Bijlage 3 - GoFlo inclusief bijlagen (nieuw)

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

Versie 2.4 29 januari 2025

Inhoud 1.

Inleiding ..................................................................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2.

Planbeschrijving ......................................................................................................................... 7 2.1 2.2

3.

HUIDIGE SITUATIE ......................................................................................................................... 7 VOORGENOMEN ONTWIKKELING...................................................................................................... 8

Beleid en regelgeving ............................................................................................................... 16 3.1 3.2 3.3

4.

AANLEIDING ................................................................................................................................ 3 PROJECTGEBIED............................................................................................................................ 4 HET OMGEVINGSPLAN ................................................................................................................... 4 PROCEDURE ................................................................................................................................ 4 LEESWIJZER ................................................................................................................................. 6

RIJK ......................................................................................................................................... 16 PROVINCIE ................................................................................................................................ 17 GEMEENTE ................................................................................................................................ 21

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ................................................................................. 23 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17

M.E.R.-BEOORDELING .................................................................................................................. 23

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING .................................................................................... 23 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................ 26 GEZONDHEID ............................................................................................................................. 26 VERKEER & PARKEREN................................................................................................................. 28 NATUUR ................................................................................................................................... 29 LUCHTKWALITEIT ........................................................................................................................ 33 ACTIVITEITEN EN MILIEUZONERING ................................................................................................. 33 GELUID ..................................................................................................................................... 34 GEUR ....................................................................................................................................... 36 OMGEVINGSVEILIGHEID ...............................................................................................................

37 TRILLING ................................................................................................................................... 38 WELSTAND................................................................................................................................ 39 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE .............................................................................................. 39 BODEM .................................................................................................................................... 41 WATER..................................................................................................................................... 43 LICHTHINDER ............................................................................................................................. 46

5.

Financieel-economische uitvoerbaarheid ................................................................................. 47

6.

Voorbereiding & Participatie .................................................................................................... 48

7.

Belangenafweging en conclusie ................................................................................................ 51

8.

Bijlagen .................................................................................................................................... 52

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

2

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding De fam. J. Hoeksma (hierna: ‘initiatiefnemer’) heeft door Buitenplans Projectontwikkeling BV een kleinschalig woningbouwplan laten ontwikkelen op een locatie direct grenzend aan de noordoostelijke dorpsrand van Appelscha. Dit plan - genaamd ‘De Compagnonswijk’ - wordt gekenmerkt door een hoog ambitieniveau, niet alleen qua bouwprogramma maar ook voor wat betreft stedenbouw en landschap. De Compagnonswijk wil bijdragen aan herstel van het oude woudontginningslandschap en daarmee aan een verbeterde landschappelijke inpassing van de dorpsrand. Binnen deze vernieuwde landschappelijke setting worden acht woningen en een geclusterd volume met vier wooneenheden geplaatst. Deze woningen zijn (en blijven), mede door hun vernieuwende architectuur, te gast in het landschap. Verder legt het plan de nadruk op een minimale ecologische voetafdruk, klimaatadaptatie en een versterking van de biodiversiteit. Zo mogelijk worden de woningen (semi) off-grid gebouwd.1 De Compagnonswijk is een ‘pilot’. Het gaat hier niet om een ‘straatje erbij’, maar om een innovatief ‘woonlandschap’. Op 5 september 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ooststellingwerf aangegeven dat zij in principe medewerking wil verlenen aan de realisatie van De Compagnonswijk.

Daarbij is aangegeven dat de initiatiefnemer de omwonenden moet informeren over het plan (participatie) en dat het geclusterde volume zelfstandig bewoond moet worden (dus geen zorgfunctie). Uit deze GoFlo2 blijkt dat aan beide voorwaarden wordt voldaan.

Afbeelding 1.1 De noordoostelijke dorpsrand van Appelscha (oktober 2024) 1 Op grond van de Elektriciteitswet 1998 zijn netbeheerders verplicht om woningen aan te sluiten op het elektriciteitsnet. Het

volledig off-grid bouwen is daarom (op dit moment) niet mogelijk. Er worden nog gesprekken met Liander gevoerd over een ‘pilot’. 2 Dit staat voor: Goede Onderbouwing van de effecten op de Fysieke LeefOmgeving (zie paragraaf 1.4).

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

3

1.2 Projectgebied De Compagnonswijk wordt gerealiseerd op kadastraal perceel ‘gemeente Makkinga K 43’ (hierna: ‘projectgebied’), dat een oppervlakte van 21.365 m2 heeft. De westzijde van dit projectgebied wordt begrensd door het bebouwingslint van de Vaart Noordzijde. Ten noorden ligt de voormalige weg tussen Appelscha en Fochteloo en het complex van biologische kwekerij Symbiose. De oostelijke grens van het projectgebied valt samen met de weg Willemstad/Zuideinde. De zuidzijde wordt begrensd door de Boksloot, een primaire watergang van Wetterskip Fryslân. 1.3 Het omgevingsplan Voor het projectgebied geldt het Omgevingsplan gemeente Ooststellingwerf (in werking d.d. 1 januari 2024). In dit omgevingsplan zijn regels uit de zogeheten ‘Bruidsschat’ en uit verordeningen ondergebracht. Ook de onherroepelijke ruimtelijke plannen en verleende omgevingsvergunningen zijn erin opgenomen. Voor het projectgebied betreft dit de beheersverordening ‘Appelscha 2014’ (vastgesteld d.d. 20 mei 2014) en het ‘Paraplubestemmingsplan windturbines Ooststellingwerf’ (vastgesteld d.d. 25 januari 2022). Op grond hiervan geldt het besluitvlak ‘Bestaand’. Dat wil zeggen dat de ‘gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaand gebruik’.

Uit de ‘Functiekaart Appelscha’ blijkt dat het projectgebied ten tijde van de vaststelling van de beheersverordening de functie ‘Agrarisch gebied’ had. Dit is weergegeven in afbeelding 1.2. Het inrichten van het projectgebied als woonlandschap is een afwijking van deze bestaande functie en derhalve niet toegestaan. Het omgevingsplan bevat geen regels voor aanvullend gebruik of afwijking om dit alsnog mogelijk te maken. Dit betekent dat het omgevingsplan gewijzigd moet worden of dat er met een omgevingsvergunning ‘buitenplans’ moet worden afgeweken. De initiatiefnemer kiest voor het laatste. Dit vanwege de proceduretijd (zie hierna) en omdat er sprake is van een concreet project.

Afbeelding 1.2 Het Omgevingsplan gemeente Ooststellingwerf (bron: omgevingsloket.nl)

1.4 Procedure Bopa en ETFAL Voor de realisatie van De Compagnonswijk is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) op grond van artikel 5.1 lid 1 onder a van de Omgevingswet

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

4

(Ow) nodig. De aanvraag van een Bopa vraagt om een ‘goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving’ (een zogeheten ‘GoFlo’). In de GoFlo dient aangetoond te worden dat er sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Daarbij moet in ieder geval voldaan worden aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b t/m 8.0e van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Verder zijn de instructieregels voor het omgevingsplan uit hoofdstuk 5 Bkl van belang. In voorliggende GoFlo komen deze beoordelings- en instructieregels uitgebreid aan bod. Hieruit blijkt dat er voor De Compagnonswijk sprake is van een ETFAL. Gefaseerde aanvraag In de overgangsfase van het omgevingsplan (tot 2032) kan op grond van artikel 12.27a Besluit kwaliteit leefomgeving (BKl) een Bopa gefaseerd aangevraagd worden. Dit maakt het mogelijk om eerst een ‘planologisch basisbesluit’ te nemen. Voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteit (of andere activiteiten) wordt dan later een afzonderlijke aanvraag gedaan. Deze latere aanvraag - voor een opvolgende Bopa - wordt door het bevoegd gezag niet meer getoetst aan hetgeen al is afgewogen in de eerdere aanvraag cq. verleende Bopa.

De initiatiefnemer kiest voor deze werkwijze en vraagt als eerste fase een Bopa aan voor de functieverandering naar ‘wonen’, de beoogde ruimtelijke inrichting, wijze van bouwen (situering, maatvoering en beeldkwaliteit) en het bouwrijp maken. Na het onherroepelijk worden van deze Bopa cq. dit planologische basisbesluit, worden als tweede fase een Bopa voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteit, de aanleg van de inritten (zie paragraaf 2.2) en overige activiteiten aangevraagd. Reguliere procedure Een Bopa doorloopt de reguliere procedure op grond van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit is een procedure van 8 weken, die eenmaal met 6 weken verlengd kan worden. Een uitgebreide procedure op grond van afdeling 3.4 Awb is in dit geval niet aan de orde. Deze procedure geldt voor uitzonderingen, waaronder activiteiten die aanzienlijke gevolgen (kunnen) hebben voor de fysieke leefomgeving én waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben (artikel 16.65 lid 4 Ow). Uit deze GoFlo blijkt dat het planvoornemen in ieder geval geen aanzienlijke gevolgen voor de fysieke leefomgeving heeft. Bindend advies en verplichte participatie De gemeenteraad heeft op 23 november 2021 een besluit genomen over bindend advies, verplichte participatie en delegatie.

Het bouwen van twee of meer woningen in het buitengebied valt onder de categorieën van bindend advies. Voor het bouwen van één of meer woningen in het buitengebied geldt dat participatie verplicht is. Aangezien het planvoornemen betrekking heeft op 12 woningen in het buitengebied, is sprake van bindend advies en verplichte participatie (zie hoofdstuk 6). Voor wat betreft het aspect ‘delegatie’ kan aangegeven worden dat het college bevoegd is het omgevingsplan zelfstandig aan te passen conform de verleende Bopa. Advies en instemming GS In artikel 16.15a sub d Ow is bepaald dat Gedeputeerde Staten bij een aanvraag om een Bopa gevallen kan aanwijzen waarvoor formeel advies en instemming vereist is. Gedeputeerde Staten van de provincie Fryslân (GS) hebben besloten dat voor Bopa’s waarover instructieregels zijn gesteld in hoofdstuk 2 en 6 van de Omgevingsverordening, verplicht advies moeten

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

5

worden gevraagd. Hierop zijn uitzonderingen geformuleerd voor bepaalde categorieën binnen bestaand stedelijk gebied. Verder is het streven van de provincie dat het vooroverleg zodanig wordt afgerond, dat formeel advies uiteindelijk niet meer nodig is. In de adviesfase zal per geval worden aangegeven of een Bopa tevens voor instemming moet worden aangeboden. Aangezien dit planvoornemen onder de instructieregels uit hoofdstuk 2 van de Omgevingsverordening valt (zie paragraaf 3.2), wordt deze Bopa eerst voor verplicht advies aan GS voorgelegd.3 1.5 Leeswijzer Het volgende hoofdstuk beschrijft de huidige situatie en laat zien hoe het projectgebied in de toekomst wordt ingericht. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleid en de regelgeving van het Rijk, de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 is het planvoornemen getoetst aan diverse aspecten van de fysieke leefomgeving, onder meer op het gebied van duurzaamheid, gezondheid, natuur, geluid, omgevingsveiligheid, archeologie en landschap. Hoofdstuk 5 en 6 hebben betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Het laatste hoofdstuk bevat de eindafweging en conclusie van deze GoFlo met betrekking tot ETFAL.

3 Het Team Ruimtelijke kwaliteit van de provincie Fryslân heeft het landschapsplan reeds positief beoordeeld en aangegeven dat

het in dezelfde lijn uitgewerkt kan worden (zie hoofdstuk 6).

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

6

2.

Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie In afbeelding 2.1 is een recente luchtfoto van de huidige situatie binnen en rond het projectgebied opgenomen. Te zien is dat De Compagnonswijk omsloten wordt door het bebouwingslint van de Vaart NZ, het complex van biologische kwekerij Symbiose en de weg Zuideinde/Willemstad. Het gaat om een ‘gemengd gebied’, waar woon- en werkfuncties naast elkaar voorkomen. Qua werkfuncties gaat het naast Symbiose om Autobedrijf Hessels (Vaart NZ 9) en A.J. Mulder Dier & Tuin (Vaart NZ 13). Verder vinden er agrarische activiteiten in de omgeving plaats. Het projectgebied is zelf ook in agrarisch gebruik (zie paragraaf 1.3). Er is sprake van grasland dat 4-5 keer per jaar gemaaid en 1-2 keer per jaar bemest wordt. Vanwege dit intensieve agrarische gebruik zijn er op dit moment nauwelijks ecologische waarden aanwezig (zie hiervoor paragraaf 4.6). Hoogopgaande beplanting ontbreekt binnen het projectgebied. Grassen en kruiden bepalen op dit moment het beeld. Aan de noord-, oost- en westrand liggen ondiepe greppels. Het beeld van de noordoostelijke dorpsrand, waar het projectgebied aan grenst, wordt op dit moment sterk gestempeld door de achterkanten van (bedrijfs)bebouwing die langs de Vaart NZ staat. Afbeelding 1.1 illustreert deze situatie.

Enkele erven zijn groen afgeschermd, maar het merendeel niet waardoor op sommige plekken loodsen met blinde (hoge) muren en op andere plekken opslag, bijgebouwen en schuttingen het beeld bepalen. De Compagnonswijk heeft als doelstelling om dit deel van de dorpsrand van Appelscha beter landschappelijk in te passen.

Afbeelding 2.1 Ligging en begrenzing projectgebied (bron: perceelloep.nl)

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

7

2.2 Voorgenomen ontwikkeling +PEIL Bureau voor Architectuur en Stedenbouw heeft een landschapsplan voor De Compagnonswijk opgesteld. Dit landschapsplan is als bijlage 1 aan deze GoFLo toegevoegd. Hierna is een samenvatting opgenomen. Voor verdere details kan het rapport zelf geraadpleegd worden. Cultuurhistorie Het dorp Appelscha ligt op de overgang van zand- naar veengrond. De oorspronkelijke nederzetting bestond uit 13 boerderijen langs de brink (de huidige Boerestreek). Vanaf 1630 werd begonnen met het graven van de Opsterlandse Compagnonsvaart, een kanaal tussen Gorredijk en Smilde, dat nodig was voor de afvoer van turf. Deze vaart doorkruiste de veengronden ten noorden van de brink. Rond 1830 werd de Opsterlandse Compagnonsvaart in gebruik genomen. Het kanaal werd het zwaartepunt van de veenkolonie (Nieuw) Appelscha. Aan beide zijden van de vaart werden woningen voor veenarbeiders gebouwd (zie afbeelding 2.2). Zo ontstonden de bebouwingslinten langs het kanaal, die door de jaren heen steeds meer verdicht zijn.

Afbeelding 2.2 Appelscha omstreeks 1878 (bron: topotijdreis.nl)

Op de historische kaart van omstreeks 1930 is het landschap van Appelscha in haar puurste vorm te zien: de beboste zandgronden in het zuiden, de veengronden in het noorden, met daartussen de Opsterlandse Compagnonsvaart met haar min of meer aaneengesloten bebouwinglinten (zie afbeelding 2.3). Het landschap was kleinschalig en besloten. Veel kavels werden begeleid door houtwallen of boomsingels, waardoor de verschillende verkavelingsrichtingen werden geaccentueerd. Na de oorlog veranderde het landschap. Als gevolg van schaalvergroting en herverkaveling verdween het fijnmazige slotenpatroon. Veel groensingels moesten eveneens wijken. Vooral aan de ‘veenkant’ van het dorp, toch al het minst besloten deel, verdween er veel groen. Na de tweede wereldoorlog werd niet alleen meer in het lint of langs wegen gebouwd, voortaan werden delen van het landschap planmatig ingevuld. In eerste

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

8

instantie (jaren ‘60 tot ‘80) aan de zuidkant van de Vaart, later (vanaf jaren ‘90) aan de noordzijde.

Afbeelding 2.3 Appelscha omstreeks 1930 (bron: topotijdreis.nl)

Structuuranalyse In het landschapsplan is een analyse opgenomen van de weg-, water en groenstructuren rond Appelscha door de jaren heen. Afbeelding 2.4 vat deze analyse samen. De weg naar Fochteloo (het Zuideinde) begon vroeger bij de oude brink (Boerestreek), maar werd bij de aanleg van de Opsterlandse Compagnonsvaart van het Oud-Appelscha afgesneden. De aantakking op de Vaart lag oorspronkelijk ten noorden van het projectgebied. In de jaren ‘80 is het Zuideinde verlengd tot aan de brug. De oude aantakking is nog aanwezig als een fraai bomenlaantje. Dit laantje is in particulier bezit en wordt nog gebruikt als fiets-/voetverbinding van en naar het dorp. Een vergelijking van de waterstructuur tussen 1927 en 2023, geeft een goed beeld van de kleinschaligheid van het oorspronkelijke landschap en de schaalvergroting die in de jaren na de oorlog is doorgevoerd. Ook binnen de grenzen van het projectgebied zijn diverse sloten gedempt. Net erbuiten, aan de zuidkant, ligt een belangrijke watervoerende sloot (de Boksloot). Aan de groenstructuren omstreeks 1927 is te zien dat het landschap aan beide kanten van de vaart erg besloten was. Alleen ten oosten van het projectgebied was het landschap iets opener. Na de oorlog zijn veel groenstructuren verdwenen, terwijl er ook bospercelen zijn aangelegd.

Het oorspronkelijke houtsingellandschap, kenmerkend voor vroege veenontginningen, is aan de oostzijde van de Vaart grotendeels verdwenen. De (opstrekkende) verkavelingsrichting is nog wel herkenbaar en afleesbaar. Het projectgebied voegt zich nog steeds in dit patroon, maar is tegelijkertijd geïsoleerd geraakt vanwege het doorgetrokken Zuideinde (zie afbeelding 2.4).

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

9

Afbeelding 2.4 Structuuranalyse 1927-2023 (bron: +PEIL)

Landschapsplan In afbeelding 2.5 is het landschapsplan opgenomen. Zie bijlage 2 en 13 voor het landschapsplan in groot formaat (schaal 1: 500) en de doorsneden. Het plan grijpt terug maar borduurt vooral ook voort op het woudontginningslandschap waar het projectgebied deel van uitmaakt. De structuur en schaal van het landschap worden hersteld door elementen als sloten en boomsingels aan te leggen. Het projectgebied wordt daarmee weer onderdeel van het landschap. In dit herstelde landschap wordt een kleinschalig woonprogramma tussen de singels gerealiseerd. Langs de noord- en zuidrand en in het midden van het projectgebied wordt een stevige boomsingel met onderbegroeiing aangelegd. Parallel aan de middelste boomsingel komt een brede sloot. Daarmee krijgt het projectgebied weer een schaal en mate van beslotenheid die bij het oude woudontginningslandschap past. De nieuwe groen- en waterstructuur accentueert tevens de oorspronkelijke (opstrekkende) verkavelingsrichting. Aan de westkant wordt een vierde groensingel met onderbegroeiing aangelegd. Deze is bedoeld om de achterkanten van de Vaart af te schermen van het openbaar gebied. Het zorgt ook voor privacy van aanwonenden. Uitgangspunt voor het landschapsplan is het principe van ‘bodem en water sturend’.

Dit betekent dat er op de hoogste delen gebouwd wordt (westen) en dat de laagste delen voor infiltratie en berging van hemelwater benut worden (oosten). Het gedeelte parallel aan het Zuideinde is daarom vrijgehouden van bebouwing. In deze - nog te verdiepen - ‘laagte’ kan overtollig hemelwater worden opgevangen en in de bodem infiltreren. Door een flauw talud aan te brengen ontstaat tevens een gebied met potenties voor flora en fauna (zie paragraaf 4.6). Afvoer van hemelwater gebeurt via de nieuwe centrale sloot en bestaande greppels rondom het projectgebied. Zie verder paragraaf 4.16, waarin het waterhuishoudingsplan wordt toegelicht. In deze vernieuwde landschappelijke setting krijgen de woningen hun (bescheiden) plek. Het gaat om acht vrijstaande woonvolumes en één geclusterd woonvolume met vier wooneenheden. In totaal negen volumes die verspreid zijn over het westelijke deel van het projectgebied. Er is sprake van langgerekte volumes die in de richting van het landschap liggen en die aansluiten bij het (provinciale) ‘Bestaand Stedelijk Gebied’. De term ‘woonvolumes’ is bewust gekozen om te duiden dat het om een bijzondere en experimentele vorm van woningbouw gaat.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

10

Dit uit zich met name in de landschappelijke en stedenbouwkundige opzet van het plan, namelijk vrijstaand en landschappelijk wonen met bescheiden private buitenruimtes. De woonvolumes worden gerealiseerd met een integraal ontworpen en omsloten buitenruimte waardoor er geen private tuinen van buitenaf te zien zijn. Het resultaat van deze opzet is dat de woonvolumes volledig worden opgenomen in het landschap (zie hiervoor afbeelding 2.6 en 2.8).

Afbeelding 2.5 Landschapsplan (bron: Buitenplans BV)

Afbeelding 2.6 Illustratie woningontwerp (bron: +PEIL)

Beeldkwaliteit De nieuwe bebouwing blijft relatief laag (zie tabel 2.1 voor de maatvoeringen) en is hedendaags en ingetogen. In materiaal- en kleurgebruik wordt rekening gehouden met de inpassing in het landschap. Vanaf het Zuideinde bezien lijkt het alsof het maaiveld ‘doorloopt’ in de bebouwing. Of anders gezegd: dat het maaiveld is ‘opgetild’ om plaats te bieden aan de bebouwing. De negen woonvolumes kunnen onderling enigszins verschillen maar hebben in

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

11

hoofdopzet dezelfde architectuur en maken onderdeel uit van hetzelfde concept. Het geclusterde volume vormt in feite een grotere variant van de andere volumes. Om dit ambitieniveau (juridisch) te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Daarin zijn regels opgenomen voor de plaatsing en vormgeving van de woonvolumes, inclusief aanzichten, opmaak en installaties. Zo is bepaald dat aan- uitbouwen niet zijn toegestaan en dat de daken van de woonvolumes bedekt worden met sedum of gras. Het beeldkwaliteitsplan bevat tevens regels voor de terreininrichting, specifiek voor beplanting, waterberging, verharding en verlichting. Daarin is onder meer bepaald dat de infrastructuur wordt uitgevoerd als een karrespoor of variant daarvan en dat alleen halfverhardingen zijn toegestaan. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 3. Maatvoering en situering In het beeldkwaliteitsplan is ingegaan op de precieze maatvoering van de negen woonvolumes. Tabel 2.1 vat de minimale en maximale maten samen. Voor alle woonvolumes geldt dat ze binnen een bouwvlak gebouwd moeten worden. De kaart met bouwvlakken is opgenomen als bijlage 14. Ook voor de zonnecarport geldt dat deze binnen een bouwvlak gebouwd moet worden.

Footprint Nokhoogte Goothoogte (max) Dakhelling

Vrijstaande woonvolumes 7,5-9,0 bij 24,0-30,0 m 7,5-9 m 6m 15-40 graden

Geclusterd woonvolume (max) 16 bij 32 m 11 m 7m 15-40 graden

Zonnecarport (max) 6 bij 30 m 4m n.v.t. n.v.t.

Tabel 2.1 Maatvoering woonvolumes en zonnecarport

Inpassing dorpsrand Het geheel van ruimtelijke inrichting en architectuur van de woningen, zorgen tezamen voor een verbeterde landschappelijke inpassing van de noordoostelijke dorpsrand van Appelscha. De harde overgangen tussen bebouwing en landschap worden vervangen door een groene overgang, waar de nieuwe beplanting en de groene daken het beeld domineren (zie afbeelding 2.7). In de Bopa wordt voor het landschapsplan een aanleg- en instandhoudingsverplichting opgenomen. De groene inpassing van de noordoostelijke dorpsrand is daarmee juridisch geborgd.

Afbeelding 2.7 Groene inpassing van de dorpsrand; beeld vanaf Zuideinde (bron: BügelHajema Adviseurs)

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

12

Ontsluiting en parkeren Het projectgebied wordt aan de noordoostkant ontsloten via een weg die parallel aan het oude bomenlaantje loopt. De weg takt als een ‘inrit’ op het Zuideinde aan (zie paragraaf 4.5) en wordt uitgevoerd als karrespoor of variant daarvan.4 Aan de zuidoostkant is een tweede ontsluitingspunt voor hulpdiensten beschikbaar. Deze zal niet door (gemotoriseerd) verkeer uit De Compagnonswijk gebruikt worden. Het parkeren voor de bewoners van de vrijstaande volumes wordt verdekt onder de bebouwing gerealiseerd (zie afbeelding 2.8), zodat geparkeerde auto’s vanaf de weg Zuideinde/Willemstad (landschapskant) niet te zien zijn. Het parkeren ten behoeve van het geclusterde woonvolume vindt plaats op een halfverhard parkeerterrein in het noordwestelijk deel van het projectgebied. Ook het bezoekersparkeren van de vrijstaande woningen wordt hier opgelost (zie paragraaf 4.5 voor de parkeerbehoefte). Op het parkeerterrein staat een zonnecarport met laadpalen. Onder de carport is een ruimte aanwezig die benut wordt als Virtual Power Plant (zie onder) en fietsenstalling. Het parkeerterrein is groen ingepast.

Afbeelding 2.8 Illustratie woningontwerp (bron: BügelHajema Adviseurs)

Duurzaamheid De Compagnonswijk wil uitgesproken duurzaam zijn. Het vernieuwde landschap is natuurinclusief en klimaatadaptief. Voor de woonvolumes worden circulaire, duurzame en onderhoudsarme materialen toegepast. Zo mogelijk worden de woonvolumes (semi) off-grid gebouwd. In ieder geval bestaat de mogelijkheid om stroom te ontvangen via de Virtual Power Plant (VPP), die in een ruimte onder de zonnecarport is opgenomen. Dit is een ‘verdeelstation’ voor de stroom die via zonnepanelen wordt opgewekt en (deels) wordt opgeslagen in een batterij. Biodiversiteit De biodiversiteit binnen het projectgebied is op dit moment minimaal. Dit wordt sterk verbeterd door de nieuwe boomsingels met onderbegroeiing van streekeigen beplanting. Ook de

4 Voor deze ontsluiting, die voor een klein deel op grond van de gemeente ligt, wordt op grond van de Algemene Plaatselijke

Verordening in de opvolgende fase een inritvergunning aangevraagd.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

13

toe te voegen sloot en waterberging dragen bij aan de biodiversiteit (zie boven), evenals de ruimte tussen de woningen die ‘open’ blijft en wordt ingezaaid met bloem- en kruidenrijk grasland. Bij de beplantingskeuze, de terreininrichting en het beheer is - conform het ecologisch advies (zie paragraaf 4.6) - zoveel mogelijk rekening gehouden met de potenties voor flora en fauna. Zoals gezegd is er in de Bopa een voorwaardelijke bepaling opgenomen voor de aanleg en instandhouding van de beplanting en de overige terreininrichting conform het landschapsplan. Brandveiligheid In het kader van de blusbaarheid worden twee brandkranen aangelegd, waardoor er voor alle woningen binnen 100 m een brandkraan beschikbaar is. De locaties van de brandkranen zijn aangegeven in het landschapsplan. Alle woningen kunnen vanaf de 'hoofdroute' (= lus door het gebied vanaf de hoofdinrit tot de zuidelijke t-splitsing) op een maximale afstand van 40 m geblust worden. Deze hoofdroute voldoet aan de eisen die de brandweer daaraan stelt: een verhardingsbreedte van minimaal 3,5 m; een vrije breedte van minimaal 5 m; een vrij hoogte van minimaal 4,2 m; een bochtstraal van R4. Een en ander is vastgelegd in het landschapsplan en/of de doorsneden die in bijlage 13 zijn opgenomen.

In de bestekken wordt als eis gesteld dat de hoofdroute een incidentele belasting van brandweerauto's met een totaalgewicht van 30 ton en een asbelasting van 11,5 ton moet aankunnen. Daarmee is de bereikbaarheid geborgd.

Afbeelding 2.9 De Compagnonswijk vanuit vogelvluchtperspectief (bron: BügelHajema Adviseurs)

Beheer en openbare wegen Er wordt een VVE van alle toekomstige huiseigenaren opgericht. Deze VVE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de infrastructuur binnen het projectgebied en voor het (ecologisch) beheer van het terrein dat niet wordt uitgegeven. De niet-uitgeefbare delen betreffen vooral het bloem- en kruidenrijk grasland, de boomsingels (met ondergroei) en alle watervoorzieningen. Het grootste deel van De Compagnonswijk blijft privé terrein. Ook de wegen zullen niet tot het openbaar gebied gaan behoren. De uitzondering hierop vormt het eerste deel van de inrit. Het gaat om het tracé vanaf het Zuideinde tot en met de plek waar de rioolpomp en het

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

14

middenspanningstation komen. Zie de markering in het landschapsplan. In dit gebied komt ook een opstelplek voor afvalcontainers. Hierover zijn afspraken gemaakt met Omrin (zie bijlage 15).

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

15

3.

Beleid en regelgeving

3.1 Rijk 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangen van het Rijk komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Naast deze prioriteiten zijn in de NOVI 21 nationale belangen geformuleerd, waaronder 'zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften'. De ambitie is om tussen 2020 en 2035 ongeveer 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad en een goede kwaliteit van de woningvoorraad in regio’s met bevolkingsdaling te behouden. De gebouwde omgeving moet in 2050 zoveel mogelijk CO2-arm, klimaatbestendig en natuur inclusief zijn. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoekt het Rijk naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. 2.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Toetsing Dit planvoornemen heeft geen direct raakvlak met de vier prioriteiten uit de NOVI. In algemene zin wordt wel een bijdrage geleverd aan klimaatadaptatie en de energietransitie. De Compagnonswijk geeft daarnaast invulling aan het nationale belang “zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften”. Er wordt CO2-arm, klimaatbestendig en natuur inclusief gebouwd. Ook de drie afwegingsprincipes worden in acht genomen. Zo wordt gebouwd binnen een gebied met functiemening en wordt een landschap gecreëerd waar wonen, waterbuffering en biodiversiteit samen gaan (ad 1). Aan het landschapsplan liggen de kenmerken en identiteit van het woudontginningslandschap ten grondslag (ad 2). Tenslotte wordt afwenteling voorkomen door te kiezen voor een duurzame en klimaatadaptieve inrichting (ad 3).

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

16

3.1.2 AMvB’s Omgevingswet Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In artikel 8.0a lid 2 Bkl is bepaald dat het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) alleen mag verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De beoordelingsregels voor een Bopa zijn te vinden in artikel 8.0b, 8.0c, 8.0d en 8.0e Bkl. Op grond van artikel 8.0b Bkl moet er getoetst worden aan de instructieregels voor het omgevingsplan uit hoofstuk 5 Bkl. Dit betekent dat in de GoFlo min of meer dezelfde onderdelen moeten terugkomen als in de motivering van een omgevingsplanwijziging. Dat was onder de voormalige Wro en Wabo in feite ook al het geval (vgl. de bestemmingsplantoelichting met de ruimtelijke onderbouwing). Verder is relevant voor een Bopa: • de instructieregels van de provincie voor het omgevingsplan (zie paragraaf 3.2); • eventuele instructies van Rijk en provincie (niet aan de orde voor dit planvoornemen); • de voorbeschermingsregels in het omgevingsplan (idem); • de regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels, als het gaat om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een maatwerkregel (idem).5 Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) Het Bal bevat rijksregels over milieubelastende activiteiten.

Er zijn vooral regels uit het voormalige Activiteitenbesluit in opgenomen. Het Bbl bevat rijksregels over het bouwen, gebruiken en slopen van bouwwerken en kan gezien worden als de opvolger van het voormalige Bouwbesluit. Artikel 8.0e Bkl legt de link tussen maatwerkregels en een Bopa. Als de regel uit het omgevingsplan waarvan met de Bopa wordt afgeweken een maatwerkregel is, moet rekening worden gehouden met de regels die gelden voor het stellen van die maatwerkregel. De zinsnede ‘rekening houden met’ betekent dat het bevoegd gezag gemotiveerd mag afwijken van die regels. Toetsing Voorliggende GoFlo voldoet aan de regels uit artikel 8.0a t/m 8.0e en hoofdstuk 5 Bkl. Aangenomen mag worden dat daarmee sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De nieuwe woonfunctie is niet aan te merken als een milieubelastende activiteit. Een toetsing aan het Bal kan op dit punt achterwege blijven. Omgekeerd moet wel rekening worden gehouden met milieubelastende activiteiten in de omgeving. Dit laatste wordt getoetst in hoofdstuk 4. Op grond van het Bbl geldt een vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit (artikel 2.25). Deze omgevingsvergunning wordt in een opvolgende fase aangevraagd (zie paragraaf 1.4). 3.2 Provincie 3.2.1 Grutsk op 'e Romte In Grutsk op 'e Romte - Structuurvisie 2014 (vastgesteld d.d.

1 april 2014) worden de landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is: "behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren 5 Ook de aanvraagvereisten voor de Bopa op grond van artikel 7.207b, onder 2 Omgevingsregeling zijn relevant.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

17

en inspireren." De provincie hanteert voor de doorwerking van Grutsk op 'e Romte een tweesporenbeleid: bestuurlijke borging gebeurt via de Samenwerkingsagenda en juridische borging via de Omgevingsverordening provincie Fryslân (zie paragraaf 3.2.3). Gemeenten moeten in hun ruimtelijke plannen motiveren hoe ze met de provinciale belangen uit Grutsk zijn omgegaan. Het projectgebied is onderdeel van de gebiedseenheid 'Zuidelijke Wouden'. Van provinciaal belang binnen dit deelgebied is onder meer: "De samenhang tussen de hogere gronden (langgerekte ruggen) en de dalen, die wordt gevormd door de verkaveling, de rangschikking van de bebouwing (lineair) en de singels en houtwallen, tegenover de lager gelegen veelal redelijk open beekdalen (Lende, Tsjonger en Âlddjip)." Er is een visuele relatie tussen de bebouwing en het open landschap van het beekdal. Deze relatie wordt gedragen door de opstrekkende verkaveling en de veelal aanwezige singelbeplanting, houtwallen of bosstroken. De grotere kernen binnen de Zuidelijke Wouden worden gestimuleerd om organisch te groeien en daarvoor de landschaps- en verkavelingsstructuur als uitgangspunt te gebruiken. In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige en beoogde ruimtelijke inrichting van het projectgebied. Daaruit blijkt dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van dit deelgebied gerespecteerd worden.

Op dit punt wordt eveneens verwezen naar paragraaf 4.14 waarin het planvoornemen getoetst is aan de Cultuurhistorische Kaart Fryslân en de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra. Beide provinciale kaarten geven geen belemmeringen voor het planvoornemen aan. 3.2.2 Omgevingsvisie De romte diele In de Omgevingsvisie De romte diele (vastgesteld d.d. 23 september 2020) wordt de inhoud van het beleid uit het Streekplan Fryslân 2007 en Grutsk op 'e Romte in grote lijnen voortgezet. De omgevingsvisie geeft richting aan het handelen van de provincie (en is voor andere overheden, burgers of bedrijven niet bindend). De hoofdambitie is: "brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân". Er staan negen principes in voor de manier waarop de provincie te werk wil gaan en die richting geven bij het maken van keuzes. Het gaat om: inhoudelijke principes  Zuinig ruimtegebruik;  Omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;  Koppelen van ambities;  Gezond en veilig; samenwerkingsprincipes  Rolbewust;  Decentraal wat kan;  Ja, mits;  Aansluiting zoeken;  Sturen op proces, ruimer op inhoud. Met de Omgevingsvisie zet de provincie onder andere in op een "vitaal en samenhangend netwerk van steden en dorpen met een variatie aan woningen, bedrijven, kennis- en onderwijsinstellingen, werkgelegenheid en voorzieningen." Dit vormt een fundament voor de 'brede welvaart'.

Vanuit de wettelijke verantwoordelijkheid voor zorgvuldig en verantwoord gebruik van de schaarse ruimte, zorgt de provincie voor afstemming van plannen voor woningbouw. Met gemeenten worden in regioverband meerjarige programmeringsafspraken over een passend aanbod gemaakt (zie hiervoor paragraaf 3.2.3 en 3.3.2). Via flexibele programmering kan

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

18

worden ingespeeld op veranderingen in de markt. Hiervoor voert de provincie periodiek prognoses uit. Van belang bij nieuwe stedelijke functies, waaronder woningbouw, is dat deze naar aard en schaal passen bij de plaatselijke kerngebieden, en daarop aansluiten. Ook een goede ontsluiting is van belang. Vervoersknooppunten moeten zoveel mogelijk benut worden. Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de verdeling van woningbouw binnen Bestaand Stedelijk Gebied. De Omgevingsvisie bevat verder geen directe aanknopingspunten voor het projectgebied. Toetsing De Compagnonswijk draagt bij aan een gevarieerd woningaanbod binnen Appelscha en daarmee indirect aan de beoogde brede welvaart. Het woningaanbod past binnen de afspraken die in regioverband met de provincie gemaakt zijn (zie verder paragraaf 3.3.2). De aansluiting bij het dorpsgebied en de inpasbaarheid naar aard en schaal, zijn geborgd in het landschapsplan (zie hoofdstuk 2). Het projectgebied is goed bereikbaar per openbaar vervoer. Vanaf de bushalte ter hoogte van Vaart ZZ 9 (Arriva lijn 114) is het circa 5 minuten lopen naar De Compagnonswijk. De reistijd tussen deze halte en het busstation in Oosterwolde bedraagt circa 7 minuten.

3.2.3 Omgevingsverordening provincie Fryslân Op grond van artikel 2.6 Omgevingswet stellen provinciale staten één omgevingsverordening vast waarin regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. Dat is de Omgevingsverordening provincie Fryslân (d.d. 9 oktober 2024). De regels in deze verordening zijn gebaseerd op: • de beleidsdoelen en provinciale belangen, die zijn geformuleerd in de omgevingsvisie en de daarin beschreven nieuwe wijze van werken. De regels in de omgevingsverordening werken met name door in de gemeentelijke omgevingsplannen; dit zijn de zogenaamde instructieregels. • instructieregels van het Rijk: een aantal regels in de omgevingsverordening dienen verplicht hierin te worden opgenomen. Dit heeft het Rijk zo bepaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Voorbeelden hiervan zijn de grondwaterbeschermingsregels en de regels ter bescherming van het natuurnetwerk Nederland (NNN). De ruimtelijke ordening van de fysieke leefomgeving kent twee kanten: bescherming (van waarden) enerzijds en ontwikkeling anderzijds. “Die twee moeten in een evenwichtige verhouding staan. Ook is het van belang te onderkennen dat er verschil in belangen kan bestaan”, aldus de omgevingsvisie. De provincie wil ruimte bieden aan initiatiefnemers met inachtneming van kwalitatieve kaders en randvoorwaarden en met oog voor participatie van de omgeving.

De regels in de Omgevingsverordening provincie Fryslân hebben de volgende algemene opbouw: • een basisregel die aangeeft in hoeverre en in welke mate een ontwikkeling zonder meer mogelijk is; • een afwijkingsregel, met kwalitatieve kaders waarbinnen afwijking van de basisregel mogelijk is; • een ontheffing voor bijzondere situaties, waarmee een ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt die verder strekt dan de basis- en afwijkingsregels voor dat geval, mits onder andere in voldoende mate inhoud kan worden gegeven aan de vier inhoudelijke principes.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

19

Afbeelding 3.1 Contour Buiten Bestaand Stedelijk Gebied (bron: omgevingsloket.nl)

In artikel 2.1 t/m 2.5 zijn de inhoudelijke principes uit de Omgevingsvisie (zie paragraaf 3.2.2) en het instrument omgevingstafel opgenomen. Voor deze Bopa is hier als volgt mee omgegaan: • Omgevingskwaliteiten als basis: zie paragraaf 4.14 voor de wijze waarop rekening wordt gehouden met archeologische (verwachtings)waarden; het behoud en de versterking van landschappelijke- en cultuurhistorische kernkwaliteiten is toegelicht in hoofdstuk 2; uit hoofdstuk 2 blijkt dat de kernkwaliteiten als ontwerpbasis zijn benut voor De Compagnonswijk; in het landschapsplan wordt een zorgvuldige situering en inrichting (juridisch) geborgd. • Omgevingstafel: dit is niet aan de orde omdat er geen sprake is van een wijziging van het omgevingsplan of van aanzienlijke effecten op de omgevingskwaliteiten; niettemin heeft er (vanaf 2021) veelvuldig overleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer, gemeente en/of ketenpartners; het provinciale Team Ruimtelijke kwaliteit heeft op 24 juli 2023 het inrichtingsplan positief beoordeeld en aangegeven dat het in dezelfde lijn uitgewerkt kan worden. • Zuinig en meervoudig ruimtegebruik: dit inhoudelijke principe komt in paragraaf 4.2 aan bod; daaruit blijkt dat De Compagnonswijk voorziet in een behoefte en dat er geen reële (locatie)alternatieven zijn; in hoofdstuk 2 wordt op het meervoudig ruimtegebruik ingegaan.

• Koppelen en verbinden: binnen De Compagnonswijk wordt de opgave voor wonen, circulair bouwen, landschap, klimaatadaptatie en biodiversiteit integraal benaderd (zie hoofdstuk 2); • Gezond en veilig: In paragraaf 4.4 en 4.16 is aangegeven om welke wijze rekening is gehouden met de aspecten ‘gezondheid’ en risico’s die samenhangen met de waterhuishouding. Op grond van artikel 2.6 zijn nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden voor nieuwe stedelijke functies buiten Bestaand Stedelijk Gebied alleen toegestaan indien deze aansluiten op het Bestaand Stedelijk Gebied en wat betreft aard en schaal passen bij de stad of het dorp. Artikel 2.7 geeft aan dat de woningbouw tevens moet passen binnen de regionale woningbouwafspraken.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

20

Uit de bijlagenkaarten volgt dat het projectgebied ‘Buiten Bestaand Stedelijk Gebied’ ligt (zie afbeelding 3.1). Verder geldt de gebiedsaanwijzing en omgevingsnorm ‘overstromingskans grasland’. Toetsing Het projectgebied ligt in het Buiten Bestaand Stedelijk Gebied maar sluit wel direct aan bij het Bestaand Stedelijk Gebied, waartoe het bebouwingslint van de Vaart NZ behoort (zie afbeelding 3.1). De inpasbaarheid van De Compagnonswijk binnen de aard en schaal van - het landschap rond - Appelscha is verantwoord in hoofdstuk 2. Hiermee wordt voldaan aan artikel 2.6. Het woningaanbod is conform artikel 2.7 afgestemd met de provincie (zie paragraaf 3.3.2). Tenslotte geldt voor het projectgebied de ‘overstromingskans grasland’. In paragraaf 4.16 wordt op de waterhuishouding ingegaan. Daaruit blijkt dat er in dit opzicht geen knelpunten zijn. 3.3 Gemeente 3.3.1 Omgevingsvisie Ooststellingwerf Op 23 november 2021 heeft de gemeenteraad de 'Omgevingsvisie Ooststellingwerf' vastgesteld. De omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie 2010-2020-2030 (15 september 2009). Het is een visie op de toekomst van de leefomgeving. Het toekomstbeeld is vertaald naar ambities. Eén van die ambities is: “Uniek Ooststellingwerf: Ons landschap en onze (cultuur)historie vormen de basis van onze gemeente.

We willen deze kwaliteiten behouden, benutten en versterken bij nieuwe ontwikkelingen." Dit betekent onder meer dat ontwikkelingen moeten passen in het landschap en een meerwaarde moeten opleveren. Bij ontwikkelingen in het landelijk gebied en aan de randen van de dorpen zal de gemeente beoordelen of er een passend ruimtelijk inrichtingsplan is gemaakt, dat zorgt voor een goede verankering van het plan in het landschap. In de omgevingsvisie zijn drie gebiedskompassen opgenomen. Het projectgebied valt onder gebiedskompas 'Het Drentse Ooststellingwerf'. De omgeving van het projectgebied wordt als volgt getypeerd: “Langs de Opsterlânske Kompanjonsfeart is Appelscha een lintdorp. Hier ligt Appelscha op het veen. De rechtlijnige opzet van de ontginningen zie je in dit deel van het dorp terug.” Voor nieuwe ontwikkelingen geldt dat deze moeten bijdragen aan natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten. Inbreiding gaat voor uitbreiding: “In Appelscha zoeken we in de eerste plaats ruimte voor woningbouw binnen het dorp. Maar nieuwe woningen mogen de toeristische ontwikkeling van de Boerestreek en het centrum niet in de weg zitten. Daarom kijken we zo nodig ook naar uitbreiding.” Nieuwbouw moet passen binnen de verkavelingsopzet. Als er in bebouwingslinten gebouwd wordt, moet het achterliggende landschap beleefbaar blijven.

Daarnaast is het streven dat nieuwbouw een kwalitatieve bijdrage levert aan het straaten landschapsbeeld. In het kader van de ambitie ‘Toekomstbestendig Ooststellingwerf’ is aangegeven dat er wordt ingezet op het vergroten van de biodiversiteit door aanleg van bos en natuur. Toetsing In aansluiting bij de ambitie ‘Uniek Ooststellingwerf’ is een ‘ruimtelijk inrichtingsplan’ opgesteld, waarin het oude woudontginningslandschap wordt hersteld. De Compagnonswijk creeert in ieder geval een meerwaarde voor landschap, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Het ‘landschapsplan’ is toegelicht in hoofdstuk 2. Daaruit blijkt dat de nieuwbouw past binnen de oude verkavelingsopzet en een kwalitatieve bijdrage levert aan het straat- en landschapsbeeld. Verbetering van de noordoostelijke dorpsrand - met zijn harde overgangen - is zelfs één van

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

21

de belangrijkste uitgangspunten. Daarmee past De Compagnonswijk binnen de Omgevingsvisie. 3.3.2 Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026 Op 25 januari 2022 heeft de gemeenteraad de 'Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026' vastgesteld. In deze visie beschrijft de gemeente hoe de woningmarkt zich in de periode tot 2026 kan ontwikkelen. De gemeente wil een sturende en regisserende rol spelen op de woningmarkt. Dit komt tot uitdrukking in de vier thema's die centraal staan: inzetten op een passend groeiscenario; mismatch tussen vraag en aanbod (verhelpen); organiseren van wonen en zorg; werken aan leefbaarheid en duurzaamheid. Met de woon(zorg)visie zet de gemeente in op het groeiscenario ‘trendmatig hoog’ van 520 woningen. In het kader van de Regio Deal Zuidoost Friesland is inmiddels afgesproken dat de gemeente 820 woningen gaat bouwen. Planmatige nieuwbouw moet vooral in de drie kerndorpen (Oosterwolde, Appelscha, Haulerwijk) en in Donkerbroek en Oldeberkoop plaatsvinden. De behoefte in Appelscha tot 2030 wordt geraamd op 50-350 nieuwe woningen, waarbij het scenario ‘trendmatig hoog’ uitgaat van 115 woningen.

De woon(zorg)visie geeft aan dat er behoefte is aan verschillende woningtypes: “het gaat hier vooral om het toevoegen van huur appartementen/levensloopbestendige grondgebonden woningen (sociaal en particulier) en koopwoningen in het betaalbare segment (grondgebonden en appartementen).” Daarnaast is binnen Appelscha ruimte voor koopwoningen boven de €300.000 (tot maximaal 30% van het programma voor Appelscha en Oosterwolde). Eén van de thema’s in de Omgevingsvisie is ‘leefbaarheid en duurzaamheid. De gemeente wil onderzoeken of er pilots mogelijk zijn “op het gebied van slimme energienetwerken (Smart Grid), waterstoftoepassingen en opslag van duurzame energie ten behoeve van wijken en dorpen.” Toetsing De Regio Deal Zuidoost Friesland, afgesloten met Rijk en provincie, bevat een regionale woningbouwafspraak. De Compagnonswijk is daarin niet opgenomen en maakt evenmin deel uit van het eerdere Woonplan. Er is daarom gekeken of de woningen van dit plan (12 stuks) kunnen worden uitgeruild met woningen van andere plannen die wel zijn opgenomen in de woondeal, maar die niet gerealiseerd zijn/worden. De provincie en gemeente hebben het volgende afgesproken: “Van regel 46 en 47 van de woondeal zijn 7 woningen niet in het definitieve plan opgenomen. Regel 69 van de woondeal heeft een overcapaciteit van 4 woningen. Regel 6 zal niet op korte termijn geeffectueerd worden.

Van dit plan laatste plan kan 1 woning ingeruild worden voor De Compagnonswijk.” Op deze manier wordt het aantal woningen zoals opgenomen in de woondeal niet overschreden en hoeft er geen regionale afstemming plaats te vinden. Vanwege de bijzondere architectuur en hoge inzet op het gebied van landschap, duurzaamheid en natuurinclusiviteit zullen de woningen van De Compagnonswijk binnen het hogere prijssegment vallen. De woningen worden (semi) off-grid gebouwd. De mogelijkheid bestaat namelijk om stroom te ontvangen via een Virtual Power Plant (zie hiervoor hoofdstuk 2). Alle woningen binnen De Compagnonswijk gaan zelfstandig bewoond worden. Er komen dus geen zorgwoningen.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

22

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

4.1 m.e.r.-beoordeling Beoordelingskader De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r.) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet (Ow) en in hoofdstuk 11 en Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob). Of een besluit over een project m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit Bijlage V, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 Ob. Bijlage V heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van het project. In de vierde kolom staan de besluiten genoemd waarvoor m.e.r.-verplichtingen gelden. Het gaat om besluiten waarmee de toestemming voor het project wordt verleend. In dit geval is dat de omgevingsvergunning (Bopa). Of er voor het besluit een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van de tweede kolom, geldt een m.e.r.-plicht. Anders is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht, tenzij ook in de derde kolom voorwaarden staan. Toetsing Het planvoornemen valt op grond van Bijlage V Ob onder categorie J11: “Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen” (zie ook paragraaf 4.2). Afbeelding 4.1 geeft deze categorie weer. In kolom 2 is aangegeven: “Niet van toepassing”. Dit betekent dat er geen m.e.r.-plicht geldt.

Kolom 3 is wel van toepassing aangezien De Compagnonswijk betrekking heeft op de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarvoor wordt buitenplans afgeweken van het geldende omgevingsplan (kolom 4).

Afbeelding 4.1 Bijlage V Omgevingsbesluit (bron: overheid.nl)

Er is een m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is opgenomen als bijlage 4. De conclusie van de m.e.r.-beoordeling is dat het planvoornemen niet leidt tot aanzienlijke milieueffecten. Er is geen aanleiding om een m.e.r.-procedure te doorlopen of een milieueffectrapport op te stellen. 4.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Beoordelingskader De ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: ‘ladder’) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat het toepassen van de ladder bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

23

vereist is. Een stedelijke ontwikkeling is door het Bkl gedefinieerd als: "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is." Als een besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien. Toetsing De Compagnonswijk bestaat uit acht individuele woonvolumes en een geclusterd woonvolume waarin vier wooneenheden aanwezig zijn. In totaal worden er dus twaalf woningen gebouwd. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is er bij de bouw van twaalf of meer woningen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject.6 Dit betekent dat voor De Compagnonswijk de ladder voor duurzame verstelijking doorlopen moet worden.7 Behoefte: Vanwege het unieke, experimentele en ‘landelijke’ karakter van De Compagnonswijk, wordt uitgegaan van een regionaal tot bovenregionaal verzorgingsgebied.

Uit onderzoek blijkt dat Nederlanders een groeiende interesse hebben voor ‘landelijk wonen’, met name door de toegenomen welvaart en flexibiliteit in leef- en werkpatronen.8 Geschat wordt dat ongeveer 20% van de Nederlanders in een dergelijke omgeving wil wonen. Daarbinnen geldt een voorkeur voor kleine, groene woonlocaties die aansluiten bij bestaande bebouwing. Ook duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en natuurinclusiviteit zijn van belang voor deze doelgroep.9 Binnen het concept van De Compagnonswijk kunnen al deze wensen gecombineerd worden. Er is dus sprake van een (boven)regionaal verzorgingsgebied. In de periode tot en met 2030 wil de Rijksoverheid ongeveer 1 miljoen woningen laten bouwen om het woningtekort op te lossen. Er blijkt een versnelling nodig om dit aantal te kunnen halen.10 De behoefte aan ‘landelijk wonen’ wordt niet systematisch onderzocht. Volgens een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving uit 2003 bedraagt deze 60.000-130.000 woningen. Gelet op de grote nadruk op binnenstedelijk bouwen en de vele restricties die gelden voor het bouwen binnen het landelijk gebied, mag er vanuit gegaan worden dat deze opgave nog grotendeels actueel is.11 Voor de realisatie van het nationale bouwprogramma wordt gebruik gemaakt van woondeals en prestatieafspraken met provincies en gemeenten.

In het kader van de Regio Deal Zuidoost Friesland is de bouwopgave voor de gemeente Ooststellingwerf vastgelegd op 820 woningen. Het grootste gedeelte daarvan moet in de drie kerndorpen, waaronder Appelscha, gerealiseerd worden. In de 'Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026' is de behoefte voor Appelscha tot 2030 geraamd op 50-350 nieuwe woningen, waarbij het scenario ‘trendmatig hoog’ 6 Jurisprudentie en Ladder | Informatiepunt Leefomgeving. 7 In de tweede kamer is op 24 oktober 2024 een motie aangenomen voor opschorting van de Ladder voor een periode 5 jaar.

Aangezien de behoefte ook voor de uitvoerbaarheid van belang is, wordt de laddertoets hier toch doorlopen. 8 Zie: ‘Landelijk wonen’ (Planbureau voor de Leefomgeving, 2003). Het gaat hier om wonen op het platteland, binnen het buiten-

gebied en nederzettingen die kleiner zijn dan 10.000 inwoners. 9 Zie ook: ‘Kleine groene woonlocaties: Het belang van kleinschalige woningbouwlocaties in het groen voor het woningbouwbe-

leid’ (Economisch Instituut voor de Bouw, oktober 2022). 10 Tweede Kamer wil bouwen en overstemt het lokale bestuur. 11 Zie bijvoorbeeld ook: Veel te weinig nieuwe woningen in Friesland | KRO-NCRV.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

24

uitgaat van 115 woningen.12 Er is op dit moment geen harde plancapaciteit voor Appelscha beschikbaar. De zachte plancapaciteit heeft vooralsnog betrekking op in totaal 28 appartementen en 3-4 levensloopbestendige woningen. Deze worden binnen de bebouwde kom gebouwd.13 In kwantitatief opzicht is er duidelijk behoefte aan de woningen van De Compagnonswijk. Hoe zit het met de kwalitatieve behoefte? De woon(zorg)visie geeft aan dat er binnen de gemeente behoefte is aan verschillende woningtypes. Primair gaat het om huurappartementen, levensloopbestendige grondgebonden woningen (sociaal en particulier) en koopwoningen in het betaalbare segment (grondgebonden en appartementen). Daarnaast is er ruimte voor koopwoningen boven de €300.000. De gemeente mikt daarbij op de (boven)regionale markt: “Naast nieuwbouw voor doorstroming bieden we in beperkte mate ruimte voor nieuwbouw van kleinschalige woonmilieus in het duurdere segment (€300.000+) in een landschappelijke en groene omgeving. Het gaat hierbij om initiatieven van maximaal enkele tientallen woningen. Dit soort woningen is in trek bij vestigers.” Het woningaanbod van De Compagnonswijk sluit hier naadloos bij aan en geeft daarmee concreet invulling aan de woon(zorg)visie op dit punt. De initiatiefnemer houdt een lijst met gegadigden voor de woningen bij.

Deze lijst bevestigt het beeld van een voornamelijk (boven)regionaal verzorgingsgebied. Twee derde van de gegadigden komt van buiten de gemeente of de regio. Een derde woont op dit moment in Appelscha. Op dit punt wordt nog verwezen naar de aanvullende woningmarktverkenning, die als bijlage 5 is opgenomen. Daarin worden de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte nader onderstreept. Alternatieven: De Compagnonswijk wordt gerealiseerd buiten het stedelijk gebied. Er zijn binnen het stedelijk gebied van Appelscha geen mogelijkheden om in dit woningaanbod te kunnen voorzien. Er wordt een ‘woonlandschap’ met een zeer lage dichtheid gecreëerd. Het gaat om 12 woningen binnen een terrein van circa 2,1 hectare. Een dergelijk oppervlakte is binnen Appelscha niet beschikbaar, al dan niet na herstructurering. Dat zou in feite ook tot ruimteverspilling leiden, aangezien er binnen het stedelijk gebied in een hogere dichtheid gebouwd moet worden. Daar komt bij dat De Compagnonswijk niet zomaar aan de noordoostrand van Appelscha ligt. Juist op die plek ligt er een opgave voor een verbeterde landschappelijke inpassing. Dat gebeurt door herstel van het oude woudontginningslandschap en een experimentele architectuur waardoor de woningen ‘te gast’ blijven in het vernieuwde landschap (zie hoofdstuk 2).