Oosterhout-Zuid 2017, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)_ontwerp_2_Toelichting.pdf

60/67

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische uitvoerbaarheid

Het juridische plan

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de herontwikkeling van het terrein van de GalvanitasFabriek. Bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Voor onderhavig bestemmingsplan is de versie uit 2020 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, maar treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een juridische regeling met enige flexibiliteit, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Hierdoor is het omgevingsrecht drastisch gewijzigd. Veel toestemmingen en vergunningen die voorheen apart geregeld waren, zijn nu opgenomen in de Wabo. In de regels is de terminologie aangepast aan de Wabo. De ontheffing heet nu 'omgevingsvergunning voor het afwijken'. De bouwvergunning heet 'omgevingsvergunning voor het bouwen'. De sloop- en aanlegvergunning zijn gewijzigd in 'omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk' respectievelijk 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'. De terminologie van voorliggend bestemmingsplan is hierop afgestemd.

6.2

Bestemmingen

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven. 6.2.1 Opzet regels De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt: Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels); De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels); Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);

61/67

Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels). Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd. Niet alle bestemmingen bevatten alle leden: Bestemmingsomschrijving; Bouwregels; Nadere eisen; Afwijken van de bouwregels; Specifieke gebruiksregels; Afwijken van de gebruiksregels; Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; Wijzigingsbevoegdheid. De specifieke nadere eisenregelingen, afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk een omgevingsvergunningstelsel voor werken en werkzaamheden zijn zoveel mogelijk per bestemming opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan. 6.2.2 Flexibiliteitsregels Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid. Voor het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn.

Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure. 6.2.3 Toelichting bestemmingen Gemengd - 1 Het terrein van de GalvanitasFabriek is bestemd als 'Gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies mogelijk, omdat de ontwikkeling van het Galvanitasterrein voorziet in een ontwikkeling binnen een specifiek concept. Binnen de bestemming zijn culturele instellingen en expositieruimtes toegestaan om ruimte te bieden aan het culturele programma dat binnen loodsen kan ontwikkelingen. Functies zoals bedrijfsactiviteiten uit de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging, horeca, dienstverlening en ondergeschikte detailhandel worden op de begane grond toegestaan. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale bouwhoogte is met een aanduiding op de verbeelding opgenomen per gebouw. Wonen is ook onderdeel van de bestemming 'Gemengd - 1'. Daar is voor gekozen omdat op de begane grondlaag van de nieuwe woongebouwen ook functies uit het leisureprogramma kunnen komen. Door deze menging tussen leisuren en wonen is een reguliere woonbestemming niet geschikt. Wel is op de verbeelding met functie aanduidingen aangegeven welke locaties voor wonen gebruikt mogen worden, met de daarbij behorende maatvoering. Woningen zijn uitsluitend toegestaan op de verdiepingen, de overige functies uitsluitend op de

62/67

begane grond (met uitzondering van het voormalige kantoorgebouw aan de noordoostzijde). Een entresol wordt niet aangemerkt als een bouwlaag, omdat het geen doorlopend gedeelte is van een gebouw (zoals benoemd in de begripsbepaling voor 'bouwlaag'). Het is dan ook mogelijk voor de functies op de begane grond een entresol toe te passen. Voor het realiseren van waterberging en voor het toepassen van dove gevels zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Waarde - Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Wanneer de grond wordt geroerd tot meer dan 0,50 cm onder maaiveld en dit over een oppervlakte is van meer dan 100 m², is een vergunning noodzakelijk. Deze vergunning kan worden verleend indien uit een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport blijkt dat het archeologisch bodemarchief niet wordt verstoord. Al dan niet na het treffen van maatregelen.

63/67

Hoofdstuk 7

Handhaafbaarheid

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd. Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats gevonden. Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures. Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet.

Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout. IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid De totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Voor zowel bouwen als gebruik is het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan de peildatum. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

64/67

65/67

Hoofdstuk 8 8.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan bevat directe nieuwe bouwmogelijkheden. Het opstellen van een exploitatieplan ten behoeve van het nu voorliggende bestemmingsplan is niet noodzakelijk, gezien de te sluiten anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

8.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omgevingsdialoog Bij de voorbereiding van het project heef een omgevingsdialoog plaatsgevonden. De initiatiefnemer heeft bewoners en bedrijven in de omgeving geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. De omgevingsdialoog is begin 2020 gestart en heeft bijna een jaar in beslag genomen, met onder andere twee bijeenkomsten. Naar aanleiding van de omgevingsdialoog heeft nader onderzoek plaatsgevonden en waar mogelijk is de inbreng verwerkt in het plan. Het verslag van de omgevingsdialoog is opgenomen in bijlage 20. Vooroverleg In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het concept-ontwerp van het bestemmingsplan toegezonden aan de overleginstanties. De reacties worden samengevat en van beantwoording voorzien. De provincie Noord-Brabant heeft aangegeven geen aanleiding te zien voor het geven van een overlegreactie. Voor de onderwerpen bodem en grondwater vind afstemming plaats met de omgevingsdiensten die de provinciale taken op dit gebied uitvoeren. De reactie van de omgevingsdienst over grondwater is verwerkt in de waterparagraaf in bijlage 2. De reactie over bodem is opgenomen in paragraaf 5.5. Met Rijkswaterstaat is overleg gevoerd over de relatie tussen het project en het Wilhelminakanaal, dit is namelijk een rijksvaarweg. De uitkomsten daarvan zijn benoemd in de waterparagraaf.

Zienswijzen Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B &W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Beroep Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze

66/67

beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

67/67