Document · PDF

Bijlage 2 Ontwerpbestemmingsplan Nij Beets – woninguitbreiding Geawei

Raadsvergadering 30 juni 2025, gemeente OpsterlandBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Nij Beets - woninguitbreiding Geawei (B)22.979 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Rondom de bestaande boerderij bleek nog een dik pakket veen aanwezig te zijn met daaronder een veeninspoeling in het dekzand. Uit de het booronderzoek blijkt dat het veen ter plaatse van de akker al voor een groot deel is afgegraven. Het onderliggende dekzand is nog afgedekt door een dun veenrestant. In het dekzand is echter geen bodemvorming waargenomen en zijn geen indicatoren aangetroffen die duiden op bewoning. De verwachting voor archeologische resten uit de steentijd is hierdoor laag. Nota bene Als bij toekomstig graafwerk toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10 & 5.11. Geadviseerd wordt dit te doen bij de gemeente Opsterland. Conclusie Het plangebied bevat naar verwachting geen archeologische waarden. De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet belemmerd door het aspect archeologie.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

4.1.2

Cultuurhistorie

De Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK2) biedt informatie over de aanwezige cultuurhistorische waarden in de Provinsje Fryslân. De CHK2 is geraadpleegd op de aanwezigheid van belangwekkende cultuurhistorische elementen en objecten. Uit een inventarisatie van de Provinciale Planologische Dienst uit 1979 blijkt dat binnen het plangebied een oude 'puinreed' aanwezig was. Die is geheel verdwenen en er zijn geen tekenen meer van terug te vinden waardoor er geen cultuurhistorische waarde is die verloren kan gaan. Conclusie Het plangebied bevat naar verwachting geen archeologische waarden en/of cultuurhistorische waarden. De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet belemmerd door het aspect erfgoed.

4.2

Ecologie

Wet- en regelgeving In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming zoals vastgelegd in de Wet natuurbescherming, Streekplan Fryslân en de provinciale verordening Romte. Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is door BügelHajema Adviseurs een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd (beknopte natuurtoets). Het rapport is als Bijlage 6 bij de toelichting gevoegd. Het ecologisch onderzoek maakt onderscheid tussen deelgebied 1; het woongebied en deelgebied 2: Geawei 2. Beknopte natuurtoets Soortenbescherming In het plangebied (in de natuurtoets is deelgebied 1 het woongebied; deelgebied 2 is de voormalige boerderij aan de Geawei 2) gaan als gevolg van de sloop van de boerderij mogelijk jaarrond beschermde nestplaatsen van huismus en gierzwaluw verloren. Ook kunnen bij de sloop beschermde verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen, zoals gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger, verloren gaan. Nader onderzoek is nodig om te bepalen of huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen gebruik maken van de boerderij in deelgebied 2.

Dit onderzoek zal worden uitgevoerd volgens het ecologisch werkprotocol dat als Bijlage 7 bij deze toelichting is gevoegd. Bij uitvoering van de plannen veranderen deelgebied 1 en 2 als foerageergebied voor vogels met jaarrond beschermde nesten, zoals huismus en buizerd, maar zullen niet geheel ongeschikt worden. Bovendien is in de directe omgeving van het plangebied in ruime mate alternatief en deels hoogwaardiger foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vogels met jaarrond beschermde nesten door verlies van foerageergebied treden niet op. Verder moet bij de werkzaamheden rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Dit betekent dat er bij voorkeur buiten het broedseizoen wordt gewerkt, dus buiten de periode half maart tot half juli. Deelgebied 2 zal naar verwachting na uitvoering van de plannen niet compleet ongeschikt worden voor de te verwachten vleermuissoorten. Bovendien is in de directe omgeving van het plangebied in ruime mate alternatief foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vleermuizen door verlies van foerageergebied van vleermuizen treden niet op. Als gevolg van de ontwikkelingen kunnen enkele verblijfplaatsen van algemene amfibieën- en zoogdiersoorten worden verstoord en vernietigd. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood.

De te verwachten algemene soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen van de provincie Fryslân. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Wnb.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Gebiedsonderzoek Het plangebied ligt op ca 4,5 km afstand van het Natura 2000-gebied Alde Feanen en bijna 2 km afstand van het Natura 2000-gebied ‘Van Oordt’s Mersken’. Hierdoor zijn in potentie alleen effecten door externe werking mogelijk. Het plangebied is gescheiden van het Natura 2000-gebied door de bebouwing van Nij Beets, wegen en agrarisch gebied. Gezien de afstand tot het Natura 2000-gebied, de inrichting van het tussenliggende gebied en de aard van het plan, kan een toename van verstoring door geluid, verlichting of optische verstoring worden uitgesloten. Er kan in potentie wel sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden tijdens de aanleg- en de gebruiksfase. Daarom is voor deze ontwikkeling een AERIUS-berekening gemaakt waaruit blijkt dat tijdens de aanleg-/bouwfase en de gebruiksfase geen sprake is van stikstofdepositie van meer dan 0.00 mol N/ha/ja in stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden. Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden. Een vergunning van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig. De AERIUS-berekeningen en de rapporten met de toelichting op deze berekeningen is te vinden in Bijlage 8 en Bijlage 9. Het NNN of Natuur buiten het NNN in Fryslân kent geen externe werking.

Met de uitvoering van de plannen gaat geen NNN verloren, waardoor negatieve effecten hierop kunnen worden uitgesloten. Weidevogelleefgebieden zullen eveneens geen verstoring ondergaan, gezien de grote afstand tot het plangebied en de inrichting van het tussenliggende gebied. Nader onderzoek Naar aanleiding van het beknopte natuuronderzoek en het ecologisch werkprotocol is in 2023 nader onderzoek naar vleermuis uitgevoerd, zie Bijlage 10. Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied geen kraam- of zomerverblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Er gaan bij de sloop van de bebouwing dan ook geen kraamverblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Langs de watergang ten oosten van het plangebied is wel een vliegroute van meervleermuis aanwezig. Aan de watergang vinden echter geen werkzaamheden plaats, waardoor negatieve effecten als gevolg van de plannen kunnen worden uitgesloten. Conclusie Het aspect ecologie leidt niet tot beperkingen voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan, tenzij nog bijzonderheden blijken na de uitvoering van het hiervoor genoemde ecologisch werkprotocol.

4.3

Externe veiligheid

Wettelijk kader Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). Toetsing In het kader van het Interprovinciaal Overleg (IPO) is een zogenoemde risicokaart ontwikkeld. Op de risicokaart staan verschillende risico-ontvangers en risicobronnen aangegeven. Voor dit plan is op de risicokaart nagegaan of er ook aandachtspunten (in het geval risicobonnen) op het vlak van de externe veiligheid aanwezig zijn. Deze blijken er niet te zijn.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Conclusie De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet beperkt door externe veiligheidsaspecten.

4.4

Bodemkwaliteit

Wet- en regelgeving In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de volksgezondheid dat het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming, zoals wonen, in beginsel moet worden voorkomen. Toetsing Woongebied Ter plaatse van het deel van het plangebied waar het lint van 6 woningen op voormalige weidegronden is gepland is geen bodemonderzoek uitgevoerd en is er ook geen directe aanleiding om aan de kwaliteit van de bodem te twijfelen. Het gebied is steeds als agrarische cultuurgrond (grasland) in gebruik geweest. Er is eerder niet gebouwd, noch heeft (een deel van) het gebied deel uitgemaakt van een erf. Dit gebruik geeft geen aanleiding om de bodem te verdenken van onvoldoende kwaliteit voor de toekomstige woonbestemming.

Daarom is hier ten behoeve van de onderbouwing van de geschiktheid van de locatie voor de functie wonen geen bodemonderzoek uitgevoerd. Voor de onderbouwing van de nieuwe woonfunctie in dit deel van het plangebied is het bovenstaande voldoende. Om definitieve zekerheid te krijgen moet voorafgaand aan de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen wel verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden uitgevoerd. Geawei 2 Met het oog op het bepalen van de bodemkwaliteit van het voormalige boerenerf heeft Enviso verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 11 bij deze toelichting). Uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van delen van het terrein die zijn vervuild met minerale olie (ter plaatse van een inmiddels verwijderde opslagtank) en zink. Er is geen asbest in de bodem aangetroffen. De omvang van de verontreinigingen is vervolgens door Enviso in het kader van aanvullend onderzoek in kaart gebracht. De rapportage van de uitkomsten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 12 bij deze toelichting. De omvang van de vervuilde grond was beperkt tot: in totaal 50 m3 met zink vervuilde grond, 200 m3 met minerale olie vervuilde grond, waarvan 20 m3 ernstig vervuild. Van het grondwater is circa 200 m³ verontreinigd geraakt waarvan 20 m³ sterk verontreinigd (hoger dan de Interventiewaarde).

Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat voor de grond in minimaal 25 m3 bodemvolume de gemiddelde gemeten concentraties de interventiewaarden overschrijden, zodat er sprake is van een ‘geval van ernstige bodemverontreiniging’ in de zin van de Wet bodembescherming (Wbb). Op basis van het historisch onderzoek is gebleken dat het een historisch geval van bodemverontreiniging betreft (ontstaan voor 1987). Enviso stelt vast dat op basis van de aangetroffen verontreinigingen en de situering ervan de verwachting is dat er bij het huidige gebruik geen onaanvaardbare risico’s bestaan. Bij herontwikkeling van het terrein moet de verontreinigingen gesaneerd.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Verder adviseert Enviso als volgt: Indien ter plaatse van de verontreinigde bodem werkzaamheden (b.v. herinrichting) worden uitgevoerd, dient rekening gehouden te worden met een nader op te starten saneringsprocedure. Hiertoe dient een saneringsplan of BUS-melding opgesteld te worden, die goedgekeurd dient te worden door het bevoegd gezag (provincie Fryslân). Op grond van dit advies heeft de initiatiefnemer besloten om de verontreiniging te saneren. Conclusie De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet door de kwaliteit van de bodem beperkt, mits de bodemsanering compleet is uitgevoerd.

4.5

Waterparagraaf

Wet- en regelgeving Op grond van artikel 3.1.6 Bro is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen of wijzigingsplannen. In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'. Toetsing Het plangebied valt binnen het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Door middel van de digitale watertoets is het het voornemen in een vroegtijdig stadium ter beoordeling aan het waterschap voorgelegd. Aangezien het aanvankelijk om twee separate ruimtelijke plannen ging, zijn voor deze ontwikkeling twee watertoetsen uitgevoerd. De resultaten van de watertoets zijn als Bijlage 13 en Bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd. In het navolgende volgt een samenvatting van de uitkomsten per watertoets.

Watertoets voormalige boerenerf Geawei 2 Uit de digitale watertoets (zie Bijlage 13 bij deze toelichting) blijkt dat voor dit project een normale procedure geldt. Dit betekent dat Wetterskip Fryslân met een advies komt met betrekking tot de wateraspecten. Het wateraspect moet worden bekeken in samenhang met de aangrenzende woningbouwontwikkeling. De bestaande boerderij met stal wordt gesloopt en in de plaats daarvan worden twee vrijstaande woningen gebouwd. Het plan maakt niet meer verharding mogelijk dan in de huidige situatie is toegestaan. Op basis van het plan is er dan ook geen noodzaak tot watercompensatie. Aangezien de terrein- en peilhoogtes op het perceel aan de Geawei 2 niet zullen wijzigen, zijn met betrekking tot de waterhuishoudingsituatie geen bijzonderheden te verwachten. Over aanpassing van het watersysteem wordt zonodig overleg gevoerd met Wetterskip Fryslân. Watertoets woonkavels op de voormalige agrarische gronden Voor deze woonkavels is rekening gehouden met 250 m2 verharding/bebouwing per woning. Per saldo gaat het dan om 1.500 m2. Om de effecten op de waterhuishouding te compenseren moet op basis van de normstelling van het Wetterskip 10% van deze oppervlakte in de vorm van nieuw oppervlaktewater worden gecompenseerd wanneer er sprake is van meer dan 1.500 m2 toename verharding in het landelijk gebied.

Daarvan is hier min of meer sprake (geschatte oppervlakten). In het plan is opgenomen dat achter de woningen een brede sloot zal worden gerealiseerd met een oppervlakte van ca. 1.500 m2. Dit is ruim voldoende voor de noodzakelijk geachte compensatie. Het watersysteem wordt achter de kavels langs verbonden met het huidige systeem. De sloot aan de voorzijde wordt versmald. Over het watersysteem is nader overleg gevoerd met Wetterskip Fryslân. Voor zover noodzakelijk zullen de Waterwetvergunningen worden aangevraagd bij ingrepen in het watersysteem.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Wetterskip Fryslân adviseert in haar overlegreactie (zie Bijlage 14 bij deze toelichting) om nog nader in te gegaan op het watersysteem om als vloerpeil van de woningen ten minste -70 cm + NAP te hanteren, vergelijkbaar met de bestaande bebouwing in de polder. Dit advies zal ter harte worden genomen. Verder suggereert het Wetterskip dat zij niet kan instemmen met de voorgenomen aanpassing van het watersysteem. Daar is evenwel contact over geweest tussen initiatiefnemer en Wetterskip. Misverstanden zijn uit de weg geruimd; het Wetterskip heeft telefonisch bevestigd dat zij met de gekozen aanpak alsnog kan instemmen. Conclusie De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet beperkt door de waterhuishoudingsituatie.

4.6

Geluidhinder

Wettelijk kader In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. In het geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zones dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden. Akoestisch onderzoek kan achterwege blijven bij wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt of als het plan geen geluidsgevoelig gebouw mogelijk maakt. Naast de kaders die de Wet geluidhinder stelt, dient bij een ruimtelijk plan sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening, zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Alle wegen - met uitzondering van wegen waar maximaal 30 km per uur mag worden gereden, en woonerven - hebben op grond van de Wgh een geluidszone waarbinnen onderzoek moet worden ingesteld om te bepalen of de geluidhinder bij nieuwe geluidgevoelige objecten ook aan de wettelijke normen kan voldoen. Toetsing De te realiseren woonkavels liggen nog net binnen de 30-km per uur zone van Nij Beets. Geconcludeerd kan worden dat een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai daarom achterwege kan blijven. Bovendien is de Geawei een smalle weg met betrekkelijk weinig verkeer.

Op grond van gegevens van de gemeente uit 2017 blijkt dat er per etmaal 541 motorvoertuigen (weekdagintensiteit) over de Geawei rijden waardoor het lawaai van het verkeer dat het dorp via de Geawei uitrijdt en daar max. 60 km/uur mag rijden niet zal leiden tot geluidhinder. Omdat de cijfers al weer wat ouder zijn en uit CBS-cijfers blijkt dat de hoeveelheid verkeer jaarlijks met ongeveer 1 procent toeneemt, kun je berekenen dat bij een verdere toename van 1% per jaar, de totale verkeersintensiteit op de Geawei bij een planperiode van 10 jaar in 2033 ca 635 motorvoertuigen wordt. De acht woningen leiden per etmaal gemiddeld tot acht extra ritten per woning (bron: CROW), waardoor het totaal aantal ritten per etmaal op ca 699 uitkomt. Dat aantal is nog steeds vrij laag. Ook dit aantal zal niet leiden tot geluidhinder op de gevels die wettelijk onacceptabel is. Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.7

Bedrijfshinder

Wettelijk kader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Door middel van de milieuwet- en regelgeving wordt (milieu)hinder in woongebieden zo veel mogelijk voorkomen. Bedrijven en instellingen zijn verplicht te voldoen aan de eisen van een AMvB, dan wel een milieuvergunning te hebben voor de exploitatie van het bedrijf, waarbij rekening gehouden dient te worden met de omliggende woonbebouwing. Er moet worden aangetoond dat het plan buiten de invloedssfeer van bedrijvigheid in de nabije omgeving valt. Tevens moet worden aangetoond dat het plan andersom geen

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

belemmering vormt voor de nabijgelegen bedrijven. Op basis van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is de richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten gehanteerd. Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de minimale afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en woningen om hinder aan mensen binnen aanvaardbare proporties te houden. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken. Toetsing Het plangebied ligt aan de noordwestrand van het dorp Nij Beets in een omgeving met overwegend woningen en agrarische cultuurgronden. De dichtstbij gelegen bestemming waarvan enige bedrijfshinder mag worden verwacht is de bestemming 'cultuur en ontspanning' van het openluchtmuseum It Damshûs en het museumgemaal Sudergemaal (milieucategorie 1 met een minimale richtafstand van 10 meter). Dit gemaal ligt aan de overkant van de Geawei op een afstand van ca. 25-30 m. Het dichtstbij gelegen bouwvlak van een agrarische bedrijf (milieucategorie 3.2 met een minimale richtafstand van 100 meter) ligt op ruim 300 m van de woonbestemming.

Figuur 8. Uitsnede verbeelding Bestemmingsplan Buitengebied (de rode speld geeft het agrarisch bedrijf aan) De woonkavels zijn buiten de milieuzones van bedrijfsmatige functies gelegen. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt geen nieuwe bedrijvigheid in het plangebied toegestaan, waardoor hinder vanuit het plangebied op de omgeving niet aan de orde is. Conclusie

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Het plan is voor wat betreft het aspect bedrijfshinder uitvoerbaar.

4.8

Verkeer en parkeren

Wettelijk kader Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling, de verkeersveiligheid, de verkeershinder en parkeren (bereikbaarheid en leefbaarheid). In publicatie nr. 381 'Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (2018) van het CROW (het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte) zijn vuistregels en kengetallen aangereikt om verkeerseffecten bij ontwikkelingen te bepalen. De richtlijnen van het CROW gaan uit van een bandbreedte van minimale en maximale parkeerkencijfers. Onderzoek naar verkeerseffecten De verkeersgeneratie is beperkt op basis van het aantal woningen. Op basis van het type en aantal woningen is gerekend met een worstcasescenario. Er is daarbij gebruik gemaakt van CROW publicatie 381 (december 2018), waarbij de onderstaande maximale kencijfers zijn aangehouden ('niet stedelijk' en 'rest bebouwde kom'). Type Koop, vrijstaand

Aantal Max. kengetal Totale verkeersgeneratie woningen verkeersgeneratie 8

8,6

Totaal

De verkeersgeneratie per weekdagetmaal bedraagt afgerond maximaal 69 voertuigen. Deze hoeveelheid extra verkeer is hier aanvaardbaar en leidt niet tot verkeersveiligheidsproblemen. De Geawei is een smalle straat. Per woonkavel wordt een ruime uitrit gerealiseerd die de kavel ontsluit op de Geawei. Ter hoogte van de nieuwe woonkavels wordt een voetpad langs de weg aangelegd zodat voetgangers de woonpercelen veilig langs de weg kunnen lopen (zie ook paragraaf 2.2). Onderzoek parkeerbehoefte Gemeente Opsterland hanteert in haar parkeerbeleid de parkeernormen die door het CROW zijn bepaald. Er blijkt voor dit plan een totale parkeerbehoefte te zijn van afgerond 19 parkeerplaatsen. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen erf wordt opgelost. Omdat de Geawei smal is, moeten ook bezoekers op de woonkavels parkeren. De parkeerbehoefte moet dan ook volledig op de woonkavels worden opgelost. Daarom worden per woonperceel drie parkeerplekken (achter de voorgevel) ingepast. Dit wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst. Type

Aantal woningen

Gemiddelde norm

Koop, vrijstaand

2,3

Totaal

Aandeel bezoekers

Parkeerbehoefte 0,3

18,4 19

Conclusie Er zijn geen belemmeringen te verwachten met betrekking tot verkeersbewegingen, verkeersveiligheid en parkeren. In het plan is voldoende ruimte gereserveerd voor parkeren, waardoor de volledige parkeerbehoefte kan worden opgevangen. Verkeer en parkeren vormen geen beperkingen voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

4.9

Luchtkwaliteit

Wettelijk kader Met het oog op het beperken van de effecten van het verkeer op de luchtkwaliteit zijn in de Wet milieubeheer (Wm) regels opgenomen waarin beperkingen zijn gesteld aan de emissie van onder meer fijnstof en stikstofdioxide. Fijnstof (PM10 en PM2,5 ) en stikstofdioxide (NO2 ) zijn de belangrijkste stoffen in de luchtkwaliteitsregelgeving. Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven op grond van de Wet milieubeheer (Wm) niet te worden getoetst aan de geldende grenswaarden. Een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10 ) wordt als nibm beschouwd. Van een dergelijke verslechtering van de luchtkwaliteit is sprake wanneer een ruimtelijk plan tot een toename van meer dan 2.278 auto's (bij 100% autoverkeer) dan wel 105 vrachtwagens (bij 100% vrachtverkeer) per weekdagetmaal leidt (grenswaarde 2023). Kenniscentrum InfoMil vermeldt op haar website dat als de luchtkwaliteit aan de PM10 normen voldoet, dit ook geldt voor de PM2,5 normen. Op grond hiervan is toetsing aan de grenswaarden voor PM2,5 niet nodig, als aan de PM10 normen kan worden voldaan. Toetsing Met het planvoornemen worden maximaal 8 woningen gerealiseerd dat maximaal 69 autoritten per weekdagetmaal produceert. Het project blijft dan ook ruimschoots onder de grenswaarden.

Het plan kan beschouwd worden als een nibm-project. Conclusie De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet door de luchtkwaliteit beperkt.

4.10 M.e.r.-verantwoording De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-verantwoording houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De activiteit die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, sluit het beste aan bij onderdeel D 11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Onderdeel D 11.2 betreft: 'uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarden behorende bij deze categorie worden echter niet overschreden (oppervlakte van 200 ha of meer, 2.000 of meer woningen en bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer). Het voornemen is daarmee niet rechtstreeks plan-m.e.r.-, project-m.e.r. of m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor projecten die voorkomen in de lijst met categorieën in de bijlage bij het Besluit m.e.r, maar geen drempelwaarden overschrijden is de zogenoemde vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde. Zoals hiervoor aangegeven sluit het voornemen het beste aan bij categorie D11.2. Van belang is echter of het voornemen daadwerkelijk als stedelijk ontwikkelingsproject kan worden aangemerkt.

Het begrip stedelijk ontwikkelingsproject is niet gedefinieerd in het Besluit m.er. In de toelichting op het Besluit m.e.r zijn wel een aantal voorbeelden van bouwprojecten opgenomen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. In dat kader wordt verwezen naar woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het geval. Onder meer de aard, de omvang en de milieugevolgen van de stedelijke ontwikkeling zijn relevant. Het afgelopen jaar is uit jurisprudentie meer duidelijk geworden welke concrete omstandigheden een kunnen rol spelen bij het bepalen of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het transformeren van

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

panden zonder dat de bebouwing toeneemt, is een belangrijke overweging van rechters om een ontwikkeling niet als een stedelijk ontwikkelingsproject te zien (ECLI:NL:RVS:2018:348 of ECLI:NL:RBNHO:2017:9184). Het blijkt uit de hiervoor genoemde uitspraken dat relevant is hoe de gewijzigde functie zich verhoudt tot de bestaande functie. Eveneens van belang is in welke omgeving de ontwikkeling plaatsvindt. Vanuit de achtergrond van het Besluit m.e.r., de beoordeling van de mogelijk nadelige gevolgen voor het milieu, is het logisch dat de locatie van invloed is op het risico dat deze gevolgen ontstaan. Zo zal een ontwikkeling op een bedrijventerrein veel minder snel tot nadelige gevolgen leiden dan een ontwikkeling in een natuurgebied. Voor een deel wordt de omvang van de wijziging bepaald door toename van het bebouwd oppervlak. Daarnaast kan de wijziging van het gebruiksoppervlak een rol spelen. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RVS:2020:729) overweegt de afdeling dat hetgeen in het plan is voorzien, gelet op de aard en omvang ervan, niet kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject.

Weliswaar is sprake van een geringe toename van de bebouwingsmogelijkheden en weliswaar verandert het gebruik van de percelen door de realisatie van 8 woningen, maar dat betekent niet dat hetgeen waarin het plan voorziet moet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Daarbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van acht grondgebonden woningen. Het plangebied grenst aan de bebouwde kom van Nij Beets. Het gebruik is door het geringe aantal nieuw te bouwen woningen en te bebouwen oppervlak niet aan te merken als stedelijk ontwikkelingsproject. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dan ook niet aan de orde. Vanwege de ligging grenzend aan de bebouwde kom en de afstand tot natuurgebieden zijn negatieve effecten op het milieu niet te verwachten. Dit blijkt eveneens uit de verantwoording van de omgevingsaspecten in voorgaande paragrafen. Conclusie Er bestaat geen aanleiding om voor dit bestemmingsplan de uitgebreide plan-m.e.r.-procedure te doorlopen.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische vormgeving

Plansystematiek

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het plan. Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 01-01-2010 van kracht zijn.

SVBP2012 De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit dat er sprake is van een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in artikel 1 aangaande de begrippen. Ook schrijft de SVBP2012 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan artikel 2 betreffende de wijze van meten. Vanwege het Bro geldt verder een formulering die ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht eveneens in de planregels moet worden overgenomen.

Analoog vs. digitaal bestemmingsplan De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.

5.2

Toelichting op de regels

De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier hoofdstukken: 5.2.1

Inleidende regels

In de 'Inleidende regels' zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot. 5.2.2

Bestemmingsregels

In de 'Bestemmingsregels' zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd. De regels kunnen onder meer bestaan uit de volgende onderdelen: Bestemmingsomschrijving In de bestemmingsomschrijving is uitgegaan van een volledige opsomming van wat binnen een bestemming functioneel ten aanzien van het gebruik van de gronden is toegestaan. Soms kan het voorkomen dat verschillende functies of bestemmingen naast elkaar zijn toegelaten, soms als primaire bestemming en soms als ondergeschikte bestemming.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Bouwregels De bouwregels bieden voor iedere bestemming het kader in hoeverre er ergens gebouwd mag worden. Er zijn regels gesteld met betrekking tot het oprichten van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels kunnen eisen wat betreft maatvoering, oppervlakte- en inhoudsbepalingen en aantallen te plaatsen bouwwerken omvatten. Nadere eisen Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om nadere eisen te stellen aan de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dan wel aan ondergeschikte bebouwing, met het oog op het voorkomen van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de bezonnings- en privacysituatie. Afwijken van de bouwregels Met het afwijken van de bouwregels wordt geregeld dat door het bevoegd gezag in voorkomende gevallen onder voorwaarden binnen de bestemming 'Wonen' kan worden afgeweken van de eerder opgenomen bouwregels per bestemming. Specifieke gebruiksregels Met specifieke gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik in ieder geval tot strijdig met het in de bestemmingsomschrijving toegestane gebruik wordt gerekend. Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan in een aantal concrete situaties bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan. 5.2.3

Algemene regels

In de 'Algemene regels' staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende algemene bouw- en gebruiksregels. De afwijkingsmogelijkheden in de verschillende bestemmingen en de algemene afwijkingsregels zorgen verder voor enige flexibiliteit in het plan. De algemene afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht; zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen. In de algemene wijzigingsregels zijn regels opgenomen waaronder het bevoegd gezag op een aantal onderdelen onder bepaalde randvoorwaarden het plan kan wijzigen. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

Ten slotte bevat het bestemmingsplan nog 'Overgangs- en slotregels'. Dit betreft overeenkomstig de in het Bro voorgeschreven artikelen over het overgangsrecht met betrekking tot bouwwerken en gebruik en afsluitend de slotregel.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

5.3

Toelichting op de bestemming

De woningen in het plangebied zijn geregeld in de woonbestemming. Er is gekozen om in grote lijnen aan te sluiten bij de woonbestemming "Wonen" uit het geldende bestemmingsplan voor de kom. In de regels is bepaald dat alle bebouwing binnen een bouwvlak moet worden gebouwd. Verder zijn de goot- en bouwhoogte en de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrens aangegeven, waaraan de woningen moeten voldoen. Uit het stedenbouwkundig plan komt naar voren dat de woningen in een gevellijn worden gebouwd. In de regels en op de verbeelding is daarom een aanduiding 'gevellijn' opgenomen. Naast bepalingen ten aanzien van de hoofdbebouwing (de woning), zijn in de regels maatvoeringen opgenomen waaraan ondergeschikte bebouwing op de woonpercelen (aan-, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) moeten voldoen. Binnen deze bestemming zijn daarnaast ook openbare nutsvoorzieningen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen toegestaan, evenals water en groenvoorzieningen. Onder voorwaarden is de uitoefening van een beroep/bedrijf aan huis toegestaan en kan worden afgeweken van de bepaling dat niet in vrijstaande bijgebouwen mag worden gewoond. De afwijkingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer er sprake is van een zorgbehoefte (zoals bij mantelzorg). Ten slotte is de uitvoering en instandhouding van de landschappelijke inpassing in de regels geborgd.

5.4

Bestemmingsplanprocedure

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de procedure zijn de volgende fasen te onderscheiden: Ontwerpbestemmingsplan en vaststellingsprocedure Na aankondiging in de Staatscourant, in het digitale Gemeenteblad en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl, wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen. Na afloop van de termijn van de terinzagelegging stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd uiterlijk 12 weken na de termijn van terinzagelegging vast. Vastgesteld bestemmingsplan en beroepsprocedure Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Iedereen die een zienswijze heeft ingediend, heeft ook de mogelijkheid om beroep in te stellen. Op deze hoofdregel is een aantal uitzonderingen: tegen gewijzigde vaststelling kan beroep worden ingediend zonder dat een zienswijze is ingediend, als de gewijzigde vaststelling leidt tot een belang van diegene die eerder geen aanleiding zag om een zienswijze in te dienen; als kan worden aangetoond dat er een dringende reden bestond waarom geen zienswijze is ingediend.

Deze optie is gebonden aan een strikte uitleg en zal niet snel aan de orde zijn. Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging uiterlijk 6 weken na vaststelling. Binnen 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, wordt gedragen door de initiatiefnemers. Hieronder vallen ook de kosten voor het inrichten van het openbaar groen / de openbare ruimte, voor zover het een initiatief van derden betreft. De gemeente legt dit vast in een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is in dat geval ook niet noodzakelijk. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen economisch uitvoerbaar worden geacht. Voorgaande betekent dat het op te stellen bestemmingsplan economisch uitvoerbaar wordt geacht.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie, inspraak en overleg Het planvoornemen is in het voortraject als twee afzonderlijke projecten aan de buurt en vooroverlegpartners gepresenteerd (Nij Beets - Geawei 2 en Nij Beets - woongebied). Hierna volgt een terugkoppeling op beide afzonderlijke plannen. Na aanleiding van de reactie van de provincie is zijn de twee plannen samegevoegd tot één bestemmingplan. Woonkavels op de voormalige agrarische gronden De ontwikkelaar heeft zijn plannen gepresenteerd aan de bewoners van Nij Beets. Een terugblik en beknopt verslag hiervan is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Daaruit blijkt dat de aanwezigen zich in het plan kunnen vinden Bijlage 15. Het plan is in een eerder stadium als conceptontwerpbestemmingsplan in het kader van het wettelijk vooroverleg verzonden naar de provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân. De reactie van Provincie Fryslân is opgenomen in Bijlage 16 bij deze toelichting. De provincie vraagt een nadere onderbouwing van de locatie van het plangebied en van de inpassing binnen de landschappelijke kenmerken van het gebied en de woningbehoefte. Verder vraagt de provincie aandacht voor het aspecten van de ontgronding en het waterrobuust bouwen. De nadere onderbouwingen zijn opgenomen in het plan. Ook is aandacht besteed aan de aspecten ontgronding en waterrobuust bouwen.

Uit de reactie van Wetterskip Fryslân (Bijlage 17) blijkt dat het wetterskip niet kan instemmen met de gekozen aanpassing van het watersysteem. Na telefonisch overleg blijkt dit op een misverstand te berusten. Het wettterskip stemt in met de aanpak zoals die in het plan is opgenomen. Verder adviseert het wetterskip om het vloerpeil op -70 cm + NAP of hoger te bepalen, zodat er bij wateroverlast geen belangrijke problemen hoeven te ontstaan voor de nieuwe woningen. Dit advies zal ter harte worden genomen. Woonkavels voormalige boerenerf Dit plan is in een eerder stadium in het kader van wettelijk vooroverleg ook als conceptbestemmingsplan naar de overlegpartners verstuurd ter beoordeling, zie Bijlage 18. Ook ten aanzien van deze ontwikkeling heeft de provincie Fryslân gevraagd om een nadere onderbouwing van de locatie van het plangebied en van de inpassing binnen de landschappelijke kenmerken van het gebied en de woningbehoefte. De nader onderbouwing is opgenomen in het plan. Daarbij is ervoor gekozen de plannen tot een samenhangend plan samen te voegen en hierop een stedenbouwkundig plan en een nadere onderbouwing van de landschappelijke inpassing te baseren. Het Wetterskip heeft een verlate overlegreactie op het planvoornemen gegeven, zie Bijlage 19. De opmerkingen zien op het kadastrale perceel BSZ00F 668 tussen Geawei 2 en het Polderhoofdkanaal.

Dit perceel maakt onderdeel uit van de beschermingszone van de hoofdwatergang. Hier is de aanplant van bomen niet toegestaan. Met de beschermingszone is rekening gehouden door het bouwvlak van de beoogde woning op dit perceel buiten de zone te projecteren.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Terinzagelegging Het bestemmingsplan wordt in ontwerp voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan stelt de gemeente iedereen in de gelegenheid om kennis te kunnen nemen van en te reageren op de inhoud van het plan. Eventuele zienswijzen zullen vervolgens door de raad worden betrokken bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Bijlage 1 Stedenbouwkundige schets

LEGENDA

F 665

Nieuwe bebouwing (indicatief)

A Voorgevelrooilijn

Kavelindeling

3,1

Kavels - tuinen

Inritten en erfverharding (indicatief)

2,8

-N AP

AP -N

2,5

Groene erfafscheidingen Hagen

be bo uw

Bestaand water ing sv

rij e

Nieuw water

Groepjes rietkragen

be bo

ing

rij

Bestaande (flauw) hellende sloottaluds

Nieuwe flauwe hellende (gras)taluds, greppels en wadi's

Gea wei

Grasstrook extensief beheerd 0

2,2 m -N

Bestaande bomen

Bomen 1e grootte

Bomen 2e & 3e grootte tte ji en struiken tr

p ar

F 668

F 521

E 57

D 4248

D 4247 G

Getekend door

Datum uitgifte

Formaat

Schaal

W. Douwsma

07-11-2023

1:500

Projectnummer

Documentnummer

Documenttype

Blad

Fase

P000585

P000585/001

Tekening

Project

Onderdeel

Opdrachtgever

F 618

Geaw

3 9

F 617

GEAWEI NIJ BEETS

E 59

Vestigingen te Amersfoort, Assen en Leeuwarden

t rji

www.bugelhajema.nl

E 60

s ps

D 4300

E 350

1 BügelHajema Adviseurs bv Balthasar Bekkerwei 76 8914 BE Leeuwarden 058 215 25 15

D 4298

E 58

De Kompanjon B.V.

D 4299 62

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

Ruimte voor de leefomgeving

Prik

kew

D 4297 10

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Bijlage 2 Stedenbouwkundig plan

Memo Opdrachtgever:

De Kompanjon B.V.

Onderwerp:

Toelichting ontwerp Geawei Nij Beets

Datum:

7 november 2023

1.1

Projectnummer:

P000585

Landschap

Het plangebied ligt in het Laagveengebied en het heeft als landschapstype Veenweidegebied. Specifiek is het plangebied onderdeel van de Grote Veenpolder in Opsterland en Smallingerland (zie Figuur 1).

Figuur 1. Landschapstypenkaart (Bron: fryslan.maps.arcgis.com)

De kernkwaliteiten van het laagveengebied zijn: 1.

Grootschalige open ruimten begrensd door bebouwings- en beplantingslinten langs wegen, vaarten en plaatselijke beeklopen.

Nadrukkelijke aanwezigheid van lineaire structuren van beeklopen, wegdorpen, vaarten en dijken.

Opstrekkende strokenverkaveling haaks op ontginningsassen, vaak in een waaiervormig patroon.

Incidentele groene verdichtingen door moerasgebieden, boselementen en verlande petgaten.

Verspreide bebouwing langs wegen en vaarten. Aanwezigheid van overwegend open graslanden, grazige natuurgebieden en petgaten.

Opvallende aanwezigheid van hoogteverschillen in maaiveld en waterniveaus.

Grote delen van het veenweidegebied zijn als veenpolder in de 18e tot 20e eeuw ingepolderd. De door polderkaden omgeven laagveengebieden zijn na vervening drooggemalen en herontgonnen op basis van de oorspronkelijke middeleeuwse ontginning. De kenmerkende opstrekkende verkaveling is hierdoor ontstaan/gebleven. Het laagveengebied ligt ook laag (zie Figuur 2).

Figuur 2. Relatieve hoogteligging maaiveld (Bron: ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer)

Het landschap is midden- tot grootschalig open. Beplanting komt vooral voor op erven en in dorpen en incidenteel als boselementen. Dorpen bestaan in de basis uit lintbebouwing langs hoofdwegen van de polders. Boerenerven liggen ook veelal aan de hoofdwegen.

1.2

Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied ligt aan de Geawei, een van de oudste structuren van Nij Beets. Deze weg was, naast de Nieuwe leppedyk (de Domela Nieuwenhuisweg), al aanwezig voordat er sprake was van bebouwing in het gebied. Op de topografische kaart van 1822 (zie Figuur 3) is dit goed te zien. De kaart laat ook goed de kenmerkende opstrekkende verkaveling zien (met toen nog smalle diepe kavels).

Figuur 3 Topografische kaart 1872 (Bron: Topotijdreis.nl)

Op de topografische kaart van 1922 is te zien dat het kanaal (Polderhoofdkanaal) is aangelegd en dat er sprake is ven lintbebouwing langs dit kanaal, de Geawei en de zuidelijk gelegen Domela Nieuwenhuisweg (Nieuwe leppedyk). Nij Beets is daarmee in de basis een lintdorp en een kanaaldorp. Goed is te zien dat de vervening nog in volle gang was, gezien de vele natte percelen.

Figuur 4. Topografische kaart 1922 (Bron: Topotijdreis.nl)

De topografische kaart van 1972 (zie Figuur 5) laat zien dat er tussen de linten sprake is van (dorps)komvorming. Tussen de Geawei en de Domela Nieuwenhuisweg is een planmatige woonuitbreiding ontwikkeld. De linten zelf zijn verder verdicht. Opvallend is dat de woningen en boerderijen aan de Domela Nieuwenhuisweg en langs het kanaal vaak haaks op de weg staan. Aan de Geawei staan de woningen en boerderijen van oorsprong vaak evenwijdig aan de verkavelingsrichting. In het landelijk gebied valt vooral op dat de natte percelen zijn verdwenen en dat grasland het beeld bepaald. Ten opzichte van de voorgaande perioden zijn smalle percelen samengevoegd.

Figuur 5. Topografische kaart 1972 (Bron: Topotijdreis.nl)

In de jaren tot 2022 (zie Figuur 6) is Nij Beets verder gegroeid ten noorden van de Geawei. In de zuidwesthoek tussen de Domela Nieuwenhuisweg en het Polderhoofdkanaal is een bungalowpark ontwikkeld. In het open landschap valt op dat de schaal van de percelen nog verder is gegroeid door verdere samenvoeging van kavels. Hiermee samenhangend groeit ook de schaal van de agrarische bedrijven. Het landelijke karakter van de Geawei blijft door de tijd heen redelijk ongewijzigd. De mate van bebouwing aan deze weg ten westen van het Polderhoofdkanaal is beperkt gebleven.

1.3

Bestaande situatie

Het plangebied ligt in een deel van de veenpolder dat is ingeklemd tussen de lintbebouwing van de Kanaelwei Noard en de Domela Nieuwenhuisweg en de dorpskern van Nij Beets. Het plangebied is daarmee geen onderdeel van grootschalig open veenweidegebied.

Figuur 6. Topografische kaart 2022 (Bron: Topotijdreis.nl)

Het plangebied ligt aan de Geawei en bestaat uit een voormalig boerenerf met een aansluitend stuk weidegebied. Het voormalig boerenerf erf markeert samen met de tegenoverliggende woningen, de volkstuintjes en de brug de westelijke entree van Nij Beets. Het Polderhoofdkanaal is door de aanwezigheid van het kleine bebouwingscluster en het openluchtmuseum geen scherpe grens tussen dorp en landschap, maar is er juist een onderdeel van. De bebouwing in de omgeving is relatief kleinschalig. Een hoofdvorm van een bouwlaag met een kap is het overheersende beeld. De architectuur van de woningen is overwegend traditioneel, maar wordt afgewisseld met meer modern vormgegeven woningen zoals Geawei 3. Opvallend in de linten, vooral de Geawei en de Prikkewei, zijn de verspringen in de achtererfgrenzen aan de landschapszijde. Erfrandbeplantingen zijn kenmerkend voor de oorspronkelijke erven.

1.4

Nieuwe situatie

Met de planvorming wordt aangesloten op het bestaande kleine bebouwingscluster dat de landelijke entree van het dorp aan de Geawei markeert (zie Figuur 7). Het voormalig boerenerf in dit cluster wordt herontwikkeld met twee nieuwe woningen. Tegenover de volkstuinen en Geawei 3 wordt een landelijk lintje met zes woningen ingepast aan de Geawei. De Geawei is een oude structuurlijn met lintbebouwing in het gebied. Nij Beets ontleent het ontstaan voor een deel aan deze weg. Nij Beets is in de basis een combinatie van een lint- en kanaaldorp. Een verdichting van het lint aan de rand van het dorp is daarmee ook een logische ontwikkeling, passend

bij de aard van het dorp en het landschap. Het plan kan min of meer worden beschouwd als een organische voortzetting van de lintbebouwing langs de Prikkewei en omgekeerd. Voor het voormalig boerenerf van Geawei 2 is het erfconcept leidend voor de nieuwe inrichting. De erfrandbeplanting wordt behouden en versterkt en de kenmerkende bouwrichting van de oorspronkelijke boerderij wordt gehandhaafd voor de nieuwe bouwvolumes. Voor de bebouwing is een stenen woning aan de weg met een (deels) houten schuurwoning daarachter de basis. De hoofdvorm van de bebouwing is een bouwlaag met een kap. Eventuele bijgebouwen worden op de plek van de te slopen schuur gebouwd (i.v.m. behoud van de kelder). Het nieuwe lintje is afgestemd op de landschappelijke situatie. De kavels en de richting van de woningen zijn afgestemd op de kenmerkende opstrekkende verkaveling. Aan de landschapszijde (noordzijde) is de voor de omgeving kenmerkende verspringende achtererfgrens onderdeel van het plan. Met een groenblauwe rand wordt voorzien in inpassing van de woningen vanaf de Kanaelwei Noard gezien. Deze groenblauwe rand wordt vormgegeven met een waterpartij, riet, en groepjes opgaande beplanting. De relatief forse waterpartij is noodzakelijk om te voorzien in waterberging en om de percelen te kunnen ophogen.

De vormgeving van de waterpartij is geïnspireerd op petgaten, waarbij de richting van de verkaveling leidend is. De waterpartij wordt voorzien van flauw hellende taluds met kruidenrijke grasmengsels en riet. De groenblauwe rand wordt onderdeel van de kavels, maar mag niet worden bebouwd. De inrichting moet door de bewoners in stand worden gehouden. Op deze wijze wordt de inpassing gegarandeerd en wordt voorkomen dat schuttingen en kleine bijgebouwen het beeld gaan bepalen vanuit het open landschap. Aan de westzijde is een dicht beplante beplantingsstrook onderdeel van het plan. Deze strook is onderdeel van een kavel maar moet door de bewoners in stand worden gehouden. Met deze strook wordt aangesloten bij de landschappelijke karakteristiek van besloten erven en wordt voorzien in inpassing van de woningen vanuit westelijke richting. Langs de weg wordt de bestaande sloot behouden. Een groene terreininrichting is uitgangspunt aan de wegzijde. Door de inritten te clusteren wordt de bestaande sloot beperkt onderbroken en wordt de inrichting van de (relatief) smalle percelen zo groen mogelijk. De nieuwe woningen staan in een verspringende voorgevelrooilijn, waarbij het beeld beslotener wordt in oostelijke richting. Hiermee wordt een te sterke verdichting voorkomen en ontstaat een geleidelijke overgang van landschap naar dorp en omgekeerd.

De verspringende rooilijn is vastgelegd in de verbeelding en regels.

De woningen hebben een hoofdvorm van een bouwlaag met een kap. De nokrichting is gelijk aan de verkavelingsrichting. De architectuur van de bebouwing is vrij, mits passend bij het open landschap. Het kleur en materiaalgebruik is terughoudend in aantal en expressie.

Figuur 7 Stedenbouwkundig plan Geawei

Water Een waterrobuuste oplossing wordt nagestreefd bij de inpassing van de nieuwe woningen, ook nadat het peil in de polder is verhoogd als gevolg van de uitvoering van de FPLG-maatregelen. Het voormalige boerenerf ligt op ongeveer -1,0 tot 0 NAP. Een verhoging van het maaiveld is niet noodzakelijk voor het garanderen van een waterrobuuste oplossing. Voor de kavels in het weidegebied wordt uitgegaan van een maximale verhoging van het maaiveld met 130 cm om voldoende drooglegging te garanderen. Deze maximale verhoging betreft alleen de delen waarop de bebouwing wordt gesitueerd. Richting het landschap, lopen de kavels geleidelijk af naar de bebouwingsvrije zone en de nieuwe waterpartij. De geschetste (getrapte en geleidelijke) verhoging van het maaiveld past bij de overgang van landschap naar dorp.

Een gesloten grondbalans is uitgangspunt. De kavels worden opgehoogd met de grond die vrijkomt uit de te graven waterpartij.

1.5

Grutsk op ‘e Romte

Het plangebied ligt in het Laagveengebied en maakt deel uit van het veenpoldergebied. Onderstaande kenmerken zijn relevant vanuit 'Grutsk op 'e Romte'. 1.

Veenpolder waarbij de samenhang tussen ontginning, ontwatering, verkaveling, polderdijken, vaarten, en bebouwingspatroon nog goed zichtbaar is.

De grootschalige openheid van enkele veenweidegebieden.

De lineaire bebouwing in samenhang met een sterke gerichtheid van de verkaveling (regelmatig opstrekkend).

Het totale watersysteem van beeklopen, meren, vaarten, ringsloten en ringvaarten.

Dorpen met een sterke relatie met vaarten.

Bij de opzet van het plan is op de volgende wijze rekening gehouden met de aard en de kenmerken van het gebied: 1.

De inpassing vormt geen aantasting van de structuur en ruimtelijk samenhang van de polder. De voorgestelde bebouwingsstructuur (lintbebouwing) is passend bij de veenpolder.

Het plangebied is niet onderdeel van een grootschalig open veenweidegebied. Het gebied ligt in een deel van de veenpolder dat is ingeklemd door de lintbebouwing van de Kanaelwei Noard en de Domela Nieuwhuisweg en de dorpskern van Nij Beets. Met de invulling van het plangebied wordt daarmee geen grootschalig open gebied aangetast.

De inpassing van lintbebouwing en de afstemming op de opstrekkende verkaveling vormen de basis van het plan. De vormgeving van de waterpartij aan de achterzijde van het plangebied is geïnspireerd op petgaten en is in vormgeving afgestemd op de opstrekkende verkaveling.

Het watersysteem wordt in standgehouden en de waterpeilen worden behouden.

De bebouwing aan het Polderhoofdkanaal heeft een sterke relatie met deze waterloop. Het kanaal kruist de Geawei en de Domela Nieuwhuisweg. Ten noorden van de Geawei is het kanaal een scherpe grens tussen dorp en landschap. Tussen de Geawei en de Domela Nieuwhuisweg is er sprake van een meer geleidelijke overgang van dorp naar landschap door de aanwezigheid van het openluchtmuseum en de bebouwing aan de Geawei. Ter plaatse van de Domela Nieuwehuisweg is het kanaal duidelijk onderdeel van de dorpsstructuur. Met het planvoornemen wordt het bebouwingscluster aan de Geawei op een natuurlijke manier versterkt, waardoor het kanaal op deze plek nog meer onderdeel van de dorpsstructuur wordt dan nu al het geval is.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Bijlage 3 Woningvraag omgeving Nij Beets 2019

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Bijlage 4 Update Woningvraagscan Nij Beets 2021

Vraagscan Scan voor Nij Beets: koop • vrijstaande woning 8 november 2021

Makelaardij Sierd Moll

Vraagscan voor Nij Beets: koop • vrijstaande woning

Serieuze zoekers per buurt Op onderstaande kaart ziet u hoeveel er de afgelopen 4 maanden gezocht is naar vergelijkbare objecten op basis van uw selectiecriteria. Hoe donkerder een gebied, hoe meer er gezocht is.

0 zoekers

1 - 44 zoekers

45 - 88 zoekers

89 - 132 zoekers

133 - 177 zoekers

8 november 2021

Vraagscan voor Nij Beets: koop • vrijstaande woning

Nij Beets Hieronder vindt u een actueel overzicht van de vraag en het aanbod van vrijstaande woningen op basis van uw selectiecriteria.

234 serieuze zoekers Het aantal mensen dat vergelijkbare vrijstaande woningen heeft bekeken in de laatste 4 maanden Veel bezoekers kijken regelmatig op funda maar overwegen niet om direct een woning te kopen. Om de serieuze zoeker van deze 'funzoeker' te onderscheiden, analyseert funda het gedrag van serieuze zoekers per buurt. Er wordt onder meer gekeken naar hoe gericht iemand zoekt, hoe vaak een gebruiker terugkeert naar een bepaald object, of hij/zij het object bewaart, en of er eventueel contact wordt opgenomen via het contactformulier. De Vraagscan gebruikt op basis van dit nauwkeurig in beeld gebrachte zoekgedrag alleen serieuze zoekers bij het samenstellen van data.

1 te koop Het aantal vergelijkbare vrijstaande woningen dat nu te koop staat Het getoonde getal omvat alle vrijstaande woningen die op dit moment worden aangeboden op funda binnen de gevraagde omgeving en binnen de opgegeven selectiecriteria.

5 verkocht Het aantal vergelijkbare vrijstaande woningen dat de laatste 4 maanden is verkocht Het getoonde getal omvat alle vrijstaande woningen die de afgelopen 4 maanden verkocht zijn, nadat ze werden aangeboden via funda - binnen de gevraagde omgeving en binnen de opgegeven selectiecriteria.

8 november 2021

Vraagscan voor Nij Beets: koop • vrijstaande woning

Verdeling van het aantal serieuze zoekers binnen deze plaats Serieuze zoekers per prijsklasse Welke prijsklasse heeft de voorkeur onder deze serieuze zoekers?

Aantal

€175.000

€300.000

€425.000

€550.000

Aantal serieuze zoekers in de laatste 4 maanden

€675.000

€800.000

Aantal objecten te koop

€925.000

€1.050.000

€1.175.000

€1.300.000

Aantal objecten verkocht in de laatste 4 maanden

Serieuze zoekers per aantal kamers Welk aantal kamers heeft de voorkeur?

150

Aantal

125

100

4 kamers

5 kamers

Aantal serieuze zoekers in de laatste 4 maanden

6 kamers

7 kamers

Aantal objecten te koop

8 kamers

9 kamers

Aantal objecten verkocht in de laatste 4 maanden

8 november 2021

Vraagscan voor Nij Beets: koop • vrijstaande woning

Serieuze zoekers per gebruiksoppervlakte wonen Welke gebruiksoppervlakte wonen heeft de voorkeur?

Aantal

75 m²

100 m²

125 m²

Aantal serieuze zoekers in de laatste 4 maanden

150 m²

175 m²

Aantal objecten te koop

200 m²

225 m²

249 m²

Aantal objecten verkocht in de laatste 4 maanden

Serieuze zoekers per perceeloppervlakte Welke perceeloppervlakte heeft de voorkeur?

Aantal

250 m²

750 m²

1.250 m²

1.750 m²

Aantal serieuze zoekers in de laatste 4 maanden

2.250 m²

2.750 m²

Aantal objecten te koop

3.250 m²

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Opsterland&id=903a0f75-25c8-4878-8a15-9032783c4a4f