Bijlage 2.b - Taxatie marktconforme huurprijs

Alternatieve energiebronnen Het gebruik van alternatieve energiebronnen zoals zonnepanelen, zonnecollectoren/ boilers, aardwarmtepompen, windturbines of biomassaverwarming is niet bekend bij de Register-Taxateur. Overige bekende energiebesparende maatregelen De taxatie is geen bouwkundig oordeel of onderzoeksrapport van de complexiteit van meerdere aanwezige opstallen. In het kader van de taxatieopdracht is op basis van objectieve waarneming door de Register-Taxateur geen advies uitgebracht ten aanzien van het nemen van energiebesparende maatregelen of het verduurzamen van het vastgoedobject. Voor zover bekend en relevant voor het waardeoordeel heeft de Register-Taxateur de aanwezigheid van energiebesparende maatregelen, isolatie en duurzame maatregelen in het taxatierapport weergegeven.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 49 van 60

9 9.1

WAARDERING Gehanteerde benadering(en) en methode(n)

De waardering is gebaseerd op de Inkomstenbenadering met toepassing van de Operationele cash flow-methode (OCF). Het vastgoedobject is beoordeeld binnen het kader van de richtlijnen (IVS 400, sectie 60.2 en EVS 2020, EVGN 2 onder 3.5). Het betreft een vastgoedobject met handelspotentieel, dat gewaardeerd is op basis van de inkomstenbenadering. De waardering is niet gebaseerd op de Kostenbenadering met toepassing van de Vervangingswaardemethode. De draagkrachtmethode is de geëigende methode voor exploitatiegebonden vastgoed. De waardering is niet aan de markt getoetst door middel van de Comparatieve benadering met toepassing van de Vergelijkingsmethode. Omdat er geen vergelijking voorhanden is. De waarde van een exploitatiegebonden vastgoedobject komt over het algemeen tot stand op basis van de behaalde kasstromen in het verleden en de te verwachten kasstromen. De waarde is benaderd vanuit het oogpunt: “wat is er in het verleden verdiend en wat kan er in de toekomst verdiend worden?”. De waardering is derhalve gebaseerd op basis van de (gecorrigeerde) EBITDA, die aan de onderneming kan worden toegekend. Bij de waardering is ervan uit gegaan dat de exploitatie op eenzelfde wijze en door een soortgelijke exploitant wordt voortgezet. 9.1.1 Inkomstenbenadering IVS 105, paragraaf 40. Inkomstenbenadering.

De waarde van een actief is bepaald door de door het actief gegenereerde inkomsten, kasstromen en kostenbesparingen. 9.1.2 OCF–methode De berekening gaat uit van het volgende principe: iedere recreatieonderneming heeft vanuit zijn exploitatie een bepaalde ruimte waaruit de kapitaalslasten gedekt kunnen worden, de zogenaamde EBITDA. Aan de hand van de EBITDA, al dan niet gecorrigeerd (FMOP), is de marktwaarde van het vastgoedobject berekend op basis van de OCFDe Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 50 van 60

methode. De marktwaarde van het vastgoedobject is bepaald op basis van de rentabiliteitswaarde of de zogenaamde going-concernwaarde. Dit is de waarde die aan de hand van de (gecorrigeerde) bedrijfsresultaten aan het bedrijf is toegekend. De

(gecorrigeerde)

EBITDA

is

vervolgens

gekapitaliseerd

met

een

Yield

(kapitalisatiefactor). De Yield is de reciproque van het rendement en is gebaseerd op de WACC15. Indien het vastgoedobject ook bestaat uit onderdelen die niet in relatie staan tot de exploitatie

van

het

vastgoedobject,

maar

wel

afzonderlijk

een

waarde

vertegenwoordigen, dan zijn die afzonderlijk beoordeeld en gewaardeerd. 9.2

Onderbouwing van de waardering op basis van de OCF-methode

Bij de waardering van onderhavige casus kan niet aangesloten worden op direct markt vergelijk. Het is taxateur niet bekend dat uitkijktorens als deze commercieel verhandeld zijn en daarmee van eigenaar gewisseld. De huidige exploitatie mag niet direct als commercieel gezien worden gelet op het feit dat het niet de corebusiness is van een gemeente om commerciële instelling te exploiteren. Taxateur heeft aansluiting gezocht bij de waardering op basis van een reëel veronderstelde exploitatie. Daarbij zijn de uitgangspunten zoals verwoord in het erfpacht contract meegenomen: 1. Het recht van erfpacht is gevestigd tot uiterlijk 28-2-2026 voor de Uitkijktoren; 2. Voor de uitkijktoren mogen vergoedingen worden gevraagd;

15

Weighted Average Cost of Capital

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 51 van 60

3. Het gebied moet openbaar toegankelijk blijven, daarbij is een commerciële exploitatie van het omliggende terrein uitgesloten; 4. De bestemming is als natuur en uitkijktoren genoemd in het erfpachtcontract; 5. Iedere uitbreiding moet voldoen aan de Flora en Faunawet en Vogel en Habitat richtlijn wat toekomstige uitbreidingen ernstig beperkt; 6. Op dit moment is er geen canon of retributie, bij eventuele vervreemding aan een commerciële partij wordt de canon of retributie afgestemd op de dan geldende marktwaarde; 7. Er wordt gesproken over een toekomstige exploitatie van een klimbos door een derde in een overlappend terrein; Daarmee wordt het object door de taxateur beoordeeld als een bedrijfsgerelateerd vastgoedobject: Elk type vastgoed dat ontworpen is voor een specifiek bedrijfstype waarbij de marktwaarde van het vastgoedobject het handelspotentieel van dat bedrijf weerspiegelt. Handelspotentieel is de toekomstige winst die een redelijk efficiënte exploitant in de context van een taxatie van het vastgoedobject zou verwachten te behalen met het gebruik van het vastgoedobject. Het handelspotentieel kan hoger of lager zijn dan de recente handelsgeschiedenis van het vastgoedobject. Het omvat een reeks factoren (zoals de locatie, het ontwerp en het karakter, de mate van aanpassing en

de

handelsgeschiedenis

van

het

vastgoedobject

in

de

heersende

marktomstandigheden) die inherent zijn aan het vastgoedactief. Voorbeelden van dit type vastgoedobjecten zijn dag- en verblijfsrecreatieve objecten, watersportbedrijven, hotels, restaurants en andere soorten horeca. Kortom het object is waard wat er verdiend kan worden door een redelijk efficiënte exploitant (REO: Reasonably Efficient Operator): Een concept waarbij de Register-Taxateur ervan uitgaat dat de marktpartijen competente exploitanten zijn van een bedrijf dat op of in het vastgoedobject wordt uitgeoefend en dat ze op een efficiënte manier handelen. Er is een schatting gemaakt van het handelspotentieel in plaats van uit te gaan van het werkelijke niveau van de handel onder de bestaande eigenaar, en persoonlijke goodwill is buiten beschouwing gelaten. Daarbij geldt als basis voor de berekening de inkomsten vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA: Earnings Before Interest Taxes Depreciation en Amortization): Deze term heeft betrekking op de werkelijke operationele entiteit en kan verschillen van de door de Register-Taxateur geschatte reële haalbare bedrijfswinst (FMOP ook wel bekend als gecorrigeerde EBITDA). De reële haalbare omzet (FMT: Fair De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 52 van 60

Maintainable Turnover) is het niveau van handel dat een redelijk efficiënte exploitant zou verwachten te behalen op basis van het uitgangspunt dat het vastgoedobject volledig uitgerust en ingericht is en in goede staat van onderhoud verkeert. Op basis daarvan ontstaat de reële haalbare bedrijfswinst (FMOP: Fair Maintainable Operating Profit): De winst vóór afschrijvingen en financieringskosten met betrekking tot het actief zelf die een redelijk efficiënte exploitant van de reële haalbare omzet zou verwachten op basis van een beoordeling van de visie van de markt op de potentiële inkomsten van het vastgoedobject. In dit cijfer moeten alle kosten en uitgaven van de redelijk efficiënte exploitant tot uitdrukking komen, evenals een redelijke jaarlijkse opslag voor periodieke uitgaven, zoals inrichting, renovatie en vervanging van de handelsinventaris. Dit alles leidt tot de winstmethode (ook wel bekend als de inkomstenbenadering): Een benadering die een indicatie van de marktwaarde geeft door toekomstige kasstromen om te zetten naar één enkele actuele kapitaalwaarde. Op basis van de gegevens versterk door opdrachtgever zijn er gemiddeld 17.000 betalende bezoekers per jaar voor de uitkijktoren tegen een tarief van € 2,- PP welke een omzet genereerd in de huidige exploitatie van € 34.000,- per jaar.

In de onderstaande tabel worden de gebouw gebonden kosten weergegeven zoals door opdrachtgever aangeleverd.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 53 van 60

Bovenstaande impliceert dat de jaarlijkse exploitatiekosten afgerond € 32.000,bedragen. Voorwat betreft de inkomsten verwacht de taxateur dat een commerciële partij in staat moet zijn het tarief met 40% te verhogen van € 2,- naar € 2,80 en het bezoekers aantal met 3.000 te laten stijgen dat daarmee de kosten stijgen van 10% waaronder een veronderstelde canonverhoging die uitgaat van dat de grondwaarde 30% zal zijn van de marktwaarde. Dit in het kader van REO: Reasonably Efficient Operator.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 54 van 60

omzet tariefstijging groei haalbaar kosten stijging Ebitda

€ € € € € € €

34.000 13.600 8.400 56.000 32.000 3.200 20.800

17000 bezoekers bestaand 40% € 2,8 tarief nieuw 3000 groei bezoekers

10% canon

2,50% € 1.312,50

30% grondwaarde/marktwaarde

De EBITDA is vervolgens gekapitaliseerd, zie onderstaand de opbouw van de WACC. Bij het bepalen van het rendement is rekening gehouden met onder andere de rente, risico, alternatieve mogelijkheden, marktsituatie, kwaliteit en ouderdom van de opstallen en infrastructuur, ligging, uitstraling van het bedrijf, op het bedrijf aanwezige voorzieningen (en de kwaliteit en ouderdom daarvan), eigendomsverhouding en de eventuele uitbreidingsmogelijkheden.

Eigen vermogen (EV)

40%

Vreemd vermogen (VV)

60%

Vermogen totaal

100%

Kostenvoet EV Risicovrije interestvoet

0,50%

Marktrisicopremie op beleggingen vastgoed in de branche

14,00%

Risico-opslag branche

4,50%

Correctie alternatieve mogelijkheden

0,00%

Rendement EV totaal

19,00%

Kostenvoet VV Risicovrije interestvoet

0,50%

Rente VV

3,50%

Rendement VV totaal

4,00%

Opbouw WACC Rendement EV levered

7,60%

Rendement VV levered

2,40%

Rendement levered totaal (WACC) Kapitalisatiefactor (Yield)

10,00% 10,00

Omdat het een waardering van activa betreft, is rekening gehouden met aankoopkosten. Deze kosten hebben betrekking op uitsluitend de onroerende zaken.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 55 van 60

Dit alles leidt tot de uiteindelijke waardering.

omzet tariefstijging groei haalbaar kosten stijging Ebitda factor Kosten koper marktwaarde

€ € € € € € € € € €

34.000 13.600 8.400 56.000 32.000 3.200 20.800 208.000 191.705 175.000

markt huurprijs 9.3

17000 bezoekers bestaand 40% € 2,8 tarief nieuw 3000 groei bezoekers

10% canon

2,50% € 1.312,50

30% grondwaarde/marktwaarde

10,00 8,50%

60% ebitda

€

12.480

Marktvisie

Marktvisie Algemeen Er is geen directe marktvisie voor uitkijktorens in zijn algemeenheid. Marktvisie Lokaal De uitkijktoren draagt bij aan het sterke toeristische karakter wat Appelscha kenmerkt op zowel dagrecreatie gebied als verblijfsrecreatief gebied. Het is dan ook uitermate wenselijk deze uitkijktoren en haar draagkracht voor de omgeving in stand te houden. Bij vervreemding moet het daarom ook mogelijk zijn op basis van een gezonde financiële exploitatie het object in stand te houden.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 56 van 60

9.4

Verhuurbaarheid, verkoopbaarheid en courantheid

De verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van het vastgoedobject wordt gekenmerkt als matig. Dit gelet op het beperkte verdienmodel. De courantheid van het vastgoedobject wordt gekenmerkt als matig. Potentiele kopers voor dit vastgoedobject zijn exploitanten die naar mening van de taxateur gezocht moeten worden in recreatieondernemers uit de omgeving. Uitpondbaarheid met toelichting: Niet van toepassing. Resumé: Het is taxateur bekend dat de stichtingskosten met € 500.000,- fors hoger zijn dan de getaxeerde marktwaarde. De stichtingskosten zijn te vergelijken met de herbouwwaarde maar vertegenwoordigen geen marktwaarde op zich. Een commerciële partij is bereidt de marktwaarde te betalen waarbij een gezonde exploitatie mogelijk is e.e.a. is door de taxateur beredeneerd in de onderbouwing van de marktwaarde. 9.5

Referenties

Het is in de Leisure branche moeilijk bedrijven één op één vergelijkbaar te maken, kenmerk is dat ze vermarkt worden op basis van de gecorrigeerde EBITDA (FMOP). Bij de aankoop van het vastgoedobject is substantieel eigen vermogen benodigd. Doorgaans wordt voor dit type vastgoed circa 9 tot 10 keer de (gecorrigeerde) EBITDA betaald. Een afgeleide markthuur hiervan is 60% van de veronderstelde Ebitda. 9.6

Back-testing en eerdere betrokkenheid

Back-testing dient plaats te vinden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaren geleden is uitgevoerd, hetgeen in casu niet het geval is.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 57 van 60

9.7

Optimale aanwending/Highest And Best Use (HABU)

HABU In zijn algemeenheid zal de waarde van het vastgoedobject een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HABU). Het gebruik dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het vastgoedobject die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het vastgoedobject op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat vastgoedobject redelijkerwijze voor mogelijk houdt. HABU is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoedobject wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoedobject, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoedobject als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HABU, dan is dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking gebracht.

Bij de taxatie wordt dan geen rekening gehouden met de kosten van bedrijfssluiting of verstoring van het bedrijf of met enige andere kosten die gepaard gaan met het realiseren van deze waarde. 9.8

Waardering bijzonder uitgangspunt

Niet van toepassing.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 58 van 60

10 BESTUDEERDE BESCHEIDEN De aard en de bron van enige relevante informatie wordt gebruikt als basis voor een taxatieproces en de omvang van de genomen stappen om te verifiëren dat informatie openbaar wordt gemaakt. Informatie uit de openbare registers en Publieke bestemming zijn via de openbare bronnen geverifieerd en indien van relevante invloed op de taxatie en de waarde opgevraagd bij opdrachtgever. Voor de getrouwheid van de voornamelijk mondeling verstrekte gegevens kan niet worden ingestaan daar deze gegevens niet of maar

gedeeltelijk

konden

worden

geverifieerd.

Bij

de

samenstelling

van

dit

taxatierapport is ervan uitgegaan dat de verstrekte informatie correct is. Ter beschikking gestelde gegevens welke als betrouwbare uitgangspunten zijn geaccepteerd: Informatie

Geraadpleegd

Bron

Ja

Opdracht-

Open-

gever

baar

Nee

Kadastrale gegevens

☒

☐

☐

☒

Koopovereenkomst

☐

☒

☐

☐

Akte van levering

☒

☐

☐

☒

Splitsingsakte

☐

☒

☐

☐

Erfpachtakte

☒

☐

☐

☒

Erfpachtgegevens

☒

☐

☐

☐

Bouwtekening(en)

☒

☐

☒

☐

Bestemmingsplan(nen)

☒

☐

☐

☒

Website m.b.t. het vastgoedobject

☒

☐

☐

☐

Vergunningen

☒

☐

☒

☐

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 59 van 60

11 ONDERTEKENING De

Register-Taxateur

vertrouwd

erop

met

deze

PTD

te

hebben

gehandeld

overeenkomstig de strekking van de taxatieopdracht en de ter beschikking gestelde gegevens correct te hebben geïnterpreteerd en te hebben weergegeven. Ondergetekende verklaart dan ook dat het onderhavige taxatierapport opgemaakt is naar beste kennis, wetenschap en te goeder trouw. Aldus getekend Nunspeet, 15-06-2021

A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 60 van 60

12 BIJLAGEN 1

Normblad taxatierapport commercieel vastgoed

2

Rapportagevereisten NRVT

3

Taxatieopdracht

4

Plausibiliteitsverklaring

5

Kadastrale kaart(en) en Eigendomsinformatie

6

Akten

7

Bestemmingsplanverbeelding en regels

8

Vergunningen

9

Plattegrondtekeningen/bouwtekeningen

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021