Oosterhout-Zuid 2017, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)_ontwerp_2_Toelichting.pdf

bestemmingsplan

Oosterhout-Zuid 2017, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas) Oosterhout

DATUM IMRO IDN

20-05-2022 NL.IMRO.0826.BSPhz06zuid-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

J.A van Broekhoven

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

20201748

AUTEUR STATUS

ontwerp

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Plangebied: ligging en begrenzing

6

1.3

Vigerend bestemmingsplan

7

1.4

Leeswijzer

7

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

8

2.1

Historische beschrijving

8

2.2

Structuur plangebied

10

Beleid

11

3.1

Bovengemeentelijk beleid

11

3.2

Provinciaal beleid

18

3.3

Gemeentelijk beleid

21

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

30

4.1

Algemeen

30

4.2

Stedenbouwkundige inpassing

30

4.3

Leisureconcept Galvanitasfabriek

32

4.4

Verkeer en parkeren

32

4.5

Groen en landschap

33

Hoofdstuk 5

Randvoorwaarden

34

5.1

Inleiding

34

5.2

Milieueffect-beoordeling

34

5.3

Verkeer en parkeren

35

5.4

Archeologie en cultuurhistorie

40

5.5

Bodem

41

5.6

Ecologie

42

5.7

Water

47

5.8

Wegverkeerslawaai

47

5.9

Inrichtingslawaai

49

5.10

Bedrijven en milieuhinder

50

5.11

Cumulatieve geluidbelasting

52

Hoofdstuk 3

3/67

5.12

Luchtkwaliteit

52

5.13

Kabels en leidingen

55

5.14

Externe veiligheid

55

5.15

Niet gesprongen explosieven

59

5.16

Windhinder

59

Juridische uitvoerbaarheid

61

6.1

Het juridische plan

61

6.2

Bestemmingen

61

Hoofdstuk 7

Handhaafbaarheid

64

Hoofdstuk 8

Uitvoerbaarheid

66

8.1

Economische uitvoerbaarheid

66

8.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

66

Hoofdstuk 6

4/67

Toelichting

5/67

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het Galvanitasterrein is de locatie van de voormalige meubelfabriek aan het Wilhelminakanaal Zuid. De locatie is aangekocht door BPD en Schonck, Schul & Compagnie, zij willen als ontwikkelcombinatie (GalvanitasFabriek VOF) het gebied ontwikkelen tot een nieuwe dynamische hotspot voor de stad en omgeving, met een combinatie van wonen en werken, leisure en cultuur, met respect voor de authenticiteit en oorspronkelijkheid van het industriële erfgoed. Voor de ontwikkeling is een structuurontwerp opgesteld. Na het voeren van een omgevingsdialoog is het structuurontwerp voorgelegd aan de gemeente Oosterhout. In de vergadering van 30 maart 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met het structuurontwerp als basis voor de verdere ontwikkeling. De ontwikkeling van het gebied past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Oosterhout Zuid 2017. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zullen de bestemmingen ter plaatse moeten worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Plangebied: ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen ten zuiden van het Wilhelminakanaal, op het bedrijventerrein tussen het Wilhelminakanaal en de Europalaan. Het plangebied wordt begrensd door de Burgemeester Holtroplaan, Wilhelminakanaal Zuid, de Eikdijk en de kantoren van het Europark. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Begrenzing plangebied in rood (Bron: Kadaster)

6/67

1.3

Vigerend bestemmingsplan

De huidige planologische regeling voor het plangebied is opgenomen in bestemmingsplan 'Oosterhout Zuid 2017', vastgesteld op 16 mei 2017. Voor het plangebied gelden de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Kantoor' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal de bestemming ter plaatse moeten worden herzien.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron:www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en zijn omgeving nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. Omdat er sprake is van nieuwe ontwikkelingen, worden in hoofdstuk 4 de planuitgangspunten hiervan beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 6 over de handhaafbaarheid. In hoofdstuk 7 wordt tenslotte de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

7/67

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving plangebied

Historische beschrijving

De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Oosterhout bestond tot circa 1850 uit drie bewoningskernen: een kern rond de Markt, een rond de Heuvel en een kern rond de haven. De kernen rond de Markt en de Heuvel werden met elkaar verbonden door de Kerkstraat. De Markt deed vanaf de dertiende eeuw in ieder geval dienst als ruimte voor jaar- en weekmarkten. De Heuvel heeft vermoedelijk een agrarische oorsprong. Inmiddels is het een beklinkerd plein tussen stadswoningen. De kern rond de haven is halverwege de negentiende eeuw verdwenen.

Figuur 2.1 Oosterhout rond 1900 (Bron: Gemeente Oosterhout) Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte industrialisatie mogelijk. In de 20e eeuw werden in Oosterhout het Wilhelminakanaal en het Markkanaal gegraven. Het besluit voor het graven van het Wilhelminakanaal werd in 1905 genomen. Dit kanaal moest een nieuwe verbinding tussen de Zuid-Willemsvaart en de Amer realiseren en het gedeelte in de gemeente Oosterhout was gereed in 1915. Tussen 1912 en 1915 werd het Markkanaal als verbinding tussen de Mark en het Wilhelminakanaal aangelegd. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten

8/67

westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd. In de structuur van het plangebied en zijn directe omgeving speelt de Eikdijk een belangrijke rol. De Eikdijk is een restant van een historische noord-zuidverbinding. in figuur 2.2 is te zien welke positie de Eikdijk inneemt in de structuur en hoe het gebied zich daar omheen ontwikkeld heeft.

Figuur 2.2 Historische kaartbeelden (Bron: Landschapsplan Galvanitasterrein, S. Slabbers) Ontwikkeling plangebied De eerste bebouwing langs het Wilhelminakanaal ontstond in de jaren 50, waarbij Galvanitas zich ter plaatse vestigde, als fabrikant van school- en stadionstoelen. Op de locatie werden destijds verschillende fabriekshallen gebouwd, met de kenmerkende betonnen schaaldaken (figuur 2.3). Enkele jaren geleden is het bedrijf failliet gegaan en sindsdien staan de gebouwen leeg.

9/67

Figuur 2.3 Luchtfoto Galvanitasfabriek (Schonk, Schul & Compagnie)

2.2

Structuur plangebied

De locatie van het plangebied ligt in de wijk Oosterheide. Deze wijk is gelegen ten zuiden van het kanaal. De bebouwing in de wijk Oosterheide heeft overwegend een woonfunctie. Het deelgebied dat ligt tussen het kanaal en de Europaweg wordt gekenmerkt door bedrijven en commerciële functies. Belangrijke structuurdragers van het gebied zijn het Wilhelminakanaal met de kenmerkende bomenrijen (noordzijde) en de Europaweg (zuidzijde). De GalvanitasFabriek ligt aan de oostzijde van de Burgemeester Holtroplaan, met tussen de fabriek en de Burgemeester Holtroplaan een groen- en bosstrook. Deze is onderdeel van de hoofdgroenstructuur van Oosterhout. Ten oosten van het plangebied ligt de Eikdijk met zijn kenmerkende bomenrijen aan weerszijden. Direct ten zuiden van de locatie staat een rij kantoorgebouwen, waaronder het politiebureau. Ten oosten van het Galvanitasterrein is het bedrijf Smurfit Kappa Vandra gevestigd. Nog verder naar het oosten zijn wat kleinere bedrijven te vinden en ook de meubelboulevard. De bebouwing in het plangebied betreft nog de historische fabriekshallen. Op dit moment staan de hallen na het vertrek van de bedrijvigheid uit het gebied grotendeels leeg. In afwachting van de totale ontwikkeling van de locatie zijn er nu al activiteiten op het gebied van placemaking.

Er zullen evenementen plaatsvinden op het gebied van cultuur en vrije tijd die voor het publiek toegankelijk zijn.

10/67

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Bovengemeentelijk beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

11/67

De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Oosterhout past binnen het rijksbeleid. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro komen de volgende dertien nationale belangen terug: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);

12/67

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro. Toetsing Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Evenals het SVIR wordt deze gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn. Uitzondering daarop zijn de regels voor Rijksvaarwegen. In de Legger Rijkswaterstaatswerken is het Wilhelminakanaal aangewezen als Rijksvaarweg. Over de relatie tussen het project en de borging van de belangen van de Rijksvaarweg heeft afstemming plaatsgevonden met Rijkswaterstaat. Het doortrekken van het fietspad langs het Wilhelminakanaal Zuid gebeurt binnen de vrijwaringszone van de vaarweg. Daar is een watervergunning voor nodig. Deze vergunning kan worden aangevraagd met het definitieve ontwerp (DO) van het bouw- en inrichtingsplan. Daarnaast zal tussen de initiatiefnemer en Rijkswaterstaat een overeenkomst worden gesloten, omdat ter hoogte van de brug over het kanaal het fietspad op grond van het rijk komt te liggen.

Het belang van het rijkswater komt niet in het gedrang. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)/Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de toelichting worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 210 woningen in vijf nieuwe appartementengebouwen. In tabel 3.1 is het woningbouwprogramma indicatief in beeld gebracht waarbij gerefereerd wordt aan de huidige gebouwen. Het in paragraaf 1.3 beschreven geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In dit geval heeft het gebied een bedrijfsbestemming. Het toevoegen van meer dan 11 woningen of meer dan 500 m2 bebouwing wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven.

Beschrijving woningbehoefte De relevante regio voor om de woningbehoefte te bepalen is 'Breda e.o' binnen West-Brabant (figuur 3.2).

13/67

Figuur 3.2 Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen) Kwantitatieve woningbehoefte De kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Oosterhout blijkt uit provinciale prognoses, regionale afspraken en diverse onderzoeken. Regionale afspraken (Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o 2019) De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

14/67

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen. De gemeente heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd: De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning; Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen; Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's; In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties.

In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt. Regionaal is afgesproken dat binnenstedelijke woningbouwprojecten niet afgestemd hoeven worden. De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) De provincie verwacht in haar Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (Actualisering 2020) dat het aantal woningen in Oosterhout van 25.160 in 2020 zal toenemen naar 27.090 in 2030, een toename met bijna 1.600 woningen. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.3 Woningbehoefteprognose Oosterhout (Bron: Provincie Noord-Brabant) Meerjarenprogramma woningbouw De gemeente Oosterhout stelt ieder jaar een meerjaren woningbouwprogramma op. Uit het programma van juli 2019 blijkt dat er tot 2028 circa 2.220 woningen vanuit de verschillende ontwikkelingen bijgebouwd worden. Dit is meer dan de behoefte zoals beoordeeld in 2017. Echter, zoals ook blijkt uit de regionale afspraken is het

15/67

gezien de grote en steeds maar toenemende behoefte sinds 2017 niet nodig om te sturen op aantallen. De beoogde ontwikkeling is onderdeel van het meerjaren woningbouwprogramma. Strategische woningbouw Programmabegroting 2021 Het college zet in op een intensivering van de woningbouwproductie in onze gemeente opschroeven van 240 naar driehonderd woningen per jaar. Op die manier kan een versnelling worden aangebracht in de uitvoering van de “harde” plannen voor 2.300 woningen die in Oosterhout in de pijplijn zitten. Die versnelling is gewenst, omdat Oosterhout op die manier niet alleen aan de eigen vraag kan voldoen, maar ook een bijdrage kan leveren aan het oplossen van de woningnood die op regionaal niveau speelt. NVM marktcijfers 2e kwartaal 2021 Uit de in figuur 3.3 weergegeven actuele marktcijfers van NVM (2e kwartaal 2021) blijkt ook dat er sprake is van krapte op de woningmarkt. Dat geldt zeker voor appartementen. Het aantal transacties is gedaald, terwijl de gemiddelde transactieprijs verder is opgelopen van 247 naar 292 duizend euro. De prijzen van appartementen zijn met 6,3% het sterkst gestegen. De gemiddelde verkooptijd van een appartement is met 19 dagen extreem kort.

Figuur 3.4 NVM kwartaalcijfers regio Breda e.o. voortschrijdend half jaar (Bron: NVM)

16/67

Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve woningbehoefte is beschreven in de gemeentelijke woonvisie, de binnenstadvisie en de visie op het Galvanitasterrein. Het gaat daarbij zowel om een behoefte aan appartementen als een behoefte om bestaande leegstaande binnenstedelijke terreinen te transformeren ten behoeve van woningbouw. Woonvisie 2016-2021 Op 24 mei 2016 is de Woonvisie 2016-2021 vastgesteld. Hierin wordt beschreven hoe het gemeentelijke woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Het doel van de Woonvisie is dat vraag en aanbod van woningen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. Dit proces is continu in beweging. Uitgangspunt bij het toevoegen van nieuwbouw is dat alleen die toevoegingen worden gedaan waar vanuit de markt concrete behoefte aan bestaat. Flexibiliteit in woningbouwprojecten is noodzakelijk om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen. Bouwen voor leegstand is hierbij niet wenselijk. Flexibiliteit kent een tweetal aspecten, namelijk kwantitatief (schakelen tussen en binnen projecten) en kwalitatief (schakelen tussen huur/koop, prijsklassen en woningtypen). Betaalbaarheid is een belangrijk thema in de woonvisie. In de visie is o.a. geconstateerd dat er te weinig middeldure huurwoningen zijn. Het onderzoeksbureau Fakton heeft in opdracht van de gemeente Oosterhout onderzoek gedaan naar de effectieve woningvraag in Oosterhout voor de komende jaren.

De uitkomsten van dit onderzoek vormen de basis voor de gemeentelijke woningbouwambities en het maken van keuzen welke locaties wel of niet in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Het onderzoek geeft niet alleen inzicht in de aantallen te bouwen woningen, maar geeft ook inzicht in de kwaliteitsvraag van de woningen. Uit het onderzoek is gebleken dat de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen jaarlijks gemiddeld rond de 200 woningen ligt. Hierbij moet ingezet worden op een hoger aandeel meergezinswoningen en meer aanbod in de luxe en levendige stedelijke woonmilieus en in het dorps woonmilieu. Figuur 3.5 toont de onderverdeling in productsegmenten.

17/67

Figuur 3.5 Jaarlijkse vraag in productsegmenten Het initiatief betreft het bouwen van woningen in Oosterhout. Met dit bouwplan wordt aangesloten bij de vraag vanuit de markt. Zowel in kwalitatieve, als kwantitatieve zin draagt de ontwikkeling bij aan het woningaanbod. Er is sprake van een gevarieerd aanbod aan appartementen in de koop en huursector, duur en middelduur.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en

18/67

transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij, door het transformeren van een oude bedrijfslocatie in bestaand stedelijk gebied en het toevoegen van een significant aantal woningen. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2023 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. Na vaststelling van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn diverse wijzigingen en een actualisatie (2022) vastgesteld. In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen.

Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Naast de instructieregels bevat de verordening rechtstreeks werkende regels, deze moeten naast het bestemmingsplan worden toegepast bij ontwikkelingen. Voor het plan zijn de rechtstreeks werkende regels voor het grondwaterbeschermingsgebied relevant. Deze zijn beschreven in de waterparagraaf (bijlage 2) Het volgende artikel uit de instructieregels is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b.

bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

19/67

Toetsing Stedelijk gebied Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.6). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3. De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Daarnaast wordt er voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Daarnaast worden delen van bestaande (leegstaande) gebouwen gesloopt ten behoeve van nieuwbouw voor een duurzame toekomstige functie, het wonen. De overige bestaande fabrieksgebouwen worden geschikt gemaakt voor leisurefuncties en parkeren.

Hiermee is er sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Figuur 3.6 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met aanduiding plangebied (Bron: Provincie Noord-Brabant)

20/67

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Oosterhout In de Omgevingsvisie van de gemeente Oosterhout is de ambitie van de gemeente verwoord voor de leefomgeving. De omgevingsvisie is vastgesteld op 23 november 2021. In deze visie staan de volgende strategische hoofdopgaven centraal: Arbeidsproductiviteit en arbeidsparticipatie; Versterken woon-, leef- en werkmilieus; Ruimte voor ondernemerschap; Het binden van jongeren en jongvolwassenen aan de gemeente; werken aan de klimaatadaptatie en energietransitie.

Toetsing Het plangebied is onderdeel van deelgebied Oosterheide en is aangemerkt als “(Her)ontwikkelingslocatie naar gemengd gebied”. De economische zone langs het Wilhelminakanaal verkleurt voor een deel van bedrijventerrein, naar een gebied met een diversiteit aan kleinschalige bedrijvigheid gericht op leisure, cultuur, creativiteit, ambacht, ondersteunende horeca in combinatie met wonen (het Galvanitas terrein), maar ook naar woonfuncties (de

21/67

Thebe/Intergas locatie). Door deze herontwikkeling kan de wijk een flinke impuls krijgen. Kansrijk in deze zone zijn woon- en (lichte)werkfuncties en functies voor de (bewoners van de) wijk (of een combinatie).

3.3.2 Woonvisie 2016-2021 De Woonvisie 2016 – 2021 is op 24 mei 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen het wonen en aangrenzende beleidsvelden hebben zich sinds 2011 vele veranderingen voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen. De richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout: 1. Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst. 2. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd.

Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen. 3. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk. 4. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente. 5. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema’s is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben.

Toetsing Met voorliggend plan wordt de realisatie van maximaal 210 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Door de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied wordt invulling gegeven aan de wensen en vraag vanuit de Woonvisie. De ligging nabij de binnenstad biedt een uitgelezen kans voor de realisatie van woningen waar binnen de gemeente behoefte aan is, zoals in paragraaf 3.1.3 is gesteld.

22/67

3.3.3 Mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit' Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030. Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda. Toetsing Voor wat betreft het plangebied en de directe omgeving wordt conform de kaart in figuur 3.8 aangegeven dat voornamelijk aandacht dient te worden besteed in bereikbaarheid en veiligheid. Rondom het plangebied liggen de prioritaire opgaves vooral op dat gebied. Met name bij de Burgemeester Holtroplaan en het Wilhelminakanaal Zuid

23/67

Figuur 3.8 Locatiegerichte opgaven (Bron: Gemeente Oosterhout)

3.3.4 Nota Parkeernormen 2019 Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen 2019’. Deze nota is door de gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgesteld. De nota benoemt gewenste, heldere uitgangspunten en spelregels over hoe de gemeente Oosterhout wenst om te gaan met het definiëren van de parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen van nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten. Zodat enerzijds een vertaling daarvan naar de ‘parkeereis’ kan plaatsvinden, die de verplichting weergeeft van de initiatiefnemers van deze projecten. En het anderzijds een goede en actuele indicatie aangeeft bij het opstellen van bestemmingsplannen, ontwikkelingsplannen etc. van de in te passen parkeeropgave. De parkeernormen zijn enerzijds gerelateerd aan de locatie (het gebied) waar een functie is gelegen en anderzijds gerelateerd aan de soort functie en de kernmerken daarvan (bijvoorbeeld wonen, een kantoor, winkel e.d.). Binnen de gemeente Oosterhout zijn twee gebieden genoemd: Zone A: Het gebied binnen het centrumtangent (centrumgebied) Zone B: Het gebied buiten het centrumtangent. Uitgangspunt voor de gemeente is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein of binnen de grenzen van het plangebied opgevangen wordt.

24/67

Toetsing De parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied opgevangen. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is in eerste instantie aangesloten bij de normen zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen 2019. Vervolgens is de maatwerkoptie uit de nota toegepast. Daarbij is rekening gehouden met de doelgroep van een en tweepersoonshuishoudens. Ook past de initiatiefnemer deelmobiliteit toe. Dit houdt in dat deelauto's beschikbaar worden gesteld aan de toekomstige bewoners. De parkeerbehoefte wordt daardoor kleiner. In paragraaf 5.3. is dit nader toegelicht. 3.3.5 Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie 2008-2018 In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, die op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling'). De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid.

In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming. Toetsing In paragraaf 5.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan. Conclusie Met inachtneming van wat beschreven is in paragraaf 5.4, wordt voldaan aan de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie. 3.3.6 Erfgoedkaart Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Dit is opgenomen in het gemeentelijk archeologiebeleid (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart).

25/67

Figuur 3.8, uitsnede archeologische beleidskaart (Gemeente Oosterhout), met ligging plangebied. Toetsing Op de archeologische beleidskaar is het plangebied aangeduid als archeologische verwachtingszone 'middelhoog'. In paragraaf 5.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan. Daar is ook het uitgevoerde onderzoek beschreven. 3.3.7 Groen In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m2 openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is. Omdat Oosterhout een groene gemeente wil blijven, streeft de gemeente Oosterhout naar een gemiddelde norm van 115 m² openbaar groen per woning in de woonbuurten en kernen. In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling. Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte. Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie.

Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan. Met betrekking tot het particuliere groen heeft de gemeente beperkte beschermings- en sturingsmogelijkheden. In bestemmingsplannen is bepaald welke activiteiten in tuinen zijn toegestaan

26/67

(ontwikkeling). De wat grotere bomen (dikker dan Ø 0,20m ) worden beschermd op basis van de velvergunningsprocedure in de (Algemene Plaatselijke Verordening) APV. Dit geldt voor bomen op grond die in eigendom is van de gemeente en voor bomen die zijn opgenomen op de lijst van monumentale bomen. De monumentale bomen vormen een bijzondere categorie; deze genieten een zwaardere bescherming in zowel de bestemmingsplannen als in de APV. In het openbaar gebied heeft de gemeente maximale mogelijkheden tot instandhouding en ontwikkeling. Ook in de openbare ruimte gelden de ontwikkelings- en beschermingsinstrumenten als bestemmingsplannen, de APV en de monumentale bomenlijst. Daarnaast worden door de gemeente bewuste keuzes gemaakt op basis van beleidsuitgangspunten ten aanzien instandhouding en ontwikkeling van de overige voorzieningen. In de openbare ruimte heeft de gemeente, gegeven de bescherming die het privé-groen geniet, voldoende mogelijkheden tot instandhouding en uitbouw van het groene karakter van Oosterhout. Toetsing In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de toekomstige situatie in het plangebied als het gaat om groen. Uitgangspunt is een vergroening tussen de nieuwe appartementengebouwen met behoud van de bestaande monumentale bomen.

Conclusie door het verwijderen van verharding, het toevoegen van groen en het toepassen van groene daken draagt de ontwikkeling bij aan de doelstelling van het vergroenen van de leefomgeving. 3.3.8 Milieu en duurzaamheid De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden gezocht. Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt gevormd door het wettelijk instrumentarium.

Naast het feit dat de gemeente een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft bij ruimtelijke ontwikkelingen, willen de gemeente vooral ook meer ruimte geven aan de eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen. Bij iedere ontwikkeling is het noodzakelijk om het juiste gereedschap te gebruiken om het betreffende idee te realiseren. Het bestemmingsplan (en zeker ook het toekomstig omgevingsplan, dat op grond van een nieuwe Omgevingswet in de plaats komt voor het bestemmingsplan) kan daarvoor dienst doen. Dit omdat in een bestemmingsplan een concreet toetsingskader kan worden opgenomen voor toekomstige grote, maar ook kleine ontwikkelingen.

27/67

Het bestemmingsplan mag duurzaamheid regelen als dit een direct verband houdt met de bestemming die aan het bestemmingsplangebied wordt toegekend. De regels van het plan moeten rechtstreeks betrekking hebben op het ruimtebeslag van deze gronden zelf of effect hebben op het ruimtegebruik van nabijgelegen gronden. Net als bij andere onderwerpen in de ruimtelijke ordening kunnen deze regels uitgaan van de volgende vier thema's: 1. Toestaan van gebruik en bouwwerken; 2. Voorwaarden stellen door middel van voorwaardelijke bepalingen; 3. Uitsluiten van ongewenste ontwikkelingen; 4. Belonen van wenselijke initiatieven door middel van extra (planologische) ruimte. Het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium kan, en soms moet het zelfs, de deur openen voor duurzame ontwikkelingen. Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde beleidsnota ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030" en de daaruit afgeleide en vastgestelde "Routekaart energietransitie 2019-2022". Toetsing In het project wordt sterk ingezet op duurzaamheid en milieu. Om te beginnen komt de bestaande bedrijfsbestemming te vervallen en komen daar minder milieubelastende functies voor in de plaats. Verder wordt in het plangebied veel groen toegevoegd.

Dat gebeurt door een deel van de bestaande terreinverharding te verwijderen en door te werken met groene daken. Het doel daarvan is het vergroten van het waterbergend vermogen, tegengaan van opwarming en tegelijk ook het stimuleren van biodiversiteit. Tenslotte wordt een deelauto concept ingezet, om op die manier ook de mobiliteit te verduurzamen.

3.3.9 Water In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht. De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan vastgesteld, Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijke uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk. Op 23 november 2021 is dit water- en rioleringsplan verlengd. Tevens is op 23 november 2021 de Afvalwaterverordening vastgesteld Het voorgaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het

28/67

klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen. In het water- en rioleringsplan van de gemeente Oosterhout 2017-2021 is daarom als uitgangspunt onder andere opgenomen dat bij een bui 100 (circa 70 mm in één uur) er geen inundatie vanuit bovengrondse berging- en/of infiltratievoorziening (bijvoorbeeld een wadi) mag plaatsvinden.

29/67

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Algemeen

In het kader van de ontwikkeling van het Galvanitasterrein is een structuurontwerp GalvanitasFabriek opgesteld. Dit structuurontwerp geeft het stedenbouwkundige beeld en de visie op het plangebied weer. De locatie moet een bruisende hotspot worden van wonen, werken, vrijetijdsactiviteiten, horeca en cultuur. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 210 appartementen in zes appartementenblokken en de ontwikkeling van circa 5.300 m2 leisure programma. In dit hoofdstuk wordt de visie op het stedenbouwkundige plan en de ontwikkelvisie van het programma weergegeven.

4.2

Stedenbouwkundige inpassing

Het belangrijkste uitgangspunt bij het opstellen van de visie op het gebied was het behoud van de authenticiteit, het karakter en de geschiedenis van het complex. De inzet van het plan is het behoud van de oorspronkelijke ruimtes, details en materialen. De hallen zullen worden gehandhaafd en naast parkeren ruimte bieden voor het leisure-programma. Het wonen zal grotendeels gebeuren op de loodsen.

Figuur 4.1 Impressie wonen op de loodsen. (Grosfeld Bekkers Van der Velde architecten) Wonen Voor het wonen worden appartementengebouwen geprojecteerd op de hoeken van de halcomplexen, in het bestaande kantoorgebouw aan de noordoostzijde en in een nieuw gebouw aan de noordwestzijde. In het plan worden maximaal 210 appartementen gerealiseerd verdeeld over 6 blokken. De appartementen hebben een

30/67

afmeting variërend van 50 m2 tot circa 140 m2. Circa 150 van deze woningen worden middel dure huurwoning worden en 20 woningen worden sociale huurwoningen. Daarnaast worden er circa 40 koopappartementen gebouwd. De maximale bouwhoogte van de appartementencomplexen wordt 43 meter hoog. Waarbij wordt aangesloten op de bouwhoogte aan de noordzijde van het Wilhelminakanaal, nabij de Slotlaan. Leisure Het leisureprogramma zal worden gerealiseerd in de bestaande fabriekshallen. Deze hallen zullen worden opgeknapt. Daarnaast worden deze hallen benut voor de entrees van de bovenliggende appartementen en wordt hier voorzien in bergingen voor de woningen en inpandig parkeren. Openbare ruimte De openbare ruimte in het plangebied is belangrijk, deze ruimte bepaalt voor een groot deel de sfeer en het karakter van het gebied. De noord-zuidverbinding tussen de hallen wordt daarom ingericht als een aangenaam verblijfsgebied, met een doorzicht naar het water van het Wilhelminakanaal aan de noordzijde. Aan de noordzijde van het gebied is ruimte voor de realisatie van een parkachtige groene omgeving. De ruimte ten zuiden en westen van de hallen zal met name worden benut voor parkeren, in totaal worden hier circa 370 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarvoor moet de bestaande groenstrook aan de westzijde van het terrein omgevormd worden naar parkeren.

Ter compensatie van de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen én vanwege het nastreven van een zo groen mogelijk leefklimaat worden deze parkeerplaatsen zo veel mogelijk met gebiedseigen groen en bomen ingericht. Het terrein tussen het plangebied en de Burgemeester Holtroplaan kan in de toekomst ruimte bieden als groen uitloopgebied voor bewoners. Op deze plek is ook een nieuw voet-fietspad voorzien dat de verbinding legt tussen de kruising Europaweg / Burgemeester Holtroplaan, het Galvanitasterrein en het Wilhelminakanaal.

31/67

Figuur 4.2 Inrichting Galvanitasterrein (Grosfeld Bekkers Van der Velde architecten)

4.3

Leisureconcept Galvanitasfabriek

Voor de hallen wordt gezocht naar een passende invulling. Hierbij is heel sterk gekeken naar het karakter en de historie van de locatie. Daarom is voor de invulling van het openbare programma in de hallen specifiek gekeken naar het concept dat hier kan landen en een invulling kan geven aan de hallen. De locatie leent zich bij uitstek voor het ontwerpen, het maken, het leren en het verkopen van producten, gecombineerd met een plek om elkaar te zien, te inspireren, te genieten en te kijken. Alles bij elkaar moet het Galvanitasterrein een locatie worden waar wonen, werken en vrije tijd bij elkaar kunnen komen. De hallen worden een makersomgeving in de brede zin. Er kan worden ontworpen, gecreëerd, samengesteld, gerestaureerd, geproduceerd, verkocht en genoten. En dat kan in vele verschillende aspecten, van meubels tot kleding, van antiek tot 3D, van culturele podiumkunsten tot muziek. Dit programma wordt daarnaast aangevuld met ondersteunende horeca en wijkondersteunende diensten. In afwachting van de totale ontwikkeling van de locatie zijn er nu al activiteiten op het gebied van placemaking. Er zullen evenementen plaatsvinden op het gebied van cultuur en vrije tijd die voor het publiek toegankelijk zijn. Zo kan de locatie vooruitlopend op de toekomstige situatie al een positieve bijdrage leveren aan zowel de directe omgeving als heel Oosterhout en de regio.

4.4

Verkeer en parkeren

Het Galvanitasterrein is goed bereikbaar met de auto (afslag Oosterhout Zuid) en met de busroutes aan de Burgemeester Holtroplaan. Via een aan te leggen sociaal veilig voetpad wordt er een verbinding gecreëerd tussen het terrein en de buslijnen. Deze route is tegelijk een directe en veilige verbinding voor langzaam verkeer vanaf de Europaweg. Het tweezijdig fietspad dat nu stopt bij de warandepoort wordt doorgetrokken langs het Wilhelminakanaal. Er zal door de gemeente een integraal onderzoek gedaan naar het verkeer in de omgeving van het plangebied. Het is voorstelbaar dat daaruit volgt dat het tweezijdige fietspad aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal Zuid verder in oostelijke richting wordt doorgetrokken. De verwachting is dat dit onderzoek en de besluitvorming hierover in de gemeenteraad afgerond zullen zijn vóór dat de aanleg van dit tweezijdige fietspad zal starten. Het parkeren wordt opgelost op de huidige verharding aan de zuidzijde en westzijde van het complex. Hoe de berekening van de parkeerbehoefte tot stand is gekomen en hoe er in wordt voorzien is beschreven in paragraaf 5.3. Door het parkeren aan de randen te situeren ontstaat er in het midden van het plan een autovrije promenade, het hart van het plan. Om de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling te kunnen beoordelen is een mobiliteitstoets opgesteld.

Deze mobiliteitstoets is opgenomen in de bijlagen bij de toelichting. Hieruit blijkt dat het verkeer van en naar de locatie op een goede en veilige manier in te passen is in de omgeving. In paragraaf 5.3 is dit nader toegelicht.

32/67

4.5

Groen en landschap

Voor de inrichting van het gebied is een landschapsplan opgesteld. Het landschapsplan is een integraal conceptueel ontwerp van de openbare ruimte rondom de gebouwen. Om de verblijfskwaliteit te vergroten wordt een nieuwe groenstructuur aangebracht, die aansluit op de bestaande groenstructuur rondom het plangebied. Het doel van het landschapsplan is de kwaliteit van het bestaande groen te versterken en daar nieuwe elementen aan toe te voegen. Daarbij wordt niet alleen ingezet op het beeld, maar ook op de kwaliteit die het groen heeft voor dieren en planten. Ook wordt de benodigde regenwaterberging geïntegreerd in het ontwerp van de groene buitenruimte. In figuur 4.3 is hiervan een impressie gegeven. Het landschapsplan is opgenomen als bijlage 7 bij de toelichting.

Figuur 4.3 Impressie promenade (Grosfeld Bekkers Van der Velde)

33/67

Hoofdstuk 5 5.1

Randvoorwaarden

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

5.2

Milieueffect-beoordeling

5.2.1 Normstelling en beleid In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. 5.2.2 Toetsing en conclusie Voor het project is een aanmeldnotitie opgesteld. De conclusie van deze notitie is dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status.

Verder leiden de aard en omvang van het project niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure is niet noodzakelijk.

34/67

5.3

Verkeer en parkeren

5.3.1 Normstelling en beleid De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt in de basis bepaald op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (2018). Daarbij mag rekening gehouden worden met de verkeersbewegingen die door de vorige of vorige functies komen te vervallen. 5.3.2 Toetsing Om de verkeerseffecten van het project te onderzoeken is een mobiliteitstoets uitgevoerd (Verkeersonderzoek GalvanitasFabriek Oosterhout, Goudappel, augustus 2020), zie bijlage 5. Dit onderzoek is onderdeel geweest van de omgevingsdialoog. Naar aanleiding van de vragen en reacties in de omgevingsdialoog is in opdracht van de ontwikkelaar door Goudappel een aanvullende notitie opgesteld (notitie beantwoording inspraak- en dialoogreacties, Goudappel, januari 2021), zie bijlage 6. Verkeersgeneratie De te hanteren verkeersgeneratiekencijfers voor leisure, werken en wonen zijn weergegeven in tabel 5.1. Deze zijn gebaseerd op de gemiddelde verkeersgeneratiekencijfers uit CROW publicatie 381 (‘Toekomstbestendig parkeren’) voor matig stedelijk gebied en het gebied ‘rest van de bebouwde kom’. Oosterhout valt in de categorie ‘matig stedelijk gebied’. Tabel 5.1 Prognose van de verkeersprogramma van de GalvanitasFabriek

35/67

Verkeersafwikkeling Het plangebied wordt vanaf het parkeerterrein ontsloten via de Eikdijk en via het Wilhelminakanaal Zuid. Voor beide ontsluitingen is de capaciteit berekend van de kruispunten. Voor de Eikdijk betreft het de volgende kruispunten: de inrit GalvanitasFabriek en het kruispunt Eikdijk – Europark – inrit Smurfit Kappa Vandra. Voor het Wilhelminakanaal Zuid betreft het de oostzijde, de westzijde en de GalvanitasFabriek. Met behulp van het programma OMNI-X zijn de kruispuntberekeningen uitgevoerd voor beide kruispunten. Hieruit volgt dat alleen het kruispunt GalvanitasFabriek in de avondspitsuur als "redelijk" is gekwalificeerd, de overige kwalificaties zijn goed of zeer goed. Er is zowel in het drukste ochtend- en avondspitsuur sprake van een zeer goede doorstroming op de kruispunten. Verkeer van het terrein van Smurfit Kappa Vandra B.V. moet voorrang verlenen op het overige verkeer. Een vrachtwagenchauffeur kan goed inschatten op welk moment de uitrit verlaten kan worden. Dit zal niet leiden tot een wezenlijk andere situatie dan nu het geval is. Aanvullend is de verkeersafwikkeling op het kruispunt Eikdijk/Europaweg onderzocht (zie bijlage 6). Daaruit is gebleken dat ook in de toekomstige situatie sprake is van een acceptabele doorstroming van het verkeer. Parkeerbalans De te hanteren parkeernormen voor leisure zijn weergegeven in tabel 5.2.