Taxatierapport Ecomunitypark 5 Oosterwolde

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM | RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs Abe Lenstra boulevard 10, 8448JB te Heerenveen Telefoon: 0513-644355 | Email: sijmen@rbmt.nl

Waardepeildatum 16 februari 2023

Rapportdatum 14 maart 2023

Opdrachtgever Gemeente Ooststellingwerf De heer C. Veenstra 't Oost 11 8431LE Oosterwolde

Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI-Taxatie gelden de voorschriften van TMI-Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI-Taxatierapport uitbrengen. TMI-Taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI.

Waarde op: 16-02-2023 | Taxateur: Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM

Printdatum: 14-03-2023 | Pagina

1

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:

65361945

VMS taxatienummer: Complex: Adres: Eigenaar:

66136488 Ecomunitypark 5 te Oosterwolde Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde Gemeente Ooststellingwerf

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

2.500 mð

Energielabel:

- / Geen

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

2019

Monument:

Nee

Totaal BVO mðof stuks:

975

Totaal VVO mðof stuks:

886

Verhouding VVO / BVO:

1:1,10

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten:

-

Markthuur per mðper jaar:

€ 104

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Ooststellingwerf

Contactpersoon:

De heer C. Veenstra

Doel taxatie: Taxateur:

Markt/herz. huur:

€ 91.740

Markthuur per mðper jaar:

€ 104

Locatie beoordeling

Score

Overig Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM

Waardepeildatum:

donderdag 16 februari 2023

Markthuur per jaar:

€ 91.740

Markthuur:

€ 91.740

Object beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Zeer goed

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Zeer goed

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Slecht

Locatie score:

Goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Courantheid verkoop:

Goed

Courantheid verhuur:

Goed

Het object is per 16-02-2023 getaxeerd op:

EUR 91.740 Markthuur per jaar

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 2 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

2

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Algemene uitgangspunten

K

Waardebegrippen en definities

L

Bijlagen

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 3 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

3

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Ooststellingwerf

Ter attentie van:

De heer C. Veenstra

Adres:

't Oost 11, 8431LE te Oosterwolde

Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs

Uitvoerend taxateur:

Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM

Adres:

Abe Lenstra boulevard 10, 8448JB te Heerenveen

Telefoonnummer:

0513-644355

E-mailadres:

sijmen@rbmt.nl

Lid van / aangesloten bij:

Nederlandse Vereniging van Register Taxateurs (NRVT), kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed Nederlandse Vereniging van Makelaars en taxateurs (NVM), Vakgroep Business Taxatie Management Instituut (TMI) VastgoedCert Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD)

Ingeschreven in het register onder nummer:

NRVT: RT847905848 NVM Business: 031028 TMI: 031028 VastgoedCert: V842437147 LRGD: D0473

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Grootzakelijk vastgoed waaronder exploitatie gebonden vastgoed. Commercieel vastgoed waaronder beleggingen en vastgoed voor zakelijk eigen gebruik.

A.3 CONTROLEREND OF TWEEDE TAXATEUR Naam organisatie:

RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs

Controlerende / tweede taxateur:

Gerda Zijlstra RT

Adres:

Abe Lenstra boulevard 10, 8448JB te Heerenveen

Telefoonnummer:

0513-644355

E-mailadres:

gerda@rbmt.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT NVM Business NVM Wonen NVM A&LV TMI Vastgoedcert

Ingeschreven in het register onder nummer:

NRVT RT749833092 NVM Business, Wonen en A&LV 05285 TMI 109714 Vastgoedcert V945866833

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Commercieel Vastgoed.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 4 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

4

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

A.4 ASSISTENT TAXATEUR Naam organisatie:

RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs

Assistent taxateur:

De heer Robby Kollumer

Adres:

Abe Lenstra boulevard 10, 8440JB te Heerenveen

Telefoonnummer:

0513-644355

E-mailadres:

robby@rbmt.nl

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 5 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

5

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

A.5 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

woensdag 15 februari 2023

Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie wijkt af van de opdrachtverstrekking. Doelstelling opdrachtverstrekking betreft: actuele huur- en marktwaarde vaststellen. Opdrachtgever heeft mondeling aangegeven dat de markthuur enkel moet worden vastgesteld. Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld. Op het taxatierapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar ingaande per datum van de ondertekening rapportage door de opdrachtnemer.

Opdrachtvoorwaarden Door de opdrachtgever zijn geen richtlijnen opgesteld met betrekking tot de taxatiewerkzaamheden.

Dossiervorming De taxateur verklaart dat onderstaande is vastgelegd in het (digitale) dossier: - De (digitaal) ondertekende opdrachtbrief en opdrachtvoorwaarden; - De (relevante) correspondentie; - Eventueel gehanteerde bronnen, stukken en overige informatie; - De concept taxatierapportage (indien van toepassing); - Het definitieve taxatierapport inclusief alle bijlagen.

Interne kwaliteitsborging De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

Roulatie Conform het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT is het de taxateur, sinds 1 januari 2016, niet toegestaan meer dan zes achtereenvolgende jaren een professionele taxatiedienst ten aanzien van hetzelfde vastgoedobject te verrichten. Tevens geldt voor RBMT een maximum van negen achtereenvolgende jaren. De taxateur is sinds 1 januari 2016 voor de 1e keer als taxateur betrokken bij de taxatie van het object. RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs BV is sinds 1 januari 2016 voor de 1e keer betrokken bij de taxatie van het object. De taxatie valt voor zowel RBMT als voor de taxateur binnen de gestelde criteria.

Onafhankelijkheid De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele ZLM]HGLUHFWHRILQGLUHFWHEHWURNNHQKHLGPHWGHRSGUDFKWJHYHUHQRIKHWJHWD[HHUGHHQLVWHQPLQVWHppQMDDUQLHWEHWURNNHQJHZHHVWELM een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen ILQDQFLsOHEHODQJHQLQKHWREMHFWRIGHRSGUDFKWJHYHU'HWD[DWHXUKHHIWJHHQEHGUHLJLQJHQNXQQHQLGHQWLILFHUHQYRRUKHWREMHFWLHIHQ onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. +HWWD[DWLHEHGULMIKHHIWJHHQILQDQFLsOHYRRUGHOHQXLWGHWD[DWLHRSGUDFKWDQGHUVGDQKHWLQUHNHQLQJJHEUDFKWHWD[DWLHKRQRUDULXP+HW honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit artikel 11 van hoofdstuk 4 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateur heeft voldoende theoretische- en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren, en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld uit artikel 9 van hoofdstuk 3 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en artikel 6 en 7 van hoofdstuk 4 van het Reglement Kamers van het NRVT.

Plausibiliteit De controlerend taxateur die onderhavige taxatie mede ondertekend, geeft hierbij aan kennis te hebben genomen van de waarde en de kerngetallen welke taxateur in deze taxatie heeft gebruikt. Deze tweede taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object JHGDDQKHHIWZpODOOHELMODJHQLQUHODWLHWRWGHLQKRXGYDQKHWWD[DWLHUDSSRUWEHNHNHQPDDUJHHIWJHHQJDUDQWLHRSGHFRPSOHHWKHLGYDQ het taxatierapport en bijlagen.

Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - Het Reglement gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld op 10 oktober 2019; - Het Reglement Kamers en sub reglement Grootzakelijk Vastgoed, vastgesteld respectievelijk 12 december 2022 en 21 juni 2018; - Op deze taxatie is de IVS 2022 van toepassing. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Tuchtrecht Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het betreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (JNP Groep, polisnummer 123812) wordt uitgekeerd. Dit betreft maximaal € 2.500.000 per geval en maximaal € 2.500.000 per jaar. Ten aanzien van de taxatiewerkzaamheden is enkel het tuchtrecht van het NRVT van toepassing.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 6 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

6

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Kantoorgebouw met BREEAM certificaat, bestaande uit twee bouwlagen met keuken, vergaderruimte, collegeruimten, projectruimten, werkplekken en een kleinschalige congresfaciliteit, aan- en toebehoren, ondergrond, en bijbehorende grond Adres:

Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

VMS-taxatienummer:

66136488

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

donderdag 16 februari 2023

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

Markthuur

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Overig

Toelichting doel van de taxatie Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van het vaststellen van de huurwaarde per peildatum van de onroerende zaak.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na EHKRRUOLMNHPDUNHWLQJZDDUELMGHSDUWLMHQJHwQIRUPHHUG]RUJYXOGLJHQ]RQGHUGZDQJKHEEHQJHKDQGHOG Valuta:

In euro's.

HET OBJECT IS PER 16 FEBRUARI 2023 GETAXEERD OP

Markthuur per jaar (Afgerond)

EUR 91.740 Zegge: eenennegentigduizend zevenhonderd veertig euro

Handtekening taxateur:

__________________________________________ Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM Datum en plaats: 14 maart 2023 | Heerenveen

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 7 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

7

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

donderdag 16 februari 2023

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Sijmen Adema MSc MSRE RT-GZV RM

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De taxateur heeft een visuele inpandige en externe inspectie verricht van het te taxeren object. Er is geen toegang geweest tot het dak. Beoordeling heeft plaatsgevonden vanaf de begane grond.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten - Huidig gebruik is in overeenstemming met vigerende bestemmingsplanbepalingen - Geen bodemonderzoek en/of milieuonderzoek uitgevoerd *HHQZDDUGHEHwQYORHGHQGHHUIGLHQVWEDDUKHGHQUHFKWHQHQRIEHSDOLQJHQEHNHQGDQGHUVGDQJHQRHPGLQKHWUDSSRUWHQELMODJHQ - Exclusief btw dan wel vrij van btw

Bijzondere uitgangspunten Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen afwijkingen ten opzichte van de taxatiestandaarden.

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, (delen) van jaarstukken en/of prognoses, plattegrondtekeningen en/of meetcertificaten, gegevens over zakelijke en andere lasten met betrekking tot het getaxeerde en op verstrekte informatie van het kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en overige informatiebronnen. De berekende marktwaarde is een resultante van deze informatie. Zakelijke lasten zijn een schatting. Via de gehanteerde rendementen is gekomen tot de getaxeerde marktwaarde welke comparatief is getoetst. Samen met werkvoorzieningen en zorginstellingen beheert en onderhoudt Ecomunitypark het terrein duurzaam. Het duurzaam beheer en onderhoud van het park, parkeerplaatsen, fiets- en wandelpaden valt onder de verantwoordelijkheid van Ecomunitypark. Ecomunitypark zal tevens richting geven aan het inhuren van facility management services, zoals glasbewassing, beveiliging, schoonmaak en centrale inkoop van goederen. Bedrijven zullen gaan participeren in een parkmanagement. Taxateur gaat ervan uit dat deze kosten als servicekosten kunnen worden doorberekend en zijn daarom niet in de markthuur opgenomen/verdisconteerd.

Aanpassingen op conceptrapportage Een conceptrapportage is aan opdrachtgever niet ter hand gesteld.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum De inspectiedatum is gelijk aan de waardepeildatum. Tussen de waardepeildatum en rapportagedatum hebben er geen gebeurtenissen YRRUJHGDDQGLHYDQVXEVWDQWLsOHLQYORHG]LMQRSGHWD[DWLH

Taxatie onnauwkeurigheid Een uitgebreid geotechnisch onderzoek, bouwkundige en installatietechnische inspectie of het testen van voorzieningen hebben niet plaatsgevonden omdat dit een normale taxatieopdracht te buiten gaat. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Er is bij de taxatie van uitgegaan dat er geen bouwkundige gebreken zijn en dat de installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en geen gebreken vertonen en dat eventueel van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen, tenzij anders is vermeld. De algemene onderhoudsindicatie is gebaseerd op een visuele inspectie naar de uitwendige en direct zichtbare staat en dient gezien te worden in relatie tot de ouderdom van de onroerende zaak. Het betreft geen indicatie van de bouwkundige staat van de onroerende zaken en is daardoor uitdrukkelijk geen bouwtechnische keuring. De ouderdom van niet genoemde onderdelen is algemeen in het waardeoordeel begrepen. Geconstateerde gebreken tijdens de bezichtiging zijn verwerkt in de taxatie, maar dit is geen garantie dat er in het getaxeerde verder geen gebreken kunnen voorkomen. De ontwikkelingen op macroniveau veroorzaken een huidige energiecrisis, inflatie en rentestijgingen.

Deze feiten maken partijen ongerust en zorgt er voor dat vele marktsectoren instabieler zijn. Bedrijven stoppen (tijdelijk) met produceren waardoor productie van half en/of eindfabricaten zijn stilgelegd. Onder andere door deze ontwikkelingen verkeert de vastgoedsector in een onzekere periode. Dit heeft zijn weerslag op de prijsvorming. Dit verklaart een toenemende taxatie onnauwkeurigheid.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties In de afgelopen drie jaar heeft RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs geen taxatiedienst uitgevoerd met betrekking tot het getaxeerde object, derhalve is back-testing niet van toepassing.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 8 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

8

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

Nee

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

Nee

Sideletters / allonges

Nee

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

16-02-2023

kadaster

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid

Ja

16-02-2023

kadaster

Ja

16-02-2023

bodemloket.nl

Milieuvergunning

Nee

Bestemmingsplan

Ja

16-02-2023

ruimtelijkeplannen.nl

Omgevingsvergunning

Nee

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

Ja

16-02-2023

Gemeente Ooststellingwerf

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

Nee

Gegevens VVE

Nee

Eigenaarslasten

Nee

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Ja

Overige gegevens

Nee

16-02-2023

ep-online.nl

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek De taxatie is gebaseerd op de volgende waarderingsmethodieken: Vergelijkingsbenadering: Comparatief

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 9 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

9

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring De taxateur heeft ter interne kwaliteitsbewaking en conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van NRVT de procedure om elk taxatierapport te laten toetsen door een gekwalificeerde tweede taxateur. Deze toetsing wordt gedaan op basis van sec het taxatierapport en bijlagen, en gaat na of de uitvoerende taxateur de regelgeving heeft nageleefd en tot een aannemelijke conclusie is gekomen. De controlerende taxateur: -Heeft het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; -Heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan; -Heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; -Geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen; -Is op basis van de beoordeelde stukken van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Gerda Zijlstra RT Datum en plaats: 14 maart 2023 | Heerenveen

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 10 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

10

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- BREEAM certificaat met een score van 86,95% - Uniek kantoor object - Duurzaam gebouwd. - Aangenaam uitzicht en veel daglichttoetreding

- Niet gelegen op een prominente kantorenlocatie - Geen airconditioning, waardoor in de zomermaanden de temperatuur zeer onaangenaam kan zijn - Ondanks BREEAM certificaat is er geen energielabel aanwezig - De erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om dulden dat de eigenaren casu quo de gebruikers van het heersend erf gebruik kunnen maken van bepaalde ruimtes - Weinig eigen buitenterrein en geen eigen parkeerplaatsen - Weinig voorzieningen op loopafstand.

Kansen

Bedreigingen

- Deelverhuur - Energielabel aanvragen - Binnenklimaat in de zomermaanden verbeteren - Betere OV verbinding (laten) realiseren

- De huidige marktomstandigheden met een relatief hoge inflatie, oplopende rente en een energiecrisis resulteren in afnemende betaalbaarheid en financieel - economische onzekerheid

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Goed

Verhuurbaarheid Een restaurant is conform het bestemmingsplan toegestaan, gezien de bouwstijl en locatie zal dit voornamelijk van ondergeschikt belang zijn ten behoeve van de bijeenkomstactiviteiten. Het object is in de zomer klimatologisch niet optimaal (zeer warm) en tevens slecht bereikbaar via het openbaar vervoer. Waardoor ook slecht te bereiken voor scholieren en werknemers zonder eigen gemotoriseerd vervoer. Het object is ideaal voor bedrijven die een visie hebben m.b.t. maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) en dit willen uitdragen. Clustering van innovatie en duurzame bedrijven kan dan ook een sterkte zijn. Het gebruiksgenot kan in de zomermaanden minder zijn, wat huurders zullen opmerken. Circa 41% van het geheel betreft ruimte voor gemeenschappelijk gebruik (congresruimte en studieplekken in de gemeenschappelijke hal niet meegenomen). Wanneer de congreshal en studieplekken (tevens verkeersruimte) worden meegenomen, ligt het percentage op circa 68%9RRUHHQRSWLPDOHEH]HWWLQJVJUDDGHQKXXULQNRPVWHQ]DOYHUKXXUDDQppQSDUWLMRIGHHOYHUKXXUPHWJH]DPHQOLMNJHEUXLNYDQGH congreshal en studieplekken een mogelijkheid zijn. De gemeenschappelijke ruimtes zullen bij deelverhuur worden verdeeld over de UXLPWHVYRRUSULYpJHEUXLNGLW]DOJH]LHQKHWDDQGHHOJHPHHQVFKDSSHOLMNHUXLPWHVUHVXOWHUHQHHQKRJHUHKXXUSULMVSHUPð, wat huurders kunnen afschikken.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 11 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

11

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeente Ooststellingwerf

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeente code kadaster

Sectie

Perceelnum mer

Oosterwolde

OTW02

D

2218

Totaal

Oppervlakte (mð 2.500

Eigenaar Gemeente Ooststellingwerf

2.500

Aantekeningen kadastraal object Overige aantekening erfdienstbaarheid en kwalitatieve verplichting

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In de akte van levering zijn meerdere kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden en kettingbedingen beschreven. Taxateur heeft geen uitvoerig erfdienstbaarhedenonderzoek uitgevoerd en verwijst naar hetgeen is vermeld in de akte van levering en overige aktes vermeld op de eigendomsinformatie van het kadaster. Taxateur heeft enkele privaatrechtelijke bepalingen beschreven. In de akte van levering is onder andere beschreven: - Inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat het op het dienend erf gelegen (gedeelte) fiets- en/of voetpad wordt gebruikt door eigenaren, gebruikers en bezoekers van het Park om te voet of per fiets te komen van en te gaan naar andere delen van het Park, dan wel naar de openbare weg, een en ander op de minst bezwarende wijze. Het is verboden om het fiets- en voetpad op enigerlei wijze middels het plaatsen van voorwerpen, casu quo obstakels te blokkeren (fietsen, bloembakken en vuilcontainers daaronder begrepen).

- Voor de uitvoering van deze overeenkomst wordt ten behoeve van de bij verkoper in eigendom verblijvende percelen kadastraal bekend gemeente Oosterwolde, sectie D, nummers 2215, 2216, 2218 en 2220 en ten laste van het gekochte, hierna ook te noemen: µde watergang¶De erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om tegen een jaarlijkse retributie, om GHZDWHUJDQJLQJRHGHVWDDWWHRQGHUKRXGHQ]RDOVWXVVHQGHHLJHQDDUYDQKHWGLHQHQGHUIHQKHW:HWWHUVNLS)U\VOkQLVRIZRUGW overeengekomen. - De gemeente Ooststellingwerf zal het beheer en onderhoud van de openbare ruimte (autowegen en bijbehorende verlichting) van het Park XLWYRHUHQ2PGHLQLWLsOH HFRORJLVFKH NZDOLWHLWYDQKHW3DUNYRRUGHWRHNRPVWWHZDDUERUJHQZRUGWYRRUKHWWRHNRPVWLJHEHKHHUHQ onderhoud van het bedrijventerrein gebruik gemaakt van parkmanagement. Daartoe is een parkmanagementorganisatie opgezet bestaande uit een vereniging. - De vereniging is (als uitvoeringsorganisatie) het onderhoud van het Park (fiets- en wandelpaden, alsmede de parkeerplaatsen en de groenvoorzieningen) verzorgen. Hierbij is een nader door de vereniging vast te stellen contributie aan de vereniging verschuldigd.

Deze contributie bestaat uit de kosten van het parkbeheer en onderhoud en zal worden omgeslagen over de eigenaren van de kavels op basis van een bedrag per kavel, dat wordt berekend op basis van de oppervlakte van de kavel. - Er zijn zesentwintig (26) parkeerplaatsen, vier (4) elektrische oplaadpunten voor auto¶s en een stalling voor fietsparkeren voor twintig (20) fietsen, Daarnaast zijn er µoverloopparkeerplaatsen¶welke door de bezoekers van het Biosintrum kunnen worden gebruikt ingeval van congressen of andere evenementen waarin de zesentwintig (26) parkeerplaatsen niet kunnen voorzien. Eigenaar is verplicht een contributie te betalen. De koper, thans eigenaar , heeft zich verplicht tot het aangaan van een parkmanagementovereenkomst met de vereniging voor het door de vereniging vastgestelde basispakket aan producten en diensten.

De eigenaar van het Biosintrum: - dient te dulden dat de eigenaren casu quo de gebruikers van het Ecomunitypark gebruik kunnen maken van vergaderruimte, collegeruimten, projectruimten, werkplekken en een kleinschalige congresfaciliteit, in het Biosintrum, volgens het door de Gebouwenmanager van het Biosintrum op te stellen rooster; - dient te dulden dat de eigenaren casu quo gebruikers van de kavels kunnen komen van het heersend erf en gaan naar het Biosintrum en vice versa; - heeft de verplichting het Biosintrum in goede staat te onderhouden Erfdienstbaarheden biocentrum Ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeente Oosterwolde sectie D nummer 2216, eigendom van verkoper 1, en ten laste van het kadastrale nummer 2218, het gekochte, de erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om: a. te dulden dat de eigenaren casu quo de gebruikers van het heersend erf gebruik kunnen maken van de vergaderruimte, collegeruimten, projectruimten, werkplekken en een kleinschalige congresfaciliteit, in het Biosintrum, volgens het door de Gebouwenmanager van het Biosintrum op te stellen rooster naar volgorde van binnenkomst van de aanvraag; b. Deze vestiging geschiedt tegen een jaarlijkse retributie, jaarlijks te betalen aan de eigenaar van het dienend erf op uiterlijk vijftien januari.

Deze retributie wordt vastgesteld op € 2.500,00 exclusief omzetbelasting per jaar, of indien dat hoger is: een € 1,25 exclusief omzetbelasting per mð BVO kantoor op het heersend erf per jaar en € 0,35 exclusief omzetbelasting per m2 BVO bedrijfsgebouw/bedrijfshal op het heersend erf per jaar. Partijen zijn het erover eens dat er in casu € 3.132,50 exclusief omzetbelasting per jaar is verschuldigd.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 12 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

12

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

VVE en invloed op de waardering Het betreft hier vol eigendom. Er is geen appartementsrecht van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Bestemmingsplan: Oosterwolde - Ecomunitypark Vastgesteld op: 18-11-2014 Omschrijving bestemming: Bedrijventerrein Functieaanduiding: centrum Inhoudende: De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsgebouwen ten behoeve van: - bedrijven, genoemd in de bijlage 1RQGHUGHFDWHJRULHsQ1 tot en met 3.2, met een duurzame bedrijfsvoering; - een hotel, restaurant, educatieve ruimten, vergaderruimten, kantoren en bedrijven genoemd in de bijlage 1RQGHUGHFDWHJRULHsQ1 en 2, met een duurzame bedrijfsvoering, ter plaatse van de aanduiding "centrum"; - kantoren, met een duurzame bedrijfsvoering en ondersteunend of aanvullend voor duurzame bedrijvigheid; met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'risicovolle inrichting' wel risicovolle inrichtingen zijn toegestaan; waarbij een inrichting wordt nagestreefd conform het inrichtingsplan zoals opgenomen in bijlage 2; Met de daarbijbehorende: - wegen, straten en paden; - tuinen, erven en terreinen; - gedeelde parkeervoorzieningen; - groenvoorzieningen; - water; - bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Monument:

Nee

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten De Wet Voorkeursrecht Gemeenten is niet op het object gevestigd.

Vestigingseisen Er zijn geen bijzondere vestigingseisen bekend.

Fiscale aspecten De huurprijzen zijn vrij van BTW dan wel exclusief BTW.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er staan geen waardeverminderende (bijzondere) publiekrechtelijke bepalingen in de basisregistratie van het kadaster vermeld, anders dan vermeld in het taxatierapport of bijlagen.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 13 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

13

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 14 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

14

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

Oosterwolde is een streekdorp en de hoofdplaats van de gemeente Ooststellingwerf, gelegen in het zuidoosten van de provincie Friesland. Oosterwolde heeft een beperkt regionaal verzorgende functie en telt circa 10.000 inwoners.

Omgeving en belendingen Ecomunitypark is een uniek duurzaam bedrijventerrein dat innovatieve bedrijven huisvest en faciliteert. Ecomunitypark heeft de hoogst haalbare internationale BREEAM certificering voor duurzame gebiedsontwikkeling. Biodiversiteit is een belangrijk uitgangspunt van het terrein. Wanneer alle kavels verkocht en bebouwd zijn, is de doelstelling dat 50% van het terrein uit groen en water bestaat. De volgende bedrijven hebben zich gevestigd: Ecostyle, Kaasfabriek kaaslust, Bouwkundig ontwerpbureau Jorrit Kok, Logistiek- en online centrum Tuinland. Het getaxeerde, ook wel Biosintrum genoemd, is centraal op het park gelegen op het park en heeft een belangrijke rol in het uitwisselen van kennis, maar ook van personeel of diensten.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Oosterwolde is bereikbaar via de N381, N351 en de N919. De N381 verloopt van de A7 bij Drachten, via Oosterwolde en Beilen naar Emmen. De N351 vormt een verbinding tussen de N352 bij Urk en de N381 ter hoogte van Oosterwolde. Bij Emmeloord heeft de weg een aansluiting op de A6, bij Wolvega sluit de weg aan op de A32. De op- en afritten van zowel de N351 als de N381 zijn gelegen op circa 850 meter. Hierdoor beschikt het getaxeerde over goede verbindingen naar andere (hoofd)plaatsen in Noord-Nederland,

Beschikbaarheid openbaar vervoer Het busstation van Oosterwolde ligt aan de zuidoostzijde van het centrum. Oosterwolde heeft busverbindingen naar onder andere Leek, Heerenveen, Leeuwarden en Groningen. De dichtstbijzijnde bushalte is op circa 1,8km (22 minuten lopen) van het getaxeerde. Bereikbaarheid met openbaar vervoer is hierom matig.

Voorzieningen Oosterwolde heeft een centrumfunctie voor de regio en heeft om deze reden relatief veel voorzieningen, zoals een scholengemeenschap, verzorgingshuizen, zwembad landelijke winkelketens en enkele horecavoorzieningen. In de directe omgeving zijn natuurgebiedenhet )RFKWHORsUYHHQHQKHW'UHQWV)ULHVH:ROG

Parkeren op openbare weg:

Goed

Er zijn µoverloopparkeerplaatsen¶welke door de bezoekers van het Biosintrum kunnen worden gebruikt ingeval van congressen of andere evenementen waarin de zesentwintig (26) parkeerplaatsen niet kunnen voorzien. Eigenaar is verplicht een contributie te betalen.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving ,QGHQDELMHRPJHYLQJ]LMQELMWD[DWHXUJHHQGHZDDUGHQHJDWLHIEHwQYORHGHQGHLQJULMSHQGHSODQRORJLVFKHRQWZLNNHOLQJHQEHNHQG

Locatiescore:

Goed

Het object is niet gelegen op een prominente kantorenlocatie, maar gezien de clustering van duurzame activiteiten en bereikbaarheid met eigen vervoer kan de locatie als goed worden gekwalificeerd.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 15 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

15

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Kantoorgebouw met BREEAM certificaat, bestaande uit twee bouwlagen met keuken, vergaderruimte, collegeruimten, projectruimten, werkplekken en een kleinschalige congresfaciliteit, aan- en toebehoren, ondergrond, en bijbehorende grond

Indeling Entree, tochtportaal, atrium/restaurant, receptie, keuken, sanitaire voorzieningen, sanitaire voorzieningen met onder andere een MIVA toilet, congresruimte (voor maximaal 130 gasten) en diverse kantoor/vergader/onderwijsruimte. Op de verdieping zijn studenten -/flexwerkplekken rondom de vide, sanitaire voorzieningen, diverse kantoorruimte, Labaratorium en onderzoeksruimte.

Terrein Het eigen terrein is voorzien van groenvoorzieningen en looppad. De gemeente Ooststellingwerf voert het beheer en onderhoud van de openbare ruimte (autowegen en bijbehorende verlichting) van het 3DUNXLWXLWYRHUHQ2PGHLQLWLsOH HFRORJLVFKH NZDOLWHLWYDQKHW3DUNWHZDDUERUJHQZRUGWJHEUXLNJHPDDNWYDQHHQSDUNPDQDJHPHQW Daartoe is een parkmanagementorganisatie opgezet bestaande uit een vereniging. Hierbij is een nader door de vereniging vast te stellen contributie aan de vereniging verschuldigd .

Bouwjaar:

2019

Bouwaard, materialen en constructie Draagconstructie opgetrokken uit hout, vloer begane grond betreft beton en verdiepingsvloer hout, biobased gevelbekleding met houten wandbekleding, houten kozijnen met triple glas, plat dak met TPO dakbedekking en het dak van het atrium betreft een luchtkoepel. Het object is zo duurzaam mogelijk gebouwd en bestaat voor circa 80% uit biobased materiaal. Zo is in de betonvloer grasproducten verwerkt met het idee om CO2 in de atmosfeer te reduceren, de isolerende luchtkoepel van gerecycled plastic gemaakt en Biocomposieten gevelbekleding gebruikt.

Bouwkundige staat:

Zeer goed

Staat van onderhoud buiten:

Zeer goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Het object is recentelijk opgeleverd en bevindt zich in nieuwstaat. Bij de entree is wel sprake van lekkage. Hierom heeft taxateur onderhoud binnen op goed gekwalificeerd.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2022

Normonderhoud type:

kt 40 - Energieneutraal kantoorgebouw, 5 lagen, glazen pui, plat dak, AK

Parkeren (op eigen terrein):

Slecht

Toelichting parkeren Op eigen terrein zijn geen parkeermogelijkheden. Op het terrein wordt gebruik gemaakt van gezamenlijke parkfaciliteiten. Het duurzaam beheer en onderhoud van het park, parkeerplaatsen, fiets- en wandelpaden valt onder de verantwoordelijkheid van Ecomunitypark. Er zijn zesentwintig (26) parkeerplaatsen, vier (4) elektrische oplaadpunten voor auto¶s en een stalling voor fietsparkeren voor twintig (20) fietsen, Daarnaast zijn er µoverloopparkeerplaatsen¶welke door de bezoekers van het Biosintrum kunnen worden gebruikt ingeval van congressen of andere evenementen waarin de zesentwintig (26) parkeerplaatsen niet kunnen voorzien. Conform de akte van levering is verplicht een contributie te betalen.

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit Door het aandeel gemeenschappelijke ruimtes en indeling, zijn niet alle ruimtes optimaal functioneel. Door toenemende temperaturen in de zomermaanden in combinatie met het niet goed gebruiken van de klimaatsystemen kan het inpandig er warm worden. Dit zorgt voor een verminderende gebruiksgenot. Gezien de intenties van het gebruiksdoel is het een functioneel object.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 16 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

16

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD type

Ruimtetype(s)

Status

BVO mð

VVO mðof stuks

Kantoorruimten + additionele ruimte

Eigenaar gebruiker

404,80

368,00

Atrium, keuken, congreszaal

Eigenaar gebruiker

391,60

356,00

Studieplekken verdieping

Eigenaar gebruiker

134,20

122,00

930,60

846,00

44,00

40,00

44,00

40,00

974,60

886,00

Kantoor

Subtotaal Technische ruimte

Eigenaar gebruiker

Overig Subtotaal

Totaal

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Er zijn recentelijk geen aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen gerealiseerd.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten - Het Kadaster geeft geen milieumelding - Op basis van de geraadpleegde instanties of personen blijkt niet de bekendheid van normoverschrijdende bodemverontreiniging; - Gelet op het bouwjaar en gebruik van duurzame materialen zijn er geen asbesthoudende materialen aanwezig.

Object beoordeling Gelet de bouwaard en kwaliteit van de opstallen in combinatie met de voormelde milieuaspecten maakt dit het geheel tot een courant object.

Object score:

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Goed

Pagina: - 17 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

17

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het object wordt thans gebruikt als ontmoetingsplek van onderwijs, ondernemers en overheid, die samen pionieren voor een duurzame toekomst.

Voorgenomen gebruik Verhuur aan een nieuwe (op te richten) stichting die de exploitatie van het object zal gaan uitvoeren.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Optimale aanwending (scenario analyse) De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Het type object en de gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen, maakt het huidige gebruik per datum opname en inspectie het optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet direct leiden tot een hogere waarde.

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 18 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

18

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Woningmarkt Woningkopers krijgen meer keuze. Dit blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers over het tweede kwartaal 2022 die NVM-dochter brainbay heeft geanalyseerd. Het groeiende woningaanbod zet met een plus van 54% in het tweede kwartaal 2022 krachtig door ten opzichte van het eerste kwartaal. Aan het eind van het tweede kwartaal 2022 stonden bij NVM-makelaars ruim 25.300 woningen te koop, 42% meer dan in het tweede kwartaal 2021. Het flink toegenomen aanbod en de minder hard doorstijgende verkoopprijs zorgen voor wat meer ruimte in de markt. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning steeg in het tweede kwartaal van 2022 naar 448.000 euro. Dit is een stijging met 3,5% ten opzichte van het eerste kwartaal 2022. Op jaarbasis is de gemiddelde prijsstijging met 10,6% nog altijd stevig, maar duidelijk minder dan de afgelopen kwartalen toen de prijs met zo¶n 20% op jaarbasis steeg. Een nieuwbouwwoning noteerde 483.000 euro in het tweede kwartaal van 2022. Dat is een prijsstijging van 12,2% vergeleken met het tweede kwartaal van 2021. In het tweede kwartaal 2022 verkochten NVM makelaars bijna 36.000 bestaande koopwoningen. Dat is 24% meer dan in het eerste kwartaal 2022 maar nog altijd 1% minder ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar.

Bestaande woningbouw in cijfers - NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal van 2022 bijna 36.000 woningen. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2022 is dit een plus van 24%. - De transactieprijs komt in het tweede kwartaal van 2022 uit op € 448.000,-, een stijging op jaarbasis van 10,6%. Het eerste kwartaal 2022 was deze 14,6% op jaarbasis. De laatste drie kwartalen van 2021 lag de stijging steeds rond de 20% op jaarbasis. - Vergeleken met het eerste kwartaal 2022 ligt de transactieprijs 3,5% hoger in het tweede kwartaal van 2022. De lichte daling van vorig kwartaal lijkt daarmee vooralsnog eenmalig. - De prijs van tussenwoningen en hoekwoningen is in een jaar tijd met respectievelijk 12,4% en 12,7% het meest gestegen. De transactieprijs van een tussenwoning komt daarmee uit op 399.000 euro en voor een hoekwoning is dat 431.000 euro. - De 2-onder-1-kap woningen noteren met een plus van 11,1% een prijs van 482.000 euro. De prijs van appartementen steeg in een jaar tijd met 9,4% naar 377.000 euro. Vrijstaande woningen stegen met 7,1% op jaarbasis naar gemiddeld 663.000 euro. - Van de woningen werd 80% boven de vraagprijs verkocht. Een jaar geleden was dit nog 78%. - Het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is iets afgenomen. De afgelopen jaren werd steeds meer betaald dan de vraagprijs.

Dat geldt ook nu maar het verschil is licht afgenomen van 7,7% naar 7,5%. - Aan het eind van het tweede kwartaal 2022 stonden ruim 25.300 woningen te koop. Dat is 54% meer vergeleken met het eerste kwartaal 2022. Ten opzichte van een jaar geleden is het ruim 42% meer; toen stonden ruim 17.800 woningen te koop. - Het aantal woningen in aanbod groeit ten opzichte van een jaar geleden voor alle typen. Hoekwoningen stijgen het meest met +66%. Het aanbod vrijstaande woningen noteert met +20% de laagste stijging. Het aanbod tussenwoningen plust met 64% en het aanbod 2-onder-1kap-woningen stijgt met +58%. Het aanbod appartementen neemt toe met +31%. - De gemiddelde vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op 499.000 euro. 9,5% hoger dan een jaar eerder. - Ongeveer 83% van alle te koop staande woningen per eind tweede kwartaal 2022 staat korter dan een kwartaal te koop. Nieuwbouwwoningen - NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal 2022 een kleine 5.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Dit is een forse daling van 48% vergeleken met een jaar eerder en het laagste aantal sinds 2014. - Over een periode van 12 maanden verkochten NVM-makelaars iets meer dan 28.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. - In het tweede kwartaal 2022 kwamen circa 8.000 nieuwbouwwoningen en kavels nieuw op de markt. Dit is 17% lager dan een jaar eerder.

- De gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 12% toegenomen tot gemiddeld 483.000 euro in het tweede kwartaal 2022. Ongeveer 40% van de nieuwbouw is 500.000 euro of duurder. Bron: NVM, meer lucht op ruimere woningmarkt, 7 juli 2022) Beleggersmarkt Ook op de beleggingsmarkt beheerste de coronapandemie het afgelopen jaar het nieuws. Toch bleef de reactie beperkt en zat de stemming er wederom goed in. Hoewel na een slechte start vanwege de pandemie veel vastgoedtransacties werden geannuleerd of uitgesteld, vond de markt uiteindelijk toch de weg omhoog. Wat daarbij opviel was, dat met name in het laatste kwartaal de vraag van beleggers een flinke stijging vertoonde. In totaal kochten beleggers vorig jaar voor ongeveer € 9,5 miljard commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels). Dat was weliswaar minder dan de € 10,7 miljard in 2019, maar meer dan waarop was gerekend. De enorme kooplust werd mede gedragen door de grote hoeveelheden gratis geld van overheden en centrale banken die ook richting de ILQDQFLsOHPDUNWHQVWURRPGHQ2SPHUNHOLMNZDVERYHQGLHQGDWQRJDOZDWEHGULMYHQEHVORWHQKXQYDVWJRHGWHYHUNRSHQYLD]RJHKHWHQ sale-and-leaseback constructies. Uitgaande van de beschikbare cijfers ging het om circa € 1,2 miljard, waarvan meer dan de helft betrekking had op bedrijfsgebouwen.

Van de beleggers die in 2020 hun toevlucht zochten in het vastgoed vormden buitenlandse beleggers de belangrijkste kopersgroep. Kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt veerde in 2021 op na een moeizaam 2020. Ondanks dat thuiswerken gedurende het jaar de norm was, kwam de kantooropname in 2021 uit op het niveau van voor de Corona-uitbraak in 2020. De vraag trok vooral aan in de tweede helft van 2021. De totale opname kwam uit op ruim 1,2 miljoen mð, wat circa 30% hoger is dan 2020. De hogere dynamiek bij kantoorhoudende bedrijven komt voort uit de goed draaiende economie. Ook heeft een flink aantal organisaties uitgestelde huisvestingsbeslissingen van voor de Corona-uitbraak doorgevoerd. Begin 2022 lijkt de pandemie achter ons te liggen en keren werknemers weer terug naar kantoor. 0DDUQLHXZHRQ]HNHUKHLGRYHUGHRRUORJLQ2HNUDwQHHQGHRQJHZLVVHJHYROJHQKLHUYDQRSGHPRQGLDOHHFRQRPLHZHUSHQHHQVFKDGXZ op het perspectief voor de kantorenmarkt. Bovendien wordt de kloof tussen moderne kantoren met laag energieverbruik en verouderd kantorenvastgoed groter (Bron: NVM, 2022) De kantorenvoorraad al enkele jaren terug, wat positief is voor de verhouding tussen vraag en aanbod. In het tweede kwartaal van 2016 waren er nog 97.817 kantoren, vijf jaar later is dit aantal gedaald tot 95.439.

De belangrijkste reden hiervoor is de beperkte nieuwbouw van kantoren en andere ontwikkelingen zoals splitsing of herbestemming. De daling van de kantorenvoorraad zorgt voor meer schaarste en dat heeft een positief effect op de waarde. Volgens data van MSCI steeg de waarde van kantoorvastgoed in het tweede kwartaal van

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 19 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

19

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

2021 met 3,8 procent in vergelijking met een jaar eerder. Deze waarde ligt nu op het hoogste punt sinds het derde kwartaal van 2008. De stijgingen zijn met name hoog in Rotterdam en diverse regio¶s buiten de grootste steden . Uitgangspunten voor de kantorenmarkt zijn de afgelopen tijd positiever geworden. Bedrijven overwegen nog steeds hun personeel een deel van de week thuis te laten werken, waardoor ze de kantoren anders worden gebruikt. Echter zal de werkloosheid naar verwachting minder hard groeien wat positief is voor de behoefte aan kantoren (ABN AMRO, 2021). Volgens een analyse van Savills is de vraag naar kantoren in Nederland met minimaal energielabel A in 10 jaar verdubbeld. Ook zijn bedrijven steeds meer bereid om meer geld neer te zetten voor een duurzaam kantoor (vastgoedjournaal, 2021) Trends (Syntrus achmea, 2020-2022) $DQWUHNNHOLMNHHQJH]RQGHZHUNRPJHYLQJHQYRUPHQHHQVWHHGVEHODQJULMNHUHUROLQGHNHX]HYRRUSRWHQWLsOHZHUNQHPHUVRPYRRUHHQ werkgever te kiezen. - Kantoorgebruikers vragen in toenemende mate om flexibiliteit. - De kantorenmarkt krijgt te maken met een aanzienlijke duurzaamheidsopgave. Verwachting 2022 (CBRE, 2022): - Bedrijven gaan in 2022 veel meer huisvestingsbesluiten maken - Risicotransparantie en meer kwalitatief goed aanbod zorgen voor een goed beleggingsjaar Bedrijfsruimtemarkt Mogelijk is sprake van een tekort aan koopaanbod.

Er is met name een tekort aan moderne objecten en objecten voor opslag en distributie in stedelijke gebieden. De bedrijfsruimte kampt echter wel met veel structureel en incourant aanbod. Een deel van dit structurele aanbod is voor specifieke gebruikers gebouwd en sluiten niet aan bij de huidige wensen van gebruikers. Maar ook grotere complexen die niet geschikt zijn voor logistieke activiteiten door onvoldoende vrije hoogte en draagkracht van de vloeren (NVM, december 2021). In het eerste kwartaal van 2022 werd ruim 1,3 miljoen mð bedrijfsruimte opgenomen. Dat is 24% minder dan Q4 2021, toen uitzonderlijk veel opnames werden geregistreerd. Maar ook ten opzichte van Q1 2021 was sprake van een daling (-12%). De daling manifesteerde zich vooral in de koopsector. Het opnamevolume was het laagste niveau in meer dan zes jaar. Vanuit de markt signaleren we een tekort aan geschikte koopobjecten. Het volume van de huurtransacties lag 5% lager. Kleinschalige transacties domineren de vraagzijde. Van alle door ons geregistreerde transacties had 81% een omvang van 1.000 mð of kleiner. Opnames boven 10.000 mð waren goed voor 40% van de totale opname in Q1. Het niveau is vergelijkbaar met Q1 2021. De vraag naar logistiek vastgoed is nog altijd hoog, maar door haperende toeleveringsketens, stijgende vervoerskosten en de mondiale onrust ontstaat ook terughoudendheid.

De tempo waarmee het aanbod daalt, gaat onverminderd door. Gedurende Q1 2022 daalde het aanbodvolume met 8% tot 7,74 miljoen mð. In alle provincies zien we een forse afname van het aanbod sinds Q1 2021 (Bron: NVM, 2022). Ontwikkelingen Q1 2022 (Bron: NVM) - Ontwikkelingen Q4 2022 (Bron: NVM) - De opname van bedrijfsruimten lag in Q4 2022 ruim 30% lager dan in dezelfde periode in 2021. Tegelijkertijd was het aantal geregistreerde gebruikerstransacties juist 20% hoger. - Er werden uitzonderlijk veel kleinschalige transacties tot 1.000 mð geregistreered, maar ook van middelgrote metrages tussen 1.000 en5.000 mð. - Het lagere opnameniveau is grotendeels te wijten aan een tekort aan geschikte grotere oppervlakten. De economische teruggang heeft voorlopig nog beperkt effect op de vraagzijde. Veel bedrijven zijn gezond en zoeken uitbreiding of nieuwe huisvesting. - Aan de aanbodzijde treedt een opvallende ontwikkeling op. Het volume aan beschikbare bedrijfsruimten is licht afgenomen met 1% tot 6,85 miljoen mð. Maar het aantal objecten in aanbod is 5% gestegen. - Reden hiervoor is de toename van kleine oppervlakten tot 300 mð met circa 33.000 mð. Maar ook in andere oppervlakteklassen zien we dit kwartaal meer aanbod. De afname van metrages boven 25.000 mð zorgt ervoor dat het totale aanbodvolume alsnog daalt.

Na jaren van flinke daling, lijkt het aanbodniveau van bedrijfsruimten iets af te vlakken. - Dat neemt niet weg dat tekorten blijven zorgen voor opwaartse druk op huur- en koopprijzen. Kwaliteit en locatie van het object bepalen in welke mate. De koopmarkt staat onder druk door de hogere rente. - Ten opzichte van 2021 is het aanbod in bijna alle provincies gedaald. Alleen in Utrecht (+13%), Friesland (+12%) en Zuid-Holland (+2%) is het aanbod gestegen. In Noord-Brabant daalde het aanbod met 39%. Winkelmarkt 0HWQDPHDDQKHWEHJLQYDQGHFRURQDSDQGHPLHZDVHUHHQVWULNWHVFKHLGLQJWXVVHQHVVHQWLsOHHQQLHWHVVHQWLsOHZLQNHOV(UZHUG gevreesd voor een kaalslag in de winkelstraten. Hoewel deze branches flink geraakt zijn, is er geen sprake van een faillissementsgolf. Sterker nog, uit cijfers van Locatus blijkt dat de landelijke leegstand in winkelgebieden is gedaald tot onder de 7%. Dat het aantal horecazaken (door groei van het bezorgsegment) juist toenam heeft daarbij geholpen. Het perspectief van winkelvastgoed verschilt sterk per type winkelgebied. Vooral de grotere, meer toeristische binnensteden kampen met lagere bezoekersaantallen en oplopende leegstand. Op termijn zullen deze steden zich herpakken. Het perspectief van middelgrote steden is minder gunstig. Een aantal steden functioneert goed, maar andere hebben last van structurele leegstand.

De verhouding tussen het aanbod aan winkelmeters en de marktvraag liggen dan te ver uiteen. De enige manier om dat op te lossen is door slechte meters uit de markt te halen en deze te transformeren naar andere functies. Gelukkig gebeurt dat in veel middelgrote steden al, want de leegstand is hier het afgelopen jaar iets afgenomen (Rabobank, december 2021). Op de winkelmarkt werd in het derde kwartaal van 2021 ook flink meer vierkante meters opgenomen (+21%). Het opheffen van allerlei Corona-beperkingen zorgt voor meer dynamiek, waarbij de groei het sterkst is bij de kleinere metrages. Makelaars zien de vraag naar grote winkelmetrages juist afnemen. De vraag naar maximale flexibiliteit en kortere huurperioden is toegenomen. Ondanks de gestegen opname groeide de leegstand en net als vorig kwartaal houdt de tweedeling aan. Voor winkels voor dagelijkse boodschappen in wijkwinkelcentra zijn de geluiden positief. Voor winkels in binnensteden met een minder alledaags productaanbod stabiliseert of daalt de vraag (NVM, 2021) Zorgwoningmarkt Nederland vergrijst en daardoor is er sprake van een landelijk tekort aan geschikte woningen voor (alleenstaande) senioren. Volgens de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen (ANBO) zal dit probleem de komende jaren alleen nog maar toenemen.

Door het gebrek aan geschikte woningen zitten veel ouderen momenteel klem in grote woningen die niet toekomstbestendig zijn (Bron: Anexxum). De zorgvastgoedbeleggingsmarkt toonde in 2021 een stabiel transactievolume. In totaal werd 1,1PLOMDUGHXURJHwQYHVWHHUG+HWJURRWVWH deel van de transacties betreft zorgwoningen (76%). Het aandeel zorgwoningen in de totale woningbeleggingsmarkt komt daarmee uit op 11%. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat beleggers voor de komende drie jaar ruim 7 miljard euro aan kapitaal beschikbaar hebben Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Pagina: - 20 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

20

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde

om te investeren in zorgvastgoed. Het aantal transacties daalde in 2021 met 30% ten opzichte van 2020. Opvallend is dat de omvang van transacties toenam met 25%. Waar in 2020 de gemiddelde omvang per transactie 7,9 miljoen euro betrof, was dit 9,9 miljoen euro in 2021. Bijna 90% van de transacties is kleiner dan 20 miljoen euro. Deze transacties vormen samen net meer dan de helft van het transactievolume (bron: vastgoedmarkt, 2021)

Marktsituatie Kantorenmarkt De kantorenmarkt in Friesland kijkt terug op een sterk 2021. In Friesland daalt het aanbod al enkele jaren in hard tempo. De verhouding tussen de vraag en aanbod is inmiddels dusdanig klein, dat op provinciaal niveau gesproken kan worden van een krappe markt. Dat neemt niet weg dat de Friese kantorenmarkt weinig dynamisch is. De kantooropname kwam uit op 17.900 mð, een niveau dat sinds 2016 niet meer is behaald. Nog opvallender was dat het aanbod met 19% daalde tot 46.400 mð. De opleving van de vraag naar kantoorruimte in Friesland is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan kleine opnames. Circa 38% van het opnamevolume in 2021 vond plaats in de oppervlakteklasse tussen 200 en 500 mð. In de periode 2016 tot en met 2020 was het aandeel van dit segment gemiddeld 21% op jaarbasis. Nog eens 33% van alle transacties in 2021 had een oppervlakte tussen 500 en 1.000 mð. Dit beeld onderschrijft dat vooral kleinere organisaties in 2021 kans hebben gezien om verhuiswensen door te zetten. Er is nauwelijks nog vraag naar grote metrages in Friesland. Grote kantoorgebruikers in Friesland zijn nagenoeg allemaal gevestigd in Leeuwarden. Veel hiervan zijn momenteel eerder geneigd in kantoorgebruik te dalen dan te groeien. In de gemeente Leeuwarden registreerden we in 2021 zeven transacties, met een totaalvolume van 2.900 mð.

Twee hiervan lagen in de plaats Grou. Alle opnames in Leeuwarden hadden een omvang van minder dan 1.000 mð. De lage vraag naar kantoorruimten zien we al enkele jaren in de Friese hoofdstad. Gebrek aan goed aanbod is een van de redenen achter de lage opname. Maar ook een verschuiving van vraag naar plaatsen als Drachten en Heerenveen speelt een rol. D De hoogste kantooropname in de provincie vond voor het tweede jaar op rij plaats in Drachten (gemeente Smallingerland). In 2021 werd circa 5.600 mð kantoorruimte opgenomen verdeeld over ruim tien transacties. Ongeveer de helft van het transactievolume kwam terecht op kantorenpark Azeven. Ook in Heerenveen was sprake van een goed vraagniveau. Met een opname van 3.200 mð herstelde Heerenveen van een zeer matig 2020, waarin nauwelijks kantoorruimte werd opgenomen. In de rest van de provincie is de activiteit van kantoorhoudende bedrijven minder groot. In plaatsen als Sneek, Joure en Lemmer zien we incidenteel transacties van kantoorgebruikers. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde De hoeveelheid beschikbare kantoorruimte op de vrije markt in Friesland is de laatste jaren spectaculair gedaald. In Leeuwarden is succesvol gestuurd op het omzetten van oude kantoorruimten naar woningen, vooral in het stationsgebied en de aangrenzende gebieden zijn meerdere woonprojecten gerealiseerd.

Begin 2022 is nog 17.800 mð kantoorruimte beschikbaar en ligt het aanbodpercentage op ongeveer 4% van de voorraad. Daarmee is sprake van een krappe markt. Van het beschikbare aanbod kan 60% aangemerkt worden als structureel. Het betreft veelal kantoorgebouwen in het centrum en het stationsgebied, die slecht aansluiten op de huidige wensen van gebruikers. In de gemeente Heerenveen is het aanbod met 83% gedaald ten opzichte van vijf jaar geleden. Inmiddels staat nog circa 1.800 mð in aanbod en hebben kantoorgebruikers moeite om geschikte kantoorruimten te vinden. Rond het Abe Lenstra stadion en K.R. Poststraat zijn nog enkele kantoren beschikbaar. In Drachten is de markt ruimer. Het aanbod ligt op 8.000 mð, maar is de laatste jaren wel gestaag gedaald. Buiten Leeuwarden zien we dat het beschikbare aanbod relatief jong is. Iets meer dan een kwart van het aanbod heeft een looptijd van 3 jaar of langer. Ook in andere Friese plaatsen zien we het aanbod afnemen. Het betreft veelal aanbod dat ofwel door een kantoorgebruiker is betrokken, of een andere invulling heeft gekregen in de vorm van publieksgerichte dienstverlening, zorgfuncties of praktijkruimten. Het grootste kantoormetrage in aanbod in de provincie Friesland staat in Joure (gemeente Fryske Marren), waar op het Douwe Egberts terrein een object van ruim 11.500 mð beschikbaar is.

Ondanks de krappe situatie op locaties in Leeuwarden en Heerenveen zien we nog beperkt beweging in de huurprijzen. Voor specifieke hoogwaardige kantoren met een hoog voorzieningenniveau zijn stijgingen realistisch in de nabije toekomst. Momenteel ligt de top voor kantoorhuren in Friesland rond de € 125,-/mð, afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en het vastgoed. Kantoren met een lagere courantheid hebben nauwelijks opwaarts potentieel, zeker als zij langdurig worden aangeboden (NVM, Stand van Zaken kantorenmarkt 2022)

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties Het getaxeerde betreft een uniek pand, waardoor er geen actuele referenties beschikbaar zijn in de directe omgeving. Er wordt uitgeweken naar omliggende plaatsen en reguliere kantoorpanden waarbij er een onnauwkeurigheid ontstaat.

Huurreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

Totaal mðof stuks

17-2-2023

K R Poststraat 131

HEERENVEEN

Kantoor

520

€ 60.000

€ 115

19-12-2022

Overcingellaan 5

ASSEN

Kantoor

1.940

€ 247.800

€ 128

13-12-2022

Houtlaan 1

Katlijk

Kantoor

140

€ 13.020

€ 93

27-11-2022

Lavendelheide 7

DRACHTEN

Kantoor

460

€ 45.000

€ 98

22-8-2022

de Opslach 65

HEERENVEEN

Kantoor

450

€ 54.000

€ 120

1-2-2022

Lavendelheide 21

Drachten

Kantoor

409

€ 40.491

€ 99

31-1-2022

De Kjellingen 16a,b,c

EASTERMAR

Kantoor

248

€ 16.120

€ 65

25-11-2021

Handelsweg 6

TYNAARLO

Kantoor

485

€ 48.000

€ 99

Waarde Waarde op: op: 16-02-2023 16-02-2023 || Taxateur: Taxateur: Sijmen Sijmen Adema Adema MSc MSc MSRE MSRE RT-GZV RT-GZV RM RM

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/mðof stuk

Pagina: - 21 - Printdatum: van 46 | Printdatum: 14-03-2023 14-03-2023 | Pagina

21

Taxatierapport Ecomunitypark 5, 8431SM Oosterwolde