Agendabundel

Bijlage 2 (1) Een aantal feiten voor wat betreft de recreatieve toekomst van Buitenplaats de Hildenberg (BdH); feiten waarom BdH géén vitaal vakantiepark kan en zal worden. (2) Mogelijke reactie op twee aangedragen scenario’s door de gemeente Versie 231124

(1) Aantal feiten Recreatieve functies: •

•

• •

Belangrijkste recreatieve functie van Buitenplaats de Hildenberg voor de toekomst is de golfbaan en het restaurant. Hier is een golfclub met ruim 500 leden. Daarbij trekt zij ook veel dagrecreatie aan door de nieuwe ”pitch en put” die gerealiseerd is in 2023. De eigenaar van de golfbaan en het restaurant heeft nog veel plannen voor investeringen in het restaurant (uitbreiding met extra zalen om bedrijven te trekken voor vergader/golf arrangementen) en golfbaan (één van de mooiste en duurzaamste 9 holes in Nederland). De golfbaan en restaurant zijn werkgever voor ongeveer 40 fte. Door de aanwezigheid van de golfbaan is het niet veilig om kleine kinderen zonder toezicht van volwassenen te laten spelen op het terrein van Buitenplaats de Hildenberg. Dit maakt dat het niet aantrekkelijk is voor gezinnen met opgroeiende kinderen, zeker omdat er geen verdere voorziening zijn voor deze kinderen, anders dat een klein speeltuintje.

Recreatieve verhuur: •

•

•

•

• •

•

•

Er zijn verschillende verhuurbemiddelingsorganisaties op Buitenplaats de Hildenberg actief, geen van alle hebben ze de exclusiviteit op de Hildenberg. Op dit moment loopt een klacht tegen de uitingen van Summio Parcs op de Hildenberg omdat zij het beeld creëren dat de Hildenberg een park uitsluitend Summio Parcs is. Er zijn nog vier andere verhuurbemiddelingsorganisaties actief op de Hildenberg. Deze exploiteren specifieke woningen aan een specifieke doelgroep. Deze vorm van verhuur is rendabeler voor eigenaren dan de wijze waarop Summio Parcs de woningen in de markt zet. Summio Parcs is uitsluitend een verhuurbemiddelingsorganisatie op basis van contracten met individuele eigenaren. Er is geen sprake van een contractuele relatie tussen Summio Parcs en Beheer de Hildenberg. Deze facilitair dienstverlener is verantwoordelijk voor o.a. sleutelbeheer, linnen- & lakenpakketten en schoonmaak voor alleen die woningen die in de verhuur zijn via Summio. De bezettingsgraad in het seizoen 2023 was de slechtste ooit. Maximaal 10 tot 15 van de 30 woningen, die recreatief verhuurd worden via Summio Parcs, waren per week bezet. Er zijn dus meer woningen beschikbaar voor de recreatieve verhuur dan dat er daadwerkelijk gemiddeld verhuurd worden.

Het aanbod is vele malen groter dan de vraag met uitschieters in de stille periode (november en februari tot half april) Het aantal woningen voor de recreatieve verhuur neemt af, er staan momenteel vijf woningen die voorheen verhuurd werden te koop en een aantal daarvan is ook actief uit de verhuur gehaald. Van de vier nieuwgebouwde recreatiewoningen worden er slechts twee (gedeeltelijk) voor verhuur aangeboden. Beide verhurende eigenaren hebben veel klachten over de wijze waarop Summio Parcs voor deze woningen de verhuurbemiddeling organiseert. Summio Parcs richt zich op het middensegment van de recreatieve verhuurmarkt. Daarom hebben zij de prijzen van de ‘oudere’ vakantiewoningen significant verlaagd. Hierdoor is het nog minder een fatsoenlijk rendement te verkrijgen met de relatief dure woningen (zowel in aanschaf als in onderhoud) die op de Hildenberg zijn gebouwd. Eigenaren (nu nog maar zo’n 23 eigenaren) van de woningen die verhuurd, worden hebben weinig binding met Buitenplaats de Hildenberg, al was het maar omdat ze er vrijwel nooit verblijven.

1

Nieuwbouw van recreatiewoningen: •

• •

•

• •

Hoewel er nu een vergunning ligt op de bouwplannen van nieuwe recreatieve woningen (met als door looptijd april 2024 t/m oktober 2026) worden er nauwelijks woningen verkocht. Dit heeft de volgende oorzaken: o Verhoging van de belasting op het fictief rendement uit een tweede woning. o Verhoging van de hypotheekrente. o Onzekerheid omtrent economische ontwikkelingen. o Kavels worden als te klein ervaren (nu al is er een kavel gekocht door twee huidige eigenaren om hun perceel te vergroten). o ENEVA-model heeft een ongunstige prijs/kwaliteit verhouding. Nog geen enkele woning van dit model is in de afgelopen 2,5 jaar verkocht. o Bouwkosten lopen op door snelle toename van de prijs van materialen. De verkoop stagneert mogelijk ook door de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,2% Het is niet voorspelbaar hoeveel van de nieuw te bouwen huizen uiteindelijk voor verhuur worden aangeboden. Van de huidige vier die verkocht zijn worden er slechts twee (gedeeltelijk) voor verhuur aangeboden. Mogelijk worden deze nog uit de verhuur genomen omdat de eigenaren zeer ontevreden zijn over de dienstverlening vanuit Summio Parcs. Op de Koele ontwikkelt een projectbureau drie woningen. Deze zullen alle drie in eigen beheer voor verhuur worden aangeboden. Deze huizen komen dus niet beschikbaar voor Summio Parcs en/of Beheer de Hildenberg.

De nieuw te bouwen woning op Ofslag 10 wordt niet voor verhuur aangeboden. Sterke concurrentie van vakantiepark Brinckerduyn waardoor onzekerheid bestaat over verhuurpotentieel

Eigen recreatief gebruik van de woningen: •

•

•

• •

Het grootste deel van de eigenaren van woningen op de Hildenberg gebruikt de woning uitsluitend voor eigen recreatief gebruik (tweede huis). Dit betekent dat alle woningen op de Hildenberg zijn geïndividualiseerd, of te wel ze zijn zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant (inclusief tuin) aangepast aan de smaak en wensen van de eigenaren. Dit leidt tot een heterogene uitstraling van de woningen (mede ook door het feit dat er veel verschillende type woningen op de Hildenberg zijn gebouwd). Deze eigenaren zijn regelmatig op de Hildenberg en dragen als grootste groep het meeste bij aan de uitstraling en kwaliteit van de woningen en tuinen op de Hildenberg. Vrijwel al de eigenaren zijn uitsluitend lid van de Vereniging de Hildenberg. De sociale cohesie die deze groep creëert op de Hildeberg is belangrijk, niet alleen omdat ze frequent gebruikmaken van de golfbaan en restaurant (lid van de golfclub), maar zij spelen ook de belangrijkste rol in de economische bijdrage van de Hildenberg aan Appelscha en de omliggende recreatieve voorzieningen (zwembad, restaurants, markten enz.). De meeste bezetting van de woningen op de Hildenberg komt vanuit deze groep eigenaren. (ongeveer 50 tot 70 bezette woningen per week in vergelijking tot 10 tot 15 verhuurde woningen per week).

De juridische realiteit op Buitenplaats de Hildenberg is dat er geen verplichting is om de woningen voor verhuur aan te bieden, de woningen liggen aan de openbare weg, er is geen gezamenlijk eigendom en er is geen organisatie die zeggenschap heeft over de inrichting/indeling/faciliteiten op Buitenplaats de Hildenberg. Alle eigenaren zijn zelfstandig bevoegd te beslissen over de wijze van gebruik van de woning en grond die in hun eigendom zijn.

2

(2) Mogelijke reacties op aangedragen scenario’s door de gemeente Het mag duidelijk zijn dat de toekomstvisie van BdH het scenario is van: transformeren naar een hybride functie. Echter er werd ook de vraag gesteld hoe wij denken over 2 andere scenario’s. Zie hieronder onze reactie. Aangedragen scenario door de gemeente 1.

Handhaven op permanente bewoning.

Mogelijke reactie?

Vraag hierbij is: wat wil/denkt de gemeente hiermee te bereiken? Eerste reactie: dit is zeer onverstandig Waarschuwingen voor effect op korte-middellange termijn: - Door grote leegstand woningen wordt BdH een onaantrekkelijke vakantieomgeving en het risico op onveiligheid is groot. Woningen zullen nl. niet in de verhuur komen. - Groot risico op (ondermijnende) criminaliteit. - Verdere achteruitgang verhuur (die er nog is), vanwege sfeer die niet past bij een vakantiegevoel. - Achteruitgang door vermindering van sociale cohesie en de daarbij behorende kenmerken. - Verloedering. - Onderhoud wordt onvoldoende gepleegd. - Verhuur aan arbeidsmigranten, prostituees (zoals in het verleden), actoren in de ondermijnende criminaliteit. -

Claims van eigenaren m.b.t. waardevermindering van hun woning Grote kans op procedures: • Waarom maakt de gemeente geen gebruik van de inmiddels ook wettelijke mogelijkheden? • Waarom laat de gemeente zich leiden/ ‘gijzelen’ door 2 handhavingsverzoeken? Beiden komen vanuit één bron (zichzelf noemend als parkbeheerder, -eigenaar. Echter deze partij is slechts contractpartner voor facilitair beheer voor alléén de woningen in de verhuur via Summio; voor VvE BdH.

-

Waarom gaat een gemeente – zeker gezien de grote woningnood – niet mee in de gezamenlijke visie op BdH? Deze wordt door 95% van de eigenaren en het management van Golfpark de Hildenberg onderschreven? Het niet meegaan is contraproductief voor het oplossen van het woningtekort en gaat bovendien regelrecht in tegen het overheidsbeleid. 2e Kamerverkiezingsuitslag laat duidelijk zien dat overheid meer moet luisteren naar de burgers. Mensen die nu permanent wonen zullen zich inschrijven bij de gemeente als woningzoekenden. Gemeente is verantwoordelijk voor passende woning als mensen uit hun woning worden gezet. Eigenaren kopen een woning in Appelscha of omgeving en gaan daar samen in wonen.

-

-

Gemeente werkt willens en wetens mee aan burgerlijk ongehoorzaam gedrag van eigenaren. Zij schrijven zich elders noodgedwongen in, maar verblijven op BdH.

3

➔ Handhaven leidt niet tot meer (commerciële) verhuur. Het zal geen vitaal vakantiepark worden. Dit gezien de specifieke context van BdH. 2.

Uitsterfconstructie; gedoog huidig aantal ingeschreven, maar bij vertrek/overlijden houdt de gedoogconstructie op.

Ook hierbij is de vraag: wat wil/denkt de gemeente hiermee te bereiken? Wellicht op korte termijn ‘rust’. En de tijd zal zijn werk doen. Echter woningen - waar gedoogconstructie aan gekoppeld is – en die in de verkoop komen, zullen niet verkocht worden voor verhuur.

4

Bijlage 3 - Cijfers Buitenplaats de Hildenberg (BdH) Peildatum november 2023

Twee verenigingen zijn actief op BdH Vereniging de Hildenberg

VvE Buitenplaats de Hildenberg

Opmerkingen

Aantal leden

99

45 13 eigenaren zijn lid van beide verenigingen

Eigenaar van aantal kavels

103

46 13 kavels van eigenaren die van beide verenigingen lid zijn.

Waarvan: Aantal verhuurorganisaties

5

1

Woningen (gedeeltelijk) in de verhuur

5

25 verhuur zijn gehaald voor 2024)

excl. 3 woningen voor lang verhuur via Beheer de Hildenberg (5 woningen staan nu in de verkoop, waarvan 3 uit de

Circa 7 eigenaren zijn géén lid van deze vereningen

Advies raadscommissie Ruimte Gehoord hebbende de beraadslaging in de raadscommissie Ruimte van 12 en 14 maart 2024 heeft de raadscommissie geadviseerd het raadsvoorstel ‘Pilotproject “Vitale Vakantieparken” op Buitenplaats De Hildenberg in Appelscha’ te behandelen in twee termijnen. Het college heeft tijdens de raadscommissie toegezegd de volgende informatie aan te leveren op maandag 18 maart: • De kwaliteitsafwegingskaders; • De juridische onderbouwing van consequenties van de verschillende scenario’s; • Jurisprudentie over gedogen; Een aantal fracties in de raadscommissie is van mening dat de raad de volgende aandachtspunten mee zouden moeten nemen ten behoeve van een goed onderbouwd besluit: • •

•

De juridische consequenties van de scenario’s De consequenties van deels permanente bewoning – waar loop je tegen aan in positieve/negatieve zin voor het dorp Appelscha, de gemeente en het park. Wat zijn hierin de afwegingen van het college? Als wordt ingezet op volledig recreatief gebruik, hoe wordt het dan weer een bloeiend vakantiepark?

Namens de raadscommissie Ruimte, H. Dongstra, voorzitter raadscommissie

Uitwerking toezeggingen college Datum

:

18 maart 2024

Onderwerp

:

Pilotproject “Vitale Vakantieparken” op buitenplaats de Hildenberg in Appelscha

Inleiding In dit document wordt antwoord gegeven op de toezeggingen die het college heeft gedaan tijdens de raadscommissie ruimte van 12 maart en 14 maart 2024.

Vitaliteit Een vakantiepark is vitaal wanneer het de kwaliteit biedt waar de bezoeker naar op zoek is en het perspectief voor de toekomst gunstig is. Met de vier onderstaande kwadranten van het vitaliteitsmodel voor verblijfsrecreatie is gekeken of de Hildenberg een vitaal park is. Het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie kent twee assen: de horizontale as geeft de bedrijfsmatige kwaliteit weer en de verticale as het toekomstperspectief in verblijfsrecreatie.

Bron: ZKA onderzoek 2017, gemeente Ooststellingwerf. Het onderzoek is bijgevoegd als bijlage. Met de huidige situatie van 2024 hebben wij gekeken in welk kwadrant de Hildenberg uitkomt. De Hildenberg komt in het groene kwadrant uit. Zoals hieronder beschreven in de uitwerking 'indicatoren perspectief'. Parken in het groene kwadrant zijn goed functionerende bedrijven met doorgaand veel schaalgrootte en/of gezonde inkomstenmix en vaan een uitstekende toeristisch-recreatieve ligging in combinatie met strategisch ondernemerschap, zoals de golfbaan en het restaurant.

De indicatoren van perspectief Vanuit de indicatoren perspectief is er naar de volgende onderdelen gekeken. Onder de afbeelding staat een korte uitleg van de uitkomsten op de Hildenberg. Niet ieder onderdeel is belicht, omdat er overlappingen zijn.

Doelgroepfocus: De doelgroep waar men zich in Zuidoost Friesland op richt is de ‘inzichtzoeker en stijlzoeker’. De Hildenberg kan deze doelgroepen trekken. Er zijn weinig overnachtingsmogelijkheden voor deze doelgroepen. Sinds corona is deze behoefte versterkt. De recreanten zijn opzoek naar luxe. De Hildenberg straalt uit als park waar mensen graag verblijven. De recreatief hoogwaardige recreatievoorziening past binnen het cluster Appelscha. Locatie/ligging: Per vakantiepark verschilt de ligging ten opzichte van bestaande woonkernen. Grofweg kan wel onderscheid gemaakt worden tussen vakantieparken aangrenzend aan bestaande dorpskernen en afgelegen vakantieparken in het buitengebied. De afweging die bij dit punt gemaakt wordt, is of legalisatie van permanente bewoning leidt tot uitbreiding van bestaande woonkernen of dat een nieuwe woonkern gecreëerd wordt. Wanneer de ligging van een vakantiepark grenst aan bestaande woonkernen sluit dit normaliter beter aan op de omgeving en nabije voorzieningen, dan wanneer het vakantieparken niet grenst aan een bestaande woonkern. De afweging of een nieuwe woonkern in het buitengebied aanvaardbaar is, wordt gemaakt binnen de kaders van provinciaal en lokaal beleid. Voor de provincie Fryslân is een nieuwe woonkern in het buitengebied niet wenselijk. De Hildenberg ligt dicht naast kwetsbare natuur en buiten de bebouwde kom.

Combinatie golfbaan en recreatie was een goede aanvulling op het recreatief potentieel. Niet om een nieuwe woonwijk te creëren. Tevens geven het restaurant en de golfbaan aan dat zij geen restaurant en golfbaan zouden beginnen in een woonwijk.

Investeren in de toekomst: Onzekerheid over de toekomst van het vakantiepark vermindert de welwillendheid van eigenaren en exploitanten om te investeren in de woningen en het vakantiepark. Hierdoor raken vakantieparken of recreatiewoningen langzaam in verval en heeft dit een negatieve invloed op de omgeving. Een einde maken aan onzekerheid biedt mogelijkheden om een impuls te genereren voor kwaliteitsverbetering van de woningen en daarmee de uitstraling van het park en omgeving. Hierover kunnen in het proces afspraken worden gemaakt met de eigenaren en/of exploitant. Vanuit marketing bestaat er behoefte aan hoogwaardige voorzieningen met een duidelijke doelgroep. De wens is er om het cluster Appelscha verder recreatief te ontwikkelen. De Hildenberg als hoogstaand park kan bijdragen aan deze ontwikkelingen. Ook zijn het restaurant en de golfbaan bezig met uitbreidingen. Summio ziet potentie in de Hildenberg. Het is van belang om op een park de beleving van recreatie in stand te houden. Summio verhuurt nu een klein deel van de huisjes op de Hildenberg. Zij zien ook onzekerheden waar zij geen invloed op hebben. Zoals de kwestie van de permanente bewoning die uw gemeenteraad nu voor ligt. Er is behoefte aan duidelijkheid. Verbinding met recreatieve gast: Het park staat in goede verbinding met hun toeristisch-recreatieve gasten en die met regelmaat investeren.

Inkomstenbronnen: Het restaurant en de golfbaan op het park lopen goed. Het zou alleen maar drukker worden op de golfbaan als de vakantiewoningen recreatief worden gebruikt. Een recreatief impuls op de Hildenberg zou helpen om de parken in de omgeving ook gezond te houden. Dit is ook goed voor de marketing in de omgeving. Als een vakantiepark (deels) permanent bewoond wordt, kan de aard en omvang van de investeringen die eigenaren gaan doen, veranderen. Er kan een groeiende mismatch ontstaan tussen de behoeften van de recreant/toerist en de bewoner. Toekomstvisie- en verwachting: Binnen de Hildenberg zijn verschillende toekomstvisies. Dit kunt u zien in de verslaglegging met de stakeholders. Eén park één plan ontbreekt. Voor omzetting van het bestemmingsplan is één toekomstvisie nodig op het park. Die ontbreekt op de Hildenberg. Aantrekkelijkheid omgeving:    

Twee nationale parken in de omgeving Ideaal voor fiets- en wandeltochten Bezoek attractie zoals het Hunebedcentrum Steden zoals Assen en Heerenveen dichtbij

De indicatoren van kwaliteit De indicatoren van kwaliteit worden gebruikt om te kijken of een park recreatieve potentie heeft.

Specialisme t.o.v. concurrentie: Op de Hildenberg staan hoogwaardige recreatiewoningen waar toeristen naar op zoek zijn en sinds corona steeds meer behoefte aan is. Ook is er een golfbaan aanwezig op het park, wat het park onderscheid t.o.v. concurrentie. Gastenoordeel: De verhurende eigenaren zien in de gastenboeken dat mensen ook terugkeren naar de Huldenberg. Ze krijgen weinig klachten en wanneer die er zijn, dan wordt dat opgelost door de beheerder. Uitstraling: De Hildenberg is een mooi park gelegen in het groen. Het park heeft ook uitstraling. Voorzieningen:  

9 Holes golfbaan Restaurant

Gastvriendelijkheid: De relatie met de beheerder wordt als uitstekend gekwalificeerd.

Juridische paragraaf 1. Handhaving a) Beginselplicht tot handhaving Een bestuursorgaan is bevoegd handhavend op te treden, maar niet verplicht op te treden tegen de illegale situatie. Er is dus enige beleidsvrijheid af te zien van handhaving. Die beleidsvrijheid is beperkt door de bestuursrechter, in die zin dat bij overtreding van wettelijke voorschriften een beginselplicht tot handhaving bestaat. Alleen in bijzondere omstandigheden zou handhaving in strijd kunnen zijn met de algemene beginselen van bestuur. b) gedogen Een bestuursorgaan hoeft in een uitzonderlijke situatie niet tot handhaving over te gaan. Indien sprake is van een rechtvaardigingsgrond en ingevolge van een bijzondere situatie in strijd met regelgeving gedoogd dient te worden, dan kan het bestuursorgaan geen sanctie opleggen. Er geldt dan in feite een wettelijke gedoogplicht. Er zijn dan zodanige zwaarwegende belangen dat de belangenafweging met zich meebrengt dat een beslissing tot gedogen genomen dient te worden. Wanneer is gedogen toegestaan? Bij gedoogsituaties dient te worden aangesloten bij de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. “Slechts onder bijzondere omstandigheden. Dat kan zich bijv. voordoen als sprake is van concreet zicht op legalisatie.

Ook kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien”. Dat zijn echter niet de enige uitzonderingen op de beginselplicht tot handhaving. In grote lijnen moet de overheid afzien van handhaving als:  de situatie binnenkort legaal wordt (concreet zicht op legalisering);  handhaven onredelijk zou zijn (evenredigheidsbeginsel);  handhaven oneerlijk is omdat in andere gevallen niet gehandhaafd wordt (gelijkheidsbeginsel);  de overtreder is toegezegd dat wat hij deed mocht (vertrouwensbeginsel) Zolang de gemeenteraad geen besluit heeft genomen om het omgevingsplan op het punt van permanente bewoning van recreatiewoningen (op de Hildenberg) aan te passen, is er geen concreet zicht op legalisatie. Nog sterker: zelfs als er een ontwerpbestemmingsplan van die strekking ter inzage ligt, is daarvan nog steeds geen sprake, omdat de raad naar aanleiding van ingebrachte zienswijze nog kan besluiten af te zien van de wijziging. Van het vertrouwensbeginsel is hier ook geen sprake, De gemeente heeft voortdurend en consequent bewoners er op gewezen dat permanente bewoning niet is toegestaan. Dat er jarenlang niet feitelijk handhavend is opgetreden is onvoldoende voor een beroep op gerechtvaardigd opgewekt vertrouwen dat er gedoogd zou worden.

Een beroep op het gelijkheidsbeginsel acht de gemeente ook kansloos, omdat de gemeente nooit gedoogbeschikkingen heeft afgegeven voor permanente bewoning van recreatiewoningen, en ook in dit geval tegen alle overtreders op gelijke wijze wordt opgetreden. Gezien de aard en omvang van de overtreding is ook geen sprake van schending van het evenredigheidsbeginsel. Daarvoor moet de overtreding namelijk van “geringe aard en ernst” zijn. Een ander criterium is als het handhavend optreden “anderszins onevenredig is”. In die gevallen kan de overheid in het geheel afzien van handhaving. Dan gaat het echter meestal om minuscule overtredingen waar niemand last van kan hebben. Gedogen kan aanvaardbaar zijn als het achterliggende belang, dat een norm primair beoogt te beschermen, in uitzonderingsgevallen, die de wetgever niet heeft voorzien, beter gediend is met (tijdelijk) al dan niet onder voorwaarden afzien van handhaving. Ook kan een zwaarder wegend belang gedogen soms rechtvaardigen. Rechtsbeginselen kunnen er toe leiden dat ook andere belangen dan het door de norm te beschermen belang moeten worden meegenomen in de afweging. Eén van deze beginselen is een gerechtvaardigd opgewekt vertrouwen door ofwel concrete toezeggingen of een gedoogbeschikking, dan wel een lange periode van gedogen. Op grond van jurisprudentie levert bijna 20 jaar gedogen bijv.

een bijzondere omstandigheid op, die handhaving in de weg staat. Daarbij was overigens wel van belang dat de verzoeker geen zwaarwegend belang had bij handhaving. (ABRS 06-

11-2002, GS 7182-56). In dit geval is in de meeste gevallen pas sprake van (aantoonbare en kenbare) overtredingen van een paar jaar, terwijl zowel de verzoeker om handhaving als de gemeente zelf een zwaarwegend belang bij handhaving hebben. Voor al deze omstandigheden geldt dat zij slechts geldt in uitzonderingsgevallen en onder zorgvuldige belangenafweging. Grensvlak tussen handhaven en gedogen De overgang tussen handhaven en gedogen is vloeiend. Wanneer houdt handhaving op en begint gedogen? Er is sprake van gedogen wanneer een bestuursorgaan, hoewel bevoegd om tegen een hem bekende overtreding handhavend op te treden, daarvan toch afziet. Dat kan op verschillende manieren: door expliciet te verklaren dat een overtreding wordt gedoogd of door (impliciet) feitelijk niet op te treden zonder dit uitdrukkelijk te benoemen. Het is nu eenmaal een gegeven dat het de meeste gemeenten aan voldoende toezicht- en handhavingscapaciteit ontbreekt om tegen alle bestaande overtredingen op te treden. Daarmee zal ook rekening moeten worden gehouden wanneer handhavings/gedoogbeleid wordt opgesteld. Zolang een gemeente aannemelijk kan maken dat het niet handhavend optreden slechts een kwestie is van het ontbreken aan tijd of menskracht, en niet van wil, geldt het niet als gedogen.

Dit onderscheid is overigens verder van ondergeschikt belang, omdat de duur van het vermeende gedogen niet zo lang is geweest dat daardoor sprake is van een gerechtvaardigd opgewekt vertrouwen dat er niet handhavend zou worden opgetreden. Waarom heeft de gemeente niet eerder handhavend opgetreden? In dit geval was de omvang van permanente bewoning in de beginjaren van de ingebruikname van De Hildenberg zodanig beperkt, dat het onder de radar bleef. Vanwege de beperkte middelen die de gemeente qua toezicht en handhaving ter beschikking staat, moeten ook keuzes worden gemaakt welke overtreding met prioriteit worden aangepakt, en welke niet. Overtredingen waarbij de Openbare orde, veiligheid of volksgezondheid in het geding zijn krijgen daarom meestal voorrang. Bij andere overtredingen wordt normaliter een meer afwachtende rol ingenomen, en is optreden vaak afhankelijk van een concrete klacht, melding of een handhavingsverzoek. In dat laatste geval is het bestuur zelfs verplicht daarop binnen een bepaalde termijn te reageren. Omdat het aantal overtreding aanvankelijk beperkt leek, en er geen klachten waren, had het onderzoeken of er überhaupt sprake was van permanente bewoning op de Hildenberg een lage prioriteit. In de laatste jaren was er een enorme toename van het aantal personen dat in de Basisregistratie personen (BRP) op de Hildenberg stond ingeschreven.

Zo’n inschrijving is een directe indicatie dat er permanent wordt gewoond (= hoofdverblijf hebben), hetgeen niet toegestaan is. Omdat dit echter in dezelfde periode viel dat de Pilot Hildenberg werd gestart, was het starten van een handhavingstraject niet opportuun. Doordat de looptijd van de Pilot vertraging opliep, werd deze periode van “bewust” niet handhaven ook langer dan gepland. Het jarenlang gedogen of niet handhavend optreden levert echter geen opgewekt vertrouwen op (ABRS 17-11-2004, GS 7226-49), en is daarom onvoldoende om te spreken van een gedoogplicht.. 2. WAT ZIJN DE (JURIDISCHE EN PRAKTISCHE) GEVOLGEN VAN DE DRIE SCENARIO’S? Scenario 1 Hiervoor is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Voor het wijzigen van een omgevingsplan moet een gemeente altijd de uniforme openbare voorbereidingsprocedure volgen. Die procedure is grofweg in te delen in 3 procedurestappen: 1. Vóór het ontwerp-omgevingsplan De gemeente maakt bekend dat ze het omgevingsplan gaat wijzigen en stelt eventueel een milieueffectrapport (MER) op. 2. Ontwerp-omgevingsplan De gemeente geeft kennis van het ontwerp-omgevingsplan en legt het ter inzage. Iedereen kan daarna zienswijzen inbrengen. 3. Vaststellen omgevingsplan De gemeente stelt het omgevingsplan vast. Die procedure kan jaren duren en kost al snel enkele tienduizenden euro’s.

Als er bezwaar wordt gemaakt tegen deze planwijziging zullen de kosten nog hoger worden en de procedure nog langer duren. Deze kosten zijn bij benadering niet te ramen en hangen af van de vorm en het aantal bezwaren.

Rol Provincie De provincie kan in bijzondere situaties ingrijpen na de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan door de gemeente. Dit heet een reactieve interventie (artikel 16.21 Omgevingswet). Het inzetten van de reactieve interventie kan alleen als dat nodig is voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarbij moet er sprake zijn van een provinciaal belang dat de provincie in een openbaar document heeft aangegeven. In dit concrete geval is het de verwachting dat de Provincie gebruik zal maken van dit recht. Het toevoegen van 100 tot 130 extra woningen in het buitengebied, direct naast een Natura-2000 gebied ligt erg gevoelig. In Friesland is de gebiedsgerichte stikstofaanpak namelijk een belangrijk onderdeel van het Provinciaal uitvoeringsprogramma. Dit programma moet zorgen voor een verbetering van de condities in de gebieden direct rondom stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden in Fryslân. Gevolgen voor Appelscha en de rest van de gemeente Als de Provincie het plan al goedkeurt, is de kans groot dat qua woningbouw Ooststellingwerf jarenlang op slot gaat, zodat (door)starters niet meer in deze gemeente terecht kunnen, en bewoners met hun roots in deze gemeente gedwongen worden elders woningen te zoeken. Bovendien zullen deze woningen dan niet meer beschikbaar zijn voor recreatie en moeten recreanten elders een recreatiewoning moeten zoeken.

Gevolgen voor de Hildenberg zelf Met een woonbestemming zullen ook de mogelijkheden voor het realiseren van bijgebouwen toenemen. Dit kan bijdragen tot een verrommeling. Daar staat tegenover dat bij permanente bewoning vaak meer zorg wordt besteed aan beheer, onderhoud en uiterlijk. Verder kent het Bouwbesluit voor recreatiewoningen andere bouwnormen dan voor reguliere woningen. Dat zou kunnen betekenen dat – na wijziging van de bestemming - sommige panden niet voldoen aan de bouwbesluit-normen voor woningen, en (fikse) investeringen nodig zijn om deze woningen aan te passen. Scenario 2 Dit komt in twee smaken: het toestaan van bewoning op een deel van het park middels gedoogbeschikking, dan wel een bestemmingsplanwijziging. Voor dat laatste geldt hetzelfde als bij scenario 1 wat duur, kosten en haalbaarheid betreft. De gemeente heeft nooit permanente bewoning van recreatiewoningen toegestaan. Het is ook hoogst twijfelachtig of het verlenen van ca. 120 gedoogbeschikking de rechterlijke toets zal kunnen doorstaan. Gedogen mag immers alleen in uitzonderingsgevallen. Als er meer dan 100 gedoogbeschikkingen worden afgegeven, is niet meer sprake van uitzonderlijke gevallen, maar van structurele besluitvorming en gedoogbeleid. Voor dergelijke (omvangrijke) situaties is de wijziging van de bestemming de voorgeschreven procedure.

De rechter zal deze besluiten om die reden hoogstwaarschijnlijk vernietigen. Ook in dit scenario zullen er kosten ontstaan door bezwaarprocedures. De hoogte is afhankelijk van het aantal bezwaren. Gevolgen voor Appelscha en de rest van de gemeente Door het afgeven van gedoogbeschikkingen c.q. het aanpassen van een deel van de bestemming vermindert het (potentiële) aanbod aan recreatiewoningen. Door de corona-pandemie is de binnenlandse vraag naar toeristisch-recreatief verblijf in vakantieparken alleen maar toegenomen. Vooral de soort recreatiewoningen die op de Hildenberg staan. Gevolgen voor de Hildenberg zelf Een gedoogbeschikking betekent dat de bestemming zelf onaangetast blijft, inclusief de daarbij behorende bouw- en gebruiksregels. Zo is het niet toegestaan een garage te bouwen, of bedrijfsactiviteiten vanuit deze woning uit te oefenen. Dit zal de waarde van de woning nadelig beïnvloeden. Verder is het lastig bij dit scenario te bepalen welke woningen wel, en welke niet gedoogd of inbestemd worden. Het risico van willekeur of rechtsongelijkheid ligt op de loer. Het “bevriezen” van de huidige situatie, gekoppeld aan een uitsterfbeleid, lijkt een optie, maar is lastig te handhaven en leidt tot nog meer rechtsongelijkheid. Bovendien verandert er op deze manieren niets aan de omstandigheden die

nu als kritiek/signaal zijn afgegeven door de verzoekers c.s, namelijk dat recreanten het onaantrekkelijk vinden tussen permanente bewoners te moeten recreëren. Die kritiek kan slechts ondervangen worden door de gedoogde bewoning en recreatief gebruik per (deel van een) straat te scheiden. Omdat dan echter sommige (maar welke?) bewoners gedwongen zouden moeten worden hun huidige woning te verruilen voor een woning elders (op het park) is dit geen reële optie. Scenario 3 Als de gemeente kan aantonen dat er sprake is van permanente bewoning, kan het handhavingstraject worden opgestart. Tegen besluiten in dit traject zullen waarschijnlijk bezwaar- en beroepsprocedures worden gestart. Dit gehele proces kan jaren duren en tonnen kosten. Procedure / termijn van drie jaar Conform het handhavingsbeleid bestaat elk handhavingstraject uit drie stappen: eerst een waarschuwingsbrief (incl. een zgn. begunstigingstermijn om de overtreder in de gelegenheid te stellen om de overtreding te beëindigen), dan een voornemen tot het opleggen van een dwangsom, en tenslotte een definitieve last onder dwangsom (met nogmaals een begunstigingstermijn). Een begunstigingstermijn mag op grond van artikel 5:32a Awb niet wezenlijk korter of langer worden gesteld dan noodzakelijk is om de overtreding te kunnen opheffen.

Volgens jurisprudentie wordt bij illegale bewoning normaliter een termijn gehanteerd van 6 maanden. Als er echter meerdere overtreders tegelijkertijd worden aangeschreven, moet deze termijn opgerekt worden. In een uitspraak van 05-08-205 (nr. 201405033) waarbij 8 overtreders tegelijkertijd werd gelast om binnen 10 jaar de permanente bewoning te beëindigen, oordeelde de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State als volgt: “De rechtbank heeft terecht overwogen dat de in artikel 3, tweede lid, van de beleidsregels opgenomen begunstigingstermijn van 10 jaar niet in overeenstemming is met de strekking van artikel 5:32a, tweede lid, van de Awb dat een begunstigingstermijn niet wezenlijk langer mag zijn dan noodzakelijk is om de overtreding te kunnen opheffen. Zij heeft eveneens terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat objectieve aanknopingspunten bestaan om bewoners, tevens eigenaren van recreatiewoningen, een termijn van 10 jaar te gunnen voor het vinden van vervangende woonruimte. Voor het voldoen aan de last is immers, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 2 juli 2014, in zaak nr. 201311513/1/A1), niet vereist dat de recreatiewoning wordt verkocht.

Voor zover de bewoners aanvoeren dat zij in financiële moeilijkheden raken omdat zij niet de middelen hebben om naast de recreatiewoning alternatieve woonruimte te bekostigen, dient die omstandigheid voor hun rekening en risico te blijven, nu dit het gevolg is van hun keuze een recreatiewoning te kopen ten behoeve van bewoning. De omstandigheid dat de overtreding reeds lange tijd heeft voortgeduurd, is voorts niet van belang voor de termijn waarbinnen de overtreding kan worden beëindigd. Ook de overige omstandigheden waarop het college en de bewoners in dit verband hebben gewezen, zoals de slechte economische omstandigheden en het langdurige legalisatietraject, doen er niet aan af dat de begunstigingstermijn van 10 jaar wezenlijk langer is dan nodig is om de overtreding te kunnen beëindigen.” Onder verwijzing naar de uitspraak van 2 juli 2014, overweegt de Afdeling vervolgens dat een begunstigingstermijn van 1 jaar, te rekenen vanaf de dag van verzending van de uitspraak van de rechtbank, redelijk is. Omdat ook hier sprake is van een vergelijkbare situatie, gaat de gemeente bij elke stap een begunstigingstermijn hanteren van 1 jaar, dus in totaal 3 jaar. De kans bestaat dat de rechter deze werkwijze gaat afwijzen, omdat de termijn zo te lang wordt.

Het is namelijk niet gebruikelijk om ook bij de tweede stap (voornemen opleggen last onder dwangsom) een begunstigingstermijn op te leggen. Door dat wel te doen wordt de totale termijn ietwat kunstmatig opgerekt. Daar staat tegenover dat het aantal gevallen hier beduidend groter is dan in de casus van bovenstaande uitspraak (minimaal 44 i.p.v. 8), zodat het nog moeilijker is voor iedereen vervangende woonruimte te vinden. Een totale termijn van drie jaar achten wij daarom toch redelijk. Bovendien gaat deze termijn uit van de ultieme oplossing (verhuizen), terwijl er ook andere oplossingen denkbaar zijn, waarvoor minder tijd nodig is. Als een bewoner er voor kiest om de woning uitsluitend recreatief te gebruiken (= max. 4 maanden per half jaar), dan hoeft alleen voor de resterende periode van twee maanden ander onderdak te worden gezocht. Het is denkbaar dat daarvoor een kortere begunstigingstermijn redelijk is.

Een langere termijn dan drie jaar zal door een rechter echter naar alle waarschijnlijkheid als verkapt gedogen worden beschouwd, hetgeen niet toegestaan is. Kosten handhaving Een deel van de werkzaamheden in het handhavingstraject vallen onder de reguliere taken en begroting van VTH en kosten de gemeente Ooststellingwerf dus niets extra. De grootste kostenpost betreft het feitelijk onderzoek en de bewijsvoering. In die gevallen waarbij personen staan ingeschreven op een adres op de Hildenberg is geen nader onderzoek meer nodig. In alle andere gevallen waar de gemeente het vermoeden heeft dat sprake is van permanente bewoning, moet echter langdurig en (arbeids)intensief onderzoek worden gedaan. Dit kan vanwege de omvang van deze klus niet binnen het bestaande budget van VTH. Voor het aantrekken of vrijmaken van voldoende menskracht is waarschijnlijk ca. 1 ton extra nodig. Kosten procedures Nadat het gehele traject is doorlopen en er definitieve handhavingsbesluiten zijn genomen, kan daartegen bezwaar en beroep worden ingesteld. Indien het aantal bezwaren beperkt is, kan dit binnen het beschikbare budget van VTH worden afgehandeld. Als er massaal bezwaar wordt gemaakt zal er extra geld beschikbaar moeten worden gesteld. De hoogte is afhankelijk van het aantal en het “gewicht” van de bezwaren.

Vanwege de doorlooptijd van de begunstigingstermijnen zullen deze kosten op zijn vroegst in 2028 optreden. Omdat ook bij de scenario’s 1 en 2 – zij het in minder grote aantallen bezwaarprocedures mogelijk of zelfs te verwachten zijn, zijn niet alle juridische kosten op te voeren als extra kosten. Gevolgen voor de Hildenberg, Appelscha en de rest van de gemeente Onzekerheid over de toekomst van het vakantiepark vermindert de welwillendheid van eigenaren en exploitanten om te investeren in de woningen en het vakantiepark. Doordat er onduidelijkheid is op het park zien de investeerders dat de net nieuw gebouwde huizen niet allemaal verkocht worden. Hierdoor raken vakantieparken of recreatiewoningen langzaam in verval en heeft dit een negatieve invloed op de omgeving. Een einde maken aan onzekerheid op de Hildenberg biedt mogelijkheden om een impuls te genereren voor kwaliteitsverbetering van de woningen en daarmee de uitstraling van het park en omgeving. Hierdoor ontstaat er weer een bloeiend vakantiepark. De gemeente heeft hierin een faciliterende rol.

Vitaliteit verblijfsrecreatie Notitie│ september 2017

Gemeente Ooststellingwerf

1

Voorwoord De gemeente Ooststellingwerf participeert samen met de Provincie en het Recreatieschap Drenthe in het Vitaliteitsonderzoek verblijfsrecreatie. De sector recreatie en toerisme is belangrijk in de gemeente Ooststellingwerf. Met Appelscha als toeristische hotspot is de gemeente Ooststellingwerf van oudsher geliefd en bekend. De afgelopen jaren vertoont de verblijfsrecreatiesector scheurtjes in de kwaliteit en perspectief. De wet van de remmende voorsprong lijkt her van toepassing. Hoe staat het er anno 2017 exact voor met de vitaliteit van de verblijfsrecreatiesector in Ooststellingwerf? Deze vraag wordt in deze notitie beantwoord. Dit vitaliteitsonderzoek toont nieuwe feiten. 31% van de verblijfsrecreatiebedrijven is vitaal. Deze bedrijven staan volop in verbinding met hun toeristisch-recreatieve gasten. Voor 46% van de parken in Ooststellingwerf is te weinig toekomstperspectief. Deze parken beschikken eveneens over te weinig kwaliteit. Dit is in vergelijking met overige Nederlandse regio’s een hoog percentage. Excellentie van verblijfsaccommodaties ontbreekt in Ooststellingwerf. Een aantal parken moet waken voor op de loer liggende verpaupering en sociale problematiek. Als er naar totaal slaapplaatsen gekeken wordt is “slechts” 15% niet vitaal. Dit nuanceert het totaalbeeld.

Deze notitie geeft aan dat de ‘sense of urgency’ hoog is, omdat het recreatief perspectief in de verblijfsrecreatiesector de afgelopen jaren is afgenomen. Daarmee dient deze notitie als basisstuk om de opgaven samen met gemeente, ondernemers en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) aan te pakken. 2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding en doelstelling 1.2. Centrale vragen en afbakening 1.3. Aanpak van het onderzoek 1.4. Onderzoeksverantwoording 1.5. Leeswijzer

4 5 6 7 8 9

2. Verblijfssector Ooststellingwerf 2.1. Aanbodstructuur 2.2. Productiviteit 2.3. Ondernemerschap

10 11 12 14

3. Vitaliteit Ooststellingwerf 3.1 Vitaliteitsanalyse Ooststellingwerf 3.2. Conclusies vitaliteitsanalyse Ooststellingwerf

21 24 29

Bijlagen B1 Toelichting kwadranten vitaliteitsmodel B2 Toelichting indicatoren vitaliteitsmodel

32 33 37

3

Ooststellingwerf

JULI 2017

4

1.1. Aanleiding en doelstelling Aanleiding De gemeente Ooststellingwerf participeert in het Recreatieschap Drenthe. Het Recreatieschap werkt met de provincie Drenthe en partners (zoals RECRON) aan een ambitieus programmaplan Vrijetijdseconomie. Doel is om de werkgelegenheid en bestedingen in Drenthe en de gemeente Ooststellingwerf te laten toenemen door investeringen in de vrijetijdseconomie.

Provincie, Recreatieschap en gemeente Ooststellingwerf hebben behoefte aan een vitaliteitsonderzoek verblijfsrecreatie op parkenniveau om de aard en omvang van de vitaliteitsopgaven in deze sector in beeld te krijgen. Zo kan een gezamenlijke (proces)aanpak worden gemaakt voor de verschillende vitaliteitssegmenten. Aan ZKA leisure consultants is gevraagd om dit vitaliteitsonderzoek uit te voeren en om de resultaten te integreren met het sectorrapport Drenthe. Doel van het vitaliteitsonderzoek Doel van het onderzoek is de gemeente Ooststellingwerf inzicht bieden in het (bedrijfsmatig) functioneren van de verblijfsrecreatielocaties om de verblijfsrecreatiebedrijven ook op de lange termijn vitaal te houden danwel nieuwe perspectieven te bieden. Het resultaat vormt een objectieve basis om met ondernemers/VvE’s het vitaliteitsonderwerp bespreekbaar te maken en hen mede te betrekken bij het maken van de oplossingsrichtingen.

5

1.2. Centrale vragen en afbakening Vragen De volgende onderzoeksvraag staat centraal in dit onderzoek: Welk beeld levert de vitaliteitsdiagnose op van de sector in Ooststellingwerf? En welke specifieke conclusies kunnen voor Ooststellingwerf vanuit deze vitaliteitsdiagnose worden getrokken? Afbakening verblijfsrecreatiebedrijven De term ‘verblijfsrecreatie’ is als volgt afgebakend: bungalowparken, gemengde bedrijven en campings met minimaal 40 plaatsen. Jachthavens, minicampings, groepsaccommodaties en hotels worden dus niet meegenomen. Hetzelfde geldt voor campings met minder dan 40 plaatsen. Deze keuze is gemaakt vanwege de omvang: het aantal kleine bedrijven is weliswaar groot, maar de impact is klein in termen van bestedingen, werkgelegenheid, ruimtelijke omvang en ruimtelijke impact. Binnen deze afbakening in Ooststellingwerf vallen de volgende bedrijfstypen: • Bungalowbedrijven; • Kampeerbedrijven; • Gemengde bedrijven. Binnen deze selectie zijn er 13 verblijfrecreatieparken aangeleverd door de gemeente Ooststellingwerf.

6

6

1.3. De aanpak van het onderzoek Selectie bedrijven De 13 bedrijven die voldoen aan de door de gemeente opgestelde criteria zijn geselecteerd en per brief benaderd door de gemeente om hen in te lichten over het onderzoek en de doelstellingen van het vitaliteitsonderzoek. Vragenlijst De 13 bedrijven zijn ook per mail benaderd door ZKA om deel te nemen aan de online vitaliteitsvragenlijst. Deze vragenlijst gaat in op de vitaliteit en productiviteit van de bedrijven. De bedrijven zijn ook per telefoon nagebeld. Bedrijfsbezoeken Vervolgens hebben adviseurs van ZKA de 13 bedrijven bezocht. Aan de hand van een checklist hebben zij in kaart gebracht wat het toeristisch recreatieve perspectief en de kwaliteit is van de bedrijven. Daarnaast is, indien mogelijk, gesproken met de ondernemer of de VvE. Dit scherpte het beeld aan van het perspectief en de kwaliteit van de bedrijven en bracht aan het licht wat de toekomstplannen en -wensen zijn van de verschillende bedrijven. Vitaliteit in beeld De antwoorden op de vragenlijst en de uitkomsten van het bedrijfsbezoek zijn voor de 13 geselecteerde bedrijven verwerkt in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie van ZKA. Hiermee is per park een vitaliteitspositie bepaald: een score op kwaliteit en een score op perspectief. Voor de individuele bedrijven staat dit in de afzonderlijke factsheets weergegeven.

1.4. Onderzoeksverantwoording Respons • Bij alle 13 accommodaties heeft een bedrijfsbezoek plaatsgevonden (100%). 6 van de 13 parken hebben de vragenlijst ingevuld. Dit is 46%. • Vanwege lage vragenlijstrespons onder bungalowparken is er onvoldoende data om de productiviteit van bungalows te bepalen. De productiviteit is daarom alleen voor jaarplaatsen berekend. Representatief onderzoek Door de combinatie van een bedrijfsbezoek en de vitaliteitsenquête zijn de resultaten van het onderzoek representatief. Er was sprake van deelname van zowel de grote als enkele kleine parken in de gemeente Ooststellingwerf. Daardoor vormen de resultaten een goede afspiegeling van de verblijfsrecreatiesector. Wel bleken vitale bedrijven met een sterk toeristisch-recreatief profiel meer geneigd de vitaliteitsvragenlijst in te vullen. Daardoor is het specifieke beeld van het recreatieve ondernemerschap positiever is dan in de uiteindelijke vitaliteitsdiagnose waarin alle verkregen data samenkomt.

8

1.5. Leeswijzer De notitie bestaat uit drie delen: 1. Algemene sectornotitie In het algemene deel van deze notitie wordt aangegeven hoe het staat met de vitaliteit van de onderzochte parken in de gemeente Ooststellingwerf. Hierbij wordt aangegeven welke type parken er zijn en welke aanbevelingen hierbij horen. Voor ieder type park is er een advies. Naast de vitaliteit gaan we in op inhoudelijke- en procesaanbevelingen voor de gemeente om de vitaliteit van de verblijfssector verder te verbeteren. 2. Factsheets per park Na de algemene sectornotitie zijn de zogeheten factsheets per park opgenomen. Hier wordt van elk park afzonderlijk een analyse gegeven van de vitaliteit. Dit is gebeurd voor de 13 bedrijven die ook geschouwd zijn. De factsheets worden opgeleverd bij het definitieve rapport. 3. Bijlagen Na de algemene sectornotitie en de factsheets per park is er een aantal bijlagen. Deze stukken dienen ter ondersteuning van het vitaliteitsonderzoek Ooststellingwerf. Vanuit de notitie wordt naar deze bijlagen verwezen.

9

Ooststellingwerf

JULI 2017

10

Dit hoofdstuk gaat in op de situatie van de verblijfssector in de gemeente Ooststellingwerf. Aan bod komt allereerst de aanbodstructuur in de gemeente (2.1.). Hierna volgt een analyse van de productiviteit van de bedrijven (2.2.) en het ondernemerschap (2.3.). Ten slotte is alle verkregen data samengevoegd in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie voor de gemeente Ooststellingwerf (2.4).

2.1. Aanbodstructuur verblijfsrecreatie Type bedrijven De gemeente Ooststellingwerf beschikt binnen haar gemeentegrenzen over een mix aan bedrijven. Er zijn campings (bijv. Camping Alkenhaer en Boscamping Appelscha), maar ook bungalowparken (bijv. Roompot De Hildenberg) en gemengde bedrijven (bijv. De Roggeberg).

Capaciteit Figuur 1 laat de capaciteitsverdeling (in eenheden) per aanbodcategorie zien van de parken die aan het onderzoek hebben meegewerkt. Hierbij dient opgemerkt te worden dat niet alle eenheden op dit moment toeristisch worden verhuurd. 46% van het aantal eenheden betreft toeristische kampeerplaatsen (inclusief plaatsen voor campers). Daarnaast is circa 23% van het aanbod jaarplaatsen en zo’n 18% van de capaciteit vakantiewoningen. Ten opzichte van bijv. de provincie Drenthe heeft Ooststellingwerf meer toeristische kampeerplaatsen en minder vakantiewoningen. Figuur 1: Aanbodstructuur verblijfsrecreatie gemeente Ooststellingwerf: capaciteit in eenheden

11 12

2.2. Productiviteit Hoe wordt de productiviteit gemeten? En van welke typen verblijfsaccommodatie? Voor de jaarplaatsen in Ooststellingwerf is de productiviteit in kaart gebracht. De productiviteit wordt uitgedrukt in prijzen en bezetting per eenheid wat uiteindelijk resulteert in de logiesomzet per eenheid. Het gaat daarbij om logiesgelden exclusief toeristenbelasting en energielasten. Omzetten worden uitgedrukt exclusief btw. De gemiddelde logiesomzetten per plaats zijn afgezet tegen de omzetnormen per plaats. Deze geven aan welke omzet nodig is om een bedrijfsmatig gezond rendement op investeringen te behalen. En zodanig dat er ook ruimte is om in de toekomst nog te investeren. Deze omzetnormen zijn voor verblijfsrecreatieve bedrijven in normale situaties haalbaar. De productiviteit van vakantiewoningen en toeristische kampeerplaatsen kan niet worden berekend, omdat de uitkomsten van het onderzoek anders te herleiden kunnen zijn naar individuele bedrijven en omdat de respons te laag is om een representatief uitspraak te doen voor de hele gemeente. Uit de uiteindelijke vitaliteitsscores blijkt ook dat de respons grotendeels afkomstig is van beter presterende bedrijven in Ooststellingwerf. De productiviteitsscores hierna hebben dus nauwelijks tot geen betrekking op de minder presterende bedrijven in Ooststellingwerf.

12 14

2.2. Productiviteit Productiviteit jaarplaatsen in gemeente Ooststellingwerf De productiviteit wordt berekend in termen van logiesomzet per plaats, op basis van prijs en bezetting. Tabel 1 toont de gewogen prijs en de gemiddelde bezetting en logiesomzet van campings in Ooststellingwerf. De gemiddelde logiesomzet per eenheid is exact gelijk aan de omzetnorm die geldt voor de gemeente Ooststellingwerf. Omdat de logiesomzet een gemiddelde betreft is het dus niet zo dat ieder bedrijf voldoet aan de norm. Jaarplaatsen Per jaar Gewogen prijs per eenheid

€1.540,-

Gemiddelde bezetting per eenheid

97%

Gemiddelde logiesomzet per eenheid

€1.490,-

Omzetnorm

€1.490,-

Tabel 1: Productiviteit jaarplaatsen gemeente Ooststellingwerf Productiviteit ten opzichte van andere regio’s De productiviteit van de jaarplaatsen op campings in Ooststellingwerf is goed te vergelijken met die in Limburg en ze is beter dan die van de campings in Vlaanderen. De productiviteit is lager ten opzichte Zeeland; dat heeft alles te maken met de ligging bij de zee.

Jaarplaats (per jaar)

Ooststellingwerf

Zeeland

Limburg

Vlaanderen

€1.490,-

€1.986,-

€1.482,-

€1.308,-

Tabel 2: Gemiddelde logiesomzet per plaats

13

2.3. Ondernemerschap Deze paragraaf beschrijft hoe de parken presteren op een aantal ondernemerschapsindicatoren. De zes parken die participeren in de vitaliteitsvragenlijst hebben vragen beantwoord over de bedrijfseconomische situatie en over hun strategie. De indicatoren in de onderstaande tabel worden op de volgende pagina’s besproken. Strategisch -

Ondernemerstaken Samenwerking Mate van inspelen op voorkeuren consument Doelgroepen en herkomst

Bedrijfseconomisch -

Winst Gedane en geplande investeringen Ambities Toekomstverwachtingen over het rendement

Overig - Zorgen - Bedrijfsopvolging Tabel 3: Indicatoren ondernemerschap die ter sprake komen

14

2.3. Ondernemerschap Strategisch: taken, samenwerking en inspelen op de gast

Doorgaans bestaat tussen de vitaliteit van een bedrijf en het type taken waarmee ondernemers zich bezig houden een relatie. Dat wil zeggen: goed presterende bedrijven hebben ondernemers die hun tijd voornamelijk besteden door bezig te zijn met strategie, samenwerking met andere ondernemers, marketing en verkoop, hospitality, etc. Minder goed presterende bedrijven houden zich doorgaans meer bezig met operationele zaken.

Taak 1. Onderhoud (tuin, groen, techniek) 2. Administratie (van uw bedrijf)

3. Andere operationele zaken (zoals keuken, bediening, receptie) Tabel 4: Meest uitgevoerde taken

Tabel 4, met de top-3 van meest uitgevoerde taken, laat zien dat ondernemers in de gemeente Ooststellingwerf meer bezig zijn met operationele dan met strategische zaken. Taken als marketing, strategievorming en samenwerking blijven dus liggen. Daarin staan ondernemers in Ooststellingwerf niet alleen. In nagenoeg alle regio’s in Nederland komt dit beeld terug. Hoewel samenwerking met collega’s niet in de top-3 naar voren kwam, gaven veel ondernemers aan op bepaalde vlakken samen te werken met collega’s. Ruim 70% van de ondernemers liet weten samen te werken op het gebied van marketing/promotie en arrangementen, terwijl ruim 50% samenwerkt in het aanbieden van activiteiten. Op het gebied van inkoop komt samenwerking minder vaak voor (minder dan 20%). Inspelen op de veranderende gast

Percentages

Marketing/promotie aangepast

91%

Bestaande voorzieningen opgewaardeerd

85%

Nieuwe voorzieningen toegevoegd

61%

Bestaand product opgewaardeerd

61%

Nieuw product toegevoegd

45%

Nieuwe doelgroep aangeboord

0%

Niets gedaan

0%

Tabel 5: Inspelen op de gast

Met alle ontwikkelingen van deze tijd is het als bedrijf noodzakelijk om op veranderende voorkeuren van consumenten te blijven inspringen. Alle aan de enquête deelnemende parken hebben iets gedaan om in te spelen op veranderende gastwensen. Het aantrekken van nieuwe doelgroepen is niet gelukt, maar wel is de marketing/ promotie aangepast, en is gewerkt aan bestaande en nieuwe voorzieningen en producten. De percentages die door bedrijven in de gemeente Ooststellingwerf worden gehaald zijn hoger dan doorgaans. Dit is een positief punt. 15 10

2.3. Ondernemerschap Doelgroepen De ondernemers hebben in de vitaliteitsenquête aangegeven hoe hun gasten zijn verdeeld naar bijvoorbeeld kort kamperen, huur van een accommodatie, permanente bewoning en andere doelgroepen. Uit de enquête blijkt dat 13% van de gasten niet-recreatief is. Het merendeel van de gasten huurt een accommodatie. Gedeeltelijk valt de hoge score van deze vorm van verblijf te verklaren door de mogelijkheid om jaarrond van huuraccommodaties en vakantiewoningen gebruik te maken. Doelgroep naar type verblijf

% van de gasten

Huur van accommodatie

58%

Kort kampeerders

17%

Jaarplaatsen

12%

Permanente bewoning

10%

Tijdelijke huisvesting (Nederlanders)

3%

Tijdelijke huisvesting buitenlandse werknemers

0%

Zakelijk verblijf

0%

Tabel 6: Gasten naar doelgroep

Specifieke doelgroep Aan ondernemers is ook gevraagd of zij zich op een specifieke doelgroep richten. 60% van de ondernemers gaf aan dat er sprake was van een specifieke doelgroep. Genoemd werden onder andere 50+-ers, jonge gezinnen, consumenten met honden en naturisten. De overige 40% richt zich niet op een specifieke doelgroep. 16

2.3. Ondernemerschap Bedrijfseconomisch ondernemerschap; winst, investeringen, ambities en toekomstverwachtingen

Ruim 75% van de verblijfsrecreatieve bedrijven in Ooststellingwerf gaf aan winst te hebben gemaakt in 2016. Ondernemingen in de gemeente kunnen dus terugkijken op een succesvol 2016. Iets meer dan 20% vulde deze vraag niet in, of gaf aan geen antwoord te willen geven. Van de bedrijven die vragen over gedane investeringen hadden ingevuld gaf 65% aan daadwerkelijk te hebben geïnvesteerd. In de komende jaren (restant 2017-2020) wil 43% van de bedrijven gaan investeren, dit komt overeen met het gemiddelde van andere gebieden. Ongeveer de helft ziet hiervan af, een klein deel van de bedrijven geeft aan het nog niet te weten. Hoe de bedrijven de kwaliteit in de toekomst gaat verbeteren, werd niet duidelijk uit de enquête. Concrete plannen ontbreken waarschijnlijk nog.

Winst

Geen antwoord

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Figuur 2: Brutowinst verblijfsrecreatieve bedrijven Ooststellingwerf

17 10

2.3. Ondernemerschap Ambities van ondernemers Aan de ondernemers in Ooststellingwerf is gevraagd welke ambities zij voor de komende jaren hebben. Daarbij waren verschillende antwoordmogelijkheden, variërend van weinig ambities tot verbeteringen aan het bedrijf. Het merendeel van de ondernemers in de gemeente Ooststellingwerf die hun eenheden toeristisch verhuren is van plan de kwaliteit te verbeteren, dan wel met of zonder uitbreiding van gronden. Te denken valt aan bijvoorbeeld een vernieuwing van voorzieningen of accommodaties voor de gasten. Van de bedrijven met de ambitie om de kwaliteit van het park te verbeteren heeft het merendeel geen extra gronden nodig. Daarnaast zijn er bedrijven die weinig willen veranderen of zelfs het bedrijf willen verkopen in de aankomende vijf jaar. Ondernemersambities

Gemeente Ooststellingwerf

Kwaliteit verbeteren zonder uitbreiding van gronden

61%

Kwaliteit verbeteren met uitbreiding van gronden

15%

Bedrijf binnen 5 jaar verkopen

15%

Weinig veranderen

9%

Tabel 7: Ambitie ondernemers

18 10

2.3. Ondernemerschap Rendementsverwachtingen Aan de ondernemers is ook gevraagd hoe zij hun toekomstige rendement in de nabije toekomst zien veranderen. Circa 45% van de ondernemers schat de toekomst positief in als het om rendement gaat. Bijna 30% van de ondernemers verwacht bovendien redelijke mogelijkheden te hebben. Ongeveer 20% daarentegen ziet weinig mogelijkheden om het rendement te verbeteren. Het resterende deel van de ondernemers kan niet inschatten of een verbetering erin zit.

Figuur 3: Toekomstverwachtingen ten aanzien van verbeteren rendement

De ondernemers in Ooststellingwerf die deelnamen aan de vragenlijst zien de toekomst daarmee nog iets zonniger in dan hun branchegenoten in bijvoorbeeld Limburg, Zeeland en Vlaanderen. Door de kleine steekproef en de neiging van succesvolle ondernemers om een vragenlijst in te vullen is het aandeel dat weinig of geen mogelijkheden ziet net kleiner dan normaal. 19 10

2.3. Ondernemerschap Overige indicatoren: zorgen en bedrijfsopvolging Zorgen In de enquête hebben de ondernemers de gelegenheid gehad om op hun zorgen in te gaan. Op bedrijfseconomisch vlak zagen de meeste ondernemers redelijk tot goede mogelijkheden voor hun eigen bedrijf, maar toch blijkt dat marktonwikkelingen tot onzekerheid en zorgen leiden. Daarnaast worden wet- en regelgeving, permanente bewoning, personeelsgebonden aangelegenheden en bedrijfsopvolging genoemd. Grootste zorgen van ondernemers

1. Marktontwikkelingen (ontwikkelingen van de vraag, prijzen, concurrentie, etc.) 2. Wet- en regelgeving Permanente bewoning op het park Personeelsgebonden aangelegenheden Bedrijfsopvolging/verkoop bij naderend pensioen Tabel 8: Grootste zorgen van ondernemers

Bedrijfsopvolging Met bedrijfsopvolging krijgen bijna tweederde van de ondernemers in de gemeente binnen afzienbare tijd te maken. In het geval van één bedrijf is er sprake van geregelde bedrijfsopvolging, terwijl slechts één van de overige bedrijven bezig is met het zoeken naar bedrijfsopvolging. De overige ondernemers hebben hierin nog geen stappen gezet. Dit kan op termijn tot problemen leiden voor een aantal bedrijven, en voor de gemeente.

20

Ooststellingwerf

JUNI 2017

21

3. Vitaliteit verblijfssector Ooststellingwerf Korte toelichting: het vitaliteitsmodel voor verblijfsrecreatie Door middel van de vitaliteitsvragenlijst en de bedrijfsbezoeken is de vitaliteit van de bedrijven inzichtelijk gemaakt. Dit hebben we gedaan door de verkregen data in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie Ooststellingwerf te positioneren. Het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie kent twee assen: de horizontale as geeft de bedrijfsmatige kwaliteit weer en de verticale as het toekomstperspectief in verblijfsrecreatie. De specifieke indicatoren die van invloed zijn op de kwaliteit en het perspectief, en verdere informatie over het vitaliteitsmodel, staan vermeld in bijlage 1.

Kwaliteit van ondernemerschap en de onderneming In welke mate is de ondernemer/VvE in staat in te spelen op de veranderende wensen van gasten? Hoe is zijn bedrijfseconomische situatie? Welke kwaliteit en (ruimtelijke) uitstraling heeft het park? Richt het park zich op een specifieke doelgroep? Perspectief van de ondernemer en de onderneming Heeft de ondernemer/VvE een heldere toekomstverwachting? Is bedrijfsopvolging kansrijk? Kan de ondernemer/VvE voldoen aan financieringsnormen? Met welke cruciale (ruimtelijke) bedreigingen en/of kansen wordt het park geconfronteerd? Heeft de ondernemer/VvE aansluiting bij de toeristisch-recreatieve vraag?

Figuur 4: De vier kwadranten van het vitaliteitsmodel voor verblijfsrecreatie

De resultaten met betrekking tot kwaliteit en perspectief leiden tot een unieke positie per park in het vitaliteitsmodel. Elk park valt binnen een van de vier kwadranten, zoals in figuur 4 weergegeven. 22

3. Vitaliteit verblijfssector Ooststellingwerf Ieder kwadrant beschikt over bedrijven met hetzelfde type kenmerken: 1. De bedrijven in het groene kwadrant zijn goed functionerende bedrijven met doorgaans veel schaalgrootte en/of gezonde inkomstenmix en vaak een uitstekende toeristisch-recreatieve ligging in combinatie met veelal strategisch ondernemerschap. 2. Bedrijven in het blauwe kwadrant hebben vaak voldoende (potentiële) schaalgrootte om bedrijfsmatig succesvol te functioneren en ze zijn gelegen op locaties die toeristisch recreatieve (ontwikkel)potentie hebben. Maar het ondernemerschap is bijna altijd beherend en weinig strategisch van aard. De bedrijfskwaliteit is onder de maat. 3. Parken in het rode kwadrant liggen bijna altijd op toeristisch-recreatief zwakke locaties, worden beherend gerund en hebben weinig fysieke en financiële ontwikkelingsruimte. Vaak is er sprake van (zeer) slecht of geen recreatief ondernemerschap. 4. Parken in het gele kwadrant zijn vaak gestoeld op een beheerdersmentaliteit: ‘doen zoals we het altijd deden’. De technische bedrijfskwaliteit is goed op orde, maar bijna altijd zijn de bedrijven gelegen op een locatie die toeristisch recreatief matig en weinig onderscheidend is.