Document · PDF

Bijlage 2.b - Taxatie marktconforme huurprijs

Raadsvergadering 15 februari 2022, gemeente OoststellingwerfBij agendapunt: Keuze scenario's Bosbergtoren11.430 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Taxatierapport Rapportdatum 15-06-2021

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 1 van 60

INHOUDSOPGAVE 1

Samenvatting

Algemene gegevens

2.1

Opdrachtgever

2.2

Taxatiebedrijf en betrokken (controlerend) Register-Taxateur

2.3

Waardepeildatum, relevante data en scope of work

Doel van de taxatie, getaxeerde belang en uitgangspunten

3.1

Onderwerp van de taxatie

3.2

Doel van de taxatie

3.3

Getaxeerde belang

3.4

Waardegrondslag (basis van waarde)

3.5

Uitgangspunten in verband met de taxatie

3.6

Gehanteerde begrippen

Verklaringen van de Register-Taxateur

4.1

Verklaringen, privacy en plausibiliteit

4.2

Overige verklaringen van de Register-Taxateur

4.3

Gehanteerde valuta

4.4

Verklaring beperkte geldigheid taxatie

4.5

Vakinhoudelijke kennis Register-Taxateur

4.6

Schattingsonzekerheid

4.7

Marktrisico

4.8

Inspectie

4.9

Juridische status van het vastgoedobject

5.1

Privaatrechtelijke aspecten

5.2

Publiekrechtelijke aspecten

5.3

Vergunningen en overige relevante zaken

5.4

Natuurbeschermingsrichtlijnen

Verontreiniging en milieu

Ligging, vastgoedobject, gebruik en classificatie

7.1

Ligging

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 2 van 60

7.2

Algemene informatie

7.3

Nadere omschrijving van terrein en opstallen

7.3.1 7.4 8

De Bosbergtoren

Gebruikssituatie

Onderhoudstoestand en duurzaamheid

8.1

Onderhoudstoestand

8.2

Duurzaamheid

Waardering 9.1

Gehanteerde benadering(en) en methode(n)

9.1.1

Inkomstenbenadering

9.1.2

OCF–methode

9.2

Onderbouwing van de waardering op basis van de OCF-methode

9.3

Marktvisie

9.4

Verhuurbaarheid, verkoopbaarheid en courantheid

9.5

Referenties

9.6

Back-testing en eerdere betrokkenheid

9.7

Optimale aanwending/Highest And Best Use (HABU)

9.8

Waardering bijzonder uitgangspunt

10 Bestudeerde bescheiden

11 Ondertekening

12 Bijlagen

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 3 van 60

SAMENVATTING

Voor u ligt het taxatierapport van De Bosbergtoren, plaatselijk bekend: Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha. Nader te noemen het ‘vastgoedobject’. Verwijzingen Uitgangspunten

: Paragraaf 3.5

Bijzondere uitgangspunten (Paragraaf 3.5) : Nee Onderbouwing van de marktwaarde

: Hoofdstuk 9

Type vastgoedobject en grondslag Type vastgoedobject: Dagrecreatie. Met als grondslag: Vrij van huur en gebruik, met uitzondering van de bedrijfsmatige exploitatie. Getaxeerde waarde Marktwaarde1: € 175.000,- k.k. Afgeleide Huurwaarde: € 12.000,- per jaar Kwalificaties vastgoedobject2 Locatie

: Goed

Vastgoedobject

: Goed

Onderhoud opstallen

: Goed

Onderhoud terrein

: Goed

Verkoopbaarheid

: Matig

Verhuurbaarheid3

: Niet van toepassing

Courantheid

: Matig

1 Met de huidige exploitatie en inclusief bedrijfsmiddelen (roerende zaken) als een complete operationele entiteit. 2 Bandbreedte kwalificaties: slecht - matig - redelijk - goed – zeer goed. 3

De taxatie gaat uit van het huidige (eigen) gebruik en de exploitatie zonder rekening te houden met verhuurbaarheid van het gehele vastgoedobject aan één huurder. De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 4 van 60

Uitpondbaarheid

: Niet van toepassing

SWOT-Analyse Sterkten Locatie; Het vastgoedobject maakt een goed verzorgde en onderhouden indruk; Kansen Verbeteren exploitatie;

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Zwakten Bestaande exploitatie; Incourant vastgoed; Bedreigingen Canon herziening erfpachtovereenkomst; Vervangingsinvesteringen; Corona-crisis.

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 5 van 60

2 2.1

ALGEMENE GEGEVENS Opdrachtgever

Opdrachtgever

: Gemeente Ooststellingwerf

Adres, postcode en plaats

: ’t Oost 11, 8431 LE Oosterwolde

Opdracht verstrekt door

: mevrouw Teunie van der Wijk

E-mailadres

: t.vanderwijk@ooststellingwerf.nl

Telefoonnummer

: 0516-566431

Datum taxatieopdracht ondertekend

: 07-06-2021

De ondertekende taxatieopdracht met opdrachtnummer 21016 is opgenomen in de bijlage. Er is in dit taxatierapport niet afgeweken van de taxatieopdracht. 2.2

Taxatiebedrijf en betrokken (controlerend) Register-Taxateur

Taxatiebedrijf Taxatiebedrijf

: Van de Loosdrecht RBM B.V.

KvK

: 58974202

Post- en bezoekadres

: F.A. Molijnlaan 28, 8071 AG Nunspeet

Telefoonnummer

: 0341-252363

Het Taxatiebedrijf is een Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS): Regulated Firm, Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.): NVM U.A.-kantoor, Kennispartner van de Vereniging van Recreatie Ondernemers Nederland (Recron) en Supplier van de Vereniging Hiswa.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 6 van 60

Kwalificaties (controlerend) Register-Taxateur A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT

: Register-Taxateur

Contactgegevens

: 06-51134317 adri@vandeloosdrechtrbm.nl

Professional Member of

: RICS

RICS membership number

: 6497328

Ingeschreven in register

: Recognised European Valuer (REV)

Stichting

: TEGoVA Netherlands

Certificaatnummer

: REV-NL-NVM-2024-1

Ingangsdatum

: 01-12-2019

Geldig tot

: 30-11-2024

Specialisatie

: R

Ingeschreven in register

: NRVT

Registratienummer

: RT738013462

Kamer

: Wonen

Ingangsdatum

: 01-01-2017, geen expiratiedatum

Kamer

: Bedrijfsmatig Vastgoed

Aantekening

: Grootzakelijk Vastgoed

Ingangsdatum

: 01-01-2016, geen expiratiedatum

Lid van

: NVM U.A. als Business en Wonen Makelaar en Taxateur

R.M. Jansen-De Vries RM RT

: Controlerend Register-Taxateur

Contactgegevens

: 06-23196395 rianne@vandeloosdrechtrbm.nl

Ingeschreven in register

: NRVT

Registratienummer

: RT296217273

Kamer

: Bedrijfsmatig Vastgoed

Ingangsdatum

: 11-02-2019, geen expiratiedatum

Lid van

: NVM U.A. als Business Makelaar en Taxateur

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 7 van 60

(controlerend)

gespecialiseerd

het

waarderen

van

exploitatiegebonden onroerend goed in de Leisure branche. Met name verblijfsrecreatie: zoals

campings,

Dagrecreatie:

zoals

bungalowparken, golfbanen,

vakantieparken

dierentuinen,

pretparken,

groepsaccommodaties. wellnesscomplexen

sportaccommodaties. Watersportgebonden bedrijven: zoals jachthavens en zeilscholen al of niet in combinatie met horeca. 2.3

Waardepeildatum, relevante data en scope of work

Waardepeildatum

: 10-03-2021

Inspectiedatum

: 10-03-2021

Inspectie door

: A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT

Het onderhavige taxatierapport betreft een : Definitieve versie. Rapportdatum 1e conceptversie

: 10-04-2021

Rapportdatum definitieve versie

: 15-06-2021

Aantal verstrekte conceptversies

: 2

Afwijking in % en € t.o.v. 1 conceptversie : 0%, € 0,00 e

Scope of work: Volledige taxatie a. De Professionele Taxatiedienst (PTD) in de vorm van een volledige taxatie is qua mate van diepgang van het onderzoek en de inhoud van het taxatierapport de meest uitgebreide vorm; b. De Register-Taxateur heeft de volledige taxatie voorzien van een duidelijke onderbouwing, onder meer door middel van een waarderingsmodel. Indien geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel heeft de Register-Taxateur de taxatiebenadering volledig omschreven in het hoofdstuk “Waardering”; c. Bij de volledige taxatie heeft de Register-Taxateur zelf het vastgoedobject beoordeeld, de mate van diepgang is verwoord in paragraaf 4.8.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 8 van 60

3 3.1

DOEL VAN DE TAXATIE, GETAXEERDE BELANG EN UITGANGSPUNTEN Onderwerp van de taxatie

Het vastgoedobject: De Bosbergtoren. Adres, postcode en plaats: Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha. De Bosbergtoren is een uitkijktoren in Appelscha opgetrokken in een staalconstructie voorzien van een lift en diverse uitkijk plateaus. Welke uitzicht biedt over het uitgestrekte Nationaal park het Drents-Friese Wold en de steden Leeuwarden, Groningen en Coevorden zijn te bekijken. Deze uitkijktoren is 33 meter hoog en staat op het hoogste punt van het Friese vasteland, een 20 meter hoge stuifduin (de Bosberg Appelscha). Het ontwerp is geïnspireerd op een reusachtige dennenstam en is een ontwerp van architect Frans Beune uit Assen. Het geheel is in eigendom bij de gemeente en gelegen op een erfpachtperceel waarvan het bloot eigendom is van Staatsbosbeheer. Er is een zelfvoorzienende exploitatie middels betaalde entree. 3.2

Doel van de taxatie

Het bepalen van de marktwaarde

en daarvan afgeleid de huurwaarde van het

vastgoedobject ten behoeve van verkoopbeslissing en of verhuur beslissing. 3.3

Getaxeerde belang

Het getaxeerde is gelegen op circa 1858 m²

grond welke in eigendom is van

Staatsbosbeheer. Het gedeelte van de uitkijktoren en het pad is circa 555 m² en is officieel aan de gemeente Ooststellingswerf in erfpacht uitgegeven. Specialistisch vastgoedobject: Exploitatiegebonden onroerend goed. Met als grondslag: Vrij van huur en gebruik.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 9 van 60

3.4

Waardegrondslag (basis van waarde)

Waardebegrip marktwaarde (International Valuation Standards (IVS) 104, paragraaf 30.1) Het geschatte bedrag waartegen een actief of passief4 zou worden overgedragen, op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Definitie Markthuur overeenkomstig IVS 104, International Valuation Standards 2020: Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang Transactiekosten (IVS 104, paragraaf 210.1) De waardegrondslag vertegenwoordigt de geschatte transactieprijs van een actief zonder rekening te houden met de verkoopkosten van de verkoper of de aankoopkosten van de koper en zonder correcties voor belastingen die de koper of de verkoper verschuldigd is en die rechtstreeks verband houden met de transactie. Het vastgoedobject is per waardepeildatum getaxeerd op Marktwaarde5: € 175.000,- k.k. Zegge: ÉÉNHONDERVIJFENZEVENTIGDUIZEND euro Daarvan afgeleid Markthuur : € 12.000,- per jaar Zegge: TWAALFDUIZEND euro

4 Een vastgoedobject, zoals het onderhavige, is exploitatiegebonden en wordt altijd samen met de bedrijfsinventaris die nodig is voor de exploitatie van de onderneming getaxeerd. 5 Met de huidige exploitatie en inclusief bedrijfsmiddelen (roerende zaken) als een complete operationele entiteit. De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 10 van 60

3.5

Uitgangspunten in verband met de taxatie

In verband met de taxatie is de Register-Taxateur uitgegaan van zowel algemene uitgangspunten in verband met de taxatie van onroerend goed als van specifieke uitgangspunten in verband met de taxatie van bedrijfsmatig recreatief vastgoed. Ten aanzien van enkele aspecten is dan ook afgeweken van het Normblad taxatierapport commercieel vastgoed.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 11 van 60

Uitgangspunt Een uitgangspunt betreft een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methoden van de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de Register-Taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de PTD. Algemene uitgangspunten Voor de taxatie is de Register-Taxateur van de volgende algemene uitgangspunten uitgegaan: Dat het huidige bedrijfsgerelateerde gebruik van het vastgoedobject wordt voortgezet; Op het vastgoedobject op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing zijn, behoudens die vermeld zijn in het taxatierapport en van invloed zijn

waarde.

publiekrechtelijke

Als

uitgangspunt

beperkingen

zoals

geldt

dat

eventuele

weergegeven

privaat-

kadastrale

eigendomsinformatie actueel en volledig zijn; Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle heeft in het kader van de taxatie niet plaatsgevonden. Bij de taxatie is ervan uitgegaan dat: Alle benodigde vergunningen voor de exploitatie verleend zijn en dat het recreatiebedrijf geëxploiteerd wordt conform de door de overheid gestelde eisen; In het kader van de taxatie is geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en grondwater. Uitgegaan is van de door opdrachtgever en/of uit openbare bronnen verstrekte informatie. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, grondwater en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; De aanwezige nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het vastgoedobject;

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 12 van 60

De Register-Taxateur kan niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. De Register-Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven; In het taxatierapport is een nadere omschrijving van het vastgoedobject opgenomen. Het doel van de omschrijving van de gronden, water en opstallen is het geven van een globale indruk van de omvang, de toestand en de sfeer van de hoofdzaken van het vastgoedobject. De genoemde zaken zijn hetzij schriftelijk, hetzij mondeling verstrekt door opdrachtgever. Het vastgoedobject vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd; Alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting, voor zover er sprake is van een belaste levering. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genaamd. In de Wet op de Omzetbelasting (1968) is opgenomen dat geen BTW is verschuldigd bij de overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen (overdracht van een onderneming), al dan niet tegen vergoeding of in de vorm van inbreng in een vennootschap (artikel 37d). Degene op wie de goederen overgaan, treedt in de plaats van de overdrager. De Register-Taxateur is ervan uitgegaan dat bij overdracht van het vastgoedobject dit artikel van toepassing is (hetgeen gebruikelijk is).

Uitgangspunten taxeren bedrijfsmatig recreatief vastgoed Voor de taxatie van een bedrijfsmatig recreatief vastgoed is Register-Taxateur van de volgende algemene uitgangspunten uitgegaan: De

taxatie

van

een

exploitatiegebonden

vastgoedobject

veronderstelt

noodzakelijkerwijs dat de transactie het belang in het vastgoedobject betreft tezamen met alle apparatuur en vergunningen die vereist zijn om het bedrijf voort te zetten. Verondersteld wordt dat het vastgoedobject “volledig uitgerust” is. In deze context omvat apparatuur zowel installaties en apparatuur als inrichting en (overige)

bedrijfsinventaris.

Het

betreft

een

vastgoedobject

met

handelspotentieel (IVS VPGA 2 paragraaf 60.2. en European Valuation Standards (EVS) 2020, EVGN 2 onder 3.5). Daarnaast is ervan uitgegaan dat er op korte termijn geen grote investeringen te verwachten zijn in de vervanging van de roerende zaken; De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 13 van 60

De marktwaarde is een schatting van het bedrag waarvan in redelijkheid kan worden verwacht dat het betaald wordt; de meest waarschijnlijke prijs onder de marktomstandigheden

waardepeildatum,

gebaseerd

neutrale

aannames. Dit type vastgoed is getaxeerd op basis van een beoordeling van de kasstroom, zoals deze wordt afgeleid uit de gedeelde opgave en eventuele prognoses(handelspotentieel)6. Er is uitgegaan van een redelijk efficiënte exploitant (REO). De inkomstenbenadering is gebaseerd op een reële haalbare omzet (FMT) en een reële haalbare bedrijfswinst (FMOP); Bij de waardering is ervan uitgegaan dat er een verrekening van opbrengsten en kosten plaats zal vinden op de datum van de feitelijke levering, of indien anders overeengekomen, op die nader tussen partijen overeengekomen datum. Dit van de voorraden, bedrijfsinkomsten en bedrijfsuitgaven; Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt betreft een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie is gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan

worden

verwacht

dat

een

kandidaat-koper

deze

zou

hanteren

waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de PTD en de Register-Taxateur is gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. De opdrachtgever(s) hebben niet verzocht om bijzondere uitgangspunten te hanteren. De Register-Taxateur acht de gehanteerde uitgangspunten realistisch en passend in het licht van het doel van de taxatie.

6 Geen rekening is gehouden met een sterk afwijkende exploitatie ten opzichte van de in dit taxatierapport beoordeelde cijfers, begrotingen en/of prognoses. De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 14 van 60

3.6

Gehanteerde begrippen

Bedrijfsgerelateerd vastgoedobject: Elk type vastgoed dat ontworpen is voor een specifiek

bedrijfstype

waarbij

marktwaarde

van

het

vastgoedobject

het

handelspotentieel van dat bedrijf weerspiegelt. Handelspotentieel: De toekomstige winst die een redelijk efficiënte exploitant in de context van een taxatie van het vastgoedobject zou verwachten te behalen met het gebruik van het vastgoedobject. Het handelspotentieel kan hoger of lager zijn dan de recente handelsgeschiedenis van het vastgoedobject. Het omvat een reeks factoren (zoals de locatie, het ontwerp en het karakter, de mate van aanpassing en de handelsgeschiedenis van het vastgoedobject in de heersende marktomstandigheden) die inherent zijn aan het vastgoedactief. Voorbeelden van dit type vastgoedobjecten zijn dag- en verblijfsrecreatieve objecten, watersportbedrijven, hotels, restaurants en andere soorten horeca. Redelijk efficiënte exploitant (REO: Reasonably Efficient Operator): Een concept waarbij de Register-Taxateur ervan uitgaat dat de marktpartijen competente exploitanten zijn van een bedrijf dat op of in het vastgoedobject wordt uitgeoefend en dat ze op een efficiënte manier handelen. Er is een schatting gemaakt van het handelspotentieel in plaats van uit te gaan van het werkelijke niveau van de handel onder de bestaande eigenaar, en persoonlijke goodwill is buiten beschouwing gelaten.

Inkomsten vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA: Earnings Before Interest Taxes Depreciation en Amortization): Deze term heeft betrekking op de werkelijke operationele entiteit en kan verschillen van de door de Register-Taxateur geschatte reële haalbare bedrijfswinst (FMOP ook wel bekend als gecorrigeerde EBITDA). Reële haalbare omzet (FMT: Fair Maintainable Turnover): Het niveau van handel dat een redelijk efficiënte exploitant zou verwachten te behalen op basis van het uitgangspunt dat het vastgoedobject volledig uitgerust en ingericht is en in goede staat van onderhoud verkeert. Reële haalbare bedrijfswinst (FMOP: Fair Maintainable Operating Profit): De winst vóór afschrijvingen en financieringskosten met betrekking tot het actief zelf die een redelijk efficiënte exploitant van de reële haalbare omzet zou verwachten op basis van een beoordeling van de visie van de markt op de potentiële inkomsten van het vastgoedobject. In dit cijfer moeten alle kosten en uitgaven van de redelijk efficiënte

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 15 van 60

exploitant tot uitdrukking komen, evenals een redelijke jaarlijkse opslag voor periodieke uitgaven, zoals inrichting, renovatie en vervanging van de handelsinventaris. Operationele entiteit: Een operationele entiteit omvat gewoonlijk: Het juridisch belang in de grond, water en gebouwen; De handelsinventaris, wat gewoonlijk de bedrijfsinrichting, inventaris, meubilair en apparatuur omvat; De marktperceptie van het handelspotentieel, tezamen met een veronderstelde mogelijkheid om licenties, instemmingsbewijzen, certificaten en vergunningen te verkrijgen en te verlengen. Verbruiksgoederen en voorraden worden normaal gesproken uitgesloten. Goodwill: Elk toekomstig economisch voordeel dat voortvloeit uit een bedrijf, een belang in een bedrijf of uit het gebruik van een groep activa die niet gescheiden kan worden. Persoonlijke goodwill (van de huidige exploitant): De waarde van de winst die boven de verwachtingen van de markt ligt en bij verkoop van het bedrijfsgerelateerde vastgoedobject verloren zou gaan, evenals financiële factoren die specifiek verband houden

met

huidige

exploitant

van

het

bedrijf,

zoals

belastingen,

het

afschrijvingsbeleid, financieringskosten en het in het bedrijf geïnvesteerde kapitaal. Winstmethode (ook wel bekend als de inkomstenbenadering): Een benadering die een indicatie van de marktwaarde geeft door toekomstige kasstromen om te zetten naar één enkele actuele kapitaalwaarde. Winstgevendheid: Het niveau van winstgevendheid, voor waardevermindering en financieringskosten die met het vastgoedobject zelf te maken hebben, dat een redelijk efficiënte exploitant kan verwachten van de redelijk haalbare omzet gebaseerd op een beoordeling vanuit het oogpunt van de markt over de potentiële inkomsten van het vastgoedobject. Het omvat alle kosten en uitgaven die een redelijk efficiënte exploitant zou hebben en een redelijk jaarlijks bedrag voor periodieke uitgaven, zoals inrichting, renovatie en vervanging van de handelsinventaris.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 16 van 60

VERKLARINGEN VAN DE REGISTER-TAXATEUR

PTD De door de Register-Taxateur verrichte werkzaamheden vallen onder de werkzaamheden van een PTD. Hieronder wordt verstaan het door de Register-Taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de marktwaarde van het vastgoedobject, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijke verkeer vertrouwen kan worden ontleend. Schatting Een kwantificering (in geld) onder onzekerheid. Onafhankelijkheid en integriteit De Register-Taxateur is per definitie onafhankelijk en handelt ongeacht het belang van zijn opdrachtgever; De Register-Taxateur hanteert te allen tijde de hoogste normen van eerlijkheid en integriteit; De Register-Taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de taxatieopdracht. De Register-Taxateur valt ook onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl 4.1

Verklaringen, privacy en plausibiliteit

De Register-Taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of gelieerde vennootschap(pen).

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 17 van 60

De Register-Taxateur hanteert het Normblad7 taxatierapport commercieel vastgoed, opgesteld door de NVM U.A. en heeft deze opgenomen in de bijlage. De verstrekte gegevens zijn zorgvuldig en volgens de voorschriften van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) verwerkt. Hiervoor is een privacyverklaring opgesteld die na te lezen is op onze website: www.vandeloosdrecht.nl/recreatie. Bij een PTD ten aanzien van Bedrijfsmatig Vastgoed (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de Register-Taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden, alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht, worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een Controlerend Register-Taxateur8. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de PTD, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethoden in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (de toepasselijke reglementen van het NRVT, EVS en/of IVS) is uitgevoerd. De

Controlerend

legt

een

verklaring

dat

diegene

plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring als bijlage bij het taxatierapport is gevoegd9. De plausibiliteitsverklaring is verstrekt door een op

het vakgebied

gespecialiseerde, van deze opdracht onafhankelijke Register-Taxateur, met dezelfde specialisatie en deskundigheid.

7 Ten aanzien van enkele aspecten is afgeweken van het Normblad taxatierapport commercieel vastgoed. Dit betreft de Algemene uitgangspunten taxeren bedrijfsmatig recreatief vastgoed. 8 Tenzij de PTD is verricht door ten minste twee Register-Taxateurs en deze het taxatierapport ondertekenen, maar daar is hier geen sprake van. 9 De Controlerend Register-Taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 18 van 60

4.2

Overige verklaringen van de Register-Taxateur

De Register-Taxateur verklaart dat hij: Kennis heeft genomen van de richtlijn VGPA 4 van RICS. Hierin is bepaald dat een Register-Taxateur die een taxatie van een bedrijfsgerelateerd vastgoedobject verricht, gewoonlijk in deze specifieke markt gespecialiseerd is. Kennis van de operationele aspecten van de taxatie en van de bedrijfstak als geheel is essentieel voor het inzicht in de markttransacties en de vereiste analyse. De RegisterTaxateur is gekwalificeerd en competent om de taxatie uit te voeren; De taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief heeft verricht; In welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, juridisch of op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het vastgoedobject, de eigenaar, eventuele verhuurder

huurder

eventueel

andere

belanghebbende

bij

het

vastgoedobject; Geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het vastgoedobject. De vergoeding die het Taxatiebedrijf ontvangt voor de taxatiewerkzaamheden niet afhankelijk is van de hoogte van de uitkomst van de taxatie; Werkzaamheden verricht voor het Taxatiebedrijf; Niet eerder betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het vastgoedobject. Niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken

bij

het

waarderen

hoedanigheid

dan

ook),

welke

van

andere

onroerende

betrokkenheid

eventueel

zaken

(in

welke

kan

leiden

tot

belangenverstrengeling; De jaarlijkse omzet van de Register-Taxateur, danwel het Taxatiebedrijf waaraan hij verbonden is, verkregen met de PTD aan één opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, bedraagt niet meer dan 25% (artikel 11.6 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT) van de totaalomzet van de Register-Taxateur dan wel het Taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland; Kennis heeft van de EVS en IVS, voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van IVS 2020 en/of EVS 2020. Indien er afgeweken is van deze standaarden, De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 19 van 60

heeft de Register-Taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Waar de richtlijnen van IVS en EVS niet met elkaar in overeenstemming zijn, prevaleren de richtlijnen van IVS omdat het Taxatiebedrijf een “Regulated Firm by RICS” betreft; De taxatie verder heeft uitgevoerd in overeenstemming met: Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT10, vastgesteld d.d. 10-10-2019; Het Reglement Definities NRVT, vastgesteld d.d. 10-10-2019; Het Reglement Kamers NRVT, vastgesteld d.d. 12-12-2019; Het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld d.d. 21-062018; Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT, vastgesteld d.d. 01-012020. Voldoet aan de hercertificeringsvereisten van NVM, NRVT, RICS 11 en TEGoVA. Ten

behoeve

van

doorlopend

toezicht

dient

taxatiedossier op verzoek aan het NRVT, TEGoVA en RICS

het

te overleggen, dan

wel anderszins ter inzage te geven, zodat beoordeeld kan worden of de PTD in overeenstemming met de vereisten is verricht; Zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van NVM U.A., NRVT en RICS13. TEGoVA Netherlands heeft geen eigen tuchtrechtspraak; Iedere pagina heeft voorzien van een paraaf, waarbij een handtekening gezet is door de tekst bij de waarden. Dit alles in de kleur blauw.

10 Als ingeschrevene van het NRVT kamer Bedrijfsmatig Vastgoed dient elke Register-Taxateur minimaal 10 taxaties Bedrijfsmatig Vastgoed per jaar met de daarvoor geldende eisen te verrichten. De Register-Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed dient zijn kennis en vaardigheden op het voor zijn bedrijfsuitoefening vereiste niveau te houden door tenminste 20 uur per jaar te besteden aan aanvullende educatie op zijn vakgebied, danwel door anderszins blijk te geven van inspanning op dit gebied. De Register-Taxateur legt dit controleerbaar vast en rapporteert dit jaarlijks aan NRVT. 11 Geldt enkel voor de heer A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT. 12 Geldt enkel voor de heer A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT. 13 Geldt enkel voor de heer A.K. Mijnheer MRICS REV RM RT. De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 20 van 60

4.3

Gehanteerde valuta

Alle bedragen zijn in euro’s (€). 4.4

Verklaring beperkte geldigheid taxatie

De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het vastgoedobject kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, dan kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie in de vorm van een volledige taxatie, hertaxatie of markttechnische update. 4.5

Vakinhoudelijke kennis Register-Taxateur

De Register-Taxateur heeft voldoende theoretische- en praktische kennis om deze PTD uit te voeren, en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. De Register-Taxateur heeft voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoedobject. 4.6

Schattingsonzekerheid

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid (taxatieonzekerheid), zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de marktwaarde van het vastgoedobject.

In onderhavige taxatie is sprake van schattingsonzekerheid als gevolg van: Gebrek aan marktinformatie; Marktomstandigheden (marktverstoring); Algemene taxatie onnauwkeurigheid. Corona-crisis Een crisis van grote omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er

nauwelijks

tot

geen

transacties

plaatsvinden.

Dit

zal

zich

naar

alle

waarschijnlijkheid ook gaan voordoen. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde bepalen onder deze omstandigheden gaat De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 21 van 60

met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor de COVID-19 pandemie veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn. NRVT De Register-Taxateur dient volgens de mailing d.d. 24-03-2020 van NRVT een clausule op

nemen,

waarin

staat

dat

door

buitengewone

marktomstandigheden

buitenproportionele onzekerheid ontstaan is met betrekking tot de taxatie-uitkomst. Eventueel kan daaraan worden toegevoegd dat wanneer een verkoop of aankoop zou worden overwogen, een hertaxatie op dat moment gewenst is. RICS RICS heeft d.d. 24-03-2020 aan de leden kenbaar gemaakt dat er in geval van materiële onzekerheid een clausule dient te worden opgenomen als een openbaarmaking en niet als een disclaimer. In veel sectoren wordt de marktactiviteit beïnvloed. Op de waardepeildatum is de Register-Taxateur van mening dat voor vergelijkingsdoeleinden minder gewicht kan worden

gehecht

aan

eerdere

marktgegevens

meningen

over

waarde

informeren. Inderdaad, de huidige reactie op COVID-19 betekent dat we worden geconfronteerd met een ongekende reeks omstandigheden waarop een oordeel kan worden gebaseerd. De verrichte waardering wordt daarom gerapporteerd op basis van 'materiële waarderingsonzekerheid' volgens VPS 3 en VPGA 10 van het RICS Red Book Global. Bijgevolg zou er minder zekerheid - en een grotere mate van voorzichtigheid aan de waardering moeten worden verbonden dan normaal het geval zou zijn. Gezien de onbekende toekomstige impact die COVID-19 zou kunnen hebben op de vastgoedmarkt, raad de Register-Taxateur u aan om de waardering van het onderhavig vastgoedobject regelmatig te herzien. 4.7

Marktrisico

Schattingsonzekerheid mag niet worden verward met risico. Risico is de blootstelling van de eigenaar van een actief aan potentiële toekomstige winsten of verliezen. Risico kan het gevolg zijn van verschillende factoren die van invloed zijn op het actief zelf of op de markt waarop het wordt verhandeld. De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 22 van 60

De waardering van het exploitatiegebonden vastgoedobject is gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen van ontwikkelingen van de kasstromen (EBITDA) in de toekomst. Elke aanname heeft in meerdere of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. De belangrijkste aannames en uitgangspunten zijn hiervoor weergegeven en verschillen per gehanteerde methode(n). Een significante toename (afname) van de geschatte omzet zal resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de (bedrijfs-)kosten zal resulteren in een significant lagere (hogere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de hoogte van de kapitalisatiefactor zal resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Aanpassingen van het ontwikkel- en verkoopmoment kunnen ook resulteren in een significante hogere (lagere) reële waarde.

4.8

Inspectie

In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het vastgoedobject is een inspectie uitgevoerd. Daarbij zijn (het interieur van) de gebouwen, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang (lijken te) zijn voor de marktwaarde van het vastgoedobject. 4.9

Ten aanzien van de inhoud van het taxatierapport wordt door de Register-Taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Elke aansprakelijkheid van het Taxatiebedrijf en onze medewerkers is uitdrukkelijk beperkt tot het bedrag van het in het kader van de taxatieopdracht in rekening gebrachte honorering zonder verschotten, behoudens opzet of grove schuld van de directie. Door het Taxatiebedrijf wordt geen aansprakelijkheid aanvaard

behoudens

voor

zover

door

ons

verplicht

afgesloten

beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft. De Register-Taxateur verklaart dat hij TEGoVA vrijwaart van aansprakelijkheid tijdens de werkzaamheden.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 23 van 60

Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde taxatiedoel bestemd voor opdrachtgever. Zonder voorafgaande toestemming mag het taxatierapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden (met uitzondering van de adviseurs van opdrachtgever). De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 24 van 60

5 5.1

JURIDISCHE STATUS VAN HET VASTGOEDOBJECT Privaatrechtelijke aspecten

Geraadpleegde informatie Door de Register-Taxateur is het Kadaster en NVM U.A. Geografische Informatie geraadpleegd.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Van de Loosdrecht RBM B.V. © Pagina 25 van 60

Kadastrale gemeente Makkinga

Sectie C

Nummer

Grootte

7955

Makkinga

7138

Totaal

1.067 m

7954

Makkinga

Omschrijving 2

gedeeltelijk perceel

2 555 m gedeeltelijk perceel 2 236 m gedeeltelijk perceel 2 1.858 m

circa

Bron: de openbare registers van Kadaster Nederland d.d. 08-04-2021; welke per die datum volledig is bijgewerkt tot en met 07-04-2021 en volledig gesignaleerd tot en met 07-04-2021. Eigendom (recht van) perceel

: 7138, 7954, 7955

Gerechtigde

: Staatsbosbeheer

Adres, postcode en plaats

: Smallepad 5 3811 MG Amersfoort

Eigendom (recht van) perceel

: 7954

Gerechtigde

: Gemeente Ooststellingwerf

Adres, postcode en plaats

: ’t Oost 11 8431 LE Oosterwolde

Alleen het oranje perceel is officieel in het kadaster in erfpacht uitgegeven de groene percelen niet. Beperkingen, zakelijke rechten en opstalrechten Volgens de Eigendomsinformatie zijn er geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Volgens de Eigendomsinformatie zijn er geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Volgens de Eigendomsinformatie zijn er geen zakelijke rechten bekend als bedoeld in artikel 5 lid 3, onder B, van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Volgens de Eigendomsinformatie zijn er geen opstalrechten bekend.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Bijzondere private bepalingen Er heeft geen volledig titelonderzoek plaatsgevonden. Uitgangspunt is dat er geen waarde verminderende erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen rusten op het vastgoedobject. Eventuele bijzonderheden die blijken uit de akte(n) zijn hieronder weergegeven.

Erfpacht (recht van) perceel

: 7954 Er worden nog meer percelen in erfpacht uitgegeven

middels

deze

akte,

deze

percelen behoren niet tot het getaxeerde (perceel 7925, 7949, 7951, 7931) Afkomstig uit

: HYP4 74372/192

Ingeschreven op

: 15 november 2018

Vorm

: Tijdelijke (vaste aflopende termijn) erfpacht

Uitgifte door

: Staatsbosbeheer

Ingangsdatum

: 01-03-2016

Duur

: 30 jaren

Eind-/expiratiedatum

: 28-02-2046

Canon bij aanvang

: met betrekking tot de uitkijktoren met toegangspad wordt het canonpercentage als volgt berekend: het canonpercentage is gelijk aan het marktrentepercentage vermeerder met een opstal van één procent (1%) oftewel ‘Canon % = (marktrente %) = 1% Bij uitgifte bedraagt de canon €1,-Uitgangspunt voor deze canon is dat de erfpachter voor eigen rekening en risico zorgdraagt voor herbouw van de toren, de dagelijkse instandhouding en de

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

openstelling voor het publiek. Wanneer er sprake is van gewijzigd gebruik of een gewijzigde bestemming ten opzicht van het plan bij aanvang, waarvoor Staatsbosbeheer schriftelijk toestemming heeft gegeven en dat tot gevolg heeft dat de exploitatie van de erfpachtzaak als geheel tot een aanzienlijk hoger rendement leidt, is Staatsbosbeheer bevoegd de canon daaraan te passen. Als uitgangspunt zal een taxatie worden uitgevoerd op basis van de exploitatie van de toren, door een taxateur die als zodanig is geregistreerd staat en aangesloten is bij een erkende beroepsorganisatie. Huidige canon

: € 1,-

Indexering

: De eerste jaarlijkse canonindexering vindt plaats 1 jaar na herziening canon. De eerste periodieke canonherziening vindt plaats met ingang van 10 jaar na herziening van de canon.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) De BAG bevat de officiële gegevens van alle adressen en gebouwen in Nederland. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het registreren en bijhouden van deze gegevens. Alle gemeenten zorgen ervoor dat een kopie van deze gegevens naar het Kadaster wordt gestuurd. Elke wijziging die de gemeente doet in de BAG wordt automatisch naar het Kadaster gestuurd. Het Kadaster verzamelt alle gegevens van alle gemeenten in één zogenaamde Landelijke Voorziening. Het Kadaster zorgt er ook voor dat afnemers gegevens vanuit deze Landelijke Voorziening kunnen raadplegen. Het vastgoedobject staat volgens de BAG bekend als: Adres Bosberg

2a,

Bouwjaar

Gebruiksdoel

Oppervlakte

Status

2016

Overige

162 m²

Verblijfsobject

Appelscha

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

gebruiksfunctie

in gebruik

5.2

Publiekrechtelijke aspecten

Planologie Een bestemmingsplan is een juridisch bindend plan dat beschrijft hoe de grond, water en opstallen in een gemeente mogen worden gebruikt en wat de bouwmogelijkheden zijn. Een bestemmingsplan beoogt de ruimte te beheren en wordt gebruikt om gebieden te ontwikkelen. Het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting op het plan, een plankaart waarop de precieze bestemming per gebied is aangegeven en voorschriften waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn uitgewerkt. Ten aanzien van het vastgoedobject is het onderstaande van toepassing: Bestemmingsplan

Bosberg

Vaststellingsdatum

17 september 2013

Planstatus

Onherroepelijk

Identificatie

NL.IMRO.0085.Bosberg-VG01

Type plan

Bestemmingsplan

Naam overheid

Gemeente Ooststellingwerf

Bron

www.ruimtelijkeplannen.nl

grond

van

bestemmingsplanverbeelding

heeft

het

vastgoedobject

Enkelbestemming

: Natuur-3

Dubbelbestemming

: Waarde – Archeologie 2

Functieaanduiding

: Dagrecreatie

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Bouwaanduiding

: specifieke bouwaanduiding uitkijktoren

Op grond van artikel 3 van de bestemmingsplanregels zijn de gronden met de bestemming “Natuur-3” bestemd voor: a. Het behoud, het herstel en de ontwikkeling van natuurlijke en landschappelijke waarden van de gronden; Met daaraan ondergeschikt: b. verkeer, uitsluitend voorzover het betreft, ten tijde van de vaststelling van het plan, bestaande wegen met ten hoogste twee rijstroken en paden; c. dagrecreatie, ter plaatse van de aanduiding 'dagrecreatie'; d. een uitkijktoren, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitkijktoren'; Een uitkijktoren mag: uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - uitkijktoren'.

Gebruik overeenkomstig het bestemmingsplan Het huidig gebruik is in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan. Opgemerkt dient te worden dat er geen uitgebreid onderzoek heeft plaatsgevonden naar bouwoppervlakten, bouwhoogten en dergelijke. Een kopie van de geldende bestemmingsplankaart, alsmede van de -voorschriften is opgenomen in de bijlage.

Er zijn geen toekomstige planologische wijzigingen in de directe omgeving van het vastgoedobject bij de Register-Taxateur bekend, die naar verwachting een invloed zouden kunnen hebben op de waarde.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Monumenten Volgens opgave van de opdrachtgever is er geen sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel registerinschrijving van het vastgoedobject: Als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988; Tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (Monumentenwet); Tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument.

Landgoedstatus Opdrachtgever heeft kenbaar gemaakt aan de Register-Taxateur dat het vastgoedobject niet over de Landgoedstatus in het kader van de Natuurschoonwet (NSW) beschikt. Het vastgoedobject komt niet voor in de lijst met opengestelde landgoederen.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

5.3

Vergunningen en overige relevante zaken

Omgevingsvergunning Recreatieondernemers krijgen te maken met diverse vergunningen. Om een en ander te vergemakkelijken

omgevingsvergunning

ingevoerd.

Wet

die

omgevingsvergunning regelt, heet de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voorlopig vervangt de Wabo 15 bestaande wetten en is in 2010 in werking getreden. De Wabo zal worden vervangen door de Omgevingswet. Op 01-07-2015 heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met de Omgevingswet. Begin 2016 stemde ook de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel. Daarna volgde direct de publicatie in het Staatsblad. Verder moet er een invoeringswet en een invoeringsbesluit komen. De invoering van de is tot nu toe tweemaal uitgesteld waardoor volgens planning de Wet in 2022 in werking treedt. De Wet bundelt bijvoorbeeld 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De omgevingsvergunning is bedoeld voor activiteiten op het gebied van bouwen, ruimte, natuur en milieu.

Een omgevingsvergunning kan aangevraagd worden voor de volgende activiteiten: Bouwwerkzaamheden, verbouwingen of renovaties; Sloopwerkzaamheden; Werkzaamheden in gebied met landschappelijke of cultuurhistorische waarde; Werkzaamheden in beschermde natuurgebieden; Bevestiging alarm aan bedrijfspand; Ontheffing Flora- en faunawet; Maatregelen brandveiligheid in gebouwen; Aanleg inrit of uitrit; Bomenkap; Milieubelasting van uw bedrijf; Verbouwing of sloop van beschermde monumenten; Plaatsing tijdelijke voorwerpen op openbare weg; Bevestiging reclamebord of lichtbak bij bedrijfspand.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

In 2016 is de omgevingsvergunning verleend voor het aanleggen van de nieuw gebouwde uitkijktoren met een betonnen toegangspad. Deze vergunning is opgenomen in de bijlagen. Conclusie De Register-Taxateur is inhoudelijk geen deskundige op het gebied van deze wet- en regelgeving en kan derhalve niet inhoudelijk beoordelen of het bedrijf voldoet aan de regelgeving of gestelde voorwaarden in de vergunningen of wettelijke eisen. Er is geen onderzoek gedaan aangaande de verklaringen van de opdrachtgever. Bij de taxatie is de Register-Taxateur ervan uitgegaan dat het bedrijf conform de gestelde eisen wordt geëxploiteerd.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

5.4

Natuurbeschermingsrichtlijnen14

Natura 2000: is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Voor elk Natura 2000-gebied is een beheerplan opgesteld. Daarin staat welke natuurwaarden in het gebied behouden of hersteld moeten worden – de zogenaamde instandhoudingsdoelen van het gebied – en welke maatregelen daarvoor nodig zijn. Het vastgoedobject is d.d. 08-04-2021 niet gelegen binnen de grenzen van de natura 2000. Natuurnetwerk Nederland (NNN): is sinds 2013 de naam van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Het is een samenhangend netwerk van bestaande en toekomstige natuurgebieden in Nederland. Het vormt een belangrijk onderdeel van het natuurbeleid. Streven is de biodiversiteit in Nederland ten minste te stabiliseren, en dus verdere achteruitgang tegen te gaan: het door de EU aanvaarde “standstillbeginsel”. Het vastgoedobject is d.d. 08-04-2021 is gelegen binnen de grenzen van NNN. Wetlands:

onder

wetlands

worden

waterrijke

gebieden

verstaan,

bijvoorbeeld

moerassen of veengebieden. Deze natuurgebieden hebben belangrijke functies, onder andere voor trekvogels, vissen en andere waterdieren. Het vastgoedobject is d.d. 0804-2021 niet gelegen binnen de grenzen van een wetland-gebied.

Bron: https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Nationale parken: 21 bijzondere natuurgebieden in Nederland zijn aangewezen als nationaal park. Het vastgoedobject is d.d. 08-04-2021 niet gelegen binnen de grenzen van een nationaal park.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

VERONTREINIGING EN MILIEU

Informatie opdrachtgever Opdrachtgever heeft verklaard dat het vastgoedobject geschikt is voor het beoogde gebruik. Er zijn geen bijzonderheden bekend ten aanzien van de bodemgesteldheid. Eigendomsinformatie en laatste akte(n) van levering Op de kadastrale eigendomsinformatie en in de laatste akte(n) van levering zijn geen bijzonderheden aangetroffen ten aanzien van (bodem)verontreiniging en overige milieuaspecten van het vastgoedobject. Websites overheid Door de Register-Taxateur zijn d.d. 08-04-2021 de website www.bodemloket.nl en de provinciale website geraadpleegd. Op deze website staan de bij de overheid bekende gegevens vermeld en is ook te zien waar vroeger (bedrijfs-)activiteiten hebben plaatsgevonden die extra aandacht verdienen omdat ze de bodemkwaliteit beïnvloed kunnen hebben. Indien er geen melding van een (negatief) milieuaspect is gedaan, betekent dit niet automatisch dat er geen vervuiling aanwezig is. Indien er wel melding van een (negatief) milieuaspect is gemaakt, betekent dit niet automatisch dat de genoemde vervuiling (nog) aanwezig hoeft te zijn.

Conclusie Er is ten aanzien van het vastgoedobject geen informatie bekend in het Bodemloket. De beoordeling van de milieutoestand is gebaseerd op visuele inspectie en de door de Register-Taxateur geraadpleegde informatiebronnen en geschiedt in het kader van de taxatie en beoogt niet te zijn een milieuonderzoek. Met betrekking tot de milieutoestand wordt dan ook geen enkele aansprakelijkheid aanvaard. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de grond en (grond)water geschikt is voor het beoogde gebruik en dat er geen sprake van verontreiniging is welke een nadelige invloed De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

op de waarde zou kunnen hebben. Er zijn geen aanwijzingen aangetroffen dat deze veronderstelling niet realistisch is.

Tenslotte Door de Register-Taxateur wordt nadrukkelijk geadviseerd om altijd en vroegtijdig bij een

voorgenomen

transactie

(zowel

(onder)huur,

(onder)(erf)pacht

als

koop),

hypothecaire inschrijving, vestiging van een beperkt zakelijk recht en/of andere vormen van overeenkomst, een (aanvullend) bodemonderzoek te laten uitvoeren. Tevens dienen er dan duidelijke afspraken te worden gemaakt omtrent eventuele aansprakelijkheden. Asbest De kern van de Nederlandse asbestregelgeving bestaat uit het verbod op het bewerken, verwerken of in voorraad houden van asbesthoudende producten. Een en ander als uitgewerkt in het Bouwbesluit 2012 artikel 7.19. Er heeft geen asbestinventarisatie plaats gevonden van het vastgoedobject in het kader van de taxatieopdracht. Bij de inspectie van de gebouwen zijn geen signalen naar voren gekomen dat er sprake is van asbesthoudende materialen. De Register-Taxateur is echter geen asbestdeskundige bij gebouwen welke gebouwd zijn vóór 1994 bestaat altijd de mogelijkheid dat tijdens de bouw of bij latere verbouwing voor deze datum, asbesthoudende materialen zijn toegepast.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

7 7.1

LIGGING, VASTGOEDOBJECT, GEBRUIK EN CLASSIFICATIE Ligging

Wijk, stand, voorzieningen, aard van de belendingen De uitkijktoren is gelegen op het hoogste punt van het Friese vasteland, een 20 meter hoge stuifduin genaamd: De Bosberg in Appelscha. Appelscha is een dorp in de gemeente Ooststellingwerf in de provincie Friesland. De locatie wordt gekenmerkt als goed.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Bereikbaarheid De bosbergtoren is goed bereikbaar.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

7.2

Algemene informatie

De Bosbergtoren is jaarrond geopend en heeft de navolgende classificaties: beoordeeld met 4,3 sterren o.b.v. 318 Google-reviews; 7.3

Nadere omschrijving van terrein en opstallen

7.3.1 De Bosbergtoren De Bosbergtoren is een uitkijktoren in Appelscha. Welke uitzicht biedt over het uitgestrekte Nationaal park het Drents-Friese Wold en de steden Leeuwarden, Groningen en Coevorden zijn te bekijken. Deze uitkijktoren is maar liefst 33 meter hoog en staat op het hoogste punt van het Friese vasteland, een 20 meter hoge stuifduin (de Bosberg Appelscha). Het ontwerp is geïnspireerd op een reusachtige dennenstam en is een ontwerp van architect Frans Beune uit Assen. In de toren bevindt zich een lift. De toegangstickets voor deze toren zijn €2,- per stuk.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Tekening:

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

7.4

Gebruikssituatie

Het recreatiebedrijf wordt geëxploiteerd in eigen beheer. Voorgenomen gebruik Voortzetting van het huidig gebruik.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

8 8.1

ONDERHOUDSTOESTAND EN DUURZAAMHEID Onderhoudstoestand

Ten behoeve van de waardering heeft de Register-Taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het vastgoedobject gevormd. Dit is gebeurd op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel is gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken waren. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties en er wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Bij de taxatie is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld) dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege zonder investeringen kunnen worden verkregen. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing Het bedrijf beschikt volgens opgave van de opdrachtgever over alle roerende zaken c.q. bedrijfsinventaris om het bedrijf normaal te kunnen exploiteren. Er zijn op korte termijn geen grote investeringen te verwachten in de vervanging van de (on)roerende zaken. Wel zal er sprake zijn van het periodieke onderhoud.

De onderhoudstoestand van de opstallen wordt gekenmerkt als goed. De onderhoudstoestand van het terrein wordt gekenmerkt als goed. 8.2

Duurzaamheid

Bij de waardering is rekening gehouden met het duurzame karakter van het vastgoedobject. De beoordeling van duurzaamheidsaspecten geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Energielabel Bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen is sinds 01-01-2008 een geldig energielabel verplicht. In de Wet is een maximale hoogte voor een bestuurlijke boete opgenomen als niet is voldaan aan deze verplichting. Deze boete is voor rechtspersonen € 20.250,- en voor natuurlijke personen € 405,-. De handhaving is in handen van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Eisen per 01-01-2021 Voor de bepaling van de energieprestatie van een gebouw is de nieuwe rekenmethode NTA 8800 (Nederlands Technische Afspraak) beschikbaar. NTA 8800 is een methodiek die van toepassing is op zowel nieuwbouw, bestaande bouw, woningbouw als utiliteitsbouw. De nieuwe methode vervangt een aantal bestaande methoden voor nieuwbouw en bestaande bouw, namelijk NEN 7120, Nader Voorschrift en ISSO 75.3. NTA 8800 volgt de Europese normen en vervangt de huidige EPC- en EI-indicatoren door de energiebehoefte per vierkante meter per jaar (kWh/m².jr). Vanaf 01-01-2021 wordt ook het energielabel bepaald op basis van NTA 8800. Dit doet een Energieprestatie adviseur (EP-adviseur), die daarvoor gediplomeerd is en werkt voor een gecertificeerd bedrijf/organisatie (conform BRL 9500). De EP-adviseur stelt het energielabel op aan de hand van een gebouwopname ter plaatse en registreert het label in de landelijke registratiedatabase (www.EP-online.nl).

Voor onder andere alle utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 01-012021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). De energieprestatie voor bijna energieneutrale gebouwen worden vastgelegd aan de hand van 3 eisen: De maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar; Het

maximale

primair

fossiel

energiegebruik,

eveneens

kWh

m2 gebruiksoppervlak per jaar; Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten. Wat is het energielabel? Het Energielabel is een maat voor de energetische kwaliteit van een gebouw; De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

per

De kwaliteit wordt uitgedrukt in een energie index die uitgerekend wordt. Deze wordt weer vertaald naar energieklassen. Van G tot A++ (zeer energiezuinig); De kwaliteit hangt af van de mate van isolatie, de installatie voor verwarming, koeling, warmwatervoorziening, ventilatie en eventueel aanwezige zonneenergiesystemen. Wat moet er gebeuren voor een energielabel? Particuliere woningeigenaren kunnen een voorlopig energielabel krijgen van hun woning en deze omzetten in een definitief energielabel; In alle andere gevallen dient er altijd een gediplomeerde adviseur een opname te doen van het gebouw; Alle bouwkundige onderdelen worden in kaart gebracht > dak, gevels, vloer; Constructies worden bepaald met hun oppervlaktes en isolatiewaarden > b.v. glas, gemetselde spouwmuur, hellend dak et cetera; Alle gebouwgebonden installaties worden in kaart gebracht > verwarming, koeling, ventilatie, warmwatervoorziening, verlichting, evt. zonnesystemen; Met al deze gegevens wordt de energie-index (E.I.) bepaald, het z.g.

rapportcijfer voor energiezuinigheid > hoe lager, hoe beter; De hoogte van de E.I., bepaalt welk energielabel het gebouw krijgt; Het energielabel wordt geregistreerd door een gecertificeerd bedrijf, in de landelijke database van de Rijksoverheid en is vervolgens te vinden op www.eponline.nl Een energieadviseur kan een energielabel verzorgen en is te vinden via het kwaliteitsregister van www.QbisNL.nl. Een energielabel is niet voor alle gebouwen nodig, bijvoorbeeld niet voor: Beschermde monumenten volgens de Erfgoedwet of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; Vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m²; (Agrarische)bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking (fabriekshallen); Tijdelijke bouwwerken;

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar in gebruik zijn. En met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het verbruik bij permanent gebruik; Gebouwen die geen energie gebruiken om het klimaat binnen te regelen (zoals schuren, garages of een trekkershut); Sanitairgebouwen. Voor utiliteitsgebouwen verloopt de registratie van het energielabel anders dan voor woningen. Eigenaren ontvangen geen voorlopig label en kunnen dit ook niet online omzetten in een definitief label. De eigenaar schakelt zelf een erkend deskundige energieadviseur met een BRL9500-03 certificaat in. Deze controleert het gebouw op een aantal kenmerken. De deskundige laat het energielabel registreren. Als er voor deze gebouwen een energielabelplicht is en een energielabel beschikbaar is, bijvoorbeeld door een verkoop, moet in publieke gebouwen van meer dan 250 m² het energielabel duidelijk zichtbaar voor het publiek opgehangen zijn. Indien bij de taxatie kon worden beschikt over een energielabel of energieprestatie coëfficiënt (EPC), dan is bij de waardering hiermee rekening gehouden. Echter alleen in het kader van een waardeoordeel. De Register-Taxateur heeft d.d. 08-04-2021 www.ep-online.nl/www.energielabel.nl geraadpleegd. Het vastgoedobject beschikt voor niet over een voorlopig/definitief energielabel.

De Bosbergtoren Bosberg 2a, 8426 GJ Appelscha 15-06-2021

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Ooststellingwerf&id=7b3479af-bb46-435e-974c-b6913b64caea