Bijlage 1 - Nota van zienswijzen incl bijlagen

Gemeente Ooststellingwerf Afdeling: Mens & Omgeving Team: Ruimte & Economie Postbus 38 8430 AA Oosterwolde Gemeentehuis ’t Oost 11 8431 LE Oosterwolde T: 14 0516 W: www.ooststellingwerf.nl

Nota van zienswijzen Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026

8 december 2021

Gemeentelijke reactie op de zienswijzen

1

Nota van zienswijzen Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026

Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Publicaties 3. Overzicht zienswijzen 4. Inhoud zienswijzen en reactie 5. Lijst van wijzigingen 6. Bijlagen (kopieën van zienswijzen)

1.

Inleiding

In deze nota worden de zienswijzen behandeld die naar aanleiding van de terinzagelegging van de concept ´woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026´zijn ingediend. Paragraaf 2 geeft een overzicht van de publicaties en in paragraaf 3 is een overzicht van de ontvangen zienswijzen opgenomen. Paragraaf 4 bevat een samenvatting van de inhoud van de zienswijzen en beantwoording ervan. Paragraaf 5 geeft een overzicht van de wijzigingen en/of aanpassingen ten opzichte van de concept woon(zorg)visie. Tenslotte zijn de bijlagen onder paragraaf 6 gevoegd. 2.

Publicaties

De bekendmaking van het ontwerpbestemmingsplan is op dinsdag 19 oktober 2021 gepubliceerd in het Gemeenteblad en op de gemeentepagina in de Nieuwe Ooststellingwerver. De concept woon(zorg)visie heeft gedurende zes weken, van 20 oktober 2021 tot en met 30 november 2021 ter inzage gelegen. De stakeholders die betrokken zijn bij het proces zijn geïnformeerd over de terinzagelegging van de woon(zorg)visie. Daarnaast zijn de provincie Fryslân en de gemeenten in ZuidoostFryslân hierover geïnformeerd.

2

3.

Overzicht zienswijzen

Gedurende de periode van terinzagelegging zijn er zes zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ontvangen en daarom ontvankelijk. Van de volgende partijen is binnen de genoemde inzagetermijn een zienswijze ontvangen: Nr.

naam

adres

Postco de

woonplaats

Datum verzonden

Datum ingekome n

1

OSO

Breikom 1

8431BM Oosterwolde

18 november 2021

18 november 2021

2

Bouwbedrijf Buiteveld, Bouwgroep de Jong BV, Bouwbedrijf Doornenbal BV, Studio JK, ------------

Ploeggang 6

8431NG Oosterwolde

23 november 2021

25 november 2021

3

Commerciële club Anne Ooststellingwerf Vondelingst (CCO), Vereniging Hart raat 49 Oosterwolde (VHO), Vastgoed vereniging Winkelgebied Oosterwolde (VVWO)

8426LC

Appelscha

29 november 2021

29 november 2021

4.

Indiener 4

anoniem

an

anoniem

27 november 2021

29 november 2021

5.

Actium

Postbus 500

9400 AM

Assen

29 november 2021

1 december 2021

6.

Indiener 6

anoniem

an

anoniem

29 november 2021

02-122021

4.

Inhoud zienswijzen en reactie

In deze paragraaf worden de zienswijzen samengevat weergegeven en beantwoord. Tot slot wordt aangegeven of de zienswijze wel of niet heeft geleid tot een aanpassing op de woon(zorg)visie. Hoewel samengevat weergegeven, zijn de zienswijzen volledig beoordeeld en beantwoord. Zienswijzen worden zoveel mogelijk per onderwerp gecombineerd behandeld. Dat betekent dus dat kan worden verwezen.

3

De zienswijzen zullen worden beantwoord voor zover deze ingaan op aspecten die van belang zijn voor de woon(zorg)visie. In meerdere zienswijzen zijn technische vragen opgenomen. Deze vragen worden niet in deze nota beantwoord. Het college van b&w zal deze vragen schriftelijk beantwoorden. Zienswijzen zijn openbaar, maar op grond van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) moeten de namen en adressen van indieners, als het geen bedrijven of instellingen zijn, in vrij toegankelijke digitale documenten worden geanonimiseerd. De persoonsgegevens van de reclamant kunnen niet worden vermeld. Zienswijze 1: Op 19 oktober 2021 heeft de Onafhankelijke Seniorenvereniging Ooststellingwerf (OSO) een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Samenvatting zienswijze 1 1. Er moet meer nadruk liggen op uitvoering van de woon(zorg)visie en de gemeente moet eigen regie pakken op woningbouwprojecten. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Na vaststelling van de visie zal het college een uitvoeringsagenda opstellen en deze vast laten stellen door de raad. Dit zullen wij als een algemene actie opnemen in de woon(zorg)visie. Het college is vooruitlopend op de vaststelling gestart met uitvoering van de maatregelen in de woon(zorg)visie. Na vaststelling wordt de uitvoering van de woon(zorg)visie verder opgepakt.

Voor concreet overzicht van de planning van de maatregelen in de woon(zorg)visie stelt het college een uitvoeringsagenda op met communicatiekalender. Deze wordt ter informatie toegestuurd aan de raad en op de gemeentewebsite gepubliceerd. 2. Er moet voldoende ruimte zijn voor experimenten zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en woonmengvormen en de gemeente moet hier flexibeler mee omgaan. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Wij denken dat de woon(zorg)visie voldoende ruimte biedt om flexibel om te gaan met CPO’s en woonmengvormen voor alle doelgroepen. Dit bouwt voort op het huidige beleid om deze initiatieven te ondersteunen. Het is zeker de intentie om dit soort initiatieven als onderdeel van de woon(zorg)visie de komende jaren actief te (blijven) ondersteunen. Hiervoor verwijzen we naar de volgende acties in de woon(zorg)visie: ● ● ● ● ● ● ●

Thema 1: Zelf doen, actie 3 Thema 2: Samenwerking, actie 5 Thema 2: Beïnvloeding, actie 2 Thema 3: Zelf doen, actie 1 Thema 3: Zelf doen, actie 3 Thema 3: Samenwerking, actie 3 Thema 3: Beïnvloeding, actie 3 4

3. Het maken van (prestatie)afspraken met zorgpartijen over welzijn, waaronder ontmoeting en voorkomen van vereenzaming is van groot belang. Hier moet nu mee gestart worden. De gemeente moet dus niet afwachten tot het vastgoed gerealiseerd is. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf De gemeente is het er mee eens dat ontmoeting een belangrijk onderdeel is van langer en weer zelfstandig thuis wonen. De woon(zorg)visie vormt de basis voor het maken van afspraken met onze partners. Binnen de acties opgenomen in de woon(zorg)visie zitten verschillende activiteiten die de gemeente gaat ontplooien de komende jaren om het ontmoeten te stimuleren en zo vereenzaming te voorkomen. We betrekken hier ook het bestaand beleid bij, zoals de visie op Samenleven met uitwerking in de Doe-agenda’s. Dit wordt versterkt doorgezet in de woon(zorg)visie. Met de uitvoering wachten wij inderdaad niet tot nieuw vastgoed gerealiseerd is. We verwijzen hiervoor naar de volgende acties in de woon(zorg)visie: ● ● ● ● ●

Thema 3: Samenwerking, actie 5 Thema 4: Zelf doen, actie 1 Thema 4: Zelf doen, actie 2 Thema 4: Samenwerken, actie 1 Thema 4: Beïnvloeding, actie 2

4. Er moeten meer huisartsenbedden voor (lichte) revalidatie of terminale zorg in de gemeente Ooststellingwerf komen. Hier moet meer aandacht aan gegeven worden in de woon(zorg)visie Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Revalidatie zorg valt onder de Zorgverzekeringswet en daarmee onder (de financiering van) de zorgverzekeraar, niet onder de Wmo/gemeentelijke verantwoordelijkheid. Met enkele uitzonderingen zoals hulpmiddelen etc. Echter, bedden’ vallen niet onder de Wmo. Uiteraard kijkt de gemeente in de woon(zorg)visie ook naar zaken die weliswaar niet direct onder gemeentelijk verantwoordelijkheid vallen, maar daar wel raakvlakken mee hebben. Dit is zo’n onderwerp. De huisartsen Zuidoost Fryslân hebben net een regiobeeld (jaarplan) opgesteld. Daarin staat opgenomen dat ‘er behoefte is aan spoedzorg, een bed waar patiënten kunnen overnachten, met adequaat toezicht en benodigde zorg. Doordat ouderen steeds langer thuis blijven wonen is de zorgbehoefte vaak groter dan voorheen bij intramurale opname. De verwachting is dat de behoefte aan kortdurende intramurale spoedopvang zal toenemen in de komende jaren. De uitdaging voor de VerpleegVerzorgingshuizen en thuiszorg (VVT) aanbieders zal zijn om hun aanbod op peil te blijven houden, om de vraag en het aanbod te blijven matchen, binnen de kwaliteits- en financiële kaders’.

Hiermee geven de huisartsen ook aan dat de gevestigde instellingen/organisaties dit aanbod in zouden moeten richten of op peil moeten houden. Dit zijn dan voor ons gespreksonderwerpen tijdens gesprekken met zorgaanbieders. In de visie keert dit terug in opgave 4: Voldoen aan de vraag naar 24-uurszorg op blz. 27.

5

Palliatieve zorg valt ook onder de Zorgverzekeringswet, uiteraard met raakvlakken met de Wmo. In onze gemeente bieden Liante, ZuidOostZorg, de Friese Wouden en Buurtzorg palliatieve zorg. Buurtzorg maakt ook gebruik van een hospice. Verder zijn de hospices in Assen, Drachten en Heerenveen beschikbaar voor inwoners in Ooststellingwerf. Gezien de huidige mogelijkheden, op locatie en in de thuissituatie, heeft Ooststellingwerf geen ambitie om bijvoorbeeld een eigen hospice op te richten. Dit onderwerp is dan ook niet teruggekeerd in de woon(zorg)visie. Maar ook hiervoor geldt dat dit onderwerpen van gesprek zijn met zorgaanbieders en we in gesprek gaan met initiatiefnemers als dergelijke plannen zich aandienen. Aanpassingen: Geen aanpassingen Zienswijze 2 1. Er dient een duidelijke samenvatting en conclusie toegevoegd te worden. Door de toevoegingen van een samenvatting krijgen we een duidelijk beeld van de ambitie, doelen en aandachtspunten van de gemeente. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Als gemeente vinden wij dat een document zoals een Woon(zorg)visie toegankelijk moet zijn voor onze inwoners. Tegelijkertijd heeft het thema wonen veel raakvlakken met andere beleidsdomeinen. Denk bijvoorbeeld aan duurzaamheid, de zorg en leefbaarheid. Als gevolg kan de Woon(zorg)visie als breed of complex ervaren worden.

We wijzen er op dat de huidige woon(zorg)visie op pagina 4 een kort overzicht geeft van de thema’s en prioriteiten in de visie. Verder staan er aan het begin van elk thema in een kort groen kader aangegeven wat op dit onderwerp de ambitie is van de gemeente is (zie pagina: 7, 12, 22 en 33). Deze kaders fungeren als samenvatting van elk hoofdstuk. Een samenvatting van de ambities en doelen is daarmee opgenomen. Een extra samenvatting leidt tot herhaling en een minder toegankelijke visie. 2. De woon(zorg)visie heeft een te laag ambitieniveau en is inhoudelijk behoudend. De gestelde woningbouwopgave (+520 woningen) is te laag ingezet en getuigt niet van wilskracht en ondernemingszin. Daarom wordt geadviseerd 1.000 tot 1.500 woningen toe te voegen. De gemeente is dus te bescheiden. Ook in relatie tot de economische ontwikkelingen van het bedrijfsleven (bijv. Biosintrum of de toeristische sector in Appelscha) die vaker goed opgeleid personeel nodig hebben dat in de gemeente moeten kunnen wonen. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf De gemeente is het eens met de noodzaak voor een haalbaar maar ambitieus doel voor het woningbouwprogramma. Vanuit de Provincie Fryslân is in de bevolkings- en huishoudensprognose van juni 2020 aangegeven dat de woningbouwbehoefte voor de gemeente tot 2030 op ongeveer 190 woningen ligt.

De huidige krapte op de woningmarkt laat zien dat deze prognose te laag is ingeschat. Daarom heeft de gemeente als onderdeel van het woningmarktonderzoek de Provinciale prognose volledig doorgelicht en herijkt op basis van de ontwikkelingen in de laatste 5 jaar. Uit deze analyse komt naar voren dat er de komende jaren een behoefte ligt van 320 tot 520 woningen. De gemeente is het eens met de indieners van de zienswijze dat de gemeente ambitieus moet inzetten de komende jaren. 6

Daarom richten we ons op de bovenkant van de bandbreedte voor de behoefte en zetten we in op het toevoegen van 520 woningen tot 2030. Bijna het driedubbele van de door de Provincie vastgestelde behoefte. Een behoefte van 1.000 tot 1.500 woningen ligt dermate ver van wat uit de analyse komt dat we deze momenteel niet kunnen onderbouwen. Wel houden we in de woon(zorg)visie rekening met een scenario waar de behoefte groter is dan de gestelde 520 woningen, bijvoorbeeld als gevolg van het ‘Deltaplan van het Noorden’ (door Fryslân, Groningen, Drenthe, Flevoland) of de mogelijke vestiging van een groot bedrijf (zie thema 1: zelf doen - acties 1 en 5 p.10). Vanuit ‘het Noorden’ ligt er een aanbod om in te zetten op de bouw van 45.000 woningen bovenop de eigen behoefte, om het landelijke woningtekort te verminderen. Vooruitlopend op deze uitkomsten is in het woningmarktonderzoek rekening gehouden met een groei van 1.750 woningen en is een inkijkje gegeven wat deze bouwopgave betekent voor de dorpen in Ooststellingwerf. Omdat dit scenario nog niet concreet is, ver af ligt van de huidige realiteit, en afhankelijk is van de realisatie van infrastructurele projecten zoals bijvoorbeeld de Lelylijn, is inzetten op de bovenkant van het trendmatige scenario voor nu reëler.

Daarnaast is de regio Zuidoost Fryslân in samenwerking met de gemeente De Fryske Marren bezig met het opstellen van een bidbook om hiermee een gezamenlijke ambitie te formuleren op het toekomstige profiel van de regio. Dit bidbook zal aandacht geven aan de economie, wonen en leefbaarheid in Zuid Oost Friesland. De ambitie moet leiden tot een gezamenlijke en gedragen integrale koers voor wonen, werken en leven in elk van de gemeenten en als regio Zuidoost Fryslân, en in samenhang hiermee ook op provinciaal niveau. Het bidbook wordt in het voorjaar van 2022 opgeleverd. 3. De focus in de woon(zorg)visie ligt teveel op zorgbehoevenden en lage inkomens en is onvoldoende gericht op het creëren van een vitale samenleving met ruimte voor nieuwkomers met andere woonbehoeften. Dit is van belang om doorstroming te creëren en tegelijkertijd de cirkel van vergrijzing te doorbreken. De gemeente richt zich hierin te veel op de eigen bewoners en te weinig op het aantrekken van nieuwe bewoners die in de gemeente komen werken, consumeren en leven. Ook krijgen starters en middeninkomens te weinig aandacht. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Wij zien als gemeente zeker de noodzaak om een vitale samenleving te faciliteren en ondersteunen waarin plaats is voor iedereen. Dit geldt voor de huidige bewoners alsmede voor nieuwkomers.

Vanuit het woningmarktonderzoek komt duidelijk een kwalitatief diverse woningbehoefte naar voren. Op basis van dit onderzoek, de enquête, gesprekken met bewoners en marktkenners is duidelijk geworden dat de huidige krapte op de woningmarkt vooral gevoeld wordt door starters en senioren. Daarom kiezen we er als gemeente voor om woningbouw vooral in te zetten om de druk voor deze groep te verlichten. Dit betekent niet dat we geen ruimte in het programma laten voor nieuwkomers of mensen met hogere inkomens. De woningvoorraad in de gemeente Ooststellingwerf kent reeds een groot aandeel vrijstaande en 2-1 kapwoningen in het hogere segment (€300.000+). Deze worden veelal bewoond door senioren. Door voldoende geschikte opties voor senioren te realiseren krijgen we doorstroom op gang en komt een deel van de bestaande voorraad vrij. Zo creëren we ruimte in de bestaande voorraad voor vestigers en huishoudens met midden of hogere 7

inkomens. Daarnaast is 30% van het woningbouwprogamma vrij invulbaar (zie thema 2: zelf doen, actie 1). Zo blijft er dus ook ruimte voor nieuwbouw in dit segment en het realiseren van kleinschalige landelijke woonmilieu’s. We denken daarom dat de woon(zorg)visie voldoende ruimte biedt om te voorzien in de woonbehoefte van nieuwkomers. 4. Het toetsingskader woningbouw werkt belemmerend doordat het te veel beperkingen en voorwaarden oplegt. Vooral de gestelde percentages en prijsgrenzen van verschillende woningtypen in de kerndorpen (Oosterwolde, Appelscha) werken belemmerend en zijn niet reëel. Als doorstroom gerealiseerd moet worden is het bedienen van de bovenkant van de markt een onmisbare schakel. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Via het toetsingskader woningbouw wil de gemeente duidelijker communiceren hoe de kaders gesteld in de woon(zorg)visie in daadwerkelijke projecten tot stand moeten komen. We kiezen anders dan voorheen voor een toetsingskader op hoofdlijnen, zodat er voor investeerders ruimte blijft om vanuit eigen expertise plannen in te vullen. Het huidige (eerdere) toetsingskader ervoeren we zelf, maar ook marktpartijen, immers als te dwingend. De gemeente vindt het wel van belang dat gemaakte keuzes duidelijk zijn voor alle betrokkenen.

Dat is geen dwingend toetsingskader, maar vooral een overzichtelijk stelsel van kaders waarbinnen woningbouw gestalte moet krijgen. De percentages in het toetsingskader zijn gebaseerd op de aantallen woningen die nodig zijn om de ambities uit de woon(zorg)visie te realiseren. Daarbij is het van belang te vermelden dat de gestelde percentages zijn aangegeven op programma niveau. Dit betekent dat er op projectniveau flexibiliteit is wat betreft de percentages. Ook blijft er ruimte om maximaal 30% van het programma vrij in te vullen met woningen in het hogere segment om bijvoorbeeld de bovenkant van de markt te kunnen bedienen. De prijsgrenzen in het toetsingskader zijn gebaseerd op landelijke normen uit 2021 zoals de liberalisatiegrens voor sociale huur (€752,33), de landelijke grens voor middenhuur (€1.000), en de NHG grens (€325.000) voor betaalbare koop. Deze grenzen zullen jaarlijks worden geïndexeerd op basis van wettelijke aanpassingen of de bouwkostenindex. 5. De woon(zorg)visie wekt de indruk dat de gemeente geen bouwgrond meer gaat ontwikkelen voor woningbouw. Juist het ontbreken van bouwgrond ligt ten grondslag aan het woningtekort. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf Als gemeente erkennen wij dat er een gebrek is aan bouwlocaties. Daarom zien wij zeker de noodzaak om nieuwe bouwgrond beschikbaar te krijgen.

De Taskforce woningbouw is momenteel al actief in gesprek over nieuwe locaties. Momenteel is De Taskforce een inventarisatie aan het maken van alle beschikbare bouwgronden en brengt prioritering aan. Ook is gestart met planvorming voor locaties die snel tot ontwikkeling kunnen komen (laaghangend fruit). Daarnaast gaan we als gemeente onze grondpositie uitbreiden en gaan we deze strategisch inzetten. 6. Uitvoeringsprogramma/tijdsplanning ontbreekt

8

Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Zie zienswijze 1 onderdeel 1. 7. Bij het woningmarktonderzoek hadden meer partijen dan huurdersorganisaties en corporaties betrokken moeten worden. Dit had geleid tot realistischer uitkomsten. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Gemeente heeft veel data aangeleverd over de particuliere voorraad. Daarnaast bestond het woningmarktonderzoek uit bureauonderzoek waarbij verschillende bronnen zijn geraadpleegd zoals: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Centraal bureau voor de statistiek - Statline Centraal bureau voor de statistiek - Microdata Enquête onder bewoners van Ooststellingwerf (meer dan 400 respondenten) Lokale monitor wonen WOZ - registraties gemeente (geanonimiseerd) Gegevens aangeleverd door woningbouwverenigingen Woningmarktcijfers.nl Provinciale bevolkingsprognoses Onderzoek Flexwonen Friesland

De uitkomsten van het woningmarktonderzoek zijn voor de zomer getoetst tijdens een sessies met marktpartijen en met bewoners. Op basis daarvan is het marktonderzoek verfijnd. Daarnaast is tijdens het opstellen van de Woon(zorg)visie nogmaals input opgehaald bij marktpartijen. Aanpassingen Geen aanpassingen Zienswijze 3: 1. De woon(zorg)visie heeft te weinig ambitie, met name in Oosterwolde. Op de voorgestelde woningbouwgroei van 520 woningen over 8 jaar kan geen beleid worden gemaakt. Daardoor zou het winkelbestand, industrie en ondernemingen op de lange termijn niet in stand gehouden kunnen worden. Met een groeiambitie van 1.000 tot 1.500 woningen kan beter worden voldaan aan de behoefte om: de lokale economie te laten groeien, gezinnen, jongeren en ouderen aan te trekken en te behouden, een goed vestigingsklimaat te realiseren, evenals scholen en voorzieningen te behouden of zelfs uit te breiden. In hoeverre is economische groei meegenomen in de analyse? Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Zie zienswijze 2 onderdeel 2. 2. De zienswijze van Bouwbedrijf Buiteveld, Bouwgroep de Jong BV, Bouwbedrijf Doornenbal BV, Studio JK, ----------- wordt volledig onderschreven. Toetsingskaders en onvoldoende ambities mogen niet als showstoppers gaan fungeren. De gemeente moet niet alleen regisseren maar ook partij willen zijn in Ooststellingwerf.

9

Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Zie zienswijze 2 in zijn geheel en specifiek onderdeel 4 Aanpassingen Geen aanpassingen Zienswijze 4: 1. Er moet een een commissie van wijzen aangesteld worden bestaande uit mensen van bouw en woningtoezicht, gepensioneerden en onafhankelijke aannemers en uitvoerders, jongeren met een woningbehoefte en ouderen die kleiner en geclusterd willen wonen. Aannemers en projectontwikkelaars moeten hier tot nader orde buiten beschouwing gelaten worden. De commissie schrijft een enquête uit waarin concrete voorstellen worden gedaan voor woningmodellen en prijzen. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Als gemeente hechten we er belang aan om zoveel mogelijk mensen te betrekken bij het opstellen van de woon(zorg)visie. De woon(zorg)visie is dan ook gerealiseerd met input vanuit een breed scala van belanghebbenden. Er zijn drie bijeenkomsten geweest voor bewoners uit alle dorpen. Hier hebben zowel jongeren als ouderen aan meegedaan. Ook is er een enquête uitgezet die door meer dan 400 inwoners uit Ooststellingwerf is ingevuld, waaronder ook jongeren en ouderen. In deze enquête is inwoners bijvoorbeeld gevraagd naar het type woningen dat gebouwd zou moeten worden. Daarnaast hebben panelgesprekken met marktkenners, zorgpartijen en beleidsmedewerkers plaatsgevonden.

Als gemeente gaan we daarom niet mee in deze zienswijze omdat we vinden dat de input van de aangewezen groepen voldoende zijn meegenomen bij het opstellen van de woon(zorg)visie. 2. In de woon(zorg)visie moeten keuzes gemaakt worden. De keuze zou moeten zijn: de jeugd voorzien van een huis, en ouderen zoveel mogelijk de mogelijkheid bieden om hun huidige, grote, vaak gedateerde woning te verruilen voor een geclusterde woning met zorg of om te zetten in een meergeneratiewoning. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: De gemeente is het ermee eens dat het maken van keuzes belangrijk is. Ook delen wij de voorgestelde keuze om jongeren/starters zoveel mogelijk te prioriteren. Daarom hebben we in onze ambitie bij opgave 2 thema 2: Mismatch tussen vraag en aanbod opgenomen dat vooral starters en senioren de krapte op de woningmarkt in Ooststellingwerf voelen. Dit blijft niet alleen bij een constatering. Hieraan verbinden we ook een groot aantal acties voor de komende jaren. Daarom denken we als gemeente dat we binnen onze mogelijkheden alles doen om deze twee doelgroepen te bedienen. We verwijzen hiervoor naar de volgende acties in de woon(zorg)visie: ● ● ● ● ● ●

Thema 2: zelf doen - acties 1 t/m 4 Thema 2: samenwerking - acties 2 t/m 5 Thema 2: beïnvloeding - acties 1 t/m 3 Thema 3: zelf doen - acties 1 t/m 4 Thema 3: samenwerking - acties 1 t/m 3 en 5 Thema 3: beïnvloeding acties 1 t/m 3 10

3. Jongeren hebben de toekomst en zullen bij het kopen van een huis zoveel mogelijk gefaciliteerd moeten worden. Denk hierbij aan erfpachtconstructies, met als voorwaarde dat de woning de eerste 10 jaar een starterswoning blijft. Zo wordt doorstroming mogelijk gemaakt. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: De gemeente is het ermee eens dat starters gefaciliteerd moeten worden bij het vinden van een woning. Wij denken hierbij aan het inzetten van erfpachtconstructies bij het ontwikkelen op grond van de gemeente (zie thema 2: zelf doen - actie 3). We willen ons echter als gemeente niet verbinden aan één instrument. In de nota Regie op koop- en huursector die we gaan opstellen bepalen we welk instrument het best past bij onze gemeente (zie thema 2: zelf doen - actie 4). Verder verwijzen we naar de volgende acties in de woon(zorg)visie die woningen betaalbaarder moeten maken voor jongeren en/of starters: ● ● ●

Thema 2: Zelf doen - acties 1, 3 en 4 Thema 2 Samenwerking - acties 1, 2 en 5 Thema 2 beïnvloeding - actie 1

4. Als ouderen naar een gefaciliteerde woning gaan, zou de vrijgekomen woning in eerste instantie aangeboden moeten worden aan inwoners van Ooststellingwerf. Daarnaast mogen woningen alleen voor eigen bewoning verkocht worden. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Het doel van de woon(zorg)visie is inderdaad om de druk te verlichten voor de huishoudens die het meest in de knel komen op de woningmarkt. Wij denken daarom aan het invoeren van een opkoopbescherming zodat woningen in bepaalde gedeelten van de gemeente alleen voor eigen bewoning gebruikt kunnen worden (zie thema 2: Opgave 1 - pag. 13). Het voorrang geven aan eigen inwoners bij het vrijkomen van een woning is lastiger te realiseren. In de huursector kan dit via een huisvestingsverordening. In de koopsector kan dit momenteel niet vanwege het ‘vrijheid van vestiging’- principe dat is verankerd in de Huisvestingswet (2014). Wel heeft het kabinet recentelijk aangekondigd dat het de Huisvestingswet wil aanpassen om direct toewijzen van koopwoningen tot de NHG grens tot op zekere hoogte mogelijk te maken. Of en hoe we deze instrumenten in gaan zetten zullen we besluiten in de nota “Regie op koop- en huursector” (Zie thema 2: Zelf doen - actie 4). 5. De prijsgrenzen die zijn gehanteerd in de Woon(zorg)visie voor betaalbare koopwoningen liggen te hoog. De grens van €355.000 is niet betaalbaar voor de doelgroep.

Woningen met een prijs boven de €355.000 (30% van het programma) zijn al helemaal niet bereikbaar. De grens voor betaalbare koopwoningen zou op een maximum van €180.000 gezet moeten worden. Daarnaast kan beter worden opgenomen dat jongeren veelal in het eigen dorp willen blijven bij familie, voetbal en vrienden. Hier meer mogelijkheden bieden kan helpen bij het in stand houden van de leefbaarheid en voorzieningen. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Bij het vaststellen van de behoefte is het van groot belang om de woonwensen en mogelijkheden van alle doelgroepen goed mee te nemen. Tijdens het woningmarktonderzoek is onderzocht wat de behoefte is in Ooststellingwerf op basis van 11

demografie (wie woont er nu en in de toekomst in Ooststellingwerf), woonwensen uit het WoOn 20181 voor de gemeente Ooststellingwerf, en daadwerkelijke verhuisbewegingen op basis van CBS microdata. Hieruit komt naar voren dat er vraag is naar woningen tot €200.000 en woningen tot ongeveer €300.000 (zie bijlage 2: p. 68). Daarnaast zien we door het hele land dat het bouwen van woningen tot €200.000 door gestegen grond en bouwkosten binnen de gewenste kwaliteit lastig te realiseren is. Om vertraging in de woningbouw te voorkomen is de afweging gemaakt om geen specifiek percentage woningen onder de €200.000 vast te leggen in de Woon(zorg)visie. Wel geven we aan dat we als gemeente binnen het aandeel nieuwbouwwoningen onder de NHG grens (€325.000 in 2021) gaan sturen op een spreiding in de prijsklassen (zie thema 2: zelf doen actie 1). Hierdoor wordt de realisatie van woningen met een prijs van €250.000 of lager bevorderd. Tot slot erkennen we de noodzaak om in alle dorpen woningen toe te blijven voegen. Daarbij moet gezegd worden dat de grootste vraag in de kerndorpen (Oosterwolde, Appelscha en Haulerwijk) en Donkerbroek en Oldeberkoop zit. Daarom richten we ons hier primair op planmatige nieuwbouw. Met de overige dorpen gaan we op kleinere schaal passend bij het dorp toevoegen (zie thema 1: zelf doen - actie 3).

Ook gaan we eigen initiatief hier beter faciliteren zodat jongeren die niet weg willen in hun eigen dorp kunnen blijven wonen (zie thema 2: zelf doen - actie 2; thema 2: samenwerken - actie 5 en thema 2: beïnvloeding actie 2). 6. Bij Rikkingahof staan woonblokken leeg waar jongeren blij mee zouden kunnen staan. Sloop van deze woningen is voorkomen. Hier zal actie op ondernomen moeten worden. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: De gemeente onderschrijft dit. Wij vinden het zeer onwenselijk dat deze locatie leeg staat, helemaal in deze tijden met hoge druk op de woningmarkt. Daarbij komt dat een deel van de bewoners van Rikkingahof nu tijdelijk is gehuisvest in de aangrenzende woningen van Actium. Hierdoor houden zij reguliere huurwoningen bezet, waardoor deze niet beschikbaar zijn om een actuele marktvraag op te lossen. De gemeente is met de eigenaar (Liante) in gesprek om een spoedige invulling van deze locatie te bevorderen. Aanpassingen Geen aanpassingen. Zienswijze 5: 1. Er moet een gemeentelijke woningmarktmonitor opgericht worden om doorlopend de ontwikkeling van de woningmarkt te kunnen volgen op basis van bekende plannen voor onttrekkingen en nieuwbouw en daarop tijdig te kunnen anticiperen. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: De gemeente kan zich vinden in de wens om een woningmarktmonitor op te richten.

Deze wens is ook verwoord in thema 1: zelf doen - actie 5 waarin wordt aangegeven om de

1

Het WoOn is landelijk een onderzoek naar Woonwensen dat elke 3 jaar wordt uitgevoerd door het Ministerie van Binnenlandse zaken en het Centraal bureau voor de statistiek.

12

woningbehoefte periodiek te monitoren. Hoe we dit exact vorm gaan geven is nog niet definitief besloten. Eén van de mogelijkheden is om aan te sluiten bij de Friese woonmonitor die momenteel wordt opgesteld door de provincie Fryslân als onderdeel van de Friese uitvoeringsagenda wonen 2021-2023. 2. Het realiseren van nieuwbouw met huren onder de aftoppingsgrenzen (€442,46 Kwaliteitskortingsgrens; €633,25 - Aftoppingsgrens laag en €678,66 - Aftoppingsgrens hoog) staat onder druk. De gemeente moet zich in haar woon(zorg)visie uitspreken over een blijvende financiële bijdrage aan betaalbare sociale nieuwbouwwoningen. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Het realiseren van de opgave is alleen mogelijk als alle partijen zich volledig inzetten. Hierbij wordt veel gevraagd van corporaties. Het is dan ook vanzelfsprekend dat ook wij als gemeente binnen onze mogelijkheden bijdragen aan de opgave. Hoe we dit gaan vormgeven werken we uit in de ‘nota regie op koop- en huursector’ (zie thema 2: zelf doen actie 3). Ook is opgenomen in het uitvoeringsprogramma onder thema 2: zelf doen - actie 3 dat de gemeente sociale grondprijzen wil hanteren om woningen binnen de gestelde prijsgrenzen in actie 1 mogelijk te maken. Hier vallen ook sociale huurwoningen onder. De tekst op pagina 13 van de Woon(zorg)visie suggereert dat sociale grondprijzen alleen voor goedkope koop ingezet zal worden.

Dit passen we aan. Tot slot blijven we ons uiteraard inspannen om de financiële obstakels voor het realiseren van sociale huurwoningen te verwijderen. Denk bijvoorbeeld aan het lobbywerk dat wij samen met de Vereniging Friese Gemeenten doen om de verhuurdersheffing af te schaffen of de acties die wij hiervoor in het verleden met een corporatie hebben ondernomen. 3. Sociale huurwoningen in het bezit van een toegelaten instelling of een particuliere investeerder zijn niet hetzelfde. Daarom is het van belang bewust stil te staan bij het verschil tussen sociale huurwoningen van corporaties en van niet-corporaties. Dit verschil zou ook opgenomen moeten worden in de periodieke monitoring. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf Momenteel beschouwt de gemeente alle woningen die worden aangeboden onder de liberalisatiegrens als een sociale huurwoning. We willen daarom in het beleid geen onderscheid maken tussen sociale huurwoningen aangeboden door corporaties en sociale huurwoningen die worden aangeboden door particulieren. Dat gezegd hebbende zijn we het er mee eens dat een particuliere investeerder en een corporatie met andere doeleinden actief zijn op de woningmarkt. Dat is goed om te benoemen omdat corporatiewoningen hierdoor vaak langer beschikbaar blijven voor de doelgroep dan sociale huurwoningen die verhuurd worden door particuliere verhuurders.

We passen daarom de tekst onder thema 2: opgave 1: Realiseren van voldoende betaalbare woningen in alle segmenten - paragraaf 2 (p.13) aan tot het volgende: “Naast een vraag naar betaalbare koop, blijft er de komende jaren behoefte aan sociale huurwoningen. Een sociale huurwoning kan worden aangeboden door een toegelaten instelling (corporatie) of een particuliere verhuurder. Echter de ervaring leert dat corporaties sociale huurwoningen langer in bezit houden waardoor deze woningen voor langere tijd beschikbaar blijven voor de doelgroep”. 4. De corporaties hebben in eerste instantie de taak om de primaire doelgroepen met de laagste inkomens (tot en met €40.025; 2021) te huisvesten. De Woon(zorg)visie ziet een 13

rol voor corporaties bij het realiseren voor de opgave middenhuur. Beperk u echter niet tot de corporaties voor het toevoegen van middeldure huurwoningen en neem ook een rol op voor derden wanneer corporaties niet kunnen of willen bouwen. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: De gemeente ziet het realiseren van middenhuurwoningen in eerste instantie als taak voor marktpartijen. Echter, de praktijk leert dat marktpartijen dit niet overal kunnen of willen oppakken. Om aan deze zienswijze tegemoet te komen passen we de tekst op pagina 13 aan tot het volgende: “Voor deze groep is er behoefte aan middeldure huurwoningen (€752,33 tot €1.000). In ons programma willen we woningen in dit segment toevoegen, waarbij wij (gelet op de actuele verruiming in de Woningwet) naast marktpartijen een rol zien voor de corporaties vanuit hun duurzame verbondenheid met onze gemeente. 5. Als corporatie zouden wij graag actief betrokken zijn bij de totstandkoming van de nota ‘Regie op koop- en huursector’ (thema 2: zelf doen - actie 4) Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Als gemeente vinden wij het van belang dat elk instrumentarium dat wij inzetten goed besproken is met onze directe partners. Daarom passen we de tekst op pagina 18 aan tot het volgende: “Om tot een passend instrumentarium te komen stellen we een “nota Regie op koop- en huursector op.

In deze nota leggen het definitieve instrumentarium dat wij in zullen zetten vast. Hierbij zullen we onze partners (corporaties en marktpartijen) actief betrekken”. 6. In de uitvoeringsagenda staat: “Voor de ontwikkeling van de sociale huurwoningvoorraad gaan we uit van het aantal sociale huurwoningen. Verkoop valt onder het principe neetenzij. De tenzij zit erin dat er eerst voldoende woningen toegevoegd moeten zijn en dat verkoop (voor lange tijd) bijdraagt aan aanbod goedkope koopwoningen voor starters (bijvoorbeeld Koopgarant). Deze zin is niet duidelijk en zou aangescherpt kunnen worden. Daarnaast kan het principe ‘nee tenzij’ in deze actie in conflict zijn met ons huidige verkoopbeleid. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Het lijkt inderdaad dat er wat woorden zijn weggevallen uit deze zin. We passen daarom de tekst onder thema 2: samenwerking - actie 2 aan tot: “Voor de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad gaan we uit van het bestaande aantal sociale huurwoningen. Verkoop valt onder het principe ‘nee-tenzij’. De tenzij zit erin dat er eerst voldoende woningen toegevoegd moeten zijn, en dat verkoop (voor lange tijd) bijdraagt aan het aanbod goedkope koopwoningen voor starters (bijvoorbeeld via Koopgarant). Het doel van het principe ‘nee-tenzij’ is niet om verkoop van sociale woningen onmogelijk te maken.

Enkel om ervoor te zorgen dat bij verkoop de voorraad niet krimpt tot onder de verwachte behoefte en dat bij verkoop de woningen ten goede komen aan de goedkope koopvoorraad. Wij hopen hier in samenspraak met de corporaties als onderdeel van de jaarlijkse prestatieafspraken nader invulling aan te geven (zie thema 2: samenwerking - actie 3). 7. Thema 2: zelf doen - actie 1 suggereert dat 100% van de toegevoegde sociale huurwoningen levensloopgeschikte woningen moeten zijn. Dit sluit het opnemen van grondgebonden sociale éénsgezinswoningen uit als segment in het 14

nieuwbouwprogramma uit. Op projectniveau moet differentiatie in producten niet op voorhand uitgesloten moeten zijn. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Het doel van deze actie is niet om het realiseren van ééngezinswoningen in het sociale segment niet meer mogelijk te maken. Het betreft hier vooral de netto toevoeging sociaal in met name de kerndorpen (Oosterwolde, Appelscha en Haulerwijk). Door levensloopgeschiktheid hier als voorwaarde op te nemen voor alle sociale huurwoningen denken we dat we dit onnodig op slot zetten. We wijzigen daarom de tekst van thema 2: zelf doen - actie 1 als volgt: “en sturen we op het netto toevoegen van 25% (levensloopgeschikte) woningen in het sociale huursegment”. 8. In Thema 3 Organiseren van wonen en zorg wordt gesproken over de kwaliteitskortingsgrens en jongeren van 23 jaar en jonger die geen huurtoeslag kunnen krijgen als de woning een huurprijs heeft boven de kwaliteitskortingsgrens. Het gaat hierbij echter om jongeren jonger dan 23 jaar (dus tot en met 22 jaar). Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Dit is een terechte correctie. We zullen deze overnemen door aan te geven dat het hier gaat om jongeren tot 23 jaar. 9. De gemeente moet op tactisch niveau meer regie pakken om integraliteit te realiseren rond de thema’s leefbaarheid, energietransitie, veranderingen in de woningvoorraad, wonen en zorg etc.

Het gezamenlijk opstellen van integrale wijkplannen/gebiedsstrategiën op tactisch niveau is hier een goed instrument voor. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Wij onderschrijven de wens en noodzaak om meer regie te nemen. Op pagina 4 van de woon(zorg)visie geven we aan graag “een belangrijke, sturende en regisserende rol te willen spelen op de woningmarkt”. Aanpassingen -

-

-

Onderdeel 2: tekst op p.13 van de Woon(zorg)visie aanpassen om aan te geven dat sociale grondprijzen ook voor sociale huur ingezet kunnen worden Onderdeel 3: Tekst op p.13 aanpassen om onderscheid te maken tussen sociale huurwoningen verhuurd door toegelaten instellingen (corporaties) en particuliere verhuurders. Onderdeel 4: laatste regel van de tekst in hoofdstuk 3, thema 2, opgave 1 (p.13) ‘Realiseren van voldoende betaalbare woningen in alle segmenten’ wordt aangepast zodat duidelijk wordt dat we voor zowel marktpartijen als corporaties een rol zien in de ontwikkeling van middeldure huurwoningen. Onderdeel 5: tekst op p. 18 aanpassen om duidelijk te maken dat de partners betrokken zullen worden bij het opstellen van de “nota Regie op koop- en huursector Onderdeel 6: Tekst onder thema 2: samenwerking - actie 2 (p.19) aanscherpen met “bestaande voorraad” Onderdeel 7: Tekst van thema 2: zelf doen - actie 1 (p.18) wijzigen zodat het realiseren van sociale ééngezinswoningen niet onmogelijk gemaakt wordt.

15

-

Onderdeel 8: Tekst van thema 3 opgave 3 voetnoot (p. 27) aanpassen naar jongeren tot 23 jaar in plaats van jongeren (23 jaar en jonger).

Zienswijze 6: 1. De visie geeft aan dat er tot 2030 520 woningen gebouwd zullen worden. Dit kan onverstandig zijn omdat er behoefte is aan flexibiliteit. We weten uit het verleden dat prognoses over bevolkingsgroei en krimp er behoorlijk naast kunnen zitten. Momenteel is de vraag naar woningen extreem. In de toekomst kan dit veranderen. Een meer flexibel aantal zou daarom beter passen in deze visie. Er kunnen aantallen genoemd worden, maar een vaststaand aantal van 520 woningen is te star. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Als gemeente onderschrijven we de behoefte om flexibiliteit in de planning te behouden. Tegelijkertijd zien we momenteel een grote druk op de markt. Daarom vinden we het nu van belang om op de hoge kant van de bandbreedte in te zetten, en er voor te zorgen dat we het tekort aan woningen inlopen. Dat betekent niet dat we als gemeente niet snel willen schakelen mochten er veranderingen optreden in de markt. De visie biedt hier ook ruimte voor. We hebben bijvoorbeeld opgenomen de woningbehoefte actief en periodiek te monitoren. Op basis daarvan hebben we ook de mogelijkheid de genoemde aantallen in deze visie naar boven of beneden bij te stellen mocht dit nodig zijn (zie thema 1: zelf doen actie 5). 2.

De Woon(zorg)visie stelt in thema 1: zelf doen - actie 3 dat grotere planlocaties alleen bedoeld zijn voor de kerndorpen (Oosterwolde, Appelscha en Haulerwijk) Donkerbroek en Oldeberkoop. Ook wordt de suggestie gewekt dat in de overige dorpen alleen ruimte is voor alternatieve woonvormen zoals bijvoorbeeld tiny houses. Dit is erg beperkend en niet de wens die is uitgesproken tijdens de bewonersbijeenkomst. Ook in de overige dorpen moet ruimte zijn voor planlocaties naar schaal van het dorp. Reactie van de gemeente Ooststellingwerf: Het is inderdaad niet de bedoeling dat er in de overige dorpen enkel alternatieve woonvormen kunnen worden gebouwd. Zoals de tekst nu staat opgeschreven kan dit inderdaad zo geïnterpreteerd worden. We vervangen daarom deze tekst door: “Naast het toevoegen van grotere planlocaties in de kerndorpen, is het belangrijk actief met de overige dorpen in gesprek te gaan over mogelijke bouwlocaties die passen bij de aard en schaal van deze dorpen. Daarnaast stimuleren we eigen initiatief. Vanuit gesprekken met bewoners komt naar voren dat er vaak al veel ideeën zijn hoe woningbouw op een creatieve manier gerealiseerd kan worden (denk aan splitsing of meergeneratiewonen). Door bewoners te informeren en te faciliteren bij het aanvragen van vergunningen en doorlopen van procedures komen we ook in deze dorpen tot maatwerk”. Aanpassingen: -

Onderdeel 2: Thema 1: zelf doen - actie 3 aanpassen zodat het niet langer suggereert dat in de overige dorpen enkel alternatieve woonvormen gerealiseerd kunnen worden.

16

5.

Lijst van wijzigingen 5.1.

Aanpassingen n.a.v. zienswijzen

Uit de zienswijzen volgen een aantal aanpassingen. Aanpassingen: a. De tekst in Hoofdstuk 3, thema 2, opgave 1 (p.13) ‘Realiseren van voldoende betaalbare woningen in alle segmenten, laatste zin van paragraaf 1 luidt als volgt: Om te komen tot oplossingen die structureel voorzien in aanbod van goedkope koopwoningen, onderzoeken we het instrumentarium dat we als gemeente hiervoor in kunnen zetten. Naast sociale grondprijzen denken we hierbij aan maatschappelijk gebonden eigendom, opkoopbescherming (op basis van de Huivestingswet) of het instellen van een zelfbewoningsplicht. Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: Om te komen tot oplossingen die structureel voorzien in aanbod van betaalbare woningen, onderzoeken we het instrumentarium dat we als gemeente hiervoor in kunnen zetten. Naast sociale grondprijzen denken we hierbij aan maatschappelijk gebonden eigendom, opkoopbescherming (op basis van de Huivestingswet) of het instellen van een zelfbewoningsplicht. b. De tekst in hoofdstuk 3, thema 2, opgave 1 (p.13) ‘Realiseren van voldoende betaalbare woningen in alle segmenten’, laatste zin luidt als volgt: In ons programma willen we woningen in dit segment toevoegen, waarbij wij (gelet op de actuele verruiming in de Woningwet) een rol zien voor de corporaties vanuit hun duurzame verbondenheid met onze gemeente.

Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: In ons programma willen we woningen in dit segment toevoegen, waarbij wij (gelet op de actuele verruiming in de Woningwet) naast marktpartijen een rol zien voor de corporaties vanuit hun duurzame verbondenheid met onze gemeente. c. De tekst in hoofdstuk 3, thema 2, opgave 1: Realiseren van voldoende betaalbare woningen in alle segmenten (p.13) luidt als volgt: Naast een vraag naar betaalbare koop, blijft er de komende jaren behoefte aan sociale huurwoningen. Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd:

“Naast een vraag naar betaalbare koop, blijft er de komende jaren behoefte aan sociale huurwoningen. Een sociale huurwoning kan worden aangeboden door een toegelaten instelling (corporatie) of een particuliere verhuurder. Echter de ervaring 17

leert dat corporaties sociale huurwoningen langer in bezit houden waardoor deze woningen voor langere tijd beschikbaar blijven voor de doelgroep”. d. De tekst in hoofdstuk 3, thema 2, uitvoeringsprogramma - zelf doen: actie 4 (p. 18) luidt als volgt: Om tot een passend instrumentarium te komen, stellen we een “nota Regie op koopen huursector” op waarin we het definitieve instrumentarium vastleggen. Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd:

“Om tot een passend instrumentarium te komen stellen we een “nota Regie op koopen huursector op. In deze nota leggen we het definitieve instrumentarium dat we in zullen zetten vast. Hierbij zullen we onze partners (corporaties en marktpartijen) actief betrekken”. e. De tekst in hoofdstuk 3, thema 2, uitvoeringsprogramma - samenwerking: actie 1 (p. 18) luidt als volgt: Voor de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad gaan we uit van het aantal sociale huurwoningen. Verkoop valt onder het principe ‘nee-tenzij’. De tenzij zit erin dat er eerst voldoende woningen toegevoegd moeten zijn, en dat verkoop (voor lange tijd) bijdraagt aan aanbod goedkope koopwoningen voor starters (bijvoorbeeld via Koopgarant). Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: Voor de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad gaan we uit van het bestaande aantal sociale huurwoningen. Verkoop valt onder het principe ‘nee-tenzij’. De tenzij zit erin dat er eerst voldoende woningen toegevoegd moeten zijn, en dat verkoop (voor lange tijd) bijdraagt aan het aanbod goedkope koopwoningen voor starters (bijvoorbeeld via Koopgarant). f.

De tekst in hoofdstuk 3, thema 2, uitvoeringsprogramma - zelf doen: actie 1 (p.18) luidt als volgt: Om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en het op gang brengen van doorstroming, nemen we een regisserende rol bij nieuwbouw en sturen op het toevoegen van 25% levensloopgeschikte woningen in het sociale huursegment

Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: Om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en het op gang brengen van doorstroming, nemen we een regisserende rol bij nieuwbouw en sturen we op het netto toevoegen van 25% (levensloopgeschikte) woningen in het sociale huursegment”. g. De tekst in hoofdstuk 4, thema 3, opgave 3 voetnoot (p.27.) luidt als volgt: 18

Voor jongeren met een laag inkomen is een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens te hoog. Jongeren (23 jaar en jonger) die een (zelfstandige) woning betrekken met een huur boven de kwaliteitskortingsgrens, kunnen géén huurtoeslag krijgen. Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: Voor jongeren met een laag inkomen is een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens te hoog. Jongeren tot 23 jaar die een (zelfstandige) woning betrekken met een huur boven de kwaliteitskortingsgrens, kunnen géén huurtoeslag krijgen. h. De tekst in hoofdstuk 2, thema 1, uitvoeringsprogramma - zelf doen: actie 3 (p. 10) luidt als volgt: Naast het toevoegen van grotere planlocaties in de kerndorpen, is het belangrijk actief met de overige dorpen in gesprek te gaan over mogelijke bouwlocaties die passen bij de aard en schaal van deze dorpen. Vanuit gesprekken met bewoners komt naar voren dat er vaak al veel ideeën zijn hoe woningbouw op een creatieve manier gerealiseerd kan worden (denk aan splitsing of een tiny house in een achtertuin). We stimuleren dit eigen initiatief door bewoners te informeren en te faciliteren bij het aanvragen van vergunningen en doorlopen van procedures. Zo komen we in de dorpen tot maatwerk.

Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: Naast het toevoegen van grotere planlocaties in de kerndorpen, is het belangrijk actief met de overige dorpen in gesprek te gaan over mogelijke bouwlocaties die passen bij de aard en schaal van deze dorpen. Daarnaast stimuleren we eigen initiatief. Vanuit gesprekken met bewoners komt naar voren dat er vaak al veel ideeën zijn hoe woningbouw op een creatieve manier gerealiseerd kan worden (denk aan splitsing of meergeneratiewonen). Door bewoners te informeren en te faciliteren bij het aanvragen van vergunningen en doorlopen van procedures komen we ook in deze dorpen tot maatwerk. 5.2.

Ambtshalve wijziging

Er zijn een aantal ambtshalve wijzigingen: a. De tekst onder uitvoeringsagenda thema 2, zelf doen maatregelen 2 (p.18) luidt als volgt: We actualiseren het toetsingskader woningbouw om het levensloopgeschikter te maken voor initiatiefnemers en aan te laten sluiten op deze visie zodat we actiever op gewenste projecten kunnen sturen en eigen initiatieven uit de dorpen kunnen promoten. Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: We vervangen het afwegingskader woningbouw door het toetsingskader in bijlage 1 om het werkbaarder te maken voor initiatiefnemers en aan te laten sluiten op deze 19

visie zodat we actiever op gewenste projecten kunnen sturen en eigen initiatieven uit de dorpen kunnen promoten. Hiermee wordt een foutieve omschrijving verbeterd en verduidelijkt b. De tekst onder bijlage 1, paragraaf 2 ‘kwalitatieve toets’ (p.39) luidt als volgt: Om een stapeling van eisen te voorkomen en het tempo van de woningbouw op peil te houden maken we onderscheid tussen eisen en wensen. Op het gebied van eisen moet een project voldoen aan de kaders om actieve medewerking te krijgen van de gemeente. OP het gebied van wensen geven we onze voorkeuren aan, om te komen tot woningbouwplannen die het best aansluiten op de gemeentelijke behoefte en visie. Dit onderdeel wordt als volgt gewijzigd: Om een stapeling van eisen te voorkomen en het tempo van de woningbouw op peil te houden maken we onderscheid tussen ambities en overige aspecten. Op het gebied van ambities moet een project voldoen aan de kaders om actieve medewerking te krijgen van de gemeente. Op het gebied van overige aspecten geven we onze voorkeuren aan, om te komen tot woningbouwplannen die het best aansluiten op de gemeentelijke behoefte en visie. Hiermee sluit de toelichting beter aan op het toetsingskader (de tabel op de daaropvolgende pagina). c.

De zin in de introductietekst onder Hoofdstuk 3, thema 2 ‘mismatch tussen vraag en aanbod’ (p.12) luidt als volgt: Toch vinden mensen van elders vinden in onze gemeente nog altijd een woning met een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Voor mensen met een laag inkomen uit Ooststellingwerf betekent dit dat deze woningen voor hen te duur worden. Deze zin wordt als volgt gewijzigd: Toch vinden mensen van elders in onze gemeente nog altijd een woning met een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Voor mensen met een laag inkomen uit Ooststellingwerf betekenen stijgende woningprijzen dat deze woningen voor hen te duur worden. Hiermee wordt een slecht lopende zin verbeterd en een zin verduidelijkt. d. Figuur 51 in bijlage 2: Woningmarktonderzoek (p.74) mist het aanbod van Phusis in Oosterwolde (17 woningen). Deze tabel zal worden aangepast door deze woningen toe te voegen. Zo wordt het aanbod compleet in beeld gebracht. 6.

Bijlagen

20

Gedurende de periode van terinzagelegging zijn 6 zienswijzen ontvangen. Daar waar het zienswijzen van inwoners betreft zijn deze geanonimiseerd en hierna op datum van binnenkomst opgenomen.

21

Bijlage 1.

Zienswijze Onafhankelijke Seniorenvereniging Ooststellingwerf (OSO)

………………………….

…………………………..

Bijlage 2.

Zienswijze Bouwbedrijf Buiteveld e.a. (incl. bijlagen)

Gemeente Ooststellingwerf

Ontvangstdatum

*OOSTST3LLINGW3RF*

De Raad van de

38

Gemeente Ooststellingwerf Postbus 8430 Oosterwolde AA

de op

concept-woon(zorg) visie Ooststellingwerf Betreft: zienswijze 0. er 00859802 zaaknumm

Geachte raadsleden,

vragen)

de op

en

Wij

concept

De

schrijven u onze gezamenlijke zienswijze (opmerkingen woon(zorg-) visie. Deze zienswijze wordt u aangedragen door: Bouwbedrijf Buiteveld BV. Bouwgroep Jong BV. Bouwbedrijf Doornenbal BV.

JK

Studio

sessies

we

is

de

concept -woon(zorg) visie ons positieve gevoel (wat klankbordgroep) verdwenen.

in

dede

Na

het lezen van gekregen vanuit

hadden

de

om

en

erg

is

tetede

het

uit

wil

te

en

dit

als

wil

De

Deze visie heeft veel weinig ambitie. Het heel betuttelend helaas gericht sociale achterstand handhaven niet verbeteren. ontwikkelen maar alleen gemeente geen bouwgronden meer dat visie leest maar regisseren (toetsen), blijkt overduidelijk opgestelde toetsingskader.

de en

hetDit

in

De

enzal

tot

de

in of

er

zal

en

bedragen genoemd toetsingskader zijn niet reëel bouwpercentages zijn niet flexibel. toe leiden dat noodzakelijke doorstroming dwingend komen stand ieder geval onvoldoende vernieuwing van het woningbestand niet Ooststellingwerf.

als

is

is

als

in De

is

in

en

2de

1

Ga

ste

Onze zienswijze bestaat

te

is uit

en

om

DE

de

dat het

te

een proactief opgelegd, een "moetje". Het niet geschreven Gemeente het initiatief neemt. Het opstellen van deze nieuwe visie KANS ambitie visie tonen het behoudende laten varen. voor een vitale samenleving Ooststellingwerf. Onze dringende oproep dan ook:

visie leest stuk waarin

2 gedeelten namelijk:

gedeelte: algemene opmerkingen. gedeelte: inhoudelijk opmerkingen per onderdeel.

13

Pagina 1 van

de

1:

Algemene opmerkingen over Ooststellingwerf: DEEL

concept-woon(zorg) visie dit

te

en

Er

1.

de en

de

je

te

is

en

een conclusie toegevoegd worden aan dient een duidelijke samenvatting niet eenduidig. breed, onsamenhangend concept. Het rapport ambitie, doelen een duidelijk beeld waar Door deze toevoegingen krijg geeft ook een beeld waar deze niet liggen. aandachtpunten liggen van gemeente. hiervoor ook bijgevoegde mailwisseling van met

en

Ditdd.

de

Zie

als

De

is

2.

op

de

in

er

als

De

nu

en

isin

de

en

De

en

Het ambitieniveau laag. visie kenmerkt zich inhoudelijk behoudend, voorzichtig absoluut niet vooruitstrevend. visie getuigt niet van wilskracht ondernemingszin. Het eerder een reactief gevolg van het laat onderkennen van veranderende markt combinatie van het gevolg van een jarenlang inspelen een ontmoedigend beleid m.b.t. wonen ontwikkelingen binnen gemeente. 2022 een nieuwe visie liggen. moet een "moetje": concept visie leest

in

opuit

te

In

en

de

nu

deze visie wordt weinig ingezet een meer vitale samenleving Ooststellingwerf, ouderen). maken (jongeren, middengroepen waarbij alle leeftijdsgroepen deel van bevolkingsopbouw. een onevenwichtige samenstelling van Ooststellingwerf heeft Doorbreek deze opbouw / trend. worden. Hierdoor focus middengroepen gericht dient meer jongeren komt een evenwichtiger bevolkingsopbouw dus ook een gezondere

te

en de en

de op

de

er

Er

bevolkingsopbouw.

nu

is

Er Er

3.

of

de op

op

te

en

om

de

en

te of

een grote zorgvraag onder bijna alle leeftijdsgroepen: ook deze trend moet doorbroken worden. worden een vitale samenleving; hier maken alle inwoners van dient ingezet mensen met ouderen Ooststellingwerf deel vanuit. Kortom, niet alleen focussen jongeren met een beperkt inkomen. een zorgvraag gezinnen Geef mensen zonder zorgvraag jongeren zonder een beperkt inkomen mogelijkheid hier wonen. die een goede boterham verdienen ook ruimschoots

tot

vol

zit

De

4.

de

te

visie onnodige beperkingen welke niet zullen bijdragen een vlotte uitvoering van deze visie: bouwen woningen zijn ongewenst. typen Dwingende percentages voor l. reëe niet Prijsklassen zijn Laat veel meer vrij geef een brede range aan: • Het percentage koopwoningen boven € 300.000. knellend. sociale woningbouw Het percentage van 35% voor . Het toetsingskader niet reëel. toetsingskader wordt gehandhaafd dan slot. jaar Ooststellingwerf gaat komende woningbouw

of

te

is

op

in

dit10

deAls

isde

de

13

Pagina 2 van

I

Het lijkt ons niet de bedoeling van deze visie om de sociaal zwakke status van Ooststellingwerf te behouden of te vergroten.

Als je doorstroming wilt creëren is het bedienen van de bovenkant van de markt een onmisbare schakel. Aanbeveling; kijk naar de nieuwbouwplannen en het prijsniveau van de omliggende gemeenten; Weststellingwerf, Heerenveen, Opsterland, Westerkwartier, Westerveld, Midden-Drenthe en Noordenveld.

5. In de concept visie staat vermeld dat de gemeente een belangrijke sturende en regisserende rol wil. Hierbij stelt de gemeente echter veel beperkingen en randvoorwaarden. De gemeente gaat zelf geen bouwgrond voor woningbouw meer ontwikkelen? Dit blijkt niet duidelijk uit deze visie. De gemeente ziet de inwoners, corporaties, bouwbedrijven en ontwikkelaars als primaire investeerders. Volgens ons dient de gemeente juist de primaire investeerder te zijn. Met de geformuleerde beperkingen in deze visie zal het moeilijk zijn investeerders te vinden.

6. De visie is erg gericht op eigen bewoners en veel minder op het aantrekken van nieuwe bewoners welke hier werken, consumeren en leven. Het aantal van 520 woningen getuigt niet van een groei- en ontwikkelambitie. Het aantal van 520 is "pappen en nathouden". De vraag naar woningen is veel hoger. Ons advies is ga voor minimaal 1000 en liefst 1500 nieuwe woningen. Nieuwe woningen zorgen voor een natuurlijke verduurzaming van het woningbezit. Dit geldt tevens voor de bestaande woningvoorraad als resultaat van de doorstroming.

Ervaring leert dat nieuwe eigenaren gaan verbeteren en verduurzamen. Daarnaast is de gemeente in zijn concept-visie te bescheiden in de kansen welke

samengaan met de ontwikkelingen van het bedrijfsleven binnen haar eigen gemeentegrenzen. Naast het Biosintrum zijn er veel bedrijven die een flinke groei doormaken en hiervoor hoger opgeleid personeel nodig hebben. Deze werknemers "van

buiten" en hun gezinnen moeten in de eigen gemeente kunnen wonen. Appelscha wil zich toeristisch op een hoger niveau etaleren; ook dat verdient een

positiever aanpak om draagvlak te creëren gedurende het hele jaar.

7. In de visie wordt een beeld gecreëerd dat de hoge huizenprijs oorzaak is dat mensen moeilijk een woning kunnen vinden / betalen. Als de gemeente bouwlocaties had dan waren deze zonder problemen ontwikkeld. Niet de hoge prijs maar het niet hebben van bouwlocaties is de oorzaak.

Pagina 3 van 13

Het niet hebben van bouwlocaties is nu al jaren bij gemeente bekend en onderkend. Gaat de gemeente locaties ontwikkelen of wacht ze eerst op deze visie en daarna op de input van de taskforce groep? Als deze weg wordt gevolgd dan zal het nog jaren duren voordat er nieuwe locaties zijn ontwikkeld en woningbouw kan worden gerealiseerd. Zet in op het versnellen van ontwikkellocaties. 8. Er ontbreekt een heldere tijdsplanning in deze concept visie. Voeg een tijdsplanning toe waaruit duidelijk blijkt hoe de invulling van deze visie in tijd wordt ingevuld. 9. In de bijlagen zijn mogelijke woningbouwplannen toegevoegd. Bedoeling is om concreet

mogelijke plannen te tonen, waarbij het belang van een goed ingerichte woonvisie (met

flexibiliteit in het toetsingskader) inzichtelijk wordt. Een te strak toetsingskader kan ongewild als showstopper fungeren en ambitie in de weg staan.

Pagina 4 van 13

DEEL 2 - inhoudelijke opmerkingen c.q. vragen Opmerking/vraag__________________________________ _____ De huizenprijzen zijn niet de oorzaak van het woningtekort: er is in Ooststellingwerf geen aanbod van woningen. Er zijn geen bouwlocaties! De huizen welke worden aangeboden worden allemaal verkocht.

Nr. 1

Pag. 2-1

Inleiding

2

3-1

Inleiding

Wat is het karakter van Ooststellingwerf?

3

3-2

Inleiding

Stap 2: woningmarkt onderzoek is beperkt opgezet: hierin hadden ook andere partijen dan alleen huurders en corporaties betrokken moeten worden. Denk aan particulieren binnen en buiten de gemeente die wel kunnen kopen, ondernemers etc. De gehanteerde prijzen zijn niet reëel.

3

3-3

Wonen centraal

De regio biedt aan dat er 45.000 woningen mogen worden gebouwd. Neem hiervan 1 a 1,5 % extra mee. Inzetten op groei zal alle onderdelen van de gemeente goed doen.

4

4-4

Prioriteiten

De gemeente wil een belangrijke sturende, regisserende en toetsende rol vervullen. De hierbij gestelde kaders zullen belemmerend zijn om de woningbouw op gang te krijgen. De gemeente moet een proactieve ontwikkelende gemeente zijn, die bouwgrond verzorgd, buiten de huidige kaders denkt en durft.

5

4-5

Prioriteiten

Wat wordt bedoeld met versnelling van de woningbouwopgave? Hoe wordt er ingespeeld op vraag vanuit de dorpen. En elders? Wat wordt hiermee bedoeld.

6

4-6

Prioriteiten

De prijzen zijn niet de oorzaak van het woning tekort maar het niet kunnen aanbieden van woningen. Er wordt in de visie veel nadruk gelegd op lage inkomens en de lage sociale economische status van de inwoners van Ooststellingwerf. Er wordt te weinig aandacht gegeven in deze visie aan de midden en bovenkant van de markt. Doorstroming is heel erg belangrijk. Creëer daarom ook woningaanbod in het midden en hoger woning segment. Hierdoor zal de lage sociaaleconomisch status van de inwoners van Ooststellingwerf verbeteren.

7

4-5

Prioriteiten

Hoe wordt er meegewerkt aan leefbare omgeving en verduurzaamde woningen?

Pagina 5 van 13