Document · PDF

Bijlage 2 Ontwerpbestemmingsplan Nij Beets – woninguitbreiding Geawei

Raadsvergadering 30 juni 2025, gemeente OpsterlandBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Nij Beets - woninguitbreiding Geawei (B)22.979 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei ontwerp

bestemmingsplan

Nij Beets - woonuitbreiding Geawei ontwerp

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Inhoudsopgave

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Juridisch planologisch kader 1.4 Leeswijzer

7 7 7 8 8

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Ontstaansgeschiedenis en visie Nij Beets 2.3 Nieuwe situatie 2.4 Stedenbouwkundige inpassing

9 9 10 11 11

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 21 25

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Erfgoed 4.2 Ecologie 4.3 Externe veiligheid 4.4 Bodemkwaliteit 4.5 Waterparagraaf 4.6 Geluidhinder 4.7 Bedrijfshinder 4.8 Verkeer en parkeren 4.9 Luchtkwaliteit 4.10 M.e.r.-verantwoording

29 29 31 32 33 34 35 35 37 38 38

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving 5.1 Plansystematiek 5.2 Toelichting op de regels 5.3 Toelichting op de bestemming 5.4 Bestemmingsplanprocedure

41 41 41 43 43

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

45 45 45

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1

Stedenbouwkundige schets

Bijlage 2

Stedenbouwkundig plan

Bijlage 3

Woningvraag omgeving Nij Beets 2019

Bijlage 4

Update Woningvraagscan Nij Beets 2021

Bijlage 5

Archeologisch onderzoek Woongebied

Bijlage 6

Beknopte natuurtoets

107

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Bijlage 7

Ecologisch werkprotocol

121

Bijlage 8

Aerius-berekening Geawei 2

139

Bijlage 9

Aerius-berekening woongebied

163

Bijlage 10

Nader onderzoek vleermuizen

189

Bijlage 11

Verkennend bodemonderzoek Geawei 2

201

Bijlage 12

Nader bodemonderzoek Geawei 2

323

Bijlage 13

Watertoets Geawei 2

425

Bijlage 14

Wateradvies woongebied

435

Bijlage 15

Verslag planpresentatie woongebied

447

Bijlage 16

Overlegreactie provincie Fryslân Nij Beets - woongebied

451

Bijlage 17

Overlegreactie Wetterskip Fryslân Nij Beets - Woongebied

455

Bijlage 18

Overlegreactie provincie Fryslân Nij Beets - Geawei 2

459

Bijlage 19

Overlegreactie Wetterskip Fryslân Nij Beets - Geawei 2

465

Regels

469

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

471 471 475

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Water Wonen

477 477 479

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Overige regels

483 483 485 487

Hoofdstuk 4 Artikel 8 Artikel 9

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

489 489 491

Bijlagen bij de regels

493

Bijlage 1

Te realiseren en in stand te houden groenstroken

494

Bijlage 2

Te realiseren en in stand te houden waterpartij

496

Bijlage 3

Toelichting ontwerp

498

Bijlage 4

Lijst met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

507

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Toelichting

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het planvoornemen betreft de ontwikkeling van acht vrijstaande woningen aan de Geawei in Nij Beets. Het plangebied grenst aan de dorpskern Nij Beets. De bestaande boerderij aan de Geawei 2 te Nij Beets wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats worden op het perceel twee vrijstaande woningen gebouwd. Op het aangrenzende perceel (aan de noordwestzijde) is er het voornemen om zes vrijstaande woningen te realiseren. De voornemens passen niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Het is noodzakelijk dat er een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld waarmee de bouw van de acht woningen planologisch mogelijk wordt gemaakt. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin. Dit waren twee afzonderlijke plannen, maar naar aanleiding van de ingekomen reacties van de provincie op beide plannen is besloten de beide plannen samen te voegen tot één nieuw woningbouwplan, zowel in dit bestemmingsplan (planologisch) als in het stedenbouwkundig plan / onderbouwing.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de Geawei en bestaat uit een voormalig boerenerf met een aansluitend stuk weidegebied. Het voormalig boerenerf erf en het naastgelegen weidegebied markeert samen met de tegenoverliggende woningen, de volkstuintjes en de brug de westelijke entree van Nij Beets. Het plangebied wordt gevormd door het kadastrale perceel 521 (sectie F, kadastrale gemeente Beetsterzwaag) en het tegen de Geawei gelegen gedeelte van het kadastrale perceel 665 (sectie F, kadastrale gemeente Beetsterzwaag).

Figuur 1. Ligging en begrenzing van het plangebied

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

1.3

Juridisch planologisch kader

Geldend bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan is het Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld 30 juni 2014), en moet in samenhang met het bestemmingsplan 'Correctieve en partiële (1e) herziening bestemmingsplan Buitengebied 2018 (vastgesteld 8 oktober 2018) en de gerechtelijke uitspraak Bestemmingsplan Buitengebied worden bekeken. Het plangebied kent de bestemming 'Agrarisch' en de bestemming 'Wonen - Woonboerderij'. Op grond van de agrarische bestemming is uitsluitend een gebruik als agrarische cultuurgrond toegestaan. Bebouwing is niet toegestaan (een bouwvlak ontbreekt). De aanleg en het gebruik van woningen is op grond van de geldende regelingen niet toegestaan binnen deze bestemming. Op grond van de bestemming 'Wonen - Woonboerderij' is uitsluitend één hoofdgebouw binnen het huidige bouwvlak toegestaan. Het bouwen en gebruiken ten behoeve van twee woningen in strijdig met de bestemming 'Wonen - Woonboerderij'.

Figuur 2. Fragment van de plankaart (verbeelding) van het bestemmingsplan Buitengebied

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleidskader waarbinnen de gewenste ontwikkeling moet passen, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing plaatsvindt aan de geldende wet- en regelgeving. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische toelichting en hoofdstuk 6 beschrijft tenslotte de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit agrarische cultuurgrond en een woonboerderij met een opslagschuur. De boerderij is opgetrokken uit baksteen en heeft een schilddak bestaande uit twee soorten materialen. Het meest zuidelijke deel is bedekt met dakpannen. De noordwestelijke en noordoostelijke delen zijn bedekt met kunststof dakpanplaten. Het noordoostelijke deel van het gebouw is even hoog als het zuidelijke deel. Het noordwestelijke deel is lager, heeft een zadeldak en aan de zuidzijde een damwandplaten gevel. Enkele jaren geleden is de nabijgelegen brug over het Polderhoofdkanaal ten behoeve van de recreatieve vaarroute verhoogd. Hiermee is de voormalige boerderij aan de Geawei 2, gezien vanaf het dorp, 'achter de brug' komen te liggen. Op de onderstaande afbeelding is de bestaande situatie vanuit het dorp richting het buitengebied gezien. Figuur 3 geeft een weergave van Geawei 2 en Figuur 3 van het naastgelegen weidegebied.

Figuur 3. Zicht vanaf de Geawei vanuit het dorp Nij Beets.

Figuur 4. Zicht vanaf de Geawei vanuit het buitengebied van Nij Beets (Google Streetview)

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

2.2

Ontstaansgeschiedenis en visie Nij Beets

Onstaansgeschiedenis Nij Beets behoort tot de wat grotere dorpen van de gemeente Opsterland. Het dorp is gelegen nabij de snelweg A7 waardoor een goede verbinding met zowel Drachten als Heerenveen aanwezig is. Nij Beets is gelegen in het westelijk laagveengebied van Opsterland. Het dorp is van oorsprong een agrarisch veenontginningsdorp. Het woonmilieu wordt gekenmerkt als het wonen in een rustige en landeljke woonomgeving die goed bereikbaar is door de ligging aan de A7. De verkaveling van de oorspronkelijke bebouwing is haaks gericht op het door het dorp lopende Polderhoofdkanaal. Latere bebouwing vond plaats langs de Doarpsstrjitte en de Prikkewei. Deze wegen steken scheef door het oorspronkelijke verkavelingspatroon, terwijl de bebouwing die aan deze wegen is gebouwd, hier wel haaks op staat. In de later gevormde kom van Nij Beets komen deze twee verkavelingsrichtingen samen, waardoor een 'knik' zichtbaar is geworden in de verkavelingsstructuur. Deze bebouwingsstructuur met deze hoekverdraaiing dient in de toekomst behouden te blijven om de identiteit van Nij Beets de accentueren. In en rond het dorp zijn diverse ruilverkavelingsbosjes aawezig. Deze hebben vooral een visuele en afschermende betekenis.

Bij het ontwikkelen van uitbreidingslocaties in de toekomst is een goede inpassing in het groen, met een strook bebossing als afscheiding naar het open landschap tevens een belangrijk uitgangspunt. De afgelopen decennia hebben in het dorp diverse woonuitbreidingen plaatsgevonden waarmee het dorp is geworden zoals het nu bestaat. De laatste uitbreiding die nog op de lat staat is de omvorming van het voormalige bedrijfsterrein aan de noordzijde van het dorp (Dorpsstrjitte 1) naar circa 23 woningen. Toekomstvisie Hoewel in de eerdere structuurvisies van Opsterland per dorp duidelijk werd aangegeven hoe de ontwikkeling van de dorpen er uit kan zien, is dit in de huidige Omgevingsvisie Opsterland 2015-2030 los gelaten. In de visie wordt per thema aangegeven wat de kernkwaliteiten zijn en waar kansen liggen, zie ook 3.3.1). Vanuit het belang van behoud van het waardevolle open landschap en de nadruk op versterking van het bestaande bebouwd gebied, komt de nadruk steeds meer te liggen op inbreiding. Dat betekent dat onder andere woningbouw binnen de bestaande kern op open plekken, op de plaats van leegstaande bebouwing of door sloop van bestaande woningen plaatsvindt. Deze beleidslijn past bij een belangrijk deel van de woonwensen in de gemeente: woonruimte dicht bij voorzieningen.

In de dorpen gaat het vooral om kleine inbreidingslocaties en om type woningen en woonmilieus die voldoen aan de lokale behoefte.Verdere grootschalige uitbreidingen zullen vooralsnog niet meer aan de orde zijn. In Nij Beets komt dit tot uiting door de herstructurering van een voormalige bedrijfslocatie naar wonen. Daarnaast is ruimte voor enkele kleine woningbouwontwikkelingen. Nij Beets vormt een belangrijk aangrijpingspunt voor recreatieve voorzieningen langs de vaarroute van Opsterland naar de Friese Meren (Polderhoofdkanaal). Bij het zwembad zijn voorzieningen voor waterrecreanten gerealiseerd en daarnaast zijn er verschillende aanlegplaatsen langs de route gerealiseerd. Bij de nieuwe brug en het dorpshuis (Geawei) wil de gemeente een nieuw dorpshart ontwikkelen, met daarop aansluitend de mogelijkheid van een recreatief steunpunt. Een dergelijke ontwikkeling kan de aantrekkingskracht van de vaarroute versterken en draagt tevens bij aan een versterking van de dorpsstructuur met een nieuw dorpshart. Het recreatief steunpunt is inmiddels gerealiseerd in de vorm van een bezoekerscentrum bij het al aanwezige veenmuseum. Enkele jaren geleden is de brug bij het dorpshuis verhoogd en vernieuwd waarmee een aantrekkelijke recreatieve vaarroute over het Polderhoofdkanaal is ontstaan.

Kleinschalige woningbouw op de locatie bij de nieuwe brug en het dorpshuis is de afrondende stap in het 'nieuwe dorpshart'.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

2.3

Nieuwe situatie

Met de planvorming wordt aangesloten op het bestaande kleine bebouwingscluster dat de landelijke entree van het dorp aan de Geawei markeert. Het voormalige boerenerf in dit cluster (Geawei 2) wordt herontwikkeld met twee nieuwe woningen. Tegenover de volkstuinen en Geawei 3 wordt een landelijk lintje met zes woningen ingepast aan de Geawei. Voormalig boerenerf Geawei 2 Het bestaande erf van ruim 2.800 m2 wordt gesplitst in twee kavels van ongeveer dezelfde grootte. Hiervoor worden de aanwezige boerderij en schuur gesloopt, wordt vegetatie verwijderd en grond vergraven. De watergangen langs de noordwest-, noordoost- en zuidoostzijde van het plangebied blijven bij het plan ongemoeid. Daarnaast wordt de groenstrook aan de noord- en oostzijde, als kenmerkend voor het boerenerf, versterkt. Hiermee ontstaat een natuurlijke afscheiding met de naastgelegen vrije kavels. Woonkavels op de agrarische gronden De ontwikkeling op de agrarische gronden bestaat uit de realisatie van zes royale bouwkavels voor evenveel vrijstaande woningen aan de Gaewei te Nij Beets. De zes kavels worden in de markt gezet en vervolgens individueel ontwikkeld. Het bestaande maaiveld van de kavels wordt met ca. 130 cm opgehoogd tot ongeveer -0,50 m + NAP. De gemiddelde kavelbreedte is 19 m en de oppervlakte van de kavels varieert tussen 1.185 m2 en 1.393 m2.

De sloot aan de voorzijde wordt versmald, en iedere kavel wordt individueel ontsloten met een uitrit op de Geawei. Ter compensatie van de gedeeltelijke demping van de sloot en de toevoeging van verharding die met het plan mogelijk wordt gemaakt zal een waterpartij aan de achterzijde van de kavels gegraven worden. Dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst en is geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. De eigendomsgrenzen van de kavels en dus de woonbestemming ligt halverwege de sloot aan de voorzijde. Tussen de sloot en de huidige weg wordt een voetpad aangelegd langs de kavels. Er wordt openbare verlichting geplaatst conform de daarvoor geldende normen.

2.4

Stedenbouwkundige inpassing

Om een goede ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing te waarborgen is een stedenbouwkundig plan gemaakt (Bijlage 1). Hier is een toelichting bij gegeven, te vinden als Bijlage 2 bij de toelichting van het bestemmingsplan. De onderstaande afbeelding laat dit stedenbouwkundig plan zien.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Figuur 5. Stedenbouwkundig plan Geawei Landschap Het plangebied ligt in een deel van de veenpolder dat is ingeklemd tussen de lintbebouwing van de Kanaelwei Noard en de Domela Nieuwenhuisweg en de dorpskern van Nij Beets. Het plangebied is daarmee geen onderdeel van grootschalig open veenweidegebied. De Geawei is een oude structuurlijn met lintbebouwing in het gebied. Nij Beets ontleent het ontstaan voor een deel aan deze weg. Nij Beets is in de basis een combinatie van een lint- en kanaaldorp. Een verdichting van het lint aan de rand van het dorp is daarmee ook een logische ontwikkeling, passend bij de aard van het dorp en het landschap. Het plan kan min of meer worden beschouwd als een organische voortzetting van de lintbebouwing langs de Prikkewei en omgekeerd. Kavels en bebouwing Voormalig boerenerf Geawei 2 Voor het voormalig boerenerf van Geawei 2 is het erfconcept leidend voor de nieuwe inrichting. De erfrandbeplanting wordt behouden en versterkt en de kenmerkende bouwrichting van de oorspronkelijke boerderij wordt gehandhaafd voor de nieuwe bouwvolumes. Voor de bebouwing is een stenen woning aan de weg met een (deels) houten schuurwoning daarachter de basis. De hoofdvorm van de bebouwing is een bouwlaag met een kap. Eventuele bijgebouwen worden op de plek van de te slopen schuur gebouwd (i.v.m. behoud van de kelder).

Het nieuwe lintje Het nieuwe lintje is afgestemd op de landschappelijke situatie. De kavels en de richting van de woningen zijn afgestemd op de kenmerkende opstrekkende verkaveling. Aan de landschapszijde (noordzijde) is de voor de omgeving kenmerkende verspringende achtererfgrens onderdeel van het plan. De nieuwe woningen staan in een verspringende voorgevelrooilijn, waarbij het beeld beslotener wordt in oostelijke richting. Hiermee wordt een te sterke verdichting voorkomen en ontstaat een geleidelijke

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

overgang van landschap naar dorp en omgekeerd. De verspringende rooilijn is vastgelegd in de verbeelding en regels. Groen en water Met een groenblauwe rand wordt voorzien in inpassing van de woningen vanaf de Kanaelwei Noard gezien. Deze groenblauwe rand wordt vormgegeven met een waterpartij, riet, en groepjes opgaande beplanting. De relatief forse waterpartij is noodzakelijk om te voorzien in waterberging en om de percelen te kunnen ophogen. De vormgeving van de waterpartij is geïnspireerd op petgaten, waarbij de richting van de verkaveling leidend is. De waterpartij wordt voorzien van flauw hellende taluds met kruidenrijke grasmengsels en riet. De groenblauwe rand wordt onderdeel van de kavels, maar mag niet worden bebouwd. De inrichting moet door de bewoners in stand worden gehouden. Op deze wijze wordt de inpassing gegarandeerd en wordt voorkomen dat schuttingen en kleine bijgebouwen het beeld gaan bepalen vanuit het open landschap. Aan de westzijde is een dicht beplante beplantingsstrook onderdeel van het plan. Deze strook is onderdeel van een kavel maar moet door de bewoners in stand worden gehouden. Met deze strook wordt aangesloten bij de landschappelijke karakteristiek van besloten erven en wordt voorzien in inpassing van de woningen vanuit westelijke richting. Langs de weg wordt de bestaande sloot behouden.

Een groene terreininrichting is uitgangspunt aan de wegzijde. Door de inritten te clusteren wordt de bestaande sloot beperkt onderbroken en wordt de inrichting van de (relatief) smalle percelen zo groen mogelijk.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet. In zijn totaliteit kent de NOVI 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt.

Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; en, Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de afwegingsprincipes benut worden. Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland. Conclusie Het onderhavig plan is in overeenstemming met de NOVI. Om die reden kan een verdere toetsing aan de NOVI achterwege blijven.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

3.1.2

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13-03-2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Hierin is de visie van het Rijk op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een selectieve inzet van het rijksbeleid waarbij 13 nationale belangen aan de orde zijn die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn. Met betrekking tot het voornemen kan worden geconcludeerd dat geen van de 13 nationale belangen wordt geschaad. 3.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 07-12-2011), ook wel bekend onder de naam AMvB Ruimte, zijn de nationale belangen uit de SVIR voorzien van juridische kaders, waarmee de doorwerking van de nationale belangen op ruimtelijk gebied is geborgd. Uit het Barro blijkt dat voor het planvoornemen en het plangebied geen sprake is van specifieke aspecten van nationaal belang. Wel geldt bij elk ruimtelijk plan nationaal belang 13 met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik. 3.1.4

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie artikel 1.1.1 van het Bro) mogelijk maakt. Wettelijk kader De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang: 1. 2. 3. 4. 5.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Toetsing Ad 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Of daarvan sprake is wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Als definitie voor stedelijke ontwikkeling is in het Bro opgenomen: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel,

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor kleinschalige ontwikkelingen. Uit rechtspraak (ABRvS 28 juni 2017;ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt dat niet iedere ontwikkeling van onder meer woningbouw als stedelijke ontwikkeling valt te kwalificeren. Zo is geoordeeld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als meer dan 12 woningen worden gerealiseerd. Het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan bevat de mogelijkheid van acht grondgebonden woningen in het plangebied. Gelet op de omvang van het woningbouwplan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ladder is niet op het planvoornemen van toepassing. Gezien het voorgaande zijn Ad 2. en Ad 3. niet op het planvoornemen van toepassing en worden in deze paragraaf niet behandeld. Ad 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Wanneer de Ladder niet van toepassing is op een planvoornemen, is wel een motivering nodig waaruit blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte van het plan. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Daarnaast moet bij de beoordeling van de behoefte het bestaand aanbod betrokken worden.

Gemotiveerd moet worden dat rekening is gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt: Dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben. Dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Volgens regionale afspraken Zowel de Provinsje Fryslân als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouwprogrammering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie ook aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben. Provinsje Fryslân en de regio Zuidoost-Fryslân hebben in 2022 voor de periode 2022-2030 woningbouwafspraken gemaakt die de Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw onderschrijven. Aansluitend zijn die woningbouwafspraken vertaalt in een regionale woondeal. Hierin is afgesproken dat de gemeente Opsterland zich tot en met 2030 inzet voor de bouw van 530 nieuwe woningen. Naast aantallen zijn er in de Woondeal ook afspraken gemaakt over de betaalbaarheid. Volgens het rijksbeleid (Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw) dient 30% van de totaal toe te voegen nieuwbouw een sociale huurwoning te zijn.

In specifiek de regio Zuidoost Fryslân wordt ingezet op de bouw van 70% van de woningbouwopgave in de regio in het betaalbare segment, 30% daarvan bevindt zich ten minste in het sociale huursegment. Het planvoornemen maakt de bouw mogelijk van acht woningen. De beoogde woningen bevinden zich in het hogere segment (woningen >350.000 euro). De woningen zijn bedoeld voor de doorstroming in het dorp Nij Beets. Huishoudens die nu in de huursector of in de betaalbare segment wonen, worden hiermee in de gelegenheid gesteld om door te stromen. Hoewel met het planvoornemen niet direct wordt voorzien in betaalbare woningen of woningen in de sociale huursector ontstaat deze marktruimte er wel doordat sprake is van doorstroming. Volgens gemeentelijk beleid Naast de regionale afspraken heeft de gemeente Opsterland haar eigen woningbouwbeleid uitgewerkt in de Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’ 18 september 2023. Deze visie betreft een actualisatie van de eerder vastgestelde woonvisie 2017-2021. In de geactualiseerde versie is onder andere de Woningmarktanalyse Opsterland (2021) en nieuwe ontwikkelingen (wonen en zorg, vergrijzing, grote en kleine dorpen) betrokken. In de woonvisie zijn een viertal speerpunten benoemd: 1.

Bestaande woningvoorraad: inspelen op de (kwalitatieve) vraag

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

2. 3. 4.

Woningbouw: flexibiliteit en maatwerk Wonen welzijn zorg: senioren en bijzondere doelgroepen Betaalbaarheid en beschikbaarheid

De regio Zuidoost Fryslân zet in op meer en gevarieerde woningbouw. Huishoudens-groei in de regio is toe te schrijven aan huishoudensverdunning en instroom van buiten. Het is belangrijk om woningen te bouwen die een waardevolle aanvulling zijn op de bestaande voorraad, op plekken waar de meerwaarde het grootst is. Dit hangt samen met een verschuiving in de kwalitatieve vraag van gezinswoningen – waarvan er al relatief veel zijn in de regio – naar kleinere en levensloopbestendige woonvormen. Dit komt door huishoudensverdunning, vergrijzing en ontgroening. Een groot deel van deze woningen zal in de categorie 'betaalbaar' gebouwd moeten worden, passend bij de inkomenssituatie van de inwoners. Dit stelt de gemeente in staat om woningen te ontwikkelen waaraan een kwantitatieve én kwalitatieve behoefte bestaat, zoals aan levensloopbestendige woningen of nultredenwoningen (woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond). Dit draagt bij aan doorstroming en beweegruimte in de bestaande woningvoorraad. Hierdoor kan de gemeente op korte termijn een sterk en divers woonprogramma neerzetten met het oog op het voorkomen en mitigeren van negatieve effecten in minder courante woningen op de langere termijn. Net als in grote delen van Nederland zit ook in de dorpen in de gemeente Opsterland de woningmarkt op slot.

Er staan weinig woningen te koop en de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren tot recordhoogte gestegen. In de gemeentelijke woonvisie wordt gesteld dat de toevoeging van woningen in de dorpen in de eerste plaats binnen het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt. Maar als inbreiding te weinig mogelijkheden geeft én het plangebied aansluit aan bestaand bebouwd gebied, kan een ontwikkeling buiten bestaand bebouwd gebied worden overwegen. Bij deze woningbouwplannen zijn de voorwaarden die vanuit de Omgevingsverordening Fryslân (nu nog Verordening Romte Fryslân 2014) zijn aangegeven doorslaggevend. Hierin dient onderbouwd te worden waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarnaast moeten de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van GS heeft (art. 3.1. VRF). Gemeente Opsterland heeft in haar woonvisie de regionale woningbouwafspraken opgenomen. Gemeentebreed is ruimte voor 1.000 woningen tot 2035. Ten behoeve van de woonvisie is in 2021 door RIGO een woningmarktanalyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen (tot maximaal €350.000). Daarnaast is de conclusie dat er veel vraag is naar eengezinswoningen. Voorliggend plan voorziet in de realisatie van acht grondgebonden woningen.

De acht woningen zijn bedoeld voor het hogere segment (> €350.000) en liggen buiten stedelijk gebied. De realisatie van de woningen heeft als doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Zoals aangeven zit de woningmarkt ook in de gemeente Opsterland en in het dorp Nij Beets op slot. Door op deze wijze ruimte te creëren worden huishoudens die nu in betaalbare koopwoningen in de gelegenheid gesteld om door te groeien naar volgende woningen. De betaalbare koopwoningen komen hierdoor weer beschikbaar op de markt (marktruimte). Zoals blijkt uit het makelaarsonderzoek dat ten behoeve van het bestemmingsplan is uitgevoerd (Bijlage 3 en Bijlage 4) is in Nij Beets behoefte aan deze doorstroming. Het planvoornemen is dan ook in overeenstemming met de woonvisie van de gemeente Opsterland. Daarnaast is met het voorgaande aangetoond dat de nieuwe ontwikkeling niet een zodanige leegstand tot gevolg heeft (ladderonderbouwing). Ad 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Ook volgens de 'ladder van duurzame verstedelijking' (net als VRF en woonvisie) gaat de voorkeur uit naar inbreiding in plaats van uitbreiding. Het bestaand stedelijk gebied zoals bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking kent haar grondslag in de Bro.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt; ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Gronden waarop een agrarische bestemming rust en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt vormen geen onderdeel uit van bestaand stedelijk gebied (ABRvS 29 april 2015; ECLI:NL:RVS:2015:1340). Gronden die zijn bestemd voor een stedelijke functie en de locatie onderdeel is van het bestaand stedenbouwkundig samenstelsel van bebouwing, maar nog onbebouwd zijn, zijn te beschouwen als bestaand stedelijk gebied. Dit maakt een groot deel van Nij Beets en omgeving bestaand stedelijk gebied. Zie navolgende figuur voor de aanwezige bestemmingen (stedelijke functies) in Nij Beets.

Figuur 6. Weergave bestemmingsplannen Nij Beets De begripsomschrijving van de provinciale verordening is enger. De omschrijving (zie 3.2.2) lijkt op de begripsomschrijving in het Bro, alleen is in de verordening een kaart opgenomen waarin het stedelijk gebied is begrensd. Zie navolgende figuur voor de begrenzing.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Figuur 7. Weergave bestaand stedelijk gebied Verordening Romte De planlocatie ligt in beide gevallen buiten bestaand stedelijk gebied. De mogelijkheden voor inbreiding zijn binnen het bestaand stedelijk gebied van Nij Beets beperkt. De kern biedt geen ruimte voor nog meer grondgebonden woningen zonder aantasting van de leefbaarheid en de aanwezige groenstructuren of de openbare ruimte. Navolgende figuur geeft een luchtfoto van de kern van Nij Beets weer. Hieruit blijkt dat er geen open ruimten aanwezig zijn waar grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. Ook het splitsen van het planvoornemen is daarmee geen optie. Alternatieve mogelijkheid is om te kijken naar vrijkomende locaties in het dorp zoals schoolgebouwen, sportvelden, of bedrijvigheid. In Nij Beets zijn twee basisscholen aanwezig (Gietersewei). Deze scholen zijn nog actief in gebruik en komen op korte termijn niet in aanmerking voor herontwikkeling. Ten zuidwesten van Nij Beets (Doarpstrjitte) liggen sportvelden. Ook deze sportvelden zijn actief in gebruik en komen op korte termijn niet in aanmerking voor herontwikkeling. Ten noorden van het dorp ligt een voormalig bedrijfsterrein (Kanaelwei Noard). Op dit terrein was een aannemers- en transportbedrijf gevestigd. Het terrein beslaat een oppervlakte van circa 1,5 hectare en is inmiddels niet meer als zodanig in gebruik.

Deze locatie is in potentie geschikt als woningbouwlocatie (+/- 20 woningen). Hiervoor is in het geldend bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op dit moment zijn voor die locatie woningbouwplannen in voorbereiding. Het betreft de ontwikkeling van 23 woningen in het betaalbare segment (rijwoningen en twee-onder-een-kap). Deze locatie is dan ook niet langer als potentieel alternatieve locatie te beschouwen. Aan De Peppel in het noordoosten van Nij Beets ligt een verkeersbestemming waarop een wijzigingsbevoegdheid naar wonen is opgenomen. Deze kavel biedt ruimte de bouw van één vrijstaande woning en is daarmee voor het voorgenomen planvoornemen van acht woningen ongeschikt. Voor het overige zijn in het bestaand bebouwd gebied geen alternatieve locaties beschikbaar. De beoogde planlocatie grenst aan het bestaand bebouwd gebied en vormt een afronding van een landelijk wooncluster (zie ook 2.4). Met het planvoornemen wordt deels een bestaand voormalig agrarisch erf ontwikkeld. Daarnaast is voor het beoogde planvoornemen een landschappelijke inpassing opgesteld. Met het planvoornemen is dan ook voldoende toepassing gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Conclusie Het planvoornemen is niet strijdig met het Rijksbeleid.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Fryslân (2025-2030)

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân vastgesteld. In wat voor Fryslân wilt u in 2025-2030 wonen, werken, recreëren, kortom: leven? Deze vraag staat centraal bij het maken van de nieuwe Omgevingsvisie van de provincie Fryslân. In het plan komt al het provinciale beleid voor de fysieke leefruimte te staan. Het gaat om de hoofdlijnen voor de ruimtelijke inrichting van Fryslân, de provinciale waterhuishouding, infrastructuur, natuur, landschap en milieu. Een van de doelen in de omgevingsvisie is een vitaal en samenhangend netwerk van steden en dorpen met een variatie aan woningen, bedrijven, kennis- en onderwijsinstellingen, werkgelegenheid en voorzieningen. Fryslân kent een samenhangend netwerk van steden, grote en kleinere dorpen. Deze steden en dorpen vullen elkaar aan op het gebied van wonen, werken en voorzieningen, ieder vanuit de eigen kwaliteiten. Inzet is om de onderdelen van dit netwerk nog sterker met elkaar te verbinden tot een compleet palet aan woon-, en werkmilieus en voorzieningen. Het netwerk vormt daarmee de basis voor onder andere plezierig wonen in een verscheidenheid aan woonbuurten, waarbij het woningaanbod aansluit op de vraag van inwoners en van mensen die zich in Fryslân willen vestigen.

Vanuit de wettelijke verantwoordelijkheid voor zorgvuldig en verantwoord gebruik van de schaarse ruimte, vindt er regionale afstemming van plannen voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoorvolume plaats. Tussen provincie en gemeenten in regioverband worden meerjarige programmeringsafspraken over passend aanbod, zowel kwantitatief als ook kwalitatief wanneer dat gewenst is, gemaakt. Belangrijk hierbij is dat stedelijke functies naar aard en schaal passen bij stad of dorp en daarop aansluiten. Daarnaast moet de stad of dorp goed ontsloten worden, waarbij vervoersknooppunten zoveel mogelijk benut worden. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de verdeling van woningbouw en aanleg van bedrijfslocaties over hun kernen; in hun visies/ plannen bepalen ze waar dit gebeurt en in welke kwaliteit. Bij nieuwe inzichten en ontwikkelingen kan van afspraken worden afgeweken. Dit biedt flexibiliteit, ook om in te spelen op kwaliteiten waar aantoonbaar behoefte aan is. 3.2.2

Verordening Romte Fryslân 2014

In de Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Deze regels hebben betrekking op de thema’s bundeling, ruimtelijke kwaliteit, wonen, werken, recreatie en toerisme, landbouw, natuur, kustverdediging en duurzame energie. De regels moeten in gemeentelijke plannen worden vertaald. Ontwerp Omgevingsverordening Fryslân Op 01-02-2022 is de Omgevingsverordening Fryslân door provinciale staten vastgesteld. Deze verordening is de opvolger van de Verordening Romte Fryslân 2014. Met de nieuwe verordening zijn concrete beleidsregels vastgelegd die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen (uit de Omgevingsvisie) doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De Omgevingsverordening Fryslân komt op grote lijnen overeen met de Verodening Romte Fryslân 2014 en treedt per 1 januari 2024 (gelijktig met de Omgevingswet) in werking. Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied van de provincie Fryslân. Uit de kaart 'Begrenzing bestaand stedelijk gebied' (kaart 1 van de verordening) blijkt dat het plangebied is gelegen buiten 'bestaand stedelijk gebied'.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Figuur 8. Weergave bestaand stedelijk gebied Verordening Romte. Artikel 1.1.1. Algemeen Op basis van artikel 1.1.1 lid 1 zijn in beginsel op deze locatie geen nieuwe stedelijke functies toegestaan. De verordening biedt verschillende mogelijkheden om af te wijken van deze regeling. Nieuwe bebouwing in het plangebied is hiermee niet uitgesloten. De verordening biedt twee mogelijkheden om af te wijken van de bepaling dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling alleen binnen bestaand stedelijk gebied is toegestaan. In artikel 1.1.1. lid 2 is opgenomen dat in afwijking van artikel 1.1.1. lid 1 in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied kan worden toegestaan. Artikel 1.1.1. lid 2 biedt een mogelijkheid om af te wijken van de regeling onder artikel 1.1.1 lid 1. Of sprake is van een locatie zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 2 kan als volgt worden uitgelegd. Het bestaand bebouwd gebied wordt begrensd op de bebouwing van Nij Beets tot het Polderhoofdkanaal. Alles na het Polderhoofdkanaal is landelijk gebied. Net over de brug over het Polderhoofdkanaal bevindt zich een voormalig boerenerf (plangebied), tegenoverliggende woningen en volkstuintjes die samen een klein bebouwingscluster vormen. Het Polderhoofdkanaal is door de aanwezigheid van dat kleine bebouwingscluster geen grens tussen dorp en landschap maar er juist een onderdeel van.

Met het planvoornemen is dan ook sprake van een locatie aangrenzend op bestaand bebouwd gebied. Zoals aangegeven in de vorige alinea ligt het plangebied in een klein bebouwingscluster aangrenzend aan het bestaand bebouwd gebied. Door ontwikkeling van het plangebied vindt afronding plaats van dit kleine bebouwingscluster dat in gezamenlijkheid de westelijke entree van Nij Beets vormt. Artikel 1.3.1. is dan ook van toepassing op het planvoornemen. In geval artikel 1.3.1 van toepassing is, is artikel 3.1.1. van de verordening ook van toepassing. Dat artikel bevat regels over het aantal en en de kwaliteit van de woningen in relatie tot een woonplan. Artikel 1.3.1. Verbetering bebouwingslinten en bebouwingsclusters in het landelijk gebied In afwijking van artikel 1.1.1, eerste lid kan een nieuwe stedelijke functie in of aansluitend op een bestaand bebouwingslint of een bestaande bebouwingscluster worden toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden: a.

de nieuwe stedelijke functie leidt tot een landschappelijk aanvaardbare afronding of verdichting van een bebouwingslint of bebouwingscluster en doet geen afbreuk aan de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten;

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

b. c. d.

een nieuw bedrijf behoort tot de milieucategorieën 1 of 2, tenzij aangetoond kan worden dat het bedrijf wat betreft aard, schaal, milieuhinder, en fysieke uitstraling past in de omgeving; - niet van toepassing detailhandel houdt verband met de hoofdfunctie van het perceel en is daaraan bedrijfsmatig en wat betreft omvang ondergeschikt; - niet van toepassing in geval van woningbouw gaat het per lint of cluster om één of enkele woningen, waarvan de oppervlakte per woning inclusief bijgebouwen niet meer bedraagt dan 300 m², of de maat die het bestemmingsplan buitengebied als algemene regel hanteert voor bestaande burgerwoningen. Artikel 3.1.1 is mede van toepassing.

Zoals aangegeven in de vorige alinea ligt het plangebied in een klein bebouwingscluster aangrenzend aan het bestaand bebouwd gebied. Door ontwikkeling van het plangebied vindt afronding plaats van dit kleine bebouwingscluster dat in gezamenlijkheid de westelijke entree van Nij Beets vormt. In geval artikel 1.3.1 van toepassing is, is artikel 3.1.1. van de verordening ook van toepassing. Dat artikel bevat regels over het aantal en en de kwaliteit van de woningen in relatie tot een woonplan. Paragraaf 3.3 gaat hier nader op in. Als sprake is van een ruimtelijk plan dat voorziet in een uitbreidingslocatie in het landelijk gebied dan is artikel 2.1.1. van de verordening eveneens van toepassing. Dit artikel luidt als volgt: Artikel 2.1.1. Ruimtelijke kwaliteit 1.

De plantoelichting van een ruimtelijk plan voor een uitbreidingslocatie of voor het landelijk omvat een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op welke wijze: a. het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen; b. het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte. Een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op landelijk gebied stelt zo nodig regels die ertoe strekken dat de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid, sub b, herkenbaar blijven. Een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied dient te voorzien in een zorgvuldige inpassing van: a. een uitbreidingslocatie; b. nieuwe infrastructuur of aanpassing van infrastructuur; c. een nieuwe recreatieve voorziening of uitbreiding van een recreatieve voorziening; d. agrarische bedrijven, inclusief glastuinbouwbedrijven; e.

overige nieuwe of uitbreiding van bestaande, al dan niet aan het landelijk gebied gebonden functies, binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zoals bedoeld in het eerste lid, sub b.

Ter onderbouwing van de hiervoor genoemde artikelen is een landschappelijke inpassing opgesteld waarin de ontwikkeling is gemotiveerd aan de hand van landschappelijk kenmerken en kwaliteiten en de ligging ten opzichte van het bestaand bebouwd gebied en/of bebouwingscluster, zie Bijlage 2 en Bijlage 1. Zoals blijkt uit paragraaf 2.4 en bijbehorende bijlagen vormt het planvoornemen een afronding van het bestaande kleine bebouwingscluster dat de landelijke entree aan de Geawei van het dorp Nij Beets markeert. Aan artikel 2.1.1. van de verordening kan dan ook worden voldaan. Omdat sprake gebruik wordt gemaakt van een een afwijkingsbevoegdheid zoals deze in de verordening is opgenomen, is zekerheidshalve een ontheffing aangevraagd bij de provincie.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

3.2.3

Grutsk op 'e romte (2014)

Provinciale Staten hebben op 26 maart 2014 het document 'Grutsk op 'e Romte' als thematische structuurvisie over landschap en cultuurhistorie vastgesteld. In deze thematische structuurvisie zijn landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd en gewaardeerd. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, inspireren en adviseren. 'Grutsk op 'e romte' is als proces vereiste opgenomen in de verordening Romte, zodat bij het opstellen van een ruimtelijk plan een analyse dient te worden gemaakt van de aanwezige waarden in het plangebied. Op deze wijze verwacht Provinsje Fryslân de doorwerking van provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten, rijk en provincie te borgen. Zoals aangegeven in paragraaf 2.4 en ook verder uitgewerkt in Bijlage 1 en Bijlage 2 is bij de inrichting van het plangebied aandacht besteed aan een goede landschappelijke inpassing en rekening gehouden met Grutsk op 'e romte. 3.2.4

Ontgrondingsbeleid

De provincie voert haar ontgrondingsbeleid op basis van de Ontgrondingsverordening Fryslân. Daarin is bepaald dat bij een ontgronding van meer dan 10.000 m3 of wanneer sprake is van een ontgronding onder een niveau van 2 m onder het maaiveld, de provincie een ontgrondingsvergunning moet verlenen. Binnen het plangebied is deze situatie niet aan de orde. Er zal een sloot worden gerealiseerd waarvan de inhoud met circa 1.000 m3 bedraagt. Dit is aanzienlijk lager dan de drempelwaarde van 10.000 m3. Daarnaast blijft de waterbodem ruim boven de drempelwaarde van 2 m onder het maaiveld. Een ontrondingsvergunning is dan ook niet noodzakelijk. 3.2.5

Regionale woondeal Zuidoost Fryslân

De samenleving verandert; ook in Fryslân. Zo neemt het aantal huishoudens nog steeds toe. De meeste huishoudens zijn tegenwoordig ook kleiner dan vroeger. Mede daarom zijn er te weinig geschikte woningen. Het gevolg is dat vooral jongeren en ouderen moeite hebben om een woning te vinden die aansluit bij hun situatie. Dat speelt ook in andere situaties. Om iedereen passend onderdak te kunnen bieden heeft Nederland in 2030 ongeveer 900.000 extra woningen nodig. Dat lukt alleen als snel met de bouw kan worden begonnen. Om helder te krijgen hoeveel woningen provincies kunnen bouwen, heeft het Rijk aan elke provincie gevraagd een reële inschatting te maken. Samen met de gemeenten heeft de provincie een inventarisatie gedaan en een 'reality check' uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een bod aan het Rijk. In Fryslân kunnen de komende 8 jaar zo'n 17.500 woningen worden gebouwd. De regionale doorvertaling naar gemeenten van deze afspraken tussen Rijk en provincie zijn in de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân (20 april 2023) gemaakt. De gemeenten in de regio Zuidoost Fryslân zetten zich gezamenlijk in voor de realisatie van 4.680 woningen. Elke gemeente neemt een haalbaar en passend deel van de regionale opgave. Er zijn afspraken gemaakt over de (minimale) opgave per gemeente. Zuidoost Fryslân heeft ambitie.

Het is een economisch sterke regio en heeft veel te bieden op het gebied van natuur, cultuur en woonomgeving. Het is fijn wonen en werken in Zuidoost Fryslân, waarbij Drachten en Heerenveen een bovenregionale functie vervullen. De aanleg van de Lelylijn zal de positie van deze regio verder versterken. De uitgangspunten van de regionale woondeal zijn: 30% sociale huurwoningen 30% betaalbaar (middeldure huur tot € 1000, betaalbare koop tot € 355.000) 40% vrije markt Toevoegen nultreden-woningen en/of geclusterde woonvormen (gedeeltelijk) geschikt voor ouderen. De gemeente Opsterland zet zich in voor de realisatie van 1.000 woningen, waarvan 412 in enkele sleutelprojecten. Voor de overige 118 woningen geldt dat dit met lokale initiatieven kan worden ingevuld. Voor dit plan geldt dat er voor de dorpen maatwerk nodig is en vooral ingezet moet worden op de juiste

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

woningen op de juiste plaats. Paragraaf 3.3 gaat hier op in. In de Regionale Woondeal Zuidoost Fryslân is aangegeven dat de opgave voor de provincie Fryslân in woningbouw voor ouderen 2900 nultredewoningen betreft (slaapkamer en badkamer op de begane grond). In de Woonvisie heeft de gemeente aangegeven er naar te streven alle nog te bouwen vrijstaande woningen als nultredewoning te realeseren. Dit streven wordt in onderhavig plan ondersteund. 3.2.6

Conclusie

Het planvoornemen is opgesteld in lijn met het provinciale beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie 2015 - 2030

In de Omgevingsvisie is zowel het integraal beleid, het sociaal domein als het fysiek domein van de gemeente Opsterland geformuleerd. Hierbij staat de vitaliteit van de gemeenschap centraal. De missie van de gemeente Opsterland is het creëren van randvoorwaarden, die zorgen voor vitale leefgemeenschappen in een aantrekkelijke en duurzame leefomgeving. Opsterland wil een faciliterende gemeente zijn, die regie voert over de ruimtelijke ontwikkelingen, door duidelijke doelen te stellen en het maatschappelijk middenveld uit te nodigen om te investeren in de samenleving en in de leefomgeving. In de omgevingsvisie is op het gebied van economie en arbeidsmarkt opgenomen dat door de economische omstandigheden er minder focus is op groei, promotie en acquisitie, maar meer op behoud van het bestaande; samenwerking en verbetering van het ondernemersklimaat. Toetsing Over de woningbouw is opgenomen dat de gemeente in samenwerking met de in Opsterland werkzame woningcorporaties Elkien en WoonFriesland, maatschappelijke organisaties, de verenigingen van plaatselijk belang, bewonersorganisaties en bewoners herontwikkelingsplannen per dorp opstellen. Het plan voor het lintje met de zes woningen is samen met de bewoners van Nij Beets gemaakt. Dit wordt nu aangevuld met de twee woningen op de locatie van de voormalige boerderij. Conclusie Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie. 3.3.2

Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’

Naast de regionale afspraken heeft de gemeente Opsterland haar eigen woningbouwbeleid uitgewerkt in de Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’ 18 september 2023. Deze visie betreft een actualisatie van de eerder vastgestelde woonvisie 2017-2021. In de geactualiseerde versie is onder andere de Woningmarktanalyse Opsterland (2021) en nieuwe ontwikkelingen (wonen en zorg, vergrijzing, grote en kleine dorpen) betrokken. In de woonvisie zijn een viertal speerpunten benoemd: 1. 2. 3. 4.

Bestaande woningvoorraad: inspelen op de (kwalitatieve) vraag Woningbouw: flexibiliteit en maatwerk Wonen welzijn zorg: senioren en bijzondere doelgroepen Betaalbaarheid en beschikbaarheid

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

bestaat, zoals aan levensloopbestendige woningen of nultredenwoningen (woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond). Dit draagt bij aan doorstroming en beweegruimte in de bestaande woningvoorraad. Hierdoor kan de gemeente op korte termijn een sterk en divers woonprogramma neerzetten met het oog op het voorkomen en mitigeren van negatieve effecten in minder courante woningen op de langere termijn. Net als in grote delen van Nederland zit ook in de dorpen in de gemeente Opsterland de woningmarkt op slot. Er staan weinig woningen te koop en de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren tot recordhoogte gestegen. In de gemeentelijke woonvisie wordt gesteld dat de toevoeging van woningen in de dorpen in de eerste plaats binnen het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt. Maar als inbreiding te weinig mogelijkheden geeft én het plangebied aansluit aan bestaand bebouwd gebied, kan een ontwikkeling buiten bestaand bebouwd gebied worden overwogen. Bij deze woningbouwplannen zijn de voorwaarden die vanuit de Omgevingsverordening Fryslân (nu nog Verordening Romte Fryslân 2014) zijn aangegeven doorslaggevend. Hierbij kan worden opgemerkt dat de gemeente Opsterland terughoudend is met nieuwe woningbouwontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied.

Voor voorliggende ontwikkeling kan worden opgemerkt dat de genoemde woningaantallen zijn opgenomen in de regionale woningbouwafspraken en daarmee eveneens in overeenstemming zijn met de aantallen in de woonvisie. De woningbouwplannen in aantallen en locatie zijn ruim een aantal jaren geleden al regionaal besproken en afstemd. Hoewel met de voorgenomen plannen sprake is van een locatie buiten bestaand stedelijk gebied zijn de plannen in overeenstemming met de woonvisie. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Gemeente Opsterland heeft in haar woonvisie de regionale woningbouwafspraken opgenomen. Gemeentebreed is ruimte voor circa 1.000 woningen tot 2035. Ten behoeve van de woonvisie is in 2021 door RIGO een woningmarktanalyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen (tot maximaal €350.000). Daarnaast is de conclusie dat er veel vraag is naar eengezinswoningen. Voorliggend plan voorziet in de realisatie van acht grondgebonden woningen. De acht woningen zijn bedoeld voor het hogere segment (> €350.000) en liggen buiten stedelijk gebied. De realisatie van de woningen heeft als doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Zoals aangeven zit de woningmarkt ook in de gemeente Opsterland en in het dorp Nij Beets op slot.

Door op deze wijze ruimte te creëren worden huishoudens die nu in betaalbare koopwoningen in de gelegenheid gesteld om door te groeien naar volgende woningen. De betaalbare koopwoningen komen hierdoor weer beschikbaar op de markt (marktruimte). Zoals blijkt uit het makelaarsonderzoek dat ten behoeve van het bestemmingsplan is uitgevoerd (Bijlage 3 en Bijlage 4) is in Nij Beets behoefte aan deze doorstroming. Het planvoornemen is dan ook in overeenstemming met de woonvisie van de gemeente Opsterland. Daarnaast is met het voorgaande aangetoond dat de nieuwe ontwikkeling niet een zodanige leegstand tot gevolg heeft (ladderonderbouwing). 3.3.3

Welstandsnota Gemeente Opsterland

Het welstandsbeleid van de gemeente Opsterland is vastgelegd in de Welstandsnota Gemeente Opsterland uit 2009. De welstandscriteria in deze nota vormen in de eerste plaats een vangnet en dienen om bouwplannen die minder passend zijn, uit Opsterland te weren. Daarnaast kunnen de welstandscriteria gebruikt worden als opstapje, als middel om na te denken over de schoonheid van het bouwwerk in zijn omgeving. In de welstandsnota zijn zowel gebiedsgerichte als objectgerichte welstandscriteria opgenomen. Zoals blijkt uit navolgende figuur (rode cirkel) is het plangebied gelegen in deels de welstandsgebieden 2 en 8. Gebied 2 betreft de lintbebouwing waar een regulier welstandsregime van toepassing is. In gebied 8, het buitengebied (open landschap) geldt eveneens een regulier welstandsregime. De welstandscriteria worden betrokken in de uiteindelijk planvorming.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Figuur 9. Welstandsnota Opsterland, uitsnede dorp Nij Beets.

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Hoofdstuk 4 4.1

Erfgoed

4.1.1

Archeologie

Omgevingsaspecten

Wet- en regelgeving De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze op 1 januari 2024 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden. Onderzoek De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) biedt informatie over in de provincie bekende of te verwachten archeologische waarden.

Voor de periode Steentijd – Bronstijd geldt het advies 'Karterend onderzoek 2' waar bij ruimtelijke ingrepen groter dan 2.500 m2 onderzoek noodzakelijk is. Voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen geldt het advies 'Karterend onderzoek 3' waar bij ruimtelijke ingrepen vanaf 5.000 m2 onderzoek noodzakelijk is.

Figuur 10. Uitsnede Famke IJzertijd-Middeleeuwen

bestemmingsplan Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Figuur 11. Uitsnede Famke Steentijd-Bronstijd Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 1,5 ha. Met die reden is archeologisch onderzoek in het plangebied uitgevoerd. Dit heeft in twee rapportages plaatsgevonden. Geawei 2 Archeologisch onderzoeks- en adviesbureau De Steekproef heeft een karterend archeologisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van het plan. De onderzoeksrapportage is opgenomen als Bijlage 5). De archeologische verwachting voor het plangebied is gespecificeerd tijdens het bureauonderzoek en getoetst door middel van karterend booronderzoek. Tijdens het veldwerk zijn acht boringen gezet. Rondom de bestaande boerderij bleek nog een dik pakket veen aanwezig te zijn met daaronder een veeninspoeling in het dekzand. Rondom de boerderij zullen resten van eventuele oudere boerderijen bij de sloop en bouw van de huidige boerderij reeds sterk zijn aangetast. De kans op intacte archeologische sporen is hierdoor klein. Verder archeologisch onderzoek wordt niet zinvol geacht. Geadviseerd wordt om het plangebied vrij te geven voor de geplande werkzaamheden. Woongebied Archeologisch onderzoeks- en adviesbureau De Steekproef heeft een karterend archeologisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van het plan. De onderzoeksrapportage is opgenomen als Bijlage 5). Tijdens het veldwerk zijn acht boringen gezet.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Opsterland&id=903a0f75-25c8-4878-8a15-9032783c4a4f