Bijlage 1 - Nota Grondbeleid 2022

8.4.1 Erfpacht bij (starters)woningen Voor (starters)woningen op basis van erfpacht, huurkoop of huur zal dit op basis van een marktconforme vergoeding moeten plaatsvinden. De manier waarop de instrumenten erfpacht, huurkoop en huur worden ingezet is hieronder verder uitgewerkt. Het is wel noodzakelijk aan te sluiten bij de door de markt gehanteerde parameters. Deze parameters worden jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad in de bijlage parameters grondexploitatie van de Nota Grondprijzen. Overeenkomstig het rapport Tijdelijke Woningen inventarisatie Ooststellingwerf, september 2021 van KAW, is het college voornemens (2022-2023 een pilot “starterswoningen en erfpacht” te starten op het Muldersveld te Makkinga. Hier wordt bekeken op welke wijze tijdelijke woningen voor starters gerealiseerd kunnen worden, als de ondergrond in erfpacht wordt uitgegeven. Daarbij is het noodzakelijk dat er een correcte prijsbepaling voor de erfpacht wordt vastgesteld. Het uitgangspunt bij erfpacht is dat de uitgifte door de gemeente op een marktconforme wijze plaatsvindt. De vergoeding (de canon) kan jaarlijks worden geheven of er kan een afkoopsom worden overeengekomen. De waarde van de canon en de afkoopsom dient marktconform te zijn.

8.5 Huurkoop De raad van de gemeente Ooststellingwerf heeft in de vergadering van 9 november 2021 een motie aangenomen om de start op de woningmarkt te vergemakkelijken. Onderdeel van de motie is het gebruik van huurkoop bij uitgifte van gemeentelijke gronden. De regeling huurkoop onroerende zaken is per 1 januari 2017 in werking getreden. De huurkoop van (onroerende) woonruimte door particulieren is geregeld in de artikelen 7:113 e.v. BW. Artikel 7:117 BW bepaalt van welke bepalingen niet of niet ten nadele van de huurkoper van woonruimte mag worden afgeweken. Huurkoop is geen huur, maar een koop op afbetaling. Huurkoop wordt ook gezien als een alternatieve vorm van financiering van vastgoed. De huurverkoper treedt in dit geval op als financier. Er moet een taxatierapport worden opgemaakt voor woonruimte indien de huurkoper is te beschouwen als een consument. De vergoeding en betaalperioden zijn steeds afhankelijk van het specifieke geval en de afspraken die daarover gemaakt zijn. De redelijkheid en billijkheid biedt de mogelijkheid de overeenkomst te vernietigen of aan te passen wegens misbruik van omstandigheden of te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden (Kamerstukken II 2015/16, 34 443, nr. 3). De huurkoop van een woning door een consument (particulier) moet middels een notariële akte. Alleen dan wordt de huurkoper optimaal beschermd.

De risico’s voor de gemeente bij het uitgeven in huurkoop: de wet geeft niet aan in hoeverre een boete of (gefixeerde) schadevergoeding toelaatbaar is als het contract wordt ontbonden als de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt. Onduidelijk is de relatie tot de Wet Houdbare Overheidsfinanciën (Wet Hof) indien de gemeente zich indirect als financier gaat opstellen. Hier zijn in 2021 nog geen rechterlijke uitspraken over bekend. Indien de huurkoper het huurkoopbedrag niet of niet geheel betaalt is het niet mogelijk de huurkoper uit de eigen woning te zetten. De enige manier die dan resteert is om bij de civiele rechter een vordering uit wanprestatie in te dienen. Immers, de huurkoper voldoet niet aan een contractuele verplichting. De rechter zal dan uitspraak doen. Als de vordering wordt toegewezen kan de gemeente een deurwaarder de opdracht geven het verschuldigde bedrag te verhalen. Dit kan een langdurige en kostbare procedure opleveren.

25

8.6 Grondbeheer Het gaat hier om tijdelijk beheer van gronden die zijn aangekocht om op termijn te worden geëxploiteerd, of om gronden die eventueel ter compensatie kunnen dienen. Er is namelijk bijna altijd een onbepaalde periode tussen het moment van verwerving van gronden en het moment van ontstaan van de mogelijkheden tot het realiseren van de bestemming. Gedurende die periode moeten de gronden beheerd worden. De gemeente streeft ernaar om derden het dagelijkse beheer te laten doen. Dat gebeurt via huur-, pacht-, en gebruiksovereenkomsten Huur en pacht Bij huur en pacht wordt in eerste plaats gedacht aan het verpachten van gronden die zijn aangekocht voor toekomstige exploitatie. Er wordt, voor zover dit mogelijk is, gestreefd naar een marktconform tarief. In geval van een strategische aankoop is het gebruikelijk dat de verkoper zelf tijdelijk pachter wordt, tot de grond in exploitatie komt. Vaak bedingt een verkoper voorgezette pacht of bruikleen in de onderhandelingen. Bij pacht hanteren we de regels van de Pachtwet. De gemeente werkt bij voorkeur met éénjarige pachtcontracten. Voor “los land” is dat de Geliberaliseerde pacht (artikel 7:397 BW). De Grondkamer moet de overeenkomst goedkeuren. (artikelen 7:385-387 BW). In gebruik geven van gronden De ingebruikgeving geschiedt door het sluiten van een ingebruikgevingsovereenkomst.

De gemeente rekent geen vergoeding voor de in gebruik gegeven grond omdat kleine bedragen niet kostendekkend kunnen worden geïnd. Op het moment dat er een bewonersmutatie plaatsvindt, wordt aan de nieuwe bewoner een ingebruikgevingsovereenkomst aangeboden. Als het gaat om gronden die in gebruik zijn bij huurwoningen ligt het anders. De huurder doet het verzoek tot huur in dat geval aan de betreffende woonstichting. Als de woonstichting achter het verzoek staat dient deze het verzoek bij de gemeente in. De woonstichting sluit met de gemeente een ingebruikgevingsovereenkomst. De gemeente heeft in het verleden “koop op afroep”(overeenkomst met gebruik “om niet” met uitgestelde levering) overeenkomsten gesloten. Het is aan de koper om de datum te bepalen wanneer hij de opmaak van de “akte van levering” wenst. Gebleken is dat dit jaren kan gaan duren. Deze vorm van overeenkomst wordt niet langer door de gemeente gehanteerd. De lopende “koop op afroep overeenkomsten” worden gerespecteerd. Erfpacht In het verleden was de gemeente bloot eigenaar/ erfverpachter van grond, met name van de ondergrond van vakantiehuisjes. Deze erfpachten zijn allemaal geëindigd en het bloot eigendom is verkocht. Onderhoud De nog niet verkochte delen van de nieuw uit te geven bedrijventerrein worden doorgaans niet meer in pacht gegeven (beweid).

Om de uitstraling van orde en netheid voor de nog te verkopen bedrijfskavels optimaal te laten zijn worden deze gedeelten veelal door loonwerk gemaaid.

8.7 Verjaring Verjaring is een bijzondere vorm van eigendomsverlies. Wanneer een niet-eigenaar eigendommen “voor zichzelf in bezit neemt” heeft de wetgever vanuit rechtszekerheid gemeend de eigendom na een bepaald aantal jaren te doen overgaan aan degene die het in bezit heeft genomen. Voor de gemeente betekent dit een onvrijwillig eigendomsverlies als er een succesvol beroep op verjaring wordt gedaan. Een verdere uitleg treft u aan in de bijlage 8 verjaring.

26

9. Organisatie Het cluster grondzaken maakt een onlosmakelijk deel uit van de volkshuisvestelijke taken en het ruimtelijk beleid van de gemeente. Ook is het cluster grondzaken door o.a. het sluiten van overeenkomsten en de vennootschapsbelasting gericht op het privaatrecht. Grondzaken is soms een deelnemer in een ontwikkeling. De spagaat die kan optreden is dat de privaatrechtelijke belangen afgewogen moeten worden tegen de publiekrechtelijke taken (o.a volkshuisvesting en goede ruimtelijke ordening). Ook kan het voorkomen dat het noodzakelijk is dat de gemeente op bepaalde projecten weer zelf het initiatief moet gaan nemen. Hierdoor is een ambtelijke bezetting noodzakelijk die adequaat is om een goede uitvoering van het grondbeleid en de publiekrechtelijke taken te kunnen garanderen. Daarbij zijn we instaat om ons aan te passen aan de situatie (adaptief beleid). De rol van de ambtenaar is daarin nog meer gericht op het verlenen van service. De bedrijfsacquisiteur (medewerker economische zaken) De bedrijfsacquisiteur vormt de spil in de klantgerichte aanpak. Hij vertegenwoordigt de gemeente en onderhoudt de contacten tussen de gemeente en de ondernemer.

Het “Organogram van de totale gemeentelijke organisatie” laat zien dat met name bij de afdeling Mens en Omgeving werkzaamheden worden verricht, die betrekking hebben op grondbeleid in het algemeen, grondzaken en bouwgrondexploitatie. Op de afdeling worden ook de taakvelden Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting behandeld. Dit is o.a. gronduitgifte (grondreserveringen) van bouwkavels t.b.v. woningbouw aan burgers, aannemers en projectontwikkelaars tot aan de contacten met de notaris.

27

Bijlage 1 Wet en regelgeving Landelijke wet- en regelgeving Nota Ruimte 2005 De Nota Ruimte is in 2012 vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Belangrijke punten uit de Nota Ruimte zijn wel geïmplementeerd: - Decentraal wat kan en centraal wat moet. - Accentverschuiving van ontwikkelingsactiviteiten van uitleggebieden naar bestaand stedelijk gebied, waarbij het gaat om inbreiding, herstructurering en revitalisering. - Stimuleren van ontwikkelingen in plaats van het opwerpen van beperkingen. - Meer nadruk op ontwikkelingsplanologie en minder op toelatingsplanologie. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte beschrijft drie doelen voor de periode tot 2028: - verbetering concurrentiekracht; - verbetering bereikbaarheid; - verbetering leefomgeving, milieu en water. EHS en Natura 2000 De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte biedt ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten. Vanuit ruimtelijk oogpunt zijn twee zaken essentieel: het behoud van leefgebieden en de mogelijkheden om zich te kunnen verplaatsen tussen leefgebieden.

In internationaal verband heeft Nederland zich met het Biodiversiteitsverdrag en de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn (Natura 2000) gecommitteerd aan afspraken over soorten (flora en fauna) en leefgebieden van soorten (habitats). Het Rijk is verantwoordelijk voor en door de EU aanspreekbaar op het nakomen van die aangegane verplichtingen. Binnen de door het Rijk gestelde kaders begrenzen, beschermen en onderhouden de provincies een natuurnetwerk met de juiste ruimtelijke, water- en milieucondities voor kenmerkende ecosystemen van (inter)nationaal belang. Dit provincie- en landsgrensoverschrijdende netwerk is de herijkte nationale Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De natuur in de EHS blijft goed beschermd met een ‘nee, tenzij’-regime. Binnen de EHS zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en reële alternatieven ontbreken. De flexibiliteit in begrenzing en de mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan, zijn in de recente PAS regelgeving onder druk komen te staan. Er kan een natuurvergunning voor woningbouw worden aangevraagd op basis van het stikstof registratiesysteem uit de Regeling Natuurbescherming (Staatscourant d.d. 23-03-2020). De gemeente Ooststellingwerf is niet aangewezen o.b.v. art. 2.8 derde lid RNb.

Habitat-richtlijn De doelen uit de Europese Habitatrichtlijn vormen het juridisch fundament dat het gebiedsgericht tegengaan van een verslechtering van natuurkwaliteit als prioriteit stelt. De door de nationale overheid te kiezen beleidsaanpak heeft in potentie zeer verregaande consequenties voor het landelijk gebied. Recente gerechtelijke uitspraken rond stikstof laten zien dat ook bestaande onherroepelijke vergunningen onzeker zijn geworden. De onderstaande uitspraak zien toe op een veehouderij, maar het is niet ondenkbaar dat een gelijke redenering zou kunnen volgen bij woningbouw nabij gebieden die onder de Richtlijn vallen (Natura 2000). Bestuursrechter: bij onvoldoende beleid zijn ook bestaande vergunningen onzeker Recent heeft de Raad van State zich voor het eerst uitgesproken over de mogelijke verplichting om onherroepelijke vergunningen in te trekken in het geval dat bedrijven een aanzienlijke stikstofdepositie veroorzaken op sterk overbelaste Natura 2000-gebieden (Raad van State, 20 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:71). Het ging om een veehouderij (De Logt) op ongeveer 600 meter afstand van het Natura 2000-gebied Kampina. Volgens de rechtbank kon worden vastgesteld dat ten minste het gevaar dreigde dat de beschermde natuurwaarden van het gebied door een langdurig teveel aan stikstofdepositie achteruit zouden gaan.

De Raad van State oordeelde daarop dat als in een Natura 28

2000-gebied een verslechtering of significante verstoring van natuurwaarden dreigt, de overheid maatregelen dient te treffen om die verslechtering of verstoring te voorkomen. Als een reeds vergunde activiteit negatieve effecten heeft op de natuurkwaliteit in het gebied, dan moet het bevoegd gezag beoordelen of intrekking of wijziging van de vergunning ‘nodig is’ om verslechtering van die natuurkwaliteit te voorkomen. Besluit het bevoegd gezag de vergunning niet in te trekken, dan dient het te onderbouwen dat andere maatregelen getroffen kunnen worden om na-tuurschade te voorkomen. De Wet natuurbescherming bevat dus een verplichting om per Natura 2000-gebied een plan, programma of anderszins beleid te maken dat onderbouwt hoe de (dreigende) achteruitgang ‘binnen afzienbare termijn’ kan worden gestopt. Grexwet: Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) De Wro bevat een afdeling grondexploitatie (afdeling 6.4). De Wro geeft gemeenten instrumenten om afspraken te maken over de verdeling van kosten van algemene voorzieningen, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte en de mogelijkheid om eisen te stellen bij het bouwrijp maken van een locatie. De wet gaat ervan uit dat een gemeente eerst probeert een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten met particuliere eigenaren.

Als dat niet lukt en de ontwikkeling wordt toch doorgezet, is de gemeente verplicht met een exploitatieplan de “verhaalbare kosten” van grondexploitatie te verhalen. De “verhaalbare kosten” zijn aangegeven in de plankostenscan. De privaatrechtelijke overeenkomst met particuliere eigenaren wordt een anterieure overeenkomst genoemd. Is het niet gelukt een anterieure overeenkomst te sluiten en is een exploitatieplan opgesteld, dan wordt als voorwaarde voor verlening van een omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage gevraagd. Willen particuliere eigenaren na vaststelling van het exploitatieplan alsnog afspraken maken met de gemeente (bijvoorbeeld over verdeling van werkzaamheden), dan kunnen deze in een posterieure overeenkomst worden vastgelegd. De bepalingen en financiële uitgangspunten uit het exploitatieplan moeten dan in acht worden genomen. De handelingen voortvloeiend uit het exploitatieplan zijn aan bezwaar en beroep onderhevig. Wet Dualisering De Wet Dualisering 2003 is een aanpassing van de Gemeentewet. Het regelt de verhouding in bevoegdheid tussen het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. De privaatrechtelijke rechtshandelingen (grondtransacties, exploitatieovereenkomsten) en uitvoeringshandelingen zijn een bevoegdheid van het college, het budgetrecht (jaarstukken) is de bevoegdheid van de raad.

Artikel 169 lid 4 Gemeentewet stelt verplicht dat het college aan de raad vooraf inlichtingen geeft over de uitoefening van de bevoegdheden indien deze uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. De raad kan hier ook uit eigen beweging om verzoeken. 'Ladder voor duurzame verstedelijking' Op 1 oktober 2012 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegevoegd. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afwegingen transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Sinds de invoering dienen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te worden gemotiveerd en afgewogen aan de hand van drie opeenvolgende stappen.

•Er moet gemotiveerd worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; •Indien blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, moet worden beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; •Indien blijkt dat de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, moet worden gezocht naar locaties die goed ontsloten zijn en waar de ontwikkeling gerealiseerd kan worden of als zodanig kunnen worden ontwikkeld. Daarnaast stelt Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) dat er naast de ladder voor duurzame verstedelijking nog een aantal voorwaarden zijn. In de planvormende fase is ook een goed en bestendig ontwerp alsook adequate ruimtelijke informatie onderdeel van een gedegen. Als onderdeel van de verantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening ondersteunt het Rijk de andere overheden door middel van kennis en experimenten en bij de ontwikkeling van alternatieve vormen van financiering en nieuwe verdienmodellen (advies van de Commissie Elverding).

29

Gemeentewet Op basis van artikel 212 Gemeentewet is de Financiële verordening 2017 Ooststellingwerf opgesteld. In artikel 16 Financiële verordening is opgenomen dat het college de raad de “Nota Grondbeleid” aanbiedt ter vaststelling. De Wet Markt en Overheid De Wet Markt en Overheid is geen afzonderlijke wet, maar een hoofdstuk (4b) van de Mededingingswet (Mw). De belangrijkste regel uit die wet houdt in dat overheden hun economische activiteiten niet onder de kostprijs mogen uitoefenen. Dit om oneerlijke concurrentie door de overheid te voorkomen. De gedragsregels zijn aangescherpt. De volgende economische activiteiten vallen onder de Wet Markt en Overheid: grondexploitatie, verkoop panden en grond, verhuur woningen, verhuur grond en opstalrecht, verhuur maatschappelijk vastgoed. De Hoge Raad heeft dit in het Didam-arrest van december 2022 aangescherpt. De Wet op de Vennootschapsbelasting (VPB) Per 1 januari 2016 is de vrijstelling vennootschapsbelasting voor gemeenten vervallen. De Europese Commissie heeft bepaald dat gemeentelijke grondbedrijven vanaf 2016 net als bedrijven 25 procent vennootschapsbelasting moeten gaan betalen over de winst. Commerciële activiteiten van overheden worden daarom op dezelfde manier belast als die van ondernemers. De gemeente die bouwgrond in exploitatie brengt is als ondernemer aan te merken.

Voor de gronden waarvoor nog geen reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling is en de overige gronden die buiten exploitatie worden gehouden, geldt dit niet. De toets van de gemeentelijke activiteiten met betrekking tot de grondexploitatie heeft plaatsgevonden overeenkomstig het stroomschema vennootschapsbelastingplicht van het Ministerie van Financiën. Belangrijke criteria zijn o.a. de verwevenheid (clustering) van activiteiten en de ondernemingstoets. Voor wat betreft de verwevenheid van de activiteiten moet er sprake zijn van een doorlopend proces van grondtransformaties waarin voortdurend nieuwe projecten gestart worden en afgeronde projecten worden beëindigd. De activiteiten van het grondbedrijf zijn getoetst en als VPB-plichtig aangemerkt. Vanaf 2016 wordt jaarlijks aangifte gedaan. Op de openingsbalans zijn alle VPB-plichtige grondexploitaties naar de waarde in het economisch verkeer per startdatum opgenomen. Uitgangspunt daarbij is de netto contante waarde van de grondexploitatie. De tot 1 januari 2016 gemaakte kosten en opbrengsten zijn fiscaal gezien niet relevant. Instrumentele wetgeving De Onteigeningswet Indien de realisatie van de bestemming vanuit het publieke belang noodzakelijk is kan de gemeente de onteigeningsprocedure inzetten. De wet stelt hiervoor zeer strenge criteria.

De belangrijkste zijn de onteigening ten algemene nutte en wanneer de eigenaar de ontwikkeling niet kan of wil zelf realiseren. De wet Voorkeursrechtgemeenten Deze wet geeft de gemeente het recht om een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken. Bij de invoering van de Wro is de vestigingsprocedure gewijzigd. Burgerlijkwetboek Hier zijn de procedures in opgenomen van koop- en verkoop, vestiging zakelijke rechten, huur- en verhuur, pacht en ingebruikgeving. Het BBV De gemeentelijke grondexploitatie wordt gereguleerd door het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten. De ‘gemeentelijke grondexploitatie’ is aanwezig als gemeente zelf grond aan- en verkopen (actief grondbeleid) en andere investeringen in het gebied doet. Provinciale en regionale regelgeving (materiele wetgeving) Het provinciaal beleid met betrekking tot wonen is opgenomen de Verordening Romte Fryslân 2014. De basis zijn artikel 4.1 en artikel 4.3 van de Wet ruimtelijke ordening juncto de artikelen 145 en 152 van de Provinciewet. De verordening geeft de volgende definitie van een woonplan:

30

“Een door de gemeenteraad vastgesteld, gemeentelijk dan wel intergemeentelijk plan waarin de behoefte, fasering, aanleg, aantallen woningen en kwaliteit van woningen van woningbouwlocaties voor een bepaalde periode binnen de gemeente of meerdere gemeenten is aangegeven inclusief de relatie met herstructurering van de bestaande woningvoorraad, dat - met uitzondering van de Waddeneilanden - tot stand is gekomen in onderlinge afstemming met gemeenten in de woningbouwregio”. Het provinciaal ruimtelijk beleid werkt direct door in het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Regionale woningbouwafspraken. De provincie legt nadruk op de regionale woonagenda, het voorkomen van leegstand, bouwen op inbreidingslocaties en de benutting van duurzaamheid bij bestaand vastgoed. Regionaal beleid Bestuursovereenkomst/ Regionale afspraken Wonen 2013-2020, Woonregio Zuid Friesland d.d. aug 2013. In dit document hebben de gemeenten Ooststellingwerf, Weststellingwerf, Heerenveen, Opsterland en Smallingerland afspraken gemaakt met de provincie over de woningbouwruimte in de regio. De provincie heeft aangegeven de afspraken te herzien voor de periode 2016 - 2021. In 2020 zijn de afspraken geëvalueerd en er worden nieuwe afspraken voor het vervolg gemaakt. Nieuwe wetgeving De Omgevingswet De implementatie van de Omgevingswet is meerdere malen uitgesteld, de verwachting is januari 2023.

De wet gaat 26 wetten tot 1 wet samenvoegen, ook de Wro zal erin worden opgenomen. Uitgangspunten voor de Omgevingswet zijn: - Procedures en regelgeving moet eenvoudiger, efficiënter en beter. - Projecten moeten in samenhang en per gebied worden aangepakt. - Zekerheid en dynamiek: Bescherming van burgers blijft een belangrijk doel. Daarnaast moet het ook uitnodigen tot nieuwe initiatieven en ontwikkelingen en niet alles bij voorbaat dichttimmeren. - Ruimte voor duurzame ontwikkeling, innovatieve ontwikkelingen, gericht op duurzaamheid en het stimuleren van de transitie naar een duurzame samenleving. - Ruimte voor regionale verschillen. Het nieuwe omgevingsrecht is flexibel, waardoor provincies en gemeenten regionaal en lokaal maatwerk leveren. - Actieve en kwalitatief goede uitvoering: Het nieuwe omgevingsrecht biedt transparante en doelmatige procedures. - Taken en bevoegdheden van bestuursorganen: de wet geeft in artikel 2 duidelijk aan waarop de doelen van de wet zijn gericht en geeft ook aan welk bestuursorgaan daarbij bevoegd is. Voor de gemeente is met name het artikel 2.3 eerste lid OW van belang: “De uitoefening van de taken en bevoegdheden op grond van deze wet wordt overgelaten aan de bestuursorganen van een gemeente, tenzij daarover andere regels gesteld.” Zes instrumenten die de kern gaan vormen van de Omgevingswet: 1.

Omgevingsvisie: een samenhangend, strategisch plan voor de leefomgeving. Het plan richt zich op de fysieke leefomgeving als geheel. 2. Programma: een programma bevat concrete maatregelen voor bescherming, beheer, gebruik en ontwikkeling van de leefomgeving. 3. Decentrale regelgeving: decentrale overheden moeten al hun regels over de leefomgeving bijeenbrengen in één gebied dekkende regeling. Voor de gemeenten is dit het omgevingsplan. 4. Algemene rijksregels voor activiteiten: Er blijven nationale regels voor de bescherming van de leefomgeving. Het rijk werkt met algemeen geldende regels. Nadeel van algemene regels is dat ze soms niet goed passen bij specifieke situaties. Daarom bevat de wet een aantal instrumenten die de flexibiliteit van algemene regels vergroten (flexibiliteitscriteria). 5. Omgevingsvergunning: De omgevingsvergunning toetst vooraf of een bepaald initiatief mag. De toetsing is zo eenvoudig mogelijk en houdt rekening met algemeen geldende regels. Initiatiefnemers kunnen via één aanvraag bij één loket snel duidelijkheid krijgen voor alle activiteiten die zij willen uitvoeren. Door de vergunningverlening zo simpel mogelijk te houden wil de wet de proceduretijd niet onnodig lang laten duren.

31

6. Projectbesluit: het projectbesluit biedt een uniforme procedure voor besluitvorming. Het doel is om procedures sneller en beter te laten verlopen dan in het verleden. Als een project in strijd is met een omgevingsplan, bestaat de mogelijkheid om van het omgevingsplan af te wijken. In voorkomende gevallen kan het projectbesluit ook in de plaats komen van de omgevingsvergunning. Aanvullingswetten Omgevingswet De Aanvullingswet grondeigendom is één van de vier aanvullingswetten die bij de Omgevingswet horen. De andere drie aanvullingswetten gaan over bodem, geluid en natuur. 1. Aanvullingswet bodem Omgevingswet Op 19 februari 2020 is Aanvullingswet bodem Omgevingswet in werking getreden. Met de Aanvullingswet wordt een nieuwe koers in het bodembeleid ingezet. Er is een overstap gemaakt naar een integrale, meer gebiedsgerichte benadering van het omgaan met verontreinigingen in de bodem en regulering van activiteiten. De benadering die uitgaat van “sanering per geval” wordt losgelaten. De regels van de Aanvullingswet bodem vervangen de regels voor het beheer van bodemkwaliteit. Het overgangsrecht voorziet erin dat gevallen van sanering van bodemverontreiniging die op het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet al in procedure zijn onder de wet Bodembescherming (Wbb) op basis van het oude recht kunnen worden afgerond (eerbiedigende werking).

Onder het overgangsrecht kan het instrumentarium van de Wbb worden toegepast. Het nieuwe beleid ten aanzien van bodemverontreiniging berust op drie pijlers: het voorkomen van nieuwe verontreinigingen (preventie), het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van de fysieke leefomgeving (toedeling functies) en het duurzaam en doelmatig beheren van historische verontreinigingen. De Aanvullingswet bodem is van belang bij grond aan- en verkopen. Dit omdat er een rapportage met betrekking tot de geschiktheid van de bodem voor de functie waarvoor wordt aan- of verkocht moet worden overlegd. In de volksmond is dit de “schone grond verklaring”. 2. Aanvullingswet geluid Omgevingswet Op 19 februari 2020 is Aanvullingswet geluid Omgevingswet in werking getreden. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevatte al geluidregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor individuele bedrijven die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidbronnen (industrieterreinen, wegen en spoorwegen) worden nu ook via de Aanvullingswet en het Aanvullingsbesluit geluid regels toegevoegd. De regels over de geluidproductieplafonds voor rijkswegen en hoofdspoorwegen staan in de Wet milieubeheer. In de Aanvullingswet en het Aanvullingsbesluit geluid worden de regels uit deze beide wetten verder vernieuwd, verbeterd en geïntegreerd.

Voor gemeentelijke wegen leent de systematiek van de geluidproductieplafonds zich niet goed. Voor die wegen gaat een andere systematiek gelden. Deze is gebaseerd op een basiskaartgeluid met preventieve toetsing van voorgenomen besluiten vooraf en monitoring. 3. Aanvullingswet natuur Omgevingswet Op 8 juli 2020 is de Aanvullingswet natuur Omgevingswet in werking getreden. Met de Aanvullingswet natuur gaan de regels uit de Wet natuurbescherming over in het stelsel van de Omgevingswet. De Wet natuurbescherming en de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte boden een specifieke bescherming aan bepaalde natuurwaarden. Dit gebeurde onder meer vanwege hun belang voor het behoud van de biologische diversiteit of hun bijzondere kwetsbaarheid. Daarbij gaat het om de bescherming van Natura 2000-gebieden, van in het wild voorkomende flora en fauna en houtopstanden. Nederland geeft hiermee uitvoering aan diverse Europese en internationaalrechtelijke verplichtingen, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De provincies hebben een centrale rol in de uitvoering van de wet. De natuurbeschermingsregels zijn overgegaan in het stelsel van de Omgevingswet. De Aanvullingswet natuur voorziet in de nodige bevoegdheden en instrumenten om regels te stellen en maatregelen te treffen voor de bescherming van de natuur.

De inhoudelijke regels van het Aanvullingsbesluit natuur een krijgen een vervolg in drie algemene maatregelen van bestuur: het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Omgevingsbesluit. 4. Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet

32

De Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet van 14 maart 2020 is een zeer belangrijke wet voor het grondbeleid. Deze wet vult de Omgevingswet aan met regelingen voor het voorkeursrecht, onteigening, de inrichting van het landelijk gebied, kavelruil, kostenverhaal en financiële bijdragen bij gebiedsontwikkelingen. Dit nodigt uit tot een meer samenhangende inzet van de verschillende instrumenten. Daarmee is de overheid beter in staat om in te spelen op de huidige en toekomstige maatschappelijke opgaven in de fysieke leefomgeving. De Omgevingswet is gericht op het ruimtelijke ordeningsaspect van ontwikkelingen. De wetgever heeft daarom een aanvulling gemaakt voor het grondbeleid. De Aanvullingswet grondeigendom bevat regels over het ingrijpen door de overheid in het eigendom van de grond en over kostenverhaal, als de overheid kosten maakt bij de ontwikkeling van een initiatief van burgers of bedrijven. In de Aanvullingswet grondeigendom wordt een deel van de bestaande instrumenten voor grondbeleid samengebracht, vereenvoudigd, geharmoniseerd en geïntegreerd in het stelsel van het omgevingsrecht. Het gaat om de instrumenten die ingrijpen in het eigendomsrecht van de grond: voorkeursrecht, onteigening, herverkaveling en kavelruil in landelijk gebied en in het stedelijk gebied. Dit laatste is een echte nieuwe toevoeging aan het instrumentarium.

Verder brengt de Aanvullingswet grondeigendom een aantal wijzigingen in de bestaande regeling voor het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling. Het doel van de wijzigingen is om het kostenverhaal te vereenvoudigen, te verbeteren en flexibeler te maken. De regels zouden nu moeten aansluiten bij de fysieke opgaven die nu en in de toekomst op de gemeente afkomen. De minister van Infrastructuur en Milieu heeft al in 2017 aangegeven dat ingezet gaat worden op een vraag-gestuurd faciliterend grondbeleid dat past bij uitnodigingsplanologie en organische gebiedsontwikkeling. De onderwerpen die door de Aanvullingswet Grondeigendom zijn gewijzigd: Voorkeursrecht Door de Omgevingswet wijzigen de grondslagen voor het geven van een voorkeursrechtbeschikking. Er is voor gekozen zo dicht mogelijk te blijven bij de oude grondslagen voor vestiging van een voorkeursrecht. Dat betekent dat de kerninstrumenten omgevingsplan, programma en omgevingsvisie een grondslag kunnen geven. De voorkeursrechtbeschikking zelf blijft een zelfstandige beschikking. Verder bevat de wet een aantal wijzigingen die zijn gericht op de verbetering van de positie van de eigenaar op wiens grond een voorkeursrecht wordt gevestigd.

Onteigening De belangrijkste wijzigingen bij onteigening zijn dat de regeling voor onteigening eenvoudiger en inzichtelijker van opzet wordt en beter aansluit bij de gangbare procedures in het omgevingsrecht. Een scherper onderscheid is aangebracht tussen de besluitvorming over de onteigening en het vaststellen van de schadeloosstelling. De onteigeningsbeschikking wordt genomen en getoetst binnen het bestuursrecht. Gemeenten, waterschappen, provincies en de minister die het aangaat, krijgen in de Omgevingswet zelf de bevoegdheid om te besluiten tot onteigening. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van de Omgevingswet dat elke overheid de beschikking krijgt over de benodigde instrumenten om haar eigen omgevingsbeleid uit te voeren. Bij elke onteigening moet de bestuursrechter voortaan betrokken zijn. Het bestuursorgaan moet in alle gevallen aan de bestuursrechter vragen om een onteigeningsbeschikking te bekrachtigen. De schadeloosstellingsprocedure zal vorm krijgen volgens de nieuwe civielrechtelijke procedureregels zoals die zijn voorgesteld in het kader van het programma Kwaliteit en Innovatie. In die nieuwe procedure wordt meer nadruk gelegd op vroegtijdig contact met de rechter en het verbeteren van de mogelijkheden voor de rechter om regie en maatwerk te voeren.

Daardoor ontstaat een vereenvoudigde schadeloosstellingsprocedure die recht doet aan de belangen en posities van de betrokken partijen. Inrichting landelijk gebied. De instrumenten voor de verbetering van de inrichting van het landelijk gebied zijn gericht op de uitvoering van het gebiedsgerichte beleid. De kern van de instrumenten wordt gevormd door de mogelijkheid tot herverkaveling. Herverkaveling is het instrument waarmee provincies op dwingende wijze onroerende zaken in een gebied kunnen samenvoegen, het gebied opnieuw verdelen in kavels en die kavels aan eigenaren toedelen.

33

Naast de dwingende landinrichting door herverkaveling, bevat de wet een regeling voor kavelruil. Dit is een vorm van inrichting waarbij drie of meer eigenaren op vrijwillige basis in een schriftelijke overeenkomst afspreken om bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken, samen te voegen, op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen. Het kerninstrument van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) is het inrichtingsplan. Het inrichtingsplan wordt nu vervangen door instrumenten voor inrichting van het landelijk gebied die de functies van het inrichtingsplan hebben en die passen binnen het stelsel van de Omgevingswet: het inrichtingsprogramma en het inrichtingsbesluit. Stedelijke kavelruil. Stedelijke kavelruil is het op vrijwillige basis ruilen van onroerende zaken in het stedelijk gebied. Met stedelijke kavelruil kunnen eigenaren in onderling overleg de grenzen van het grondbezit in een gebied aanpassen.

34

Bijlage 2 Uitgangspunten grondexploitatie (BBV) Het BBV geeft de uitgangspunten voor de grondexploitatie. - het financieel technische deel van de grondexploitatie met uitleg en hoe het BBV regels stelt voor de grondexploitatie. - de opzet van gemeentelijke grondexploitaties, aandacht voor risicobeheersing, transparantie bij grondzaken en de Algemene reserve grondexploitatie. - de accountantscontrole en de conformiteit met het BBV en de boekhoudkundige regels. De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat gemeenten jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regels daarvoor. Deze zijn onder verdeeld in “stellige uitspraken en aanbevelingen”. Voor de begroting en verantwoording op het gebied van grondbeleid is door de commissie BBV een “Notitie grondexploitatie ” vastgesteld die met regelmaat wordt aangevuld. Vanaf begrotingsjaar 2016 hebben we deze voorschriften in de jaarstukken verwerkt. Bouwgrond in exploitatie (BIE) Bouwgrond in exploitatie (BIE) zijn grondexploitaties in uitvoering. De gemeenteraad heeft de grondexploitatieopzet vastgesteld die wordt uitgevoerd. Waaronder de vervaardigingkosten voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Die kosten worden geactiveerd ofwel bijgeschreven op het balansactief.

Bouwgrond niet in Exploitatie (NIEGG) De “Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG)” moeten in bepaalde gevallen worden verplaatst naar de “Materiele Vaste Activa (MVA)”. Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (NIEGG) is meestal anticiperend of strategisch aangekocht. Er is geen grondexploitatiebegroting, maar de grondaankoop past wel in de verwachting over gemeentelijke bebouwingsuitbreiding. Voor deze grond moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit, gezien de budgettaire gevolgen (op middellange termijn). In dit besluit dient de raad inhoud te hebben gegeven aan ambitie en planperiode. Limitering boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) Het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG is aanvaardbaar. Wel dient het beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer na een raadsbesluit meer duidelijkheid bestaat over de nadere invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe nog te maken kosten, kan de verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als actuele waarde worden gebruikt. Dat betekent concreet het volgende: a. De boekwaarde kan nooit hoger zijn dan de verwachte marktwaarde; b.

De ruimte voor activering wordt in eerste instantie bepaald door het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde in de huidige bestemming; c. Bij de bepaling van het verschil tussen boekwaarde en verwachte marktwaarde moet rekening gehouden worden met de overige nog te maken kosten (bijvoorbeeld infrastructurele voorzieningen) in het verdere verloop van het transformatieproces naar de verwachte toekomstige bestemming. Marktwaarde Jaarlijks loopt de boekwaarde van de NIEGG op door werkzaamheden e.d. De kans is aanwezig dat indien geen bestemmingsplan wordt vastgesteld op de NIEGG moet worden afgewaardeerd. Zolang de bestemming nog niet voldoende bekend is, ligt het in de rede om uit te gaan van de marktwaarde in de NIEGG-bestemming. Deze is dan de agrarische waarde. Materiele Vaste Activa (MVA): Overige voorraad grond- en hulpstoffen (ex. art. 38 BBV) Grond als vaste materiële activa heeft een vaste bestemming en zit niet in een transformatieproces. Als grond zich wel in een transformatieproces bevindt, maar nog niet tot de BIE of NIEGG wordt ingedeeld als gevolg van het ontbreken van een stellig voornemen tot bebouwing, wordt de grond ingedeeld onder Overige voorraad grond- en hulpstoffen. 35

De gemeente heeft al deze (strategische) gronden inmiddels afgewaardeerd naar de agrarische waarde overeenkomstig de taxatiewijzer landbouwgronden. Het BBV verplicht de gemeente deze NIEGG gronden over te zetten naar de MVA. Dat hebben we sinds 2016 ook gedaan. Wanneer strategisch aangekocht vastgoed (nog) geen deel uitmaakt van een actuele grondexploitatiebegroting komen de exploitatielasten van strategisch aangekocht vastgoed rechtstreeks ten gunste c.q. ten laste van de resultatenrekening. Te denken valt aan kosten als elektra, (gas), water, et cetera maar ook de huuropbrengsten. Door de exploitatielasten direct ten laste van de jaarlijkse resultaten rekening te brengen wordt een onnodige ophoging van de boekwaarde van strategisch vastgoed voorkomen. Daarnaast gaat de wetgever uit van een inbrengwaarde van het vastgoed tegen taxatiewaarde waarbij de exploitatielasten van het vastgoed géén rol spelen. De verkregen gronden worden op de balans gepresenteerd onder de voorraad grond- en hulpstoffentegen (historische) verkrijgingprijs (art. 63.1 BBV). Vervaardigingskosten kunnen worden bijgeschreven vanaf het moment dat de raad middelen beschikbaar stelt om over te gaan tot vervaardiging. De verkrijgingprijs bestaat uit de inkoopprijs en bijkomende kosten.

De vervaardigingprijs bestaat uit de verkrijgingprijs en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Bijschrijving van rentekosten mag uitsluitend in de fase waarin sprake is van vervaardiging en dus niet wanneer de gronden zich nog in de voorraad grond- en hulpstoffen bevinden. Voorbereidingskrediet Exploitatieopzetten zijn bedoeld voor de looptijd van een project en daar is bij de overige voorraadgrond- en hulpstoffen nog weinig over te zeggen. Immers, er is nog geen reëel en stellig voornemen. De gronden worden beheerd en verder worden weinig andere kosten gemaakt. Bij start van een complex wordt (eventueel per fase) gevraagd de benodigde middelen beschikbaar te stellen middels een voorbereidingskrediet. De hoogte van het voorbereidingskrediet wordt bepaald aan de hand van een inschatting door een globale kosten-en batenanalyse met een voorlopige planning. Wordt een voorbereidingskrediet door de raad beschikbaar gesteld om de haalbaarheid van ontwikkelingen op een locatie te onderzoeken en is aan het eind van het betreffende jaar nog niet sprake van een reëel en stellig voornemen, dan worden alle in dat jaar gemaakte vervaardigingskosten ten laste van de resultatenrekening gebracht. Verantwoording wordt hierover afgelegd in het MJP en de jaarrekening.

Op het moment dat het aangekochte vastgoed deel gaat uitmaken van een grondexploitatiebegroting worden eerder gemaakte toerekenbare exploitatielasten en vervaardigingskosten weer bijgeschreven op de grondexploitatie. Overige voorraad Deze grond heeft een vaste bestemming en zit niet in een transformatieproces. Veelal is er sprake van ondergrond van gebouwen, wegen, parken, pleinen of van land- of bosbouwgronden. Er is dus geen sprake van een vervaardiging-prijs maar van een verkrijgingprijs. Op de boekwaarde van deze grond worden daarom ook geen kosten als rente bijgeschreven. Dit houdt de boekwaarde vaak betrekkelijk laag, want de verkrijgingprijs in het jaar van activeren is hiervoor immers bepalend geweest. Grondexploitatie Een grondexploitatiebegroting is een financiële vertaling van het productieproces van ruwe bouwgrond naar bouw- en woonrijpe grond. Een grondexploitatiebegroting zorgt ervoor dat de grond op de juiste wijze, het juiste tijdstip en voor een marktconforme prijs op de markt beschikbaar komt en afgezet kan worden. De doorrekening van de exploitatieopzetten geschiedt jaarlijks. Dit geeft een overzicht van opbrengsten en kosten in verband met de productie van bouwrijpe grond. De gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten maken onderdeel uit van de boekwaarde of het geïnvesteerde vermogen van de complexen.

De stand van de boekwaarde per 1 januari van het jaar dat de exploitatieopzet wordt opgesteld, wordt dan voor alle complexen weergegeven. Alle nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten worden op nominale waarde opgenomen in de exploitatieopzetten en contant gemaakt naar 1 januari. Het resultaat wordt weergegeven in de contante waarde per 1 januari. Richtlijnen voor het opstellen van grondexploitatiebegrotingen De gemeente hanteert de richtlijnen van de Wro afdeling 6.4 "Grondexploitatie" als basis voor nieuw op te starten grondexploitatiebegrotingen voor grondgebieden in eigendom van de gemeente zal deze ook als basis gebruiken voor privaatrechtelijke onderhandelingen. Deze richtlijnen komen ook terug in de Omgevingswet.

36

Parameters Door het toepassen van parameters ontstaat een mogelijkheid om schommelingen in de markt enigszins op te vangen in de periode dat de grondexploitatie van toepassing is. Parameters zijn correctiefactoren die van toepassing zijn op investeringen en opbrengsten In de grondexploitatiebegroting kan rekening worden gehouden met de parameters kostenstijging en opbrengstenstijging als gevolg van verwachte toekomstige inflatieveranderingen. Hierbij wordt ingeschat welk inflatiepercentage (afstemming met de markt) voor de komende jaren te verwachten is. Dit percentage wordt in de grondexploitatiebegroting opgenomen ter dekking van toekomstige prijsstijgingen in de markt met betrekking tot de kosten en de opbrengsten. Wanneer de investering is gerealiseerd stopt de parameter kostenstijging en vanaf dat moment treedt de parameter rentekosten in werking. Vanaf het moment dat de opbrengst gerealiseerd is, stopt de parameter opbrengstenstijging en treedt de parameter renteopbrengsten in werking. Rentekosten en renteopbrengsten Vanaf het moment dat de investering is gerealiseerd worden rentekosten gerekend in de grondexploitatiebegroting over het gerealiseerde investeringsbedrag. En op het moment dat de opbrengsten zijn gerealiseerd wordt rente als renteopbrengsten gerekend in de grondexploitatiebegroting.

De parameterrentekosten wordt berekend vanaf de investeringsdatum en de parameter renteopbrengsten wordt berekend vanaf de opbrengstdatum (gemiddeld 1 juli van het jaar waarin de investering of de opbrengst heeft plaats gevonden) tot de eindwaardedatum (31 december van het jaar waarin naar verwachting het project gereed en dus gerealiseerd is). Het gehanteerde rentepercentage voor rentekosten over investeringen hoeft niet gelijk te zijn aan het gehanteerde rentepercentage voor de opbrengsten. De parameters worden jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad. Weerstandsvermogen Voor aanzienlijke financiële tegenvallers is de financiële ruimte op basis van parameters niet bedoeld en ook niet voldoende. Voor dergelijke mogelijk financiële tegenvallers wordt een post ¨onvoorzien¨ opgenomen in de vorm van een speciaal daarvoor benoemde voorziening. Deze wordt bepaald aan de hand van de grondexploitatieopzetten en het door het BBV voorgeschreven weerstandsvermogen. Financieel rendement Er dient altijd te worden gestreefd naar een financieel dekkend sluitende grondexploitatiebegroting op basis van contante waarde van alle toekomstige in ontwikkeling te nemen exploitatie(deel)gebieden. Dit heeft gunstige gevolgen voor de Arg en de gemeenterekening.

Het kan voorkomen dat gedacht wordt aan, soms politiek wenselijke maar grondexploitatie technisch onrendabele, projecten met een duidelijk tekort. De dekking van het tekort wordt dan uit andere bronnen gefinancierd (Arg of Algemene Middelen). Bovenwijkse voorzieningen Bovenwijkse voorzieningen zijn infrastructurele voorzieningen van openbaar nut die voor een groter gebied van belang zijn dan alleen voor de wijk (exploitatiegebied) waarin deze voorzieningen gerealiseerd worden. Slechts een deel is gelegen in de betreffende wijk en een deel ligt buiten het te ontwikkelen gebied. Om deze kosten op een breder gebied te kunnen verhalen kan een Fonds bovenwijkse voorzieningen worden ingesteld. Werken, die onder andere onder de bovenwijkse voorzieningen kunnen worden geschaard zijn: •Doorgaande (hoofd)wegen en doorgaande (hoofd)fietsroute; •Groenvoorziening als begeleiding van de hoofdroutes van wegen en fietspaden; •Centraal gelegen parken en waterpartijen; •Kunstwerken als bruggen voor de hoofdroutes. Kosten van bovenwijkse voorzieningen kunnen, conform de Wro, worden toegerekend aan grondexploitaties voor zover de exploitatiegebieden profijt hebben van deze voorzieningen en de kosten toerekenbaar en proportioneel zijn. Dit wordt niet anders bij de invoering van de Omgevingswet. Artikel 12.2 Ow (Stb.

2016 156 26-04-2016) stelt: In het omgevingsplan wordt per exploitatiegebied bepaald:

37

a. of exploitatieregels dan wel exploitatievoorschriften worden vastgesteld voor het verhaal van de aan de grondexploitatie verbonden kosten, b. welke voorzieningen waarvan het exploitatiegebied ten dele profijt heeft, naar evenredigheid aan het exploitatiegebied worden toegerekend. De gemeente Ooststellingwerf heeft over het algemeen kleinschalige projecten. In projecten komen bijna nooit bovenwijkse voorzieningen voor en als ze voorkomen is meestal de spreiding over het aantal jaren waarin de verschillende deelprojecten gerealiseerd worden zo groot, dat het vanuit de grondexploitatie beter is om de voorzieningen direct in de eerste fase mee te nemen. Daarom hanteert de gemeente geen fonds bovenwijkse voorzieningen. Sloopfonds De gemeente Ooststellingwerf heeft geen sloopfonds. De gemeente is nog niet geconfronteerd met veelvuldige leegstand of verkrotte woningen. Er zijn gemeenten die bij sterke krimp een beleidsregel sloop hanteren. Dit ziet er dan als volgt uit: “Nieuwe woning bouwen? is ‘Oude’ woning slopen. Wilt u als particulier een nieuwe woning bouwen, dan kan dat alleen onder strikte voorwaarden. Die zijn vastgelegd in de nieuwe beleidsregel ‘Compensatie bij kleine woningbouwinitiatieven’. Zo is het verplicht om voor iedere nieuwe woning die gebouwd wordt, één woning te slopen. Wie dat niet kan, moet een bepaald bedrag per woning afdragen in een sloopfonds.

Hoe hoog dat bedrag is, hangt af van het type woning. Ook moeten de nieuwbouwplannen aan een aantal voorwaarden voldoen. De nieuwbouw moet bijvoorbeeld levensloopbestendig zijn, of het woonmilieu versterken.” (bron: gemeente Sittard-Geleen-Born). Indien we een sloopfonds overwegen in te stellen valt te overwegen deze beleidsregel over te nemen. Risicobeheersing en transparantie Door actief risicomanagement te voeren houden we grip op dit risico. Grondzaken is transparant in het beleid dat zij voert en uitdraagt. Transparantie maakt duidelijk waarom bepaalde keuzes worden of zijn gemaakt. Risicomanagement Om risico’s te onderkennen, zoveel als mogelijk binnen de perken te houden of te vermijden, voeren wij risicomanagement. We willen zoveel mogelijk risico’s identificeren en beheersen. Onderdeel van de bedrijfsvoering is het maken van een jaarlijkse risicoanalyse van de in de grondexploitatie opgenomen complexen die leidt tot de hoogte van de Algemeen reserve Grondexploitatie (Arg). Ook wordt rekening gehouden met onvoorziene negatieve financiële risico’s op micro- en macroniveau. Daarbij gaan we uit van reële inschattingen. Dit komt tot uiting in het Meer Jaren Programma (MJP) waarin risico´s, kansen en bedreigingen van projecten worden opgenomen met gevolgen voor de samenstelling van de opbouw van de Algemeen reserve Grondexploitatie.

In de Nota reserves en voorzieningen zijn de uitgangspunten benoemd, alsmede de hoogte en samenstelling van de Algemene reserve grondexploitatie. Het Meer Jaren Programma (MJP) In het kader van risicobeheersing wordt jaarlijks een Meer Jaren Programma (MJP) opgesteld. Met het MJP wordt inzicht verkregen in de actuele stand van zaken van projecten en de verwachtingen voor de toekomst. Uit het MJP kan het benodigde weerstandsvermogen van het Grondbedrijf worden afgeleid. Door het MJP is duidelijk welke projecten op welk moment in de planning zijn opgenomen. Het opstellen van een MJP loopt gelijk op met de Planning&Control-cyclus. Algemeen reserve grondexploitatie (Arg) Resultaten van de grondexploitatiebegrotingen komen ten gunste of ten laste van de Algemeen reserve Grondexploitatie (Arg). De Arg is administratief opgesplitst in een deel wonen en een deel bedrijven. De Arg heeft als doel de ondernemersrisico´s van het grondbedrijf als gevolg van de productie van bouwgrond in grondexploitatiecomplexen op te vangen. Door financiële risico´s van de complexen ten gunste of ten laste van de Arg te brengen wordt de begrotingspositie van de gemeente in beginsel niet betrokken bij de risico´s die projecten met zich meebrengen, zolang de omvang van de risico's binnen de omvang van de Arg blijven.

Voorwaarde is dan ook dat het saldo van de Arg voldoende is om risico´s op te vangen en af te dekken. Bij het volledig financieel en administratief afsluiten van grondexploitatieprojecten en bij afsluiting van zelfstandige deelprojecten wordt het definitieve eindresultaat bepaald en verrekend met de Arg.

38

Het saldo van de Arg moet voldoende op niveau zijn om alle mogelijke financiële risico´s af te dekken. Het benodigde saldo in de Arg wordt berekend aan de hand van het geïnvesteerde vermogen per balansdatumbedragen of, als de risico’s uit het MJP hoger zijn, is het benodigde saldo in de Arg gelijk aan de som van de risicoreserves. Indien het saldo van de Arg op peil is, wordt het meerdere afgeroomd en ten gunste van de Algemene Reserve van de algemene dienst gebracht. Indien het saldo van de Arg lager is dan het benodigde saldo wordt dit saldo aangevuld ten laste van de Algemene Reserve van de algemene dienst. Winstnemingen: het Poc-beginsel. Winstnemen op (meerjarige) grondexploitaties werden beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd (goedkoopmanschap). Dit beginsel is inmiddels vervangen door het beginsel “Percentage of completion” (Poc). Het BBV stelt dat het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten zijn (Commissie BBV, 2018). De Baten en lasten, en het daaruit vloeiende resultaat, moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd.

Bij de meerjarige grondexploitatie betekent dit dat de (verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd wordt beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand moet komen en ook als zodanig moet worden verantwoord. In de praktijk betekent dit dat wanneer gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd er tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst moet worden genomen. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze, maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. De praktijk is dat we kijken wat er daadwerkelijk is gerealiseerd en daarop de beslissing nemen of winstneming verantwoord is. Verliesnemingen: Poc. Het is goed denkbaar dat een grondexploitatiebegroting wordt gemaakt waarbij vanaf het begin af aan al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. De grondexploitatiebegroting voor het complex vertoont daardoor een begroot verlies. De lagere waarde kan in de verslaggeving van de boekhouding op twee manieren worden gepresenteerd, of via een (nietherstelbare) afboeking, of via het treffen van een voorziening die wordt afgetrokken van de waarde van het actief. Indien uit de risicoanalyse de conclusie wordt getrokken dat een bepaald geconstateerd risico onvermijdbaar is en de exploitatie daardoor verliesgevend wordt (resp.

zal worden), moet er een voorziening worden getroffen. Het resultaat op de grondexploitatie moet betrouwbaar worden ingeschat. Ten aanzien van de (tussentijdse) winst- en verliesneming worden door de gemeente Ooststellingwerf de volgende uitgangspunten gehanteerd, overeenkomstig de “Aanvulling Notitie grondexploitatie Tussentijds winst nemen POC-methode 2018)” van de Commissie BBV: - Jaarlijks wordt bij actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen het verwachte eindresultaat (op contante waardebasis) bepaald; - Hierbij wordt rekening gehouden met werkelijke inkomsten en uitgaven en nog te verwachten geactualiseerde investeringen en opbrengsten; - De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; - Controle of de akte van levering of daadwerkelijk notarieel is geleverd. - De kosten zijn gerealiseerd, de winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd. - De resultaten van de actieve grondexploitatiebegrotingen (de complexen) komen ten gunste (winst) of ten laste (verlies) van de Arg; - Bij volledige financieel administratieve afsluitingen van grondexploitatieprojecten en bij afsluiting van zelfstandige deelprojecten wordt het definitieve eindresultaat bepaald en verrekend met de Arg; - Het benodigde saldo in de Arg is afgestemd op de risico´s (zie: risicomanagement). Marktwaarde versus boekwaarde: NIEGG Het BBV stelt dwingende regels voor de bepaling van de marktwaarde.

Het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG is aanvaardbaar, maar dient beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Als de boekwaarde het niveau van de marktwaarde al heeft bereikt en de marktwaarde daalt, dan moet verlies genomen worden. Ook als duidelijk wordt dat de door de raad voorgenomen bestemming in het geheel niet of slechts gedeeltelijk zal worden

39

gerealiseerd en daardoor een lagere verwachte marktwaarde ontstaat, dan stelt het BBV dat toch verlies genomen moet worden. Marktwaarde versus boekwaarde: Materiele Vaste Activa Conform het BBV moet overige voorraad grond en hulpstoffen waarvan de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde afgewaardeerd worden. Overeenkomstig het aangescherpte BBV is de overige voorraad grond nu ondergebracht bij de Materiele Vaste Activa (MVA). Voorzieningen Het BBV geeft aan wanneer een verlies moet of kan worden genomen of een (verlies)voorziening moet worden getroffen. Voordeel van het treffen van een voorziening is dat er een automatische correctie naar mogelijk de gehele vervaardigingsprijs plaatsvindt wanneer de marktwaarden weer verbeteren. Het is gebruikelijk dat de gemeente Ooststellingwerf een voorziening treft indien er niet een “direct stellig voornemen is “ om te ontwikkelen. Dit doet zich met name voor bij strategische aankopen omdat in die gevallen er nog geen nieuw bestemmingsplan is. Bij de aankoop wordt direct ook een (passende) voorziening genomen. Het treffen van de voorziening bij een geprognosticeerd verlies gebeurt direct ter grootte van dit volledige verlies. Bij het prognosticeren van de financiële uitkomsten van een grondexploitatie zijn veronderstellingen gemaakt over de kosten, fasering, prijs en tempo van gronduitgifte.

Deze wordt geactualiseerd als later blijkt dat aannames te optimistisch of te pessimistisch zijn geweest. Conjuncturele, regionale en demografische ontwikkelingen vormen hierbij een belangrijk kader. Vervolgens zal na de bijgestelde prognose een correctie plaats moeten vinden door middel van een raadsbesluit. We doen dit middels de PenC-cyclus. We zien dat door het jarenlang gevoerde “voorzichtige beleid” er geen grote fluctuaties zijn. Arg en exploitatieplan De gemeente Ooststellingwerf heeft geen exploitatieplannen (Wro) lopen. Gelet op de mogelijkheden die we aan de markt bieden om ontwikkelingen tot stand te brengen, zou in de toekomst een exploitatieplan wel voor kunnen komen. Uiteraard moet er dan wel een ruimtelijk besluit zijn genomen. Wanneer een exploitatieplan is opgesteld, moet een nadere afweging plaatsvinden ten aanzien van de hoogte van de ARG in het kader van de te verwachten ondernemersrisico´s. Het exploitatieplan kent een aantal wettelijke verplichtingen. Uiterlijk tien jaar na de vaststelling van een exploitatieplan moet voor het betreffende project een nacalculatie uitgevoerd worden van de door derden te betalen exploitatiebijdrage. Bij de nacalculatie wordt rekening gehouden met de jaarlijkse wettelijke rente over de tien voorgaande jaren indien de opnieuw berekende exploitatiebijdrage een terugbetaling vereist.

Voor zichzelf spreekt dat er ook een hernieuwde calculatie dient plaats te vinden als het plan een significante wijziging heeft ondergaan. Planning- en control cyclus Het college legt periodiek verantwoording af aan de gemeenteraad over het gevoerde grondbeleid en het beleid dat zij voor de toekomst heeft uitgezet. Deze verantwoording vindt plaats in: •De begroting: De jaarrekening en de paragraaf 7 Grond; •Het Meerjarenprogramma (Grondbedrijf). De verantwoording omvat: 1.Per project wordt bij aanvang een voorbereidingskrediet gevraagd, waarbij de raad het budget vaststelt voor de looptijd van het project. Dit kan voor het gehele project of per fase van het project plaatsvinden. 2.Jaarlijks worden de resultaten van de exploitatieopzetten verwerkt in de jaarrekening. 4. De exploitatieopzetten vormen de basis voor het jaarlijks op te stellen Meer jaren Programma. Budgetafwijkingen in de exploitatieopzetten worden meegenomen in het Meer jaren Programma. 5.Vervolgens zal de begroting worden vastgesteld. Hierin zijn de vastgestelde exploitatie opzetten opgenomen. 6.De Marap/Berap geven tussentijds inzicht over de complexen en de huidige financiële gevolgen. Gezien de kleinschaligheid van de gemeente en de hoeveelheid tijd die er mee gemoeid is en het vereiste van minimaal één keer per jaar (BBV), is meerdere keren per jaar bijstellen niet gewenst. De jaarrekening