Bijlage 2 - Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026
Tekst van het document
27
samenwerken, ongeacht de primaire doelgroep die ze bedienen. Hierbij betrekken we ook professionals zoals casemanagers en buurtondersteuners. Zo kunnen woonzorgzones ontstaan.
Beleidsrichtingen wonen en zorg Om deze vier opgaven binnen Thema 3: Wonen en zorg te realiseren heeft de gemeente het volgende actieplan opgesteld. Dit plan is geordend op basis van de drie niveaus van de cirkels van invloed. Per activiteit geven we met een kleur weer aan welke opgave die bijdraagt. Soms is dat een van de vier opgaven onder dit thema, soms meerdere opgaven tegelijkertijd.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
28
Uitvoeringsagenda thema 3: Wonen en zorg Zelf doen 1.
We maken prestatieafspraken met corporaties over het realiseren van geclusterde woonvormen voor senioren (denk aan “Knarrenhoven”/hofjesconcepten) en gespikkelde woonvormen voor overige doelgroepen zonder zorg maar met zorg en voorzieningen nabij; via aanpassing van bestaande woningen of nieuwbouw. Hierbij gaan we uit van de volgende aantallen tot 2030: o 400 geclusterde woningen voor senioren ▪ 2/3 sociaal ▪ 1/3 particuliere huur of koop o 10 gespikkelde woningen voor overige doelgroepen ▪ 100% kleinere sociale huurwoningen. Terwijl de focus ligt op het toevoegen van geclusterde woningen nabij voorzieningen werken we mee aan kleinschalige initiatieven vanuit de samenleving op overige plekken die niet nabij bestaande voorzieningen liggen mits er sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar (Denk bijvoorbeeld aan concepten zoals Onderdak Vledder beschreven in het bovenstaande kader).
1
Opgaven 2 3 4
2.
Om mantelzorg beter mogelijk te maken stellen we een beleidsregels op voor het realiseren van tijdelijke (pre)mantelzorgwoningen bij een bestaande woning kunnen worden aangesloten.
1
Opgaven 2 3 4
3.
We faciliteren planologisch de realisatie van concepten als hofjeswoningen zoals “knarrenhoven” of meergeneratiewoningen, zodat jongeren en ouderen elkaar makkelijk kunnen helpen, en mantelzorg mogelijk blijft.
1
Opgaven 2 3 4
4.
In het geval dat iemand echt niet meer in zijn eigen woning kan blijven wonen en gedwongen moet verhuizen (denk aan kwetsbare senioren of mensen met onbegrepen gedrag) blijven we begeleiding bieden bij integratie in de wijk via het gebiedsteam (voor overige maatregelen met betrekking tot leefbaarheid, zie thema 4).
1
Opgaven 2 3 4
We werken samen met corporaties en zorgpartners om het aanbod van gespikkelde woonvormen met zorg/ondersteuning onder de kwaliteitskortingsgrens (€442 in 2021) via prijsbeleid te vergroten.
1
Opgaven 2 3 4
5.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
29
Samenwerking 1.
We maken afspraken met corporaties en zorgpartners om de benodigde geclusterde woonvormen te creëren waar 24-uurszorg geleverd kan worden. Dit doen we bij voorkeur in de grotere kernen zodat woonzorgzones kunnen ontstaan rondom bestaande voorzieningen en zorginfrastructuur. Deze plekken kunnen intramuraal en extramuraal worden gerealiseerd. We realiseren deze plekken voornamelijk via transformatie van de huidige voorraad. Als het noodzakelijk is zien we ook ruimte voor enige nieuwbouw. Daarnaast werken we mee aan kleinschalige initiatieven die niet nabij bestaande zorginfrastructuur liggen mits er sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar, blijkend uit aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief.
1
Opgaven 2 3 4
Tot 2030 is er extra vraag naar (dit is geen onderdeel van de bouwopgave van 520 woningen): o Minimaal 50 extra plekken voor psychogeriatrische zorg o Minimaal 20 extra plekken voor somatische zorg
Opgaven 1 2 3 4
2.
We stimuleren het realiseren van levensloopgeschikte / geschikte woningen nabij voorzieningen. Hierbij nemen we Woonkeur of gelijkwaardig (bijvoorbeeld definitie uit de Woonzorgatlas 3.0) als richtlijn voor de definitie van een levensloopgeschikte woning.
3.
We bieden ruimte en werken mee aan collectieve woningbouwinitiatieven uit de dorpen via het toetsingskader woningbouw. Ook zoeken we mensen actief op. Denk aan informatiemarkten, projectmatige ondersteuning en het opstellen van stappenplannen etc (dit doen we als onderdeel van actie 2 onder beïnvloeding van Thema 2: mismatch tussen vraag en aanbod).
1
Opgaven 2 3 4
We sluiten aan bij het provinciale programma ‘Weer Thuis’ om voldoende woningaanbod te creëren voor cliënten die uitstromen uit intramurale voorzieningen. Dit aantal wordt geschat op 8-13 cliënten per jaar. Hierover maken we prestatieafspraken met de corporaties.
1
Opgaven 2 3 4
We faciliteren de realisatie of behoud van een multifunctionele ontmoetingsplek voor senioren en jeugd in alle dorpen.
1
Opgaven 2 3 4
4.
5.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
30
Beïnvloeding 1.
2.
3.
We faciliteren het verhuizen van senioren naar een geschikte woning waar deze aanwezig zijn in het eigen dorp. Denk hierbij aan de volgende maatregelen: o Verhuiscoaches die senioren voorzien van informatie over de mogelijkheden om te verhuizen (bestaat reeds) o Inzetten van verhuispremies om te voorkomen dat senioren te helpen bij de kosten die met een verhuizing gepaard gaan.
1
Opgaven 2 3 4
We gebruiken het volledige instrumentarium om bewoners te helpen bij het levensloopgeschikt maken van hun woning. Denk hierbij aan de volgende maatregelen: o Informatiecampagnes o Blijven inzetten op verzilverleningen o Intensivering inzetten op Promoten van domotica en zorg op afstand Hierbij richten we ons vooral op plekken waar weinig of geen geschikte woningen zodat senioren in alle dorpen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen.
1
Opgaven 2 3 4
We werken beleid uit voor het stimuleren en faciliteren van het splitsen van grotere woningen naar levensloopgeschikte woningen op de benedenverdieping en/of starterswoningen op de bovenverdieping. Daarbij denken we ook aan ruimte voor meergeneratiewoningen of 2 aparte wooneenheden op 1 erf.
1
Opgaven 2 3 4
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
31
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
32
5 Thema 4: Leefbaarheid en duurzaamheid Naast een passend aanbod aan woningen is verduurzamen van woningen, circulariteit bij nieuwbouw en het realiseren van een leefbare woonomgeving belangrijk voor blijvend goed wonen in Ooststellingwerf. volledig energieneutraal5 te willen zijn. In de nieuwbouw zijn hier al duidelijke Ambitie: kaders voor; nieuwbouw moet minimaal Bijna Energieneutraal (BENG) zijn en aardgasloos. De grootste opgave ligt in de verduurzaming van bestaande Ooststellingwerf is een landelijke gemeente waar landschappelijke woningen. Vooral eigenaren van particuliere woningen blijft nog achter in de kwaliteiten, gemeenschap en duurzaamheid belangrijk zijn. We willen deze verduurzaming van hun woning. In 2021 had 72% van de koopwoningen kwaliteiten behouden, benutten en versterken. Zo behouden we activiteiten energielabel C of lager. Ter vergelijking, voor corporatiewoningen was dit en ontmoetingsplekken voor jong en oud in alle dorpen. Ook zetten we ons in slechts 35%. Dit betekent dat de particuliere woningbezitter gestimuleerd om als gemeente in 2030 energieneutraal te zijn. We geven hierbij prioriteit aan verduurzaming van de bestaande voorraad, omdat daar de grootste slag Figuur 6: Woningvoorraad naar eigendom en energielabel te maken is.
Dit doen we door de eigenaren van bestaande woningen te faciliteren en te betrekken bij het zetten van stappen in hun energietransitie. Huur Corporatie
Opgaven leefbaarheid en duurzaamheid Om deze ambities waar te maken wil de gemeente de komende jaren samen met corporaties, ontwikkelaars en particulieren werken aan de volgende opgaven. Opgave 1: De huidige woningvoorraad verduurzamen Door klimaatverandering en de afbouw van de aardgaswinning is steeds meer aandacht gekomen voor het terugdringen van het energieverbruik in onze woningen. Op landelijk niveau is in het klimaatakkoord als doel gesteld om in 2050 over een energie-neutrale woningvoorraad te beschikken. In het programma duurzaamheid 2021-2025 heeft de gemeente aangegeven in 2030
Huur Particulier
Koop
Totaal
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
5 dit betekent dat er in 2030 in Ooststellingwerf net zoveel duurzame energie opgewerkt als in
totaal gebruikt wordt.
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
Bron: WOZ registraties gemeente Ooststellingwerf 2021
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
33
100%
moet worden om zijn/haar woning te verduurzamen. Het effect hiervan is groot, omdat het om een groot deel van de woningvoorraad in Ooststellingwerf gaat (7.500 van de 11.000 woningen zijn een koopwoning). In de Regionale Energie Strategie- en bijbehorende Regionale Structuur Warmte is aangegeven dat Ooststellingwerf onder andere via verduurzaming van de woningvoorraad van het aardgas af moet komen. Momenteel werkt de gemeente aan een Transitievisie Warmte waarin per wijk wordt uitgewerkt hoe deze doelen worden behaald. Deze transitievisie warmte is voor de komende jaren de basis voor uitvoeringsprogramma’s. In deze uitvoeringsprogramma’s wordt samen met inwoners uitgewerkt hoe deze doelen worden behaald. Het verduurzamen van particuliere woningen gebeurt momenteel op initiatief van de woningeigenaar zelf. Voor sommige investeringen die zichzelf snel terugverdienen (spouwmuurisolatie, zonnepanelen) is die bereidheid vaak aanwezig, voor meer ingrijpende zaken (zoals de aanleg van een warmtepomp) is dat in mindere mate het geval. Uit de enquête en de bewonersbijeenkomsten werd duidelijk dat voor veel betrokkenen en woningzoekenden duurzaamheid belangrijk is, maar dat het niet bovenaan het prioriteitenlijstje staat. Niettemin is vrijwel iedereen ervan overtuigd dat er wat moet gebeuren.
slimme energienetwerken (Smart Grid), waterstoftoepassingen en opslag van duurzame energie ten behoeve van wijken en dorpen. Tot slot blijven we financiële hulp bieden aan huishoudens bij het zetten van stappen in hun energietransitie. Denk hierbij aan de duurzaamheidslening die we in samenwerking met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) aanbieden. Opgave 2: Werken aan de leefbaarheid in de dorpen In de enquête en tijdens de bewonersavonden is aan inwoners gevraagd waarom zij het wonen en de leefbaarheid in Ooststellingwerf waarderen. De groene omgeving, rust, gezelligheid en het gemeenschapsgevoel worden als zeer positief ervaren. Aan de andere kant komen het woningtekort en een gebrek aan activiteiten/ontmoetingsplekken voor jeugd naar voren als verbeterpunten. Inwoners waarderen vooral de plekken rondom de natuurgebieden en voorzieningen zoals cafés/restaurants en sportvelden. Plekken die als minder fijn worden ervaren, bevinden zich vooral in de grotere dorpen (Oosterwolde en Appelscha). Leegstaande winkels of verouderde winkelcentra worden hier vooral aangewezen.
Als gemeente zien we een rol in de bewustwording van noodzaak en urgentie van de verduurzaming van woningen. We zetten daarom primair in op het informeren en bewust maken van huiseigenaren over de mogelijkheden om woningen te verduurzamen. Ook zetten we het coördineren van collectieve inkoopacties voor energiebesparende maatregelen voort en gaan we in overleg met corporaties om te zien hoe ook zij particuliere eigenaren mee kunnen laten liften bij verduurzamingsacties op basis van de herziene woningwet (2021). Ook onderzoeken we mogelijke pilots op het gebied van
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
34
Figuur 7: Woordwolk op basis van de enquête (op basis van 1.300 woorden; hoe vaker het woord genoemd is, des te groter is het woord in de woordwolk)
parkeerdruk en opgaven ten aanzien van bereikbaarheid. Hoe groter de woningbouwopgave, hoe meer de groene, dorpse kwaliteiten onder druk komen te staan. Een groene, veilige en aantrekkelijke woonomgeving nodigt uit om een wandeling te maken en mensen te ontmoeten. Voldoende groen in de dorpen is ook van belang bij het verbeteren van de klimaatadaptatie en voorkomen van hittestress. In de toekomst zullen momenten van lange droogte afgewisseld worden met korte perioden van hoosbuien. Er wordt daarom steeds meer nagedacht over passende klimaatadaptatie, bijvoorbeeld door meer waterberging en groen in wijken. Om een aantrekkelijke klimaat-adaptieve leefomgeving te realiseren passen we bij herstructurering van wijken de omgeving aan en maken we deze klaar voor de gevolgen van klimaatverandering. Ook creëren we waar mogelijk natuurlijke ontmoetingsplekken zoals bankjes. Hierbij houden we rekening met schaduw, zodat ouderen hier ook tijdens warme zomers gebruik van kunnen maken.
Woningbouw, voorzieningenniveau en een groene omgeving De uitdagingen waar de gemeente voor staat zijn complex en kunnen op gespannen voet met elkaar staan. Zo helpt het versnellen van de woningbouwproductie vergrijzing tegen te gaan en het verengingsleven te behouden. Tegelijkertijd kan woningbouw de leefbaarheid op sommige plekken ook onder druk zetten. Dit kan bijvoorbeeld ten koste gaan van groen binnen de dorpen. Daarnaast leidt meer woningbouw ook tot meer
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
Sociale leefbaarheid Leefbaarheid heeft ook een sociale component: het gaat bijvoorbeeld over hoe mensen samen leven. Tijdens de bewonersavonden gaven bewoners aan dat de dorpen een rijk verenigingsleven hebben. Dat werkt als cement voor de samenleving. Bewoners gaven ook aan dat er een groot saamhorigheidsgevoel of “mienskip” is en dat mensen voor elkaar klaar staan. Nu steeds meer groepen met een ondersteuningsvraag langer of weer zelfstandig thuis gaan wonen, is het van belang om dat te ondersteunen. Zo kan eenzaamheid worden voorkomen. Dit doen we door het Gebiedsteam in te zetten om partijen in de buurten te verbinden en problemen op het gebied van leefbaarheid vroegtijdig te signaleren. Ook zetten we de mogelijkheden binnen het Wijken- en dorpenbudget in om initiatieven te bevorderen. Als
35
bewoners moeite hebben met een aanvraag voor dit budget begeleiden we hen hierbij. Opgave 3: Inspelen op lokale behoeften door dorpen te betrekken De woonvisie beschrijft een groot aantal opgaven voor de gemeente in de komende jaren. Er moeten meer woningen worden gebouwd, het huidige bestand moet betaalbaar, geschikt en toegankelijk blijven voor de huidige en nieuwe generaties, woningen moeten duurzamer worden en de dorpen moeten prettige woon- en leefomgevingen blijven. In de concept Omgevingsvisie komt de diversiteit van de gemeente duidelijk naar voren. Drents Ooststellingwerf, Fries Ooststellingwerf, het centrum Oosterwolde en de dorpen ten westen hebben allemaal hun eigen karakter. Dit maakt dat het van groot belang is om de verschillende dorpen en hun dorpsbelangen goed te betrekken bij het uitvoeren van de woonvisie. Zo worden de veranderende lokale behoeften meegenomen bij het uitvoeren van het beleid. Hier geven we invulling aan door de bevolking actief en vooraan in het proces te betrekken bij het zoeken naar nieuwe locaties voor woningbouw of herstructurering in alle dorpen. Ook kan de gemeente het opstellen van dorpsplannen blijven stimuleren? zodat initiatieven uit en voor de dorpen, bijvoorbeeld om de leefbaarheid te verbeteren, van de grond kunnen komen.
Beleidsrichtingen leefbaarheid en duurzaamheid Om deze vier opgaven binnen Thema 4: Leefbaarheid en duurzaamheid te realiseren heeft de gemeente het volgende actieplan opgesteld. Dit plan is geordend op basis van de drie niveaus van de cirkels van invloed. Per activiteit geven we met een kleur weer aan welke opgave die bijdraagt. Soms is dat een van de drie opgaven onder dit thema, soms meerdere opgaven tegelijkertijd.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
36
Uitvoeringsagenda thema 4: Leefbaarheid en duurzaamheid Zelf doen 1.
We bereiden ons voor op de gevolgen van klimaatverandering door bij nieuwbouw en herstructurering van wijken of buurten gelijk de omgeving aan te pakken en klimaat-adaptief te maken. Ook gebruiken we deze herstructurering voor het creëren van natuurlijke ontmoetingsplekken in alle dorpen (waar mogelijk)
2.
Bij het zoeken naar nieuwbouwlocaties en herstructurering betrekken we dorpsbewoners actief aan de voorkant. Zo zoeken we in samenwerking naar oplossingen voor de leefbaarheid en klimaat-adaptiviteit die past binnen de schaal en behoeften van het dorp.
3.
Bij nieuwbouw geven we naast de eisen in het bouwbesluit prioriteit aan projecten die gebruik maken van circulaire gebiedsontwikkeling (houtbouw, demontabel bouwen etc.). Dit integreren we in onze plan- en welstandstoetsing. Dit doen we via het toetsingskader woningbouw.
4.
We sluiten aan bij de dorpsgerichte aanpak voor aardgasloze alternatieve energievoorzieningen die momenteel worden uitgewerkt in de Transitievisie Warmte.
Opgaven 1 2 3
Opgaven 1 2 3
Opgaven 1 2 3
Opgaven 1 2 3
Samenwerking Opgaven 1 2 3
1.
We benutten het Gebiedsteam om partijen in de wijk die in aanraking komen met leefbaarheid te verbinden en problemen op gebied van leefbaarheid te signaleren evenals aan te pakken.
2.
We werken samen met corporaties om de voorraad woningen tot de kwaliteitskortingsgrens (€442) en de 1e aftoppingsgrens (€633, prijspeil 2021) via prijsbeleid te spreiden over de dorpen op basis van draagkracht en aanwezige voorzieningen. Zo behouden we onze veerkrachtige dorpen.
Opgaven 1 2 3
3.
We zetten de collectieve inkoopactie energiebesparende maatregelen voort. Ook coördineren we met corporaties waar verduurzamingsinitiatieven opgestart worden in de prestatieafspraken en bieden we de mogelijkheid aan particulieren om met corporaties ‘mee te liften’ met verduurzamingsacties van corporaties op basis van de herziene woningwet (2021).
Opgaven 1 2 3
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
37
Beïnvloeding 1.
We zetten het volledige instrumentarium in om huiseigenaren te verleiden tot het verduurzamen van hun woning. Denk hierbij aan informatiecampagnes, het inzetten van het energieloket, energiecoaches en juniorenergiecoaches, het uitdelen van de Cadeaubon energiebesparing en de Bespaarbox6. Ook zetten we het verstrekken van duurzaamheidsleningen voort.
2.
We benutten alle mogelijkheden binnen het Wijken en dorpen budget om initiatieven die de leefbaarheid bevorderen te faciliteren en helpen bewoners bij hun aanvraag als dit gecompliceerd voor hen is.
Opgaven 1 2 3 Opgaven 1 2 3
6 De bespaarbox is gevuld met energiebesparende producten waarmee huishoudens
direct kunnen beginnen met het besparen van energie
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
38
Bijlage 1: Toetsingskader woningbouw Op basis van de ambities en beleidskeuzes die in de vorige hoofdstukken zijn gepresenteerd, is een toetsingskader opgesteld. Dit kan helpen bij het beoordelen van nieuwe initiatieven. Dit toetsingskader vervangt het huidige Afwegingskader Woningbouw. Dit kader is uitgewerkt naar de verschillende dorpen en wijken. Het geeft de gemeente richting wanneer wel of niet meewerkt wordt aan initiatieven. De verschillende wijken en dorpen zijn samengevoegd in drie clusters waar de woningbehoefte redelijk overeenkomt. Deze clusters/gebieden zijn: • Oosterwolde en Appelscha. • Haulerwijk, Donkerbroek en Oldeberkoop • Overige dorpen
Kwalitatieve toets Het kwalitatieve toetsingskader wordt gebruikt om bij nieuwe initiatieven te sturen op kwaliteit. Het toetsingskader is een hulpmiddel en een programma van wensen vanuit de gemeente. Dit communiceert makkelijk en helpt bij het verbeteren van de kwaliteit van plannen. Om een stapeling van eisen te voorkomen en het tempo van de woningbouw op peil te houden maken we onderscheid tussen ambities en overige aspecten. Op het gebied van ambities moet een project voldoen aan de kaders om actieve medewerking te krijgen van de gemeente. Op het gebied van overige aspecten geven we onze voorkeuren aan, om te komen tot woningbouwplannen die het best aansluiten op de gemeentelijke behoefte en visie. In de tabel op de volgende pagina is een nieuw toetsingskader opgesteld dat aansluit bij de nieuwe Woonvisie.
Het toetsingskader bestaat uit twee stappen. Deze stappen zijn: 1. Een kwantitatieve toets 2. Een kwalitatieve toets
Kwantitatieve toets De kwantitatieve toets kijkt in hoeverre het geplande aantal woningen aansluit op de woningbehoefte. Daarbij gaat de gemeente uit van de de woningbehoefte die blijkt uit het recente woningmarktonderzoek. Hieruit komt naar voren dat tot 2030 er ruimte is voor een toevoeging van 320 tot 520 woningen.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
39
Criterium
Oosterwolde en Appelscha
Haulerwijk, Donkerbroek en Oldeberkoop
Overige dorpen
Ambitie • Passend bij de kwalitatieve behoefte*
• •
Levensloopgeschikte woningen, onder andere - • hofjeswoningen in het sociale- middenhuur en koopsegment. • Grondgebonden koopwoningen tot €250.000 Grondgebonden koopwoningen tot €300.000
Op programmaniveau: • minimaal 35% sociale huur, Aandeel sociaal, • 5-10% middenhuur middenhuur en betaalbare • 20% betaalbare koop tot NHG-grens. koop* • Maximaal 30% koopwoningen boven de €300.000. → Zie toelichting percentages
Wonen en zorg
Transformatie bestaand vastgoed. • Bij nieuwbouw: geclusterd concepten nabij 24uurszorg en basisvoorzieningen. → zie toelichting wonen en zorg
Vooral grondgebonden koopwoningen tot €300.000 Levensloopgeschikte koopwoningen tot €250.000 voor senioren.
Op programmaniveau: • 70% tot NHG-grens met variatie in prijsklassen • Maximaal 30% koopwoningen boven de €300.000. → Zie toelichting percentages Prioriteit voor geclusterde concepten vanuit transformatie bestaand vastgoed → zie toelichting wonen en zorg
•
Vooral grondgebonden koopwoningen tot €300.000 en ruimte voor initiatief vanuit de dorpen.
Op programmaniveau: • 70% tot NHG-grens met variatie in prijsklassen • Maximaal 30% koopwoningen boven de €300.000. → Zie toelichting percentages
→ zie toelichting wonen en zorg
Overige aspecten Duurzaamheid en klimaatbestendigheid
Klimaatadaptief gebouwd.
Constructiemethode
Gebruik van circulaire materialen (bijv. hout, stro etc.) of constructiemethodes (bijv. industrieel of demontabel)
Innovatie en initiatief vanuit de samenleving
Prioriteit voor particulier initiatief van Prioriteit voor particulier initiatief van Prioriteit voor woonzorgconcepten en woonzorgconcepten (hofjes) en duurzame of woonzorgconcepten (hofjes) en duurzame of samenlevingsvormen (bijv. meergeneratiewoningen, betaalbare initiatieven (bijv. splitsen van betaalbare initiatieven (bijv. splitsen van woningen, splitsen van woningen, etc.) woningen, meergeneratiewoningen of tiny meergeneratiewoningen of tiny houses) houses)
*Let op: Deze prijsgrenzen zijn op basis van prijspeil 2021 en worden jaarlijks geïndexeerd obv wettelijke aanpassingen (huurprijzen en NHG) of de bouwkostenindex (overige prijzen)
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
40
Toelichting percentages sociaal, middenhuur en betaalbare koop Voor de percentages sociaal, middenhuur en betaalbare koop hanteren we de volgende principes: • Percentages sociaal, middenhuur en betaalbare koop worden gehandhaafd op programmaniveau. Dit maakt maatwerk mogelijk. Voor de gemeente als geheel gaan we uit van: o 25% sociaal, o 5% middenhuur o 40% koop tot de NHG grens. o In bijlage 2 zijn indicaties gegeven voor de verdeling van deze percentages op basis van de behoefte in de kernen. Het segment sociaal en middenhuur zal hoofdzakelijk landen in de kerndorpen (Appelscha en Oosterwolde) terwijl in de overige dorpen vooral behoefte is aan koop tot de NHG-grens. • De genoemde percentages, met de uitzondering van koopwoningen boven de €300.000, zijn minimumpercentages. Een ontwikkelaar mag bijvoorbeeld een hoger percentage sociale huurwoningen realiseren. Voor het percentage koopwoningen boven de €300.000 gaat het om een maximum percentage. • Bij koopwoningen streven we naar het aanbrengen van variatie in het programma zodat naast woningen tot de NHG-grens ook woningen met een koopprijs tot €250.000 gerealiseerd worden.
•
•
•
•
•
Initiatiefnemers zijn bereid om samen te werken met andere woonzorginitiatieven, zodat voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg gegarandeerd kunnen worden voor een brede doelgroep. Er is sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar. Dit moet blijken uit aantoonbare (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief. Het is initiatief gericht op de lokale behoefte. Als het plan een regionale functie heeft, dient afstemming te worden gezocht met andere regiogemeenten. De locatie ligt binnen korte afstand van maximaal 500 meter van winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en algemeen toegankelijke ontmoetingsfuncties. Initiatiefnemer is bereid om met de gemeente afspraken te maken over een exploitatie van het vastgoed passend bij de gemeentelijke beleidsuitgangspunten.
Toetsingskader woonzorginitiatieven Bij initiatieven op korte afstand (maximaal 500 meter) van een locatie waar 24-uurszorg en basisvoorzieningen geboden worden, hanteren we het volgende kader:
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
41
Bijlage 2: woningmarktonderzoek DATUM
14 december 2021
PROJECTNUMMER
085.106/G
OPDRACHTGEVER
Gemeente Ooststellingwerf
Factsheet: Samenvatting Woningmarktanalyse Woon(zorg)visie gemeente Ooststellingwerf 1 Inleiding De huidige “Woonvisie: Ooststellingwerf 2017-2022” loopt dit jaar af. Daarom is de gemeente begonnen met het opstellen van een nieuwe visie op het Wonen. De Woonvisie is een uitwerking en verdieping van de Omgevingsvisie en werkt de opgaven en ambities op het thema wonen uit naar beleid. Vanuit de Landelijke Taskforce Wonen en Zorg wordt er aan gemeentes gevraagd om naast een Woonvisie ook een Woonzorgvisie op te stellen. Deze visie moet het langer en weer zelfstandig thuis wonen vorm geven. De gemeente wil deze visie integreren in het woonbeleid om zo een integrale visie op het wonen te creëren. De gemeente wil de nieuwe visie goed onderbouwen. Dit doen we door middel van vier stappen: 1. Aftrap 2. Inventarisatie beleidsopgaven en woningmarktanalyse 3. Participatie en informatie ophalen vanuit het veld 4. Uitwerken visie en opstellen uitvoeringsplan In stap één en twee is het huidige beleid geanalyseerd en de woon(zorg)behoefte in kaart gebracht. Dit hebben we gedaan in samenwerking met de gemeente, huurdersorganisaties en de corporaties. Zo hebben we de Provinciale demografische prognose tegen het licht gehouden om de kwantitatieve behoefte aan woningen te duiden.
Ook is de huidige woningvoorraad geïnventariseerd en hebben we op basis van demografische trends, CBS Microdata en WoON data de kwalitatieve behoefte naar woningen in kaart gebracht. Tot slot zijn er gesprekken geweest met de portefeuillehouder en de Raad. In deze samenvatting geven we op hoofdlijnen een overzicht van de conclusies die uit het woningmarktonderzoek zijn gekomen. Ook hebben we deze conclusies vertaald naar richtingen voor de Woonvisie en het woningbouwprogramma voor de komende jaren (tot 2030).
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
42
2 Samenvatting uitkomsten woningmarktonderzoek Demografische ontwikkeling •
• •
• •
De bevolking is sinds 2010 gedaald, maar is zich sinds 2015 gaan stabiliseren (-387 van 2010-2015, 144 van 2015-2020). Tegelijkertijd neemt het aantal huishoudens sinds 2015 weer toe na een daling sinds 2010 (-75 van 2010-2015, +151 van 2015-2020). Huishoudensgroei wordt voornamelijk gedreven door vergrijzing (huishoudens worden kleiner) en migratie (binnenlands en buitenlands). Meer mensen vertrekken naar andere Nederlandse gemeenten dan dat er in Ooststellingwerf komen wonen. Vooral jonge huishoudens en studenten vertrekken maar dit wordt in zekere mate gecompenseerd door gezinnen die zich (her)vestigen in de gemeente. In recente jaren zien we een toename van het aantal vestigers en een dalend aantal vertrekkers van/naar Groningen (stad). Als we kijken naar verhuisgegevens uit CBS microdata over de mensen die zich vestigen in Ooststellingwerf zien we het volgende: o Jonge huishoudens (1-2 personen tot 35 jaar) vestigen zich vaker in Oosterwolde, Makkinga, Fochteloo en Waskemeer. o Gezinnen met kinderen vestigen zich vooral in Waskemeer, Langedijke, Haulerwijk en Donkerbroek. o Oudere huishoudens (1-2 personen tussen 55 en 75 jaar) vestigen zich relatief vaker in Appelscha, Elsloo, Haule, Haulerwijk en Oldeberkoop o Vestigers en vertrekkers hebben vaker een hoger inkomen (>€55.000) of een lager inkomen (onder de huurtoeslaggrens).
o Vestigers en vertrekkers zijn vaker middelbaar opgeleid. Het aantal hoger opgeleide vestigers groeit harder dan het aantal hoog opgeleide vertrekkers. o Jongeren verhuizen naar studentensteden en komen beperkt in latere levensfasen terug naar Ooststellingwerf.
Schets huidige woningmarkt Ooststellingwerf Kenmerken bevolking en woningvoorraad • Er zijn iets meer senioren (65+ jaar) in Ooststellingwerf vergeleken met de Provincie Friesland (23% vs. 22%). Dit zien we in sterkere mate in Oosterwolde, Appelscha, Oldeberkoop en Langedijke • Er zijn relatief veel jongere gezinnen in Oosterwolde, Appelscha, Makkinga en Nijeberkoop vergeleken met de andere dorpen. • Relatief veel lage huishoudens met lage inkomens (50% corporatie doelgroep, 43% NL). • De koopvoorraad is relatief betaalbaar. Alle rijwoningen en bijna alle 2-1 kap woningen hebben een WOZ waarde onder de NHG grens < € 325.000. • Diversiteit van het woningaanbod zit vooral in Appelscha en Oosterwolde. • In de particuliere voorraad (huur en koop) is nog een flinke verduurzamingsslag te maken. Marktdruk neemt toe, minder dan bij buurgemeenten • De marktdruk in de koopsector in Ooststellingwerf neemt duidelijk toe. Uit de cijfers van Woningmarktcijfers.nl blijkt dat de transactieprijs van een woning sinds 2016 flink gestegen is. In 2020 lag de gemiddelde transactieprijs op circa € 254.283. De prijsstijgingen gaan vooral snel sinds 2018 en worden gedreven door vrijstaande woningen, 2-1 kap woningen en appartementen. Het
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
43
•
•
•
vinden van een woning in de gemeente Ooststellingwerf is net als in de regio moeilijker geworden. We zien bijvoorbeeld dat het aantal transacties stabiliseert. Vergeleken met de regio zien we wel dat prijzen nog lager liggen en het aantal transacties hoger ligt. Het aantal transacties wordt vooral gedreven door vrijstaande woningen. Dit komt waarschijnlijk door het aantrekkelijke beschikbare woningaanbod in de gemeente. Vanuit de gemeente horen we dat de toegenomen druk op de woningmarkt ervoor zorgt dat een aantal inwoners zich permanent vestigt op recreatieparken. Dit zou vooral gaan om alleenstaande (gescheiden) vrouwen die idealiter in een reguliere woning wonen. We zien enige druk op de sociale huursector. De mutatiegraad is stabiel door de jaren. Het aantal reacties op woningen neemt toe. Dit komt mede door thuiskompas waardoor ook woningzoekenden uit de regio kunnen reageren. De gemiddelde inschrijftijd7 is ongeveer 3 jaar. De gemiddelde actieve zoektijd 8 ligt beduidend lager (ongeveer een half jaar op basis van gegevens van WoonFriesland) Marktpartijen geven aan dat de vraag van vestigers toeneemt. Dit gaat vooral om wat oudere vestigers (55+) die naar de gemeente komen voor het landelijke karakter en op zoek zijn naar ruimere woningen door de relatief lage prijs en het ruime aanbod in Ooststellingwerf.
Punt op de horizon (kwantitatieve woningbehoefte) Analyse van de prognose • Provinciale prognoses bouwen voort op de trends uit het verleden. Op basis van deze ontwikkelingen verwacht de Provincie dat het aantal huishoudens in Ooststellingwerf tot 2030 licht zal groeien (+190) doordat huishoudens kleiner worden. De praktijk leert dat druk op de woningmarkt groter is. Marktpartijen bevestigden dit beeld tijdens de stakeholderbijeenkomsten. • Daarom hebben we de prognose tegen het licht gehouden en op basis van deze analyse bevonden dat sommige groepen onderbelicht zijn. Het gaat om de volgende groepen: o Binnenlandse migranten naar Ooststellingwerf o Mogelijke vestiging van nieuwe bedrijven en de noodzaak om personeel te vinden o Buitenlandse migratie naar Ooststellingwerf (Statushouders en arbeidsmigranten) o Uitstroom uit Beschermd wonen en de Maatschappelijke opvang • Op basis van onze analyse voorzien we een grotere groei van de woningbehoefte tot 2030. Dit komt uit op +320 woningen in een trendmatig scenario en +520 woningen in een gunstig trendmatig scenario voor de periode tot 2030. Dit is hoger dan het programma in de afgelopen jaren. We zien wel een migratietrend die conjunctureel is. Dit zit maar gedeeltelijk verwerkt in deze prognoses en vraagt om enige voorzichtigheid in de planning.
• Mochten uit het Deltaplan aanvullende opgaven komen kan het aantal te bouwen woningen hoger uitvallen.
Kwalitatieve woonvoorkeuren in beeld Op basis van de woningbehoefte in het trendscenario (+320 woningen) en het trendscenario gunstig (+520 woningen) in combinatie met verhuisbewegingen gehaald uit CBS-microdata en woonwensen uit het WoON hebben we de kwalitatieve vraag naar woningen in beeld gebracht. Ook hebben we de impact van deze scenario’s op het wonen en de leefomgeving meegenomen. Kwalitatieve woonvoorkeuren scenario trendmatig (+320 woningen):
7 Tijd tussen inschrijving en vinden van een woning 8 Tijd tussen eerste reactie op een woning en vinden van een woning
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
44
•
•
• •
•
Gezinnen realiseren in grote mate hun woonwens. Het huidige aanbod past grotendeels bij hun vraag naar eengezinswoningen. De extra woningen zullen enige doorstroom op gang brengen zodat ruimte ontstaat voor spoedzoekers, uitstromers uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen en overige doelgroepen zoals statushouders. Als de huidige marktbewegingen en prijsstijgingen doorzetten zullen ook gezinnen langer moeten zoeken naar een woning en minder snel stappen zetten om te verhuizen. Doordat doorstroming stagneert, komen woningen veelal pas vrij bij overlijden. Tijdens een bewonersbijeenkomst werd dit bevestigd door een bewoner uit Oosterwolde die al een tijd op zoek is naar een grotere gezinswoning maar die niet kan betalen. Het aantal schoolgaande kinderen (basisschool) zal door vergrijzing en ontgroening dalen met ongeveer 200 kinderen. Marktkenners en bewoners (in de enquête en tijdens bewonersbijeenkomsten) geven aan dat jongeren/starters vooral moeite hebben om aan een betaalbare koopwoning te komen. Dit zien we ook terug in de kwalitatieve woningbehoefte waar we een grote vraag zien naar grondgebonden koopwoningen onder de €300.000. Ouderen zoeken meer naar een levensloopgeschikte woning maar kunnen deze niet altijd vinden in het dorp waarin zij wonen. We zien dit terug in de vraag naar appartementen in de koop en huursector (particulier en sociaal).
Kwalitatieve woningbehoefte trendmatig gunstig (+520 woningen): • Doorstroming in de woningvoorraad komt enigszins op gang, door beperkte verhuizingen van ouderen. Huidige producten, veelal grondgebonden koopwoningen, komen de komende jaren in toenemende mate vrij door overlijden van oudere huishoudens en doorstroom. Deze woonproducten sluiten niet altijd aan bij belangrijke vragersgroepen; jonge huishoudens en gezinnen. Ook spreken deze woonproducten qua woonmilieu sommige groepen nieuwkomers/vestigers beperkt aan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan arbeidsmigranten en starters. • We zien daarom in dit scenario een nog grotere vraag naar grondgebonden koopwoningen tot €300.000 en appartementen dan in het scenario trendmatig. Ook zal in dit scenario de vraag naar grondgebonden sociale huurwoningen licht stijgen. • Het aantal schoolgaande kinderen (basisschool) blijft in dit scenario ongeveer gelijk. • Tot slot zou het kunnen dat de bevolkingsgroei in dit scenario druk zet op de sociale samenhang in de dorpen. Vestigers hebben doorgaans even tijd nodig om sociale binding op te bouwen met hun woonomgeving, de voorzieningen en het verenigingsleven. Als een groter aantal vestigers in korte tijd in de dorpen komt wonen kan dit mogelijk tijdelijk op gespannen voet komen te staan met de huidige bewoners en een impact hebben op het mienskip gevoel. Accent woningbehoefte in de dorpen.
Naast de trends voor de gemeente als geheel, hebben we op basis van onze analyse van de demografische ontwikkeling, woonwensen (WoON) en daadwerkelijke verhuisbewegingen (CBSMicrodata) ook de accenten in de kwalitatieve vraag geduid naar de verschillende dorpen. •
Centrum: Oosterwolde. o Oosterwolde is het grootste dorp in de gemeente. Hier richt de behoefte zich vooral op appartementen of andere typen levensloopbestendige woningen (bijvoorbeeld hofjeswoningen) toe te voegen in het sociale- en het koopsegment. Ook is er behoefte aan enkele eengezinswoningen in de particuliere huursector. Tot slot zijn er mogelijkheden om grondgebonden koopwoningen tot €200.000 en tot €300.000 toe te voegen voor starters
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
45
•
en gezinnen en is er een kleine behoefte aan enkele grondgebonden koopwoningen boven de €300.000 voor jonge doorstromers en vestigers van buiten de gemeente. Fries Ooststellingwerf: Haule, Haulerwijk, Donkerbroek, Waskemeer o In Fries Ooststellingwerf zien we dat de kwalitatieve vraag vooral zit in grondgebonden koopwoningen tot €300.000. In Haulerwijk, dat als grootste kern een centrumfunctie heeft, is er ook een behoefte aan koopwoningen in het goedkope segment (tot €200.000).
•
Drents Ooststellingwerf: Appelscha, Fochteloo, Ravenswoud o In Drents Ooststellingwerf is er een duidelijk onderscheid te maken tussen Appelscha als grootste kern en de kleinere dorpen. In de kleinere dorpen is vooral vraag naar grondgebonden koopwoningen tot €300.000. In Appelscha zien we dezelfde behoefte als in Oosterwolde om toegankelijke woningen/appartementen toe te voegen in het sociale, particuliere en koopsegment. Ook zijn er mogelijkheden om grondgebonden koopwoningen tot €200.000 en tot €300.000 toe te voegen voor starters en gezinnen.
•
Ooststellingwerf West: Makkinga, Langedijke, Elsloo, Nijeberkoop, Oldeberkoop o In de MOLEN dorpen zien we dat de kwalitatieve vraag vooral zit in grondgebonden koopwoningen tot €300.000. Dit is vergelijkbaar met alle kleinere kernen in de gemeente.
Wonen en zorg Senioren • Het aantal senioren in Ooststellingwerf groeit snel. In 2040 zal het aantal senioren (65+ jaar) gegroeid zijn van 24% van de bevolking naar 34%. Als we kijken naar huishoudenssamenstelling zien we dat in 2040, 49% van de huishoudens 65 jaar of ouder zal zijn. Aan de hand van de demografische ontwikkelingen en het zorgtredenmodel (zie figuur 45 en 46) hebben we de vraag naar woonvormen voor senioren doorgerekend tot 2040 (zie figuur 47 en 48). • De vraag naar woningen geschikt voor senioren sterk zal stijgen in de komende jaren. We zien vooral een toename in de vraag naar geclusterde woonvormen. Als we aanbod en vraag vergelijken zien we een tekort van ongeveer 250 woningen, dit groeit door naar ongeveer 490 woningen in 2040. • Verder zien we door de vergrijzing een toename in de behoefte aan somatische en psychogeriatrische 24-uurszorg. Momenteel lijken aanbod en vraag redelijk in balans met een klein overschot aan plekken. Richting 2040 zal er een tekort ontstaan van 45 plekken voor somatische 24uurszorg en 125 plekken voor psychogeriatrische 24-uurszorg. Overige doelgroepen • Uit de analyse komt naar voren dat de ontgroening van de samenleving tot gevolg heeft dat de vraag naar geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking zal afnemen. • Wel zullen de plekken voor geclusterd wonen nodig blijven.
Stakeholders geven aan dat zij momenteel een toename in de vraag naar deze woonvormen zien omdat mensen met een beperking steeds ouder worden en intensievere zorg nodig hebben. • Ook is Ooststellingwerf vanwege het landelijke en rustige karakter een plek waar mensen met een beperking die hier gebaat bij zijn vanuit de regio of andere delen van het land op afkomen. • Naast de behoefte voor geclusterd wonen voor deze doelgroep, laat de analyse zien dat als gevolg van de trend naar weer zelfstandig thuiswonen er een groeiende behoefte is- aan woonvormen met ondersteuning die staan op gespikkelde locaties in de wijk.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
46
In conclusie: Richtingen voor de Woon(zorg)visie Ooststellingwerf Op basis van het woningmarktonderzoek zien we de volgende woningbouwopgaven in Ooststellingwerf die verder uitgewerkt moeten worden in de Woon(zorg)visie: • De druk op de woningmarkt is momenteel hoog. Uit het woningmarktonderzoek komt naar voren dat er tot 2030 vraag is naar 320 tot 520 woningen. Om de huidige druk op de markt te verlichten is het aan te raden in te zetten op een scenario van 520 extra woningen tot 2030. Zo kan de economische groei van de laatste jaren worden verzilverd en wordt een evenwichtige bevolkingsopbouw gestimuleerd. Het onderzoek laat ook zien dat de bevolkingsgroei in zekere mate afhankelijk is van de economische ontwikkelingen. Houdt daarom de vinger aan de pols en schroef tijdig de woningbouw productie terug omdat een scenario van 320 nieuwe woningen ook mogelijk is, zeker als het economisch minder gaat. • Ooststellingwerf is een groene landelijke gemeente in het hart van het noorden met grote landschappelijke variatie van zand tot veen en een sterke sociale samenhang. Landelijk en gezond wonen wint de laatste jaren aan populariteit. Dit geldt vooral voor stellen tussen de 55 en 64 jaar van wie de kinderen het huis uit zijn maar in zekere mate ook voor gezinnen.
Door gericht woningen toe te voegen of vrij te spelen via doorstroom kan de gemeente een aantrekkelijke vestigingsplek blijven voor jong en oud. • De vraag naar woningen in Ooststellingwerf verandert. Huishoudens worden kleiner en het aantal senioren zal de komende jaren sterk groeien. Ooststellingwerf heeft momenteel een woningvoorraad met veel ééngezins- en 2-1 kapwoningen. Dit sluit niet helemaal aan bij de ontwikkelende vraag. Daarom is het belangrijk de woning voorraad zo te ontwikkelen dat doorstroom gerealiseerd kan worden. Voor de kwalitatieve invulling van het woningbouw programma betekent dit het volgende: o 25% sociale huur toevoegen ▪ Werk toe naar een voorraad van 2.920 tot 2.965 woningen afhankelijk van de economische en demografische ontwikkelingen in Ooststellingwerf. Zet voorlopig in op een voorraad van 2.965 maar monitor de druk op de sociale markt actief en schaal op/af als de omstandigheden hierom vragen. ▪ Realiseer 130 tot 145 sociale toegankelijke sociale huur appartementen ▪ Zet de voorraad sociale eengezinswoningen met maximaal 30 woningen om via bijvoorbeeld verkoop of het aanpassen van de woningen.
o 5% middenhuur tot €1.000 toevoegen ▪ Realiseer 25-35 toegankelijke vrijesector appartementen ▪ Zet de voorraad van vrijesector ééngezinswoningen met 10-25 woningen om door in gesprek te gaan met eigenaren en hen te stimuleren om hun woningen aan te passen of in sommige gevallen te verkopen. o 40% betaalbare koopwoningen (tot de NHG grens) toevoegen ▪ Realiseer 125 tot 205 betaalbare grondgebonden woningen ▪ Zorg hierbij voor een goede spreiding in prijs (onder €250.000 tot de NHG grens) ▪ Richting 2030 zal als gevolg van demografische ontwikkelingen de vraag naar grotere ééngezinswoningen afnemen. Werk daarom mee als initiatieven naar voren komen om dit soort woningen een andere functie te geven (denk bijvoorbeeld aan splitsing met een seniorenwoning op de benedenverdieping en een starterswoning op de bovenverdieping). • Uit de inventarisatie naar woonwagenstandplaatsen blijkt dat de vraag naar nieuwe standplaatsen zeer beperkt is. Het is belangrijk deze vraag jaarlijks te blijven monitoren met de eigenaar van de standplaatsen (WoonFriesland).
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
47
•
•
Faciliteer zo lang mogelijk en weer zelfstandig thuis wonen in alle dorpen. Dit betekent het realiseren van voldoende geclusterde en gespikkelde woonvormen evenals 24-uurszorg voor ouderen in de kerndorpen. Zo kunnen woonzorgzones ontstaan. Op basis van het woningmarktonderzoek betekent dit het realiseren van de volgende aantallen tot 2030: o Geclusterde en gespikkelde woonvormen voor senioren en overige doelgroepen: 400 extra geclusterde woningen voor senioren en 10 woningen in gespikkelde woonvormen voor overige doelgroepen tot 20309. ▪ In de kerndorpen (Oosterwolde, Appelscha en Haulerwijk) richten op toevoegen van nieuwe woningen. Hierbij is het van belang dat woningen inzetbaar blijven voor verschillende doelgroepen zodat ook jong en oud samen kunnen wonen. ▪ In de overige dorpen vooral richten op transformatie van de bestaande voorraad ▪ Streven naar een verdeling van twee derde sociale huur en één derde koop of particuliere huur. ▪ Voor het aandeel sociale huur vooral streven naar transformatie vanuit de bestaande voorraad met ruimte enkele toevoegingen via nieuwbouw in de grotere dorpen. o 24-uurszorg voor senioren (PG zorg en SOM zorg): 55 extra plekken PG en 45 extra plekken SOM in 203010 o 24-uurszorg (geclusterd) voor overige doelgroepen 45 extra plekken Zet in de overige dorpen in op technologie, domotica en aanpassingen aan de woning.
Als mensen moeten verhuizen begeleidt hen dan in dit traject en zorg voor een zachte landing in de wijk of het dorp.
9 Geclusterde en gespikkelde woonvormen kunnen via nieuwbouw of het transformeren van bestaand vastgoed
worden gerealiseerd 10 24-uurszorg plekken zijn een extra opgave bovenop de reguliere woningbouwopgave.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
48
Bijlage 3: Cijferbijlage woningmarktonderzoek 1.1.
Uitwerking groeiscenario’s
Woningbehoefte
Bevolkingssamenstelling
Woningmarkteffect
Leefbaarheidseffect
•
Doorstroming in bestaande woningvoorraad stagneert. Woningen komen alleen vrij als (oude) bewoner vertrekt of overlijdt. Risico voor gedateerde kwaliteit woningen Potentieel achterstand verduurzaming energietransitie
•
Enige doorstroming in de woningvoorraad, maar beperkt. Mensen blijven lang in hun huidige woning wonen Trendmatige ruimte voor spoedzoekers: statushouders, arbeidsmigranten, uitstroom wonen en zorg
•
tot 2030 •
Scenario
• •
1:
Provinciale
+ 190
prognose
• •
•
Scenario
2:
Trendmatig
+ 320
laag
• •
•
Scenario
3:
Trendmatig
+ 520
hoog
• •
• • Scenario
4:
Deltaplan van
het
+ 1.750
•
Noorden •
Bevolking daalt met 550 personen tot 2030 Sterke vergrijzing in de dorpen Verdergaande ontgroening: jongeren verlaten de gemeente Afname gezinnen met kinderen (ong. 200) Verwachte afname van het aantal schoolgaande kinderen (ong. -400; 10%) Trendmatige vergrijzing en ontgroening met ruimte voor meer binnenlandse migratie (ong. 30 extra personen p.j t.o.v. Provinciale prognose); bevolkingsdaling circa 200 personen. Vooral in hoofdkernen ruimte voor meer migratie Aantal schoolgaande kinderen daalt met 200
Trendmatige vergrijzing en ontgroening met ruimte voor meer binnenlandse migratie (ong. 80 personen extra p.j t.o.v. Provinciale prognose). Bevolking groeit met 250 personen tot 2030 Vooral in hoofdkernen ruimte voor meer migratie. Aantal schoolgaande kinderen blijft ongeveer gelijk
Bevolking groeit: ruim 3.300 personen tot 2030 Mogelijkheid voor inzet op aantrekken/ behouden jonge huishoudens en gezinnen (ong. 70 extra basisschoolgaande kinderen per jaar extra) Concurrentie vanuit omliggende gemeenten die ook inzetten op jongeren en gezinnen Instroom ruim boven trendmatige ontwikkeling. Hierdoor staat de haalbaarheid onder druk.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
•
•
•
•
•
•
• •
•
Enige doorstroming in de woningvoorraad, maar beperkt. Mensen blijven lang in hun huidige woning wonen Meer dan trendmatige ruimte voor spoedzoekers: statushouders, arbeidsmigranten, uitstroom wonen en zorg Risico bij ontspannen woningmarkt op lagere prijzen, huizen onder water en minder verkoopbaarheid van kwalitatief slechter bezit.
•
•
• •
•
Kansen voor realisatie meer woningbouw voor lokale en regionale • vraag. Hierdoor ontstaat doorstroming. Voor woningzoekenden is ruimte om wooncarrière te maken. Concurrentie • met nieuwe woningen stimuleert verbeteringen in bestaande woningen. • Risico bij ontspannen woningmarkt op lagere prijzen, huizen onder water en minder verkoopbaarheid van kwalitatief slechter bezit.
Waarschijnlijke afname van het aantal voorzieningen (basisscholen, supermarkten etc.), vooral in de kleinere dorpen en kernen. Ons-kent-ons: behoud harmonie en besef van normen en waarden in de dorpen en wijken.
Kleine daling op scholen, wellicht sommige scholen die moeten fuseren in de kleinere dorpen en kernen. Waarschijnlijke afname van het aantal overige voorzieningen (supermarkten) in de kleinere dorpen en kernen.
Behoud van het aantal scholen. Waarschijnlijke afname van het aantal overige voorzieningen (supermarkten) in kleinere dorpen en kernen door. Mogelijke verandering in de samenhang van de bevolking door de verschillende achtergronden van vestigers.
Potentie voor versterking veerkracht in de dorpen (denk aan verenigingen etc.) Noodzakelijke uitbreiding van het aantal basisscholen. Behoud van het voorzieningen in de dorpen en kernen door sterkere groei bevolking tov schaalvergroting (13% vs. 10%)
49
1.2.
Wie wonen in Ooststellingwerf
Samenvatting: • • • • •
Er zijn iets meer senioren in Ooststellingwerf dan gemiddeld in Friesland (23% vs 22% in Friesland). We zien een sterkere vergrijzing in Oosterwolde, Appelscha, Oldeberkoop en Langedijke dan in de andere dorpen. Er zijn relatief veel jongere gezinnen in Oosterwolde, Appelscha, Makkinga en Nijeberkoop dan in de andere dorpen. Ongeveer 50% van huishoudens heeft een inkomen behorend tot de corporatiedoelgroep (Nederland 43%). Onder corporatie doelgroepen zitten vooral jongeren (<25), alleenstaanden, en eenoudergezinnen.
Grafieken en tabellen: Tabel 2: Inwoners en huishoudens per kern Dorp Inwoners Huishoudens Oosterwolde Appelscha Haulerwijk Donkerbroek Oldeberkoop Makkinga Waskemeer Elsloo Haule Ravenswoud Fochteloo Langedijke Nijeberkoop Gemeente
9.595 4.730 3.240 1.895 1.560 1.015 835 650 565 410 350 295 260 25.400
4.480 2.135 1.370 800 690 430 330 265 225 160 140 115 110 11.250
40% 19% 12% 7% 6% 4% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 100%
Woningvoorraad CBS 4.592 2.073 1.384 796 655 433 326 261 230 162 164 112 115 11.303
Bron: CBS Statline Figuur 8: Inwoners naar leeftijd
Bron: CBS-Statline
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
50
Figuur 9: Huishoudens naar samenstelling
Bron: CBS-Statline Figuur 10: Huishoudens naar inkomenssituatie 100% 90% 80% 70%
Onbekend
60%
>€ 56.600
50%
€ 44.655 - 56.600
40%
€ 40.024 - 44.655
30%
Huurtoeslag - € 40.024
20%
< Huurtoeslag
10% 0% Corporatie Particuliere Koopwoning huurwoning huurwoning
Onbekend
Totaal
Bron: Lokale monitor wonen
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
51
Figuur 11: Huishoudenssamenstelling naar inkomensgroep 100% 90% 80% 70% 60% 50%
>€ 56.600
40%
€ 44.655 - 56.600
30%
€ 40.024 - 44.655
20%
Huurtoeslag - € 40.024
10%
< Huurtoeslag
0%
Bron: Lokale monitor wonen
1.3.
Hoe is de bestaande woningvoorraad samengesteld
Samenvatting: • • • • • • •
Meerderheid van de woningen zijn vrijstaand of 2-1 kap (60%). In de kleinere dorpen staan vooral veel vrijstaande woningen en 2-1 kappers. De diversiteit in het woningaanbod zit vooral in Appelscha en Oosterwolde. Alle rijwoningen en bijna alle 2-1 kap woningen hebben een WOZ waarde onder de NHG grens <325.000. De corporatievoorraad bestaat vooral uit appartementen en rijwoningen. In de particuliere voorraad is nog een flinke verduurzamingsslag te maken. 86% van het corporatie bezit heeft een netto huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€442,33) of de aftoppingsgrens laag (€633,25).
Grafieken en tabellen: Figuur 12: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype
Bron: WOZ-registratie gemeente Ooststellingwerf
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
52
Figuur 13: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype
Bron: WOZ-registratie gemeente Ooststellingwerf Figuur 14: Koopvoorraad naar WOZ waarde
Bron: WOZ-registratie gemeente Ooststellingwerf Figuur 15: Woningvoorraad naar bouwjaar
Bron: WOZ-registratie gemeente Ooststellingwerf
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
53
Figuur 16: Woningvoorraad naar energie index
Bron: WOZ-registratie gemeente Ooststellingwerf Tabel 3: Corporatiewoningen naar huurprijs* WoonFriesland Tot € 442 € 442 - € 633 € 633 - € 678 € 678 - € 752 Vanaf € 752 Totaal
105 487 143 46 20 801
13% 61% 18% 6% 2% 100%
Actium 539 1.287 137 57 2.020
Totaal 27% 64% 7% 3% 0% 100%
644 1.774 280 103 20 2.821
23% 63% 10% 4% 1% 100%
*let op: Zelfstandige woningen exclusief woonwagens en zorgwoningen Bron: VHE-bestanden
1.4.
Migratie van en naar Ooststellingwerf
Samenvatting: • • • • • • • •
Lichte stijging van het aantal vestigers sinds 2013 Binnenverhuizers verhuizen vooral binnen het eigen dorp. Daarnaast trekken ze vooral naar Oosterwolde en in mindere mate Appelscha en Haulerwijk. Vertrekkers gaan met name naar Groningen, Leeuwarden en Smallingerland. Toename van het aantal vestigers uit Opsterland en Noordenveld Afgelopen jaren meer vestigende personen uit Groningen en minder vertrekkers Afgelopen jaren aandeel randstedelingen 6% van totaal binnen gemeente verhuizingen en vestigers (geen toenemende trend waargenomen) Vertrekoverschot jonge huishoudens, onvoldoende compensatie vanuit trek van gezinnen Huishoudens met hogere inkomens en een gemiddeld opleidingsniveau verlaten vooral de gemeente
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
54
Grafieken en tabellen: Figuur 17: Binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers (huishoudens)
Bron: CBS Microdata Figuur 18: Binnenverhuizers tussen kernen 2011-2019
Bron: CBS Microdata
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
55
30
Haule Haulerwijk
25
Langedijke
10
Makkinga
15
10
10
25
80
40
70
20
20
335
45 10 70
945 265
10
10
65 10
Oosterwolde
210
Ravenswoud
40
30
15
15
10
45
10
40
65
175
10
165
15
45
10
1.770
30 1.000
30 205 10
2.180
10
Waskemeer 235
70
30
45
455
15 35
155
20
200
2.305
30
60 50
110
75
4.665
Bron: CBS Microdata Figuur 19: Belangrijkste herkomst gemeenten vestigers en vertrek gemeentem (huishoudens)
Bron: CBS Microdata 2011-2019
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
445
20 15
Oldeberkoop
Totaal
10
55
10
Nijeberkoop
Totaal
225
Waskemee r
15
10
Ravenswo ud
10
Fochteloo
10
Oosterwol de
Elsloo
Oldeberko op
10
Nijeberkoo p
15
150
Makkinga
Fochteloo
10
15
Langedijke
Elsloo
645
Donkerbroek
Haulerwijk
Donkerbro ek
Appelscha
Haule
Appelscha
Tabel 4: Binnen verhuizers tussen kernen 2011-2019 Naar Van
56
Figuur 20: Herkomst gemeenten vestigers en vertrek gemeenten (personen)
Bron: CBS-Statline Figuur 21: Herkomst gemeenten vestigers en vertrek gemeenten (personen)
Bron: CBS Statline Tabel 5: Herkomst gemeenten vestigers (personen) 2016 2017 2018 Binnen eigen 1.255 1.473 1.269 gemeente Noord-Holland 53 61 67 Zuid-Holland 58 25 70 Utrecht 33 21 35 Subtotaal Randsteden 144 107 172 Friesland 429 426 393 Drenthe 282 331 296 Groningen 206 193 192 Subtotaal omliggende 917 950 881 provincies Overige provincies 119 116 118 Totaal 2.435 2.646 2.440
2019
Totaal
2016
2017
2018
2019
1.171
5.168
52%
56%
52%
52%
66 55 17 138 381 276 179
247 208 106 561 1.629 1.185 770
2% 2% 1% 6% 18% 12% 8%
2% 1% 1% 4% 16% 13% 7%
3% 3% 1% 7% 16% 12% 8%
3% 2% 1% 6% 17% 12% 8%
836
3.584
38%
36%
36%
37%
89 2.234
442 9.755
5% 100%
4% 100%
5% 100%
4% 100%
Bron: CBS Statline
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
57
Tabel 6: Wie zijn de vestigers en wie vertrekt Huishoudens naar type
Vestigers
Vertrekkers
1-2 phh tot 35 jaar
1.050
2.560
Huishoudens naar inkomen <HT
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
760
700
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
400
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar gezin
Vestigers
Vertrekkers
765
805
HT-38.035
435
495
315
38.035-42.436
155
190
270
245
42.436-45.000
80
110
160 830
175 715
45.000-55.000 >55.000
295 1.615
360 2.700
Bron: CBS Microdata 2011-2019 Figuur 22: Wie zijn vestigers en wie vertrekt
Bron: CBS Microdata 2011-2019 Figuur 23: Wie zijn vestigers en wie vertrekt
Bron: CBS Microdata 2011-2019
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
58
Figuur 24: Wie zijn de vestigers en wie vertrekt (opleiding)
Bron: CBS Microdata 2011-2019
1.5.
Huidige marktontwikkelingen
Samenvatting • • •
• •
De gemiddelde transactieprijs in Ooststellingwerf steeg de afgelopen jaren, maar ligt lager dan in Nederland en Zuidoost-Friesland Transactieprijzen zijn veelal in het betaalbare segment <€200.000 of tussen €200.000 tot €300.000 Het aantal transacties ligt weer boven het niveau van 2008 en wordt gedreven door het vrijstaande segment, hier is namelijk nog aantrekkelijk beschikbaar woningaanbod in Ooststellingwerf aanwezig. De mutatiegraad in de sociale huursector is stabiel. Het aantal reacties op woningen neemt toe, mede door Thuiskompas waarbij woningzoekenden uit de regio kunnen reageren.
Grafieken en tabellen Figuur 25: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs
Bron: Woningmarktcijfers.nl
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
59
Figuur 26: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs naar woningtype
Bron: Woningmarktcijfers.nl Figuur 27: Ontwikkeling aantal transacties
Bron: Woningmarktcijfers.nl
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
60
Figuur 28: Ontwikkeling aantal transacties per woningtype
Bron: Woningmarktcijfers.nl Figuur 29: Woningmarkt vergeleken met omliggende gemeenten
Bron: Woningmarktcijfers.nl
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
61
Figuur 30: Verhuringen
Bron: Verhuringen corporaties Figuur 31: Verhuringen
Bron: Verhuringen corporaties Figuur 32: Verhuringen
Bron: Verhuringen corporaties
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
62
Figuur 33: Reacties huuraanbod
Bron: Verhuringen corporaties Figuur 34: Reacties huuraanbod
Bron: Verhuringen corporaties
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
63
Figuur 35: Inschrijftijd en aanbiedingsfactor huuraanbod
Bron: Verhuringen corporaties Figuur 36: Inschrijftijd en zoektijd huuraanbod
Bron: Verhuringen corporaties
1.6.
Kwantitatieve woningbehoefte
Samenvatting • •
•
Huishoudensontwikkeling wordt vooral gedreven door vergrijzing en migratie. Vanuit de Provinciale prognose zien we een verwachte krimp van de bevolking en huishoudens in Ooststellingwerf. Deze zet vooral na 2030 in. Tot 2030 verwacht de Provincie een woningbehoefte van ongeveer 190 woningen. Op basis van onze analyse denken we dat arbeidsmigranten, statushouders en uitstroom uit de MO/BW mogelijk zijn onderbelicht in de Provinciale prognose.
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
64
• • •
Op basis van deze analyse zien we tot 2030 een groei in de woningbehoefte van 320 – 520 woningen. Afgezet tegen deelname aan het Deltaplan van het Noorden (+1.750 woningen) is de geschatte behoefte beperkt. De verwachte groei zal positieve effecten hebben op de slaagkansen voor woningzoekenden. Wel zet het mogelijk druk op de leefbaarheid in de dorpen.
Grafieken en tabellen Figuur 37: Ontwikkeling huishoudenssamenstelling 2020-2040
Bron: Provinciale prognose Figuur 38: Demografische ontwikkelingen*
*let op: Voorlopige gegevens voor 2020 Bron: CBS-Statline
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
65
Figuur 39: Feitelijke ontwikkeling in vergelijking met de Provinciale prognose
Bron: Provinciale prognose bewerking Companen
Uitgangspunten in de provinciale prognose en de analyse Companen • Uitgangspunt migratiesturing (beleidsarm) i.p.v. woningbouwsturing • Demografische componenten (geboorte/sterfte, migratie en huishoudensgrootte) • Geboorte/sterfte heb je weinig invloed op, aannames prognoses • Aanname in prognose o binnenlands saldo 13 (gewogen gemiddelde van 2009-2018 van mensen met Nederlandse nationaliteit) o buitenlands saldo 11 (Migratie uit Afrika en Azië niet meegenomen vanwege niet trendmatige ontwikkeling. Rekening gehouden met taakstelling statushouders (75% blijft in gemeente wonen +15 statushouders per jaar aanname) o Feitelijke ontwikkeling in periode 2015-2020 (gemiddeld, alle verhuizingen ook met niet Nederlandse nationaliteit, exclusief statushouders): o binnenlands saldo 61 o buitenlands saldo 13 • Mogelijk onderbelicht: o Vluchtelingen (extrapoleren op taakstelling 2021, gemiddeld 2 per woning) o Nieuwe werkgevers o Arbeidsmigranten o Uitstroom BW o Binnenlandse migratie
085.106/G | Woon(zorg)visie 2022-2026
66
Figuur 40: Aannames trendmatige behoefte laag en hoog tot 2030
Bron: Companen Tabel 7:Indicatie woningbehoefte per kern Vergrijzing
ontgroening
Oosterwolde ++ + Appelscha ++ ++ Haulerwijk + + Donkerbroek + + Oldeberkoop ++ + Makkinga + + Waskemeer + + Elsloo ++ ++ Haule + + Ravenswoud ++ ++ Fochteloo + ++ Langedijke ++ + Nijeberkoop + + Gemeente + ++ Bron: Provinciale prognose bewerking Companen
1.7.
Trek op hoofdkern
Scenario 1: Provinciale prognose
Scenario 2: Trendmatig laag
Scenario 3: Trendmatig hoog
+ + -
100 50 20 5 5 5 5 0 0 0 0 0 0 190
150 75 40 15 15 10 5 5 5 0 0 0 0 320
240 115 60 30 20 15 10 5 5 5 5 5 5 520
Scenario 4: Deltaplan van het Noorden 770 350 210 105 85 65 45 40 40 10 10 10 10 1.750
Kwalitatieve woningbehoefte