Bijlage 2 Fasedocument VO+ fase - School Lyndensteyn 260109

School Lyndensteyn Fasedocument Voorlopig Ontwerp+

Opdrachtgever SO Fryslân Datum 09-01-2026 Project Vernieuwbouw School Lyndensteyn Projectnummer 1-373 Versie 1.7 – definitief Contactpersoon Jeroen van Veen Koen Kootstra

Donau 1-11 7908 HA Hoogeveen

0528 234518 info@lindhorst.nl

www.lindhorst.nl

MANAGEMENT SAMENVATTING Scope Het project betreft de vernieuwbouw van School Lyndensteyn aan de Hoofdstraat 1 in Beetsterzwaag, het expertisecentrum voor (voortgezet) speciaal onderwijs aan lichamelijk en meervoudig gehandicapte en langdurig zieke leerlingen (4–18 jaar). Dit in nauwe samenhang met revalidatiezorg door Revalidatie Friesland. Uitgangspunt is realisatie van toekomstbestendige huisvesting met een beoogde levensduur van 50 jaar. De totale gebouwomvang van de bestaande situatie bedraagt: ca. 5.748 m² BVO op een terrein van 12.810 m², inclusief gymzaal en therapiebad/zwembad. Het ontwerp is een integrale combinatie van onderwijs-, therapie- en zorgfuncties. Het betreft hoofdzakelijk inpassing in de bestaande bouwdelen (1973, 1977, 1994, 2006 en 2009). Een klein deel is (partiele) sloop. Hier wordt een nieuwe gymzaal gerealiseerd, waarmee dankzij een gefaseerde bouw aanvullende tijdelijke huisvesting kan worden voorkomen. De normatieve overmaat in m² is deels onvermijdelijk bij vernieuwbouw door inpassingsverliezen. Dit verklaart mede de financiële druk. Planning Het project zit in de fase voorlopig ontwerp (VO). Het VO is vanwege de budgetoverschrijding verdiept naar een VO+ waarin optimalisaties en bezuinigingen zijn verkend. De overallplanning is bijgesteld omdat de voorbereidingstijd te ambitieus bleek en de financiële haalbaarheid onzeker was.

De besluitvorming over het VO+ wordt voorbereid voor behandeling in de gemeenteraad op 2 maart 2026. Parallel hieraan wordt het definitief ontwerp (DO) alvast opgestart, met het doel om kort na dit raadsbesluit een sluitend DO te kunnen indienen. De beoogde start uitvoering blijft mei 2026, met afronding/oplevering in Q4 2027. Dit blijft haalbaar, mits besluitvorming en financiële kaders tijdig definitief zijn. De eerdere tijdelijke stop van het bouwteam (najaar 2025) benadrukt dat financiële duidelijkheid kritisch is voor de voortgang.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

Ambitie De ambitie is een duurzaam en gezond gebouw dat minimaal voldoet aan: ▪ BBL (Bouwbesluit/Bbl) ▪ Frisse Scholen klasse B als uitgangspunt, met enkele realistische afwijkingen door bestaande bouwstructuur (daglicht en lokaalhoogtes in enkele ondersteunende ruimten op BBL-niveau) ▪ BENG als minimale energieprestatie, met ENG als einddoel, maar financieel en technisch nog kritisch te herijken in DO Installatieconcept In het VO is gekozen voor een decentraal VAV all-air systeem met warmtepompen en PV-panelen. Door netcongestie en de afhankelijkheid van School Lyndensteyn en Revalidatie Fryslân (RF) van de gezamenlijke biomassacentrale, is dit all-electric concept echter niet haalbaar. Er is een watergedragen systeem noodzakelijk om de energievoorziening voor school te borgen en flexibiliteit richting toekomstige warmte-/energieoplossingen te behouden. Een noodzakelijke en verantwoorde keuze, want het beperkt lock-in aan één energiescenario en verkleint strategische risico’s. Het is echter wel duurder. Circulariteit en hergebruik worden waar haalbaar toegepast in de vernieuwbouw, maar zonder harde aanvullende eisen omdat hiervoor geen extra dekking is. Architectuur en materiaalkeuzes volgen het principe ‘sober en doelmatig’, met een focus op onderhoud en exploitatie over 50 jaar.

Financieel Op basis van de VO+ stichtingskostenraming bleek nog sprake van een tekort ten opzichte van de beschikbare budgetten. In het In het bestuurlijk overleg op 4 december 2025 zijn daarom aanvullende dekkingsmaatregelen en besparingen gezocht en benoemd om tot een sluitend financieel plan te komen Op hoofdlijnen zijn de volgende dekkingsmaatregelen en besparingen doorgevoerd :

pagina 2 van 23

Aan gemeentelijke zijde ▪ inzet deel DUMAVA voor gemeentelijk aandeel (+€ 0,50 mln.) ▪ extra dekking netcongestie-investering (+€ 1,08 mln.) ▪ bijstellen leerlingen naar 232, extra normvergoeding (+€ 0,98 mln.) ▪ projectspecifieke kosten (+€ 0,27 mln.) Aan zijde SO Fryslân ▪ optimalisaties met acceptabel kwaliteitsverlies (+€ 0,29 mln.) ▪ verhoging eigen bijdrage (+€ 0,05 mln.) ▪ resterende taakstelling DO-fase (+€ 0,62 mln.) Het beschikbare herijkte budget bedraagt hiermee € 17,02 mln. incl. btw. Dit bestaat uit de gemeentelijke normvergoeding (incl. tijdelijke huisvesting), DUMAVA-subsidie en eigen bijdrage van SO Fryslân. De VO+ stichtingskostenraming op basis van bouwteamramingen inclusief alle geaccordeerde optimalisaties komt uit op € 17,64 mln. incl. btw. Met een aanvullende taakstelling voor de DO fase van ca. € 0,62 mln. incl. btw. t.o.v. VO+ stichtingskostenraming is er sprake van een sluitend plan. Omschrijving Financiering gemeente Financiering gemeente | delen 1973, 1977 en 1994

€ €

8.150.845,-

Financiering gemeente | delen 2006 en 2009 (100% installaties, 50% bouwkundig) Financiering gemeente gymzaal Financiering gemeente therapiebad Tijdelijke huisvesting Indexatie prijspeil VNG 2024 --> 2026 Extra financiering netcongestie Extra financiering normvergoeding 213>232 leerlingen Extra financiering projectspecifieke kosten DUMAVA subsidie Financiering SO Fryslân DUMAVA subsidie Eigen financiering SO Fryslân TOTAAL budget Totaal stiko -/- taakstelling SO Fryslan € 616.678,-

€

2.502.408,-

€

€ € € €

1.142.228,exclusief 1.003.916,inclusief 1.078.532,982.699,266.678,500.000,-

€ € € €

1.000.000,400.000,17.027.305,17.027.305,-

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

€

Belangrijkste projectrisico’s De voornaamste risico’s en aandachtspunten zijn: ▪ Financiële haalbaarheid: Besluitvorming over aanvullend budget door de gemeenteraad en het behalen van de taakstelling in de fase Definitief Ontwerp is randvoorwaardelijk voor de haalbaarheid van het project. ▪ Netcongestie en energievoorziening: Vanuit NUTS-partij Liander is er geen extra capaciteit beschikbaar op het stroomnet vóór ca. 2035, afhankelijkheid van gezamenlijke warmte-oplossing met Revalidatie Friesland en de toekomst van de biomassa-installatie na 2027. Middels een watergedragen systeem blijft School Lyndensteyn flexibel op veranderingen in de toekomst. Met dit systeem in het voorgestelde VO+ is dit risico gedekt. ▪ Planning en capaciteit: De werkzaamheden in de Fase Definitief Ontwerp vraagt een hoge inzet van de betrokkenen, risico op uitloop door beperkte capaciteit bij school, ontwerp-/bouwteam en nutspartijen. ▪ Brandwerendheid constructie: Momenteel is het nog onbekend welke delen van de bestaande staalconstructie 30 minuten brandwerend moet worden uitgevoerd. Nadere uitwerking volgt in de fase Definitief Ontwerp. ▪ Logistiek bouwverkeer: school blijft tijdens de vernieuwbouw operationeel. De routing van de fasering i.r.t. uitvoeringsplanning en bouwverkeer moet goed afgestemd zijn op de gebruikers.

De aannemer heeft hiervoor diverse oplossingen aangedragen, waarmee het haalbaar wordt geacht dit goed en veilig te kunnen uitvoeren.

pagina 3 van 23

Inhoudsopgave 1

2

7.1 Beschikbaar budget .................................................................................. 17

1.1 Omschrijving project .................................................................................. 5

7.2 Stichtingskostenraming ............................................................................ 17

1.2 Doel van het fasedocument ....................................................................... 5

7.3 Financiële oplossingen ............................................................................. 19

Het project ............................................................................... 6

7.4 Beheer en exploitatie ............................................................................... 20

Communicatie en informatie .................................................... 7

8.2 Geïdentificeerde risico’s .......................................................................... 21

9

vaststellen en vervolg ............................................................. 22

3.2 Interne en externe communicatie ............................................................. 7

9.1 Vaststellen fasedocument en vervolg ...................................................... 22

Uitganspunten ......................................................................... 8

9.2 Vervolgstappen ........................................................................................ 22

4.1 Ambitieprofiel ............................................................................................ 8

Bijlagen

4.2 Ruimtebehoefte en normvergoeding ........................................................ 8

I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII. XIII.

4.4 Verschillen PvE en ontwerp ..................................................................... 12 4.5 Nuts en netcongestie ............................................................................... 13 4.6 Bestemmingsplan..................................................................................... 14 4.7 Omgevingsvergunning ............................................................................. 14

Projectplanning ...................................................................... 15 5.1 Planning ................................................................................................... 15 5.2 Afwijkingen voorgaande planning ........................................................... 15

6

Risico-inventarisatie en –beheersing ....................................... 21 8.1 Het risicodossier ....................................................................................... 21

4.3 Technische kwaliteit per discipline .......................................................... 11

5

8

2.2 Projectorganisatie ...................................................................................... 6

3.1 Communicatie- en participatieplan ........................................................... 7

4

Financieel ............................................................................... 17

Inleiding ................................................................................... 5

2.1 Projectgegevens ......................................................................................... 6

3

7

Communicatie- en participatieplan d.d. 09-11-2025 Ruimtetoets MAKR Overmaat tekening met ruimten Bouwkundig VO Constructief VO Installatietechnisch VO Tekening brandcompartimentering Intentieverklaring School Lyndensteyn (concept) Onderzoeken omgevingsvergunning Overallplanning Ramingen aannemers Stichtingskostenraming VO+ Risicodossier

Aanbestedingen ..................................................................... 16 6.1 Ontwerpfase ............................................................................................ 16 6.2 Uitvoeringsfase ........................................................................................ 16

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

pagina 4 van 23

1

INLEIDING

1.1 Omschrijving project School Lyndensteyn is het expertisecentrum voor onderwijs aan lichamelijk en meervoudig gehandicapte leerlingen en aan langdurig zieke leerlingen van 4 tot 18 jaar. De expertise wordt ingezet in de regio en waar nodig geconcentreerd binnen School Lyndensteyn in Beetsterzwaag. Het is een school voor Speciaal Onderwijs (SO) en Voortgezet Speciaal Onderwijs (VSO) en kent de volgende doelgroepen: ▪ ▪ ▪ ▪

Leerlingen met een lichamelijk handicap (LG) Leerlingen met een meervoudige handicap (MG) Leerlingen met een langdurige ziekte (LZK) Leerlingen op basis van (poli)klinische revalidatiebehandeling (PRB)

De bestaande school is verouderd en voldoet niet meer aan de huidige eisen. De gemeente Opsterland is samen met SO Fryslân voornemens om speciaal onderwijs School Lyndensteyn te vernieuwbouwen. Het doel is om het bestaande schoolgebouw dusdanig te vernieuwbouwen dat het gebouw weer 50 jaar vooruit kan. De vernieuwbouw vindt plaats op de huidige kavel van de school.

1.2 Doel van het fasedocument LindHorst werkt met een fasedocument waarin de kwaliteit van alle projectfacetten worden gevolgd en geborgd. Het schept duidelijkheid in verantwoordelijkheden waarmee we de kans op fouten, faalkosten en omissies minimaliseren. Het fasedocument is een dynamisch en actueel instrument om het best mogelijke projectresultaat te krijgen. Het bouwproject kunnen we opdelen in meerdere fasen. Na de Definitiefase volgen: voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, technisch ontwerp met een bestek en de uitvoering. Eerder vastgesteld fasedocument: ▪ ProjectKwaliteitsPlan – einde definitiefase d.d. 28 oktober 2024 Dit fasedocument betreft de fase voorlopig ontwerp (VO). Vanwege de financiële uitdagingen is het VO verder uitgewerkt naar een VO+ waarin een stap verder is gegaan in detaillering, uitwerkingen en optimalisaties. Deze optimalisaties zijn financieel doorgerekend, maar nog niet in de tekeningen verwerkt. Dat gebeurt in de DO-fase. Dit document beschrijft de stand van zaken op een aantal belangrijke thema’s en de resultaten van de beoordeling c.q. toets van het VO/VO+. Het fasedocument wordt besproken en vastgesteld in de regiegroep en daarna aangeboden aan de gemeente (college en gemeenteraad). De VO-fase kent een aantal doelen: ▪ Vertalen van programma van eisen naar een ruimtelijk ontwerp.

▪ Onderzoek van ruimtelijke, esthetische en technische mogelijkheden. ▪ Vastleggen ontwerpuitgangspunten voor de fase definitief ontwerp ▪ Indicatie van kosten en planning. Afronding van een fase (vaststelling fasedocument) vraagt om instemming van de bestuurder van SO Fryslân. Het starten van de volgende projectfase vereist instemming van SO Fryslân en gemeente Opsterland.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

pagina 5 van 23

2

HET PROJECT

2.1

Projectgegevens

Projectnaam: Projectadres: Omvang terrein: Omvang gebouw: Aantal leerlingen:

Vernieuwbouw School Lyndensteyn Hoofdstraat 1, 9244 GC Beetsterzwaag 12.810 m2 5.748 m2 232

2.2 Projectorganisatie De projectstructuur bestaat uit een regiegroep en ontwerp-/bouwteam. Deze opzet maakt onderscheid tussen beleidsmatige sturing, inhoudelijke uitwerking en technische detaillering. regiegroep ontwerpteam/bouwteam De regiegroep (gecombineerde stuur- en projectgroep) is eindverantwoordelijk voor het project. Zij is verantwoordelijk voor beleidskeuzes, voortgangsbewaking en is nauw betrokken bij de vertaling van de programma’s van eisen (PvE) naar concrete ontwerpen. Zij bewaakt het beleid, de voortgang en financiële kaders. Belangrijke besluiten zoals het vaststellen van PvE’s, ontwerpen, overeenkomsten en beleidsuitgangspunten, worden hier genomen. Het ontwerp-/bouwteam is verantwoordelijk voor de feitelijke ontwikkeling en technische uitwerking van het ontwerp. Dit gebeurt in nauwe samenspraak met de regiegroep. Het team is samengesteld bij de start van de VO-fase. De regiegroep overlegt eens per 3 à 4 weken. Naarmate de ontwikkeling van het ontwerp vordert, wijzigt dit naar eens per 6-8 weken.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

De regiegroep wordt gevormd door: ▪ Mirjam Pruiksma SO Fryslân ▪ Peter Faber SO Fryslân (agenda lid) ▪ Anke de Boer Okander (namens SO Fryslân) ▪ Dirk Dijkstra School Lyndensteyn (op afroep) ▪ Eelco van der Heide Gemeente Opsterland ▪ Oeds Holthuis Gemeente Opsterland ▪ Jeroen van Veen LindHorst huisvestingsadviseurs ▪ Koen Kootstra LindHorst huisvestingsadviseurs In de VO-fase zijn de architect, constructeur, installatieadviseur, bouwkundig aannemer en installateur toegevoegd aan het ontwerp/bouwteam. Deze vergadert 3-wekelijks en wordt gevormd door: ▪ Bas Meijerman Maas Kristinsson Architecten ▪ Fokko de Jong Ingenieursburo Meijer & Joustra ▪ Harry Wolting EWZ adviseurs ▪ Leo Smit EWZ adviseurs ▪ Melvin van der Kamp EWZ adviseurs ▪ Jelle Teun Terpstra Bouwgroep Dijkstra Draisma ▪ Jelmer Dijkstra Bouwgroep Dijkstra Draisma ▪ Tom Marsman Installatiebedrijf Lammerink ▪ Anke de Boer SO Fryslân ▪ Jouke Geerligs School Lyndensteyn ▪ Eelco van der Heide Gemeente Opsterland ▪ Jeroen van Veen LindHorst huisvestingsadviseurs ▪ Koen Kootstra LindHorst huisvestingsadviseurs LindHorst is voorzitter tijdens de bijeenkomsten en verzorgt de voorbereiding en verslaglegging. Er hebben aanvullend diverse bestuurlijke overleggen plaatsgevonden waarin de bestuurder van SO Fryslân, de verantwoordelijk wethouders en regiegroepleden spraken over de koers van het project.

De financiële uitdagingen waren hierin een belangrijk onderwerp van gesprek. Hierover in hoofdstuk 7 meer.

pagina 6 van 23

3

COMMUNICATIE EN INFORMATIE

3.1 Communicatie- en participatieplan In een succesvol project draait alles om heldere en tijdige communicatie. Duidelijke afspraken en open communicatielijnen versterken de samenwerking tussen alle betrokken partijen. Alle interne en externe belanghebbenden worden op de juiste wijze betrokken en op de hoogte gehouden van de voortgang, belangrijke besluiten en ontwikkelingen in het project. Participatieproces De gemeenteraad heeft besloten voor lopende en toekomstige onderwijshuisvestingsprojecten te sturen op een proces waarbij aan het begin van het project afspraken worden gemaakt over hoe participatie plaatsvindt en binnen welke kaders deze participatie invloed heeft op het plan. Dit beleidsuitgangspunt is noodzakelijk tot de participatie-verordening is vastgesteld om de betrokkenheid van de omgeving te waarborgen. Er is een communicatie- en participatieplan gemaakt (zie bijlage I). 3.2

Interne en externe communicatie

Nieuwsbrief School Lyndensteyn informeert in een periodieke nieuwsbrief het team en overige gebouwgebruikers, MR en ouders/verzorgers over de vorderingen van de vernieuwbouw. Ook de gemeente, Revalidatie Friesland (RF), het Ronald McDonaldhoeve, de manege en omwonenden ontvangen deze nieuwsbrief.

McDonaldhoeve en gevraagd om voldoende (behoud van) groen qua zicht- en geluidwering. Opmerkingen zijn vastgelegd. Bij afronding van het DO vindt de volgende bijeenkomst plaats. Raadsinformatiebijeenkomst Op 17 april 2025 zijn vertegenwoordigers van 4 fracties op bezoek geweest bij School Lyndensteyn. Zij zijn rondgeleid en er is een toelichting gegeven op het project, het proces en de uitwerking tot op heden. Besluitvormende raad Conform de beschikking moet SO Fryslân als bouwheer een uitvoeringsgereed bouwplan voor besluitvorming voorleggen aan college en gemeenteraad. Echter, gezien de financiële uitdagingen rondom het project en de werkwijze middels een bouwteam, wordt het bouwplan VO+ met bijbehorende stichtingskostenraming al aan college en gemeenteraad voorgelegd. Bij de bouworganisatievorm “bouwteam” is de aannemer al vanaf de ontwerpfase betrokken is en stelt hij na het DO zijn definitieve prijs op voor de uiteindelijke aannemersovereenkomst. Een raadsbesluit is nu nodig om de bestuurlijke kaders en financiële randvoorwaarden vast te leggen waarbinnen het DO kan worden afgerond. Op basis van het DO-fasedocument kan - na instemming van de gemeente – worden overgegaan tot contractvorming en uitvoering. Het VO+ is een vergevorderde uitwerking ten opzichte van het VO, doordat het schoolbestuur met het bouwteam al gerichte optimalisaties en bezuinigingen heeft doorgevoerd.

Dat maakt dat de gemeente hierover nu een verantwoorde beslissing kan nemen.

Buurtbijeenkomst Op 18 maart 2025 vond een buurtbijeenkomst plaats met de direct omwonenden en naastgelegen partners (Ronald Mc Donaldhoeve, de manage en RF). De aanwezigen zijn meegenomen in het proces en de uitwerking van het concept VO. Vanuit de buurt zijn er geen opmerkingen gekomen over de aanzichten van het gebouw. Wel is aandacht gevraagd voor (geluid)overlast (mede i.r.t. de uitvoeringsplanning), afstemming over de nutscapaciteit i.r.t. verduurzaming bij RF en de Ronald LindHorst huisvestingsadviseurs bv

pagina 7 van 23

4

UITGANSPUNTEN

In dit hoofdstuk benoemen we diverse uitgangspunten voor het project. Als er wijzigingen zijn in de uitgangspunten, worden deze hier toegelicht. 4.1 Ambitieprofiel Bij het opstellen van de programma’s van eisen (PvE) zijn de ambities uit het Integraal Huisvestingsplan van de gemeente Opsterland en de visie van School Lyndensteyn vertaald naar concrete eisen en wensen: ▪ Het gebouw voldoet aan het BBL. ▪ Het gebouw voldoet minimaal aan BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Met de gemeente is vastgesteld dat energetische maatregelen om te voldoen aan ENG aanvullend inzichtelijk worden gemaakt. ENG is wel het einddoel. ▪ Het PvE Frisse Scholen klasse B is van toepassing. ▪ De mate waarin duurzaam bouwen en hergebruik van materialen mogelijk is, dient nader onderzocht te worden met het ontwerpteam. ▪ Er is geen concrete circulaire ambitie voor dit project vastgesteld. Waar mogelijk wordt circulariteit in het ontwerp meegenomen. Aangezien er vanuit gemeentelijke ambities en beleid geen aanvullende dekking is, zijn er geen harde eisen en worden enkel ‘laaghangend-fruit’ maatregelen meegenomen. De circulaire mogelijkheden worden onderzocht met ontwerp-/bouwteam. 4.2 Ruimtebehoefte en normvergoeding Voor het (V)SO zijn leerlingaantallen lastig te voorspellen. School Lyndensteyn wordt daarom ook niet opgenomen in de prognoses die de gemeente jaarlijks opstelt.

In overleg tussen gemeente en SO Fryslân is in het IHP uitgegaan van ca. 210–220 leerlingen. Voor de normatieve ruimtebehoefte is voor het IHP uitgegaan van 213 leerlingen (excl. gemiddeld 20-30 residentiële leerlingen, excl. gymzaal en therapiebad). Dit is ook gehanteerd voor het RFPvE dat in de definitiefase is vastgesteld. SO Fryslân ziet, aansluitend op de ontwikkeling in het speciaal onderwijs, bij haar scholen een stijging van het aantal leerlingen. Op 1 oktober 2025 zijn er 232 leerlingen (1 februari 2026 worden 241 verwacht).

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

Bijstelling uitgangspunten m2 De stijging van het aantal leerlingen is nu aanleiding tot bijstellen van de m2 (308 m2 bvo extra). De verschillen zijn hieronder aangegeven.

▪ Vaste voet ▪ SO + toeslag ▪ VSO + toeslag ▪ Speellokaal Totaal bvo in m2

Normatieve ruimtebehoefte (m²) 1-10-2023 | 213 lln. 1-10-2025 | 232 lln. 370 370 1.780 1.670 1.302 1.721 90 90 3.542 3.850

Bijzonderheden en aandachtspunten In het RFPvE zijn o.a. de volgende punten benoemd (H3.2.1). ▪ De ontwikkeling van het aantal leerlingen speciaal onderwijs. ▪ Residentiele leerlingen (aanvullend op reguliere leerlingen) waar de normatieve ruimtebehoefteberekening geen rekening houdt. Dit zijn leerlingen die tijdens het jaar revalideren en tijdelijk onderwijs volgen bij School Lyndensteyn (onderwijs-zorgarrangement). Zij blijven ingeschreven op hun eigen school. Het aantal en de verblijfsduur fluctueren per jaar. Het gaat om leerlingen met een zwaar (fysiek) trauma, die een rolstoel of bed nodig hebben (en dus meer ruimte); ▪ Telling/registratie en categorisering leerlingen DUO. ▪ Ontwikkeling bij RF (volwassenen naar Leeuwarden, focus in Beetsterzwaag op kind/jeugdvoorziening richting 2030). ▪ Benodigde ruimte voor geïntegreerd werken onderwijs & zorg (o.a. residentiële leerlingen en samenwerking school-RF). Voor het geïntegreerd werken zijn geen extra m2 opgenomen in het RFPvE. De zorg door RF is in de beschikbare m2 onderwijscapaciteit van school. ▪ Omissies in landelijke regelgeving onderwijshuisvesting (bekostiging) (V)SO. Gehanteerde regelgeving van het Rijk is niet passend in de praktijk. ▪ Beperkt aantal klokuren in 1 gymzaal. Tot op heden is dit binnen het schoolrooster met passen en meten ‘ingepast’ in het speellokaal, de gymzaal en het zwembad.

Back-up optie is medegebruik van de sporthal van RF, maar dat heeft nadrukkelijk zijn beperkingen. pagina 8 van 23

Ruimtelijk functioneel programma van eisen (RFPvE) Tussen ‘20 en ‘22 zijn diverse huisvestingsscenario’s onderzocht. Wegens locatiegebondenheid (samenwerking met RF), beperkte terreinomvang, de specifieke doelgroep, de complexiteit en de wens voor behoud van volume en gebruiksoppervlakte is gekozen voor vernieuwbouw in plaats van (vervangende) nieuwbouw. De school heeft in de huidige situatie normatieve overcapaciteit. Met oog op het RFPvE en inpassing in een bestaande situatie (vernieuwbouw), streven SO Fryslân en School Lyndensteyn ernaar om de aanwezige gebruikscapaciteit te behouden en niet verder uit te breiden. Toets ruimtebehoefte De tabel toont de normatieve ruimtebehoefte voor bij 232 leerlingen, de bestaande gebouwcapaciteit en de capaciteit volgens het RFPvE en VO.

Totaal BVO Onderwijs ▪ Bouwdeel 1973 ▪ Bouwdeel 1977 ▪ Bouwdeel 1994 ▪ Bouwdeel 2006 ▪ Bouwdeel 2009 Bewegingsonderwijs ▪ Gymzaal ▪ Zwembad Normatieve overcapaciteit

Ruimtebehoefte normatief (m²) *

Bestaand (m²)

4.525 3.850

5.748 5.150 1.826 1.447 588 547 742 598 358 240 1.223

675

RFPvE (m²)

5.682 5.011 incl. incl. incl. incl. incl. 671 431 240 1.157

VO (m²)

5.769 5.094 incl. incl. incl. incl. incl. 675 426 249 1.244

DO (m²)

volgt -

* NB. De normatieve ruimtebehoefte voor ‘onderwijs’ gaat uit van 232 leerlingen (excl. residentiële leerlingen). Voor het bewegingsonderwijs is geen eenduidige norm; hier is het VO overgenomen ter vergelijk.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

Bevindingen ▪ In voorgaand fasedocument is als doel genoemd het VO uit te werken naar een passende capaciteit voor toekomstbestendige huisvesting op de locatie en binnen de beschikbare gebouwcapaciteit. Met de intentie om, waar mogelijk en verantwoord en met inachtneming van inpassingsverliezen, de aanwezige overcapaciteit terug te dringen richting de genormeerde capaciteit. ▪ De architect heeft onderzocht of het VO op ruimteniveau voldoet aan de eisen in het RFPvE. Op een paar afwijkingen na, zijn alle gevraagde ruimten verwerkt in het VO. ▪ Afwijkingen of bijzonderheden: ▫ In overleg met het MT zijn een aantal nevenruimtes anders ingevuld (bv. IB-werkplekken, bergingen etc.) en ondersteunende ruimtes verplaatst van SO- naar VSO-domein. ▫ Enkele voorgeschreven ruimten zijn gecombineerd uitgevoerd als optimalisatie (bv. bergingen 3/4 samengevoegd met 5/6/7). ▫ Stagebureau – instructieruimte wordt geen fysieke ruimte voor gerealiseerd, deze functionaliteit wordt opgenomen in het praktijklokaal of in de multifunctionele ruimte. ▫ Was- en kleedruimten gymzaal en zwembad zijn gecombineerd. ▫ De VSO-kantine is nu 190 m2 en als krap ervaren bij 90 leerlingen. In het VO zijn kantine en podium 125 m2, aangevuld met gang VMBO/PGO ca. 160 m2. Bij meer VSO-leerlingen (verwacht) zal dit een uitdaging zijn.

De gangzone moet in ieder geval betrokken worden en geschikt ingericht worden en ook andere ruimten in school of buiten moeten dan worden gebruikt. ▫ Er is een kleine afwijking in m2 zwembad (249 resp. 240 m2). Dit is gevolg van een meer gedetailleerde berekening van de totale capaciteit van het VO+ door de architect en toebedeling van gangen toegangszones naar het zwembad en de gymzaal. ▪ De gymzaal is conform RFPvE iets groter dan de bestaande situatie. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een grotere zaalafmeting (aansluitend bij de verordening). ▪ Inrichting plein/terrein is (m.u.v. losse inrichting en speeltoestellen) al opgenomen in de stichtingskostenraming. Nadere uitwerking van het plein en terrein volgt in de DO-fase. pagina 9 van 23

De ruimtetoets van MAKR is opgenomen in bijlage II (genoemde oppervlaktes is netto vloeroppervlak, NVO). In bijlage III is de BVO-meting opgenomen én een overzicht met een verklaring/duiding van de normatieve overcapaciteit. Verklaring ‘overmaat’ Zoals zichtbaar is de ruimtebehoefte voor het onderwijs 3.850 m2 en is het VO uitgewerkt op een totale oppervlakte van 5.094 m2 (zonder gymzaal en zwembad). Dit is een “normatieve overmaat” van 1.244 m2. In bijlage III is zichtbaar gemaakt hoe deze “overmaat” ontstaat en verklaard dat deze in een situatie van vernieuwbouw niet volledig te reduceren is als gevolg van inpassingsverliezen. Dit heeft 3 redenen. Reden van “overmaat” Bestaande ruimten zijn groter dan PvE (rood) Overmaat in al aanwezige verkeersruimten (groen) Optimalisaties/bezuiniging op PvE (terugdringen m2), echter op inefficiënte plek (geel) Totaal

m2 452 m2 276 m2 469 m2 1.197 m2

Dit overzicht maakt duidelijk dat een groot deel van de “overmaat” (1.197 m2 van de 1.244 m2) verklaarbaar is en niet verder terug te dringen is. Het maakt ook dat meer m2 gebouw vernieuwbouwd moeten worden dan de normatieve ruimtebehoefte waarop de bekostiging is gebaseerd. Dit verklaart een belangrijk deel van het financieel tekort (zie ook H7). * NB. Het overzicht houdt (door hantering 1x vaste voet + toeslag voor alle leerlingen in m2) nog maar beperkt rekening met de extra ruimtebehoefte voor residentiele leerlingen, ca. 170-300 m2 BVO voor 12-20 leerlingen. Hiermee resteert nog nauwelijks ‘overmaat’.

Toename leerlingaantallen Er is een stijging van leerlingaantallen en prognoses, die een bijstelling van de ruimtebehoefte vraagt. In de laatste leerlingprognoses (oktober ‘25) is er een reductie van 8 leerlingen in het SO (129 → 121) en een toename van 27 leerlingen in het VSO (84 → 111). De ruimtebehoefte voor SO-leerlingen is 13,8 m2 per leerling en VSO 15,5 m2 per leerling. De

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

totale toename van onderwijscapaciteit is 308 m2 BVO. Zoals aangegeven wordt er vanaf februari 2026 een stijging verwacht naar 241 leerlingen. Bepaling normvergoeding Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over de berekening van de m2 en normvergoeding voor de vernieuwbouw (zie ook PKP DF & beschikking gemeente). In de VO-fase zijn een aantal aanvullende afspraken gemaakt. ▪ 1x vaste voet voor school + voor alle leerlingen de m2-opslag. Dit doet recht aan de ruimte en voorzieningen die de doelgroep nodig heeft en houdt beter rekening met extra benodigde m2 voor leerlingen met een lichamelijke of meervoudige handicap, het toenemend aantal residentiële leerlingen en de geïntegreerde zorg vanuit RF in school. ▪ Het gehele gebouw moet weer 50 jaar vooruit kunnen, ook de gebouwdelen uit 2006/2009 die - uitgaande van een levensduur van 40 jaar - nog niet volledig zijn afgeschreven. Dit zodat: ▫ het gehele gebouw in één keer kan worden aangepakt (technisch ook noodzakelijk) ▫ het gewenste PvE in lijn met de onderwijskundige visie te realiseren is ▫ beter aan de voorwaarden voor de maximale Dumava-subsidie kan worden voldaan ▫ een voordeliger proces met minder overlast mogelijk is (praktisch en technisch beter te organiseren).

▪ Alhoewel het gehele gebouw zodanig wordt aangepakt dat het weer 50 jaar vooruit kan, krijgen de niet afgeschreven gebouwdelen uit 2006/2009 geen volledige normvergoeding. Afgesproken is dat voor deze bouwdelen qua berekening van de vergoeding wordt uitgegaan van een vergoeding van: ▫ 100% van de installatietechnische aanpassingen ▫ 50% van de bouwkundige aanpassingen (uitgaande van minimaal noodzakelijke aanpassingen) ▪ SO Fryslân is verantwoordelijk voor de instandhouding (exploitatie, onderhoud) van het gehele gebouw, dus ook voor de ‘normatieve overmaat’.

pagina 10 van 23

4.3 Technische kwaliteit per discipline De gebouwkwaliteit en uitgangspunten voor de techniek in het gebouw worden beschreven in het technische programma van eisen (TPvE). Het ambitieprofiel uit H4.1 is hiervoor als vertrekpunt gehanteerd. LindHorst heeft de basis voor het TPvE opgesteld en besproken met de regiegroep. Het TPvE is in voorgaand fasedocument vastgesteld. Naarmate het ontwerp verder wordt uitgewerkt, worden de uitgangspunten per discipline concreter ingevuld. Dit betreft de onderdelen bouwkundig, constructief, installatietechnisch, bouwfysica en brandveiligheid en terrein. Per onderdeel beschrijven we hierna de aandachtspunten en bijzonderheden en geven we een vooruitblik op de verdere uitwerking. Bouwkundig Het VO is samen met School Lyndensteyn en het ontwerp-/bouwteam vormgegeven. De visie van de architect bij de architectenselectie vormde de basis. Aan de hand van de PvE’s en gesprekken met het ontwerp/bouwteam is een goed doordacht plan uitgewerkt. De teamleiders van school hebben ingestemd met de plattegrondindeling in het VO. Verder zijn in relatie tot het beperkt beschikbare budget in het VO al ‘sobere en doelmatige’ keuzes gemaakt. Er is echter niet getornd aan de kwalitatieve uitgangspunten in relatie tot een levensduur van 50 jaar.

Conform het vorige fasedocument heeft de architect gekeken naar optimalisatie van de bruto/netto verhouding (RFPvE = 1,5 voor school). In het VO is deze verhouding 1,35 voor de school en 1,05 voor de sport. Dat is efficiënt, maar maakt tegelijkertijd ook dat er minder ruimte is voor gangzones (en daarmee plek voor rolstoelen/materieel) dan in het RFPvE). Dit is ook een consequentie van inpassing in bestaande bouw (inpassingsverlies). Lager dan 1,3 is niet mogelijk en onwenselijk gezien er voldoende beweeg- en stallingsruimte voor de doelgroep leerlingen nodig is. Bijzonderheden en aandachtspunten ▪ De kleur- en materiaalstaat is toegevoegd aan het bouwkundig VO. Deze is nog niet besproken met school en enkel ter onderbouwing voor de kostenraming toegevoegd. In de DO-fase worden de kleuren,

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

▪

materialen en het interieur besproken en vastgelegd in het ontwerp/bouwteam. Ook in relatie tot de financiën. De gebouwdelen 2006 en 2009 zijn in het huidige VO volledig meegenomen in de afwerking. Dit om het geheel op elkaar aan te laten sluiten.

Het bouwkundig VO is opgenomen in de bijlage, zie bijlage IV. Constructief De constructeur heeft het ontwerp vertaald naar een constructieve opzet. Grotendeels bestaat deze uit de bestaande draagconstructie. Bij de nieuwbouwdelen is uitgegaan van een praktische, doelmatige opzet met gebruik van een staalconstructie in combinatie met een stalen dakplaat. Het constructief VO is op hoofdlijnen getoetst aan de uitgangspunten uit de PvE’s. De aspecten die nadere uitwerking of aandacht vragen in de DOfase zijn in de VO-stukken benoemd (zie bijlage V). Bijzonderheden en aandachtspunten ▪ Brandwerendheid huidige draagconstructie: uitgangspunt voor het constructieve ontwerp is de eis dat de hele draagconstructie 30 minuten brandwerend is. Op dit moment is nog onbekend of de bestaande draagconstructie voldoet aan deze eis. Dit wordt momenteel uitgezocht en moet in de DO-fase helder zijn. De financiële consequenties zijn in de VO+ fase ingeschat en opgenomen in de stichtingskostenraming. ▪ Draagkracht platte dak naast de nieuwe gymzaal is aandachtspunt. Evenals die van de nieuwe middenbouwlokalen (voor PV-panelen). ▪ Ter plaatse van de nieuw te bouwen gebouwdelen zijn sonderingen uitgevoerd. Dit is verwerkt in het Constructief VO.

Installaties Op basis van de ontwikkelde plattegronden hebben de installatie- en bouwfysisch adviseur gekozen voor het beste passende systeem binnen de ambities voor de vernieuwbouw (Frisse Scholen klasse B, ENG) en het beschikbare budget. Er is uitgegaan van een decentraal VAV-systeem met meerdere kleine luchtbehandelingskasten en warmtepompen. Koeling en pagina 11 van 23

verwarming van ruimten gaat via lucht (all-air); er zijn geen radiatoren of vloerverwarming. De zeer korte reactietijd van het systeem kan temperatuurschommelingen snel ondervangen. De ventilatiebehoefte wordt individueel per ruimte geregeld op basis van het actuele CO2 gehalte. In elke ruimte is de temperatuur (binnen vastgestelde bandbreedte) door de gebruiker te beïnvloeden. Het dak van het schoolgebouw en de gymzaal krijgen PV-panelen. Het installatietechnisch VO is op hoofdlijnen getoetst aan de uitgangspunten uit de PvE’s. De aspecten die nadere uitwerking of aandacht vragen in de DO-fase zijn in de VO-stukken benoemd. Bijzonderheden en aandachtspunten ▪ De bouwdelen uit 2006 en 2009 zijn in de installatietechnische werkzaamheden meegenomen in de verduurzamingslag die nodig is om te voldoen aan de eisen qua energieprestatie. ▪ Alternatieve toepassing van vloerverwarming is in de VO-fase verkend. Enkel vloeren voor bouwdeel 2009 zijn geschikt. Gezien dit maar een klein deel is, is het advies dit niet toe te passen. ▪ De punten die in DO-fase aandacht vragen staan vermeld in het verificatierapport installaties van EWZ. ▪ Vanuit het TPvE geldt een hoge duurzaamheidsambitie voor de vernieuwbouw. Uitgangspunt is minimaal te voldoen aan BENGcriteria met als einddoel te voldoen aan ENG-criteria (ENG is het uitgangspunt in het VO+).

Voor de BENG—eis moet de gehele gebouwschil zeer goed geïsoleerd worden. Echter, sommige constructiedelen zijn niet eenvoudig bereikbaar of de bestaande constructie afmetingen laten het niet toe om aan de nieuwbouweisen voor thermische isolatie te voldoen. EWZ adviseert om in de DO-fase de aanvullende maatregelen en investeringen voor de stap van BENG naar ENG kritisch te onderzoeken i.r.t. de te behalen voordelen. Hiermee worden onevenredig complexe en dure aanpassingen voorkomen. Het installatietechnisch VO is opgenomen in bijlage VI.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

Bouwfysica en brandveiligheid Zoals omschreven onder het kopje ‘constructief’ zijn er een aantal vragen over de brandwerendheid van de staalconstructie. Adviseur EWZ heeft de eisen hiervoor onderzocht. In beginsel wordt geen eis gesteld aan de brandwerendheid van de hoofddraagconstructie, omdat de hoogste vloer zich op de begane grond bevindt. Wel moet de integriteit van de brandwerende scheidingsconstructies worden gewaarborgd. Dit betekent dat de delen van de staalconstructie die bijdragen aan de stabiliteit of samenhang van deze brandwerende scheidingen, tenminste 30 minuten brandwerend moeten zijn uitgevoerd. In het DO bepaalt de constructeur voor welke delen van de staalconstructie dit geldt en op welke wijze deze brandwerendheid wordt gerealiseerd en gewaarborgd. De uitvoeringsfasering gaat uit van de voorgestelde compartimentering van de brandscheidingen. Hiermee komt de brandveiligheid van het gebouw, dat tijdens de vernieuwbouw in bedrijf blijft, niet in geding. Voor de volledigheid is de faseringstekening opgenomen als bijlage VII. Terrein Volgt in de uitwerking van het DO.

4.4

Verschillen PvE en ontwerp

Frisse Scholen Toets Het ontwerp moet voldoen aan de minimale eisen uit het PvE Frisse Scholen. Het DO wordt hierop getoetst. Voorafgaand aan deze toets zijn bij de uitwerking van het VO enkele zaken naar voren gekomen die afwijken van het ambitieniveau: ▪ Ruimtevolume: Door de bestaande structuur is het onmogelijk in alle klaslokalen de voorgeschreven hoogte te halen. In het ontwerpteam is een praktische invulling afgesproken. In elk lokaal wordt gepoogd deze hoogte na te streven, dan wel zo dicht als mogelijk. ▪ Luchtverversing: De lokalen voldoen aan de voorgeschreven eis. Om een praktische en betaalbare installatie te ontwerpen, wordt voor de ondersteunende ruimtes de ventilatie-eis uit het BBL aangehouden (i.p.v. Frisse Scholen FS klasse B). pagina 12 van 23

▪

Daglicht: Door de bestaande structuur is het onmogelijk in alle klaslokalen de daglichteis te behalen. In het ontwerpteam is besproken dat dit een logisch gevolg is van vernieuwbouw van een bestaande school. Voor diverse lokalen wordt de daglichteis bijgesteld naar Frisse Scholen Klasse C dan wel de eisen BBL.

4.5 Nuts en netcongestie De nutsaansluiting en netcongestie blijven een serieus aandachtspunt. School Lyndensteyn heeft tot op heden nog geen eigen aansluiting. De huidige aansluiting is een aftakking van de grootverbruik aansluiting van het revalidatiecentrum (RF). Dit moet sowieso worden gesplitst, omdat RF niet als stroomleverancier mag optreden voor school. De school heeft nu een aansluiting heeft van ca. 250 KvA, terwijl er behoefte is aan 380 KvA. Dit extra vermogen is niet beschikbaar, o.a. omdat RF zelf ook wil verduurzamen. School Lyndensteyn en RF gebruiken beide de private biomassacentrale van Delta T, die warmte levert via een ringleiding. Beiden hebben een verduurzamingsopgave, maar stuiten op netcongestie. Liander kan voorlopig geen zwaardere elektriciteitsaansluiting leveren (verwachting niet eerder dan 2035). Hierdoor is samenwerking tussen partijen essentieel voor een toekomstbestendige warmtevoorziening. In het 1e overleg (23-9-25) is de situatie en noodzaak van samenwerking besproken met vertegenwoordigers van Delta T, School Lyndensteyn/SO Fryslân, Revalidatie Friesland, gemeente Opsterland en adviseurs. School Lyndensteyn werkt aan een aardgasloos totaalconcept (dit i.r.t. tot de Dumava-subsidie). In eerste instantie was de intentie om dit te doen met zogenaamde VRF-systemen (installatieconcept).

Door de problematiek rondom de beschikbare capaciteit is dit onhaalbaar. EWZ heeft diverse installatieconcepten onderzocht in relatie tot de netcongestie en de biomassacentrale. Deze varianten studie is opgenomen in bijlage VIII. Om nadere samenwerking tot stand te brengen moet de installatie van de school o.b.v. een watergedragen systeem worden uitgevoerd. Hiermee is de school voor nu en in de toekomst flexibel om in te springen op alle

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

mogelijke veranderingen qua energievoorziening. RF wil de bestaande infrastructuur van de biomassacentrale blijven gebruiken. Het huidige contract met Delta T loopt in 2027 af. Daarna zal Delta T de energieprijzen herzien. Dit is een risico voor School Lyndensteyn en RF qua exploitatie. Delta T heeft ook onderzocht wat de benodigde investering is om de biomassacentrale na 2027 in gebruik te kunnen houden. Ook wordt de eigendomssituatie van Delta T verkend (i.r.t. toekomstbestendige bedrijfsvoering en leveringsgaranties). Er is – mede gezien de onderlinge afhankelijkheden – breed draagvlak voor een gezamenlijke oplossing waarbij de biomassacentrale een rol blijft spelen. Mits investeringen en eigenaarschap gezamenlijk worden onderzocht en tot goede afspraken leiden. Betrokken partijen leggen hun gezamenlijke intenties binnenkort (uiterlijk bij afronding DO) vast in een intentieverklaring. Hierin staan ook de vervolgstappen die moeten worden gezet. De concept intentieverklaring is in bijlage VIII opgenomen. Delta T heeft eind 2025 aangegeven dat de technische staat van de huidige installaties goed genoeg is om de komende 5 jaar vooruit te kunnen. Na 5 jaar is een investering van ca. € 200.000,- (excl. btw, prijspeil 2025) nodig om de installaties in stand te houden.

De levensduur van de leidingen in de grond blijken na een gesprek met de leverancier langer te zijn dan vooraf ingeschat en daarmee geen risico te vormen. Om gebreken uit te sluiten wordt er nog een proef gedaan naar de staat van de terreinleidingen. Als deze uitwijst dat de technische staat van de terreinleiding goed is, is er hiervoor geen aanvullende investering nodig. Voor de vernieuwbouw gaan we ervan uit dat de investering voor de biomassacentrale voor rekening van de (huidige of toekomstige) eigenaar is. Aannemelijk is dat deze investering in de energieprijzen voor het nieuwe contract wordt doorgerekend (stijging exploitatielast). In overleg wordt bepaald hoe met een investering wordt omgegaan. Vermoedelijk betekent dit een wijziging in de exploitatielast van SO Fryslân.

pagina 13 van 23

4.6 Bestemmingsplan De vernieuwbouw betreft de bestaande locatie van School Lyndensteyn aan de Hoofdstraat 1 te Beetsterzwaag. Deze locatie heeft in het bestemmingsplan een maatschappelijke bestemming die aansluit op de onderwijsbestemming.

Afstemming met welstand (Hus & Hiem) Momenteel is het onbekend of er afstemming met de welstandcommissie benodigd is. De verwachting is van niet, maar dit moet nader uitgezocht worden. Dit wordt bij het DO verder opgepakt. Vergunningsvrije werkzaamheden In het project zijn diverse werkzaamheden aanwezig die conform wetgeving vallen onder de noemer “onderhoud” en vergunningsvrij uitgevoerd mogen worden. Bijvoorbeeld: ▪ Vervangen dakbedekking (+ na-isolatie) ▪ Schilderwerk buiten/binnen ▪ Kleine interne verbouwingen Het realiseren van het nieuwbouwdeel is een vergunningsplichtig onderdeel evenals het vervangen van kozijnen/gevelbeelden. Na vaststelling van het VO vindt er een overleg met bevoegd gezag plaats. De uitkomst hiervan wordt in het volgende fasedocument meegenomen.

Resume van de bestemmingsplaneisen (uit voorgaand fasedocument) De beoogde locatie van de school behoort tot het bestemmingsplan “Beetsterzwaag Kom” en bevat de volgende kenmerken: ▪ Functieaanduidingen - Enkelbestemming - maatschappelijk ▪ Hoogte bouwhoogte school: maximum bouwhoogte: 5m/12m. Naast de bestemmingsplaneisen heeft de gemeente vooralsnog geen aanvullende randvoorwaarden gesteld. Een maximale bouwhoogte kan een belemmering zijn, met aanpassing van het geldende bestemmingsplan tot gevolg. Na het VO wordt in overleg met de gemeente bepaald welke procedure van toepassing is (BOPA/bestemmingsplanwijziging). 4.7 Omgevingsvergunning De aanvraag voor de omgevingsvergunning moet tijdig worden ingediend. Uit onderzoek blijkt dat er een omgevingsvergunning nodig is voor het nieuwbouwdeel. Deze wordt aangevraagd na de afronding van het DO.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

Benodigde onderzoeken De Preventgroep heeft onderzoek gedaan naar de volgende onderdelen: ▪ Quickscan Flora en Fauna & Asbestonderzoek ▪ AERIUS – berekening (stikstof) ▪ Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 ▪ QuickScan Archeologie Uit de diverse onderzoeken blijkt dat er geen belemmeringen zijn t.a.v. archeologie, AERIUS, bodem, flora en fauna. In het gebouw zijn conform de asbestrapportage op enkele plekken asbesthoudend materiaal aangetroffen. Dit materiaal moet bij de sloop worden verwijderd door een gespecialiseerd bedrijf. De sanering van deze onderdelen zijn opgenomen in de stichtingskosten. Niet zichtbare locaties met asbesthoudend materiaal blijft altijd een risico bij vernieuwbouwprojecten en zullen in eerste instantie vanuit de post onvoorzien bekostigt worden. De uitgevoerde onderzoeken zijn opgenomen in bijlage IX.

pagina 14 van 23

5

PROJECTPLANNING

5.1 Planning De planning wordt in elke regieroep besproken. De planning uit het fasedocument Definitiefase is begin VO-fase aangevuld. Overeenkomstig de planning van 4 februari 2025 is het VO eind april ‘25 in het ontwerpteam afgerond. Daarbij is uitgegaan van een gefaseerde ingebruikname vanaf Q3 2025 en eindoplevering in Q3 2027. De voortgang en het tempo van het proces hangt mede af van: ▪ De omgevingsvergunning (verschillende onderzoeken). ▪ Voldoende budget voor de vernieuwbouw. ▪ Benodigde fasering i.r.t. het in gebruik blijven van het gebouw en/of eventuele tijdelijke huisvesting. ▪ Gemeentelijke besluitvormingsprocessen. ▪ Capaciteit medewerkers School Lyndensteyn. ▪ Capaciteit ontwerpteam/bouwteam. 5.2 Afwijkingen voorgaande planning In de regiegroep van mei ‘25 is geconcludeerd dat de overallplanning met name qua voorbereidingstijd te ambitieus was. Eerder was het streven het DO begin juli ‘25 vast te stellen, om eind september ’25 ter besluitvorming aan de raad voor te leggen. Na vaststelling van het VO zouden er dan nog 8 weken zijn voor uitwerking van het DO. Mede gezien de (financiële) uitdagingen in het VO was dit niet realistisch: ▪ De ontwerpfase vraagt van elk een hoge inzet in een kort tijdsbestek. ▪ Tijd voor afstemming is beperkt en borging van de kwaliteit komt daardoor onder druk te staan. ▪ Realisatie van een goed doordacht DO/TO staat onder druk.

Door meerdere aannemers en installateurs is de korte DO-/TO-fase in de selectiefase als risico benoemd en geadviseerd hier meer tijd voor te nemen (NB. zonder vertraging van overall uitvoeringsplanning). ▪ De uitkomsten van de VO-raming i.r.t. budget (overschrijding) geven een extra uitdaging in het proces en vraagt meer voorbereidingstijd om optimalisaties, bezuinigingen en alternatieven te verkennen.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

In de regiegroep van september ’25 is daarom besloten: ▪ Optimalisaties en mogelijke bezuinigingen op het VO te inventariseren. Na besluitvorming in de regiegroep over het VOfasedocument inclusief optimalisaties en bestuurlijk overleg tussen gemeente en SO Fryslân, kan het DO worden uitgewerkt. ▪ De voorbereidingsplanning bij te stellen en te koersen op besluitvorming op het VO in de gemeenteraadsvergadering van 26-12026 (24-11-25 stukken op route, vereist dat het VO+ eind oktober gereed is). In de regiegroep van oktober ’25 is besloten: ▪ De werkzaamheden van het bouwteam kortstondig stop te zetten en vanaf december weer op te pakken. Deze werkzaamheden stagneren door onduidelijkheid over de financiële haalbaarheid. ▪ Doelstelling is om 4 weken na het raadsbesluit (2 maart 2026) het DO af te ronden. De uitwerking van het DO wordt vooruitlopend op het raadsbesluit wel opgestart en het ontwerpteam krijgt hiervoor opdracht. Op basis van bovenstaande is de overall planning bijgesteld en opgenomen als bijlage X.

pagina 15 van 23

6

AANBESTEDINGEN

De bouworganisatievorm is ongewijzigd ten opzichte van voorgaande fasedocument (bouwteam). 6.1 Ontwerpfase Ongewijzigd ten opzichte van voorgaande fasedocument.

6.2 Uitvoeringsfase Typerend voor de rolverdeling binnen het bouwteam is dat de aannemer en installateur als ‘adviseur’ aan het ontwerpteam deelnemen. In april 2025 zijn de uitvoerende partijen voor het bouwteam via een Europese selectie geselecteerd. De werkzaamheden zijn aan Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD) (bouwkundige werkzaamheden) en Lammerink installatiegroep (installatietechnisch) gegund. Op 19 mei 2025 is de standstilltermijn afgelopen. Er zijn geen bezwaren ingediend. Er heeft een verificatie met de aannemers plaatsgevonden en na instemming van de regiegroep is de definitieve gunning gedaan door een bouwteamovereenkomst met beide partijen aan te gaan. Daarmee is nog geen financiële verplichting met de partijen aangegaan, m.u.v. de afkoopprocedure uit artikel 5. Financiering van de afkoopprocedure wordt bekostigd uit het bouwvoorbereidingskrediet. Bij een eventuele overschrijding van het bouwvoorbereidingskrediet staat SO Fryslân garant deze kosten voor eigen risico voor te financieren.

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

pagina 16 van 23

7

FINANCIEEL

7.1

Beschikbaar budget

In de basis is er een budget beschikbaar van € 17.027.305,- (incl. btw).

Bepaling normvergoeding en projectbudget (IHP/beschikking) Het project wordt conform IHP op basis van werkelijke kosten bekostigd, maar voor de initiële budgettering en het bouwboorbereidingskrediet is met de gemeente een uitgangspunt afgesproken (213 leerlingen en beperkte aanpassingen van de gebouwdelen uit 2006/2009). In december ’24 dit door de raad toegekend en beschikt. Er is een budget van € 11.646.989,- incl. Dumava en €0,35 mln. eigen bijdrage van het schoolbestuur. Middels het toekennen van € 2.502.409,- voor de bouwdelen 2009/2009 (zoals omschreven in H7.2) wordt het totaal herijkt budget 14.149.397,- (incl. btw). Herijking normvergoeding en projectbudget Op augustus en december ‘25 is bestuurlijk overleggen gesproken over o.a. de financiële uitdagingen. Dit heeft geleid tot een herijking van de budgetten. Een toelichting van de uitkomst is in H7.3 opgenomen. . Omschrijving Financiering gemeente Financiering gemeente | delen 1973, 1977 en 1994

€ €

8.150.845,-

Financiering gemeente | delen 2006 en 2009 (100% installaties, 50% bouwkundig) Financiering gemeente gymzaal Financiering gemeente therapiebad Tijdelijke huisvesting Indexatie prijspeil VNG 2024 --> 2026 Extra financiering netcongestie Extra financiering normvergoeding 213>232 leerlingen Extra financiering projectspecifieke kosten DUMAVA subsidie Financiering SO Fryslân DUMAVA subsidie Eigen financiering SO Fryslân TOTAAL budget Totaal stiko -/- taakstelling SO Fryslan € 616.678,-

€

2.502.408,-

€

€ € € €

1.142.228,exclusief 1.003.916,inclusief 1.078.532,982.699,266.678,500.000,-

€ € € €

1.000.000,400.000,17.027.305,17.027.305,-

LindHorst huisvestingsadviseurs bv

€

NB. Met de combi van budgetten voor tijdelijke huisvesting en vernieuwbouw voor de oude gymzaal, is het mogelijk om een nieuwe gymzaal te realiseren en daarmee en met een gefaseerd bouwproces tijdelijke huisvesting te voorkomen .

Het definitieve budget is in afwachting van het besluit van de gemeenteraad. 7.2 Stichtingskostenraming LindHorst toetst de stichtingskostenraming aan het budget. De stichtingskosten bestaan uit: bouwkosten, honoraria voor architect, projectmanagement en overige adviseurs, leges/vergunningen, loon- en prijsstijgingen en onvoorzien. In het TPvE is een demarcatie opgenomen voor de verdeling van posten tussen de kostendrager ‘bouwbudget’ en ‘inrichting’. De inrichtingskosten zijn voor rekening van SO Fryslân. 7.2.1 Budget versus stichtingskostenraming definitiefase In de definitiefase heeft LindHorst een stichtingskostenraming gemaakt. Daarin was nog geen rekening gehouden met prijsindexering (prijspeil 0109-2024) en netcongestieproblematiek e.d. De geraamde stichtingskosten lagen in deze fase hoger dan het budget. De raming gaf in vergelijking met recent gecalculeerde/aanbestede referentieprojecten een goed, actueel beeld. In de definitiefase viel niet te voorspellen of realisatie binnen budget haalbaar zou zijn. De uitwerking van het ontwerp, de fasering en mogelijkheden voor subsidies en eigen bijdrage moesten hier inzicht in geven.17 Dekking en aanvullend budget In het IHP zijn concessies gedaan omwille van de haalbaarheid van het totale IHP.

Dit met de kanttekening dat als blijkt dat met een realistisch plan met het beschikbare budget niet aan de huidige, minimaal wettelijke verplichtingen kan worden voldaan (bv. BENG), SO Fryslân en gemeente met elkaar in gesprek gaan over het plan en budget.

pagina 17 van 23

SO Fryslân en de gemeente hebben de overschrijding in de definitiefase als risico besproken en afgesproken in de VO-fase te bepalen: ▪ Welke optimalisaties, bezuinigingen, aanvullende dekking mogelijk is. ▪ Hoe om te gaan met 2006/2009-bouwdelen. ▪ Wat de definitieve eigen bijdrage van SO Fryslân is (1e verkenning: realistische inleg voor SO Fryslân € 350.000,- (incl. BTW). Hierbij zijn de volgende punten meegenomen: ▪ Gehele gebouw moet 50 jaar vooruit kunnen. Bij vernieuwbouw moeten we meer m2 aanpakken, ook 2006/2009-delen. Hier moeten een aantal noodzakelijke aanpassingen worden gedaan. Ook vanuit praktisch, organisatorisch en financieel perspectief is het logisch dit gelijk mee te nemen in de verbouw (o.a. praktisch lastig te scheiden in aansluiting bij het PvE en qua techniek, zorgt later voor hogere kosten en extra overlast voor de 2e fase en leidt tot gedeeltelijk verlies van de Dumava-subsidie, anders wordt deze naar beneden bijgesteld). ▪ Inpasmarge vernieuwbouw. Bij nieuwbouw is er meer ontwerpvrijheid en is makkelijker een compacter ontwerp te maken. Bij vernieuwbouw is de bestaande gebouwstructuur grotendeels leidend (ruimteverlies/ minder efficiënt en compact ontwerp mogelijk), dit vraagt een inpasmarge qua m2. ▪ Dumava-subsidie (integraal maatwerkadvies).

De ontvangen maximale Dumava-subsidie (integraal maatwerk-advies) vereist dat het gehele gebouw een bepaald kwalitatief eindniveau behaalt. ▪ VNG normen vs. werkelijke bouwkosten. De normvergoeding is gebaseerd op VNG-normen. Deze liggen lager dan de geadviseerde normbedragen van Kwaliteitskader Huisvesting RuimteOk (20 25) en sluiten niet aan bij ambities voor BENG+/ENG en FS klasse B. In het IHP is bij (ver)nieuwbouw uitgegaan van huidige eisen en BENG; voor ENG staan schoolbesturen zelf aan de lat. Om 50 jaar vooruit te kunnen is het met oog op toekomstige ontwikkelingen en wet- en regelgeving wijs ENG zoveel mogelijk als uitgangspunt te kiezen. Ook om de maximale Dumava-subsidie te kunnen krijgen. ▪ Levensduur 50 jaar. De gemeente heeft na vaststelling van het IHP de levensduur/afschrijving van (ver)nieuwbouw verlengd van 40 naar 50 jaar. Dat leidt mogelijk tot een grotere afwijking van de VNG-norm. LindHorst huisvestingsadviseurs bv

▪

▪ ▪

Budget gymzaal is o.b.v. VNG-normbedrag per m2 i.p.v. VNG-norm voor een gymzaal. De gymzaal is in het IHP doorgerekend o.b.v. de huidige m2 tegen het m2-normbedrag voor de school. Wanneer een gymzaal nieuw gebouwd wordt, hanteert de VNG een apart, hoger normbedrag. Doordat de gymzaal inpandig is en verder niet door andere sportverenigingen wordt gebruikt, kan deze compacter zijn dan een losse KVLO-gymzaal. Volgens VO wordt de gymzaal verplaatst en nieuw gebouwd. Dat is kostbaarder dan de huidige aanpassen. Echter, functioneel heeft dit meerwaarde en het bespaart op tijdelijke huisvesting i.c.m. een slimme bouwfasering. Slimme fasering en versnelde uitvoering. Om overlast voor team en leerlingen te beperken en voordeel te behalen qua prijsindexering. Toekomstbestendigheid (exploitatie) en eigen bijdrage SO Fryslân. Het gebouw heeft ook na vernieuwbouw normatieve overcapaciteit. Qua bekostiging ontvangt school voor minder m2 gebouw inkomsten. SO Fryslân voorziet hierin terugkijkend naar de afgelopen jaren geen knelpunten in de exploitatie zolang de school rond 200 leerlingen heeft en de bekostigingssystematiek op vergelijkbaar niveau blijft. Met de vernieuwbouw wordt het gebouw exploitatietechnisch geoptimaliseerd (qua onderhoud/energieverbruik).

Sowieso wordt het BENG; streven is een verdere optimalisatie en ENG met inzet van de Dumava-subsidie en een eigen bijdrage van SO Fryslân (waar dat kan en mag vanuit onderhoud- en exploitatievoordeel).

7.2.2 Stichtingskosten VO Voor het VO heeft ERAS bouwkostenadvies een bouwkostencalculatie opgesteld. EWZ heeft de installatietechnische kosten geraamd. De bouwkosten zijn met bijkomende kosten voor o.a. honoraria, leges, onvoorzien en prijsstijgingen door LindHorst verwerkt in een stichtingskostenraming. Budget versus stichtingskostenraming VO-fase De VO-stichtingskosten werden vergeleken met destijds beschikbaar projectbudget. De VO-fase gaf een forse overschrijding ten opzichte van het projectbudget. Het tekort was op hoofdlijnen te herleiden op de volgende (duurdere/grote) onderdelen: pagina 18 van 23

▪ ▪ ▪

Toeslag BENG → ENG i.c.m. netcongestie 2006 en 2009 bouwdelen die installatietechnisch wel geheel vernieuwd moeten worden Gedeeltelijke (circa 50%) bouwkundige aanpassing van alle bouwdelen om gelijkwaardige uitstraling te krijgen

7.2.3 Voorlopig Ontwerp+ Gezien de omvang van het tekort op basis van het VO, is afgesproken een VO+ uit te werken. De stichtingskosten van het VO zijn gebruikt als leidraad voor gesprekken met het bouwteam over het tekort. De werkzaamheden voor het VO+ bestonden uit het vinden van kansen om de stichtingskosten te verlagen. BGDD en Lammerink hebben het VO uitgerekend en een raming voor het werk afgegeven (zie bijlage XI). De basisramingen van BGDD en Lammerink (bouwkosten) zijn hierna weergegeven en betreffen de aanpak van de gehele school inclusief de bouwdelen 2006/2009. Ramingen bouwkosten Bouwgroep Dijkstra Draisma, bouwkundig Lammerink, E-installatie Lammerink, W-installatie Totaal bouwkosten incl. btw

€ incl. btw € 11.197.917,€ 2.249.277,€ 2.848.464,€ 16.295.659,-

De bouwkosten vormen samen met de overige kosten (o.a. honoraria ontwerpteam) de totale stichtingskosten. De totale stichtingskosten komen uit op € 18.925.858,-. Dat is inclusief de oplossingen voor de netcongestieproblematiek. Vervolg optimalisaties – van VO naar VO+ Met het bouwteam zijn optimalisaties en extra dekkingsopties uitgewerkt (materiaalkeuzes, subsidies en aanvullende middelen). Ook kansen uit het selectieproces van het bouwteam zijn meegenomen. De optimalisaties zijn geraamd en besproken met SO Fryslân en het bouwteam. Dit heeft geresulteerd in een classificatie van optimalisaties: ▪ Optimalisaties zonder inboeting aan kwaliteit (groen). Deze zijn voor de bouwheer acceptabel om door te voeren. LindHorst huisvestingsadviseurs bv

▪

Optimalisaties die technisch en/of ruimtelijk-functioneel inboeten op kwaliteit onderscheiden in opties die voor de bouwheer wel (oranje) en niet (rood) acceptabel zijn door te voeren met oog op kwaliteitseisen, levensduur van 50 jaar en consequenties voor de exploitatie. Omschrijving geaccordeerde optimalisaties Zonder kwaliteitsverlies (groen) Bouwkundige Installatietechnisch Met kwaliteitsverlies (oranje) Bouwkundige Installatietechnisch Bijstelling onvoorzien Totaal

€ incl. BTW € - 960.834,€ - 811.910,€ - 148.924,€ - 292.215,€ - 277.695,€ - 14.520,€ - 28.826,€ - 1.281.875,-

De optimalisaties zijn separaat benoemd in de stichtingskostenraming van het VO+ (zie bijlage XII). Met deze optimalisaties doorgerekend zijn de totale stichtingskosten € 17.643.983,-. 7.3 Financiële oplossingen Ondanks de optimalisaties liggen de stichtingskosten van het VO+ nog steeds boven het herijkte budget. Uit recente ervaringscijfers van vergelijkbare projecten blijkt dat de m2-prijs van het VO+ (dus inclusief optimalisaties) marktconform is. Op 4 december 2025 jl. hebben SO Fryslân en de gemeente een bestuurlijk overleg gehad over het oplossen van het tekort. Er zijn verschillende mogelijkheden besproken. Oplossingen aan ambtelijke zijde ▪ Volledige DUMAVA. In de beschikking is € 500.000,- van de DUMAVAsubsidie ter dekking van gemeentelijke kosten. In het bestuurlijk overleg is besloten dit als dekking toe te kennen (+ € 500.000,-). ▪ Extra budget beschikbaar stellen voor netcongestie problematiek: er is een aanvullende investering nodig om School Lyndensteyn flexibel te houden voor de uitdagingen i.r.t. de biomassacentrale in combinatie met netcongestie. Toekenning van aanvullend budget brengt het tekort aanzienlijk terug (+ € 1.078.532,-).