Agendabundel

Bundel - Raadscommissie Ruimte van 2 december 2025 1 2 3 4

5

6 7 8

9

10

11

12

13 14

Opening/Mededelingen Vaststellen agenda Agenda raadcommissie Ruimte 2 december 2025 Spreekrecht inwoners Vaststellen verslagen van raadcommissie Ruimte van 11 november 2025 en raadcommissie P&C 14 oktober 2025 Concept verslag raadscommissie Ruimte 11 november 2025 Concept verslag raadscommissie P&C 14 oktober 2025 Voortgangslijst Voorstel ID 390 af te doen voortgangslijst P&C Voortgangslijst december 2025 Voortgangslijst P en C december 2025 Vragenkwartier Te bespreken ingekomen stukken Nota Grondbeleid Het college stelt de gemeenteraad voor om de Nota Grondbeleid vast te stellen. De nota biedt een strategisch kader voor het voeren van situationeel grondbeleid en sluit aan bij actuele beleidsopgaven, juridische kaders en gemeentelijke ambities. De nota is opgesteld in samenwerking met Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling en vormt de basis voor de uitgifte van gemeentelijke gronden, zowel bij kleinschalige woningbouwinitiatieven als bij bredere ruimtelijke ontwikkelingen. Nota Grondprijzen 2026 Het college stelt de gemeenteraad voor om de Nota Grondprijzen 2026 vast te stellen als beleidskader voor de uitgifte van gemeentelijke gronden. De nota bevat een geactualiseerde systematiek en prijsniveaus, afgestemd op actuele marktontwikkelingen en volkshuisvestelijke doelen. De nota geldt voor het jaar 2026 en wordt jaarlijks herzien. RV + RB - Nota Grondprijzen 2026 Bijlage 1.

Nota Grondprijzen 2026 Ontwerp-omgevingsvergunning/Ontwerp-verklaring van geen bedenkingen Abbendijk 2 Nijeberkoop Op 22 december 2023 heeft de gemeente Ooststellingwerf een aanvraag om een omgevingsvergunning ontvangen voor de bouw en het gebruik van een pluimveestal op het perceel behorende bij Abbendijk 2 Nijeberkoop. Op 16 december 2025 wordt de gemeenteraad het besluit voorgelegd een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen af te geven voor de bouw en het gebruik van een pluimveestal op het perceel behorende bij Abbendijk 2 Nijeberkoop. Onder voorwaarde dat de verklaring van geen bedenkingen wordt afgegeven, kan de vergunning worden verleend. De ontwerpvergunning zal voor zes weken ter inzage worden gelegd. RV+RB Abbendijk 2 Nijeberkoop Bijlage 1. Ingediende aanvraag omgevingsvergunning Abbendijk 2 Nijeberkoop Bijlage 2. Ruimtelijke Onderbouwing Abbendijk 2 Nijberkoop Bijlage 3. Ontwerp-omgevingsvergunning Abbendijk 2 Nijeberkoop Legesverordening 2026 In 2024 is de legesverordening compleet herzien in verband met de invoering van de omgevingswet. Daarnaast zijn toen ook de tarieven voor hoofdstuk 2 en 3 zoveel mogelijk geharmoniseerd in OWO verband. Inmiddels werken we bijna twee jaar met de herziene legesverordening. Op onderdelen zijn in de legesverordening aanpassingen gewenst. Ook dienen de tarieven geïndexeerd te worden.

RV+RB legesverordening 2026 Verordening op de heffing en invordering van Afvalstoffenheffing 2026 Om afvalstoffenheffing op te kunnen leggen, moet jaarlijks voor 1 januari de verordening op de heffing en invordering van afvalstoffen worden vastgesteld. In de verordening afvalstoffenheffing wordt de hoogte van de tarieven voor de Sortibak (ledigings-+kilotarief), de Biobak, de Afvalzak, de Slagboomtarieven milieustraat en het vaste tarief vastgesteld. RV+RB Verordening op de heffing en invordering van afvalstoffenheffing 2026 Verordening Afvalstoffenheffing 2026 2e wijziging financiële verordening Ooststellingwerf 2023 RV en RB 2e wijziging financiële verordening Ooststellingwerf 2023 Begrotingswijziging septembercirculaire 2025

15

16

17

18

Via Mededeling aan de Raad #2007 (bijlage 1) is de raad op de hoogte gesteld van de gevolgen van de septembercirculaire 2025. In de Mededeling aan de Raad is aangegeven dat de gevolgen via een aparte begrotingswijziging zal worden aangeboden aan de raad. RV+RB begrotingswijziging septembercirculaire 2025 Bijlage 1. Mededeling aan de raad - septembercirculaire 2025 Bijlage 2. Uitleg verschillen vanuit de septembercirculaire 2025 Bijlage 3. Septembercirculaire gemeentefonds 2025 Verordening Rioolheffing 2026 In 2025 heeft de Raad het Water- en rioleringsprogramma vastgesteld. Hierin staat wat de gemeente aan de riolering doet. Ook staat hierin welke kosten daar mee gemoeid zijn. Dit is het zogenaamde kostendekkingsplan. Het College van B&W stelt de Raad voor om nieuwe tarieven voor de rioolheffing van 2026 vast te stellen. De Raad neemt hier in december 2025 een besluit over. RV +RB Rioolheffing 2026 Verordening eenmalig rioolaansluitrecht 2026 Jaarlijks worden de gemeentelijke tarieven voor het maken van een aansluiting op de riolering aangepast, omdat de uurtarieven en de materiaalkosten veranderen. De gemeente geeft in principe aan iedereen, die daar om vraagt, toestemming om een woning of een ander gebouw op de riolering aan te mogen sluiten.

Het deel van de huisaansluiting tot aan de eigendomsgrens (inclusief de zogenaamde erfscheidingsput) wordt door de aanvrager aangelegd. Het deel van de huisaansluiting in grond dat in eigendom van de gemeente is, wordt door de gemeente aangelegd. De kosten hiervan worden in rekening gebracht bij de aanvrager. Dit gebeurt op basis van de “Verordening eenmalig rioolaansluitrecht 2026”. De tarieven zijn o.a. afhankelijk van de soort verharding en de soort riolering in de weg voor de woning of het gebouw. RV + RB aansluitrechtverordening 2026 - versie2.0 Bijlage 1. formulier Verordeningen ozb en forensen 2026 De verordeningen dienen op basis van artikel 147 Gemeentewet te worden vastgesteld door de raad. Eventuele wetswijzigingen en de wijziging in tarieven kunnen na vaststelling door de raad worden ingevoerd. RV+RB verordeningen ozb en forensen 2026 Bijlage 1. Waarderingsmethoden 2026 Sluiting

Aan de leden van de raadscommissie Ruimte Onderwerp: vergadering raadcommissie Ruimte 2 december 2025 Oosterwolde, 26 november 2025 Hierbij nodig ik u uit voor het bijwonen van de openbare vergadering van de raadscommissie Ruimte te houden op dinsdag 2 december 2025, ’s avonds vanaf 19:30 uur, in de raadzaal. Met vriendelijke groet, De voorzitter.

Agenda 1

Opening/Mededelingen

2

Vaststellen agenda

3

Spreekrecht inwoners

4

Vaststellen verslag van de vergadering van 11 november 2025

5

Voortgangslijst

6

Vragenkwartier

7

Te bespreken ingekomen stukken

8

Nota Grondbeleid

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. 9

(Portefeuillehouder: J. Nijboer) Nota Grondprijzen 2026

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. 10

(Portefeuillehouder: J. Nijboer)

Ontwerp-omgevingsvergunning/Ontwerp-verklaring van geen bedenkingen Abbendijk 2 Nijeberkoop

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder: L. Edema)

11

Legesverordening 2026

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder: J. van Weperen) 12

Verordening op de heffing en invordering van Afvalstoffenheffing 2026 Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder:L. Edema en J. van Weperen ) 13

2e wijziging financiële verordening Ooststellingwerf 2023 Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder: J. van Weperen) 14

Begrotingswijziging septembercirculaire 2025

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder: J. van Weperen) 15

Verordening Rioolheffing 2026

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder: L. Edema en J. van Weperen) 16

Verordening eenmalig rioolaansluitrecht 2026

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder: L. Edema) 17

Verordeningen ozb en forensen 2026

Voorstel voor behandeling: Richtinggevend bespreken.

Komt ter besluitvorming in de raad van 16 december 2025. (Portefeuillehouder: J. van Weperen) 18

Sluiting

Beknopt schriftelijk verslag van openbare vergadering van de raadscommissie Ruimte van 11 november 2025 OoststellingwerfsBelang: PvdA: CDA: VVD: GroenLinks: ChristenUnie: D66: Lijst Ter Heide: Vrije Partij Ooststellingwerf: Lijst Ooststellingwerf: AANWEZIG: AFWEZIG MET KENNISGEVING: Voorzitter: Commissiegriffier:

H. Betten en A. Hertz O. Smit en I. Meijerhof J. Zwart (t/m agendapunt 10), M. van Tellingen (t/m agendapunt 10), T.W. Swart (vanaf agendapunt 11), M. Noord (vanaf agendapunt 11) B. van ’t Klooster en P. Zijlstra R. Berends en H. Vos B. Leistra en W. Schaaij I. Minnema en J. Hilbers S. ter Heide (t/m agendapunt 11) B. Oostra en H. Slagter D. van der Linden J. Nijboer, J. van Weperen, L. Edema, E. Verhagen (wethouders) N. van den Berg, A. Telkamp, H. Hoogenkamp H. Dongstra S. Ahmad

1. Opening / Mededelingen De voorzitter opent de vergadering om 19.30 uur. Dhr. N. van den Berg/Lijst Ooststellingwerf, dhr. H. Hoogenkamp/VVD en mevr. A. Telkamp/GroenLinks zijn met met kennisgeving afwezig. 2. Vaststellen agenda Dhr. B. van ’t Klooster/VVD doet een ordevoorstel om agendapunt 13, Vaststelling wijziging omgevingsplan H21 Dorpsstraat Haule tussen 12 en 14, naar voren te schuiven. De raadcommissie stemt in met het voorstel. Het agendapunt wordt na agendapunt 8 behandeld. De agenda wordt gewijzigd vastgesteld. 3. Spreekrecht inwoners Er heeft zich één inspreker gemeld om in te spreken: - Dhr. Van der Gun spreekt in over agendapunt 13, Vaststelling wijziging omgevingsplan H21 Dorpsstraat Haule tussen 12 en 14. De raadcommissie stelt korte verhelderende vragen. 4. Vaststellen verslag van de vergadering van 7 oktober 2025 Het verslag van raadcommissie Ruimte van 7 oktober 2025 wordt ongewijzigd vastgesteld. 5. Voortgangslijst Er zijn geen ID-nummers om van de voortgangslijst te halen. De voortgangslijst wordt ongewijzigd vastgesteld. 1

6. Vragenkwartier Er zijn geen vragen voor het vragenkwartier binnengekomen. 7. Te bespreken ingekomen stukken Er zijn geen verzoeken binnengekomen om ingekomen stukken te agenderen. 8. Presentatie woonbehoefte onderzoek Dhr. M. Letteboer van Companen geeft een presentatie over het woonbehoefteonderzoek. De raadcommissieleden stellen korte verhelderende vragen over het onderzoek. 13. Vaststelling wijziging omgevingsplan H21 Dorpsstraat Haule tussen 12 en 14 Voorgesteld besluit: 1. De ´Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen´ en de daarin opgenomen reactie op de ontvangen zienswijze en de ambtshalve aanpassingen vast te stellen; 2. De wijziging omgevingsplan H21 Dorpsstraat Haule tussen 12 en 14 ongewijzigd vast te stellen. Commissieleden stellen vragen in de eerste termijn. Wethouder J. Nijboer beantwoordt de vragen in de eerste termijn. Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als hamerstuk te agenderen voor de raadsvergadering van 25 november 2025. 9. verlengen looptijd woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026 Voorgesteld besluit: 1. De looptijd van huidige woon(zorg)visie 2022-2026 te verlengen tot 1 januari 2027 en hiervoor het addendum vast te stellen. Commissieleden stellen vragen in de eerste termijn. Wethouder J. Nijboer beantwoordt de vragen in de eerste termijn. Wethouder J.

Nijboer geeft aan voor de raadsvergadering van 25 november 2025 met een nadere uitwerking te komen wat betreft de verdeling van de percentages woningbouw (sociale huurwoningen, betaalbare woningen, vrije sector). Commissieleden stellen vragen in de tweede termijn. Wethouder J. Nijboer beantwoordt de vragen in de tweede termijn. Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als bespreekpunt in één termijn te agenderen voor de raadsvergadering van 25 november 2025. 10. Grondaankoop voorkeursrechtgebied Voorgesteld besluit: 1. Akkoord te gaan met de aankoop van Moskampweg 11 te Oosterwolde, en 2. Hiervoor een aankoopkrediet van € 1.320.000,00 (één miljoen driehonderdtwintigduizend euro) beschikbaar te stellen 3. Voor de voorbereidende werkzaamheden een krediet van € 120.000, – beschikbaar te stellen 4. Kennis te nemen van de indicatieve saneringskosten van de aan te kopen grond bij functiewijziging naar wonen Commissieleden stellen vragen in de eerste termijn. Wethouder J. Nijboer beantwoordt de vragen in de eerste termijn. Commissieleden stellen vragen in de tweede termijn. Wethouder J. Nijboer beantwoordt de vragen in de tweede termijn.

2

Toezegging Wethouder J. Nijboer Wethouder J. Nijboer zegt toe te onderzoeken of er mogelijkheden zijn om de zonnepanelen op het terrein te behouden, mits het renderend is. Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als bespreekpunt in één termijn te agenderen voor de raadsvergadering van 25 november 2025. 11. huisvesting Nanningawerf 47c Voorgesteld besluit: 1. Het college opdracht te geven om een nieuw uitgewerkt plan op te stellen voor de huisvesting van de gemeentewerf aan de Nanningaweg 47c, en daarbij de volgende uitgangspunten te hanteren: 2. Nieuwbouw te realiseren voor de gemeentewerf. 3. De compostering van groenmateriaal uit te besteden. 4. De milieustraat uit te breiden door gebruik te maken van het huidige gemeentewerfgebouw. 5. Samenwerking aan te gaan met agrariërs in Ooststellingwerf om groenmateriaal circulair in te zetten. Commissieleden stellen vragen in de eerste termijn. Wethouder L. Edema beantwoordt de vragen in de eerste termijn. Toezegging wethouder L. Edema Wethouder L. Edema zegt toe te onderzoeken of bij het ontwerp rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de compostering in de toekomst weer terug kan naar de gemeente, mocht de gemeente daarvoor opnieuw een vergunning krijgen. Wethouder L. Edema komt hierover terug naar de raad. Toezegging wethouder L. Edema Wethouder L. Edema zegt toe de raad inzage te geven in het Arbo-rapport.

Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als bespreekpunt in twee termijnen te agenderen voor de raadsvergadering van 25 november 2025. 12. Mobiliteitsvisie Ooststellingwerf 2026-2031 – duurzaam op weg Voorgesteld besluit: 1. De “Mobiliteitsvisie Ooststellingwerf 2026-2031 - Duurzaam op weg” vast te stellen Commissieleden stellen vragen in de eerste termijn. Wethouder L. Edema beantwoordt de vragen in de eerste termijn. Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als bespreekpunt in één termijn te agenderen voor de raadsvergadering van 25 november 2025. Dhr. I. Minnema/D66 doet een ordevoorstel om agendapunt 14 door te schuiven naar de raadsvergadering van 25 november als één termijn stuk. De raadcommissie stemt in met het voorstel.

3

14. Oprichting Bedrijveninvesteringszone bedrijventerrein Oosterwolde (BizbO) Voorgesteld besluit: 1. De Verordening Bedrijveninvesteringszone Bedrijventerreinen Oosterwolde 2026- 2030 vast te stellen; 2. De opbrengst van de BIZ- heffing jaarlijks en na aftrek van perceptiekosten als subsidie beschikbaar te stellen aan de Stichting DBBO; Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als bespreekpunt in één termijn te agenderen voor de raadsvergadering van 25 november 2025. 15. Sluiting De vergadering wordt om 23.12 uur gesloten.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 2 december 2025.

, griffier.

4

, voorzitter.

Beknopt schriftelijk verslag van openbare vergadering van de raadscommissie P&C van 14 oktober 2025 OoststellingwerfsBelang: PvdA: CDA: VVD: GroenLinks: ChristenUnie: D66: Lijst Ter Heide: Vrije Partij Ooststellingwerf: Lijst Ooststellingwerf: Lijst Hoogenkamp: AANWEZIG: AFWEZIG MET KENNISGEVING: Voorzitter: Commissiegriffier:

H. Betten, H. Dongstra, J. Vledder en O. Smit T.W. Swart en M. Noord (t/m eerste termijn agendapunt 9) en M. van Tellingen (tweede termijn agendapunt 9) B. van ’t Klooster (vanaf agendapunt 8) en S. van Weperen A. Telkamp en J. van der Veen B. Leistra en W. Schaaij I. Minnema S. ter Heide (t/m eerste termijn agendapunt 9) D. van der Linden H. Hoogenkamp J. Nijboer, J. van Weperen, E. Verhagen, L. Edema, wethouders B. Oostra, N. van den Berg, F. Heuvelman, J. Werkman R. Berends S. Ahmad

1. Opening / Mededelingen De voorzitter opent de vergadering om 19.30 uur. Dhr. B. Oostra/VPO, dhr. N. Van den Berg/Lijst Ooststellingwerf, mevr. F. Heuvelman/VPO en burgermeester J. Werkman zijn met kennisgeving afwezig. 2. Vaststellen agenda De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 3. Spreekrecht inwoners Er hebben zich geen inwoners gemeld om in te spreken. 4. Vaststellen verslag van de vergadering van 10 juni 2025 Het verslag van de raadcommissie P&C en Ruimte van 10 juni wordt ongewijzigd vastgesteld. 5. Voortgangslijst Er zijn geen ID-nummers om van de voortgangslijst af te halen. De voortgangslijst wordt ongewijzigd vastgesteld. 6. Vragenkwartier Er zijn geen vragen voor het vragenkwartier. 7. Te bespreken ingekomen stukken Er zijn geen verzoeken binnengekomen om ingekomen stukken te agenderen. 1

8. Najaarsrapportage 2025 Voorgesteld besluit: 1. De gevolgen van de meicirculaire 2025 van € 1.154.000 te verwerken in de begroting 2025; 2. De najaarsrapportage 2025 vast te stellen en het voordeel van € 1.087.500 voor 2025 te verwerken in de begroting 2025; 3. Kennis te nemen van de status budgetoverheveling 2024-2025 en de status resultaatbestemming 2024 De commissieleden stellen vragen in de eerste termijn. Het college beantwoordt de vragen in de eerste termijn. De commissieleden stellen vragen in de tweede termijn. Het college beantwoordt de vragen in de tweede termijn. Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als hamerstuk te agenderen voor de raadsvergadering van 4 november 2025. 9. Programmabegroting 2026-2029 Voorgesteld besluit: 1. De Programmabegroting 2026 en het meerjarenperspectief 2027-2029 vast te stellen. Commissieleden stellen vragen in de eerste termijn. Het college beantwoordt de vragen in de eerste termijn. Commissieleden stellen vragen in de tweede termijn. Het college beantwoordt de vragen in de tweede termijn. Toezegging Wethouder J. van Weperen Wethouder J. van Weperen geeft aan te willen onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor breder gebruik en invulling van monumentale panden/kerken in relatie tot het kerkenbeleid. Toezegging Wethouder E. Verhagen Wethouder E. Verhagen zegt, met instemming van wethouder J.

Nijboer, toe dat de raad in de huidige bestuursperiode wordt geïnformeerd over de voortgang van de invulling van de boerderij aan de Nanningaweg. Advies: De commissie adviseert de raad om het onderwerp als bespreekpunt in twee termijnen te agenderen voor de raadsvergadering van 4 november 2025. 11. Sluiting De vergadering wordt om 22.32 uur gesloten.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 2 december 2025

, griffier.

2

, voorzitter.

ID 431

Onderwerp Compostering

Agendapunt

Portefeuill

Uiterste datum

ehouder

antwoord

Raadscommissie Ruimte 11-11-

Lisa

2025 11. Huisvesting

Edema

Antwoord

Soort Toezegging

Nanningawerf 47c 430

Zonnepanelen

Raadscommissie Ruimte 11-11-

Jelke

2025 10. Grondaankoop

Nijboer

Toezegging

voorkeursrechtgebied 418

motie M-115

Raadsvergadering 01-07-2025

Lisa

VVD, Lijst Ter

8.o. Motie M-115 VVD, Lijst Ter

Edema

Heide, LO, CU,

Heide, LO, CU, pvdA, CDA, GL -

PvdA, CDA, GL -

Compostering niet uitbesteden

30-11-2025

Motie

Compostering niet uitbesteden 416

Motie M-110

Raadsvergadering 01-07-2025

Jelke

GL, PvdA, Lijst

8.j. Motie M-110 GL, PvdA, Lijst

Nijboer

Hoogenkamp,

Hoogenkamp, LO, VVD, CU -

LO, VVD, CU -

Inbreidingsmogelijkheden

Motie

Inbreidingsmog elijkheden 413

Motie M-117

Raadsvergadering 01-07-2025

Jan van

CDA -

9. Motie vreemd M-117 CDA -

Weperen

Winkelgebied Appelscha

Motie

Winkelgebied Appelscha 410

Actualisatie

Raadscommissie Ruimte 07-05-

Jan van

MOP's na

2025 14. Vaststellen nieuw

Weperen

afronding

MOP's onderhoud

01-12-2025

Toezegging

accommodatieb eleid 404

402

Urgentieverklari

Raadscommissie Ruimte 08-04-

Jelke

De cijfers komen pas eind

ng

2025 8. Ontwerp-

Nijboer

2026 beschikbaar.

Huisvestingsverordening urgent

Aangegeven was dat de Wet

woningzoekenden Fryslân

pas op 1 januari 2026 in

(urgentieverordening) & ontwerp

werking zou treden.

Centrumgemeenteregeling

Inmiddels is de Wet

samenwerking inzake deze

voorlopig uitgesteld tot

verordening.

nader orde.

uitvoeringsplan

Raadsvergadering 17-12-2024

Lisa

Energietransitie

14. Uitvoeringsplan

Edema

01-01-2027

Toezegging

Toezegging

Energietransitie Ooststellingwerf 2025-2030 361

Kwaliteitsafwegi

Raadsvergadering 27-03-2024

Jan van

ngskaders

7. Pilotproject “Vitale

Weperen

toetsen op

Vakantieparken” op Buitenplaats

andere parken

De Hildenberg in Appelscha

Toezegging

338

Programmabegr

Raadsvergadering 07-11-2023

Jan van

oting

5. Programmabegroting 2024-

Weperen

01-09-2025

Dit past bij de discussie over

Toezegging

de stip op de horizon.

2027

Onderzoek bedrijventerreinen, recreatie en toerisme etc.

249

Fochteloërveenw

Gezamenlijke raadscommissie

Lisa

eg

P&C, Ruimte en Samenleving 07-

Edema

01-04-2025

Het college heeft hierover een mededeling aan de Raad

02-2023 8.a. V-024, V-028 en

gestuurd (datum B&W 15

V-029 vragen

april 2025; iBabs: ID 865)

Fochteloërveenweg

met als onderwerp: "Mededeling aan de Raad Afsluiting weg door het Fochtelooerveen monitoring"

Toezegging

ID 429

Onderwerp

Agendapunt

Portefeuille

Uiterste datum

houder

antwoord

Invulling boerderij

Raadscommissie Planning

Jelke

Nanningaweg

& Control 14-10-2025 9.

Nijboer

Antwoord

Soort Toezegging

Programmabegroting 2026-2029 428

Invulling monumentale

Raadscommissie Planning

Jan van

panden/kerken

& Control 14-10-2025 9.

Weperen

Toezegging

Programmabegroting 2026-2029 415

Motie M-108 CU -

Raadsvergadering 01-

Jack

Toepassing AI

07-2025 8.h. Motie M-

Werkman

31-12-2025

Motie

108 CU - Toepassingen AI 390

Verbouwing

Raadscommissie Planning

Lisa Edema

Op de bestuurlijke

gemeentewerf

& Control 15-10-2024 9.

planning is aangegeven dat

Programmabegroting

in de commissie Ruimte

2025-2028

van 11-11-2025 hierover een voorstel wordt voorgelegd: Huisvesting Gemeentewerf Nanningaweg Herijking 2025. Hiermee wordt

Toezegging

invulling gegeven aan deze toezegging.

Raadsvoorstel Commissievergadering Titel Portefeuillehouder/Teamleider Extern zaak ID (zaakcode)

: : : :

Ruimte Nota Grondprijzen 2026 Jelke Nijboer / Walter Buijs 0085254250

Datum collegevergadering 18 november 2025

Voorgesteld besluit 1. De Nota Grondprijzen 2026 in te zetten als beleidskader voor de uitgifte en verkoop van gemeentelijke gronden, waarbij de daarin opgenomen systematiek geldt als basis voor alle vormen van gronduitgifte. Daarvoor: 2. De Nota Grondprijzen 2026 vast te stellen. 3. De Nota te laten gelden tot en met 31 december 2026.

Openbaar Ja, passief via openbaar verslag

Inleiding In mei 2022 heeft de gemeenteraad de vorige Nota Grondprijzen 2022-2026 vastgesteld voor een periode van vier jaar. Sindsdien zijn de marktomstandigheden en beleidsdoelen veranderd, waardoor actualisatie noodzakelijk is. De nieuwe Nota Grondprijzen 2026 bevat een aangepaste systematiek die beter aansluit bij de huidige markt en volkshuisvestelijke ambities. Deze systematiek vormt het uitgangspunt voor alle vormen van gronduitgifte in 2026. De nota geldt voor één jaar en wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Voor een overzicht van de grondprijzen en parameters wordt verwezen naar de bijlage.

Argumenten 1.1 De nota biedt een actuele, transparante en voorspelbare basis voor gemeentelijke gronduitgifte De systematiek in de Nota Grondprijzen 2026 sluit aan bij de uitgangspunten van het gemeentelijk grondbeleid en is afgestemd op actuele marktontwikkelingen en volkshuisvestelijke doelen. Door vooraf op een open en transparante wijze grondprijzen en maatwerkmogelijkheden te communiceren, ontstaat duidelijkheid voor inwoners, ondernemers en ontwikkelaars. Dit bevordert klantgericht werken, ondersteunt ruimtelijke ontwikkelingen en biedt een toetsbaar kader voor de uitvoering. 1.2 Het college handelt binnen de kaders van de nota Na vaststelling door de raad vormt de Nota Grondprijzen 2026 het uitvoeringskader voor het college van burgemeester en wethouders. Het college is bevoegd om, binnen deze kaders, gronduitgiftebesluiten te nemen en toe te passen in de praktijk. 2.1 De raad is bevoegd om de nota vast te stellen De gemeenteraad is op grond van de Gemeentewet en de Wet dualisering bevoegd om te besluiten over het financiële beleid van de gemeente. Het vaststellen van de Nota Grondprijzen valt onder dit budgetrecht, omdat het invloed heeft op de inkomsten uit gronduitgifte en de financiële kaders van ruimtelijke ontwikkelingen. 2.2 Vaststelling is noodzakelijk om het nieuwe prijsbeleid formeel te laten gelden.

De vaststelling maakt toepassing van de systematiek mogelijk bij concrete uitgiftebesluiten in 2026, waaronder de verkoop van bouwkavels in Oldeberkoop en Makkinga. De inschrijving voor deze kavels start eind 2025, maar de levering vindt (in principe) plaats in 2026. De Nota Grondprijzen 2026 is van toepassing op uitgiftebesluiten die in 2026 worden genomen, ongeacht het moment van juridische levering (aktepassering). Het besluit draagt bij aan rechtszekerheid, transparantie en consistentie richting kandidaat-kopers en marktpartijen. 2.3 De vaststelling borgt de rechtmatigheid en financiële verantwoording Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de raad het grondprijsbeleid vaststellen. De accountant toetst dit bij de jaarlijkse controle. Vaststelling van de nota draagt daarmee bij aan een rechtmatige en controleerbare uitvoering van het grondbeleid. 2.4 Vaststelling impliceert instemming met gewijzigde systematiek en geactualiseerde grondprijzen De Nota Grondprijzen 2026 bevat een aangepaste systematiek ten opzichte van de vorige nota uit 2022. Deze sluit beter aan bij actuele marktontwikkelingen en beleidsdoelen. De daarin opgenomen grondprijzen zijn geactualiseerd en liggen hoger dan de achterhaalde prijzen uit de vorige nota. Door vaststelling van de nota stemt de raad in met deze nieuwe systematiek en bijbehorende prijsniveaus.

3.1 Een looptijd van één jaar zorgt voor flexibiliteit en jaarlijkse betrokkenheid van de raad Door de nota slechts voor één jaar vast te stellen, kan de gemeenteraad jaarlijks inspelen op veranderende marktomstandigheden, beleidsprioriteiten en maatschappelijke opgaven. Dit vergroot de bestuurlijke wendbaarheid en voorkomt dat verouderde prijsstellingen blijven gelden. Bovendien wordt hiermee

geborgd dat de raad jaarlijks haar kaderstellende rol kan vervullen bij het grondprijsbeleid, wat aansluit bij de wens om de betrokkenheid van de raad structureel te versterken.

Kanttekeningen 1.1 De systematiek in de Nota Grondprijzen 2026 biedt beperkte ruimte voor maatwerk in bijzondere gevallen. Hoewel de nota een uniforme en transparante grondprijssystematiek biedt, zijn er situaties waarin maatwerk gewenst is - bijvoorbeeld bij strategische gronduitgifte, bijzondere maatschappelijke projecten of afwijkende marktcondities. In dergelijke gevallen kan op basis van een taxatie een waardeoordeel worden gevormd. Deze werkwijze is als uitzondering opgenomen in de nota en vereist een afzonderlijke motivering en besluitvorming. 1.2 De Nota Grondprijzen heeft indirecte financiële consequenties voor de gemeentelijke grondexploitaties. De vastgestelde grondprijzen en parameters beïnvloeden de opbrengsten en kostenramingen binnen afzonderlijke grondexploitaties. Deze financiële effecten worden niet in de nota zelf verwerkt, maar komen tot uiting in de exploitatieberekeningen per project. 2.1 De prijssystematiek uit de Nota Grondprijzen 2026 is al toegepast in het collegebesluit van 11 november, terwijl de raad de nota formeel nog moet vaststellen. Het college heeft vooruitlopend op de vaststelling door de raad besloten om de nieuwe systematiek toe te passen bij de hernieuwde uitgifte van kavels in Oldeberkoop en Makkinga. Dit is gedaan om consistentie te waarborgen en de behoefte tot heruitgifte mogelijk te maken.

De formele vaststelling door de raad is nodig om deze toepassing bestuurlijk en juridisch te bestendigen. 3.1 Een looptijd van één jaar vraagt jaarlijks om actualisatie en besluitvorming door de raad. Dit vergroot de bestuurlijke flexibiliteit en versterkt de kaderstellende rol van de raad. Tegelijkertijd brengt het een jaarlijkse advies- en besluitvormingscyclus met zich mee, wat vraagt om voldoende ambtelijke capaciteit en tijdige voorbereiding van de nieuwe nota.

Financiële toelichting De jaarlijkse actualisatie van de nota wordt uitgevoerd binnen de bestaande ambtelijke capaciteit.

Sustainable Development Goals (SDG’s)

SDG 10 - Ongelijkheid verminderen: De nota ondersteunt het gemeentelijk beleid om sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen te realiseren, waarmee sociaaleconomische ongelijkheid wordt tegengegaan. SDG 11 - Duurzame steden en gemeenschappen: Door het hanteren van grondprijzen die de realisatie van betaalbare en duurzame woningbouw mogelijk maken, wordt bijgedragen aan inclusieve en toekomstbestendige woonwijken.

Inwonersparticipatie Niet van toepassing.

Publicatie voor bekendmaking De gemeenteraad van Ooststellingwerf heeft op 16 december 2025 de Nota Grondprijzen 2026 vastgesteld. Deze nota geldt als beleidskader voor de uitgifte en verkoop van gemeentelijke gronden in het jaar 2026. De daarin opgenomen systematiek vormt de basis voor het bepalen van grondprijzen bij alle vormen van gronduitgifte. De nota is gebaseerd op marktonderzoek door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling en sluit aan bij actuele marktontwikkelingen en volkshuisvestelijke ambities. De nota is geldig tot en met 31 december 2026 en wordt jaarlijks geactualiseerd.

Vervolg Na vaststelling wordt de Nota Grondprijzen 2026 toegepast als beleidskader voor alle vormen van gemeentelijke gronduitgifte. De nota wordt gedeeld met interne afdelingen en relevante externe partijen. Planning & communicatie De nota treedt in werking op 1 januari 2026 en geldt tot en met 31 december 2026. De nota is een openbaar document en wordt in ieder geval gepubliceerd op de gemeentelijke website. Evaluatie Evaluatie vindt plaats in het vierde kwartaal van 2026. De uitkomsten vormen input voor de nieuwe nota voor 2027.

Burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf, , secretaris

Bijlagen 1.

Nota Grondprijzen 2026

Geheime stukken Niet van toepassing.

, burgemeester.

Extern zaak ID (zaakcode) : 0085254250 De raad van de gemeente Ooststellingwerf; nr. gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 november 2025; gelet op:

▪ ▪ ▪ ▪

artikel 160 van de Gemeentewet; het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV); de gemeentelijke Nota Grondbeleid; het marktonderzoek uitgevoerd door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling;

Besluit 1. De Nota Grondprijzen 2026 in te zetten als beleidskader voor de uitgifte en verkoop van gemeentelijke gronden, waarbij de daarin opgenomen systematiek geldt als basis voor alle vormen van gronduitgifte. Daarvoor: 2. De Nota Grondprijzen 2026 vast te stellen. 3. De Nota te laten gelden tot en met 31 december 2026.

Besloten in de openbare vergadering van 16 december 2025

, griffier.

, voorzitter.

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

Nota Grondprijzen 2026 Gemeente Ooststellingwerf

12 november 2025

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 1 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2 1332 AT Almere T 036-5300211 info@metafoor.nl www.metafoorro.nl

Nota Grondprijzen Gemeente Ooststellingwerf

Opdrachtgever: Datum: Status/Versie: Auteur(s):

Gemeente Ooststellingwerf 12 november 2025 Definitief T. Ram R. Karstens J. Knol

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 2 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

1. Inleiding De Nota Grondprijzen is een beleidsnota ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad en die het college van burgemeester en wethouders bevoegd stelt tot uitvoering binnen de gestelde kaders. Deze beleidsnota sluit aan bij de Nota Grondbeleid gemeente Ooststellingwerf. De Nota Grondprijzen maakt inzichtelijk tegen welke prijzen vanaf de inwerkingtreding van deze nota de gronden ten behoeve van bebouwing worden uitgegeven en hoe deze grondprijzen worden bepaald. Marktconforme grondprijzen De gemeente Ooststellingwerf hanteert de reële marktwaarde als uitgangspunt bij de vaststelling van haar grondprijzen. Daarmee legt de gemeente een zo reëel mogelijk beslag op de gemeentelijke financiële middelen voor de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkelingen en wordt tevens (onbedoelde) staatssteun vermeden. De (marktconforme) grondprijs wordt bepaald op basis actuele marktinformatie van verkocht vastgoed in diverse projecten in de gemeente Ooststellingwerf en de relevante regio (gegevens van NVM en Kadaster). Deze prijzen worden geïndexeerd met de NVM-indexcijfers over de periode van transactiedatum tot de actuele prijspeildatum. Het residu van de gerealiseerde transactieprijzen en de ingeschatte actuele bouwkosten1 levert de kavelprijs per object. Naast deze residuele bepaling van de marktconforme grondprijs wordt tevens de comparatieve methode toegepast.

Daarbij wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen in vergelijkbare gemeenten, veelal in de directe regio. Een nadere toelichting op de methodes van grondwaardebepaling is opgenomen als bijlage 1. Daarnaast hebben de volgende basisuitgangspunten betrekking tot het hierna volgende grondprijsbeleid: •

• • •

• •

Alle genoemde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper en gelden per prijspeil 1 januari 2026, tenzij expliciet anders vermeld; alle genoemde vrij op naam prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW. Uitgangspunt bij verkoop van bouwgrond is dat de gemeente de grond bouwrijp levert aan de afnemer. Incidenteel kan de gemeente kavels (door)leveren in de staat waarin deze zich op dat moment bevinden. Incidenteel kan de gemeente gronden met opstal leveren in de staat waarin deze zich op dat moment bevinden. Hieraan kunnen sanering-, sloop en ontwikkelverplichtingen worden verbonden. Indien de grond in kwestie buiten de gestelde kaders uit deze nota valt, zal de grondprijs worden vastgesteld aan de hand van een onafhankelijke taxatie. Bij uitgifte van grond zijn de Algemene Voorwaarden gemeente Ooststellingwerf van toepassing.

Leeswijzer Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente Ooststellingwerf aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele type, druk en zetfouten. Indien grond wordt uitgegeven ten behoeve van een functie die niet in deze nota is beschreven, stelt het college de grondprijs vast. Uitgangspunt blijft een marktconforme grondprijs. 1

De bouwkosten van een woning zijn het totaal van de kosten van alle bouwkundige werken, installaties,

vaste inrichting en indirecte bouwkosten die voor het realiseren van een woning gemaakt moeten worden. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 3 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

2 Woningbouw 2.1 Sociale woningbouw Voor de sociale woningbouw worden twee categorieën onderscheiden: - sociale huurwoningen (te exploiteren door een corporatie) - sociale koopwoningen (koopwoningen tot een vastgestelde maximum verkoopprijs, bereikbaar voor startende kopers op de woningmarkt) Voor sociale woningbouw hanteert de gemeente een vaste grondprijs per woning, onafhankelijk van de exacte VON-prijs van de desbetreffende woning (zolang deze binnen de vastgestelde prijsmarge voor bedoelde typen ligt). Hier wordt onderscheid gemaakt naar zowel voornoemde categorieën, alsmede tussen grond voor eengezinswoningen en meergezinswoningen. De grondprijs voor sociale huurappartementen (gestapelde bouw) wordt gecorrigeerd met de (landelijk gebruikelijke) factor 0,7 voor de lagen boven de tweede bouwlaag.

Sociale huur, appartement Sociale huur, grondgebonden Sociale Koop (< 270.000,=)

Kavelprijs € 16.000 € 18.500 € 24.500

De kavelprijzen voor sociale huurwoningen zijn enerzijds gebaseerd op de geldende kavelprijzen volgens de Nota Grondprijzen 2022-2026, geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2025 (conform de gemiddelde huurprijsstijging in de sociale huursector tussen 2022 en 2025) en anderzijds gebaseerd op een comparatieve waardebepaling bij gemeenten in de regio.

2.2 Middenhuur en vrije sector huurwoningen Onder de Wet betaalbare huur is er voor het middenhuur segment landelijk een maximale huurwaarde van € 1.184,82 vastgesteld. Deze regulering geldt voor woningen tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel, alle woningen daarboven vallen in de (dure) vrije sector. Voor de grondprijs onder middenhuur woningen hanteert de gemeente Ooststellingwerf een vaste kavelprijs (eenheidsprijs), onafhankelijk van de exacte VON-prijs van de desbetreffende woning (zolang deze binnen de vastgestelde prijsmarge ligt). De grondprijs voor middenhuur wordt voor appartementen (gestapelde bouw) gecorrigeerd met de (landelijk gebruikelijke) factor 0,7 voor de lagen boven de tweede bouwlaag. Middenhuur woningen, grondgebonden Middenhuur woningen, gestapeld

Kavelprijs € 35.000 € 24.500

Voor huurwoningen in de vrije sector wordt de grondprijs berekend op basis van de verkoopwaarde van het betreffende woningtype (zie paragraaf 2.3). De kavelprijzen voor middenhuur woningen zijn gebaseerd op de gemiddelde beleggingswaarde en een voor de regio reëel (aanvangs)rendement. Daarvoor kunnen geen grote huurwoningen worden gerealiseerd (niet rendabel), maar zal de ontwikkelende belegger op zoek moeten gaan naar een geschikte product-markt-combinatie. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 4 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

2.3. Woningbouw uitgifte door gemeente Tot op heden hadden woningen vallend in de categorie “vrije sector” in principe vaste grondprijs per vierkante meter kavel, waarbij het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid had om, op basis van de residuele grondwaardemethode, deze vaste prijs aan te passen (maatwerk). De vierkante meterprijs van de grond onder een woning wordt in belangrijke mate bepaald door de verhouding tussen de verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed en de omvang van de bouwkavel. Om die reden is het logisch om te kiezen voor vaste kavelprijzen of grondquotes, op deze manier wordt meer zwaarte toegekend aan het te realiseren vastgoed en wordt de invloed van kaveloppervlak beperkt. Deze methoden sluiten beter aan op de feitelijke waarde van de grond. De te verwachten marktwaarde van het te realiseren vastgoed verschilt per kern van de gemeente. Op basis van onderzoek naar gerealiseerde vastgoedtransacties, onderscheidt de gemeente Ooststellingwerf daarbij drie categorieën: 1. De kern Oosterwolde 2. De kernen Appelscha, Haulerwijk en Donkerbroek 3. De overige kernen en verspreidde percelen Voor deze categorieën gelden de volgende gemiddelde basis Vrij-Op-Naam prijzen per vierkante meter en per type woning:

Tussenwoningen Hoekwoningen 2^1-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen

€ € € € €

Categorie 1 3.400 3.600 3.950 4.100 4.600

€ € € € €

Categorie 2 3.300 3.400 3.850 4.000 4.400

€ € € € €

Categorie 3 3.250 3.400 3.750 3.900 4.200

Op basis van residuele waarde berekeningen kunnen per categorie grondprijzen worden herleid. Door deze grondprijzen te vertalen naar een percentage van de vastgoedwaarde, wordt altijd naadloos aangesloten bij de reële marktwaarde van de grond.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 5 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

2.3.1. Projectmatige woningbouw Bij woningbouwprojecten die de gemeente in samenwerking met marktpartijen realiseert en waarvoor een samenwerkingsovereenkomst (SOK) is opgesteld, wordt een grondquote gehanteerd. Voor elke categorie en type woning dient deze grondquote binnen de onderstaande bandbreedtes te vallen. De bandbreedtes in de grondquotes per woningtype zijn gebaseerd op actueel regionaal marktonderzoek. Hieruit blijkt dat de marktprijzen van woningen met een vergelijkbaar vloeroppervlak en kaveloppervlak toch in marktwaarde kunnen verschillen. Dit waardeverschil heeft dan een directe weerslag op de grondwaarde en wordt veroorzaakt door specifieke kenmerken van het vastgoed of de locatie: • de ligging op dorpsniveau • de ligging binnen het plangebied • de aantrekkelijkheid (geprognosticeerd) van het plan • de aanwezigheid van specifieke omstandigheden in het plan of op de kavel • de architectonische kwaliteit van het vastgoed • de gebruikte materialen in het vastgoed en eventuele extra maatregelen en toevoegingen bovenop het geldende bouwbesluit Categorie 1: Tussenwoningen Hoekwoningen 2^1-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen

Oppervlakte 80-140 m2 GBO 110-150 m2 GBO 130-170 m2 GBO 140-200 m2 GBO 80-120 m2 GBO

VON-prijs € 272.000 € 476.000 € 396.000 € 540.000 € 513.500 - € 671.500 € 574.000 - € 820.000 € 368.000 - € 552.000

Grondquote 15-18% 15-18% 16-19% 19-23% 13-17%

Oppervlakte 80-140 m² GBO 110-150 m² GBO 130-170 m² GBO 140-200 m² GBO 80-120 m² GBO

VON-prijs € 264.000 - € 462.000 € 379.500 - € 517.500 € 500.500 - € 654.500 € 560.000 - € 800.000 € 352.000 - € 528.000

Grondquote 15-18% 15-18% 16-19% 19-23% 13-17%

Oppervlakte 80-140 m² GBO 110-150 m² GBO 130-170 m² GBO 140-200 m² GBO 80-120 m² GBO

VON-prijs € 260.000 - € 455.000 € 374.000 - € 510.000 € 487.500 - € 637.500 € 546.000 - € 780.000 € 336.000 - € 504.000

Grondquote 15-18% 15-18% 16-19% 19-23% 13-17%

Categorie 2: Tussenwoningen Hoekwoningen 2^1-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen Categorie 3: Tussenwoningen Hoekwoningen 2^1-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 6 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

2.3.2. Vrije kavels Voor de uitgifte van vrije kavels aan particuliere individuen of in geval van particulier opdrachtgeverschap hanteert de gemeente Ooststellingwerf vaste kavelprijzen, met een meerprijs voor grotere kavels. De prijs van een basiskavel is gebaseerd op de gemiddelde residuele waarde en oppervlakte per woningtype volgens regionale marktanalyse. Per categorie verschilt deze prijs door marktwaardeverschillen in het vastgoed (waarbij de bouwkosten gelijk zijn). De residuele waarde wordt berekend als marktwaarde minus bouw- en bijkomende kosten. In de praktijk zullen beoogde te realiseren woningen afwijken van dit gemiddelde, kopers kunnen immers zelf hun woonoppervlakte bepalen en eventueel in de toekomst ook uitbreiden; dit is verrekend in de kavelprijs. De gemiddelde kaveloppervlakte is gebaseerd op regionaal onderzoek naar kaveloppervlaktes per woningtype. Wanneer plannen worden ontwikkeld met kavels die groter zijn dan dit gemiddelde, dan heeft dat een waarde vermeerderend effect. Daarom geldt voor kavels groter dan gemiddeld een meerprijs per extra vierkante meter, die hoger is dan snippergroen maar lager dan de gemiddelde vierkante meterprijs van een basiskavel. Dit omdat een groter kavel enerzijds wel meer ruimte voor de te realiseren woning biedt, maar anderzijds de waarde van de basiswoning niet wijzigt.

Voor de uitgifte van vrije kavels groter dan 1.000 vierkante meter geldt dat de grondprijs wordt vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie.

Categorie 1: Tussenwoningen Hoekwoningen 2^1-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen

Oppervlakte 80-140 m2 GBO 110-150 m2 GBO 130-170 m2 GBO 160-200 m2 GBO 80-120 m2 GBO

125 175 300 500 n.v.t.

Basiskavel m² € 66.000 m² € 74.000 m² € 104.000 m² € 148.000 Residueel

Meerprijs (per m2) € 130 € 140 € 155 € 175

125 175 300 500 n.v.t.

Basiskavel m² € 56.000 m² € 58.000 m² € 92.000 m² € 133.000 Residueel

Meerprijs (per m2) € 130 € 140 € 155 € 175

125 175 300 500 n.v.t.

Basiskavel m² € 51.000 m² € 52.000 m² € 80.000 m² € 118.000 Residueel

Meerprijs (per m2) € 130 € 140 € 155 € 175

Categorie 2: Tussenwoningen Hoekwoningen 2^1-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen

Oppervlakte 80-140 m2 GBO 110-150 m2 GBO 130-170 m2 GBO 160-200 m2 GBO 80-120 m2 GBO

Categorie 3: Tussenwoningen Hoekwoningen 2^1-kap woningen Vrijstaande woningen Appartementen Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

Oppervlakte 80-140 m2 GBO 110-150 m2 GBO 130-170 m2 GBO 160-200 m2 GBO 80-120 m2 GBO

18 november 2025 Pagina 7 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

3 Commercieel vastgoed 3.1 Kantoren

De grondprijs van kantorenlocaties kunnen afhankelijk factoren (ligging, bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, parkeermogelijkheden en algehele uitstraling van de locatie) sterk uiteenlopen. Het is zodoende niet mogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor kantoren te bepalen. De grondprijs voor kantoorlocaties in de gemeente Ooststellingwerf wordt daarom bepaalt op basis van “residuele” waardebepaling per specifieke locatie.

3.2 Bedrijventerreinen

Voor bedrijventerreinen is de comparatieve methode gebruikt om tot een marktconforme grondprijs te komen. De grondprijs is bepaald aan de hand van de waarde van vergelijkbare bedrijventerreinen in omliggende gemeenten en gerealiseerde verkopen in Ooststellingwerf zelf. De ligging van een kavel binnen het bedrijventerrein veroorzaakt een beperkte differentiatie (bijvoorbeeld een zichtlocatie en eventuele specifieke omstandigheden welke van invloed kunnen zijn op de waardering van de kavel). De prijzen zijn exclusief BTW.

Gemengd bedrijventerrein

Minimaal

Maximaal

€ 60,- per m²

€ 80,- per m²

3.3 Winkels en Horeca

De aantrekkelijkheid van een locatie voor winkels en horeca wordt bepaald door verschillende factoren. Door de diversiteit tussen locaties en ontwikkelingen berekent de gemeente voor iedere ontwikkeling afzonderlijk de grondprijs. Het is niet mogelijk om één uniforme grondprijs toe te passen voor alle winkel- en horecalocaties. De gemeente Ooststellingwerf stelt de grondprijs voor deze locaties daarom vast op basis van onafhankelijke taxaties per specifieke locatie of via een comparatieve methodiek.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 8 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

4 Maatschappelijke en overige voorzieningen 4.1 Niet-commerciële en semi-maatschappelijke voorzieningen

Onder deze categorie schaart de gemeente uitgiften van grond die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties vallen hieronder. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt echter, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. De gemeente Ooststellingwerf hanteert voor deze voorzieningen een grondprijs binnen de bandbreedte tussen € 90,- en € 110,- per vierkante meter exclusief BTW. Waarbij de bovenzijde van deze bandbreedte voor commerciële maatschappelijke voorzieningen geldt.

Niet commerciële voorzieningen

Minimaal

Maximaal

€ 90,- per m²

€ 110,- per m²

4.2 Nutsvoorzieningen

Voor grond bestemd voor nutsvoorzieningen geldt een vaste prijs van € 125,- per vierkante meter, van toepassing op kavels met een oppervlak groter dan 12 m². Er wordt per transactie een minimale verkoopprijs gehanteerd van € 1.500,-.

Nutsvoorzieningen

Oppervlak < 12 m²

Oppervlak > 12 m²

€ 1.500,-

€ 125,- per m²

4.3 Snippergroen

Voor uitgifte van snippergroen geldt een vaste prijs van € 40,- per vierkante meter, van toepassing op kavels met een oppervlak groter dan 20 m² en kleiner dan 100 m². Voor al het oppervlak boven de 100 m² geldt een vaste prijs van € 50,- per vierkante meter. Er wordt per transactie een minimale verkoopprijs gehanteerd van € 1.500,-.

Snippergroen

Oppervlak < 20 m²

Oppervlak 20 -100 m²

Oppervlak > 100 m²

€ 1.500,-

€ 40,- per m²

€ 50,- per m²

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 9 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

4.4 Erfpacht en opstalrecht

Indien de gemeente in de toekomst te maken krijgt met erfpacht dan gelden de volgende uitgangspunten. Bij het bepalen van de jaarlijkse hoogte van de erfpachtcanon en de retributie is de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) vermenigvuldigd met 5%. De vastgestelde erfpachtcanon of retributie wordt jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex huishoudens (CPI). Bij verhuur van gronden is het uitgangspunt dat de hoogte van de jaarlijkse huursom wordt bepaald door de reële marktwaarde van de grond te vermenigvuldigen met 5%. Per overeenkomst geldt een minimale prijs van € 250,- (rente en beheer- en administratiekosten). Zendmasten Voor zendmasten wordt een recht van opstal gevestigd met bijbehorende retributie van € 5.000,= per jaar met een kaveloppervlak van 40 m². Indien een grotere kavel benodigd is dan 40 m² wordt een toeslag van € 100,- per extra vierkante meter gerekend. Reclamemasten Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten wordt een recht van opstal gevestigd. De grondwaarde wordt per situatie (residueel) bepaald. Het bepalen van de retributie is maatwerk. Windturbines / Zonneparken Voor zonneparken en windturbines wordt afhankelijk van de situatie een recht van opstal of een erfpachtrecht gevestigd.

Omdat het om specifieke en niet eenduidige vraagstukken gaat, betreft grondwaardebepaling maatwerk en zal deze op basis van taxatie berekend worden. Het bepalen van de retributie/canon is maatwerk.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 10 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

BIJLAGE 1: Grondprijsmethodieken Residuele grondwaarde methode Volgens deze methode wordt de grondwaarde afgeleid van de opbrengsten van het te realiseren vastgoed en de stichtingskosten (bouwsom inclusief bijkomende kosten zoals advieskosten, overheadkosten van de ontwikkelaar en zijn ontwikkel lasten). Het verschil tussen de opbrengsten en de kosten (het residu) is de prijs die de ontwikkelaar maximaal kan te betalen voor de grond. Deze werkwijze wordt in onderstaande figuur toegelicht.

VON-prijs, incl.BTW BTW VON-prijs excl. BTW

€ €

Bouwkosten Bijkomende kosten Incl. AK en Winst en risico Stichtingskosten excl. BTW

€ €

Residuele grondwaarde

350.000 60.744 €

289.256 -/-

€

226.800 -/-

€

62.456

180.000 46.800

Figuur 1: Voorbeeld residuele grondwaardeberekening.

Om per categorie de gemiddelde VON-prijs te bepalen kan gebruik gemaakt worden verschillende gegevensbronnen, zoals Funda (beschikbaar aanbod) en NVM (algemene marktgegevens). Met deze gegevensbronnen zijn gemiddelde kaveloppervlaktes, woonoppervlaktes en verkoopprijzen per m² gebruiksoppervlakte per woningtype te bepalen. De stichtingskosten worden gevormd door de bouwkosten en de bijkomende kosten. Voor de bouwkosten per woningcategorie is Bouwkostenkompas een vaak gehanteerde bron. Comparatieve methode Hierbij worden de grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van referentieprojecten in omliggende of vergelijkbare gemeenten. Vervolgens kunnen nog enkele correcties worden toegepast, bijvoorbeeld vanwege omgevingsfactoren als een betere bereikbaarheid of objectkenmerken als een betere bouwkwaliteit (zowel technisch als architectonisch). De grondprijs is met deze methode snel bepaald. De uitkomsten kunnen echter tot discussie leiden. Het al dan niet hanteren van bepaalde referentieprojecten is niet volledig objectief. Grondquote Gemeente heeft reeds aangegeven te willen verkennen of er mogelijk andere vormen van grondprijsvaststelling mogelijk zijn voor de grondprijzenbrief. Het gebruik van een grondquote kan gunstig zijn in het gestandaardiseerd en geoptimaliseerd ontwikkelen.

Er zijn ook nadelen, omwille dat het de flexibiliteit van projecten zeer indamt, geen rekening houdt met de kwaliteit van de bebouwing en weinig rekening kan houden met de locatie van de bebouwing. Het gebruik van een grondquote kan daarom altijd als indicator gedaan worden, maar niet als het op terug te vallen instrument van grondprijzenbepaling. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 11 van 12

Nota Grondprijzen – Gemeente Ooststellingwerf

Kern Oosterwolde Donkerbroek Fochteloo

Categorie VON-prijs Grondquote 1 € 697.000 23% 2 € 680.000 23% 3 € 663.000 23%

Grondprijs € 160.310 € 156.400 € 152.490

Figuur 2: Rekenvoorbeeld grondwaardeberekening woningbouw uitgifte projectmatige woningbouw.

Kern Oosterwolde

Donkerbroek

Fochteloo

Categorie Basisprijs/toeslag Extra m² 1 € 148.000 € 175 50

2

3

€ €

133.000 175

€ €

118.000 175

Grondprijs € 148.000 € 8.750 -/€ 156.750

50

€ € €

133.000 8.750 -/141.750

50

€ € €

118.000 8.750 -/126.750

Figuur 3: Rekenvoorbeeld grondwaardeberekening woningbouw uitgifte aan particulieren.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Ooststellingwerf

18 november 2025 Pagina 12 van 12

Raadsvoorstel Commissievergadering Titel Portefeuillehouder/Teamleider Extern zaak ID (zaakcode)

: Ruimte : Ontwerp-verklaring van geen bedenkingen voor de bouw en het gebruik van een pluimveestal aan Abbendijk 2 Nijeberkoop : L. Edema/W. Buijs : Z2023-00006764

Datum collegevergadering 11 november 2025

Voorgesteld besluit 1. Een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen af te geven voor de bouw en het gebruik van een pluimveestal op het perceel behorende bij Abbendijk 2 Nijeberkoop.

Openbaar Ja, passief via openbaar verslag

Inleiding Op 27 december 2023 hebben we een aanvraag om een omgevingsvergunning ontvangen (bijlage 1) voor de bouw en het gebruik van een pluimveestal op het perceel behorende bij Abbendijk 2 Nijeberkoop (figuur 1). Het betreft (nog) een procedure onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), van voor de Omgevingswet. Initiatiefnemer exploiteert aan de Abbendijk 2 in Nijeberkoop een pluimveebedrijf waar vleeskuikens worden gehouden. Als gevolg van ontwikkelingen in de maatschappij en markt heeft de initiatiefnemer besloten te gaan werken volgens het ‘Beter Leven 1 ster’-concept van de Dierenbescherming. De grote retailers in Nederland zijn vanaf 1 januari 2023 alleen nog pluimveevlees als versproduct gaan verkopen dat volgens het ‘Beter Leven 1 ster’-concept is geproduceerd. Om te kunnen voldoen aan de eisen die gesteld worden om in aanmerking te komen voor het ‘Beter Leven 1-ster Keurmerk’ is de initiatiefnemer voornemens verschillende aanpassingen te doen aan de stallen, zoals het realiseren van overdekte uitlopen (stal A, B en D) en het verlengen van stal A (figuur 2). Dit is toegestaan binnen de bouwregels van het vigerende bestemmingsplan. Een van de stallen (stal C) zal worden gesloopt en worden vervangen door nieuwbouw. Met dit plan krijgen de dieren meer leefruimte tot hun beschikking. Daarnaast krijgen ze de beschikking over daglicht en buitenlucht.

Deze stal komt deels buiten het bouwvlak en is daardoor in strijd met de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan (figuur 2).

Figuur 1. Situering perceel Abbendijk 2 Nijeberkoop

Figuur 2. Gewenste situatie Abbendijk 2 Nijeberkoop

Argumenten 1.1. Voor het verlenen van de vergunning is een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad noodzakelijk Een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) is een instemming van een bestuursorgaan anders dan het bevoegde bestuursorgaan voor het verlenen van de omgevingsvergunning. In dit geval is het college bevoegd gezag en is instemming van uw gemeenteraad nodig. De vvgb/instemming is noodzakelijk omdat er met de omgevingsvergunning wordt afgeweken van het bestemmingsplan dat uw raad heeft vastgesteld. Uw raad heeft op 18 december 2012 besloten categorieën van gevallen aan te wijzen waarin een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet nodig is en hierin het besluit aan het college te laten. Het project past niet binnen één van de aangewezen categorieën van gevallen. Voor het verlenen van de omgevingsvergunning is dan ook een verklaring van geen bedenkingen van uw raad nodig. In het besluit van 18 december 2012 van de raad is de volgende categorie aangewezen waarbij de raad geen definitieve verklaring van geen bedenkingen hoeft af te geven: die gevallen waarbij “geen zienswijzen tegen een ontwerp omgevingsvergunning/ontwerp verklaring van geen bedenkingen zijn ingediend”.

Met andere woorden: als er geen zienswijzen op de ontwerp-omgevingsvergunning en/of ontwerp-vvgb worden ingediend, zal de omgevingsvergunning zonder (nogmaals) de tussenkomst van uw raad, definitief worden verleend. Als er wel zienswijzen worden ingediend, zal er een definitieve-vvgb aan uw raad worden voorgelegd.

De verklaring van geen bedenkingen Wanneer vvgb nodig Het college van B&W kan met een omgevingsvergunning toestaan dat een project afwijkt van het bestemmingsplan/de beheersverordening. In sommige gevallen is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. Als de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, is in beginsel ook een vvgb van de gemeenteraad vereist. Het college kan alleen een vergunning verlenen nadat de gemeenteraad deze vvgb heeft afgegeven 1. Wat ‘verklaart’ de gemeenteraad Met de vvgb verklaart de raad dat het geen bedenkingen heeft tegen het plan. Met andere woorden: dat uw raad kan instemmen met het afwijken van het bestemmingsplan/de beheersverordening. Zonder deze instemming, kan het college de vergunning niet verlenen. De vvgb/instemming is nodig omdat er met de omgevingsvergunning wordt afgeweken van het bestemmingsplan/de beheersverordening die uw raad heeft vastgesteld. Toetsingskader vvgb – goede ruimtelijke ordening Het toetsingskader voor een vvgb en een omgevingsvergunning is ‘een goede ruimtelijke ordening’. Als er sprake is van een goede ruimtelijke ordening dan kan de gemeenteraad een vvgb afgeven en het college de omgevingsvergunning verlenen.

Voor omgevingsvergunningaanvragen waarop de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, moet ter motivering van het besluit (de omgevingsvergunning), een goede ruimtelijke onderbouwing aanwezig zijn 2. Met het criterium ‘een goede ruimtelijke ordening’ wordt onder meer beoogd een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen. In de ruimtelijke onderbouwing wordt voor verschillende aspecten in kaart gebracht of er met het initiatief (nog steeds) sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dus een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de onderbouwing worden, naast wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid ook verschillende milieuaspecten rondom een initiatief in beeld gebracht. Bijvoorbeeld archeologie, cultuurhistorie, geur, geluid, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, en bodemkwaliteit. geluid. Hieruit moet blijken of het initiatief goed is in te passen op de locatie en er geen belemmeringen zijn.

1.2. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er in de nieuwe situatie sprake is van een goede ruimtelijke ordening Bij de aanvraag om de omgevingsvergunning hebben wij een ruimtelijke onderbouwing voor het project ontvangen (bijlage 3). Hieruit blijkt dat er sprake blijft van een goede ruimtelijke ordening wanneer de nieuwe stal buiten het bouwvlak wordt gerealiseerd.

Kanttekeningen 1.1. Voor de uitvoerbaarheid van de omgevingsvergunning is een natuurvergunning van de provincie Fryslân vereist Met dit plan is sprake van intern salderen. Uit de bijgevoegde AERIUS-berekening blijkt dat er geen toename van stikstofdepositie plaatsvindt op Natura 2000-gebieden. Het initiatief heeft daardoor, ook in combinatie met andere plannen, geen significante gevolgen voor deze gebieden. Omdat intern salderen in dit geval vergunningsplichtig is, is op 11 juni 2025 een separate aanvraag voor een Natura 2000activiteit ingediend bij de provincie Fryslân. In de omgevingsvergunning is de voorwaarde opgenomen dat pas uitvoering kan worden gegeven aan dit plan op het moment dat de natuurvergunning door de provincie Fryslân is verleend. Op deze manier kan de gemeente voorliggende vergunningaanvraag onder voorwaarde afronden.

Financiële toelichting Met de aanvrager van de omgevingsvergunning is een planschadeverhaalovereenkomst gesloten. Op grond hiervan moet de aanvrager de mogelijke planschade die voor tegemoetkoming door de gemeente in aanmerking komt en die het effect is van de te verlenen omgevingsvergunning aan de gemeente vergoeden. 1 Artikel 2.27 lid 1 Wabo in samenhang met art. 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht. 2 Artikel 2.12 lid 1, onderdeel a, onder 3° Wabo.