduurzaming van de sociale huurvoorraad zijn afspraken gemaakt met de woningcorporaties en de huurdersorganisatie. Deze afspraken worden jaarlijks geactualiseerd bij de te maken prestatieafspraken. Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen gelden de eisen van het Bouwbesluit, waar mogelijk wil de gemeente nul-op-de-meter. De gemeente wil (volgend uit de Transitievisie Warmte) particulieren stimuleren tot het doen van duurzaamheidsinvesteringen.

Dit is met name gericht op het verlagen van het energieverbruik door energetische maatregelen (bijv. besparing, isolatie) en op het zelf opwekken van energie (bijv. zonnepanelen, hybride-warmtepompen). We zetten in op structurele communicatie, gericht op bewustwording en het belang van aardgasvrij-ready maken. Het Duurzaam Bouwloket 2 waar Opsterland bij is aangesloten speelt bij de informatievoorziening een belangrijke rol. Deze website wordt ingezet om woningeigenaren te informeren, adviseren en stimuleren hun woning energetisch te verbeteren en toekomstbestendig te maken en geeft een overzicht van duurzaamheidsmaatregelen en subsidieregelingen, zowel op landelijk, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau. We willen onderzoeken of we aanvullend nog gerichter eigenaar-bewoners kunnen activeren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Door bijvoorbeeld gebruik te maken van momenten waarop eigenaren contact opnemen met de gemeente, zoals bij een verhuizing of een verbouwing. Informatie kan dan gericht worden gegeven, bijvoorbeeld over het benutten van de overwaarde van de vorige woning. Ad 3. Voor het op peil houden van de vitaliteit van de gemeenschap e n de leefbaarheid, wil de gemeente initiatieven die het prettig wonen in de dorpen bevorderen faciliteren (Dorpenbeleid). De verenigingen voor Plaatselijk Belang kunnen hierbij een belangrijke functie vervullen.

2

Zie ook: https://www.duurzaambouwloket.nl/gemeentekeuze

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

14

De leefbaarheid van een dorp is de gedeelde verantwoordelijkheid van iedereen die daar woont en werkt: de bewoners, de ondernemers, de overheid en de professionele organisaties. Zo zijn ook de bewoners in eerste instantie aan zet om het tot een succes te maken. Daaraan draagt de gemeente Opsterla nd bij door te faciliteren en (in veel gevallen) subsidies, maar de gemeente neemt de eigen verantwoordelijkheid van de organisaties niet over. Eigen initiatieven van burgers, maatschappelijke organisaties en bedrijven zijn van groot belang voor de gemeente Opsterland. De gemeente gaat uit van ‘de krêft van de mienskip’. Behoud van (de bereikbaarheid van) voorzieningen, in samenwerking met andere partijen, afhankelijk van de omvang van een dorp en van wat wenselijk is in een dorp. In het nieuwe dorpshuizenbeleid is het uitgangspunt dat ontmoeting in elk dorp gefaciliteerd wordt, in bijvoorbeeld een dorpshuis. (Kadernota Dorpshuizenbeleid 2021 - 2026)

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

15

Woningbouw: maatwerk en flexibiliteit Wat zien we? Op basis van de demografische prognoses van de provincie Fryslân van 2020 wordt een beperkte groei van de woningbehoefte voorzien: tussen 2020 en 2030 zijn zo’n 410 extra woningen nodig (Woningmarktanalyse RIGO). Deze was gebaseerd op een provinciale woningbehoefte van 10.000 woningen. Volgens de raming is op de langere termijn (tot 2030) vooral behoefte aan extra koopwoningen (Woningmarktanalyse RIGO). Overigens houden de genoemde woningbehoefteramingen geen rekening met het huidige woningtekort. Uit de Woningmarktanalyse komen indicaties naar voren dat er wel sprake is van een woningtekort in Opsterland (Woningmarktanalyse RIGO): dit tekort heeft betrekking op betaalbare koopwoningen (< € 355.000). Ook in de praktijk wordt dit ervaren. Tevens blijkt de actuele vraag uit een toenemend aantal initiatieven dat vanuit dorpen en initiatiefnemers aan de gemeente wordt voorgelegd. Leegstand is op de langere termijn een risico in de kleine dorpen, en ook in het buitengebied, vanwege afname of ontbreken van voorzieningen en agrariërs die hun bedrijf beëindigen en de gebouwen niet langer in gebruik zullen houden. Woningen kunnen niet alleen worden toegevoegd door nieuwbouw, maar ook door herbestemming van bestaande gebouwen, door sloop/nieuwbouw en door splitsing van grote woningen (zie ook hoofdstuk 2).

In nieuw te creëren woningen kan makkelijker dan in bestaande woningen tegemoet worden gekomen aan vereisten en wensen voor duurzaamheid en levensloopbestendigheid. In Opsterland vindt een pilot met tijdelijke woningen plaats in de vorm van ‘Tiny houses’. Vanuit de Opsterlandse samenleving is er belangstelling voor tijdelijke woningen vanwege de flexibiliteit. De laatste jaren zijn de concepten voor tijdelijke woningen, zowel Tiny houses als geschakelde of gestapelde vormen, verder ontwikkeld.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

16

1.

2.

3. 4.

5.

Wat willen we bereiken? We willen maximaal gebruik maken van de ruimte voor woningbouw. In het binnenstedelijk bouwen we in alle kernen. Om de volkshuisvestelijke doelen in de regio te realiseren worden sleutelprojecten ontwikkeld. Dit zijn projecten die van (groot) belang zijn om de prestatieafspraken met de daarin benoemde doelgroepen tussen Rijk, provincie en gemeenten te kunnen realiseren en waarvan we gezamenlijk vinden dat we daar extra tijd, energie en financiële middelen in moeten steken om die projecten mogelijk te maken. Focus op inbreiding binnen de huidige dorpscontouren in plaats van uitbreiding. Dit is in lijn met het landelijke en provinciale beleid, gericht op het open houden en beschermen van het landschap. We zien mogelijkheden binnen de bebouwde kom, ook bijvoorbeeld in herbestemming en functieverandering van bestaande bebouwing. Zo draagt het bij aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid (zie ook hoofdstuk 2). Woningen kunnen in alle dorpen worden toegevoegd, als daar behoefte aan is. Hierbij houden we rekening met aard en schaal van het dorp; het is maatwerk. We willen de woningbouw (inclusief herbestemming) inzetten om bij te dragen aan differentiatie en de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad in lijn met de toekomstige vraag. Toepassing van tijdelijke woonvormen zoals Tiny houses vanwege flexibiliteit.

Tijdelijke woningen kunnen een oplossing bieden voor verschillende uitdagingen: de onzekerheid over de bevolkingsontwikkeling, over de ontwikkeling van individuele dorpen, over welke doelgroepen op een bepaald moment behoefte hebben. Tijdelijke woningen bieden flexibiliteit: ze zijn voor diverse doelgroepen in te zetten. Waar zetten we op in?

Ad 1. We stellen een woningbouwprogramma op dat voldoet aan de regionale woningbouwafspraken en past in onze ambitie. Ad 2. We gaan na of er locaties binnen de dorpen beschikbaar zijn. Daarbij kijken we ook naar de mogelijkheden voor herbestemming van leegkomende gebouwen voor wonen. Ad 3. De gemeente wil faciliterend zijn aan dorpen of bewonersgroepen met initiatieven die behoefte aannemelijk kunnen maken. We willen daarbij zorgvuldig en transparant afwegen wat de plannen zijn die het best passen bij de doelen van deze Woonvisie. We willen bijvoorbeeld herbestemming, lokale behoefte en kleinere en betaalbare woningen prioriteren. We willen een afwegingssystematiek inrichten. We willen onderzoeken of en hoe de gemeente aanvullend bij kan dragen aan bovengenoemde initiatieven en particulier opdrachtgeverschap. Daarbij kan gedacht worden aan ondersteuning met kennis en het goed doorlopen van procedures. De mogelijkheden van eigen grondbeleid zullen worden onderzocht.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

17

Ad 4. We willen woningen aan de woningvoorraad toevoegen die kwaliteit hebben qua duurzaamheid en levensloopbestendigheid. We willen ook woningen toevoegen die nu nog weinig voorkomen in de voorraad en in de dorpen en waaraan ook in de toekomst behoefte is. Het gaat dan bijvoorbeeld om betaalbare kleinere woningen voor zowel ouderen als jongeren, zowel koop als huur. Idealiter zijn de woningen voor meerdere doelgroepen van kleine huishoudens geschikt. Dit biedt flexibiliteit in de bewoning. Het herbestemmen van leegkomende gebouwen biedt kansen om kleinere betaalbare woningen toe te voegen, voor jongeren, starters, ouderen, uitstromers, arbeidsmigranten, of juist voor maatschappelijke voorzieningen. Ad 5. De pilot Tiny houses zal t.z.t. worden geëvalueerd. Op basis van de evaluatie zal bekeken worden of en op welke wijze de pilot een vervolg kan krijgen.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

18

Wonen welzijn zorg: senioren en bijzondere doelgroepen Wat zien we? Circa een derde van de huishoudens is 65-jaar of ouder. Het aandeel 65-plushuishoudens in de bevolking neemt tussen nu en 2040 toe en het aandeel 75-plussers relatief nog meer. (Woningmarktanalyse Opsterland, RIGO 2021) Opsterland beschikt over een adequaat aanbod aan eerstelijns zorgvoorzieningen. Mensen blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen, ook als ze zorg of begeleiding nodig hebben. Bij ouderen vraagt dit onder andere om aanpassingen in hun woning. Veel eengezinswoningen zijn met kleine ingrepen goed aanpasbaar of gelijkvloers te bewonen. Daarnaast is de verwachting dat de hoeveelheid beschikbaar (thuis)zorgpersoneel mogelijk niet toereikend zal zijn; de gemeente kan dit niet voorkomen. Ook is de verwachting dat ook het aantal mantelzorgers zal gaan afnemen. Zorg en ondersteuning en de betaalbaarheid daarvan staan onder druk. Door de vergrijzing neemt het aantal personen met mobiliteitsbeperkingen toe. Circa 150 huishoudens wonen niet geschikt en hebben een meer levensloopbestendige woning nodig (aanpassing of verhuizing). (Bron: Woningmarktanalyse Opsterland, RIGO 2021) Sinds 2019 worden de Blijverslening en Verzilverlening aangeboden in Opsterland. Bij beide leningen is comfortabel, duurzaam en veilig wonen het doel.

De Blijverslening is een lening waarmee je de woning levensloopbestendig kunt ma ken, zodat je dan langer zelfstandig kunt blijven wonen. De Verzilverlening is eigenlijk een omgekeerde hypotheek. Door de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen, hebben woningeigenaren mogelijk overwaarde opgebouwd. Deze overwaarde kunnen woningeigenaren gebruiken om de woning naar eigen smaak aan te passen. Een deel van de ouderen verhuist naar een andere woning of woonvorm, al dan niet omdat dit (medisch) noodzakelijk is geworden. Er is behoefte aan (kleinschalige) toegankelijke woonvormen, al dan niet specifiek voor senioren. Het gaat daarbij om verschillende levensloopbestendige woonvormen met goede toegang tot medische zorg, nabijheid van voorzieningen, comfort, veiligheid en/of sociale voorzieningen. In Opsterland zijn enkele initiatieven op dit gebied.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

19

De vergrijzing in Opsterland zorgt richting 2040 voor bijna een verdubbeling van het aantal personen dat langdurig zorg nodig heeft (financiering via de Wlz) en waarvoor langer zelfstandig wonen op termijn niet lukt. Het gaat om 80 -plussers die doorgaans aangewezen raken op verpleeghuiszorg en hun woning achterlaten. Niet in elk dorp is een verpleeghuis. Dit heeft gevolgen voor de mate waarin het sociale netwerk kan worden ingeschakeld. Een klein deel van deze ouderen blijft thuis wonen, vaak in een levensloopbestendige woning. Zij ontvangen de zorg via Volledig Pakket Thuis, Modulair Pakket Thuis of Persoonsgebonden Budget. Mogelijk zal de omvang van deze groep door verdere extramuralisering toenemen. De bestaande intramurale woonvormen (tweedelijns voorzieningen) zijn geconcentreerd in de grotere dorpen. Er lijken vooralsnog voldoende plekken te zijn. Er wordt actief gemonitord hoe het gaat met de wachtlijsten. n Ouderen zouden in principe overal in de gemeente in staat moeten kunnen zijn om zelfstandig te blijven wonen. Echter voor ouderen is de aanwezigheid van informele structuren of sociale netwerken cruciaal, zeker als er weinig voorzieningen in een dorp zijn. De kwaliteit en de geschiktheid van de woonomgeving zijn belangrijk om plezierig zelfstandig te (kunnen blijven) wonen.

Het gaat daarbij om zaken als inrichting van de openbare ruimte, openbaar vervoer en voorzieningen ter ondersteuning van de leefbaarheid. Er wonen meer kwetsbare zorgbehoevenden in de dorpen en wijken dan voorheen. Sociale structuren zijn van belang om een vangnet te bieden voor bijvoorbeeld dementerenden in de buurt. Een concentratie van kwetsbare zorgbehoevenden in een wijk, met name mensen met psychiatrische problematiek, kan de leefbaarheid onder druk zetten. De gemeente heeft buurtbemiddeling ingesteld in 2019 en na de succesvolle pilot structureel gemaakt. Een goede samenwerking tussen gemeente, zorgpartijen en woningcorporaties is belangrijk. Vanaf 1 januari 2022 is een nieuwe wet van kracht, waarin alle gemeenten medeverantwoordelijk zijn geworden voor de huisvesting van de uitstroom uit Beschermd wonen. In Friesland is de aanpak geformuleerd in ‘De Fryske oanpak Beschermd Wonen vanaf 2022’. De wachttijden voor uitstroom uit Beschermd Wonen lopen momenteel op, en dit is een aandachtspunt dat besproken wordt in de samenwerking tussen de gemeente en de zorgorganisaties. Dit belemmert de instroommogelijkheden van mensen die op de wachtlijst staan omdat zij zijn aangewezen op Beschermd Wonen. De hulp van een krachtige gemeenschap is van belang om alle verschillende groepen goed op te vangen en in de samenleving een thuis te bieden.

In Opsterland biedt de mienskip daarvoor een goede basis. De uitgangspositie voor hulpbehoevenden in Opsterland is in de meeste dorpen gunstig. De sterke sociale structuur (o.a. Dorpssteunpunten) biedt kansen voor mantelzorg, onderlinge hulp en sociaal contact.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

20

Wat willen we bereiken? 1. Dat de bewustwording en kennis onder ouderen verder toeneemt over langer zelfstandig wonen, zodat zij tijdig gaan nadenken over het aanpassen van de woning of verhuizen naar een toegankelijke of beschermde woonvorm . Daarbij willen we transparant zijn over de mogelijkheden en beperkingen (kosten, zorg en ondersteuning). 2. Dat de doorstroming op de woningmarkt toeneemt, zodat er meer mogelijkheden zijn om passend te kunnen wonen. Wanneer ouderen tijdig verhuizen naar een passende levensloopbestendige woning kunnen zij langer zelfstandig blijven wonen. Hun woningen komen dan vrij voor anderen, zoals jongeren. 3. Dat er voldoende en aantrekkelijk aanbod is aan woonvormen voor ouderen die willen verhuizen. Omdat ouderen verschillende wensen hebben, is het belangrijk dat er een gevarieerd aanbod is (zoals individueel/collectief, flat/begane grond, in grotere en kleinere dorpen). 4. Dat de leefbaarheid in de dorpen wordt behouden. Daarbij gaat het om de ondersteuning van ouderen om zelfstandig te kunnen blijven wonen , de begeleiding van kwetsbare bewoners, en het mogelijk maken van instroom van jongere inwoners. 5. Dat er goede huisvestingsmogelijkheden zijn voor uitstromers uit Beschermd Wonen-voorzieningen. 6. Beter zicht krijgen op de opgaven op het terrein van de houdbaarheid van de zorg in de toekomst. Waar zetten we op in? Ad 1.

Nog lang niet alle ouderen zijn zich bewust van de veranderingen in wonen en zorg en hun eigen verantwoordelijkheid daarbij. Daarom wil de gemeente Opsterland de bewustwording bij haar inwoners in een vroegtijdig stadium vergroten – bij jong en oud, eigenaren en huurders – van de vele veranderingen die op hen afkomen en van de gevolgen die dit voor hen heeft. De Dorpssteunpunten kunnen een belangrijke rol spelen bij deze bewustwording, in samenwerking met andere partijen zoals het gebiedsteam, de Plaatselijke Belangen, corporaties, zorgaanbieders en ouderenbonden. In het kader van de Preventieagenda wordt opnieuw bekeken hoe de informatievoorziening het beste kan plaatsvinden. Bij de voorlichting aan ouderen zal niet alleen aandacht zijn voor de mogelijkheden om de woning aan te passen (toegankelijkheid, veiligheid) of de alternatieve woonmogelijkheden, maar ook voor andere relevante aspecten zoals de beschikbaarheid van voorzieningen, zorg en ontmoeting.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

21

De gemeente Opsterland blijft haar burgers op verschillende manieren informeren, adviseren en faciliteren bij woningaanpassingen. Met de Huistest kunnen bewoners nagaan hoe het met hun woning is gesteld, qua toegankelijkheid en bruikbaarheid en of er maatregelen wenselijk zijn. Sinds 2019 faciliteert de gemeente eigenaar-bewoners door de Blijverslening en de Verzilverlening aan te bieden. Het gebruik wordt in 2022 geëvalueerd. De gemeente faciliteert o.a. in het ruimtelijk (vergunningen)beleid aan- en uitbouwmogelijkheden bij bestaande woningen ten behoeve van slaapkamer en badkamer op de begane grond, en plaatsing van (mantel)zorgunits in tuinen . De gemeente wil onderzoek doen naar de mogelijkheden voor het plaatsen van premantelzorgwoningen (hiervoor is geen medische indicatie nodig). Het aanpassen van de woning is primair de verantwoordelijkheid van de eigenaarbewoners zelf. In de huursector is het een gedeelde verantwoordelijkheid van corporaties en huurders om woningen aan te passen voor ouderen. Hierover maakt de gemeente prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersorganisatie. Ad 2. We willen de doorstroming van ouderen naar een voor hen geschiktere woning actief stimuleren door het verschaffen van informatie.

De informatievoorziening is gericht op bewustwording en op het beschikbare aanbod aan woonvormen We zien ouderenbonden en corporaties als samenwerkingspartners. We gaan samen met andere betrokken partijen onderzoeken of we naast voorlichting ook andere instrumenten kunnen inzetten om de doorstroming te faciliteren. Welke belemmeringen ervaren ouderen (bijv. verhuizing regelen, verhuizing zelf, kosten) en welke instrumenten zouden hen helpen (bijv. hulp bieden, tegemoetkoming kosten). Daarbij overwegen we ook een wooncoach, bij wie ouderen kunnen aankloppen of die hen kan bezoeken. Met de corporaties maken we afspraken over de inspanningen voor doorstroming. Ad 3. Om in te spelen op de gedifferentieerde woningvraag van ouderen, ondersteunen we initiatieven van en voor ouderen. We onderzoeken op welke wijze dit kan gebeuren, bijvoorbeeld door te leren van recente initiatieven. Informatie over het woningaanbod en de variëteit daarin maken we inzichtelijk voor ouderen (online, folder). De gemeente neemt hierin de regie en coördineert de bijdragen van verhuurders en collectieve woonvormen. Ad 4. De gemeente wil de zorg voor haar kwetsbare ouderen zo vroeg mogelijk ondersteunen door de sociale infrastructuur in elk dorp te faciliteren. Dit geldt met name voor dorpssteunpunten en dorpskamers.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

22

Een toename aan kwetsbare groepen (zoals mensen met psychiatrische problematiek of met dementie) in de wijk vraagt continue aandacht van gemeente, corporaties en zorginstellingen en een goede, intensieve samenwerking. Dorpssteunpunten en gebiedsteams spelen een belangrijke rol bij een vroege signalering en een snelle aanpak van problematieken. Gemeente en corporaties werken onder andere samen via Sociaal Platform Opsterland en buurtbemiddeling. Dit wordt voortgezet. Voorlichting aan bewoners is belangrijk. Het gaat enerzijds om informatie over de huisvesting van kwetsbare bewoners in de directe omgeving en anderzijds om informatie over hoe en waar men aan de bel kan trekken indien zich incidenten voordoen. De gemeente werkt aan het geschikter maken en houden van de woonomgeving voor ouderen en andere kwetsbare groepen, afhankelijk van de omvang van het dorp en het draagvlak. Daarbij gaat het om de inrichting van de openbare ruimte, toegankelijkheid, openbaar vervoer, vervoersvoorzieningen, de nabijheid van zorg-, welzijns- en winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en ontmoetingsmogelijkheden. Ad 5. In het convenant ‘De Fryske oanpak Beschermd Wonen vanaf 2022’ (gemeenten, corporaties, zorgorganisaties) zijn afspraken gemaakt over een groter aanbod voor uitstroom uit de instellingen van Beschermd Wonen.

Dit krijgt een vertaling in lokale (prestatie)afspraken met zorgpartijen en woningcorporaties. Ad 6. De gemeente zal een analyse uitvoeren, in samenwerking met zorg- en welzijnspartijen, om beter inzicht te krijgen in de opgaven die we op het terrein van de houdbaarheid van de zorg hebben. Op 13 februari 2023 hebben betrokken partijen een samenwerkingsovereenkomst ondertekend, waarin het uitgangspunt is opgenomen de wens en het commitment om in gezamenlijkheid voor de regio Zuidoost Friesland een woonzorgvisie op te stellen. Mocht hier uit blijken dat aanpassing van het volkshuisvestingsprogramma noodzakelijk is, dat te zijner tijd mee te nemen.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

23

Betaalbaarheid en beschikbaarheid Wat zien we? Het is druk op de Friese woningmarkt, zoals in heel Nederland, en betaalbaarheid en beschikbaarheid staan in alle segmenten onder druk. Voldoende sociale huurwoningen is een aandachtspunt, net als de wachttijden. In de huidige markt, waarin de doorstroming stokt en prijzen en wachttijden oplopen, is het (op tijd) bemachtigen van een woning niet voor iedereen bereikbaar. Er zijn spoedzoekers die behoefte hebben aan snel beschikbare woonopties. Elke gemeente moet uitvoering geven aan een taakstelling voor de huisvesting van statushouders. De Gemeenteraad van Opsterland heeft in 2018 statushouders urgent verklaard en dit middels een Addendum toegevoegd aan de Woonvisie 2017-2021. De gemeentelijke taak t.a.v. de huisvesting van woonwagenbewoners is vastgelegd in het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid (2018). Huurwoningen vormen 28% van de woningvoorraad in Opsterland. Ze staan vooral in de grotere dorpen, maar ook in de kleinere dorpen zijn clusters huurwoningen aanwezig. De meeste huurwoningen (22% van het totaal) zijn in het bezit van woningcorporaties. Elkien bezit 2.175 woningen, WoonFriesland 603 woningen en Woonzorg Nederland 25 woningen.

De corporatiewoningen worden voor 85% bewoond door de primaire en secundaire doelgroep (dit zijn respectievelijk de laagste inkomens, die voor huurtoeslag in aanmerking komen, en de inkomensgroep daar net boven die ook aanspraak kan maken op een sociale huurwoning). De particuliere huursector is veel kleiner en wordt bewoond door zowel lagere als hogere inkomens. Vanuit gemeenten, de Vereniging Friese Woningcorporaties (VWF), WoonFriesland en de Friese huurdersorganisaties (OSHF) was er behoefte aan cijfers over de vraagdruk in de sociale huurmarkt, zodanig dat die cijfers tussen gemeenten en regio’s te vergelijken zijn. Een aanvullende wens is dat de cijfers voor een langere periode in beeld worden gebracht, zodat trends zichtbaar worden. Daartoe dienen vraagdruk indicatoren van de afzonderlijke woningcorporaties op een eenduidige wijze uitgevraagd te worden. Op basis daarvan kunnen inzichtelijke rapportages opgesteld worden die voedend zijn aan het gesprek tussen betrokkenen bij de volkshuisvesting. De Werkgroep Vraagdruk is hiervoor in het leven geroepen, samengesteld uit vertegenwoordigers van de VFW, WoonFriesland en OSHF. In deze werkgroep zijn indicatoren bepaald en is data geconfigureerd waarmee de vraagdruk in passende indicatoren gemeten kan worden. Een eerste rapportage heeft in 2022 plaatsgevonden en is te vinden op de site van het Fries Sociaal Planbureau.

Woningzoekenden uit zowel de primaire als de secundaire doelgroep kunnen in aanmerking komen voor sociale huurwoningen van corporaties (huurprijsgrens € 808,06 prijspeil 2023). Corporaties zijn gehouden om passend toe te wijzen: voor inkomens uit de primaire doelgroep geldt voor 1- en 2-persoonshuishoudens een maximale huur van € 647,19 (prijspeil 2023), voor 3-of meerpersoonshuishoudens een maximale huur van € 693,90 (prijspeil 2023). De genoemde bedragen worden jaarlijks geïndexeerd door de Rijksoverheid.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

24

Huishoudens met een middeninkomen zijn aangewezen op een betaalbare koopwoning of op een particuliere huurwoning. Deze woningen zijn weinig voorhanden binnen de gemeente. De huurprijzen van sociale huurwoningen in de gemeente zijn gematigd. Hierbij speelt de concurrentie met de koopsector een rol. Bijna alle corporatiewoningen in Opsterland behoren tot de huurcategorie ‘goedkoop’ of ‘betaalbaar’ (€ 693,60, prijspeil 2023) en zijn dus toegankelijk voor de laagste inkomens (primaire doelgroep). In de particuliere huursector heeft 40% een huur boven deze grens. De woonlasten van huurders bestaan naast de huurprijs ook uit energielasten. De corporaties vragen hier aandacht voor. De helft van de corporatiewoningen heeft nu energielabel A of B (opgave corporaties). De investeringen die nodig zijn om de overige woningen te verduurzamen zijn fors, en de corporaties willen die niet zomaar doorberekenen naar de huurder. Dit betekent dat ze soms kiezen om op een trager tempo te verduurzamen. Woningcorporaties dringen aan op een goed evenwicht tussen betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid (aantal woningen). Het is in financieel opzicht niet mogelijk om maximaal in te zetten op al deze drie aspecten. Er zullen soms keuzes gemaakt moeten worden.

Overigens is het waarschijnlijk dat het rijk op korte termijn voor wat meer financiële ruimte gaat zorgen (korting op verhuurderheffing, subsidies voor verduurzaming). Daarnaast hebben corporaties een transformatieopgave. De doelgroep bestaat in steeds grotere mate uit kleine huishoudens. Een deel van de eengezinswoningen dient te worden vervangen door kleine woningen of verbouwd. Starters hebben beperkte kansen op de woningmarkt. Dat geldt niet alleen voor sociale huur, maar ook voor een koopwoning. Het aanbod is gering, zeker als het een betaalbare woning moet zijn. Mogelijk is de positie van jongeren met een (laag) middeninkomen en zonder vast arbeidscontract het lastigst, omdat zij moeilijker voor een hypotheek of een sociale huurwoning in aanmerking komen. De gemeente Opsterland heeft financiële middelen beschikbaar gesteld voor Startersleningen. Wat willen we bereiken? 1. Dat er voldoende (huur)woningen in de gemeente beschikbaar blijven voor lage en middeninkomens - ook rekening houdend met het vervullen van de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders en uitstromers uit zorg – en met een zekere ruimtelijke spreiding. 2. Dat de sociale huurwoningen betaalbaar zijn voor de lage inkomens. En dat dit ook geldt na ingrepen die nodig zijn om woningen verder te verduurzamen. Kijken naar de totale woonlasten is dan belangrijk. 3.

Dat de doorstroming toeneemt, zodat meer mensen de kans krijgen in een woning terecht te komen die bij hun levensfase, portemonnee en wensen past. 4. Dat er voor starters mogelijkheden zijn op de woningmarkt, zowel in de huur als in de koop. 5. Dat de huidige huisvestingsmogelijkheid voor woonwagenbewoners blijft bestaan.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

25

Waar zetten we op in? Ad 1. Dat er voldoende sociale huurwoningen blijven, zodanig dat huishoudens met een laag inkomen binnen een redelijke zoekduur een passende sociale huurwoning in de gemeente kunnen vinden. In de prestatieafspraken leggen wij vast wat een redelijke zoekduur is. Onze doelstelling is de sociale huurvoorraad minimaal op peil te houden. De corporaties zien uiteindelijk meer toekomstperspectief voor hun bezit in de grote dorpen dan in de kleine. In de prestatieafspraken maken we weer afspraken over de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in de Opsterlandse dorpen. Daarbij is goed om te kijken naar Product-Markt-Combinaties: welke bewoner zit waar goed op zijn of haar plek, denkend ook aan (bus)vervoersmogelijkheden, voorzieningen, sociale mogelijkheden en contacten. De gemeente zal waar mogelijk particuliere initiatieven van huurders ondersteunen/faciliteren voor overname van een woningcomplex van een corporatie en vorming van een wooncoöperatie. Ad 2. Doorstroming sociale huur bevorderen door in samenwerking met corporaties huurders met midden- of hoge inkomens te verleiden een volgende stap in hun woon carrière te zetten. Zo komen meer sociale huurwoningen beschikbaar voor mensen die erop zijn aangewezen, zoals jonge starters of uitstromers uit Beschermd Wonen. Ad 3.

De gemeente zal onderzoeken welke rol zij wil en kan spelen in het toevoegen van betaalbare koopwoningen voor starters. Daarbij kan gedacht worden aan de grondprijs, de eisen aan de bouw (bv. moet nieuwbouw voor starters ook levensloopbestendig zijn?) of aan de financiering. De starterslening wordt gecontinueerd. Ad 4. We handhaven het woonwagencentrum in Hemrik.

Woonvisie gemeente Opsterland

‘volkshuisvestingsprogramma’

26

Bijlage 1: Samenvatting Woningmarktanalyse RIGO licht onderstaand de belangrijkste bevindingen toe van de woningmarktanalyse anno 2021, de prognoses voor bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte voor 2030 en 2040 en de analyse van de woonzorgopgave. RIOG stipt enkele mogelijke aangrijpingspunten voor beleid aan. De stand van zaken 2021 De gemeente Opsterland heeft circa 12.750 huishoudens, waarvan een derde gezinnen met kinderen, een derde eenpersoonshuishoudens en een derde paren zonder kinderen, vooral in de fase waar de kinderen het ouderlijk huis hebben verlaten. 65 plussers vormen inmiddels een derde van alle huishouden, waarvan een kleine helft eenpersoonshuishoudens. Er wonen relatief weinig jonge huishou dens in de gemeente: ruim 5 procent van alle huishoudens is jonger dan 30 jaar. 44 procent van de huishoudens behoort tot de primaire (17 procent) of secundaire doelgroep (27 procent), het aandeel middeninkomens is 13 procent en 44 procent van de huishoudens heeft een hoger inkomen. In de plattelandsgemeente overheersen koopwoningen (72 procent). Daarnaast zijn er corporatiewoningen (22 procent) en particuliere huurwoningen (7 procent). Ruim 85 procent van de voorraad is een eengezinswoning. 68 procent van de voorraad is eengezinskoop.